I.T.S.T. COSTRUZIONE, AMBIENTE E TERRITORIO

V ANNO

GEOPEDOLOGIA ECONOMIA ED ESTIMO

- I Fabbricati Civili

- Stima delle Aree Edificabili

- I Beni Rustici

- Stima delle Indennità nelle Espropriazioni per Pubblica Utilità

- L’Estimo nell’Esercizio dell’Attività Professionale

- Estimo Catastale

- Richiami e Nozioni sul Catasto Fabbricati

- Stima dei Fabbricati Civili

- Stima dei Fondi Rustici

- Stima delle Indennità nelle Espropriazioni per Pubblica Utilità

I FABBRICATI CIVILI

L’estimo civile concerne le valutazioni aventi per oggetto gli immobili urbani. Riguarda pertanto le stime relative ai fabbricati urbani, le aree fabbricabili, avviamento aziendale e gestione dei condomini ed infine i danni ai fabbricati. Per fabbricato può intendersi ogni stabile costruzione realizzata mediante la combinazione di materiali di qualsiasi genere, assieme riuniti o saldamente connessi, in modo da formare un’unità adatta all’uso per cui la costruzione è destinata. Condizioni influenti sul valore dei fabbricati civili (caratteristiche estrinseche, intrinseche e situazione giuridica) La valutazione di un fabbricato passa attraverso la valutazione quantitativa delle caratteristiche apprezzate dal mercato. Un immobile che presenta caratteristiche apprezzate positivamente dalla domanda, ossia dall’acquirente, farà rilevare un prezzo superiore a un altro che ne è privo, anche se risulta identico in tutti gli altri caratteri. Le principali caratteristiche dei fabbricati civili si possono suddividere in estrinseche ed intrinseche ed inoltre occorre fare riferimento alla situazione giuridica dell’immobile. Stima dei fabbricati civili La capacità che ha un fabbricato civile, o una sua porzione, di produrre reddito dipende dalla sua diretta o indiretta utilizzazione. Gli immobili che sono direttamente destinati ad un uso commerciale o terziario (per fornire servizi), costituiscono beni strumentali che concorrono alla produzione del reddito derivante dall’attività che vi si svolge. Gli immobili che vengono dati in locazione, sia che abbiano destinazioni residenziali, sia che abbiano altre utilizzazioni producono un reddito proprio e indipendente derivante dal corrispettivo derivante dalla locazione. Per locazione si intende: il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra, una cosa mobile o immobile per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo. Tale corrispettivo è chiamato canone o fitto.

Scopi della stima e aspetti economici dei fabbricati civili In riferimento al programma di estimo del quarto anno, i fabbricati civili possono essere stimati secondo sei diversi aspetti economici che vengono riportati in seguito:

1. valore di mercato; 2. valore di costo 3. valore di trasformazione; 4. valore di capitalizzazione; 5. valore complementare.

La scelta dell’aspetto economico che meglio soddisfa il quesito estimativo è legata alla ragione pratica, ossia allo scopo della stima. Sappiamo che, in ogni caso, è fondamentale la conoscenza del mercato e del sistema dei prezzi che caratterizzano l’ambito territoriale e temporale interessato. Il valore di mercato dei fabbricati civili (stime sintetiche e stima analitica). Il probabile valore di mercato di fabbricati civili può essere stimato con procedimenti sintetici (comparazione diretta) oppure analitici (comparazione indiretta). I procedimenti sintetici utilizzano poche dati elementari e non danno corso ad elaborazioni molto complesse. Si dicono per comparazione diretta perché comportano una comparazione esplicita ed immediata tra parametri che risultano, di per se, sinteticamente rappresentativi delle capacità produttive dell’immobile (es. euro\m2 , euro\m3 , euro\vano) I procedimenti sintetici si distinguono in:

1. stima a vista o a impressione; 2. stima storica; 3. stima per parametri tecnici 4. stima per parametri economici; 5. stima per valori tipici o per elementi unitari.

Il procedimento analitico è una ricostruzione del processo attraverso cui si origina il valore del fabbricato, per cui è caratterizzato da una maggiore elaborazione rispetto a quelli sintetici. È definito per comparazione indiretta, perché utilizza parametri non direttamente rappresentativi del valore (reddito e beneficio fondiario Bf), ma che possono diventare attraverso una opportuna elaborazione (capitalizzazione)

Il valore di costo dei fabbricati civili La stima sintetica del valore di costo di un fabbricato è una stima comparativa in base a parametri tecnici, quali la superficie commerciale, il volume vuoto per pieno, il numero di vani, ecc. Per la risoluzione dei problemi estimativi occorre conoscere: - il valore di costo di fabbricati simili a quello da stimare e recentemente costruiti; - la superficie o il volume di tali fabbricati; - la superficie o il volume del fabbricato da stimare. Solo in presenza di tali elementi è possibile impostare il confronto che risolve il quesito estimativo:

dove:

Il valore di trasformazione dei fabbricati civili Il valore di trasformazione è dato dalla differenza tra il valore di mercato dei beni ottenuti dalla trasformazione e le spese sostenute per la trasformazione stessa. Tale valore sarà rappresentato dalla differenza tra il valore di mercato del fabbricato ottenibile dopo la trasformazione e il costo della trasformazione; si dovrà anche tener conto dei mancati redditi durante il periodo di esecuzione della trasformazione stessa. Si tratta fondamentalmente di una stima di valore ordinario con aggiunte e detrazioni, dove le detrazioni sono rappresentate dal costo delle opere e dai mancati redditi. Tra i possibili casi di trasformazione di un fabbricato o di una sua porzione, quelli più comuni sono:

1. singole unità immobiliari abitative che possono trovarsi in condizioni precarie, o nei riguardi della struttura o per quando attiene la disposizione

degli ambienti, all’impiantistica ecc. In tali circostanze può risultare utile un intervento di restauro che renda l’immobile più efficiente e funzionale pur mantenendo la destinazione originaria;

2. edifici industriali o costruzioni speciali, come chiese, conventi, scuole, non più utilizzati nella funzione originaria, possono essere trasformati al fine di renderli utilizzabili per altri usi, come strutture per ospitare attività artigianali, sportive, mostre, autorimesse, ecc.

Il valore di capitalizzazione dei fabbricati civili L’aspetto economico della capitalizzazione dei redditi non va confuso con il procedimento estimativo che usa la capitalizzazione dei redditi per la determinazione del valore di mercato. La differenza sostanziale risiede nella scelta del saggio (interesse e capitalizzazione) al quale effettuare l’operazione matematica della capitalizzazione. Nel caso della stima analitica del probabile valore di mercato, il saggio di capitalizzazione rappresenta il rapporto esistente tra la redditività media dei beni fondiari ( Bf) e i rispettivi prezzi medi di mercato ( Vo). Rappresenta dunque, un saggio di fruttuosità effettiva rilevato sul mercato degli immobili. L’aspetto economico della capitalizzazione del reddito è fondato sulla conoscenza di un saggio che rappresenta la fruttuosità specifica e indipendente dal mercato stesso. Il valore complementare dei fabbricati civili Il valore complementare è strettamente legato da rapporti di complementarietà fra più porzioni dello stesso bene. Questo è valutabile come differenza tra il probabile prezzo di mercato dell’intero complesso abitativo e quello della parte residua rimanente dopo la suddivisione della porzione che occorre valutare. I più frequenti scopi di tale valutazione risiedono nelle successioni ereditarie, nelle espropriazioni per pubblica utilità, nei danni dovuti a qualsiasi causa che possa determinare la perdita patrimoniale del bene.

Aggiunte e detrazioni al valore capitale. Le aggiunte e le detrazioni riguardano tutti i processi estimativi e non solo i fabbricati, infatti ogni volta individuato il valore normale (valore capitale) è necessario tener conto delle condizioni dell’immobile che esulano dal carattere di ordinarietà del bene (principio dell’ordinarietà).

STIMA DELLE AREE EDIFICABILI

Un lotto di terreno è definito area edificabile se per esso è riconoscibile una suscettività edificatoria legale ed effettiva. Allo stato attuale, i Comuni sono obbligati a dotarsi di strumenti urbanistici che distinguano le aree che possono essere edificate da quelle che devono rimanere inedificate. In realtà, anche i terreni agricoli sono edificabili, ma con indici di edificabilità bassissimi e, comunque, con strutture aventi stretta attinenza con l’attività agricola. La suscettività edificatoria legale di un’area è determinata dagli strumenti urbanistici vigenti (Piano Regolatore Generale). Il mercato delle aree edificabili Prezzi di mercato delle aree edificabili in funzione delle superfici. Prezzi di mercato delle aree edificabili in funzione dell’indice di edificabilità. Condizioni influenti sul valore Il valore di mercato delle aree edificabili è influenzato da una molteplicità di caratteri (intrinseci ed estrinseci), che determinano il diverso apprezzamento legato alle possibili utilizzazioni. I più importanti sono: ubicazione, indice di edificabilità, limiti di altezza dei fabbricati, lunghezza del fronte stradale, ampiezza della strada di accesso, ampiezza e conformazione dell’area, natura del terreno, giacitura ed esposizione, presenza di servizi pubblici in zona, salubrità e panoramicità della zona, rumorosità, fonti di inquinamento, verde attrezzato. Aspetti economici delle aree edificabili. La stima di un'area fabbricabile può essere eseguita in base al valore di mercato oppure al valore di trasformazione.

Qualunque sia l'aspetto economico scelto occorre tener conto di tutte le caratteristiche che influiscono sul valore dell'area e che verranno esaurientemente illustrate nella relazione di stima. Stima del valore di mercato La stima sintetica del valore di mercato delle aree edificabili è una stima comparativa che normalmente utilizza il parametro tecnico della superficie. Tale procedimento consiste nel ricercare sul mercato sia i Prezzi noti (P) e relative Superfici note (S), quindi risolvere il rapporto P / S ottenendo così il prezzo medio unitario (Pm) delle aree aventi caratteri simili a quella oggetto di stima. Il Valore di mercato si ottiene: Vm = Pm x S S = superficie dell’area edificabile oggetto di valutazione. Stima del valore di trasformazione La stima analitica del valore di mercato delle aree edificabili utilizza il procedimento del valore di trasformazione Poiché il valore di mercato di un edificio rappresenta il valore della costruzione e quella sulla quale essa sorge, ne deriva che il valore della sola area (edificabile) risulterà dalla differenza tra il suddetto valore dell’edificio e il costo della costruzione.

Va = Vm – Kt Va = valore dell’area edificabile. Vm = valore di mercato dell’edificio già realizzato. Kt = costi della trasformazione dell’area edificabile.

I BENI RUSTICI

Il termine terra indica il complesso di beni naturali utilizzati nella produzione. Nel caso dell’attività agricola indica la porzione della superficie terrestre su cui viene attuata la produzione più la somma degli altri elementi naturali utilizzati. Il capitale fondiario, o fondo, che sta alla base della produzione agraria, risulta costituito dai mezzi naturali (terra) più gli altri mezzi aggiunti dall’uomo. Tali mezzi artificiali sono detti miglioramenti. Gli interventi dell’uomo si possono susseguire nel tempo e le diverse opere si sommano tra di loro e l’insieme si fonde con l’elemento naturale in un complesso che fisicamente costituisce quell’unità che prende il nome di fondo o capitale fondiario; questo rappresenta il primo e fondamentale fattore dell’attività produttiva in agricoltura. Dal punto di vista economico il fondo è un capitale fisso, poiché il suo servizio può considerarsi perpetuo; questo mostra la capacità di produrre all’infinito, utilizzando le riserve di alimenti che può fornire alle piante. Altra caratteristica del fondo è quella di essere indistruttibile, o meglio è indistruttibile la terra che lo compone. I suddetti caratteri del fondo lo rendono particolarmente apprezzato nel mercato come bene di investimento. Di fondamentale importanza è la conoscenza del ciclo produttivo del fondo; si definisce ciclo produttivo quel periodo di tempo che deve trascorrere affinché il fondo ritorni nelle condizioni iniziali. Condizioni influenti sul valore dei fondi rustici Nell’estimo generale si è visto che ci sono circostanze che contribuiscono, in senso positivo o negativo, a determinare il valore di mercato di un fondo. Tali circostanze sono rappresentate dalle caratteristiche intrinseche (proprie del fondo) ed estrinseche (pertinenti all’ambiente circostante, ma che influiscono sui valori fondiari). Con riferimento ai fondi rustici annoveriamo tra le condizioni intrinseche: la natura geologica e pedologica del suolo (argilloso, sabbioso, calcareo,

profondità, ecc); la giacitura (montagna collina pianura); l’altitudine e l’esposizione; la disponibilità di acqua; l’ampiezza del fondo, la conformazione, l’accorpamento o la dispersione dei vari appezzamenti, ecc.; le sistemazioni idrauliche, i fabbricati rurali, le piantagioni; la distanza dai mercati, e le eventuali servitù. Fra le caratteristiche estrinseche ritroviamo: le condizioni climatiche; la viabilità esterna del fondo; le condizioni igienico sanitarie, paesaggistiche del luogo; i mezzi di collegamento con i mercati e i centri più importanti. Stima dei fondi rustici Nel programma di quarto anno relativo all’estimo generale, si è trattato il principio dell’ordinarietà e si è affermato che esso assume una particolare importanza nell’estimo rurale. L’imprenditore agricolo svolge un’attività diretta alla produzione agraria assumendone tutti i rischi, pertanto è facile identificare l’imprenditore ordinario: è colui che fa le opportune scelte produttive con il minimo rischio di insuccesso. Tutte le stime dei fondi rustici devono riferirsi al principio dell’ordinarietà della gestione del fondo al fine di determinare il valore normale e ordinario. Ne consegue che il perito, infine, giunto a determinare il valore normale del fondo, dovrà apportare le giuste aggiunte e detrazioni Scopi della stima e aspetti economici dei fondi rustici Varie sono gli scopi della valutazione di un fondo rustico: compravendita, successione ereditaria, espropriazione per pubblica utilità, ecc. In genere il quesito estimativo richiede il più probabile valore di mercato. Tale aspetto economico può esser e perseguito o con procedimenti sintetici (stima sintetica) o con procedimento analitico (stima analitica). Il valore di mercato dei fondi rustici (stime sintetiche e stima analitica). Per la determinazione del valore di mercato dei fondi rustici è possibile adottare i procedimenti estimativi visti in precedenza e riferiti al comparto produttivo agricolo. Tra le stime sintetiche abbiamo:

1. stima a vista o a impressione; 2. stime comparative in base a parametri tecnici; 3. stime comparative in base a parametri economici; 4. stime per valori tipici.

