perizia definitiva 16 17 novembre 2009

PORTO SANT’ELPIDIO,

Perizia di stima del valore della quota di

partecipazione dell’ Amministrazione

PORTO SANT’ELPIDIO

al capitale sociale della

ECOELPIDIENSE SRL

A cura dei periti:

PORTO SANT’ELPIDIO, NOVEMBRE 2009



Comunale di



ECOELPIDIENSE SRL

Prof. Dr. GIUSEPPE RIPA

Dr. MASSIMO TOMASSINI





ECOELPIDIENSE SRL

GIUSEPPE RIPA


3

SOMMARIO

1. Premessa ------------------------------------------------------------------------------------------------------ 11

1.1. Natura e finalità dell’incarico ----------------------------------------------------------------------------- 11

1.2. La gestione dei rifiuti - cenni ----------------------------------------------------------------------------- 12

1.3. Premessa metodologica ----------------------------------------------------------------------------------- 13

2. La società partecipata -------------------------------------------------------------------------------------- 15

2.1. Dati ufficiali e vicende societarie rilevanti ------------------------------------------------------------ 15

2.2. La situazione economico-patrimoniale della società alla data di perizia ---------------------- 18

2.2.1. I documenti ufficiali al 31 dicembre 2008 ------------------------------------------------------ 18

2.2.2. La situazione aggiornata al 31 agosto 2009 ---------------------------------------------------- 23

3. I metodi di valutazione ------------------------------------------------------------------------------------- 27

3.1. I vari metodi -------------------------------------------------------------------------------------------------- 27

3.2. La scelta del metodo adottato --------------------------------------------------------------------------- 36

4. La valutazione con il metodo misto --------------------------------------------------------------------- 39

4.1. Metodo Patrimoniale Complesso con stima autonoma dell’avviamento --------------------- 39

4.2. Revisione del valore contabile delle poste patrimoniali ------------------------------------------- 39

4.2.1. Immobilizzazioni immateriali ---------------------------------------------------------------------- 40

4.2.1.1. L’avviamento iscritto --------------------------------------------------------------------------------- 40

4.2.1.2. Spese ampliamento discarica ---------------------------------------------------------------------- 42

4.2.1.3. Altri costi pluriennali capitalizzati ---------------------------------------------------------------- 43

4.2.2. Immobilizzazioni materiali -------------------------------------------------------------------------- 44

4.2.2.1. Immobile “Marilungo” ------------------------------------------------------------------------------- 45

4.2.2.2. Discarica------------------------------------------------------------------------------------------------- 50

4.2.2.3. Area depuratore -------------------------------------------------------------------------------------- 56

4.2.2.4. Immobilizzazioni materiali -------------------------------------------------------------------------- 59

4.2.3. Immobilizzazioni finanziarie ------------------------------------------------------------------------ 63

4.2.3.1. Partecipazione in PAF SRL -------------------------------------------------------------------------- 64

4.2.3.1.1. “L’ex FIM” ---------------------------------------------------------------------------------------- 70

4.2.3.2. Altre partecipazioni minori ------------------------------------------------------------------------- 88

4.2.4. Rimanenze ---------------------------------------------------------------------------------------------- 90

4.2.5. Crediti commerciali ---------------------------------------------------------------------------------- 90

4.2.5.1. Crediti verso il comune di Porto Sant’Elpidio -------------------------------------------------- 92

4.2.5.2. Altri crediti commerciali ---------------------------------------------------------------------------- 93

4.2.6. Crediti tributari ---------------------------------------------------------------------------------------- 96

4.2.6.1. Crediti per imposte versate ------------------------------------------------------------------------ 96

4.2.6.2. Crediti per imposte anticipate --------------------------------------------------------------------- 96

Prof. Dr. GIUSEPPE RIPA - Dr. MASSIMO TOMASSINI

4

4.2.7. Crediti verso altri soggetti ------------------------------------------------------------------------- 97

4.2.7.1. Crediti verso PAF SRL -------------------------------------------------------------------------------- 97

4.2.7.2. Crediti verso altri soggetti ------------------------------------------------------------------------- 98

4.2.8. Disponibilità liquide --------------------------------------------------------------------------------- 99

4.2.9. Ratei e risconti attivi -------------------------------------------------------------------------------- 99

4.2.10. Fondi per rischi ed oneri--------------------------------------------------------------------------- 100

4.2.10.1. Fondo imposte --------------------------------------------------------------------------------------- 100

4.2.10.2. Fondo rischi per sistemazione discarica ------------------------------------------------------- 100

4.2.10.3. Fondo rischi per sistemazione finale discarica ----------------------------------------------- 101

4.2.10.4. Fondo rischi su crediti ------------------------------------------------------------------------------ 103

4.2.11. Debiti --------------------------------------------------------------------------------------------------- 104

4.2.11.1. Debiti verso istituti di credito -------------------------------------------------------------------- 104

4.2.11.2. Debiti verso fornitori ------------------------------------------------------------------------------- 104

4.2.11.2.1. Debiti vs Comune di Porto Sant’Elpidio ----------------------------------------------------- 104

4.2.11.2.2. Debiti verso altri soggetti ---------------------------------------------------------------------- 105

4.2.11.3. Debiti tributari e contributivi --------------------------------------------------------------------- 106

4.2.11.3.1. Debiti tributari ------------------------------------------------------------------------------------ 106

4.2.11.3.2. Debiti previdenziali ------------------------------------------------------------------------------ 106

4.2.11.4. Altri debiti --------------------------------------------------------------------------------------------- 106

4.2.12. Ratei e risconti passivi ----------------------------------------------------------------------------- 107

4.3. Valorizzazione di componenti attive e passive potenziali --------------------------------------- 107

4.3.1. I beni in leasing -------------------------------------------------------------------------------------- 108

4.3.2. La valutazione degli intangibles ----------------------------------------------------------------- 113

4.3.2.1. Le concessioni amministrative ------------------------------------------------------------------- 114

4.3.2.2. Il contratto di appalto con la società FIM spa ------------------------------------------------ 118

4.3.2.3. La valutazione del personale --------------------------------------------------------------------- 119

4.3.3. La determinazione della fiscalità latente ------------------------------------------------------ 122

4.3.3.1. Metodi di calcolo della fiscalità latente ------------------------------------------------------- 123

4.3.3.2. Determinazione della fiscalità latente --------------------------------------------------------- 123

4.4. Il patrimonio netto rettificato -------------------------------------------------------------------------- 124

4.4.1. La verifica reddituale ------------------------------------------------------------------------------- 126

4.5. Stima autonoma dell’avviamento --------------------------------------------------------------------- 127

4.5.1. La determinazione del reddito atteso ---------------------------------------------------------- 128

4.5.1.1. L’incidenza delle rettifiche operate in sede patrimoniale --------------------------------- 128

4.5.1.2. L’orizzonte temporale assunto ------------------------------------------------------------------ 129


5

4.5.1.3. I redditi normalizzati ------------------------------------------------------------------------------- 130

4.5.2. La determinazione del reddito di confronto ------------------------------------------------- 132

4.5.2.1. Il tasso di remunerazione utilizzato ------------------------------------------------------------ 132

4.5.2.2. Valore del reddito di confronto ----------------------------------------------------------------- 133

4.5.3. L’applicazione della formula --------------------------------------------------------------------- 134

4.5.3.1. Il tasso di attualizzazione del sovrareddito --------------------------------------------------- 134

4.5.3.2. Il valore attuale del sovra reddito -------------------------------------------------------------- 135

4.6. Determinazione del valore della società con il metodo misto --------------------------------- 136

4.6.1. Analisi di sensibilità e scenari alternativi------------------------------------------------------ 136

4.6.2. Sistema di controllo -------------------------------------------------------------------------------- 137

4.6.3. Ulteriore sistema di controllo ------------------------------------------------------------------- 138

4.6.4. Risultato finale. -------------------------------------------------------------------------------------- 139

5. La valutazione con il metodo finanziario ------------------------------------------------------------ 141

5.1. Il metodo di controllo ------------------------------------------------------------------------------------ 141

5.2. La rettifica dei rendiconti finanziari contabili ------------------------------------------------------ 141

5.2.1. Utilizzo delle ipotesi già assunte per il metodo misto ------------------------------------- 142

5.2.1.1. Orizzonte temporale ------------------------------------------------------------------------------- 142

5.2.1.2. Tasso di attualizzazione dei flussi di cassa ---------------------------------------------------- 142

5.3. Individuazione dei flussi di cassa rilevanti----------------------------------------------------------- 143

5.3.1. Flussi di cassa utilizzabili -------------------------------------------------------------------------- 143

5.3.2. La determinazione del flusso monetario complessivo disponibile --------------------- 144

5.4. Determinazione del valore della società con il metodo finanziario --------------------------- 145

5.4.1. Il risultato ottenuto -------------------------------------------------------------------------------- 145

5.4.2. Analisi di sensibilità e scenari alternativi------------------------------------------------------ 146

5.4.3. Risultato finale -------------------------------------------------------------------------------------- 146

6. Il valore del capitale economico della società ----------------------------------------------------- 147

6.1. Considerazioni sui risultati ottenuti ------------------------------------------------------------------ 147

6.2. Determinazione finale del valore economico della società ------------------------------------- 147

7. La determinazione del valore della quota ----------------------------------------------------------- 149

7.1. Lo sconto di minoranza ---------------------------------------------------------------------------------- 149

7.2. Il premio di maggioranza -------------------------------------------------------------------------------- 149

7.2.1. Analisi dello statuto ----------------------------------------------------------------------------------- 150

7.3. Il valore finale della quota ------------------------------------------------------------------------------ 152

8. Conclusioni -------------------------------------------------------------------------------------------------- 155

7

GLOSSARIO

Il presente “glossario” è inserito quale elenco definitorio delle principali espressioni

tecniche usate nella presente Relazione di stima. E pertanto:

• ACID TEST (indice di liquidità) L’acid test (o indice di liquidità) esprime la capacità

dell’azienda di far fronte ai propri impegni a breve mediante le disponibilità

propriamente liquide (e cioè escludendo le rimanenze dall’attivo corrente). Questo indice,

rispetto all’indice current ratio, è più ristretto poiché non si considerano le risorse

investite nelle scorte.La formula è: AT = (attivo corrente – rimanenze)/ passivo corrente.

In una situazione finanziaria equilibrata l'indice deve tendere a 1. Tale valore rivela

infatti una equivalenza tra i debiti a breve e le risorse immediatamente disponibili per

soddisfarli.

• Amministratore Delegato Responsabile a cui il consiglio di amministrazione delega il

compimento di funzioni amministrative, direzionali e manageriali in genere.

• Ammortamento Procedimento tecnico-contabile con il quale i costi pluriennali sono

ripartiti tra gli esercizi del periodo di vita utile delle immobilizzazioni a cui si riferiscono.

• Analisi di sensibilità: sviluppo di scenari alternativi che determinano risultati diversi nelle

valutazioni effettuate

• Attivo Globalità degli investimenti effettuati dall’azienda in attesa di essere trasformati

in moneta. Le due categorie fondamentali dell’attivo sono: - attivo fisso che accoglie le

immobilizzazioni materiali, immateriali e finanziarie destinate ad essere trasformate in

moneta oltre l’esercizio successivo (oltre 12 mesi); - attivo circolante che accoglie le

attività liquide o destinate ad essere trasformate in liquidità entro l’esercizio successivo

(entro12 mesi - termine che per convenzione rappresenta il breve periodo).

• Bilancio Documento di fondamentale importanza che rappresenta la situazione

reddituale, finanziaria e patrimoniale di un’impresa.E’ costituito da tre documenti:

- stato patrimoniale

- conto economico

- nota integrativa

Esso è redatto al termine del periodo amministrativo (generalmente al 31 dicembre).

• Bilancio Previsionale Il bilancio previsionale è un’elaborazione che stima i risultati

economico-finanziari aziendali sulla base di molteplici variabili quali l’analisi

dell’andamento storico aziendale, dati ufficiosi accertati, il trend del settore

merceologico di appartenenza, tasso di inflazione, fattori dimensionali/strutturali

aziendali, l’anzianità della società ecc.L’elaborazione del bilancio previsionale non

considera eventi straordinari, data la loro imprevedibilità.La previsione dell’andamento

aziendale è importante sia per la valutazione dell’affidabilità futura che per la stima delle

potenzialità di crescita del giro d’affari con l’azienda in esame.

• Bilancio Riclassificato E’un’elaborazione che analizza lo Stato Patrimoniale e il Conto

Economico (35 indici/incidenze di bilancio).

• Capitale Sociale Ammontare complessivo di tutti i conferimenti dei soci.E' costituito dal

valore nominale delle azioni/quote x il numero delle azioni/quote emesse. Rappresenta il

fondo inizialmente a disposizione della società per l'esercizio dell'attività imprenditoriale.

Glossario


8

Il suo ammontare è molto utile per valutare il grado di capitalizzazione dell'impresa, che

esprime la misura con cui le risorse finanziarie proprie sostengono l'attività.

• Cash-Flow (Ammortamenti + Risultato d'esercizio + accantonamento annuo TFR).

Esprime la misura dei flussi monetari generati dalla gestione economica e verifica la

capacità dell'azienda di autofinanziarsi. Rappresenta uno dei principali indicatori di

liquidità e di solvibilità finanziaria.

• Clausola di gradimento: disposizione statutaria che consente all’assemblea della società

di sindacare sul nominativo del potenziale acquirente le partecipazioni sociali

• Conto economico a valore aggiunto: riclassificazione del conto economico con

evidenziazione del valore aggiunto prodotto dato dalla differenza tra valore della

produzione e costi diretti fissi e variabili della produzione

• Conto Economico Documento che evidenzia la composizione qualitativa e quantitativa

dei costi e dei ricavi relativi ad un determinato esercizio ed il reddito prodotto dalla

società nello stesso periodo. Consente di valutare la capacità reddituale della società.

• CURRENT RATIO (indice di disponibilità) Il current ratio (o indice di disponibilità) valuta

la solvibilità dell'azienda intesa come capacità di far fronte ai propri impegni a breve

mediante le risorse liquide o rapidamente realizzabili. Può essere ritenuto soddisfacente

un valore compreso tra 1 e 2 a seconda del settore di riferimento.La formula è: CR =

attivo corrente/ passivo corrente.

• Ebit Acronimo di 'earning before interest and taxes', sigla anglosassone che significa utile

prima degli interessi e delle imposte. Il termine è entrato nell'uso corrente e rappresenta

uno dei principali indicatori della redditività della gestione caratteristica di un'azienda.

Misura i profitti aziendali prima delle tasse, dei proventi/oneri finanziari e delle

componenti straordinarie. Viene anche chiamato reddito operativo o risultato operativo.

• Ebitda Acronimo di 'earning before interest, taxes, depreciation and amortization' e

significa utile prima delle imposte, dei proventi/oneri finanziari, delle svalutazioni e

dell’ammortamento e delle componenti straordinarie. Il termine anglosassone si è

affiancato a quello italiano di Mol, Margine operativo lordo, che misura la redditività

della gestione caratteristica al lordo dei costi di ammortamento e accantonamenti.

• EVA misuratore del valore creato dall’azienda, più precisamente è ciò che rimane dopo

aver sottratto al reddito di gestione il costo di tutto il capitale che finanzia l’attivo

patrimoniale netto. E’ un indicatore di performance dell’azienda, come il ROI (Return on

Investment) ed il ROE (Return on Equity), ma da questi si discosta in quanto prende in

considerazione anche il costo ipotetico del capitale proprio investito. In particolare, il

giudizio segnalato da questo parametro rappresenta il valore generato o perso

dall’azienda nel corso di un determinato esercizio. Nella sua versione più semplificata

l’EVA è il reddito operativo al netto delle imposte (questo risultato intermedio è chiamato

NOPAT: Net Operating Profit After Tax) meno il costo medio ponderato (WACC) di tutto il

capitale investito, sia di debito che proprio.

• Fatturato Ammontare dei ricavi dell'esercizio derivanti dalla vendita dei prodotti e/o

servizi relativi all'attività caratteristica dell'azienda. A seconda della fonte il fatturato

può essere:

- ufficiale – derivante dall’ultimo bilancio ufficiale disponibile;

- accertato – derivante da fonti alternative;

Perizia di stima delle quote di partecipazione detenute dall’Amministrazione comunale di Porto

Sant’Elpidio nel capitale sociale della ECO ELPIDIENSE srl


9

- stimato – elaborato in base a fattori dimensionali e strutturali aziendali nonché a dati

medi e congiunturali riferiti al settore in cui l’azienda opera (solo per società di persone e

ditte individuali);

- previsionale- elaborato sulla base di molteplici variabili quali l’analisi dell’andamento

storico aziendale, i dati ufficiosi accertati, il trend del settore merceologico di

appartenenza, il tasso di inflazione, i fattori dimensionali/strutturali aziendali. E’ un dato

utile in quanto anticipa i dati ufficiali che sono presentati e resi disponibili circa nove

mesi dopo la chiusura dell’esercizio (solo per società di capitale).

• Fiscalità latente: componente reddituale negativo legato alla rivalutazione dei beni

materiali ed immateriali e quantificato sulla base delle presumibili imposte correlate al

maggior valore dei beni

• Giorni medi di incasso e di pagamento I tempi medi di incasso da clienti e di pagamento

dei fornitori sono espressi in giorni di calendario e sono calcolati in base ai dati rilevati

dal bilancio.

• Intangibles: beni immateriali non compresi nei documenti contabili ufficiali della società

suscettibili di valutazione economica in funzione della loro attitudine a produrre reddito

• Metodo misto: sistema di valutazione aziendale che contempera una valutazione

patrimoniale del capitale economico della società ad una di tipo reddituale

• Normalizzazione reddituale: procedimento attraverso il quale si rettificano i redditi

storici di una società eliminando le componenti di natura straordinaria e non ripetibili al

fine di ottenere una realistica prospettiva di redditività attesa per il futuro

• Oggetto sociale Attività economica che l'impresa dichiara di esercitare. Sono ammissibili

oggetti plurimi ed eterogenei, ritenendosi illegittimi solo quegli oggetti sociali di

ampiezza tale da risultare in concreto indeterminati.

• Patrimonio Netto Insieme dei mezzi propri dell'impresa. E' composto dal capitale sociale

al suo valore nominale (anche se non interamente versato), dalle riserve, dagli utili e

dalle perdite portate a nuovo e dall'utile o perdita d'esercizio.

• Patrimonio netto rettificato: valore del capitale economico della società determinato

attraverso la valorizzazione delle componenti patrimoniali e la conseguente rettifica dei

valori contabili iscritti nei documenti ufficiali

• R.O.E.risultato d'esercizio/(patrimonio netto - risultato d'esercizio) Il R.O.E. indica la

redditività dei mezzi propri investiti nell'azienda. La misura dell'indice, in termini

percentuali, deve superare il tasso rappresentativo del costo medio del denaro a breve

termine ed esente da rischi.

• R.O.I. (risultato operativo/capitale investito) Il R.O.I. indica la redditività del capitale

investito (sia proprio che di terzi) indipendentemente dalla gestione fiscale e finanziaria.

La misura minima soddisfacente deve essere analizzata tenendo conto dell'andamento

del settore merceologico di appartenenza.

• R.O.S.(risultato operativo/ricavi) Il R.O.S. esprime la redditività delle vendite indicando la

percentuale di fatturato residua dopo la copertura dei costi dell'area caratteristica.

• Reddito medio prospettico: valore medio di un indicatore di redditività da poter

utilizzare quale misurazione attendibile dei risultati futuri nell’arco di tempo considerato

dalla stima

Glossario


10

• Registro delle Imprese Strumento di pubblicità legale per le imprese collettive e

commerciali individuali divenuto operativo dal 19/02/96. L'iscrizione consente ai terzi di

conoscere i dati essenziali delle imprese.

• Risultato operativo Il risultato operativo misura i profitti aziendali prima delle tasse, dei

proventi/oneri finanziari e delle componenti straordinarie. E' uno dei principali indicatori

della redditività della gestione caratteristica di un'azienda. Viene anche chiamato Ebit,

acronimo di 'earning before interest and taxes'.

• Società a capitale misto: società partecipata in parte da amministrazioni locali e in parte

da privati

• Sovra reddito: capacità della società di generare reddito in misura eccedente la

remunerazione normale del capitale investito in società dello stesso settore

• Stato Patrimoniale Documento che fotografa la situazione o il valore del patrimonio

aziendale in un determinato momento storico. Il documento è formato da due sezioni

contrapposte: da un lato le attività (suddivise in attivo fisso e attivo corrente), ossia come

sono state investite le risorse finanziarie disponibili, dall'altro le fonti delle stesse

suddivise fra mezzi propri e passività (che a loro volta sono divise fra quelle a breve e a

medio/lungo termine).

• Tasso di attualizzazione: coefficiente che consente di rendere omogenei valori monetari

differiti nel tempo

• Utile/Perdita Differenza tra il risultato economico prima delle imposte e le imposte

dell'esercizio. Rappresenta il risultato finanziario netto ottenuto dalla differenza tra i

ricavi conseguiti e gli oneri sostenuti, ossia l'incremento/decremento della ricchezza

dell'impresa.

• Verifica reddituale: confronto tra i risultati raggiunti con il metodo patrimoniale e il

rendimento normale del capitale investito in società del medesimo settore




11

1. Premessa

1.1. Natura e finalità dell’incarico

La legge n. 244/2007 (Finanziaria 2008) all’art. 3, commi 27 – 32, concernenti le

partecipazioni societarie da parte delle amministrazioni di cui all’art. 1, c. 2 del d.lgs.

165/2001, nel perseguire il duplice scopo di garantire che le società costituite o

detenute siano effettivamente strumentali all’attività istituzionale dell’ente e di

determinare una riduzione delle partecipazioni societarie, evitando che i percorsi di

esternalizzazione determino la moltiplicazione dei costi, ha introdotto novità importanti

in tema di società miste, ossia con capitale privato e pubblico.

Il comma 27 dell’art. 3 della legge succitata afferma testualmente che: “al fine di

tutelare la concorrenza e il mercato, le amministrazioni…., non possono costituire

società aventi per oggetto attività di produzione di beni e di servizi non strettamente

necessarie per il perseguimento delle proprie finalità istituzionali, né assumere o

mantenere direttamente o indirettamente partecipazioni, anche di minoranza, in tali

società. E’ sempre ammessa la costituzione di società che producono servizi di interesse

generale e l’assunzione di partecipazioni in tali società da parte delle amministrazioni…,

nell’ambito dei rispettivi livelli di competenza.”

Già l’art. 13, comma 1 del d.l. 223/2206, convertito nella L. 248/2006, sempre ispirato

alla tutela della concorrenza e del mercato, prevede il divieto di partecipazione a gare

indette da altre amministrazioni nei confronti delle “…società, a capitale interamente

pubblico o misto, costituite da amministrazioni regionali e locali per la produzione di

beni e servizi strumentali all’attività di tali enti in funzione della loro attività, con

esclusione dei servizi pubblici locali…”

Nel delineato contesto normativo, la gestione dei rifiuti rientra tra le attività non

strettamente necessarie ai fini istituzionali, qualificabili come servizi commerciali

aggiuntivi, non diversi da quelli offerti dal mercato, quindi da ricondursi a quelli aventi

rilevanza economica. Viene, in sintesi, assegnato carattere strumentale a tale servizio

pubblico di rilevanza economica, e per il conferimento della gestione dei servizi pubblici

locali la nuova disciplina prevede l’espletamento delle procedure competitive ad

evidenza pubblica, nell’osservanza dei principi generali dell’ordinamento comunitario e

nazionale.

Nello specifico, il Comune di Porto Sant’Elpidio detiene la partecipazione del 43% nella

Società Eco Elpidiense S.r.l. con sede in Porto Sant’Elpidio, Strada Provinciale Cortese, n.

40, Codice Fiscale e Partita Iva 01262460445 Partita Iva e capitale sociale 516.000,00

euro interamente versato.

Premessa


12

Con deliberazione del Consiglio Comunale n. 37 del 25/05/2009 avente per oggetto

“Società Eco Elpidiense S.r.l.. Autorizzazione al mantenimento della partecipazione

finanziaria al capitale sociale. Provvedimenti.” È stata disposta la cessione della

partecipazione finanziaria del Comune nella Società Eco Elpidiense S.r.l., di provvedere

alla stima del valore di tale partecipazione finanziaria avvalendosi delle prestazioni di

professionisti specializzati in materia e di provvedere alla predetta cessione mediante

procedura ad evidenza pubblica.

Successivamente, con deliberazione della Giunta Comunale n. 167 del 21/07/2009 sono

stati individuati nei sottoscritti i nominativi di due professionisti di comprovata e

particolare specializzazione, ai quali affidare l’incarico per la redazione della perizia di

stima a firma congiunta del valore dei diritti comunali oggetto della cessione. Infine, con

deliberazione della Giunta Comunale n. 201 del 12/09/2009 sono stati modificati gli

indirizzi precedentemente stabiliti con atto n. 167 del 21/07/2009 prevedendo quale

data entro la quale effettuare la consegna della perizia di stima da parte dei

professionisti all’Amministrazione comunale il 31/10/2009, salvo proroghe motivate e

comunque con accettazione ritardata della consegna sino al 30 giorno successivo alla

predetta data.

1.2. La gestione dei rifiuti - cenni

Negli ultimi anni, la normativa inerente la gestione dei rifiuti è stata al centro di

numerosi interventi di modifica, interna e comunitaria, volti, principalmente, a

riorganizzare e razionalizzare, in termini quali – quantitativi, il servizio per conseguire

livelli tariffari adeguati in una logica di economicità e di efficienza, oltre che rispettosa

dell’ambiente; ciò anche e soprattutto al fine di favorire la più ampia diffusione dei

principi di concorrenza, di libertà di stabilimento e di libera prestazione dei servizi di tutti

gli operatori economici interessati alla gestione di servizi di interesse generale di

rilevanza economica in ambito locale.

Di regola la tariffa applicata è l’onere con il quale i Comuni coprono tutti i costi per i

servizi relativi alla gestione dei rifiuti urbani e dei rifiuti di qualunque altra natura e

provenienza giacenti sulle strade e aree pubbliche soggette ad uso pubblico.

La tariffa è dovuta nei confronti di chiunque occupi oppure conduca locali, a qualsiasi

uso adibiti, o aree scoperte ad uso privato esistenti nelle zone del territorio comunale.

Gli enti locali individuano, quindi, il costo complessivo del servizio e determinano la

tariffa, anche in relazione al piano finanziario degli interventi relativi al servizio e tenuto

conto degli obiettivi di miglioramento della produttività e della qualità del servizio

fornito e del tasso di inflazione programmato.




13

La tariffa è approvata dal Comune e risponde a tre principi fondamentali: sostenibilità

ambientale, perché auspica comportamenti virtuosi rispetto all’ambiente, sostenibilità

economica, con un equilibrio fra entrate ed uscite, ed equità contributiva, poiché si paga

solo per il servizio effettivamente fornito; per raggiungere questi obiettivi, è stato

stabilito un metodo unico a livello nazionale e sono state elaborate e definite tabelle da

applicarsi per la determinazione dei rifiuti prodotti nelle abitazioni e nelle imprese.

La tariffa è composta da una parte fissa, determinata in relazione alle componenti

essenziali del costo del servizio, riferite in particolare agli investimenti per le opere e dai

relativi ammortamenti e allo spazzamento, e da una parte variabile, rapportata alle

quantità di rifiuti raccolti, al servizio fornito e all’entità dei costi di gestione.

La tariffa di riferimento è determinata dagli enti locali, anche in relazione al piano

finanziario degli interventi relativi al servizio ed è applicata e riscossa dai soggetti

gestori. La tariffa è articolata in fasce di utenza domestica e non domestica oltre che

articolata a livello territoriale sulla base delle caratteristiche delle diverse zone del

territorio comunale, ed in particolare alla loro destinazione a livello di pianificazione

urbanistica e territoriale, alla densità abitativa, alla frequenza ed alla qualità dei servizi

da fornire.

1.3. Premessa metodologica

La società oggetto di valutazione è caratterizzata da tre importanti fattori caratteristici

che racchiudono il valore complessivo del capitale. Il primo è sicuramente costituito

dalle proprietà immobiliari e partecipative, solo in minima parte necessarie per lo

svolgimento dell’attività caratteristica. Il secondo è dato dalla presenza, sempre

all’interno del proprio patrimonio, di un complesso di immobilizzazioni tecniche il cui

valore di funzionamento, proprio per la particolarità dell’attività esercitata, non può

minimamente essere quantificato in termini contabili. L’ultimo fattore peculiare della

Eco Elpidiense srl è la presenza di una serie di intangibles, ossia di beni immateriali non

iscritti e non iscrivibili in bilancio, che ne accrescono la capacità di generare ricchezza. Si

pensi al personale fidelizzato e in grado di operare con i suddetti mezzi tecnici di

particolare complessità; si pensi alle concessioni e ai contratti pluriennali stipulati con le

pubbliche amministrazioni. Elementi questi che seppur non presenti e quantificati in

alcun documento ufficiale non possono essere disconosciuti o trascurati ai fini valutativi.

Tale complessità e eterogeneità ha suggerito di non focalizzare l’attenzione su un unico

metodo di stima che, inevitabilmente, avrebbe finito per sottovalutare uno o più dei

fattori appena esposti.

Si è quindi deciso, come meglio sarà illustrato in seguito, di utilizzare diversi metodi

valutativi e, all’interno di ciascuno di essi, di procedere ad una serie di controlli e di

14

riscontri volti ad evitare che, in ogni passa

potesse essere trascurato.

Per una migliore lettura del lavoro si espone qui di seguito un prospetto sinottico volto a

descrivere, anche visivamente, la struttura della valutazione.

Al termine del lavoro tale prospetto verrà ripresentato con i valori che saranno stati

individuati nel corso delle diverse fasi valutative.


riscontri volti ad evitare che, in ogni passaggio della valutazione, qualche elemento


descrivere, anche visivamente, la struttura della valutazione.

prospetto verrà ripresentato con i valori che saranno stati

individuati nel corso delle diverse fasi valutative.

Premessa


ggio della valutazione, qualche elemento


prospetto verrà ripresentato con i valori che saranno stati




15

2. La società partecipata

2.1. Dati ufficiali e vicende societarie rilevanti

La società Eco Elpidiense srl è stata iscritta in data 02.05.1990 con atto pubblico redatto

dal Notaio Vittorio Rossetti di Porto San Giorgio (AP), del 23 marzo 1990, repertorio n.

116216/13292.

E’ iscritta al n. 01262460445 della sezione ordinaria del Registro Imprese di Fermo a far

data dal 27.02.2009, con n REA FM - 123499 .

La sede legale è attualmente fissata in Porto Sant’Elpidio (FM) – Strada Provinciale

Corvese n.40. Esiste una unità locale sita in Porto Sant’Elpidio alla via Elpidiense Km 4 +

100. L’originaria sede legale sita in Piazza Garibaldi, 17, sempre a Porto Sant’Elpidio è

stata trasferita all’indirizzo attuale in data 14 ottobre 2005. In tale occasione è stata

altresì variata la durata societaria inizialmente fissata al 31 dicembre 2020 ed ora

prolungata al 31 dicembre 2050.

Le attività esercitate sia nella sede legale che nell’unità locale sita in Porto Sant’Elpidio

alla via Elpidiense Km 4 + 100, sono le seguenti:

Attività Data inizio Luogo di svolgimento

Gestione servizi di raccolta e trasporto per conto terzi di rifiuti

solidi e liquidi di qualsiasi specie e classificazione; gestione di

discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi e liquidi di

qualsiasi specie e classificazione;

16.12.1993 Sede legale

Stoccaggio provvisorio di rifiuti speciali destinati al riutilizzo ed

urbani pericolosi 02.05.1994 Sede legale

Servizi di spazzatura di rifiuti urbani esterni 11.12.2000 Sede legale

Lavori di giardinaggio 11-05-1995 Sede legale

Autotrasporto merci per conto terzi 11.12.2000 Sede legale

Gestione di centrali termiche dei plessi pubblici con

affidamento diretto dal comune 15.05.2001 Sede legale

Servizi di pulizia di pozzi neri civili, industriali e fognature 29.05.2002 Sede legale

Bonifica siti 01.07.2008 Sede legale

Stoccaggio e selezione rifiuti 12.06.2000 Unità locale n.3

La società ha per oggetto sociale:

Oggetto sociale

La società partecipata


16

la gestione dei servizi di raccolta, trasporto c/proprio, c/terzi e smaltimento di rifituti solidi urbani,

assimilabili agli urbani, industriali, tossici e/o nocivi e liquidi di ogni genere, sia in c/proprio che in c/terzi;

la progettazione, costruzione, manutenzione, organizzazione e riordino di servizi e impianti di raccolta

rifiuti complementari e comunque connessi per c/proprio e di terzi;

la progettazione, costruzione, gestione di discariche o di impianti per lo stoccaggio, la selezione, il

trattamento, lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani ed assimilabili agli urbani, industriali di qualsiasi

genere, speciali e speciali tossici e/o nocivi, la commercializzazione dei loro derivati sia in c/proprio che i

c/terzi;

la progettazione, costruzione, gestione di impianti di trattamento con principio sia chimico-fisico che

biologico, per la depurazione delle acque destinate al consumo umano, delle acque di scarico, dei liquami e

fanghi di qualsiasi tipologia e classificazione;

la progettazione, costruzione, manutenzione, organizzazione e adeguamento di impianti e servizi di

distribuzione gas metano ad uso civile ed industriale; - la gestione dei servizi di distribuzione del gas

metano ad uso civile ed industriale;

la gestione dei servizi di produzione e distribuzione di energia;

la progettazione, costruzione, gestione di impianti finalizzati alla produzione ed all’uso dell’energia e del

calore, svolgendo per c/proprio e di terzi una razionale utilizzazione delle risorse energetiche, per il

risparmio e la trasformazione delle stesse;

l’acquisizione e la sperimentazione di nuove tecnologie per la ricerca scientifica con particolare riferimento

al recupero di materiali e allo studio di nuove fonti energetiche;

la tutela ecologica, il risanamento ambientale di aree e strutture pubbliche e private, nonché la pulizia, la

raccolta, il trasporto c/proprio e c/terzi, il trattamento dei rifiuti solidi urbani e liquidi di qualsiasi specie

predisponendo studi e progetti, realizzando interventi e servizi con attrezzature speciali e non, nonché

attività nel settore del ciclo delle acque e dell’ambiente in genere;

L’esecuzione per conto di enti pubblici ed enti morali, associazioni e privati progetti e lavori di

realizzazione, sistemazione, recupero e manutenzione di natura idraulico-forestale;

la progettazione, realizzazione, gestione e manutenzione di parchi, giardini, aree ricreative ed aree

naturalistiche in genere, di forestazione e di utilizzazione boschiva;

l’assunzione di servizi pubblici e privati nel settore commerciale ed artigianale relativamente alle attività di

cui sopra;

il commercio all’ingrosso e al minuto di materiali e attrezzature relativi alle attività svolte;

l’assunzione ed il conferimento di appalti pubblici e subappalti di enti pubblici in relazione alle attività di

cui sopra;

la realizzazione di opere pubbliche connesse alle attività di cui sopra.

Il capitale sociale interamente versato è di Euro 516.000,00. La società venne costituita

con un capitale sociale iniziale di Lire 90.000.000 costituito da 9.000 quote da lire 10.

In data 11 luglio 1995 il capitale sociale venne aumentato a lire 430.000.000 e in data 04

ottobre 1996 venne ulteriormente aumentato a Lire 1.000.000.000, poi convertito in

euro in data 21 dicembre 2001.

Ad oggi risultano soci della “Eco-Elpidiense Srl” i seguenti soggetti:

Soci Domicilio o sede Valore nominale %

Comune di Porto Sant’Elpidio Porto Sant’Elpidio(FM) 221.880,00 € 43,00%

Edra Ambiente Soc. Coop. Senigallia(AN) 73.530,00 € 14,25%

De Angelis Mauro Fermo(FM) 18.060,00 € 3,50%

Postacchini Federico Fermo(FM) 73.530,00 € 14,25%

San Remo Srl Fermo(FM 129.000,00 € 25,00%

L’attuale composizione sociale scaturisce da quella originaria a seguito dei seguenti

trasferimenti:




17

- In data 15 ottobre 1996 il socio Postacchini Federico acquista nominali Lire

142.500.000 dal socio Edra Ambiente – soc. Coop..

- In data 12 luglio 2004 la società San Remo srl acquista dal socio De Angelis

Mauro nominali € 129.000,000.

La società detiene le seguenti partecipazioni

Società partecipate Capitale sociale Quota nominale %

ECO ENERGIA srl € 10,200,00 € 5,202,00 51,00%

S.A.M. srl € 200,000,00 € 71,500,00 35,75%

MARCHESERVIZI società consortile. € 15,000,00 € 5,000,00 33,33%

TUTTAMBIENTE srl Lire 50.000.000 Lire 12.000.000 24,00%

PAF srl € 10,000,00 € 1,900,00 19,00%

La società detiene altresì il 2,43%, pari a euro 1.530,00, del capitale sociale della

“Agenzia Regionale per il riutilizzo, riciclo e recupero dei rifiuti spa in liquidazione”. Tale

ultima partecipazione vien fin da ora considerata priva di valore.

In data 28 maggio 2002, con atto a cura del Notaio Vincenzo Maria De Sio venne

acquistata l’azienda “Gavagni Gianni” esercente attività di pulizia di pozzi neri civili,

industriali e fognature.

Il consiglio di amministrazione, composto da sette amministratori ed in carica per tre

esercizi, fino all’approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2011, è composto dai

seguenti membri:

Nominativo Ruolo

Properzi Massimo Presidente del Consiglio di Amministrazione

De Angelis Mauro Consigliere e amministratore delegato

De Angelis Andrea Consigliere

Morlacco Roberto Consigliere

Postacchini Federico Consigliere

Zampaloni Ulderico Consigliere

Carboni Mauro Consigliere

Risultano inoltre titolari di altre cariche:

Nominativo Carica ricoperta

Conti Alberto Responsabile Tecnico

Cappelletti Cipriano Responsabile Tecnico

Pagliaretta Graziella Responsabile Tecnico

Il Collegio sindacale cui è affidato altresì il controllo contabile ai sensi dell’articolo 2409-

ter c.c., resta in carica fino all’approvazione del bilancio chiuso al 31 dicembre 2011 ed è

composto dai seguenti membri:

Nominativo Ruolo

Patrignani Giovanni Presidente del Collegio Sindacale

De Santis Vincenzo Sindaco effettivo



18

Bronzi Simona Sindaco effettivo

Ercoli Massimo Sindaco supplente

Maggini Monica Sindaco supplente

2.2. La situazione economico-patrimoniale della società alla data di perizia

La presente perizia, almeno nella parte dedicata alla valutazione patrimoniale del

capitale economico, si articola attraverso la valutazione del patrimonio contabile della

società assunto alla data del 31 agosto 2009. I valori che verranno assunti a base delle

valutazioni sviluppate sono stati forniti dalla società che ha provveduto a redigere una

situazione economico patrimoniale aggiornata e comprensiva delle principali scritture di

rettifica normalmente operate in sede di chiusura del bilancio di esercizio.

Tuttavia, soprattutto ai fini della valutazione della componente reddituale della società,

in termini di eventuale sovra reddito, appare indispensabile un’analisi economico e

finanziaria degli ultimi esercizi di attività della società. A tal fine, evidentemente, la

comparazione tra risultati definitivi riferiti ad annualità ormai spirate non può essere

sviluppata con una situazione contabile che, seppur dettagliata e rettificata, non

abbraccia l’intero esercizio sociale.

2.2.1. I documenti ufficiali al 31 dicembre 2008

Dunque le analisi reddituali vengono sviluppata confrontando gli ultimi quattro esercizi

chiusi, partendo da quello relativo all’annualità 2005 fino ad arrivare all’anno 2008. Ciò

consentirà di tracciare ed individuare un trend dei principali valori economici e finanziari

da utilizzare in seguito per quantificare il cosiddetto reddito normale da prendere a

riferimento per la determinazione del sovra reddito da aggiungere alla componente

patrimoniale della valutazione complessiva.

Il raffronto degli stati patrimoniali degli ultimi quattro esercizio della società è il

seguente:

STATO PATRIMONIALE

ATTIVO 2005 2006 2007 2008

IMMOBILIZZAZIONI

Immobilizzazioni immateriali

Costi di impianto e ampliamento € 1.136,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Avviamento € 82.117,00 € 68.431,00 € 54.744,00 € 41.058,00

Immobilizz. immat. in corso e acconti € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Altre immobilizzazioni immateriali € 84.182,00 € 71.537,00 € 376.672,00 € 471.185,00

Totale immobilizz. Immateriali € 167.435,00 € 139.968,00 € 431.416,00 € 512.243,00

Immobilizzazioni materiali

Terreni e fabbricati € 1.047.740,00 € 1.078.257,00 € 1.048.078,00 € 3.814.587,00

Impianti e macchinario € 882.166,00 € 1.051.425,00 € 1.158.434,00 € 1.097.491,00

Attrezzature industriali e commerciali € 898.476,00 € 810.544,00 € 616.241,00 € 453.184,00




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Totale immobilizz. Materiali € 2.828.382,00 € 2.940.226,00 € 2.822.753,00 € 5.365.262,00

Immobilizzazioni finanziarie

Partecipazioni in:

imprese controllate € 4.221,00 € 4.221,00 € 4.221,00 € 4.221,00

imprese collegate € 5.000,00 € 10.000,00 € 25.000,00 € 25.000,00

Altre imprese € 0,00 € 383.001,00 € 397.701,00 € 43.059,00

Totale partecipazioni € 9.221,00 € 397.222,00 € 426.922,00 € 72.280,00

Totale immobilizz. finanziarie € 9.221,00 € 397.222,00 € 426.922,00 € 72.280,00

TOTALE IMMOBILIZZAZIONI € 3.005.038,00 € 3.477.416,00 € 3.681.091,00 € 5.949.785,00

ATTIVO CIRCOLANTE

Rimanenze

Materie prime, sussidiarie e di consumo € 3.350,00 € 4.805,00 € 4.029,00 € 8.388,00

Prodotti finiti e merci € 77.638,00 € 75.235,00 € 42.576,00 € 58.306,00

Totale Rimanenze € 80.988,00 € 80.040,00 € 46.605,00 € 66.694,00

Crediti

Crediti esig. entro es. succ. v/clienti € 2.226.973,00 € 3.225.165,00 € 3.105.596,00 € 3.575.417,00

Crediti tributari esig. entro es.succ. € 9.756,00 € 131.247,00 € 84.390,00 € 80.277,00

Imposte anticipate es.entro es.succ. € 0,00 € 4.356,00 € 3.610,00 € 3.516,00

Crediti esig. entro es. succ. v/altri € 0,00 € 76.500,00 € 100.000,00 € 117.703,00

Totale crediti esig. entro es. succ. € 2.236.729,00 € 3.437.268,00 € 3.293.596,00 € 3.776.913,00

Crediti tributari esig. oltre es.succ. € 175,00 € 175,00 € 175,00 € 175,00

Imposte anticipate es.oltre es.succ. € 3.899,00 € 20.581,00 € 15.677,00 € 14.600,00

Crediti esig. oltre es. succ. v/altri € 38.455,00 € 341.275,00 € 371.275,00 € 1.567.963,00

Totale crediti esig. oltre es. succ. € 42.529,00 € 362.031,00 € 387.127,00 € 1.582.738,00

Totale crediti € 2.279.258,00 € 3.799.299,00 € 3.680.723,00 € 5.359.651,00

Diponibilità liquide

Depositi bancari e postali € 737.815,00 € 37.567,00 € 317.997,00 € 15.588,00

Denaro e valori in cassa € 3.803,00 € 5.730,00 € 1.521,00 € 799,00

Totale diponibilità liquide € 741.618,00 € 43.297,00 € 319.518,00 € 16.387,00

TOTALE ATTIVO CIRCOLANTE € 3.101.864,00 € 3.922.636,00 € 4.046.846,00 € 5.442.732,00

RATEI E RISCONTI ATTIVI

Ratei attivi € 150.759,00 € 108.908,00 € 155.308,00 € 174.675,00

TOTALE RATEI E RISCONTI ATTIVI € 150.759,00 € 108.908,00 € 155.308,00 € 174.675,00

TOTALE ATTIVO € 6.257.661,00 € 7.508.960,00 € 7.883.245,00 € 11.567.192,00

PASSIVO 2005 2006 2007 2008

PATRIMONIO NETTO

Capitale € 516.000,00 € 516.000,00 € 516.000,00 € 516.000,00

Riserve di rivalutazione € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 2.364.817,00

Riserva legale € 103.748,00 € 103.748,00 € 103.748,00 € 103.748,00

Altre riserve € 2.321,00 € 2.321,00 € 2.321,00 € 2.321,00

Utili (perdite) portati a nuovo € 1.609.501,00 € 1.843.056,00 € 2.119.394,00 € 2.275.094,00

Utile (perdita) di esercizio € 933.554,00 € 676.339,00 € 555.700,00 € 284.508,00

PATRIMONIO NETTO COMPLESSIVO € 3.165.124,00 € 3.141.464,00 € 3.297.163,00 € 5.546.488,00

FONDI PER RISCHI E ONERI

Fondo per imposte, anche differite € 3.161,00 € 4.670,00 € 0,00 € 67.683,00

Altri fondi oneri e rischi futuri € 561.604,00 € 553.966,00 € 748.066,00 € 1.331.498,00

TOTALE FONDI PER RISCHI E ONERI € 564.765,00 € 558.636,00 € 748.066,00 € 1.399.181,00

FONDI TFR PER LAVORO SUBORDINATO € 354.022,00 € 350.824,00 € 237.558,00 € 231.973,00

DEBITI

Debiti esig. entro es. succ. v/banche € 291.666,00 € 1.643.806,00 € 368.500,00 € 801.872,00

Debiti esig. entro es. succ. v/fornitori € 1.292.290,00 € 1.239.949,00 € 1.321.018,00 € 1.014.038,00

Debiti tributari esig. entro es. succ. € 277.584,00 € 192.815,00 € 177.122,00 € 216.350,00



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Debiti v/istit. prev. e sic. esig. entro es. succ. € 93.055,00 € 111.429,00 € 105.316,00 € 133.246,00

Altri debiti esig. entro es. succ. € 88.055,00 € 130.894,00 € 99.263,00 € 101.955,00

Totale debiti esig. entro eserc. succ. € 2.042.650,00 € 3.318.893,00 € 2.071.219,00 € 2.267.461,00

Debiti esig. oltre es. succ. v/banche € 0,00 € 0,00 € 1.388.756,00 € 1.955.873,00

Totale debiti esig. oltre eserc. succ. € 0,00 € 0,00 € 1.388.756,00 € 1.955.873,00

TOTALE DEBITI € 2.042.650,00 € 3.318.893,00 € 3.459.975,00 € 4.223.334,00

RATEI E RISCONTI PASSIVI

Ratei passivi € 131.100,00 € 139.143,00 € 140.483,00 € 166.216,00

Totale ratei e risconti passivi € 131.100,00 € 139.143,00 € 140.483,00 € 166.216,00

TOTALE PASSIVO € 6.257.661,00 € 7.508.960,00 € 7.883.245,00 € 11.567.192,00

I conti economici riferiti agli stessi esercizi sono invece i seguenti:

CONTO ECONOMICO 2005 2006 2007 2008

VALORE DELLA PRODUZIONE

Ricavi delle vendite e delle prestazioni € 6.950.741,00 € 7.276.238,00 € 7.618.954,00 € 8.175.444,00

Altri ricavi e proventi € 26.565,00 € 15.759,00 € 29.468,00 € 53.808,00

Valore della produzione € 6.977.306,00 € 7.291.997,00 € 7.648.422,00 € 8.229.252,00

COSTI DELLA PRODUZIONE

Acquisti mat. prime, suss., di cons. e merci € 495.242,00 € 493.306,00 € 500.619,00 € 635.832,00

Spese per prestazione di servizi € 1.597.832,00 € 1.815.951,00 € 1.979.146,00 € 2.079.174,00

Spese per godimento di beni di terzi € 645.890,00 € 600.743,00 € 547.475,00 € 213.886,00

Costi del personale

salari e stipendi € 1.325.784,00 € 1.681.720,00 € 1.752.629,00 € 1.965.561,00

oneri sociali € 444.577,00 € 512.605,00 € 549.915,00 € 600.502,00

accantonamento al TFR € 88.674,00 € 110.235,00 € 111.416,00 € 121.351,00

altri costi del personale € 5.269,00 € 5.797,00 € 5.421,00 € 6.076,00

Totale costi del personale € 1.864.304,00 € 2.310.357,00 € 2.419.381,00 € 2.693.490,00

Ammortamenti e svalutazioni

ammortamento attività immateriali € 72.245,00 € 63.145,00 € 53.593,00 € 124.244,00

ammortamento delle immob. materiali € 479.226,00 € 451.547,00 € 431.769,00 € 458.530,00

svalut. crediti circ. e delle disp. liquide € 9.325,00 € 0,00 € 0,00 € 496.173,00

Totale ammortamenti e svalutazioni € 560.796,00 € 514.692,00 € 485.362,00 € 1.078.947,00

Var. rim. mat. prime, suss., di cons. e merci -€ 28.432,00 € 948,00 € 33.435,00 -€ 20.089,00

Altri accantonamenti € 24.030,00 € 4.634,00 € 194.680,00 € 103.358,00

Oneri diversi di gestione € 276.498,00 € 313.222,00 € 394.536,00 € 501.816,00

Totale costo della produzione € 5.436.160,00 € 6.053.853,00 € 6.554.634,00 € 7.286.414,00

Diff. fra valore e costo della produz. € 1.541.146,00 € 1.238.144,00 € 1.093.788,00 € 942.838,00

PROVENTI E ONERI FINANZIARI

Proventi da partecip. in altre imprese € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 28.859,00

Totale proventi da partecipazioni € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 28.859,00

Altri proventi finanziari

proventi da cred. iscr. imm. da altre imprese € 1.101,00 € 824,00 € 860,00 € 1.088,00

proventi diversi dai prec. da controllate € 102.000,00 € 76.500,00 € 0,00 € 0,00

proventi diversi dai prec. da altre imprese € 3.024,00 € 2.958,00 € 2.883,00 € 3.004,00

Totale proventi finanziari € 106.125,00 € 80.282,00 € 3.743,00 € 4.092,00

Interessi ed altri oneri fin. v/altri € 28.538,00 € 53.898,00 € 104.256,00 € 175.708,00

Totale interessi ed altri oneri finanziari € 28.538,00 € 53.898,00 € 104.256,00 € 175.708,00

Saldo proventi e oneri finanziari € 77.587,00 € 26.384,00 -€ 100.513,00 -€ 142.757,00

Svalutazioni

Svalutazione di partecipazioni € 6.197,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Totale svalutazioni € 6.197,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00




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Totale rettifiche -€ 6.197,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

PROVENTI E ONERI STRAORDINARI

Proventi straordinari € 0,00 € 0,00 € 103.211,00 € 0,00

Plusvalenze da alienazioni patrimoniali € 15.560,00 € 11.510,00 € 867,00 € 0,00

Totale proventi straordinari € 15.560,00 € 11.510,00 € 104.078,00 € 0,00

Minusvalenze da alienazioni patrimoniali € 103,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

Oneri straordinari € 4.546,00 € 0,00 € 170,00 € 1.535,00

Totale oneri straordinari € 4.649,00 € 0,00 € 170,00 € 1.535,00

Saldo delle partite straordinarie € 10.911,00 € 11.510,00 € 103.908,00 -€ 1.535,00

Risultato prima delle imposte € 1.623.447,00 € 1.276.038,00 € 1.097.183,00 € 798.546,00

Imposte sul reddito di esercizio € 689.893,00 € 599.699,00 € 541.483,00 € 514.038,00

Imposte correnti € 695.077,00 € 619.228,00 € 537.293,00 € 512.867,00

Imposte differite (anticipate) -€ 5.184,00 -€ 19.529,00 € 4.190,00 € 1.171,00

UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO € 933.554,00 € 676.339,00 € 555.700,00 € 284.508,00

E’ altresì indispensabile predisporre le principali riclassificazioni necessarie per la

valutazione dell’evoluzione patrimoniale, economica e finanziaria della società.

