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Rubriche> INTERVISTA:

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> MERCATO IMMOBILIARE:PREVISIONI 2009-2010 45

> MERCATO IMMOBILIARE:TORNA A SOFFIARE UN VENTO POSITIVO 52

> CASE E MUTUI:CALANO I TASSI. E INIZIANO LE PRIME CRITICHE 66

> TEMPI MODERNI:LA CASA SI TRASFORMA 68

> TEMPI MODERNI:TORNA DI MODA L’AFFITTO IN VACANZA. PREFERITO ALL’ALBERGO 74

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La difficile congiuntura economica ha portato a unribasso dei valori che non può andare oltre. Anzi, unosconto esagerato può nascondere un affare pericolo-so. Il parere di Alvaro Mini, amministratore delegatodellʼimpresa di costruzioni EdilValmarecchia, su unacrisi originata dalle banche che solo attraverso un lorocambio di indirizzo può trovare soluzione

di Roberto Carcano

“Per chi ha bisogno di comprare, il momento è arrivato. È inu-tile aspettare ancora nella speranza di fare il colpo della vita,perché i prezzi non scenderanno ulteriormente”. È quasi un avvi-so ai naviganti quello lanciato da Alvaro Mini, amministratoredelegato dellʼimpresa di costruzioni EdilValmarecchia Srl - consede a Verucchio, nei pressi di Rimini - che ha risposto ad alcu-ne domande di Attico.it relative allʼandamento del mercato immo-biliare in questa particolare contingenza.

“È un momento difficile, non si può negarlo”, commenta Mini aquesto proposito, “ma basandomi sui segnali che abbiamo rice-vuto negli ultimi giorni ho la sensazione che il fondo sia statoormai toccato”.

Fondata nel 1985 da cinque soci provenienti da precedenti espe-rienze nel settore, delle costruzioni, EdilValmarecchia occupaun posto di primo piano nel panorama edile della costa adriati-ca – realizzando interventi di costruzione e di ristrutturazionenei comparti residenziale, direzionale e commerciale - con unaconsistente presenza che abbraccia le province di Rimini, Raven-na e Pesaro. Ma anche oltre, come sottolinea lʼamministratoredelegato: “Per esempio, abbiamo appena realizzato un alber-go di 100 stanze nel centro storico di Firenze e un residence aPraga”.

Una collocazione sul mercato di tutto rispetto, dunque, che con-sente la visione dellʼattuale congiuntura da un osservatorio pri-vilegiato. Ecco perché vale la pena di tornare allʼanalisi dellasituazione. “Come dicevo”, riprende Mini, “sono convinto che laripresa sia abbastanza vicina, ma tutto dipende dallʼindirizzodelle banche nei confronti del credito. Perché questa, ricordia-molo, è una crisi essenzialmente bancaria”.

Secondo lʼoperatore, infatti, tutto ruota intorno alla strategiamessa in atto degli istituti di credito per rientrare dalle perditeconnesse agli effetti collaterali del crollo dei mutui subprimeamericani. “Le banche non danno più finanziamenti alle impre-se né tantomeno ai privati”, spiega. “E ciò non deriva da unnumero esagerato di insoluti nel nostro settore. Piuttosto è unastrategia legata alla necessità di recuperare le perdite subitecon tutta quella robaccia americana. Una situazione resa anco-ra più pesante dal fatto che, di solito, le crisi hanno un periododi incubatura in cui ci si può organizzare, questa invece è arri-vata da un giorno allʼaltro, cogliendo di sorpresa la maggior par-te degli operatori”.

