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Marco Buzzelli

La guida rapida e concreta per imparare a fare Tabelle Millesimali in un solo giorno

L’Autore, Marco Buzzelli è responsabile

del sito www.1000millesimi.net,

l’unico portale Italiano dedicato esclusivamente alle

Tabelle Millesimali di Condominio.

E’ l’ideatore del Servizio di

Redazione Tabelle Millesimali “on-line” n°1 in Italia.

2

www.1000millesimi.net

Alla mia famiglia

e a tutti coloro che hanno

creduto al progetto

1000millesimi.net anche quando

sembrava irrealizzabile.

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INDICE

PREMESSA ......................................................................... 4

IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI ............................... 7

TABELLE MILLESIMALI, LINEE GUIDA................................. 9

I COEFFICIENTI CORRETTIVI ............................................ 12

TABELLELLE MILLESIMALI GENERALI ............................... 21

TABELLE MILLESIMALI SCALE E ASCENSORE ................... 24

ESEMPIO DI CALCOLO MILLESIMI SCALE ......................... 27

RIFERIMENTI NORMATIVI ................................................ 29

4


PREMESSA

Dal 2005 aiuto professionisti e costruttori a realizzare Tabelle Millesimali

facendogli risparmiare il 70/80% rispetto ai normali prezzi di mercato.

Sono il responsabile del sito www.1000millesimi.net che, ad oggi, è

l’unico portale in Italia dedicato interamente alle Tabelle Millesimali di

Condominio.

Se già conosci www.1000millesimi.net sai benissimo di cosa parlo, se

invece hai conosciuto solo adesso il sito ed il servizio ad esso collegato ti

do il benvenuto e ti ringrazio per il tuo interesse.

Leggendo questa pratica guida capirai i concetti che sono alla base delle

Tabelle Millesimali di Condominio, capirai su cosa devi portare la tua

attenzione in maniera pratica, sia che tu voglia provare a farle da solo sia

che tu voglia rivolgerti ad un esperto in materia.

Essere i leader di un settore non significa soltanto fare un lavoro e

riconsegnarlo. Essere i numeri uno comporta una certa responsabilità,

perché i clienti ci vedono come un supporto insostituibile e questa fiducia

va ricambiata a tutti i costi. Ancor meglio, il cliente andrebbe sempre

istruito e tenuto aggiornato.

Quando ho deciso di scrivere questa guida, colleghi, consulenti di

marketing, e collaboratori mi facevano tutti la stessa domanda: “Ma

perché vuoi insegnare agli altri quello che hai imparato in molti anni di

esperienza? Così rischi di aumentare la concorrenza!”, è evidente che non

la penso così. Oltre al senso di gratitudine per il successo ottenuto, ciò

che mi ha spinto a mettere su questa guida è stato il voler dare una

formazione di base a tutti i clienti, infatti è molto più facile e produttivo

trattare e confrontarsi con un cliente preparato che sappia almeno a

grandi linee di cosa si stia parlando: Tabelle Millesimali.

E’ importante capire che con il servizio di Redazione Tabelle Millesimali

che trovi sul sito non vogliamo fare concorrenza a nessuno, bensì

http://www.1000millesimi.net/


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vogliamo dare un supporto a tutti i professionisti ed imprenditori che

hanno bisogno di Tabelle Millesimali. Lo sciocco ci vedrà come

concorrenti, il furbo ci vedrà come un’opportunità unica di guadagnare

con le Tabelle Millesimali risparmiando tempo, denaro e fatica.

Questa guida che ti sto proponendo non è un vero è proprio trattato sui

Millesimi Condominiali, bensì un estratto di ciò che devi conoscere sia a

livello pratico che a livello teorico e normativo. In particolare andremo a

vedere insieme il funzionamento delle Tabelle Millesimali Generali, Scale

ed Ascensore che sono solitamente le più richieste. Non intendo

assolutamente fornirti un volume di 500 pagine pieno di leggi, normative

ed esempi complessi su cui spendere intere giornate lavorative. Di quei

testi ne esistono già tanti e per fortuna almeno un paio di essi possono

essere ritenuti veramente validi. Oltretutto sono fermamente convinto di

una cosa: per capire un argomento difficile deve essere reso il più

semplice possibile.

Sarai in grado di leggere questa guida in un solo giorno ma non voglio

illuderti: l’esperienza fa tanto, imparerai indubbiamente i concetti di base

per realizzare Tabelle Millesimali, ma se provandoci, un giorno, ti

accorgerai di essere in difficoltà non essere superficiale: le Tabelle

Millesimali sono un argomento molto complesso e per essere presentate

ed approvate in Assemblea va fatto un lavoro accurato da parte

dell’Amministratore Condominiale e da parte del Tecnico. I proprietari

degli appartamenti investono parte del loro prezioso tempo per andare in

Assemblee condominiali dove spesso, lo sai, non c’è un clima disteso,

quindi, se non ti senti sicuro degli elaborati che hai fatto non esitare a

confrontarti con una persona competente in materia. Non presentare a

nessuno Tabelle Millesimali improvvisate o arrangiate.

Da parte mia posso solo limitarmi a farti presente che sul sito

www.1000millesimi.net trovi un supporto adeguato a qualsiasi tua

esigenza nel campo dei Millesimi di Condominio.

Buona Lettura!


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7


IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI

Articoli da1117 al 1139 del codice civile

Articolo 1118, comma 2 c.c.

Articoli 1102, 1120, 1122

1. Il Condominio trae la sua origine dall’istituto della COMUNIONE.

La Comunione si ha quando più persone hanno la proprietà di un

immobile ed ogni soggetto ne è proprietario per intero. Per esempio

io e mio fratello siamo tutti e due proprietari di un immobile che è

intestato ad entrambi ma ovviamente non c’è condominio siamo,

proprietari nella stessa misura della struttura.

2. Il CONDOMINIO si forma quando il costruttore vende la prima unità

immobiliare di una palazzina o di un complesso. Da quel momento

le due proprietà (costruttore e acquirente) coesistono con le PARTI

COMUNI dell’edificio o del complesso. Tra poco capirai quali sono le

PARTI COMUNI DI UN CONDOMINIO.

3. Nel condominio ci sono due tipo di diritti. Uno di proprietà

ESCLUSIVA e l’altro di proprietà DI COMUNIONE FORZOSA E

NECESSARIA. La comunione forzosa significa che nessun condomino

può rinunciare al diritto sulle parti comuni che sono necessarie a

soddisfare esigenze primarie del condominio stesso. Che cosa

significa? Significa che se abito al terzo piano non posso rinunciare

al diritto di proprietà comune delle fondazioni perché, è facile

immaginare, che tale elemento è indispensabile a tutto l’edificio.

4. Detto ciò, si può parlare di condominio quando due o più persone

hanno in uno stesso edificio o complesso due o più unità immobiliari

ed hanno sia il diritto sulle PARTI ESCLUSIVE che sulle PARTI

COMUNI in MODO PROPORZIONALE al valore delle rispettive unità

immobiliari.

Tieni bene a mente la parola PROPORZIONALE perché su questa

proporzione si basa il principio delle TABELLE MILLESIMALI.

8


Vediamo ora quali sono le PARTI COMUNI di un condominio:

1. IL SUOLO, ovvero il terreno sul quale è stato costruito l’edificio

2. LA STRUTTURA PORTANTE: FONDAZIONI, PILASTRI, MURI PORTANTI,

ARCHI e COLONNE.

