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numero di soggetti intervenuti. Sarà quin-di dovuto il pagamento di una sola prov-vigione per parte soggetto dell’affare (peresempio in caso di compravendita saràdovuto il pagamento di una sola provvi-gione da parte del venditore e una sola daparte dell’acquirente) (Cass. civ. sent.11/6/2008 n. 15484).

La norma del codice dispone infatti che imediatori che siano intervenuti abbianodiritto a una quota della provvigione.

Al riguardo la Cassazione ha avuto il mododi precisare che ”poiché l’art.1758 c.c.pone la regola della ripartizione pro quo-ta della provvigione, con implicita esclu-sione della solidarietà, ciascun mediatoreha diritto ad una quota della medesima el’obbligato può considerarsi liberato soloquando abbia corrisposto a ciascuno laquota spettategli, a meno che non sia sta-ta pattuita la solidarietà dell’obbligazionedal lato attivo, nel caso è liberatorio il paga-mento dell’intera provvigione ad uno solodei mediatori, avendo gli altri azione esclu-sivamente contro quest’ultimo per ottene-re la propria parte” (Cass. civ. sent. 17/3/2005n. 5766, Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).

Chiarito quindi che ogni mediatore abbiadiritto, unitamente ai colleghi che sianointervenuti, a una quota della provvigione,incerta potrebbe risultare l’entità della quo-ta spettante a ognuno e in particolar modoi possibili parametri su cui calcolare talequota, limitandosi la giurisprudenza adaffermare che “ciascuno dei mediatori hadiritto alla provvigione in ragione del pro-prio apporto causale alla conclusione del-l’affare” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952,Cass. civ. sent. 8/3/2002 n. 3437). Si trat-terrà quindi, in mancanza di espresso accor-do tra i vari mediatori, di ponderare l’atti-vità e il contributo effettivo alla conclu-sione dell’affare dato da ognuno di loro eripartire, sulla base di detta valutazione, laprovvigione tra gli stessi. Anche questo articolo potrà essere con-diviso e commentato tramite il gruppoFacebook “MLS pro – Multiple ListingService”.

L’articolo 1758 c.c. disciplina l’ipotesi incui più mediatori cooperino in uno stessoaffare, prevedendo che ciascuno di essiabbia diritto a una quota della provvigio-ne.Le questioni da affrontare in merito all’in-terpretazione di questo articolo sono sostan-zialmente due: a) quando si verifica la coo-perazione dei mediatori e quindi può ricor-rere la fattispecie prevista dal 1758 c.c.; b)l’entità della provvigione che spetta a cia-scun singolo mediatore.In merito alla prima questione la Cassa-zione ritiene che tra le attività dei diversimediatori vi debba essere un rapporto diconcausalità, per cui ognuno possa gio-varsi dell’attività utile degli altri. Tale atti-vità quindi potrà consistere anche in azio-ni che integrino semplicemente il lavorogià svolto da altri mediatori (Cass. civ. sent.17/03/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 13/2/1998n. 1564).La stessa Corte ammette che l’incarico apiù mediatori possa essere conferito sia aborigine sia in momenti diversi e successi-vi, precisando la Suprema Corte che: “l’af-fidamento successivo del medesimo inca-rico ad altro mediatore non concreta uncomportamento concludente denotante larevoca dell’incarico originario nei confrontidel primo, ma solo determina, nell’ipotesiin cui l’affare sia concluso in dipendenzadell’attività svolta da entrambi i mediato-ri, la parzialità dal lato attivo dell’obbliga-zione relativa alla provvigione” (Cass. civ.sent. 8/3/2001 n. 3437).Si osserva che altro elemento essenzialeaffinché possa ricorrere la fattispecie del-l’art. 1758 c.c. è che l’attività dei diversimediatori sia volta verso un medesimo inca-