Il conto economico riclassificato a valore aggiunto mostra i seguenti aggregati:

Conto economico riclassificato

2005 2006 2007 2008

RICAVI € 6.977.306,00 € 7.291.997,00 € 7.648.422,00 € 8.229.252,00

a)Vendite nette € 6.950.741,00 € 7.276.238,00 € 7.618.954,00 € 8.175.444,00

b)Altri proventi € 26.565,00 € 15.759,00 € 29.468,00 € 53.808,00

ACQUISTI NETTI € 495.242,00 € 493.306,00 € 500.619,00 € 635.832,00

±D Rimanenze MP e PF € 28.432,00 -€ 948,00 -€ 33.435,00 € 20.089,00

COSTI VARIABILI (industriali , commerciali e altri) € 1.597.832,00 € 1.815.951,00 € 1.979.146,00 € 2.079.174,00

A)MARGINE DI CONTRIBUZIONE € 4.912.664,00 € 4.981.792,00 € 5.135.222,00 € 5.534.335,00

COSTI FISSI(amministrativi,industriali, commerciali) € 922.388,00 € 913.965,00 € 942.011,00 € 715.702,00

B)VALORE AGGIUNTO € 3.990.276,00 € 4.067.827,00 € 4.193.211,00 € 4.818.633,00

COSTO DEL LAVORO € 1.864.304,00 € 2.310.357,00 € 2.419.381,00 € 2.693.490,00

a)Retribuzioni e contributi € 1.775.630,00 € 2.200.122,00 € 2.307.965,00 € 2.572.139,00

b)Accantonamento TFR € 88.674,00 € 110.235,00 € 111.416,00 € 121.351,00

C)MARGINE OPERATIVO LORDO € 2.125.972,00 € 1.757.470,00 € 1.773.830,00 € 2.125.143,00

AMMORT. DI BENI MATERALI, IMMATERIALI E IMM.FIN.

€ 551.471,00 € 514.692,00 € 485.362,00 € 582.774,00

ACCANTONAMENTI € 33.355,00 € 4.634,00 € 194.680,00 € 599.531,00

D)RISULTATO OPERATIVO € 1.541.146,00 € 1.238.144,00 € 1.093.788,00 € 942.838,00

PROVENTI FINANZIARI E DI PARTECIPAZIONE € 106.125,00 € 80.282,00 € 3.743,00 € 32.951,00

ONERI FINANZIARI € 28.538,00 € 53.898,00 € 104.256,00 € 175.708,00

±RETTIFICHE DI VALORE -€ 6.197,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

±PROVENTI E ONERI STRAORDINARI € 10.911,00 € 11.510,00 € 103.908,00 -€ 1.535,00

E)UTILE(PERDITA)ANTE IMPOSTE € 1.623.447,00 € 1.276.038,00 € 1.097.183,00 € 798.546,00

IMPOSTE DI ESERCIZIO € 689.893,00 € 599.699,00 € 541.483,00 € 514.038,00

F)UTILE (PERDITA) NETTO € 933.554,00 € 676.339,00 € 555.700,00 € 284.508,00

Lo stato patrimoniale riclassificato si sviluppa negli anni considerati, secondo i seguenti

prospetti:

Stato patrimoniale riclassificato



22

2005 2006 2007 2008

DISPONIBILITA’ LIQUIDE € 741.618,00 € 43.297,00 € 319.518,00 € 16.387,00

CAPITALE DI ESERCIZIO € 64.156,00 € 1.615.381,00 € 1.291.368,00 € 2.570.034,00

a)Crediti commerciali netti € 2.226.973,00 € 3.225.165,00 € 3.105.596,00 € 3.575.417,00

-b)Debiti commerciali € 1.292.290,00 € 1.239.949,00 € 1.321.018,00 € 1.014.038,00

c)Rimanenze € 80.988,00 € 80.040,00 € 46.605,00 € 66.694,00

d)Altre attività e passività± -€ 386.750,00 € 108.761,00 € 208.251,00 € 1.341.142,00

-e)Fondi rischi € 564.765,00 € 558.636,00 € 748.066,00 € 1.399.181,00

IMMOBILIZZAZIONI € 3.005.038,00 € 3.477.416,00 € 3.681.091,00 € 5.949.785,00

CAPITALE INVESTITO NETTO(1+2+3) € 3.810.812,00 € 5.136.094,00 € 5.291.977,00 € 8.536.206,00

INDEB. FINANZIARIO FLUTTUANTE € 291.666,00 € 1.643.806,00 € 368.500,00 € 801.872,00

FONDI TFR € 354.022,00 € 350.824,00 € 237.558,00 € 231.973,00

FINANZIAMENTI € 0,00 € 0,00 € 1.388.756,00 € 1.955.873,00

b)Debiti finanziari a lungo netti € 0,00 € 0,00 € 1.388.756,00 € 1.955.873,00

CAPITALE PROPRIO € 3.165.124,00 € 3.141.464,00 € 3.297.163,00 € 5.546.488,00

TOTALE PASSIVITA’ E NETTO(4+5+6+7) € 3.810.812,00 € 5.136.094,00 € 5.291.977,00 € 8.536.206,00

FONDO MONETARIO (1-4) € 449.952,00 -€ 1.600.509,00 -€ 48.982,00 -€ 785.485,00

Infine, i rendiconti finanziari degli anni dal 2006 al 2008 sono i seguenti:

Rendiconto finanziario

2006 2007 2008

FLUSSO MONETARIO ATTIVITA' D'ESERCIZIO -€ 412.796,00 € 1.248.414,00 € 1.400.142,00

Margine operativo lordo (MOL) € 1.757.470,00 € 1.773.830,00 € 2.125.143,00

(Plusvalenze) /Minusvalenze ordinarie da alienazione immobilizzazioni -€ 11.510,00 € 0,00 -€ 28.859,00

±Variazioni del capitale di esercizio : -€ 1.555.859,00 € 129.333,00 -€ 176.519,00

±Crediti Commerciali -€ 998.192,00 € 119.569,00 € 381.018,00

±Debiti Commerciali -€ 52.341,00 € 81.069,00 -€ 306.980,00

±Rimanenze € 948,00 € 33.435,00 -€ 20.089,00

±Altre attività/passività -€ 506.274,00 -€ 104.740,00 -€ 1.081.307,00

Imposte di competenza -€ 599.699,00 -€ 541.483,00 -€ 514.038,00

Variazione TFR -€ 3.198,00 -€ 113.266,00 -€ 5.585,00

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA’ DI INVESTIMENTO -€ 975.560,00 -€ 689.037,00 € 1.056.186,00

±Investimento/Realizzo di immobilizzazioni -€ 987.070,00 -€ 689.037,00 € 1.027.327,00

+Plusvalenze - Minusvalenze da alienazione € 11.510,00 € 0,00 € 28.859,00

FLUSSO MONETARIO OPERATIVO -€ 1.388.356,00 € 559.377,00 € 2.456.328,00

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA’ DI FINANZIAMENTO -€ 699.999,00 € 988.755,00 € 167.117,00

±Nuovi finanziamenti/rimborsi- € 0,00 € 1.388.756,00 € 567.117,00

± Conferimenti/Rimborso soci € 1,00 -€ 1,00 € 0,00

- Distribuzione utile € 700.000,00 € 400.000,00 € 400.000,00

- ONERI FINANZIARI -€ 53.898,00 -€ 104.256,00 -€ 175.708,00

±ALTRI PROVENTI ONERI € 91.792,00 € 107.651,00 € 31.416,00

±FLUSSO MONETARIO NETTO DI PERIODO -€ 2.050.461,00 € 1.551.527,00 € 2.479.153,00

DISP. MONETARIE (INDEBITAMENTO FLUTTUANTE A BREVE) INIZIALI € 449.952,00 -€ 1.600.509,00 -€ 48.982,00

DISP. MONETARIE(INDEBITAMENTO FLUTTUANTE A BREVE) FINALI -€ 1.600.509,00 -€ 48.982,00 € 2.430.171,00

I dati così rielaborati verranno, come anticipato, utilizzati nella parte del presente lavoro

dedicata alla valutazione delle componenti reddituali della società per l’individuazione

del sovra reddito.




23

2.2.2. La situazione aggiornata al 31 agosto 2009

Al 31 agosto 2009, la società presenta la seguente situazione economico patrimoniale,

confrontata con quella risultante dal bilancio chiuso al 31 dicembre 2008:

STATO PATRIMONIALE

ATTIVO 31/12/2008 31/08/2009

IMMOBILIZZAZIONI

Immobilizzazioni immateriali

Costi di impianto e ampliamento € 0,00 € 0,00

Costi di ricerca, sviluppo, pubblicità € 0,00 € 0,00

Diritti di brevetto ind. e ut. op. ingegno € 0,00 € 29.058,00

Concessioni, licenze, marchi e dir. Simili € 0,00

Avviamento € 41.058,00 € 31.957,00

Immobilizz. immat. in corso e acconti € 0,00 € 0,00

Altre immobilizzazioni immateriali € 471.185,00 € 399.829,00

Totale immobilizz. Immateriali € 512.243,00 € 460.844,00


Terreni e fabbricati € 3.814.587,00 € 3.933.385,00

Impianti e macchinario € 1.097.491,00 € 991.987,00

Attrezzature industriali e commerciali € 453.184,00 € 339.155,00

Altri beni € 0,00 € 118.053,00

Totale immobilizz. Materiali € 5.365.262,00 € 5.382.580,00


Partecipazioni in:

imprese controllate € 4.221,00 € 0,00

imprese collegate € 25.000,00 € 0,00

Altre imprese € 43.059,00 € 86.280,00

Totale partecipazioni € 72.280,00 € 86.280,00

Totale immobilizz. Finanziarie € 72.280,00 € 86.280,00

TOTALE IMMOBILIZZAZIONI € 5.949.785,00 € 5.929.704,00

ATTIVO CIRCOLANTE

Rimanenze

Materie prime, sussidiarie e di consumo € 8.388,00 € 0,00

Prodotti finiti e merci € 58.306,00 € 86.700,00

Anticipi a fornitori per merci € 0,00 € 3.703,00

Totale Rimanenze € 66.694,00 € 90.403,00

Crediti

Crediti esig. entro es. succ. v/clienti € 3.575.417,00 € 3.832.574,00

Crediti tributari esig. entro es.succ. € 80.277,00 € 652.839,00

Imposte anticipate es.entro es.succ. € 3.516,00 € 18.116,00

Crediti esig. entro es. succ. v/altri € 117.703,00 € 142.624,00

Totale crediti esig. entro es. succ. € 3.776.913,00 € 4.646.153,00

Crediti esig. oltre es. succ. v/collegate € 1.525.339,00

Crediti tributari esig. oltre es.succ. € 175,00 € 175,00

Imposte anticipate es.oltre es.succ. € 14.600,00 € 0,00

Crediti esig. oltre es. succ. v/altri € 1.567.963,00 € 0,00

Totale crediti esig. oltre es. succ. € 1.582.738,00 € 1.525.514,00

Totale crediti € 5.359.651,00 € 6.171.667,00

Disponibilità liquide

Depositi bancari e postali € 15.588,00 € 26.197,00

Denaro e valori in cassa € 799,00 € 837,00

Totale disponibilità liquide € 16.387,00 € 27.034,00

TOTALE ATTIVO CIRCOLANTE € 5.442.732,00 € 6.289.104,00



24


Ratei attivi € 174.675,00 € 548.285,00

TOTALE RATEI E RISCONTI ATTIVI € 174.675,00 € 548.285,00

TOTALE ATTIVO € 11.567.192,00 € 12.767.093,00

PASSIVO

PATRIMONIO NETTO

Capitale € 516.000,00 € 516.000,00

Riserve di rivalutazione € 2.364.817,00 € 0,00

Riserva legale € 103.748,00 € 103.748,00

Altre riserve € 2.321,00 € 2.367.138,00

Utili (perdite) portati a nuovo € 2.275.094,00 € 2.559.602,00

Utile (perdita) di esercizio € 284.508,00 € 300.264,00

PATRIMONIO NETTO COMPLESSIVO € 5.546.488,00 € 5.846.752,00

FONDI PER RISCHI E ONERI

Fondo per imposte, anche differite € 67.683,00 € 371.836,00

Altri fondi oneri e rischi futuri € 1.331.498,00 € 1.368.489,00

TOTALE FONDI PER RISCHI E ONERI € 1.399.181,00 € 1.740.325,00

FONDI TFR PER LAVORO SUBORDINATO € 231.973,00 € 212.978,00

DEBITI

Debiti esig. entro es. succ. v/banche € 801.872,00 € 962.361,00

Debiti esig. entro es. succ. v/fornitori € 1.014.038,00 € 618.843,00

Debiti tributari esig. entro es. succ. € 216.350,00 € 456.928,00

Debiti v/istit. prev. e sic. esig. entro es. succ. € 133.246,00 € 78.383,00

Altri debiti esig. entro es. succ. € 101.955,00 € 131.475,00

Totale debiti esig. entro eserc. succ. € 2.267.461,00 € 2.247.990,00

Debiti esig. oltre es. succ. v/banche € 1.955.873,00 € 1.909.366,00

Debiti tributari esig. oltre es. succ. € 0,00 € 82.474,00

Totale debiti esig. oltre eserc. succ. € 1.955.873,00 € 1.991.840,00

TOTALE DEBITI € 4.223.334,00 € 4.239.830,00


Ratei passivi € 166.216,00 € 727.208,00

Totale ratei e risconti passivi € 166.216,00 € 727.208,00

TOTALE PASSIVO € 11.567.192,00 € 12.767.093,00

Il conto economico è rappresentato, alla stessa data, come segue:

CONTO ECONOMICO

31/12/2008 31/08/2009

VALORE DELLA PRODUZIONE

Ricavi delle vendite e delle prestazioni € 8.175.444,00 € 5.255.106,00

Var. rim. prod. corso lav., semil. e pr. Finiti

Altri ricavi e proventi € 53.808,00 € 15.666,00

Valore della produzione € 8.229.252,00 € 5.270.772,00

COSTI DELLA PRODUZIONE

Acquisti mat. prime, suss., di cons. e merci € 635.832,00 € 345.845,00

Spese per prestazione di servizi € 2.079.174,00 € 1.719.743,00

Spese per godimento di beni di terzi € 213.886,00 € 128.527,00

Costi del personale

salari e stipendi € 1.965.561,00 € 1.297.140,00

oneri sociali € 600.502,00 € 432.579,00

accantonamento al TFR € 121.351,00 € 71.695,00

altri costi del personale € 6.076,00

Totale costi del personale € 2.693.490,00 € 1.801.414,00

Ammortamenti e svalutazioni

ammortamento attività immateriali € 124.244,00 € 84.770.00




25

ammortamento delle immob. Materiali € 458.530,00 € 337.435,00

svalut. crediti circ. e delle disp. Liquide € 496.173,00 € 0,00

Totale ammortamenti e svalutazioni € 1.078.947,00 € 422.205,00

Variazione rimanenze materie prime, sussidiarie consumo e merci -€20.089 -€ 20.006

Altri accantonamenti € 103.358,00 €111.160,00

Oneri diversi di gestione € 501.816,00 € 119.640,00

Totale costo della produzione € 7.286.414,00 € 4.628.528,00

Differenza fra valore e costo della produz. € 942.838,00 € 642.244,00

PROVENTI E ONERI FINANZIARI

Proventi da partecip. in altre imprese € 28.859,00 € 0,00

Totale proventi da partecipazioni € 28.859,00 € 0,00

Altri proventi finanziari

proventi da cred. iscr. imm. da altre imprese € 1.088,00 € 0,00

proventi diversi dai prec. da altre imprese € 3.004,00 € 68,00

Totale proventi finanziari € 4.092,00 € 68,00

Interessi ed altri oneri fin. v/altri € 175.708,00 € 82.895,00

Totale interessi ed altri oneri finanziari € 175.708,00 € 82.895,00

Utili e perdite su cambi

Saldo proventi e oneri finanziari -€ 142.757,00 -€ 82.827,00

PROVENTI E ONERI STRAORDINARI

Oneri straordinari € 1.535,00 € 0,00

Totale oneri straordinari € 1.535,00 € 0,00

Saldo delle partite straordinarie -€ 1.535,00 € 0,00

Risultato prima delle imposte € 798.546,00 € 559.417,00

Imposte sul reddito di esercizio € 514.038,00 € 259.153,00

Imposte correnti € 512.867,00 € 259.153,00

Imposte differite (anticipate) € 1.171,00 € 0,00

UTILE (PERDITA) DELL'ESERCIZIO € 284.508,00 € 300.264,00

La situazione di verifica appena riportata, come anticipato nel paragrafo precedente,

scaturisce dalle risultanze delle scritture contabili alla predetta data, aggiornata con le

principali scritture di rettifica relative agli ammortamenti del periodo, alle fatture da

emettere e da ricevere, al valore delle rimanenze finali a tale data, nonché alle imposte

di competenza della frazione di esercizio.




27

3. I metodi di valutazione

3.1. I vari metodi

Il processo di valutazione d’azienda inteso come la valutazione del valore, il capitale

economico, che questa assume in un determinato momento, necessita di abbandonare

la logica della continuità aziendale per porre l’attenzione su di un particolare momento

della vita dell’impresa.

Diversi sono i fattori che concorrono ad influenzare la scelta del metodo per

determinare il valore di un’azienda come complesso economico in funzionamento. Tra i

fattori più rilevanti possono essere considerati il tipo di operazione economica per la

quale la valutazione è richiesta, il settore economico in cui l’azienda opera e l’attività

specifica da essa svolta, lo status dell’azienda ed, infine, l’identità del soggetto nel cui

interesse la valutazione viene eseguita.

I principali metodi di valutazione proposti dalla dottrina aziendalistica si riassumono nei

seguenti: patrimoniale, reddituale, finanziario, misto patrimoniale – reddituale.

Nel proseguo ne evidenziamo sinteticamente le caratteristiche che li contraddistinguono

prima di spiegare le motivazioni della scelta del metodo adottato.

Il metodo patrimoniale

Consente di giungere alla valutazione del capitale economico dell’impresa tramite la

riespressione, a valori correnti, dei cespiti e di tutti gli elementi attivi e passivi del

patrimonio aziendale. Il valore dell’azienda corrisponde, pertanto, al valore del

patrimonio netto rettificato (K) a valori correnti, la formula altro non è che: W = K =

patrimonio netto contabile +/- rettifiche.

Tale metodo che ha il pregio di consentire una stima, del patrimonio aziendale, oggettiva

e riscontrabile, si caratterizza per la stima analitica perché effettuata distintamente per

ciascun elemento del patrimonio; a valori correnti perché direttamente o indirettamente

basata sui prezzi di mercato attuali; di sostituzione perché l’ipotesi di base è quella del

riacquisto o della riproduzione per gli elementi attivi e della rinegoziazione per quelli

passivi.

Il metodo patrimoniale può essere: semplice se nella valutazione non si considerano i

beni immateriali (c.d. intangibles) e complesso se, viceversa, si considerano.

In conclusione, richiedendo l’applicazione di un minor numero di ipotesi e di

competenze soggettive, ne risulta una valutazione meno soggettiva rispetto a quella

I metodi di valutazione


28

ottenibile con il supporto di altri metodi, inoltre, si rileva un ridotto grado di incertezza

del risultato della valutazione dato dalla mancata valorizzazione della redditività e dei

flussi di cassa futuri dell’azienda.

Dalla struttura logica del metodo, si desume come questo sia idoneo alla valutazione di

aziende con forte patrimonializzazione e si riscontrano due principali limiti: il primo è

che il valore dell’azienda viene determinato sulla base di dati storici; mentre il secondo è

che si attribuisce un valore corrente ad ogni voce di bilancio, prescindendo dalla sua

appartenenza al complesso aziendale unitario e funzionale.

Il metodo reddituale

E’ il metodo di valutazione in base al quale l’azienda è considerata quale complesso

unitario organizzato ed il suo valore è posto in funzione del reddito che la stessa è in

grado di produrre nel proseguo della propria vita.

A tal fine la prassi consolidata prevede generalmente che il reddito abbia una durata

illimitata nel tempo. In questa ipotesi, il valore dell’azienda, calcolato mediante

l’attualizzazione dei risultati economici attesi, deriva dall’applicazione della formula della

rendita perpetua, cioè

W = R/i

R = reddito medio prospettico

i = tasso di attualizzazione

La determinazione del reddito, ai fini dell’applicazione del metodo in esame, è quello

prospettico, idoneo a riflettere le condizioni di redditività attesa dell’azienda; medio che

significa che l’impresa è stabilmente in grado di generare reddito e normalizzato ossia

depurato dalle componenti straordinarie non ripetibili ed estranee alla gestione

caratteristica e dagli effetti delle politiche di bilancio eventualmente adottate

dall’impresa.

Il tasso di attualizzazione, invece, viene individuato nel costo del capitale proprio, cioè

nel rendimento minimo atteso per quel tipo di investimento specifico; tale parametro

deve considerare, in aggiunta al rendimento delle attività prive di rischio, un premio per

l’investimento in attività d’impresa, che possiede un rischio intrinseco ed un rischio di

mercato; il tasso di attualizzazione deve infine presentare un elevato livello di coerenza

con il reddito medio atteso.

Se si stima una durata futura dell’azienda limitata, la formula è:

W = R * a n¬ i

W = valore dell’azienda

n = numero di anni di prevedibile durata dell’azienda





29

In conclusione tra i vantaggi di tale metodo spiccano una contenuta esigenza di ipotesi

soggettive, un basso grado di incertezza ed una discreta attendibilità, ma d’altro canto

non possiamo non considerare i punti deboli rappresentati dal fatto che la metodologia

non è applicabile ad aziende altamente patrimonializzate, dall’eccessivo valore attribuito

all’avviamento, al margine di errore possibile nella valutazione del tasso di

capitalizzazione.

Il metodo finanziario

I criteri finanziari si ispirano al concetto che il valore di un’azienda è funzione diretta del

valore attualizzato dei flussi netti di cassa che si stima essa genererà per mezzo

dell’attività operativa caratteristica, nonché in funzione inversa, degli investimenti

necessari alla generazione di quei flussi.

L’attenzione è quindi rivolta alla monetizzazione degli investimenti, ovvero alla capacità

di generare un flusso di cassa positivo nel medio – lungo termine.

L’equazione rappresentativa del metodo in questione è data da:

W = Σ FCt /(1+i)t + Wf /(1+i)n

FC = flussi di cassa

Wf = valore residuo dell’azienda


Dovrà quindi essere determinato il valore dei flussi di cassa per ognuno degli anni del

periodo temporale di riferimento e successivamente stabilire il tasso di attualizzazione

che, nel caso in cui il metodo adottato sia quello levered (flussi di liquidità al netto degli

oneri finanziari) è dato dalla somma del tasso privo di rischio e del premio per il rischio;

mentre se il metodo adottato è quello unlevered (flussi di liquidità al lordo degli oneri

finanziari), il tasso è dato dal costo medio ponderato del capitale; l’ultima incognita è

data dal valore residuo aziendale.

Rispetto all’orizzonte temporale di riferimento, di norma il flusso di cassa si considera

per un periodo di tempo limitato, allo scopo di portare ad un livello sopportabile

l’incertezza che è direttamente proporzionale all’ampiezza del lasso di tempo

considerato.

E’ possibile individuare dei casi in cui tale metodo è preferibile rispetto agli altri: per

imprese in rapida crescita, in declino, con capacità di reddito costante nel tempo e

investimenti di mantenimento allineati agli ammortamenti.

Sebbene il metodo finanziario sia teoricamente rigoroso, e si basi su una valutazione

dinamica della gestione, d’altro canto, però, presenta molte ipotesi soggettive e, per

questo, un alto grado d’incertezza.



30

In particolare, l’affidabilità dei risultati cui si perviene attraverso il metodo finanziario, è

inversamente proporzionale alla volatilità dei flussi di cassa, al peso del valore terminale

ed all’ampiezza dell’arco temporale di riferimento.

il metodo misto patrimoniale – reddituale

Un approccio ulteriore per la stima del capitale economico che “media” tra due metodi,

quello patrimoniale e quello reddituale, è quello misto patrimoniale – reddituale.

Questo ha radici tipicamente europee ed ha goduto e gode tuttora di largo credito tra i

professionisti incaricati alla valutazione d’azienda.

Certamente tra le motivazioni di così larga applicazione spicca la capacità di mediazione

del metodo in esame che si esprime nella ricerca di una sintesi tra l’obiettività e la

verificabilità dell’analisi patrimoniale e la razionalità quale caratteristica fondamentale

dei metodi basati sulla stima dei flussi reddituali.

La formula sintetica del metodo esprime tradizionalmente W (valore del capitale

economico e cioè il valore ricercato con la stima) come un contemperamento tra il

valore patrimoniale rettificato ed il risultato della stima reddituale, facendo emergere in

sostanza un <valore di avviamento>, un valore cioè diverso ed ulteriore rispetto ad un

approccio patrimoniale, evidentemente limitato in ambito aziendale.

Il che fa immediatamente evidenziare uno dei limiti applicativi del metodo misto

patrimoniale: esso è poco significativo o inapplicabile per imprese dotate di scarsa

redditività e per quelle in perdita sistematica (badwill), con riferimento ovviamente alla

redditività prospettica.

In questi casi, si può essere tentati di tornare all’applicazione del metodo patrimoniale,

in quanto con la redditività approssimativamente nulla o negativa, il risultato

tenderebbe a coincidere o ad essere molto prossimo. In questi casi, l’entità patrimoniale

verrebbe astrattamente espressa in modo corretto, ma mai si dovrebbe prescindere da

un riscontro reddituale applicando metodologie più complesse quali la <rivalutazione

controllata dei beni ammortizzabili e dei beni immateriali delle imprese industriali> o

l’analisi delle perdite attese.

Per i casi in cui, invece, la redditività non presenti caratteristiche negative o di negatività,

il metodo in parola appare tutt’oggi efficace e applicato nella prassi.

Tornando al metodo, questo viene quindi denominato “misto” perché giunge alla stima

finale del capitale economico aziendale contemperando due elementi distinti:

• Il valore patrimoniale ottenuto dalle rettifiche di quei componenti che

presentano un valore contabile non coerente con il valore di mercato e la

conseguente rilevazione di plusvalenze e minusvalenze;




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• Il valore reddituale rappresentato, in una formulazione massimamente

semplificata, da R/i , cioè dalla formula della rendita perpetua.

La stima del capitale economico aziendale secondo il metodo misto patrimoniale –

reddituale presuppone la scelta tra due differenti metodi di valutazione:

il “metodo del valore medio”;

il “metodo della stima autonoma dell’avviamento”

Metodo del valore medio

Il primo dei due approcci definisce il valore del capitale economico in modo

estremamente semplice, tanto da renderlo – a volte- eccessivamente approssimativo: si

calcola la media aritmetica tra il valore del capitale netto rettificato (K) e il valore di

capitalizzazione del reddito atteso con la formula della rendita perpetua R/i.

La formula matematica è pertanto la seguente:

W = (K+R/i)

2

con alcuni semplici passaggi algebrici, l’espressione può anche essere scritta così:

W = K + 1/2 (R/i – K)

Questa seconda versione evidenzia come il capitale netto rettificato K sia maggiorato

della metà della differenza (R/i – K), dove (R/i – K) non rappresenta altro che

l’avviamento positivo (Goodwill), caso tipico che si verifica nelle aziende redditizie.

Nelle aziende non redditizie o in perdita risulta che R/i è minore di K e quindi

l’avviamento diviene negativo (Badwill).

Da un punto di vista aziendalistico il concetto espresso dalla formula matematica può

essere così espresso: al crescere della redditività assume significatività il concorso al

valore del capitale economico delle plusvalenze patrimoniali, dei beni immateriali ed,

infine, dell’avviamento. I primi due elementi vengono sintetizzati nel capitale rettificato

(K) mentre il terzo è tipicamente di derivazione reddituale. E da questa descrizione si

comprende la difficoltà di applicazione del metodo in parola alle imprese non redditizie:

infatti in situazioni di carente redditività le plusvalenze patrimoniali e i beni immateriali

non concorrono alla formazione del valore che si limita al capitale netto contabile

ovvero si riduce al di sotto di quest’ultimo in misura corrispondente al badwill, essendo

estremamente difficoltoso attribuire a questi elementi dei plusvalori quando, invece di

creare un surplus di ricchezza, addirittura la erodono.



32

In un’ipotetica scala di valutazione nella quale compare su di un asse la variazione della

redditività e su un altro asse la variazione del capitale netto rettificato possono essere

evidenziate le seguenti situazioni:

al crescere della redditività il valore che si viene a formare è pari al capitale netto

rettificato maggiorato dell’intero Goodwill;

al diminuire della redditività il valore inferiore è il capitale netto rettificato diminuito del

Badwill; al riguardo esiste un valore rappresentante il limite al di sotto del quale non è

possibile scendere: il capitale netto di liquidazione che rappresenta appunto il valore di

liquidazione per stralcio delle singole attività o di gruppi di attività. Perciò, nel caso di

previsione di risultati negativi, la soluzione astrattamente percorribile consiste nella

cessazione dell’attività e nell’alienazione dei cespiti componenti il capitale: nella realtà

però le cose sono spesso molto più complesse e la cessazione dell’attività non è mai così

immediata e indolore; in alcuni casi estremi non è addirittura possibile (aziende di

interesse pubblico, opposizioni delle forze sociali, ecc.). In questi casi allora la

valutazione dovrà tener conto dell’intera rettifica –negativa- dovuta al badwill.

In sostanza l’approccio del valore medio sopra descritto porta a considerare con estrema

cautela la significatività della componente reddituale: ad esempio il Goodwill viene

stimato per la metà del suo valore, ma anche altre componenti vengono stimate o

utilizzate con estremo rigore (valutazioni, tassi, stima del reddito).

Per concludere in merito a detto approccio, ricordiamo che il metodo misto patrimoniale

reddituale medio era utilizzato prevalentemente in passato ed esprimeva la diffidenza

sull’affidabilità della componente reddituale a favore dell’informazione patrimoniale

giudicata maggiormente oggettiva e verificabile, senza però voler appalesare la non

curanza o la scarsa rilevanza della componente reddituale.

Metodo della stima autonoma dell’avviamento

Per sopperire ad alcune lacune del metodo medio, si rappresenta un altro metodo che

prevede la stima autonoma dell’avviamento e che, nella dottrina aziendalistica, presenta

numerose varianti. Qui ci limitiamo alla considerazioni più generali e generalmente utili

in sede applicativa.

Anzitutto, partiamo dalla formula classica del metodo misto patrimoniale – reddituale

con stima autonoma dell’avviamento che prevede l’attualizzazione limitata del

sovrareddito medio e si esprime nel modo seguente:

W = K + (R – i’’K)* a n┐i’ dove:

W = valore di stima dell’azienda

K = capitale netto rettificato

R = reddito medio normale atteso per il futuro




33

i’ = tasso di attualizzazione del profitto o del c.d. sovrareddito

i’’ = tasso di interesse considerato normale rispetto al tipo di investimento che viene considerato

n = durata che esprime la ripetitività del profitto.

Prima di analizzare ogni singola componente della formula sopradescritta è opportuno

tornare brevemente sul concetto di avviamento.

L’avviamento è sempre stato di difficile definizione ed unanime accettazione per la sua

estrema complessità, disomogeneità rispetto alla tipologia di azienda osservata ed

astrattezza. In termini molto sintetici è possibile comunque ricondurlo ad una serie di

fattori e condizioni immateriali interne ed esterne (quali know – how, tecnologia,

organizzazione, ubicazione, clientela) che condizionano la capacità dell’azienda di

produrre in modo economico e di generare di conseguenza profitti.

In generale i fattori di avviamento si distinguono in fattori oggettivi, pertinenti

all’azienda e quindi trasferibili con essa e fattori soggettivi, legati al soggetto economico

e quindi non trasferibili.

L’avviamento non ha autonomia economica non potendosi immaginarlo separato

dall’azienda e conseguentemente non è oggetto di separato scambio, essendo un

“bene” intrinseco all’azienda può essere ceduto unicamente con essa.

L’avviamento è il risultato della differenza tra il reddito normalmente atteso dall’azienda

e il reddito del settore in cui essa opera. La differenza può assumere sia segno positivo

che segno negativo, nel primo caso si ha un sovrareddito rispetto al reddito normale del

settore, nel secondo caso si è in presenza di una carenza di reddito. Nel caso di

sovrareddito si avrà un avviamento positivo (goodwill) mentre nel secondo caso si avrà

un avviamento negativo (badwill).

L’espressione

(R – i’’K) a n ┐i’

indica quindi la capacità dell’azienda di generare un reddito maggiore (goodwill) o

minore (badwill) rispetto al reddito normale che si ottiene investendo un capitale (K)

uguale a quello impiegato nell’azienda, utilizzando un tasso di rendimento normale (i’’)

relativo al subsettore in cui l’azienda opera.

Ora, ai fini di una corretta analisi, i parametri della formula del metodo della stima

autonoma dell’avviamento vengono di seguito commentati.

K.

Il valore di K viene inteso come l’ammontare delle risorse da investire per poter disporre

di un analogo complesso di condizioni produttive patrimoniali, nello stato e nel luogo in



34

cui si trovano al momento della valutazione, esso quindi è espresso tramite i valori

correnti di ricostruzione. In altre parole rappresenta il risultato della stima patrimoniale

ottenuta considerando solo le componenti materiali e quindi utilizzando per la

valutazione il metodo patrimoniale semplice; nel caso in cui vengano compresi nella

stima i beni immateriali non contabilizzati la base valutativa troverà fondamento nel

metodo patrimoniale complesso.

R.

Per la determinazione del valore di R si fa riferimento al concetto di reddito medio

atteso.

Un punto fondamentale da segnalare affinché la stima con il metodo in esame assuma la

necessaria credibilità è la coerenza che deve esistere tra il valore di K e il valore di R.

In particolare il maggior valore attribuito alle immobilizzazioni tecniche nel calcolo della

componente K si riflette nel calcolo di più elevati ammortamenti che devono essere

considerati nella rilevazione del valore di R affinché sia garantita l’omogeneità delle

quantità oggetto della stima.

Ad esempio: se nella stima di K è stata rilevata una plusvalenza rappresentata dalla

differenza tra il costo di riproduzione e il costo contabile gli ammortamenti dovranno

essere calcolati tenendo conto della vita residua del bene e non della vita totale; ancora,

se nella stima di K è stata calcolata una rivalutazione delle immobilizzazioni tecniche,

nella determinazione del reddito medio prospettico R occorre considerare il maggiore

ammortamento conseguente alla rivalutazione.

In ugual misura, se nel patrimonio netto rettificato K vi è la presenza di beni immateriali

anch’essi dovranno essere sottoposti ad ammortamento se ed in quanto deperiscano

con il passare del tempo

n.

La definizione della durata del profitto viene di per sé già individuata nelle premesse

della metodologia stessa la quale fa riferimento al sovrareddito, cioè ad una redditività

superiore alla norma che per forza di cose non potrà avere una durata illimitata ma al

contrario si esaurirà in un “breve” arco temporale. Tale atteggiamento conservativo è da

ricondurre alla diffidenza mostrata in passato per le previsioni reddituali che tendevano

a sottostimare il Goodwill attribuendo a n un valore variabile da 3 a 5 anni.

Con il passare del tempo la componente patrimoniale del metodo qui esaminato ha

perso il suo carattere preminente per lasciare maggior spazio a valutazioni tendenti ad

attribuire rilevanza alla componente reddituale.




35

Così, nel caso di realtà caratterizzate da stabile ed elevata redditività, i valori di n

possono raggiungere anche i 10 anni.

i’’.

Il tasso di interesse normale i’’ viene applicato al capitale netto rettificato K ed esprime il

rendimento giudicato soddisfacente in considerazione del grado di rischio fronteggiato

dall’azienda.

La scelta nella determinazione del tasso comporta la necessità di distinguere e quindi di

scegliere se considerare “normale” il tasso riferito al settore piuttosto che all’impresa,

con il suo particolare profilo di rischiosità.

Nel secondo caso i’’ assumerebbe valori più bassi per imprese con una rischiosità minore

della media e più alti nella condizione opposta con evidenti conseguenze nella

determinazione della componente reddituale R.

Il procedimento consigliato implica la necessaria partenza dal tasso normale di

riferimento del settore al quale, compatibilmente con le informazioni in possesso dei

singoli operatori, può essere effettuata una maggiorazione o una diminuzione secondo

la tendenza di rischio riscontrata.

i’.

Il tasso di attualizzazione del profitto (sovrareddito) misura il rischio che il sovrareddito

possa non ripetersi nel tempo viene determinato, nella prassi, con differenti

impostazioni che vengono di seguito enunciate:

- Il tasso è elevato perché deve scontare il rischio di cessazione del sovrareddito;

questa impostazione è tipica dell’UEC (Unione Europea degli Esperti Contabili);

- Il tasso i’ va inteso come il puro compenso finanziario per il trascorrere del

tempo, come tale non è correlato ai rischi specifici dell’impresa e di conseguenza

si collega a parametri finanziari senza rischio; è quindi particolarmente

contenuto;

- Il tasso è inteso come compenso finanziario per il trascorrere del tempo

aumentato di una componente dovuta alla maggiorazione per l’investimento

azionario.

La soluzione migliore è rappresentata dall’intersezione delle ultime due possibilità

citate: la determinazione del tasso di attualizzazione del profitto dovrebbe essere data

dalla somma del tasso di interesse per attività prive di rischio con durata pari ad n e il

tasso espressivo del rischio correlato all’investimento, dedotto il tasso di inflazione.



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Secondo una diversa impostazione si fa riferimento ad un tasso di attualizzazione del

profitto (i’) uguale al tasso di interesse normale applicato al capitale netto rettificato (i’’).

Il motivo dell’uguaglianza dei due tassi di interesse va ricercato nella necessità di

garantire equità sia al cessionario che all’acquirente il quale verrebbe danneggiato

dall’applicazione di un tasso normale applicato a K maggiore di quello utilizzato

nell’attualizzazione del profitto.

Per cui secondo la considerazione logica sopraesposta non è possibile ammettere un

tasso di attualizzazione del profitto inferiore al tasso di interesse normale del settore in

cui l’azienda opera; al contrario il tasso di remunerazione del profitto deve essere

superiore al tasso di remunerazione normale del capitale investito perché il rischio di

ripetizione del sovrareddito è più elevato rispetto a quello relativo alla probabilità di

persistenza della redditività aziendale.

3.2. La scelta del metodo adottato

La scelta del metodo di valutazione, per le considerazioni sviluppate nella parte

descrittiva, costituisce un problema complesso per la numerosità degli aspetti che essa

coinvolge. Ciò è ancor più vero per la società Eco Elpidiense srl, caratterizzata da un lato

dalla presenza di alcuni assets patrimoniali di valore cospicuo e del tutto svincolati

dall’attività principale esercitata e dall’altro da flussi reddituali e finanziari importanti e

stabili.

Tale situazione sconsiglia l’adozione univoca di uno dei metodi di valutazione appena

descritti Si rischierebbe di non tener in debito conto uno o più elementi fondamentali

nella determinazione del valore della società. Ecco perché si ritiene opportuno adottare

il metodo misto patrimoniale – reddituale come criterio principale di valutazione,

confrontando però il risultato ottenuto con quello che scaturirà dall’applicazione di un

secondo metodo valutativo, quello finanziario. In tal modo il metodo misto che incentra

l’attenzione sugli aspetti patrimoniali della società e sulla capacità di generare

sovrareddito rispetto ad analoghe realtà prese a campione, viene integrato da quello di

controllo che invece si focalizza sull’attitudine della società a generare flussi di cassa

disponibili.

Il metodo misto permette di dare adeguata rilevanza all’aspetto reddituale tipico

dell’attività in questione, senza trascurare gli importanti riflessi che gli elementi

patrimoniali posseduti hanno nel calcolo del valore dell’impresa, dal momento che

accoglie i principi ed i criteri di valutazione propri del metodo patrimoniale e di quello

reddituale e perviene alla valutazione dell’azienda aggiungendo o sottraendo al valore

del patrimonio netto rettificato, il valore dell’avviamento positivo o negativo

determinato con procedimento autonomo.




