Daniela Ponticelli TABELLE MILLESIMALI · Per l’acquisto di eBook e software sono ... Per i...

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Daniela Ponticelli

** Le Tabelle MillesimaliTabella di proprietà (Tabella A)Tabella per le scale (Tabella B)Tabella per l’ascensore (Tabella C)

** La relazione a corredo delle Tabelle Millesimali

** La ripartizione delle spese per l’acqua

** Le spese secondarie

** Il Supercondominio

** Le Sentenze della Cassazione

QUINTA EDIZIONE

Aggiornata con la legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Riforma del Condominio) e con il decreto legislativo 18 luglio 2016, n. 141 (Efficienza Energetica)

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Daniela PonticelliTABELLE MILLESIMALIEd. V (9-2018)

ISBN 13 978-88-8207-981-9EAN 9 788882 079819

Collana Software (105)

© GRAFILL S.r.l. Via Principe di Palagonia, 87/91 – 90145 PalermoTelefono 091/6823069 – Fax 091/6823313 Internet http://www.grafill.it – E-Mail [email protected]

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Finito di stampare nel mese di settembre 2018presso Officine Tipografiche Aiello & Provenzano S.r.l. Via del Cavaliere, 93 – 90011 Bagheria (PA)

Ponticelli, Daniela <1974>Tabelle millesimali / Daniela Ponticelli. – 5. ed. – Palermo : Grafill, 2018.(Software ; 105) ISBN 978-88-8207-981-91. Condominio – Spese – Ripartizione.333.338 CDD-23 SBN Pal0310233

CIP – Biblioteca centrale della Regione siciliana “Alberto Bombace”

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SOMMARIO

1. LE TABELLE MILLESIMALI ........................................................................... p. 91.1. DefinizioneescopodelleTabelleMillesimali ............................................. ˝ 91.2. Revisione ..................................................................................................... ˝ 91.3. LeTabellenecessarie ................................................................................... ˝ 101.4. Operazioniperitali ....................................................................................... ˝ 10

1.4.1. Studiodellostabile ....................................................................... ˝ 101.5. Studiodellesingoleunitàimmobiliari ......................................................... ˝ 111.6. PresentazionedelleTabelle .......................................................................... ˝ 12

2. LA RELAZIONE A CORREDO DELLE TABELLE MILLESIMALI .......... ˝ 132.1. Generalità ..................................................................................................... ˝ 132.2. EsempiodirelazioneacorredodelleTabelleMillesimali ........................... ˝ 13

3. LA TABELLA DI PROPRIETÀ, TABELLA “A” ............................................. ˝ 153.1. Generalità ..................................................................................................... ˝ 153.2. Coefficientinecessari ................................................................................... ˝ 15

3.2.1. Coefficientedidestinazione ......................................................... ˝ 163.2.2. Coefficientediutilizzo ................................................................. ˝ 163.2.3. Coefficientedipiano .................................................................... ˝ 173.2.4. Coefficientediaffaccio ................................................................ ˝ 183.2.5. Coefficientediorientamento ........................................................ ˝ 183.2.6. Coefficientediluminosità ............................................................ ˝ 193.2.7. Coefficientedifunzionalitàglobale ............................................. ˝ 203.2.8. Coefficientedialtezzautile .......................................................... ˝ 20

3.3. Detrazioniperservitù................................................................................... ˝ 203.4. RedazionedellaTabelladiProprietà“A” .................................................... ˝ 213.5. Revisioneemodifica .................................................................................... ˝ 22

4. LA TABELLA “B” PER LE SCALE................................................................... ˝ 244.1. Generalità ..................................................................................................... ˝ 244.2. RedazioneTabella“B” ................................................................................. ˝ 24

4.2.1. IMetodo ....................................................................................... ˝ 254.2.2. IIMetodo ..................................................................................... ˝ 27

5. LA TABELLA “C” PER L’ASCENSORE .......................................................... ˝ 285.1. Generalità ..................................................................................................... ˝ 28



TABELLEMILLESIMALI

4

5.2. RedazionedellaTabella“C” ........................................................................ p. 285.2.1. Calcolodellasecondaparte ......................................................... ˝ 28

6. RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER L’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO NORMA UNI 10200:2015 ..................................................................................... ˝ 306.1. Generalità ..................................................................................................... ˝ 306.2. Applicabilitàederoga .................................................................................. ˝ 30

7. RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER L’ACQUA ........................................... ˝ 327.1. Generalità ..................................................................................................... ˝ 32

7.1.1. Ripartizionedellaspesa ............................................................... ˝ 32

8. LE SPESE SECONDARIE................................................................................... ˝ 338.1. Solai,volteesoffitti ..................................................................................... ˝ 338.2. Lastricisolari,tetti ....................................................................................... ˝ 338.3. Androne ....................................................................................................... ˝ 338.4. Portierato ...................................................................................................... ˝ 33

9. ESEMPIO .............................................................................................................. ˝ 34

10. SUPERCONDOMINIO ........................................................................................ ˝ 4010.1. Generalità ..................................................................................................... ˝ 4010.2. Ibenidiproprietàcomuni ............................................................................ ˝ 4010.3. Imillesimidiproprietà ................................................................................ ˝ 41

11. ESEMPIO DI TABELLA PER UN SUPERCONDOMINIO ............................ ˝ 4211.1. Generalità ..................................................................................................... ˝ 4211.2. EsempioditabellaperunSupercondominio ............................................... ˝ 42

12. LE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE .................................................................. ˝ 4812.1. RegioDecreto-Legge15gennaio1934,n.56,

convertitoconmodificazioniinLegge10gennaio1935,n.8 ..................... ˝ 4812.2. CircolareMinisterialeLL.PP.26marzo1966,n.12480–Norme per

i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci .......... ˝ 56

12.3. StralcioCodiceCivile .................................................................................. ˝ 63

13. LE SENTENZE DI CASSAZIONE SUL CONDOMINIO ............................... ˝ 7213.1. LeTabelleMillesimali ................................................................................. ˝ 72

13.1.1. Appositaconvenzione .................................................................. ˝ 7213.1.2. Approvazione ............................................................................... ˝ 7213.1.3. Controversie ................................................................................. ˝ 7413.1.4. Domandagiudiziale ..................................................................... ˝ 74



SOMMARIO

5

13.1.5. Formazione .................................................................................. p. 7413.1.6. Ingenere....................................................................................... ˝ 7713.1.7. Revisioneemodifica .................................................................... ˝ 8213.1.8. Valoreproporzionaledegliimmobili ........................................... ˝ 85

13.2. Scalecondominiali ....................................................................................... ˝ 8513.2.1. Aperture ....................................................................................... ˝ 8513.2.2. Circolazionedell’aria ................................................................... ˝ 8613.2.3. Corrimano .................................................................................... ˝ 8613.2.4. Edificilimitrofi ............................................................................. ˝ 8613.2.5. Pianerottoli ................................................................................... ˝ 8613.2.6. Presunzionedicomproprietà........................................................ ˝ 8913.2.7. Proiezionedellescale ................................................................... ˝ 9013.2.8. Proprietarideilocaliterranei ....................................................... ˝ 9113.2.9. Pulizia .......................................................................................... ˝ 9113.2.10. Sottoscala ..................................................................................... ˝ 9213.2.11. Spese ............................................................................................ ˝ 9213.2.12. Usoesclusivo ............................................................................... ˝ 93

13.3. Barrierearchitettoniche................................................................................ ˝ 9313.3.1. Eliminazione ................................................................................ ˝ 9313.3.2. Installazionediascensore ............................................................ ˝ 9413.3.3. Pianidiintervento ........................................................................ ˝ 9513.3.4. Piattaformamobile ....................................................................... ˝ 96

13.4. Sopraelevazioneneicondomini ................................................................... ˝ 9613.4.1. Colonnad’ariasovrastantel’edificio ........................................... ˝ 9613.4.2. Condizionistatiche....................................................................... ˝ 9713.4.3. Contrariaprevisionedeltitolo ..................................................... ˝ 9713.4.4. Controversie ................................................................................. ˝ 9813.4.5. Differenzedaldirittodisuperficie ............................................... ˝ 9813.4.6. Dirittideiproprietarideinuovipiani ........................................... ˝ 9913.4.7. Distanzelegali .............................................................................. ˝ 9913.4.8. Divieto.......................................................................................... ˝ 99