rico, da intendersi sia sotto il profilo sog-gettivo (le parti interessate all’affare), cheoggettivo (il contratto da concludere) (Cass.civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rap-porto di concausalità, l’attività dei media-tori potrà esplicarsi sia contemporanea-mente fra loro sia successivamente l’unaall’altra, purché però in quest’ultimo caso,l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dal-l’attività svolta dall’altro.Indifferente, quindi, a giudizio della Cortedi Cassazione, è che i mediatori abbianocooperato simultaneamente e di comuneintesa, ovvero autonomamente, essendoindispensabile unicamente che i mediato-ri si siano potuti giovare dell’attività esple-tata dagli altri, in modo da non potersi nega-re un nesso di con causalità obiettiva tra iloro interventi e la conclusione dell’affare(Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443). La fattispecie prevista dall’art. 1758 cod.civ. va tenuta distinta da due diverse ipo-tesi: I°) i diversi mediatori abbiano opera-to in modo indipendente gli uni dagli altrie in questo caso solo colui che conclude-rà l’affare avrà diritto alla provvigione; II°)i mediatori abbiano ricevuto incarico chida una parte (es. venditore) chi dall’altraparte (es. acquirente), in tal caso ognunoavrà diritto alla provvigione solo dalla par-te che gli abbia conferito l’incarico (Cass.civ. sent. 17/11/1978 n. 5375).La Suprema Corte ha anche precisato che“non sussiste il diritto al compenso quan-do, dopo una prima fase di trattative avvia-te con l’intervento del mediatore senzarisultato positivo, le parti siano successi-vamente pervenute alla conclusione del-l’affare per effetto di iniziative nuove, innessun modo ricollegabili con le prece-denti o da queste condizionate” (Cass. civ.sent. 18/3/2005 n. 5952)Con riguardo invece al diritto e alla misu-ra della provvigione l’art.1758 del codicecivile risulta essere molto chiaro e la stes-sa giurisprudenza sul punto si muove consicurezza e unanimità: è infatti assodatoche l’entità della provvigione sia stretta-mente connessa con l’affare e non con il

La giurisprudenza nella pluralità

dei mediatoriSecondo la Cassazione, quando diversi operatori concorrono alla conclusione di un affare,

ognuno di essi ha diritto a una quota della provvigione in ragione dell’apporto dato. Si tratta quindi, in mancanza di un accordo precedente, di ponderare l’attività e il contributo effettivo

dato da ciascun agente e ripartire poi il compenso sulla base di detta valutazione

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i pacchetti di programmi “office”per computer. Tutti usiamo un com-puter per la nostra attività e tuttiusiamo i pacchetti di applicatividi scrittura, di presentazione ecc.;di questi pacchetti ne esistono vari,quelli windows, i mac o quelliopen suorce, e ognuno si scegliequello che più gli piace. Sono “stru-menti” a supporto del nostro lavo-ro. Questo è il motivo per cui misentite sempre parlare di “stru-mento” quando parlo di piattafor-me MLS di condivisione di porta-fogli. Devo dire che a questo esem-pio tutti gli operatori che hannoespresso delle perplessità reagi-scono manifestando un’aperturaverso l’ipotesi di approfondire l’ar-gomento. La mia visione dell’Mlsè esattamente questa: un pacchettoapplicativo a supporto di una neces-sità dell’agente immobiliare, lanecessità di condividere un immo-bile. Non è un caso che il logo cheutilizziamo per questi articoli e peril nostro gruppo Facebook (al qua-le vi invito a iscrivervi) si chiamasemplicemente “MLS pro - Multi-ple Listing Service”, e rafforzo anco-ra questa tesi dicendo che MLSdovrebbe essere solo un’icona diun applicativo “OfficeCasa” spe-cifico per le agenzie immobiliari.

Continua il mio giro di consulta-zioni su Milano. In varie seduteho incontrato circa 50 operatoriimmobiliari, facendo con tutti del-le grandi chiacchierate sull’evo-luzione della professione. Abbia-mo parlato di tutto: dell’analisi del-le proposte europee in materia diruolo professionale e del concet-to di mandato a titolo oneroso,come dell’evoluzione e dell’effi-cacia degli strumenti pubblicitarisia cartacei che su web. Ma soprat-tutto ci siamo soffermati a discu-tere su quali strumenti e quali stra-tegie seguire per invertire quel trendnegativo che da qualche tempocontrassegna il settore.