In una valutazione analitica del più probabile valore di mercato di un fondo rustico occorre individuare il reddito del proprietario la forma di conduzione del fondo, pertanto l’analisi economica conduce il tecnico alla redazione del bilancio aziendale in base alla forma di conduzione. La ricerca del reddito avviene secondo procedure diverse:

1. bilancio del concedente nell’affitto del fondo; 2. bilancio aziendale nell’economia diretta del fondo.

Entrambe le analisi economiche sono indirizzate alla determinazione del beneficio fondiario del proprietario, sia esso affittuario che conduttore dell’azienda. Stima dei frutti pendenti, delle anticipazioni colturali e dei residui di fertilità Quando si deve stimare il probabile valore di mercato di un fondo, è assai facile che, al momento della stima vi siano anticipazioni colturali e frutti pendenti rappresentati dalle colture in corso di sviluppo o in fase di maturazione. In questo caso, al valore fondiario si deve aggiungere quello di queste attività sospese, per le quali il possessore cedente ha sostenuto, fino a quel momento, tutte le spese di coltivazione, mentre il futuro acquirente sosterrà quelle future fino alla raccolta e alla manipolazione dei prodotti. Il perito è tenuto quindi, altre che a determinare il valore del fondo, dover valutare i frutti pendenti e le anticipazioni colturali. Per distinguere le due valutazioni, è necessario tener presente il giorno in cui avviene l’effettivo trapasso di proprietà e al riguardo è possibile distinguere due casi:

1. il fondo cambia proprietario quando le colture hanno appena iniziato la loro fase vegetativa, o comunque in un momento lontano dalla raccolta, tale da non consentire una sicura valutazione dei costi e dei prodotti futuri;

2. il trapasso avviene quando le colture hanno raggiunto un tale sviluppo da

poter fare le giuste previsioni sul futuro raccolto. Nel primo caso si è nella fase delle anticipazioni colturali, nel secondo in quella dei frutti pendenti. Procedimenti di stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali. La stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali può riguardare:

1. compravendita dei fondi rustici o loro porzioni; 2. divisioni patrimoniali tra coeredi; 3. espropriazioni, occupazioni temporanee, servitù pedriali; 4. danni da grandine, incendio ecc.

Se si è in fase di anticipazioni colturali, il venditore, altre alla somma che rappresenta il valore normale del fondo, ha diritto a ricevere un’indennità che lo ricompensi di tutte le spese sostenute fino a quel momento. In sintesi, il valore delle anticipazioni colturali è pari alla somma dei costi sostenuti, al netto di eventuali ricavi già percepiti, più l’interesse sul capitale fondiario pertinente al periodo che intercorre tra l’inizio del ciclo colturale e il momento della stima. (valutazione in base al costo) Se il trasferimento del fondo avviene quando il ciclo colturale è così inoltrato da consentire delle previsioni sulla produzione conseguibile, si determina il valore del frutto pendente in base al cosiddetto valore di aspettazione, ossia in base ai redditi futuri. Il procedimento consiste nello scontare, al momento della stima, tutti i redditi, al netto delle spese, che si verificheranno dall’attualità fino al termine del ciclo. Stima dei residui di fertilità Tale aspetto riguarda le condizioni chimico fisiche del suolo al momento della valutazione. La fertilità residua è un concetto relativo all’alternanza delle colture miglioratrici a quelle depauperatici. Riveste particolare importanza nella valutazione dei fondi in affitto. La fertilità residua rappresenta lo stato di fertilità del terre no al momento della vendita. Stima relative alle colture arboree da frutto Generalità sui frutteti Dal punto di vista estimativo, per frutteti si intendono tutte le colture arboree da frutto, indipendentemente dalla destinazione, al consumo diretto o alla trasformazione del prodotto che se ne ottiene. Da questi si distinguono i boschi, che vengono classificate come colture arboree da legno. A differenza delle piante erbacee, quelle arboree hanno vita lunga e, come gli animali, passano dall’età dell’infanzia a quella della giovinezza, p oi a

quella matura e infine alla vecchia. Di regola, la durata delle piante arboree viene distinta in quattro fasi:

1. stazione di impianto o improduttiva; 2. stazione di incremento; 3. stazione di maturità; 4. stazione di vecchiaia o di decremento.

Dati gli speciali caratteri biologici e colturali delle piante arboree e dato, soprattutto, il modo in cui esse si comportano rispetto alla produzione, occorre valutare individuare il Beneficio Fondiario (Bf) del frutteto attraverso il metodo dei costi o dei redditi futuri. Stima del valore della terra nuda Il valore della terra nuda viene ricercato quando il momento di stima m è vicino all’inizio del ciclo produttivo del frutteto, questo è determinabile attraverso l’analisi finanziaria delle spese generali, di impianto, e colturali e dei relativi prodotti ottenuti.

Vo = Σ (P – S) n

q -1 Stima del valore frutteto Per la stima analitica di un frutteto occorre procedere secondo il seguente schema logico: 1) descrizione del fondo e dei caratteri tecnico-produttivi del frutteto; 2) analisi dei redditi per ettaro di superficie:

a) analisi della produzione lorda vendibile; b) analisi dei costi nei vari anni dei ciclo; c) rappresentazione grafica dei redditi;

3) ricerca del saggio fondiario; 4) determinazione analitica del valore a ettaro della terra nuda; 5) determinazione analitica del valore a ettaro del frutteto con il metodo dei costi; 6) determinazione analitica del valore a ettaro del frutteto con il metodo dei

redditi futuri; 7) determinazione del valore dell'intero fondo.

Stima del valore soprassuolo È un valore complementare, ottenibile tramite differenza tra il valore del frutteto e quello della terra nuda:

Vs = Vm – Vo Dividendo il valore del soprassuolo per il numero di piante arboree presenti nel frutteto si ottiene il valore di una pianta. Spesso questo procedimento è utilizzato per la valutazione dei danni che il fondo ha subito in seguito alla distruzione di alcune piante. Determinazione dell’età del massimo tornaconto. Quando il frutteto, dopo la fase di maturità , entra nella fase di decremento, da prodotti via via decrescenti finché muore. Sorge, allora, il problema se convenga attendere a rinnovare il frutteto quando esso non da più alcun reddito, oppure anticipare il rinnovo delle piante e, in tal caso, stabilire qual è il momento in cui effettuare l’abbattimento. Questo momento è detto: età del massimo tornaconto. Stima relative ai miglioramenti fondiari Si definisce miglioramento fondiario qualunque lavoro od opera intrapresa nei confronti di un fondo allo scopo di conseguire un’utilità durevole. Questa utilità può manifestarsi attraverso un aumento di reddito (Bf), un aumento del valore dell’immobile, un miglioramento delle condizioni di godimento del bene. Generalità Le opere di miglioramento fondiario sono tutti quegli interventi di costruzione, restauro o ricostruzione di un fabbricato rurale, quelli di trasformazione, sostituzioni, rinnovamento di impianti aziendali, l’esecuzione di un impianto arboreo , le sistemazioni idrauliche dei terreni, ecc. Stima di un miglioramento fondiario I quesiti che possono sorgere in materia di miglioramenti fondiari sono:

1. stima del costo della miglioria, cioè del capitale da investire nella trasformazione;

2. stima della convenienza economica dell’investimento;

3. stima del probabile valore di mercato di un immobile da sottoporre a miglioria;

4. stima dell’indennità spettante a chi ha eseguito un miglioramento su fondo altrui.

Stima del costo di un miglioramento fondiario Per l’esecuzione delle opere previste dalla miglioria si devono, ovviamente, sostenere dei costi. La teoria economica-estimativa distingue due categorie di costi:

1. costi diretti; 2. costi indiretti.

I costi diretti (Kd) si identificano nelle erogazioni monetarie necessarie per l’esecuzione delle opere: spese di progettazione e direzione lavori, di acquisto dei materiali occorrenti e per la mano d’opera. I costi indiretti (Ki) si identificano nei mancati redditi. Cioè dei redditi transitori minori a quelli ordinari, durante l’esecuzione delle opere. I costi diretti e indiretti, finanziariamente riferiti al momento della stima e sommati costituiscono il costo totale:

Kt = Kd + Ki Giudizi di convenienza relativi ai miglioramenti fondiari La convenienza economica di un miglioramento fondiario può essere espressa sia in termine di reddito che in termine di valore. In termini di reddito l’investimento è da giudicare economicamente conveniente se l’incremento di reddito, conseguente alla trasformazione, risulterà maggiore o, al limite, uguale all’interesse annuo del capitale speso:

Bft – Bfa ≥ Kt x i In termini di valore l’investimento sarà conveniente se l’incremento di valore dell’immobile risulterà maggiore o, al limite, uguale al costo to tale della miglioria:

Vt – Va ≥ Kt

Talvolta, il giudizio consiste nello scegliere, tra vari miglioramenti possibili, quale risulta più conveniente. In tal caso, si può ricorrere al parametro della fruttuosità. Per fruttuosità si intende il tasso di interesse al quale risulta investito il capitale speso per la miglioria. Stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento La valutazione di un immobile è condizionata del principio di ordinarietà dell’area e della permanenza delle condizioni. Pertanto l’unico aspetto economico che ricercato per la risoluzione di una stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento è rappresentato dal valore di trasformazione, che si ottiene mediante differenza tra il valore dell’immobile trasformato ed il costo totale dell’intervento. Questo particolare aspetto del valore di trasformazione è detto Valore Potenziale, a sottolineare il fatto che il suo ammontare è condizionato dall’esecuzione della miglioria. Indennità spettante a chi ha eseguito opere di miglioramento sul fondo altrui Non sempre la conduzione del fondo avviene direttamente da parte del proprietario: esistono infatti, contratti di conduzioni in cui la figura del proprietario e quella dell’imprenditore sono separate. Tipico è il caso del contratto di affitto, ma tale situazione si verifica anche nei casi di usufrutto, enfiteusi, mezzadria. Per tali forme di conduzioni è previsto che il conduttore possa, se ricorrono le condizioni di legge, eseguire miglioramenti su fondo altrui e che, in tale ipotesi, abbia diritto a ricevere un’indennità da parte del proprietario. La determinazione dell’indennità è disposta da norme di legge, in materia diversa e per i differenti casi. Prima della vigente normativa, tale indennità era disciplinata secondo la norma dell’art. 936 del C.C. come minor somma tra lo speso ed il migliorato. Per speso si intende la somma di tutte le spese, dirette e indirette, che al momento della stima, un imprenditore ordinario sosterrebbe per eseguire il miglioramento; per migliorato si intende, invece, l’aumento di valore conseguito dal fondo a seguito del miglioramento, sempre riferito al momento della stima.