3. IL TETTO e LASTRICI SOLARI che sono opere destinata a proteggere

l’edificio dagli agenti atmosferici.

4. I CORTILI ed i GIARDINI

5. LE SCALE che sono comuni ai condomini che possono effettivamente

utilizzarle.

6. PORTONI D’INGRESSO

7. GLI ASCENSORI

8. ACQUEDOTTI, POZZI e CISTERNE

9. IMPIANTI GAS, ELETTRICITA’ ecc. fino al punto di diramazione degli

stessi alle proprietà esclusive.

9


TABELLE MILLESIMALI, LINEE GUIDA

Articoli 1118 e 1123

Articolo 68 e 69c.c.

Sentenza inedita n. 11960/04

Articolo 1136

Sentenza 6222 del 09/07/1997

Sentenza 7908 del 12 giugno 2001

Sentenza n. 12018/04

Artt. 1123, 1124, 1126 e 1136

1. Le Tabelle millesimali sono le quote di proprietà delle singole unità

immobiliari in rapporto al valore dell’edificio, che è rappresentato

dal valore massimo di 1000 millesimi. La Tabella Millesimale di

Proprietà è composta da una Tabella riassuntiva che indica i valori di

proprietà delle unità immobiliari.

2. Le Tabelle possono essere:

Di natura CONVENZIONALE O CONTRATTUALE se accettate dagli

acquirenti iniziali e allegate agli atti di acquisto delle unità

immobiliari.

NON CONVENZIONALE se approvate da un’Assemblea

Condominiale.

3. Le Tabelle possono essere modificate quando è evidente che siano

frutto di un errore oppure quando cambiano notevolmente le

condizioni di una parte dell’edificio o di una unità immobiliare di

almeno un quinto.

REGOLE, PRINCIPI E LINEE GUIDA PER LA REDAZIONE DELLE TABELLE

MILLESIMALI

1. La corte di cassazione ha chiarito con la sentenza numero 12018/04

i principi che il redattore deve applicare per elaborare le Tabelle.

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2. Per determinare il valore delle unità immobiliari si devono tener

conto sia elementi intrinseci, come la dimensione, che gli elementi

estrinsechi, come la veduta o l’orientamento.

3. Ogni Condominio può avere più Tabelle Millesimali. Quelle più

importanti, dalle quali derivano tutte le altre, sono chiamate

TABELLE MILLESIMALI DI PROPRIETA’ o GENERALI. Queste indicano i

valori in millesimi delle unità immobiliari e vengono utilizzate per

suddividere la maggior parte delle spese di un condominio. Le altre

Tabelle, che derivano in parte da quelle GENERALI sono: Tabelle

Millesimali di Ascensore, Tabella Scale, Tabella Garage, Tabella

Riscaldamento ecc.. Per queste Tabelle, però, il metodo di redazione

è leggermente differente visto che solo parzialmente derivano da

quelle di Generali.

4. Secondo alcune disposizioni normative, i coefficienti dei Millesimi

Generali o di Proprietà devono essere proporzionali ai valori di

mercato delle unità immobiliari, tra poco capirai come definire

questo valore.

5. Per calcolare i Millesimi Generali, bisogna utilizzare come base le

superfici o i volumi reali delle unità immobiliari. Tali Superfici o

volumi verranno poi trasformate in Superfici o Volumi Virtuali.

6. Per trasformare tali valori da Reali a Virtuali si utilizzano dei

coefficienti correttivi che, moltiplicati alle superfici o ai volumi reali

danno le superfici o volumi Virtuali.

7. Il ruolo del redattore sta nell’applicare i giusti coefficienti ad ogni

vano di ogni unità immobiliare. La circolare che spiega l’utilizzo dei

coefficienti lascia, in alcuni casi, libertà di interpretazione al

Redattore. Per questo risulta praticamente impossibile avere dei

risultati identici se uno stesso lavoro viene svolto da due tecnici

differenti. Alcuni dati dimostrano che se dieci Tecnici elaborano

separatamente le Tabelle Millesimali dello stesso condominio ne

11


usciranno dieci risultati diversi, alcuni più vicini tra loro ma altri

mostreranno una differenza notevole.

12


I COEFFICIENTI CORRETTIVI

Circolare ministero dei ll.pp. 26 marzo 1966, 12480

La circolare del ministero del 26 marzo 1966 ci indica e ci spiega i

coefficienti da utilizzare per il calcolo dei Millesimi. I coefficienti da

valutare sono:

Coefficiente di DESTINAZIONE

Coefficiente di ORIENTAMENTO

Coefficiente di PIANO

Coefficiente di PROSPETTO

Coefficiente di LUMINOSITA’

Coefficiente di FUNZIONALITA’ GLOBALE

Ci sono poi altri coefficienti che possono essere utilizzati; Questi non

vengono espressamente indicati dalla circolare, sono indicati nei testi più

rilevanti che trattano di Tabelle Millesimali e non sono da sottovalutare

perché forniscono un valido supporto in alcuni casi particolari. Eccoli:

Coefficiente di RUMOROSITA’

Coefficiente di INQUINAMENTO AMBIENTALE

Coefficiente di ISOLAMENTO TERMICO

Coefficiente di FORMA

1. IL COEFFICIENTE DI DESTINAZIONE indica l’incidenza che ha la

destinazione d’uso dei singoli vani sul valore di mercato delle unità

immobiliari stesse. Oltre a dare un apporto ai singoli vani delle unità

immobiliari, il coefficiente di destinazione, incide anche sulla

destinazione d’uso dell’unità immobiliare nel suo complesso,

facendo riferimento alla destinazione d’uso catastale o al reale

utilizzo che ne viene fatto (es. uso studio, uso appartamento, ecc.).

Quest’ultimo punto di vista non è specificato nella circolare ma,

considerato il fatto che bisogna avvicinare i valori millesimali a quelli

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di mercato, si rende necessario utilizzare tali coefficienti.

Tutti i testi di un certo livello sono d’accordo nell’ attribuire tali

coefficienti con i valori riportati di seguito.

DESCRIZIONE VALORE

Appartamenti 1,00

Negozi 1,50

Retro Negozio 0.70

Uffici, Studi Professionali, ecc. 1,20

Laboratori 0,85

Magazzini con permanenza di

persone

0,80

Magazzini senza permanenza

di persone

0,55

Soffitte di sgombero 0,40

Lastrici Solari ad uso esclusivo 0,22

Box auto interrato 0,60

Box auto piano strada 0,70

Posti auto comuni in luogo

chiuso

0,30

Posti auto comuni all’aperto 0.15

Giardini ad uso esclusivo 0,10

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Cortili ad uso esclusivo 0,10

Cantine 0,40

Balconi Coperti 0.30

Balconi Scoperti 0.25

Camera, Soggiorno e vani

principali

1.00

Corridoi e Disimpegni 0.80

Servizi

(cucina,bagno,latrina,ripostigli)

0.90

Logge Racchiuse tra 3 pareti 0.50 - 0.35

2. IL COEFFICIENTE DI ORIENTAMENTO viene usato per rappresentare

l’incidenza dell’orientamento rispetto ai punti cardinali dei singoli

vani.

