Post on 18-Feb-2019
DEFINIZIONE DI CONDOMINIO
Si ha un condominio quando nello stesso fabbricato vi sono delle parti di proprietà
individuale (proprietà esclusive) e delle parti di proprietà comune. L’art. 1117 del
C.C., a titolo di esempio, indica le seguenti proprietà comuni:
1) il suolo su sui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari,
le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere
tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
2) i locali della portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il
riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per gli altri servizi in comune;
3) le opere e le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e
al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e
inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per
l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione
degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
La proprietà esclusiva è quella attribuita a ciascun condomino. Sono dunque
proprietà esclusive i singoli appartamenti, gli uffici, i negozi, i box auto individuali,
nonché i terrazzi, i balconi e i lastrici solari quando sono assegnati a singole unità
immobiliari.
Il Regolamento di condominio, oltre a stabilire prescrizioni e divieti, deve indicare il
valore proporzionale delle proprietà esclusive rispetto al valore complessivo
dell’intero immobile. Tale proporzionalità è ottenuta tramite i millesimi di proprietà.
TABELLE MILLESIMALI - Ing. Giorgio Croce
TABELLE MILLESIMALI - TIPI
Per lo stesso condominio generalmente si redigono più tipologie di tabelle
millesimali:
- Tabelle millesimali di proprietà;
- Tabelle millesimali delle scale/ascensore (possono essere anche separate);
- Tabelle millesimali del riscaldamento.
Per calcolare il valore dei millesimi di proprietà si pone uguale a 1’000 il valore
dell’intero condominio (parti comuni ed esclusive), ne consegue che la quota di
ciascuna proprietà esclusiva viene espressa in millesimi. Pertanto, i millesimi di
proprietà rappresentano, ad un determinato tempo, il valore di ciascuna proprietà
esclusiva in rapporto al valore dell’intero edificio e anche la quota di comproprietà
delle parti comuni. Si rispetta la seguente proporzione:
Vt : 1’000 = Vui : xcon
Vt = valore di mercato dell’intero edificio;
Vui = valore di mercato della singola unità immobiliare;
x = numeri di millesimi da assegnarsi alla singola unità immobiliare.
Non essendo di agevole individuazione il valore di mercato di ogni singola unità
immobiliare si ricorre ad un parametro tecnico che possa essere giudicato
proporzionale al valore di mercato.
TABELLE MILLESIMALI - Ing. Giorgio Croce
TABELLE MILLESIMALI DI PROPRIETA’
Per unità immobiliari caratterizzate da grande omogeneità, viene in pratica usato il
parametro della superficie coperta. Indicando con Sui la superficie di ciascuna unità
immobiliare e con St la superficie coperta totale dell’edificio, si avrà la seguente
proporzione:
St : 1’000 = Sui : x Anche il parametro della superficie coperta può non risultare sufficiente a
descrivere il valore di mercato delle singole unità immobiliari e quindi conviene
riferirci ala parametro della superficie virtuale. Tale superficie virtuale veine
determinata, per ogni ambiente di ciascuna unità immobiliare, moltiplicando l’area
della superficie effettiva per appositi coefficienti che tengono conto di quei caratteri
che incidono sull’apprezzamento che il mercato fa di ciascun ambiente. Sommando i
risultati si ottiene la superficie virtuale di ciascuna unità immobiliare Svui. Si calcola,
quindi, la superficie virtuale dell’intero edificio Svt quale somma delle superfici
virtuali di tutte le unità immobiliari. La proporzione in definitiva diventa la
seguente:
Svt : 1’000 = Svui : xI coefficienti che si utilizzano nella pratica corrente per la redazione delle tabelle
millesimali sono raccolti nei manuali di estimo, manuale del geometra, ecc.