Descritto il contesto, torniamo allora allʼappello di Mini agli acqui-renti: perché acquistare adesso quando ci si può aspettare chei valori calino ancora? “Perché ciò non accadrà”, insiste Mini.“Come in qualsiasi altra attività industriale nessuno vuole per-dere soldi e i potenziali compratori non devono lasciarsi illude-re dai grossi sconti che qualche impresa può permettersi di con-cedere. Anzi: chi, per esempio, dovesse ottenere uno scontodel 15%, invece di essere contento dovrebbe cominciare a pre-occuparsi. Se la riduzione è troppo alta cʼè probabilmente qual-cosa che non va e lʼaffare potrebbe rivelarsi pericoloso”. Unʼos-servazione su cui vale indubbiamente la pena di riflettere.

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al mercato immobiliare nazionale, “abbandonato” fino apoco tempo fa a favore di nuovi mercati immobiliari o afloridi mercati borsistici.Per quanto riguarda i prezzi, dopo un periodo di asse-stamento, con una riduzione di costi in percentuale del5-10%, i prezzi tendono ad assestarsi.Tendenzialmente il mercato è più orientato a tenere dovela richiesta è maggiore, quindi in città in grado di offrireproposte lavorative o in località destinate alla secondacasa.Anche il mercato turistico si sta evolvendo. La crisi economica che porta a far cambiare le abitudinidegli italiani sta influenzando anche questo segmento dimercato. Infatti, le campane di pericoli di crolli di prezziin nuove destinazione estere, fanno sì che il cliente tor-ni ad acquistare in Italia, dove l'immobile è più conosciutoe stabile. Da segnalare l'interesse di una numerosa clien-tela estera, tedeschi, olandesi, inglesi e svizzeri, ma ancherussi ed australiani.

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EPREVISIONI2009/2010I primi segnali positivi si iniziano già ad intrave-dere. Nonostante la corsa all'acquisto si sia indub-biamente trasformata in una “giudiziosa pas-seggiata”

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Per il mercato della casa ora c'è una ripresa della doman-da, soprattutto per le zone di pregio, che tengono bene ilvalore. La fase è di incertezza e di crisi per tutta l'econo-mia, ma è proprio l'incertezza generale, secondo indagi-ni di settore, a ridare un certo impulso agli investimentinel mattone, che può tornare ad essere un elemento distabilità, a fronte di altri investimenti a forte rischio. Premesso che ogni trattativa fa storia a sé, come linea ditendenza generale si rileva che una riduzione dei prezzinon drammatica, tra il 5 e il 10 per cento, riesce a dareun'ulteriore scossa, in modo che il proprietario si ritrovadi fronte, di nuovo, il cliente disposto ad acquistare. Quin-di uno sconto nella fase attuale non è certamente unaperdita rispetto a pochi anni fa, ma semplicemente unincentivo. Anche perché in questa fase la richiesta non è altissima,ma certamente motivata e determinata. Quindi dove il pro-prietario si mostra disponibile ad uno sconto allora è piùsemplice che si arrivi alla compravendita.Il mercato è ancora in buona parte basato sulla sostitu-zione, ovvero sul cambio casa, ma in generale può ripar-tire veramente se le banche tornano a dare credito. L'ero-gazione dei mutui non può essere continuamente osta-colata e intralciata. Non si può pensare che, a causa del-la crisi, si vada verso la fine del credito. C'è un eccesso,

a nostro avviso, nelle richieste di garanzie ai clienti dellebanche, mentre fino a due anni fa si concedevano finan-ziamenti al 100%. Comunque, non siamo in fase stagnante. Il mercato simuove. La casa, come sempre, rimane al centro dellenecessità primarie degli italiani. Ed è questo il momentodi comprare.