DESCRIZIONE VALORE

Nord 0,80

Nord-Est 0,90

Est 0,95

Sud-Est 0,97

Sud 1,00

15


Sud-Ovest 0,97

Ovest 0,95

Nord-Ovest 0,90

3. IL COEFFICIENTE DI PIANO rappresenta l’incidenza sul valore di

mercato del livello di quota (piano) in cui è situata l’unità

immobiliare. Il valore delle unità immobiliari è indubbiamente

influenzata anche dall’altezza in cui si trova rispetto al suolo. Nel

valutare i coefficienti dei relativi piani sono stati considerati fattori

come la sicurezza, accessibilità, difficoltà nei traslochi ecc.. La

distinzione più netta di cui il redattore deve tener conto è quella tra

unità immobiliari con e senza ascensore. Infatti a seconda dei casi

possiamo utilizzare i relativi coefficienti.

FABBRICATI CON ASCENSORE:

DESCRIZIONE VALORE

Seminterrato 0,75

Terreno 0,85

Rialzato 0,90

Primo 0,95

Piani Intermedi 1,00

Penultimo Piano (con eventuali

detrazioni)

1,00

Ultimo Piano (con eventuali 1.00

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detrazioni)

FABBICATI SENZA ASCENSORE

4. IL COEFFICIENTE DI PROSPETTO rappresenta l’incidenza sul valore

dell’unità immobiliare, della tipologia e della qualità dell’area di

“affaccio” dei singoli vani. Si deve perciò procedere a valutare

eventuali fattori che possano incidere, positivamente o

negativamente, sullo stato di salute fisico e psichico di una persona.

A titolo di esempio è evidente che zone come giardini, parchi e zone

panoramiche siano favorite rispetto ad affacci su strade secondarie,

aree private, cortili, zone con veduta limitata, ecc..

Nel valutare questo coefficiente non devi tener conto della

luminosità o dell’esposizione (rispetto ai punti cardinali) dei vani

perché esistono altri coefficienti che regolano tali caratteristiche.

Perciò concentrati nella valutazione dell’area esterna, su cui si

affaccia il vano. Si affaccia su un bel parco pubblico o su una

DESCRIZIONE VALORE

Seminterrato 0,80

Terreno 0,90

Rialzato 0,90

Primo 1.00

Piani Intermedi (a decrescere

ed a seconda n° piani)

1,00 -0.90

Ultimo Piano (a seconda dei

piani ma mai <0.90)

1.00 -0.90

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fabbrica? Su una zona panoramica o su un’intercapedine

dell’edificio?

DESCRIZIONE VALORE

Giardini 1,00

Vedute Panoramiche 1,00

Strade 1,00

Zone di rispetto 0,90

Cortili 0,85

Chiostrine 0,80

Locali senza finestra 0,75

Cantinati 0,75

Posti auto o Strade Private 0.83

Strade Principali 0.96

Strade Secondarie 0.95

5. IL COEFFICIENTE DI LUMINOSITA’ viene stabilito dal rapporto tra la

superficie finestrata (superficie della finestra) e la superficie del

singolo ambiente. La proporzione da effettuare per ogni vano è

molto semplice: Superficie Vano/Superficie Finestre. A seconda del

risultato della precedente operazione, indicato con K, si dovrà

impiegare uno dei seguenti coefficienti:

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DESCRIZIONE VALORE

Per K maggiore di 9 0,90

Per K compreso tra 9 e 8 0,92



Per K minore di 6 1,00

Per spazi aperti 1,00

Per locali senza finestre 0,75

Per locali con finestre verso

scale

0,80

Altri ambienti o finestre lucifere 0,60

6. IL COEFFICIENTE DI FUNZIONALITA’ GLOBALE dell’unità immobiliare

deve indicare l’incidenza della qualità del progetto con riferimento

alla funzionalità degli spazi e ad eventuali anomalie. A titolo di

esempio si può parlare della non ottimale distribuzione degli spazi

interni, della presenza di travi o pilastri che limitino l’utilizzo di

alcuni spazi, particolari forme geometriche delle stanze, ecc..

Generalmente questo coefficiente viene utilizzato solo se c’è la

necessità di ridurre il valore di alcune unità immobiliari. Quando non

c’è particolare necessità non viene utilizzato, anche perché utilizzare

il coefficiente 1,00 (funzionalità ottimale) per tutte le unità

immobiliari non avrebbe alcuna incidenza.

Il coefficiente da applicare dovrà oscillare tra 1,00 e 0,90. Userai il

coefficiente 1,00 per indicare che l’unità immobiliare ha una

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funzionalità buona, ed un coefficiente più basso (0.99 – 0.98 –

0.97….) per gli ambienti svantaggiati. Non scendere oltre il valore di

0,90.

7. IL COEFFICIENTE DI RUMOROSITA’ rappresenta il livello di

inquinamento acustico dei vani delle unità immobiliari. E’ il caso di

alcuni vani, o interi appartamenti, che affacciano su aree

particolarmente rumorose, per esempio strade ad alto traffico, zone

adiacenti a ferrovie, ecc..

E’ evidente che i vani che affacciano su zone rumorose hanno un

valore inferiore, quindi c’è la necessità di applicare coefficienti

correttivi a diminuzione del valore millesimale.

A dire il vero la circolare non obbliga il Tecnico a tener conto

di questo coefficiente anche se personalmente preferisco

utilizzarlo.

Nell’applicare questo parametro, il Redattore può incontrare

delle difficoltà a stabilire il tipo di rumore che si percepisce

DESCRIZIONE VALORE

Rumorosità Diurna (7.00-

14.00 16.00-22.00)

Udibile a lobo

auricolare aperto

1.00 -

0.97

Rumorosità Diurna (7.00-

14.00 16.00-22.00)

Udibile a lobo

auricolare chiuso

0.98 -

0.88

Rumorosità Notturna Udibile a lobo

auricolare aperto

0.98 -

0.90

Rumorosità Notturna Udibile a lobo

auricolare chiuso

0.95 -

0.70

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da ogni singolo vano, infatti credi che tutti i Tecnici e tutti i

Redattori abbiano la stessa capacità auditiva? Ti assicuro di

no! Soprattutto, la rumorosità notturna udibile dai vani,

implicherebbe un sopralluogo fatto di notte? Sarebbe a dir

poco esagerato per non dire ridicolo.

Per ovviare a questi ostacoli, è utile tener conto della

presenza o meno di fattori di disturbo, quali autostrade,

ferrovie, laboratori, fabbriche rumorose, ecc. e valutare con

il massimo buonsenso il coefficiente da applicare,

verificando se il rumore è presente anche di notte o meno.

Ad esempio le autostrade funzionano anche di notte, molte

fabbriche no. Un panificio non fa lo stesso rumore di un

treno che passa sulla ferrovia. Una strada statale ad alta

percorrenza non genera un rumore uguale ad una stradina

secondaria. Spero ti sia chiaro il concetto. Un consiglio:

cerca, se le condizioni lo permettono, di non esagerare nello

stabilire il valore dei coefficienti, sii equilibrato, non essere

“estremista”.

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TABELLELLE MILLESIMALI GENERALI

Circolare ministero dei ll.pp. 26 marzo 1966 12480

Art. 1124 c.c.

Per le TABELLE MILLESIMALI GENERALI o DI PROPRIETA’, come primo

step, è sufficiente moltiplicare i volumi (o le superfici) reali di ogni singolo

vano di ogni unità immobiliare per i relativi coefficienti.

Esempio di impostazione di calcolo per MILLESIMI GENERALI di un’unità

immobiliare ad uso appartamento sito al primo piano di un edificio con

ascensore. Abbiamo semplificato al massimo il disegno e le superfici per

farti comprendere più facilmente l’argomento.

