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L’editoriale di Roberto Spalti

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Conviene davvero comprare casa nel 2019?L’editoriale diRoberto Spalti – pag. 4

Il mensile per comprare o vendere casa facendo i salti di gioia

IL CORRIERE DELLA CASA

Anno 1 - N° 11 - Mensile: Gennaio 2019 - €5,20 - Copia OMAGGIO Domus Prof it s.a.g.l. Via Al Forte, 3 Lugano CH

Animali in casa, consigli per la convivenza Scopri di più a pag. 8

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LA PROPOSTA DI ACQUISTO: TUTTO QUELLO CHE DEVI SAPERE

PER EVITARE FREGATURE

Il Corriere della Casa - Gennaio 2019

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INDICEIn questa edizione della Newsletter Domoria:Quanto sarà conveniente comprare casa nel 2019? Roberto Spalti analizza i rischi e le op-portunità del mercato immobiliare in questo periodo storico.

Animali in casa, consigli per la convivenzaCristina Mandaglio mostra come com-portarsi quando si accoglie un animale in casa.

La proposta di acquisto: tutto quello che devi sapere per evitare fregatureQuali sono gli aspetti fondamentali e cosa succede quando decidi di firmarla.

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Quanto sarà conveniente comprare casa nel 2019?Gennaio, per antonomasia, è il mese dei bilan-

ci: sia per quanto riguarda l’anno appena tra-scorso, che per le previsioni e i buoni propo-

siti per quello che è invece appena iniziato.

Per quanto riguarda il mercato immobiliare i dati ufficiali sono fermi a Settembre, e per avere quelli de-finitivi dovremo aspettare Marzo; tuttavia, abbiamo giá le previsioni basate sui primi tre trimestri, e i dati di Ottobre e Novembre ci consentono di capire come è andato il mercato immobiliare nel 2018.

Parliamo del numero di compravendite delle abita-zioni, il dato che interessa di più chi deve compra-re o vendere casa: nel 2018 sono state vendute oltre 570.000 abitazioni, una più una meno, mentre l’anno precedente erano passate di proprietà circa 550.00 case.

Il dato annuo del numero di compravendite di abi-tazioni, dopo il tonfo post 2010, è positivo ormai dal 2014 e continua a mantenere questo andamento, len-to ma costante.

Cosa significa tutto questo?Vuol dire che quella di oggi è la normalità per un

mercato immobiliare come quello italiano, quindi non ci saranno altre risalite verso il fantasmagorico numero delle oltre 800.000 compravendite registra-te durante il periodo che alcuni definirebbero d’oro dell’immobiliare in Italia.

Ecco, in base ai dati dell’Agenzia delle Entrate, come è andato il mercato immobiliare negli ultimi anni:

Come puoi vedere dal grafico, negli ultimi 4 anni le compravendite di abitazioni sono aumentate di anno in anno.

Il fenomeno si verifica in tutte le città italiane, sia quelle principali che quelle minori, con l’unica ec-cezione rappresentata da Milano che nel terzo tri-mestre del 2018 fa registrare un piccolo segno meno, ininfluente dato che il mercato immobiliare milanese era in positivo da ben prima che ripartisse nelle altre città.

Abbiamo agenzie Domoria a Milano e Torino, ecco come sono andate le cose negli ultimi anni.

L’editoriale di Roberto Spalti,

agente immobiliare e fondatore di Domoria


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Considera che queste immagini indicano solo il nu-mero di compravendite trimestrali, quindi sono più altalenanti rispetto all’andamento annuale o su un periodo più lungo.

Ma cosa è successo ai prezzi? Lo puoi vedere in questo secondo grafico (fonte idealista.it)

Come puoi notare in maniera abbastanza evidente, all’aumento del numero di compravendite non è cor-risposto un aumento dei prezzi delle abitazioni, rima-sto stabile nelle città più grandi. Anzi, il valore delle abitazioni nelle zone in cui l’aumento delle compra-vendite non è salito molto è addirittura diminuito an-cora, rimanendo sui valori del 2000.

Dal 2012 in poi, con un andamento altalenante come le onde del mare, ci sono stati trimestri in cui il numero delle compravendite è aumentato e altri in cui è sceso. La stessa cosa sta continuando a succe-dere ancora oggi.

Tenendo conto dei 12 mesi, il numero delle case comprate in Italia comunque è con il segno positivo ormai da diverso tempo.