37

Nell’ambito di tale metodo misto si procederà alla valutazione del patrimonio attraverso

la rettifica delle poste patrimoniali presenti e l’integrazione del valore ottenuto con

ulteriori elementi espressamente indicati nei documenti ufficiali ma comunque

indicatori di valore per la società, i cosiddetti intangibles.

Quanto alla determinazione del sovra reddito, sempre nell’ambito del metodo misto, la

stima autonoma dell’avviamento necessita dell’individuazione di tre variabili

fondamentali: l’orizzonte temporale di riferimento, il tasso di rendimento normale ed il

tasso di attualizzazione.

L’orizzonte temporale indica per quale periodo è presumibile che l’azienda sia in grado

di produrre quei redditi (o meglio goodwill o badwill); nella prassi si è soliti fare

riferimento ad un periodo di 5 anni in caso di sovrareddito positivo e di 3 anni in caso di

sovrareddito negativo. Prudenzialmente, appare ragionevole effettuare la valutazione su

un arco temporale di 4 anni in quanto, data la particolarità dell’attività svolta, un

orizzonte temporale più ampio non garantisce la necessaria affidabilità in ordine ai flussi

reddituali attesi. Basti pensare, a tal proposito, che i contratti della società con il comune

di Porto Sant’Elpidio sono destinati a scadere nel 2010 senza alcuna certezza in ordine

alla possibile riaggiudicazione dei servizi ora svolti.

Il tasso di rendimento normale che deve essere applicato alla misura del capitale netto

rettificato, viene determinato andando ad osservare il rendimento delle principali

imprese operanti nello stesso settore dell’impresa valutanda, comparabili tra di loro

rispetto al rischio.

In questo senso, si prenderanno in considerazione i rendimenti di alcune grandi società

di gestione integrata dei rifiuti.

Nella scelta del tasso di attualizzazione del sovrareddito, che deriva dalla differenza tra il

reddito medio prospettico atteso ed il rendimento normale del capitale, si adotterà un

tasso diverso da quello precedente, seguendo l’impostazione che parte dal tasso free

risk (rendimento dei Btp a medio lungo termine) e tiene in debito conto l’inflazione e la

disparità di rischio attribuito all’impresa rispetto a quello medio normale del settore, la

quale dipende dalle condizioni generali di mercato, dalle caratteristiche specifiche

dell’impresa e dal rendimento di investimenti alternativi.

Verrà adottata la teoria secondo la quale il tasso normale di rendimento è inferiore

rispetto al tasso di attualizzazione in quanto, secondo un’ottica prudenziale, il rischio di

ripetizione del sovrareddito è più elevato rispetto a quello relativo alla probabilità di

persistenza della redditività aziendale.

Come detto, accanto a tale metodologia principale si è ritenuto opportuno ottenere un

riscontro sull’attendibilità del risultato raggiunto valutando nuovamente il capitale



38

economico dell’azienda utilizzando un metodo alternativo, che in questo caso, assume

funzione di controllo) individuato in quello finanziario. Metodo questo che permette di

valutare l’azienda in relazione alla sua capacità prospettica di generare flussi di cassa ed

è idoneo ad essere applicato a business con ricavi che derivano principalmente dai

contratti con le amministrazioni pubbliche in base a bandi di gara vinti, come per la

società in esame.

Sempre seguendo sempre un’ottica prudenziale, sia rispetto al metodo misto

patrimoniale – reddituale che rispetto al metodo finanziario, si svolgeranno alcune

simulazioni future, le c.d. analisi di scenario, attraverso il cambiamento delle ipotesi e

dei parametri assunti nella previsione di base, osservando la relativa variazione del

valore del capitale.

Oltre allo scenario medio utilizzato per il calcolo delle stime, si prenderanno in

considerazione uno scenario più pessimistico ed uno più ottimistico, assegnando diverse

probabilità a ciascuno di essi in funzione del loro prevedibile avverarsi. La media

ponderata dei tre valori ottenuti (per ciascuno dei due metodi utilizzati) determinerà il

valore finale della società. Ciò sia in relazione al metodo principale sia con riferimento a

quello di controllo.




39

4. La valutazione con il metodo misto

4.1. Metodo Patrimoniale Complesso con stima autonoma dell’avviamento

Dunque è il metodo misto patrimoniale con stima autonoma dell’avviamento quello

scelto per sviluppare la presente perizia.

La componente patrimoniale della stima verrà assunta prendendo in considerazione,

oltre alle rettifiche degli elementi patrimoniale della società, anche ulteriori elementi

non rinvenibili dalla semplice documentazione contabile ma indispensabili per

determinare il reale valore della società.

Si tenga conto che proprio nell’ambito di un metodo misto patrimoniale reddituale la

valutazione del cosiddetto “patrimonio complesso” quello cioè derivante dalla

integrazione dei valori di bilancio (opportunamente rettificati) e degli intangibles, deve

essere attentamente ponderata. Ciò perché nel momento in cui ci si appresta a valutare

poste non iscritte in bilancio sulla base della loro propensione a produrre ricchezza, si

corre il rischio di duplicare gli effetti di tali intangibles: prima in sede patrimoniale, poi in

sede di stima autonoma dell’avviamento. Nello sviluppo della valutazione quindi, per

evitare tale problematica, si affronteranno le componenti non patrimoniali della società

tenendo conto che poi, in sede di determinazione dell’eventuale sovrareddito tali poste

sono già state considerate. Ciò avverrà determinando il sovra reddito come plusvalore

della redditività normale della società rispetto alla remunerazione ordinaria del capitale

investito in società della stessa natura. Remunerazione questa che però verrà applicata

al patrimonio netto rettificato comprensivo del valore degli intangibles.

4.2. Revisione del valore contabile delle poste patrimoniali

Il primo passo da compiere è l’analisi patrimoniale delle poste che compongono la

situazione aggiornata alla data del 31 agosto 2009. Si procederà quindi ad una revisione

puntuale ed analitica di tutte le componenti patrimoniali attive passive, rettificando i

valori contabili con quelli derivanti dalle specifiche valutazioni. Ciò significa che al

termine del percorso intrapreso in questa sezione della perizia, si potrà arrivare alla

determinazione del valore reale del patrimonio netto della società. Verrà quindi

confrontata la situazione patrimoniale contabile con quella derivante dalle valutazioni

poste in essere.

Ciò consentirà di passare alla fase successiva dedicata alla valutazione delle componenti,

positive e negative, non direttamente rinvenibili dalla documentazione contabile messa

a disposizione.

La valutazione con il metodo misto


40

4.2.1. Immobilizzazioni immateriali

Nella situazione patrimoniale fornita alla data del 31 agosto 2009 sono presenti

immobilizzazioni immateriali per un valore complessivo di euro 460.844,10.

L’analisi della nota integrativa al bilancio chiuso al 31 dicembre 2008 consente,

agevolmente, di individuare le singole poste dell’aggregato. La voce più consistente

(euro 392.092,53) è relativa a spese sostenute per ampliamento della discarica utilizzata

nell’attività svolta. E’ altresì presente il valore dell’avviamento relativo ad un acquisto di

azienda di cui si dirà meglio nel paragrafo successivo. Le altre voci minori fanno

riferimento all’acquisto di programmi software e ad altri oneri pluriennali di diversa

natura.

4.2.1.1. L’avviamento iscritto

L’avviamento viene definito come l’attitudine di un’azienda ad ottenere dei redditi.

Questo asset costituisce la principale differenza tra un’impresa di nuova costituzione e

un’altra avviata. La seconda potendo contare non in una mera pluralità di mezzi e risorse

ma in un aggregato organico di condizioni immateriali favorevoli al risultato economico

può tendere prima al reddito con rischi inferiori.

L’avviamento può essere iscritto in bilancio quando esso sia di tipo “derivativo” ossia

quando viene acquisito a titolo oneroso. Fanno capo a questo tipo l’acquisizione

d’azienda o ramo d’azienda, il conferimento o la fusione. Quantitativamente è pari ad un

maggior costo, sostenuto all’acquisto, rispetto alla sommatoria algebrica dei valori

correnti, attivi e passivi, che compongono il capitale aziendale. In sostanza è un quid

pluris che l’acquirente riconosce come qualità intrinseca all’azienda o al ramo di essa che

intenda acquisire.

La normativa di riferimento in merito alla materia dell’avviamento trova nell’art. 2426

del codice civile menzione per quanto riguarda la sua corretta esposizione in bilancio

indicando i casi specifici e la modalità con la quale procedere.

Nel caso dell’Eco Elpidiense Srl nel bilancio al 31 dicembre 2008 nello Stato Patrimoniale

alla voce Immobilizzazione Immateriali l’avviamento viene iscritto per una somma pari a

41.058 euro mentre nel Conto Economico al punto 10) Ammortamenti e svalutazioni

della lettera B) Costi della produzione la cifra di 124.244 euro incorpora la frazione

dell’ammortamento di competenza del 2008 pari a euro 13.686.

Alla data del 31 agosto 2009 tale valore, ulteriormente ammortizzato, è pari ad euro

31.957,04.

L’avviamento iscritto nello Stato Patrimoniale si riferisce all’acquisto dell’azienda

“Gavagni Gianni” che svolgeva attività di servizio di pulizia di pozzi neri civili, industriali e

fognature. Nell’atto di acquisto, datato 12 giugno 2002 e redatto dal notaio Vincenzo




41

Maria De Sio, viene specificatamente indicato in € 136.075,99 il valore dell’avviamento

dell’azienda. Nella sostanza il valore dell’avviamento in questione è individuabile

nell’autorizzazione allo svolgimento dell’attività specifica acquisita dalla Eco Elpidiense a

seguito della cessione d’azienda.

Di concerto col Collegio Sindacale l’importo viene ammortizzato a quote costanti per un

periodo di 10 esercizi.

Nel trattare un argomento quale la valutazione dei beni immateriali possono sorgere

alcuni problemi in quanto se la prassi e la teoria forniscono delle metodologie diverse e

più o meno affinate per garantire un valore il più possibile vicino a quello reale del bene,

i nuovi principi contabili internazionali e le nuove scuole di pensiero hanno rivisitato

l’argomento cercando procedure innovative e più concrete anche in virtù del veloce

sviluppo tecnico produttivo degli ultimi anni.

In passato la dottrina economica ha cercato di chiarire come valutare un bene

immateriale soffermando l’attenzione su uno dei seguenti fattori:

- Costo: costo storico o costo di riproduzione;

- Risultato Economico: del reddito differenziale o del costo della perdita;

- Mercato: grazie ai tassi di royalty comparabile o i multipli di mercato.

Nel caso in specie si è scelto di adottare, in accordo con il Collegio Sindacale, la prima

metodologia iscrivendo a bilancio il costo storico sostenuto ridotto secondo uno schema

di ammortamento a quote costanti articolato in 10 esercizi.

Al di là della corretta rilevazione e classificazione di bilancio occorre in questa sede

procedere alla valutazione della posta in esame seguendo un approccio diverso e più

vicino alla situazione concreta, caratterizzata da una posta iscritta sette anni fa. E’ il

principio contabile internazionale IAS 36 a fornire un valido strumento di valutazione

attraverso il cosiddetto Impairment Test.

Nella sostanza questo metodo prevede la svalutazione dell’avviamento (così come di

tutte le altre immobilizzazioni) a chiusura di ogni esercizio sulla base della presunta

perdita del valore dovuta al mutare dei fattori economici, tecnologici e sociali in cui

l’azienda si trova ad operare. Speculare alla presunta perdita di valore vi è la

determinazione del “valore di recupero” costituito da il maggiore tra il presumibile

valore di realizzo a mezzo vendita ed il suo valore d’uso.

Se il presumibile valore di realizzo è pari al ricavo di vendita a prezzi normali di mercato

tra parti informate ed interessate, il valore d’uso corrisponde all’attualizzazione dei flussi

di cassa attesi dall’utilizzo dell’immobilizzazione, fino al termine della sua vita utile. Per

vita utile di un bene intendiamo il periodo di tempo durante il quale si prevede l’utilizzo

del bene.



42

Lo IAS 36 in materia di avviamento chiarisce che in occasione della chiusura di ciascun

esercizio successivo all'iscrizione, dovrà essere effettuata un rigorosa analisi della

ricuperabilità dell'avviamento in ragione degli eventuali mutamenti intervenuti nei

fattori considerati al momento dell'iscrizione.

Nel nostro caso l’avviamento pur essendo in bilancio da ben sette anni non è mai stato

oggetto di verifica e di riconsiderazione del suo valore di recupero.

La valutazione dell’avviamento in questione, che nella sostanza si traduce nella

valutazione dell’autorizzazione ottenuta con l’acquisto dell’azienda, deve

necessariamente tener conto del volume di affari e della redditività derivante da tale

acquisizione. Nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2008 l’attività di auto spurgo, esercitata

sulla base dell’autorizzazione di cui qui si discute, ha generato ricavi per euro 316.078, in

costante crescita nel corso degli ultimi anni. Ciò significa che l’avviamento originario non

solo non sembra essersi deprezzato, ma anzi ha aumentato la propria importanza, a

livello di incassi derivanti dall’autorizzazione concessa. Ciò porta a considerare, quale

valore dell’avviamento una cifra superiore a quella residualmente iscritta in bilancio e

vicina a quella originaria. Il valore viene quindi stabilito in euro 130.000,00.

4.2.1.2. Spese ampliamento discarica

Tra le immobilizzazioni immateriali troviamo la voce “spese ampliamento discarica”, per

un importo, alla data del 31 agosto 2009, di euro 392.093,00. Dal bilancio chiuso al 31

dicembre 2008 risulta che tali spese, iscritte tra le immobilizzazioni immateriali con il

consenso del Collegio Sindacale, sono ammortizzate in quattro esercizi.

In linea generale, le condizioni congiunte da soddisfare al fine di procedere all'iscrizione

di costi pluriennali tra le immobilizzazioni immateriali nell'attivo patrimoniale sono

identificabili nelle seguenti:

- l'immobilizzazione sia riconducibile a costi effettivamente sostenuti;

- i costi capitalizzati possano essere distintamente identificati ed attendibilmente

quantificati, tramite un apposito sistema di contabilità analitica di rilevazione dei

costi (per il principio della verificabilità dell'informazione);

- i costi manifestino una capacità di produrre benefici economici futuri (per il

principio di competenza e di correlazione dei costi ai ricavi di competenza), non

essendo, invece, consentita la capitalizzazione di costi sostenuti e spesati in

precedenti esercizi, nei quali, tuttavia, non sussistevano ancora le condizioni per

l'iscrizione della relativa immobilizzazione;

- intervenga il consenso del collegio sindacale, ove trattasi di costi non

riconducibili a beni o diritti (es. costi di impianto e di ampliamento, costi di

ricerca, sviluppo e pubblicità).

Affinché si abbia un costo ad utilizzazione pluriennale, deve trattarsi di spese

effettivamente sostenute che realmente possono proiettare in più esercizi la propria




43

influenza, quali, ad esempio, quelle relative a progettazioni, opere di manutenzione

straordinaria, campagne promozionali e pubblicitarie rilevanti, spese per investimenti in

beni strumentali, spese per l’acquisizione di brevetti, eccetera.

Per i costi pluriennali non riconducibili ai beni e diritti giuridicamente tutelati, a motivo

del loro rilevante grado di aleatorietà e della soggettività delle valutazioni, non sussiste

l'obbligo di iscrizione, rimanendo agli amministratori la facoltà di spesarli a conto

economico o, viceversa, capitalizzarli; d’altro canto, la scelta non è arbitraria, in quanto

la facoltà si ricollega alla discrezionalità tecnica loro affidata dal legislatore civilistico. La

scelta definitiva dovrà, infatti, essere coerente con l'esigenza di fornire una

rappresentazione veritiera e corretta della situazione patrimoniale, finanziaria e del

risultato economico della società; a tal fine gli amministratori, eventualmente supportati

dai sindaci, saranno chiamati a valutare, oltre alla sussistenza delle condizioni di legge, il

giusto peso da attribuire ai postulati della prudenza (che spingerebbe a spesare

integralmente il costo nell'esercizio di sostenimento) e della competenza (che

suggerirebbe la capitalizzazione e il successivo ammortamento). Peraltro, il principio

della significatività o materialità, suggerisce di concentrare l'attenzione sulla rilevanza in

termini quantitativi dei due comportamenti. Se nell'economia dell'impresa l'entità di tali

costi è di ammontare tale da alterare significativamente il risultato dell'esercizio e/o di

quelli successivi, sorge la necessità di procedere alla capitalizzazione dei costi; viceversa,

l'irrilevanza di tali costi rispetto all'esigenza di fornire un quadro fedele delle situazioni

patrimoniale e finanziaria consentirà di optare per la soluzione contabile più semplice,

spesando l'intero costo nel conto economico del medesimo esercizio di sostenimento.

Per i costi in questione sussistono i requisiti appena enunciati per la loro iscrizione;

peraltro anche il periodo di ammortamento individuato dagli organi amministrativi

appare coerente con le previsioni di utilizzo della discarica esistente, espresse nel piano

finanziario redatto all’inizio del 2009. Previsioni che quantificano in quattro anni a

decorrere dal 2009 la vita utile della discarica. L’importo, poi, appare di entità tale,

rispetto al volume di affari annuo della società, da consigliarne la capitalizzazione.

Quanto alla valutazione quantitativa della posta la stessa non può che assumersi così

come indicata in bilancio, dal momento che i costi in questione risultano da giustificativi

di spesa certi e dettagliati.

La voce si assume quindi per l’importo di euro 392.093,00

4.2.1.3. Altri costi pluriennali capitalizzati

Sono presenti, nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2008, altri costi pluriennali, individuati,

nella nota integrativa, come spese effettuate su beni di terzi, costi di impianto ed

ampliamento e programmi software. Il valore al 30 agosto 2009 di tali costi capitalizzati

è pari ad euro 36.795,00.



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Quanto alla prima voce, relativa appunto alle spese effettuate su beni di terzi si

evidenzia quanto segue:

Le spese sostenute su un bene di proprietà dell’impresa, che si traducono in un aumento

significativo e misurabile della capacità produttiva, della sicurezza e della vita utile di un

cespite (cosiddette spese incrementative) vanno portate ad incremento del costo del

bene cui si riferisce ed ammortizzate con l’aliquota corrispondente; nel caso, invece, in

cui tali spese siano sostenute su di un bene che appartiene a terzi, e del quale l’impresa

ne abbia la disponibilità in forza di un contratto di locazione, si pone il problema, sotto il

profilo civilistico, della loro iscrizione in bilancio.

Preliminarmente, va evidenziato che detti oneri verranno considerati tali qualora

presentino le seguenti condizioni:

- svolgano la loro utilità in più esercizi;

- comportino migliorie economicamente non separabili dal bene condotto in

locazione.

Il principio contabile nazionale n. 24 ha precisato che “i costi sostenuti per migliorie e

spese incrementative su beni presi in locazione dall’impresa (anche in leasing) sono

capitalizzabili e iscrivibili nella voce B.I.7) – “Altre” se non sono separabili dai beni stessi

(ossia non possono avere una loro autonoma funzionalità). Inoltre, il predetto

documento ha sottolineato che l’ammortamento di tali costi va effettuato nel periodo

minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo della locazione,

tenuto conto dell’eventuale periodo di rinnovo se dipendente dal conduttore;

sostanzialmente, anche per tali spese, trovano applicazione i principi di competenza e

prudenza.

Nel caso di specie si ritiene di poter aderire all’impostazione fornita in bilancio,

confermando per la posta in esame, il valore di libro.

Stessa conferma viene effettuata per le altre voci relativa a programmi software

acquistati, ammortizzati sulla base della durata della licenza e per i costi di impianto ed

ampliamento, derivanti da interventi notarili ed amministrativi.

La voce delle altre immobilizzazioni immateriali viene in definitiva quantificata in euro

36.795,00.

4.2.2. Immobilizzazioni materiali

La componente costituita dalle immobilizzazioni immateriali rappresenta uno dei

principali fattori che caratterizzano la società oggetto di valutazione. Se, infatti, da un

lato è presente una robusta componente immobiliare diretta ed indiretta (per mezzo di

partecipazioni in società che detengono a loro volta patrimoni immobiliari importanti),




45

dall’altro la dotazione di attrezzature, macchinari speciali e impianti di cui è dotata l’Eco

Elpidiense srl per lo svolgimento della sua attività rappresentano una fondamentale

componente del valore economico della società. E’ dunque in questo spirito che verrà

sviluppata l’analisi delle immobilizzazioni materiali della società, con particolare

attenzione alle componenti immobiliari e alle attrezzature tipiche.

4.2.2.1. Immobile “Marilungo”

La stima verrà sviluppata secondo i seguenti punti:

1) Individuazione dei beni e provenienza;

2) Apprezzamenti generali e destinazione urbanistica;

3) Consistenza e descrizione delle unità immobiliari;

4) Scelta del criterio di stima;

5) Valutazioni;

6) Conclusioni generali.

1) - INDIVIDUAZIONE DEI BENI E LORO PROVENIENZA.

Il compendio immobiliare in oggetto costituisce un complesso industriale

originariamente sorto per lo svolgimento dell’attività di produzione calzature. Al

complesso industriale in senso stretto sono annesse unità immobiliari e terreni aventi

vocazione agricola. Tale compendio è sito nel Comune di Porto Sant’Elpidio (FM) alla via

Elpidiense KM. 4+100; lo stesso consta di un fabbricato ad uso laboratorio, palazzina

uffici, abitazione custode e servizi tecnici vari, fabbricati accessori con area scoperta

sistemata a verde con piscina, galoppatoio e campo da tennis. Fungono da corollario a

detto compendio ulteriori accessori (stalla, rimessa) e terreni ad uso agricolo.

La società ha acquisito la proprietà degli immobili in oggetto con due atti:

- il Decreto di Trasferimento Immobiliare emesso dal Giudice Delegato del Tribunale di

Fermo il 19 febbraio 1997, fall. N. 1578, cronol. 449/97, repert. 22/8/97, registrato

presso l’Ufficio Registro di Fermo il 24/02/1997 al n. 358 serie IV;

- l’atto del 25 novembre 2008 a rogito Notaio Cesare Vocaturo di Sant’Elpidio a Mare,

repertorio 8304, raccolta 2592, registrato presso l’Ufficio delle Entrate di Fermo il

15/12/2008 al n. 6589 serie 1T.

I beni immobili sono individuati al Catasto del Comune di Porto Sant’Elpidio e

precisamente:

CATASTO FABBRICATI

- foglio 12 particella 37 sub 5 categoria D/7;

CATASTO TERRENI

- foglio 12 particella 87 superficie 71.65;




46











- foglio 12 particella 372 superficie 31.30.

Dalle visure effettuate non risulta che le aree in oggetto siano assoggettate a ipoteche,

gravami o pesi, salvo che le particelle di cui al foglio 12 n. 37, 57, 58, 182, 207, 208, 209,

211, 59, 104 e 105 su cui èstata iscritta una ipoteca volontaria di €. 1.678.485 (lire

3.250.000.000) concessa a garanzia di mutuo della durata di anni 5 a favore della Banca

delle Marche Spa in data 30/05/1997.

2.) - APPREZZAMENTI GENERALI E DESTINAZIONE URBANISTICA

Le proprietà relative all’area ex. Marilungo ricadono in parte all’interno della zona

agricola, in parte all’interno della zona ZTI, trattandosi di un impianto industriale

esistente già alla data di adeguamento del PRG al PPAR.

L’area ZTI ha un indice edificatorio pari a 0,50 mq/mq (art. 39 NTA del PRG), l’area così

zonizzata attribuita all’impianto, calcolata a planimetro, è pari a mq 9900. La SUL

massima ammissibile è pari a mq 4950.

Dagli atti autorizzativi depositati in comune, la SUL esistente è pari a mq 3700,00, il

calcolo è stato condotto sulla base del vigente regolamento edilizio comunale, con un

residuo di SUL pari a mq 1250.

All’interno della zonizzazione ZTI non è compreso l’ulteriore fabbricato di catastali mq

200,00 destinato a scuderia con locali di soggiorno residenziali. L’immobile è situato

all’interno della zona agricola ed è passibile di mutamento della destinazione d’uso a

civile abitazione ai sensi della Legge Regionale 13/1990. Si può ipotizzare di estrapolare

completamente tale immobile dal contesto con una valutazione propria.

3.) - CONSISTENZA E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

Catasto Fabbricati:

- foglio 12 particella 37 sub 5 categoria D/7;




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Tale particella ha una superficie complessiva di mq. 3.44.40; al suo interno vi è l’area

avente destinazione ZTI di mq. 9.900 di superficie.

I fabbricati insistenti sulla parte ZTI della particella in oggetto sono i seguenti:

- Capannone industriale di mq. 2.600 con area scoperta sistemata a verde di mq. 2800

circa;

- Servizi capannone mq. 260;

- Uffici: mc. 195 h. 3,05 - mq. 64;

- Deposito mq. 58;

- Ripostiglio mq.10;

- Uffici: mc. 900 h. 3,00 - mq. 300;

- Locali di servizio: mc. 400 h. 2,95 - mq. 136;

- Abitazione del custode: mc. 340 h. 2,95 - mq. 115;

- Deposito-Rimessa mq. 180.

Altri fabbricati e impianti insistenti sulla residua parte della particella 37 sono:

- Fienile - Rimessa mq. 70;

- Ex. stalla mq. 200;

- campo da tennis;

- piscina scoperta.

Il corpo principale è costituito da un immobile produttivo di tipo artigianale attualmente

adibito dalla proprietà allo svolgimento dell’attività di selezione dei rifiuti. La costruzione

della parte dell’edificio dedicata alla lavorazione (capannone vero e proprio) è realizzato

con struttura di tipo prefabbricato. Allo stesso è abbinata una struttura contigua il cui

piano terra funge da locali di servizio per il capannone (spogliatoi operai, depositi, ecc.) e

dove al piano primo sono posti gli uffici aziendali. Il capannone con la parte piano terra

attigua pare in buono stato di manutenzione. Al capannone industriale è annesso un

locale di servizio con un generatore elettrico; l’impianto di riscaldamento non è

allacciato alla rete di distribuzione del gas. L’area risulta piantumata con diverse essenze

che nel complesso né arricchiscono il valore.

Catasto Terreni:

la consistenza complessiva delle particelle possedute è pari a mq. 31.015 catastali.

4.) - SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA

La scelta dei criteri di valutazione utilizzabili va fatta alla luce degli scopi della perizia

tenuto conto delle caratteristiche salienti delle unità immobiliari e delle attuali previsioni

del PRG, tra cui essenzialmente la zona, la destinazione d’uso, l’ubicazione ed i

parametri inerenti l’edificabilità.



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Nel concreto la scelta si ritiene debba essere fatta tra:

Una stima basata sulla capitalizzazione del reddito medio ritraibile dell’investimento;

Una stima cosiddetta “sintetica” per la quale la valutazione di un immobile è basata sulla

comparazione e valutazione dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni immobili aventi

caratteristiche identiche o similari, venduti in condizioni ordinarie di mercato;

Si ritiene corretto procedere ad una stima sintetica basata sul metodo della

comparazione che, nello specifico, ci dovrebbe consentire di conoscere con un ordine di

grandezza ragionevole il più attendibile valore di mercato.

Per la determinazione del valore degli immobili si è proceduto nel seguente modo:

• analisi degli atti di compravendita depositati presso il Comune di Porto

Sant’Elpidio (FM) e di altri atti similari;

• valori OMI;

• valori CCIAA di Ascoli Piceno al 31/12/2007 (ultimi disponibili);

• indagine con interviste alle agenzie immobiliari sul territorio. I valori indicati si

riferiscono espressamente ai beni immobili oggetto di valutazione.

I dati salienti sono indicati nella tabella successiva:

TIPOLOGIA VALORE DI MERCATO (Fabbricati €./mq, aree €. /mq)

AGENZIE IMMOBILIARI CCIAA O.M.I.

(valore MIN. - valore. MAX.)

Tempocasa Bedetta Polos Rurale-fascia prossima

Capannone industriale e

locali di servizio 700 700 650 600 - 1.000 400-500

Uffici 1280 1300 1200 1.600 - 2.100 1550-2000

Abitazione custode 700 1100 800 0 0

Aree Edificabili 50 **100 75 125 - 160 0

Rustici-da ristrutturare * *** ***** 600-1200 0

Aree Agricole 8 **** 10 ******8,5 2,5-5,00 0

*= stima ex.stalla €. 150,000; rimessa €. 49,000

**=stima a corpo area edificabile residua € 250,000

***=stima ex. stalla €. 240.000 ; rimessa € 60.000

****= Area agricola: €. 15 lungostrada e €. 8 la restante - media ponderata €. 10

*****=stima ex. stalla €. 200.000 ; rimessa € 30.000

******= Area agricola: €. 15 lungostrada e. €. 6 la restante - media ponderata €. 8,5

5.) – VALUTAZIONE

Gli scriventi, sulla base di quanto sopra precisato, ritengono che il più probabile valore di

mercato del compendio immobiliare “ex. MARILUNGO” possa essere così determinato:




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Capannone industriale:

Si ritiene che il corpo principale costituito dal capannone vero e proprio, dai locali di

servizio, depositi, ecc., vada valutato a corpo sulla base della effettiva e principale

destinazione e cioè quale capannone industriale, mentre pare opportuno, anche per

tenere conto delle diverse caratteristiche e della diversa funzionalità, valutare

separatamente i locali ad uso ufficio e l’abitazione del custode. Si ritiene che la

quotazione possa essere posta pari al valore medio di quelli risultanti dalle indagini di

mercato. Il valore del capannone così determinato è comunque compreso nell’intervallo

di valori indicato dalla CCIAA, mentre per gli uffici i valori sono inferiori di circa il 20% sia

dei valori minimi CCIAA che dei valori minimi OMI, e ciò è spiegabile per la peculiarità

degli uffici che risultano funzionalmente annessi al corpo di fabbrica principale.

Pertanto avremo:

Capannone mq. 3.244 x €. 683,33 = €. 2.216.723;

Ab. custode mq. 115 x €. 866,67 = €. 99.667;

Uffici mq. 364 x €. 1.260,00 = €. 458.640.

Tale valore pare consono anche ad una verifica secondo il metodo di controllo della

capitalizzazione del reddito medio ritraibile.

Area residua edificabile ZTI:

Si ritiene che la possibilità di costruire ulteriori mq 1.250 corrisponda ad una

disponibilità di mq 2.500 di terreno (con un i.e. 0.50 mq/mq) e possa essere apprezzata

non in base alle quotazioni espresse dalla CCIAA (poiché tali quotazioni al mq di terreno

non fanno riferimento al parametro principale dell’indice di edificabilità dello stesso)

ma, similmente che per il corpo principale, sulla base del valore medio derivante dalle

indagini di mercato. Fatte le premesse suddette avremo:

mq. 2500 x €. 75,00 = €. 187.500,00;

Ex. Stalla ed accessorio:

Per ciò che concerne la ex. stalla e l’accessorio destinato a rimessa aventi una

superficie catastale complessiva di mq. 270, viste le considerazioni sopra esposte al

punto 2), può plausibilmente stimarsi che abbiano cumulativamente un valore

economico pari ad un rustico da ristrutturare che, sulla base delle vigenti quotazioni di

mercato come sopra determinate, porta ad una valutazione complessiva arrotondata di

€. 243.000,00;

Impianti esistenti:



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Il campo da tennis ha un manto ripristinato in terra rossa ed appare funzionante. Tenuto

conto delle caratteristiche dello stesso e del suo stato di conservazione si reputa

corretto, fatte le opportune verifiche ed assunte le debite informazioni, valutarlo a

corpo in euro 15.000,00;

La “piscina scoperta” non pare più mantenere la sua originale destinazione e

funzionalità, e viene attualmente utilizzata come vasca di contenimento per l’acqua

necessaria al funzionamento dell’impianto antincendio. Si stima che il suo valore sia da

ricomprendere nel più complessivo valore a corpo del capannone industriale;

Aree agricole:

Le aree agricole residue vengono valorizzate al valore medio ricavabile dalla indagini di

mercato, valore medio che è comunque frutto di un diverso apprezzamento dell’area

sita a ridosso della strada provinciale rispetto all’area agricola sita più all’interno.

Pertanto l’area residua compresa nel foglio 12 particella 37 sub. 5 (avente dimensione

pari all’area complessiva di ha 3.44.40 al netto dell’area compresa nella ZTI di mq 9.900

e dell’area occupata dalla stalla di mq 200 e dell’accessorio di mq. 70) per mq 24.270, e

l’area agricola ulteriore per mq. 31.015, possono essere valutate come segue:

mq. totali 55.285 x € 8,83 al mq = € 488.167.

6.) - CONCLUSIONI GENERALI

Circa il valore complessivo degli immobili oggetto di stima nel presente paragrafo gli

scriventi ritengono di poter pervenire alla conclusione che il loro più probabile e

complessivo valore di mercato, alla data di riferimento della perizia del 31 agosto 2009,

è di euro 3.708.697.

4.2.2.2. Discarica

In questa parte della sezione procederemo alla valutazione del complesso delle unità

immobiliari possedute dalla società in zona “discarica” ed insistenti sia nel territorio del

Comune di Porto Sant’Elpidio (frazione Corva) che nel territorio del Comune limitrofo di

Sant’Elpidio a Mare. A tal fine procederemo svolgendo nell’ordine i seguenti punti:





5) Valutazioni;

6) Conclusioni generali.





51

Il compendio immobiliare in oggetto è sito in Porto Sant’Elpidio strada Provinciale

Corvese n. 40 e costituisce il sito centrale ove viene svolta l’attività della società Eco-

Elpidiense Srl. Tale complesso è costituito da terreni già agricoli ed aree parzialmente

edificabili con sovrastanti unità immobiliari non risultanti dai dati catastali esaminati. La

parte fondamentale del sito è costituita dalle aree in cui vengono smaltiti i rifiuti

Speciali e RSU costituenti la vera e propria discarica. Vi sono altre aree sulle quali

insistono alcune attrezzature necessarie, quali l’impianto di pesatura, palazzina uffici,

tettoie per rimessaggio mezzi e attrezzi, ecc., ed aree “libere” che hanno comunque una

vocazione edificatoria.

La società ha acquisito la proprietà degli immobili in oggetto con i seguenti atti:

- atto del 20 aprile 2000 a rogito Segretario Generale del Comune di Porto Sant’Elpidio

dott. Fabrizio Dorotei, repertorio 4.366, registrato presso l’Ufficio delle Entrate di Fermo

il 08/05/2000 al n. 877 serie 1V;

- atto del 07 ottobre 2002 a rogito Notaio Renato Marconi di Porto San Giorgio,

repertorio 92218, raccolta 13767, registrato presso l’Ufficio di Fermo il 16/10/2002 al

n. 1917 serie 1v;

- atto del 29 aprile 2004 a rogito Notaio Elisabetta Carbonari di Ascoli Piceno, repertorio

1194, raccolta 236, di cui non si conoscono gli estremi di registrazione;

- atto del 06 aprile 2005 a rogito Segretario Generale del Comune di Porto Sant’Elpidio


il 15/04/2005 al n. 90 serie 1V.

I beni sono individuati al Catasto Terreni e ricadono nel territorio di due comuni e

precisamente:

a- nel Comune di Porto Sant’Elpidio:

- foglio 9 particella 72 superficie 1.82.75;



- foglio 9 particella 68 superficie 1.85.05;







b- nel Comune di Sant’Elpidio a Mare:







52


gravami o pesi.

2) - APPREZZAMENTI GENERALI E DESTINAZIONE URBANISTICA

-Unità immobiliari ricadenti nel territorio del Comune di Porto Sant’Elpidio:

Il complesso immobiliare costituente la discarica comunale insiste su terreni in parte di

proprietà del Comune di Porto Sant’Elpidio ed in parte su aree di proprietà della

Società Eco-elpidiense Srl (si tratta delle particelle indicate al precedente punto 1).

Con deliberazione consiliare n. 88 del 04.12.2006 l’Amministrazione comunale ha

approvato una variante alla norma tecnica di attuazione del PRG relativa alla Discarica

Comunale (art. 63). Con tale norma è stato inserito un indice fondiario pari a 0,1 mq/mq

attraverso il quale può essere attuato il seguente uso:

U 5/8 : attrezzature tecnologiche per servizi tecnici urbani.

Nella esplicitazione dell’uso si legge che tali attrezzature “comprendono insediamenti ed

impianti connessi allo sviluppo ed alla gestione delle reti tecnologiche e dei servizi

tecnologici urbani e produttivi, le discariche di rifiuti solidi urbani, le stazioni per

l’autotrasporto, le sedi delle aziende di trasporto pubblico, i magazzini ed i depositi

comunali, i relativi servizi, i locali accessori e gli spazi tecnici. E’ ammessa, dove

necessario, la presenza di un alloggio non superiore a mq 120 di SU per il personale di

custodia”.

L’indice si applica alle sole aree non oggetto di abbancamento di rifiuti. Con tale variante

l’Amministrazione comunale ha compiuto una valorizzazione del patrimonio della

società partecipata permettendo di ampliare e rinnovare il patrimonio edilizio. Sulla

base della nuova normativa le aree al di fuori degli spazi di abbancamento sono state

stimate pari a mq 33.888. Su tali aree, applicando l’indice fondiario relativo, si ottiene la

seguente capacità edificatoria:

Area fondiaria 33888,00 mq

Indice di applicabile 0,1 mq/mq

Sul massima realizzabile 3.389 mq

L’Eco-elpidiense Srl ha in corso un intervento edilizio di “ristrutturazione palazzina uffici

con ampliamento e posizionamento di nuovo container per servizi operai” autorizzato

con permesso di costruire n. 1074 del 24.07.2008.

I lavori risultano sostanzialmente ultimati e quanto realizzato corrisponde alle seguenti

funzioni e tipologie costruttive:




53

Palazzina uffici mq 349,75

Tettoie mq 120,00

Officina mq 132,00

Depositi mq 82,75

container di servizio biogas mq 114,00

Container servizi operai con tettoia mq 51,54

Totale mq edificati 850,04

Restano da edificare mq 2538,96

-Unità immobiliari ricadenti nel territorio del Comune di Sant’Elpidio a Mare:

Si tratta di aree a destinazione agricola senza sovrastanti edifici per le quali il P.R.G

prevede il divieto di ogni nuova edificazione o ampliamento di eventuali edifici esistenti.

3) - CONSISTENZA E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

-Unità immobiliari ricadenti nel Comune di Porto Sant’Elpidio:

La superficie corrispondente alla aree possedute in detto Comune è complessivamente

pari a mq 51.170. La superficie posta al di fuori degli spazi dedicati all’abbancamento dei

rifiuti è pari a mq. 33.888.

-Unità immobiliari ricadenti nel Comune di Sant’Elpidio a Mare:

Le particelle ricadenti nel Comune di Sant’Elpidio a Mare sono, come sopra accennato,

aree a destinazione agricola senza sovrastanti edifici che, sulla base della destinazione

urbanistica vigente, debbono essere considerate inedificabili, ed hanno una consistenza

complessiva di mq. 8.890.

4) - SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA









caratteristiche identiche o similari, venduti in condizioni ordinarie di mercato.



54




Per la determinazione del valore degli immobili si è proceduto nel seguente modo:

analisi di compravendite similari;

• valori OMI;

• valori CCIAA Ascoli Piceno al 31/12/2007 (ultimi disponibili);

• indagine con interviste alle agenzie immobiliari sul territorio. I valori indicati si

riferiscono espressamente ai beni immobili oggetto di valutazione.

I dati salienti sono indicati nella tabella successiva:

TIPOLOGIA VALORE DI MERCATO (Fabbricati €./mq, aree €. /mq)

AGENZIE IMMOBILIARI CCIAA O.M.I.


Tempocasa Bedetta Polos

Uffici 1320 1300 1100 1600 - 2100 0

Capannoni -

Depositi 600 650 550 600 - 1000 400-500

Aree edific. 12 * 13 12 125 - 160 0

Aree agricole 5 5 4 2,5-5 0

*= Stima su mq. 2500 x € 130 al mq. visti i mc.

5.) – VALUTAZIONE

Sulla base di quanto sopra precisato si ritiene che il più probabile valore di mercato del

compendio immobiliare “Discarica” Eco-Elpidiense Srl ” possa essere così determinato:

-Unità immobiliari ricadenti nel Comune di Porto Sant’Elpidio:

- Edifici:

gli scriventi ritengono che il più probabile valore di mercato sia da ritenersi quello

espresso dalla media dei valori indicati dalle agenzie immobiliari. Tali valori sono, per ciò

che concerne i depositi pari ai valori minimi indicati dalla CCIAA di Ascoli Piceno e per

ciò che concerne gli uffici pari ai valori minimi indicati dalla CCIAA di Ascoli Piceno con

una riduzione del 22.5%. L’abbattimento rispetto ai valori minimi della CCIAA in

relazione alla voce uffici si ritiene equo in considerazione della dislocazione di dette

unità nell’ambito del territorio comunale e del disvalore insito alla vicinanza alla

discarica. Otteniamo pertanto le seguenti valutazioni:

Descrizione Mq. €/mq valore

Palazzina uffici mq 349,75 1.240,00 433.690




55

Officina mq 132,00 600,00 79.200

Depositi mq 82,75 600,00 49.650

Dal valore inerente gli uffici vanno detratti i costi di completamento delle opere, sia

quelli contabilizzati nel mese di settembre 2009 (€. 8.390) che quelli stimati dal geom.

A. Curzi della Eco-elpidiense Srl (€. 139.900), per un valore complessivo di €. 148.290.

Per ciò che concerne il container di servizio biogas e le tettoie si ritiene che gli stessi

vadano valorizzati nell’ambito della valutazione complessiva dei rispettivi impianti.

In ordine ai due Container servizi operai con tettoia, acquistati nel 2008, si ritiene

opportuno valutarli al costo storico al netto del deperimento d’uso, valore che si stima

pari ad €. 13.000.

-Area residua:

In relazione all’area complessiva di proprietà della società sita nel Comune di Porto

Sant’Elpidio gli scriventi ritengono equo operare la valorizzazione sulla base della residua

capacità edificatoria. La valorizzazione viene fatta solo per l’area posta al di fuori degli

spazi dedicati all’abbancamento dei rifiuti e pertanto solo per la superficie di mq.

33.888.

Si ritiene di procedere alla valutazione per comparazione sulla base dei valori di cui

all’atto del 31 ottobre 2008 a rogito Segretario Generale del Comune di Porto

Sant’Elpidio dott. Fabrizio Dorotei, repertorio 4.774, registrato presso l’Ufficio delle

Entrate di Fermo il 17/ 11/2008 al n. 32 serie 1V, atto che si riferisce ad una area

avente analoghe caratteristiche. Tale valore, come precisato in detto atto, deriva dalla

stima fatta dagli Uffici Comunali competenti e risulta approvato con deliberazione

consiliare del Comune di Porto Sant’Elpidio n. 24 del 31 marzo 2008, deliberazione con la

quale l’Ente ha tra l’altro approvato il Piano triennale degli investimenti contenente al

suo interno l’elenco degli immobili da trasferire. Si è così stabilito il prezzo dell’area,

avente un indice di edificabilità pari a 0,30 mq/mq., in misura pari €. 45,90 al mq. Tale

prezzo evidentemente tiene già conto del disvalore insito nella vicinanza dell’area al

depuratore comunale.

Considerato che l’area da valutare ha un indice di edificabilità pari a 0,10 mq/mq, è

plausibile ritenere che il valore al mq. dell’area non abbancata sia pari ad 1/3 dell’area

presa come paragone e cioè €. 15,30 al mq.. Visto che il valore di riferimento sconta già

il disvalore relativo alla vicinanza del depuratore comunale nessun ulteriore

abbattimento si reputa dover effettuare per tenere in debito conto della dislocazione di

dette unità nell’ambito del territorio comunale e del disvalore insito alla vicinanza alla

discarica. Tuttavia gli scriventi ritengono opportuno operare un abbattimento del



56

suddetto valore nella misura del 20% in considerazione della estensione e delle

caratteristiche morfologiche dell’area.

Se consideriamo che la capacità edificatoria complessiva dell’area oggetto di stima è pari

a mq 3.389, che la stessa è già stata utilizzata per mq. 850,04, e che la capacità

edificatoria residua è pari a mq. 2.539, possiamo determinarne il valore complessivo nel

seguente modo:

area mq. 33.888 x €. 15,30: edificabilità totale mq. 3389 x edificabilità residua mq. 2.539

x -20% = €. 310.755,00.

Tale valore pare consono all’incidenza, espressa in €/mq, che esso avrebbe sul totale dei

mq ancora edificabili, è paragonabile al valore ottenibile quale costo dell’area se

utilizzassimo i dati inerenti l’area P.I.P. (€. 80 circa al mq con indice edificabilità 0,6), ed

è in linea con i valori di mercato riscontrati nell’indagine condotta.

-Unità immobiliari ricadenti nel Comune di Sant’Elpidio a Mare:

Le unità immobiliari ricadenti nel Comune di sant’Elpidio a Mare sono aree a

destinazione agricola senza sovrastanti edifici che, sulla base della destinazione

urbanistica vigente, debbono essere considerate inedificabili. Non si ritiene di valutare

tali aree sulla base dei valori agricoli medi forniti dalla CCIAA di Ascoli Piceno poiché i

valori dalla stessa indicati per l’annualità 2008 sono inferiori addirittura ai valori indicati

nell’atto di acquisto della parte principale di tale area (€. 4,13 al mq per mq 8.770). Gli

scriventi ritengono che il più probabile valore di mercato sia da ritenersi quello espresso

dalla media dei valori indicati dalle agenzie immobiliari e pertanto avremo, arrotondati:

mq. 8.890 x €. 4,667 = €. 41.490,00.

6.) - CONCLUSIONI GENERALI

Circa il valore complessivo degli immobili oggetto di stima nel presente paragrafo gli

scriventi ritengono di poter pervenire alla conclusione che il loro più probabile e

complessivo valore di mercato, alla data di riferimento della perizia del 31 agosto 2009,

è di euro 779.495,00.

4.2.2.3. Area depuratore

In questa parte della perizia si procede alla valutazione dell’area di proprietà delle Eco-

Elpidiense Srl che insiste nei pressi del depuratore comunale di Porto Sant’Elpidio (FM).

A tal fine procederemo svolgendo nell’ordine i seguenti punti:







57


5) Valutazioni e Conclusioni generali.


L’area in oggetto consta di n. 3 particelle di terreno site nei pressi del fiume Tenna nella

zona sud del Comune di Porto Sant’Elpidio.

