ITG A. POZZO

LEZIONI DI ESTIMO

Estimo generale eimpostazione delle stime

Prof. Romano Oss

L’Estimo è una dottrina interdisciplinare che, attraverso conoscenze attinte da fonti diverse (economia, diritto, costruzioni, topografia, urbanistica …)

insegna ad attribuire valore ai beni economici.

La Stima, il risultato della dottrina, è una previsione che tende ad attribuire il: più probabile valore che il bene stimato può realizzare sul mercato in quel preciso momento, in quelle determinate condizioni economiche ed espresso per quel preciso motivo.

Il Valore di stima è frutto della interpretazione oggettiva del mercato. Il valore è previsto in base alle condizioni conosciute.

Il Prezzo è l’espressione soggettiva del mercato. Il prezzo è rilevato da bollettini, pubblicazioni, ed è un dato certo in quel preciso momento.

Valore di stima e prezzo, riferiti a uno stesso bene immobile, sono assai spesso divergenti.

L’Estimo si avvale di un Metodo (codice della valutazione)

che si basa esclusivamente sul confronto

con valori conosciuti e certi del mercato.

(Senza valori di riferimento non si possono eseguire le stime)

L’estimatore deve applicare il principio:

prudenziale conservativo

e basarsi solamente sulla realtà di fatto e non sulla suscettività, ovvero su ciò che il bene potrebbe diventare: un terreno è agricolo fino a quando il Piano Regolatore non ne cambia la destinazione

Il METODO ESTIMATIVO O CODICE DELLA VALUTAZIONE prevede tre passaggi distinti:

Primo: a) formulazione del quesito di stimab) svolgimento delle indagini preliminaric) scelta dell’aspetto economico

Secondo: d) raccolta dei dati economici di confrontoe) formulazione dei dati ipoteticif) elaborazione dei dati e calcoli

Terzo: g) scelta del procedimentoh) sviluppo della stima e verifica di condizioni di difformità dalla mediai) conclusioni

a

La formulazione del quesito di stima

avviene dall’incontro tra il cliente che formula una domanda e il perito che la delinea tecnicamente o anche direttamente per richiesta di una delle parti, un giudice si avvale di un consulente al quale chiede una valutazione …

La formulazione del quesito di stima è importante perché deve essere precisa e bene definita, stabilisce l’aspetto economico da utilizzare che porterà a definire l’intera valutazione.

A ogni motivo chiesto per la stima corrisponde un aspetto economico da utilizzare.

b

Svolgimento delle indagini preliminari

In relazione al bene da stimare devono essere eseguite una serie di indagini che permettano di conoscere tutte le caratteristiche e le condizioni che hanno qualche influenza sul valore del bene.

Tali caratteristiche sono:

Proprie del bene di stima (tipo di fabbricato, natura del diritto, qualità di terreno …)

Relative all’ambiente (zona urbana, qualità dell’aria, rumorosità, microcriminalità …)

Di natura legale e catastale ( diritti, leggi, urbanistica, situazione nei catasti)

c

scelta dell’aspetto economico

I valori di stima non sono univoci, ma dipendono dal quesito

per cui la stima viene richiesta (ad esempio il valore di un bene

sul mercato non può essere uguale al suo valore di

costruzione)La dottrina estimativa ha individuato sei aspetti

economici o criteri di stima che rispondono a tutti i quesiti di

stima.Un settimo aspetto economico si è aggiunto per valutare i

beni di uso collettivo (ad esempio un parco, un litorale …)

I calcoli vengono eseguiti attraverso diversi procedimenti che

vengono adottati in relazione ai dati disponibili e al tipo di stima

richiesta.