Quando parliamo di mercato immobiliare i fattori di cui tenere conto sono:

» Il numero delle compravendite

» L’andamento dei prezzi

» La zona

» L’età della casa

Del numero delle compravendite ne abbiamo appe-na parlato; ora analizziamo insieme il secondo dato.

Nel 2018 i prezzi delle case sono scesi ancora, an-che se in maniera minore rispetto all’anno prece-dente: questo succede perché c’è ancora una grossa quantità di case in vendita in rapporto alle richieste di acquisto.

Dopo il 2000, a causa della continua crescita di ri-chieste di acquisto, sono state costruite milioni di abitazioni che sono poi state vendute a prezzi assurdi a persone che pensavano di fare l’investimento della vita:

“Vivo in casa mia e poi, quando rivenderò, guada-gnerò tanti soldi”

Purtroppo non sempre i sogni si avverano e, per la legge della domanda e dell’offerta, se di un prodotto (in questo caso la casa) il numero di offerte è maggio-re della richiesta… i prezzi sono destinati a scendere.

Proprio come ogni altra forma di investimento, an-che il mattone può tradire.

Oggi quelle case sono tornate sul mercato, in alcu-ni casi per la difficoltà dei proprietari nel pagare le rate del mutuo troppo alte, e se ne sono aggiunte altre costruite alla fine del 2008 ma rimaste invendute a causa della “crisi”.

Aggiungiamo che le tecnologie costruttive sono migliorate tantissimo e che lo Stato incentiva gli ac-quisti di case costruite per risparmiare energia... ed ecco che per le case costruite più di 20 anni fa la ven-dibilità diminuisce drasticamente.

A meno di non scendere parecchio con il prezzo.

I due dati però vanno analizzati insieme, quindi ecco cosa potrebbe succedere.

Le persone che devono vendere casa, leggendo i


giornali o guardando la tv ragioneranno in questo modo: “se il numero di compravendite sta risalendo, prima o poi lo faranno anche i prezzi”

In effetti i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate fanno intendere che ormai i prezzi delle case siano arrivati al minimo storico, per questo si stia andando verso un breve periodo di stabilità e poi verso una piccola risalita.

Io credo che una certa stabilità dei prezzi sia anche possibile, così come una risalita per brevi periodi, ma credo che al primo segnale di prezzi in aumento cor-risponderà un drastico calo del numero di compra-vendite.

Perché credo sia probabile uno scenario di questo tipo?

Perché quella che viene chiamata “post crisi” è in realtà la normalità per un mercato immobiliare come quello italiano e, a meno di altri atti di follia, le oltre 800.000 compravendite non torneranno mai più.

La domanda che ti farai è: “quindi conviene compra-re casa adesso?”

La risposta è: dipende.

Se compri una casa per andarci a vivere, hai un la-voro stabile e non hai in programma di cambiare vita almeno per 5 anni sì, ti conviene comprare. I prezzi sono generalmente bassi e i tassi di interesse sui mu-tui probabilmente rimarranno stabili ancora per un po’.

Se invece compri per investire il tuo denaro devi fare molta attenzione alla zona e al tipo di inquilino che ti metterai in casa.

Se compri sperando di fare una speculazione, con l’intento di rivendere fra un paio d’anni guadagnan-do un pacco di soldi, ti consiglio di lasciar perdere a meno che tu non compri ad un prezzo almeno del 20% inferiore al valore di mercato.

Seconda domanda che probabilmente ti frulla in testa: “Quindi, se volessi comprare casa, cosa dovrei fare?”(1)

La prima cosa fondamentale che devi fare se vuoi comprare casa è...SCORDARTI DI TUTTO QUEL-LO CHE HO SCRITTO FINO AD ORA.

No, non sono impazzito e non sono ubriaco a causa di quello che ho bevuto durante le feste natalizie.

A differenza di quello che fa la maggior parte delle

persone, tu non devi guardare al dato nazionale, ma cercare di capire come funzionano le cose nel quar-tiere dove vorresti andare a vivere.

Infatti ora parliamo del terzo aspetto da valutare quando esamini il mercato immobiliare se vuoi com-prare casa: La zona.

Non ho detto la città, ma il quartiere.

Il dato che interessa a te è quello locale, perché nel-le città ci sono tre tipi di quartiere:

» Quello ambito, dove le case sono ricercate e si vendono rapidamente, in cui i prezzi sono me-diamente più alti.

