TABELLE MILLESIMALI

Giorgio Croce – 3280170805 – crocearezzo@live.itwww.giorgiocroce.weebly.com

DEFINIZIONE DI CONDOMINIO

Si ha un condominio quando nello stesso fabbricato vi sono delle parti di proprietà

individuale (proprietà esclusive) e delle parti di proprietà comune. L’art. 1117 del

C.C., a titolo di esempio, indica le seguenti proprietà comuni:

1) il suolo su sui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari,

le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere

tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

2) i locali della portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il

riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per gli altri servizi in comune;

3) le opere e le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e

al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e

inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per

l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione

degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

La proprietà esclusiva è quella attribuita a ciascun condomino. Sono dunque

proprietà esclusive i singoli appartamenti, gli uffici, i negozi, i box auto individuali,

nonché i terrazzi, i balconi e i lastrici solari quando sono assegnati a singole unità

immobiliari.

Il Regolamento di condominio, oltre a stabilire prescrizioni e divieti, deve indicare il

valore proporzionale delle proprietà esclusive rispetto al valore complessivo

dell’intero immobile. Tale proporzionalità è ottenuta tramite i millesimi di proprietà.

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TABELLE MILLESIMALI - TIPI

Per lo stesso condominio generalmente si redigono più tipologie di tabelle

millesimali:

- Tabelle millesimali di proprietà;

- Tabelle millesimali delle scale/ascensore (possono essere anche separate);

- Tabelle millesimali del riscaldamento.

Per calcolare il valore dei millesimi di proprietà si pone uguale a 1’000 il valore

dell’intero condominio (parti comuni ed esclusive), ne consegue che la quota di

ciascuna proprietà esclusiva viene espressa in millesimi. Pertanto, i millesimi di

proprietà rappresentano, ad un determinato tempo, il valore di ciascuna proprietà

esclusiva in rapporto al valore dell’intero edificio e anche la quota di comproprietà

delle parti comuni. Si rispetta la seguente proporzione:

Vt : 1’000 = Vui : xcon

Vt = valore di mercato dell’intero edificio;

Vui = valore di mercato della singola unità immobiliare;

x = numeri di millesimi da assegnarsi alla singola unità immobiliare.

Non essendo di agevole individuazione il valore di mercato di ogni singola unità

immobiliare si ricorre ad un parametro tecnico che possa essere giudicato

proporzionale al valore di mercato.

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TABELLE MILLESIMALI DI PROPRIETA’

Per unità immobiliari caratterizzate da grande omogeneità, viene in pratica usato il

parametro della superficie coperta. Indicando con Sui la superficie di ciascuna unità

immobiliare e con St la superficie coperta totale dell’edificio, si avrà la seguente

proporzione:

St : 1’000 = Sui : x Anche il parametro della superficie coperta può non risultare sufficiente a

descrivere il valore di mercato delle singole unità immobiliari e quindi conviene

riferirci ala parametro della superficie virtuale. Tale superficie virtuale veine

determinata, per ogni ambiente di ciascuna unità immobiliare, moltiplicando l’area

della superficie effettiva per appositi coefficienti che tengono conto di quei caratteri

che incidono sull’apprezzamento che il mercato fa di ciascun ambiente. Sommando i

risultati si ottiene la superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare Svui. Si calcola,

quindi, la superficie virtuale dell’intero edificio Svt quale somma delle superfici

virtuali di tutte le unità immobiliari. La proporzione in definitiva diventa la

seguente:

Svt : 1’000 = Svui : xI coefficienti che si utilizzano nella pratica corrente per la redazione delle tabelle

millesimali sono raccolti nei manuali di estimo, manuale del geometra, ecc.

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COEFFICIENTI PER SUPERFICIE VIRTUALE

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A) Coefficienti di destinazione

Vani a destinazione principale (camere soggiorni, cucine abitabili)

1.00

Cucine non abitabili (cucinotti) 0.90

Servizi (bagni, ripostigli) 0.90

Atri, corridoi, ingressi, disimpegni 0.80

Logge delimitate da tre pareti 0.35-0.50

Cantine e soffitte 0.30-0.40

Balconi coperti 0.30

Balconi scoperti 0.25

Terrazze a livello 0.22

Giardini e aree scoperte 0.15

B) Coefficienti di orientamento

Quadrante SE-SO 1.00

Quadrante NE-SE 0.90

Quadrante SO-NO 0.90

Quadrante NO-NE 0.80

Nessun orientamento 0.75

C) Coefficienti di prospetto

Affaccio su strade, giardini, vedute panoramiche

1.00

Affaccio su aree di rispetto 0.90

Affaccio su cortili 0.85

Affaccio su chiostrine, depositi, officine 0.80

Locali senza vedute 0.75

COEFFICIENTI PER SUPERFICIE VIRTUALE

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D) Coefficienti di luminosità(R= rapporto tra sup. netta locale e sup. netta finestre)

