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> NEWS AGENTI IMMOBILIARI:LA DEREGULATIONE DEGLIAGENTI? LA FIAIP DICE: NO,GRAZIE 36

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Interfaccia per il multiinvio delleinserzioni sui vari portali. Altra fun-zione rara da trovare sulle varie piat-taforme MLS. Gli operatori usanosempre di più “caricare” immobili suvari portali inserzionistici. Avere unprogramma che permetta di inviarele inserzioni senza riscriverle, sem-plifica un’operazione che assorbemolto tempo. Maggiori funzioni gestionali. Sem-pre nell’ottica di semplificare, unifi-care le applicazioni in uso e ridurre itempi di utilizzo ripetitivo per ognioperatore o agenzia, alcune delle nuo-ve piattaforme sono sempre più unostrumento gestionale di agenzia, chesvolge varie funzioni (generazioneschede portafoglio, gestione delletelefonate in entrata, statistiche, crea-zione cartelli immobile e vetrina etc.).Costi di utilizzo. Una piattaformamoderna ed evoluta dovrebbe esse-re modulabile in base alle varie neces-sità di utilizzo. Ciò renderebbe acces-sibile, a basso costo, le modalità stan-dard e poi premierebbe i servizi utili.Nei paesi dove l’MLS è più diffuso, ilcosto dei servizi standard è moltobasso, tanto che quasi gli operatoriaderiscono contemporaneamente apiù piattaforme, in base alle varienecessità.Le piattaforme MLS stanno evolven-do, alcune si distinguono per sem-plicità, altre per le ampie possibilitàdi personalizzazione. Questo stru-mento diventerà lo standard anchein Italia in breve tempo proprio gra-zie a questa elevata elasticità di uti-lizzo che permette a ogni operatoredi trovare l’approccio attraverso lastrada che ritiene più consona al pro-prio modus operandi.

Con questo numero Attico.it inizia lapubblicazione di questa rubrica conlo scopo di fornire tutte le informa-zioni necessarie in merito alle piat-taforme immobiliari che comincianoa prendere piede anche in Italia. Per prima cosa, voglio soffermarmisulla scelta della piattaforma da uti-lizzare. L’operatore deve scegliere inbase alle proprie necessità, quindideve innanzitutto analizzare la tipo-logia dei servizi offerti dalle diversepiattaforme. Premesso che una seriedi funzioni, per quanto presenti informe più o meno articolate e/o sofi-sticate, sono ormai da considerarsistandard - come per esempio l’in-serimento degli immobili e delle richie-ste e l’incrocio tra loro - vi sono alcu-ne peculiarità che possono fare ladifferenza: 1) la semplicità d’uso delsoftware; 2) la possibilità di creareuna propria community; 3) la valu-tazione di un eventuale operatoresconosciuto utilizzando i feedback;4) l’interfaccia per il multiinvio delleinserzioni sui vari portali inserzioni-stici; 5) le maggiori funzioni gestio-nali; 6) il costo di utilizzo.Vediamo ora le voci più nel detta-glio.Semplicità di utilizzo del softwa-re. Il programma deve essere utiliz-zabile da tutti, anche da chi ha scar-sa conoscenza dell’uso del compu-ter, deve essere di “veloce utilizzo”e deve avere la possibilità di essereusato, nelle sue funzioni principali,anche su smartphone.

Possibilità di creare una propria“community”. Questa funzione nonè presente su tutte le piattaforme,ma solo su quelle di realizzazionepiù recente. Consente all’operatoredi scegliere cosa e con chi condivi-dere. Per comprendere appieno ilvalore di questa opzione occorre unapremessa importante: in una faseaffermata dell’uso dell’MLS più ope-ratori sono a conoscenza delle nostreinserzioni e più possibilità di farebusiness ci sono. In una situazionedi approccio, però, è più tranquilliz-zante poter operare con “amici”. Nona caso uso questo termine familiarea chi conosce i Social Network, l’ideadi creare una propria comunità concui collaborare e condividere in basea una propria scelta, a mio parere,sarà la chiave per ampliare diffusio-ne della collaborazione. Ogni ope-ratore ha un suo personale pensie-ro sulla scelta di condivisione: peresempio, può decidere di collabo-rare solo con chi conosce personal-mente, con chi fa parte della stessaassociazione o della stessa rete,oppure solo con colleghi operanti inuna zona specifica. Valutazione di un eventuale ope-ratore sconosciuto utilizzando ifeedback. Anche questa è un’ap-plicazione che non è presente su tut-te le piattaforme. Per rendere chia-ro il suo valore, esco dal mondoimmobiliare per portare un esempiodi successo in un settore dove laqualificazione dell’interlocutore è sta-ta importantissima per la diffusionedel progetto, ovvero Ebay. Il con-cetto del feedback è una forma digaranzia. Poter visionare il gradi-mento del potenziale interlocutoregenera infatti tranquillità.

