ITG A. POZZO

LEZIONI DI ESTIMO

CATASTI

Prof. Romano Oss

PRESENTAZIONE DEL CATASTO

Il Servizio Catasto della Provincia autonoma di Trento cura le seguenti attività:

sovrintende alle operazioni di conservazione del catasto fondiario (terreni) e catasto urbano (fabbricati);

svolge le funzioni di controllo, di verifica e di ispezione delle attività connesse alla tenuta del catasto;

cura, in accordo con la struttura competente in materia di Sistema informativo elettronico provinciale, la definizione dei programmi di informatizzazione dei servizi del catasto nel contesto di una coordinata realizzazione del sistema informatico/informativo.

cura le revisioni periodiche degli estimi catastali e l’attività di raffittimento della rete geodetica del territorio provinciale

DISTRIBUZIONE E COPERTURA TERRITORIALE

Sul   territorio della provincia di Trento sono presenti dodici  sedi di uffici del catasto:

TRENTO – ROVERETO – RIVA DEL GARDA – TIONE – MEZZOLOMBARDOCLES – MALE’ – FONDO – PERGINE VALSUGANA – BORGO VALSUGANACAVALESE – FIERA DI PRIMIERO

A Trento hanno sede gli uffici del Servizio Catasto, l’Ufficio del Catasto di Trento, l’Ufficio Geodetico e l’Ufficio Cartografico.

Territori fuori provincia:- l'ufficio di Trento gestisce il comune di Pedemonte, in provincia di Vicenza. - l'ufficio di Riva del Garda gestisce i comuni di Magasa e Valvestino, in provincia di Brescia.

COMPETENZE DEGLI UFFICI DEL CATASTO

Curano gli adempimenti concernenti le attività di tenuta e gestione del CATASTO FABBRICATI e del CATASTO FONDIARIO

Il catasto dei fabbricati

Caratteristiche del Catasto dei Fabbricati (CdF) attualmente in vigore:

particellare

geometrico

non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà

le rendite sono calcolate per qualità e classi per i fabbricati a destinazione ordinaria e direttamente per i fabbricati a destinazione speciale

a estimo indiretto e diretto

si basa sulla misura delle unità immobiliari

la particella edilizia definisce solo l’ubicazione del fabbricato

non probatorio

È una porzione di fabbricato, o un fabbricato, o un insieme di fabbricati ovvero un’area che nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale

Il CdF è costituito di unità immobiliari

L’unità immobiliare

Formazione

rilievo geometrico

mappa urbana deriva dalla mappa del catasto

terreni (1:1000)

operazioni estimative

suddivisione in zone

qualificazione

classificazioneclassamento

calcolo delle tariffe

planimetrie delle unità immobiliari

(1:100, 1:200)

Operazioni estimative

zone censuarie

qualificazione

porzione omogenea del territorio provinciale, che può comprendere un solo Comune o porzione del medesimo o gruppi di Comuni aventi simili caratteristiche ambientali e socioeconomiche

porzione del territorio comunale o di più Comuni o un Comune intero che presenta omogeneità per quanto riguarda posizione, caratteri urbanistici, socioeconomici, storico-ambientali, dotazione di servizi e infrastrutture urbane

microzone

Nuove categorie(DPR n. 138/1998)

a destinazione ordinaria: gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici gruppo T, edifici a destinazione terziaria

a destinazione speciale: gruppo V, edifici pubblici speciali gruppo Z , edifici a destinazione produttiva

Vecchie categorie(DPR n. 1142/1949)

a destinazione ordinaria: gruppo A, abitazioni gruppo B, alloggi collettivi gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc. a destinazione speciale: gruppo D, a destinazione produttivaa destinazione particolare: gruppo E, per particolari esigenze

Operazioni estimative (2)

classificazione suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di capacità di reddito

il numero di classi è illimitato

la prima classe è la peggiore

classamento attribuzione a ogni unità immobiliare a destinazione ordinaria la categoria e la classe di competenza

per i nuovi fabbricati il classamento è automatico, con la procedura informatica DOCFA

l’attribuzione della qualità e della classe è basata su due parametri:

il fattore posizionale, rappresentativo delle caratteristiche della microzona nonché dello stato e della qualità dei luoghi circostanti il fabbricato (qualità urbana e ambientale).

il fattore edilizio, rappresentativo delle caratteristiche del fabbricato e dell’unità immobiliare (caratteristiche edilizie).

