N. Gen. Rep. 314 /201 5 Custode Giudiziario · Giornale di Vicenza”,"Il...

TRIBUNALE DI VICENZA Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Forzata BARCLAYS BANK PLC. contro

***** *****

N. Gen. Rep. 314/2015

Giudice dell'Esecuzione Dott.sa Sara PITINARI Custode Giudiziario - IVG Istituto Vendite Giudiziarie VI

ELABORATO PERITALE LOTTO 1 di 1 Tecnico Incaricato: Arch Stefano Barbi

Iscritto all’Albo degli Architetti della Provincia di Vicenza al n. 690 Iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici Tribunale di Vicenza al n. 966 C.F. BRBSFN61T28L840R – P.Iva 02095030249 con studio in Vicenza (VI) Via Volturno 47, 36100 Vicenza telefono: +39 0444 149.6295 (Voip) cellulare: +39 347 469.5585 fax: +39 0444 809813 email ordinaria: mailto:[email protected] email certificata:mailto:[email protected]

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Esecuzione Forzata N. 314/2015

BARCLAYS BANK PLC contro ***** *****

Giudice dott.sa Sara PITINARI - Custode Giudiziario: IVG Istituto Vendite Giudiziarie VI. - L'esperto arch. Stefano Barbi

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Procedura Lotto 1 di 1

diritto in quota 1

bene

ubicazione

stato

lotti

dati catastali

differenze rispetto

al pignoramento

irregolarità/abusi si non sostanziali amministrativo

valore di stima

vendibilità

motivo

pubblicità

ai sensi dell'art.190

cpc

occupazione

titolo di occupazione

oneri n.d.

€ 100,00

n.d.

varie

APE si classe F

esecutato

piena proprietà

SCHEDA SINTETICA

Foglio: 5 Particella: 417 Sub.: 9 A/2 2 6,5 vani Totale: 120 m²

Foglio: 5 Particella: 417 Sub.: 5 C/6 3 14 m² Totale: 14 m²

1

Esecuzione n° 314/2015 R.G.

BARCLAYS BANK PLC

ubicazione

siti www.tribunale.vicenza.giustizia.it, www.astalegale.net,

www.aste.com e pubblicazione per estratto sul quotidiano “Il

Giornale di Vicenza”, "Il Gazzettino", "Il Corriere del Veneto" ed.

provinciale, sul periodico “Newspaper Aste" Trib. di VI

nullo

abitazione

LONIGO Via Zara n. 80/B int.n.2

buono

scadute (ultimi 2 anni)

proprietà

arretrate

medie annue

nullo

buona

C.F.

C.T.

78.800,00

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SOMMARIO INDICE

QUESITO................................................................................................................................ 4

OPERAZIONI PERITALI........................................................................................................... 4

LOCALIZZAZIONE DEL BENE................................................................................................ 5

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA............................. 6

2. DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI ................................................................................ 9

3. STATO DI POSSESSO.................................................................................................. 13

4. GRAVAMI...................................................................................................................... 13

5. VALORE DEL BENE...................................................................................................... 13

6. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI..................................................................................... 14

7. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE ............................................................... 14

8. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI ...................................................................... 14

9. DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA....................................................................... 15

9.1 Urbanistica.................................................................................................................... 15

9.2 Titoli Abilitativi................................................................................................................ 17

10. GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE........................... 17

11. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO................................................................. 20

11.1 Criterio di stima e fonti di informazione......................................................................... 20

11.2 Valutazione Corpi.......................................................................................................... 22

11.3 Riepilogo....................................................................................................................... 24

11.4 Adeguamenti e correzioni della stima........................................................................... 24

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DI MERCATO E PUBBLICITÀ...................................... 24

12.1 Giudizio di comoda divisibilità....................................................................................... 24

12.2 Giudizio di vendibilità.................................................................................................... 24

12.3 Fonti di informazione..................................................................................................... 24

12.4 Forme di pubblicità....................................................................................................... 24

13. CONCLUSIONI VALUTATIVE ........................................................................................ 24

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QUESITO

“Letti gli atti, esaminati i documenti, ispezionati i luoghi, visto l'art. 568 c.p.c., visto l'art. 173 bis d.a. c.p.c., visto il disciplinare dell'esperto stimatore adottato dal Tribunale di Vicenza (Allegato A), vista la check list (Allegato B), vista la scheda sintetica (Allegato C), visto il disciplinare deontologico (Allegato D), che costituiscono parte integrante del quesito, effettui l'esperto gli accertamenti e le valutazioni contemplate dalle citate norme e dai richiamati documenti.”

Si richiama integralmente quanto disposto nell'atto di nomina, di cui al Decreto di fissazione di udienza, ex art.569 cpc relativamente alla procedura esecutiva di cui alla presente perizia stimativa, nonché il dispositivo di accettazione d'incarico e giuramento, visti gli artt.568 cpc e 173 bis att. cpc, nonché i documenti di cui agli allegati ut supra da intendersi qui integralmente richiamati e ai quali si rinvia.

