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BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO

Standard Internazionali di Valutazione (IVS)Market Comparison Approach (MCA)

calcolo dei prezzi marginaliDocente: geom. Antonio Ellero

CORSO PRATICANTI 2015

I PREZZI MARGINALI

Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliareesprime la variazione del prezzo totale al variare dellacaratteristica. Può essere positivo , negativo o nullo.caratteristica. Può essere positivo , negativo o nullo.

Il prezzo totale esprime in moneta la somma complessiva pagata (o incassata) per un immobile ad una certa data.

Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare si calcola dividendo il prezzo totale per la caratteristica; in si calcola dividendo il prezzo totale per la caratteristica; in genere questa caratteristica è rappresentata dalla superficie commerciale.

Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristi che

Caratteristica DATAIl prezzo marginale della DATA consente di aggiornare il prezzo dell’immobile comparabile alla data della valutazione. Può essere positivo, negativo o nullo.positivo, negativo o nullo.Il prezzo marginale della data è stimato con il saggio di variazione temporale (mensile, annuale) dei prezzi del particolare segmento di mercato immobiliare; in alternativa può essere stimato con saggio annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale.

Quotazioni 2009 Quotazioni 2010

Esempio(saggio annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale)

3.300,00-3.250,00

3.250,00Città

Quotazioni 2009 Quotazioni 2010

Zona Valore[euro/mq]

Zona Valore[euro/mq]

Palermo centro 3.250,00 centro 3.300,00

= 1,54%

Esempio di calcolo del prezzo marginale della DATA

PREZZO MARGINALE DATA

Caratteristica DATA

Acronimo DAT

Unitàdi misura euro/mese

Prezzo ecaratteristica

Compravendite rilevate dal mercato

UnitàA UnitàB UnitàC

Tabella dei dati

Unitàdi misura euro/mese

Saggio annuo(i) Rivalutazione 1,00%

Formula PRZ * i/12

PRZ [euro] 150.000,00 160.000,00 175.000,00

DAT [mesi] 6 7 12

p(DAT)A = 150.000 x - 0.01/12 = -125,00 euro/mesep(DAT)B = 160.000 x - 0.01/12 = -133,33 euro/mese p(DAT)C = 175.000 x - 0.01/12 = -145,83 euro/mesep(DAT)C = 175.000 x - 0.01/12 = -145,83 euro/mese

Il segno atteso della data è NEGATIVOse il saggio di variazione èPOSITIVO(incremento di prezzo) perché la caratteristica è retrograda;viceversa il segno atteso della data è POSITIVOse il saggio divariazione è NEGATIVO(decremento di prezzo).

Caratteristica SUPERFICIE

Le superfici degli immobili si possono distinguere in:- superficieprincipale relativa alla superficiedi maggior importanza


- superficieprincipale relativa alla superficiedi maggior importanzadell’immobile;

- superfici secondarie concernenti:- le superfici annesse relative ai balconi, alle terrazze, ecc.;- le superfici collegate relative alle soffitte, alle cantine, ecc..

Altre caratteristiche superficiarie di appartenenza dell’immobile sono quelleesterne(cortile, spaziocondominiale,areaesterna,ecc.)quelleesterne(cortile, spaziocondominiale,areaesterna,ecc.)

Il prezzo totale degli immobili cresce all’aumentare della superficie manon in modo proporzionale per cui interpolando alcuni prezzi dimercato la curva che rappresenta il prezzo totale ha la seguenterappresentazione:

Prezzo totaley

Prezzototale

0 Superficie x

Curva del prezzo totale

PREZZO TOTALE

P

Il prezzo marginale è egualeal rapporto tra lavariazione del prezzototale e la variazionedellasuperficie

2

1P2P dellasuperficie

P2-P1 = tgβ2x2-x1

ossia geometricamente allatangentedell’angoloβ2. Si

X XSUPERFICIE

2

1 2

tangentedell’angoloβ2. Sinota subito che l’angoloβ2 èminore dell’angoloα2, lacui tangente è il prezzo medio P2.