» Quello in cui “mi accontento”, in cui le case sono vendute con tempi più lunghi, dove le persone vanno a vivere se non trovano o se non possono permettersi una casa nel quartiere ambito; i prez-zi non oscillano tantissimo e puoi anche trovare buone occasioni.

» Il quartiere dove non vivrei mai. In queste zone puoi avere la casa più bella di tutte ma non ri-uscirai a venderla; sono quei quartieri dove la criminalità è alta e dove la qualità della vita è mediocre. In queste zone i prezzi sono molto bassi e tendono comunque a scendere.

Di giorno la zona in cui è situata la casa è sempre

(1) Quindi, se volessi comprare casa, cosa dovrei fare?



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abbastanza bella e tranquilla, quindi diventa difficile capire in che tipo di zona sei, soprattutto fra quelle di tipo 2 e 3.

Altre informazioni importanti che devi conoscere sono relative alle scuole, agli impianti sportivi e ai servizi che puoi trovare vicino a casa. Pensa alla dif-ferenza che c’è fra passare ogni giorno un paio d’ore in auto per portare tuo figlio a scuola o a fare sport, piuttosto che abitare in una zona ben servita dai mez-zi pubblici che gli consentono di essere autonomo, fa-cendoti risparmiare tempo prezioso.

Un’altra cosa importante che devi sapere riguarda i piani di sviluppo della zona in cui vuoi andare ad abitare. Sapere che verrà realizzato un centro com-merciale piuttosto che un parco, o che verranno ri-qualificati alcuni palazzi e strade, può far aumentare di parecchio il valore delle abitazioni della zona, e rendere la tua vita migliore.

Di contro, se compri casa in una zona di nuova co-struzione e hai una bella vista aperta devi stare at-tento che nel circondario non siano previste zone di completamento, perché nel giro di pochi anni potre-sti avere la vista sul muro di un palazzo invece che su un bel giardino.

Questo è l’ultimo aspetto da prendere in conside-razione quando decidi di acquistare: meglio una casa “usata” o una nuova? (2)

Una casa di nuova costruzione, anche se general-mente ti verrà a costare di più quando la comprerai, presenta alcuni vantaggi:

» È nuova, quindi per almeno una ventina di anni non dovresti essere obbligato a fare lavori che non siano quelli di manutenzione ordina-ria.

» È costruita secondo gli ultimi accorgimenti in termini di risparmio energetico, quindi do-vrebbe costare meno viverci

E alcuni svantaggi:

» A meno di sostenere ulteriori spese importanti difficilmente riuscirai a personalizzarla a tuo piacimento, essendo costruita secondo criteri standard

» La zona in cui è costruita potrebbe non essere quella in cui vorresti vivere.

Quindi è meglio il nuovo o l’usato?

Dipende da cosa è prioritario per te e da cosa ti consente di fare il denaro che hai a disposizione.

Per concludere: tutto questo serve a farti capire che è fondamentale che tu conosca perfettamente il mer-cato in cui ti stai muovendo.

Perché se capiti in un’agenzia immobiliare tradi-zionale che ha tutte le case da vendere in una deter-minata zona, ti dirà...

“Che è la zona più bella della città”“Che i prezzi non scenderanno mai e il tuo investi-

mento è sicuro”“Che se un domani vorrai rivendere potrai farlo

senza problemi”

e tante altre belle favole di cui potresti non vede-re il lieto fine perché si trasformeranno in racconti dell’orrore: “c’è la crisi”, “fino a pochi anni fa l’a-vremmo venduta a 30.000 € in più”, e altre scuse si-mili.

Premetto che non ho la sfera di cristallo e doma-ni potrebbe succedere qualcosa per cui questi dati verranno completamente ribaltati... però ho una cer-tezza: grazie al metodo “Lasciaci trovare la casa che amerai” hai la possibilità di comprare casa alle mi-gliori condizioni possibili, avendo a disposizione tut-te le informazioni necessarie per acquistarla senza problemi.

Se non vuoi aspettare oltre, vai all’ultima pagi-na di questa newsletter e contatta subito l’agente Domoria di riferimento della tua zona!

(2) Meglio una casa “usata” o una nuova?


Animali in casa, consigli per la convivenza

Un cucciolo di dalmata? O un bell’esemplare di siamese? Oppure una simpatica coppia di pappagallini? O ancora una tartarughina, un criceto o due pesci rossi?

Qualunque sia la scelta, una volta presa la decisione di accogliere un animale nella nostra casa, dobbiamo pensare che questo non è parte dell’arredo o l’equiva-lente di un peluche, bensì un essere vivente e senziente che ha bisogno di un ambiente adatto e di tutta la nostra attenzione.

