Geom. Marco Pettorali

via Generale Giuseppe Govone, 56

20155 Milano

tel. 02/3311963 - 3311615 - 3313953 fax

e-mail pettoralimarco@tin.it

PERIZIA_DI_STIMA_IMMOBILIARE

dei beni immobili di proprietà della Società

AZIENDA AGRICOLA RIVOLA S.r.l.

in Liquidazione Coatta Amministrativa

**** ****

**** ****

Il sottoscritto consulente tecnico, Geometra Marco

Pettorali, con studio in Milano - Via Generale

Giuseppe Govone, 56 - veniva incaricato dall’Avv.

Roberto Pincione nella sua qualità di Commissario

Liquidatore della AZIENDA AGRICOLA RIVOLA S.r.l., con

sede in Milano - di procedere alla stima degli

immobili siti nel Comune di Campagna Lupia (VE) -

Località Valle de Bon – facenti capo all’edificio

denominato “Casone Barenon” - di proprietà della

Società in oggetto.

In ottemperanza all’incarico ricevuto, a norma di

tecnica e pratica professionale, compiuti i

2

necessari sopralluoghi e le necessarie operazioni

estimative, il sottoscritto è ora in grado di

redigere, come redige la seguente:

RELAZIONE DI STIMA

P R E M E S S O

• Che, il sottoscritto Geometra Marco Pettorali,

con studio in Milano - Via Generale Giuseppe

Govone, 56 - veniva incaricato in data 20

novembre 2007 dall’Avv. Roberto Pincione, nella

sua qualità di Commissario Liquidatore della

AZIENDA AGRICOLA RIVOLA S.r.l., con sede in Milano,

C.so Venezia 3 – Codice Fiscale 82000930378, per

procedere alla stima dei beni immobili siti nel

Comune di Campagna Lupia (VE) - località Valle de

Bon o Riola – facenti capo all’edificio

denominato “Casone Barenon”;

• Che, il Comune di Campagna Lupia fa parte dei

Comuni della “Valle del Brenta”;

• Che, sommariamente gli immobili costituiscono

complessivamente un’area di mq 6.167.340 – pari

ad oltre 616 ettari di “valli da pesca”

comprendenti un isola denominata “Casone

Barenon”;

• Che, le aree (valli da pesca) e l’isola

denominata “Casone Barenon” sono accessibili

3

solo tramite imbarcazioni e che pertanto detti

immobili non sono collegati alla terraferma;

• Che, durante il sopralluogo effettuato il 12

giugno 2009 sia le aree comprendenti le “Valli

da Pesca” e sia i fabbricati costituenti il

“Casone Barenon” erano in stato di totale

abbandono;

• Che, in conformità a quanto riferito allo

scrivente sia dal responsabile dell’Ufficio

Tecnico di Campagna Lupia e sia dal Comandante

dei Vigili Urbani di detto Comune, l’isola

denominata “Casone Barenon” viene utilizzata da

turisti di passaggio e gente del luogo come

approdo e luogo per pic-nic;

• Che, sulla base delle visure eseguite sul Piano

Regolatore Generale Comunale Vigente di Campagna

Lupia, nonché sulla base di quanto riportato nel

Certificato di Destinazione Urbanistica allegato

alla presente relazione, tutta la proprietà oltre

a ricadere in Zona Valli da Pesca, ricade

all’interno di Area interessata da Vincolo

Paesaggistico Naturale, Area a Vincolo

Archeologico e Conterminazione Lagunare;

• Che, il sottoscritto ha visionato gli immobili in

data 12 giugno 2009;

4

• Che, si è provveduto ad effettuare le seguenti

operazioni peritali atte alla corretta stesura

della perizia:

1.sopralluogo agli immobili per costatarne

l’ubicazione, lo stato di manutenzione e la

consistenza;

2.accesso presso il competente Catasto di Venezia

per visure sulle mappe censuarie e richiesta

degli estratti di mappa;

3.accesso presso la competente Conservatoria di

Venezia per accertamenti sulle proprietà;

4.accesso presso l’Ufficio Tecnico di Campagna

Lupia per colloqui con il responsabile e

richiesta del Certificato di Destinazione

Urbanistica;

5.ricerche di mercato per la valutazione dei beni

facenti parte il complesso immobiliare.