La consistenza

a destinazione ordinaria: gruppo R, edifici residenziali gruppo P, edifici pubblici gruppo T, edifici a destinazione terziaria

a destinazione speciale: gruppo V, edifici pubblici speciali gruppo Z , edifici a destinazione produttiva

Vecchie categorie

metri quadratidi superficie catastale

(superficie commerciale)

numero di vanigruppo A, abitazioni

gruppo B, alloggi collettivi

gruppo C, negozi, magazzini, autorimesse ecc.

metri cubi

metri quadrati

Nuove categorie

Il reddito imponibile: immobili a destinazione ordinaria

È determinato con criteri che, al fine di determinare la redditività media ordinariamente ritraibile, facciano riferimento ai valori di mercato degli immobili e delle locazioni (legge

n. 75/1993)

dal valore locativo dal valore di mercato

media aritmetica

reddito imponibile

Immobili a destinazione speciale

Procedura informatica (obbligatoria): DOCFA

Dichiarazione di un nuovo fabbricato

modello D1 dati censuari delle unità immobiliari e dei soggetti intestatari

modello 1N parte prima descrizione delle caratteristiche del fabbricato urbano a destinazione ordinaria

modello 1N parte seconda descrizione delle caratteristiche di ciascuna unità immobiliare del fabbricato dichiarato col mod. 1N parte prima

modello 2N parte prima e seconda dichiarazione di fabbricato urbano a destinazione speciale

planimetrie di ciascuna unità immobiliare

elaborato planimetrico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni

ATTIVITA’ CATASTO FABBRICATI

• Registrazione DECRETI TAVOLARI (notaio);

• Registrazione VOLTURE CATASTALI (notaio);

• Controllo presentazione ACCATASTAMENTI (tecnico);

• Controllo presentazione VARIAZIONI CATASTALI (tecnico);

Dopo il controllo degli accatastamenti e delle variazioni catastali sidefinisce la rendita delle Unità Immobiliari (personale U.C.)

Si può richiedere :

• LA VISURA DEGLI ATTI

• IL RILASCIO DELLE COPIE AUTENTICHE DEI DOCUMENTI DI ARCHIVIO

L’accatastamento consiste nell’individuazione diuna o più Unità Immobiliari (U.I.) all’interno di unasingola particella edificiale (p.ed.)

L’ unità immobiliare si identifica con un numero disubalterno (sub.)

PARTICELLA EDIFICIALE

• La p.ed. identifica un fabbricato di qualsiasi genere e natura

• è contraddistinta in mappa da un numero preceduto dal punto

(.387)

UNITA’ IMMOBILIARE

• L’U.I. è tutto ciò che, all’ interno di una p.ed., costituisce un beneche fa reddito.Es. appartamento, garage, negozio ufficio…

NB. Le cantine e le soffitte sono considerate vani accessori e noncostituiscono Unità Immobiliare a sé stante se non in casieccezionali.

SUBALTERNO

• Il sub. identifica l’Unità Immobiliare attraverso un numero.

• In caso di nuovo accatastamento si COSTITUISCE un nuovo sub.

• In caso di variazione catastale si VARIA o si SOPPRIME il vecchio sub. costituendone uno nuovo attraverso l’assegnazione di un nuovo numero.