STIMA DELLE INDENNITÀ NELLE ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITÀ

L’espropriazione è definita dall’art. 834 del c.c. come quell’ istituto di diritto pubblico in base al quale un soggetto, previo pagamento di una giusta indennità, può essere privato, in tutto o in parte, di uno o più beni immobili di sua proprietà per una causa di pubblico interesse legalmente dichiarata. Gli elementi del rapporto espropriativi sono: 1. le parti:

• espropriato: è il soggetto, pubblico o privato, titolare del diritto espropriato;

• autorità espropriante : l’autorità amministrativa titolare del potere di

espropriare;

• beneficiario dell’espropriazione : è il soggetto, pubblico o privato, in cui favore è emesso il decreto di esproprio;

• promotore dell’espropriazione: è il soggetto, pubblico o privato, che chiede

l’espropriazione 2. L’oggetto: Oggetto dell’espropriazione può essere un diritto di proprietà o altro diritto reale. Non possono essere oggetto di espropriazione gli edifici aperti al culto, i beni demaniali e i beni patrimoniali indisponibili e le sedi di rappresentanze diplomatiche di Stati esteri. 3. L’indennizzo: L’indennità di espropriazione non è un prezzo perché l’espropriazione non deve essere assimilata ad una vendita forzata, ed inoltre il relativo importo non corrisponde necessariamente al valore di mercato del bene espropriato. La Corte Costituzionale in più occasioni (sent. n. 216\1990, n. 173\1991, n. 138\1993) ha precisato che l’indennizzo deve essere serio, congruo ed adeguato.

Oggetto dell’espropriazione In generale, possono essere oggetto di procedura espropriativa diritti e beni di diversa natura, come le imprese (art. 43 Cost.), il diritto d’autore e di brevetti, i monumenti e le opere d’arte, e, più in generale, tutti i beni mobili ed i beni immobili. Sono quindi escluse le espropriazioni di beni mobili, mentre vi ricadono, oltre ai diritti di proprietà, anche i diritti reali minori (ad es. servitù, usufrutto) e i diritti reali di godimento (ad es. uso, abitazione). Non possono essere soggetti ad espropriazione per pubblica utilità i beni demaniali, fin quando non intervenga la sdemanializzazione. Analogamente, non sono espropriabili i beni appartenenti al patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici, se non per perseguire un interesse pubblico di rilievo superiore a quello soddisfatto con la precedente destinazione. Generalità Legge 25/6/1865 n.° 2359. Legge 15/1/1885 n.° 2892. Legge 22/10/1971 n.° 865 e successive integrazioni, modificazioni e limitazioni. - Espropriazione per pubblica utilità: definizione e nozione del concetto di espropriazione. Stima relative ai diritti d’usufrutto, uso e abitazione L’usufrutto è un diritto reale di godimento e consiste nel diritto di una persona, detta usufruttuario, di godere di una cosa altrui, rispettandone la destinazione economica e traendone l’utilità che questa può dare. Il proprietario della cosa gravata da usufrutto ne conserva la proprietà senza averne il godimento ed è detto nudo proprietario. Con la costituzione dell’usufrutto vengono a coesistere sullo stesso bene due diritti reali: quello di godimento, spettante all’usufruttuario, e quello di nuda proprietà, spettante al proprietario. Entrambi hanno un contenuto economico e, di conseguenza, un valore, sul quale incidono le facoltà e gli obblighi che la legge stabilisce per ciascuna delle parti. L’usufrutto può costituirsi: per legge, per contratto, per testamento o per usucapione, mentre può cessare per scadenza contrattuale, per confusione, per

prescrizione. Esso può costituirsi su beni immobili e su beni mobili durevoli, restituibili alla fine dell’usufrutto. La durata dell’usufrutto è limitata. Se l’usufruttuario è una persona fisica, la sua durata non può eccedere quella della vita del titolare; se è una persona giuridica, la sua durata non può essere superiore a trent’anni (art. 979). Diritto d’uso e di abitazione Questi diritti sono simili a quello d’usufrutto ma hanno un contenuto più limitato. Il diritto d’uso consente al suo titolare (usuario) di servirsi di un bene e, se questo è fruttifero, di raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia, valutati secondo la sua condizione sociale (art 1021 c.c.). Il diritto di abitazione consente al suo titolare (abitante) di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022 c.c.). i diritti d’uso e di abitazione sono strettamente personali e non si possono cedere o dare in locazione (art. 1024 c.c.). - Diritto d’usufrutto, diritto d’uso, diritto di abitazione: nozione e richiami

giuridici. Stime relative alle servitù prediali Le servitù prediali coattive sono diritti reali di godimento, inerenti ai fondi (infatti prediale deriva dalla parola latina praedium che significa fondo). La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente ad un diverso proprietario (art. 1027 del c.c.). Il proprietario del fondo che gode il vantaggio (fondo dominante) deve pagare una giusta indennità al proprietario del fondo gravato da servitù (fondo servente). Le servitù possono essere di varie specie: · affermative: quando il proprietario del fondo dominante può fare qualche cosa nel fondo servente (passare, aprire una veduta, ecc..); · negative: quando il proprietario del fondo servente non può fare qualche cosa nel proprio fondo (come costruire, fare piantagioni, ecc..); · permanenti: con durata illimitata o comunque superiore a 9 anni; · temporanee: con durata massima di 9 anni;

· apparenti: sono visibili come acquedotti, elettrodotti, ecc..; · non apparenti: non presentano segni visibili, come il divieto di fabbricare; · continue: sono quelle il cui esercizio continuo si attua senza la presenza dell’uomo (come l’acquedotto); · discontinue: sono quelle che per l’esercizio richiedono un fatto attuale dell’uomo (come il passaggio). Le servitù si possono costituire: · per legge (sono le servitù coattive); · per volontà dell’uomo (sono le servitù volontarie); · per usucapione, solo se apparenti; · per destinazione del padre di famiglia. Le servitù prediali possono estinguersi: · per sentenza, quando il giudice dichiari cessate le condizioni che avevano imposto la servitù; · per scadenza di termine (per servitù temporanee 9 anni);

· per confusione: quando il fondo servente e dominante diventano di un unico

proprietario; · per prescrizione: quando non si esercita il diritto per 20 anni consecutivi;

· per impossibilità di uso o per mancanza di utilità.

Le principali servitù coattive sono: acquedotto coattivo e scarico coattivo, appoggio ed infissione di chiusa, somministrazione coattiva di acqua ad un edificio od a un fondo, passaggio coattivo, passaggio coattivo di linee teleferiche e telefoniche, metanodotto, passaggio di vie funicolari, elettrodotto coattivo.

- Servitù prediali coattive: definizione e richiami giuridici

- Concetti e nozioni delle servitù prediali.

L’ESTIMO NELL’ESERCIZIO DELL’ATTIVITÀ PROFESSIONALE

La libera professione in campo estimativo L’esercizio dell’attività professionale è attività di scienza e di pubblica utilità. La libera professione può essere esercitata da un tecnico diplomato o laureato che sia iscritto all’Albo professionale. Le attività libero-professionali sono sottoposte al controllo delle organizzazioni di categoria: Ordini professionali per i laureati e Collegi professionali per i diplomati. Per potere esercitare la libera professione, un tecnico deve possedere i seguenti requisiti:

• essere cittadino di uno degli Stati facenti parte della Comunità economica europea;

• godere dei diritti civili e non aver riportato condanne penali;

• possedere un determinato titolo di studio (diploma di maturità o di laurea);

• aver conseguito, con le modalità stabilite dalla legge, l’abilitazione

all’esercizio della professione;

• essere iscritto all’albo professionale della propria categoria nella Provincia di residenza.

• Per il conseguimento dell’abilitazione alla libera professione di geometra, il diplomato deve:

• compiere un biennio ininterrotto di praticantato presso un professionista

iscritto al proprio Albo (geometra, architetto, ingegnere) ed esercitare da almeno cinque anni;

• superare un esame di stato articolato in prove scritte e orali vertenti sulle

discipline professionali: topografia, scienze e tecnologia delle costruzioni, estimo e diritto.

Ambito di applicazione Le norme deontologiche si applicano a tutti gli iscritti all’Albo nell’ambito delle loro attività, nei rapporti con i colleghi, con l’Ordine, con i clienti e nei rapporti con terzi. L’iscritto all’Albo affida la sua reputazione alla propria coscienza, obiettività, competenza ed etica professionale; egli non può, in ogni caso, rinunciare alla sua libertà ed indipendenza professionale. Non fa discriminazione di religione, razza, nazionalità, ideologia politica, sesso e classe sociale. Integrità e riservatezza Il comportamento dell’iscritto all’Albo deve essere consono alla dignità e al decoro professionale anche al di fuori dell’esercizio della professione; deve adempiere agli obblighi assunti nei confronti di terzi, per non compromettere la fiducia nei confronti di chi esercita la professione. L’iscritto all’Albo, oltre a rispettare il segreto professionale, mantiene un atteggiamento di riserbo sulle notizie apprese nell’esercizio della professione anche se queste riguardano la sfera del cliente o di coloro che sono a lui legati da vincoli familiari ed economici. L’iscritto all’Albo ha il dovere del continuo aggiornamento professionale, al fine di garantire un elevato livello qualitativo alla propria attività. Accettazione dell’incarico L’iscritto all’Albo deve far conoscere tempestivamente al cliente la sua decisione di accettare o meno l’incarico. Egli deve adoperarsi, nei limiti del possibile, perchè il mandato sia conferito per iscritto al fine di meglio indicarne limiti e contenuti. L’iscritto all’Albo che accetta un l’incarico deve assicurare la competenza richiesta ed una adeguata organizzazione dello studio, inoltre deve fornire al cliente ogni dettaglio riguardo all’attività da svolgere ed ai relativi compensi, nonché ogni altra informazione inerente all’incarico a garanzia della trasparenza contrattuale. Infine l’iscritto all’Albo deve usare la diligenza per il tipo di incarico affidatogli; deve anteporre gli interessi del cliente a quelli personali.

Cessazione dell’incarico L’iscritto all’Albo non deve proseguire l’incarico se la condotta e le richieste del cliente ne impediscono il corretto svolgimento. Allorché, per qualsiasi motivo, non sia in grado di proseguire l’incarico egli ha il dovere di informare il cliente e chiedere di essere sostituito o affiancato da altro professionista.

ESTIMO CATASTALE Catasto Terreni Il termine catasto deriva da capitastum che nel latino medioevale stava ad indicare l’insieme dei beni immobili di uno Stato. Con il termine catasto quindi si vuol intendere l’inventario di tutti i beni immobili, terreni e fabbricati in uno Stato. In breve il catasto è uno strumento che:

1) facilita l’individuazione e la conseguente disponibilità degli immobili; 2) ha tenuto lontano il contenzioso tributario dal settore agricolo di

produzione; 3) è stato un valido mezzo per spingere l’agricoltore ad un continuo e

sollecito aggiornamento per la ricerca di combinazioni produttive e di orientamenti aziendali sempre più efficienti.

Il catasto terreni è particellare: significa che il rilievo viene attuato per singoli appezzamenti distinti e separati sia in relazione al possesso, sia alla qualità di coltura, sia in base alla destinazione e capacità redditizia. Per particella catastale si intende una porzione continua di terreno, avente la stessa qualità e classe di coltura e appartenente allo stesso possessore e allo stesso Comune. La direzione e l’amministrazione generale del Catasto italiano si trova a Roma. In ogni capoluogo di Provincia esiste l’ufficio provinciale dell’Agenzia del Territorio . La fondamentale legge del catasto italiano fu varata il primo marzo del1886, con la quale si doveva eseguire un unico catasto geometrico particellare uniforme per tutta l’Italia basato sulla stima e sulla misura. Secondo questa legge, però, il redditi imponibile catastale (R.I.), veniva determinato su particelle tipo, e non quindi su aziende reali. Dopo diverse importanti modifiche, si arrivò, con l a legge del 29 giugno 1939 n.° 976, la quale portò delle profonde innovazioni, soprattutto per quanto riguarda le operazioni estimative. Infatti:

a) il bilancio non si doveva più eseguire su particelle tipo, bensì su aziende reali e ordinarie, dette “aziende studio”, partendo dalla produzione l orda vendibile;

b) si determinarono due imponibili catastali (anziché soltanto il R.I.), e cioè il reddito dominicale (R.D.) e il reddito agrario (R.A.);

c) venne considerata come epoca censuaria il triennio 1937-39.