Gli italiani sono un popolo sempre più “pet-friendly”. Secondo il Rapporto Assalco – Zoomark 2018 (3), in Ita-lia sono presenti oltre 60 milioni di piccoli animali da compagnia. Ovviamente il numero più cospicuo è quel-lo dei pesci, 30 milioni, gli uccelli sono poco meno di 13 milioni, seguono 7,5 milioni di gatti, 7 milioni di cani e, infine, 3 milioni di piccoli mammiferi e rettili. Una cosa li accomuna: si tratta ormai di veri e propri membri a tutti gli effetti delle famiglie italiane. (4)

(3) Gli italiani sono un popolo sempre più “pet-friendly”.

Primo passo: decidere consapevolmenteAccogliere nella propria vita e nei propri spazi un pic-

colo amico è una scelta che porta con sé una grande gioia. Spesso però si tende a dimenticare di ragionarci sopra. La felicità è tale da mettere in secondo piano tut-te le responsabilità che tale scelta comporta.

Quindi, prima di decidere, è bene valutare che il tipo di animale sia compatibile con la disponibilità di spazio della nostra casa e con la possibilità di tempo e pazienza che tutti i membri della famiglia gli possono dedicare. Teniamo presente, inoltre, che un cucciolo, ad esempio, non rimane tale per sempre, diventa grande anche come dimensione, e quindi come impegno.

La convivenza può diventare difficile se non si entra nell’ottica giusta e, purtroppo, è la prima causa di ab-bandono. Ecco quindi alcuni suggerimenti.

Organizzare la casa a misura di petLa prima regola su come tenere un animale in casa

può essere individuata nella ricerca di un equilibrio fra il rispetto della sua indole e il mantenere l’ambiente di-sponibile per tutti gli abitanti. Se il piccolo amico avrà i suoi spazi a disposizione, e verrà educato al rispetto di alcune norme, allora la convivenza inizierà nel migliore dei modi.

Non deve diventare il nostro despota: come tutta la famiglia gode di diritti e di altrettanti doveri. Non la-sciamoci intenerire dai suoi occhioni supplichevoli, non permettiamogli l’accesso a qualsiasi ambiente. Educare i cuccioli è un impegno che dobbiamo portare a termine per rispetto di noi e della nostra casa.

Ora proviamo a metterci nei suoi panni per avere la sua visione delle cose, dagli spigoli alle porte, dal let-to al balcone, ricordando che cani e gatti, curiosi per natura, andranno subito alla scoperta del-la loro nuova casa per conoscerla e farla propria. E quindi iniziamo a organizzare al meglio gli spazi.

L’Articolo di Cristina Mandaglio, direttore editoriale

della rivista Zampotta


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L’articolo di Cristina Mandaglio

(4) Si tratta ormai di veri e propri membri a tutti gli ef-fetti delle famiglie italiane.

Il luogo per il riposo e il relaxChe sia una cuccia, una gabbietta o un acquario, va

scelto in funzione delle sue esigenze e caratteristiche di specie (e non perché è di moda!) e delle dimensioni che avrà da adulto. Deve essere collocato in un luogo specifico, meglio in un angolo, che resti invariato nel tempo: il suo regno.

La pappaCreiamo una routine della giornata con ambienti de-

stinati alle varie attività. Nell’angolo dove si mangia, prepariamo una tovaglietta preferibilmente para-spruz-zi, con la ciotola dell’acqua sempre fresca e disponibile e aggiungiamo quella della pappa solo nel momento in cui deve mangiare, non è bene avere sempre accesso al cibo.

La sua igieneFino a che il cane non è abituato a fare i bisognini

all’aperto, utilizzare le traversine assorbenti che si tro-vano in commercio. Per il gatto, invece, posizionare fin da subito la lettiera in un luogo tranquillo e silenzioso.

L’igiene della casaÈ fondamentale, per noi ma anche e soprattutto per

il suo benessere. Lo spazio adibito all’amico deve esse-re sempre pulito e in ordine. Per gli ambienti che lui frequenta, utilizzare l’aspirapolvere per rimuovere i peli e detergenti specifici per le superfici, oppure ricorrere al vapore. Lavare le ciotole tutti i giorni, spazzolare le copertine, igienizzare i giochi. Pulire regolarmente la gabbietta di uccellini e criceti.

