GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DR.SSA ILARIA BENINCASA PERIZIA ... · C e TRIBUNALE DI AREZZO GIUDICE...
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TRIBUNALE DI AREZZO
GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DR.SSA ILARIA BENINCASA
PERIZIA DI STIMA
ESECUZIONE IMMOBILIARE N.301/2014
PARTI:
Banca del Valdarno – Credito Cooperativo società cooperativa
Xx Xx
CTU Geom. Pietro Rossetti
Via Roma, 125
52025 Montevarchi (AR)
Tel. 055/984494– [email protected]
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INDICE ALLEGATI:
Allegato A – Documentazione Catastale
Allegato B – Visure Ipotecarie
Allegato C – Conformità Urbanistica
Allegato D – Certificati anagrafici
Allegato E – Atto di Provenienza
Allegato F – Certificato di Destinazione Urbanistica
Allegato G – Documentazione Fotografica
Allegato H – Elaborato grafico di rilievo, calcoli superfici e stima
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RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA
Il Sottoscritto Geom. Pietro Rossetti inscritto al Collegio dei Geometri di Arezzo al
n. 774 ed iscritto all’albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Arezzo al n. 79, con
Studio Tecnico posto in Montevarchi, Via Roma no. 125, in riferimento all’incarico
affidatomi nell’udienza del giorno 22 dicembre 2015, si appresta a redigere la propria
relazione di stima, rispondendo alle richieste sotto riportate.
QUESITI:
1) verifichi, prima di ogni altra attività. la completezza della
documentazione ex art. 567 c.p., (estratto del catasto e certificati delle
iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei
venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato
notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei
registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al
creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei;
Verificata la completezza della documentazione ex art.567 C.P.C. da i documenti
fornitomi: documentazione catastale, documentazione ipotecaria ventennale,
certificato di destinazione urbanistica gli stessi risultano completi.
2) provveda quindi subito all' integrazione; in particolare acquisisca. ove
non depositati: I) planimetria catastale e planimetria allegata all'ultimo
progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore
al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore
dell'immobile pignorato;
La documentazione è stata completamente reperita ed elencata secondo le lettere
riportate nella certificazione notarile allegata agli atti:
- Abitazione ubicata nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
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sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita'
Castellina n. 18
Foglio 28, Particella 153, Sub.1, Categoria A/4, Classe 3, Consistenza Vani
16,5 Superficie Catastale Totale: 373 mq, Totale escluso aree scoperte: 364 mq,
Piano terra-primo, Rendita Euro 852,15.
- Magazzino ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di
CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita' Castellina SNC
Foglio 28, Particella 153, Sub.2, Categoria C/2, Classe 5, Consistenza 116
mq, Superficie Catastale Totale: 97 mq, Piano seminterrato-terra, Rendita Euro
688,95.
- Garage ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di
CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita' Castellina SNC
Foglio 28, Particella 153, Sub.3, Categoria C/6, Classe 4, Consistenza 95 mq,
Superficie Catastale Totale: 97 mq, Piano terra, Rendita Euro 539,70.
- BCNC ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di
CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita' Castellina n. 18
Foglio 28, Particella 153, Sub.4.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 28, Particella 99, Qualità BOSCO MISTO, Classe 1, Superficie 1090
mq, Rendita Dominicale Euro 1,13, Rendita Agrario Euro 0,23.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 28, Particella 100, Qualità SEMIN ARBOR, Classe 2, Superficie
18030 mq, Rendita Dominicale Euro 130,36, Rendita Agrario Euro
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55,87.
- Area Rurale ubicata nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di
CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 28, Particella 154, Superficie 0040 mq.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 28, Particella 155, Qualità SEMINATIVO, Classe 3, Superficie 6180
mq, Rendita Dominicale Euro 27,13, Rendita Agrario Euro 19,15.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 28, Particella 156, Qualità SEMINATIVO, Classe 3, Superficie 0510
mq, Rendita Dominicale Euro 2,24, Rendita Agrario Euro 1,58.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 29, Particella 119, Qualità SEMIN ARBOR, Classe 3, Superficie
5520 mq, Rendita Dominicale Euro 24,23, Rendita Agrario Euro 14,25.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 29, Particella 135, Qualità SEMIN ARBOR, Classe 2, Superficie
2190 mq, Rendita Dominicale Euro 15,83, Rendita Agrario Euro 6,79.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 29, Particella 141, Qualità BOSCO CEDUO, Classe 2, Superficie
2430 mq, Rendita Dominicale Euro 1,25, Rendita Agrario Euro 0,38.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
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sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 29, Particella 142, Qualità SEMINATIVO, Classe 4, Superficie 26570
mq, Rendita Dominicale Euro 41,17, Rendita Agrario Euro 41,17.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 29, Particella 161, Qualità SEMINATIVO, Classe 4, Superficie 8880
mq, Rendita Dominicale Euro 13,76, Rendita Agrario Euro 13,76.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 29, Particella 162, Qualità SEMIN ARBOR, Classe 1, Superficie
17220 mq, Rendita Dominicale Euro 151,19, Rendita Agrario Euro 71,15.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 29, Particella 163, Qualità SEMIN ARBOR, Classe 2, Superficie
34920 mq, Rendita Dominicale Euro 252,49, Rendita Agrario Euro 108,21.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Foglio 29, Particella 227, Qualità VIGNETO, Classe 1, Superficie 9100 mq,
Rendita Dominicale Euro 51,70, Rendita Agrario Euro 37,60.