Catasto fabbricati I caratasti urbani, fino al 1865 e nella maggior parte degli Stati Italiani, non erano distinti da quello rustico e di conseguenza tutti gli immobili, tanto i terreni che i fabbricati, erano gravati dall’imposta fondiaria. Anche il Catasto fabbricati è stato interessato a diverse disposizioni legislative fino al 1° gennaio 1962, epoca in cui entrò in vigore il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.), allestito in base alla legge 13 aprile 1939, n. 652 che, successivamente per semplicità fu denominato Catasto Edilizio Urbano (C.E.U.). E la relativa epoca censuaria fu riferita al triennio 1937-39. Il Catasto Fabbricati (C.F.) viene a sostituire il Catasto Edilizio Urbano. Esso costituisce l’inventario del patrimonio edilizio nazionale, comprendendo così anche i fabbricati a destinazione rurale, siano essi ad uso abitativo, strumentale e agrituristico. Caratteristiche fondamentali del catasto fabbricati L’accertamento generale degli immobili è fatto per unita immobiliare urbana (U.I.U.). Essa è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo e i manufatti prefabbricati. Per ogni unità immobiliare viene redatta la planimetria in scala1:200; a ciascuna unità immobiliare, viene attribuito un identificativo catastale, e cioè un numero arabo con o senza subalterni numerici a seconda che il fabbricato sia costituito da unità immobiliari o da una soltanto. Catasto fabbricati I caratasti urbani, fino al 1865 e nella maggior parte degli Stati Italiani, non erano distinti da quello rustico e di conseguenza tutti gli immobili, tanto i terreni che i fabbricati, erano gravati dall’imposta fondiaria. Anche il Catasto fabbricati è stato interessato a diverse disposizioni legislative fino al 1° gennaio 1962, epoca in cui

entrò in vigore il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.), allestito in base alla legge 13 aprile 1939, n. 652 che, successivamente per semplicità fu denominato Catasto Edilizio Urbano (C.E.U.). E la relativa epoca censuaria fu riferita al triennio 1937-39. Il Catasto Fabbricati (C.F.) viene a sostituire il Catasto Edilizio Urbano. Esso costituisce l’inventario del patrimonio edilizio nazionale, comprendendo così anche i fabbricati a destinazione rurale, siano essi ad uso abitativo, strumentale e agrituristico. Caratteristiche fondamentali del catasto fabbricati L’accertamento generale degli immobili è fatto per unita immobiliare urbana (U.I.U.). Essa è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo e i manufatti prefabbricati. Per ogni unità immobiliare viene redatta la planimetria in scala1:200; a ciascuna unità immobiliare, viene attribuito un identificativo catastale, e cioè un numero arabo con o senza subalterni numerici a seconda che il fabbricato sia costituito da unità immobiliari o da una soltanto.

RICHIAMI E NOZIONI SUL CATASTO FABBRICATI

• Principi di estimo (finanziario)

• Estimo civile.

• Estimo legale.

• Estimo agrario.

• Estimo catastale. L’estimo è quella parte dell’economia che insegna a formulare giudizi di stima. - Prezzo: quantità di monete scambiate per un dato bene. - Valore: quantità di monete scambiabile per un determinato bene (natura probabilistica del giudizio di stima). - Costo: somma delle spese per realizzare un dato bene.

• Valore di mercato. • Valore di costo. • Valore complementare. • Valore di trasformazione. • Valore di surrogazione. • Valore di capitalizzazione.

Campo di variabilità della stima ( ) Giudizio di stima deve essere obiettivo, imparziale, generalmente valido. Imparziale: nessun interesse personale da parte dell’estimatore. Generalmente valide: la maggior parte dei periti chiamati a fare il giudizio di stima esprimono una dichiarazione coincidente (è quello che presenta un campo di variabilità molto limitato). Metodo di stima (unico!). fasi: - oggettiva (individuazione fisica, documentazione, sopralluogo, indagine di mercato);

- soggettiva (elaborazione informazioni, procedimenti sintetici o analitici).

1. Quesito di stima (scopo) 2. metodo 3. indagine tecnica e di mercato (oggettiva) 4. scelta del procedimento di stima (soggettiva)

Procedimenti estimativi Modalità di elaborazione delle informazioni e dei tecnici ed economici acquisiti nella fase oggettiva. Sintetico: non significa rapido o semplice. Analitico: non significa lungo o complesso. Analitico: procedimento che presuppone la stesura di un bilancio, poiché l’aspetto economico che viene ricercato è quello del valore di capitalizzazione (Vo =Bf / i, Vo = P * 1/qn-1). Bilancio estimativo: Principio di ordinarietà. Più probabile valore di... = Valore normale + aggiunte - detrazioni. Metodo di stima: logica di approccio alla valutazione: (2 fasi). 1° fase oggettiva: a)Occorre individuare le caratteristiche ordinarie della zona dove il bene è inserito; b) si esprime il giudizio di valutazione in base all’ordinarietà della zona e quindi con riferimento non al bene oggetto di stima bensì ad un bene che presenta caratteristiche di ordinarietà; c) Individuazione di particolari condizioni in grado di porre il bene oggetto di stima in condizioni diverse dall’ ordinarietà; d) più probabile valore di ... = Valore normale + aggiunte - detrazioni. Aggiunte e detrazioni: particolari condizioni in grado di modificare il valore normale di un bene; queste condizioni sono valutabili. Comodi e scomodi: particolari condizioni in grado di modificare il valore normale di un bene; non sono valutabili ma apprezzabili (con delle percentuali).

Estimo privatistico. Un semplice parere tecnico diviene stima quando viene formulato un giudizio di tipo economico. Un bene vale in funzione del reddito che riesce a produrre (immobile). Aspetti economici dei beni: si riferiscono alle diverse utilità che il bene fornisce a un soggetto con cui il bene stesso si pone in un certo aspetto economico: 1. Soddisfacimento di un bisogno: immediato, ripetuto. 2. Impiego come fattore di produzione - trasferimento di utilità in un altro prodotto. 3. Fornendo un proprio reddito: capitalizzando tale reddito si può stimare il valore. 4. Trasferendo in un altro bene queste utilità. 5. Unendo utilità diverse tra loro. 6. Sostituendo l’utilità di un bene con quello di un altro bene. - “Dire valore di produzione o di costo è la stessa cosa.” Validità di stima analitica (valore di capitalizzazione). Vo = Bf / i; Condizioni che la rendono valida:

1. Il Bf deve presentare caratteristiche di continuità nel tempo. 2. Continuità del reddito medio annuo ordinario.

- Reddito fornito dai fabbricati: quello derivante dalla locazione: a libero mercato, a equo canone (imposto dalla legge). - Saggio di capitalizzazione: prezzo d’uso del capitale fondiario, inversamente proporzionale al rischio dell’investimento (i). - Basso rischio (agricoltura sei per mille - 2 per cento), nelle arre vocazionali ad alto reddito fino al 1.2%, nelle aree marginali fino al 1.5/2.5%. - Medio rischio (attività edilizia 3-6%). Il saggio da scegliere è anzitutto un saggio ordinario il quale dovrà poi essere opportunamente adeguato in relazione ai comodi e agli scomodi che caratterizzano l’immobile oggetto di stima. - Alto rischio (commerciali, industriali, attività finanziarie) oltre 6%.

Fasi del giudizio di stima 1) Individuazione dell’aspetto economico corrispondente al bene oggetto di stima. “Le scelte del perito devono essere motivate, cioè l’estimatore dovrà esplicitare il percorso logico seguito ed i motivi che lo hanno portato a scegliere l’aspetto economico e il procedimento di stima. 2) Accertamento dei dati di mercato e formazione della scala dei prezzi. Procedimenti di stima Il procedimento indica le modalità di elaborazione dei dati relativi alle caratteristiche intrinseche, estrinseche ai vincoli giuridici: 1) procedimento analitico che presuppone l’impostazione di un bilancio che tende a ricercare il reddito medio annuo ordinario e continuativo. 2) procedimenti sintetici: - stima a vista o impressione, - stima storica, - stima comparativa diretta o parametrica, - stima per valori tipici. Parametri tecnici di uso più frequente nelle comparazioni: - aree edificabili: £/mq - aree agricole: £/ha - appartamenti: £/vano utile L’estimo è la disciplina che insegna a esprimere, per determinati scopi pratici, giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione sia privati che pubblici. Un giudizio non è una semplice misura. Una misura è l’indicazione di una grandezza fisica espressa con una adeguata unità da un operatore al quale si richieda soltanto perizia tecnica. Un giudizio è invece l’espressione di un motivato parere da parte di una persona esperta su un fenomeno che le semplici misure non possono definire. Perché si abbia una stima occorre che il giudizio di stima sia di tipo economico. Il giudizio di stima deve essere obiettivo, fondato su conoscenze tecniche, economiche e di mercato. Esso è finalizzato ad uno scopo pratico e ha la natura di una previsione. Per quanto frutto di una personale elaborazione, il giudizio di stima deve essere obiettivo, cioè generalmente valido.

Il giudizio di stima di un bene deve essere fondato sulla conoscenza delle regole che governano lo svolgimento delle attività economiche. Il giudizio di stima risponde sempre ad una qualche ragione pratica, poiché il committente si trova in un determinato rapporto economico con il bene e con i fatti che lo riguardano. Il giudizio di stima ha sempre la natura probabilistica , qualunque di l’aspetto economico che corrisponde alla finalità della stima. Il prezzo di mercato è la somma che è stata pagata per un bene in una avvenuta compravendita. Il valore di mercato è un giudizio che esprime in termini previsionali e probabilistici l’equivalente in moneta di un aspetto economico di un bene. Possono essere oggetto di stima tutti i beni economici materiali e immateriali, nonché i diritti e gli obblighi relativi a beni economici. Un aspetto economico di un bene è l’utilità che il bene fornisce ad un soggetto che con sesso di pone in un certo rapporto economico. Valori di stima: di mercato, di capitalizzazione, di costo di produzione o di riproduzione, di trasformazione, di surrogazione, complementare - Il valore di mercato è i più probabile prezzo che un bene spunterebbe date le sue caratteristiche sul mercato che gli compete in un dato momento. Stimare il valore di mercato non implica il fatto che il bene oggetto di stima sia effettivamente destinato alla vendita. - Il valore di capitalizzazione è l’accumulazione al momento della stima di tutti i futuri redditi che il bene è in grado di produrre. - Il valore di costo di produzione o di riproduzione è la più probabile somma delle spese, che un imprenditore puro dovrebbe sostenere al momento della stima, per produrre o riprodurre un bene. - Il valore di trasformazione è il più probabile valore attribuibile ad un bene in vista della sua trasformazione in un altro bene. Esso è pari alla differenza riferita al momento della stima, fra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione. - Il valore di surrogazione è il valore di un bene e o di un insieme di beni capace di surrogare, al momento della stima, il bene da stimare. - Il valore complementare è la differenza fra il valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso privato del bene oggetto di stima.

Il metodo di stima è il processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore. Esso è unico e consiste nel confronto del bene da stimare con altri beni uguali, simili o analoghi, dei quali siano noti od accertabili i prezzo di mercato o i costi di produzione. Fasi del giudizio di stima:

1. Individuazione dell’aspetto economico rispondente allo scopo pratico della stima. 2. Accertamento dei dati di mercato e formazione della scala dei prezzi. 3. Analisi del bene da stimare, scelta dei termini di confronto e del parametro di

stima. 4. Scelta del procedimento estimativo. 5. Applicazione del procedimento estimativo.

6. Correzione del valore ordinario.

7. Aggiunte e detrazioni al valore di stima.

Sono condizioni intrinseche quelle proprie dei beni di per se considerati, indipendentemente dalla loro collocazione spaziale. Sono condizioni estrinseche quelle relative all’ambiente circostante considerato nei suoi diversi aspetti. La situazione giuridica è l’insieme dei vincoli legali che condizionano o limitano l’esercizio di stima della proprietà. Il concetto di ordinarietà corrisponde a quello di normalità: in un insieme di situazioni mutabili o di dati variabili, è normale la situazione o il dato che si presenta con la massima frequenza e pertanto ha la maggior probabilità di ripresentarsi in futuro, nell’ipotesi di permanenza delle condizioni del momento dell’indagine. L’individuazione dell’aspetto economico di un bene oggetto di stima è il primo compito del perito e costituisce la scelta del criterio di stima. A seconda dell’oggetto economico da valutare, delle sue caratteristiche e delle circostanze si deve scegliere il procedimento di stima. Il procedimento di stima può essere diretto o indiretto, sintetico o analitico.

Procedimenti sintetici: stima parametrica, per valori tipici, storica, ad impressione. - La prima è una stima che fa uso esplicito e formale di un parametro tecnico od economico. - La seconda è una stima diretta per elementi costitutivi può essere applicata a beni complessi che non sia possibile confrontare nella loro globalità con altri beni simili o analoghi. - La stima storica formula il giudizio sul valore di mercato tramite la propria conoscenza del prezzo che il bene ha avuto in una passata compravendita. - La stima a impressione consiste nella formulazione mentale del giudizio di stima senza ricorso a elaborazioni o calcoli. Per beni materiali comparabili con altri di noto prezzo, il saggio di capitalizzazione è SBf/SP. Domanda dei fabbricati: molto sensibile a oscillazioni (pressione demografica, benessere sociale, tendenza a investimento sicuro). Chi acquista un fabbricato deve pagare un’imposta di registro che varia dal 4 al 10%. Chi vende paga l’INVIM. I proprietari pagano l’ICI. Stima analitica dei fabbricati civili Presupposto: il valore di mercato si identifica con il valore di capitalizzazione (Vo=Bf/i). Fasi:

- Determinazione del reddito medio annuo ordinario e continuativo da capitalizzare (Bf). Determinazione del reddito padronale lordo. Determinazione delle spese di parte padronale.

- Scelta del saggio di capitalizzazione e suo adeguamento attraverso i

comodi e gli scomodi.

