BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO I millesimi di condominio · REVISIONE TABELLE MILLESIMALI (disposizioni...

BLOCCO TEMATICO DI ESTIMOI millesimi di condominio

Docente: geom. Antonio Ellero

CORSO PRATICANTI 2016

CONDOMINIO: TABELLE MILLESIMALI

I millesimi di condominio sono di due tipi:

• Millesimi di proprietà generale

(esprimono il diritto di proprietà di ogni condòmino sulle

parti comuni, individuate dall'art. 1117 del C.C.)

• Millesimi d'uso

(esprimono la misura del contributo da versare per la

ripartizione di alcune particolari categorie di spese)

I millesimi di proprietà generale esprimono il valore di ogni

autonoma unità immobiliare ragguagliato al valore dell'intero

edificio.

Il tipo di valore per determinare i millesimi è il:

valore di mercato


La determinazione del valore di ciascun piano o porzione di

piano di proprietà esclusiva dei singoli condòmini viene

richiesta per i seguenti scopi:

- stabilire il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni

dell'edificio, diritto che in base all'art. 1118 C.C. è

proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli

appartiene

- ripartire le spese ordinarie e straordinarie necessarie per la

conservazione e godimento delle parti comuni dell'edificio

- costituire l'assemblea e controllare la validità delle delibere

(art. 1136 C.C.)

- ripartire eventuali ricavi per vendita o locazione di parti

comuni dell'edificio

“ i valori del piano o delle porzioni del piano, ragguagliati a

quelli dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in

apposita tabella allegata al regolamento di condominio” (art. 68 C.C.)

Così si può giungere ad esprimere in millesimi i valori di mercato attraverso procedimenti diversi:

- applicando un metodo di stima per determinare i valori di

mercato (procedimento logico);

- applicando un procedimento pratico per il calcolo della

superficie virtuale quale indice numerico proporzionale al valore di mercato


DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO

(si determina generalmente per via sintetica od analitica)

Sinteticamente si perviene al valore di mercato attraverso una comparazione con fabbricati simili per condizioni economiche e posizionali e di cui siano noti i prezzi di mercato

x : p = ∑V : ∑p

x = valore fabbricato da stimare

p = parametro del fabbricato da stimare

∑V = sommatoria dei valori di fabbricati simili

∑p = sommatoria dei parametri di fabbricati simili


pp

Vx

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO

Analiticamente si perviene al valore di mercato

attraverso la determinazione del reddito netto ordinario

che il proprietario ricava da quell'unità immobiliare e

dalla sua capitalizzazione attraverso la formula

Bf = reddito netto (importo annuo posticipato, illim.)

i = saggio di capitalizzazione


i

BfV

CALCOLO DEI MILLESIMI: procedimento pratico

Il valore di ogni singola unità immobiliare viene espresso come

SUPERFICIE VIRTUALE (Sv), che è un indice numerico

proporzionale al valore di mercato.

Procedimento per il calcolo della Superficie virtuale:

-Analisi caratteristiche dell’edificio e identificazione delle

unità immobiliari;

- Misura della superficie reale di ogni unità immobiliare;

- Esame delle condizioni che influiscono sul valore delle

singole unità, loro quantificazione mediante coefficienti di

differenziazione proporzionali ai valori di mercato;

- Calcolo superficie virtuale come prodotto della superficie

reale per i coefficienti di differenziazione.



SUPERFICIE VIRTUALE (Sv)

Sv = Sr x c

Sr = sup. reale (superficie netta o lorda)

c = coefficiente di differenziazione

I coefficienti di differenziazione comunemente utilizzati per il

calcolo millesimale sono:

- di destinazione

- di piano

- di orientamento o esposizione

- di prospetto o veduta



La superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare darà, in

proporzione a 1000 (valore complessivo dell’edificio) i

corrispondenti millesimi di proprietà generale (Mi):

∑Svi : 1000 = Svi : Mi

∑Svi = somma sup. virtuali di ogni unità immobiliare

Svi = sup. virtuale dell’unità considerata


SviSvi

Mi 1000


Ripartizione delle spese condominiali

Art. 1123 C.C.:

“per la conservazione e il godimento delle parti comuni

dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune

e per le innovazioni, le spese sono sostenute dai condomini in

proporzione al valore della proprietà di ciascuno (millesimi di

proprietà generale). Se si tratta di cose destinate a servire i

condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in

proporzione all’uso che ciascuno può farne (millesimi d’uso)”.