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Ecco come scegliere la piattaforma su misura

Oggi che questo particolare strumento operativo sta prendendo piede anche in Italia, lealternative disponibili sono diverse. Vediamo come capire quale di esse fa al caso nostro

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Ridotta l'aliquota Ici È stato fissato a 1,02 (1,03 nel 2009) il coeffi-ciente per quantificare l'Ici 2010: il più bassoda quando è stata istituita l'imposta

a cura di Anna Carbone

Ridotto il coefficiente annuale per la determina-zione dell'aliquota Ici dei fabbricati d'impresa. Ilparametro viene determinato in base ai dati Istatsull'andamento del costo di costruzione di uncapannone e deve essere utilizzato per i fabbri-cati classificabili nel gruppo catastale D, non iscrit-ti in Catasto, ma solo se interamente possedutida imprese e contabilizzati distintamente. L'Icideve essere pagata sul valore risultante dalle scrit-ture contabili fino al momento in cui questi fab-bricati vengono censiti in Catasto con attribuzio-ne di rendita.

Per i fabbricati iscritti in Catasto il valore dell'im-mobile si ottiene calcolando l'ammontare dellerendite vigenti al 1° gennaio dell'anno di imposi-zione (decreto legislativo 504/1992). Solo per quel-li posseduti interamente da imprese, se sfornitidi rendita catastale, la base imponibile Ici è costi-tuita dai costi di acquisizione e incrementativi con-tabilizzati, ai quali vanno applicati dei coefficien-ti stabiliti annualmente con decreto ministeriale.

Il valore dell'immobile, così determinato, ha effi-cacia fino alla fine dell'anno d'imposta nel corsodel quale viene attribuita la rendita catastale oppu-re viene annotata al Catasto la rendita proposta,in osservanza della procedura prevista nel decre-to del ministro delle Finanze 701 94. Il valore con-tabile ha efficacia fino a quando viene attribuitala rendita catastale. Da quel momento occorre

fare riferimento al valore catastale anche se larendita è considerata errata (Cassazione, sen-tenza 15656/2004). Infatti, dal momento in cui vie-ne emanato il provvedimento dell'Agenzia del Ter-ritorio o risulta al Catasto la rendita proposta, ilvalore del fabbricato deve essere determinato nonpiù in base ai costi contabilizzati ma in base alvalore catastale, decorrendo dall'anno di impostasuccessivo a quello nel corso del quale l'immobi-le risulta provvisto di rendita.

La rendita attribuita al fabbricato non dovrebbeavere efficacia retroattiva. Tuttavia la Cassazio-ne, con la sentenza 13077 del 17 giugno 2005,ha stabilito che le imprese hanno diritto al rim-borso dell'Ici versata sulla base delle scritture con-tabili, dal momento in cui hanno fatto la richiestadi accatastamento, se la rendita catastale com-porta il pagamento di una somma minore.

Rivisto il principio in base al quale la rendita cata-stale ha efficacia solo dall'anno d'imposta suc-cessivo al momento in cui è stata attribuita. I giu-dici di legittimità hanno precisato che il momen-to nel quale può dirsi attribuita la rendita catasta-le non può essere quello dell'iscrizione della ren-dita da parte dell'ufficio, ma quello della richiestadi accatastamento fatta dal contribuente.