La società ha acquisito la proprietà degli immobili in oggetto con due atti:

- l’atto del 13 giugno 2003 a rogito Notaio Sergio Sanangelantoni di Civitanova Marche

(MC), repertorio 3215, raccolta 1076, registrato presso l’Ufficio del registro di Macerata

il 01/07/2003 al n. 2243 serie 1V;

- l’atto del 31 ottobre 2008 a rogito Segretario Generale del Comune di Porto Sant’Elpidio


il 17/ 11/2008 al n. 32 serie 1V.

I beni immobili sono individuati al Catasto Terreni del Comune di Porto Sant’Elpidio e

precisamente:





gravami o pesi, eccezion fatta per la servitù di passaggio tubazioni a favore SNAM RETE

GAS S.P.A. insistente sulle particelle 248 e 302, come da atto Notaio L. Ciuccarelli di

Fermo in data 25/2/2003, rep. 102816, registrato a Fermo il 07/03/2003 al n.92 serie IIV.

2) - APPREZZAMENTI GENERALI E DESTINAZIONE URBANISTICA

Dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Settore Pianificazione Territoriale

del Comune di Porto Sant’Elpidio risulta che la particella 302 e la metà della particella

248 sono considerate aree agricole, mentre l’altra metà della particella 248 e la

particella 483 non sono regolamentate da un piano attuativo, sono assoggettate a

normative di vincolo e zone di rispetto, e per esse il P.R.G. vigente prevede:

-Servizi urbani (G1 – attrezzature tecnologiche);

-ambiti di tutela dei corsi d’acqua;

-zona agricola prevalentemente di versante (E2);

-viabilità (bretella autostradale).

L’area di cui alle particelle 483 e metà della particella 248 sono qualificate come G1 ed

hanno un indice di edificabilità pari a 0,30 mq/mq.



58

Si evidenzia che sulla particella 483 insiste il nuovo impianto fisico chimico di proprietà

della società: si tratta di un impianto fisso al suolo che potrebbe far considerare il costo

dell’area quale parte dell’impianto medesimo. Per praticità ed in conformità alle

risultante contabili della società, non comportando questo alcuna variazione nelle

valutazioni, si reputa comunque equo procedere alla valutazione dell’area in maniera

distinta dall’impianto sovrastante.

3) - CONSISTENZA E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI

La consistenza complessiva dell’area è pari a mq. 2.119 catastali, di cui mq 1.469,50

avente destinazione agricola, e mq 649,50 avente destinazione G1.

4) - SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA









caratteristiche identiche o similari, venduti in condizioni ordinarie di mercato;




5) – VALUTAZIONE e CONCLUSIONI GENERALI

Gli scriventi ritengono che il più probabile valore di mercato delle aree in oggetto possa

essere:

Per le aree G1 fatto pari al valore al mq indicato nell’atto del 31 ottobre 2008 a rogito

dott. Fabrizio Dorotei sopra indicato, al lordo delle spese sostenute per l’acquisto

dell’area come indicate in contabilità. Tale valore, come precisato in atto, deriva dalla

stima fatta dagli Uffici Comunali competenti e risulta approvato con deliberazione

consiliare del Comune di Porto Sant’Elpidio n. 24 del 31 marzo 2008, deliberazione con la

quale l’Ente ha tra l’altro approvato il Piano triennale degli investimenti contenente al

suo interno l’elenco degli immobili da trasferire, ed evidentemente tiene già conto del

disvalore insito nella vicinanza dell’area al depuratore comunale. Nell’atto si è stabilito il




59

prezzo dell’area in misura pari €. 45,90 al mq, che al lordo delle spese di acquisto

relative, pari ad €. 3.643,00, fanno si che il costo di acquisto dell’area contabilizzato

dalla società sia pari ad €. 51,87 al mq, valore che, arrotondato ad €. 52,00, si reputa

essere pari all’attuale valore di mercato;

Per le aree agricole, tenuto conto comunque dell’ubicazione delle stesse e della

vicinanza al nuovo svincolo autostradale, del possibile assoggettamento ad un parziale

esproprio da parte della società Autostrade Spa, del prezzo già corrisposto all’atto

dell’acquisto nell’anno 2003, tenuto conto dei prezzi riscontrabili in transazioni similari,

viene fatto pari ad € 5,00 al mq.

Considerato l’andamento del mercato immobiliare e delle date di acquisto delle aree in

oggetto, si ritiene di poter pervenire alla conclusione che il più probabile valore di

mercato, alla data di riferimento della perizia del 31 agosto 2009, delle stesse sia

determinabile nel seguente modo:

Area agricola mq. 1.469,50 x € 5 al mq = 7.347,50;

Area G1 mq. 649.50 x € 52 al mq = 33.774,00.

Per un valore complessivo di stima pari ad euro 41.121,50.

4.2.2.4. Immobilizzazioni materiali

La voce immobilizzazioni materiali accoglie i beni a lento ciclo di utilizzo, iscritti nella

contabilità della società al netto dei rispettivi fondi di ammortamento.

Il documento contabile di riferimento utilizzato per la valutazione è il registro dei cespiti

ammortizzabili fornito dalla società ed allegato alla presente perizia.

In prima analisi si è proceduto alla verifica presso la sede sociale per accertare

l’esistenza, la proprietà e la libera disponibilità dei cespiti aziendali nonché le condizioni

d’uso degli stessi.

Tutto ciò al fine di verificare la corrispondenza tra elementi patrimoniali durevoli

evidenziati nelle poste contabili – in primis nel registro dei cespiti ammortizzabili – al

31/08/2009 e reale consistenza fisica in azienda, per poi andare a correggere eventuali

discrepanze o inesattezze.

Tale verifica preliminare, basata sia sulla documentazione aziendale sia sulla verifica

diretta, è stata compiuta analiticamente e per singolo cespite iscritto in bilancio laddove

possibile ed in particolare, per le immobilizzazioni iscritte, nelle seguenti poste:

- Impianti

- Macchinari

- Attrezzatura

- Automezzi



60

Per gli altri beni la verifica sull’esistenza e sulle condizioni d’uso è stata effettuata su un

campione significativo di beni per ciascuna categoria.

Successivamente si è proceduto alla verifica a campione della corretta imputazione in

bilancio delle immobilizzazioni per accertarsi della corrispondenza degli elementi assunti

nella presente perizia. Ciò al fine di misurare il grado di affidabilità della realtà esistente

con quella risultante dai libri contabili (rectius: libro cespiti).

A tal riguardo si è fatto riferimento ai principi economico-aziendali i quali identificano

l’elemento caratterizzante le immobilizzazioni nella loro utilità pluriennale.

Una volta riscontrata la sostanziale corretta allocazione delle poste si è proceduto a

verificarne il valore d’iscrizione iniziale e la giustificabilità dell’ammortamento nel tempo

in relazione alla residua possibilità di utilizzazione del cespite.

Si è infine proceduto ad un confronto tra il valore dei beni iscritto in bilancio, al netto dei

rispettivi fondi di ammortamento, con il valore corrente degli stessi.

Per i beni materiali in esame la ricerca di un parametro attendibile di valutazione si

potrebbe ancorare, come individuato dalla migliore Dottrina economico – aziendale a

tre diversi possibili criteri:

• il metodo del valore mercato;

• il metodo del valore corrente;

• il metodo del valore contabile:

Il primo metodo consiste nella stima dei beni secondo il valore che sarebbe

comunemente assegnato dal mercato a beni ad esso similari, sulla base del rapporto

domanda-offerta.

Tale metodo, proprio perché presuppone l’esistenza di un significativo mercato di

riferimento per il bene in esame, con negoziazioni frequenti e quotazioni

sufficientemente affidabili, ha evidentemente trovato applicazione per quei beni per i

quali è stato possibile riscontrare elementi di riferimento di mercato tali da garantire,

attraverso prezzi sufficientemente omogenei per età del bene, suo stato d’usura, ecc….

un’adeguata attendibilità del valore reperito.

La natura stessa del metodo inoltre, proprio perché presuppone intrinsecamente la

cessione dei beni da valutare, restringe la sua corretta applicabilità alle sole

immobilizzazioni tecniche non funzionali, o quantomeno non più tali, all’ordinario

svolgimento dell’attività tipica dell’impresa oggetto di valutazione.

Il metodo del valore corrente, viceversa, trova generalmente applicazione in tutte quelle

occasioni in cui i beni oggetto di stima non sono correttamente valutabili attraverso i




61

dati forniti da un consolidato mercato dell’usato. La stima del valore del bene parte dal

costo di riproduzione o dal costo di sostituzione dello stesso con beni nuovi identici per

caratteristiche tecniche ed operative a quello oggetto di stima o, ove questo non sia

possibile, con beni equivalenti in termini di utilità economica a quello da valutare.

Il metodo del valore contabile è il valore attribuibile ad un bene in base ai criteri di

valutazione fissati dal codice civile.

Tale valore deve successivamente essere sottoposto alle opportune rettifiche per tener

conto di tutti quegli aspetti tecnico-economici dovuti all’usura, all’obsolescenza ed alla

minore produttività rispetto a quella di un cespite appena acquistato.

Il risultato è evidenziato nella tabella che segue nella quale sono stati riportati, per

singolo cespite, il valore contabile (costo storico al netto del fondo ammortamento) ed il

valore corrente.

DESCRIZIONE

N.

VOCI

VOCI

CON

VNC

= 0

Totale da

ammortizzare

Ammortamenti

al 31.12.2008

Ammortamento

dal 01.01.2009

al 31.08.2009

VALORE

CONTABILE

NETTO

valore perizia RIV.

AUTOMEZZI 103 70 € 2.397.780,20 € 2.251.661,30 € 58.935,64 € 87.184,26 € 952.705,00 € 865.520,74

IMPIANTI 79 42 € 1.962.291,80 € 873.024,25 € 135.763,02 € 953.504,53 € 1.033.173,38 € 79.668,85

MACCHINARI 33 27 € 811.198,43 € 762.642,00 € 10.286,27 € 38.270,20 € 189.217,28 € 150.947,08

MACCHINE UFFICIO 62 30 € 51.290,62 € 32.610,36 € 2.414,26 € 16.266,00 € 16.266,00

MOBILI E ARREDO 53 18 € 39.623,16 € 30.969,07 € 1.411,35 € 7.242,74 € 7.242,74

ATTREZZATURA 273 107 € 1.393.723,49 € 973.990,23 € 81.335,57 € 338.397,69 € 597.241,34 € 258.843,65

ATTREZZ.VARIA E

MIN. 7 0 € 4.311,48 € 3.368,59 € 430,28 € 512,61 € 512,61

INSEGNE 1 1 € 608,79 € 608,79 € 0,00 € 0,00 € 0,00

BENI MOBILI 9 8 € 15.382,93 € 7.468,18 € 554,03 € 7.360,72 € 7.360,72

BENI INF. MILIONE 101 101 € 31.461,21 € 31.461,21 € 0,00 € 0,00 € 0,00

TOTALE 721 404 € 6.707.672,11 € 4.967.803,98 € 291.130,43 € 1.448.738,74 € 2.803.719,06 1.354.980,32

In relazione alle singole voci patrimoniali occorre sviluppare le seguenti considerazioni.

IMPIANTI

Gli impianti sono stati valutati considerando gli stessi in due gruppi:

impianti che sono entrati in funzione dopo il 2002: sono stati utilizzati i valori contabili in

quanto idonei a rappresentare il valore effettivo dell’impianto.

impianti che sono entrati in funzione prima del 2002 che hanno un valore contabile 0 o

che comunque si avvicina alla fine del processo di ammortamento: si ipotizza un

incremento di valore affinché sia valutata la funzionalità del bene (è stata attribuita una

percentuale corrispondente a ulteriori due anni di ammortamento).

Il valore complessivo attribuito è pari ad euro 1.033.173,38



62

MACCHINARI

La sottospecie macchinari è composta da 33 voci di cui 27 con valore netto contabile

uguale a zero; poiché utilizzati dall’azienda si è proceduto ad una rivalutazione

assegnando un valore pari al 20% del costo storico ipotizzando ulteriori due anni di vita a

tutti i beni, esclusi quello un valore di mercato.

Il valore complessivo attribuito a tale voce è pari ad euro 189.217,28

MACCHINE ELETTRONICHE UFFICIO

E’ stato utilizzato il valore contabile della stessa per un valore complessivo di perizia pari

ad euro 16.266,00

MOBILI E ARREDI


ad euro 7.242,74

AUTOMEZZI

Per i beni immatricolati dal 2000 in poi sono state utilizzate le quotazioni di mercato

reperite da giornali specializzati quali EUROTACS, quotazioni rilevate da siti internet

specializzati, da interviste con esperti del settore o valutazioni effettuate dai fornitori

che hanno fornito gli automezzi alla società.

Per i beni immatricolati prima del 2000 dove non esiste un mercato di riferimento è

stata utilizzata la prima quotazione disponibile per beni identici o similari per

caratteristiche funzionali, apportando le adeguate rettifiche .

Il valore complessivo attribuito a tale voce è pari ad euro 952.705,00

ATTREZZATURE

L’80% della sottospecie è costituita da cassonetti scarrabili campane e contenitori di cui

è stato possibile con le informazioni reperite sia dal personale dell’Eco Elpidiense

nonché da esperti del settore fare una stima della loro durata media considerando una

costante manutenzione effettuata dalla società oggetto di valutazione.

In particolare:

• Cassonetti in ferro durata 12 anni

• Cassonetti in plastica durata 10 anni

• Scarrabili durata 12 anni

• Campane durata 8 anni




63

• Contenitori in metallo durata 12 anni

• Contenitori in plastica durata 8 anni

Sulla base di quanto sopra specificato sono stati rivalutati tutti i beni rientranti in tali

tipologia ricalcolando l’ammortamento in base alla data di entrata in funzione.

I beni non rientranti nelle categorie di beni sopra descritte sono stati valutati come

segue:

Ai beni completamente ammortizzati è stato applicato un valore di perizia pari al 7,5%

del costo storico attribuendo quindi un valore seppur minimale per esprimere la

funzionalità dei beni all’interno dell’azienda

I beni non completamente ammortizzati sono stati valutati al loro valore contabile.

Il valore complessivo attribuito a tale voce ammonta a euro 597.241,34.

ATTREZZATURA VARIA E MINUTA


ad euro 512,61

BENI MOBILI


ad euro 7.360,72

4.2.3. Immobilizzazioni finanziarie

Nella disamina delle partecipazioni detenute dalla Eco Elpidiense Srl ci si (pre)occuperà

di chiarire i valori, le valutazioni e le eventuali rivalutazioni o svalutazioni delle voci

Imprese Collegate ed Imprese Controllate iscritte sotto le Immobilizzazioni finanziare

dello Stato Patrimoniale.

La normativa di riferimento è costituta dall’art. 2359 del Codice Civile dove viene

definita una partecipazione in impresa controllata mediante controllo legale la

detenzione di quote o azioni per un valore uguale o superiore del 50% più uno del

capitale sociale o altresì il controllo può essere esercitato mediante una influenza

dominante che tra origine o da un detenzione partecipativa consistente nei riguardi

della compagine sociale oppure da vincoli contrattuali.

La partecipazione in imprese controllate è riscontrabile laddove l’impresa controllante

sottopongo l’impresa controllata ad una influenza notevole, questo presupposto è

riscontrabile quando si detiene almeno un quinto dei voti nelle imprese non quotate e

un decimo in quelle quotate.



64

Va inoltre specificato che l’appartenenza o meno di una partecipazione alla categoria

delle immobilizzazioni non dipende dalle caratteristiche oggettive del bene bensì alla

destinazione dello stesso che l’azienda intende perseguire. L’iscrizione della

partecipazione nelle immobilizzazioni fa presupporre un possesso duraturo della stessa,

essa può rappresentare un fine strategico a cui la direzione intende tendere. Bensì

l’iscrizione della partecipazione nella voce dell’attivo circolante fa percepire che il

possesso avrà vita breve.

La valutazione della partecipazione avviene secondo due modalità distinte, la prima

prende come riferimento il costo storico mentre la seconda il patrimonio netto

dell’azienda partecipata. Nel primo caso sarà il costo sostenuto all’acquisto del titolo a

definire il valore da iscrivere in bilancio nella sezione desiderata alla voce specificata dal

codice.

Nel secondo caso il costo d’acquisto non sarà l’unico importo da tenere in esame.

Bisognerà approfondire la situazione patrimoniale dell’azienda andando ad esaminare

tutte le voci, e la relative consistenze, che fanno capo al patrimonio netto. In questo

caso rivestiranno un’importante valore gli eventuali utili non distribuiti, le riserve

volontarie e specularmente le eventuali perdite portate a nuovo a fronte di un sperato

reddito futuro.

Al momento dell’iscrizione se il valore del patrimonio netto è inferiore al costo di

acquisto pagato l’eccedenza può trovare accoglienza nell’attivo a patto di una specifica

indicazione nella Nota Integrativa.

Negli esercizi successivi il volare del patrimonio dell’azienda partecipata può variare e

questo parallelamente comporta una rivalutazione o una svalutazione della somma

iscritta nello Stato Patrimoniale dell’impresa partecipante. Un futuro aumento del

patrimonio avrà come registrazione la creazione di una plusvalenza che sarà girata ad

una riserva non distribuibile.

4.2.3.1. Partecipazione in PAF SRL

La società alla data di riferimento della presente perizia detiene una quota pari al 19%

del capitale sociale della PAF Srl. Tale quota avente un valore nominale di Euro 1.900,00

è iscritta in bilancio al valore contabile di Euro 43.059,00. Ai fini di una completa ed

esaustiva illustrazione dei criteri che hanno portato alla valutazione della partecipazione,

merita particolare attenzione l’illustrazione delle vicende societarie che hanno

interessato la Eco Elpidiense e la PAF srl, nonché, in via indiretta, la FIM spa.

Notizie, tutte, desunte dalle risultanze del Registro delle Imprese ed in particolare dalle

visure storiche e dai bilanci pubblicati.




65

• Alla data del 01.01.2007 la ECO ELPIDINESE detiene partecipazioni per Euro

383.001,00, di cui:

- Il 9,8% di FIM Spa in liquidazione, iscritto per Euro 382.001,00;

- Il 10% della FIDUCIARIA MARCHE SRL, iscritto per Euro 1.000,00 (la fiduciaria detiene

per conto della fiduciante il 10% della società PAF SPA – oggi PAF SRL);

• Alla data del 31.12.2007 la ECO ELPIDINESE detiene partecipazioni per Euro

397.701,00, di cui:

- Il 9,8% di FIM Spa in liquidazione, iscritto per Euro 382.001,00;

- Il 10% della FIDUCIARIA MARCHE SRL, iscritto per Euro 1.000,00 (la fiduciaria detiene

per conto della fiduciante il 10% della società PAF SPA – oggi PAF SRL);

- Euro 14.700,00 versati alla FIM Spa in liquidazione in conto futuro aumento di

capitale (A seguito di tale operazione la partecipazione in FIM è stata iscritta in

bilancio al valore di 396.401,00).

• Alla data del 19.03.2008 (acquisto di nominali 900 di PAF e reintestazione di

nominali 1000 di PAF), la partecipazione viene iscritta in bilancio per Euro

42.059,00.

• Alla data del 19.03.2008 la ECO ELPIDINESE cede alla PAF l’intera partecipazione

detenuta nella FIM (9,8% oltre Euro 14.700,00) realizzando una plusvalenza di

Euro 28.859,00 e contabilizzando a fine esercizio un credito verso la PAF per

cessione di quote di Euro 850.839,00.

• Alla data del 31.12.2008 la ECO ELPIDINESE detiene:

- Il 19% della società PAF SPA – oggi PAF SRL, iscritto per Euro 43.059,00.

A tal punto, appare necessario ripercorre e analizzare i flussi finanziari che hanno

interessato le operazioni esposte nel paragrafo che precede.

• Alla data del 31.12.2007 la ECO ELPIDINESE iscrive in bilancio:

- un credito per finanziamento alla FIM SPA (società partecipata) di Euro 13.650,00;

- un credito per finanziamento alla PAF (società partecipata tramite fiduciaria) di Euro

320.000,00;

• Alla data del 31.12.2008 la ECO ELPIDINESE iscrive in bilancio:

- un credito per finanziamento alla PAF per complessivi Euro 1.525.339,00, di cui

specificati in nota integrativa come:

- credito PAF c/finanziamento (società partecipata) per Euro 674.500,00;

- credito PAF c/cessione quote (società partecipata) per euro 850.839,00;

- Rinuncia da parte della PAF al finanziamento di Euro 8.452.066,00 fatto alla FIM.

Le suddette operazioni vanno opportunamente inquadrate in un’ottica più ampia, al fine

di comprendere appieno le finalità sottese alle stesse. In particolare, tutte le

movimentazioni che hanno interessato, fra le altre, le società ECO ELPIDIENSE, PAF e

FIM trovano la loro ragione nella volontà dei soggetti interessati di modificare l’assetto

societario del gruppo anche e soprattutto per perfezionare la ricapitalizzazione della FIM

SPA, appesantita da un patrimonio netto negativo pari, al 31/12/2007 a Euro –

66

6.749.585,00. Ricapitalizzazione preordinata e necessaria al ritorno in attività della

stessa e alla revoca dello stato di liquidazione volontaria in cui la FIM versava da più di

venti anni.

Così, in data 19/03/2008 la società PAF srl diventava socio un

acquisendo le partecipazioni della stessa dai restanti soci, tra i quali, per una quota pari

al 9,8% (più euro 14.700, versati in conto futuro aumento di capitale), la ECO ELPIDIENSE

SRL; immediatamente dopo, in data 21/03/2008, si svolg

della FIM SPA, con la quale veniva revocato lo stato di liquidazione attraverso la

copertura delle perdite, l’azzeramento del capitale sociale e la sua ricostituzione ad euro

200.000,00. La PAF SRL, che partecipò quindi all’as

rinunciò al finanziamento erogato a favore della FIM SPA, permettendo in tal modo la

ricapitalizzazione della stessa.

In definitiva quindi l’evoluzione della situazione societaria inerente le tre società qui

oggetto di analisi è così riassumibile:

Situazione ante 21/03/2008:

Situazione post 21/03/2008:





Così, in data 19/03/2008 la società PAF srl diventava socio unico della FIM SPA,



SRL; immediatamente dopo, in data 21/03/2008, si svolgeva l’assemblea straordinaria



200.000,00. La PAF SRL, che partecipò quindi all’assemblea in qualità di socio unico,


ricapitalizzazione della stessa.


alisi è così riassumibile:

e con il metodo misto




ico della FIM SPA,



eva l’assemblea straordinaria



semblea in qualità di socio unico,






67

Come si può osservare, quindi, la società ECO ELPIDIENSE SRL partecipa ora alla società

FIM SPA indirettamente , per il tramite della PAF SRL, che funge, a tutti gli effetti, da

società holding.

Occorre evidenziare che i rapporti che legano la ECO ELPIDIENSE SRL alla PAF SRL e

quindi alla FIM SRL sono di duplice natura: partecipativa e finanziaria; come visto sopra,

intatti, la ECO ELPIDIENSE SRL da un lato detiene una quota di partecipazione al capitale

della PAF pari al 19% dell’intero e dall’altro vanta crediti verso quest’ultima per un

ammontare complessivo di euro 1.525.339,00 al 31 agosto 2009.

La partecipazione nella società PAF srl, quindi, assume per la ECO ELPIDIENSE SRL un

valore strategico legato alla possibilità di partecipare, indirettamente, al capitale della

FIM SPA.

È quest’ultima infatti che possiede potenzialità economiche e di sviluppo da valutare

attentamente, anche e soprattutto a seguito del ritorno in attività e dell’accordo

raggiunto con il comune di Porto Sant’Elpidio per la bonifica e il ripristino delle aree di

proprietà.

Non solo, di rilievo il fatto che la bonifica dell’area è stata affidata nel corso del 2008 alla

stessa ECO ELPIDIENSE SRL, la quale ha sottoscritto un contratto di esecuzione dei lavori

per un ammontare pari a euro 8.350.000 circa come da verbale del consiglio di

amministrazione della Fim Spa del 25 novembre 2008. Come si legge nella relazione sulla

gestione che accompagna il bilancio chiuso al 31.12.2008, tale attività genera per la ECO

ELPIDIENSE sia l’attesa di importanti flussi finanziari e positivi risvolti economici, sia

prospettive future di lavoro nel settore delle bonifiche su scala nazionale.

La ricostruzione delle vicende legate ai rapporti tra la ECO ELPIDIENSE e la FIM SPA

consente di evidenziare gli stretti legami tra le due società: partecipativi, finanziari e

commerciali.

Tali rapporti non possono non essere presi in considerazione nel procedimento di

valutazione della partecipazione in oggetto.

Alcune considerazioni portano a ritenere che il valore della partecipazione diretta del

19% nella PAF SRL e, quindi, della partecipazione indiretta nella FIM nella stessa misura

del 19% (stante la partecipazione totalitaria in capo alla PAF al capitale sociale della

stessa FIM), iscritto nel bilancio al 31.12.2008 della ECO ELPIDIENSE SRL ad euro

43.059,00, sia verosimilmente sottostimato.

In particolare, ciò potrebbe ragionevolmente desumersi dalle seguenti circostanze.

Innanzitutto, si consideri il fatto che la ECO ELPIDIENSE detiene fino alla data del

19.03.2008 una partecipazione diretta al capitale sociale della FIM del 9,8% che



68

contabilizza al valore di Euro 382.001,00. La stessa ECO ELPIDIENSE cede alla PAF, il

19.03.2008, l’intera partecipazione di cui al punto precedente (oltre Euro 14.700,00

contabilizzati come versamenti in conto futuro aumento di capitale) realizzando una

plusvalenza di Euro 28.859,00, con ciò lasciando presumere che il valore effettivo della

quota non si discostava significativamente da quello contabilizzato. Già procedendo,

quindi, ad una semplice valutazione della quota del 19% in proporzione al valore di

cessione della quota del 9,8%, si avrebbe che la prima dovrebbe indicativamente

stimarsi nel maggior valore di circa Euro 740.000,00.

Si consideri, inoltre, che la PAF nell’anno 2008 incrementa la propria partecipazione al

capitale della FIM arrivando ad acquisirne il 100% ed iscrive detta partecipazione

totalitaria tra le immobilizzazioni finanziarie al costo di acquisto, incrementato dei costi

di diretta imputazione, per un ammontare pari ad Euro 7.878.198,00;

conseguentemente, operando una valutazione proporzionale del 19% del capitale

sociale, indirettamente posseduto dalla ECO ELPIDIENSE, questa dovrebbe attestarsi ad

un valore di circa Euro 1.500.000,00.

Vieppiù, va considerata la nota recente sottoscrizione da parte della ECO ELPIDIENSE del

già citato contratto di appalto per i lavori di bonifica del terreno di proprietà della FIM

del valore di circa 8.350.000,00. Va da sé che il ritorno della FIM alla gestione ordinaria e

l’accollo da parte della stessa di un debito di tale portata non può non controbilanciarsi

con corrispondenti prospettive di redditività futura e quindi di incremento del valore

economico del capitale posseduto dalla PAF e, pro quota, indirettamente dalla ECO

ELPIDIENSE.

Ciò nonostante, tali considerazioni non possono da sole giustificare la rivalutazione della

partecipazione in esame.

Ciò essenzialmente perché trattasi non della partecipazione diretta della ECO

ELPIDIENSE al capitale sociale della FIM, ma della partecipazione della prima nella

“scatola PAF” contenente a sua volta la sola quota totalitaria al capitale della FIM. Detta

interposizione rende inattaccabile la contabilizzazione operata, se si considera che la

PAF ha un capitale sociale di Euro 10.000,00 ed un patrimonio netto di Euro 11.000,00

circa, con costanti (e crescenti) perdite di esercizio dovute a costi operativi dell’attività

finanziaria non contrapposti a ricavi significativi, annualmente coperte dai versamenti

dei soci a fondo perduto. Da ciò la necessità di procedere ad una valutazione analitica

della partecipazione de qua, attraverso la stima dettagliata del patrimonio netto delle

partecipate a cascata, Paf srl e Fim spa.

Si procederà quindi a stimare il patrimonio netto della società Fim spa per poter

attribuire un valore alla partecipazione totalitaria che la Paf srl detiene nel capitale

sociale della stessa. Ciò permetterà di rettificare il patrimonio netto della Paf srl stessa,




69

al fine di attribuire ad esso il reale valore economico e consentire di rivalutare (ove

emergesse tale plusvalore) la partecipazione della Eco Elpidiense srl nel 19% del capitale

sociale della Paf srl.

La semplicità dei patrimoni aziendali delle due partecipate permetterà di concentrare

l’attenzione sulle immobilizzazioni materiali della Fim spa dal momento che, essendo

quella la principale e quasi totalitaria attività patrimoniale presente, la corretta

valutazione della stessa porta con sé la stima del valore della società.

Per la Paf srl, poi, il procedimento sarà ancora più immediato dal momento che l’attivo

patrimoniale di quest’ultima è costituito esclusivamente dalla partecipazione totalitaria

di cui si discute.

I dati di partenza sono quindi costituiti dal patrimonio netto contabile alla data del 31

agosto 2009, della società FIM spa, pari ad euro 1.732.819 e dal valore di iscrizione in

bilancio dei terreni e fabbricati pari ad euro 2.458.779.

La valutazione analitica delle proprietà immobiliari della FIM e la ripresa dei valori

contabili degli altri asset patrimoniali attivi e passivi, non suscettibili di alcuna rettifica,

determineranno il valore economico della società. Il tutto ovviamente, dopo aver tenuto

conto della fiscalità latente sulle eventuali plusvalenze individuate.

Tale valore sarà ribaltato nel bilancio Paf srl ove la partecipazione in Fim spa è iscritta ad

un valore contabile di euro 7.878.198.

Per la Paf srl, la partecipazione in questione non è l’unica posta che necessita di

valutazione analitica. Esistono nello stato passivo debiti verso soci per un ammontare

pari ad euro 3.550.000. Parte di tali debiti sono stati contratti dalla Paf proprio nei

confronti della Eco Elpidiense. Tali posizioni necessitano di attualizzazione perché, come

meglio spiegato nel successivo paragrafo 4.2.7.1. sono negoziati a prezzi diversi da quelli

di mercato e nei confronti di soggetti correlati.

In verità, nel bilancio della stessa Paf srl risultano debiti nominalmente iscritti verso

“fornitori” per euro 4.478.100,00 e già presenti nei bilanci precedenti quello chiuso al 31

dicembre 2008. Tali debiti fanno presumibilmente riferimento a posizioni che sono state

trasferite ai soci, nell’ambito dell’operazione societaria di cui si è dato conto sopra. Per

tale ulteriore passività, tuttavia, non si è proceduto ad alcuna attualizzazione, nel

presupposto e nell’incertezza che l’eventuale accollo del debito operato dai soci (tra cui

la Eco Elpidiense srl) possa non liberare integralmente la Paf srl. Ciò in assenza del

relativo accordo tra le parti. Mancando quindi la certezza relativa a tale imprescindibile

momento costitutivo nessuna attualizzazione può ritenersi tecnicamente possibile.



70

In tal modo i debiti della Paf srl vengono qui attualizzati e ridotti con gli stessi tassi e per

lo stesso periodo che poi si utilizzeranno per l’analogo aggiornamento applicato al

credito che la Eco Elpidiense vanta nei confronti della Paf.

L’attualizzazione al 2,5% per quattro anni determina un valore attuale del debito Paf srl

di euro 3.550.000 pari ad euro 3.216.124. Ciò significa che l’ulteriore rettifica da

applicare alla valutazione del patrimonio netto della Paf srl sarà determinata in una

diminuzione dei debiti per euro 333.876.

In tal modo si arriverà a stabilire il valore economico del patrimonio della Paf srl il cui

19% verrà attribuito alla partecipazione che la Eco Elpidiense srl detiene in Paf srl.

4.2.3.1.1. “L’ex FIM”

La società per azioni denominata “FABBRICA INTERCONSORZIALE MARCHIGIANA DI

CONCIMI E PRODOTTI CHIMICI S.P.A.”, successivamente in breve FIM S.P.A. è stata

costituita con atto del 15/07/1909. La società è attualmente iscritta presso la CCIAA di

Ancona nella sezione ordinaria del Registro delle Imprese al numero 00082340431 e nel

Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) n. AN-175025.

La società ha sede in Castelfidardo (AN) Via Jesina 52/A. Il capitale sociale interamente

sottoscritto e versato è pari ad euro 200.000,00 (duecentomila/00). Dalla visura

camerale risulta che la società ha termine il 31/12/2010.

L’oggetto sociale principale è la produzione di perfosfato ed altri prodotti occorrenti per

l’esercizio dell’agricoltura e delle industrie affini.

Unico socio azionista è la società PAF SRL, con sede in Loreto (AN) via Fratelli Brancondi

n.35, codice fiscale 02274030424, iscritta presso la C.C.I.A.A. di Ancona al n.

02274030424 del Registro delle Imprese, R.E.A. n. AN-174385, titolare del 100% delle

azioni. La PAF SRL esercita l’attività di direzione e coordinamento della FIM SPA come

risultante dal deposito effettuato in data 21/03/2008 presso la CCIAA di Ancona, ex.

art. 2497 – bis.

1. CONSIDERAZIONI PRELIMINARI.

La FIM SPA è una società storica nel panorama imprenditoriale del territorio Fermano in

particolare e della Regione Marche in generale. La stessa ha svolto la propria attività

diretta sostanzialmente alla produzione di concimi chimici per l’agricoltura sino alla

metà degli anni 1980. La stessa poi, a seguito di alterne vicissitudini, è stata posta in

liquidazione con delibera dell’assemblea dei soci del 30 novembre 1987.

La società è proprietaria di uno stabilimento della superficie di oltre mq. 73.000 nel

Comune di Porto Sant’ Elpidio dove è stata svolta l’ attività sociale. La cosiddetta




71

“area ex. FIM” è divenuta in seguito nota per i problemi che l’attività precedentemente

svolta aveva creato: già nel 1989 sono emerse segnalazioni documentate, anche

accertate dalla locale USL, dell’ avvenuto inquinamento del suolo e del sottosuolo.

L’accertato inquinamento dell’area ha comportato l’intervento di alcuni Enti Pubblici

Territoriali (Regione Marche e Comune di Porto Sant’Elpidio) nonché del Tribunale

competente per l’accertamento delle responsabilità penali.

Tra gli attori della vicenda è stato quindi un susseguirsi di atti e ricorsi tesi ciascuno a

tutelare le proprie legittime aspirazioni: essenzialmente da una parte il Comune di Porto

Sant’Elpidio, che rivendicava il risarcimento dei danni e l’esecuzione del risanamento

ambientale, e dall’altra la FIM SPA.

La questione si è trascinata sino al 2008 quando, con atto Notaio Francesco Ciuccarelli di

Fermo, rep. N. 28520, racc. 8513 del 02/04/2008, tra il Comune di Porto Sant’Elpidio e la

FIM SPA è stato stipulato un accordo “BONIFICA DEL SITO INQUINATO EX. FIM –

ACCORDO PROCEDIMENTALE = ex. art. 11 della legge 7 agosto 1990 n. 241 E

TRANSAZIONE“ concernente gli obblighi di bonifica dell’area ex. FIM e una transazione

delle rispettive posizioni.

In data 21/03/2008, prima della stipula suddetta, l’assemblea dei soci della FIM SPA

procedeva alla copertura delle perdite di esercizio esposte ed alla revoca dello stato di

liquidazione in cui si trovava la società.

Altro importante evento, conseguente all’atto del Notaio Ciuccarelli citato in cui la FIM

SPA si è fatta carico delle operazioni di risanamento ambientale, è il contratto di appalto

stipulato tra la FIM SPA e la società appaltatrice Eco-Elpidiense Srl con il quale si fissano i

tempi e le modalità delle operazioni di disinquinamento dell’area.

Esame della contrattualistica più rilevante.

“BONIFICA DEL SITO INQUINATO EX. FIM – ACCORDO PROCEDIMENTALE = ex. art. 11

della legge 7 agosto 1990 n. 241 E TRANSAZIONE“ del 02/04/2008.

Il contratto in oggetto nasce dall’esigenza avvertita dalle parti di procedere ad una

bonaria definizione delle questioni inerenti l’area ex. FIM che negli anni le hanno spinte

a ricorrere alle autorità giudiziarie in sede civile ed amministrativa. Nel contratto, dopo

l’ampia premessa dedicata alla illustrazione di un breve excursus storico dei fatti e del

contenzioso esistente, si precisa:

• che la società FIM SPA si farà carico del disinquinamento dell’area secondo il

progetto di bonifica predisposto per conto del Comune di Porto Sant’Elpidio;

• contestualmente viene disciplinato il relativo procedimento attuativo;



72

• che a titolo di risarcimento per equivalente dei danni reclamati dal Comune la

FIM SPA si impegna, oltre che ad un rimborso in denaro, a trasferire la proprietà

di determinati beni (cosiddetta Cattedrale e la Palazzina Uffici) immobili;

• i beni immobili suddetti saranno consegnati una volta avvenuta la certificazione

ed il collaudo statico della cattedrale ;

• le parti hanno la facoltà di recedere dal patto di cessione delle unità immobiliari:

per il Comune di Porto Sant’Elpidio il termine per recedere è scaduto il 30 agosto

2008 senza che sia stato esercitato il diritto. Per la FIM Spa il termine ultimo per

l’esercizio del recesso non può essere successivo alla data della certificazione

della conclusione dei lavori;

• verificandosi il recesso l’accordo complessivo e la transazione mantengono la loro

efficacia con le conseguenze seguenti: ” …. il Comune e lo Stato per quanto

rispettivamente legittimati avranno facoltà di proporre una nuova azione

giudiziale avanti al Tribunale di Fermo, ..”, e ….” la FIM riconosce sin d’ora l’an

del risarcimento …” e “….. contesta e contesterà il quantum, per quanto

eccedente i pagamenti eseguiti in forza del presente contratto, …”.

• Senza entrare nel merito delle cifre e dei valori attribuiti da ciascuna delle parti

agli obblighi cui vicendevolmente si sono impegnate, va sottolineato che la FIM

SPA ha attualmente la facoltà di recedere dal patto di cessione e pertanto di

conservare la proprietà degli immobili promessi quale datio in solutum,

assoggettandosi ad una nuova azione giudiziaria tesa alla quantificazione del

danno eventualmente da rimborsare al Comune di Porto Sant’Elpidio.

CONTRATTI DI APPALTO

• Conseguentemente all’accordo di cui sopra tra la società FIM SPA e la società

ECO-ELPIDIENSE SRL è stato concluso un contratto di appalto avente ad oggetto

il disinquinamento dell’area ex. FIM. Tale contratto, per quanto di più concreto

interesse, prevede che l’appalto è da:” .. considerarsi unitario ed inscindibile, ……

viene commissionato in parte a corpo ed in parte a misura …”, ed inoltre che vi

sono oneri che restano a carico dell’appaltante FIM SPA.

• Ai fini della valutazione, sulla base del contratto e dei dati e notizie raccolte, è

plausibile stimare che il valore complessivo dell’appalto per la bonifica dell’ area

ex. FIM sia pari ad euro 8.350.000,00 (ottomilionitrecentocinquantamila/00).

• Ulteriori opere inerenti l’area FIM sono state appaltate alla IMAF SRL ed alla

GENERALI COSTRUZIONI SRL per gli importi rispettivamente pari ad euro

1.400.000 ed euro 595.390. Tale dato è coerente con le informazioni fornite

agli scriventi dall’Ufficio Urbanistica del Comune di Porto Sant’Elpidio.

• L’importo complessivo delle opere inerenti tutta l’attività preparatoria, di

disinquinamento e di ripristino dell’area, pari ad euro 10.345.390 stimati, va a

decurtare il valore dell’area in oggetto.




73

ISCRIZIONE IPOTECARIA

• Dall’esame degli atti inerenti la società FIM SPA risulta che il c.d.a ha deliberato

l’accensione di una apertura di credito da utilizzarsi in C/C per l’importo di euro

8.000.000,00 (ottomilioni) con iscrizione di garanzia ipotecaria per euro

20.000.000,00 (ventimilioni) su alcune unità immobiliari (terreni e fabbricati) siti

nell’ area dell’ex stabilimento industriale. Tale garanzia ipotecaria risulta iscritta

a favore della Cassa di Risparmio di Fermo Spa con nota di iscrizione R.G. n. 6434

R.P. n. 1408 del 26/06/2008.

Sul punto si osservi che la presenza di iscrizione ipotecaria non inficia, nel caso di

specie, la valutazione della società; ciò perché il vincolo in questione è relativo ad

un contratto di conto corrente ipotecario sottoscritto per la gestione finanziaria

dei lavori di bonifica già appaltati.

2. VALUTAZIONE ANALITICA IMMOBILI FIM SPA

Gli scriventi, alla luce delle considerazioni sopra esposte, ritengono pertanto di

procedere alla stima del valore degli immobili posseduti così come residueranno al

termine dei lavori di risanamento, termine previsto nel contratto di appalto sopra citato

nella data del 08/08/2010.

Beni oggetto di valutazione.

Alla luce delle considerazioni di cui sopra i beni che dovranno essere oggetto di stima

sono:

1. Fabbricati

- A –

Fabbricato urbano censito al nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Porto Sant’Elpidio

(FM) via Giovanni Pascoli n. 4, al foglio 21, p.lla 1 sub. 3, in corso di costruzione;

- B –


(FM) via Giovanni Pascoli n. 4, al foglio 21, p.lla 1 sub. 4, categoria D/7, rendita

€.3304,00;

- C –


(FM) via Giovanni Pascoli n. 6, al foglio 21, p.lla 5 sub. 6, in corso di costruzione;

- D –



74


(FM) via Giovanni Pascoli n. 6, al foglio 21, p.lla 5 sub. 7, categoria A/10 classe 1, vani 9,

rendita €. 2207,85;

- E –



rendita €. 619,75;

- F –



rendita €. 371,85;

- G –



rendita €. 309,87.

2. Terreni:

- H –

Appezzamento di terreno dell'estensione catastale complessiva di metri quadrati 65

(sessantacinque), distinto nel Catasto Terreni del Comune di Porto Sant’Elpidio (FM) al

Foglio 20, particella 637, reddito dominicale €. 1,07, reddito agrario €. 0,60;

- I –

Appezzamento di terreno dell'estensione catastale complessiva di metri quadrati 6.280

(seimiladuecentoottanta), distinto nel Catasto Terreni del Comune di Porto Sant’Elpidio

(FM) al Foglio 21, particella 220, reddito dominicale €. 27,57, reddito agrario €. 35,68;

- L –


(trentunomilaquattrocentoquattro), distinto nel Catasto Terreni del Comune di Porto

Sant’Elpidio (FM) al foglio 20 particella 156 ed al Foglio 21 il resto, con le seguenti

particelle:

- P.lla 156, superficie mq 2.641, reddito dominicale €. 43,65, reddito agrario €. 24,55;

- P.lla 13, superficie mq 17.510, reddito dominicale €. 289,38, reddito agrario €.




75

162,78;




- M –


(duemilacinquecentoquindici), distinto nel Catasto Terreni del Comune di Porto

Sant’Elpidio (FM) al Foglio 20, con le seguenti particelle:


- P.lla 592, superficie mq 61, reddito dominicale €. 0,01, reddito agrario €. 0,01.

L'intero complesso immobiliare confina nel suo insieme ad est con strada comunale

lungomare e ad ovest con la ferrovia.

Le due unità immobiliari di cui al punto 1, lettere A e C non saranno oggetto di

autonoma valutazione essendo compreso il loro valore nella stima dell’area ex. FIM di

cui al punto 2, che appunto comprende tutta l’area di sedime dell’attuale stabilimento

della FIM SPA. Ciò sul presupposto che tutti gli edifici e le opere attualmente esistenti e

non retrocessi all’Amministrazione Comunale, saranno abbattuti al fine di un pieno

utilizzo edificatorio dell’area.

Andamento del mercato immobiliare.

Riportiamo di seguito il comunicato stampa dell’Agenzia del Territorio del 30 settembre

2009 in relazione all’andamento del mercato immobiliare del 2° trimestre 2008:” …... la

Nota trimestrale, che fornisce una breve sintesi sull’andamento dei volumi delle

compravendite effettuate in Italia nel corso del 2° trimestre 2009, messi a confronto con

i dati dello stesso periodo nel 2008. La Nota trimestrale, realizzata a cura

dell’Osservatorio del mercato immobiliare, evidenzia che nel 2° trimestre 2009 il volume

di compravendite complessivo è stato di 361.844 transazioni (NTN), con una variazione

del -12,3% rispetto al 2° trimestre 2008 (tasso tendenziale annuo). Si conferma,

pertanto, il trend negativo già segnalato a partire dal 2° semestre 2006, dopo un lungo

periodo di crescita più o meno continua.

In particolare:

• il settore residenziale con 163.894 compravendite segna un valore (– 12,9%) che rispecchia l’andamento di tutti gli altri settori; • il settore terziario con 4.347 transazioni, registra il calo più contenuto (– 5,4%); • il settore commerciale con 10.209 NTN è pari a – 14,5%;



76

• il settore produttivo con 3.170 NTN è quello con il calo maggiore (- 20,3%).

Il mercato del settore residenziale subisce un decremento maggiore nel Centro (-14,4%),

che è più limitato nel Nord (-12,7%) e nel Sud (-12,3%).

Si conferma, inoltre, come già messo in evidenza nella Nota trimestrale precedente, che

la contrazione del mercato residenziale risulta più marcata nei Comuni non capoluogo (-

14,6%), mentre nei capoluoghi la contrazione è leggermente inferiore (-8,9%). Anche

per le principali 8 città e relative province si conferma tale tendenza, con una sensibile

contrazione delle compravendite soprattutto nei Comuni minori (-13,9% mediamente) e

sensibilmente più contenuta nelle città principali (-5,7%).

Per quanto riguarda i prezzi degli immobili residenziali nel 1° semestre 2009 è stata

registrata una lieve flessione del valore medio nazionale, per unità di superficie.

La quotazione media scende a 1.578 €/mq, segnando un -0,5% rispetto al 2° semestre

2008.”.