OPERAZIONI PERITALI

Il sottoscritto arch. Stefano Barbi, iscritto all'Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Vicenza con il n° 690, con studio in via Volturno 47 a Vicenza, su nomina in data 10.10.2016 del G.E. Dott.sa S. Pitinari depositava giuramento telematico in data 12.10.2016 per procedere alla stima dell'immobile sito in via Zara 80/b a Lonigo (VI). A norma di tecnica e pratica professionale, compiuti i necessari sopralluoghi, le necessarie operazioni estimative, premesso che:

• la stima viene redatta adottando in via prioritaria i criteri stabiliti dagli International Valuation Standards e dalle Linee guida per la valutazione di Immobili redatta dall'ABI al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei beni immobili in oggetto, tenuto conto che la loro vendita avverrà attraverso un'asta giudiziaria;

• l'immobile è posto in zona semicentrale ai margini dell'edificato storico (codice C1 scheda OMI) in una zona ben servita dai mezzi di trasporto pubblico e adeguatamente dotata di negozi al dettaglio;

• attraverso visure all'Agenzia del Territorio ed ai Registri Immobiliari è stato possibile ricostruire la storia ventennale della proprietà rintracciando tutti i vincoli e i gravami;

• in data 26.10.2016 si presentava richiesta di rilascio copia atto di compravendita Notaio Curreri in Montecchio Maggiore; (riscontro 23.11.16 succ.); in pari data si inoltrava richiesta di rilascio copia atto di convenzione matrimoniale di separazione beni nonché atto di cessione Notaio Emanuele De Micheli Sede di Legnago VR (riscontro 27.10 succ)

• in data 26.10.2016 si è effettuata richiesta di copia certificati anagrafici presso [email protected] e [email protected]; (riscontro fax del 27.10 succ)

• in data 21.11.2016 si è effettuata richiesta di accesso e copia atti presso UTC [email protected]; (riscontro 05.12.2016)

• in data 01.12.2016 si è effettuata richiesta di copia certificati di residenza presso [email protected]; (riscontro del 09.12 succ)

• in data 13.12.2016, su racc a/r del 07.12.16, si è provveduto ad effettuare il sopralluogo atto a constatare l'ubicazione, lo stato di manutenzione e la consistenza dei beni verificando ogni caratteristica intrinseca ed estrinseca;

• in data 16.12.2016 si è effettuata richiesta di copia certificato per estratto di matrimonio presso [email protected]; (riscontro 23.12 succ)

visto quanto sopra, il sottoscritto e' ora in grado di redigere la seguente relazione di stima:

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LOCALIZZAZIONE DEL BENE:

Comune di Lonigo

Via Zara 80/b

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Beni in LONIGO (VI) Via Zara 80/B int.n.2

Lotto 001 (unico)

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

A. Piena proprietà per la quota di 1/1 di appartamento sito in Lonigo (Vicenza) Via Zara civ.n.80/B int.2

Identificato in catasto:

fabbricati: intestata a

***** ***** nata in ***** il 13/02/1975 C.F.***************

foglio 5 mappale 417 subalterno 9, categoria A/2, classe 2, superficie catastale Totale: 120 mq (t.e.a.s.116 mq), composto da vani 6,5 vani, posto al piano T-1, - rendita: 640,25 €.

Coerenze e confini NESO:

dell'appartamento: muro perimetrale esterno su corte comune m.n.417 (ex m.n.225 C.T.); vano scala comune; sub.8 (a.u.i.);

della cantinola: muro perimetrale esterno su corte comune m.n.417 (ex m.n.225 C.T.); altra unità immobiliare; corridoio comune; altra unità immobiliare

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B. Piena proprietà per la quota di 1/1 di autorimessa sito in Lonigo (Vicenza) via Zara,

80/b

Identificato in catasto:

fabbricati: intestata a:

***** ***** nata in ***** il 13/02/1975 C.F.*************** foglio 5 mappale 417 subalterno 5, categoria C/6, classe 3, superficie catastale 14 mq, composto da vani 14 mq, posto al piano T, - rendita: 23,14 €.

Coerenze e confin NESO: autorimesse altra proprietà; area di manovra esterna in corte comune m.n.417 (ex m.n.225 C.T.)

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Individuazione beni su mappa catastale Wegis

Sovrapposizione ortofoto su mappa catastale Wegis

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2. DESCRIZIONE DEI BENI IMMOBILI:

A. sommaria dell'abitazione

appartamento posto al piano primo di una palazzina 6 unità residenziali, priva di ascensore, e una unità commerciale, anno 1977, costituito da zona ingresso da cui si accede a: cucina, soggiorno, ripostiglio e corridoio disimpegno a zona notte costituita da due camere da letto doppie (>14,00mq) e un locale finestrato (con superficie ca. 7,5 mq non sufficiente per essere adibito a camera), due bagni con sanitari (uno con vasca), due terrazze affaccio est e ovest; all'interrato cantinola di circa 5,00mq.