DENUNCIA DI NUOVO ACCATASTAMENTO

La costruzione di un nuovo fabbricato, con una qualsiasidestinazione d’uso, deve essere denunciata attraverso lacompilazione di una pratica DOCFA per Domanda diAccatastamento.

DENUNCIA DI VARIAZIONE CATASTALE

La variazione si presenta quando si modificano le UnitàImmobiliari già denunciate in Catasto.

sono motivo di presentazione di Denuncia di Variazione DOCFA:

Il cambio di destinazione d’uso

La modifica di consistenza a seguito di ampliamento, demolizioneanche parziale, fusione con altre unità immobiliari, divisione in piùunità.

La variazione delle caratteristiche dell’unità immobiliare, cheincidono sul suo valore e quindi anche sulla rendita catastale, aseguito di modifiche nella distribuzione interna o ristrutturazione.

Il catasto terreni

Caratteristiche del Nuovo Catasto Terreni (NCT) attualmente in vigore:

L’inventario dei beni immobili per fini fiscali e civili

particellare

geometrico

non ha valore legale ai fini del riconoscimento della proprietà

le rendite sono calcolate per qualità e classi in aziende studio

a estimo indiretto

si basa sulla misura (rilievo topografico dei terreni)

ha per oggetto porzioni omogenee di terreno

non probatorio

La particella è il “mattone” con cui è costruito il catasto terreni.

La particella è “una porzione continua di terreno, situata in un medesimo Comune, appartenente al medesimo possessore e della medesima qualità e classe”.

Formazione

operazioni topografiche

delimitazione

operazioni estimative

mappa classamento - tariffe

suddivisione in zone

terminazione

rilievo

qualificazione

classificazioneclassamento

scale di merito e di collegamento

calcolo delle tariffe

Operazioni estimative

suddivisione in zone

qualificazione

classificazione

il territorio nazionale è suddiviso in 21 zone e in circa 300 circoli censuari

ciascun circolo censuario comprende un gruppo di Comuni omogenei per caratteristiche topografiche, agrarie ed economiche

sono state definite 30 qualità di coltura

le qualità sono suddivise in:qualità di suolo (seminativo, prato ecc.)qualità di soprassuolo (vigneto, frutteto ecc.)qualità miste (seminativo arborato ecc.)

suddivisione di ogni qualità in tante classi quanti sono i gradi diversi di produttività

le classi sono al massimo 5la prima è la migliorelo scarto tra due classi contigue è del 20%

Operazioni estimative (2)Le operazioni estimative hanno due finalità:

le tariffeclassamento

attribuzione ad ogni particella la qualità e la classe di competenza

il reddito dominicale o il reddito agrario

per ogni qualità e classe

in moneta legale

per ettaro di superficie

è un’operazione “di campagna” l’attribuzione è stata fatta in base a

un campionario di particelle tipo

si eseguono bilanci estimativi diaziende studio “reali e ordinarie”

individuate nei Comuni tipo(si usa il “Quaderno di stima”, mod. 23)

con riferimento all’epoca censuaria

Le scale di merito e di collegamento sono costituite da punteggi di merito del Comune tipo e, per le stesse qualità e classi, dei Comuni ad esso collegati

Il reddito dominicale

La parte del reddito medio ordinario ritraibile dai terreni spettante al proprietario

e quindi

Il reddito agrario

La parte del reddito ordinario dei terreni imputabile al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione

Le revisioni

le tariffe sono periodicamente ricalcolate (revisione)

vengono apportate modifiche procedurali

la seconda revisione (1939)

sono le tariffe attualmente in vigore

l’epoca censuaria è aggiornata al 01.01.1980 (prezzi biennio 1978-79)

è aggiornata l’epoca censuaria

la terza revisione (1979)

non è ancora pubblicata

la quarta revisione (1990) epoca censuaria 01.01.1990 (prezzi biennio 1988-89)

sono state introdotte importanti riforme:

aziende studio reali e ordinarie

due redditi: RD e RA

la Plv invece della Plt

Gli atti catastali

mappa particellare

elenco o schedario delle particelle

I documenti formali:

il registro o schedario delle partite

la matricola o schedario dei possessori

Con l’informatizzazione il catasto è costituito di:

mappa particellare

archivio elettronico dei dati censuari

La visuraCon la visura catastale è possibile interrogare da terminale (nei poli catastali) il database informatico o consultare i documenti cartacei.