TITOLI EDILIZI RINTRACCIATI PRESSO IL COMUNE di Castelfarnco di
Sopra - Pian di Scò:
- Autorizzazione n.254 del 11.09.1982
- Concessione Edilizia in Sanatoria n.18 del 29.06.1996;
- D.I.A. prot. n.5419 in data 3.06.2000 integrata da successiva presentata in
data 15.07.2000 prot.n. 67;
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- Concessione edilizia in Sanatoria n.17 del 11.04.2001;
- Piano di Recupero approvato con Delibera del Consiglio Comunale n.30 del
15.07.2008;
3) predisponga l'elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche,
pignoramenti, sequestri. domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi: i
vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello
stesso, i vincoli connessi con il suo carattere storico- artistico. ovvero di
natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di
cubatura. convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al
coniuge. altri pesi o limitazioni d'uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione,
obbligazioni propter rem ecc.):
Elenco Iscrizioni e Trascrizioni:
- Nota di trascrizione Rp n. 3890 19/05/1986 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 10/05/1986 Notaio DR. FERDINANDO
SORRENTINO Sede AREZZO(AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 1845 del 13/02/1987 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 24/01/1987 Numero di repertorio 2210/1845
Notaio DR. MASSIMO TAITI Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 1846 del 13/02/1987 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 24/01/1987 Numero di repertorio 2211/1846
Notaio DR. MASSIMO TAITI Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4275 del 12/05/1987 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 22/04/1987 Numero di repertorio 5624/4275
Notaio DR. MASSIMO TAITI Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4276 del 12/05/1987 Descrizione ATTO
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NOTARILE PUBBLICO Data 22/04/1987 Numero di repertorio 5625/4276
Notaio DR. MASSIMO TAITI Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 5673 del 25/06/1987 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 02/06/1987 Numero di repertorio 7732/5673
Notaio DR. FABIO MILLONI Sede AREZZO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 5679 del 25/06/1987 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 02/06/1987 Numero di repertorio 7738/5679
Notaio DR. FABIO MILLONI Sede AREZZO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 9053 del 05/10/1988 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 29/09/1988 Numero di repertorio 13439/9053
Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 10523 del 23/11/1988 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 05/11/1988 Numero di repertorio
15733/10523 Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI
(AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 7579 del 27/07/1990 Descrizione SCRITTURA
PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA Data 20/07/1990
Numero di repertorio 10605/7579 Notaio DR. TAITI MASSIMO Sede
MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 6842 del 01/07/1991 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 05/06/1991 Numero di repertorio 9478/6842
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di iscrizione Rp n. 2060 del 24/10/1991 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 18/10/1991 Numero di repertorio 14593/2060
Notaio DR. EUGENIO IDOLO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
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- Nota di trascrizione Rp n. 11554 del 20/11/1991 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 24/10/1991 Numero di repertorio
15969/11554 Notaio DR. EUGENIO IDOLO Sede SAN GIOVANNI V.NO
(AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 11555 del 20/11/1991 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 24/10/1991 Numero di repertorio
15970/11555 Notaio DR. EUGENIO IDOLO Sede SAN GIOVANNI V.NO
(AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 11556 del 20/11/1991 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 24/10/1991 Numero di repertorio
15971/11556 Notaio DR. EUGENIO IDOLO Sede SAN GIOVANNI V.NO
(AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 1065 del 15/05/1992 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 11/05/1992 Numero di repertorio 7926/1065
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4366 del 13/05/1993 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 06/05/1993 Numero di repertorio 6189/4366
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4444 del 17/05/1993 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 06/05/1993 Numero di repertorio 6328/4444
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4445 del 17/05/1993 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 10/05/1993 Numero di repertorio 6329/4445
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4446 del 17/05/1993 Descrizione ATTO
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NOTARILE PUBBLICO Data 10/05/1993 Numero di repertorio 6330/4446
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4447 del 17/05/1993 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 10/05/1993 Numero di repertorio 6331/4447
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4448 del 17/05/1993 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 10/05/1993 Numero di repertorio 6332/4448
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4449 del 17/05/1993 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 06/05/1993 Numero di repertorio 6333/4449
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 4451 del 17/05/1993 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 06/05/1993 Numero di repertorio 6335/4451
Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 2263 del 07/03/1994 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 03/03/1994 Numero di repertorio 3090/2263
Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 2690 del 23/03/1994 Descrizione SCRITTURA
PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA Data 17/03/1994
Numero di repertorio 3828/2690 Notaio DR. FERDINANDO
SORRENTINO Sede AREZZO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 8481 del 28/09/1994 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 01/09/1994 Numero di repertorio 12042/8481
Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 10214 del 24/11/1994 Descrizione ATTO
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NOTARILE PUBBLICO Data 31/10/1994 Numero di repertorio
14490/10214 Notaio DR. WALTER BALZANO Sede SAN GIOVANNI
V.NO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 178 del 07/01/1995 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 27/12/1994 Numero di repertorio 238/178
Notaio DR. ALBERTO BERARDI Sede FIRENZE (FI).