Il giocoÈ indispensabile per il cane e il gatto. Ma attenzione

in casa ai giochi che potrebbero renderlo troppo agita-to con il rischio di combinare qualche guaio. Meglio lasciargli a disposizione qualche gioco che non sia peri-coloso (al gatto l’indispensabile tiragraffi) e riservare le corse sfrenate per le passeggiate all’aperto.

Le situazioni pericoloseServono piccoli accorgimenti. Proteggere le prese di

corrente, evitare cavi volanti, installare un cancelletto per impedire l’accesso a luoghi a rischio. Tenere lonta-ni flaconi con liquidi tossici, spostare in luoghi sicuri gli oggetti fragili. Attenzione alle piante ornamentali, alcune sono velenose per il cane, così come quelle aro-matiche per il gatto.


ne a vedere casa tua per acquistarla la pensi allo stesso modo.

Quando viene qualcuno a vedere la casa, o se l’agen-te immobiliare deve fare le fotografie per metterla in pubblicità, fai portare il tuo amico a fare una passeggia-ta o, se non è possibile, cerca di far sparire ogni possi-bile segno della sua presenza.

La cuccia del cane o la lettiera del gatto, per quanto pulite, potrebbero creare un senso di disagio nel tuo potenziale acquirente e, dato il particolare momento di mercato, non mi sembra il caso di rischiare di perdere una vendita.

Deodora gli ambienti in cui soggiorna il tuo animale domestico e apri le finestre: come ad una persona che non fuma dà fastidio l’odore della sigaretta sugli abiti di un fumatore, la stessa cosa avviene per quelle perso-ne che non sono abituate alla presenza di animali. Inol-tre, alcune persone sono addirittura allergiche ai peli, ed avere un acquirente che starnutisce per tutta la casa non è positivo per la buona riuscita della trattativa.

Segui questi semplici consigli e la vendita di casa tua andrà nel verso giusto, ricorda: “non esiste una seconda possibilità per fare una buona prima impressione” (5) e quando un acquirente entra in casa tua è la prima im-pressione a fare tutta la differenza fra il firmarti la pro-posta di acquisto e il dirti: “ci penso”.

Buona convivenza!E ora che abbiamo organizzato la nostra casa, godia-

moci la compagnia del nostro amico! E non dimenti-chiamo che per qualsiasi dubbio o domanda, abbiamo degli alleati a cui chiedere consiglio: il veterinario e i negozianti specializzati.

Saperne di più con Zampotta TVDove trovare consigli utili, ma soprattutto competen-

ti e professionali, per vivere meglio insieme al proprio amico animale? Su ZampottaTV, il canale youtube in cui tutti gli appassionati e proprietari pet possono ave-re, grazie a una serie di educational video, informazio-ni e suggerimenti su come prendersi cura degli amici a quattro zampe. Settimanalmente, ogni puntata è de-dicata a un tema ben specifico che viene affrontato in modo approfondito, grazie alla competenza che deriva dagli oltre 35 anni di esperienza della rivista Zampot-ta nel settore degli animali da compagnia. Ma anche tu puoi fare domande o proporre un argomento. Come? Scrivendo a www.domandeazampotta.it

Ora che Cristina ha spiegato come comportarsi quan-do si accoglie un animale in casa, ti do anch’io alcuni suggerimenti se hai un amico a 4 zampe e devi vendere la tua abitazione.

Parti da questa considerazione: per quanto tu adori il tuo animale domestico, non è detto che anche chi vie-

(5) Non esiste una seconda possibilità per fare una buona prima impressione



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DICONO DI NOI...


La proposta di acquisto: tutto quello che devi sapere PER EVITARE FREGATURE

La proposta di acquisto è il passo più importante nell’ac-quisto di una casa, perché è il momento in cui vengono sta-biliti gli accordi che poi porteranno alla firma del contratto dal notaio.

Oggi ti illustro quali sono gli aspetti fondamentali e cosa succede quando decidi di firmarla.

Esatto, firmarla, perché una proposta di acquisto di una casa è valida solamente se viene fatta in forma scritta; infatti se la proposta di acquisto venisse fatta in forma verbale non sarebbe valida e in qualsiasi momento, sia chi vende che chi compra, potrebbe ritirarsi senza nessun problema.