Ripartizione delle spese condominiali

I millesimi d’uso sono quindi utilizzati per ripartire le

seguenti spese:

- manutenzione e sostituzione scale (tabella B)

- uso dell’impianto di ascensore (tabella C)

- uso dell’impianto di riscaldamento centralizzato (tabella D)

- altre spese a carattere ordinario (acqua potabile) o

straordinario (ricostruzione solai, adeguamento impianto

TV, ecc.)



Ripartizione delle spese condominiali: SCALE e ASCENSORI

Art. 1124 C.C.: Manutenzione e sostituzione delle scale e

ascensori

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari

delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita

tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità

immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura

proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in

ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi

morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non

siano di proprietà comune.".



Ripartizione delle spese condominiali: LE SCALE

P.1°= 1

P.2°= 2

denominatore = 2+1 = 3

indice di percorrenza:1 e 2

Mp/1°= 500 x 1/3

Mp/2°= 500 x 2/3


MpropCMpropB

MpropBMpMpercB

1/


Ripartizione delle spese condominiali: L’ASCENSORE

Per le spese di manutenzione e di esercizio dell’ascensore si

adotta lo stesso criterio stabilito per le scale: metà della spesa

viene ripartita tra i proprietari dei diversi piani in ragione del

valore del piano o porzione di piano e l’altra metà in misura

proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Sono esclusi i condomini che non sono serviti dall’ascensore

(piano terra o scale non servite dall’ascensore).



Ripartizione delle spese condominiali: IL RISCALDAMENTO

Le spese di manutenzione ordinaria (metano, gasolio, ecc.) vanno

ripartite in proporzione all’uso (tabella D per il riscaldamento).

Le spese di manutenzione straordinaria (sostituzione caldaia,

adeguamento impianto) vanno ripartite in base ai millesimi di

proprietà.

La ripartizione delle spese può avvenire secondo i seguenti parametri:

- cubatura riscaldata (o sup. interna con unità di pari H)

- superficie radiante (numero di elementi radianti )

n. el. rad. U.i. : n. tot. El. Rad. = M risc. U.i. : 1000



Ripartizione delle spese condominiali: IL RISCALDAMENTO

Per gli impianti centralizzati con contabilizzatore di calore per ogni

unità immobiliare, la spesa viene suddivisa in due parti:

1) 20 – 50% da ripartire in proporzione alla cubatura riscaldata o ai

millesimi di proprietà generale, dovuta per il funzionamento generale

dell’impianto comune

2) 50 – 80% da ripartire in proporzione al consumo contabilizzato


REVISIONE TABELLE MILLESIMALI

(disposizioni di attuazione del Codice Civile: art. 69)

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi

nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati

all'unanimità

Tali valori tuttavia possono essere modificati anche

nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza

prevista dal II comma dell'art. 1136 del c.c., se

- sono conseguenza di un errore;

- sono mutate le condizioni di una parte dell’edificio

(sopraelevazione, cambi di destinazione, incremento di

superfici, incremento o diminuzione di unità immobiliari)

...


REVISIONE TABELLE MILLESIMALI

(disposizioni di attuazione del Codice Civile: art. 69)

... che hanno alterato per più di un quinto il valore

proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo

condomino: in tal caso il relativo costo è a carico di chi ha

dato luogo alla variazione.

La revisione, nel caso precedente, se non concessa dalla

maggioranza dell'assemblea può essere richiesta per via

giudiziale anche da un solo condomino.


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