Gli aspetti economici di stima

L’aspetto economico rappresenta l’utilità che un bene può fornire

L’utilità può essere espressa in termini di:

Soddisfazione di un bisognoFattore di produzioneRedditoPossibilità di trasformazioneIncremento dell’utilità di un altro benePossibilità di sostituzione di un bene

In relazione alle possibili utilità i beni presentano diversi aspetti economici che corrispondono ad altrettanti valori di stima

1) valore di mercato

2) valore di costo

3) valore di trasformazione

4) valore complementare

5) valore di surrogazione

6) valore di capitalizzazione

fondamentali

derivati (dal valore di mercato e/o di costo)

Uno stesso bene può essere stimato secondo diversi aspetti economici (o criteri di stima). Gli aspetti economici sono sei:

7) valore di uso sociale relativo ai beni pubblici

Esistono poi alcuni valori legali o convenzionali le cui stime sono definite da leggi e non seguono le regole di mercato.

E’ la previsione della quantità di moneta scambiale nel mercato per il bene oggetto di stima.E’ determinato mediante il confronto con i prezzi pagati di recente per beni simili.E’ quindi il prezzo medio pagato sul mercato per beni simili (valore ordinario)

Il valore di mercato è quello che fornisce più direttamente il significato economico del diritto di proprietà e soddisfa la ragione pratica della stima quando:

Il committente è un proprietario che intende cedere il bene

Il committente è un soggetto interessato all’acquisto di un bene

Il committente è proprietario di un bene andato distrutto e intende

rimpiazzarlo

Quando la stima è necessaria per inventario, liquidazione, successione …

Il Valore di mercato

La ricerca e definizione dei prezzi da utilizzare come confronto va fatta :

Con riferimento al tempo (max 6 mesi – 1 anno)

Con riferimento al luogo che deve essere circoscritto e caratterizzato economicamente e socialmente

Con riferimento alle circostanze di mercato

I prezzi di riferimento a loro volta possono essere:

all’ingrosso, al minuto, all’azienda, è necessario capire bene, in relazione al quesito di stima, il tipo di prezzo da applicare.

Esistono situazioni in cui l’aspetto economico del valore di mercato non si può utilizzare anche se il quesito di stima lo richiederebbe:

Il bene non è scambiato sul mercato e non ci sono prezzi di riferimento; alcuni prodotti agricoli come insilati e foraggi, baite di montagna …

perché i prezzi rilevabili sono pochi e discordanti; aree edificabili particolari, particelle boschive …

per le spiccate caratteristiche di individualità dei beni; fondi rustici, certi fabbricati, certe aree …

In relazione ai vari casi verranno trattate le stime professionali specifiche alla ricerca del valore di mercato.

Il valore di costo

E’ la somma delle spese che si dovrebbero sostenere per produrre il bene oggetto di stima

L’equazione estimativa del costo totale è:Kt = Q + Sv + Tr + Sa + St + I + Rn

e si può applicare a qualsiasi bene prodotto, da una patata a una Ferrari.

Viene suddiviso in due distinti gruppi di spese:

Le prime tre (Q, Sv, Tr) sono spese che affluiscono a settori diversi da quello in cui si sostengono; le seconde quattro (Sa, St, I, Rn) rappresentano compensi per le persone economiche che intervengono nella produzione.

Q = quote di manutenzione, assicurazione, reintegrazione.

I capitali che vengono utilizzati nella produzione sono soggetti a logorio, danneggiamenti, imprevisti e qualsiasi bilancio deve tenere conto di queste spese annuali: manutenzione ordinaria e straordinaria; assicurazione in relazione alle diverse tipologie di capitali; reintegrazione quando i capitali concludono il loro ciclo di utilizzo e devono essere ricostituiti (questa ultima spesa può essere considerata come la distribuzione del consumo di capitale sui bilanci a cui serve)

Sv = Spese varie.

Sono tutte le spese necessarie a produrre un bene e vanno dalle materie prime all’energia a consulenze …

Tr = Tributi

Rappresentano imposte, tasse e contributi che qualsiasi attività produttiva deve versare allo Stato e ai suoi enti.

I compensi sono rappresentati da:

Sa = Salari, intendendo il compenso per il lavoro manuale

St = Stipendi, intendendo il compenso per il lavoro impiegatizio

I = Interesse, compenso che spetta per l’uso dei capitali (si deve chiarire la figura del capitalista)

Rn = Reddito netto, compenso per il proprietario del capitale immobile (fondiario, edilizio …)

Nella pratica a questi compensi va aggiunto il profitto o tornaconto intendendo per questo il compenso per l’organizzazione imprenditoriale;

variabile nei vari settori rispetto a diverse percentuali.

