E. 76 2006 TESTO PERIZIA CTU -...

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ESECUZIONE IMMOBILIARE

n° 76/2006 R.G.E.

Perizia C.T.U.

- Consulenza Tecnica di Ufficio nella stima degli immobili pignorati-

PARTE RICORRENTE -(Creditore procedente): Omissis (Rappr. Legale Avv.to Remigio FIORILLO Piazza Casalbore 25 84123 Salerno Tel.089/237221 Fax 089/238121);

(Creditori intervenuti): Omissis (Rappr. Legale Avv.to Girolamo BARBATO Via Luigi Cacciatore 21 84124 Salerno

Tel. Fax 089/230831);

Omissis (Rappr. Legale Avv.to Giangerardo MIRANDA Via C.A. Dalla Chiesa s.n.c. 84040 Capaccio Scalo (SA) Tel./Fax 0828/724884);

CONTROPARTE- (Debitore): Omissis (Privo di Rappresentante Legale costituitosi);

Il Tecnico incaricato C.T.U.:

Dr.Ing. Giuseppe Lembo Via Cappuccini n. 3 84084 Fisciano (SA) Tel 089 891847—347 3727761

- APRILE/SETTEMBRE 2011 -

TRIBUNALE DI SALERNO III Sezione Civile

Ufficio Esecuzioni Immobiliari

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INDICE DEGLI ARGOMENTI:

� Premessa e dichiarazione di conformità normativa; pag.3

� Documentazione Acquisita e organizzazione della relazione peritale; pag.4

� Individuazione del Lotto; pag. 7

� Cronologia principali operazioni peritali; pag.8

LOTTO:

� Ubicazione,Toponomastica,Tipologia dell’ immobile; pag.9

� Descrizione dello stato dei luoghi; pag.10

� Rilievo fotografico dell’immobile; pag.15

� Rilievo metrico dell’immobile; pag.16

� Dati Catastali Lotto; pag.19

� Confini lotto esecutato; pag.21

� Titoli di Proprietà e Formalità pregiudizievoli; pag.22

� Occupazione dell’immobile e Regime patrimoniale Debitore; pag.24

� Dati urbanistici e regolarità edilizia lotto; pag.25

� Criteri estimativi adottati; pag.27

� Stima Lotto tramite Agenzie Immobiliari di zona; pag.29

� Stima Lotto tramite dati osservatorio; pag.31

� Stima analitica Lotto ; pag.32

� Conclusioni processo estimativo; pag.34

� Riepilogo e descrizione finale ; pag.36

APPENDICE:

• Elenchi allegati; pag.41

3

All’ ill.mo

Giudice dell’Esecuzione del

Tribunale di Salerno III Sezione Civile

- Ufficio Esecuzioni Immobiliari -

OGGETTO:Esecuzione Immobiliare n°76/2006 R.G.E. (su istanza Omissis (Rappr. Legale Avv.to Remigio FIORILLO Piazza Casalbore 25 84123

Salerno

Tel.089/237221 Fax 089/238121), nei confronti del Sig. Omissis (Privo di Rappresentante

Legale costituitosi).

PREMESSA e DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ NORMATIVA

Il sottoscritto Dr. Ing. Lembo Giuseppe nato a Eboli (SA) il 21/02/1971, C.I. n°

AN 0488075 , C.F. LMBGPP71B21D390C, P.IVA n°04515220657 iscritto all’Albo

degli Ingegneri della Provincia di Salerno sez.A (laurea conseguita in Ingegneria

Civile secondo l’ordinamento previgente ) col n° d’ordine 5290, nonché iscritto

all’Albo C.T.U. del Tribunale di Salerno , domiciliato in Fisciano alla Via Cappuccini n° 3 tel. 089/891847--3473727761,

AVENDO RICEVUTO in data 19/04/2011 (c.f.r. Verbale di Conferimento di incarico di stima in All.2) nomina di Consulente Tecnico di Ufficio, dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Salerno

dott. Alessandro BRANCACCIO, relativamente al procedimento di cui all’oggetto,

SI ATTENEVA

Scrupolosamente ai quesiti e alle raccomandazioni da 1) a 15) contenuti sia nello

stesso verbale di conferimento dell’incarico (c.f.r. All.2), sia nelle Raccomandazioni Generali per l’attività di esperto per la Stima di Immobili (c.f.r. All.3) nonché alle disposizioni previste in generale per i C.T.U. dal codice civile e dal codice di procedura civile.