- Nota di trascrizione Rp n. 991 del 26/01/1995 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 17/01/1995 Numero di repertorio 1248/991
Notaio DR. RICCARDO SORDI Sede PRATO (PO).
- Nota di trascrizione Rp n. 1700 del 16/02/1995 Descrizione SCRITTURA
PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA Data 03/02/1995
Numero di repertorio 2272/1700 Notaio DR. LUIGI ARICO’ Sede
FIRENZE (FI).
- Nota di trascrizione Rp n. 2122 del 01/03/1995 Descrizione SCRITTURA
PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA Data 28/02/1995
Numero di repertorio 2889/2122 Notaio DR. FERDINANDO
SORRENTINO Sede AREZZO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 3374 del 30/03/1995 Descrizione ATTO
GIUDIZIARIO Data 17/03/1995 Numero di repertorio 4552/3374 Notaio
GIUDICE ISTRUTTORE TRIBUNALE Sede AREZZO (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 9405 del 13/10/1995 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 25/09/1995 Numero di repertorio 13125/9405
Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di iscrizione Rp n. 1440 del 10/07/1997 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 08/07/1997 Numero di repertorio 53272
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Notaio DR. BALZANO WALTER Sede SAN GIOVANNI VALDARNO
(AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 12493 del 30/12/1998 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 04/12/1998 Numero di repertorio 135179
Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 12494 del 30/12/1998 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 04/12/1998 Numero di repertorio 135179
Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 8720 del 02/08/2000 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 25/07/2000 Numero di repertorio 55805
Notaio DR. BALZANO WALTER Sede SAN GIOVANNI VALDARNO
(AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 5534 del 14/05/2001 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 10/05/2001 Numero di repertorio 151761
Notaio DR. GIUSEPPE NOTARO Sede MONTEVARCHI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 5709 del 18/05/2001 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 26/04/2001 Numero di repertorio 56516
Notaio DR. BALZANO WALTER Sede SAN GIOVANNI VALDARNO
(AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 11484 del 06/09/2004 Descrizione SCRITTURA
PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA Data 03/09/2004
Numero di repertorio 7978 Notaio DR. NOTARO ROBERTA Sede
TERRANUOVA BRACCIOLINI (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 15532 del 15/12/2004 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 14/12/2004 Numero di repertorio
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8766/1394 Notaio DR. NOTARO ROBERTA Sede TERRANUOVA
BRACCIOLINI (AR).
- Nota di iscrizione Rp n. 5312 del 17/12/2004 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 16/12/2004 Numero di repertorio 8803/1400
Notaio DR. NOTARO ROBERTA Sede TERRANUOVA BRACCIOLINI
(AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 15055 del 24/12/2010 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 15/12/2010 Numero di repertorio 28966/8895
Notaio DR. ZAZZARO MARCELLO Sede BIBBIENA (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 15056 del 24/12/2010 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 15/12/2010 Numero di repertorio 28966/8895
Notaio DR. ZAZZARO MARCELLO Sede BIBBIENA (AR).
- Nota di trascrizione Rp n. 15057 del 24/12/2010 Descrizione ATTO
NOTARILE PUBBLICO Data 15/12/2010 Numero di repertorio 28966/8895
Notaio DR. ZAZZARO MARCELLO Sede BIBBIENA (AR).
- Nota di iscrizione Rp n. 63 del 17/01/2012 Descrizione ATTO NOTARILE
PUBBLICO Data 10/01/2012 Numero di repertorio 58525/12105 Notaio DR.
CHIOSTRINI MARCO Sede FIGLINE VALDARNO (FI).
- Nota di trascrizione Rp n. 3836 del 11/04/2013 Descrizione SCRITTURA
PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA Data 08/04/2013
Numero di repertorio 59390/12740 Notaio DR. CHIOSTRINI MARCO Sede
FIGLINE VALDARNO (FI).
- Nota di iscrizione Rp n. 247 del 20/02/2014 Descrizione ATTO
GIUDIZIARIO Data 18/02/2014 Numero di repertorio 307/2014 Pubblico
ufficiale TRIBUNALE Sede AREZZO (AR).
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- Nota di trascrizione Rp n. 3064 del 21/03/2014 Descrizione ATTO
GIUDIZIARIO Data 13/03/2014 Numero di repertorio 258/2014 Pubblico
ufficiale TRIBUNALE Sede AREZZO (AR).
4) accerti l'esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali
spese condominiali insolute relative all'ultimo biennio (stante il disposto dell'art.
63 secondo comma disp. att. c.c.):
Lo scrivente non è venuto a conoscenza di vincoli o oneri di natura condominiale,
nonché eventuali spese condominiali insolute relative all'ultimo biennio.
5) rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici,
evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
Non è stata rilevata l’esistenza di diritti demaniali, di superficie, di servitù pubbliche.