13.5. Sottotettocondominiale ............................................................................... ˝ 10013.6. Leantennecondominiali .............................................................................. ˝ 103

13.6.1. Inquinamentoelettromagnetico(telefoniacellulare) ................... ˝ 10313.6.2. Installazione ................................................................................. ˝ 10413.6.3. Manutenzione ............................................................................... ˝ 10713.6.4. Ponteradio ................................................................................... ˝ 10713.6.5. Ricetrasmittenti ............................................................................ ˝ 10713.6.6. Sulbalconediunappartamento ................................................... ˝ 109

13.7. Supercondominio ......................................................................................... ˝ 10913.7.1. Amministratore ............................................................................ ˝ 10913.7.2. Assemblea .................................................................................... ˝ 10913.7.3. Comunionediquartiere................................................................ ˝ 11013.7.4. Manutenzionedeimuri ................................................................ ˝ 110



TABELLEMILLESIMALI

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13.7.5. Nominadeiconsiglieri ................................................................. p. 11013.7.6. Servizicomuni ............................................................................. ˝ 111

13.8. Cannefumarie .............................................................................................. ˝ 11113.8.1. Concessioneedilizia..................................................................... ˝ 11113.8.2. Installazione ................................................................................. ˝ 11113.8.3. Proprietà ....................................................................................... ˝ 11313.8.4. Spese ............................................................................................ ˝ 11313.8.5. Sostituzione .................................................................................. ˝ 11313.8.6. Uso ............................................................................................... ˝ 114

13.9. Condominiominimo .................................................................................... ˝ 11413.10.Riscaldamentoerisparmioenergetico ......................................................... ˝ 116

13.10.1. Collaudodell’impianto ................................................................ ˝ 11613.10.2. Combustibili ................................................................................. ˝ 11613.10.3. Conduttureetubature ................................................................... ˝ 11713.10.4. Distaccodall’impiantocentralizzato ............................................ ˝ 11913.10.5. Grigliadiaerazione ...................................................................... ˝ 12213.10.6. Impignorabilitàdegliimpianti ..................................................... ˝ 12213.10.7. Inquinamentoatmosferico ........................................................... ˝ 12213.10.8. Installazionedell’impianto........................................................... ˝ 12313.10.9. Letturadelcontatore .................................................................... ˝ 12313.10.10.Localesededell’impianto ............................................................ ˝ 12413.10.11.Obblighidell’amministratore ....................................................... ˝ 12413.10.12.Obblighidellocatore.................................................................... ˝ 12413.10.13.Orariodifunzionamento .............................................................. ˝ 12513.10.14.Pannellisolari............................................................................... ˝ 12713.10.15.Riattivazioneemantenimentoinfunzione .................................. ˝ 12713.10.16.Smaltimentodelleacque .............................................................. ˝ 12713.10.17.Sostituzionedelbruciatore ........................................................... ˝ 12713.10.18.Spese(ripartizione) ...................................................................... ˝ 12813.10.19.Trasferimentodellacentraletermica ............................................ ˝ 13313.10.20.Trasformazioneagasmetano ...................................................... ˝ 13413.10.21.Trasformazioneinimpiantisingoli .............................................. ˝ 13413.10.22.Tubazioni ..................................................................................... ˝ 14013.10.23.Vigilanza ...................................................................................... ˝ 14013.10.24.Viziodifetti ................................................................................. ˝ 14013.10.25.Installazionedelcondizionatorevietata ....................................... ˝ 141

13.11. Spese ............................................................................................................ ˝ 14213.12.RegolamentieAssemblea ............................................................................ ˝ 14613.13.RevisioneTabellaMillesimale ..................................................................... ˝ 14713.14.Infortuni ....................................................................................................... ˝ 148

13.14.1. Cadutaperdislivellodell’ascensorecondominiale: esclusalaresponsabilitàdelcustode ............................................ ˝ 148

13.14.2. Spegnimentoimprovvisodellelucitemporizzate ecadutadallescale ....................................................................... ˝ 148



SOMMARIO

7

14. FOCUS ................................................................................................................... p. 15014.1. L’amministratorecondominiale ................................................................... ˝ 150

14.1.1. Nominaerevoca .......................................................................... ˝ 15014.1.2. Icompitidell’amministratore ...................................................... ˝ 15114.1.3. Rappresentanzaattivaepassiva ................................................... ˝ 15314.1.4. SentenzediCassazione ................................................................ ˝ 153

14.2. L’assembleacondominiale ........................................................................... ˝ 15414.2.1. Icompitidell’assembleadeicondomini ...................................... ˝ 15514.2.2. Modalità,formaecontenutodellaconvocazione ........................ ˝ 15514.2.3. Deleghedivoto ............................................................................ ˝ 156

15. IL SOFTWARE INCLUSO (in versione Desktop e WebApp) .......................... ˝ 15715.1. Notesulsoftwareincluso ............................................................................. ˝ 15715.2. Requisitihardwareesoftware...................................................................... ˝ 157

15.2.1. UtentisoftwareDesktop .............................................................. ˝ 15715.2.2. UtentiWebApp ............................................................................ ˝ 157

15.3. Richiestadellapassworddiattivazionedelsoftware .................................. ˝ 15815.4. Installazioneedattivazione

delsoftwareDesktop(utentiMSWindows) ................................................ ˝ 15815.5. UtilizzodellaWebApp ................................................................................. ˝ 15815.6. Assistenzatecnica(TicketSystem) ................................................................ ˝ 158



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CAPITOLO 1

LE TABELLE MILLESIMALI

1.1. Definizione e scopo delle Tabelle MillesimaliNellarealtàCondominiale,lesingoleunitàimmobiliarisiavvalgonodipartieservizicomu-

nichenecessariamentedevonoessereamministrateinmodounitario.L’art.1117delcodicecivile,sostituitodall’art.1dellaLeggen.220dell’11dicembre2012

(Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici),definisceparticomuni:1) ilsuolosucuisorgel’edificio,lefondazioni,imurimaestri,ipilastrieletraviportan-

ti,itettielastricisolari,isottotettidestinati,perlecaratteristichestrutturaliefunzionali,all’usocomuneiportonid’ingresso,iportici,icortilietuttelepartidell’edificioneces-sarioall’usocomune;

2) ilocaliperlaportineria,perilriscaldamentocentralizzato,perlalavanderia,eperaltrisimiliservizicomuni;

3) leopere,leinstallazioni,imanufattidiqualsiasigenerecheservonoall’usoealgodi-mentocomune,comegliascensori,ipozzi,lecisterne,ecc.,gliimpiantiperl’acqua,perilgas,perl’energiaelettrica,perilriscaldamentoesimili,finoalpuntodidiramazionedegliimpiantiailocalidiproprietàesclusivadeisingolicondomini.

Il successivo art. 1118 del codice civile, sostituito dall’art. 2 della Legge n. 220 dell’11dicembre2012(Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici),disponecheilCondomi-nopartecipiallespeseperlaconservazionedellaparticomuni,inproporzionealvaloredelpianooporzionedipianochegliappartiene.IlCondominononpuòsottrarsiall’obbligodicontribuireallespeseperlaconservazionedelleparticomuni.

Nelledisposizioniperl’attuazionedelcodicecivile(art.68)sistabilisceche,lequotedipar-tecipazionediogniproprietàesclusiva,devonoessereespresseinmillesimiinappositatabellaallegataalregolamentodicondominio.

LeTabelleMillesimalirappresentanoilvaloreproporzionalediciascunaunitàimmobilia-reespressoinmillesimi.LeTabellefungonodacriteriodiripartizionedellespesecondominiali,suddiviseinrelazioneairispettivimillesimidiproprietàesononecessarieperilfunzionamen-todell’Assemblea.VengonoallegatealregolamentocondominialeesonoobbligatoriequandoilnumerodeiCondominièsuperiorea10.