Fai attenzione anche ad un altro aspetto: se la proposta di acquisto non contiene tutti gli elementi fondamenta-li del contratto, che ti elencherò fra poco, e rimanda alla firma di un compromesso, potrebbe essere nulla, cioè non valida e non vincolante. (7)

Questo perché, secondo varie sentenze della Corte di Cas-sazione, un compromesso è un contratto che ha natura obbli-gatoria e vincola le parti a sottoscrivere un successivo con-tratto di vendita; quindi non ha senso firmare un documento che obbliga a firmare un contratto che successivamente pre-vede un ulteriore obbligo.

Alcune sentenze più recenti hanno stabilito che la proposta di acquisto che rimanda alla firma di un compromesso può comunque essere valida, a condizione che il compromesso sia solamente una riproduzione degli accordi presi alla firma della proposta di acquisto che, a quel punto, dovrà essere per-fetta e contenere tutti gli elementi essenziali del contratto.

(6) Fino ad ora ti ho parlato di contratto perché una pro-posta di acquisto, una volta accettata dal venditore, diventa un contratto preliminare altrimenti detto compromesso.

Vediamo quindi quali sono gli elementi essenziali di un contratto:

1. L’accordo delle parti: l’accordo è l’incontro tra le manife-stazioni di volontà delle parti e si realizza con una dichia-razione esplicita di volontà, che sia scritta oppure orale. Il contratto si conclude sia che le parti siano entrambe pre-senti alla firma sia attraverso lo scambio di una proposta e di una accettazione, che può avvenire anche a distanza di tempo.

2. La causa: è la funzione del contratto stesso, il motivo per cui le persone decidono di firmarlo. De-ve essere esisten-te e meritevole e deve essere lecita, cioè ammessa dalla Legge; rimanendo all’argomento dell’articolo, la funzione economica tipica del compromesso è di vincolare le parti alla futura conclusione del contratto definitivo e, dunque, di “ fermare” l’affare.

3. L’oggetto deve essere: possibile (non puoi vendere una cosa invendibile), lecito (non puoi vende-re una cosa rubata), determinato (che esiste) o determinabile (che può essere identificato, ad esempio una casa in costruzione è identi-ficabile con i progetti).

4. La forma: quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità: nella compravendita di una casa, è obbli-gatoria la forma scritta.

(6) Una proposta di acquisto, una volta accettata dal venditore, diventa un contratto preliminare altrimenti detto compromesso.


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L’articolo di Roberto Spalti

Una proposta di acquisto contiene anche altri elementi non essenziali ma comunque importantissimi:

1. L’irrevocabilità: è il termine entro cui chi firma la propo-sta di acquisto vuole ricevere una risposta dal venditore; è importante che sia relativamente breve (di solito qualche giorno). Se la risposta non arriva entro la data stabilita la proposta di acquisto non è più vincolante per l’acquirente che può ritirarsi senza problemi.

2. La condizione: è un avvenimento futuro ed incerto, al verificarsi del quale è subordinata l’iniziale efficacia del compromesso, può essere di due tipi ed è importante che tu capisca la differenza per tutelarti quando la firmi. Se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, diven-ta vincolante nel momento in cui si verifica la condizione e se hai versato una caparra non può essere incassata dal venditore (se lo hai firmato con un’agenzia immobiliare ha diritto alla provvigione solo se la causa si avvera). Se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, diventa vincolante immediatamente e perde efficacia se la condi-zione non si avvera; se hai versato una caparra il venditore la può incassare ma te la dovrà restituire se la condizione non si avvera (se lo hai firmato con un’agenzia immobi-liare ha comunque diritto alla provvigione). Conoscere la differenza è importante perché se devi chiedere un mutuo è bene che tu faccia inserire una clausola sospensiva rela-tiva al fatto che la banca te lo dia; in merito a questo, ti suggerisco però di andare in banca per ottenere un parere di fattibilità scritto ancora prima di andare in agenzia a vedere le case.

3. La caparra: se vuoi comprare una casa e firmi una pro-posta di acquisto è bene che tu aggiunga un assegno a ga-ranzia della serietà delle tue intenzioni. La caparra può essere di due tipi:

» Penitenziale: se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la ca-parra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso. In questo caso, se a recedere dal contratto è l’acquirente questi perde la caparra data, se recede invece il venditore deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto.

» Confirmatoria: Se l’acquirente è inadempiente, il venditore può recedere dal contratto, incassando la caparra; se inadempiente è invece il venditore, l’ac-quirente recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

La differenza sostanziale con la caparra penitenziale è che se la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’e-secuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali; quindi si inizia una causa legale.