Fai riferimento prima al disegno e poi alla tabella qui di seguito.

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Dovrai fare questa operazione per tutte le unità immobiliari presenti

nell’edificio, compresi posti auto, cantine, garages, ecc.

Una volta ottenuti i volumi virtuali di tutte le unità immobiliari dovrai

applicare la seguente formula per trasformare i volumi in valore

millesimale ed ottenere così i millesimi di proprietà dei singoli

appartamenti:

(1000/Somma dei Volumi Virtuali delle U.I.) x Volume Virtuale della

singola U.I.

Per impostare i calcoli in questa maniera spesso i Tecnici realizzano un

foglio di calcolo in Excel. Per le situazioni più basilari e semplici può

rappresentare una soluzione accettabile, mentre per elaborare le

situazioni condominiali più articolate è una soluzione indubbiamente

limitata. A questo punto ti servirebbe un software professionale oppure

puoi visitare il sito www.1000millesimi.net che ti permette di realizzare

Tabelle Millesimali comodamente dal tuo ufficio facendoti risparmiare

almeno il 70% rispetto ai prezzi di mercato. Tempi di riconsegna inferiori

DESTINAZIONE D’USO UNITA’ IMMOBILIARE

PIANO U.I.

FUNZIONALITA’ COMPLESSIVA U.I.

NOME VANO

SUPERFICIE VANO in MQ

ALTEZZA INTERNA VANO

ORIENTAMENTO VANO

LUMINOSITA’ VANO

VEDUTA O PROSPETTO VANO

UTILIZZO VANO

RUMOROSITA’ VANO

VOLUME VIRTUALE VANO

1,00 (appartamento)

0,95 (primo con ascensore)

1,00

CAMERA 1 10.00 2.70 0.80 nord 1.00 1.00 parco

1.00 1.00 parco

20.52

CAMERA 2 7.00 2.70 1.00 sud 0.97 0.96 str. prin.

1.00 0.95 str. prin.

15.88

CAMERA 3 5.00 2.70 1.00 sud 0.97 0.96 str. prin.

1.00 0.95 str. prin.

11.35

SOGGIORNO 15.00 2.70 0.80 nord 0.97 1.00 parco

1.00 1.00 parco

29.85

DISIMPEGNO 2.00 2.70 0.75 no fin. 0.75 0.75 no fin.

0.80 1.00

no fin.

1.73

WC 3.00 2.70 0.95 est 0.97 0.85 cortile

0.90 1.00 cortile

5.42

CUCINA 5.00 2.70 1.00 sud 1.00 0.96 str. prin.

0.90 0.95 str. prin.

10.53

BALCONE 6.00 2.70 1.00 sud 1.00 0.96 str. prin.

0.25 0.95 str. prin.

3.51

TOTALE VOLUME VIRTUALE 103.98


23


ai 30 giorni ed assistenza compresa a fine lavoro. Tutto ciò che devi fare è

inviare le planimetrie delle U.I.. Ricorda che hai sempre la possibilità di far

ottenere le planimetrie catastali, di far effettuare il sopralluogo o

addirittura di far eseguire il rilievo planimetrico completo dell’immobile.

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TABELLE MILLESIMALI SCALE E ASCENSORE

La normativa in questo caso è molto chiara: le scale vanno mantenute e

ricostruite dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa

deve essere ripartita per il 50% in riferimento al valore del piano o

porzione di piano e per il restante 50% in base in proporzione all’altezza

dell’unità immobiliare da terra.

In poche parole i millesimi della Tabella Scale dovranno essere sempre

1000 di cui 500 millesimi saranno derivati dai precedenti Millesimi

Generali (Millesimi Generali delle unità immobiliari/2). I restanti 500

millesimi derivano dal valore che ogni unità immobiliare ha nel suo piano

ed ogni piano avrà il suo valore rispetto all’altezza da terra.

Tieni presente che per le Tabelle Millesimali Ascensore il metodo di

calcolo è esattamente lo stesso ma stai attento a non dare per scontato

che i risultati finali delle due Tabelle (scale e ascensore) siano gli stessi.

Infatti devi sempre verificare se il vano scala ed il vano ascensore servono

allo stesso modo tutte le unità immobiliari. In caso contrario devi

includere/escludere le rispettive unità immobiliari. Per esempio non

sempre l’ascensore raggiunge i piani sottotetto mentre generalmente il

vano scala si. Stesso esempio si può fare per i piani seminterrati.

E’ perciò necessario dividere il lavoro in quattro fasi.

1. Individua i primi 500 millesimi di proprietà. Di seguito saranno

indicati con la sigla MPR.

2. Determinare i millesimi (i secondi 500) spettanti ad ogni piano in

base alla loro altezza da terra (MPIA).

3. Individuare il valore millesimale di ogni unità immobiliare nel suo

piano di appartenenza (MPiUI) distribuendo proporzionalmente al

loro valore i valori ottenuti nella fase 2 ad ogni U.I..

4. Sommare i primi 500 millesimi ed i secondi 500 millesimi.

25


Fase 1

Nell’individuare i 500 Millesimi Generali che parteciperanno alla Tabella

Scale basta applicare la seguente operazione:

MPR = (Millesimi delle singole unità)/2

Fase 2

Per individuare i millesimi di ogni singolo piano in proporzione all’altezza

da terra si deve procedere come segue:

MPIA = [(500)/(Somma delle altezze di piano di tutti i piani)]x (Altezza di

piano del piano da calcolare)

Nell’applicare la suddetta formula devi essere particolarmente attento ad

individuare la somma delle altezze di piano: non confondere l’altezza

massima dell’edificio con la somma delle altezze di piano.

Perciò se ipotizziamo un edificio di tre piani più il piano terreno e ogni

piano è alto 3,00 metri le altezze di piano e la loro somma saranno:

Piano terreno = H di piano 0,00 metri

Piano primo = H di piano 3,00 metri

Piano secondo = H di piano 6,00 metri

Piano terzo = H di piano 9,00 metri

Somma delle altezze di piano = 18,00 metri (0,00+3,00+6,00+9,00)

Fase 3

Per ottenere il valore di una singola U.I. rispetto al suo piano di

appartenenza (riferito ai secondi 500 millesimi) dovrai ripartire i valori dei

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singoli piani ottenuti nella fase 2 per il valore millesimale delle U.I. che

esistono in quel piano. La formula è questa:

MPiUI = (MPIA) x (Millesimi U.I. / Somma dei Millesimali di proprietà

delle U.I. del piano)

A questo punto grazie alla Fase 2 ed alla Fase 3 sai quanti dei secondi 500

millesimi spettano ad ogni piano e li hai attribuiti alle U.I. che partecipano

ad ogni piano, proporzionalmente al loro valore.

E’ facile capire che più i piani si trovano in alto e più i millesimi di piano

aumentano, mentre, per il piano terreno, che si trova al livello 0,00 il

valore di piano è ancora pari a 0.

Fase 4

In questa fase basta sommare i millesimi delle singole unità ottenuti nella

Fase 1 ai valori delle stesse unità ottenute nella fase 3.

Formula:

MPR+MPiUI che corrisponde:

(Millesimi Proprietà Unità Immobiliare /2)+(Millesimi di piano della

singola Unità Immobiliare)

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ESEMPIO DI CALCOLO MILLESIMI SCALE (o ascensore)

Di seguito un semplice esempio per calcolare i millesimi Scale.