Tutto ciò premesso il sottoscritto relaziona quanto

segue.

*** ***

RELAZIONE

PROVENIENZA

Con atto a rogito Notaio B. Lugli redatto in data

28 settembre 1965, n. 18039 di repertorio,

trascritto presso la Conservatoria di Venezia il 09

5

ottobre 1965 ai nn. 10859/9138, l’Azienda Agricola

Rivola S.r.l. acquista dal Sig. Quirino Bellin la

valle aperta di caccia e pesca denominata “Rivola”

o “Barenon” identificata nel Catasto Terreni col

foglio 24, mappali 6 e 7; col foglio 26, mappali 5,

9, 10, 11, 12, 13, 14, 19 e 20; col foglio 35,

mappali 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10; il tutto

per una superficie complessiva di ettari 616.37.40.

Di seguito la Commerciale Adriatica S.r.l. vende

alla Azienda Agricola Rivola S.r.l., in Comune di

Campagna Lupia fabbricati distinti col foglio 26:

� mappale 16, Valle de Bon, piano T-1, categoria

A/4 di vani 6;

� mappale 18, Valle de Bon, piano T, categoria C/2

di mq 5;

� mappale 4, Valle del Barenon, piano T-1,

categoria A/4 di vani 10.

Nell’atto non sono citati patti, servitù e gravami

di alcun genere.

GRAVAMI IPOTECARI

Dalle visure effettuate presso la Conservatoria di

Venezia, gravante sugli immobili della Società

oggetto di stima, è emersa una nota d’iscrizione

iscritta presso la Conservatoria di Venezia il 18

giugno 2003, n. 4704 di registro particolare e n.

6

25064 di registro generale nella quale la SEIT

PARMA S.p.A. con sede in Via Carducci 26/a, iscrive

ipoteca ai sensi dell’Art. 77 DPR 29.09.1993 n. 602

DL 46/99 per l’importo complessivo di €. 114.740,82

sugli immobili siti in Campagna Lupia identificati

nel Catasto Fabbricati come segue:

� foglio 26, mappali 4, 16 e 18.

Nel Catasto Terreni come segue:

� foglio 26, mappali 18, 5, 9, 10, 11, 12, 13, 19,

20 e 14;

� foglio 24, mappali 6 e 7;

� foglio 35, mappali 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 e

10.

SITUAZIONE CATASTALE

Dalle visure effettuate presso il Catasto

Fabbricati di Venezia, Comune censuario di Campagna

Lupia, la AZIENDA AGRICOLA RIVOLA S.r.l. risulta

intestataria delle seguenti unità immobiliari:

Foglio ......................................... 26

Mappale ......................................... 4

Subalterno ...................................... 2

Indirizzo ........................... Valle Barenon

Piano ......................................... T-1

Categoria ..................................... A/4

Classe .......................................... 1

7

Consistenza Vani ............................... 10

Rendita Catastale €uro ..................... 222,08

**** ****

Foglio ......................................... 26

Mappale ........................................ 16

Subalterno ............................... mancante

Indirizzo ............................ Valle De Bon

Piano ......................................... T-1

Categoria ..................................... A/4

Classe .......................................... 1

Consistenza Vani ................................ 6

Rendita Catastale €uro ..................... 133,25

**** ****

Foglio ......................................... 26

Mappale ........................................ 18

Subalterno ............................... mancante

Indirizzo ............................ Valle De Bon

Piano ....................................... Terra

Categoria ..................................... C/2

Classe .......................................... 3

Consistenza Mq .................................. 5

Rendita Catastale €uro ....................... 3,10

Presso il Catasto Terreni di Venezia, Comune

censuario di Campagna Lupia, l’AZIENDA AGRICOLA

8

RIVOLA S.r.l. risulta intestataria delle seguenti

unità immobiliari:

Foglio 24

Particella Qualità Superficie Reddito D. Reddito A.