1.2. RevisioneLariformadelCondominioaffermailprincipiopercuilarevisionedelletabellemillesimali

deveesserefattaall’unanimitàintendendopertale,larevisioneemodificainassenzadivaria-zionioerrori.

Eccezionialsuddettoprincipioiduecasiinpresenzadeiqualilarevisionepuòessereeffet-tuataamaggioranzadegliintervenutiealmenolametàdelvaloredell’edificio:



TABELLEMILLESIMALI

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1) ivalorimillesimalisianoconseguenzadiunerrore;2) lemutatecondizionidell’immobile.Lamutazionedevecomportarealmenoun’alterazionedipiùdiunquintodelvalorepropor-

zionaledell’unitàimmobiliarediunsingolocondomino.Ilrelativocostoèsostenutodachihadatoluogoallavariazione.

1.3. Le Tabelle necessarieL’art.1123delcodicecivileintroduceilconcettodiripartizionedellespese,distinguendose

sitrattidispeseperlaconservazionedelleparticomunidell’edificio,perparticomunisuscetti-bilidiutilizzazioneseparataequellerelativeabenichepossonoessereutilizzatiseparatamente.

BisogneràredarrequindinonunaunicaTabellaMillesimale,madiverseasecondadellacon-formazioneedelleesigenzedelcomplessocondominialecheavremodinanzi.

TraleTabellenecessarieadognicondominioavremo:

– Tabella A:rappresentaimillesimidiproprietà,ossiailrapportotrailvaloredellesingoleunitàrispettoaquellodell’interoedificio,espressoinmillesimi.Èutilizzataperlaripar-tizionedellespesenecessariealgodimentodelleparticomuni,perilcalcolodellemag-gioranzerichiestedallaleggeperlavaliditàdelleAssembleeeperl’approvazionedelledelibere.Èlatabellafondamentaledelcondominio,dacuideriverannolealtre.

– Tabella B:rappresentaimillesimiinbaseaiqualiripartirelespesedimanutenzioneericostruzionedellescale,aisensidell’art.1124delcodicecivile.

– Tabella C: rappresenta imillesimi inbaseaiquali ripartire lespesedimanutenzioneordinariaestraordinariadell’ascensore.

AsecondadellaconformazionedelcondominioedelleesigenzedeiSigg.Condomini,èpos-sibilerealizzarealtreTabelleMillesimali,adesempioalfinedellaripartizionedellespesedipor-tierato,puliziaeilluminazioneandrone,impiantifognanti,ecc.,avremoquindi:

– Tabella D:relativaallaripartizionespesediportierato;

– Tabella E:relativaallaripartizionespeseperlapuliziaeilluminazioneandrone;

– Tabella F:relativaallaripartizionedellespesedeltettoelastricisolari;

– Tabella G:relativaallaripartizionedellespeseperimpiantifognanti.

1.4. Operazioni peritali

1.4.1. Studio dello stabileLaprimaoperazionenecessariaperlastesuradelleTabelleMillesimali,èeffettuareunatten-

tostudiodell’immobile,verificandoqualisianoleparticomuniatuttiiSigg.Condominieseneesistanoalcuneadusodifferenziato.

Ènecessarioacquisireilmaggiornumerodiinformazionipossibili,alfinedipoterstabilirequaliTabelleMillesimalioccorronoperlagestioneamministrativadellostabile.



13

CAPITOLO 2

LA RELAZIONE A CORREDO DELLE TABELLE MILLESIMALI

2.1. GeneralitàAseguirevieneriportatounesempiodirelazioneintroduttivacheognitecnicodeveallega-

reallamodulisticaspecificaperlaredazionediTabelleMillesimali.Talerelazione,essendounesempio,èdaconsiderarsicomebasediriferimentoinquantopuòessereampliataemodificatasecondolespecificheesigenzedilavoro.

N.B. La relazione è disponibile nella sezione Modelli del software incluso.

2.2. Esempio di relazione a corredo delle Tabelle Millesimali

Introduzione

Il sottoscritto .....................................................................................................................................iscritto all’albo/ordine di ...................................................................... al numero ..........................della provincia di ........................................ , con studio in .............................................................via ............................................................ è stato incaricato di redigere le tabelle millesimali del condominio sito in ........................................ via ............................................................ civ. ........ .

Descrizione dell’immobileL’edificio in oggetto è ubicato in zona periferica e si affaccia per due lati su strade poco traffica-te e per due lati sul giardino condominiale. Lo stabile è disposto su quattro piani fuori terra ed uno interrato. Ha un ampio giardino condo-miniale con attrezzature giochi per i bambini.Al piano terra sono presenti quattro negozi e due uffici privati. Gli altri piani sono destinati ad abitazioni ad eccezione dell’interrato destinato ad autorimesse e cantine.Il condominio è dotato di impianto ascensore che non serve il piano interrato.L’impianto di riscaldamento è autonomo e ad ogni unità immobiliare è stato installato un conta litri per il consumo dell’acqua.

Tabelle MillesimaliViste le caratteristiche dell’immobile si è proceduto a redarre la tabella millesimale di proprietà per la ripartizione delle spese generali e la tabella scale ed ascensore per la ripartizione delle relative spese.

Coefficienti utilizzatiDi seguito si elencano i coefficienti utilizzati per la determinazione delle superfici virtuali, scatu-riti da un attento esame delle caratteristiche di ogni singola unità immobiliare.



15

CAPITOLO 3

LA TABELLA DI PROPRIETÀ, TABELLA “A”

3.1. GeneralitàPer ilcalcolodeimillesimidiproprietà,ègeneralmenteadottato ilmetododellesuperfici

equivalentiovirtuali.Nonèquindinecessariostimareilvaloredimercatodiogniunitàimmobi-liare,mavalutarneledifferenzeinrelazioneallediversitàdellecaratteristiche.

Vienecosìintrodottoilconcettodeicoefficientidimeritoche,moltiplicatiperlasuperficieutile,cifornirannolesuperficivirtualidiogniunità,chesarannoproporzionalialvaloredimer-catodelleunitàstesse.

Sarànecessarioinnanzituttoprocederealladefinizionedellesuperficivirtualidiogniunitàimmobiliareeconseguentementeallasuperficievirtualecondominiale.

Lasuperficievirtualeoequivalentediciascunaunitàsiottienedallasommadituttelesuper-ficiutilidiognilocalemoltiplicataperdeicoefficienticorrettiviattiavalutarel’indicedidiffe-renziazionedellevarieunitàinriferimentoaivarielementichelocaratterizzano(esposizione,piano,destinazione,ecc.).

Imillesimidiproprietàsonopresiinesamedall’art.68delledisposizionidiattuazionedelcodicecivileche,riferendosiagliartt.1123,1124,1126e1136delcodicecivile,stabiliscecheisuddettimillesimidevonoessereutilizzatiperlaripartizionedellespese,percostituirel’Assem-bleaedecretarelavaliditàdelledeliberazioni.

Imillesimidiproprietàcostituiscono laprima tabelladelCondominioevieneallegataalregolamentocondominiale.

3.2. Coefficienti necessariNonsarànecessarioconsiderarelecaratteristicheestrinsechecomuniatutteleunitàimmobi-

liari,inquantopropriedellazonaurbanisticadicuifaparteilfabbricato.Nonvengonoconsiderateneanchequellecaratteristicheintrinsechecomuniatuttiglialloggi,

inquantoinfluisconosullorovaloreconilmedesimopeso(es.L’estetica delle facciate, la pre-senza di giardino condominiale, di parcheggio, ecc.).

Bisogneràindividuarelecaratteristicheintrinseche,variabilisiadaambienteaambiente,chedaunaunitàimmobiliareall’altra.Andremoquindiadapplicaredeicoefficientichevaluterannoladestinazionedelleunitàimmobiliariedeisingolilocali:

– ilpiano; – l’altezzautile; – l’orientamento; – ilprospetto; – laluminosità; – lafunzionalitàglobale.