In sintesi l’Agenzia, come meglio precisato nella Nota Trimestrale in oggetto, evidenzia

da un lato la contrazione dei volumi delle compravendite immobiliari, dall’altro una

lieve contrazione dei valori al metro quadro delle medesime compravendite.

Sostanzialmente, ai nostri fini, possiamo rilevare che pare essersi chiuso il tempo

dell’aumento costante delle quotazioni immobiliari, e che invece si è giunti ad una fase

di stallo delle quotazioni medesime, fase che però denota la tenuta sostanziale dei livelli

di quotazione raggiunta, per cui è plausibile considerare che i prezzi attuali di mercato

possano rappresentare con sufficiente realismo il valore medio di mercato degli

immobili che verranno edificati.

2. CRITERI DI VALUTAZIONE

Nella scelta dei criteri di valutazione utilizzabili nel caso concreto è necessario

considerare prioritariamente quelle che, sulla base delle previsioni attuali del PRG, sono

le caratteristiche salienti dell’area, e cioè a titolo esemplificativo:

1. la zona e la destinazione d’uso in cui è ubicata;

2. i parametri inerenti l’edificabilità (indici, volumi edificabili, ripartizione tra

destinazioni residenziale, commerciale, servizi, ecc.);

3. i costi e gli oneri inerenti il disinquinamento dell’area;

4. gli oneri di urbanizzazione;

5. i costi di realizzazione dei manufatti sulla base delle ipotizzate previsioni

urbanistiche;

6. i valori medi rilevati sul mercato per aree similari.




77

Le modalità valutative prevedono essenzialmente l’uso di tre diverse metodologie

di valutazione:

a) Una stima basata sulla capitalizzazione del reddito medio ritraibile

dell’investimento (metodologia più pertinente nella stima di unità immobiliari

già edificate e pronte all’uso);

b) Una stima cosiddetta “sintetica” per la quale la valutazione di un immobile è

basata sulla comparazione e valutazione dei prezzi riscontrabili in transazioni di

beni immobili aventi caratteristiche identiche o similari, venduti in condizioni

ordinarie di mercato;

c) Una stima analitica basata sul valore di trasformazione, che considera l’area

edificabile come uno dei beni costituenti il manufatto edilizio che, sulla base del

costo di trasformazione, si tramuta nel prodotto edilizio finale, e cioè in formula:

Va = Vm – K, dove Va è il valore dell’area posto uguale al Vm (valore del fabbricato finito)

meno K (costo di trasformazione).

I metodi della stima sintetica e della stima analitica scontano difficoltà operative

connesse da un lato alla ricerca di immobili compravenduti comparabili, e dall’altro alla

stima dei costi di trasformazione sulla base di una ipotetica progettazione. In ogni caso,

nonostante tali difficoltà si ritiene che il criterio principale sia da individuare nella stima

analitica, riservando alla stima sintetica la funzione di criterio di controllo.

3. STIMA ANALITICA IN BASE AL VALORE DI TRASFORMAZIONE

3.1 IL PROCEDIMENTO DI STIMA

Il criterio del costo di trasformazione è come visto basato sulla applicazione della

seguente formula:

Va = [Vm –(∑ K + Ip + P) ]/ (1 + r)n

il significato dei simboli è:

Va = valore attuale dell’area

Vm = valore del fabbricato ottenuto dalla trasformazione

C = costo di trasformazione = (ΣK + Ip + P) dove:

∑ K = costi relativi alla costruzione

Ip = interessi passivi per anticipazione dei capitali

P = profitto lordo spettante ad un imprenditore ordinario

r = saggio netto di investimenti nel settore edilizio

n = tempo intercorrente per l’alienazione del prodotto finito



78

Poiché il valore dell’area è riferito alla data di stima si dovrà scontare la differenza

Valore finale – costi (Vf – C) all’attualità per tenere conto del periodo di tempo

necessario alla trasformazione, capitalizzando al tasso stimato del 2,5% per tre anni, sul

presupposto che tale sia la durata media dell’intervento.

3.2 IL VALORE MEDIO DEI FABBRICATI (Vm)

Vm, che rappresenta il valore complessivo degli immobili edificati, viene

ottenuto moltiplicando la Superficie Lorda Vendibile (SU.V.) realizzabile nell’area

oggetto di stima, per il Valore medio unitario di mercato degli immobili nell’area in

esame desunto dai valori riportati dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia

del Territorio, dalla CCIAA di Ascoli Piceno, nonché da alcune Agenzie Immobiliari

operanti sul territorio.

Si riportano di seguito i dati risultanti:

TIPOLOGIA VALORE DI MERCATO (Fabbricati €./mq, aree €. /mc)

AGENZIE IMMOBILIARI CCIAA AP O.M.I.


Tempocasa * Bedetta * Polos

Commercio al dettaglio 3050 3250 4000 2150-3900 2100-2600

Abitazioni 3050 3250 3300 1900-2200 1850-2450

Attrezzature Collettive 3050 3250 2500 2150-3900 2100-2600

Pubblici esercizi,

artigianato di servizio

3050 3250 3700 2150-3900 2100-2600

Uffici e studi

professionali

3050 3250 3000 1800-2200 1850-2450

Attrezzature alberghiere

diverse dal residence

3050 3250 2500 2150-3900 2100-2600

Aree Edificabili 320 400 300 180-350 0

*= Le agenzia hanno indicato un valore complessivo medio ponderato

Occorre a questo punto determinare come segue il valore medio ponderato espresso

dalla agenzia Polos sulla base delle SU.V. come successivamente definita, al fine di poter

determinare il valore medio di vendita complessivo.

TIPOLOGIA

SUPERFICIE

INSEDIABILE

- SU.L.

MQ.

Coefficienti

Riduzione

in %

Coefficienti

Moltipli-

catori in %

SUPERFICIE

VENDIBILE

-

SU.V.MQ.-

VALORE

MEDIO DI

MERCATO

€.

VALORE

FINALE

Vm €.

Commercio al

dettaglio

2216 0 2.216,00 4.000,00 8.864.000,00




79

Abitazioni MQ

6,648 -10%

6648 10 20 7.179,84 3.300,00 23.693.472,00

Attrezzature

Collettive

6648 0 6.648,00 2.500,00 16.620.000,00

Pubblici esercizi,

artigianato di

servizio

1662 0 1.662,00 3.700,00 6.149.400,00

Uffici e studi

professionali

1662 0 1.662,00 3.000,00 4.986.000,00

Attrezzature

alberghiere

diverse dal

residence

3324 0 3.324,00 2.500,00 8.310.000,00

TOTALE 22160 22.691,84 68.622.872,00

Pertanto il valore medio ponderato di vendita indicato della agenzia Polos è pari ad €.

68.622.872 diviso mq 22.691,84 e cioè è uguale ad € 3.024 al mq.

Avremmo pertanto i seguenti valori medi ponderati di vendita basati sulle indagini di

mercato:

TIPOLOGIA Valore medio di mercato Fabbricati €./ mq Aree

Fabbricabili €,/mc

Commercio al dettaglio

3.108

Abitazioni

Attrezzature Collettive

Pubblici esercizi, artigianato di servizio

Uffici e studi professionali

Attrezzature alberghiere diverse dal residence

Aree Edificabili 340

3.3 TRASFORMAZIONE DELLA SUPERFICIE COMPLESSIVA/TOTALE IN SUPERFICIE

LORDA VENDIBILE

Poiché lo strumento urbanistico si esprime in termini Superficie Lorda Insediabile

(SU.L.) per trovare il valore degli immobili ad uso abitativo ottenibile dalla

trasformazione dell’area occorre calcolare la Superficie Lorda Vendibile (SU.V.), che

considera oltre alla superficie insediabile anche gli accessori, i balconi, le cantine, soffitte,

garage, ecc., che non costituiscono superficie urbanistica.

La ricerca di tali dati può essere fatta sulla base di ipotesi standard inerenti la

tipologia e le modalità costruttive per l’area oggetto di stima, ipotesi che in quanto tali

scontano un ampio margine di discrezionalità. E sulla base delle ipotesi di cui alla



80

Superficie Superfici al lordo

muri Incidenza sulla SU. V. Incidenza rapportata

Alloggio 80 100 % 80,00

Balconi,terrazze,logge 16 50% 8,00

Cantine e Autorimesse 16 50 % 8,00

Superficie Totale Accessori (Balconi..+ Cantine + Autorimesse) 16,00

Superficie commerciale complessiva (Alloggio + Accessori) 96,00

Incremento percentuale (Superficie Accessori / Alloggio) 20%%

successiva tabella possiamo stabilire che per calcolare la Superficie Lorda Vendibile

(SU.V.) occorre moltiplicare la Superficie Lorda Insediabile (SU.L.) riferita al residenziale,

abbattuta del 10% circa per tenere conto dei servizi tecnici (scale, ascensore, servizi,

ecc.) del 20 %.

3.4 COSTO DELLA TRASFORMAZIONE

Per costo di trasformazione si intende la sommatoria di tutti i costi necessari per

la realizzazione dell’opera secondo la seguente formula: C = ∑K + Ip + PI). Lo stesso è

scomponibile nelle seguenti componenti:

• costo delle opere edili (∑K) comprendente:

• K1 - costo tecnico di costruzione, spese generali, utile d’impresa e sistemazione

esterna,

• K2 - oneri professionali (progettazione, direzione lavori, sicurezza, collaudo),

• K3 - contributi afferenti il costo di costruzione e oneri per le opere di

urbanizzazione primaria e secondaria;

• interessi passivi (Ip) sulle anticipazioni di capitale;

• profitto lordo (Pl) di un ordinario imprenditore.

Nel particolare si analizzano le singole categoria di spesa:

K1 - costo tecnico di costruzione

Per la destinazione residenziale il K1 è riferito alla superficie complessiva

incrementata del 20% (per tenere conto della percentuale della Superficie Non

Residenziale s.n.r. non computata) di un edificio residenziale e comprende oltre al

costo di costruzione, le spese generali, l’utile d’impresa e la sistemazione esterna. Il

costo di costruzione viene assunto, sulla base di una stima diretta, come un valore

medio per le diverse tipologie costruttive e viene posto pari ad €. 1.100,00 al mq.




81

K2 - oneri professionali

Compensi spettanti alle diverse figure professionali che intervengono nelle fasi della

produzione: studio geologico, rilievo, progettazione, sicurezza, direzione lavori,

collaudo ecc., che si assumono nella misura pari al’ 10 % del costo di costruzione “K1”.

K3 - contributi da versare al ritiro della concessione e costo di costruzione

legge n. 10/77

Per la realizzazione delle opere previste ne P.R.G. l’Amministrazione Comunale

chiede agli operatori la realizzazione di opere infrastrutturali (verde, parcheggi, strade,

ecc.) previste nel disegno urbanistico degli ambiti di trasformazione e delle zone

speciali. Le opere vanno considerate a scomputo degli oneri di urbanizzazione.

L’amministrazione Comunale richiede altresì l’onere inerente il costo di

costruzione. Tali oneri saranno successivamente determinati sulla base delle

previsioni urbanistiche.

Ip - Interessi passivi

Per un’ esatta valutazione di tale costo si dovrebbe analizzare il calendario dei

lavori, valutare ogni voce di spesa e trasportarla al momento dell’ ultimazione dei lavori.

Nella prassi estimativa, per ordinari investimenti edilizi, tali interessi sono considerati

mediamente anticipati; il risultato che si ottiene non si discosta molto dal considerare

l’analisi dettagliata sopra menzionata. Il tasso di interesse viene assunto nella misura

del 8% del valore complessivo di K1 + K2 + K3. Si intendono compresi in questa

voce anche i costi correlati alla fornitura di garanzie mediante polizza fidejussorie.

Pl - Profitto di un ordinario imprenditore

Ordinariamente all’imprenditore si riconosce un margine operativo ovvero profitto

al lordo di imposte ed oneri di gestione che si attesta nella misura del 20% circa del

valore di vendita.

3.5 IPOTESI DI BASE PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DI TRASFORMAZIONE

Al fine della determinazione delle capacità edificatorie dell’area e della

conseguente valutazione occorre fare alcune premesse.

L‘area ex FIM è inquadrata all’interno del Piano Regolatore Generale come area

progetto prevalentemente turistica (APT2).

L’area è stata inserita nel piano regolatore generale in adeguamento al PPAR, con un

progetto già sommariamente delineato facente parte di un accordo di programma

sottoscritto con la regione Marche nell’anno 1995.



82

L’evoluzione dell’accordo di programma può essere sintetizzato nel seguente modo:

1) Accordo di programma per il recupero urbano dell’area FIM, approvato dal consiglio comunale con deliberazione consiliare n. 105/95

Superficie dell’area mq 73000

Indice territoriale 4000 mq/ha

SUL insediabile 29200 (escluse le superfici destinate ad urbanizzazioni secondarie)

Verde e verde sportivo mq 25.000

Parcheggi mq 9000

2) Piano di recupero urbano modificato dalle prescrizioni espresse dalla Regione in fase di approvazione. Le prescrizioni della Regione hanno modificato i parametri urbanistici nel modo che sugue

Superficie dell’area mq Invariata

Indice territoriale 3795 mq/ha


Verde attrezzato e sportivo mq 20000

parcheggi 14000

3) Piano regolatore vigente. Per effetto dell’articolo 70 delle NTA del PRG, essendo l’accordo di programma ormai decaduto, si ha una decurtazione dei parametri edilizi che determinano la quantificazione delle costruzioni pari al 20 %

Superficie dell’area Invariata

Indice territoriale 3036 mq ha


Verde attrezzato e sportivo mq 20000

parcheggi 14000

Gli scriventi ritengono di dover effettuare la valutazione dell’area sulla base delle vigenti

previsioni del P.R.G., pur essendo consapevoli che lo sviluppo futuro della stessa

potrebbe discostarsi da tali previsioni. Tale diverso possibile sviluppo non è però allo

stato dei fatti suffragato in alcun modo a livello documentale, ma è solo una evenienza

basata su notizie provenienti dagli Uffici Comunali e dal Sindaco del Comune di Porto

Sant’Elpidio il quale ha precisato che sono state già fatte alcune valutazioni politiche in

proposito. Gli estimatori ritengono pertanto di non poter far proprie le indicazioni avute

in sede di diligence dal Sindaco della Amministrazione Comunale, e quindi procedono

alla valutazione dell’area sulla base delle previsioni urbanistiche di cui sopra al punto 3.

All’interno della SUL massima pari a mq 22160, tenendo conto dell’articolazione degli usi

vigenti la stessa può essere suddivisa nel modo che segue:

U 4/1 – commercio al dettaglio max 10% mq 2.216

U 1/1 – abitazioni (min 15%) max 30% mq 6.648

U 5/1 – U5/2 – U5/4 – U 5/9 – attrezzature collettive min. 30% mq 6.648




83

U4/5 pubblici esercizi, U4/6 uffici e studi professionali, U4/9 artigianato

di servizio, U7/1 attrezzature alberghiere diverse dal residence – mq

6.648

Totale mq 22.160

L’area si attua per intervento preventivo (piano attuativo) convenzionato con a carico la

realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria a scomputo degli oneri di

urbanizzazione primaria. La scheda d’intervento prevede anche la realizzazione di una

vasta area di verde pubblico da inquadrasi ai sensi del comma 8 dell’articolo 16 del DPR

380/01 come opere di urbanizzazione secondaria, anch’essa scomputabile.

Sulla base dello schema planimetrico vigente la quantificazione delle opere di

urbanizzazione è la seguente:

Urbanizzazioni primarie

viabilità, compresi sottoservizi ed illuminazione pubblica mq 8360,00

Parcheggi a raso ed attrezzati, compresi sottoservizi ed illuminazione

pubblica mq

14000,00

Urbanizzazioni secondarie

Verde e verde sportivo mq 20000,00

La stima del valore delle opere di urbanizzazione da realizzare, sulla base dei costi medi

degli appalti pubblici sostenuti dall’Amministrazione comunale nell’ultimo biennio, sono

quantificabili sinteticamente nel seguente modo:

Urbanizzazioni primarie

viabilità, compresi sottoservizi ed illuminazione pubblica Euro /mq 110,00

Parcheggi a raso ed attrezzati, compresa raccolta delle acque ed

illuminazione pubblica euro/ mq

80,00

Urbanizzazioni secondarie

Verde e verde sportivo euro/mq 65,00

Complessivamente si avrà:

viabilità, compresi sottoservizi ed illuminazione pubblica Euro 919.600

Parcheggi a raso ed attrezzati, compresi sottoservizi ed illuminazione

pubblica euro

1.120.000

Verde e verde sportivo euro 1.300.000

Totale oneri a scomputo 3.339.600

Le opere di urbanizzazione primaria e secondaria da realizzarsi direttamente sono

superiori ai valori tabellari stabiliti per la zona.



84

Resta da quantificare il valore del costo di costruzione da versare a completamento degli

oneri di cui all’art. 16 del DPR 380/01, sulla base delle destinazioni ipotizzate e secondo

la loro articolazione.

destinazioni Sul mq Valore tabellare

unitario al mq Valore Euro

% da

applicare

Costo costruzione

da versare

Commerciale, uffici,

alberghiero 15.512

Perizia

(1100 €/mq) 17063200 2 341.264

residenziale 6.648 184,20 1224562 10 122.456

Totale 463.720

Il valore tabellare del costo di costruzione si aggiorna annualmente sulla base delle

variazioni del costo di produzione determinato annualmente dalla Regione, stimabile

intorno al 3,5 % medio annuo.

3.6 VALORE FINALE:

Dalle premesse fatte è possibile calcolare la Superficie Lorda vendibile ed il valore finale

presunto degli immobili come illustrato nella seguente tabella:

TIPOLOGIA

SUPERFICIE

INSEDIABILE

- SU.L.

MQ.

Coefficienti

Riduzione

in %

Coefficient

i Moltipl.

%

SUP.

VENDIBILE

-

SU.V.MQ.-

VALORE

MEDIO DI

MERCATO

€.

VALORE

FINALE Vm

€.

Commercio al dettaglio 2216 0 2.216,00 3.108,00 6.887.328,00

Abitazioni MQ 6,648 -

10%

6648 10 20 7.179,84 3.108,00 22.314.942,72

Attrezzature Collettive 6648 0 6.648,00 3.108,00 20.661.984,00

Pubblici esercizi,

artigianato di servizio

1662 0 1.662,00 3.108,00 5.165.496,00

Uffici e studi

professionali

1662 0 1.662,00 3.108,00 5.165.496,00

Attrezzature

alberghiere diverse dal

residence

3324 0 3.324,00 3.108,00 10.330.992,00

TOTALE 22160 22.691,84 70.526.238,72

K1 – COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE.

In considerazione delle diverse tipologie, alla luce dell’andamento dei costi di

costruzione attualmente rilevabili per ed inerenti tipologie costruttive non di tipo

economico, è possibile operare la stima di cui alla tabella seguente:




85

TIPOLOGIA

SUPERFICIE

INSEDIABILE -

SU.L. MQ.

Coefficienti

Moltipl. in %

SUPERFICIE

VENDIBILE -

SU.V.MQ.-

K1 - COSTO TECNICO

DI COSTRUZIONE

€.MQ

VALORE FINALE

Vm €.

Commercio al

dettaglio 2216 0 2.216,00 1.100,00 2.437.600,00

Abitazioni 6648 20 7.977,60 1.100,00 8.775.360,00

Attrezzature

Collettive 6648 0 6.648,00 1.100,00 7.312.800,00

Pubblici esercizi,

artigianato di

servizio

1662 0 1.662,00 1.100,00 1.828.200,00

Uffici e studi

professionali 1662 0 1.662,00 1.100,00 1.828.200,00

Attrezzature

alberghiere

diverse dal

residence

3324 0 3.324,00 1.100,00 3.656.400,00

TOTALE 22160 23.489,60 25.838.560,00

3.7 DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL’AREA EDIFICABILE

Si procede alla effettuazione della seguente valutazione basata sul metodo del costo di

trasformazione:

AREA COMPLESSIVA

Valore medio fabbricato VF € 70.526.239,00

Costo tecnico di costruzione K1 € 25.838.560,00

Oneri professionali K2 (10% k1) € 2.583.856,00

Oneri urb. Primaria/Secondaria K3 € 3.803.320,00

Totale costi € 32.225.736,00

Profitto Imprenditore PI (20% VF) € 14.105.247,80

Interessi passivi Ip (8%) € 2.578.058,88

Valore del terreno (V.T.) € 21.617.196,32

SUPERFICIE EDIFICABILE MQ. (sf) 73.000,00

Valore Unitario al mq.(VT/SF) € 296,13

incidenza % (SU vf) 30,65

Valore attuale area (V.a.=V.T./(1+i)n) € 20.073.715,77

* capitalizzato al 2,5% per 3 anni

VOLUMETRIA REALIZZABILE MC (22,160*3) 66.480,00

Valore Unitario al mc (MC/VT) € 301,95

Applicando il criterio di stima analitica, basato sul valore di t rasformazione, si può

ricavare quindi un valore medio dell’area edificabile pari ad €. 296,13 al mq ed €. 301,95

al mc.

4. CRITERIO DI CONTROLLO: STIMA SINTETICA COMPARATIVA



86

La stima sintetica “consiste nella determinazione del valore di un area sulla base

dei prezzi riscontrabili in transazioni di beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati

nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe, venduti in condizioni ordinarie di

mercato.

Deve essere effettuata attraverso rilevazioni nel mercato immobiliare che tengano

conto dei parametri sopra citati, in particolare: la zona territoriale di ubicazione,

l’indice di fabbricabilità, la destinazione d’uso consentita, le caratteristiche che incidono

positivamente o negativamente sui valori dei terreni oggetto di compravendita come,

ad esempio: le dimensioni e la conformazione del lotto, la presenza di vincoli, la

vicinanza ai servizi o ad elementi di disturbo (industrie, elettrodotti, ecc.), lo “stadio” cui

è giunto l’iter burocratico per l’ottenimento della concessione edilizia.

Per la determinazione del valore al mq delle aree edificabili si è proceduto nel

seguente modo:

• analisi degli atti di compravendita depositati presso il Comune di Porto

Sant’Elpidio (FM) e di altri atti similari;

• indagine territoriale con interviste alle agenzie immobiliari sul territorio.

4.1 ANALISI ATTI DI COMPRAVENDITA

Gli scriventi, pur avendo proceduto all’analisi di alcuni atti, non hanno trovato atti

di compravendita che per le caratteristiche dell’area possano essere considerati

paragonabili al caso in esame. Non si è potuto operare, pertanto, alcuna specifica

valutazione e comparazione.

4.2 ATTI DESUNTI DA INDAGINI TERRITORIALI

In base ad un’indagine territoriale, con interviste alle agenzie immobiliari sul

territorio, si è potuto ricavare un valore medio di vendita di aree edificabili a

destinazione residenziale pari a €/mc. 340,00 .

5. DETERMINAZIONE VALORE BASE DI RIFERIMENTO

Dall’applicazione dei due criteri di stima analitica e s intetico - comparativa si

ottengono i seguenti valori al mc:

TIPOLOGIA AREA

Valori €/mc

STIMA

ANALITICA

STIMA SINTETICA

ESAME ATTI INDAGINI TERRITORIALI

Area Residenziale 301,95 0 340,00

6. VALORIZZAZIONE DELL’AREA E CONCLUSIONI




87

Sulla base dei rilievi e valutazioni sopra indicate, considerato il valore determinato

con il criterio principale del costo di trasformazione e quello determinato con il criterio

di controllo della stima sintetica, gli scriventi ritengono che il più probabile valore di

mercato dell’area in oggetto di proprietà della società FIM SPA sia pari alla media dei

valori ottenuti con l’ausilio dei due criteri e pertanto che il valore medio dell’area sia

pari all’ importo di €. 320,975 al mc per un valore complessivo, sulla base della attuale

edificabilità che prevede la realizzazione di mc 66.480, pari ad €. 21.338.418.

Dalla stima del patrimonio immobiliare della FIM spa risulta dunque una valutazione del

compendio immobiliare pari ad euro 21.338.418. Tale valore va depurato degli oneri e

delle spese facenti carico la proprietà FIM SPA inerenti il disinquinamento e ripristino

dell’area, oneri derivanti dai contratti di appalto in essere e stimati in complessivi euro

10.345.390,00. Tale ultimo valore verrà inserito come costo incrementativo

dell’immobilizzazione e non concorrerà quindi a determinare la plusvalenza da

valutazione.

Sulla base di tali premesse il valore della partecipazione della Eco Elpidiense srl in Paf srl

è illustrato dal seguente prospetto:

Determinazione del valore della quota in PAF srl

FIM SPA

Valore di bilancio compendio immobiliare € 2.458.779,00

Costi incrementativi € 10.345.390,00

Valore di bilancio aggiornato € 12.804.169,00

Valore di mercato € 21.338.418,00

Plusvalenza € 8.534.249,00

Fiscalità latente € 853.425,00

Plusvalenza netta € 7.680.824,00

Patrimonio netto contabile FIM spa € 1.732.819,00

Patrimonio netto rettificato FIM spa € 9.413.643,00

PAF SRL

Valore contabile della partecipazione fim in paf € 7.878.198,00

Plusvalenza lorda € 1.535.445,00

Attualizzazione debiti verso soci € 333.876

Fiscalità latente € 25.703,00

Incremento patrimoniale netto € 1.843.618,00

Patrimonio netto contabile Paf € 10.545,00

Patrimonio reale Paf € 1.854.163,00

Valore del 19% della quota € 352.291,00

Come si nota il prospetto si sviluppa partendo dal valore di bilancio del compendio

immobiliare della FIm spa. Da tale valore, una volta aggiunti gli oneri incrementativi, si

passa alla determinazione della plusvalenza dal confronto con il valore di mercato

dell’area. Sottratta la fiscalità latente si individua il plusvalore patrimoniale che viene



88

ribaltato nella Paf srl. Per quest’ultima l’analogo procedimento (si noti la fiscalità

limitata sulla plusvalenza derivante da eventuale cessione di partecipazione in regime di

tassazione agevolata) porta a determinare il valore reale del capitale economico e, in

definitiva, il valore della quota detenuta dalla Eco Elpidiense srl, quantificabile in euro

352.291,00.

4.2.3.2. Altre partecipazioni minori

Oltre alla partecipazione nel capitale sociale della PAF srl, l’Eco Elpidiense detiene anche

ulteriori immobilizzazioni finanziarie che configurano rapporti di controllo e

collegamento con altri soggetti.

Le società partecipate dalla Eco Elpidiense sono: ECO ENERGIA SRL, MARCHESERVIZI

SOC. CONS. A R.L. e SAM SRL.

I criteri di valutazioni esposti in precedenza condurranno alla valutazione di dette

partecipazioni delle quali, di seguito, si forniscono alcune informazioni sommarie.

La società ECO ENERGIA SRL costituita in data 27/2/1999 e situata a Porto Sant’Elpidio in

via Elpidiense si occupa principalmente di realizzare nuove iniziative produttive nel

campo dell’energia elettrica e termica derivante da fonti rinnovabili e assimilate, il

recupero di energia e di materia da residui processi industriali nonché l’acquisto, la

vendita e la commercializzazione di combustibili alternatici e tradizionali.

La compagine sociale della società vede la società ENTEC SRL sita in Roma via Ombrone

2G detenere il restante 49% corrispondente ad euro 4.998 del capitale sociale.

L’organigramma della Eco Energia Srl vede come Presidente del consiglio di

amministrazione e Consigliere il Sig. Gugliotta Mario, Amministratore delegato e

Consigliere il Sig. De Angelisi Mauro e il Sig. Postacchini Federico in qualità di Consigliere.

La percentuale di partecipazione dell’Eco Elpidiense Srl è pari al 51% del capitale sociale

che corrisponde ad euro 10.200. Il relativo valore di bilancio è di euro 4.221 mentre il

patrimonio netto dell’Eco Energia Srl ha un importo, comprensivo di utili portati a

nuovo, pari a euro 280.069.

In nota integrativa si specifica che l’iscrizione in bilancio è avvenuta utilizzando il metodo

del costo storico. La rilevante discrepanza che intercorre tra il valore del capitale sociale

e l’ammontare del patrimonio netto dell’Eco Energia Srl invita ad una riqualificazione

della posta di bilancio relativa utilizzando la procedura dell’equity method. Applicando

questa procedura la partecipazione iscritta come partecipazione in imprese controllate

deve essere rivalutata prendendo come valore euro 142.835,19.




89

MARCHESERVIZI è una società consortile a responsabilità limitata costituita il

27/11/2003 e situata a Porto Sant’Elpidio in via Elpidiense si occupa principalmente di

prestare servizi relativi all’energia e all’ambiente.

Gli altri soggetti che compongono la compagine sociale del consorzio in esame sono: la

IDROPOMPE SRL che detiene il 33%, sita in Fermo, e la CPM GESTIONI TERMICHE SRL sita

in Recanati che ha il restante 33%.

Il Presidente del Consiglio di Amministrazione e Consigliere è il Sig. Tramannoni Renzo,

Consiglieri i Sig.ri De Angelis Mauro e Postacchini Federico.

Marcheservizi è partecipata per un valore pari al 33% del capitale sociale che ammonta a

15.000 euro. In questa società consortile il patrimonio netto corrisponde per intero al

capitale sociale ed il valore iscritto a bilancio nella Eco Elpidiense è pari alla frazione di

un terzo, euro 5.000, valutazione scaturita dall’applicazione del metodo del costo

storico.

La SAM SRL è stata costituita il 6/6/2006, ha sede in Torre San Patrizio ed una società a

capitale misto pubblico e privato. L’Eco Elpidiense Srl partecipa al capitale societario con

una quote del 35,75% a fronte di un capitale sociale di euro 100.000.

La Sam Srl si occupa principalmente della gestione, dell’organizzazione e della raccolta

dei rifiuti urbani, della gestione della pubblica illuminazione, della gestione del calore e

dell’energia ed infine della gestione del verde pubblico e del teatro comunale della città

di Torre San Patrizio.

I soggetti che formano al compagine sociale dell’azienda oltre alla citata Eco Elpidiense

Srl sono: il Comune di Torre San Patrizio con una percentuale del 57%, la SENESI SPA con

il 20% e infine la PEMA SRL con il restante 3%.

Gli amministratori sono: il Sig. Tortolini Marco come Presidente del Consiglio di

Amministrazione, l’Amministratore Delegato e Consigliere il Sig. Briganti Rodolfo e i

Consiglieri la Sig. Giacobbi Maria Teresa, il Sig. Bellabarba Emiliano e il Sig. De Angelis

Mauro.

L’Eco Elpidiense ha iscritto la partecipazione suddetta nella immobilizzazioni fra le

imprese collegate per un valore pari a 20.000 euro, corrispondente alla quota di capitale

detenuto. Il patrimonio netto della società ammonta ad un totale di euro 103.054, in

linea con l’iscrizione in bilancio. Il valore attribuito a tale partecipazione viene quindi

confermato in euro 35.750.

Società Capitale

sociale

Patrimonio

netto

% di

partecipazione

Valore

nominale

quota

Valore

d’iscrizione

in bilancio

Valutazione

Eco Energia srl € 10.200 € 280.069 51% € 5.202 € 4.998 € 142.835,19



90

Marcheservizi

soc. Cons. € 15.000 € 15.000 33% € 5.000 € 5.000 € 5.000

Sam srl € 100.000 € 103.054 20% € 20.000 € 20.000 € 35.750

TOTALE € 183.585,19

La partecipazione nella società TUTTAMBIENTE srl, in scioglimento, viene completamente svalutata, stante la presenza nella stessa di patrimonio netto negativo.

Il valore attribuito alle altre partecipazioni minori è quindi pari ad euro 183.585,19.

4.2.4. Rimanenze

Le rimanenze di materie prime e prodotti finiti alla data del 31 agosto 2009 ammontano,

complessivamente ad euro 86.700,00.

Il prospetto che segue evidenzia il dettaglio di tale aggregato:

Rimanenze al 31 agosto 2009

Rimanenze cassonetti € 18.500,00

Rimanenze Sacchetti per raccolta differenziata € 62.500,00

Rimanenze GPL € 1.200,00

Rimanenze gasolio € 4.500,00

Totale € 86.700,00

La natura e la consistenza degli elementi sconsigliano qualsiasi metodo di valorizzazione

diverso da quello adottato in sede di bilancio di esercizio, ossia il prezzo di costo.

Ed infatti le rimanenze di carburanti non sono ovviamente destinate alla vendita ma

all’utilizzo interno della società. Quanto poi agli altri elementi la scarsa consistenza delle

vendite di cassonetti e la regolamentata distribuzione dei sacchetti per la raccolta

differenziata rendono vana qualsiasi analisi legata a diverse modalità di valorizzazione.

Pertanto il valore delle rimanenze finali viene riconfermato in euro 86,700,00.

4.2.5. Crediti commerciali

Ai fini della valutazione dei crediti verso clienti si adottano in questa sede i criteri di

valutazione individuati dal combinato disposto degli artt. 2424 e 2426 del Codice civile e

dal Principio contabile n.15 del CNDC e del CNR.

Gli artt. 2424 e 2426, punto 8) del Codice civile prevedono l’iscrizione dei crediti verso

clienti alla voce C) II 1) dell’Attivo dello stato patrimoniale secondo il valore presumibile

di realizzazione, con separata indicazione degli importi esigibili oltre l’esercizio

successivo.

Il Principio contabile n. 15 del CNDC e del CNR, più in dettaglio, precisa che sono tali i

crediti sorti in relazione a ricavi maturati derivanti da operazioni relative alla gestione

caratteristica dell’impresa e che, con riferimento al termine “esigibili”, va effettuata una




91

valutazione per determinare quali crediti è ragionevole prevedere verranno incassati

entro dodici mesi. Ai fini della classificazione in argomento, infatti, la scadenza deve

essere determinata in base ai termini di fatto del realizzo quando questi contrastino con

i presupposti contrattuali o giuridici.

Sempre in base al Principio contabile in parola, al fine di tener conto del presumibile

valore di realizzazione, il valore nominale dei crediti deve essere rettificato tenendo

conto di:

- perdite per inesigibilità;

- resi e rettifiche di fatturazione;

- sconti ed abbuoni;

- interessi non maturati;

- altre cause di minor realizzo.

Ferma restando la possibile incidenza di tutti i fattori citati sul valore dei crediti iscrivibili

in bilancio, le perdite per inesigibilità rappresentano senz’altro quello più importante.

Per questo motivo, come si legge al paragrafo D.II. del medesimo Principio contabile, il

valore nominale dei crediti in bilancio deve essere rettificato, tramite un fondo di

svalutazione appositamente stanziato, per le perdite per inesigibilità che possono

ragionevolmente essere previste e che sono inerenti ai saldi dei crediti esposti in

bilancio.

A fronte della costituzione del fondo in questione viene inserito nel conto economico

uno specifico accantonamento pari al valore delle perdite presunte, la cui

determinazione risulta di solito alquanto complessa ed aleatoria.

Va quindi svolta un’accurata analisi del rischio di insolvenza gravante sui crediti, da

considerare singolarmente e nel loro complesso, per definire il valore più attendibile da

iscrivere in bilancio.

Tale operazione, ovviamente, richiede l’attenta considerazione della situazione in cui

versa l’impresa e delle tendenze e delle condizioni del mercato in cui essa opera. Oltre a

ciò, occorre considerare le doti di moralità, le abitudini e le condizioni economiche dei

debitori. Infine, devono essere valutate attentamente anche le garanzie fornite a

supporto. Ciò posto, secondo i principi contabili nazionali, allo scopo di stanziare un

adeguato fondo svalutazione, si deve procedere come segue:

- analizzare i singoli crediti e le correlative perdite presunte per ciascuna

situazione di inesigibilità già manifestatasi;

- stimare le ulteriori perdite presunte in base all’esperienza e ad ogni ulteriore

elemento utile. Le perdite per inesigibilità, infatti, non devono gravare sul conto

economico degli esercizi futuri in cui esse si manifesteranno con certezza, ma in

ossequio ai principi della competenza e della prudenza ed al principio di



92

determinazione del valore di realizzo dei crediti, devono gravare sugli esercizi in

cui le perdite si possono ragionevolmente prevedere;

- valutare l’andamento degli indici di “anzianità” globale dei crediti rispetto a quelli

degli esercizi precedenti;

- tener conto delle condizioni economiche generali, di settore e di “rischio paese”.

Ad integrazione od anche, in determinate situazioni (ad esempio in presenza di un

elevato frazionamento dei crediti), in sostituzione del procedimento sopra detto

(analitico), le perdite sui crediti possono essere stimate tramite un procedimento più

semplice (sintetico), applicando cioè determinate formule pratiche (percentuali) che,

tuttavia, non possono essere trasformate in una regola e la loro validità deve essere

costantemente verifica.

Seguendo il dettato civilistico e quello sintetico dei principi contabili nazionali, qui

riassunti, si è proceduto alla verifica della valutazione dei crediti esposti nel bilancio

chiuso al 31.12.2008 della società “ECO - ELPIDIENSE S.R.L.”.

4.2.5.1. Crediti verso il comune di Porto Sant’Elpidio

Per l’entità e per le situazioni particolari che involge, merita di essere analizzata

separatamente la posizione della società nei confronti dell’Amministrazione comunale di

Porto Sant’Elpidio.

A fronte del conto di credito “Porto S.Elpidio Amm/ne Comunale”, al 31.08.2009 pari ad

Euro 2.177.447,39, è stato costituito tra le passività un fondo denominato “F.do rischi

credito P.S.Elpidio” di Euro 481.133,29.

Dalla Nota Integrativa al bilancio chiuso al 31.12.2008 si legge che “E’ stato accantonato

un ulteriore fondo rischi sul credito verso il Comune di Porto Sant’Elpidio di Euro

481.133,29 riguardante le fatture emesse dal 2004 al 2008 per il trattamento del

percolato in D8, per il principio di prudenza, in quanto è pervenuta alla società un lettera

dell’Ente che esclude tassativamente di poter pagare dette fatture.”

Dalle notizie raccolte e dall’analisi dei documenti consegnati risulta che vi è una

controversia tra il Comune di Porto Sant’Elpidio e la “ECO - ELPIDIENSE S.R.L.”, nata con

l’entrata in vigore del D.L. n. 367/2003, avente ad oggetto l’individuazione del soggetto

tenuto a sostenere i maggiori costi inerenti alla gestione del rifiuto percolato.

Il Comune di Porto Sant’Elpidio, con comunicazione del 9.11.2007, sostiene che “la

sopravvenuta normativa … che ha investito la società Eco Elpidiense in quanto

affidataria della gestione della discarica comunale, obbligandola di fatto a sostenere

costi maggiori per la gestione del rifiuto, dovendo effettuare un pretrattamento

aggiuntivo al percolato prodotto come residuo dell’abbancamento dei rifiuti stessi, può

eventualmente avere rilevanza solo sulla tariffa.”




93

La “ECO - ELPIDIENSE S.R.L.”, da parte sua, con lettera del 22.10.2007, sostiene che “la

sopravvenuta normativa …non ha di fatto obbligato la Eco Elpidiense a sostenere

maggiori costi per la gestione del rifiuto, …, ma ha obbligato il Comune di Porto

Sant’Elpidio ad adeguare il proprio impianto biologico …cosa che non ha mai fatto”

facendo rimanere a carico della “ECO - ELPIDIENSE S.R.L.” i maggiori oneri sostenuti per

trattare il percolato nel rispetto delle leggi vigenti.

Non potendo risolvere il diverbio in atto, si ritiene che, ai fini della valutazione del

credito in parola, sia prudenzialmente corretto mantenere l’importo accantonato dalla

società e corrispondente alle somme addebitate al Comune di Porto Sant’Elpidio dal

2004 al 2008 per il trattamento del percolato in D8 (Euro 481.133,29).

Inoltre, va segnalato che il Comune di Porto Sant’Elpidio, con comunicazione del

15.09.2009, lamenta che le fatture emesse dalla “ECO - ELPIDIENSE S.R.L.”dal 1° gennaio

al 31 agosto 2009 per lo smaltimento dei rifiuti urbani non differenziati e ingombranti

non è stato applicato lo sconto del 15% spettante in virtù del contratto vigente per la

gestione della discarica (Rep. 3397 del 17.07.1990) e richiede l’emissione di una nota di

variazione di Euro 36.451,62 (33.137,84 + IVA 10%).

Al riguardo, sempre per il principio di prudenza, poiché le fatture contestate dal Comune

di Porto Sant’Elpidio sono state contabilizzate dalla “ECO - ELPIDIENSE S.R.L.”, si ritiene

di dover svalutare il credito in parola per l’importo di Euro 33.137,84 dovuto al mancato

riconoscimento dello sconto accordato.

A seguito di quanto sopra detto, il valore di presumibile realizzazione del credito verso il

Comune di Porto Sant’Elpidio è quantificabile in Euro 1.663.176,26 (2.177.447,39 -

481.133,29 - 33.137,84).

4.2.5.2. Altri crediti commerciali

Con riferimento agli altri crediti di natura commerciale, dal bilancio chiuso al 31.12.2008

della società “ECO - ELPIDIENSE S.R.L.” risultano iscritti “Crediti v/clienti esig.entro

es.succ” pari ad Euro 3.575.417 (voce C II) 1) a) dell’attivo dello Stato Patrimoniale), già

svalutati per Euro 496.173 (voce B 10) d) del Conto Economico).

Dalla lettura dei criteri di valutazione adottati enunciati nella Nota Integrativa emerge

che “i crediti sono iscritti al valore di presunto realizzo. Il valore dei crediti iscritto

nell’attivo è al netto dei fondi rettificativi iscritti in contabilità, precisamente: il Fondo

rischi ex art. 106 Tuir, fiscalmente riconosciuto. I crediti sono iscritti al presunto valore di

realizzo che corrisponde alla differenza tra il valore nominale dei crediti e le rettifiche

iscritte al fondo rischi su crediti, portate in bilancio a diretta diminuzione delle voci attive

cui si riferiscono. L’ammontare di questo fondo rettificativo è commisurato sia all’entità

dei rischi relativi a specifici crediti “in sofferenza”, sia all’entità del rischio di mancato



94

incasso incombente sulla generalità dei crediti, prudenzialmente stimato in base

all’esperienza del passato”.

Dal bilancio al 31.08.2009 consegnato dalla società “ECO - ELPIDIENSE S.R.L.” emergono

crediti verso clienti per Euro 3.833.323,22. A fronte di tali crediti, risultano iscritti un

“F.do svalutazione crediti” per Euro 45.982,31ed un “F.do rischi credito P.S.Elpidio” per

Euro 481.133,29 come meglio sarà specificato in seguito.

Come anticipato, si è proceduto alla valutazione dei crediti in parola seguendo il dettato

civilistico e quello misto dei principi contabili nazionali. In particolare, data la presenza di

numerosi creditori (circa 520) e tra questi l’elevata frammentazione dei crediti di

importo modesto, si è proceduto raggruppandoli nelle seguenti categorie omogenee:

- crediti verso enti locali, società municipalizzate e consorzi, valutati sicuramente

solvibili;

- crediti verso clienti di importo unitario superiore a 1.000 Euro, svalutati del 20%;

- crediti verso clienti di importo unitario inferiore o uguale a 1.000 Euro, svalutati

del 30%;

- crediti verso clienti di importo unitario inferiore o uguale a 500 Euro, svalutati del

50%.

Nel dettaglio, i crediti considerati di sicuro solvibili fanno capo a 35 soggetti, di cui 21

Comuni e 14 tra società municipalizzate e consorzi, per un totale di Euro 3.460.738,46,

pari al 90,28% dei crediti totali.

CREDITI VS.ENTI LOCALI IMPORTO CREDITI VS.MUNICIP.E CONSORZI IMPORTO

ALTIDONA AMM/NE COMUNALE € 28.234,34 ATAC CIVITANOVA SPA € 138.705,54

COMUNE DI APPIGNANO € 250,76 CO.RE.PLA. € 165.312,94

COMUNE DI MONTEGRANARO € 2.072,00 COMIECO CONS. NAZ. REC. € 70.858,99

COMUNE DI PEDASO € 26.331,40 CONSORZIO NAZ. PER IL RIC. € 3.338,51

COMUNE DI SAN SEVERINO MARCHE € 47.274,73 CONSORZIO SANT'ELPIDIO € 1.239,50

COMUNE DI TORRE SAN PATRIZIO € 288,00 CONSORZIO SMALT. RIFIUTI € 26.462,53

GROTTAZZOLINA AMM.NE COMUNALE € 4.840,00 COSMARI € 13.094,34

LAPEDONA AMM/NE COMUNALE € 11.247,71 SOCIETA' DISTRIBUZIONE GAS € 217.968,10

MONTEFIORE DELL'ASO AMM.NE COM. € 2.417,00 TENNACOLA SPA € 200.897,45

MONTEGRANARO AMM.NE COMUNALE € 211.425,77

MONTERUBBIANO AMM/NE COMUNALE € 16.620,09

MORESCO AMM/NE COMUNALE € 4.239,02

PORTO S.ELPIDIO AMM/NE COMUNALE € 2.177.447,39

COMUNE DI PORTO SAN GIORGIO € 3.189,16

S.ELPIDIO A MARE AMM/NE COMUNALE € 86.781,41

UNIONE COMUNI VALDASO € 201,78

TOTALE CREDITI VS.ENTI LOCALI € 2.622.860,56 TOTALE MUNICIP. E CONS. € 837.877,90

Si segnala che in questo gruppo di crediti è ricompresso anche quello maturato nei

confronti del Comune di Porto Sant’Elpidio che richiede una valutazione puntuale ed

approfondita, per la quale si rimanda al paragrafo precedente.




95

I crediti verso clienti di ammontare unitario superiore a 1.000 Euro si suddividono in 59

soggetti (società, ditte e condomini), per un ammontare complessivo di Euro

262.994,58, ovvero il 6,86% dei crediti totali.

Per tale categoria si è proceduto stralciando i crediti accesi a conti non movimentati nel

corso del 2009, per un importo totale pari ad Euro 14.672,59.

In aggiunta, sulla base di informazioni raccolte in azienda e conosciute, si è provveduto a

svalutare del 54% il credito di Euro 15.884,65 vantato nei confronti della società “Itac

S.r.l.” poiché il Tribunale di Fermo ha omologato la proposta di concordato preventivo

che prevede, per la Eco Elpidiense srl, il pagamento del credito nella misura del 46%.