6 Incolto Ster 34.52.40 - -

7 Fabb. Rurale 00.00.60 - -

Totale 34.53.00

Foglio 26

Particella Qualità Superficie Reddito D. Reddito A.

5 Valle Pesca 05.76.50 - -

9 Incolt Prod. 57.86.80 €. 478,18 €. 119,55

10 Valle Pesca 03.52.60 - -

11 Valle Pesca 12.03.90 - -

12 Incolt Prod. 29.48.50 €. 243,64 €. 60,91

13 Valle Pesca 03.68.30 - -

14 Incolt Prod. 08.45.40 €. 69,86 €. 17,46

18 Incolto Ster 22.50.00 - -

19 Incolto Ster 10.88.00 - -

20 Incolto Ster 06.24.00 - -

Totale 160.44.00

9

Foglio 35

Particella Qualità Superficie Reddito D. Reddito A.

1 Incolt Prod 05.67.90 €. 46,93 €. 11,73

2 Incolt Prod 00.37.40 €. 3,09 €. 0,77

3 Valle Pesca 172.49.30 - -

4 Incolt Prod 06.96.00 €. 57,51 €. 14,38

5 Incolt Ster 35.29.50 - -

6 Valle Pesca 18.69.40 - -

7 Incolt Ster 32.76.90 - -

8 Incolt Ster 128.36.60 - -

9 Incolt Ster 06.80.00 - -

10 Incolt ster 14.33.40 - -

Totale 421.76.40

Gli immobili sopra menzionati risultano

regolarmente intestati all’AZIENDA AGRICOLA RIVOLA

S.r.l. con sede in Imola, codice fiscale

82000930378.

UBICAZIONE & ACCESSO

Campagna Lupia si colloca lungo la Strada

Provinciale 13 Dolo/Piove di Sacco, tra Prozzolo di

Campo Nogara e Bojon di Campolongo Maggiore.

Provenendo da Mestre si percorrere la Strada

Statale Romea fino al ponte con indicazione Campo

Nogara (S.P. 18), si proseguire fino al semaforo e

10

si svolta a sinistra per Lughetto, si proseguire

invece fino all'intersezione con la S.P. 13 per

raggiungere Campagna Lupia. Provenendo da Chioggia

percorrere S.S. Romea fino al ponte con indicazione

Lova, proseguire in direzione Campagna Lupia lungo

la S.P. 15. per Lugo, percorrere la S.S. Romea fino

al ponte con indicazione Lugo la S.P. 16 per

Campagna Lupia.

Superficie: Kq. 88.00

Altitudine: mt. 2 slm

Prefisso Telefonico: 041

CAP: 30010

Abitanti: 6430

Comuni confinanti: Camponogara, Campolongo

Maggiore, Mira, Dolo, Codevigo.

Solo per via d'acqua: Venezia e Chioggia.

Il territorio del comune di Campagna Lupia, situato

nella parte centro meridionale della provincia di

Venezia, è costituito da due parti morfologicamente

distinte: ad Ovest la parte abitata, costituita da

terreni di origine alluvionale, ad Est le valli

della laguna di Venezia.

La Valle Barenon o Valle di Rivoli come denominata

11

nelle antiche mappe è posta all’estremità sud est

del Comune di Campagna Lupia. Delimitata a nord dal

Canal Bastia, a ovest dal Canal Buelo, a sud dal

Canal della Padovana e a est da alcune barene che

tuttora resistono all’avanzare dell’erosione che

sta trasformando questa parte di territorio

lagunare in laguna aperta.

L’accesso a questa valle avviene, oltre ché dal

mare aperto, dal piccolo porto canale posto sulla

Via Romea in località Lova, in corrispondenza del

ponte di Lova sul Canale Novissimo e della casa del

Magistrato delle acque oggi sede della Pro-Loco.