Costi diretti e indiretti

Quando si calcola il costo di un’opera, ad esempio una ristrutturazione, vengono considerati, oltre ai costi diretti di impresa calcolati con l’equazione precedente, anche i costi relativi alla cessazione di un reddito precedente dovuto all’inizio dell’attività. Se si ristruttura un appartamento, durante l’esecuzione delle opere, viene a cessare il reddito precedente, ad esempio per un anno, e tale costo va considerato come Mancato reddito o costo indiretto.

Costo di costruzione, ricostruzione, deprezzato

Il valore di costo può essere ex novo e quindi si calcola sulla base dei costi rilevati in zona da imprese ordinarie

riferito a un bene preesistente con una certa età o grado di obsolescenza.

In questo caso il costo ex novo trovato dovrà essere deprezzato per tenere conto dell’età del bene.Applicando al valore a nuovo un coefficiente di vetustà si ottiene il valore di costo deprezzato (o il valore di ricostruzione di un fabbricato)

Il valore di trasformazione

In estimo per trasformazione si intende la valutazione di un bene, allo stato attuale, che può migliorare il suo rendimento o valore subendo una trasformazione in un altro bene.

Si valuta quindi il bene come si presenta, ma tenendo conto della sua vocazione a essere trasformato.

L’esempio più intuitivo è quello riferito a un vecchio alloggio, malandato, ma in centro storico, che potrebbe essere trasformato in un alloggio moderno di grande valore.

L’alloggio in questione potrebbe essere valutato a prezzo di mercato ed essendo malandato spunterebbe un valore piuttosto basso, ma se si tiene conto della sua possibilità di essere trasformato il suo valore sarebbe differente.

Il Valore di Trasformazione si ottiene da un semplice calcolo:

Valore di trasformazione = Valore di mercato del bene trasformato –

Costi di trasformazione (diretti e indiretti)

Il valore che si ottiene si confronta con il valore di mercato del bene allo stato attuale e si valuta che cosa conviene fare.

Un esempio in campo agricolo potrebbe riguardare la scelta di un contadino di vendere l’uva appena raccolta oppure trasformarla in vino e vendere il vino.

Il confronto va sempre fatto allo stesso momento e si utilizza la matematica finanziaria con la teoria dell’interesse per riferire prezzi e valori.

Vt = Vm - K

E’ necessario ipotizzare il tipo di trasformazione

Tenendo conto che se ne potrebbero fare più di una e quindi calcolare i valori di mercato e di costo corrispondenti.Ad esempio a Trento l’ex Italcementi, fabbrica in disuso, può essere trasformata in Università, Centro direzionale della Cooperazione, Centro commerciale, Centro culturale …La scelta sarà politica, i calcoli di convenienza dovranno essere tecnici e fornire il valore di trasformazione del vecchio complesso in funzione della scelta decisa.

La trasformazione che si dovrà ipotizzare è quella da ritenersi ordinaria.

Il valore complementare

In economia si definiscono complementari due o più beni che concorrono a soddisfare lo stesso bisogno.Ad esempio in agricoltura la complementarietà tra capitale terra e fabbricati è evidente così come lo può essere tra una villa storica e il suo parco.

La complementarietà che interessa l’estimo riguarda la separazione o perdita di parti di bene non sostituibili: ad esempio se un fondo rustico, a seguito di esproprio, viene attraversato da una strada o da una ferrovia il valore in sé della parte perduta non è grande, ma se si considera il danno alle parti rimanenti (maggiori spese, separazione in due parti, minore superficie coltivabile …) il valore della striscia espropriata aumenta di molto.

Il Valore complementare è rappresentato dal

valore che si attribuisce a una parte

che venga staccata da una unità e la cui separazione sia causa di una perdita di valore per la parte residua.

