L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005 1 Treviso _ 17 febbraio 2006 L. 210/2004 - D.LGS. 122/2005 LA...

L. 210/2004 – D.LGS. 122/2005

1Treviso_ 17 febbraio 2006

L. 210/2004 - D.LGS. 122/2005

LA GARANZIA FIDEIUSSORIA E

LA POLIZZA DECENNALE POSTUMA A TUTELA DEI DIRITTI PATRIMONIALI DEGLI

ACQUIRENTI DI IMMOBILI DA COSTRUIRE

DOTT. SANDRA SACILOTTO

MORGAN & MORGAN _ AREA TECNICA

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LE NOVITA’ INTRODOTTE DALLA LEGGE

1. Fideiussione a garanzia restituzione somme riscosse

2. Polizza postuma decennale indennitaria

3. Contratto preliminare

4. Limiti alla revocatoria fallimentare

5. Diritto di prelazione

6. Obblighi notarili specifici

7. Fondo di solidarietà

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AMBITO DI APPLICAZIONE SOGGETTIVO

- Acquirente = persona fisica

- Costruttore = imprenditore o cooperativa edilizia

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AMBITO DI APPLICAZIONE OGGETTIVO

- il permesso di costruire è statorichiesto dopo il 21.07.2005

- il permesso di costruire è già stato richiesto ma l’immobile non è ancora edificato

- l’immobile è in corso di costruzione ma non in stadio tale da ottenere il certificato di agibilità

IMMOBILE DA COSTRUIRE:

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AMBITO DI APPLICAZIONE

TIPOLOGIE DI CONTRATTI

“…tutti i contratti ad effetti obbligatori o reali differiti ed atti equipollenti aventi per oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o

della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire…”

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AMBITO DI APPLICAZIONE

TIPOLOGIE DI CONTRATTI

Effetti obbligatori:

Effetti reali:

Es. Contratto preliminare

Es. Vendita di cosa futura (art. 1472 c.c.)

Es. Vendita con termine iniziale o condizione sospensiva

Es. Permuta di area con immobile da costruire

Es. Costituzione del diritto di superficie a favore del costruttore con obbligo di realizzare un immobile a titolo di corrispettivo

Atti equipollenti:

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OBBLIGO FIDEIUSSORIO

Il costruttore ha l’obbligo, all’atto della stipuladel contratto preliminare, di consegnare all’acquirente una fideiussione, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite in detto contratto, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento

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Se il costruttore non consegna la fideiussione all’acquirente


PERO’:Nullità Relativa = può essere fatta valere solo dall’acquirente

il contratto è NULLO

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I RAPPORTI FRA LE PARTI:

Acquirente = beneficiario

Fideiussore = garante

Costruttore = obbligato principale

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SOGGETTI ABILITATI:

1. Istituti di credito

2. Imprese di Assicurazioni autorizzate al ramo cauzioni

3. Intermediari finanziari ex art. 107 DPR 385/1993

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IMPORTO DA GARANTIRE:

“…somme e valore di ogni altro eventuale corrispettivo che

il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere

dall’acquirente prima del trasferimento della

proprietà o di altro diritto reale di godimento…”

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Costruttore promette di vendere un edificioal prezzo di € 300.000 con


• Caparra confirmatoria per € 50.000

• Acconti ad avanzamento lavori per € 150.000

• Saldo al rogito pagamento per € 100.000

Importo da garantire per fideiussione € 200.000

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CONTENUTO ESSENZIALE DELLA FIDEIUSSIONE:

1. Rinuncia al beneficio della preventiva escussione

2. Pagamento entro 30 giorni dalla richiesta scritta dell’acquirente con documentazione comprovante l’ammontare complessivo del credito 3. Inopponibilità all’acquirente del mancato pagamento dei premi

4. Adeguatezza della durata della fideiussione rispetto al termine di adempimento dell’obbligazione garantita.

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L’OPERATIVITA’ DELLA GARANZIA: QUANDO

SITUAZIONE DI CRISI:

1. Esecuzione immobiliare

2. Fallimento

3. Concordato preventivo

4. Liquidazione coatta amministrativa

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L’OPERATIVITA’ DELLA GARANZIA: QUANTO

L’ammontare delle somme ed il valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente RISCOSSI dal costruttore

interessi legali

se il fideiussore non paga entro i 30 giorni, anche il rimborso delle spese effettivamente sostenute per il recupero del credito.