Dal piccolo porto canale, tramite imbarcazione,

oltrepassando il Casone Ficheri e la Valle Sora, si

12

giunge al Casone Barenon.

Campagna Lupia Casone Barenon Venezia

Porto Canale

La Valle De Bon e la Valle Riola Barenon risultano

13

ubicate rispettivamente a nord e a sud della Valle

Sora.

Porto Canale Casone Barenon

Strada Romea Casone Barenon visto dal satellite

14

In linea d’aria il piccolo porto canale dista dal

Casone Barenon km 5,5 circa.

RIFERIMENTI URBANISTICI

Sulla base delle ispezioni eseguite sul PRG Vigente

e dal colloquio avuto col responsabile dell’Ufficio

Tecnico di Campagna Lupia, tutte le particelle

costituenti l’intera proprietà immobiliare in

oggetto ricadono in Zona “Valli da Pesca”

disciplinate dagli articoli 49, 51 e 53 delle Norme

Tecniche di Attuazione.

Le are risultano inoltre ricadere all’interno di:

� Area interessata da vincolo paesaggistico

ambientale (di cui al Testo Unico Decreto

Legislativo 42/04);

� Area a vincolo archeologico, disciplinata dagli

articoli 18 e 19 delle N.T.A.;

� Area di conterminazione lagunare al 1990.

Relativamente al Casone Barenon e ai fabbricati che

lo compongono, dall’analisi degli articoli delle

Norme Tecniche di Attuazione che disciplinano le

attività edilizie, risultano ammesse le seguenti

destinazioni d’uso:

� Residenza ed annessi alla residenza;

� Annessi rustici e /o capannoni per la pesca;

� Attività ricettive e agriturismo;

15

� Servizi e attività d’interesse pubblico.

In pratica è possibile ricostruire e/o

ristrutturare i fabbricati del Casone Barenon

mantenendo invariato l’originaria volumetria, circa

mc 2000, adibendo il tutto all’uso descritto sopra.

Non sono ammesse altre attività all’infuori di

quelle citate.

Casone Barenon

Valle Riola o Barenon contornata in azzurro

16

CARATTERISTICHE IDROLOGICO-MORFOLOGICHE DELLA VALLE

BARENON O RIVOLA SIC n. TI3250028

Caratteristiche: Laguna aperta già Valle aperta;

Utilizzazione attuale: Nessuna;

Caratteristiche acqua: Salata;

Vincoli esistenti: Ambito sottoposto a vincolo ai

sensi della Legge n. 431/1985,

della Legge Speciale per Venezia

n. 171/1973, del PTRC approvato

con DCR n. 70/95 e successive.

17

18

CONSISTENZA & DESCRIZIONE

Le aree oggetto di stima coprono una superficie

complessiva di mq 6.167.340 – pari ad oltre 616

ettari di “valli da Pesca” comprendenti un’isola

denominata “Casone Barenon” il cui impianto

edilizio risale agli inizi del XIX secolo.

Il Cason Barenon nel Catasto Austriaco del 1842

Vista in pianta quest’isola ha una conformazione

vagamente triangolare con una superficie, calcolata

sulla base dell’estratto di mappa in scala 1:4000

allegato, di mq 3000 circa.

Lo stato dei fabbricati esistenti è pessimo, di

fatto esistono solo tre ruderi in mattoni, di cui

un fabbricato con darsena e un camino che ne

caratterizza il luogo, ultimo elemento di ciò che

resta del fabbricato principale.

19

Casone Barenon

Rappresentazione non in scala

Sulla base delle informazioni assunte in loco il

Casone Barenon è stato abbandonato da tempo, sembra

anche prima della seconda guerra mondiale come

dimostra la foto aerea scattata negli anni quaranta

dove si vede l’edificio principale già in rovina.

Foto aerea degli anni quaranta

importante segnalare che il Casone Barenon non

20

possiede impianti tecnologici basilari quali: Acqua

potabile, Gas ed Elettricità.

Le aree circostanti sono interamente coperte

d’acqua.