descrizione analitica: dal cancello su via pubblica si accede allo scoperto condominiale, risolto con percorsi pedonali in lastre di porfido, carrai in asfalto e a prato con piante d'alto fusto, da cui si raggiunge il portone d'ingresso al vano scala comune; al piano primo si accede, tramite un portoncino d'ingresso in legno tamburato con blindatura, al vano ingresso dell'unità, che distribuisce ai locali cucina, soggiorno e ripostiglio, oltre ad un corridoio di disimpegno alla zona notte, articolato in tre stanze, delle quali due camere da letto (con superficie >14mq e commerciabili come camere doppie), e una a disbrigo-studiolo (con superficie <9mq), un bagno principale completo di arredi sanitari con vasca da bagno ed un bagno di servizio con piatto doccia (dove trova collocazione la caldaia murale a gas metano di riscaldamento autonomo). Dalla cucina, dalla stanza di soggiorno/pranzo si accede ad una terrazza a est, dalla seconda camera da letto ad una terrazza a ovest. Pavimenti in piastrelle monocottura 20x20cm nella zona corridoio, soggiorno e cucina, in listoni prefiniti finitura legno nelle camere da letto, 20x20cm in bagno; pareti e soffitto in idropittura, rivestimento bagno e parete cucina in piastrelle monocottura decorate 15x15cm h.1.60-1,80m; porte interne in legno tamburato; serramenti esterni in profilato di legno massello con vetrazione semplice, tapparelle in pvc, in alcune finestre e porte finestra che accedono alle terrazze è stato montato un controvetro a filo esterno della muratura con profilato in alluminio e vetrazione semplice. Impianto termico con caldaia a gas metano autonomo (non sono reperibili il libretto d'impianto e delle verifiche periodiche), con corpi radianti ad elementi scatolari stampati in acciaio; impianto tv satellitare.

L'unità immobiliare è identificata con il numero 2 di interno, ha un'altezza interna di circa 2,70. L'edificio risale al 1977

Posto al piano 1 sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 118

Al piano sottostrada, con accesso dal vano scala comune attraverso un corridoio, è presente un locale di servizio (cantinola) finestrato di circa 5,00 mq.

Stato manutentivo: buono nel complesso; alcuni telai dei serramenti da rigenerare.

B. sommaria del box auto

autorimessa singola, anno 1977, posta al piano primo sottostrada (16,00mq)

descrizione analitica: dall'area di manovra esterna in corte comune si accede all'autorimessa singola posta sul fronte ovest dell'edificio, chiusa da portone basculante in acciaio verniciato ad apertura manuale; pareti intonacate e tinteggiate, pavimentazione in lisciata di cemento. Il locale è dotato di punto luce, presa di corrente e presa acqua. Altezza interna ca. 2,10 m con altezza massima apertura basculante 1,90 m. Posto al piano S1 sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 9

Stato manutentivo: discreto nel complesso, per quanto potuto osservare.

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Il sito

Caratteristiche zona: semicentrale residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi della zona: scuola elementare (buono), supermercato (buono), campo da calcio (sufficiente), piscina (sufficiente), negozio al dettaglio (buono).

la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria

Caratteristiche zone limitrofe:

residenziali le attrazioni storiche presenti sono: Villa Pisani.

Collegamenti pubblici (km): autobus (0.2), autostrada (9), ferrovia (11.6).

La superficie commerciale è stata calcolata/considerata: corpo A-B: secondo gli standard Agenzia Entrate-Territorio Allegato C DPR 138/1998

Caratteristiche dimensionali e descrittive

superfici lorde ed equivalenti commerciali

Corpo A

Destinazione ParametroValore

reale/potenzialeCoeff

Valore equivalente

abitazione piano terra Sup. reale lorda 114,00 1,00 114,00terrazza Sup. reale lorda 14,50 0,30 4,35cantina Sup. reale lorda 6,50 0,25 1,63

Sup. reale lorda 135,00 119,98

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caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: sufficienti.

Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi.

Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera, condizioni: sufficienti. Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi.

Copertura: tipologia: a falde, materiale: c.a., condizioni: sufficienti. Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi.

Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: c.a., ubicazione: interna, servoscala: assente, condizioni: buone.

Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: doppia anta a battente, materiale: acciaio, apertura:

manuale, condizioni: sufficienti. Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione:

tapparelle, materiale protezione: legno, condizioni: scarse. Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni:

sufficienti. Manto di copertura:

materiale: coppi, coibentazione: inesistente, condizioni: sufficienti. Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi.

Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni forati, coibentazione: inesistente, rivestimento: al rustico, condizioni: sufficienti.

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Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi.

Pavim. Esterna: materiale: porfido, condizioni: sufficienti. Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: sufficienti. Pavim. Interna: materiale: parquet incollato, condizioni: buone. Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: klinker, condizioni: sufficienti. Portone di ingresso:

tipologia: anta singola a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: buone.

Scale: posizione: a rampe parallele, rivestimento: marmo, condizioni: buone.

Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi Impianti: Antenna collettiva: tipologia: rettilinea, condizioni: sufficienti. Antenna individuale: tipologia: parabola, condizioni sufficienti Citofonico: tipologia: audio, condizioni: sufficienti. Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, rete di

distribuzione: tubi in ferro, condizioni: sufficienti. Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficienti. Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale,

rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: sufficienti. Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di

distribuzione: tubi in ferro, diffusori: termosifoni in alluminio, condizioni: sufficienti.

Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi

superfici lorde ed equivalenti commerciali

Corpo B

Destinazione ParametroValore

reale/potenzialeCoefficient

eValore

equivalentegarage Sup. reale lorda 18,00 0,50 9,00

Sup. reale lorda 18 9

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caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali: Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: sufficienti.. Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e

completamento in opera, condizioni: sufficienti. Copertura: tipologia: a falde, materiale: c.a., condizioni: sufficienti. Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: doppia anta a battente, materiale: acciaio, apertura:

manuale, condizioni: sufficienti. Manto di copertura:

materiale: coppi, coibentazione: inesistente, condizioni: sufficienti.

Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni forati, coibentazione: inesistente, rivestimento: al rustico, condizioni: sufficienti.

Pavim. Esterna: materiale: manto bituminoso, condizioni: scarse. Pavim. Interna: materiale: cemento, condizioni: sufficienti. Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi Impianti: Elettrico: tipologia: con cavi a vista, tensione: 220V, condizioni: sufficienti. Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale,

rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: sufficienti. Note: Non essendo state eseguite delle indagini dettagliate il giudizio espresso si basa sulla presa visione dello stato dei luoghi.

3. STATO DI POSSESSO:

A-B. Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato dalla figlia (maggiorenne al 08.01.2017) dell'esecutata, senza alcun titolo, ma non è stato possibile stabilire la data di inizio della detenzione

4. GRAVAMI:

Per quanto potuto considerare, il bene staggito non è gravato da particolari oneri, ad eccezione di generali lievi difformità nello sviluppo delle partimentazioni interne dell'appartamento, non sostanziali, che non alterano la volumetria dell'unità né la consistenza, nonché la variazione per traslazione di una forometria, con molta probabilità attuate presumibilmente all'epoca della costruzione, rispetto al progetto approvato che ne costituisce titolo abilitativo.

5. VALORE DEL BENE Ritenendo corretti i calcoli e attendibili le fonti di informazione di seguito riportate, che hanno permesso di determinare i valori, si ritiene che l'immobile, in considerazione degli attuali andamenti del particolare segmento di mercato, dell'ubicazione, delle finiture e degli impianti, nonché delle caratteristiche costruttive che lo compongono, oggi abbia un valore arrotondato da porre a base d'asta pari a:

€ 78.800,00

settantaottomilaottocento / euro

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6. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

6.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 6.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 6.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna 6.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 6.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuno

6.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura

6.2.1 Iscrizioni (sui beni pignorati):

Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario a favore di BARCLAYS BANK PLC SEDE MILANO (MI) CF. 80123490155, contro ***** ***** Nato il 23/04/1962 a ***** (EE) CF.*************** (in regime di COMUNIONE LEGALE); ***** ***** Nata il 13/02/1975 a ***** (EE) CF.*************** (in regime di COMUNIONE LEGALE), a firma di Notaio Curreri Giuseppe in Montecchio Maggiore VI in data 30/09/2009 ai nn. 20407/4623 iscritto a RR.II.Vicenza in data 12/10/2009 ai nn. 21040/4693 RG/RP importo ipoteca: 198.000,oo euro importo capitale: 132.000,oo euro

6.2.2 Pignoramenti: Pignoramento derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE a favore di

BARCLAYS BANK PLC Sede MILANO (MI) CF.80123490155 contro ***** ***** Nata il 13/02/1975 a ***** (EE) CF. *************** a firma di Ufficiale Giudiziario Tribunale di Vicenza VI in data 04/05/2015 ai nn. 3314 rep trascritto a RR.II.Vicenza in data 18/06/2015 ai nn. 10459/7698 RG/RP

6.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna 6.2.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna

7. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 100,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:

n.d.

in attesa di nomina amministratore Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: n.d. Sono stati riscontrati i seguenti vincoli o dotazioni condominiali: nessuno Ulteriori avvertenze: assenza di amministratore in quanto attualmente le unità abitative non sono giuridicamente costituite in condominio. Gestione bonaria autogestita.

nota. nessuna

Ulteriori informazioni: nessuna

.

8. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

8.1 Attuali Proprietari ***** ***** nata in ***** il 21.02.1975 C.F. ***************;

***** ***** nato in ***** il 23.04.1962 C.F. *************** proprietario dal 07/10/2010 ad oggi in forza di convenzione matrimoniale di separazione beni a

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firma di Notaio Emanuele De Micheli in Legnago VI in data 07/10/2010 ai nn. 3176/2345 Rep/Rac trascritto a RR.II.Vicenza in data 13/10/2010 ai nn. 21245/13627 rg/rp

***** ***** nata in ***** il 21.02.1975 C.F. *************** proprietario dal 07/10/2010 ad oggi in forza di cessione di quote a firma di Notaio Emanuele De Micheli in Legnago VI in data 07/10/2010 ai nn. 3177/2346 Rep/Rac trascritto a RR.II.Vicenza in data 13/10/2010 ai nn. 21246/13628 rg/rp

8.2 Precedenti Proprietari BARALDO LILIANA nata a Cologna Veneta il 28.12.1936 C.F.

BRLLLN36T68C890C; BARBIERA MARIA nata a Venezia il 13.08.1935 C.F. BRBMRA35M53L736V; CASTIGLION SERGIO nato a Lonigo il 26.02.1930 C.F. CSTSRG30B26E682V; SACCHETTO MARIA LUISA nata a Montebello Vicentino il 12.11.1941 C.F. SCCMLS41S52F442Eproprietario da data antecedente il ventennio al 05/05/1978

***** FERDINANDO nato a Lonigo il 11.08.1950 C.F. FRRFDN50M11E682X; ***** GIOVANNI nato a Lonigo il 25.07.1955 C.F. FRRGNN55L25E682Q; ***** MARIA FERNANDA nata a Lonigo il 18.08.1948 C.F. FRRMFR48M58E682P; ***** MARIA LUISA nata a Lonigo il 20.12.1952 C.F. FRRMLS52T60E682K; ***** VITTORIO nato a Lonigo il 25.07.1955 C.F. FRRVTR55L25E682D per la piena proprietà e in quota 1/5 ciascuno proprietari dal 05/05/1978 al 30/09/2009 in forza di Scrittura privata a firma di Notaio Italo Dianese in data 05/05/1978 ai nn. 26814 Rep. trscr. del /// nn. /// rg/rp

***** ***** nata in ***** il 21.02.1975 C.F. ***************; ***** ***** nato in ***** il 23.04.1962 C.F. *************** proprietario dal 30/09/2009 al 07/10/2010 in forza di atto di compravendita a firma di Notaio Giuseppe Curreri in Montecchio Maggiore VI in data 30/09/2009 ai nn. 20406/4622 Rep/Racc trascritto a RR.II.Vicenza in data 12/10/2009 ai nn. 21039/13013 RG/RP

9. DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA:

9.1 Urbanistica

destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera n° 56 del 24.05.1993 l'immobile è identificato nella zona B/2 Zone di centro urbano, ivi compresi i lotti inedificati Norme tecniche ed indici: Sono ammessi gli interventi edilizi di cui al punto 2, nel rispetto dei seguenti indici: - if = 1,5 mc/mq. - Rc = 50% - h. max = 10,50 m. - n. max di piani = 3 piani fuori terra oltre al sottotetto e al seminterrato - Distanza dalle strade: ml. 5; 7,5; 10 (a seconda della larghezza della strada - art. 9 DM 1444/68-) o in allineamento con gli edifici antecedenti e conseguenti sempre che ciò non costituisca pregiudizio alla pubblica viabilità. - Distanza dai confini: metà dell'altezza del fabbricato, e comunque non meno di mt. 5. La distanza dal confine è derogabile con consenso del confinante, secondo le modalità stabilite all'ultimo comma dell'art. 17 delle presenti norme. - Distanza tra fabbricati: Nel caso di ampliamenti la distanza minima tra pareti finestrate fronteggianti sarà di mt. 10. Per pareti non finestrate non si applica. Le pareti che dovranno essere non finestrate per poter godere della deroga della distanza di mt. 10 ed adottare quella del codice civile, saranno quelle risultanti dalla proiezione della parete della parte ampliata, contro il fabbricato prospiciente. Nel caso di nuova costruzione la distanza minima tra pareti finestrate e non, sarà di ml. 10. La distanza va misurata in proiezione orizzontale. E ammessa l'edificazione in aderenza, o in appoggio, con le modalità stabilite dal codice civile.

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Per gli edifici residenziali di cui vengono documentate necessità di ordine igienico sanitario o tecnologico connesse con la realizzazione dei relativi impianti anche termoidrosanitari, nonché per interventi protettivi di risanamento (intercapedini e simili) o per la realizzazione dei garage è ammesso per una sola volta l'ampliamento del volume preesistente. Tale ampliamento per ogni unità immobiliare sarà di 30 mc. massimi per motivi igienico sanitari e per la realizzazione dei garage; quest'ultimi dovranno avere una superficie massima utile non superiore a 18 mq. Tale ampliamento può essere concesso purché non si superi li.f. di 1,75 mc/mq. 3. Destinazione d'uso La destinazione d'uso principale degli edifici ricadenti nella zona B1 e B2 è quella residenziale. Sono ammesse funzioni compatibili quali: funzioni pubbliche, attività e del terziario in genere, l'artigianato di servizio, e nella frazioni di Almisano, Bagnolo, Lobia e Madonna, attività connesse con la conservazione, trasformazione e commercializzazione dei prodotti agricoli per gli annessi non residenziali, sempre che tali attività non costituiscano pericoli, ai sensi della legislazione vigente sulla prevenzione incendi, sugli inquinamenti dell'acqua, dell'aria e del suolo e non siano rumorosi o graveolenti. Relativamente agli esercizi commerciali, sono ammessi esercizi commerciali di vicinato di cui all'art. 7) comma 1), lettera a) della L.R. 15/2004, e medie strutture di vendita di cui all'art. 17 comma 1) lettera a), nel rispetto dei criteri emanati dal Comune ai sensi dell'art. 14 della L.R. 15/2004 previa realizzazione delle superfici da destinare a parcheggio pubblico o di uso pubblico nella misura di almeno 0,4 mq/mq di nuova superficie lorda di pavimento, da localizzarsi nell'area pertinenziale privata o dove previsto dal Piano Regolatore Generale purché funzionalmente collegate. Vengono di seguito riportati i criteri per le nuove aperture delle strutture di vendita di cui all'art. 17 della L.R. 15/2004: Le zone A-B-C, sono definite in apposita planimetria allegata al Regolamento Commerciale Comunale approvato con delibera di Consiglio Comunale nr. 11 del 23/02/2006, depositata in atti presso l'Ufficio Commercio Comunale.