TORNA A SOFFIARE UN VENTO POSITIVOSegnali di ripresa della domanda nei primi mesi del 2009 rispetto allʼanno scorso


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Al massimo dell'Euribor a 3 mesi, toccato il 9 ottobre2008 quando è arrivato al 5,39%, la rata di un mutuoda 200.000 euro a 30 anni (a tasso variabile con unospread dell'1%) aveva raggiunto un massimo di 1.250euro al mese. Nei giorni scorsi, con l'Euribor sceso all'1,31%, la stes-sa rata vale 772 euro, con un risparmio di 478 euro almese, pari a 5.736 euro l'anno. Scendono i tassi, ma continuano le polemiche sul-lʼadeguamento delle banche agli stetti. «Le banche italiane non hanno più alibi, così come nonne ha l'istituto di vigilanza. Dopo il calo dei tassi sul-l'euro all'1 per cento, non sono più giustificabili tassisui mutui come quelli praticati nel nostro Paese»: losostiene il capogruppo dell'Italia dei Valori in Com-missione Finanze al Senato, Elio Lannutti, secondo ilquale ormai «la misura è colma».«Anche Lorenzo Bini Smaghi, membro del comitatodirettivo della Bce, sostiene che un buon tasso sui mutuinon può superare oggi il 2,5 - 2,8%, considerando illivello attuale dell'Euribor e uno spread di 100/150 pun-ti aggiunto dalle banche - sostiene Lannutti - per cuiBankitalia deve cominciare ad esercitare quelle fun-

zioni di vigilanza, finora mai esercitate, per controlla-re i quotidiani abusi di quelle banche furbette che cer-cano di non intaccare i loro opulenti profitti, di revoca-re i fidi e di aumentare le commissioni».

CALANO I TASSI. E INIZIANO LE PRIME CRITICHERate più leggere, grazie al calo dell'Euribor, per chi ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile negli scorsi anni


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Aumentano le vendite e le locazioni di monolocali, bilocali e loft, piùadatti ai giovani di oggi, che guadagnano intorno ai mille euro e pren-dono il posto di neosposini e famiglie numerose: e appartamenti ecase spaziose restano invendute non solo a causa della crisi, maanche per motivi sentimentali e di stile di vita. I single, secondo lʼIstat,sono 5 milioni e 977mila, i giovani dai 26 e i 35 anni che rappre-sentano una potenziale domanda abitativa sono 4 milioni, di cui soloil 35,2% ha una casa di proprietà (la media nazionale ha superatolʼ81%), mentre il 33,9% vive in affitto e il 6,5% in coabitazione, conla conseguente crescita nel mercato immobiliare di vendite e loca-zioni di monolocali, bilocali e loft.Una generazione di single economicamente e sentimentalmenteindipendente e trend setter non solo negli stili di vita, ma anche nel-lʼarredamento. Sempre più piccola ed essenziale, la casa per que-sta “generazione 1000 euro” non ha più elementi dʼarredamento con-siderati un tempo indispensabili. Secondo una ricerca svolta da Leo-nardo, il canale satellitare del gruppo Sitcom dedicato allʼarreda-mento, in occasione dellʼapertura del Salone del Mobile a Milano,condotta su 560 single di età compresa tra i 26 e i 35 anni che vivo-no da soli o in coabitazione, uno su 6 (16%) ha rinunciato al letto,per mancanza di spazio e/o per ottimizzazione dei costi. Uno su 4dice addio anche al classico fulcro della riunione familiare, il tavoloda cucina, troppo ingombrante per i pochi metri quadri abitativi. Archi-viati, dice la ricerca, anche la libreria (18%), lʼarmadio (11%), rim-piazzato con stendini e similari, comodino (20%), oltre alla più clas-sica credenza, simbolo di una casa padronale ormai archiviata neilibri di storia (35%).