21

22

VALUTAZIONE

PREMESSO

In relazione a quanto scritto sopra si rileva

importante premettere e sottolineare che il

23

complesso immobiliare in oggetto di stima è

contraddistinto da unità con caratteristiche

decisamente particolari che certo non si possono

definire usuali, cioè comuni ad altri che per

effetto di compravendite effettivamente svolte,

lasciano traccia generando le quotazioni medie dei

valori di mercato.

Indicazioni di valori, stime, quotazioni, prezzi,

ecc., che, senza esito alcuno, sono stati cercati

sia presso l’Agenzia del Territorio, sia presso le

principali agenzie di intermediazione immobiliare

(Gambetti e Tecnocasa in primis) ma anche

effettuando visure mirate presso la competente

Conservatoria. Ufficio questo in cui, fra l’altro,

sono stati accertati pochissimi complessi

immobiliari similari a quello in oggetto, tutti

acquistati molto in là nel tempo da non permettere

oggi un raffronto anche se ipotetico. Immobili,

questi ultimi, molti dei quali oggi versano nel

medesimo stato di abbandono di quello oggetto di

stima.

Complessi immobiliari questi che un tempo,

purtroppo assai lontano, erano fiorenti attività e

che da molti anni a questa parte sono dismessi,

abbandonati, lasciati dagli originari proprietari

24

in quanto, si ritiene, presumibilmente non più

remunerativi.

Complesso immobiliare quindi, il nostro, molto

particolare e da considerarsi nel campo dell’estimo

immobiliare, più unico che raro. Tanto particolare

che non vi è nessun riferimento di valutazione

immobiliare già esperita.

Particolare per il fatto che gli oltre 616 ettari

in oggetto riguardano un estensione di terre

ricoperte d’acqua di mare adatte alla pesca e alla

caccia e raggiungibili sono tramite battelli e

barche atte alla navigazione lagunare.

Particolare per il fatto che l’unica terra ferma

affiorante, di mq 3.000 circa, denominata “Casone

Barenon” ha un impianto edilizio in completa rovina

da oltre sessant’anni di cui nulla o poco più si

può recuperare;

Particolare altresì per il fatto che quel che

rimane di questi fabbricati non è servito da alcun

impianto tecnologico fondamentale: acqua potabile,

elettricità, gas;

Particolare, infine, per il fatto che l’area è

soggetta a numerosi vincoli che né limitano

l’utilizzo.

Tutti questi aspetti, certo non positivi,

25

unitamente all’inesistenza di un vero e proprio

mercato immobiliare e di una metodologia estimativa

che permetta di giungere ad un valore, non

consentono di dare un “Valore di Mercato” giacché

non esiste mercato.

Di contro esiste la possibilità, vista l’indubbia

particolarità del complesso oggetto di stima, di

realizzare una struttura ricettiva (ammessa dalle

severe normative urbanistiche vigenti) che di fatto

sarebbe l’unica o tra le pochissime esistenti in

Italia.

VALUTAZIONE

Pertanto sulla base degli elementi reperiti presso

i vari Uffici Pubblici, dalle informazioni assunte

presso Uffici Privati e sulla base dell’esperienza

professionale e delle proprie conoscenze, lo

scrivente ritiene che il valore del complesso

immobiliare oggetto della presente relazione

estimativa sia, a corpo e non a misura,

quantificabile in complessivi

€. 300.000,00

precisando che detta stima può essere soggetta a

incrementi o decrementi in ragione delle

contrattazioni che verranno.

**** ****

26

Quanto sopra ho l’onore di riferire con serena

coscienza di aver bene operato al solo scopo di far

conoscere la verità.

Con osservanza.

Milano, 30 settembre 2009

Il perito

Geom. Marco Pettorali

Allegati:

n. 4 visura catastali degli immobili

facenti parte il complesso immobiliare;

n. 1 certificato di destinazione

urbanistica con allegati estratti

mappa;

n. 1 scheda descrizione idrologico

morfologiche edilizie della Valle

Barenon o Rivola;

n. 1 copia della lettera d’incarico.