Si rimanda al testo degli articoli citati, richiamati per stralcio nell'allegato n.4 [cfr allegato n.4]

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9.2 Titoli Abilitativi

P.E. n. 87/1976 per lavori di Costruzione Condominio "Rosetta" per n° 6 alloggi intestata a IMMOBILIARE "LA ROCCA" s.n.c.. Licenza Edilizia rilasciata in data 21/06/1976- n. prot. 5681 l'gibilità è stata rilasciata in data 06/12/1977- n. prot. 10749/77 P.E. n. 944 per lavori di Costruzione di un fabbricato ad uso residenziale in difformità alla Licenza Edilizia Prot. n. 5681 prat. 87/76 del 21.06.1976 consistente nell'aumento di volume intestata a IMMOBILIARE LA ROCCA di Baraldo Liliana e C. s.n.c.. Concessione Edilizia o di Trasformazione Urbanistica in Sanatoria presentata in data 30/09/1986- n. prot. 944 rilasciata in data 10/04/1989- n. prot. 13801

10. GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE:

a

1

€ 0,00b Conformità Catastale:

1Regolarizzabili mediante:

€ 0,00€ 0,00

Conformità Urbanistico Edilizia

Pratica DOCFAOneri totali

Sono state riscontrate le seguenti difformità:

nota: il vano di 7,50mq dichiarato catastalmente "camera", sotto il profiloamministrativo (igienico sanitario) non può essere considerato "camera da letto"perché di superficie inferiore a 9mq minimi di norma.

Sono state riscontrate le seguenti difformità:nessuna sostanziale (lieve traslazione di una finestra)

Pratica Edilizia in sanatoriaRegolarizzabili mediante:

Oneri totali

nessuna sostanziale (lieve traslazione di una finestra)

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Sovrapposizione planimetria amministrativa (titolo edilizio)

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Sovrapposizione planimetria catastale

Evidenziazione grafica delle difformità riscontrate dalla sovrapposizione della restituzione del rilievo effettuato al sopralluogo con le planimetrie catastali e con quelle allegate ai titoli abilitativi in atti più recenti di riferimento

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11. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO

11.1 Criterio di stima e fonti di informazione

Corpo A-B

Ai fini estimativi si è tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene in esame, dell'aspetto economico, della sua ubicazione, dello stato di conservazione e manutenzione. Prendendo atto dell'oggettiva difficoltà a reperire dati certi e, presumibilmente, attendibili, derivati dalla compravendita di immobili simili o, quantomeno, analoghi per tipologia e posizione al bene oggetto di valutazione, si è proceduto incrociando il maggior numero di dati reperibili e disponibili, provenienti anche da fonti diverse, per delineare una matrice che consentisse di individuare il più probabile valore di mercato, implementando il primario criterio della valutazione secondo i criteri dell'IVS.

• Il primo procedimento di stima adotta la metodologia della comparazione dei prezzi di mercato (MCA) utilizzando, come base dati, i prezzi reali di immobili compravenduti in ambiti territoriali analoghi (stessa zona omogenea di riferimento OMI) a quelli del bene oggetto di stima, pur con il beneficio che gli stessi siano viziati da possibili forme di addomesticamento del prezzo. La deviazione standard che se ne ricava dalla tabella di valutazione secondo i principi dell'IVS evidenzia la difficoltà di applicazione di tale metodo di stima in modo univoco, imponendo l'adozione di un secondo metodo di stima, complementare e di verifica. Le caratteristiche prese in considerazione, in questo caso, sono la dimensione delle superfici equivalenti lorde (SEL) dei comparabili, il loro stato di conservazione, la tipologia distributiva, la classe energetica, in sintesi le caratteristiche intrinseche ed estrinseche reperibili e confrontabili con il bene oggetto di stima (subject)

Tabella Dati

caratteristicaimmobile di confronto A

immobile di confronto B

immobile di confronto C

Subject

prezzo PRZ 90.000 90.000 80.000data DAT 19 12 12Sup Principale SUP 139,00 131,00 94,50 120,50