Infine, è stata effettuata una svalutazione globale individuando una percentuale

commisurata all’entità del rischio di mancato incasso incombente sulla generalità di tali

crediti, prudenzialmente stimata nella misura del 20%. Si è ottenuto così un valore

presumibile di realizzazione dei crediti verso clienti di importo unitario superiore a 1.000

Euro pari ad Euro 191.795,26.

totale crediti > 1.000 262.994,58

Crediti totalmente stralciati 14.672,79

Crediti svalutati per concordati 8.577,71

totale netto 239.744,08

svalutazione del 20% 47.948,82

totale netto svalutato 191.795,26

I crediti verso clienti di importo unitario inferiore o uguale a 1.000 Euro sono composti

da 61 soggetti (società, ditte, condomini e privati), per un ammontare di Euro 40.338,68,

pari all’ 1,05% dei crediti totali.

Anche per tale categoria si è proceduto allo stralcio dei crediti accesi a conti non

movimentati nel corso del 2009, per un importo totale di Euro 8.304,94.

Per questa tipologia di crediti è stata ritenuta congrua una percentuale di svalutazione

generale del 30%, ottenendo un valore presumibile di realizzazione dei crediti verso

clienti di importo unitario inferiore o uguale a 1.000 pari ad Euro 22.423,62.

totale crediti < 1.000 40.338,68


Crediti svalutati per concordati/fallimenti




I crediti verso clienti di importo unitario inferiore o uguale a 500 Euro sono formati da

365 soggetti (società, ditte, condomini e privati), per un ammontare complessivo di Euro

69.251,50, pari al 1,81% dei crediti totali.



96

Per tale categoria si è proceduto allo stralcio dei crediti accesi a conti non movimentati

nel corso del 2009 unitamente a quelli sottoposti a procedure fallimentari, per un

importo totale pari ad Euro 11.379,45. La percentuale di svalutazione generale è stata

ritenuta congrua nella misura del 50%, ottenendo un valore presumibile di realizzazione

dei crediti verso clienti di importo inferiore o uguale a 500, pari ad Euro 28.936,03.

totale crediti < 500 69.251,50


Crediti svalutati per concordati/fallimenti 294,24




In conclusione, dalla somma degli ammontari così rideterminati delle singole categorie

di crediti analizzate si ottiene un valore presumibile di realizzazione dei crediti

commerciali (diversi da quelli vantati nei confronti del comune di Porto sant’Elpidio) pari

ad Euro 1.526.445,61.

4.2.6. Crediti tributari

I crediti e i debiti tributari sono delle attività e delle passività sorte per imposte certe e di

ammontare determinato dovute in base alle dichiarazioni dei redditi sorti in precedenti

esercizi.

In generale tale poste vanno assunte la loro valore nominale in quanto, essendo

costituite da acconti versati o ritenute subite, garantiscono l’utilizzabilità del credito

stesso a prescindere dall’effettivo rimborso dello stesso.

4.2.6.1. Crediti per imposte versate

Lo stato patrimoniale della Eco Elpidiense srl alla data del 31 agosto 2009, presenta tra l’attivo circolante crediti tributari per un ammontare complessivo di euro 653.024,23.

Il tutto dettagliato come segue:

Crediti tributari al 31 agosto 2009

Acconto Irap € 65.017,60

Acconto Ires € 138.848,40

Ritenute subite € 1.938,18

Credito per rimborso Irpeg € 175,08

Credito Iva € 447.044,97

Totale € 653.024,23

Tali crediti, essendo derivanti da acconti già versati o ritenute subite, devono considerarsi a tutti gli effetti liquidi ed esigibili. Vengono pertanto assunti al valore nominale di euro 653.024,23.

4.2.6.2. Crediti per imposte anticipate




97

I crediti per imposte anticipate iscritti nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2008 e presenti

altresì nella situazione di riferimento al 31 agosto 2009 ammontano a complessivi euro

18.116,04. Le Imposte Anticipate fanno riferimento a differenze temporanee tra valore

civile e fiscale di alcune poste patrimoniali. Differenze, comunque destinate a riassorbirsi

nel corso degli esercizi futuri, che determinano una diversa deducibilità fiscale delle

componenti reddituali negative correlate. Nello specifico si tratta di spese di

rappresentanza, spese di manutenzione eccedenti il limite fiscalmente ammesso e

differente ammortamento previsto per l’avviamento. Il tutto determina, nella sostanza,

una imposta corrente che è superiore a quella di competenza generando, appunto, un

credito per imposte anticipate.

Le attività derivanti da imposte anticipate, come insegna il principio contabile n. 25, non

possono essere rilevate, in rispetto al principio della prudenza, se non vi è la ragionevole

certezza dell'esistenza negli esercizi in cui si riverseranno le differenze temporanee

deducibili, che hanno portato all'iscrizione delle imposte anticipate, di un reddito

imponibile non inferiore all'ammontare delle differenze che si andranno ad annullare.

Sebbene nel bilancio di esercizio della società non risultino iscritte altri crediti per

imposte anticipate, occorre rilevare quanto in appresso.

Come sopra esaminato nella sezione relativa ai crediti commerciali, la Eco Elpidiense srl

ha accantonato, nel corso del 2008, un fondo per rischi su crediti vantati nei confronti

dell’amministrazione comunale di Porto Sant’Elpidio. Tale accantonamento, non

fiscalmente deducibile, determina comunque una differenza temporanea tra le imposte

di competenza dell’esercizio e quelle effettivamente corrisposte. Dal momento che tale

accantonamento diverrà deducibile nel momento in cui la perdita si manifesterà,

occorre tenere in considerazione il relativo credito per imposte anticipate.

L’importo del credito in contestazione, e quindi dell’accantonamento, è pari ad euro

481.133,29. La fiscalità anticipata è quindi determinata nel 27,5% (l’irap non viene presa

in considerazione, trattandosi di perdite su crediti). L’importo del credito per imposte

anticipate è quindi pari ad euro 132.312,00.

Nel caso di specie, visto che l’orizzonte temporale di valutazione prevede comunque

risultati positivi, la posta viene, assunta al valore di euro 150.427,61.

4.2.7. Crediti verso altri soggetti

Al di là dei crediti commerciali e di natura tributaria sono presenti, nella situazione al 31

agosto 2009, crediti di diversa natura. Tra questi particolare attenzione meritano quelli

derivanti dai rapporti della società con la sua partecipata PAF srl.

4.2.7.1. Crediti verso PAF SRL



98

Nel paragrafo 4.2.3.1 è già stata data contezza, nell’abito dell’analisi dei rapporti

partecipativi e finanziari tra la Eco Elpidiense srl e la PAF srl, del credito vantato dalla

prima verso la seconda pari ad euro 1.525.339,00. Credito derivante per euro

850.839,00 dalla cessione della partecipazione nella società FIM spa effettuata a favore

della PAF srl e per euro 674.500,00 da finanziamenti effettuati a favore della controllata

PAF srl.

Con riferimento alla valutazione dell’intero credito vantato nei confronti della PAF srl

debbono essere sviluppate alcune considerazioni.

Le tecniche di valutazione impongono che, i crediti aventi scadenze protratte nel tempo

debbano essere attualizzati se e nella misura in cui sugli stessi non maturano interessi o

maturano interessi non in linea con i tassi di mercato.

In particolare tale attualizzazione è indispensabile quando la protratta scadenza e

l’entità del credito determinino un peso rilevante della mancata remunerazione

applicata all’importo non riscosso.

Generalmente occorre far riferimento, per l’attualizzazione, al costo medio ponderato

del capitale investito dal momento che l’assenza di remunerazione sul credito oggetto di

attualizzazione ha un costo direttamente collegato all’impossibilità di investire le somme

non riscosse nell’attività di impresa, sacrificando, appunto, il rendimento medio che il

capitale investito offre. Prudenzialmente è possibile altresì utilizzare un parametro di

attualizzazione che non tenga conto della destinazione delle somme non riscosse.

Appare allora corretto applicare, ai fini dell’attualizzazione, un tasso legato ad

investimenti privi di rischio che, come meglio illustrato successivamente, nel paragrafo

4.5.3.1 viene assunto nella misura del 2,25%.

Nel caso di specie il credito è iscritto nei confronti di una società collegata ed il

finanziamento o la dilazione concessi sono privi di remunerazione. Visti i rapporti tra le

società è plausibile sostenere che tali rapporti creditori sono destinati a permanere per

un periodo superiore ai quattro anni assunti dalla presente perizia ai fini della

valutazione reddituale dell’attività. In tal modo, coerentemente al tasso utilizzato che fa

riferimento ad un titolo di stato di durata pari a quatto anni, l’attualizzazione avviene in

quattro anni.

In definitiva attualizzando l’importo di euro 1.525.339,00 al tasso del 2,50% per quattro

anni, si ottiene un valore del credito pari ad euro 1.381.881,85, arrotondato ad euro

1.380.000.

4.2.7.2. Crediti verso altri soggetti




99

La posta residuale dei crediti verso altri soggetti comprende, oltre ad anticipi verso

fornitori che saranno analizzati al paragrafo 4.2.11.2, un importo complessivo pari ad

euro 142.624,53.

Il dettaglio è riassunto nel seguente prospetto:

Crediti da riscuotere € 100.000,00

Cauzioni € 42.108,07

Consorziati c/sottoscrizione € 516,46

Totale € 142.624,53

Vengono assunti al valore nominale i crediti per cauzioni prestate e quelli derivanti

dall’appartenenza a consorzi. Quanto alla voce “crediti da riscuotere” si tratta di un

importo che appare per la prima volta nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2006 per un

ammontare di euro 76.500,00 derivante dalla delibera di distribuzione di dividendi della

controllata Eco Energia srl, non effettivamente distribuiti. Tale posta si è incrementata

per euro 23.500,00 nel corso dell’esercizio 2007, mantenendo vino al 31 agosto 2009 la

consistenza definitiva di euro 100.000,00.

La natura di tale posta è quindi simile a quella vista nel paragrafo precedente,

trattandosi di un credito (non remunerato) verso una società controllata.

Si procede quindi alla stessa attualizzazione già proposta per la posizione nei confronti

della PAF srl, con gli stessi parametri.

Il valore attuale del credito in questione è pari ad euro 91.484,33 che si arrotonda ad

euro 91000,00.

In tal modo il valore complessivo della posta aggregata “crediti verso altri soggetti” è

pari ad euro 133.624,53.

4.2.8. Disponibilità liquide

Al 31 agosto 2009 le disponibilità liquide della società, costituite da denaro in cassa e

conti correnti attivi, ammontano ad euro 27.034,00. Il controllo del numerario di cassa e

l’analisi dell’estratto conto alla stessa data confermano i valori contabili dichiarati dalla

società. Le disponibilità liquide si assumono quindi nella misura di euro 27.034,00.

4.2.9. Ratei e risconti attivi

L’assumere quale data di riferimento un periodo infrannuale comporta la necessità di

operare come se al 31 agosto 2009 si chiudesse l’esercizio sociale. Ciò ha

particolaremtne importanza nella determinazione di quelle poste che, seppur di

competenza della frazione d’anno considerata, non hanno avuto alcun riscontro

finanziario. In particolare la presenza di prestazioni di servizio già effettuate ma non

ancora fatturate, nonché il sostenimento di costi non interamente attribuibili al periodo



100

considerato e la ritardata percezione di ricavi di competenza determinano la presenza di

ratei e risconti attivi.

L’importo complessivo dei ratei e risconti attivi, nonché delle fatture da emettere alla

data del 31 agosto 2009 è pari ad euro 548.284,52. Il dettaglio comprende risconti attivi

per euro 54.915,48 e fatture da emettere per euro 493.369,04. Tali poste fanno

riferimento a prestazioni già erogate nel periodo di riferimento della situazione

patrimoniale presa in considerazione ma non ancora fatturate. Dal momento che le

fatture in questione sono da emettere nei confronti di amministrazioni comunali,

coerentemente alla procedura utilizzata per i crediti commerciali, tali voci si assumono al

valore nominale.

Il valore complessivo della voce ratei e risconti attivi e delle fatture da emettere è quindi

pari ad euro 548.915,48.

4.2.10. Fondi per rischi ed oneri

La presenza di fondi per rischi ed oneri deve essere attentamente analizzata in sede di

valutazione dell’azienda. Ciò in quanto, al di là delle disposizioni civilistiche o fiscali che

spesso indirizzano gli amministratori ad esporre e quantificare tali poste del passivo, è

evidente che la corretta valutazione dei rischi e degli oneri che la società

probabilisticamente sarà chiamata a sopportare e sostenere non può essere trascurata

nella determinazione del valore reale del compendio. Nella presente perizia non si è

ritenuto di dover considerare altri fondi diversi ed ulteriori rispetto a quelli accantonati

dalla società. Tuttavia si è proceduto alla verifica della congruità degli stessi in relazione

ai rischi e agli oneri futuri per i quali sono stati appostati.

4.2.10.1. Fondo imposte

La società ha costituito fondi per imposte pari ad euro 371.836.

Non sussistono ragioni per assumere tali valori in misura difforme da quella contabile.

La posta è pertanto valutata, complessivamente, euro 371.836,00.

4.2.10.2. Fondo rischi per sistemazione discarica

Tra i fondi per rischi ed oneri presenti nel bilancio chiuso al 31 dicembre 2008,

particolarmente significativi sono quelli relativi alla gestione della discarica.

Due distinti fondi, infatti, vengono accantonati a fronte di oneri legati alla gestione della

discarica: uno riferito ai potenziali oneri legati ad eventuali sistemazioni dell’impianto,

nella sua fase operativa e l’altro in previsione dei costi da sostenere al termine della vita

utile della discarica.




101

Il fondo rischi sistemazione discarica costituito nel 1996 era stato creato dagli

amministratori in via del tutto prudenziale non essendo a conoscenza dei dati relativi ai

costi di quell’esercizio per i lavori di sistemazione finale della discarica. Il fondo,

fiscalmente indeducibile, è rimasto invariato fino ad oggi, senza alcun utilizzo ne

accantonamento. Il valore al 31 dicembre 2008 è pari ad euro 36.151,98.

Il principio contabile internazionale n. 37 impone di stimare la congruità del fondo sulla

base del valore attuale delle spese future che il fondo stesso intende coprire.

La presenza dell’obbligo di fideiussione consente di utilizzare il prezzo annuo pagato per

il mantenimento della polizza ai fini dell’individuazione del rischio connesso

all’inadempimento. La fideiussione in questione per un importo di euro 2.000.000,00 ha

un costo pari ad euro 90.000,00 per tutti i cinque anni di durata della garanzia. Tale

valore attualizzato (al tasso del 4,5%) alla data del 31 dicembre 2008 equivale ad euro

89.165,00.

Ciò determina la necessità di un incremento di tale posta pari ad euro 53.014,00. Il

fondo in questione viene quindi incrementato di tale importo e rettificato in euro

89.165,00.

Il prospetto che segue riassume il ragionamento appena svolto

Fondo spese sistemazione finale discarica al 31 dicembre 2008

Oneri complessivi relativi alla garanzia da prestare € 90.000,00

Valore attuale dei premi da corrispondere € 89.165,00

Valore contabile del fondo al 31 dicembre 2008 € 36.151,00

Incremento del valore contabile del fondo € 53.014,00

Fondo rettificato € 89.165,00

Il valore del fondo sistemazione discarica è assunto quindi per euro 89.165,00.

4.2.10.3. Fondo rischi per sistemazione finale discarica

L’altro fondo relativo alla discarica (fondo per sistemazione finale discarica) trae origine

dagli oneri posti a carico della società per la gestione dell’impianto dopo che lo stessa si

sarà reso inutilizzabile a causa dell’avvenuto utilizzo dell’intera capacità abbancabile.

Nel corso di tale periodo, comunemente definito post mortem, la società dovrà

provvedere a sostenere costi per il monitoraggio e la manutenzione dell’impianto.

Prima dell’entrata in vigore del d.lgs. n. 36 del 13 gennaio 2003 (in attuazione della

direttiva 1999/31 CE) il periodo di gestione post operativa era limitato a tre anni dalla

data di interruzione degli abbancamenti. Sulla base di tale previsione, quindi, al società

Eco Elpidiense aveva provveduto, fino alle modifiche normative in esame, a determinare

un accantonamento annuo per il post mortem tarato sui prevedibili costi connessi



102

determinati però su un orizzonte temporale di soli tre anni. La nuova normativa ha

invece imposto il prolungamento della gestione post mortem fino a trenta anni dalla

data di esaurimento della capacità di accoglimento dei rifiuti della discarica. Ciò

ovviamente ha determinato un esponenziale incremento delle spese connesse al post

mortem e, conseguentemente l’impossibilità di accantonare, nel corso degli anni di

operatività dell’impianto, le somme necessarie per la gestione passiva della discarica.

Basti pensare che nell’aprile del 2006 la società presentò l’apposito piano finanziario

della gestione post operativa, così come previsto dal comma m) dell’articolo 8 e dal

comma 1 dell’articolo 15 del d.lgs. n. 36/2003, nel quale i costi per il post mortem

vennero quantificati in € 5.200.000 circa. Già all’epoca la società elaborò una strategia

basata su alcuni interventi indispensabili, quali l’ampliamento della discarica in allora

esistente e la realizzazione di un impianto chimico fisico di pre trattamento del percolato

in grado di abbattere i costi connessi sia alla gestione operativa che a quella post

mortem. Il piano così come elaborato prevedeva però volumi abbancabili superiori a

quelli attuali e incrementi tariffari alla luce dei fatti non realizzabili. Negli anni successivi

al 2006, infatti, da un lato due comuni (Monte Urano e Montegranaro) non abbancano

più rifiuti nella discarica gestita dalla Eco Elpidiense e dall’altro le tariffe prospettate in

detto piano sono stare rimodulate e calmierate dalla provincia.

Nella sostanza, dunque, ad oggi la realizzazione dell’ampliamento della discarica ha

permesso di continuare la gestione operativa per altri quattro anni, come previsto

dall’aggiornamento del piano finanziario della società redatto alla data del gennaio

2009, anche in virtù dei minori abbancamenti annui rispetto alle ipotesi del 2006. Il

fondo per la sistemazione finale della discarica ammonta al 31 agosto 2009 ad euro

805.221,11, importo ben inferiore a quello previsto nel 2006, allorché il piano finanziario

garantiva l’equilibrio di lungo periodo con un accantonamento annuo pari a circa

678,000 euro. Somma questa mai accantonata in tale misura, a seguito dell’impossibilità

di aggiornare le tariffe come ipotizzato nel piano stesso e a seguito della già citata

riduzione dei quantitativi annui abbancabili. Allo stato attuale, posto che i costi della

gestione post mortem sono stati rideterminati, nella relazione sulla gestione dal bilancio

chiuso al 31 dicembre 2008, in euro 4.250.000,00, la copertura di tale importo nei

prossimi quattro anni di prevista gestione operativa imporrebbe un accantonamento

annuo di circa 860,000 euro ad integrazione del fondo già esistente di euro 805.221,11.

L’estrema difficoltà di accantonare una simile cifra annua, soprattutto in relazione ai

ricavi derivanti dall’attività di gestione della discarica, pari, al 31 dicembre 2008, ad euro

1,217,875,00, deve essere letta, ai fini valutativi, in funzione della garanzia fideiussoria

chiesta dalla regione Marche a garanzia del mantenimento degli impegni legati appunto

alla gestione post mortem. Fideiussione di importo pari ad euro 5,291,843,00.

L’impossibilità di alimentare il fondo come necessario e la presenza di una garanzia

fideiussoria a copertura di eventuali inadempienze della società, inducono a ritenere

non infondato il rischio di una possibile escussione della garanzia stessa. E’ vero che




103

altro è la chiusura della discarica e altro è la complessiva capacità reddituale della

società, la quale è impegnata in molteplici campi che nel corso degli ultimi anni hanno

assunto rilevanza via via maggiore rispetto all’originario core business; ma è altrettanto

vero che non si può evitare di dare un peso negativo a tale situazione.

Come per il fondo esaminato nel precedente paragrafo, in ossequio ai dettami del

principio contabile internazionale n 37, l’appostamento ritenuto congruo del fondo

rischi è pari al valore attuale delle spese potenzialmente insorgenti.

Si procede quindi allo stesso modo.

Nell’aggiornamento al piano finanziario redatto dall’amministrazione dell’Eco Elpidiense,

tale costo annuo viene individuato in euro 47,620,00 per un totale, al termine dei trenta

anni di mantenimento della garanzia, di euro 1.428.797,00.

Tale valore attualizzato (al tasso del 4,5%) alla data del 01 gennaio 2013, presumibile

inizio del post mortem, equivale ad euro 1.311.596,00. Tale valore, attualizzato

ulteriormente allo stesso tasso, corrisponde, alla data del 31 dicembre 2008 ad euro

1.099.854,00.

Ciò determina la necessità di un incremento di tale posta pari ad euro 285.682,00. Il

fondo in questione viene quindi incrementato di tale importo e rettificato in euro

1.099.854,00.

Il prospetto che segue riassume il ragionamento appena svolto

Fondo spese sistemazione finale discarica al 31 dicembre 2008

Oneri complessivi relativi alla garanzia da prestare € 1.428.797,00

Valore attuale dei premi da corrispondere € 1.099.854,00

Valore contabile del fondo al 31 dicembre 2008 € 805.221,00

Incremento del valore contabile del fondo € 294.633,00

Fondo rettificato € 1.099.854,00

Il valore del fondo sistemazione discarica è assunto quindi per euro 1.099.854,00.

4.2.10.4. Fondo rischi su crediti

Dal bilancio al 31.08.2009 della società “ECO - ELPIDIENSE S.R.L.” risulta un “F.do

svalutazione crediti” per Euro 26.822,31 che, sulla base di quanto indicato nella Nota

Integrativa relativa al bilancio chiuso al 31.12.2008, è “commisurato sia all’entità dei

rischi relativi a specifici crediti “in sofferenza”, sia all’entità del rischio di mancato

incasso incombente sulla generalità dei crediti, prudenzialmente stimato in base

all’esperienza del passato”.



104

In base al principio di prudenza, si ritiene di tenere conto di tale accantonamento ai fini

della valutazione dei crediti verso clienti.

Il fondo costituito per il credito vantato nei confronti del comune di Porto Sant’Elpidio

viene in questa sede stralciato dal momento che il suo integrale riconoscimento è

avvenuto attraverso la svalutazione diretta della posta dell’attivo.

4.2.11. Debiti

L’analisi dei debiti iscritti nella situazione patrimoniale al 31 agosto 2009 prevede, in

linea di principio, l’integrale riconoscimento degli stessi al valore nominale.

Prudenzialmente, infatti, si è ritenuto di non dover procedere ad alcuna falcidia

dell’importo debitorio, fatte salve alcune considerazioni in ordine ai debiti verso

fornitori, correlati con simmetriche posizioni creditorie della società verso gli stessi

soggetti.

Nel dettaglio verranno quindi, sostanzialmente, descritti i debiti a carico della società nei

confronti delle principali categorie di interlocutori: istituti di credito, fornitori,

amministrazione finanziaria e previdenziale. Verrà quindi presa in considerazione la

categoria residuale che raccoglie tutti i debiti non ricompresi nelle classificazioni appena

illustrate.

4.2.11.1. Debiti verso istituti di credito

I debiti verso istituti di credito sono esposti nel dettaglio che segue:

Debiti verso istituti di credito

Mutuo Banca Delle Marche € 895.506,84

Finanziamento Banca delle Marche € 744.690,30

Finanziamento Banca delle Marche. C/tasse € 269.168,36

DEBITI A MEDIO LUNGO TERMINE € 1.909.365,50

Banca delle Marche c/c € 285.248,26

Banca Marche c/anticipi fatt. € 677.113,32

DEBITI A BREVE € 962.361,58

TOTALE DEBITI VS ISTITUTI DI CREDITO € 2.871.727,08

Il valore dei debiti verso istituti di credito viene assunto per euro 2.871.727,08.

4.2.11.2. Debiti verso fornitori

I debiti verso fornitori vengono analizzati, come fatto per i crediti, le poste relative ai

rapporti con l’amministrazione comunale di Porto Sant’Elpidio. Ciò perché il particolare

rapporto partecipativo e commerciale che lega la società all’amministrazione comunale

impone di considerare separatamente questo particolare creditore / fornitore rispetto a

tutti gli altri.

4.2.11.2.1. Debiti vs Comune di Porto Sant’Elpidio




105

I debiti verso il comune di Porto Sant’Elpidio ammontano, alla data di riferimento, ad euro 106.995,48. Gli stessi sono legati quasi esclusivamente ai costi connessi alla gestione del depuratore di proprietà del comune di Porto sant’Elpidio. Il loro valore è assunto al nominale.

4.2.11.2.2. Debiti verso altri soggetti

La situazione contabile al 31/08/2009 dell’Eco Elpidiense Srl evidenzia debiti verso

fornitori per euro 619.644,54. Tale importo va depurato dei crediti verso gli stessi

soggetti costituiti principalmente da acconti versati. Quest’ultima posta è pari ad euro

3.702,86.

La situazione debitoria commerciale netta della società è quindi pari ad euro 615.941,68.

La valutazione ai fini della perizia verrà impostata seguendo i valori nominali dei singoli

debiti.

Tuttavia, la presenza di importi debitori nei confronti di soggetti che compaiono altresì

tra i clienti della società impone di approfondire le partite in questione.

Ciò perché l’analisi dei crediti commerciali effettuata al paragrafo 4.2.5.2 deve essere

integrata per tener conto di tali posizioni incrociate.

Nella sostanza le svalutazioni dei crediti effettuate vanno ora coordinate con l’eventuale

presenza di importi debitori a carico della società nei confronti dello stesso cliente. Il

debito verso un soggetto nei confronti del quale si ha altresì un credito costituisce infatti

una sorta di garanzia impropria dello stesso credito, nel senso che l’importo di

quest’ultimo può dirsi immediatamente soddisfatto quanto meno nella misura del

debito corrispondente attraverso la compensazione delle partite.

Il prospetto che segue evidenzia tutte le pozioni incrociate con il dettaglio degli importi

debitori e creditori e il corrispondente saldo.

Nome impresa Saldo Debitore Saldo

Creditore Saldo Totale % Svalutazione

Svalutazione coperta

BRACCIALARGHE

CLAUDIO -€ 465,77 € 1.223,71 € 757,94 20,00% € 244,74 € 0,00

COSMARI -€ 797,39 € 13.094,34 € 13.891,73 0,00% € 0,00 € 0,00

DIOMEDI ANTONIO E

BEN. -€ 73,92 € 1.525,25 € 1.451,33 20,00% € 305,05 € 0,00

GASPARRONI EZIO -€ 3.672,80 € 0,54 -€ 3.672,26 100,00% € 0,54 € 0,54

IDRO POMPE SRL -€ 74.910,15 € 517,80 -€ 74.392,35 30,00% € 155,34 155,34

P.V. GIARDINAGGIO -€ 315,11 € 436,34 € 121,23 50,00% € 218,17 € 193,88

PORTO S. ELPIDIO -€ 106.995,48 € 2.177.447,39 € 2.070.451,91 0,00% € 0,00 € 0,00

SENESI SPA -€ 603,10 € 5.862,33 € 5.259,23 20,00% € 1.172,47 € 0,00

SO.GE.NU.S SPA -€ 2.638,08 € 695,89 -€ 1.942,19 30,00% € 208,77 € 208,77

TECNOFER SRL -€ 1.418,96 € 308,45 -€ 1.110,51 50,00% € 154,23 € 154,23

TENNACOLA SPA -€ 21.519,43 € 200.897,45 € 179.378,02 0,00% € 0,00 € 0,00

TIMROPA SRL -€ 675,00 € 675,00 € 0,00 100,00% € 675,00 € 675,00



106

TOTALE € 1.387,75

L’ultima colonna evidenzia gli importi recuperabili, rispetto alla svalutazione dei crediti

effettuata, a seguito dell’effetto garanzia dei debiti nei confronti degli stessi soggetti.

Il totale dell’ultima colonna, euro 1.387,75 può essere stornato al valore nominale dei

debiti.

Pertanto l’ammontare dei debiti considerati ai fini che qui interessano è pari ad euro

614.553,93.

4.2.11.3. Debiti tributari e contributivi

Evidentemente anche e soprattutto i debiti tributari e contributivi vengono assunti al

loro valore nominale. Si sottolinea, peraltro, che non sono emerse nel corso della due

diligence che ha preceduto la stesura della precedente perizia, controversie di natura

tributaria o previdenziale a conoscenza dell’amministrazione della società.

4.2.11.3.1. Debiti tributari

Il dettaglio dei debiti di natura tributaria presenti al 31 agosto 2009 è il seguente:

Debiti tributari al 31 agosto 2009

Ritenute effettuate su dipendenti € 10.044,47

Ritenute effettuate su lavoratori autonomi € 216,67

Debiti per imposte sostitutive € 82.474,20

Iva a debito € 422.096,82

Ecotassa finanziaria € 24.569,58

Totale € 539.401,74

Si noti la presenza di debiti per imposte sostitutive legate alla rivalutazione volontaria effettuata su cespiti patrimoniali ai sensi del d.l. n. 185 del 2008.

L’ammontare dei debiti tributari, assunti al valore nominale, è pari ad euro 539.401,74.

4.2.11.3.2. Debiti previdenziali

I debiti previdenziali sono riassunti nel prospetto che segue:

Debiti previdenziali

Inps € 49.179,13

Inail € 24.508,31

Inps c/lavor. Autonomo € 574,13

Fondo Previdenza Complementare € 4.121,72

TOTALE DEBITI PREVIDENZIALI € 78.383,29

L’importo complessivo viene assunto pari al valore nominale di euro 78.383,29.

4.2.11.4. Altri debiti




107

Gli altri debiti comprendono, sostanzialmente, le pendenze della società nei confronti di lavoratori autonomi, dipendenti ed amministratori. Il dettaglio è il seguente:

Altri debiti

Debiti diversi € 1.200,00

Ritenute sindacali € 26,50

Operai c/salari € 97.482,58

Impiegati c/stipendi € 9.530,78

Amministratori c/compensi € 15.736,03

Debito v/terzi € 7.499,52

TOTALE DEBITI DIVERSI € 131.475,41

L’importo complessivo, assunto ai fini della presente perizia è pari ad euro 131.475,41.

4.2.12. Ratei e risconti passivi

Così come per la corrispondente voce dell’attivo, sono qui allocate da un lato le passività di competenza del periodo che va dal 01 gennaio 2009 al 31 agosto 2009 per le quali, però, non si è avuta ancora manifestazione finanziaria e dall’altro le manifestazioni finanziarie di componenti dell’attivo patrimoniale non riferibili, in tutto o in parte, al periodo di competenza.

Si tratta, in sostanza di ratei passivi, ossia di debiti per costi che non si sono ancora concretizzati finanziariamente ma sono attribuibili per competenza al periodo considerato e di fatture da ricevere, ossia prestazioni rese o beni ceduti alla società per i quali i fornitori non hanno ancora emesso il documento di riferimento.

I ratei passivi ammontano ad euro 142.620,00 mentre le fatture da ricevere sono pari ad euro 584.587,91.

In definitiva tale posta viene assunta al valore complessivo di euro 727.207,91.

4.3. Valorizzazione di componenti attive e passive potenziali

Caratteristica del metodo patrimoniale complesso, qui adottato, è quella di prendere in

considerazione grandezze immateriali di durata ultrannuale, (quali ad esempio, marchi,

brevetti, diritti d’autore) e la cui cessione possa avvenire anche separatamente rispetto

agli altri beni e che, eventualmente, non siano stati inseriti in contabilità.

I metodi di valutazione dei beni immateriali possono essere di natura empirica in quanto

basati sulla conoscenza dei prezzi di cessione relativi agli stessi beni individuati da

aziende operanti in settori similari.

Altre tecniche valutative possono essere rappresentate dalla sommatoria dei costi

sostenuti per la realizzazione del bene o degli oneri necessari per la sua riproduzione; è

possibile, infine valutare il bene in funzione dei benefici, calcolati in termini di maggiori



108

ricavi futuri, conseguenti al possesso del bene in questione e procedendo alla

attualizzazione dei dati così ottenuti.

In ogni caso tale valutazione impone di prendere in esame alcune componenti attive e

passive potenziali ossia non espresse direttamente nei documenti ufficiali ma idonee a

generare effetti positivi e negativi sul valore reale della società.

Il discorso si lega soprattutto, ma non esclusivamente al concetto di intangibles, che

verrà meglio definito sotto.

In particolare, nel caso della società Eco Elpidiense sono stati presi in considerazione

alcuni elementi caratteristici quali la presenza di beni in leasing, alcuni contratti rilevanti

nonché la particolare attitudine del personale in forza alla società.

4.3.1. I beni in leasing

Tra i beni che pur non trovando alcun accoglimento in bilancio devono essere comunque

valutati perché rappresentano una attività a tutti gli effetti utilizzabile dall’impresa per la

produzione del proprio reddito, rientrano, in primissima battuta, i beni utilizzati a

seguito di contratti di locazione finanziaria.

Per la valutazione dei beni in leasing occorre riclassificare l’intera operazione, iscritta in

bilancio secondo il metodo patrimoniale, sulla base del metodo finanziario fatto proprio

dai principi contabili internazionali (IAS 17).

Privilegiando il principio della sostanza sulla forma, infatti, il metodo finanziario

consente di tener conto di quella che è l’effettiva sostanza economica del contratto di

leasing, al di là della situazione giuridico formale in ordine alla proprietà del bene locato.

In particolare il metodo finanziario evidenzia la natura del leasing come contratto di

finanziamento attraverso il quale la società può utilizzare il bene e vederselo ceduto, al

termine del periodo di durata del contratto ad un valore, spesso simbolico.

Nel bilancio di esercizio, quindi, il contratto di leasing compare solo in ragione dei canoni

di leasing annuali corrisposti, senza alcuna evidenza nello stato patrimoniale.

Nel metodo finanziario, invece l’operazione è rappresentata come un acquisto con

indebitamento; nell’attivo dello stato patrimoniale verrà esposto il valore del bene su cui

è stipulato il contratto, ammortizzato secondo le aliquote che rispecchiano la vita utile

dello stesso, mentre nel passivo figurerà il valore del debito verso la società di leasing,

diviso in quota a breve (entro i 12 mesi) e quota a lungo termine (oltre i 12 mesi). Nel

conto economico del locatario figureranno la quota di ammortamento del bene e la

componente finanziaria del canone corrisposto. Quest’ultima viene determinata

individuando il tasso implicito del leasing (ovvero quello in base al quale il valore attuale

dei canoni e del valore di riscatto eguaglia il valore del bene oggetto dell’operazione);




109

tale tasso permetterà di suddividere i canoni tra quota che riduce il valore della passività

e oneri finanziari.

Nell’ambito della valutazione degli intangible assets particolare rilievo assume l’analisi

dei contratti di leasing in essere. Ciò in quanto i beni in leasing non vengono

contabilizzati nell’attivo patrimoniale ma, in applicazione dei principi contabili nazionali,

nei bilanci si espongono esclusivamente, nel conto economico, i canoni di leasing di

competenza di ogni anno e nei conti d’ordine, nella sezione degli impegni, il debito

residuo verso al società di leasing.

Per tale motivo, occorre verificare se ed in quale misura i contratti hanno un valore

intrinseco da portare ad incremento del valore economico del capitale netto.

La rettifica positiva è data dalla differenza fra il valore corrente di mercato del bene

oggetto di leasing ed il valore attuale dei canoni periodici a scadere e dell’eventuale

prezzo di riscatto del bene. Ai fini dell’attualizzazione occorre quindi individuare un tasso

di interesse che a norma del codice civile va cercato nel costo “effettivo” del contratto,

con ciò intendendosi non il tasso nominale indicato nel contratto ma quello diverso che

tiene conto di tutti gli oneri finanziari che gravano sulla locazione.

Al riguardo, l’OIC 1 richiama lo IAS 17 ove si legge che il tasso di interesse implicito del

leasing è il tasso di attualizzazione che, all’inizio del leasing, fa sì che: il valore attuale

complessivo dei pagamenti minimi derivanti dal leasing e il valore residuo non garantito

del leasing sia uguale alla somma del fair value del bene locato aumentato di eventuali

costi diretti del locatore. In termini matematici:

VA ∑ canoni e valore residuo = fair value oltre costi diretti del locatore

dove:

- VA ∑ canoni e valore residuo = (∑ canoni e valore residuo)/(1+i)ⁿ

- “i” è il termine incognito da calcolare

- “n” è il numero dei periodi da attualizzare.

In conclusione, trovato il tasso implicito che, all’inizio del leasing, eguaglia i termini della

equazione, lo stesso tasso è utilizzato per l’attualizzazione dei canoni durante la vita del

contratto ai fini della valutazione del suo eventuale valore intrinseco.

Fatta questa premessa teorica si espongono di seguito i contratti in essere ed i risultati

dei calcoli effettuati sulla scorta delle informazioni rese disponibili dall’azienda.

Alla data del 31 agosto 2009 la “Eco Elpidiense Srl” ha in essere i seguenti contratti di

leasing.



110

Contratto di leasing n. 68608/01 del 17 gennaio 2005

Società concedente: Banca delle Marche spa

Durata del contratto di leasing: 60 mesi

Bene utilizzato: Autotelaio Scania R 420 LB6X2*4 MNA telaio n. VLUR6X200+09096207 Costo del bene: Euro 88.000,00

Spese di istruttoria: Euro 200,00

Maxicanone: Euro 26.400,00

Canoni periodici: Euro 1.143,20

Valore opzione riscatto: Euro 880,00

Corrispettivo totale: Euro 93,848,80

Tasso effettivo: 4,253%

Contratto di leasing n. 11592 del 30 luglio 2008

Società concedente: Medioleasing


Bene utilizzato: Autotelaio Mitsubishi FE85 con micro costipatore AP/VRSU

Costo del bene: Euro 48.500,00





Corrispettivo totale: Euro 53.945,26


Contratto di leasing n. 12203 del 04 febbraio 2009



Bene utilizzato: Autocarro Isuzu NLR85-L35



Maxicanone: Euro 484,94

Canoni periodici: Euro 484,94

Valore opzione riscatto: Euro 1.816,00



Contratto di leasing n. 11527 del 24 luglio 2008



Bene utilizzato: Macchina operatrice caricatrice Caterpillar 928GH









111



Contratto di leasing n. 5752 del 18 dicembre 2006



Bene utilizzato: Impianto scarrabile nuovo B.O.B. ITALEV IT 26/6L








Contratto di leasing n. 5746 del 13 dicembre 2006



Bene utilizzato: Pala Gommata Volvo L40B-TP








Contratto di leasing n. 68608/02 del 11 marzo 2005

Società concedente: Banca delle Marche spa


Bene utilizzato: Autocarro Scania R470 LB 6x2* HHA Timber Passo 4300








La valutazione dei contratti appena illustrati va effettuata confrontando il valore di

mercato dei singoli beni con il valore attuale delle rate ancora a scadere e del prezzo di

riscatto. Il tutto attualizzato al tasso implicito del leasing, ossia quello indicato nel

contratto stesso.

I risultati per i sette contratti di leasing ancora in essere sono i seguenti:



112

Contratto n. 68608/01

Valore di mercato del bene € 40.000,00 Canoni da versare 4 Importo unitario € 1.143,20 Prezzo di riscatto € 880,00 Tasso implicito del contratto 4,25% Valore attuale dei pagamenti da effettuare € 5.400,20

Plusvalore del contratto € 34.599,80

Contratto n. 11592



Contratto n. 12203

Valore di mercato del bene € 22.000,00

Canoni da versare 41

Importo unitario € 484,94

Prezzo di riscatto € 1.816,00

Tasso implicito del contratto 5,62%

Valore attuale dei pagamenti da effettuare € 18.763,73


Contratto n. 11527



Contratto n. 5752

Valore di mercato del bene € 25.000,00 Canoni da versare 3 Importo unitario € 1.814,42 Prezzo di riscatto € 660,00




113

Tasso implicito del contratto 5,62% Valore attuale dei pagamenti da effettuare € 6.043,53


Contratto n. 5746



Contratto n. 68608/02



Alla luce delle seguenti riclassificazioni il maggior valore netto patrimoniale derivante

dalla valutazione dei contratti di leasing in essere è pari ad euro 136.385,32.

4.3.2. La valutazione degli intangibles

Si tratta di occuparsi di una problematica complessa ma nello stesso tempo di una

rilevanza particolare. Ciò in quanto le moderne tecniche valutative affidano a tale

comparto una attenzione sempre più crescente. Specialmente nelle entità laddove la

fornitura e la qualità dei servizi deve essere intesa come massima espressione operativa.

Molte volte ci si è trovati ad affrontare e valutare realtà aziendali in stallo o in crisi nelle

quali, tuttavia, persisteva ed andava conservata quella componete “Invisibile” bensì

esistente data dalla “forza lavoro” in primis e dagli accordi o le relazioni o il Know how

(processi produttivi, commerciali di penetrazione , ecc..) esistenti.

Tali beni, oltre ad essere espressivi di valore reale ben misurabile anche se non

rappresentabili strictu sensu nello stato patrimoniale (fatto salvo per le notizie specifiche

da indicare nella relazione sulla gestione ex.-art. 2428 c.c. nuova formulazione) danno

consistenza e corpo alla entità da esaminare e da valutare in guisa da rafforzare con essi

le convinzioni legate alla stima dell’avviamento ed alla capacità della società medesima

di persistere per un dato tempo sul mercato con una certa capacità penetrativa e



114

“reddituale”. E’ dunque in questo preciso significato che deve collocarsi quanto infra si

dirà.

Il concetto di Capitale Intellettuale, termine diffuso da Thomas A. Stewart ne “Il Capitale

Intellettuale. La nuova ricchezza”, ha subito nel tempo diverse interpretazioni, più o

meno restrittive. Sovente, gli asset intangibili sono definiti dalla semplice somma del

Capitale Umano – conoscenze e competenze possedute dalle persone – e delle Proprietà

Intellettuali – marchi registrati, brevetti – di una società, tralasciando, ad esempio,

quegli elementi che, per quanto legati al capitale umano posseduto, caratterizzano

qualità proprie dell’organizzazione: la cultura aziendale, i processi gestionali ecc.

Nel tentativo di definire la composizione del Capitale Intellettuale, è bene ricordare che

il termine asset intangibili non descrive l’insieme di beni immateriali di un’azienda ma,

piuttosto, una serie di risorse non facilmente traducibili in termini finanziari, a causa

della mancanza di criteri standardizzati per una loro valutazione monetaria.

La letteratura in merito propone molteplici catalogazioni del Capitale Intellettuale.

Tentando di offrire un quadro quanto più possibile esaustivo, si è delineata una

classificazione in cui confluiscono i diversi aspetti della struttura aziendale presi in

considerazione dai differenti interpreti.

In via generale, negli asset intangibili di un’organizzazione possiamo ricondurvi:

1. il Capitale Umano (human capital), che può essere descritto dalla conoscenza che

le persone trattengono alla fine della giornata lavorativa, una conoscenza che

possiamo definire tacita o implicita, in quanto non formalizzata. Esso comprende

le conoscenze, le abilità e le esperienze delle persone e può essere strettamente

individuale ma anche molto generico;

2. la Proprietà Intellettuale, che comprende i brevetti, i marchi registrati e i diritti di

copyright in possesso dell’azienda. Dei diversi asset che costituiscono il Capitale

Intellettuale, questo è probabilmente il meno intangibile, in quanto composto da

elementi di norma agevolmente esprimibili in termini monetari;

3. il Capitale Organizzativo o Strutturale (structural capital), ovvero l’insieme di

conoscenze che rimangono all’impresa alla fine della giornata lavorativa: in

questo caso, la conoscenza può essere esplicita e, quindi, formalizzata, ma anche

semplicemente incorporata nei modi di fare le cose. Esso comprende i documenti

prodotti, le procedure utilizzate, i modelli organizzativi, le strategie, la cultura

aziendale e i contenuti dei database. Alcuni di questi beni possono divenire di

proprietà legale dell’azienda;

4. il Capitale Relazionale Esterno (relational capital), rappresentato dal valore delle

risorse collegate alle relazioni esterne dell’azienda: i rapporti con la clientela, con

i fornitori, con i business partner, con i centri di Ricerca & Sviluppo, ecc.

4.3.2.1. Le concessioni amministrative




115

In linea generale le concessioni di servizi pubblici riguardano l’affidamento a privati di

servizi di competenza dei pubblici poteri.

L’attività del soggetto concessionario viene espletata in maniera esclusiva e la

determinazione delle tariffe non può non tener conto delle finalità di pubblico interesse

che caratterizzano il servizio. Normalmente i diritti e gli obblighi di natura patrimoniale

inerenti l’amministrazione concedente e il privato concessionario sono disciplinati nella

convenzione che regola il rapporto. Ecco perché nel processo di valutazione economica

dei diritti di concessione occorre necessariamente far riferimento alla singola e specifica

concessione, oltre che, ovviamente, alle norme di legge che regolano il servizio.

Le principali variabili che possono incidere sul valore del diritto sono: la durata della

concessione, la disciplina dei corrispettivi e i metodi di determinazione delle tariffe

nonché le modalità di trasferimento del diritto stesso.

Sempre da un punto di vista generale il valore del diritto in esame è costituito dalla

possibilità di realizzare un reddito pressoché certo allorché gli introiti derivanti

dall’applicazione delle tariffe superi i costi connessi all’esercizio del servizio (canoni di

concessione e costi diretti a carico del concessionario). Si badi che il valore del diritto

non è semplicisticamente il margine dell’attività quanto piuttosto un quid pluris, che

ovviamente si lega a tale margine, e che rappresenta il prezzo che gli operatori

sarebbero disposti a pagare per ottenere la concessione.

La principale modalità di determinazione del valore dei diritti di concessione

amministrativa fa riferimento all’utilizzo di moltiplicatori impliciti da applicare ai ricavi

conseguiti dalla specifica attività. Più in particolare i moltiplicatori in questione sono

rappresentati dal tasso di remunerazione dell’attività determinato come rapporto tra

l’utile derivante dal servizio in concessione e i ricavi ottenuti dallo stesso.

L’applicazione di dette percentuali, ai ricavi ottenuti ed ottenibili in futuro determina il

valore della concessione.

Come è facile intuire il valore della concessione è direttamente legato alla durata residua

della convenzione al momento della valutazione. Occorrerà attualizzare i valori

prospettici( percentuale dei ricavi direttamente legati al servizio) per gli anni ancora

attivi della concessione ad un tasso prestabilito.