Nell’esempio calcoliamo i Millesimi Scale di un appartamento sito al

primo piano (Interno 3) di un edificio che ha tre piani oltre al piano terra e

due appartamenti per ogni piano. Per calcolare i Millesimi dell’ascensore

il procedimento è lo stesso, devi solo verificare se l’ascensore serve le

stesse unità immobiliari della rampa delle scale. In caso Le scale e

l’ascensore servano in maniere diversa le U.I. devi includere/escludere le

stesse dal calcolo. A titolo di esempio daremo 125 millesimi di proprietà

ai due appartamenti del piano primo. Fai riferimento all’immagine:

Fase 1

Individuiamo i primi cinquecento Millesimi riferiti al valore della

proprietà. La Proprietà vale 125 Millesimi di Proprietà e va quindi divisa

per due per portare il valore da 1000 a 500 Millesimi.

(125/2) = 62.5

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Fase 2

Calcoliamo i secondi cinquecento Millesimi che rappresentano i Millesimi

di piano. In questo caso il primo piano è a Quota 3,00 metri da terra. Il

totale delle altezze di piano è pari a 18 (0.00+3.00+6.00+9.00).

(500/18) x 3 = 83.33

Il Piano Primo possiede 83.33 millesimi.

Fase 3

Dividiamo i cinquecento Millesimi corrispondenti ad ogni piano (83.33

piano primo) per i Millesimi delle Unità Immobiliari che vi partecipano. In

questo caso al primo piano ci sono due Unità Immobiliari che hanno 125

millesimi ciascuna per un totale di 250.

83.33 x (125/250) = 41.66

41.66 rappresenta il valore dell’interno 3 riferito ai secondi cinquecento

Millesimi.

Fase 4

Nell’ultima fase devi solo sommare i rispettivi primi e secondi

cinquecento Millesimi della stessa unità immobiliare.

62.5 + 41.66 = 104.16

L’interno 3 ha 104,16 Millesimi di Scale.

Tutto ciò che devi fare è ripetere quest’operazione per tutti gli

appartamenti. Il totale deve essere ovviamente pari a 1000.

Spero che questo breve esempio, che ho semplificato al massimo, ti sia

stato utile per capire il concetto delle Tabelle Scale ed il ragionamento

che sta dietro ad esso.

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RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1117 (Parti comuni dell' Edificio)

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o

porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i

lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i

cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;

2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia,

per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in

comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono

all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli

acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per

l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino

al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei

singoli condomini.

Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni)

Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente

è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene,

se il titolo non dispone altrimenti.

Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi

al contributo nelle spese per la loro conservazione.

Art. 1119 (Indivisibilita')

Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la

divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a

ciascun condomino.

Art. 1120 (Innovazioni)

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136,

possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso

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più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o

alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che

rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento

anche di un solo condomino.

Art. 1121 (Innovazioni gravose o voluttuarie)

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere

voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza

dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di

utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio

sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita,

salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata

intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi

causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi

dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di

manutenzione dell'opera.

Art. 1122 (Opere sulle parti dell' edificio di proprietà comune)

Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non

può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

Art. 1123 (Ripartizione delle spese)

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti

comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e

per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai

condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,

salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le

spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti

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destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla

loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae

utilità.

Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale)

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui

servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del

valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura

proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del

valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o

camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Art. 1125 (Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei

solai)

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei

solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno

all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore

la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore

l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Art. 1126 (Latsrici solari di uso esclusivo)

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i

condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire

per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli

altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte

di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano

o della porzione di piano di ciascuno.

Art. 1127 (Costruzione sopra l'ultimo piano dell' edificio)

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o

nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà

spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

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La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio

non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa

pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce

notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini

un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova

fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e

detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a

ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il

diritto di usare.

Art. 1128 (Perimento totale o parziale dell' edificio)

Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre

quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita

all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente

convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini

delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è

tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è

destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è

tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua

esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non

preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Art. 1129 (Nomina e revoca dell' Amministratore)

Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un

amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta

dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni

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tempo dall'assemblea.

Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun

condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131,

se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono

fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per

qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in

apposito registro.

Art. 1130 (Attribuzioni dell' Amministratore)

L'amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare

l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi

nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento

a tutti i condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la

manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio

dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni

dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua

gestione.

Art. 1131 (Rappresentanza)

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei

maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o

dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e

può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le

parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità

amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.

Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita

dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza

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indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato

ed è tenuto al risarcimento dei danni.

Art. 1132 (Dissenso dei condomini rispetto alle liti)

Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una

lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto

notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in

ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve

essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha

avuto notizia della deliberazione.

Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto

pagare alla parte vittoriosa.

Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino

dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle

spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte

soccombente.

Art. 1133 (Provvedimenti presi dall' Amministratore)

I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono

obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è

ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità

giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137.

Art. 1134 (Spese fatte dal Condomino)

Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione

dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che

si tratti di spesa urgente.

Art. 1135 (Attribuzioni dell' Assemblea dei Condomini)

Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei

condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

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2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e

alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e

all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un

fondo speciale.

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,

salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne

nella prima assemblea.

Art. 1136 (Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni)

1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni).

L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini

che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei

partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che

rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore

dell'edificio.

Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea

di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della

prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la

deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo

dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca

dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che

esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le

deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni

straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la

maggioranza stabilita dal secondo comma.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo

36


comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di

voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due

terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non

consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle

deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in

un registro tenuto dall'amministratore.

Art. 1137 (Impugnazioni delle deliberazioni dell' Assemblea)

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti

sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di

condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità

giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,

salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta

giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e

dalla data di comunicazione per gli assenti.

Art. 1138 (Regolamento di Condominio)

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve

essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso

delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli

obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del

decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del

regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza

stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro

indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato a

norma dell'art. 1107.

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti

di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle

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convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli

articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e

1137.

Art. 1139 (Rinvio alle norme culla comunione)

Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le

norme sulla comunione in generale.

Art. 66

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni

indicate dall’articolo 1135 del codice, può essere convocata in via

straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o

quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino

un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla

richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla

convocazione.

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto

straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del

giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data

fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta

raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a

mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto,

la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del

codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente

convocati.

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo

giorno solare della prima.

L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da

assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli

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aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date

ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente

costituitasi.

Art. 67

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di

rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti,

il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del

valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in

proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo

rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari

interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.

Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono

complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare,

con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il

proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti

comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In

mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria

nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei

condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante,

l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei

rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un

congruo termine. La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono

notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore

o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non

apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e

comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio

l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei

rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

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All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la

partecipazione a qualunque assemblea.

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il

diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al

semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi

in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006

del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e

986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere

comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il

pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Art 68

Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti

indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore

proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in

apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del

canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di

ciascuna unità immobiliare.

Art. 69

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella

millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati

all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche

nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista

dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in

conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di

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incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un

quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo

condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo

alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella

millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo

68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in

persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio

notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a

quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli

eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la

revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in

applicazione dei criteri legali o convenzionali.

Circolare 26 MARZO 1966 N. 12480 Ministero dei lavori pubblici

Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata – div. XVI-bis: Norme

per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di

contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.