TABELLEMILLESIMALI

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3.2.1. Coefficiente di destinazioneIlcoefficienteinoggettoconsideral’usoacuilesingoleunitàdiunedificiosonodestinate,e

dovrebbeesseredirettamenteproporzionalealvalorecommercialepropriodell’unità.Accertataladestinazioned’usodiogniunitàimmobiliare,èpossibileapplicareicoefficienti

didestinazioneasecondachesitrattidiabitazione,negozio,deposito,ecc..

Tabella 3.1. Coefficienti di destinazione

DestinazioneCoefficienti di destinazione

da aAbitazioni 1,00 1,00Cantine 0,30 0,40Soffittepraticabili 0,15 0,50TerrazzeaLivello 0,25 0,35Logge 0,30 0,40Lastricisolariebalconi 0,10 0,20Box 0,45 0,55Autorimessecomuni 0,30 0,30Negozi 1,10 1,80Uffici,Studiprofessionali 1,10 1,50Laboratori 0,80 1,10Depositi 0,50 0,90

3.2.2. Coefficiente di utilizzoConl’applicazionediquestocoefficientesiandràavalorizzarel’unitàimmobiliare,determi-

nandoilgradodiutilizzodeisingolilocalidicuiècostituita.Unambientedestinatoasoggiornoocameraavràungradodiutilizzomaggiorerispettoal

ripostiglioocorridoio.Saràpremuradeltecnicoredattoredeterminarelasuperficiediutilizzo,applicandoallediver-

sesuperficiilrelativocoefficientediutilizzo.

Tabella 3.2. Coefficienti di utilizzo

DestinazioneCoefficienti di utilizzo

da aCamere 1,00 1,00Soggiorno 1,00 1,00Cucina 0,95 0,98Ingresso 0,80 0,90Ripostigli 0,80 0,85

[segue]



24

CAPITOLO 4

LA TABELLA “B” PER LE SCALE

4.1. GeneralitàL’art.1124delcodicecivile,oraart.8dellariformadelcondominio,disciplinalaripartizione

dellespeseperlamanutenzioneericostruzionedellescale,recitandotestualmente:«Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si conside-rano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune».

Lanormativaciindicaquindi:1) iSigg.Condominichesonotenutiacontribuireallespeseperlascala;2) latipologiadispesa:pulizia,illuminazione,manutenzioneordinariaestraordinaria,la

ricostruzione,checomprendeilrifacimentodellepartianchestrutturali;3) lepertinenzeconcorronoallaspesadellascalainmisuraridottaedindipendentemente

dallaloroaltezzapiano.Imillesimidiripartizionedellespesedasuddividerepermetàinbaseaimillesimidipro-

prietàe,perl’altrametà,inbaseall’altezzadipiano,possonoesserecalcolaticomesommadeimillesimidelleduetabelle.

Lasommadeimillesimidiciascunatabelladevedarecinquecento,inmodochelasommadelleduediamille.

4.2. Redazione Tabella “B”Dapprimasicalcolanoimillesimidiproprietàdegliappartamentiservitidallescale.Selasommadeimillesimidiproprietàdiquestiultimidà1.000,èsufficientedividereperdue

perottenerelaprimapartedellatabella“B”.Alcontrario,comepiùfrequentementeaccade,datochenontutteleunitàdelCondominio

sarannoservitedallescale(es.Negozi a piano terra),sarànecessariorapportareconunpropor-zionelasommadeimillesimiditutteleunitàa500.

Ponendo: – m=millesimidiproprietàdellasingolaunità – M=sommadeimillesimidelleunitàservitedallascala

m:M = X:500

X = m×500/M



4. LATABELLA“B”PERLESCALE

25

Adesempio,considerandolasommadeimillesimidiproprietàdelleunitàservitedallescaleparia831,22(M)eimillesimidiproprietàdellasingolaunitàparia97,34avremo:

97,34:831,22=X:500

X=97,34×500/831,22=58,55

Condomino Piano Destinazione Millesimi di proprietà

1ª parte millesimi scala

Sig.…………… Primo Abitazione 97,34 58,55Sig.…………… Primo Abitazione 110,40 66,41Sig.…………… Secondo Abitazione 98,88 59,48Sig.…………… Secondo Abitazione 106,43 64,02Sig.…………… Terzo Abitazione 107,82 64,86Sig.…………… Terzo Abitazione 98,88 59,48Sig.…………… Quarto Abitazione 105,04 63,18Sig.…………… Quarto Abitazione 106,43 64,02

Totale 831,22 500,00

Passiamooraacalcolarelasecondapartedellatabellacheprendeinconsiderazionel’altez-zadiciascunpianodalsuolo.

Simostranoduemetodidicalcolo: – ilprimoprendeinesamelasolaaltezzadalsuolodiognipiano; – ilsecondoconsideraanchelequotemillesimalidelleunitàimmobiliaripresentisulpiano.

4.2.1. I MetodoSisommanolealtezzedeipianirispettoalsuolo,procedendopoialcalcolodeimillesimi

risolvendolaseguenteproporzione:

500:H = X:h

dove: – H=sommadellealtezzedaterra; – h=altezzadelpiano; – X=millesimidipiano.

Adesempio,considerandolasommadellealtezzeparia32,00m,el’altezzadalsuolodelpianoprimoam3,50avremo:

500:32,00=X:3,50



28

CAPITOLO 5

LA TABELLA “C” PER L’ASCENSORE

5.1. GeneralitàPerquantoriguardalespesedell’ascensore,ilcodicecivilenonprescriveinchemododovran-

noessereripartite.L’art.1123disponeche«Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne».

Ilmetododellaripartizionedevequindiprendereinconsiderazioneildiversousodegliuten-ti.Inoltre,ilTestoUnicoperl’EdiliziaEconomicaPopolaredel1938,ancoravigente,prescri-vel’adozionediquoteprogressivamentedecrescentidall’altoversoilbasso,quindiènecessarioconsiderareilpianodeglialloggiserviti.

LaGiurisprudenzahainoltrerilevatolasimilitudinetrascalaedascensoree,consentenzadellaCortediCassazionen.3510del25ottobre1969,haprescrittolostessometododiriparti-zionedellespesestabilitoperlascaleaisensidell’art.1124.

5.2. Redazione della Tabella “C”Ilprocedimentoperilcalcolodellatabella“C”saràanalogoaquelloutilizzatoperlareda-

zionedellatabellascale“B”.Ènecessario,ancheinquestocaso,stilareduetabelle:unachedeterminiimillesimiinpro-

porzioneaimillesimidiproprietàel’altrainbaseall’altezzadalsuolo.Latabelladefinitivasiottienedallasommadelledue.

Dapprimasicalcolanoimillesimidiproprietàdegliappartamentiservitidall’ascensore.Selasommadeimillesimidiproprietàdiquestiultimidà1.000,èsufficientedividereper

dueperottenerelaprimapartedellatabella“C”.Alcontrario,comepiùfrequentementeacca-de, dato che non tutte le unità del Condominio saranno servite dall’ascensore (es.Negozi a piano terra o scantinati),sarànecessariorapportareconunproporzionelasommadeimillesi-miditutteleunitàa500.

Ponendo: – m=millesimidiproprietàdellasingolaunità – M=sommadeimillesimidelleunitàservitedallascala

m:M = X:500

X = m×500/M

5.2.1. Calcolo della seconda parteInquestocasosiprendeinconsiderazioneilnumerodelpianoservitodall’ascensore(èvali-

doancheilmetododell’altezzadalsuolocomeperlescale).



30

CAPITOLO 6

RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER L’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO NORMA UNI 10200:2015

6.1. GeneralitàPergliedificicondominialiincuil’impiantodiriscaldamentoècentralizzato,ènecessario

stabilirecomeverrannoripartitelespesedigestione.L’entratainvigoredelD.L.n.141del18luglio2016(Disposizioni integrative al decreto

legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza ener-getica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE)chesostituisce ilD.L.n.102del4 luglio2014,hamodificatosostanzialmen-te la ripartizionedelle spesedi riscaldamento,cheorasidevonobasareesclusivamentesullanormaUNI10200:2015.