- Calcolo del valore normale di capitalizzazione.

- Individuazione e valutazione delle eventuali aggiunte e detrazioni.

- Espressione finale del giudizio di stima: più probabile valore di - capitalizzazione.

L’affitto viene incassato anticipatamente. Rpl= rate mensili anticipate, interessi maturati sulle singole rate a un terzo d’interesse bancario. Spese di parte padronale. La quota d’assicurazione non viene considerata in quanto i fabbricati condominiali sono normalmente assicurati contro incendio, scoppio, e responsabilità civile. Quota di manutenzione ordinaria e straordinaria. Si può applicare una percentuale variabile del 5-15% del Rpl. La percentuale più bassa sarà applicata ad edifici di recente costruzione e di destinazione residenziale.

- Spese di amministrazione e sorveglianza: 5% del Rpl. - Sfitto, inagibilità o ritardo di pagamento: 5%. - Imposte: Ici, 6 per mille del reddito catastale rivalutato. - Spese di gestione: max 10% Rpl

Interessi di anticipazione= sommatoria spese precedenti per lo 0.06. Fasi: 1. Scelta del saggio. Rischio di investimento: 3-4% fabbricati abitativi, 3.5-4.5% negozi, 4-5% magazzini. 2. Comodi o scomodi: vicinanza mezzi pubblici, parcheggi, belvedere. Aggiunte e detrazioni: determinato il valore normale di capitalizzazione occorre verificare tutte quelle particolari condizioni che pongono l’immobile oggetto di stima al di fuori dell’ordinarietà. A: rifiniture interne, particolari dotazioni condominiali, esenzioni fiscali contemporanee. D: ipoteche per mutui, servitù passive, irregolarità edilizie, spese straordinarie di manutenzione. Stima di un appartamento sottoposto a trasformazione (Vt= Vo-Kt)

1. Descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche nell’appartamento in oggetto.

2. Descrizione dell’intervento edilizio 3. Determinazione del costo di trasformazione. 4. Determinazione del più probabile valore di mercato. 5. Determinazione del più probabile valore di trasformazione.

Allegati: Computo metrico estimativo, planimetria dell’appartamento prima e dopo l’intervento di ristrutturazione.

Per fabbricato s’intende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano, senza soluzioni di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e abbia una o più scale autonome. I fabbricati si distinguono in rurali e urbani. I fabbricati rurali sono destinati alla conduzione del fondo e alle esigenze produttive dell’attività agricola. Essi non sono separabili dal fondo al quale sono asserviti senza perdere la loro caratteristica di ruralità. I fabbricati urbani sono tutti quelli che non corrispondono ai requisiti di ruralità. Si distinguono in fabbricati civili e industriali. I fabbricati civili sono destinati ad abitazione, ufficio, negozio; si tratta di fabbricati che hanno un proprio valore di compravendita e di locazione, per cui ne è di solito possibile la stima del valore di mercato o del valore di capitalizzazione. I fabbricati industriali sono quelli costruiti in funzione di una determinata attività produttiva e hanno caratteristiche peculiari legate alla loro specifica destinazione, che ne vincola la possibilità d’uso. I fabbricati rurali non hanno un proprio mercato di compravendita. In base alla loro destinazione d’uso, i fabbricati civili possono essere distinti in residenziali e strumentali. Questi fabbricati sono oggetto di compravendita o di locazione, per cui si possono compiere stime del valore di mercato e di capitalizzazione. il valore di mercato è l’aspetto economico fondamentale di questi beni. Il mercato dei fabbricati nuovi non è in libera concorrenza ma realizza una situazione di monopolio unilaterale d’offerta. L’offerta dei fabbricati è essenzialmente rigida, mentre la domanda è suscettibile di oscillazioni più rapide e più ampie. Per i fabbricati ad uso commerciale esiste un maggior equilibrio fra domanda e l’offerta. Esso è fortemente localizzato. Sul valore dei fabbricati civili hanno influenza le caratteristiche estrinseche, intrinseche e la situazione giuridica. Le caratteristiche estrinseche sono quelle relative al centro abitato, alla fascia urbana, al quartiere o alla zona. Le caratteristiche intrinseche sono quelle proprie del fabbricato e riguardano la sua tipologia, le sue dotazioni, il suo stato di conservazione e di efficienza. Tra le condizioni che influiscono sul fabbricato vi

sono i vincoli che nascono dalla legge, dalle disposizioni amministrative, e dai rapporti con terzi.

STIMA DEI FABBRICATI CIVILI Gli aspetti economici che possono essere presi in considerazione sono: valore di mercato, di costo, di capitalizzazione, di trasformazione e complementare. Valore di mercato dei fabbricati civili Stima ad impressione e stima storica. La stima a vista è possibile solo per chi abbia grande esperienza. La stima storica è applicabile con le limitazione e le incertezze proprie del sistema, aggravate in più dalla mutevolezza non sistematica dei prezzi di mercato. Stima per valori tipici o per elementi costitutivi. E’ applicabile a fabbricati comprendenti più unità immobiliari che rappresentano gli elementi costitutivi del complesso immobiliare. Stima parametrica E’ il procedimento più sintetico e più adottato nella pratica. La prima fase del procedimento riguarda la determinazione del valore ordinario del fabbricato in oggetto; successivamente si prendono in considerazione gli elementi di straordinarietà per correggere il valore ordinario (per comodi e scomodi), per modificarlo tramite aggiunte e detrazioni e giungere così al valore effettivo. Il valore ordinario si determina per confronto con fabbricati simili di noto prezzo recente di mercato, sulla base di un parametro tecnico. Valore di mercato per fabbricati civili Determinazione del reddito capitalizzabile (Bf). Un fabbricato civile ha la possibilità di dare reddito attraverso la locazione. Questo comporta per il proprietario la riscossione di un canone, che costituisce la parte essenziale del reddito padronale lordo (Rpl). Gravano sul proprietario diversi oneri che costituiscono le spese di parte padronale (Spp). Bf = Rpl - Spp. Reddito padronale lordo. Deve essere determinato nel suo ammontare annuo posticipato, medio, ordinario e continuativo. Ne è componente essenziale il canone lordo di locazione. Il canone da considerare deve essere quello che rappresenta il prezzo d’uso del fabbricato, escluse le attrezzature domestiche. Potrebbe essere una ulteriore fonte di reddito per il proprietario la detenzione di un deposito cauzionale versato dal locatario.

Spese di parte padronale Quota di manutenzione. E’ la spesa che si rende necessaria per conservare le condizioni di efficienza e di decoro del fabbricato. Si distingue in manutenzione ordinaria e straordinaria. Le spese di manutenzione da considerare nel bilancio sono quelle che competono al proprietario e non già quelle che spettano all’inquilino. Le spese a carico dell’inquilino sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Quota di reintegrazione. Data la lunga durata dei fabbricati, la quota di reintegrazione si riduce a poca cosa. In pratica essa è in gran parte assorbita da quella di manutenzione. Quota di assicurazione. I fabbricati sono normalmente assicurati contro i rischi da incendio e da scoppio, e contro i rischi di responsabilità civile. Spese per amministrazione e sorveglianza.

- Perdite per sfitto, inesigibilità e ritardato pagamento. - Imposte. ICI, IRPEF. - Spese di gestione. Spese necessarie per fornire all’immobile i servizi di cui

abbisogna per funzionare in modo da soddisfare le esigenze di chi lo utilizza.

Interessi di anticipazione. Tutte le spese di parte padronale sono distribuite nel corso dell’anno. Ciascuna di esse da luogo ad interessi passivi per il tempo che intercorre dal momento in cui viene sostenuta alla fine dell’anno. Determinazione del saggio di capitalizzazione. Dal rapporto S Bf/S Prezzi di mercato si ottiene un saggio di capitalizzazione che rappresenta la fruttuosità dei beni considerati e che viene chiamato saggio medio fondiario. Potrà in seguito essere corretto dagli eventuali comodi o scomodi. Si diminuisce il saggio per i comodi e lo si aumenta per gli scomodi. Calcolo del valore capitale. Determinati il beneficio fondiario e il saggio di capitalizzazione, il valore si calcolerà con la formula di capitalizzazione valida per i redditi annui posticipati costanti e illimitati: Vzero = Bf / i. Aggiunte e detrazioni al valore capitale. Per giungere all’effettivo valore di un fabbricato, può essere necessario apportare aggiunte e/o detrazioni sul suo valore ordinario. Possono essere aggiunte: Migliori rifiniture interne, particolari dotazioni interne o esterne, redditi transitori superiori all’ordinario. Possono essere tra le detrazioni: spese straordinarie di manutenzione, mancanza di

elementi costituenti ordinaria dotazione, ipoteche per mutui, redditi transitori inferiori all’ordinario, servitù passive, irregolarità edilizie. Valore di costo dei fabbricati civili Il valore di costo di produzione è la somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato inesistente. Il valore di costo di riproduzione è la somma delle spese che un imprenditore puro dovrebbe ordinariamente sostenere per riprodurre un fabbricato già esistente. Il valore di costo di riproduzione di un fabbricato deve allora essere correttamente inteso come somma del valore di mercato dell’area e del costo di riproduzione dell’opera edilizia. Per i fabbricati civili il valore di costo di produzione interessa nei casi in cui un soggetto committente voglia conoscere la spesa che dovrà sostenere per realizzare una determinata opera. Il valore di costo di riproduzione interessa nei seguenti casi: quando non può essere fatta la stima a valore di mercato perché questo non esiste; quando occorra determinare il valore di un fabbricato da assicurare contro l’incendio, o quando debba valutarsi il danno per un avvenuto sinistro. Stima sintetica La stima sintetica del valore di costo applica lo stesso principio comparativo della stima sintetica del valore di mercato. Si tratta di confrontare, sulla base di un parametro tecnico, il fabbricato da stimare con altri simili o analoghi, dei quali sia accertabile il costo di produzione. Il parametro più usato è la cubatura vuoto per pieno. Il valore trovato per confronto è il costo ordinario. A questo dovranno farsi aggiunte e detrazioni. Stima analitica. La stima analitica del valore di costo di compie valutando tutte le componenti di spesa che un committente dovrebbe ordinariamente sostenere per realizzare un fabbricato. Queste spese sono:

1. La spesa per l’acquisto dell’area edificabile. 2. Spese di progetto e di direzione dei lavori. 3. Gli oneri e i contributi da pagare per l’ottenimento della concessione

edilizia. 4. Spese di registrazione del contratto d’appalto.

5. Il costo delle opere edilizie. 6. Spese per allacciamenti vari. 7. Spese di collaudo per l’ottenimento del certificato di agibilità o di

abitabilità. 8. Spese di accatastamento dell’immobile.

Valore di trasformazione dei fabbricati civili Il valore di trasformazione è la differenza, riferita al momento della stima, fra il più probabile valore di mercato del bene trasformato e il costo ordinario di trasformazione. La stima di questo aspetto economico è possibile se la trasformazione che si ipotizza è perfettamente definita. Fabbricati che sono in pessimo stato di conservazione e insanabili, oppure che utilizzano solo in piccola parte l’indice di edificabilità, sono destinati alla demolizione per il ricupero dell’area edificabile. Il valore di demolizione è un particolare caso di valore di trasformazione. I beni che si ottengono sono l’area edificabile e i materiali di risulta. Valore complementare dei fabbricati civili Sono condizioni di complementarità le seguenti: porzioni di una stessa unità immobiliare in unico corpo di fabbrica; corpi fisicamente separati di una stessa unità immobiliare; tra unità immobiliari catastalmente distinte ma legate fra loro. Stima dei fabbricati rurali Ordinarietà e straordinarietà dei fabbricati rurali. I fabbricati rurali non sono beni economici a se stanti e che, normalmente, non ne viene richiesta la stima separata da quella del fondo. Il valore di un fondo rustico ingloba anche quello dei fabbricati che ne costituiscono la dotazione normale e ordinaria, mentre il beneficio fondiario rappresenta il reddito unico e non separabile di tutte le componenti del capitale fondiario. Perchè non sia necessaria la stima separata dei fabbricati rurali, è importante che questi siano normali e ordinari. Stima dei fabbricati eccedenti l’ordinario. Individuati i fabbricati o le parti del fabbricato eccedenti, la loro stima sarà fatta con criteri diversi a seconda del tipo di utilizzazione possibile.

- Fabbricati che si prestano così come sono ad un proficuo uso aziendale. - Fabbricati che si prestano ad un uso aziendale previo riadattamento.

- Fabbricati non utili all’azienda ma suscettibili di fornire un reddito autonomo.

- Fabbricati non utili all’azienda ma separatamente vendibili. - Fabbricati del tutto inutilizzabili. - Fabbricati eccedenti l’ordinario sul piano della qualità.