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La deregulation degli agenti?La Fiaip dice: no, grazieCon la soppressione del ruolo si abbassano le tutele dei con-sumatori e si incoraggerebbe l'abusivismo


Grande fermento e grandi critiche nellʼambiente degli agenti immobiliari allaluce dello schema di decreto legislativo che dovrà rendere operativa la diret-tiva 2006/123/CE del Parlamento europeo. Al punto 2 dellʼarticolo 73 si pre-vede per l'attività di agente di affari in mediazione e di agente immobiliare lasoppressione del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39.La Fiaip - Federazione nazionale agenti immobiliari professionali, aderente aConfedilizia e Confindustria - ritiene che il decreto legislativo di recepimentodella Direttiva Servizi abbassi decisamente le tutele dei consumatori, sebbe-ne per gli agenti immobiliari rimangano invariati i requisiti specifici della pro-fessione previsti dalla legge 3 febbraio 1989 n° 39. Il provvedimento legisla-tivo sui servizi nel mercato interno era infatti inserito nel pacchetto discussoa Palazzo Chigi, e così come deliberato, sembra non aver tenuto conto deipareri e delle osservazioni già espresse dai parlamentari della maggioranzanelle Commissioni competenti. «Il Governo sembra voler smentire la sua stes-sa maggioranza - dichiara Paolo Righi, presidente nazionale Fiaip - e i suoiparlamentari che si sono espressi per il mantenimento del Ruolo di agenti inmediazione d'affari. Tuttavia sul piano normativo non cambierebbe nulla, i cri-teri di accesso rimarrebbero pertanto invariati, così come gli stessi requisitisoggettivi». Il presidente nazionale Fiaip Paolo Righi si dice stupito di quan-to sia accaduto, e bolla il tutto come un grave errore politico da parte dei dica-steri competenti. Con l'abolizione del Ruolo degli agenti immobiliari si abbas-sano notevolmente le tutele per gli stessi consumatori italiani, e non si rag-giungono ancora quelle armonizzazioni dei regimi normativi di accesso allaprofessione auspicati da Bruxelles».

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Cresce lʼappeal nei Comuni. Avan-za l'Italia dell'energia rinnovabile.7mila Comuni tra sole, vento e bio-masse


Gli italiani hanno scelto l'energia rin-novabile: 6993 comuni, l'85% del tota-le, ospitano almeno un impianto “ver-de”, 825 di questi, grazie alla presenzadi dighe o pale eoliche, ''esportano''nel resto del Paese l'energia prodot-ta, 15 di loro hanno abbandonato deltutto carbone, gas e petrolio sfruttan-do discariche, pannelli fotovoltaici,mini idroelettrico.

Legambiente ha realizzato il quintocensimento dei “Comuni rinnovabili”,con il contributo del Gestore dei ser-vizi energetici (Gse) e di Sorgenia. Idati raccontano di una crescita espo-nenziale: nel 2008 erano meno dellametà, 3190, i comuni interessati dal-le rinnovabili. Seppur con un contri-buto minimo in termini di energia pro-dotta (l'1%), i pannelli solari fotovol-taici sono l'esempio più evidente diquesta rivoluzione: nel 2006 li instal-lavano solo 74 comuni mentre ora

sono presenti in 6311.

Il rapporto Legambiente sostiene che“l'idea di un modello di generazionedistribuita incentrato su fonti rinnova-bili è una prospettiva ben più credibi-le, moderna e desiderabile di quellache vorrebbero i paladini del nuclea-re e del carbone” e ha premiato i comu-ni, i territori e le province che dimo-strano l'applicabilità concreta di que-sto modello. Il rapporto sottolinea cheil 67% dei comuni “rinnovabili” ha menodi 5000 abitanti, ma rifiuta l'idea cheil modello non sia adatto ai grandi cen-tri urbani proprio perché avvicina laproduzione più efficiente di energiaalla domanda, come dimostrano le retidi teleriscaldamento o lo sfruttamen-to delle discariche.

Importanti anche i ritorni economiciper le aziende, come dimostra l'eser-cito di installatori, fornitori e produtto-ri che si è avvantaggiato della doman-da di impianti e dei generosi incenti-vi. L'Italia ha potenzialità elevate spe-cie nel solare termico e fotovoltaico:1000 Mw installati potrebbero diven-tare 2500 a fine 2010.