Lo scrivente non è venuto a conoscenza di eventuali cause pendenti o di usi civici a
carico del proprietario.
6) riferisca dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati
o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente (tra cui iscrizioni,
pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò
necessari;
Dalle Visure ipotecarie effettuate ed allegate non risultano ulteriori iscrizioni,
trascrizioni e pignoramenti ulteriori oltre quelli sopraindicati.
7) descriva, previo necessario accesso all'interno, l'immobile pignorato
indicando: com une, località, via, numero civico, scala, piano, interno;
caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in mq; altezza
interna utile: superficie commerciale in mq; esposizione; condizioni di
manutenzione; confini (nel caso di terreni); dati catastali attuali; eventuali
pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più
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immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni
compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone
ecc.);
Ubicazione:
I fabbricati sono ubicati in Comune di Castelfarnco di Sopra - Pian di Scò, in
Localita Riguzze – Botriolo.
Vi si accede dalla Strada Provinciale del Botriolo percorrendo un breve tratto della
strada vicinale denominata “delle Riguzze” o “della Spina” e da questa, in forza di
una servitù di passo*, attraverso un percorso sterrato, in discreta pendenza, si giunge
al resede dei fabbricati (*servitù di passo citata nell’atto di acquisto stipulato il 14
dicembre 2004 dal Notaio Roberta Notaro) .
Gli immobili distano dai centri abitati di Castelfranco di Sopra e di San Giovanni
V.no rispettivamente km 3,2 e km 6,0 pertanto relativamente prossimi alle principali
infrastrutture e servizi.
Gli edifici sono situati in posizione rialzata ma in un contesto ambientale non
eccelso. Infatti nelle vicinanze sorgono edifici industriali e artigianali (in parte
vetusti) che deprimono il valore della zona. Inoltre a ridosso del fabbricato
principale, più precisamente sul prospetto tergale, prosegue in modo molto ripido e
rilevante, la sommità della collina (oltretutto il confine della proprietà, sul retro del
fabbricato è molto vicino a lo stesso e creando un effetto ulteriormente negativo
all’immagine complessiva del fabbricato.
Anche questo aspetto non migliora il contesto generale del luogo ove è ubicato
l’immobile, che, per tali fabbricati, riveste un importante valore.
Come già detto si giunge al fabbricato percorrendo una strada campestre in terra
battuta di rilevante pendenza ed in totale abbandono (riscontrabile dalla
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documentazione fotografica allegata). Allo stato attuale il tracciato della stessa è
poco individuabile e inagibile con normali autovetture essendo totalmente ricoperta
da arbusti e erbe infestanti (come riscontrabile dalla documentazione fotografica
allegata).
Infine debbo evidenziare che la zona è oggetto di un rilevante movimento franoso,
evidente sia nelle lesioni su un fabbricato che nella pericolosa inclinazioni dei pali di
sostegno della linea elettrica. Tale situazione è riscontrabile anche nelle Carta
Tecnica Regionale dove viene classificata come G. 4 (pericolosità geomorfologica
molto elevata) e G. 3 (pericolosità geomorfologica elevata).
I terreni agricoli risultano, ubicati per la maggior parte contigui al fabbricato ed in
unico corpo ad esclusione di tre piccoli appezzamento situati nelle vicinanze.
L’appezzamento principale è attraversato e raggiungibile, oltre che dai fabbricati
stessi, anche da una stradella campestre, sterrata, che conduce ad altre proprietà. La
maggior parte dei terreni sono declivi, di qualità seminativo ad eccezione di in
piccolo appezzamento di bosco ed un vigneto specializzato.
- Edifici –
Gli edifici sono costituiti da un ex fabbricato colonico di rilevanti dimensioni
sviluppato su due piani: piano terra e primo. Circostanti a questo fabbricato sussisto
altri edifici, un tempo utilizzati per l’attività agricola esercitata. Più in dettaglio si
tratta di un ricovero per suini con soprastante locali magazzino ed una vecchia
cantina interrata. Era presente anche una tettoia che è stata, però, demolita.
-Terreni agricoli -
I terreni sono situati in gran parte contigui ai fabbricati ed in unico corpo ad
esclusione di tre piccoli appezzamento situati nelle vicinanze.. La maggior parte dei
terreni sono declivi, di qualità seminativo ad eccezione di in piccolo appezzamento
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di bosco ed un vigneto specializzato. Il tutto come rappresentato nella planimetria
allegata.
Caratteristiche e stato di manutenzione degli edifici:
I fabbricati nel suo complesso si trovano in cattivo stato di manutenzione ed in totale
abbandono sommersi da vegetazione di ogni sorta. Sono costituiti da un ex fabbricato
colonico di rilevanti dimensioni. Circostanti a questo fabbricato sussistono altri
edifici, un tempo utilizzati per l’esercizio l’attività agricola.
edificio principale –
trattasi di un vecchio e tipico edificio colonico di ampie dimensioni, a pianta
rettangolare di due piani concluso da una copertura a padiglione. Vari interventi di
manutenzione, susseguitisi negli anni hanno però tolto molta “dignità” al fabbricato.