Ho notato in tutti, una gran vogliadi ripartenza, e questo è un gransegnale. Un manifesto di intentida un settore in crisi.

Gli incontri hanno avuto l’obiet-tivo di raccogliere quante più infor-mazioni possibile per costruire uno“strumento” innovativo che fosserispettoso dell’italianità dei nostrioperatori ma che potesse nel con-tempo traghettarli verso l’integra-zione e l’allineamento agli stan-dard europei e poi mondiali, che

stanno definendosi per la profes-sione dell’agente immobiliare.

Come saprete, l’attenzione è sem-pre di più rivolta verso il concet-to di mandato. A tal proposito tro-verete sul gruppo Facebook “MLSpro – Multiple Listing Service” uninteressante studio fatto dal Lega-le della Fimaa di Milano, l’avvo-cato Daniele Mammani, sulla giu-risprudenza in ambito di pluralitàdi mediatori.

Ho chiesto a tutti gli agenti immo-biliari di raccontarmi le loro espe-rienze di condivisione e successi-vamente di indicarmi quali sianole possibili strade da seguire percostruire, quello che io amo defi-nire uno “strumento” che, grazieanche alle esperienze dirette deglioperatori, possa stimolare l’avvi-cinamento a un progetto di con-divisione di portafoglio con altricolleghi e che quantomeno ne pos-sa stimolare una prova di uso.

Uno degli argomenti di discussio-ne più evidenziato dagli agentiimmobiliari è quello relativo all’im-parzialità dell’MLS. Mi spiegomeglio: il panorama dei profes-sionisti è composto da varie real-tà, quelli che da anni investonoper far conoscere il proprio logo,quelli che aderiscono a una retein franchising, quelli che sono par-te di una associazione di catego-ria ecc.; bene, ognuno di loro haa cuore la propria identità e vuo-le mantenerla. A queste perples-sità rispondo portando a esempio

Uno strumento imparziale che aiuta a vendere meglio

L’MLS è un pacchetto applicativo a supporto di una necessità dell’agente immobiliare, quella di condividere un immobile. E può essere utile

a tutte le tipologie di professionisti del settore: da chi opera per conto proprio a chi aderisce a un franchising fino a coloro che fanno parte di un’associazione di categoria

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Impaginazione - AmministrazioneB&P Editori SrlFiliale di VareseVia C. Battisti, 2121040 - Jerago con Orago (VA)Tel. 0331 73 52 01 • Fax 0331 21 51 76E-Mail: [email protected]

Direttore ResponsabileGianluca Proni

CollaboratoriEmilia Bitossi, Roberto Carcano

In RedazioneResponsabile di filiale:Enzo Chiaia

Responsabile di produzione:Cristina Pesarin

Responsabile commerciale:Enzo Chiaia

Impaginazione:Annalisa Bruni, Grazia Cicciomessere,Emanuela Rondanin

Centro testi:Stefania Argenziano, Romina Sotgia

Amministrazione:Monica Pinna

StampaReggiani S.p.a. VareseTel. 0332/549533

Registrato presso il Tribunale di Monza Regi-strazione n.1702 del 31/12/03

L’editrice B&P Editori srl, si riserva il diritto di modifica-re, rifiutare o sospendere una inserzione a proprio insin-dacabile giudizio. L’editore non risponde di eventualierrori di stampa, ritardi o danni causati dalla non pub-blicazione di inserzioni per qualsiasi motivo. Gli inser-zionisti dovranno rifondere all’Editore ogni spesa da essoeventualmente sostenuta a causa di dichiarazini, viola-zione di diritti o altri elementi contenuti negli annunci.B&P Editori srl offre solo un servizio, non riceve per-centuali o compensi sulle compravendite in oggetto,non è perciò responsabile della qualità, provenienza overidicità delle inserzioni. E’ vietata la riproduzione, ancheparziale, di questa copia di giornale.

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