Si ottiene per differenza tra il valore del tutto intero meno il valore della parte residua (che ha subito un danno dalla separazione)

Si applica quando sussistano specifiche condizioni:

Il rapporto di complementarietà è evidente e rilevante

La parte da stimare è insostituibile nella sua funzione

La parte residua ha ancora un valore di mercato

È imposto da disposizioni di legge (espropri, urbanistica per sottrazione o aggregazione)

E’ dato dal valore di mercato o di costo di uno o più beni aventi la stessa utilità del bene oggetto di stima. In economia si parla di beni succedanei

Si utilizza in mancanza di prezzi dei beni di comparazione.

Il bene deve essere surrogabile: devono esistere i beni che possono offrire la stessa utilità.

Valutazione di prodotti agricoli (foraggi, letame …)

(poco utilizzato e di difficile applicazione)

Il valore di surrogazione

Il valore di capitalizzazione

E’ dato dall’accumulazione all’attualità dei redditi futuri ordinariamente ritraibili dal titolare del diritto di godimento del bene.

Tali redditi possono essere limitati a un certo numero di anni (contratti a termine, redditi limitati, debito residuo dei mutui) o essere illimitati come nel caso di redditi forniti da fabbricati e terreni (si considerano illimitati tutti i redditi che superano gli 80-100 anni)

Il calcolo del valore attuale si ottiene utilizzando le formule delle annualità, limitate o illimitate)

(1+ r)n-1In presenza di valori limitati V0 = a

r (1+ r)n

aIn presenza di valori illimitati V0 =

rPer un bene immobile, che fornisce un reddito illimitato, il valore di capitalizzazione è dato da:

Reddito nettoV0 =

Saggio di cap.

Le condizioni per poterlo applicare sono:

Individuare esattamente l’annualità da capitalizzareIndividuare esattamente il saggio da adottare

Può essere: un autonomo criterio di stima

un procedimento per determinare il valore di mercato

… in funzione del saggio che viene usato

Il valore d’uso sociale

E’ il criterio di stima che si usa in ambito macroestimativo.

E’ il valore dei servizi resi dal bene pubblico alla società che ne può fruire.

Si utilizza per le valutazioni relative alle progettazioni e ai danni ambientali. La normativa e la metodologia sono in evoluzione e prevedono diversi aspetti valutativi.Si parla di VIA valutazione di impatto ambientale, SIA studio di impatto ambientale e VAS valutazione ambientale strategica. Tali studi e procedimenti devono concordare con la legislazione europea e nazionale.

d

Raccolta dei dati economici di confronto

In relazione al bene da stimare (appartamento, bosco, terreno, diritto …) si devono raccogliere un congruo numero di dati economici di mercato con cui effettuare il confronto per definire il valore del bene.

Valore dei beni a mq, costo di costruzione a mc, saggio di interesse, saggio dei mutui, percentuali di spese …

Ci si può avvalere di riviste specializzate, bollettini ufficiali delle camere di commercio, database di istituti di ricerca, database personali, pubblicazioni di enti …

I dati raccolti devono essere riferiti a parametri, tecnici o economici, che permettano un agevole confronto: mq; mc; Ha; canoni d’affitto annui;

La ricerca dei beni simili è l’operazione più importante e delicata delle stime, per questo motivo

il professionista deve sempre essere aggiornato sia sui prezzi sia sulle condizioni influenti il mercato.

I beni di cui si ricerca il valore per il confronto devono essere simili a quello da stimare e tale similarità deve essere verificata rispetto alle caratteristiche individuate per il bene da stimare come al punto b delle indagini preliminari e quindi rispetto a caratteristiche del bene, dell’ambiente e legali I prezzi dei beni simili devono essere:reali: effettivamente pagati (non per esempio i prezzi richiesti inizialmente in una compravendita)recenti: le condizioni dei mercati cambiano col tempo