La ripartizionevienequindi fatta sulla basedel fabbisogno termicodi ogni singolaunitàimmobiliare.Ilfabbisognotermicodipendedallecaratteristichediefficienzadell’involucroedi-lizio,dalledispersionitermiche,dall’ubicazionedell’unitàimmobiliare(sepostotraduepianiriscaldatioppureseall’ultimopiano),dall’orientamento,edaaltridiversifattori.

Applicandotalenorma,laspesatotaleperilserviziodiriscaldamentoèdatadallasommadeiconsumivolontari(quotavariabile)edaunaquotafissa.

Laquota dei consumivolontari è legata al prelievodel calore dell’appartamento.Questodipendedalla temperaturachesi impostaall’internodell’unità immobiliare,regolazionedellatermovalvola, dalle dispersioni termiche (serramenti, isolamento, ecc.), dalle abitudini deglioccupanti,dall’esposizionedell’unitàimmobiliare,ecc..

Percomputaretalequotasiutilizzanoiripartitoriinstallatisuognisingoloradiatore.Laquotadeiconsumiinvolontari,èlegatainvecealledispersionidell’impianto,allespese

dimanutenzioneordinariaegestionedell’impianto.Questaèunaquotafissachevienestabili-tasullabasedellenuovetabellemillesimalidiriscaldamento.Lenuovetabellesonocalcolatetenendoinconsiderazioneilfabbisognotermicodiogniunitàimmobiliare,piùdisperdonopiùilvaloremillesimaleèalto.Leunitàpiùsvantaggiatesonoquellepostealpianoterraoall’ulti-mo,equellemalamenteesposte.

Perpoterprodurrequestetabellemillesimaliènecessariaunadiagnosienergeticadelfabbri-cato.Ilprecedentemetododicalcolosibasavasullavolumetriariscaldataesullapotenzadeiter-minalidiemissioneinstallati.

Generalmentelatabelladelriscaldamentovieneprodottadaltermotecnicoquandovengonoinstallateletermovalvoleedirelativiripartitori.

6.2. Applicabilità e derogaL’applicabilitàdellanormaUNI10200:2015dipendedacomeèfattoilcondominio,ossiase

esisteunosquilibriotermicofralevarieunitàimmobiliari.Adesempiounappartamentoall’ul-



32

CAPITOLO 7

RIPARTIZIONE DELLE SPESE PER L’ACQUA

7.1. GeneralitàIngenerel’entechedistribuiscel’acquaadunCondominio,installauncontatorechecalco-

lailconsumoglobaledell’edificio.Ètuttaviapossibileinstallareunmisuratoredelquantitativodiacquainognialloggioperpoteraddebitarecorrettamentelaspesainproporzionealconsumo.Sequestononfossepossibile,laripartizionedellespesepuòessereeffettuatacondiversimetodi.

7.1.1. Ripartizione della spesaMoltiregolamenticondominialipiuttostovecchi,dispongonochelaripartizionedeiconsumi

dell’acquavengafattainbaseaimillesimidiproprietà.Ècomprensibilecometalemetodononstabiliscaunaddebitoproporzionaleall’effettivoconsumo.InaltriCondomìnilaspesaèripar-titatraicondòminiinbasealnumerodegliabitantidiciascunappartamento.Questocriteriodiripartizioneèpiùequorispettoalprecedente,anchesenonconsideraladimensionedeglialloggi.

Ponendo: – n=numerooccupantialloggio; – N=sommadituttiglioccupanti; – X=millesimidicompetenza.

Condomino Destinazione N. Persone MillesimiSig.…………………… Abitazione 6 171,429Sig.…………………… Abitazione 2 57,143Sig.…………………… Abitazione 5 142,857Sig.…………………… Abitazione 3 85,714Sig.…………………… Abitazione 2 57,143Sig.…………………… Abitazione 2 57,143Sig.…………………… Abitazione 1 28,571Sig.…………………… Abitazione 3 85,714Sig.…………………… Abitazione 1 28,571Sig.…………………… Abitazione 4 114,286Sig.…………………… Abitazione 1 28,571Sig.…………………… Abitazione 5 142,857

Totale ripartizione spese acqua 35 1.000,000

Siproponeunulterioremetodoche,oltreallepersone,prendeinesameigiornidipermanen-zanell’appartamento.



33

CAPITOLO 8

LE SPESE SECONDARIE

8.1. Solai, volte e soffittiLamanutenzioneelaricostruzionedeisolaièregolatadall’art.1125delcodicecivileche

detta:«Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono soste-nute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».Èunaregolapraticaedifaci-leapplicazione.Nelcasoincuilavoltadelimitiunospaziocomune,valelamedesimaregola.

8.2. Lastrici solari, tettiIllastricosolareinsensogenerale,comprendetuttelecoperture(inclusoiltetto);nellospe-

cificosiintendelacoperturapianaaterrazzopraticabileenon.L’art.1126recita:«Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a

tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i con-domini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valo-re del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Latabelladeimillesimidiproprietàperlaripartizionedellespesedeltetto,deveriferirsialsoloedificio,escludendoigiardiniecortilidiproprietàesclusiva.Seleautorimessenoninsisto-nosullaproiezionecondominiale,vannoescluseanch’esse.

8.3. AndroneLaripartizionedellespesedipulizia,illuminazioneemanutenzionedell’andronecondomi-

nialeèfattainproporzioneaimillesimidiproprietàTabellaA.In stabili ove delle unità immobiliari hanno degli ingressi indipendenti, queste andranno

esentatedallespeseinoggetto.

8.4. PortieratoLaretribuzioneperilserviziodiportineriaprevedeiservizidivigilanzadellaproprietà,vigi-

lanzasugliimpianti,sullaposta,ricevimentodeivisitatori,puliziadeglispazicomuni.Inlineagenerale,lespeseinoggettoandrannoripartitefratuttiisigg.Condominiinbasealla

TabellaA.Parteciperannoquindi,siapureinmisuraridotta,ancheiproprietaridiautorimesseolocaliaipianiinterrati.



34

CAPITOLO 9

ESEMPIO

Sisupponedidoverrealizzareunatabellamillesimaleperl’edificiodiseguitorappresentato.L’edificiosorgeinzoneperifericaesiaffacciaperduelatisuviepocotrafficateeperdue

latisulgiardinocondominiale,cheasuavoltaconfinaconaltrispaziaverdeanch’essiprivati.Lostabileèdirecentecostruzioneedècostituitodaquattropianifuoriterraedunpianointer-

rato.Alpianoterrasonopresentiquattrounitàimmobiliariadibiteanegoziedueunitàadibiteadufficiprivati.Ognipianoècompostoda4appartamenti.

Nelpianointerratovisonoleunitàdestinateacantineebox.L’edificioèdotatodiunimpiantoascensorecheservetuttiipianiall’infuoridiquellointer-

rato.L’impiantodiriscaldamentoèautonomoeadogniunitàimmobiliareèstatoinstallatouncontalitri,perquantificareilconsumodiacqua.

Figura 9.1.



9. ESEMPIO

35

Figura 9.2.

Figura 9.3.



40

CAPITOLO 10

SUPERCONDOMINIO

10.1. GeneralitàLalegge11dicembre2012,n.220conl’art.2haintrodottol’art.1117-bisdelcodicecivile:

«Art. 1117-bis (Ambito di applicabilità). – Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117».

L’ultimapartedell’articolosiriferiscealsupercondominioossiaadunastrutturacomples-sadovepiùedificicondominialiautonomicondividonoalcunibenifunzionali(vialid’ingresso–giardini–cortili–corselliinterrati–localitecnicicomuni)equindiirelativiserviziaccesso-ridigestionee/omanutenzione.

Ognistabilehadeibenidicuisonoproprietariisolipartecipantialcondominio(struttura,scala,copertura,areasucuisorgel’edificio).Questibenideterminanounrapportocondominia-lechesiesercitaconun’amministrazione.

Sepiùedificihannoincomunedeibeni,leamministrazionideirelativiedifici,dovrannopro-cedereinsiemeperlagestionedelleparticomuni,conunassembleaunitaria.