L’interrogazione può essere effettuata:

per soggetto intestato (cognome, nome, codice fiscale ecc.)per immobile (numero di particella)per partita (numero di partita)

La conservazioneLa fase di conservazione consiste nel tenere aggiornati i documenti catastali.

Le variazioni sono di due tipi:

variazioni soggettive, nell’intestazione (voltura)

variazioni oggettive, nello stato e nel reddito

La domanda voltura si rende necessaria anche quando variano i diritti reali di godimento sugli immobili.

La voltura

La richiesta di voltura è a carico:del notaio, in caso di compravendita o donazionedell’erede, in caso di successione ereditariadel soggetto a cui viene trasferito il diritto in seguito a sentenza

La voltura catastale avviene automaticamente (voltura automatica) per gli atti soggetti a trascrizione nei pubblici registri immobiliari meccanizzati

La domanda di voltura oggi può essere presentata anche con procedura informatica (Voltura 1.0)

modello 13

La variazione di qualità di coltura, deve essere dichiarata entro il 31 gennaio dell’anno successivo a quello in cui la variazione è avvenuta su apposito modello

Variazioni di coltura

modello 26

La variazione nello stato e nel reddito per l’edificazione di una particella deve essere presentata con il tipo mappale su apposito modello

modello 3 SPC

Edificazione

Variazioni oggettive

Procedura informatica (obbligatoria): Pregeo

Estratto di mappa (mod. 51)

frazionamento tipo mappale

linee dividenti planimetria nuovo fabbricato

Dimostrazione numerica del frazionamento (mod. 51 FTP)

sì no

Elaborato grafico dello schema del rilievo sì sì

Elaborato grafico dell’oggetto del rilievo sì sì

Libretti delle misure (elaborato) sì sì

Relazione tecnica sì sì

Mod. 3 SPC no sì

È frequente la redazione di un frazionamento con tipo mappale (frazionamento ed edificazione di una particella)

Documenti tecnici di aggiornamento

ATTIVITA’ CATASTO FONDIARIO

• Esegue la CONSERVAZIONE DELLE MAPPE CATASTALI

• Approva IL TIPO DI FRAZIONAMENTO

• Esegue L’INQUADRAMENTO DELLE MAPPE

MAPPA CATASTALE

E’ la rappresentazione planimetrica di tutte le particelle fondiarie ed edificiali.

• Le particelle fondiarie identificano i lotti di terreno e le strade.

• Si contraddistinguono da un numero singolo o frazionato.

(4571 - 234/1 – 234/2…)

FRAZIONAMENTO

• Il Tipo di Frazionamento si utilizza per la rappresentazione in mappa di una nuova linea dividente o un nuovo volume di fabbricato.

• Il Tipo di Frazionamento viene realizzato, escluse poche eccezioni, a partire da un rilievo topografico dell’oggetto da rappresentare in mappa, eseguito sul posto con l’ausilio di strumentazioni elettroniche.

• I dati così ottenuti vengono inseriti ed elaborati attraverso un software ministeriale chiamato PREGEO.

FRAZIONAMENTO

Il Frazionamento è OBBLIGATORIO quando :

• si edifica un nuovo immobile (nuova p.ed.),

• si modifica la sagoma di un immobile esistente (p.ed. esistente),

• si divide una particella fondiaria in due o più nuove particelle.

IMPORTANTE RICORDARE

Il Tipo di Frazionamento va vistato in Comune prima di depositarlo al Catasto Fondiario.