R � 1 : 6 1.00

R � 1 : 7 0.96

R � 1 : 8 0.94

R � 1 : 9 0.92

R � 1 : 10 0.90

Per spazi aperti (balconi, terrazze) 0.75

E) Coefficienti di piano

Piano interrato 0.75

Piano terreno 0.85

Piano rialzato 0.90

Primo piano con ascensore 0.95

Primo piano senza ascensore 1.00

Piano dal 2^ in su con ascensore 1.00

2^ piano senza ascensore 0.98

Per ogni ulteriore piano senza ascensore riduz. di 0.05

F) Coefficienti di utilizzazione

Residenziale 1.00

Commerciale - Terziario 1.10-3.00

Depositi e rimesse 0.50-0.80

QUADRO CONOSCITIVO

Per redigere le tabelle millesimali occorre conoscere la consistenza dell’intero

fabbricato, delle singole unità immobiliari e delle parti comuni. Gli elementi di base

che occorrono sono:

- planimetrie catastali delle singole unità immobiliari e delle parti comuni;

- elaborato planimetrico (se presente);

- Visure catastali.

E’ fortemente consigliato espletare un sopralluogo nell’edificio in occasione del

quale si dovrà:

- confermare le misure delle planimetrie catastali e/o procedere al rilievo

architettonico delle unità immobiliari;

- verificare le unità immobiliari servite dal/dai corpi scala;

- verificare l’eventuale presenza dell’ascensore e i piani serviti;

- rilevare le altezze del piano di calpestio di ogni u.i. dal piano di campagna;

- rilevare la rete impiantistica idraulica, elettrica e del riscaldamento.

Si ricorda che per la redazione delle tabelle millesimali si applicano delle

semplificazioni e delle scelte che rappresentano il più possibile oggettivamente la

realtà dello stato dei luoghi. E’ possibile quindi che tecnici diversi, seppur qualificati

ed esperti in materia, possano giungere a risultati diversi per lo stesso edificio.

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RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI

Il Codice Civile dispone che per la ripartizione delle spese condominiali si applicano i

seguenti criteri:

- Criterio della proporzionalità:

Consiste nel ripartire le spese in proporzione alle quote millesimali di proprietà e

riguarda tutte quelle spese che non è possibile ripartire in base all’uso, quali quelle

riguardanti l’amministrazione, le assicurazioni, la pulizia, l’illuminazione, le

manutenzioni, le ripartizioni delle strutture condominiali. L’ammontare di tali oneri,

diviso mille, dà la quota pertinente a ciascun millesimo di proprietà. Ogni

condomino dovrà, quindi, corrispondere un importo pari a tante quote quanti sono

i millesimi di sua proprietà.

- Criterio dell’uso:

Consiste nel ripartire le spese limitatamente a determinati gruppi di condomini, con

esclusione degli altri, e proporzionalmente all’uso che ogni condomino fa del

servizio in oggetto. Riguarda cose, impianti o servizi che sono utili solo a quei

determinati gruppi di condomini. Ne sono un esempio le spese relative a un solo

corpo di fabbrica quando il condominio sia costituito da più corpi.

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RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI

Riscaldamento

Le spese di riscaldamento, nei condomini con impianto centralizzato non dotati di

termovalvole, si effettuano su apposite tabelle millesimali. Le tabelle millesimali di

riscaldamento si redigono utilizzando come parametro il volume netto di ogni

singola unità immobiliare.

Scale e ascensore

L’art. 1124 del C.C. dispone che «le scale sono mantenute e ricostruite dai

proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per

metà in ragione del valore dell’unità immobiliare e per l’altra metà in misura

proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo». La stessa norma va applicata

anche alla ripartizione delle spese relative all’esercizio e alla manutenzione

dell’ascensore, avendo questo impianto la medesima funzione delle scale. Per

un’agevole applicazione della norma si redigono le tabelle millesimali di scale ed

ascensore. Può verificarsi il caso che le tabelle dell’ascensore siano differenti da

quelle delle scale.

Consumo acqua potabile

Se non sono installati contatori individuali e se il regolamento di condominio non

dispone diversamente, la spesa per il consumo dell’acqua potabile può essere

ripartita in base al numero di componenti del nucleo familiare abitante le unità

immobiliari. Per destinazioni d’uso non residenziali si usa il n. di abitanti virtuali.

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