Il fabbricato è inabitato ed in cattivo stato di manutenzione. Le murature portanti
sono in conci di pietra intonacati mentre i solai di varie tipologie nello specifico:
orditura in legno, volte in laterizio a crociera, laterocemento. La copertura è in
travetti di cemento e tavelle di laterizio con manto in tegole di laterizio.
Descrizioni dei due piani:
piano terra – questo piano è costituito da vari locali, un tempo adibiti a cantine,
magazzini e stalle. Attualmente si trovano privi di pavimenti, intonaci ed impianti.
Gli infissi, esterni e interni, sono quasi totalmente assenti od in pessimo stato .
Alcune aperture esterne sono state manomesse e sono prive di soglie.
piano primo – questo piano, collegato al piano terra da una scala interna, è la parte
destinata all’abitazione del fabbricato ed è costituito da vari locali di ampie
dimensioni. Le condizioni generali sono molto mediocri e scadenti, sia come
tipologia di materiali che come manutenzione. Gli infissi sono in parte cattive
condizione (alcuni non recuperabili) o assenti.
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Allo stato attuale gli immobili non sono agibili- utilizzabili ne abitabili.
Il tutto come riscontrabile anche nella documentazione fotografica e negli elaborati
grafici allegati.
Superficie commerciale
Calcolo superficie commerciale secondo il DPR 138/98:
APPARTAMENTO - superficie vani principali 263,18 mq
sup. vani accessori diretti 131,37mq
superficie terrazze-loggia 1,57 mq
CANTINA sup. vani accessori indiretti 6,64 mq
RESEDE 200,00 mq
TOTALE 602,75 mq
(come meglio riportato nella tabelle dell’allegato H)
Annessi agricoli in corpo staccato –
Edificio per il ricovero degli animali e magazzino:
si tratta di un vecchio e modesto manufatto di due piani a pianta rettangolare –
irregolare concluso da una copertura a due falde in pessimo stato di manutenzione.
La struttura è praticamente ricoperta dalla vegetazione. Le murature portanti sono in
pietrame e laterizio. La copertura è realizzata in profilati metallici e lamiera ondulata,
parzialmente crollata.
Il fabbricato, come detto, è in cattivo stato di manutenzione soprattutto anche a
causa di movimento franoso, in atto, che ne ha compromesso, in modo importante, la
struttura. Allo stato attuale, per motivi legati alla sicurezza, non è accessibile
all’interno per le rilevanti lesioni sulle murature portanti presumibilmente causate
dal movimento franoso in atto.
Il piano terra era adibito al modesto allevamento dei suini della famiglia
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colonica mentre il piano primo era utilizzato per il deposito di attrezzi. Non sono
presenti impianti di alcun tipo.
Ritengo opportuno precisare ed evidenziare, nuovamente: i fenomeni di dissesto
geologico che interessano, in particolar modo, l’annesso e la zona intorno ad esso.
Tale situazione è evidenziata anche nella Carta Tecnica Regionale ove è definita:
“area di pericolosità geomorfologica classificata come molto elevata G. 4.”
Calcolo superficie commerciale secondo il DPR 138/98:
DEPOSITO ATTREZZI - superficie vani principali 78,82 mq
STALLETTO superficie vani principali 62,24 mq
RESEDE 23,30 mq
TOTALE 164,36 mq
(come meglio riportato nella tabelle dell’allegato H)
Locale interrato ad uso cantina – ubicato nel circostante resede:
Trattasi di vano interamente interrato a cui si accede da una porta esterna protetta da
tettoia in muratura. Il soffitto del locale è costituito da una volta a botte in mattoni, le
pareti, presumibilmente scavate nel terreno sono stuccate a malta cementizia. La
volta in mattoni presenta una lesione strutturale, le condizioni generali sono
modeste.
Calcolo superficie commerciale secondo il DPR 138/98:
(tale manufatto è identificato e conteggiato nella tabella del fabbricato principale)
“Tettoia”
la rimessa- tettoia è stata totalmente demolita. Era situata, in corpo staccato, nel
resede del fabbricato principale (rappresentata nel foglio 38 particella 153 sub 3) allo
stato attuale è presente solo la platea in cemento a cui era, presumibilmente, ancorata.
Preciso che della stessa risulta demolita con comunicazione del 18 aprile 2007
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Prot. n. 2241. Tale dichiarazione risulta a gli atti del Piano di Recupero approvato
(ma non rilasciato) con delibera del Consiglio Comunale N. 30 del 15/07/2008.