Dopo il deposito e l’approvazione, il FrazionamentoDEVE ESSERE INTAVOLATO PRESSO IL LIBRO FONDIARIO ENTRO DUE ANNI DALLA DATA DI APPROVAZIONE DEL CATASTO FABBRICATI PENA L’ANNULLAMENTO DELLA PRATICA.

UFFICIO TAVOLAREo

LIBRO FONDIARIO

PRESENTAZIONE DELL’UFFICIO TAVOLARE

Il Servizio del Libro fondiario svolge le seguenti attività:

sovrintende all’impianto, al ripristino ed alla tenuta del libro fondiario;

svolge le funzioni di controllo, di verifica e di ispezione delle attività connesse alla tenuta del libro fondiario;

cura, in accordo con la struttura competente in materia di Sistema informativo elettronico provinciale, la definizione dei programmi di informatizzazione dei servizi del libro fondiario nel contesto di una coordinata realizzazione del sistema informatico/informativo.

SISTEMA TAVOLARE

CENNI STORICI

In Italia coesistono attualmente due sistemi : da una parte la trascrizione nelle vecchie province, improntata alla Legge Francese del 23 marzo 1855; dall’altra il sistema tavolare o Libro fondiario, in vigore nelle province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia ed in alcuni comuni delle province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza.

Il sistema tavolare è unico, ma importante, istituto derivato dalla legislazione austro-ungarica rimasto in vigore nelle province sopra accennate. In tutte le altre province c’è la CONSERVATORIA.

La Legge Tavolare è un complesso di norme avente carattere di diritto speciale, vigente nei territori già soggetti all’Impero austro-ungarico ed annessi all’Italia dopo la I Guerra Mondiale, che prevale sulla Legge Civile comune, qualora con questa incompatibile. 

STRUTTURAZIONE DEI DATI

Il corpo tavolare, formato da una o più particelle, costituisce la base reale della partita tavolare, complesso di un certo numero di fogli destinati a recepire le iscrizioni riferite alle particelle che concorrono a costituirlo.       

La partita tavolare si articola in tre fogli contraddistinti da una lettera dell’alfabeto: A, B e C.

PARTITA TAVOLARE

La Partita Tavolare presenta la seguente struttura:

l’intestazione che riporta: i dati identificativi della Partita

(numero, comune catastale, distretto) eventuali Piombi in corso (provvisori o definitivi) numero

G.N. l’indicazione dell’ ultima istanza evasa con il sistema

informatizzato

FOGLIO A

Il foglio A è detto "foglio di consistenza" ed è a sua volta distinto in due sezioni:

 • Foglio A1 riportante l’intestazione della partita tavolare con indicazione dei seguenti dati:- numero di Partita Tavolare,- Comune Catastale,- Numero della o delle particelle (edificiali e fondiarie) costituenti il corpo tavolare, - La località,- La designazione della coltura del fondo e della qualità dell’edificio;

• Foglio A2le servitù attive e le comproprietà collegate alle particelle iscritte nel foglio A1;se la particella è suddivisa in porzioni materiali evidenzia la descrizione delle singole porzioni con l’indicazione del G.N. collegato agli elaborati planimetrici relativi ad ogni porzione .

FOGLIO B

Il foglio B è detto "foglio della proprietà“ e riporta:

- I diritti di proprietà sul corpo tavolare,

- eventuale menzione delle limitazioni al libero esercizio di tale diritto a cui il proprietario fosse eventualmente sottoposto (interdizione, inabilitazione, fallimento, ecc.).

Annotazioni di atti di citazione, di contratti sottoposti a condizione, di contratti preliminari, etc.

FOGLIO C

Il foglio C è detto "foglio degli aggravi“ e riporta:

- le iscrizioni dei diritti reali che gravano il corpo tavolare,

(servitù passive, diritti di usufrutto, uso, abitazione, vincoli diretti e/o indiretti di tutela artistica, convenzioni di lottizzazione ecc.)