Il parametro è la grandezza fisica, economica o la caratteristica qualitativa in base alla quale viene effettuato

il confronto tra il bene oggetto di stima e i beni simili

La condizione necessaria per adottare un parametro è la esatta proporzionalità

rispetto al valore (il valore di un metro deve essere direttamente proporzionale al valore di 100 metri)

I parametri qualitativi, talvolta utilizzati, permettono di migliorare l’attendibilità delle stime considerando ad esempio l’ubicazione di un fabbricato, il suo aspetto architettonico, il suo stato di conservazione. Tali parametri devono essere tradotti in numeri o coefficienti e deve essere spiegato molto bene il loro utilizzo.

e

Formulazione dei dati ipotetici

In certi casi è necessario calcolare ciò che sarebbe avvenuto se non si fosse verificato un certo evento: quanti quintali di mele si sarebbero ottenute se non fosse venuta la grandinata? Quanto sarebbe stato il reddito di quella spiaggia se la balneazione non fosse stata vietata a causa della rottura della rete fognaria?

Si ricorre al calcolo di dati ipotetici basandosi su osservazioni statistiche e dati reali del passato inerenti lo stesso aspetto.

Nella perizia i dati ipotetici devono essere supportati da tecniche precise e verificabili.

f

Elaborazione dei dati e calcoli

Una volta raccolti i dati elementari devono essere mediati, moltiplicati, elaborati in vari modi per poterli adattare all’aspetto economico.

Si utilizza la matematica, la statistica, l’agronomia …

Le elaborazioni devono essere chiare e ben comprensibili anche ai non addetti ai lavori.

g

Scelta del procedimento

I procedimenti sono le procedure di calcolo adottate per giungere alla definizione del valore di stima derivante dal confronto.

Sostanzialmente si suddividono in sintetici e analitico in relazione al diverso approccio economico.

Procedimento sintetico:realizza la stima per confronto diretto per cui il valore viene ottenuto per comparazione con beni simili di cui si conoscono i valori medi realizzati recentemente sul mercato.

I principali procedimenti sintetici di stima sono due:

Stima a Vista: basata sulla grande esperienza Stima Comparativa Monoparametrica e multiparametrica per coefficienti di merito: basata sull’utilizzo di un parametro tecnico o economico di facile rilevazione e condiviso sul mercato (ad esempio per i fabbricati il mq. commerciale)In ogni caso la comparazione si realizza secondo la seguente equazione:

V : p = V x : P x da cui

V V x = x P x

p Nota: anche nella stima a vista nella mente del perito avviene una comparazione simile derivante da successive iterazioni comparative.

Procedimento analitico: si basa su ipotesi economiche e ottiene il valore dalla capitalizzazione del Reddito netto che può produrre il bene. Le ipotesi sono:

a) assumere che la somma dei redditi futuri scontati all’attualità corrisponda al valore di mercato

b) possibilità di determinare il Reddito Netto ordinario

c) possibilità di determinare il saggio comparativo di capitalizzazione

(si ricava dal mercato comparando i beni simili)

Il metodo comparativo è rispettato nella determinazione del Reddito netto e del saggio di capitalizzazione.

Il Reddito netto si ricava dalla rilevazione di canoni di mercato recentemente verificati

Il saggio di capitalizzazione lo si ricava dalla comparazione con beni simili di cui si conoscono i canoni e i valori.

Il confronto è basato sul parametro economico reddituale.Il bilancio del bene da stimare è eseguito analiticamente.

RnV = rcap

Se si sostituisce al saggio la formula con cui si ottiene, si può facilmente dimostrare la unicità del metodo per confronto anche per la stima analitica.

Rn

Vx = Vx : Rn = V : Rn Rn

V

Equazione fondamentale della comparazione

h

Sviluppo della stima e verifica di condizioni di difformità dalla media dei beni di confronto

A seguito della applicazione del procedimento scelto si arriva alla determinazione del valore di stima che viene definito

Valore ordinario

In quanto deriva dall’applicazione al parametro del bene di stima di un valore parametrico raccolto statisticamente (media) dai valori di mercato dei beni di confronto.