Dati Catastali
- Abitazione ubicata nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di
CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita' Castellina n. 18
Identificazione catastale
Catasto Fabbricati - Foglio 28, Particella 153, Sub.1, Categoria A/4, Classe
3, Consistenza Vani 16,5 Superficie Catastale Totale: 373 mq, Totale escluso
aree scoperte: 364 mq, Piano terra-primo, Rendita Euro 852,15.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Magazzino-ricovero animali ubicato nel Comune di CASTELFRANCO
PIANDISCO` sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)–
Localita' Castellina SNC
Identificazione catastale
Catasto Fabbricati - Foglio 28, Particella 153, Sub.2, Categoria C/2, Classe 5,
Consistenza116mq, Superficie Catastale Totale: 97 mq, Piano seminterrato-
terra, Rendita Euro 688,95.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Tettoia ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di
CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita' Castellina SNC
Identificazione catastale
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Catasto Fabbricati - Foglio 28, Particella 153, Sub.3, Categoria C/6, Classe 4,
Consistenza 95 mq, Superficie Catastale Totale: 97 mq, Piano terra, Rendita
Euro 539,70.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- BCNC ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di
CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)– Localita' Castellina n. 18
Identificazione catastale
Catasto Fabbricati - Foglio 28, Particella 153, Sub.4.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 99, Qualità BOSCO MISTO, Classe 1,
Superficie 1090 mq, Rendita Dominicale Euro 1,13, Rendita Agrario Euro
0,23.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
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Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 100, Qualità SEMIN ARBOR, Classe
2, Superficie 18030 mq, Rendita Dominicale Euro 130,36, Rendita Agrario
Euro 55,87.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Area Rurale ubicata nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO` sezione di
CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 154, Superficie 0040 mq.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 155, Qualità SEMINATIVO, Classe 3,
Superficie 6180 mq, Rendita Dominicale Euro 27,13, Rendita Agrario Euro
19,15.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
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Catasto Terreni - Foglio 28, Particella 156, Qualità SEMINATIVO,
Classe 3, Superficie 0510 mq, Rendita Dominicale Euro 2,24, Rendita
Agrario Euro 1,58.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 119, Qualità SEMIN ARBOR, Classe
3, Superficie 5520 mq, Rendita Dominicale Euro 24,23, Rendita Agrario
Euro 14,25.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 135, Qualità SEMIN ARBOR, Classe
2, Superficie 2190 mq, Rendita Dominicale Euro 15,83, Rendita Agrario
Euro 6,79.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
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sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 141, Qualità BOSCO CEDUO, Classe
2, Superficie 2430 mq, Rendita Dominicale Euro 1,25, Rendita Agrario Euro
0,38.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 142, Qualità SEMINATIVO, Classe 4,
Superficie 26570 mq, Rendita Dominicale Euro 41,17, Rendita Agrario Euro
41,17.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 161, Qualità SEMINATIVO, Classe 4,
Superficie 8880 mq, Rendita Dominicale Euro 13,76, Rendita Agrario Euro
13,76.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950
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C.F. XX Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 162, Qualità SEMIN ARBOR, Classe
1, Superficie 17220 mq, Rendita Dominicale Euro 151,19, Rendita Agrario
Euro 71,15.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 163, Qualità SEMIN ARBOR, Classe
2, Superficie 34920 mq, Rendita Dominicale Euro 252,49, Rendita Agrario
Euro 108,21.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX
Proprieta` per 1/1 in regime di separazione dei beni.
- Terreno agricolo ubicato nel Comune di CASTELFRANCO PIANDISCO`
sezione di CASTELFRANCO DI SOPRA(Codice M322A)
Identificazione catastale
Catasto Terreni - Foglio 29, Particella 227, Qualità VIGNETO, Classe 1,
Superficie 9100 mq, Rendita Dominicale Euro 51,70, Rendita Agrario
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Euro 37,60.
Intestati:
XX Xx nato a CASAL DI PRINCIPE il 10/10/1950 C.F. XX Proprieta` per
1/1 in regime di separazione dei beni.
8) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero
civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella
contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:
a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e
non consentono la sua univoca identificazione;
I dati riportati nel pignoramento sono corretti ed univoci.
b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono
l'individuazione del bene;
I dati riportati nel pignoramento sono corretti ed univoci.
c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali,
hanno in precedenza individuato l'immobile; in quest'ultimo caso rappresenti
la storia catastale del compendio pignorato;
I dati riportati nel pignoramento sono corretti ed univoci.
9) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per
l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di
idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento
delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del
proprietario;
Sono necessarie alcune variazioni castali in quanto i beni non sono correttamente
rappresentati. Tali variazioni catastali sono però, legate all’esito della legittimazione
delle opere abusive attraverso istanza di accertamento di conformità .
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10) indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale,
acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica;
Destinazione urbanistica: Aree agricole della Conca intermontana A ci3 - Aree di
tutela morfologica. Aree di trasformazione, riqualificazione o potenziamento: Aree e
tessuti da trasformare - R1 - Tessuti urbanistici da ristrutturare con piano approvato .
Sigla: R1. Area Naturale Protetta di Interesse Locale ANPIL "Le Balze"
11) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o
concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In
caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa
urbanistico – edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati
e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile ed i relativi costi,
assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti;
1) edificio principale
l’immobile presenta alcune difformità rispetto a gli atti autorizzativi appresso
indicati:
D.I.A. protocollo n. 6792 del 15 luglio 2000 ; Autorizzazione in Sanatoria n. 17 del
11 aprile 2001 e il Piano di Recupero approvato ( ma non rilasciato) con delibera del
Consiglio Comunale N. 30 del 15/07/2008 - pubblicato sul BURT n.35 del
27/08/2008 (pertanto ancora in vigore per circa due anni).