- le ipoteche.

LE CERTIFICAZIONI TAVOLARI

Negli Uffici dove il sistema è già operativo i decreti tavolari vengono intavolati in via informatizzata e le partite tavolari aggiornate quotidianamente tramite il programma di Gestione che introduce in via informatica le variazioni contenute nelle istanze e disposte nei decreti tavolari.

Il vecchio estratto tavolare viene così sostituito dalla copia del libro maestro.

Le copie del libro maestro sono retrodatate dal sistema al giorno antecedente a quello di elaborazione e contengono tutte le iscrizioni e i piombi fino a quel giorno.

Si tratta di una certificazione assolutamente aggiornata: vi è infatti un collegamento tra giornale tavolare e partita tavolare che consente una piombatura provvisoria in tempo reale già nella fase di inserimento dei dati della domanda tavolare nel giornale : in brevissimo tempo, dopo il confronto dello stato tavolare con il contenuto dei documenti da parte del conservatore, il piombo provvisorio diventerà piombo definitivo.

Successivamente il conservatore procederà all’esame dell’istanza e predisporrà il decreto per la firma da parte del Giudice Tavolare : a seguito dell’ intavolazione del decreto il piombo verrà cancellato ma in testa alla partita tavolare rimarrà il numero di giornale quale ultimo piombo effettuato.

La Copia del Libro Maestro ( o Copia della Partita Tavolare) può essere :

attuale: riportante cioè solo le iscrizioni relative allo stato tavolare attuale

storica: comprensiva di tutte le iscrizioni anche di quelle cancellate

con valore certificativo: munita della sottoscrizione e del

sigillo d’Ufficio

senza valore certificativo: con valore di semplice visura Oltre alla copia della partita tavolare informatizzata gli artt. 18 e 19 del Regolamento prevedono la possibilità del rilascio di copia del nuovo indice reale (anagrafica particelle) e dello schedario - indice dei proprietari nonchè dell'archivio delle iscrizioni cancellate; possono anche essere richieste copie del libro maestro posto fuori uso ma solo per l'intera partita tavolare.

Oltre alla copia della partita tavolare informatizzata gli artt. 18 e 19 del Regolamento prevedono la possibilità del rilascio di copia del nuovo indice reale (anagrafica particelle) e dello schedario - indice dei proprietari nonchè dell'archivio delle iscrizioni cancellate; possono anche essere richieste copie del libro maestro posto fuori uso ma solo per l'intera partita tavolare.

LE CERTIFICAZIONI RILASCIATE DAL TAVOLARE

Tutti i comuni catastali in gestione presso i dodici uffici del Libro fondiario della provincia di Trento sono informatizzati e pertanto la maggioranza delle certificazioni rilasciate provengono dalla base dati informativa del Libro fondiario.

LE CERTIFICAZIONI RILASCIATE DAL TAVOLARE

I certificati, copie ed estratti sono i seguenti:

• copia autentica del libro maestro: riportante le iscrizioni relative allo stato tavolare attuale, per tutti oppure per singoli proprietari, per tutto o per parte del corpo tavolare o, nel caso di edifici divisi in porzioni materiali, per singola porzione materiale;

• copia autentica dello stato tavolare storico: riproduzione di tutte le iscrizioni contenute nel libro maestro, incluse quelle cancellate.

 

LE CERTIFICAZIONI RILASCIATE DAL TAVOLARE

  • copie autentiche delle istanze, del decreto e dei documenti tavolari.

Il rilascio di copie è consentito anche per libri maestri e archivi delle iscrizioni cancellate tenuti da altri Uffici tavolari della provincia di Trento e della provincia di Bolzano.

• Copie fotostatiche dei Libri maestri posti fuori uso vengono rilasciate esclusivamente dall’ufficio competente per territorio