Prezzo totalepi

σi =

Prezzo medio

Prezzo marginale

Superficie x

pi

σi =

Il rapporto di posizione σ individua la posizione del prezzomarginale rispetto al prezzo medio della caratteristica

Prezzo marginale della superficie principale senza area esterna

σ⋅= Pp

Prezzo totale

σπ

⋅⋅+

=∑

=i

k

i

SS

Pp

21

1

Rapporto di posizione

Superficie commerciale

Nota: non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo marginale il minore dei prezzi medi. In presenza di un solo comparabile il rapporto di posizione deve essere stimato.

Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE

PREZZO MARGINALE SUPERFICIE PRINCIPALE

Caratteristica SUPERFICIE PRINCIPALE

Acronimo SUP

Unità di misura euro/mq

Indici mercantilinoti p(BAL)/p(SUP)=0,30




PRZ [euro] 150.000,00 160.000,00 175.000,00

Tabella dei dati

Indici mercantilinoti p(BAL)/p(SUP)=0,30

Formula

SUP [mq] 90,00 98,00 110,00

BAL mq]9,00 12,00 15,00

σπ

⋅⋅+

=∑

=i

k

i

SS

Pp

21

1

p(SUP)A = 150.000 / (90 + 0,30 x 9,00) = 1.618,12 €/mqp(SUP)B = 160.000 / (98 + 0,30 x 12,00) = 1.574,80 €/mqp(SUP)C = 175.000 / (110 + 0,30 x 15,00) = 1.528,38 €/mqp(SUP)C = 175.000 / (110 + 0,30 x 15,00) = 1.528,38 €/mq

Il prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari al minimo dei prezzi medi.

p(SUP) A, B, C = 1.528,38 euro/mq

Prezzo marginale della superficie principale con area esterna

1°°°° CASO: in base all’incidenza dell’area edificataRapporto complementare

σ⋅−= cPp

)1(

TERRENO

FABBRICATO

2°°°° CASO: in base al prezzo medio dell’area edificataPrezzo medio area edificata

Superficie terreno

σπ

⋅⋅+

−=∑

=

k

iii SS

cPp

21

1

)1(

σ⋅⋅−= SpP

non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo marginale il minore dei prezzi medi.

TERRENO

σπ

⋅⋅+

⋅−=∑=

k

iii

TT

SS

SpPp

21

1

Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE: 1° caso

Tabella dei datiPREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE


Acronimo SUP


Rapporto Complementare(Ct) VT /VI = 0,20




PRZ [euro] 250.000,00 265.000,00 280.000,00

p(SUP)A = 250.000 x (1-0,20) / 150 = 1.333,33 €/mqp(SUP)B = 265.000 x (1-0,20) / 165 = 1.284,85 €/mqp(SUP)C = 280.000 x (1-0,20) / 173 = 1.294,80 €/mq

Formula Superficiecommerciale[ mq]

150,00 165,00 173,00

VF

σπ

⋅⋅+

−=∑=

k

iii SS

cPp

21

1

)1(

C

Il prezzo marginale dellaSUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari al minimo dei prezzi medi.

p(SUP) A, B, C = 1.284,85 €/mqCt = 0,20Cf = 0,80

TERRENO

VT

VI = VF + VT

Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE: 2° caso

Tabella dei datiPREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE


Acronimo SUP


Prezzo medio area edificata €/mq 100,00




PRZ [euro] 250.000,00 265.000,00 280.000,00Tp

p(SUP)A = 250.000 - (100 x 500) / 150 = 1.333,33 €/mqp(SUP)B = 265.000 - (100 x 530) / 165 = 1.284,85 €/mqp(SUP)C = 280.000 - (100 x 560) / 173 = 1.294,80 €/mq

Formula

Superficiecommerciale[ mq]

150,00 165,00 173,00

St [mq] 500,00 530,00 560,00

VF

T

σπ

⋅⋅+

⋅−=∑=

k

iii

TT

SS

SpPp

21

1

C

Il prezzo marginale dellaSUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari al minimo dei prezzi medi.

p(SUP) A, B, C = 1.284,85 €/mq

TERRENO

VT

VI = VF + VT

Prezzo marginale della SUPERFICIE SECONDARIA

Prezzo marginale della superficie secondaria

ii pp π⋅= 1

Rapporto mercantilePrezzo marginale superficie principale

Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE A BALCONI (BAL)