Pertanto la presente Relazione di Consulenza Estimativa del C.T.U. è conforme

anche alle prescrizioni di cui all’Art.173-bis disp. Att. C.P.C..



Segue Elencazione Documentazione acquisita dal C.T.U.:→

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DOCUMENTAZIONE ACQUISITA

Ciò doverosamente premesso il C.T.U. successivamente al conferimento dell’incarico

ACQUISIVA

ed analizzava nel dettaglio la seguente documentazione sia in parte già presente agli

Atti della Procedura esecutiva, sia in parte reperita dallo Stesso C.T.U. e riportata in

allegati perizia C.T.U. (cfr. Appendice):

ELENCO Documentazione Acquisita e presente in Allegati Perizia

C.T.U.:

� Allegato 1: Provvedimento G.E. 15/03/2011 di nomina Esperto C.T.U. (Ing.

Lembo Giuseppe) per la stima dei beni pignorati e contestuale fissazione udienza modalità di vendita.(udienza 29/09/2011);

� Allegato 2: Verbale G.E. 19/04/2011: Conferimento Incarico di stima C.T.U. al Sottoscritto Ing. Lembo Giuseppe e Quesiti Posti al C.T.U.;

� Allegato 3: Raccomandazioni Generali Per L’Attività di Esperto per la Stima degli Immobili (contenente i Quesiti Posti al C.T.U.);

� Allegati 4: copie Atti Procedura E.I. 76/2006: Atto di Pignoramento del 06/02/2006 e Istanza di vendita 10/05/2006;

� Allegati 5: Dati catatali Lotto (All.5a (visura attuale), All.5b (visura storica), All.5c (mappa catastale), All. 5d (elenco subalterni), 5e (elaborato planimetrico), 5f (planimetria catastale), 5g (Visura per soggetto: soggetto debitore Sig. Omissis));

� Allegati 6: Elenco sintetico in ordine cronologico Trascrizioni e Formalità a favore e contro il soggetto debitore Sig. Omissis;

� Allegati 7: Dati Urbanistico-Edilizio-Anagrafici (FONTE : Comune di

Capaccio: 7a) certificato di destinazione urbanistica, 7b) certificato di matrimonio con

indicazione regime patrimoniale Debitore, 7c) Titoli di proprietà e concessioni edilizie).

� Allegati 12: Titolo di Proprietà Lotto (All.12a: Atto per Notaio Malinconico del 18/09/2002 Rep.52601), e Contratto di Locazione su Lotto (All.12b: Scrittura privata del 06/01/2007);

Segue Elenco Documentazione non allegata:→

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Contestualmente il C.T.U. acquisiva copia e analizzava nel dettaglio la seguente Documentazione, già presente agli Atti del Procedimento Esecutivo 76/2006, e non riportata in Allegati Perizia C.T.U. :

� Atto di Precetto e relazione di Notifica del 09/12/2005; � Nota di Iscrizione a Ruolo del Procedimento; � Nota di Trascrizione del Pignoramento (del 24/02/2006 ai RR.II. di Salerno

al reg. Gen. 11082 e Reg. Part. 6504); � Dati e Certificati Ipocatastali nonché Riepilogo sintetico vicende ipocatastali

B.C.P. Omissis; � Verbale Udienza G.E. 15/03/2011; � Atti di Intervento nella Procedura esecutiva 76/2006:

Omissis



Segue Elencazione Quesiti posti al C.T.U.:→

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QUESITI e ORGANIZZAZIONE DELLE OPERAZIONI PERITALI

Acquisita ed analizzata la documentazione su indicata, il C.T.U:

PROCEDEVA ad (cfr. Verbale Conferim. Incarico in All.2 e Raccomandazioni in All.3):

• identificare e descrivere, (con precisi dati catastali e confini) gli immobili pignorati di cui all’oggetto della presente relazione (Punti 1 e 2-Art.173-bis,

quesito 4);

• accertare la corrispondenza o meno, con i dati riportati nell’atto di pignoramento e con le relative superfici in m2 (quesito 4);

• precisare la provenienza del bene al debitore esecutato (punto 3 - art. 173-bis; quesito 5);

• valutare la possibilità di una divisione in caso di comproprietà dei beni esecutati (quesito 6);

• indicare se l’immobile esecutato risulta libero o occupato (Punto 3-Art.173-bis,

quesito 7) con particolare riferimento all’esistenza di contratti di locazione registrati in data antecedente al pignoramento;