A diventare fulcro della casa è il divano, dove un terzo del campio-ne intervistato trascorre praticamente la sua intera vita casalinga, inmedia 10 ore al giorno, dato che fa anche da giaciglio. La casa dun-que si trasforma e così le abitudini: il divano, per le nuove genera-zioni, diventa letto, sedia comoda su cui mangiare con il piatto mono-dose sulle ginocchia, poltrona per vedere la tv, postazione per gio-care alla playstation con gli amici, alcova per i momenti intimi conla compagna fissa o occasionale. È un cambiamento nel rapportocon la propria casa che può generare una confusione esistenziale.Questo afferma la sessuologa Serenella Salomoni: “Vengono menoi riti che da sempre hanno scandito i tempi di aggregazione familia-re, che stanno alla base del vivere sociale e civile. Mangiare sul diva-no, senza una tovaglia, con il piatto sulle ginocchia, magari qualco-sa preso direttamente dal freezer e messo nel microonde, non solopuò comportare dei rischi derivanti da una dieta non equilibrata, masicuramente significa un appiattimento della personalità: da unamaggiore pigrizia e sciatteria, al venir meno delle classiche buonemaniere. Per fortuna cʼè un risvolto della medaglia: i giovani di oggi,giudicati spesso come una generazione usa e getta, imparano inve-ce a conservare con cura i pochi oggetti in loro possesso, svilup-pando un gusto estetico e una creatività individuali e personali”.

Fonte: Wallstreetitalia.com

LA CASA SI TRASFORMAI giovani d'oggi vivono in loft e monolocali e cambia il trend della domanda immobiliare


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Il mercato degli investimentialberghieri in Europa, MedioOriente ed Africa (EMEA) haregistrato un primo trimestredecisamente debole con unvolume di transazioni pari acirca 700 milioni si euro. Ilvalore rappresenta un calodell'81% rispetto allo stessotrimestre dell̓ anno precedente,anche se va ricordato che ivalori registrati in quel perio-do erano particolarmente altirispetto al volume totale tran-sato nei successivi mesi del2008. Roberto Galano, ExecutiveVice President di Jones LangLaSalle Hotel, ha dichiarato:“Avevamo previsto che il pri-mo trimestre di questʼannoavrebbe registrato un volu-me limitato di transazioni edinfatti i volumi rimangono bas-si ma sempre nei limiti pro-nosticati”.Guardando all̓ origine del capi-tale investito nel primo tri-mestre 2009, emerge che ilcapitale nazionale rappre-senta il 50% dei volumi tran-satti. Lʼattività degli investito-ri mediorientali (26.7% nel2008) ha invece registratouna battuta dʼarresto nel pri-mo trimestre del 2009 vistoche nessuna grande transa-zione del settore alberghieroè stata eseguita da gruppi diquellʼarea geografica. Galano continua: "Gli inve-stitori mediorientali general-mente cercano di acquistarealberghi di prestigio non anco-ra immessi sul mercato. Attual-mente, invece, la loro atten-zione si è spostata su immo-bili soggetti a procedure(pre)fallimentari, il cui nume-ro collocato sul mercato siprevede aumenti nella secon-da metà del 2009. Tuttavia ciaspettiamo che saranno pochigli "alberghi di prestigio" ven-duti a valori scontati.

In linea con le nostre aspet-tative, gli immobili gestiti concontratto di affitto sono ritor-nati in auge. "Gli investitoricercano ritorni sicuri e sonomeno disposti ad acquistarealberghi i cui profitti attesisono in declino. Alcune tran-sazioni di immobili sono sta-te completate senza alcuncontratto operativo in esse-re. Questo dipende dal fattoche, allo stato attuale, gli ope-ratori alberghieri sono l'unicacategoria di investitori che habisogno di nuovi immobili persostenere la crescita del pro-prio modello di business”. Èchiaro che il livello comples-sivo degli investimenti nel2009 sarà molto basso e pre-vediamo che rimarrà ben aldi sotto dei livelli del 2008.

Decisamente è tornato l'inte-resse a prendere in affitto unacasa per le vacanze, non soloin termini di economia, maanche e soprattutto in termi-ni di comfort: anche in vacan-za è bello sentirsi in casa pro-pria, con i propri orari, le pro-prie abitudini, i propri spazi.E se non si ha voglia di\ cuci-nare, nei luoghi di mare, dimontagna o di lago, ovunquesi vada in ferie, ci sono otti-mi ristoranti dove gustaresapori nuovi e finalmente nondover stare ai fornelli anchenella parentesi vacanziera.

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