WORKSHOP-D.Lgs 122/05 DIRITTI PATRIMONIALI ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE POLIZZA DECENNALE...

WORKSHOP-D.Lgs 122/05 DIRITTI PATRIMONIALI

ACQUIRENTI IMMOBILI DA COSTRUIRE

POLIZZA DECENNALE POSTUMA

Verona 22 aprile 2009

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Polizza Decennale Postuma

LEGGE 2 AGOSTO 2004, N. 210

Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali

degli acquirenti di immobili da costruire

DECRETO LEGISLATIVO 20 GIUGNO 2005, N 122

Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali

degli acquirenti di immobili da costruire a norma della legge 210

del 2 agosto 2004

Workshop Verona 22 aprile 2009

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Polizza decennale postuma

Legge 210/04

Destinatari della legge sono i costruttori, vale a dire “l’imprenditore o la

cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un

immobile da costruire …”.(art.1, lett.b)

Beneficiari della legge sono gli acquirenti, ossia “la persona fisica che

sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire …”.

(art.1, lett.c).

Oggetto di garanzia sono gli “immobili da costruire”, ossia “gli immobili

per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire dopo il 21/7/2005 e

che siano ancora da edificare …”.(art.1, lett.d)


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All’atto del trasferimento della proprietà

IL COSTRUTTORE È OBBLIGATOIL COSTRUTTORE È OBBLIGATO

a produrre una

POLIZZA ASSICURATIVA INDENNITARIA DECENNALE

a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (la c.d. polizza decennale postuma).


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Art. 4 D.L. 122 giugno 2005

Assicurazione dell’immobile

Il Costruttore è obbligato a contrarre e a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’ art. 1669 del C.C., derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.


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Art. 1669 CC ROVINA E DIFETTI DI COSE IMMOBILI

Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’Appaltatore è responsabile nei confronti del Committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.


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La polizza

CONTRAENTE: il Costruttore

ASSICURATO/BENEFICIARIO:

Per la Sezione A danni all’immobile: l’Acquirente ovvero il soggetto che ne ha interesse

Per la Sezione B RCT : il Contraente


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La polizza

Sezione A - Danni all’immobile

Beni e Somme assicurate:

Struttura immobile (obbligatorio)

Involucro (obbligatorio)

Impermeabilizzazione delle coperture (obbligatorio)

Pavimentazioni e rivestimenti interni (opzionale)

Intonaci e rivestimenti esterni (opzionale)

Sezione B – RCT

Massimale 50% importo immobile minimo € 500.000,00 .


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La Polizza

Garanzia Struttura immobile

La Società si obbliga nei confronti del Contraente ed in favore dell’Assicurato, nei limiti di polizza, ad indennizzare all’Assicurato , limitatamente alla sola quota di proprietà, i danni materiali e diretti causati all’immobile assicurato da:•rovina totale o parziale•gravi difetti costruttivi purché derivanti, come previsto dal 1669 c.c., da un accidentale vizio del suolo e di costruzione e abbiano colpito parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata


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Gravi difetti costruttivi: eventi che colpiscono parti dell’immobile destinate per propria natura a lunga durata, compromettendone in maniera certa ed attuale la stabilità e/o agibilità dell’immobile

Parti dell’immobile destinate a lunga durata:le parti strutturali dell’immobile oggetto di collaudo statico ai sensi delle norme di legge, destinate per propria natura a resistere a sollecitazioni statiche trasmettendo i carichi della costruzione alle fondazioni e quindi al terreno e tutte le seguenti opere quali murature portanti, pilastri, travi, solai, rampe di scale ….


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Gravi difetti

Orientamento ormai acquisito dalla giurisprudenza è che il grave difetto non deve

riguardare necessariamente le strutture portanti, ma può concernere parti

accessorie dell’immobile, purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità

dell’edificio.

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione con sentenza n. 10857/08 ha

affermato che “ …….configurano gravi difetti dell’edificio a norma dell’art. 1669 del

c.c. le carenze costruttive dell’opera, concernenti anche una singola unità abitativa,

che ne menomano in modo grave il godimento, a causa di realizzazione effettuata

con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi

secondari ed accessori dell’opera (quali impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi,

pavimentazioni, impianti, etc.), purché tali da compromettere la sua funzionalità e

l’abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e

cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture”


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La polizza

Altre garanzie obbligatorie

Partita 2-Danni a involucro (muri di tamponamento esterno) :

Danni materiali e diretti all’involucro che provochino:

distacco parziale o totale dell’involucro

fessurazione passante diffusa tale da compromettere la tenuta all’aria e all’acqua dell’involucro.

