BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO

Estimo immobiliareprocedimenti di stima

CORSO PRATICANTI 2015

METODI E PROCEDIMENTI DI STIMAIl procedimento è l’insieme delle operazioni logiche ed aritmetiche da

eseguire per definire il giudizio di stima.

Tale giudizio deriva all’applicazione di un metodo; il procedimento è il modo con cui viene applicato il metodo.

Procedimenti sintetici:

- Stima “a vista” detta anche a impressione o sommaria

- Stima sintetica monoparametrica in quanto utilizza il valore unitario ordinario V ottenuto dal rapporto tra la sommatoria di prezzi di beni simili e la sommatoria dei relativi parametri utilizzato

Vu = ∑V/ ∑p

Tale rapporto rappresenta il prezzo medio pagato per beni simili per unità di parametro

Noto il valore unitario, il valore ordinario di mercato del bene

Vm = Vu x p

METODI E PROCEDIMENTI DI STIMA

Procedimenti sintetici:

- Stima sintetica per valori unitari: consiste nell’esprimere un valore di un bene sommando i valori delle porzioni omogenee di cui è composto, autonomamente determinati

Vm = V1 p1 + V2 p2 + ….. + Vn pn

- Stima sintetica multiparametrica: consiste nell’effettuare il confronto di beni simili sulla base di più parametri.

Questo procedimento è utilizzato negli IVS nella determinazione del valore di stima secondo il metodo di confronto di mercato (MCA)

METODI E PROCEDIMENTI DI STIMA

Procedimenti analitici:

- Capitalizzazione dei redditi (o capitalizzazione diretta): consiste nell’accumulare all’attualità, scontandoli, i redditi futuri ritraibili dal proprietario usando le formule di matematica finanziaria.

Vm = Bf/r

La procedura prevede quindi:

- la determinazione del reddito capitalizzabile: Bf ordinario determinabile mediante bilancio estimativo;

- la determinazione del saggio di capitalizzazione: ottenuto dal rapporto della sommatoria dei Bf e dei corrispondenti prezzi di mercato di beni simili

r = ∑ Bf / ∑V

METODI E PROCEDIMENTI DI STIMA

Procedimenti analitici:

- Valore di costo: basato sull’analisi e calcolo dettagliato relativi a ogni operazione da eseguire per produrre il bene oggetto di stima.

Per esempio il valore di costo di un fabbricato sarà ottenuto da un computo metrico estimativo determinando quantità e prezzi relativi ad ogni fase di lavorazione.

Il valore di costo si intende riferito alla produzione di un fabbricato ex novo, per cui per valutare un fabbricato esistente il costo dovrà essere opportunamente deprezzato con un apposito coefficiente di deprezzamento o con le apposite formule già viste.

STIMA DEGLI IMMOBILI

3. parametri di stima

Si suddividono in parametri tecnici e parametri economici

Parametri tecnici:

- superficie commerciale o netta

- cubatura lorda

- numero dei vani

Parametri economici:

- reddito imponibile catastale

- canone di locazione

- beneficio fondiario

STIMA DEGLI IMMOBILI

VALORE DI MERCATO

Metodi di stima: procedimento sintetico

- superficie commerciale

- valore unitario

- coefficiente di differenziazione

- aggiunte e detrazioni

- valore reale