26 MARZO 1966 N. 12480 – Ministero dei lavori pubblici – Direzione

generale edilizia statale e sovvenzionata – div. XVI-bis: Norme per i

collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di

contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci.

Allo scopo di evitare che i collaudatori dei fabbricati realizzati con

l’intervento dello Stato da cooperative edilizie, nel procedere al riparto

del costo delle costruzioni fra i diversi assegnatari degli appartamenti

adottassero criteri disparati, questo Ministero con circolare 1° luglio 1926

n. 9400 (§1122) diramò opportune istruzioni per precisare i criteri di

41


massima che i collaudatori dovevano tenere presenti nell’espletamento

dell’incarico.

Peraltro le nuove esigenze determinate dal progresso della tecnica edilizia

ed i nuovi orientamenti di valutazione e di preferenze da parte dei soci

assegnatari, inducono ora a rielaborare i criteri suggeriti con la

sopracitata circolare, e ad emanare una nuova completa normativa della

materia . Tenuto anche conto di quanto osservato in sede consultiva dalla

Commissione Centrale di Vigilanza per l’edilizia economica e popolare, si

provvede dunque a precisare, in particolare, i criteri di ammissibilità delle

spese ai benefici di legge, le componenti dell’importo netto da ripartire, i

criteri fondamentali di determinazione del costo-valore degli alloggi.

Sembra tuttavia opportuno premettere alcune considerazioni di carattere

generale, per meglio configurare la funzione del collaudatore per quanto

concerne sia il collaudo delle opere eseguite sia il riparto della spesa

sostenuta. Secondo i principi generali, valevoli in materia di opere

pubbliche, ai quali si ispirano le specifiche disposizioni riguardanti i lavori

degli enti costruttori di case economiche e popolari il compimento delle

opere costruite deve essere riconosciuto “regolare” mediante il collaudo,

che va eseguito da persona, rivestita di particolari requisiti, nominata nei

modi di legge (2).

Il collaudatore, incaricato di accertare tale regolarità attraverso la

rispondenza dell’opera alle previsioni del progetto ed alle buone regole

della tecnica, svolge, in questo campo, una funzione di controllo

nell’interesse preminente dello Stato, tenuto conto che lo Stato assume,

tra i suoi fini, come si desume dal t.u. 28 aprile 1938 n. 1165, quello di

promuovere l’edilizia popolare ed economica ed all’uopo agevolare la

realizzazione di programmi costruttivi col sistema del concorso o del

contributo nella spesa o con altre modalità, e di conseguenza, si riserva il

potere di vigilare e verificare che le relative costruzioni siano eseguite col

42


rispetto delle regole tecniche e delle altre norme idonee a garantire il

raggiungimento delle finalità predette.

Prima di procedere alla ripartizione della spesa, il collaudatore dovrà

tener presente che, qualora si tratti di più edifici costruiti dalla stessa

cooperativa in uno stesso appezzamento di terreno ed in esecuzione di un

unico programma costruttivo, la spesa da ripartire è quella complessiva,

come se detti edifici costituiscano un unico fabbricato (senza, cioè, far

gravare soltanto su un gruppo di soci le eventuali maggiori spese

sostenute – necessariamente – per fondazioni o sistemazioni speciali del

loro edificio).

Dovranno quindi essere esattamente stabilite le aree di uso comune,

quelle assegnate in proprietà e quelle assegnate in uso, elementi che

devono risultare in maniera esatta dai verbali di assegnazione ai singoli

soci. E’ evidente infatti che soltanto le proprietà concorrono nelle quote

millesimali tra i soci.

La ripartizione, inoltre dovrà essere effettuata sulla base delle

caratteristiche distributive e di rifinitura previste nel progetto o nelle

varianti approvate, mentre le modifiche di qualsiasi genere, sia

distributive che di qualità di materiali impiegati, introdotte dal singolo

socio, non dovranno essere computate, rimanendo così l’eventuale

maggiore onere ad esclusivo carico del socio stesso. In altre parole è

compito del collaudatore procedere alla ripartizione della spesa limitando

l’accertamento della stessa e la determinazione delle quote millesimali

esclusivamente all’ammontare ammissibile ai benefici di legge (mutuo e

contributo). Il che chiarisce come ogni onere relativo a patti e condizioni

direttamente intervenute tra impresa e singoli soci debba rimanere

estraneo all’accertamento di specifica competenza del collaudatore sia

per quanto concerne il rapporto cooperativa-Stato sia per quanto attiene

al rapporto Cooperativa-Impresa.

Si è sottolineato quanto precede non per escludere la evenienza che il

collaudatore valuti – soprattutto a richiesta della Cooperativa – anche le

43


eventuali modifiche apportate ad ogni singolo alloggio su domanda del

rispettivo assegnatario (caratteristiche distributive, materiali, rifiniture),

ma ai fini della esatta determinazione di quelle quote millesimali la cui

rilevanza appare evidente considerando che in base ad esse dovranno far

carico ai soci, proporzionalmente, le spese condominiali, in conformità e

con le eccezioni previste dalle disposizioni di cui al Capo 4° del titolo XII

del t.u. 28 aprile 1938 n. 1165.

In conclusione, l’importo netto complessivo della spesa da ripartire tra i

singoli assegnatari deve essere determinato rispettando i seguenti criteri:

le opere le quali, ai sensi delle vigenti disposizioni, siano ritenute non

necessarie ed aventi carattere di lusso debbono essere escluse per intero

dal contributo e dal mutuo; le opere necessarie, ma eseguite con criteri di

lusso, debbono essere escluse dal contributo e dal mutuo per la

differenza tra il loro importo e quello delle opere ordinarie

corrispondenti;

le opere ammissibili al contributo ed al mutuo ma differenti da quelle

della generalità dei soci debbono essere addebitate direttamente ai

rispettivi soci, prima di stabilire il riparto secondo i criteri che seguono.

Il collaudatore, impostando il calcolo millesimale sulla base delle superfici

reali, accertate per sua diretta constatazione, dovrà pervenire alla

determinazione del costo valore degli alloggi in base alla valutazione delle

caratteristiche di ogni ambiente singolarmente considerato. Si parla di

costo-valore in quanto la ripartizione va effettuata non solo in funzione

del costo di costruzione, ma anche tenendo conto, in maniera relativa tra

gli appartamenti, del valore effettivo che ad ognuno di essi compete.

Dette caratteristiche possono distinguersi come segue: caratteristiche che

derivano da proprietà intrinseche: destinazione; caratteristiche che

derivano da condizioni relative all’esterno o da fattori totalmente esterni:

altezza di piano, orientamento, prospetto; caratteristiche che derivano sia

da proprietà intrinseche sia da condizioni esterne: luminosità.

Oltre alle predette che, ripetesi, vanno riferite ad ogni singolo ambiente,

44


può, in taluni eccezionali casi, risultare opportuno considerare una

caratteristica intrinseca dell’alloggio valutato nella sua unità: la

funzionalità globale dell’appartamento. All’atto pratico, gli accennati

criteri di valutazione si traducono nell’applicazione di determinati

coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali riferiti alla superficie

dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da

superficie reale in superficie virtuale.

Detti coefficienti sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché,

dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di

essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso il valore

massimo unitario:

coefficiente di destinazione,

coefficiente di piano,

coefficiente di orientamento,

coefficiente di prospetto,

coefficiente di luminosità,

coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.

Nel redigere il riparto di spesa, la prima operazione da compiere è il

calcolo della consistenza della superficie di ogni singolo vano quale risulta

moltiplicando la superficie reale per il coefficiente riduttore di

destinazione.