Sup Balconi e Terr. BAL 16,50 17,00 8,60 14,50Area Esterna SUE 0,00 0,00 0,00 0,00

Autorimessa AUT 0,00 20,00 20,00 18,00Servizi SER 2 2 1 2

Stato Manutentivo STM 2 2 2 2Stato Man Edificio STE 4 4 4 4

Piano P 2 3 2 1

Ascensore ASC 0 0 0 0

Classe Energetica CE F F E F

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Prezzi Marginali

prezzo PRZ

data DAT 75,00 75,00 66,67Sup Principale SUP 625,22 625,22 625,22Sup Balconi e Terr. BAL 187,57 187,57 187,57

Area Esterna SUE 62,52 62,52 62,52Autorimessa AUT 312,61 312,61 312,61Servizi SER 8.000,00 8.000,00 8.000,00

Stato Manutentivo STM 34.750,00 32.750,00 23.625,00Stato Man Edificio STE 2.700,00 2.700,00 2.400,00Piano P 450,00 450,00 400,00

Ascensore ASC 4.000,00 4.000,00 4.000,00Classe Energetica CE 0,00 0,00 1,89

PR

EZ

ZI M

AR

GIN

ALI

Tabella di valutazione

prezzo PRZ 90.000,00 90.000,00 80.000,00

data DAT -1.425,00 -900,00 -800,00Sup Principale SUP -11.566,52 -6.564,78 16.255,64Sup Balconi e Terr. BAL -375,13 -468,91 1.106,63

Area Esterna SUE 0,00 0,00 0,00Autorimessa AUT 5.626,95 -625,22 -625,22Servizi SER 0,00 0,00 8.000,00

Stato Manutentivo STM 0,00 0,00 0,00Stato Man Edificio STE 0,00 0,00 0,00Piano P -450,00 -900,00 -400,00Ascensore ASC 0,00 0,00 0,00

Classe Energetica CE 0,00 0,00 1.783,0881.810,31 80.541,09 105.320,14

TAB

ELL

A D

I VA

LUTA

ZIO

NE

da cui dalla media si ricava il Valore medio con metodo MCA VmMCA:

€

V mMCA 691,79 €/MQ

30,8%divergenza FALSO

89.223,85Valore medio stimato MCA

• Il secondo procedimento di stima adotta la metodologia del confronto dei prezzi di

mercato, così come rilevati dai 2 Osservatori nazionali: OMI Osservatorio Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate-Territorio; Borsino Immobiliare della CC.I.AA. di Vicenza, entrambi aggiornati al più recente semestre di rilevamento. Le caratteristiche peculiari dell'immobile che influiscono nella formazione del valore sono:

• le dimensioni (superficie equivalente lorda) • l'altezza dei locali • la distribuzione interna • la posizione • lo stato di conservazione e qualità della costruzione

Ad ogni caratteristica viene attribuito un coefficiente di adeguamento del prezzo medio determinato su basi statistiche nazionali. Nel caso in oggetto, tenuto conto delle

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caratteristiche del bene, di seguito vengono riportati i coefficienti adottati per omogeneizzare il subject ai prezzi medi.

• la vetustà (eventuale, se riferita alla ristrutturazione più recente)

La tabella seguente riporta i prezzi rilevati dagli Osservatori:

nuovo o ristrutturato a nuovoda ristrutturare (senza interventi statici)box singoli (5x3)min max min max min max

zona centrale/pregio 1.200 1.525 400 550 10.000 14.500resto territorio 1.125 1.300 300 425 8.000 10.000vetustà 41 anni 781 960

min max min maxabitazioni Civili 1.000 1.350 0 0abit. Civili 1.150 1.500 0 0vetustà 41 anni 581 785 0 0

=

LONIGOCC.I.AA. Provincia Vicenza

O.M.I. Agenzia Entratestato cons.vo valore mercato €/mq valori locazioni €/mq x mese

normaleottimo

normale

€ 776,98Prezzo medio unitario Osservatori Il valore del subject viene quindi determinato sulla base del prezzo medio rilevato dagli Osservatori moltiplicato per il coefficiente di adeguamento ed, eventualmente, il coefficiente correttivo che tiene conto della vetustà dell'immobile riferito alla più recente ristrutturazione generale.

11.2 Valutazione Corpi

Corpo A-B

=

caratteristica coeff. adeg.

dimensioni

1,00altezza 1,00distribuzione 1,00posizione

0,90stato di conservazione

0,90

l'edificio risale al 1977, mai ristrutturato completamente, e dall'epoca riscatta alcune caratteristiche qualitative, strutturali, dimensionali e di finitura, pur segnando alcuni punti di deterioramento per umidità

il subject ha dimensioni di superficie calpestabile, complessive e dei singoli locali, nella media per una abitazione bicamere

Coefficiente complessivo 0,96

2,70 nella normaben distribuito e di agevole arredabilità

si trova in zona semicentrale, mediocre dal punto di vista ambientale, ben connesso con la viabilità a rapido scorrimento della SP500; il fabbricato è inserito in piccolo condominio

€ 776,98Prezzo medio unitario Osservatori

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coeff €

776,98 0,96 € 745,90 €/MQValore unitario del subject adeguato x coeff caratter.