Personalmente consiglio di inserire la caparra penitenziale perché da meno problemi in caso di manata stipula del com-promesso. L’assegno di caparra va SEMPRE intestato a tutti i proprietari della ca-sa, MAI all’agenzia immobiliare; se un agente immobiliare ti chiede di intestare a lui l’assegno di ca-parra… scappa!

Oggi parleremo di quali sono i dati che deve contenere una proposta di acquisto per essere efficace e non dare problemi sia a chi compra che a chi vende.

Partiamo con ordine: al primo posto ci saranno i dati della persona che firmerà la proposta. Non preoccuparti anche se la casa la comprerete in due, per semplificare la proposta di acquisto può esse-re firmata da una sola persona. Tra poco ti spiegherò come funziona.

Quindi, i dati di chi compra: nome, cognome, luogo di na-scita, data di nascita, indirizzo di residenza completo (città, via e numero civico), codice fiscale; alcuni mettono anche i dati del documento di identità, ma penso che non siano in-dispensabili.

Poi passiamo ai dati di chi vende: vale quanto detto sopra con la differenza che, in questo caso, è necessario inserire i dati di tutte le persone che risultano proprietarie della casa.

Poi: i dati della casa che si intende acquistare cioè Foglio, Particella, Subalterno, Categoria, Classe. Questi dati sono importantissimi, perché identificano in maniera sicura la casa. E’ bene fare una veri-fica fra quello che risulta dalla visura catastale e quello che è riportato nel contratto di ac-quisto con cui il proprietario attuale ha comprato la casa. I dati dovrebbero coincidere.

Una descrizione della casa e, se ci sono, delle sue pertinen-ze: ad esempio garage o posto auto, cantina ecc.

Il prezzo offerto e le modalità di pagamento: in questo punto della proposta chi vuole comprare la casa offre alla proprietà la cifra complessiva che intende pagare e i tempi di pagamento. Quindi si in-dica l’importo della caparra, gli eventuali acconti successivi e il saldo del prezzo. Verrà anche indicato se pagherai con un mutuo; in quel caso ti conviene

(7) Se la proposta di acquisto non contiene tutti gli ele-menti fondamentali del contratto potrebbe essere nulla, cioè non valida e non vincolante.


subordinare la proposta di acquisto all’erogazione del mutuo da parte della banca, la clausola è meglio che sia sospensiva.

La data entro cui proponi di comprare la casa: entro quella data il proprietario sa che prenderà tutti i soldi e dovrà darti le chiavi.

La dichiarazione di nomina, cioè quella clausola che ti con-sente di far comprare la casa anche ad al-tre persone e ti con-sente quindi di inserire altre persone nel contratto.

Veniamo al dunque: hai trovato la casa che ti piace, il prez-zo che chiede il venditore ti sta bene e quindi è arrivato il momento di firmare una proposta di acquisto, il contratto con cui vi accordate per la vendita della casa.

Ecco cosa è importante controllare e, se non è possibile farlo prima, gli aspetti a cui subordinare l’efficacia della pro-posta di acquisto.

Il Codice Civile prevede due tipi di clausole, la clausola so-spensiva e la clausola risolutiva. Questi due tipi di clausole hanno una differenza fondamentale che è importante cono-scere:

la clausola sospensiva, come dice il nome stesso, sospende il contratto fino all’avverarsi della condizione stessa e se la condizione non si avvera il contratto non è efficace.

La clausola risolutiva rende il contratto efficace fin dalla stipula ma, all’eventuale mancato avverarsi della clausola, il contratto si risolve automaticamente.

Il mio consiglio è quello di subordinare la proposta di ac-quisto in maniera sospensiva; in questo mo-do diventa ef-ficace solamente se si verificano le condizioni pattuite. La clausola, sempre sospensiva, che determina l’efficacia della proposta di acquisto è subordinata:

» Alla verifica della conformità urbanistica, cioè che non siano stati fatti lavori abusivi

» Alla conformità catastale, quindi che la planimetria del-la casa corrisponda a quello che è lo stato di fatto e che la visura catastale sia corretta

» Alla verifica che sulla casa non ci siano ipoteche “stra-ne”, quella della banca è normale se il proprietario ha comprato con un mutuo.

Dovrai inserire la parte relativa al condominio in cui speci-ficherai tutto quello che riguarda la situazione condominiale:

» Eventuali pagamenti arretrati

» Eventuali lavori deliberati ma non ancora eseguiti

» Eventuali lavori che devono essere ancora deliberati ma che sono nei verbali da tempo.