Lariformadelcondominioèintervenutaanchesulleassembleedelsupercondominio(conl’art.67dip.att.c.c.).Laconvocazionedovràseguiretreproceduredifferentiinbasealnumerodeipartecipantieall’ordinedelgiorno:

1) seilnumerodeipartecipantièinferiorea60,leregolediconvocazionesonoquelleusua-li:convocazioneatuttiisingoliproprietari(siaselamateria–datrattareinassemblea–èdiordinariaamministrazione,siasedistraordinariaamministrazione);lapartecipazio-neall’assembleaèconsentitaatuttiisingoliproprietari;

2) se ilnumerodeipartecipantièsuperiorea60(e lemateriesonorelativeall’ordinariaamministrazioneoallanominadell’amministratore)ilsingoloedificodevenominareunrappresentantecomune,soloalrappresentantedell’edificiovaconsegnatalaconvocazio-neesolocostuipuòpartecipareinassemblea;

3) seilnumerodeipartecipantièsuperiorea60(elemateriesonorelativeallastraordina-riaamministrazione)tornanoadapplicarsileregoleusualidiconvocazione,laconvoca-zionedeveessereinviataericevutadatuttiisingoliproprietari,lapartecipazioneall’as-sembleaèriconosciutaadituttiisingoliproprietari.

10.2. I beni di proprietà comuniIlrapportochesicreatratuttiipartecipantialcomplesso,èditipocondominiale,pertantosi

applicanolenormesulcondominio.



42

CAPITOLO 11

ESEMPIO DI TABELLA PER UN SUPERCONDOMINIO

11.1. GeneralitàAseguire,vieneriportatounesempioditabellaperunSupercondominio.

N.B. L’esempio è disponibile nella sezione Modelli del software incluso.

11.2. Esempio di tabella per un SupercondominioSisuppongadidoverredarreunatabelladiripartizionespeseperuncomplessoditreedifi-

cichehannoincomune: – ilgiardino; – l’areagiochi; – laportineria; – lasalaassembleeedilcorsellobox.

Edificio A

Edificio B

Edificio C

Area Giochi

Via Manzoni

Giardino Comune

PortineriaIngresso carraio



11. ESEMPIODITABELLAPERUNSUPERCONDOMINIO

43

Edificio A Millesimidi proprietà Edificio B Millesimi

di proprietà Edificio C Millesimidi proprietà

Abitazione 63,22 Abitazione 56,52 Abitazione 115,74Abitazione 62,05 Abitazione 59,94 Abitazione 93,91Abitazione 46,15 Abitazione 69,04 Abitazione 117,98Abitazione 63,32 Abitazione 49,98 Abitazione 78,86Abitazione 49,96 Abitazione 34,86 Abitazione 79,98Abitazione 48,00 Abitazione 51,31 Abitazione 71,38Abitazione 59,91 Abitazione 58,32 Abitazione 62,79Abitazione 51,20 Abitazione 68,00 Abitazione 54,19Abitazione 49,97 Abitazione 26,42 Abitazione 45,59Abitazione 48,75 Abitazione 34,78 Abitazione 36,99Abitazione 47,53 Abitazione 27,27 Box 21,52Abitazione 46,30 Abitazione 58,17 Box 24,25Abitazione 45,08 Abitazione 51,28 Box 25,27Abitazione 43,86 Abitazione 51,58 Box 19,26Abitazione 42,63 Abitazione 49,05 Box 21,13Box 11,94 Abitazione 26,34 Box 20,55Box 11,42 Abitazione 50,07 Box 19,98Box 9,50 Abitazione 27,10 Box 19,4Box 13,44 Abitazione 28,01 Box 18,82Box 13,85 Abitazione 34,78 Box 18,25Box 8,57 Box 2,96 Box 17,07Box 10,89 Box 3,63 Box 17,09Box 10,73 Box 5,30Box 10,57 Box 5,99Box 10,41 Box 2,79Box 10,25 Box 3,63Box 10,09 Box 4,20Box 9,93 Box 4,25Box 9,77 Box 4,29Box 9,61 Box 4,34Box 9,45 Box 4,38Box 9,29 Box 4,43Box 9,13 Box 4,47Box 8,97 Box 4,51Box 8,81 Box 4,56Box 8,64 Box 4,60Box 8,48 Box 4,65Box 8,33 Box 4,69

Box 4,73Box 4,78

1.000,00 1.000,00 1.000,00



48

CAPITOLO 12

LE DISPOSIZIONI LEGISLATIVE

12.1. Regio Decreto-Legge 15 gennaio 1934, n. 56, convertito con modificazioni in Legge 10 gennaio 1935, n. 8

CapoIDisposizioni generali

Art.1Pergliedificidivisiinpianiovveroinsingoliappartamentiolocalicheappartengonoadiver-

siproprietari,siosservanoledisposizionidelpresentedecreto.

Art.2Quandounfabbricatoogruppodifabbricatipossadividersiinparticheabbianolecaratteri-

stichediedificiautonomi,ciascunedificiopuòdarluogoauncondominioseparato.Lamaggioranzadeicondominidell’interofabbricatopuòdisporne laseparazione.Questa

puòesseredispostaaltresìdall’autoritàgiudiziariasuistanzadegliinteressati.

Art.3Costituisconoproprietàcomune,lefondazioni,imurimaestri,itettieilastricisolari,ipor-

tonid’ingresso,glianditielescale,lealtreparticostitutivedell’edificiochenonpossonoessereoggettodiproprietàesclusiva,laretedellafognaturaeitubidiscaricodelleacqueedellemate-riedirifiutoe,ingenerale,tutteleopere,leinstallazioni,imanufattichesonoindispensabiliallaconservazioneoall’usocomunedell’edificio.

Lecoseanzidettenonsonosoggetteadivisione.Idirittidiciascunpartecipantesullecosemedesimesonoproporzionalialvaloredelpianoofrazionedipianochegliappartiene.

Qualoravisiauntitolochedispongainmododiversodaquantoèstabilitoneicommiprece-denti,idirittideisingolicondominisonodeterminatidaltitolo.

Art.4Sonoegualmentediproprietàcomunesalvotitolocontrario:a) l’areasucuisorgeilfabbricato;b) ilocalidestinatiadusoportineriaeadalloggiodelportiere,quelliadibitialavanderia

equellicontenentiserbatoidell’acqua,gliimpiantidiriscaldamentocomuneesimili;c) icortili,leterrazze,igiardini,lerecinzionidizonecomuni,nonchéleopereimanufat-

tiche,purnonrientrandofraibeniindivisibilidicuiall’articoloprecedente,sianodesti-natiadutilitàcomune,comeadesempio,gliimpiantidiriscaldamento,l’ascensore,gliapparecchitelefoniciesimili.



12. LEDISPOSIZIONILEGISLATIVE

49

Art.5Laproprietàdellecoseindicatenell’articoloprecedentepuòesserecomuneatuttiosoltanto

adalcunideicondominidell’interoedificio.Lamaggioreominoreestensionedeldirittodeipartecipantisidesumedaltitolo;inmancanza

deltitolo,dallanaturaedalladestinazionedellacosa,dalvaloreproporzionaledeisingolipianiopartidipiano,e,ovequestocriteriosiainsufficiente,anchedall’uso.

Art.6Le parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 4 non sono soggette a divisione se questa

importiimpedimentoolimitealgodimentodiciascunpartecipante.Finchéduralostatodiindivisionenonèammessol’abbandonoolarinunziaallacompro-

prietàdellecoseanzidettealfinedisottrarsialcontributonellespeseperlaloroconservazione.

Art.7L’alienazione,l’ipoteca,ilsequestrodiunpianoofrazionedipianosiestendonodidiritto

allaquotadelleparticomunidell’edificioadessopianorelative.

Art.8Leinnovazionidirettealmiglioramentooall’usopiùcomodoeredditiziodellecosecomuni,

possonoesseredispostedallamaggioranzadeicondominiconlemodalitàstabilitedall’art.24,comma5,delpresentedecreto.