Stima dei fabbricati carenti rispetto all’ordinario. La mancanza di fabbricati o la loro minor consistenza rispetto all’ordinario costituisce elemento di detrazione al valor capitale di un fondo rustico. • Fabbricati carenti per cattivo stato di conservazione e insufficiente

funzionalità. • Fabbricati fisicamente mancanti, realizzabili senza occupazione di nuovo

terreno. • Fabbricati mancanti, realizzabili con occupazione di suolo. Stima dei fabbricati rurali per particolari scopi. La necessità di una valutazione separata dei fabbricato rurali, indipendentemente dai casi di eccedenza o di carenza rispetto all’ordinario, può presentarsi per i seguenti scopi particolari: - Stima per assicurazione e danni. - Stesura di un bilancio estimativo. Stima delle aree fabbricabili Nozione di area fabbricabile. Si può definire area edificabile una porzione di terreno che si presti alla costruzione di un fabbricato urbano civile o industriale. La qualifica di area fabbricabile è indipendente dalla natura del suolo e dalla volontà del proprietario; dipende invece da una suscettività edilizia generata dalle seguenti circostanze: • la non destinazione ad uso pubblico; • la mancanza di vincoli legali che ne impediscano l’uso edificatorio; • l’esistenza di una domanda per tale uso. Il mercato delle aree fabbricabili. La domanda

Quando la domanda di fabbricati non risulta completamente soddisfatta dall’offerta di unità preesistenti, ne sollecita la costruzione di altre, per le quali occorrono nuove aree. La domanda si manifesta principalmente all’interno dei perimetri urbani, per le necessità della popolazione stabilmente residente. La domanda di abitazioni trascina poi con se quella di fabbricati commerciali, che contendono alle prime la possibilità d’insediamento. L’offerta La limitatezza e l’irriproducibilità della risorsa territorio pone in conflitto due istanze diverse: la tutela dell’ambiente e del paesaggio, la pubblica utilità di certe opere, l’uso privato agricolo, civile ed industriale. L’utilizzo del territorio è regolato da leggi e da strumenti urbanistici, che escludono o consentono l’impiego del suolo per l’edilizia privata. Ne consegue che l’offerta delle aree fabbricabili e costituzionalmente rigida. Nelle zone urbane più densamente occupate tale carenza può essere aggravata della speculazione. Condizioni influenti sul valore delle aree fabbricabili Caratteristiche estrinseche. A far variare il grado di apprezzamento nelle diverse zone concorrono due fattori: a) la posizione; b) la presenza di infrastrutture. Una classificazione zonale è la seguente: • zona centrale; • zona periferica; • zona di espansione; • zona agricola; • zona industriale. Caratteristiche intrinseche. si riferiscono ai caratteri geometrici e fisici propri dell’area: • grandezza; • forma geometrica; • sviluppo del fronte pubblico; • giacitura ed esposizione; • natura del terreno; • distanza dalle reti pubbliche.

Situazione giuridica Si indicano per situazione giuridica il complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato che pongono limiti all’utilizzazione edilizia di un’area. I vincoli di diritto pubblico derivano dalla legge, interpretata e resa esecutiva dagli strumenti urbanistici. Sono da considerare inoltre:

• di stanza di rispetto che le nuove costruzioni dovranno mantenere da fabbricati preesistenti o da beni pubblici;

• altezza massima dei fabbricati costruibili; • rispondenza dei fabbricati a tipici caratteri architettonici, o l’obbligo d’uso

di determinati materiali; • l’indice di utilizzazione o rapporto di copertura (Iu), che è il rapporto fra

la superficie copribile dal fabbricato e l’intera superficie del lotto. Iu = superficie copribile / superficie totale.

• l’indice di edificabilità (Ie), che è il rapporto fra la cubatura edificabile e la superficie del lotto: Ie = cubatura edificabile / superficie totale.

Aspetti economici delle aree edificabili Il valore di mercato è l’aspetto economico più importante. Condizione indispensabile per la stima di tale valore è l’esistenza di un mercato sufficientemente attivo e concorrenziale, fatto che può verificarsi nelle zone non ancora completamente edificate, dove vi sia un’attività produttiva di nuovi fabbricati. Essendo le aree edificabili beni destinati a venire trasformati in altri beni, si può utilizzare il valore di trasformazione. Questo verrà a coincidere con il valore di mercato quando si consideri una trasformazione di tipo ordinario. Stima del valore di mercato E’ possibile solo con procedimento sintetico. L’area da stimare viene messa a confronto con altre il più possibile simili per tutte le caratteristiche apprezzate dal mercato e delle quali si conoscano da fonte certa i prezzi pagati in recenti compravendite. Il parametro di stima non potrà essere che fisico. Le aree fabbricabili non valgono per la loro grandezza assoluta, ma per la grandezza ai fini edificatori.

Aggiunte e detrazioni al valore capitale Il valore calcolato è quello ordinario dell’area fabbricabile. Se l’area in oggetto presenta caratteri che la differenziano dai termini di confronto, il valore ordinario dovrà essere corretto per la presenza di comodi e scomodi particolari e poi ulteriormente modificato con aggiunte e detrazioni al valore capitale. Le aggiunte sono:

1. opere strutturali già realizzate s svolgenti un’utile funzione (drenaggio, allacciamenti rete idrica, ecc.);

2. opere accessorie non indispensabili ma in qualche modo utilizzabili (recinzioni, vasche, pozzi, ecc.);

3. opere di carattere ornamentale e di pregio architettonico; 4. soprassuolo arboreo utilizzabile in funzione ornamentale e, in generale,

giardini che possono essere conservati; 5. frutti pendenti residuati da colture precedentemente praticate; 6. materiali di recupero di preesistenti costruzioni già demolite; 7. servitù attive; 8. progetto già approvato e concessione edilizia già ottenuta.

Le detrazioni sono:

1. Spese necessarie a riportare l’area nelle condizioni ordinarie; 2. servitù passive; 3. ipoteche per mutui; 4. usufrutto e rendite a favore di terzi; 5. indennizzo all’affittuario.

Stima del valore di trasformazione Il valore di trasformazione risulta dalla differenza, portata al momento della stima, fra il più probabile valore di mercato del bene trasformato e il prevedibile costo di trasformazione. La stima dei due termini della differenza riconduce il problema della stima di un’area fabbricabile a quelli della stima del valore di mercato e del valore di costo di produzione di un fabbricato.

STIMA DEI FONDI RUSTICI

Gli aspetti economici che soddisfano le ragioni pratiche della stima possono essere il valore di mercato, il valore di trasformazione e il valore complementare. Stima sintetica parametrica La determinazione del valore ordinario viene fatta direttamente e a corpo, confrontando il fondo da stimare con gli altri simili di noto prezzo sulla base di un parametro tecnico o economico. Il valore ordinario risulterà dalla risoluzione della formula: Vx = (S P/S p) px. Il valore ordinario dovrà essere corretto per la presenza di eventuali comodi e scomodi particolari, e poi ancora modificato con eventuali aggiunte o detrazioni. I parametri che possono essere adottati nella stima dei fondi rustici sono la superficie fondiaria, il reddito dominicale catastale (R.D.), il canone d’affitto, la produzione lorda vendibile (Plv), il reddito netto (Rn). La superficie fondiaria è un parametro tecnico che ha il vantaggio di essere facilmente determinabile, ma il difetto di misurare una sola delle tante caratteristiche che influiscono sul valore dei fondi rustici. Il reddito dominicale (R.D.) di un fondo rappresenta, ai fini fiscali, il reddito medio annuo ordinario di parte padronale al netto delle spese di produzione e al lordo delle sole imposte. Si può ritenere che i redditi dominicali rispecchino oggi abbastanza bene l’effettiva capacità produttiva dei fondi nei confronti della proprietà, dal momento che le tariffe catastali sono aggiornate. Perché esso sia valido occorrono due condizioni: a) che le qualità colturali che compaiono nei dati catastali siano effettive; b) che le qualità dei terreni siano quelle che corrispondono ad un’ordinaria destinazione. Il canone d’affitto è la somma che annualmente l’affittuario deve corrispondere al proprietario. La produzione lorda vendibile (Plv), che costituisce l’attivo del bilancio misura la capacità produttiva lorda di un fondo nei confronti di chi lo produce. Nel suo ammontare medio e ordinario sarà utilizzabile come parametro di stima quando i fondi presi come termini di confronto sono simili. a quello da stimare.

Il reddito netto (Rn) è la somma dei compensi spettanti all’imprenditore concreto per i fattori produttivi da lui immessi nella produzione. Esistono tante composizioni di reddito netto quanti sono i possibili tipi di imprenditore concreto. Tra tutti i dati economici relativi ai fondi rustici, il reddito netto riferito al tipo prevalente di imprenditore concreto operante nella zona è quello che più direttamente si lega ai valori fondiari. Stima per valori tipici La stima per valori tipici è adottabile quando il fondo da stimare sia difficilmente comparabile nella sua totalità con altri fondi, mentre è separatamente stimabile il valore delle sue parti componenti. Tale procedimento non è del tutto razionale, poiché non tiene conto dell’interdipendenza funzionale e quindi della complementarità economica che esiste tra i diversi appezzamenti di un fondo rustico. La stima si compie suddividendo la superficie del fondo in porzioni omogenee ed attribuendo a ciascuna porzione il prezzo unitario medio risultante dal mercato per quella categoria di terreno. Stima analitica La stima analitica consiste nella capitalizzazione dei redditi che il fondo in oggetto è in grado di dare al puro proprietario, fatta ad un saggio tale che il valore di capitalizzazione venga a coincidere con il valore di mercato. Il reddito capitalizzabile è il beneficio fondiario (Bf) medio, costante e illimitato ottenibile dal fondo in condizioni ordinarie. Il procedimento si sviluppa attraverso cinque fasi:

1. determinazione del Bf ordinario del fondo da stimare;

2. ricerca del saggio di capitalizzazione mediamente valido per fondi simili;

3. eventuale correzione del saggio per tenere conto di comodi e scomodi particolari del fondo;

4. risoluzione della formula di capitalizzazione (Vo= Bf/i); 5. aggiunte e detrazioni al valore ordinario.

Il Bf può essere determinato con un bilancio aziendale oppure con un bilancio di parte padronale.

Stima di fondi affittati I fondi affittati risultano più o meno svalutati sul mercato rispetto a quelli condotti direttamente dal proprietario, non diversamente da come gli alloggi locati sono meno apprezzati di quelli liberi. La causa di questa svalutazione sta nell’insieme di norme vincolanti imposte dalla legge:

• il anone d’affitto è più basso di quello che risulterebbe da una libera pattuizione, e il Bf che ne deriva è inferiore a quello che il proprietario otterrebbe con una condizione diretta;

• il canone d’affitto può subire riduzioni in annate di calamità naturali che

causino la perdita di almeno il 30% dei prodotti, fatto che lascia incombere sul proprietario rischi di natura imprenditoriale;

• la durata del contratto è lunga e il proprietario non può riprendere il fondo

prima della sua scadenza;

• l’affittuario può fare i miglioramenti approvati dal Servizio regionale per l’Agricoltura acquistando il diritto di essere indennizzato al termine del contratto;

Normalmente chi acquista un fondo affittato non ne rinnoverà il contratto alla sua scadenza, ma darà inizio ad una conduzione diretta, realizzando un maggior reddito di parte padronale e valorizzando la proprietà anche in vista di una futura rivendita. La stima potrà essere fatta con uno dei seguenti procedimenti, a seconda delle circostanze:

1. Se si conoscono i prezzi di mercato di fondi simili, essi pure affittati e con una pari durata residua del contratto, la stima può avvenire per confronto diretto con gli stessi metodi per i fondi liberi.

2. Se è in qualche modi accertabile la percentuale di svalutazione che i fondi

affittati hanno rispetto ai fondi liberi, la stima potrà farsi valutando il fondo come se fosse libero e poi applicando al valore trovato la percentuale di svalutazione.

3. Se si conoscono soltanto i prezzi di fondi liberi, la stima di un fondo affittato può farsi analiticamente, considerando il Bf derivante dall’affitto alla stregua di un beneficio transitorio per gli anni di durata residua del contratto, e quello derivante dalla conduzione diretta come beneficio permanente. In tal caso il Bf derivante dall’affitto non è più quello

ordinario dipendente soltanto dalle condizioni obiettive del fondo, ma è quello effettivo che risulta dal contratto vigente.

Stima di unità fondiarie non appoderate (piccoli appezzamenti) Per unità fondiarie non appoderate intendiamo piccoli appezzamenti di terreno di dimensioni insufficienti a consentire l’impianto di un’azienda agricola autonoma. Il mercato di questi singoli appezzamenti è particolarmente attivo dove la proprietà fondiaria è frammentata. La stima di un appezzamento staccato posto in vendita in un mercato di libera concorrenza potrà farsi a valore di mercato, per confronto diretto con appezzamenti di simili caratteristiche. Talvolta la messa in vendita di un appezzamento staccato fa nascere un monopolio unilaterale d’offerta o un monopolio bilaterale. Stima dei danni Generalità Il termine danno indica una lesione arrecata a persona, cosa o diritto da una qualsivoglia causa. Il danno a una persona può avere il duplice aspetto di morale e materiale. Il danno a una cosa o a un diritto ha sempre un contenuto economico valutabile che consiste in una diminuzione di valore, o danno patrimoniale (danno emergente), o una perdita di capacità di produrre reddito, o danno finanziario (lucro cessante). Le cause di un danno possono essere:

1. sinistri; 2. atti legali; 3. comportamenti ingiusti da parte dell’uomo.