Difformità:
fino alla validità del Piano di Recupero le difformità consistono, essenzialmente,
nell’altezza in gronda e nella demolizione del volume attiguo al fabbricato sul
prospetto laterale sinistro ( o est).
Preciso dopo la scadenza del Piano di Recupero (e che gli interventi previsti nello
stesso, ovviamente non vengano attuati) alle difformità sopra citate si
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aggiungerà anche la modifica del tetto, la non realizzazione della colombaia ed altre
opere interne prevista nella D.I.A protocollo n. 6792 del 15 luglio 2000.
2) annesso ex porcilaia – magazzino
- Autorizzazione n.254 del 11.09.1982
Come rappresentato nella descrizione del manufatto non è stato possibile accedere
all’immobile per le precarie e pericolose condizioni dello stesso; oltre alla rilevante
quantità di vegetazione che lo sommerge (come visibile nella documentazione
fotografica).
3) tettoia in corpo staccato
la tettoia, come precedentemente detto, è stata demolita con Comunicazione del 18
aprile 2007 Prot. n. 2241 citata nel piano approvato con Delibera del Consiglio
Comunale n.30 del 15.07.2008. Premesso che l’atto abilitativo, “Accertamento di
Conformità in Sanatoria” (art. 209 della L.R. 65/2014) viene rilasciato dal comune
interessato ed è implicito che possono verificarsi richieste discrezionali dell’ente o
degli enti interessati non del tutto valutabili e prevedibili dallo scrivente.
Pertanto ed in relazione alle verifiche di sanabilità delle difformità registrate sugli
immobili, pur nella preminente volontà da parte di questo ausiliario di fornire dati e
informazioni complete nel rispetto dell’incarico ricevuto, - in ordine alle limitazioni
d’indagini esposte – lo scrivente deve constatare la pratica impossibilità di fornire un
quadro dettagliato, esaustivo e definitivo sul punto.
D’altra parte – per la natura ed i limiti insiti del mandato rimesso all’esperto, non
pare possibile intendere questo finanche teso a sostituire l’espressione che compete
per legge agli uffici deputati circa i termini di ammissione delle istanze e
l’indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti, manifestazione
che gli uffici, alle risultanze delle consultazioni svolte, rimandano all’esito
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dell’istruttoria conseguente alla presentazione di pratica completa di elaborati scritto-
grafici di dettaglio.
Alla luce di ciò, nel quadro del rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni
rappresentate, quanto contenuto nel presente elaborato è da intendersi formulato di
termini orientativi e previsionali e, per quanto attiene agli importi economici, in
indirizzo prudenziale, ciò al fine di avere un quadro utile di massima per le finalità
peritali.
In conclusione, pertanto, è da precisare che quanto indicato può essere soggetto a
possibili modificazioni ovvero variazioni e che le assunzioni sono state operate in
ragione della normativa vigente al momento dell’elaborazione della relazione
peritale.
Nel caso specifico le opere da legittimare sono, da informazioni assunte, assentibili.
Costi ed oneri (sanzioni ed oblazioni)
Considerato la tipologia delle illegittimità esistenti negli edifici, le sanzione,
l’oblazione, l’attività professionale occorrente per giungere al rilascio
dell’accertamento di conformità, e la conseguente variazioni catastali possiamo
(premesso quanto sopra specificato) determinare un costo complessivo di circa €
4.500,00.
12) accerti lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del
titolo in base al quale è occupato; ove il bene sia occupato da terzi in base a contratto di
affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data
di scadenza per l'eventuale disdetta, I eventuale data di rilascio fissata o lo stato della
causa eventualmente In corso per Il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e
comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, Il terzo
occupante, i vicini o le associazioni di categoria, effettuando ricerche presso
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l'Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte;
Gli immobili nel suo complesso non sono ne utilizzabili e ne
agibili/abitabili.
13) alleghi, avendone fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile. il
certificato di stato libero o l'estratto per riassunto dell'atto di matrimonio
degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il
Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal
certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza): in caso di
convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di
separazione dei beni) acquisisca copia delle stesse presso i competenti uffici;
Allegato D – Certificati anagrafici
14) ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall' ex coniuge del
debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa
coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge
assegnatario);
L'immobile non è occupato dal coniuge separato o dall' ex coniuge del
debitore esecutato.
15) precisi le caratteristiche degli impianti elettrico, idrico, termico, precisando la
loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari alloro
adeguamento;
Gli impianti sono mancanti o totalmente inadeguati alle normative vigenti. Il
probabile costo per la realizzazione degli stessi si può stimare in euro
30/35.000,00. Preciso che tale costo non deve essere sottratto dalla stima del
fabbricato in quanto lo stesso è stato valutato nelle condizione in cui si trova.
16) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda, in
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quest'ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia
complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato
(appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc..) e comunque evitando eccessive
frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore
del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti
(passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su beni di terzi) evitando la
creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa;
Ritengo, per molti aspetti, molto più conveniente alienare gli immobili in un solo
lotto.