Sonovietateleinnovazionichepossonorecarepregiudizioallastabilitàosicurezzadelfab-bricato,chenealterinol’aspettoarchitettonico,ovverocheimportinounmutamentodidestina-zionecherendainservibilileparticomunidell’edificioall’usooalgodimentodituttiicondo-mini.

Contro la determinazione della maggioranza ogni condomino dissenziente può proporrereclamoallaautoritàgiudiziaria.Ilreclamononsospendel’esecuzionedelprovvedimentodeli-berato,malasospensionepuòessereordinatadall’autoritàgiudiziaria.

Art.9Qualorasitrattidiinnovazioneche,quantunquericonosciutautile,importiunaspesaecces-

sivamentegravosaaicondomini,ovverocheabbiacaratterevoluttuariorispettoalleparticola-ricondizionieallaimportanzadell’edificio,l’autoritàgiudiziariadeveaccertareseessaconsisteinopere,impiantiomanufattisuscettibilidiutilizzazioneseparata,ovverosericadesullepartidell’edificiocherendonoimpossibileladivisioneol’usoseparato.

Nelprimocasopuòdisporsicheicondomini,iqualinonintendonotrarrevantaggiodall’in-novazione,sianoesoneratidaqualsiasicontributonellaspesa.Nelsecondocasol’innovazionepuòesserevietata,salvochelamaggioranzadeicondominichel’hadeliberataoaccettatainten-dasopportarneintegralmentelaspesa.

Art.10Isingolicondominipossonoservirsidellecosecomunipurchénonlodanol’interessedella

comunioneenonimpediscanoilconcorrenteeserciziodelmedesimodirittodapartedeglialtricondomini.Essipossono introdurre,apropriespese,dellecosecomuni,quellemodificazioni



72

CAPITOLO 13

LE SENTENZE DI CASSAZIONE SUL CONDOMINIO

13.1. Le Tabelle Millesimali13.1.1. Apposita convenzioneLa previsione dell’art. 68 disp. att. codice civile, secondo cui la tabella millesimale deve esse-re allegata al regolamento di condominio, non esclude che i condomini, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, possano stipulare una convenzione limitata alla determinazione delle Tabelle Millesimali (cioè di tutte o di alcune o di una sola di esse).ÌÌ Cass. civ., sez. II, 7/11/1981, n. 5905, Soc. Garuzzo c. Condominio Cometa

13.1.2. ApprovazioneIl potere rappresentativo conferito dal condomino ad altro soggetto per la partecipazione all’as-semblea condominiale, qualora riguardi affari di ordinaria amministrazione, può essere attribu-ito anche verbalmente, e la prova dell’esistenza, dell’oggetto e dei limiti del mandato, può essere acquisita con ogni mezzo. Pertanto, non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell’assemblea, nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle Tabel-le Millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio, ai limitati effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è ido-nea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti.ÌÌ Cass. civ., sez. II, 28/06/1979, n. 3634, Intorbida e Rampichini c. Condominio di via Bianchini 25,

Macerata ed altri e Principi ed altri, in questa Rivista 1979, 398; e in Arch. civ. 1980, 46

Per la domanda di impugnazione di delibera assembleare condominiale avente ad oggetto l’ap-provazione delle Tabelle Millesimali è sempre competente ratione valoris il tribunale ai sensi dell’art. 9 ultimo comma c.p.c..ÌÌ Pret. civ. Taranto, 1/07/1986, n. 394, Neglia c. Condominio di via Fratelli Danisi, 14, Castellane-

ta, in questa Rivista 1986, 711

Gli accordi tra i condomini per l’approvazione delle Tabelle Millesimali non richiedono la forma scritta ad substantiam. Conseguentemente, se tali accordi siano stati conclusi da rappre-sentante senza poteri di un condomino, essi possono essere ratificati tacitamente dal rappresen-tato mediante la loro esecuzione, poiché, a norma dell’art. 1399 c.c., la ratifica può rivestire la stessa forma dell’atto da ratificare.ÌÌ Pret. civ. Taranto, 8/05/1979, Santagata c. Condominio Viale Virgilio n. 117, Taranto, in questa

Rivista 1979, 187



13. LESENTENZEDICASSAZIONESULCONDOMINIO

73

La validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale non è condizionata ad una preventiva costituzione legale del condominio, ovvero alla preventiva approvazione del regolamento condomi-niale e delle Tabelle Millesimali. Invero, il condominio sorge pleno jure con la costruzione su suolo comune, ovvero con il frazionamento, da parte dell’unico proprietario o di più comproprietari pro indivisa, di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti in pro-prietà esclusiva; la formazione del regolamento condominiale si inserisce, a sua volta, senza alcun carattere di preliminarità nel novero delle attribuzioni demandate al potere deliberante dell’assem-blea; del pari non è preliminare l’approvazione delle Tabelle Millesimali, poiché il criterio di identi-ficazione della quota di partecipazione del condomino al condominio esiste indipendentemente dalla formazione di tali tabelle e consente di valutare anche a posteriori, se i quorum richiesti per la vali-dità dell’assemblea e delle relative deliberazioni, siano stati, o meno, raggiunti.ÌÌ Cass. civ., sez. II, 3/01/1977, n. 1

L’approvazione delle Tabelle Millesimali, allegate al regolamento di condominio, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto.ÌÌ Cass. civ., sez. II, 25/07/1978, n. 3719

Posto che l’approvazione delle Tabelle Millesimali costituisce atto negoziale, la stessa non può che essere effettuata o dalla parte personalmente o da procuratore speciale, munito di procu-ra ad hoc, notarile o autenticata da notaio, non essendo sufficiente, a tal fine, una mera delega, peraltro soltanto indicata nel verbale di assemblea e nemmeno allegata allo stesso o comunque prodotta dal convenuto, ma in ogni caso inidonea allo scopo.ÌÌ Trib. civ. Firenze, sez. II, 25/06/1991, n. 1252, Barafani c. Condominio di Via La Farina, n. 40, di

Firenze. In questa Rivista 1992, 380

L’approvazione delle Tabelle Millesimali, allegate al regolamento di condominio, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limiti effetti della distribuzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idoneo a modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di acquisto.ÌÌ Cass. civ., sez. II, 9/07/1994, n. 6501, Condominio Via Sette Chiese 290-Roma c. Nuova Lidia S.r.l

La deliberazione assembleare adottata a maggioranza, che approvi le Tabelle Millesimali o il regolamento non contrattuale relativi alla ripartizione delle spese, è inefficace nei confron-ti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro trenta giorni, a norma dell’art. 1137 c.c. atteso che le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., sono cir-coscritte all’amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini.ÌÌ Cass. civ., sez. II, 9/08/1996, n. 7359, Condominio Via Genovesi n. 17 Milano c. Oggioni



150

CAPITOLO 14

FOCUS

14.1. L’amministratore condominialeL’amministratoreèl’organoesecutivodelcondominioalqualeèlegatodalpuntodivista

legaledarapportiindicatinelcontrattodimandato,persuanaturafiduciario.Nonèfacileinqua-draredalpuntodivistadellaleggelasuafigura,ancheperchéisuoicompitielesueresponsabi-litàsisonoandateviaviaampliandoneltempo.

14.1.1. Nomina e revoca

Art. 1129 c.c. (Nomina e revoca dell’amministratore)Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assem-blea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.

L’amministratore deve essere nominato quando in un condominio vi sono più di quattrocondomini.Vieneelettodall’assembleacondominiale.Lanominadell’amministratorefattadalcostruttore-venditorediunedificio,ancheseinseritanelrogito,ènulla.L’amministratorepuòesserenominatodall’AutoritàGiudiziariaqualorailcondominionesiasprovvistoel’assembleanonriescaapronunciarsiaproposito.L’AutoritàGiudiziariaprovvedeunicamentesurichiestadialmenouncondomino.Perl’importanzacherivestelanominadell’amministratore,laleggeprescrivelamaggioranzadegliintervenutiall’assembleaealmenolametàdeimillesimidegliappartenentialcondominio.Lastessamaggioranza,secondolagiurisprudenza,ènecessariaperlariconferma.