Verificare queste cose è fondamentale perché l’acquiren-te di una casa è responsabile, almeno, per i pagamenti sia dell’anno in corso che di quello precedente. La documenta-zione la fornisce l’amministratore; questo aspetto è impor-tante per decidere il prezzo da offrire.

È importante infine conoscere altri elementi rilevanti nel momento in cui devi comprare casa: la situazione degli im-

pianti, ad esempio. Non è obbligatorio che siano a norma, ma è bene saperlo prima no? In questo modo potrai decidere quanto offrire, se l’impianto elettrico ad esempio fosse da ri-fare completamente la casa varrebbe qualche migliaio di Euro in meno. Anche la data di irrevocabilità della proposta, cioè il termine entro cui vuoi una risposta dal proprietario e le verifiche urbanistiche il notaio non è tenuto a farle, quindi…..

Se decidi di comprare casa senza agenzia avrai bisogno di un tecnico che faccia tutte le verifiche urbanistiche e cata-stali. Falle prima del compromesso e comunque prima di dare anche solo un Euro al venditore… altrimenti potresti trovarti in un lago di melma da cui è difficile uscire.

Le verifiche catastali le fa il notaio, inoltre dal 2010 è ob-bligatorio allegare al contratto la planimetria catastale e di-chiarare che corrisponde allo stato di fatto della casa. Una domanda: hai le competenze tecniche per dichiarare che la planimetria è perfettamente conforme alla casa che hai visto, magari, per mezz’ora?

Le verifiche ipotecarie le fa il notaio prima della firma del contratto; io consiglio di farle anche prima del compromesso o comunque prima che passino dei soldi. Idem per il condomi-nio, il proprietario deve consegnarti una lettera da cui emerga la totale assenza di problemi condominiali.

Se ti rivolgi ad un agente immobiliare che pensa solo alle sue provvigioni probabilmente ti risponderà che è ne-cessario che sia tutto a posto quando firmerai il contratto dal notaio. (8)

Naturalmente se ti rivolgi ad un agente immobiliare che tutela i tuoi interessi tutte queste cose le troverai nella sua proposta di acquisto standard. E chi può farlo meglio di un Professionista Do-moria? Probabilmente nessuno, perché siamo gli unici che lavorano nel tuo interesse.

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(8) Se ti rivolgi ad un agente immobiliare che pensa solo alle sue provvi-gioni probabilmente ti risponderà che è necessario che sia tutto a posto quando firmerai il contratto dal notaio.



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Mi chiamo Stefania Rimoldi e voglio diventare il punto di riferimento per chiunque voglia comprare casa, non solo nel Paese che amo, ma in tutta la provincia di Milano, fornendo contenuti di valore che mi differen-zino sempre di più dagli altri agenti immobiliari.

Per evitare alle persone che cercano una casa da comprare lo stress derivante dal fatto che si tratta di un acquisto fondamentale nella vita, e la paura di commettere errori è tanta, ho deciso di aderire a Domoria e utilizzare l’esclusivo metodo di ricerca della tua casa ideale “Lasciaci trovare la casa che amerai”.

Cosa posso fare per te? » Basta dover raccontare le tue esigenze a tutte le agenzie immobiliari della

zona, ripetendo all’infinito le stesse cose ad ogni agente immobiliare che incontri e che ti ascolta a malapena perché l’unica cosa che gli interessa è sapere quanto puoi spendere. Io, prima di proporti qualsiasi soluzione, ti chiedo di fare insie-me un colloquio approfondito in cui analizzeremo i tuoi bisogni e i tuoi desideri.

» Non rischiare di perdere qualche occasione, magari proprio la tua casa ideale, perché non sei entrato nell’agenzia che ha l’incarico di ven-derla o perché il proprietario la vuole vendere privatamente. Io setac-cio il mercato immobiliare, anche fra le case dei privati e quelle in mano ad altri professionisti, andando a cercare la miglior soluzione possibile per le te, potrai scegliere fra TUTTE le case in vendita in quel momento.

» Non dovrai più comprare casa al prezzo che ti consiglia l’agenzia immo-biliare del venditore ma avrai un professionista che lavora e ti consiglia sul prezzo più idoneo da offrire. Faccio una valutazione del probabile valore di mercato della casa che ti interessa mediante un confronto fra case simili in vendita e case vendute recentemente.

Stefania Rimoldi

345 249 94 89

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