17) determini il valore dell’immobile, considerando lo stato di conservazione
dello stesso e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta
opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di
trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato tenendo
conto. che l'immobile resterà nel godimento dell’ex coniuge e dei figli fino a
raggiungimento dell'indipendenza economica -presumibilmente 28 anni -
dell'ultimo dei figli) ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene,
un abbattimento forfettario (indicativamente del 15-20%), in considerazione
dell‘assenza di garanzia per vizi, della differenza tra oneri tributari su base
Catastale e reale, e di quanto suggerito dalla comune esperienza circa le
differenze fra libero mercato e vendite coattive;
Immobile principale e cantina interrata - in corpo staccato:
In riferimento al valore dell’immobile oggetto di detta esecuzione, lo
scrivente, sulla base dei valori di mercato di immobili simili per
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai valori dell’osservatorio
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immobiliare (OMI) che valutano in questa zona valori compresi tra €.
1.000,00 / €. 1 .500,00 per le abitazioni economiche in normale stato; alla
loro ubicazione, alle caratteristiche dimensionali, ed all’epoca di costruzione,
fanno si che l’immobile non abbia un ordinario apprezzamento sul mercato
immobiliare essendo in pessime condizioni, di rilevanti dimensioni che
impongono ingenti somme di denaro per il restauro.
I dati così dedotti e rapportati alla univoca consistenza della superficie
commerciale calcolata come previsto dalla DPR 138/98 e più precisamente
per mq. 602.75 circa sono relativi alla parte abitativa oltre la cantina interrata
ed il resede. Lo scrivente stima il fabbricato, con il più probabile valore di
mercato medio, in €. 488.77/mq di “superficie commerciale” per un totale di
€. 294.607,49 .
A questo valore devono però sottratte i costi per l’accertamento di
conformità accertati in euro 4.500,00.
Pertanto il valore complessivo è di €. 290.107,49
Magazzino e ex ricovero suini:
In riferimento al valore dell’immobile oggetto di detta esecuzione, lo
scrivente, sulla base dei valori di mercato di immobili simili per
caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai valori dell’osservatorio
immobiliare (OMI) che valutano in questa zona valori compresi tra €.435,00
/ €. 640 ,00 per i magazzini in normale stato; alla loro ubicazione, alle
caratteristiche dimensionali, ed all’epoca di costruzione, fanno si che
l’immobile non abbia un ordinario apprezzamento sul mercato immobiliare
essendo in pessime condizioni.
I dati così dedotti e rapportati alla univoca consistenza della superficie
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commerciale calcolata come previsto dalla DPR 138/98 e più precisamente
per mq. 164.36 circa relativi al deposito e resede, lo scrivente stima il
fabbricato con il più probabile valore di mercato medio in €. 150,00/mq di
“superficie commerciale” per un totale di €. 24.654,00 circa. Quanto stimato
scaturisce anche della pericolosità geologica molto elevata (G 4) dell’area in
cui è collocato il fabbricato, che, di fatto, “obbliga” a eseguire costosi
interventi di monitoraggio e bonifica per la messa in sicurezza della zona.
Interventi previsti e non derogabili dalla normativa di riferimento. Tali opere
potrebbero perfino rendere antieconomico il recupero del manufatto
esistente, non escludendo la sua ricollocazione in una zona diversa da quella
attuale.
- terreni:
Valore VAM € 255,450.20
Valore Stimato € 160,000.00 circa.
**************************
Valore Complessivo Stimato:
Pertanto il più probabile valore di mercato complessivo degli immobili
sopra descritti, con ulteriore abbattimento del 15.00%, da quanto
suggerito dalla comune esperienza circa le differenze fra libero mercato
e vendite coattive è così determinato: valore complessivo di € 474.761,49
con un abbattimento di € 71.214,22 (pari al 15%) corrisponde al valore
pari a € 403.547,27.
Arrotondato a €. 405.000,00 (quattrocentocinquemila/00euro).
18) se l'immobile è pignorato solo pro-quota:
- dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla
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formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo
conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali
conguagli in denaro. In tal caso l'esperto dovrà verificare ed
analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote
non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un’ipotesi di
frazionamento, e solo una volta intervenuta l’approvazione da parte del giudice,
sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del
proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall’Ufficio competente;
- proceda, in caso contrario, alla stima de Il intero. esprimendo
compiutamente il giudizio di eventualmente anche alla luce dì quanto disposto
dall'art. 577 C.P.C.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera
frazione del valore stimato per l’intero immobile;
L'immobile non è pignorato per pro-quota.
19) nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto
determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore
stimato de Il' intero;
L’immobile non è pignorato per la nuda proprietà o usufrutto.
20) nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno;
I fabbricati non sono abusivi.
Tanto doveva lo scrivente, ad evasione dell’incarico ricevuto, restando a disposizione per
qualsiasi chiarimento possa occorrere.
Montevarchi, 27 Giugno 2016 Il CTU
(Geom. Pietro Rossetti)
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