• indicare il regime patrimoniale del Debitore , se coniugato (quesito 8);

• accertare l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale previa acquisizione del certificato di destinazione urbanistica nonché la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile oggetto di E.I., con riferimento anche agli eventuali vincoli e oneri di qualsiasi natura gravanti sul cespite (Punti 4,5 e6

art.173-bis; quesiti 9, 10, 12);

• acquisire visure ipotecarie e catastali a favore e contro relative al soggetto debitore (quesito 11);

• determinare il valore, con l’indicazione dei criteri di stima usati, al fine di determinare il prezzo base di vendita (quesito 13);

• corredare la relazione di riepilogo finale con l’indicazione della provenienza dei dati catastali nonché dei confini relativi al lotto considerato (quesito 14);

• estrarre reperto fotografico digitale (esterno/interni) dello stato dei luoghi (quesito 15).



Segue Individuazione Lotto:→

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INDIVIDUAZIONE LOTTO Il C.T.U. dunque

INDICAVA nel prosieguo della presente relazione e in allegati, i cespiti oggetto di esecuzione immobiliare e di stima con il nome di:

LOTTO UNICO(E.I. 76/06): (Comune di Capaccio (SA), N.C.E.U. Foglio n°5, Part. n°440 Sub.3): Appartamento Piano terra 3 vani e accessori, con annessi

comodi rurali in tre locali poco distanti (tettoia, cantina, deposito) + area pertinenziale scoperta , il tutto sito in Via Sorvella o Via Consortile

Matinella civico 77 località San Cesareo/La Pila (CAPACCIO (SA)).

E’ stato previsto un unico Lotto in quanto tutti i cespiti ricadono sotto un unico subalterno e la presenza dei comodi rurali, può accrescere il valore dell’appartamento conseguendo in tal modo più redditizie occasioni di vendita; di contro invece, l’alienazione separata dei comodi dall’appartamento, oltre a comportare la necessità di preliminari frazionamenti, non è ritenuta perseguibile dal sottoscritto C.T.U.

Seguono ulteriori dettagli descrittivi dei cespiti esecutati.



Segue prospetto cronologico principali operazioni peritali:→

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CRONOLOGIA PRINCIPALI OPERAZIONI PERITALI C.T.U.

• 15/03/2011: Provvedimento G.E. di nomina dell’esperto per la Stima dei beni pignorati (c.f.r. All.1) e contestuale fissazione Udienza modalità di vendita per il 29/09/2011;

• 19/04/2011: Udienza G.E. (c.f.r. All.2), Giuramento di rito e Ricezione Incarico C.T.U.;

• 21/04-30/05/2011: Prime acquisizioni e studio atti relativi al procedimento esecutivo

oggetto di E.I. 76/2006 incluso ATTO di PIGNORAMENTO e DOCUMENTAZIONE

IPOCATASTALE presso Ufficio Cancelleria E.I. III sez. Civile Via Papio Trib. Salerno (c.f.r. Allegati 4 ed elenco precedente in Documentazione acquisita in copia ma

non allegata in perizia);

• 31/05/2011:Prime Indagini catastali presso Ufficio Tecnico Erariale Salerno Via dei

Principati (c.f.r. Allegati 5);

• 04/06/2011: Comunicazione alle Parti tramite Raccomandate A.R. della data

(20/06/2011) del 1° sopralluogo C.T.U. in località San Cesareo Via Sorvella Capaccio (SA) (c.f.r. All.8);

• 07/06/2011: Richiesta Certificato Destinaz. Urbanistica certificato di matrimonio con

indicazione regime patrimoniale e atti relativi a Concessioni Edilizie presso Ufficio Tecnico Comune di Capaccio (SA) (c.f.r. Allegati 7);

• 20/06/2011: primo e unico sopralluogo C.T.U. sul Lotto Esecutato in Via Sorvella Capaccio (SA) (c.f.r. Verb. Soprall. In All.8);

• 04/07/2011:Acquisizione elenco trascrizioni e formalità pregiudizievoli presso

Conservatoria RR.II. Via degli Uffici Finanziari Zona Industriale Salerno (c.f.r. Allegati 6);

• 12/07/2011: Ritiro atti anagrafici, atti inerenti a concessioni edilizie e Certificato Destinaz. Urbanistica presso U.T.C. Comune di Capaccio (SA) (c.f.r. Allegati 7);

• 12/07-19/07/2011: Indagini Internet mercato immobiliare, raccolta dati bibliografici e ricognizione agenzie immobiliari di zona (FASE ESTIMATIVA PROCEDURA: (c.f.r. All.