Successivamente, la superficie del vano così determinata deve essere

ulteriormente ridotta con l’applicazione dei coefficienti di orientamento,

prospetto e luminosità. Si sommano quindi – per ogni alloggio – le

superfici di tutti i vani come sopra ottenute e la superficie complessiva

risultante si moltiplica per il coefficiente riduttore di piano: si perviene in

tal modo alla determinazione della superficie virtuale totale di ciascun

appartamento.

La quota millesimale afferente ad ogni appartamento risulta dal rapporto

tra la superficie virtuale dell’appartamento stesso e la somma delle

superfici virtuali di tutti gli alloggi, con esclusione, dell’appartamento del

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portiere (ove esista) e di ogni altra area comune. Ciò premesso, allo scopo

di raggiungere uniformità ed obiettività di criteri, si forniscono e si

illustrano i valori indicativi medi per ognuno dei coefficienti sopraindicati.

Coefficiente di destinazione. – ha il fine di stabilire una valutazione degli

spazi costituenti l’alloggio in relazione alla misura della loro utilità. E’

chiaro che la percentuale di spazio destinata ad accessori (intendendo per

accessori tutti i vani ad eccezione delle stanze vere e proprie) in relazione

alla utilizzazione, non può avere , nella valutazione, lo stesso peso della

percentuale di spazio destinata a stanze.

Per due appartamenti di egual numero di stanze, e, quindi,

presumibilmente, di superficie totale pressoché eguale, lo spazio

destinato ad accessori in più o in meno, rispettivamente, non può offrire

vantaggi o svantaggi, valutabili in misura eguale alla maggiore o minore

superficie, come è giusto per la maggiore o minore superficie delle

stanze; detti vantaggi o svantaggi debbono essere valutati in misura

proporzionale alla maggiore o minore superficie dello spazio destinato ad

accessori, con l’applicazione di un coefficiente minore dell’unità. Per due

appartamenti di diverso numero di stanze, e quindi, di diversa superficie,

normalmente lo spazio destinato ad accessori (nel caso prima specificato)

costituisce una percentuale maggiore, rispetto alla totale superficie,

nell’alloggio più piccolo, mentre l’utilità di detto spazio è

proporzionalmente maggiore nell’alloggio più grande, in quanto serve

maggior numero di stanze.

Quindi, se la detta superficie di accessori fosse valutata in maniera eguale

alla superficie delle stanze, la stima sarebbe a discapito degli alloggi più

piccoli.

Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:

- camere ……………………………..………………..…… 1,00

- servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) ……..…….. 0,90

- corridoi, disimpegni …………………………….………. 0,80

- logge racchiuse tra tre pareti ………………..………… 0,50 / 0,35

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- cantine e soffitte (di sgombero) …………..…………… 0,45 / 0,30

- balconi coperti ……………………………….…………. 0,30

- balconi scoperti ……………………………….………… 0,25

- terrazzo a livello …………………………….………….. 0,22

- giardini ed aree di rispetto …………………………….. 0,15 / 0,10

E’ peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le

aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo

nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette

superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo

grado di utilizzazione e di godimento.

Inoltre, il valore del coefficiente di destinazione potrà essere

opportunamente ridotto in caso di particolari servitù dell’ambiente da

valutare.

Coefficiente di piano.

Deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un

appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi ad una altezza minore

o maggiore relativamente ad altri e, deve, quindi, considerare ogni

aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto: comodità di

accesso, onerosità di spese per eventuale ascensore, appetibilità

commerciale, luminosità, rumorosità, panoramicità, soggezione ai venti,

onerosità di trasporti (masserizie ecc.). Taluni di questi aspetti non sono

univocamente legati alla sola altezza del piano, e, pertanto, per essi, con

questo coefficiente si considera la sola quota parte relativa.

Nella determinazione di questo coefficiente, è anzitutto necessario

rilevare la sostanziale differenza tra i casi, che normalmente si verificano,

di fabbricati dotati di ascensori e i casi, meno frequenti, ma pure possibili,

di fabbricati senza ascensore.

Valutando globalmente la misura dei vantaggi che ad un dato

appartamento derivano con l’aumentare dell’altezza e la misura

corrispondente degli svantaggi, non sembra che la condizione di optimum

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possa spettare al primo piano, quanto piuttosto al secondo e non solo a

questo: ciò sempre tenendo presente, come già detto, “tutte” le

condizioni che caratterizzano un certo ambiente per il fatto di trovarsi ad

un certo piano. Per il caso di fabbricati con ascensore si adotteranno i

valori seguenti.

Indicato con p s il piano scantinato, p t il piano terreno, p r l’eventuale

piano rialzato, p 1 il primo piano, si indicano i piani sovrastanti con indici

variabili da 2 a n

ps : 0,75

pt : 0,85

pr : 0,90

p1 : 0,95

da p 2 a p n-2 : 1,00

pn-1 : 1,00 con detrazioni eventuali

pn : 1,00 con detrazioni eventuali.

Le detrazioni eventuali possono essere per ambienti sotto terrazzo: 0,03;

sotto tetto: 0,02 e per particolari servitù (lavatoi, cabine) : 0,02.

Nel caso, invece, di fabbricato privo di ascensore, evidentemente, la

misura degli svantaggi aumenta rispetto a quella dei vantaggi in

proporzione diretta all’altezza del piano, e, pertanto, i valori precedenti,

in questo caso, devono subire alcune modifiche.

Fermi restando i valori stabiliti per ps , pt, pr si ritiene equo assegnare il

coefficiente 1,00 a p1 mentre da p2 a pn la riduzione deve essere

proporzionale al numero dei piani fino a raggiungere il minimo di 0,90 per

l’ultimo piano.

Anche in questo caso potranno operarsi nella stessa misura le detrazioni

suaccennate. I valori del coefficiente di piano così stimati valgono nel caso

normalmente ricorrente di fabbricati ad un non elevato numero di piani.

Dovendo considerare eccezionalmente un fabbricato di tipo intensivo

occorrerà stabilire una variabilità del coefficiente deducibile dai valori di

appetibilità commerciale.

48


Coefficiente di orientamento.

Deve tener conto di tutti i vantaggi che ad un dato ambiente derivano

dalla sua posizione rispetto ai punti cardinali, valutando gli effetti per la

parte di competenza (quindi, quantità di sole, di luce, di calore,

esposizione ai venti dominanti) connessi ad un dato orientamento,

indipendentemente da altre condizioni caratteristiche del vano

considerato.

La variazione del coefficiente deve essere continua lungo tutto l’arco N-E-

S-W pur non essendo proporzionale all’angolo di rotazione. I valori da

adottare sono:

quadrante SE-SO : 1,00 / 0,97

quadrante NE-SE e NO-SO : 0,97 / 0,90

quadrante NO-NE : 0,90 / 0,80

per ambiente senza finestra, interni agli alloggi: 0,75.

Coefficiente di prospetto.

Si riferisce alla caratteristica relativa ai particolari maggiori o minori

benefici che derivano ad un alloggio o ambiente rispetto ad altri

dall’apertura su una facciata piuttosto che su di un'altra dell’edificio: è

chiaro che i maggiori o minori benefici sono condizionati dall’esterno in

quanto l’affaccio può essere su strada, su distacco, su cortile mentre la

visuale può essere più o meno libera e panoramica. E’ da tener presente

che i vantaggi connessi a quest’ultimo aspetto in relazione alla maggiore

altezza della quota stradale, sono già stati considerati nella stima del

coefficiente di piano. Nella stima del coefficiente in esame il collaudatore

dovrà porre particolare attenzione essendo evidente che i maggiori o

minori benefici devono riferirsi ad un assetto edilizio stabile già realizzato

o da realizzare sulla base di precisi vincoli urbanistici.