Tabella dei datiPREZZO MARGINALE SUPERFICIE A BALCONE

Caratteristica BALCONE

Acronimo BAL





PRZ[euro] 150.000,00 160.000,00 175.000,00

Il prezzo marginale del balcone è calcolato moltiplicando il prezzomarginale della superficie principale (minimo dei prezzi medi per ilrelativo rapporto mercantile del balcone (0,30).Supposto che il prezzo marginale delle superficie principale sia posto

Indici mercantili noti p(BAL)/p(SUP)=0,30

FormulaSUP[mq] 90,00 98,00 110,00

BAL[mq]9,00 12,00 15,00ii pp π⋅= 1

Supposto che il prezzo marginale delle superficie principale sia postopari ad € 1.528,38 si procede con il calcolo del prezzo marginale delbalcone nel seguente modo:

p(BAL) = 1.528,38 X 0,30 = 458,51 €/mq

p(BAL) A, B, C = 458,51 €/mq

Prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA

Prezzo marginale della superficie del lotto

Prezzo di mercato

Incidenza area edificata

σ⋅⋅=l

Tl S

cPp

Incidenza area edificata

Rapporto di posizioneSuperficie del lotto

non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo marginale il minore dei prezzi medi.

Esempio di calcolo del prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA (SUE)

Tabella dei datiPREZZO MARGINALE DELLA SUPERFICIE ESTERNA

Caratteristica SUPERFICIE ESTERNA

Acronimo SUE


Rapporto Complementare(Ct) VT/VI=0,25

Prezzo e caratteristica



PRZ [euro] 270.000,00 284.000,00 315.000,00

Formula

PRZ [euro] 270.000,00 284.000,00 315.000,00

SUE [mq] 480,00 530,00 550,00

p(SUE)A = 270.000 X 0,25 / 480 = 140,63 €/mqp(SUE)B = 284.000 x 0,25 / 530 = 133,96 €/mqp(SUE)C = 315.000 x 0,25 / 550 = 143,18 €/mq

σ⋅⋅=l

Tl S

cPp

C

Il prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA(SUE) è pari al minimo dei prezzi medi.

p(SUE) A, B, C = 133,96 €/mq

TERRENO

Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM)

Lo stato di manutenzione è una caratteristica tipologica cherappresenta principalmente il grado di deperimento fisico di unimmobile. Il suo compito consiste nel tenere conto della


immobile. Il suo compito consiste nel tenere conto dellacondizione dello stato di manutenzione e di conservazionedell’immobile.Si misura attraverso dei nomenclatori.

OTTIMOLe condizioni di conservazione dell'immobile sono nello stato originario e talida non dover richiedere alcuna opera di manutenzionené ordinaria né

Nomenclatori

3

SCADENTE

NORMALE

OTTIMO

L'immobile presenta notevoli situazioni di degrado richiedenti l'esecuzione di unorganico intervento diconsolidamento delle strutture e/o l'esecuzione di sostanziali opere atte alla sostituzione di elementi strutturali(consolidamento fondazioni, risanamento e/o rifacimento strutture verticali e orizzontali), nonché il rifacimento anuovo di tutte le finiture per il ripristino dell’ordinaria e originaria funzionalità dell'unità abitativa (rifacimento intonacie tinteggiature, sostituzione pavimenti e infissi)

L’unità immobiliare manifesta accettabili condizioni di conservazione, seppursono presenticontenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di manutenzione specifici e limitati(ripresa intonaci e tinteggiature, ripristino pavimenti e riparazione infissi)

da non dover richiedere alcuna opera di manutenzionené ordinaria néstraordinaria

2

1

Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM)

Il prezzo marginale dello stato di manutenzione è pari all’incrementodi valore dell’immobile nel passare da uno stato inferiore a unosuperiore. Il prezzomarginale dello statodi manutenzione


superiore. Il prezzomarginale dello statodi manutenzione corrisponde all’ammontare del costo dei lavori necessari perconsentire il passaggio da una classe (stato di manutenzione) all’altra.