Il Valore Ordinario non tiene conto delle piccole diversità che ogni bene presenta rispetto alla media perché attribuisce al bene di stima il valore statistico rilevato.

Nella realtà alcune particolarità possono far variare il valore in più o in meno.

Tali particolarità si riferiscono a condizioni che non possono essere modificate in alcun modo o, in altri casi, a condizioni che possono essere modificate o valutate in aggiunta o diminuzione.Di conseguenza il Valore Ordinario dovrà venire modificato tenendo conto di queste condizioni e così si ottiene il

Valore attuale di stima del bene

Condizioni non modificabili

Sono quelle che si riflettono sulla appetibilità e desiderabilità del bene, ad esempio se un condominio ha il lato est prospicente la ferrovia e il lato ovest prospicente il fiume e la montagna gli appartamento a ovest potranno spuntare un prezzo maggiore rispetto a quelli a est.

Tali condizioni che possono riguardare la zona, la rumorosità, la condizione sociale degli abitanti … vanno valutate e si definiscono con il termine di comodi o scomodi.

Non è semplice inserirle nella stima, generalmente si può esprimere una valutazione percentuale nel procedimento sintetico e un ritocco al saggio di capitalizzazione nel procedimento analitico.

Condizioni modificabili

Sono quelle che fanno differire il bene di stima dalla media per alcune particolarità che possono essere computate e aggiunte o detratte al valore di stima.

Possono riguardare detrazioni come la mancanza di impianti a norma, l’esistenza del debito residuo di un mutuo, un impianto da rifare, porte e finestre da sostituire …

O possono corrispondere a dotazioni maggiori come arredi, un posto macchina, un giardinetto o un orto …

In tutti questi casi è semplice valutare il valore della Detrazione o dell’Aggiunta e modificare il valore ordinario.

i

Conclusioni

Alla fine dei calcoli si riportano le conclusioni a cui si è giunti con specifico riferimento al valore di stima ottenuto in considerazione dell’incarico richiesto e delle condizioni economiche e sociali della zona.

Si fa riferimento alla documentazione consultata e agli allegati alla perizia.

LA RELAZIONE DI STIMA

La relazione di stima o perizia scritta si sviluppa attraverso una serie di punti obbligati.

Frontespizio

la relazione viene generalmente presentata in una piccola brochure il cui frontespizio è personalizzato dalla grafica dello Studio tecnico del professionista.

Premessa

è la parte introduttiva può essere chiamata cappello e vi sono indicati generalità e titoli professionali del perito, recapiti e suoi riferimenti; generalità e indicazioni del committente; riferimenti alla natura dell’incarico ricevuto.

Se non specificato nella proposta di incarico si chiariscono motivazioni e scopo della stima necessari per l’adozione dell’aspetto economico.

Ricerche e indagini svolte

devono essere elencate tutte le operazioni di ricerca effettuate dal perito per avere un quadro giuridico-economico relativo all’incarico ricevuto.

Vi potranno comparire o essere citati: estratti catastali e tavolari; copie di documenti forniti dal committente; fotografie e appunti presi nel sopralluogo; schema di rilevazione delle caratteristiche intrinseche del bene e sua descrizione; descrizione delle caratteristiche estrinseche ovvero dell’ambiente sociale e naturale relativo.

Assunzione dei dati economici di riferimento necessari ad impostare il confronto (parametri, prezzi, valori, saggi …) Impostazione di una tabella di database relativa ai beni di confronto.

Parte valutativa

individuazione dell’aspetto economico, scelta del procedimento (giustificata con riferimento ai dati raccolti); impostazione dei calcoli per la determinazione del Valore ordinario;

Considerazioni sulle eventuali correzioni da apportare per comodi o scomodi.

Determinazione del Valore attuale di stima

Correzione per eventuali aggiunte o detrazioni.

Conclusioni

si richiama in breve il quesito proposto e si fornisce la risposta esplicita, data e firma.

Appendici e allegati

i risultati delle indagini e ricerche con tutti i relativi documenti utilizzati vengono solitamente numerati e raccolti in una appendice che si allega alla relazione.