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PROBLEMI DEL MERCATO ASSICURATIVO:

1. Settore nuovo (prima erano solo per appalti pubblici)

2. È sempre un rischio catastrofale

3. Per il fideiussore non c’è possibilità reale di rivalsa

QUINDI:

ATTENTA SELEZIONE DEL RISCHIO

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POLIZZA POSTUMA DECENNALE

ART. 4 D. LGS. 122/2005

“Il costruttore è obbligato a … consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale … a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ex art. 1669 c.c.…..”

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LE CONSEGUENZE PER MANCATA PRESTAZIONE…

NULLA

L’acquirente può solo:

- diffidare ad adempiere entro congruo termine

- trascorso il quale il contratto è risolto per inadempimento

PERO’……

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ELEMENTI ESSENZIALI

1. Soggetti abilitati al rilascio = Imprese di assicurazione

2. Natura del contratto = indennitaria

3. Contraente del contratto = costruttore ex art. 1 DPR 122/05

4. Beneficiario del contratto = acquirente o futuro proprietario

5. Bene assicurato = l’intero edificio realizzato

6. Durata della garanzia = 10 anni dalla ultimazione dei lavori

7. Eventi garantiti = ex art. 1669 c.c.

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ART. 1669 C.C.

“Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se nel corso di 10 anni dal compimento l’opera per: vizio del suolo o per difetto di costruzione

rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o di gravi difetti,

l’appaltatore è responsabile …..”

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ARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE

Art. 1

Oggetto della assicurazione

- rovina totale o parziale- gravi difetti costruttivi

… derivanti da un accidentale vizio del suolo o da un accidentale difetto di costruzione ed abbiano colpito parti dell’immobile destinate per loro natura a lunga durata

- rovina totale

- rovina e gravi difetti di parti dell’opera destinate per loro natura a lunga durata che compromettano in maniera certa ed attuale la stabilità dell’opera;

- certo ed attuale pericolo di rovina

- rovina di parti non destinate a lunga durata consequenziali

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DEFINIZIONI TESTO ANIA TRADIZIONALE

Gravi difetti: Gravi difetti costruttivi:

gli eventi … di cui all’art. 1669 c.c. che colpiscono parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendo in maniera certa ed attuale la stabilità o agibilità dell’immobile, sempre che, in entrambi i casi, intervenga anche la dichiarazione di inagibilità …

Non erano definiti


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DEFINIZIONI TESTO ANIA TRADIZIONALE

Art. 3

Efficacia della garanzia

-che l’immobile sia stato realizzato a regola d’arte, secondo la migliore tecnica costruttiva, in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali ed in conformità del capitolato allegato al preliminare di vendita;- …

-che l’immobile sia stato realizzato a regola d’arte, secondo la migliore tecnica costruttiva, in piena osservanza di leggi e regolamenti in vigore o di norme stabilite da organismi ufficiali;- ….

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ARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE

Possibili estensioni di garanzia

danni materiali e diretti a:

- l’involucro- le impermeabilizzazioni- le pavimentazioni e rivestimenti interni- gli intonaci e rivestimenti esterni

danni materiali e diretti:- alle parti dell’opera destinate a lunga durata che non compromettano … la stabilità dell’opera- alle impermeabilizzazioni

- RC verso terzi

Rapporti tecnici del controllore Tecnico

- organo di controllo accreditato Sincert- solo se richiamate le estensioni di garanzia

- organo di controllo beneviso dall’ANIA- richiesti per la garanzia base

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POLIZZA POSTUMA DECENNALEARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE

Sezione RC E’ già compresa nel testo E’ una garanzia aggiuntiva

RC – soggetti non considerati terzi

-il coniuge, il convivente di fatto, i genitori e i figli dell’Assicurato, le persone iscritte nello stato di famiglia…

- …

- in caso di condominio l’amministratore

- in caso di quota di proprietà locata, il conduttore nonché qualsiasi altro parente od affine con lui convivente

- il coniuge, i genitori e i figli dell’Assicurato, …

- …

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POLIZZA POSTUMA DECENNALEARTICOLI TESTO ANIA TRADIZIONALE

Denuncia sinistri Entro 3 giorni dal sinistro o da quando l’Assicurato ne è venuto a conoscenza … comunque non oltre 12 mesi dalla scadenza della polizza

Entro 3 giorni dal sinistro o da quando l’Assicurato ne è venuto a conoscenza

Art. 18

Recesso in caso di sinistro

Non previsto fino al 60° giorno da quando l’indennizzo è stato pagato o il sinistro definito

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COMUNQUE:

1. VALORE A NUOVO

2. INDICIZZAZIONE

3. DEROGA ALLA PROPORZIONALE

4. PRESUPPOSTO DI FATTO: POLIZZA CAR

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