Questi ultimi si distinguono in azioni colpose o dolose. La stima di un danno si rende necessaria quando al danneggiato spetti un risarcimento, che consisterà nell’equivalente monetario del danno. Per danni dovuti a sinistri, il diritto al risarcimento avverrà soltanto se esiste un contratto d’assicurazione. Contratto d’assicurazione Il contratto d’assicurazione è quel contratto (polizza assicurativa) tramite il quale l’assicuratore, previo il pagamento di un premio, si impegna a risarcire l’assicurato entro i limiti convenuti, del danno inflittogli da un sinistro.

In caso di sinistro, l’assicurato è tenuto a comunicarlo all’ente assicurativo entro tre giorni, ridotti a uno in caso di malattia del bestiame. Sull’assicurato incombe inoltre l’obbligo di salvataggio. Colui che non vi adempie perde il diritto all’indennizzo. Principi fondamentali sono che il risarcimento non superi mai il valore del danno, e che non si attribuisca un valore maggiore alle cose assicurate. Sul piano pratico è necessario fare una distinzione tra valore assicurato, valore reale, danno e indennizzo. Va : Vr = Ind : D. Il rapporto Va/Vr indica il coefficiente assicurativo. Criteri di valutazione dei danni e procedure In caso di danno causato dall’uomo, lo scopo della stima è di determinare il risarcimento che l’autore responsabile deve dare al danneggiato. In caso di sinistro e se vi è assicurazione, la stima deve determinare l’entità dell’indennizzo. La stima si svolge con le seguenti fasi:

1. descrizione del bene; 2. narrazione dei fatti; 3. accertamento del danno e delle cause; 4. comportamento del danneggiato; 5. descrizione del danno e delle sue cause; 6. stima del danno; 7. indennizzo.

Danni da incendio Fabbricati. Si stima il danno come la differenza fra il valore che il fabbricato aveva prima del danno e il valore di ciò che resta in seguito. Il valore che deve essere assicurato è il solo valore di costo di ricostruzione delle parti incendiate. Scorte dell’azienda. Sono soggetti a danno da incendio le macchine, il bestiame e i prodotti di scorta. Il danno corrisponderà al valore di mercato dei beni perduti o al loro valore di surrogazione. Danni da grandine L’assicurazione contro i danni da grandine si distingue dagli altri contratti per alcune peculiarità. La cosa da assicurare non esiste ancora al momento del contratto. Al fine di contenere i premi, sono presenti due clausole: la franchigia, che è una percentuale del prodotto assicurato esclusa dal risarcimento, e l’ equo

transazione, che prevede in caso di danno precoce e grave il sovescio della coltura danneggiata e la sua sostituzione, in cambio di una liquidazione del danno. Danni da inquinamento L’inquinamento colpisce aria, acqua e suolo, e può essere oltre che chimico, anche acustico, termico, radioattivo e microbiologico. Colpisce: coltivazioni, allevamenti, attività produttive, attrezzature, fabbricati, beni di consumo, salute umana, patrimonio ambientale.

STIMA DELLE INDENNITÀ NELLE ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITÀ

L’espropriazione è la privazione forzata del diritto di proprietà o di altro diritto reale, fatta per motivi di pubblico e generale interesse. La proprietà è riconosciuta dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. La proprietà privata può essere, nei limiti previsti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale. Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico. Nessuno può essere privato in tutto o in parte dei beni di sua proprietà, se non per causa di pubblico interesse, legalmente dichiarato, e contro il pagamento di una giusta indennità. Le norme relative all’espropriazione per causa di pubblico interesse sono determinate da leggi speciali. La dichiarazione di pubblica utilità è pronunciata per legge, per decreto del presidente della Repubblica, per decreto ministeriale o per decreto prefettizio. L’espropriante è lo stesso esecutore dell’opera: può essere lo Stato, un ente pubblico o un privato. L’espropriato è il più delle volte un privato, ma può anche essere un ente pubblico o lo stato. Oggetto di espropriazione può essere qualsiasi bene, immobile o mobile, materiale o immateriale, che risulti indispensabile alla realizzazione dell’opera di pubblica utilità. Le indennità possono essere per: 1. espropriazione totale; 2. espropriazione parziale; 3. occupazione temporanea; 4. imposizione di servitù permanente. Espropriazione totale (art. 39) Si ha quando un proprietario viene privato integralmente di un suo fondo. L’indennità è pari al giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione di compravendita. Per giusto prezzo deve intendersi il valore di mercato del bene secondo i prezzi correnti al momento dell’espropriazione. Se il proprietario espropriato è coltivatore del fondo, l’indennità deve comprendere il valore dei frutti pendenti o delle anticipazioni colturali presenti al momento dell’occupazione.

Espropriazione parziale (art. 40) In questo caso l’indennità consiste nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’intero immobile prima dell’occupazione e il giusto prezzo che potrà avere la sua parte rimanente dopo l’occupazione. Tale criterio determina il valore complementare. Mentre l’espropriazione parziale arreca sempre un pregiudizio al fondo, la realizzazione di un’opera di pubblica utilità può arrecare un vantaggio alla parte residua del fondo. Secondo l’art. 41, se dall’esecuzione dell’opera pubblica deriva un vantaggio specifico e immediato alla parte del fondo non espropriata, questo vantaggio va stimato e detratto dall’indennità determinata a norma dell’Art. 40. Occupazione temporanea Per l’esecuzione di un’opera di pubblica utilità possono essere occupati temporaneamente terreni per ogni uso necessario alla realizzazione dell’opera (Art. 64). L’occupazione temporanea non può avvenire per i terreni fabbricati né per quelli recintati da muri. Essa non comporta il trasferimento di proprietà all’ente esecutore dell’opera, ma fa nascere a favore di questo un diritto reale di godimento, per il quale deve essere corrisposta un’indennità, determinata tendendo conto:

1. della perdita dei frutti pendenti e dell’eventuale soprassuolo arboreo; 2. dei mancati redditi durante il periodo di occupazione; 3. delle spese necessarie a ripristinare le condizioni primitive del fondo al

termine dell’occupazione; 4. del danno conseguente ad una diminuzione transitoria o permanente di

reddito, se il ripristino della situazione primitiva richiede tempi lunghi o non è possibile.

Ind. = Fp + Vs + Ra qn-1/ i qn + Sp 1/qn + D 1/qn L’indennità deve essere pagata prima dell’occupazione. Al fine di consentire all’espropriante di iniziare le opere prima che sia ultimata la pratica d’esproprio, può essere decretata l’occupazione d’urgenza dei terreni, che non può protrarsi oltre i due anni, prorogabili di altri due (Art. 73). Legge 1885, risanamento città di Napoli Stabilisce che: “L’indennità dovuta ai proprietari degli immobili espropriati sarà determinata sulla media del valore di mercato e della somma dei canoni riscossi dai proprietari nel decennio precedente l’entrata in vigore della legge, purché essi

abbiano data certa corrispondente al rispettivo anno di locazione. In difetto di tali canoni accertati, sarà fissata sull’imponibile netto agli effetti delle imposte sui terreni e sui fabbricati. - Se i fitti hanno data certa risulta: Ind = (V0 + 10 Ca) / 2; - sei fitti non hanno data certa risulta invece: Ind = (Vo + 10 R.C.) / 2. Estensione della legge 1885 Nell’espropriazione totale di fondi rustici, se questi non sono stati continuamente affittati nel decennio precedente l’espropriazione o i fitti non sono di data certa, l’indennità risulta:

Ind = (V0 + 10 R.D.) / 2 Legge 1958, classificazione e la sistemazione delle strade di uso pubblico Secondo l’Art. 23 l’indennizzo è determinato nella misura corrispondente alla media del valore venale e dell’imponibile netto catastale capitalizzato ad un tasso dal 3.50% al 7% a seconda delle condizioni del fondo e della località. Per le espropriazioni totali si avrà allora:

Ind = (V0 + R.imp. / 0.035-0.07) / 2. Legge 1971, e successive integrazioni, modificazioni e limitazioni Per le espropriazioni compiute dagli enti pubblici incomincia a partire dal ‘71 un periodo di radicali trasformazioni. 1971 - La legge del 1971 #865, più semplicemente nota come legge casa, introduce un nuovo criterio per la determinazione dell’indennità di esproprio e dell’indennità di occupazione temporanea. L’indennità viene calcolata sulla base dei valori agricoli medi dei terreni, determinati anno per anno dagli Uffici tecnici erariali. 1974 - La legge del 1974 estende questo criterio a tutte le espropriazioni per le opere di interesse pubblico. 1977 - La legge del 1977, detta legge Bucalossi, modifica il meccanismo dell’865, spostando la determinazione dell’indennità dall’erario alle Commissioni provinciali.

1978 - La legge del 1978 stabilisce che le opere pubbliche, il cui progetto sia stato approvato da un organo statale, sono implicitamente da considerare di pubblica utilità, indifferibili e urgenti. 1980 - Con sentenza del 1980 la Corte Costituzionale dichiara illegittimi i criteri di determinazione delle indennità di esproprio e di occupazione temporanea delle leggi del ‘71 e del ‘77, ma la legge del 1980, detta legge tampone, stabilisce che i criteri dichiarati incostituzionali possano valere per la determinazione di un’indennità provvisoria. 1983 - Con la sentenza della Corte Costituzionale del 1983, viene dichiarata incostituzionale la legge del 1980. 1992 - La legge del 1992 stabilisce che, fino all’emanazione di un’organica disciplina in materia, l’indennità di espropriazione per le aree edificabili è pari alla media del valore di mercato e del reddito dominicale rivalutato, con riduzione del 40% dell’importo così determinato. La riduzione non si applica se il proprietario acconsente alla cessione volontaria. Normativa attuale di determinazione delle indennità di espropriazione e di occupazione temporanea per opere e interventi da parte di enti pubblici Espropriazione di aree agricole Entro il 31 gennaio di ogni anno un’apposita Commissione provinciale determina il valore agricolo medio secondo i tipi di colture applicate. All’espropriando viene offerta un’indennità provvisoria che comprende:

1. il valore dei terreni coltivati; 2. il valore dell’area occupata dai fabbricati o da altri manufatti; 3. il valore dei boschi d’alto fusto; 4. il valore di costo di ricostruzione dei fabbricati o di altri manufatti; 5. la somma pagata dall’espropriando per qualsiasi imposta relativa

all’ultimo trasferimento dell’immobile precedente l’espropriazione. Se l’espropriando non accetta l’indennità provvisoria gli viene offerta una indennità definitiva. Tale indennità basata sui valori reali del fondo, in caso di espropriazione totale viene a coincidere al valore di mercato del fondo, mentre in caso di espropriazione parziale dovrà considerare anche la complementarità dei terreni. Se l’espropriando non accetta nemmeno l’indennità stimata, ha 30 giorni di tempo per presentare ricorso alla Corte d’Appello. SE l’espropriato accetta, l’espropriazione diventa una cessione volontaria (compravendita). Se il

proprietario coltiva direttamente il fondo, l’indennità effettiva corrisponde all’indennità provvisoria triplicata nei punti 1 e 2. Stime relative alle servitù prediali. Richiami giuridici La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro appartenente a diverso proprietario. Il fondo sopra il quale è imposto il peso è detto fondo servente; quello che trae utilità dall’imposizione del peso è detto fondo dominante. Con la costituzione della servitù il proprietario del fondo dominante diviene titolare di un diritto reale di godimento sul fondo servente. Le servitù si distinguono nelle seguenti specie: apparenti e non apparenti, continue e discontinue, affermative e negative. - Le servitù apparenti sono quelle che si manifestano con l’esistenza di opere

visibili e permanenti necessarie al loro esercizio;

- le servitù non apparenti sono quelle che non si manifestano con opere visibili ma consistono in un divieto;

- le servitù continue sono quelle che si esercitano senza che intervenga il fatto dell’uomo;

- le servitù discontinue sono quelle il cui esercizio richiede il fatto dell’uomo; - le servitù affermative sono quelle che consentono al proprietario del fondo

dominante di afre qualcosa sul fondo servente; - le servitù negative sono quelle che consistono in un divieto imposto al

proprietario del fondo servente di fare determinate opere nel proprio fondo. Le servitù prediali possono essere costituite volontariamente o coattivamente; possono inoltre costituirsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Le servitù prediali sono tendenzialmente perpetue, cioè durano finché persistono i presupposti che le hanno originate. La legge prevede tuttavia in certi casi la costituzione di servitù temporanee, di durata non maggiore di nove anni. Le servitù perpetue si possono invece estinguere per i seguenti motivi:

1. per confusione, quando il fondo dominante e il fondo servente si riuniscono sotto la stessa proprietà;

2. per prescrizione, quando non se ne usa per vent’anni; per le servitù

continue e per quelle negative il termine di prescrizione decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l’esercizio senza che il titolare abbia reagito;

3. per estinzione d’enfiteusi, limitatamente alle servitù passive costituite

dall’enfiteusi sul fondo. Criteri generali di determinazione dell’indennità per le servitù coattive L’indennità da corrispondere al proprietario del fondo servente deve comprendere:

1. il valore dei terreni da occupare senza detrazione delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo;

2. i danni, ivi compresi quelli derivanti dalla separazione in due o più parti o

da un altro deterioramento del fondo da intersecare;

3. il valore dei frutti pendenti o delle anticipazioni colturali. Il valore dei terreni da occupare è da intendersi come il valore di mercato ai prezzi correnti al momento dell’occupazione. Servitù di acquedotto e di scarico coattivo La servitù di acquedotto può essere richiesta per dare passaggio alle acque di ogni specie che si vogliono condurre da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il diritto di utilizzarle per i bisogni della vita o per usi agrari o industriali. Si ha servitù di scarico quando il passaggio delle acque è domandato al fine di scaricare acque sovrabbondanti, che il vicino non consente di ricevere sul suo fondo. Lo scarico può anche essere domandato per acque impure, purché siano adottate le precauzioni atte a evitare qualsiasi pregiudizio o molestia. L’indennità comprenderà:

1. il valore, al lordo delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo, dei terreni occupati dall’acquedotto;

2. la metà del valore, al lordo ecc., dei terreni occupati dallo spurgo;

3. i danni; 4. i frutti pendenti.