Part. 3 - Impermeabilizzazioni coperture

Danni materiali e diretti alle impermeabilizzazioni nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente danneggiate e coinvolte , verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno successivo alla data di effetto della garanzia e fino al 10° anno compreso.

Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampa di polizza - delle percentuali di degrado.


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La polizzaGaranzie opzionabili (a scelta del Contraente)

Partita 4 - Pavimenti e rivestimenti interni :

Danni materiali e diretti a pavimentazioni e rivestimenti interni, di tipo ceramico, lapideo, ligneo nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente coinvolte e danneggiate, dovuti a loro distacco o rottura verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno e fino al decimo compreso.

Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampe di polizza - delle percentuali di degrado

Partita 5 - Intonaci e rivestimenti esterni :

Danni materiali e diretti dovuti a distacco parziale o totale degli intonaci perimetrali o rivestimenti esterni dal supporto sul quale sono applicati nonché ad altre parti dell’immobile eventualmente coinvolte e danneggiate verificatisi e denunciati a partire dal secondo anno e fino al decimo compreso.

Dal sesto al decimo anno vengono prestabilite - a stampe di polizza - delle percentuali di degrado


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Sezione B-Responsabilità civile verso terzi

Tiene indenne l’Assicurato, nei limiti dei massimali convenuti, quale civilmente responsabile ai sensi di legge a titolo di risarcimento di danni involontariamente cagionati a Terzi per morte e lesioni personali e danneggiamenti a cose in seguito a un sinistro indennizzabile ai sensi della Sezione A

Assicurato: il Contraente/costruttore

Acquirente è terzo


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La polizza

Stipula e effetto

La polizza deve essere stipulata all’inizio del lavori di costruzione (con incasso di un premio di compromesso), congiuntamente alla stipula della polizza CAR .

L’assicurazione ha effetto dalle ore 24 della data di ultimazione lavori purché sia stato incassato il premio a saldo.

La garanzia avrà termine non oltre i 10 anni dall’ultimazione dei lavori

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Somme assicurate

Struttura Immobile: costo dell’integrale ricostruzione a nuovo dell’immobile con esclusione del valore dell’area

impermeabilizzazioni, pavimentazioni e rivestimenti interni ed esterni: costo dell’ integrale ricostruzione a nuovo

Franchigie, scoperti e limiti di indennizzo: previsti per tutte le garanzie


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Controllore tecnico

Trattasi di Organismi di ispezione di tipo A accreditati dal SINCERT ad operare ai sensi delle norme UNI 10721 e abilitati a redigere rapporti di ispezione in corso d’opera secondo le norme UNI EN 17020

Compito del controllore tecnico è normalizzare il rischio verificando che:•il progetto sia corretto•l’esecuzione delle opere sia conforme al progetto•i materiali impiegati siano idonei•siano state effettuate tutte le prove sul terreno e sui materiali

Tali verifiche sono sia documentali che effettuate con

sopralluoghi in cantiere


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Criticità

• Alta elusione della legge da parte dei costruttori (applicazione media nazionale 20%, nord 25,5%, centro 13%, sud 5,4%, Veneto 15% dati simulazione Scenari Immobiliari)

• Scelta da parte dei costruttori/contraenti di una garanzia limitata al fine di contenere i costi con conseguente ridotta tutela degli acquirenti

• Dubbi sulla conformità del testo della polizza a quanto previsto dall’art. 4 del D.Lgs. 122/05

• Dubbi su opponibilità delle franchigie/scoperti/limiti indennizzo agli acquirenti

• Evoluzione della giurisprudenza: timore da parte delle Compagnie di essere chiamate a rispondere anche a fronte di coperture parziali o non prestate


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Soluzioni possibili

• Prevedere la stipula della DP fin dal preliminare di vendita

• Redigere un testo standard di riferimento concordato fra tutte le

parti coinvolte (compagnie, costruttori, acquirenti, notai,

legislatori) ragionevolmente tutelante per gli acquirenti

• Monitoraggio in corso d’opera

• migliorare informazione e divulgazione


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GRAZIE PER LA VOSTRA PARTECIPAZIONE


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