La formula è dunque la seguente:

DC = (FM * Y) an┐i

DC è il valore del diritto di concessione ricercato;

FM sono i ricavi derivanti dall’attività in concessione

Y è la percentuale applicata ai ricavi che rappresenta la redditività del servizio

N è la durata residua in anni del diritto



116

I è il tasso di attualizzazione rappresentato dalla somma di un tasso privo di rischio e di un

congruo compenso per il rischio.

Nel caso in esame si sono analizzate dapprima tutte le convenzioni stipulate dalla società

con gli enti locali serviti, evidenziandone soprattutto la scadenza. Dopo aver

determinato il volume di ricavi realizzati nel 2008 per i vari servizi in concessione si è

applicato un tasso di remunerazione prudenziale dell’1,5%. Quanto infine al tasso di

attualizzazione è stato utilizzato lo stesso che verrà applicato per l’attualizzazione del

sovra reddito nella stima autonoma dell’avviamento e nel metodo finanziario di

controllo, pari al 9,2%.

La tabella che segue sintetizza quanto finora detto

Ente contraente

Attività svolte Ricavi Atti autorizzativi e

convenzioni Scadenza

Du

rata

resi

du

a

% di royalties

Valore della concessione

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Gestione discarica € 1.217.875,60

Contratto di

concessione Rep.

3397 del

17/07/1990

12/07/2010 2 1,50% € 15.319,65

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Raccolta rifiuti RSA € 529.270,94

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 6.657,70

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Cassonetti portarifiuti € 1.100,00

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 13,84

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Denunce RS € 5.892,00

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 74,12

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

RSNA (Lattine) € 33.217,65

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 417,84

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Gestione depuratore € 1.384.356,63 Contratto n. 4335

del 03/03/1999 31/12/2010 2 1,50% € 17.413,82

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Raccolta rifiuti solidi

urbani € 914.952,75

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 11.509,19

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Estumulazioni

cimiteriali € 1.261,78

Delibera G.M. n.

1070 del

13/12/1993

31/12/2010 2 1,50% € 15,87

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Ripulitura spiaggia € 51.677,97 Delibera C.C. n. 71

del 07/06/2004 31/12/2010 2 1,50% € 650,06

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Servizio spazzamento

aree urbane € 484.897,00

Convenzione Rep.

4380 del

28/09/2000

01/10/2010 2 1,50% € 6.099,52

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Gestione verde urbano € 464.905,70

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 5.848,05

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Noleggio camion

raccolta RSU € 76.743,00

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 965,35

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Gestione calore € 267.085,61 Contratto n. 4381

del 28/09/2000 30/09/2010 2 1,50% € 3.359,67




117

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Cantiere impianto

biogas € 73.863,08

Delibera C.C. n. 97

del 14/09/1997 12/07/2010 2 1,50% € 929,12

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Vendita sacchi racc.ta

differenziata € 92.868,59

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 1.168,19

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Gestione raccolta

differenziata Porto

Sant'Elpidio

€ 1.464.054,72

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 18.416,34

Amm.

Comunale

Sant'Elpidio a

Mare

Gestione raccolta

differenziata

Sant'Elpidio a Mare

€ 51.562,98

Convenzione Rep.

3103 del

04/12/2003

31/10/2010 2 1,50% € 648,61

Amm.

Comunale

Monte Urano

Gestione raccolta

differenziata

Monteurano

€ 8.026,21 Preventivo del

21/02/2007 31/10/2010 2 1,50% € 100,96

Amm.

Comunale

Montegranaro

Gestione raccolta

differenziata Monte

Granaro

€ 23.757,26

Convenzione Rep.

446 del

19/12/2008

29/02/2012 4 1,50% € 250,61

Amm.

Comunale

Grottazzolina

Gestione raccolta

differenziata

Grottazzolina

€ 7.600,00 Preventivo del

21/02/2007 31/10/2010 2 1,50% € 95,60

Amm.

Comunale

Porto

Sant'Elpidio

Gestione raccolta

differenziata conto

terzi

€ 612.161,93

Convenzione Rep.

4677 del

05/04/2007

01/10/2010 2 1,50% € 7.700,38

Comuni

Valdaso

Gestione raccolta

differenziata comuni

valdaso

€ 20.687,10 31/12/2010 2 1,50% € 260,22

Totale € 7.787.818,50 € 97.914,71

Tali attività, tuttavia, impongono alla società la stipula di polizze fideiussorie con

beneficiari vari enti pubblici e ministeri che determinano oneri pluriennali dei quali

occorre tener conto ai fini della valutazione dei contratti in questione.

Il dettaglio delle fideiussioni attualmente stipulate dalla società è il seguente:

Ente beneficiario Descrizione Importo

rata

Cadenza

rata Durata

Costo

complessivo

Ministero dell'Ambiente Categoria 5/E € 3.650,00 Unica 11/06/2014 € 3.650,00

Ministero dell'Ambiente Categoria 4/D € 8.150,00 Unica 11/06/2014 € 8.150,00

Ministero dell'Ambiente Categoria 1/C € 10.850,00 Unica 11/06/2014 € 10.850,00

Ministero dell'Ambiente Categoria 9/B € 17.500,00 Unica 20/12/2014 € 17.500,00

Regione Marche Autorizzazione discarica € 89.146,00 Unica 02/07/2012 € 89.146,00

Regione Marche Depuratore chimico fisico € 2.720,00 Unica 13/12/2014 € 2.720,00

Regione Marche Deposito preliminare D 15 € 2.710,00 Unica 02/07/2012 € 2.710,00

Regione Marche Impianto trattamento

percolato € 5.750,00 Unica 14/09/2012 € 5.750,00

Provincia di Ascoli Piceno Impianto selezione € 4.550,00 Annuale 17/12/2013 € 18.200,00

Provincia di Ascoli Piceno Impianto selezione € 7.127,11 Unica 08/05/2010 € 7.127,11

C.I.I.P. Ascoli Piceno € 195,00 Annuale 21/12/2010 € 195,00

Comune di Porto

Sant'Elpidio Spazzamento strade € 1.330,00 Unica 20/09/2010 € 1.330,00

Comune di Porto

Sant'Elpidio Gestione verde pubblico € 160,00 Annuale 20/10/2010 € 160,00

Sam srl € 5.220,00 Annuale 31/12/2013 € 20.880,00

Totale € 188.368,11



118

L’onere complessivo delle fideiussioni sottoscritte dalla società incide sui ricavi derivanti

dalle attività esercitate in regime di concessione o autorizzazione (che impongono tali

garanzie personali) per il 2,42%. Appare dunque corretto rettificare il valore dei contratti

come sopra determinato per la stessa percentuale di incidenza degli oneri fideiussori.

In tal modo il valore netto dei contratti in corso è determinato in euro 95.546,39,

arrotondato ad euro 95.000,00.

4.3.2.2. Il contratto di appalto con la società FIM spa

Particolare attenzione deve essere posta alla valutazione di uno specifico contratto di

appalto che la società ha in essere con la FIM spa, società di cui la Eco Elpidiense

possiede, indirettamente, il 19% del capitale sociale, come dettagliato nel paragrafo

relativo alla valutazione delle partecipazioni immobilizzate.

In tale sede si è infatti illustrato il particolare rapporto tra le due società che ha natura

sia partecipativa che commerciale.

Sul punto si rimanda alle considerazioni espresse in relazione alla valutazione della

partecipazione che la società detiene nella FIM spa per il tramite della società Paf srl.

Per quanto qui interessa occorre valutare la particolare commessa in possesso della

società, al pari di tutti gli altri contratti in essere con le amministrazioni pubbliche di cui

al paragrafo precedente.

Il contratto di appalto in questione trae origine dall’atto stipulato il 2 aprile 2008 tra il

Comune di P. S. Elpidio e la FIM spa con il quale quest’ultima si fece carico di eseguire le

necessarie opere di bonifica dell’area di proprietà, impegnandosi ed obbligandosi nei

confronti del Comune stesso ad indire, tra l’altro, una gara di appalto per

l’aggiudicazione di tali lavori.

Il 7 febbraio 2009 a seguito di una scrittura privata la FIM spa e la Eco Elpidiense Srl

veniva stipulato il contratto d’appalto finalizzato alla bonifica dell’area in questione.

L’Eco Elpidiense individua il prezzo di offerta dell’appalto, nella propria proposta,

risultata poi aggiudicataria.

L’appalto da considerarsi unitario ed inscindibile viene commissionato in parte “a corpo”

ed in parte “a misura” per quattro sommi capi:

• Interventi di bonifica valutati a corpo per euro 987.776,00;

• Interventi di bonifica valutati a misura per euro 5.847.400,00;

• Lavori aggiuntivi a corpo per euro 177.500,00;

• Ulteriori costi non quantificati




119

Il tutto per un valore complessivo di euro 8,350.000 stimato.

Procedendo come visto sopra per i contratti e le convenzioni stipulate con enti

territoriali, il valore dell’appalto stesso può essere stimato applicando al valore

complessivo dei ricavi rinvenenti dal perfezionamento dei lavori un coefficiente pari

all’2,5%. Tale percentuale, superiore rispetto a quella prevista per le concessioni e i

contratti “pubblici” si giustifica per la natura del committente stesso e dei lavori da

eseguire. Il fatto che l’appalto provenga da un soggetto privato e che interessi opere e

lavori non strettamente connessi a servizi sociali quali quelli di cui si occupa

generalmente la società, induce a ritenere che il margine ritraibile dall’operazione sia

superiore rispetto a quello proprio delle attività caratteristiche della società. Da qui

l’applicazione di un coefficiente maggiore per la determinazione dell’appalto.

Attività svolte Ricavi Scadenza Durata

residua

Percentuale di

royalties

Valore dell’

appalto

Bonifica FIM € 8.350.000,00 08/08/2010 1 2,50% € 191.163,00

Il valore complessivo dell’appalto è quindi pari ad euro 191.163,00, arrotondato ad euro

190.000,00.

4.3.2.3. La valutazione del personale

Il concetto di Capitale Umano è particolarmente complesso perché è la sintesi non solo

delle competenze, delle capacità e delle esperienze aziendali, che spesso non trovano

una espressione formalizzata, ma anche di quei valori etici e culturali generati e condivisi

all’interno dell’organizzazione.

Nell’attuale ambiente competitivo, caratterizzato da fattori quali “velocità”,

“interconnessione” e “immaterialità”, la conoscenza e l’informazione assumono un

valore superiore al capitale meramente fisico e, in tale contesto, l’individuo si pone

come il vero asset strategico su cui investire (anche se nella pratica e nell’osservazione

quotidiana si assiste ad atteggiamenti e scelte imprenditoriali completamente opposti,

con licenziamenti indifferenziati alla prima difficoltà).

Le politiche di gestione e valorizzazione del personale dovrebbero essere incentrate su

alcuni specifici aspetti quali:

- lo sviluppo delle competenze in quanto esse rappresentano i principali fattori con i

quali le risorse umane contribuiscono allo sviluppo del business: la competenza genera

valore attraverso la conoscenza, le abilità, i talenti ed il know-how delle persone stesse;

è importante quindi investire su di essa al fine di accrescerla tramite la formazione e

l’aggiornamento in modo che le competenze individuali si traducano in conoscenza ad

uso dell’organizzazione;



120

- la condivisione delle informazioni, che è fondamentale perché il patrimonio

intellettuale aumenta il proprio valore con l’uso: per avere valore, cioè, le informazioni

devono essere collegate ad altre informazioni; solo così possono diventare la base per

l’apprendimento organizzativo. La sfida principale per il management non è quindi

quella di progettare sistemi in grado di elaborare dati nel modo più efficace ed efficiente

possibile, bensì quella di creare un ambiente in cui le persone possano sfruttare e

condividere le informazioni;

- la valorizzazione ed il riconoscimento: perché valorizzazione e formazione delle risorse

umane si traducono in valore economico per l’azienda e questo valore deve poter essere

condiviso da tutti.

- la nascita e la diffusione di un clima aziendale nel quale i lavoratori si sentano a proprio

agio così da poter esprimere appieno tutte le loro potenzialità;

- l’implementazione di un sistema di comunicazione interna efficace in cui il dialogo

all’interno e all’esterno dell’azienda divenga il meccanismo fondamentale per rendere il

cambiamento ed il rinnovamento parte integrante della cultura d’impresa;

- la condivisione dei valori per cui la fiducia, il rispetto, il sostegno reciproco, la centralità

del cliente, la disponibilità alla collaborazione, la trasparenza informativa, la propensione

all’iniziativa e la rilevanza delle competenze possedute rispetto allo status e al potere

detenuto nell’impresa divengano i principi e gli obiettivi cui i soggetti devono orientare e

conformare le loro azioni;

- la motivazione, intesa come l’insieme delle aspirazioni che il lavoratore ripone nel suo

lavoro e che gli consentono di operare con maggiore entusiasmo ottenendo risultati

positivi per l’organizzazione;

- l’identificazione con l’azienda: con la valorizzazione dei dipendenti, la loro

partecipazione alle decisioni e le ricompense loro attribuite, aumenta il senso di

identificazione con l’azienda; essa appartiene a tutti non più solo in termini psicologici,

ma anche economici. Attraverso immagini, metafore, simboli, il management deve

trasmettere un senso complessivo di cooptazione ed appartenenza, che attiva energia,

fa sentire l’orgoglio d’essere membro di un’organizzazione che apprezza il lavoro svolto.

Tutti gli elementi del quadro complessivo ora delineato si traducono in altrettante

risorse invisibili di qualificazione e miglioramento del capitale umano che, se non nel

breve, sicuramente nel lungo periodo consolida ed incrementa la posizione competitiva

dell’impresa.

Diversi sono i possibili criteri di misurazione che consentono di valutare la reale entità di

un tale patrimonio. Di solito si passa attraverso una precisa e puntuale disamina delle




121

caratteristiche delle risorse umane impiegate nel processo produttivo. A tale fine si

segnalano, in modo non esaustivo, : i) l’anzianità; ii) la scolarizzazione; iii) la sussistenza

o meno di nuclei familiari; iv): la provenienza o etnia; v) i trascorsi, ecc. Si tratta di

evidenziazioni del tutto speculari che, nella fattispecie, vengono sacrificate per lasciare il

posto a dati ed elementi bilancistici raffrontati con altre realtà similari.

Non vi dubbio come in presenza di 66 (risorse complessive) ben sessantuno siano

rappresentate da operai destinati a raggiungere l’attività cardine. Ciò rappresenta

dunque una forte compenetrazione della componente di specie nel raggiungimento

degli obiettivi prefissati. Se a questa si aggiungono poi i beni materiali impiegati

(macchinari, impianti, automezzi, ecc.) si ha la precisa contezza del grado di

penetrazione di tale valorizzazione.

La struttura del bilancio d’esercizio, così come è oggi prevista dal codice civile, non

consente di esprimere il vero valore delle risorse umane. In generale c’è un’oggettiva

contraddizione nel rapporto tra elementi intangibili e Bilancio d’impresa, almeno così

come previsto dallo schema della IV Direttiva Cee: da un lato a gran voce si sostiene la

loro fondamentale rilevanza nella creazione di valore per gli azionisti e nel

miglioramento della capacità competitiva dell’azienda, dall’altro la dottrina contabile

impone requisiti sempre più stringenti per la loro iscrizione in bilancio.

Del resto non è affatto semplice misurare l’entità del capitale intellettuale.

Nello specifico la valutazione delle risorse umane della società Eco Elpidiense è stata

sviluppata prendendo in considerazione alcuni indicatori di redditività generale e di

economicità per addetto fatti registrare dalla società, confrontando poi i risultati con i

dati medi di settore.

L’analisi, effettuata sui dati di bilancio al 31 dicembre 2007 e sui risultati forniti da uno

studio dell’Osservatorio Economico sui Pubblici Servizi, emanato a luglio 2009, si articola

secondo i seguenti criteri. Vengono innanzitutto confrontati alcuni indici di economicità

per addetto al fine di evidenziare eventuali performance migliorative della Eco

Elpidiense rispetto alla media di settore. A tal proposito il dato preso in considerazione è

il rapporto tra reddito operativo e numero di addetti che misura quanta parte del RO è

prodotto da ciascun dipendente. Tale risultato mostra che la società realizza un risultato

operativo per addetto pari a € 16,572,55, superiore, rispetto a quello della media del

settore, di € 7,732,55.

Tale maggior valore deve essere attribuito alla componente lavoro per il 45,21%, che

rappresenta il rapporto tra risultato operativo e costo complessivo del lavoro.



122

Il rapporto tra reddito netto e risultato operativo consente di determinare il maggior

reddito derivante dal capitale umano, pari, nello specifico ad € 117,220,22,

arrotondabile per prudenza ad euro 115.000,00.

Dati da bilancio chiuso al 31 dicembre 2007

Costo del personale € 2.419.381,00

Risultato Operativo € 1.093.788,00

Numero di addetti 66

Margine Operativo Lordo € 1.773.830,00

Valore della produzione € 7.648.442,00

Valore Aggiunto € 4.193.211,00

Reddito Netto € 555.700,00

Indicatori Valori medi settore (2007) Valori Eco Elpidiense Differenze

MOL / Numero di addetti € 26.700,00 € 26.876,21 € 176,21

Risultato Operativo / Numero di addetti € 8.840,00 € 16.572,55 € 7.732,55

Costo del personale /Valore della Produzione 15,60% 31,63% 16,03%

Risultato Operativo / Valore della Produzione 8,30% 14,30% 6,00%

Margine Operativo Lordo / Valore della Produzione 21,30% 23,19% 1,89%

Reddito Netto / Valore della Produzione 1,00% 7,27% 6,27%

Risultato Operativo / Costo del personale 45,21%

Reddito netto / risultato operativo 50,81%

Determinazione del valore del capitale umano

Maggior RO per addetto riferibile al personale € 3.495,84

Maggior RO complessivo € 230.725,35

Maggior reddito netto riferibile al personale € 117.220,22

Deve infine rilevarsi come la suesposta valorizzazione non può che riguardare le risorse

umane nel senso appena inteso. Tuttavia la capacità della società peritata di stare sul

mercato e di mantenersi competitiva passa anche attraverso i propri organi (consiglio di

amministrazione o apicali) i quali sono gli unici preposti ad attuare politiche di gestione e

a darvi attuazione. Nella fattispecie esaminata vi è da dire che sussiste una sicura ed

apprezzabile attitudine dei suindicati soggetti, per competenze specifiche, a dare corpo

alla entità esaminata di creare utilità in senso lato. Questo fattore aggiuntivo, pur

risultando non misurato in termini di valorizzazione concreta, deve essere assunto nella

sua interezza per dare spessore a quanto si è andati qui dicendo in esito alla capacità

della azienda a proiettarsi nel’immediato futuro.

4.3.3. La determinazione della fiscalità latente

Una volta operate le rettifiche di rivalutazione e svalutazione al patrimonio netto

contabile e individuato il valore dei beni intangibles, occorre, per ottenere il valore finale

del patrimonio netto rettificato, considerare l’impatto della cosiddetta fiscalità latente.

Si tratta del carico fiscale potenziale che grava sui plusvalori determinati in sede di

valutazione patrimoniale. E’ evidente infatti che nel momento in cui si ritiene che una




123

immobilizzazione materiale, immateriale o finanziaria abbia un valore superiore a quello

contabile e fiscalmente riconosciuto, tale plusvalenza potenziale non può che essere

considerata al netto dell’imposizione che sulla stessa graverebbe all’atto della cessione.

4.3.3.1. Metodi di calcolo della fiscalità latente

Se il concetto di fiscalità latente appare chiaro e di immediata evidenza, meno univoca è

l’individuazione dei metodi e dei criteri attraverso i quali quantificare, concretamente, il

componente negativo in questione.

Sia da un punto di vista del metodo di calcolo sia in relazione alle aliquote applicabili.

Quanto alla prima delle due questioni è possibile utilizzare un sistema di determinazione

analitico delle imposte latenti ed uno sintetico. Il primo determina la fiscalità che sorge

da ognuna delle valutazioni effettuate sul patrimonio contabile della società. Ciò ha il

vantaggio di poter tener conto di eventuali discipline fiscali applicabili alle diverse forme

di plusvalenza realizzabile (si pensi alla pex).

Lo svantaggio di tale sistema è legato alla complessità dello stesso e al fatto che nel

momento in cui si generano minusvalenze potenziali l loro imputazione ad una piuttosto

che all’altra plusvalenza determina un risultato complessivo diverso.

Il secondo sistema di calcolo, qui adottato, prevede invece la determinazione di un unico

valore, costituito dalla differenza tra patrimonio netto rettificato e patrimonio netto

contabile. Se positiva, tale differenza costituirà la base su cui calcolare la fiscalità latente.

Il sistema in questione, più semplice e lineare, può essere carente se si considera la

presenza di plusvalori soggetti a tassazione ridotta o addirittura esenti. Ciò però può

essere ovviato attraverso una opportuna riduzione delle aliquote applicabili.

L’individuazione delle aliquote è infatti la seconda questione che va risolta per il calcolo

della fiscalità latente. Difficilmente potrà essere avvalorata la tesi che vuole applicate

per intero le aliquote ordinarie alla fiscalità latente (ires 27,5% e irap 3,9%).

Le ragione che spingono all’applicazione di una frazione d’imposta sono molteplici: in

primis lo stesso pagamento delle imposte dovute potrebbe essere differito nel tempo,

inoltre la società potrebbe fare ricorso a strumenti fiscali che differiscano ulteriormente

l’imposizione ed inoltre nel proseguo dell’attività aziendale potrebbero nascere in capo

alla società eventuali rilevazioni di minusvalenze deducibili fiscalmente o il verificarsi di

perdite fiscali.

Nel paragrafo successivo si determinerà la fiscalità latente sui plusvalori realizzati

mediante il metodo sintetico con l’utilizzo dell’aliquota onnicomprensiva del 15%.

4.3.3.2. Determinazione della fiscalità latente



124

Per determinare la fiscalità latente, con il metodo appena esposto occorre quantificare

la plusvalenza derivante dal percorso valutativo che conduce al valore economico della

società. Va confrontato, insomma, il patrimonio netto contabile, così come risultante dai

documenti contabili ufficiali della società con quello determinato in funzione delle

rettifiche apportate.

Il raffronto permetterà di applicare l’aliquota onnicomprensiva del 15% all’intero

plusvalore ottenendo, l’ulteriore ed ultimo componente da prendere in considerazione

per giungere alla prima tappa della valutazione della società con il metodo adottato: la

stima della componente patrimoniale.

Come meglio dettagliato nel paragrafo successivo, il plusvalore lordo patrimoniale

derivante dal confronto tra il patrimonio netto contabile (euro 5.846.752) e quello

rettificato (7.773.229) - senza tenere in considerazione gli intangibles su cui non è

applicata la fiscalità latente - è pari ad euro 1.926.477. Applicando a tale plusvalore

complessivo l’aliquota unica del 15% otteniamo un valore della fiscalità latente pari ad

euro 288.971,55.

4.4. Il patrimonio netto rettificato

E’ possibile ora determinare, in definitiva, la componente patrimoniale della valutazione

effettuata con il metodo misto.

La stessa è data dalla somma del patrimonio netto rettificato (al netto della fiscalità

latente come appena determinata) e dal valore degli intangibles come sopra individuato.

Il prospetto che segue riassume le rettifiche operate e determina il patrimonio netto

valutato.

ATTIVO

IMMOBILIZZAZIONI

Immobilizzazioni immateriali 31/12/2008 31/08/2009 Valore di perizia

Costi di impianto e ampliamento € 0,00 € 0,00 € 0,00 Costi di ricerca, sviluppo, pubblicità € 0,00 € 0,00 € 0,00 Diritti di brevetto ind. e ut. op. ingegno € 0,00 € 29.058,00 € 36.795,00 Concessioni, licenze, marchi e dir. simili € 0,00 € 0,00 € 0,00 Avviamento € 41.058,00 € 31.957,00 € 130.000,00 Immobilizz. immat. in corso e acconti € 0,00 € 0,00 € 0,00 Altre immobilizzazioni immateriali € 471.185,00 € 399.829,00 € 392.093,00 Totale immobilizz. Immateriali € 512.243,00 € 460.844,00 € 558.888,00


Terreni e fabbricati € 3.814.587,00 € 3.933.385,00 € 4.529.313,00 Impianti e macchinario € 1.097.491,00 € 991.987,00 € 1.222.390,00 Attrezzature industriali e commerciali € 453.184,00 € 339.155,00 € 597.101,00 Altri beni € 0,00 € 118.053,00 € 984.228,00 Totale immobilizz. Materiali € 5.365.262,00 € 5.382.580,00 € 7.333.032,00


Partecipazioni in:




125

imprese controllate € 4.221,00 € 0,00 € 0,00 imprese collegate € 25.000,00 € 0,00 € 0,00 Altre imprese € 43.059,00 € 86.280,00 € 535.876,00 Totale partecipazioni € 72.280,00 € 86.280,00 € 535.876,00

Totale immobilizz. Finanziarie € 72.280,00 € 86.280,00 € 535.876,00

TOTALE IMMOBILIZZAZIONI € 5.949.785,00 € 5.929.704,00 € 8.427.796,00

ATTIVO CIRCOLANTE

Rimanenze

Materie prime, sussidiarie e di consumo € 8.388,00 € 0,00 € 0,00 Prodotti finiti e merci € 58.306,00 € 86.700,00 € 86.700,00 Anticipi a fornitori per merci € 0,00 € 3.703,00 € 0,00 Totale Rimanenze € 66.694,00 € 90.403,00 € 86.700,00

Crediti

Crediti esig. entro es. succ. v/clienti € 3.575.417,00 € 3.832.574,00 € 3.189.622,00 Crediti tributari esig. entro es.succ. € 80.277,00 € 652.839,00 € 652.839,00 Imposte anticipate es.entro es.succ. € 3.516,00 € 18.116,00 € 150.428,00 Crediti esig. entro es. succ. v/altri € 117.703,00 € 142.624,00 133625 Totale crediti esig. entro es. succ. € 3.776.913,00 € 4.646.153,00 € 4.126.514,00

Crediti esig. oltre es. succ. v/collegate € 1.525.339,00 € 1.380.000,00 Crediti tributari esig. oltre es.succ. € 175,00 € 175,00 € 175,00 Imposte anticipate es.oltre es.succ. € 14.600,00 € 0,00 € 0,00 Crediti esig. oltre es. succ. v/altri € 1.567.963,00 € 0,00 € 0,00 Totale crediti esig. oltre es. succ. € 1.582.738,00 € 1.525.514,00 € 1.380.175,00

Totale crediti € 5.359.651,00 € 6.171.667,00 € 5.506.689,00

Disponibilità liquide

Depositi bancari e postali € 15.588,00 € 26.197,00 € 26.197,00 Denaro e valori in cassa € 799,00 € 837,00 € 837,00 Totale disponibilità liquide € 16.387,00 € 27.034,00 € 27.034,00

TOTALE ATTIVO CIRCOLANTE € 5.442.732,00 € 6.289.104,00 € 5.533.723,00


Ratei attivi € 174.675,00 € 548.285,00 € 548.285,00 TOTALE RATEI E RISCONTI ATTIVI € 174.675,00 € 548.285,00 € 548.285,00

TOTALE ATTIVO € 11.567.192,00 € 12.767.093,00 € 14.509.811,00

PASSIVO

PATRIMONIO NETTO Capitale € 516.000,00 € 516.000,00

Riserve di rivalutazione € 2.364.817,00 € 0,00

Riserva legale € 103.748,00 € 103.748,00

Altre riserve € 2.321,00 € 2.367.138,00

Utili (perdite) portati a nuovo € 2.275.094,00 € 2.559.602,00

Utile (perdita) di esercizio € 284.508,00 € 300.264,00

PATRIMONIO NETTO COMPLESSIVO € 5.546.488,00 € 5.846.752,00 € 7.773.229,00 FONDI PER RISCHI E ONERI

Fondo per imposte, anche differite € 67.683,00 € 371.836,00 € 371.836,00 Altri fondi oneri e rischi futuri € 1.331.498,00 € 1.368.489,00 € 1.189.019,00 TOTALE FONDI PER RISCHI E ONERI € 1.399.181,00 € 1.740.325,00 € 1.560.855,00

FONDI TFR PER LAVORO SUBORDINATO € 231.973,00 € 212.978,00 € 212.978,00 DEBITI

Debiti esig. entro es. succ. v/banche € 801.872,00 € 962.361,00 € 962.361,00 Debiti esig. entro es. succ. v/fornitori € 1.014.038,00 € 618.843,00 € 614.554,00 Debiti tributari esig. entro es. succ. € 216.350,00 € 456.928,00 € 456.928,00 Debiti v/istit. prev. e sic. esig. entro es. succ. € 133.246,00 € 78.383,00 € 78.383,00 Altri debiti esig. entro es. succ. € 101.955,00 € 131.475,00 € 131.475,00 Totale debiti esig. entro eserc. succ. € 2.267.461,00 € 2.247.990,00 € 2.243.701,00

Debiti esig. oltre es. succ. v/banche € 1.955.873,00 € 1.909.366,00 € 1.909.366,00 Debiti tributari esig. oltre es. succ. € 0,00 € 82.474,00 € 82.474,00 Totale debiti esig. oltre eserc. succ. € 1.955.873,00 € 1.991.840,00 € 1.991.840,00



126

TOTALE DEBITI € 4.223.334,00 € 4.239.830,00 € 4.235.541,00


Ratei passivi € 166.216,00 € 727.208,00 € 727.208,00 Totale ratei e risconti passivi € 166.216,00 € 727.208,00 € 727.208,00

TOTALE PASSIVO € 11.567.192,00 € 12.767.093,00 € 6.736.582,00

Il patrimonio netto rettificato, pari ad euro 7.773.229,00 deve essere integrato dagli

intangibles.

Il tutto determina il prospetto seguente:

Capitale rettificato complessivo € 7.773.229,00 Fiscalità latente € 288.971,55 Capitale rettificato netto € 7.484.257,45 Beni in leasing € 136.385,00

Concessioni amministrative € 95.000,00

Appalto Fim € 190.000,00

Valutazione personale € 115.000,00

Totale € 8.020.642,45

Ciò determina un valore finale del capitale economico della società pari ad euro

8.020.642,45.

4.4.1. La verifica reddituale

La cosiddetta verifica reddituale è utilizzata nell’ambito della valutazione effettuata con

metodi puramente patrimoniali al fine di controllare che il valore del capitale netto

contabile determinato attraverso l’iscrizione di plus e minusvalenze sui beni patrimoniali

nonché l’individuazione di beni immateriali non iscritti in bilancio sia congrua anche da

un punto di vista, appunto, reddituale. Ci si chiede cioè se sia corretto attribuire ai beni

patrimoniali un maggior valore seppur ottenuto in sede peritale o se il valore

determinato degli intangibles sia congruo con le potenzialità reddituali offerte dagli

stessi.

In sostanza occorre confrontare il capitale netto rettificato con il reddito prospettico

atteso per individuare un tasso di rendimento del capitale stesso che dovrebbe essere

allineato a quello medio del settore o del mercato. Se il tasso di rendimento è troppo

basso rispetto a quello normale ciò implica che il capitale rettificato e risultante dalla

valutazione è sovrastimato perché in effetti non riesce a produrre un reddito in linea con

quello standard. Ciò comporta la necessità di adeguare (al ribasso) il valore patrimoniale

rettificato.

Tale verifica, nel metodo misto qui utilizzato, è implicita, dal momento che lo stesso

capitale rettificato costituisce uno dei parametri utilizzati per la determinazione del

sovra reddito, ossia dell’avviamento; l’eventuale incongruità del capitale rettificato

rispetto alle previsioni reddituali si manifesterebbe con l’emersione di un avviamento




127

negativo, dal momento che il reddito prospettico risulterebbe inferiore al rendimento

medio di settore del capitale. In tale eventualità occorrerà rivedere la valutazione

patrimoniale ottenuta riducendo le rettifiche in aumento effettuate. Ovviamente,

laddove dovesse permanere un avviamento negativo anche dopo aver ridotto le

plusvalenze patrimoniali determinate in sede di valutazione, l’avviamento negativo non

potrà che essere iscritto. Il tutto, tenendo in considerazione quanto successivamente

verrà chiarito in relazione all’incidenza reddituale delle rettifiche patrimoniali operate

(vedi paragrafo 4.5.1.1.).

4.5. Stima autonoma dell’avviamento

E’ unanimemente riconosciuto dalla dottrina aziendale e dalla giurisprudenza come

l’avviamento costituisca la capacità o l’attitudine della azienda a produrre reddito in un

tempo determinato.

Non vi è dubbio che misurare tale capacità in termini di valorizzazione concreta, come si

dirà, è questione applicativa di sicuro pregio. Resta invece da assegnare valenza effettiva

alla “capacità” o “all’attitudine” di produrre tale utilità. Questa espressione lessicale

deve quindi riempirsi di contenuto operativo. E sul punto valgono le considerazioni fatte

riguardo nella portata degli intangibili (risorse del personale, valorizzazione dei contratti,

ecc.) . Questi beni invisibili infatti, per loro parte, danno un senso e misura alla prefata

espressione facendo ritenere sussistente una margine di verificabilità della capacità

reddituale altamente probabile.

Una volta terminata la stima del capitale economico della società occorre completare la

valutazione integrando i risultati ottenuti con la componente reddituale che caratterizza

il metodo misto.

Se dunque da un punto di vista patrimoniale è stato determinato il valore del capitale

della società occorre ora analizzare la componente reddituale della stima, quella che

incrementa o decrementa il risultato fin qui ottenuto con il cosiddetto avviamento della

società, ossia con la particolare capacità di generare reddito che la società mostra di

avere in relazione ad altre realtà similari.

Come detto in premessa, il metodo misto qui adottato è quello che prevede la stima

autonoma dell’avviamento, da aggiungere alla valutazione patrimoniale. Tale sistema

appare più mirato rispetto alla variante che invece confeziona la valutazione

complessiva attraverso una media, eventualmente ponderata in qualche modo, tra la

valutazione patrimoniale e quella reddituale.

Come evidente, differenza fondamentale tra i due sistemi è che mentre in quello da

ultimo descritto e qui non utilizzato la valutazione con il metodo reddituale deve



128

interessare l’intera azienda e si raffronta, allo stesso livello, con la valutazione

patrimoniale, nel criterio qui adottato non si va alla ricerca di una valutazione

complessiva della società con uno dei metodi reddituali previsti dalle tecniche valutative

ma solo del cosiddetto sovra reddito che poi dovrà essere aggiunto direttamente alla

valutazione patrimoniale. Si cerca cioè di valorizzare la capacità della società di generare

non semplicemente reddito ma un maggior reddito rispetto a situazioni considerate

standard.

Ciò porta a intraprendere un percorso che impone di determinare il rendimento

standard del capitale investito in società appartenenti allo stesso settore della Eco

Elpidiense srl, ad individuare la capacità “normale” della società di generare reddito e a

confrontare i due aggregati al fine della quantificazione dell’eventuale avviamento

inteso come sovra reddito prodotto dalla società rispetto a quello considerato

ordinariamente atteso da realtà comparabili.

Proceduralmente, quindi, si determinerà il reddito che può essere probabilisticamente

considerato atteso e quello normale per poi confrontare i due valori e quantificare

l’eventuale sovra reddito da sommare al valore patrimoniale ottenuto nella precedente

sezione del lavoro.

4.5.1. La determinazione del reddito atteso

Per individuare il reddito atteso della società, quello cioè che può essere considerato

ottenibile con un sufficiente grado di certezza, occorre partire dai risultati storici,

depurare gli stessi da elementi che hanno natura e carattere eccezionale e ponderare gli

stessi attribuendo maggior peso ai risultati più recenti.

Il tutto, ovviamente considerando, altresì, un orizzonte temporale di riferimento

nell’arco del quale tali ipotesi possano mantenere la loro solidità.

Peraltro le varie ipotesi e gli scenari ipotizzati devono comunque prendere in

considerazione un dato di partenza omogeneo con le rettifiche fatte in sede

patrimoniale; cioè a dire che nella determinazione dei conti economici prospettici

occorrerà tenere in considerazione il capitale netto rettificato con tutte le conseguenze

che questo comporta in termini reddituali.

4.5.1.1. L’incidenza delle rettifiche operate in sede patrimoniale

Il metodo patrimoniale complesso con stima autonoma dell’avviamento, qui utilizzato

come metodo principale di valutazione, impone che le rettifiche operate in ambito

patrimoniale debbano trovare riflesso nella situazione reddituale prospettica della

società, posta a base della determinazione del sovra reddito che costituisce, appunto, la

stima autonoma dell’avviamento.




129

Ciò significa che il valore del reddito prospettico della società deve essere omogeneo

rispetto al valore del patrimonio rettificato; anche perché la stessa stima del sovra

reddito avviene comparando quest’ultimo con una remunerazione normale del capitale

rettificato.

Ecco perché i maggiori valori attribuiti al patrimonio della società a seguito di

rivalutazioni di beni materiali o di individuazione di beni immateriali devono trovare

corrispondenza nell’impatto che tali valutazioni hanno in sede reddituale,

sostanzialmente con la previsione di maggiori ammortamenti o componenti negativi di

reddito.

In tal modo le previsioni reddituali seguenti tengono in considerazione ammortamenti e

accantonamenti commisurati ai maggiori valori attribuiti ai beni materiali nell’ambito

della stima patrimoniale della società. Ovviamente, analogo discorso deve essere fato

anche relativamente a svalutazioni e riduzioni di valore di beni materiali e immateriali

che, specularmente, avranno impatto positivo da un punto di vista reddituale, costituito

da minori ammortamenti e accantonamenti.

4.5.1.2. L’orizzonte temporale assunto

Nell’applicazione del metodo misto patrimoniale – reddituale e, come vedremo, anche

del metodo finanziario (di controllo), particolare attenzione occorre porre nella scelta

dell’orizzonte temporale di riferimento assunto ai fini della stima.

L’orizzonte temporale di riferimento rappresenta il periodo per il quale è presumibile

che l’azienda sia in grado di produrre il sovrareddito da attualizzare.

Di norma la determinazione del reddito prospettico (e conseguentemente

dell’avviamento positivo o negativo) estende il proprio orizzonte temporale all’infinito.

Ciò ovvierebbe alla difficoltà di individuare un valore finale del reddito in questione al

termine dell’orizzonte ipotizzato. Tanto più che per periodi di lunga durata (25 – 30 anni)

la differenza tra valore attuale di flussi perpetui e limitati diventa trascurabile.

L’orizzonte limitato è invece consigliabile laddove, come nel nostro caso, la maggior

parte della redditività dell’impresa sia legata al rilascio di concessioni o

all’aggiudicazione di gare ad evidenza pubblica. O, ancora, laddove tale aspetto

reddituale possa essere minato da mutamenti normativi che potrebbero stravolgere gli

scenari attualmente noti.

Nella valutazione della società Eco Elpidiense srl si è optato per un orizzonte temporale

limitato a quattro anni.



130

La scelta è stata determinata, principalmente, dall’esame dei contratti in essere con il

comune di Porto Sant’Elpidio, tutti in scadenza al 31 dicembre 2010, senza alcuna

certezza in ordine all’evolversi della situazione per gli anni a seguire.

Tuttavia la valutazione del sovra reddito (e dei flussi attesi per quanto concerne il

metodo finanziario) solo per due anni (2009 e 2010) sarebbe risultata troppo limitativa.

Ecco perché si è optato per una valutazione prospettica su un arco temporale di 4 anni

(2009 - 2012), prevedendo però, data l’incertezza per gli anni 2011 e 2012, tre possibili

scenari, direttamente legati al numero e al valore dei contratti rinnovati. In verità, a ben

vedere, la scadenza dei contratti in essere nel 2010 e la privatizzazione della società a

seguito della cessione della quota di proprietà del Comune, lasciano aperti interessanti

prospettive di sviluppo legate alla possibilità di partecipare a bandi e gare indetti anche

da altri enti territoriali.

In ogni caso, per tener conto di tali fattori si è scelto di effettuare una analisi di

sensibilità riferita agli anni 2011 e 2012, prevedendo tre distinte ipotesi da cui

scaturiscono tre diversi risultati; la prima che prevede il rinnovo di tutti i contratti

attualmente in essere con il comune di Porto Sant’Elpidio, la seconda, opposta, che

invece prevede il mancato rinnovo di tutti i contratti ed una intermedia caratterizzata

dal rinnovo di metà dei contratti in essere. I valori derivanti da tali scenari verranno poi

opportunamente ponderati assegnando a ciascuno di essi una probabilità diversa.

4.5.1.3. I redditi normalizzati

Sulla base delle precedenti precisazioni è possibile delineare un reddito medio atteso

che può essere considerato probabilisticamente realizzabile dalla società nell’arco del

periodo di riferimento considerato (quattro anni).

La determinazione dei redditi prospettici ai fini dell’individuazione del sovra reddito che

completa la valutazione con il metodo misto richiede, come punto di partenza, l’analisi

dei redditi storici della società. Oltre alle ipotesi poste alla base delle previsioni

sviluppate per l’orizzonte temporale preso in considerazione, occorre procedere alla

normalizzazione dei risultati storici, al fine di depurare i redditi realizzati da tutte quelle

componenti, positive o negative, che hanno natura straordinaria. Si tratta di plusvalenze

e minusvalenze su cespiti patrimoniali nonché componenti di reddito derivanti dalla

gestione patrimoniale o accessoria dell’impresa. Occorre altresì, sempre ai fini della

normalizzazione del reddito, procedere al ricalcolo delle imposte di competenza da

applicare al reddito normalizzato.

Sarà necessario anzitutto procedere alle rettifiche di normalizzazione delle varie poste di

bilancio (eliminazione di componenti straordinarie di reddito, o estranee alla gestione

caratteristica; rettifica e/o integrazione di costi non correttamente rappresentati; ecc.)




131

Alla conclusione del processo sopra illustrato, si otterranno redditi normalizzati di diversi

esercizi. Sarà quindi necessario neutralizzare la componente di inflazione incorporata nei

redditi, rivalutando i risultati passati e svalutando quelli futuri della variazione del potere

di acquisto. Al termine di questo processo, la serie dei redditi considerata (quattro anni +

un anno previsionale) sarà espressa in termini reali.

Il reddito medio atteso rilevante ai fini della valutazione risulterà dalla media semplice

della serie di redditi, ovvero dalla media ponderata, nel caso si intenda attribuire pesi

diversi a taluni periodi rispetto ad altri.

In particolare, si rettifica il risultato netto di bilancio fino ad ottenere una nuova misura

di reddito ante-imposte ed ammortamenti.

Si determina, quindi, un reddito medio a valori monetari omogenei da cui dedurre gli

ammortamenti, opportunamente ricalcolati sul valore corrente dei cespiti, e le imposte.

Una volta stimato il reddito medio normale atteso al netto delle imposte, si dovrà

determinare l’avviamento attraverso l’attualizzazione del sovra-reddito, dato dalla

differenza tra il reddito medio e il rendimento presunto del patrimonio rettificato,

proiettato su un orizzonte temporale limitato.

Il prospetto che segue evidenzia i risultati della prima parte procedimento descritto:

Anni Reddito normalizzato Rivalutazione monetaria Reddito reale al 2008 Peso Valore

2005 € 1.521.392,40 € 105.023,56 € 1.626.415,96 10% € 162.641,60

2006 € 1.166.731,40 € 60.000,34 € 1.226.731,74 15% € 184.009,76

2007 € 896.250,40 € 20.331,47 € 916.581,87 20% € 183.316,37

2008 € 1.155.786,40 € 0,00 € 1.155.786,40 25% € 288.946,60

2009 € 839.125,00 € 0,00 € 839.125,00 30% € 251.737,50

Media € 1.070.651,83

In particolare la normalizzazione del reddito è avvenuta eliminando alcune poste di

natura straordinaria dai bilancio ufficiali e utilizzando altresì i risultati relativi al periodo

2009, disponibili fino al 31 agosto e proiettati in ragione d’anno. Partendo dalla

differenza tra valore e costi della produzione si sono aggiunti gli oneri finanziari e si sono

depurate le voci inserite nella parte caratteristica del conto economico ma non

rappresentanti ricavi e costi di natura ordinaria. In particolare è stato ridistribuito per gli

anni dal 2005 al 2009 il fondo svalutazione crediti appostato nel 2008 a fronte di

controversie con l’amministrazione comunale di Porto Sant’Elpidio.

Il reddito normalizzato medio tiene conto come mostra la colonna “peso” della

ponderazione che assegna rilevanza maggiore ai risultati più recenti.



132

Dal reddito normale medio lordo è possibile ottenere il reddito normale da utilizzare per

la determinazione dell’avviamento secondo i seguenti passaggi:

Reddito normalizzato lordo € 1.070.651,83

Maggiori ammortamenti € 243.131,50

Reddito normalizzato lordo € 827.520,33

Imposte d'esercizio € 124.128,05

Reddito normalizzato netto € 703.392,28

I maggiori ammortamenti derivano dall’applicazione dell’aliquota del 10% alle

rivalutazioni effettuate in sede patrimoniale sulle immobilizzazioni materiali e

immateriali. Le imposte sono determinate sul reddito normalizzato lordo (al netto

dell’incremento degli ammortamenti) con l’aliquota unica del 15%, in linea con la

determinazione della fiscalità latente nella parte patrimoniale della stima.

Il reddito normalizzato netto è dunque pari ad euro 703.392,28.

4.5.2. La determinazione del reddito di confronto

La seconda fase della valutazione dell’eventuale sovra reddito è l’individuazione di un

valore di reddito considerato normale per società dello stesso genere di quella

analizzata, al fine, appunto, di confrontare le performance della Eco Elpidiense srl con

quelle considerate medie del settore di appartenenza.

Il procedimento adottato per individuare il reddito normale consiste nell’applicare al

capitale netto rettificato della società un tasso di remunerazione considerato in linea

con quello medio di settore. Il problema si riduce quindi a determinare un rendimento

normale del capitale investito in società del medesimo settore. All’individuazione di tale

parametro sarà dedicato il paragrafo successivo. Basti qui ricordare che l’utilizzazione

del capitale netto rettificato quale aggregato cui applicare il tasso di remunerazione

normale consente di mantenere omogeneità all’intera valutazione. In particolare tale

assunzione evita duplicazioni nel momento in cui l’eventuale sovra reddito che

eventualmente si andrà a determinare al termine del percorso valutativo è al netto della

valutazione degli intangibles fatta in sede patrimoniale e contenuta nella

determinazione del rendimento normale da confrontare, appunto, con i risultati della

società.