L’amministratorepuòessererevocatodall’assembleaconlastessamaggioranzarichiestaperlanomina;larevocapuòavvenireinqualsiasimomentoanchesenzamotivoalcuno,spettandoperò,secondodiversigiuristi,ilcompensocheavrebbedovutopercepiredurantetuttoilperiodo,soprattuttosevienerevocatopercolpanonsuaprimadellascadenzadelmandato.

Mal’amministratorepuòinoltreessererevocatoanchedall’AutoritàGiudiziariasuricorsoanchediunsolocondomino:

a) quando, essendo statodestinatariodiunacitazioneodiunprovvedimento, cheesuladalle sue attribuzioni, nonne abbiadato comunicazioneall’assembleadei condomini(u.c.articolo1131);

b) senonharesocontodellasuagestioneperdueanni;c) sevisonofondatisospettidigraviirregolarità.



14. FOCUS

151

PerlarevocaècompetenteilTribunaleovehasedeilcondominio,che,sentitol’amministra-tore,provvedeinCameradiConsiglio.ControilprovvedimentodelTribunale,l’amministratorepuòfarericorsosecondol’art.64delledisposizionidiattuazioneentro10giornidallanotifica.

Durata dell’incarico.L’amministratoreduraincaricaunanno,scadutoilqualepuòesse-reconfermatoosostituito,conlemaggioranzeindicate,edinognicasonondecadeautomatica-mente,finoaquandononverrànominatolegalmenteunsuccessore.

Retribuzione.All’amministratorespettauncompensoperillavorosvolto;inmancanzadidecisioniintalsensodell’assembleasonodaapplicarsiletariffeprofessionaliindicatedaColle-gieAssociazioni.Sepasseràlanuovapropostadilegge,icompensisiapplicherannoatariffa-rio.Siprecedeinfattilaistituzionedicollegidistrettualienazionaliconilcompitodiformula-releproposteditariffeprofessionali,dasottoporrealMinisterodiGraziaeGiustizia.Glistessicollegidistrettualipotrannoesserepoiinterpellatidaicondominiincasodicontroversiesull’o-norarioeavrannoancheilcompitoditentareunaconciliazionedellalite.

14.1.2. I compiti dell’amministratore

Art.1130 c.c. (Attribuzioni dell’Amministratore)L’amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regola-

mento di condominio;2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in

modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle

parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

Le attribuzioni dell’amministratore, di carattere essenzialmente esecutivo, sono definitedall’art.1130c.c.;adessedevonoaggiungersiquellieventualmenteattribuitidalregolamentodicondominio,dall’assemblea,daleggispecialiedallenormegeneralideldiritto.

Esecuzione delle delibere.L’amministratoredevedarcorsoalledeliberepresedall’assem-bleaecurarel’osservanzadelregolamentodicondominio,operareconladiligenzadelmandata-rio,enonpotràapplicaredeliberazioni,contrariealleleggieall’ordinepubblico.

Disciplinare l’uso delle cose comuni.È compito dell’Amministratore consentire a tutti icondominidiusufruiredeiservizicomuniinmanieracompleta,andandoastabilireinconcretoquantononprevistodalregolamentodicondominio.

Èaltrettantonecessarioilbuonsensoquandositrattaditrovaresoluzioniche,purpermet-tendoatuttidigoderediparticomuni,nonsempresonoadatteasoddisfareibisognioleprete-sedituttiicondomini.

Riscuotere i contributi ed erogare le spese.L’amministratoreèinoltreunorganofinanziarionelsensochedeveriscuoterelequotedispesecondominialiedimpiegarleperilbuonfunziona-



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CAPITOLO 15

IL SOFTWARE INCLUSO (in versione Desktop e WebApp)

15.1. Note sul software inclusoIlsoftwareinclusogestisceleseguentiutilità: – MODELLI:

– Tabelle Millesimali:fogliodicalcoloinMSExcelchefacilitalaraccoltadeidatinecessari alla realizzazione delle tabelle e calcola in modo automatico le quotemillesimalidiognisingolaunitàimmobiliare.

– Relazione Tabelle Millesimali: esempiodi relazione introduttivacheogni tecni-codeveallegareallamodulisticaspecificaperlaredazionediTabelleMillesimali.

– Tabella Supercondominio: foglio di calcolo come quello redatto per ilmodello“Tabelle Millesimali”nelcasodiunSupercondominio.

– Esempio Tabella Supercondominio:esempiodirelazioneesplicativanelcasodiredazionediunatabellaMillesimaleperSupercondominio.

– NORME: – Modifichealladisciplinadelcondominionegliedifici(Disegnodilegge). – Decretolegislativo18luglio2016,n.141(Efficienzaenergetica).

15.2. Requisiti hardware e software

15.2.1. Utenti software Desktop – Processoreda2.00GHz; – MSWindowsVista/7/8/10(è necessario disporre dei privilegi di amministratore); – MS.NetFramework4+; – 250MBliberisull’HDD; – 2GBdiRAM; – MSExcel2007+; – MSWord2007+; – AdobeReader11+; – Accessoadinternetebrowserweb.

15.2.2. Utenti WebApp – DispositivoconMSWindows,MacOSX,Linux,iOSoAndroid; – MSExcel2007+; – MSWord2007+; – AdobeReader11+; – AccessoadinternetebrowserwebconJavascriptattivo.



TABELLEMILLESIMALI

158

15.3. Richiesta della password di attivazione del software1) Collegarsialseguenteindirizzointernet:

http://www.grafill.it/pass/981_9.php

2) Inserireicodici“A”e“B”(vediultimapaginadelvolume)ecliccaresu[Continua];3) Per utenti registrati su www.grafill.it:inserireidatidiaccessoecliccaresu[Accedi],

accettarelalicenzad’usoecliccaresu[Continua];4) Per utenti non registrati su www.grafill.it:cliccaresu[Iscriviti],compilareilformdi

registrazioneecliccaresu[Iscriviti],accettarelalicenzad’usoecliccaresu[Continua];5) Un link per il download del software e lapassword di attivazione saranno inviati

all’indirizzoe-mailinseritonelformdiregistrazione.

15.4. Installazione ed attivazione del software Desktop (utenti MS Windows)1) Scaricareilsetupdelsoftwarecliccandosullinkricevutopere-mail(file*.exe);2) Installareilsoftwarefacendodoppio-clicksulfile88-8207-982-6.exe;3) Avviareilsoftware:

PerutentiMSWindowsVista/7/8:[Start] › [Tutti i programmi] › [Grafill]› [Tabelle Millesimali V Ed](cartella)› [Tabelle Millesimali V Ed](iconadiavvio)

PerutentiMSWindows10:[Start] › [Tutte le app] › [Grafill]› [Tabelle Millesimali V Ed](iconadiavvio)

4) CompilarelamascheraRegistrazione Softwareecliccaresu[Registra];5) DallafinestraStarterdelsoftwaresaràpossibileaccedereaidocumentidisponibili.

15.5. Utilizzo della WebApp1) Registrareilprodottoedattivareilsoftwarecomeindicatoneiparagrafiprecedenti;2) Accederealprofiloutentesuwww.grafill.it;3) Cliccaresulpulsante [G-CLOUD];4) Cliccaresulpulsante [Vai alla WebApp]incorrispondenzadelprodottoacquistato.

15.6. Assistenza tecnica (TicketSystem)I prodottiGrafill sonocoperti da assistenza tecnicagratuitaper365giornidall’acquisto.

L’assistenzaèprevistaperl’installazione,l’avvioolareinstallazionedelprodotto(non è previ-sta assistenza per il recupero dei dati),selaconfigurazionehardwarerispettairequisitirichiesti.

L’assistenza TicketSystem è disponibile all’indirizzo https://www.supporto.grafill.it.Effettuare il login al TicketSystem utilizzando i dati del profilo utente di www.grafill.it e aprire un ticket seguendo le istruzioni.La cronologia dei ticket resterà disponibile sulla schermata principale del TicketSystem.



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