Il valore complessivo dell'immobile, determinato con il metodo degli adeguamenti dei prezzi medi, risulta quindi dal valore unitario moltiplicato per la sua superficie commerciale, da cui:

valore /mq MCA 691,79valore /mq OMI 745,90valore medio 718,85

719,00valore arrotondato

e quindi:

Peso ponderale: 1

DestinazioneSuperficie

equivalenteValore unitario valore complessivo

abitazione piano terra 114,00 € 719,00 € 81.966,00

terrazza 4,35 € 719,00 € 3.127,65

cantina 1,63 € 719,00 € 1.168,38

119,98 € 86.262,03

- Valore corpo: € 86.262,03

- Valore accessori: € 0,00- Valore complessivo intero: € 86.262,03quota 1/1

- Valore complessivo diritto e quota: € 86.262,03

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):

abitazione

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:

A.

Corpo B

Peso ponderale: 1

DestinazioneSuperficie

equivalenteValore unitario valore complessivo

garage 9,00 € 719,00 € 6.471,00

9

- Valore corpo: € 6.471,00

- Valore accessori: € 0,00- Valore complessivo intero: € 6.471,00quota 1/1

- Valore complessivo diritto e quota: € 6.471,00

B.Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata):

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:

garage

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11.3 Riepilogo

ID ImmobileSuperficie

lorda

Valore intero medio

ponderale

Valore diritto e quota

A abitazione 119,98 € 86.262,03 € 86.262,03

B garage 9,00 € 6.471,00 € 6.471,00

€ 6.471,00 € 92.733,03

11.4 Adeguamenti e correzioni della stima

€ 13.909,95

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 78.823,07

€ 78.823,07

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui sitrova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale acarico della procedura:

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su basecatastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetariodi eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita eper l'immediatezza della vendita giudiziaria:Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirenteSpese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a caricodell'acquirente:

Prezzo base d'asta del lotto

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui sitrova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale acarico dell'acquirente:

12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DI MERCATO E PUBBLICITÀ

12.1 Giudizio di comoda divisibilità: L'immobile non è comodamente divisibile

12.2 Giudizio di vendibilità: Considerata la zona urbanisticamente ben strutturata e ben servita dalla viabilità primaria (SP.500), comoda al centro storico della cittadina di Lonigo, si ritiene che l'immobile abbia una vendibilità buona

12.3 Fonti di informazione: Catasto di Vicenza, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Vicenza, ufficio tecnico di Comune Lonigo, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Borsa Immobiliare Camera di Commercio Industria e Artigianato di Vicenza 1° semestre 2016; Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell'Agenzia del Territorio (Valori O.M.I.); Immobiliare.it, Tecnocasa.it

12.4 Forme di pubblicità: ai sensi dell'art. 190 cpc: siti Internet all’indirizzo www.tribunale.vicenza.giustizia.it, www.astalegale.net, www.aste.com e pubblicazione per estratto sul quotidiano “Il Giornale di Vicenza”, "Il Gazzettino", "Il Corriere del Veneto" edizione provinciale, nonché, per estratto, sul periodico “Newspaper Aste Tribunale di Vicenza”

13. CONCLUSIONI VALUTATIVE:

Ritenendo corretti i calcoli ed attendibili le fonti di informazione che hanno permesso di determinare i valori, si ritiene che il più probabile valore arrotondato da porre a base d'asta in procedura di vendita forzosa per l'immobile oggetto di stima, per quanto

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potuto vedere, reperire e considerare, in considerazione degli attuali andamenti del segmento del mercato immobiliare, dell'ubicazione, delle finiture e degli impianti, nonché delle caratteristiche costruttive che lo compongono, sia pari a:

€ 78.800,00VALORE del LOTTO 001 arrotondato

settantaottomilaottocento / euro

con l'onere di riferire senza alcuna costrizione o condizionamento e di avere operato con diligenza e in scienza e coscienza, al solo scopo di rispondere nel modo più chiaro ed esaustivo al quesito posto dell'Ill.mo Sig. Giudice. Con osservanza

Relazione lotto 001 creata in data 02.02.2017

Codice documento: E15-314-001-perizia -E

L'esperto stimatore

Arch Stefano barbi

A seguire le tabelle dei due Osservatori Immobiliari di riferimento citati.

Firm

ato

Da:

BA

RB

I ST

EF

AN

O E

mes

so D

a: A

RU

BA

PE

C S

.P.A

. NG

CA

3 S

eria

l#: 7

9638

b4f1

ad3b

5031

806d

4085

6fc1

6c2




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Geopoi (fonte: http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi)

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Borsa Immobiliare CC.I.AA. di VICENZA 1° semestre anno 2016 (dati considerati per Piovene e Rocchette -non presente- Zona Unica di Chiuppano)

*** fine ***

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N. Gen. Rep. 314 /201 5 Custode Giudiziario · Giornale di Vicenza”,"Il...

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