Seguono i valori da adottare per il coefficiente di prospetto:

- su giardini, vedute panoramiche, strade …………………………… 1,00 / 0,95

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- su zone di rispetto …………………………..………….……………… 0,90 / 0,85

- su cortili ………………..………………………………..……………… 0,85

- su chiostrine …………..………………………………..……………… 0,80

- locali senza finestre e cantinati …..……..…………..……………… 0,75

Coefficiente di luminosità.

Considera la quantità di luce che penetra nei vari ambienti in relazione

alla loro superficie. La misura della luminosità dipende sia dall’altezza del

piano, sia dall’orientamento, sia dal rapporto tra la superficie illuminante

(apertura delle finestre) e quella illuminata (ampiezza del rispettivo vano).

Tuttavia, dato che gli effetti di maggiore o minore luminosità derivante

dai primi due fattori sono già stati considerati nei coefficienti di piano e di

orientamento, nella valutazione del coefficiente di luminosità si deve

tener conto soltanto del rapporto tra superficie illuminante e superficie

illuminata. Appare peraltro opportuno che il coefficiente, pur in relazione

con il detto rapporto, non coincida con esso al fine di non creare

eccessive sproporzionate differenze di valutazione. Pertanto, con

riferimento ai valori normalmente in uso per il sopraccennato rapporto di

luminosità e salve le eccezioni dovute a casi particolari, da valutarsi dal

collaudatore, si ritiene che i valori da attribuire al coefficiente di

luminosità in relazione al rapporto tra superficie delle finestre e superficie

degli ambienti siano i seguenti: indicando con K=Sf/Sa detto rapporto:

per K= 1/6 o maggiore l=1,000

per K=1/7 l=0,965

per K=1/8 l=0,940

per K=1/9 l=0,920

per K=1/10 l=0,900

per spazi aperti l=1,000

Coefficiente di funzionalità globale dell’alloggio.

In generale deve presumersi che trattandosi di riparti di spesa relativi a

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fabbricati i cui prospetti sono stati regolarmente approvati, gli standards

minimi sia degli alloggi nella loro unità sia dei vani relativi, vengano

rispettati. Potrebbe, comunque, eccezionalmente, verificarsi il caso

particolare in cui gli standards medesimi non fossero osservati e di ciò

deve essere tenuto conto. E’ possibile, ad esempio, che si verifichino

anomalie fra percentuale di superficie utile di stanze e percentuale di

superficie di disimpegni, nonché differenze di criteri distributivi, tali da

determinare gradi diversi di funzionalità. In tali casi, e quindi, non in linea

generale, è necessario introdurre uno specifico coefficiente di funzionalità

globale dell’appartamento, da valutarsi dal collaudatore entro limiti

comparativi compresi tra 1,00 e 0,90 e da applicarsi alla sommatoria delle

superfici virtuali di tutti gli ambienti costituenti l’alloggio, determinate in

base agli altri coefficienti caratteristici. A conclusione dell’esposizione dei

criteri di valutazione da seguire per la determinazione delle quote

millesimali tra i soci, è opportuno aggiungere una considerazione di

carattere specifico attinente alla particolare situazione che può, sia pure

eccezionalmente, presentarsi allorché il divario tra le altezze nette dei

piani superi il valore di 5 cm. In tal caso, più che ricorrere al calcolo dei

volumi virtuali è opportuno introdurre un coefficiente di volume i cui

valori siano proporzionali ai rapporti tra le altezze minori e quella

massima dei vari piani; il coefficiente, quindi, riduttore da applicare alle

superfici dei soli ambienti o vani propriamente detti.

Il riparto di spesa dovrà essere compilato e comunicato con la maggiore

urgenza alla Cooperativa tramite il Provveditorato alle Opere Pubbliche –

per gli adempimenti di cui all’art.84 del t.u. 28 aprile 1938 n.1165 - e

comunque immediatamente dopo le risultanze del collaudo.

I nuovi criteri non si applicano ai collaudi (od ai riparti di spesa) già affidati

al collaudatore o già compiuti alla data della presente, nonché a quelli

rinnovati dopo tale data in sostituzione di altri effettuati in applicazione

della precedente normativa. E’ abrogata la circolare 1° luglio 1926 n.94.

I competenti Uffici, cui si invia la presente circolare, nell’affidare gli

51


incarichi di collaudo richiameranno la particolare attenzione dei

collaudatori sull’obbligo di attenersi alle norme in essa contenute. (2)

Attualmente e fino al dicembre 1996 la nomina del collaudatore è di

competenza del Provveditore regionale alle opere pubbliche qualunque

sia l’importo delle opere da collaudare, in virtù dell’art.14 d.l. 15 marzo

1965 n.124, convertito nella legge 13 maggio 1965 n.431, la cui validità è

stata appunto prorogata al 31 dicembre 1966 con legge 23 dicembre 1965

n.1419.

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COME FUNZIONA

IL LAVORO VIENE SVOLTO IN 4 SEMPLICI FASI:

1- PREVENTIVO. Dopo averci descritto il condominio ti inviamo il nostro preventivo. Successivamente viene

sottoscritto il contratto e il committente procede al pagamento dell’importo dovuto. Ricordiamo che il

prezzo di € 25,00+iva comprende la redazione di Tabelle Millesimali sulla base degli elaborati grafici forniti

dal committente, pertanto, se sussiste la necessità di ottenere le Planimetrie Catastali, di effettuare un

Sopralluogo o un Rilievo Planimetrico degli immobili deve essere espressamente richiesto.

2- ELABORATI GRAFICI E SOPRALLUOGO. Il committente provvede ad inviarci le Planimetrie Catastali o gli

elaborati grafici a sua disposizione altrimenti provvederemo direttamente noi a procurare le Planimetrie

Catastali, se richiesto, al costo di soli € 5,00 +iva per appartamento. E' incluso il servizio gratuito di invio e

raccolta delle deleghe per l'ottenimento delle Planimetrie Catastali per agevolare il lavoro

dell'Amministratore Condominiale e per velocizzare lo svolgimento del lavoro.

Se invece è stato accordato il Sopralluogo o il Rilievo delle unità immobiliari si procederà per effettuarli.

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3- SVOLGIMENTO LAVORO. Durante lo sviluppo delle tabelle millesimali il committente potrà essere

interpellato per fornire alcune informazioni necessarie al corretto svolgimento del lavoro. Questo è

importante per dare un lavoro fatto a regola d'arte. Il lavoro viene riconsegnato in meno di 30 giorni

lavorativi.

4- RICONSEGNA LAVORO E ASSISTENZA. La riconsegna del lavoro è un momento fondamentale perché per

esperienza sappiamo che è proprio da quel momento in poi che le persone si rendono conto di rettifiche da

apportare, di inesattezze o di integrazioni da inserire. Proprio per questo motivo ci impegniamo

espressamente (è scritto sul contratto) ad affiancarvi i 90 giorni successivi alla consegna delle Tabelle e ad

apportare correzioni e modifiche necessarie a dare il lavoro finito con la massima precisione.

INFO E PREVENTIVI

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