Ind = V0 + Imp/i + ½ (V0 + Imp/i) + D + Fp. Servitù di elettrodotto coattivo Ogni proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi fondi alle condutture elettriche, in conformità delle leggi in materia. Fondo dominante (utente) è l’ente proprietario degli impianti di distribuzione dell’energia elettrica, cioè l’ENEL. Fondo servente è un qualsiasi immobile rustico o urbano sul quale possono installarsi gli impianti necessari all’elettrodotto. - Al proprietario del fondo servente è dovuta un’indennità pari alla diminuzione

di valore che subiscono il suolo e il fabbricato in tutto o in parte. L’aggravio causato dalla servitù va considerato nelle condizioni di massimo sviluppo previsto per l’impianto.

- Il valore dell’immobile gravato dalla servitù è computato nello stato in cui

esso si trova all’atto dell’occupazione e senza detrazione di qualsiasi carico che lo colpisca.

- Per l’area su cui si proiettano i conduttori e per la parte strettamente necessaria

al transito per il servizio delle condutture viene corrisposto un quarto del valore dei terreni; per le aree occupate dai basamenti dei sostegni delle condutture aeree o da cabine o costruzioni di qualsiasi genere, aumentate, ove occorra, da un’adeguata zona di rispetto, deve essere corrisposto il valore totale.

- Al proprietario debbono inoltre essere risarciti i danni prodotti durante la

costruzione della linea, anche per le necessarie occupazioni temporanee. - Del pari debbono essere risarciti i danni prodotti col servizio della conduttura

elettrica, esclusi quelli derivanti dal normale e regolare esercizio della conduttura.

Per un elettrodotto aereo l’indennità dovrà quindi comprendere: - il valore, al lordo delle imposte e degli altri carichi inerenti al fondo, delle aree

occupate dai basamenti dei sostegni dei conduttori aerei e delle cabine, maggiorate di una zona di rispetto;

- un quarto del valore della striscia di terreno situata entro la proiezione dei cavi

lungo l’asse della linea elettrica, strettamente sufficiente al passaggio degli addetti alla sorveglianza e alla manutenzione;

- i danni di ogni specie che l’intero fondo subisce per l’imposizione della

servitù; - i frutti pendenti.

Ind. = V0 + Imp/i + 1/4 (V0’ + Imp’/i) + D + Fp. Servitù coattiva di metanodotto e di acquedotto Il fondo dominante è l’ente autorizzato alla ricerca degli idrocarburi e alla loro conduzione e distribuzione. Il fondo servente può essere qualsiasi terreno rustico o urbano. L’ente concessionario ha la facoltà di: • installare tubature, centraline di controllo, tubi di sfiato e pozzi di ispezione; • far transitare lungo la condotta gli addetti alla sorveglianza e alla

manutenzione; • imporre divieto di piantagione di alberi d’alto fusto e di edificazione entro una

distanza dall’asse della condotta. Le servitù di metanodotto possono essere di tre specie: non modificabile, modificabile e limitativa. Si ha la servitù non modificabile quando le condutture non potranno essere spostate e i vincoli non potranno venir meno. Si ha la servitù modificabile quando il proprietario del fondo servente conserva il diritto di chiedere all’ente concessionario lo spostamento della condotta al fine di costruire nuovi fabbricati entro la fascia di rispetto. Si ha la servitù limitativa del diritto d’uso del suolo quando un fondo limitrofo a quelli attraversati dal metanodotto viene gravato da un vincolo di non edificazione o di non piantagione. Per la servitù non modificabile si determina l’indennità come la somma dei seguenti componenti:

1. il valore del terreno sovrastante la tubatura (1,5 - 2 m); 2. la metà del valore dei terreni di una fascia esterna alla precedente, entro la

quale non è consentita la piantagione di alberi d’alto fusto; 3. un quarto del valore dei terreni di una fascia esterna alle precedenti, entro

la quale non è consentito edificare;

4. i danni; 5. i frutti pendenti

Ind. = (V1 + Imp/i) + ½ (V2 + Imp/i) + 1/4 (V3 + Imp/i) + D + Fp + Vss.

Per la servitù modificabile l’indennità dovrà tener conto di tutte le componenti del caso precedente, esclusa la perdita di valore per inedificabilità, poiché questo vincolo non viene imposto. Per la servitù limitativa del diritto d’uso del suolo l’indennità consisterà nel danno che i limiti imposti comporteranno. Stime per successioni ereditarie Si ha successione quando uno o più soggetti subentrano ad un altro soggetto nella titolarità di diritti o obbligazioni di carattere patrimoniale. La successione può avvenire per atto fra vivi o per morte del dante causa. La successione può riguardare tutti i diritti e le obbligazioni di carattere patrimoniale, esclusi quelli strettamente personali e non trasmissibili, che si estinguono con la morte del titolare. Si suole indicare come momento dell’aperta successione il giorno della morte della persona della cui eredità si tratta. Esso è importante come momento di stima dei beni che passano in successione e ai fini dell’individuazione dei successori. Salvo i casi di esclusione per indegnità hanno capacità di succedere tutti coloro che sono nati o concepiti al tempo dell’apertura della successione. Partecipa alla successione che, avendone la capacità, ne viene chiamato. La chiamata a succedere può essere a titolo universale o a titolo particolare. Si ha chiamata a titolo universale quando il successore (erede) subentra al de cuius nella totalità dei rapporti patrimoniali in una frazione della totalità comprensiva di attività e di passività. L’erede risponde quindi totalmente dei debiti del defunto. Il chiamato a titolo universale diventa erede soltanto con l’accettazione. Si ha chiamata a titolo particolare quando il successore (legato) subentra al de cuius nella titolarità di uno o più diritti specifici. Il legatario non risponde dei debiti del defunto ma soltanto di quelli gravanti sul legato. A seconda della causa che determina la chiamata a succedere, la successione può essere legittima, testamentaria o necessaria. Successione legittima Si ha successione legittima quando la chiamata a succedere avviene unicamente in forza di legge in mancanza di un testamento valido. Essa è sempre a titolo universale e i successori sono eredi. Le categorie di eredi legittimi sono:

1. coniuge;

2. figli e discendenti; 3. genitori e ascendenti legittimi in grado superiore; 4. collaterali (fratelli e sorelle) e discendenti; 5. gli altri parenti entro il sesto grado; 6. lo Stato.

Successione testamentaria Si ha successione testamentaria quando la chiamata a succedere avviene per ultima volontà del de cuius, espressa nel testamento. Le disposizioni testamentarie sono a titolo universale e attribuiscono la qualità di erede, se comprendono l’universalità o una quota dei beni del testatore; le altre disposizioni sono a titolo particolare e attribuiscono la qualità di legatario. Successione necessaria A salvaguardia del patrimonio familiare e per gli obblighi di solidarietà fra coniugi e fra parenti in discendenza diretta, la legge interviene a tutela degli interessi di alcune categorie di eredi, detti legittimari, a favore dei quali viene sempre riservata una quota del patrimonio del de cuius, anche contro la sua volontà. Sono eredi legittimari il coniuge, i figli e gli ascendenti legittimi. La quota di patrimonio di spettanza degli eredi legittimari è detta riserva, o quota di legittima. la restante parte del patrimonio, della quale il titolare può liberamente disporre, è detta quota disponibile. Il patrimonio del de cuius, in base al quale si determinano le quote di riserva e la quota disponibile, è detto asse ereditario; esso deve comprendere tanto i beni in possesso del de cuius al momento della morte (beni relitti) quanto le donazioni fatte in vita. Se, con disposizioni testamentarie o con donazioni, il de cuius ha intaccato la quota di riserva, si può avere la successione necessaria, con la quale si reintegrano le quote legittime attraverso la riduzione delle disposizioni testamentarie e delle donazioni fatte in vita, fino al limite della quota disponibile. Relazione di stima Testo della prova: Un’impresa di costruzioni ha intenzione di acquistare il 75% di un’opera di 20000 mq destinati a nuovi complessi insediativi (zona C) per effetto di una variante di piano regolatore generale (PRG) approvato da un comune di 15000 abitanti.

Il candidato, sulla base di una ipotesi di utilizzazione dell’area descriva in maniera sintetica una possibile organizzazione degli spazi rilevando la cubatura realizzabile in edifici residenziali nonché le opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie. In relazione a ciò definisca i criteri con cui stabilire il valore di mercato dell’area semplificando per conto della società una relazione di stima che preveda altresì, con cifre indicative e costi di urbanizzazione in alternativa i relativi oneri da corrispondere al comune. Assuma come criterio di verosimiglianza i necessari dati tecnici ed economici. Considerazioni didattiche: questa prova consente di verificare se l’alunno è capace di risolvere problemi estimativi che presentano aspetti interdisciplinari ; l’allievo stesso pertanto deve possedere prerequisiti attinenti alla conoscenza: dei principi di estimo generale, della stima delle aree edificabili, della stima di fabbricati civili, degli strumenti di pianificazione urbanistica; della valutazione di urbanizzazione. Impostazione della relazione di stima Considerazioni generali sui contenuti della prova: dalla lettura del testo si intuisce che l’area ricada in una zona per la quale non esista il piano particolareggiato in quanto si dice che l’area è sprovvista di opere di urbanizzazione. A questo punto occorre stabilire se queste opere saranno realizzate a spese del comune (in questo caso l’impresa pagherà i relativi contributi di concessione), oppure se l’impresa stessa si farà carico della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria eventualmente cedendo al comune quelle aree necessarie per la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondaria nel caso queste non siano comprese nel comprensorio. Tutte queste condizioni dovranno essere sottoscritte in un’apposita convenzione tra l’impresa e il comune. Descrizione sintetica dell’organizzazione degli spazi. Per la risoluzione di questo quesito si è tenuto conto delle indicazioni previste dal PRG in merito ai seguenti parametri: • coefficiente di utilizzazione dell’area; • indice di edificabilità; • distanza dai confini; • spazi da destinare a parcheggi; • superfici da destinare a strade; • superfici da destinare a opere di urbanizzazione secondaria. Da questa verifica si stabilisce quanto segue: 1) l’impresa acquisterà 15000 mq pari al 75% di 20000 mq;

2) per le opere di urbanizzazione primarie viene destinato il 25% della superficie acquistata pari a 3750mq, così distribuita: - 5% a parcheggi pari a 750 mq; - 10% per verde attrezzato pari a 1500mq; - 10% per strade residenziali, illuminazione pubblica, rete

fognaria, idrica, elettrica e gas pari a 1500mq. 3) aree da cedere al comune per opere di urbanizzazione secondaria (asilo, scuole dell’obbligo mercato, chiese ed aree verdi di quartiere). Secondo le norme tecniche di PRG occorre destinare 6mq ogni 100 mc edificabili. Poiché l’indice di edificabilità riscontrato è pari a 5 mc/mq, ne deriva che 15000 mq per 375 mq danno 11250 mq per 1.5 = 16875 mq (cubatura edificabile); 16875 + 0.006 = 10237 mq (superficie edificabile dei lotti); cubatura edificabile 10237 per 1.5