TABELLE MILLESIMALI - Ing. Giorgio Croce
COEFFICIENTI PER SUPERFICIE VIRTUALE
TABELLE MILLESIMALI - Ing. Giorgio Croce
A) Coefficienti di destinazione
Vani a destinazione principale (camere soggiorni, cucine abitabili)
1.00
Cucine non abitabili (cucinotti) 0.90
Servizi (bagni, ripostigli) 0.90
Atri, corridoi, ingressi, disimpegni 0.80
Logge delimitate da tre pareti 0.35-0.50
Cantine e soffitte 0.30-0.40
Balconi coperti 0.30
Balconi scoperti 0.25
Terrazze a livello 0.22
Giardini e aree scoperte 0.15
B) Coefficienti di orientamento
Quadrante SE-SO 1.00
Quadrante NE-SE 0.90
Quadrante SO-NO 0.90
Quadrante NO-NE 0.80
Nessun orientamento 0.75
C) Coefficienti di prospetto
Affaccio su strade, giardini, vedute panoramiche
1.00
Affaccio su aree di rispetto 0.90
Affaccio su cortili 0.85
Affaccio su chiostrine, depositi, officine 0.80
Locali senza vedute 0.75
COEFFICIENTI PER SUPERFICIE VIRTUALE
TABELLE MILLESIMALI - Ing. Giorgio Croce
D) Coefficienti di luminosità(R= rapporto tra sup. netta locale e sup. netta finestre)
R � 1 : 6 1.00
R � 1 : 7 0.96
R � 1 : 8 0.94
R � 1 : 9 0.92
R � 1 : 10 0.90
Per spazi aperti (balconi, terrazze) 0.75
E) Coefficienti di piano
Piano interrato 0.75
Piano terreno 0.85
Piano rialzato 0.90
Primo piano con ascensore 0.95
Primo piano senza ascensore 1.00
Piano dal 2^ in su con ascensore 1.00
2^ piano senza ascensore 0.98
Per ogni ulteriore piano senza ascensore riduz. di 0.05
F) Coefficienti di utilizzazione
Residenziale 1.00
Commerciale - Terziario 1.10-3.00
Depositi e rimesse 0.50-0.80
QUADRO CONOSCITIVO
Per redigere le tabelle millesimali occorre conoscere la consistenza dell’intero
fabbricato, delle singole unità immobiliari e delle parti comuni. Gli elementi di base
che occorrono sono:
- planimetrie catastali delle singole unità immobiliari e delle parti comuni;
- elaborato planimetrico (se presente);
- Visure catastali.
E’ fortemente consigliato espletare un sopralluogo nell’edificio in occasione del
quale si dovrà:
- confermare le misure delle planimetrie catastali e/o procedere al rilievo
architettonico delle unità immobiliari;
- verificare le unità immobiliari servite dal/dai corpi scala;
- verificare l’eventuale presenza dell’ascensore e i piani serviti;
- rilevare le altezze del piano di calpestio di ogni u.i. dal piano di campagna;
- rilevare la rete impiantistica idraulica, elettrica e del riscaldamento.
Si ricorda che per la redazione delle tabelle millesimali si applicano delle
semplificazioni e delle scelte che rappresentano il più possibile oggettivamente la
realtà dello stato dei luoghi. E’ possibile quindi che tecnici diversi, seppur qualificati
ed esperti in materia, possano giungere a risultati diversi per lo stesso edificio.
TABELLE MILLESIMALI - Ing. Giorgio Croce
RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI
Il Codice Civile dispone che per la ripartizione delle spese condominiali si applicano i
seguenti criteri:
- Criterio della proporzionalità:
Consiste nel ripartire le spese in proporzione alle quote millesimali di proprietà e
riguarda tutte quelle spese che non è possibile ripartire in base all’uso, quali quelle
riguardanti l’amministrazione, le assicurazioni, la pulizia, l’illuminazione, le
manutenzioni, le ripartizioni delle strutture condominiali. L’ammontare di tali oneri,
diviso mille, dà la quota pertinente a ciascun millesimo di proprietà. Ogni
condomino dovrà, quindi, corrispondere un importo pari a tante quote quanti sono
i millesimi di sua proprietà.
- Criterio dell’uso:
Consiste nel ripartire le spese limitatamente a determinati gruppi di condomini, con
esclusione degli altri, e proporzionalmente all’uso che ogni condomino fa del
servizio in oggetto. Riguarda cose, impianti o servizi che sono utili solo a quei
determinati gruppi di condomini. Ne sono un esempio le spese relative a un solo
corpo di fabbrica quando il condominio sia costituito da più corpi.
TABELLE MILLESIMALI - Ing. Giorgio Croce
RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI
Riscaldamento
Le spese di riscaldamento, nei condomini con impianto centralizzato non dotati di
termovalvole, si effettuano su apposite tabelle millesimali. Le tabelle millesimali di
riscaldamento si redigono utilizzando come parametro il volume netto di ogni
singola unità immobiliare.
Scale e ascensore
L’art. 1124 del C.C. dispone che «le scale sono mantenute e ricostruite dai
proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per
metà in ragione del valore dell’unità immobiliare e per l’altra metà in misura
proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo». La stessa norma va applicata
anche alla ripartizione delle spese relative all’esercizio e alla manutenzione
dell’ascensore, avendo questo impianto la medesima funzione delle scale. Per
un’agevole applicazione della norma si redigono le tabelle millesimali di scale ed
ascensore. Può verificarsi il caso che le tabelle dell’ascensore siano differenti da
quelle delle scale.
Consumo acqua potabile
Se non sono installati contatori individuali e se il regolamento di condominio non
dispone diversamente, la spesa per il consumo dell’acqua potabile può essere
ripartita in base al numero di componenti del nucleo familiare abitante le unità
immobiliari. Per destinazioni d’uso non residenziali si usa il n. di abitanti virtuali.
TABELLE MILLESIMALI - Ing. Giorgio Croce