OTTIMO

Importo lavori

3

NORMALE

SCADENTE1

2 NORMALE

Importo lavori

Esempio di calcolo del prezzo marginale dello STATO DI MANUTENZIONE (STM)

PREZZO MARGINALE STATO DI MANUTENZIONE

Caratteristica MANUTENZIONE

Acronimo STM

Unitàdi misura euroUnitàdi misura euro

Importo LavoriCosto intervento

Da 1 a 2 = 15.000euro

Da 2 a 3 = 10.000euro

Da 1 a 3 = 25.000euro

OTTIMO

10.000 €

3

SCADENTE

10.000 €

1

2 NORMALE

15.000 €

p(STM) da 1 a 2 = 15.000 europ(STM) da 2 a 3 = 10.000 europ(STM) da 1 a 3 = 25.000 euro

Caratteristica SERVIZI

Il prezzo marginale dei servizi è pari all’incremento di valoredell’immobile nel disporre di un ulteriore servizio.Il prezzo marginale dei servizi è stimato con il costo di impianto


Il prezzo marginale dei servizi è stimato con il costo di impiantodeprezzato considerando la durata e la vetustà (costo di ricostruzionedeprezzato).EssendoC il costo di impianto a nuovo(€ 7.000,00), t la vetustà(10 anni), n la vita utile (25 anni), il prezzo marginale dei servizi è pari a:

−⋅= t

CCt 1 vetustà

−⋅=n

CCt 1

euro200.425

101000.7 =

−⋅

vita utile

Costo imp. a nuovo

Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI

Il prezzo marginale degli impianti è pari all’incremento di valore dell’immobile nel disporre della dotazione di impianti nello stato in cui si trovano. Il prezzo marginale degli impianti è stimato con il


cui si trovano. Il prezzo marginale degli impianti è stimato con il relativo costo di costruzione a nuovo, deprezzato, considerando la durata e la vetustà. Gli impianti tecnologici si classificano in impianti ad uso esclusivo e impianti ad uso condominiale.

1PRESENTE

Se l’impianto è condominiale, l’aggiustamento viene stimato in base alla quota di proprietà.

ASSENTE0

1

Costo dei lavori (a nuovo)

Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI

EssendoC il costo di impianto a nuovo(€ 20.000,00), t la vetustà(15 anni), n la vita utile (30 anni), il prezzo marginale degli impianti è pari


anni), n la vita utile (30 anni), il prezzo marginale degli impianti è paria:

−⋅=n

tCCt 1 vetustà

vita utile

Costo imp. a nuovo

euro000.1030

151000.20 =

−⋅nuovo

Caratteristica LIVELLO DI PIANO

Il livello di piano è una caratteristica posizionale che tiene conto del livello di piano ove è collocato l’immobile. La variazione di prezzo indotta sull’immobile all’aumentare del livello di piano


prezzo indotta sull’immobile all’aumentare del livello di piano può essere positiva, in genere in presenza di un ascensore, nulla e negativa in genere in assenza dell’ascensore.

Il prezzo marginale del livello di piano è stimato con il saggio divariazione (l) dei prezzi del particolare segmento dimercato immobiliare. Talvolta il mercato indica unprezzo marginalea forfait per ogni piano di differenzaprezzo marginalea forfait per ogni piano di differenza

4°°°°piano = 150.000 euro5°°°°piano = 165.000 euro(165.000 – 150.000) / 150.000 = 0,10 (10%)


Il saggio mercantile si esprime come saggio di variazionel tra il prezzo totale Pl delpiano considerato e il prezzo P(l+1) del piano superiore


ll PPl

−= +1

Se l’immobile da valutare si trova a un piano superiore a quellodell’immobile di confronto o sullo stesso livello, il prezzomarginale pl+1 del livello di piano è pari a:Pl+1 = P x l

Sel’immobile da valutare si trova a un piano inferiore

l

ll

P

PPl

−= +1

Sel’immobile da valutare si trova a un piano inferiorea quello dell’immobile di confronto, il prezzo marginalep l-1 del livello di piano è pari a:

Il segno del prezzo marginale varia in presenza o assenza di ascensore.

l

lPPl +

⋅=− 11



Formula

Edificio con ascensore Edificio senza ascensore

Subject

Comparabile

Comparabile

Subject

Subject

Comparabile

Comparabile

Subject

l

lPPl +

⋅=− 11 l

lPPl +

⋅=+ 11lPPl ⋅=+1 lPPl ⋅=−1

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