«Tre sono le grandi questioni da risol-

vere: ruolo delle regioni, linee guida

nazionali e infrastrutture» ha osser-

vato il presidente di Legambiente, Vit-

torio Cogliati Dezza. Secondo l'asso-

ciazione il mercato sarebbe in grado

di sostenere una progressiva riduzio-

ne degli incentivi purché sia chiara e

immodificabile fino al 2020.

Il direttore del ministero dello Svilup-

po economico Sara Romano ha annun-

ciato che sarà pronto da metà aprile

il piano regole nazionale atteso da sei

anni “per dare certezze di medio perio-

do, almeno tre-cinque anni”.

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Problemi affitti e condominio

CONFEDILIZIA RISPONDE

La rubrica fornisce risposta solo a quesiti di interesse gene-rale. Non saranno, pertanto, presi in considerazione quesitiné a carattere personale né relativi a questioni già pendentiinnanzi allʼAutorità Giudiziaria.

I quesiti vanno inoltrati alla Confedilizia tramite le oltre 200Associazioni territoriali aderenti alla stessa e presso le qua-li è possibile attingere anche ogni ulteriore informazione. Pergli indirizzi delle Associazioni consultare i siti www.confedi-lizia.it/www.confedilizia.eu oppure telefonare al numero06.67.93.489

RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI CONDOMINIALIUn amministratore domanda se possa agire per la riscossione deicontributi condominiali direttamente nei confronti del conduttore.

No, non è possibile. Come precisato dalla giurisprudenza, infatti,l'amministratore di condominio – a norma degli artt. 1123 c.c. e 63disp. att. c.c. – può riscuotere pro quota e in base allo stato di ripar-tizione approvato dall'assemblea, le spese per la manutenzione del-le cose comuni e per la prestazione dei servizi nell'interesse comu-ne direttamente ed esclusivamente dai condòmini (in tal senso, Cass.sent. n. 10719 del 28.10.ʼ93).

COPERTURA DELLʼAUTORIMESSA, RIPARTIZIONE DELLE SPE-SENel silenzio del regolamento di condominio, si domanda quale sia ilcriterio da applicare per ripartire la spesa inerente il rifacimento diun cortile comune che svolga anche funzione di copertura dellʼau-torimessa condominiale.

Al quesito ha risposto la Cassazione, secondo cui in unʼipotesi delgenere sussistono le condizioni “per unʼapplicazione analogica del-lʼart. 1125 c.c.”, il quale accolla per intero le spese relative alla manu-tenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento delpiano superiore) a chi con lʼuso esclusivo della stessa determina lanecessità di tale manutenzione. Ciò, infatti, è quello che si verificaanche nel caso di usura della pavimentazione di un cortile comune,la quale è determinata dallʼutilizzazione esclusiva che della stessaviene fatta dalla collettività dei condòmini (in tal senso, sent. n. 18194del 14.9.ʼ05).

INDENNITÀ DI AVVIAMENTO E CESSAZIONE DELLʼATTIVITÀSi domanda se sia dovuta lʼindennità di avviamento commerciale adun conduttore che, successivamente al rilascio dellʼimmobile a segui-to di disdetta del locatore, cesserà la sua attività.

Sì, lʼindennità è comunque dovuta. Secondo la Cassazione infatti,ai fini dell'attribuzione dell'indennità per la perdita dell'avviamentocommerciale, è sufficiente l'anticipata cessazione del rapporto a cau-sa del recesso del locatore, non richiedendo la legge ulteriori con-dizioni e, quindi, restando irrilevante sia la circostanza che il con-duttore estromesso abbia cessato ogni attività prima o dopo il rila-scio dell'immobile, sia la carenza di prova di un effettivo danno o del-l'esistenza in concreto dell'avviamento (in tal senso, sent n. 7528del 27.3.ʻ09).

INTEGRAZIONE DI DISDETTA NON MOTIVATAUn locatore, che ha inviato al suoinquilino una disdetta non moti-vata per la scadenza del primoperiodo contrattuale, domanda setale disdetta possa essere vali-damente rinnovata con un altroatto contenente lʼindicazione deimotivi omessi.

La risposta è positiva, purché iltutto avvenga entro il termine dipreavviso stabilito dalla legge (intal senso, Cass. sent. n. 7696 del21.3.ʻ08).


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