4.5.2.1. Il tasso di remunerazione utilizzato

Nel determinare il tasso di remunerazione normale da applicare al capitale netto

rettificato si è adottata l’impostazione che predilige la determinazione di un tasso medio

di settore rappresentativo, appunto, del rendimento di investimenti analoghi e

alternativi.




133

In particolare il rendimento del capitale investito in società dello stesso settore dell’Eco

Elpidiense è stato desunto dall’andamento delle quotazioni delle principali società

italiane di servizi di pubblica utilità quotate alla Borsa Valori di Milano. Supplisce

all’analisi la presenza di un apposito indice settoriale (FTSE “Servizi di Pubblica Utilità”).

Tale indice istituito il 19 dicembre 2008, è composto dal seguente paniere di 18 società:

Composizione dell’indice FTSE Servizi di Pubblica

Utilità

A2A

Acea

Acegas-Aps

Acque Potabili

Acsm-Agam

Actelios

Alerion

Ascopiave

Edison

Enel

Enia

Erg Renew

Ergycapital

Hera

Iride

Snam Rete Gas

Terna

Ternienergia

Ebbene l’indice in questione registra un incremento, alla data del 30 agosto 2009, pari a

4,4 punti percentuali, rispetto alle rilevazioni del 01 gennaio 2009. Ragguagliando ad

anno tale parametro otteniamo un rendimento pari al 6,6%.

4.5.2.2. Valore del reddito di confronto

Sulla base dei parametri appena utilizzati la determinazione del reddito di confronto è la

seguente:

Reddito di confronto

Capitale rettificato € 8.020.642,45 Rendimento capitale 6,60%

Reddito normale € 529.362,40

Il reddito da prendere in considerazione come standard per l’utilizzo di un capitale

economico pari a quello della Eco Elpidiense nello stesso settore di attività è dunque pari

ad euro 529.364,40.



134

4.5.3. L’applicazione della formula

Una volta individuati tutti i fattori che permettono di ottenere i due valori da

confrontare, reddito atteso della società periziata e rendimento normale del capitale

investito in aziende dello stesso settore, lo sviluppo della formula per la determinazione

del sovra reddito da sommare alla componente patrimoniale della valutazione impone

ora di attualizzare la differenza in questione. Per far ciò occorre procedere

all’individuazione di un appropriato tasso di attualizzazione con il quale riportare il sovra

reddito stimato al valore corrente. Il tutto, evidentemente, per gli anni che costituiscono

l’orizzonte temporale della valutazione.

4.5.3.1. Il tasso di attualizzazione del sovrareddito

Nella scelta del tasso di attualizzazione del sovrareddito, si è invece fatto ricorso

all’individuazione di un tasso diverso dal tasso di remunerazione normale del capitale,

seguendo la teoria in base alla quale il tasso normale di rendimento è inferiore rispetto

al tasso di attualizzazione dal momento che si ritiene che il rischio di ripetizione del

sovrareddito sia maggiore rispetto a quello relativo alla probabilità di persistenza della

redditività aziendale.

Nello specifico, il calcolo è stato improntato alla teoria del Capital Asset Pricing Model

(CAPM), un modello statico, lineare e monofattoriale che fa discendere il tasso

dall’assunto che l’impresa sia legata al rischio di mercato finanziario, misurato dal

coefficiente beta.

Il CAPM esprime il tasso di attualizzazione sulla base della seguente relazione lineare:

r = rf + (rm – rf) x ββββ

dove:

rf = tasso free risk con il quale si intende il rendimento teorico che può essere ottenuto

in condizioni di perfetta certezza, che è privo, cioè, di rischi. E’ il rendimento ottenibile

da un investimento considerato essenzialmente privo di rischi, come ad esempio quello

dei titoli di Stato; nello specifico si è assunto il rendimento netto di un BTP avente

scadenza pari all’orizzonte temporale assunto. In particolare il riferimento è al BTP

15/12/2009 in scadenza il 15/12/2013, il cui rendimento netto è pari a 2,25%.

rm = il rendimento medio atteso del mercato, rappresentato di regola da un indice

azionario. Nell’analisi svolta, alla luce del particolare momento in cui versano i mercati

azionari, non si sono recepiti i valori di performance dell’ultimo anno, tutti fortemente

negativi, ne di quelli più recenti, tutti in forte crescita. Nello specifico si è scelto quindi di

utilizzare l’incremento dell’indice FTSE Mib Storico da inizio 2009 al 31 agosto 2009, pari

al 15,44%. Tale parametro, ragguagliato ad anno come fatto per l’analogo indice




135

settoriale sopra illustrato, si attesta al 23,16%. Tasso questo decisamente troppo elevato

ed influenzato dalla congiuntura attuale. Il valore così ottenuto è stato quindi ridotto del

50%, determinando in tal modo un tasso di rendimento del mercato pari a 11,6%.

ββββ = è il coefficiente che esprime la sensibilità del singolo investimento rispetto alle

variazioni del mercato. Un coefficiente basso indica una scarsa sensibilità

dell’andamento dei rendimenti della società in questione rispetto a quello globale. Il β

maggiore di 1 indica che la società amplifica l’andamento del mercato, in senso positivo

e in senso negativo. Coefficienti inferiori all’unità mostrano invece una società che tende

ad attenuare l’evoluzione del mercato, anche qui, in un senso o nell’altro.

Nel caso di specie il coefficiente ricercato è quello relativo all’intero settore delle società

di servizi pubblici. Tale comparto essendo caratterizzato da una particolare solidità sia in

ordine alla stabilità dei flussi reddituali attesi che in relazione alla alta affidabilità dei

clienti (istituzioni pubbliche) ha un coefficiente β piuttosto basso, indicativamente

individuabile nel valore di 0,75%.

In applicazione della formula suesposta otteniamo un tasso di attualizzazione pari a

9,1875%, arrotondato a 9,20%.

4.5.3.2. Il valore attuale del sovra reddito

Sulla base dei parametri così come individuati nei paragrafi precedenti è ora possibile

determinare il valore attuale del sovra reddito individuato. Tasso di attualizzazione e

orizzonte temporale assunto permettono di completare lo sviluppo della formula.

Ovviamente si terrà conto anche di un valore finale del sovra reddito da utilizzare per gli

anni che vanno oltre l’orizzonte temporale assunto. Questo valore finale è considerato

pari all’85% del sovra reddito previsto per i quattro anni considerati.

Il tutto è riassumibile nel seguente prospetto:

Stima del sovrareddito

Reddito normale medio € 703.392,28 Reddito normale di settore € 529.362,40 Sovra reddito € 174.029,88 Sovrareddito attualizzato € 634.097,66 Sovrareddito finale € 379.039,54

Sovrareddito totale € 1.013.137,20

In definitiva quindi, il sovra reddito è pari ad euro 1.013.137,20.



136

4.6. Determinazione del valore della società con il metodo misto

Siamo così giunti alla conclusione dell’impervio percorso di determinazione del valore

della Eco Elpidiense srl con il metodo misto. Una volta a disposizione il valore del

patrimonio rettificato e il sovra reddito opportunamente attualizzato, è possibile

sommare le due componenti per avere il valore finale ricercato.

Tuttavia, prima di procedere occorre sviluppare un ultima considerazione: il sovra

reddito stimato è frutto, tra l’altro, dell’ipotesi base di realizzazione, per quattro anni

(l’orizzonte temporale) della redditività mostrata nel corso degli ultimi anni e

opportunamente standardizzata. Ciò però non tiene conto di eventuali evoluzioni di

situazioni esterne o interne che potrebbero far mutare drasticamente il panorama in cui

la società opera e conseguentemente, i risultati da questa sperati. Basti pensare che nel

2010, come già evidenziato, scadranno la maggior parte delle convenzioni e dei

contratti in essere con l’amministrazione comunale di Porto Sant’Elpidio il cui rinnovo se

non ottenuto, potrebbe modificare diametralmente le ipotesi assunte. Inoltre l’attività

principale è legata alla ulteriore possibilità di abbancamento della discarica che, come

visto, anche a seguito dell’appalto ottenuto dalla società FIM, rischia di esaurirsi in breve

tempo.

In definitiva per rendere più solida la valutazione non si può non considerare che le

ipotesi avanzate potrebbero essere ridimensionate, si badi bene, non solo in senso

negativo.

Per tale motivo il sovra reddito determinato nel paragrafo precedente va sottoposto ad

una analisi di sensibilità ossia va rideterminato ipotizzando situazioni peggiorative

dell’attuale contesto ed anche migliorative. Ciò consentirà di ottenere una gamma (tre)

di valori del sovra reddito che opportunamente e prudenzialmente ponderati tra loro

determineranno il valore da assumere ad incremento della componente patrimoniale

della società.

4.6.1. Analisi di sensibilità e scenari alternativi

Tre sono gli scenari reddituali alternativi considerati nella presente valutazione. Tale

analisi di sensibilità è finalizzata ad individuare alternativi livelli di redditività attendibile

della società; ciò comporta che devono essere messi al vaglio gli elementi reddituali che

possono o meno concretizzarsi nel periodo preso in considerazione, ossia nei successivi

quattro anni.

E’ evidente che il più concreto e pressante di tali elementi è costituito dalla scadenza

fissata per la fine del 2010 dei principali contratti e concessioni in essere con il comune




137

di Porto Sant’Elpidio. Da tali contratti scaturiscono, solo per il 2008, l’80% dei ricavi

complessivi della società.

E’chiaro quindi che l’analisi di sensibilità deve coinvolgere necessariamente scenari

caratterizzati dalla totale o parziale (ri)aggiudicazione di tali contratti.

Ciò, sostanzialmente, quantifica le due ipotesi limite costituite dal totale rinnovo dei

contratti in essere e dell’assenza di qualsiasi rinnovo e le attenua con la presenza di una

situazione intermedia caratterizzata dal rinnovo di metà dei contratti.

Se dunque si ripercorrono le assunzioni già esposte in precedenza otteniamo tre valori di

sovra reddito che rappresentano percentuali diverse dell’intero come sopra individuato.

In particolare, posto che il 20% dei ricavi può essere ottenuto in assenza di rinnovo di

concessioni e contratti con l’amministrazione comunale di Porto sant’Elpidio, i tre livelli

sono quantificati nel 100% (rinnovo totale) nel 70% (rinnovo di metà dei contratti) e nel

20% (assenza di rinnovo totale).

Una volta raggiunti i tre livelli di sovrareddito occorre procedere ad incastonare le

ipotesi sviluppate in un unico valore. Tale operazione richiede una ponderazione dei tre

risultati raggiunti, senza la quale l’aver previsto diverse situazioni perderebbe di qualsiasi

significato. Le tre ipotesi vengono quindi assunte con differenti gradi di probabilità,

anche se appare remota l’ipotesi di mancato rinnovo anche solo parziale di qualsiasi

contratto o concessione.

Si è quindi deciso di assegnare alla situazione di rinnovo globale la percentuale del 90% e

a quelle residuali il 5%.

Il tutto come riassunto nel prospetto che segue:

Sovrareddito ponderazione Media

Scenario 1 (20% del sovrareddito) € 202.627,44 5% € 10.131,37 Scenario 2 (100% del sovrareddito) € 1.013.137,20 90% € 911.823,48 Scenario 3 (70% del sovrareddito) € 709.196,04 5% € 35.459,80

Valore medio finale sovrareddito € 957.414,65

4.6.2. Sistema di controllo

Si provvede ora ad utilizzare un metodo di controllo per la determinazione

dell’avviamento, al fine di verificare che il valore così ottenuto non sia eccessivo rispetto

alla reale capacità della società di generare reddito.

Il metodo adottato è quello previsto dal d.p.r. n. 460 del 1996 inerente alla

determinazione di tale valore ai fini dell’imposta di registro.



138

Il sistema, ancorché datato e rozzo, permette di fissare, quantomeno una soglia oltre la

quale non si dovrebbero accettare valori.

Esso prevede la determinazione del rendimento medio degli ultimi tre periodi di imposta

e l’applicazione di tale rendimento ai ricavi realizzati nel corso dell’ultimo anno di

valutazione. Il tutto moltiplicato per tre.

Sulla base dei dati della eco elpidiense srl i risultati sono i seguenti:

Annualità Ricavi Reddito

2008 € 8.229.252,00 € 284.508,00 2007 € 7.648.422,00 € 555.700,00 2006 € 7.291.997,00 € 676.339,00

Media € 7.723.223,67 € 505.515,67 % di redditività 6,55%

Ricavi 2009 € 7.945.692,00

Avviamento € 1.560.231,31

Il valore così determinato, superiore a quello stabilito analiticamente, conferma la bontà

di quest’ultimo. Si tenga conto, tra l’altro, che nel metodo misto con valutazione del

capitale con il sistema complesso, la presenza degli intangibles nelle rettifiche

patrimoniali, assorbe parte dell’avviamento determinato in maniera autonoma.

Il risultato di cui al paragrafo precedente risulta perciò coerente ed accettabile.

4.6.3. Ulteriore sistema di controllo

Si è detto che l’utilizzo del metodo scelto sviluppa il patrimonio netto rettificato

aggiungendo il valore dei cosiddetti intangibles al dato contabile. Parallelamente,

proprio perché trattasi di metodo misto, è necessario determinare autonomamente

l’avviamento da sommare alla componente patrimoniale del valore.

E’ evidente, quindi, che nel momento in cui si applica un metodo patrimoniale

complesso e lo si affianca ad una determinazione autonoma dell’avviamento, il rischio

principale è quello di duplicare alcune situazioni includendole, contemporaneamente,

nella valutazione degli intangibles e in quella dell’avviamento stesso. Chi scrive è

consapevole e ben conscio del rapporto esistente tra queste due poste: l’avviamento

inteso come capacità astratta di generare redditività futura va pregnato di significato

attraverso le singole componenti che possono, parallelamente, essere ricomprese nel

valore degli intangibles.

Per evitare di duplicare tali valori si è adottato un ulteriore metodo di controllo

consistente nel determinare il valore della società con il metodo misto utilizzando la

diversa variante del patrimonio netto rettificato senza integrazione degli intangibles.




139

Qualitativamente a fronte di un minor patrimonio netto (depurato dagli intangibles) si

assisterà ad un aumento dell’avviamento, dovuto alla diminuzione del reddito standard

delle società del settore, calcolato ora su un capitale più basso.

La corretta valutazione degli intangibles e l’assenza di duplicazioni sarà verificata nel

momento in cui i due valori raggiunti (misto con patrimonio netto semplice e misto con

patrimonio netto complesso) non si discostano per una percentuale significativa.

Il prospetto che segue evidenza i risultati di tale comparazione:

Confronto tra sistema patrimoniale semplice e complesso

Patrimoniale

semplice

Patrimoniale

complesso

Differenze

assolute

Differenze %

sulla media

Patrimonio netto

rettificato € 7.484.257,45 € 8.020.642,45 € 536.385,00 6,92%

Avviamento € 1.198.202,00 € 957.414,65 -€ 240.787,35 -22,34%

Valore totale società € 8.682.459,45 € 8.978.057,10 € 295.597,65 3,35%

Ebbene emerge che la valutazione con il metodo misto in assenza di intangibles

determina un maggior avviamento pari ad euro 1.198.202,00 rispetto a quello sopra

utilizzato (957.414,65).

Complessivamente il valore della società non sarebbe più 8.978.057,10 ma 8.682.459,45.

Ebbene la differenza di valore pari ad euro 295.597,65 rappresenta solo il 3,35% della

media dei due importi ottenuti dalle diverse valutazioni. Ciò a dimostrazione che il

metodo misto con stima autonoma dell’avviamento e valore patrimoniale aumentato

dagli intangibles è correttamente sviluppato e non duplica alcun valore.

4.6.4. Risultato finale.

Il risultato finale della valutazione con il metodo misto è dunque pari alla somma della

componente patrimoniale pari ad euro 8.020.642,45 e del sovrareddito pari ad euro

957.414,65.

Il tutto per un valore complessivo di euro € 8.978.057,10.




141

5. La valutazione con il metodo

finanziario

5.1. Il metodo di controllo

La scelta del metodo di valutazione utilizzato che al termine del lungo percorso

intrapreso nelle pagine precedenti ha condotto ad una valutazione complessiva della

società, non deve far dimenticare che qualsiasi processo di stima è suscettibile di

incorrere in sotto o sovra valutazioni che occorre limitare per quanto possibile.

E’ in questa prospettiva che ci si accinge ora alla valutazione della società adottando un

metodo diametralmente diverso rispetto a quello misto patrimoniale reddituale: il

metodo finanziario.

L’utilizzo di tale metodo alternativo è volto nelle intenzioni dei valutatori, a fornire una

sorta di cartina tornasole alla procedura fin qui utilizzata. E’ una sorta di metodo di

controllo che se e nella misura in cui conferma i risultati ottenuti con il metodo misto

sopra sviluppato, costituisce un rafforzamento importante alla stessa valutazione.

E’ evidente che, laddove invece tale metodo di valutazione porti a risultati

diametralmente difformi da quelli raggiunti fino ad ora, occorrerà procedere a rivisitare

il lavoro già effettuato. Ciò perché, in ipotesi di risultati troppo distanti con l’adozione

dei due metodi, non avrebbe senso procedere alla determinazione di un valore univoco

attraverso la sintesi di qualche media opportunamente pesata. E’ chiaro infatti che se

due sistemi di valutazioni danno risultati diversi non necessariamente la stima più

verosimile si colloca nel mezzo delle due valutazioni ma, più facilmente, uno dei due

metodi non rappresenta fedelmente la realtà della società. Ovviamente, per mantenere

una coerenza necessaria ai fini del raffronto tra i risultati, anche il metodo finanziario di

seguito sviluppato partirà dagli stessi assunti utilizzati nel metodo misto patrimoniale

reddituale. Tassi e orizzonti temporali saranno quindi gli stessi utilizzati sopra per la

determinazione del sovra reddito mentre i dati contabili saranno quelli disponibili al 31

agosto 2009.

5.2. La rettifica dei rendiconti finanziari contabili

Così come per la stima del sovra reddito da assumere quale componente di avviamento

nel metodo misto, anche nel metodo finanziario i dati contabili da considerare vanno

rettificati al fine di ottenere una normalizzazione dei flussi di cassa attesi per il futuro.

La valutazione con il metodo finanziario


142

Se nell’adozione del metodo misto motivi di coerenza spingevano a rideterminare le

componenti reddituali rilevanti sulla base delle rettifiche operate in sede patrimoniale,

qui, a rigori, nessun vincolo è posto in tal senso. La stima del valore della società con il

metodo finanziario prescinde da qualsiasi considerazione in ambito patrimoniale ed è

del tutto svincolata alla precedente valutazione.

Ciò non significa però, che nell’adozione di flussi di cassa rilevanti, da adottare per

determinare il valore della società sulla base del metodo qui utilizzato, non si debba

tener conto di elementi straordinari che nel corso degli ultimi anni hanno alterato il

normale ciclo finanziario della società.

5.2.1. Utilizzo delle ipotesi già assunte per il metodo misto

Come anticipato, per ragioni di coerenza, i parametri e le considerazioni svolte in sede di

determinazione del valore attuale del sovra reddito, devono qui essere adottati senza

alcuna possibilità di modifica. Ciò perché se si vuol verificare la veridicità di un metodo

attraverso la stima effettuata con un alternativo metodo di controllo non si possono

assumere parametri (tassi di attualizzazione, di rendimento e orizzonti temporali)

diversi. Ciò significherebbe modificare gli scenari in cui ci si muove e impedirebbe

qualsiasi confronto tra i due sistemi utilizzati.

5.2.1.1. Orizzonte temporale

Per la valutazione attraverso il metodo di controllo, quello finanziario, nel determinare

l’orizzonte temporale di riferimento, si rimanda a quanto già specificato in merito al

metodo di base misto patrimoniale – reddituale. Si specifica solo che l’orizzonte

temporale di riferimento, per la stima dei flussi, dipende essenzialmente dalla possibilità

di valutare in maniera attendibile gli stessi lungo il ciclo di vita dell’investimento stesso.

Risulta importante scegliere un periodo di riferimento per una stima puntuale dei flussi

di cassa, ed individuare un valore terminale che sia espressivo dei flussi di cassa per gli

anni successivi.

Il valore residuo (terminal value) è rappresentativo dei flussi attesi futuri, e costituisce la

parte più importante del complessivo valore dell’investimento, quanto minori sono gli

anni presi in considerazione.

L’orizzonte è quindi fissato in 4 anni.

5.2.1.2. Tasso di attualizzazione dei flussi di cassa

Anche per la determinazione del tasso di attualizzazione dei flussi di cassa si procede con

lo stesso tasso utilizzato nel metodo misto, al quale si rimanda. Il tasso di attualizzazione

è quindi pari al 9,20%




143

5.3. Individuazione dei flussi di cassa rilevanti Nell’ambito della scelta e della quantificazione dei parametri di applicazione della

formula per la valutazione con il metodo finanziario primaria importanza assume

l’individuazione del flusso di cassa da utilizzare per dare corpo alla stessa formula.

Ciò perché, evidentemente, possono essere assunti diversi aggregati idonei a

rappresentare la capacità della società di generare liquidità. Nella pratica, infatti, come

meglio sarà illustrato nel paragrafo successivo, si prediligono diversi risultati finanziari

anche e soprattutto in funzione delle finalità che la valutazione assume.

Nel caso di specie la necessità di utilizzare il metodo finanziario come metodo di

controllo da paragonare a risultati già raggiunti per altre vie impone di prendere in

esame il flusso di cassa che più degli altri rappresenta la capacità finale di generare

liquidità. In tal modo la valutazione complessiva racchiuderà tutti gli aspetti

finanziariamente rilevanti della società, a prescindere dalla loro origine, ossia dal fatto

che provengano dalla gestione caratteristica, da quella straordinaria o finanziaria. Ciò

consentirà altresì di ottenere la liquidità che gli azionisti si aspettano di ricevere dalla

società, al netto di tutte le componenti finanziariamente rilevanti. Situazione questa

importante nell’ipotesi di valutazione della quota di partecipazione al fine della cessione.

5.3.1. Flussi di cassa utilizzabili

Nel metodo finanziario l’attenzione è rivolta alla capacità di generare un flusso di cassa

positivo nel medio – lungo termine; capacità individuata dall’attualizzazione dei flussi di

cassa attesi. La formula è la seguente:

W = ΣΣΣΣ FCt /(1+i)t + Wf /(1+i)n

FC = flussi di cassa

Wf = valore residuo dell’azienda


t = orizzonte temporale

Individuati l’orizzonte temporale (quattro anni) e il tasso di attualizzazione (9,20%),

occorre ora quindi determinare i flussi di cassa da attualizzare. In verità, orizzonte

temporale limitato impone anche la determinazione del valore residuo dell’azienda, al

termine del periodo di analisi, anch’esso da attualizzare. In particolare il valore finale

può essere determinato o attraverso l’attualizzazione del capitale al termine

dell’orizzonte prospettato (sostanzialmente in ottica realizzativa dell’impresa) oppure,

ed è l’approccio preferibile in questa sede, attraverso la formulazione di ipotesi

predittive dei flussi successivi all’anno terminale.

Quanto ai flussi di cassa da prendere in considerazione due sono le principali varianti: un

primo sistema si basa sui flussi disponibili per gli azionisti (Flusso di cassa levered), il

secondo prende in considerazione solo i flussi della gestione operativa (unlevered). La

sostanziale differenza tra i due approcci è costituita dalla rilevanza (levered) o meno

(unlevered) dei flussi derivanti dalla gestione finanziaria e straordinaria.



144

Le finalità della presente perizia di stima suggeriscono l’utilizzo del metodo levered al

fine di dare maggior rilevanza ai flussi di cassa terminali a disposizione degli azionisti.

Attraverso questo criterio si perviene alla stima del valore economico dell’azienda sulla

base delle prospettive di evoluzione dei flussi di cassa attualizzati di spettanza degli

azionisti. Si può affermare che tale criterio si pone in una prospettiva valutativa equity

side: il prospetto finanziario dei flussi di cassa prospettici fornisce cioè per via diretta la

stima del valore economico di pertinenza del capitale di rischio; per questo adatto alla

finalità della presente valutazione.

Schematicamente si avrà:

Determinazione dei flussi di cassa levered

Margine operativo lordo (MOL)

Imposte

Risultato operativo netto

∆ Capitale circolante netto

∆ Attività fisse

Flusso monetario operativo (unlevered)

∆ Debiti finanziari

Oneri / proventi finanziari

Flusso monetario della gestione finanziaria

Flusso monetario disponibile (levered)

5.3.2. La determinazione del flusso monetario complessivo

disponibile

Sulla base delle indicazioni appena esposte il flusso monetario complessivo disponibile

da prendere in considerazione è quello levered. Concretamente tale flusso è

direttamente rinvenibile dai rendiconti finanziari che scaturiscono dai dati reddituali e

patrimoniali così come rettificati e sulla base delle ipotesi prospettiche già descritte nel

paragrafo 4.5.1.3.. La coerenza logica dell’intero lavoro impone infatti di sviluppare

considerazioni di natura finanziaria omogenee e compatibili con quelle di carattere

economico utilizzate per la determinazione del valore della società secondo il metodo

misto. Operando diversamente non sarebbe possibile confrontare il valore qui ottenuto

con quello rinvenibile dall’applicazione del metodo principale.

Il rendiconto finanziario della società che scaturisce dai dati che hanno originato i conti

economici e gli stati patrimoniali riclassificati di cui al già citato paragrafo 4.5.1.3. , è il

seguente:

Rendiconto finanziario

2006 2007 2008

FLUSSO MONETARIO ATTIVITA' D'ESERCIZIO -€ 412.796,00 € 1.248.414,00 € 1.400.142,00

Margine operativo lordo (MOL) € 1.757.470,00 € 1.773.830,00 € 2.125.143,00

(Plusvalenze) /Minusvalenze ordinarie da

alienazione immobilizzazioni

-€ 11.510,00 € 0,00 -€ 28.859,00




145

±Variazioni del capitale di esercizio : -€ 1.555.859,00 € 129.333,00 -€ 176.519,00

±Crediti Commerciali -€ 998.192,00 € 119.569,00 € 381.018,00

±Debiti Commerciali -€ 52.341,00 € 81.069,00 -€ 306.980,00

±Rimanenze € 948,00 € 33.435,00 -€ 20.089,00

±Altre attività/passività -€ 506.274,00 -€ 104.740,00 -€ 1.081.307,00

Imposte di competenza -€ 599.699,00 -€ 541.483,00 -€ 514.038,00

Variazione TFR -€ 3.198,00 -€ 113.266,00 -€ 5.585,00

di cui liquidazione

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA’ DI

INVESTIMENTO

-€ 975.560,00 -€ 689.037,00 € 1.056.186,00

±Investimento/Realizzo di immobilizzazioni

materiali , immateriali e finanziarie

-€ 987.070,00 -€ 689.037,00 € 1.027.327,00

+Plusvalenze - Minusvalenze da alienazione € 11.510,00 € 0,00 € 28.859,00

FLUSSO MONETARIO OPERATIVO -€ 1.388.356,00 € 559.377,00 € 2.456.328,00

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA’ DI

FINANZIAMENTO

-€ 699.999,00 € 988.755,00 € 167.117,00

±Nuovi finanziamenti/rimborsi- € 0,00 € 1.388.756,00 € 567.117,00

± Conferimenti/Rimborso soci € 1,00 -€ 1,00 € 0,00

Contributi conto capitale € 0,00 € 0,00 € 0,00

- Distribuzione utile € 700.000,00 € 400.000,00 € 400.000,00

- ONERI FINANZIARI -€ 53.898,00 -€ 104.256,00 -€ 175.708,00

±ALTRI PROVENTI ONERI € 91.792,00 € 107.651,00 € 31.416,00

±FLUSSO MONETARIO NETTO DI PERIODO -€ 2.050.461,00 € 1.551.527,00 € 2.479.153,00

5.4. Determinazione del valore della società con il metodo finanziario

Come visto per la determinazione del valore della società con il metodo misto, è

necessario ipotizzare diversi scenari futuri nei quali la società potrebbe essere chiamata

a muoversi. Anche per la valutazione con il metodo finanziario vanno operate quindi

delle analisi di sensibilità che tengano conto delle diverse evoluzioni possibili dell’attività

della società.

Le ipotesi, ovviamente, sono le stesse assunte nel paragrafo 4.6.1.. Così come in quella

sede si arrivò a determinare diversi profili di redditività, qui occorre individuare i diversi

flussi di cassa che risultano all’adozione di uno o dell’altro scenario.

Nel metodo finanziario, ovviamente, l’analisi di sensibilità e la ponderazione dei risultati

ottenuti è più importante dal momento che l’intera valutazione si fonda su tali aspetti

laddove nel metodo misto, invece, tale implementazione interessa solo la componente

reddituale della stima.

5.4.1. Il risultato ottenuto

Il risultato che si ottiene tiene conto dell’individuazione di un flusso di cassa medio

derivante dai valori degli anni dal 2006 al 2009 (ipotizzando quest’ultimo in linea con

quello del 2008) opportunamente ponderati.



146

Viene inoltre determinato un valore finale da utilizzare per gli anni successivi al periodo

di osservazione pari (coerentemente a quanto visto in tema di sovra reddito) all’85% del

valore medio.

Infine si attualizzano tali valori con lo stesso tasso del 9,2%.

I risultati sono i seguenti:

Annualità Flussi disponibili ponderazione media

2006 -€ 2.050.461,00 5% -€ 102.523,05

2007 € 1.551.527,00 15% € 232.729,05

2008 € 2.479.153,00 40% € 991.661,20

2009 € 2.479.153,00 40% € 991.661,20

Flusso medio € 2.113.528,40

Valore attualizzato € 7.700.881,06

Valore finale € 2.107.280,05

Valore finale attualizzato € 1.631.899,60

Valore finale € 9.332.780,66

Il valore finale della società determinato con il metodo finanziario è dunque pari ad euro

9.332.780,66.

5.4.2. Analisi di sensibilità e scenari alternativi

Come per il paragrafo 4.6.1 anche qui sono stati ipotizzati tre scenari finanziari

alternativi. Per coerenza logica i flussi di cassa alternativi vengono determinati sulla base

delle tre diverse ipotesi reddituali indicate in precedenza e con gli stessi criteri ivi

adottati.

Per semplicità le percentuali di riduzione e di ponderazione sono state assunte nei

medesimi termini.

valore parziale ponderazione Media

Scenario 1 (20% del valore finale) € 9.332.780,66 90% € 8.399.502,60

Scenario 2 (100% del valore finale) € 1.866.556,13 5% € 93.327,81

Scenario 3 (70% del valore finale) € 6.532.946,46 5% € 326.647,32

Valore medio finale metodo finanziario € 8.819.477,73

5.4.3. Risultato finale

Il risultato finale della valutazione con il metodo finanziario è dunque pari ad euro

8.819.477,73.




147

6. Il valore del capitale economico

della società

6.1. Considerazioni sui risultati ottenuti

I risultati fin qui ottenuti supportano l’idea che la valutazione assunta con il metodo

misto patrimoniale reddituale abbia colto nel segno; la verifica operata con il metodo di

controllo finanziario, infatti, ha dato esito positivo. I risultati ottenuti non si discostano

significativamente da quelli raggiunti con il metodo misto.

E’ quindi possibile, partendo dalla considerazione che la stima della società debba

comunque attestarsi in un range limitato compreso tra i due risultati raggiunti, ottenere

un univoco valore che tenga conto di entrambi i procedimenti. Possibilità questa che,

come anticipato nel paragrafo 5.1, sarebbe venuta meno se i valori ottenuti avessero

registrato difformità sostanziali.

La determinazione finale e complessiva del valore della società avverrà quindi attraverso

la media dei due risultati, media che tiene conto della maggiore accuratezza del metodo

principalmente utilizzato in questa sede attraverso l’applicazione di un peso maggiore al

valore ottenuto con il metodo misto.

6.2. Determinazione finale del valore economico della società

Il valore economico della società è dunque determinato come media ponderata dei

risultati raggiunti nei paragrafi 5.4.4 e 4.6.3.

In sintesi:

Valutazione definitiva

Valore società metodo misto € 8.978.057,10 Valore società metodo finanziario € 8.819.477,73

Valore medio € 8.898.767,42

Il valore della società è dunque fissato definitivamente in euro 8.898.767,42.




149

7. La determinazione del valore della

quota

7.1. Lo sconto di minoranza

Una volta completata la valutazione economica della società, occorre analizzare a fondo

se e in che misura il valore così ottenuto dell’intero patrimonio aziendale possa essere

riferito, in percentuale, alla quota di partecipazione in questione. Il valore economico

della partecipazione non può essere ottenuto come semplice frazione del valore della

società se non nelle residuali ipotesi di recesso. La quota gode di diritti amministrativi, di

percezione degli utili e di diritti patrimoniali. Solo questi ultimi vengono inglobati nella

percentuale che la quota rappresenta del valore della società; il diritto alla percezione

degli utili, infatti, dipende da altri fattori, quali ad esempio la forza in assemblea che la

percentuale di partecipazione conferisce; i diritti amministrativi, poi, devono essere

ricercati e valutati nell’ambito delle diverse previsioni statutarie e di legge che

interessano la caratura della partecipazione.

Di regola le partecipazioni che rappresentano meno del 50% del capitale sociale devono

essere valutate applicando, al valore della società, il cosiddetto sconto di minoranza.

Questa grandezza deve essere diminuita dello sconto di minoranza che, soprattutto

nelle società non quotate, induce a considerare inapplicabile il semplice calcolo delle

quote minoritarie possedute; inoltre lo sconto di minoranza sarà tanto più elevato

quanto maggiore è la carenza di negoziabilità che tali quote possiedono.

E’ evidente infatti che l’analisi del valore dei diritti patrimoniali e di percezione degli utili

può portare ad evidenziare aspetti negativi; è possibile infatti che proprio per la

particolare percentuale che rappresenta la quota del capitale sociale, esistano fattori

che tendono a ridurre il valore complessivo della quota stessa, così da configurare veri e

propri rating negativi che, nella sostanza, agiscono come riduttori del valore di partenza

costituito dalla valutazione (percentuale) della società.

7.2. Il premio di maggioranza

Speculare al concetto di sconto di minoranza è la nozione di premio di maggioranza, da

applicare, di regola, alle partecipazioni di controllo. Tale premio che deve essere di

ammontare identico allo sconto di minoranza previsto per carature non di controllo

della stessa società, ingloba le prerogative amministrative e gestionali che si

accompagnano alla maggioranza dei voti in assemblea.

La determinazione del valore della quota


150

Nel successivo paragrafo verranno evidenziate alcune considerazioni che evidenziano

come la quota di partecipazione detenuta dal comune, sebbene formalmente di

minoranza, conferisca al possessore diritti amministrativi particolarmente penetranti

grazie alla configurazione e alle clausole contenute nello statuto della Eco Elpidiense srl.

Si tratta del cosiddetto premio per i pacchetti “control oriented” ossia partecipazioni che

consentono di esercitare un potere di influenza significativa sulle decisioni assunte in

assemblea. Nel caso della società Eco Elpidiense il pacchetto detenuto dal comune di

Porto sant’Elpidio, qui oggetto di valutazione, assegna la maggioranza relativa al

possessore. Inoltre, le clausole statutarie che verranno di seguito analizzate, rafforzano il

valore di detto pacchetto.

Ciò spinge a ritenere che tale quota debba essere soggetta non già allo sconto di

minoranza, così come definito sopra, quanto piuttosto ad un premio di maggioranza che

si quantifica fin d’ora nel 10% del valore della stessa.

7.2.1. Analisi dello statuto

In linea di principio la valutazione della quota con riferimento a tali elementi di natura

non prettamente patrimoniale va effettuata analizzando lo statuto della società ed

evidenziando la forza che una percentuale del 43% di partecipazione al capitale sociale

dà a chi la detiene.

Si procederà, quindi, all’analisi degli articoli dello statuto della società che possono avere

influenza sulla valutazione della quota in ambito amministrativo, sottolineando gli

aspetti positivi e quelli negativi di ciascuna previsione rilevante.

Articolo 5: Capitale

Lo statuto prevede la possibilità di effettuare aumenti di capitale a terzi senza l’offerta in

prelazione delle nuove quote ai soci già in essere. Tuttavia, l’eventuale aumento di

capitale destinato fa scattare in capo ai soci che non hanno potuto esercitare l’opzione,

il diritto di recesso. La previsione, che si affianca a quella di cui si dirà in appresso, legata

alla cosiddetta clausola di gradimento, è tesa a tutelare le minoranza che potrebbero

vedere sconvolta la compagine sociale e le proprie quote di partecipazione senza poter

opporre alcun ostacolo. E’ sicuramente questo un fattore positivo per il potenziale

acquirente della partecipazione al 43% dal momento che, impedisce, di fatto,

l’annacquamento della quota.

Articolo 9:Trasferimento inter vivos – Prelazione

E’ prevista una clausola di mero gradimento in base alla quale l’eventuale cessione della

partecipazione da parte di un socio deve ottenere il nulla osta da parte degli altri soci. Il




151

socio che intende cedere la propria quota deve informare la restante compagine sociale

indicando condizioni e nominativo del potenziale acquirente. I soci restanti possono

esercitare il diritto di prelazione o lasciare le quote inoptate. Solo se e nella misura in cui

le quote offerte non vengono acquistate dai soci si apre il procedimento per la richiesta

di gradimento da esprimere in assemblea. L’eventuale diniego del gradimento della

società al potenziale acquirente fa scattare in capo al socio cedente il diritto di recesso.

Anche se all’apparenza tale strumento appesantisce il valore della partecipazione,

perché sembra limitarne la libera circolazione, in realtà la clausola di gradimento si

appalesa come elemento di vantaggio, soprattutto in presenza di una partecipazione

qualificata come quella del 43%. In effetti, anche e soprattutto in considerazione dei

quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea, appare pressoché impossibile che il

socio avente il 43% possa in qualche modo essere sottoposto alla clausola di gradimento

al momento di una sua eventuale cessione. Ciò perché tale quota rappresenta quella di

maggioranza relativa senza la quale nessuna assemblea potrà mai costituirsi e meno che

mai deliberare. In realtà, lo scopo della clausola di gradimento, così come strutturata

nello statuto, è quello di tutelare proprio il socio con il 43% (ad oggi il Comune) contro

eventuali cessioni di quote poste in essere dai restanti soci privati. Si vuole impedire,

cioè che possano subentrare nella società soggetti non graditi all’ente territoriale di

riferimento. Evidentemente tale posizione di vantaggio verrebbe trasferita all’acquirente

della partecipazione detenuta oggi dal Comune.

Articolo 11: Recesso e Articolo 13: Rimborso della partecipazione

La previsione di recesso ricalca quella codicistica, specificando le modalità di

determinazione del valore della stessa, con particolare riguardo all’avviamento da

calcolare sulla base dello specifico settore di appartenenza ed in applicazione delle

ordinarie tecniche valutative. Il diritto di recesso, ovviamente è favorevole per qualsiasi

acquirente di una quota di minoranza del patrimonio sociale.

Articolo 17: Assemblea

L’assemblea dei soci prevede quorum costitutivi e quorum deliberativi particolari che

conferiscono, nella sostanza, una posizione di assoluto vantaggio al socio in possesso di

una partecipazione superiore al 40%.l’assemblea si costituisce con la presenza di tanti

soci che rappresentano almeno i due terzi del capitale sociale; ciò significa che senza la

presenza del socio che detiene il 43% nessuna assemblea risulta validamente costituita.

L’assemblea stessa delibera, poi, a maggioranza dei presenti; il voto del socio che

detiene il 43% delle partecipazioni risulta quindi ancora più determinante.

Per le deliberazioni che comportano il cambiamento dello statuto, poi, fermo restando il

quorum costitutivo, il quorum deliberativo è innalzato al 75%, rendendo quindi

fondamentale l’intervento del detentore del 43% del capitale sociale. Tali vantaggi

La determinazione del valore della quota


152

verrebbero trasferiti al socio acquirente, comportando un aumento del valore della

partecipazione.

Articolo 19: Organo amministrativo e articolo 21: Consiglio di Amministrazione

L’organo amministrativo è costituito con una clausola parziale di simul stabunt, simul

cadent: solo se più della metà degli amministratori si dimettono decade l’intero

Consiglio di Amministrazione. E’ previsto però che l’ente pubblico nomini alcuni

consiglieri di amministrazione ma non in numero superiore alla metà. Se tale prerogativa

dovesse essere trasferita all’acquirente, determinerebbe la possibilità di indicare una

parte del Consiglio di amministrazione, ma non la maggioranza. La disposizione si presta

a diverse interpretazioni, positive e negative, soprattutto in considerazione del fatto che

la previsione statutaria fa riferimento all’ente pubblico è potrebbe non essere

applicabile al socio privato.

Articolo 25: Collegio Sindacale

Il Collegio sindacale è nominato, in maggioranza, dall’ente pubblico. Anche qui la

previsione aumenta il valore della quota se e nella misura in cui tale prerogativa può

essere trasferita al soggetto acquirente la quota messa in vendita dal Comune.

Le precedenti considerazioni possono essere riassunte nel prospetto che segue:

Norma statutaria Riflessi sul valore della

quota

Articolo 5: Capitale Positivi

Articolo 9:Trasferimento inter vivos – Prelazione Positivi

Articolo 11: Recesso e Articolo 13: Rimborso della partecipazione Positivi

Articolo 17: Assemblea Positivi

Articolo 19: Organo amministrativo e articolo 21: Consiglio di

Amministrazione Indefinibili

Articolo 25: Collegio Sindacale Indefinibili

7.3. Il valore finale della quota

Il valore finale della quota, sulla base delle considerazioni esposte nelle pagine che fin

qui precedono è dunque determinato attraverso l’individuazione del valore economico

della società di cui al paragrafo 6.2 e l’applicazione a tale valore della percentuale di

partecipazione detenuta dall’Amministrazione Comunale, tenendo conto, altresì del

premio di maggioranza come determinato nel paragrafo7.2.

In definitiva quindi:

Valore finale della quota

Valore società € 8.898.767,42

Perizia di stima delle quote di partecipazione detenute dall’Amministrazione comunale di

Valore quota

Premio di maggioranza

Valore finale quota

Il valore finale della quota così come determinato è pari ad euro 4.

arrotondabile ad euro 4.200.000,00

E’ ora possibile, a termine dell’esposizione riprendere il prospetto iniziale che

descrittivamente illustrava il percorso da compiere per riempire i vari passaggi con i

valori via via trovati.

Perizia di stima delle quote di partecipazione detenute dall’Amministrazione comunale di



Il valore finale della quota così come determinato è pari ad euro 4.

euro 4.200.000,00.

possibile, a termine dell’esposizione riprendere il prospetto iniziale che





153

€ 3.826.469,99

€ 382.647,00

€ 4.209.116,99

Il valore finale della quota così come determinato è pari ad euro 4.209.116,99

possibile, a termine dell’esposizione riprendere il prospetto iniziale che





155

8. Conclusioni

In generale, nella valutazione delle quote societarie, il valore da ultimo ottenuto, a

prescindere dalle metodologie di stima adottate, viene sottoposto ad un vaglio di

congruità che si risolve nell’attribuzione di un indice di inconferenza rettificativo; il tutto

al fine di sostituire l’unico valore puntuale raggiunto con un intervallo di confidenza

all’interno del quale il valore dell’asset può, ragionevolmente, attestarsi.

Nel caso di specie tuttavia, si è ritenuto di non adottare alcun “cuscinetto” rettificativo.

Ciò sostanzialmente nella consapevolezza di aver affrontato e risolto tutte le

problematiche relative ai diversi settori della società valutata.

In particolare molteplici sono i fattori che portano ad escludere l’utilizzo di tale, ulteriore

ed estrema, forma di tutela nella valutazione.

Innanzitutto si è operato attraverso non un unico metodo di valutazione, ma servendosi

di un metodo principale (quello misto patrimoniale complesso – reddituale) e di uno di

controllo (quello finanziario).

Secondariamente, in ognuno dei due metodi adottati, si sono sviluppate analisi di

sensibilità volte a dipingere scenari differenti all’interno dei quali calare le valutazioni

effettuate.

E ancora: nella valutazione del metodo misto, la stima autonoma dell’avviamento è

avvenuta mediante un metodo diretto (determinazione del sovra reddito attraverso

parametri fissati) e un metodo di controllo (quello che l’ordinamento tributario

suggerisce per il calcolo dell’avviamento ai fini della determinazione dell’imposta di

registro).

Peraltro, ad ulteriore cautela, si è confrontato il valore della società così come risultante

dal metodo principale con una sua variante, al fine di evidenziare, nello specifico,

l’eventuale sopravvalutazione dei cosiddetti intangibles.

Ebbene ognuna della verifiche effettuate, ognuno dei controlli eseguiti e ogni riscontro

ricercato hanno dato esito positivo.

Nessun valore di quelli posti a confronto, sia esso avviamento o valore complessivo del

capitale economico, si discosta dal suo riferimento per una percentuale superiore al 5%

della loro media.

Ciò a significare, in definitiva, che l’univocità del valore della quota come sacralizzato nel

paragrafo precedente è frutto dell’applicazione puntuale e specifica di opportuni

Conclusioni


156

intervalli di confidenza su ciascuna delle valutazioni suscettibili di manifestare una

volatilità rilevante.

Per tale ragione il valore della quota partecipativa, arrotondata in difetto alle migliaia

di euro, detenuta dall’Amministrazione Comunale di Porto Sant’Elpidio nella società

Eco Elpidiense srl, nella misura del 43% del capitale sociale di quest’ultima, viene

attestato definitivamente pari ad:

euro 4.200.000,00

(quattromilioniduecentomila/00)

Nel rispetto degli ordinari criteri di stima, secondo principi di prudenza, congruità,

effettività, coerenza, affidabilità e ragionevolezza, i sottoscritti ritengono quindi di

aver correttamente assolto l’incarico peritale assegnato

I periti incaricati

Prof. Dr. GIUSEPPE RIPA


perizia definitiva 16 17 novembre 2009

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