11);

• 20/07-25/08/2011: digitalizzazione risultati del rilievo fotografico, stesura definitiva

perizia C.T.U. e riordino Allegati;

• 26/08/2011: Deposito Relazione peritale C.T.U.;

• 29/09/2011: Udienza G.E. di fissazione modalità di vendita E.I. 76/2006.



SEGUONO UBICAZIONE e DESCRIZIONE LOTTO: →

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E.I. 76/2006

UBICAZIONE ACCESSIBILITA’ TOPONOMASTICA della ZONA: (punto 1 - art. 173-bis, Quesito 4 verbale di conf. Incarico in All.2) (c.f.r. anche Rilievo fotografico in All.10)


comodi rurali in tre locali poco distanti (tettoia, cantina, deposito) + area pertinenziale scoperta, il tutto sito in Via Sorvella o Via Consortile Matinella civico 77 località San Cesareo/La Pila (CAPACCIO (SA)).

OMISSIS

Visibili in questa foto: sullo sfondo l’accesso dalla Strada Provinciale (Via Sorvella o Via Consortile Matinella) all’area (sub.1) di proprietà comune sia al sub.3 esecutato, sia agli altri subalterni non esecutati: originariamente tutti i sub rientravano in un unico podere, poi frazionato (cfr. a tal proposito anche

elaborato planimetrico sub. in All. 5e); sulla sinistra il Fabbricato per civile abitazione al cui piano terra è ubicato l’Appartamento

esecutato.

I cespiti esecutati in E.I. n°76/2006 (di cui al N.C.E.U. Comune di Capaccio Foglio 5 Particella 440 sub.3) sono ubicati in zona periferica pedecollinare del territorio comunale di Capaccio e rientrano in un originario podere posto sulla Via

Consortile Matinella o Via Sorvella in località San Cesareo o La Pila di Capaccio (SA) ; detta zona periferica è debolmente urbanizzata e a carattere agricolo e gli anzidetti cespiti consistono di un appartamento con dei locali pertinenziali nell’ambito di un comparto di case e pertinenze di cui alla intera part.440, ove i restanti sub. non risultano tuttavia esecutati.

SEGUE DESCRIZIONE STATO LUOGHI: →

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DESCRIZIONE dello STATO DEI LUOGHI

(punto 2 - art. 173-bis, Quesito 4 verbale di conf. Incarico in All.2) (c.f.r. anche Rilievo fotografico in All.10)

Visibili in questa foto: sulla destra il Fabbricato per civile abitazione al cui piano terra è ubicato l’Appartamento esecutato: sul prospetto risultano visibili altresì i lavori, in fase di ultimazione, di realizzazione di una scala esterna volta all’eliminazione della servitù di passaggio che gravava sul sub.3 esecutato in favore del sub.7 non esecutato e consistente nell’appartamento ubicato al piano primo, il cui accesso originariamente tramite scala interna dunque dall’interno dell’Appartamento sub. 3 è stato spostato all’esterno, onde poter conseguire l’indipendenza dei due subalterni, allo stato attuale ciascuno con proprio accesso dall’area comune (sub.1); sulla sinistra i Locali Pertinenziali rientranti comunque nell’unico sub 3 e destinati a cantina deposito, officina, ricovero attrezzi ed automezzi agricoli. L’appartamento è sito al piano terra, a cui si accede da un’ area (sub.1 part.440) comune anche ad altre unità immobiliari non esecutate. L’ingresso all’appartamento è duplice (cfr. anche rilievo metrico C.T.U. in All.9 e nel prosieguo della presente relazione): quello secondario posto sul lato Nord è con portone in alluminio anodizzato ed è posto frontalmente rispetto alle pertinenze mentre l’altro ingresso (ingresso principale) avviene sempre dallo spiazzo comune (sub.1 part.440), mediante cancelletto e porticato di accesso coperto da una tettoia (il porticato, la tettoia

e la scala esterna di accesso al piano superiore: sub7, non risultano riportate in catasto: a tal

proposito secondo la planimetria catastale riportata in allegato 5f, il sub.7 (non esecutato) era

raggiungibile da una scala interna al sub 3, appartamento esecutato, su cui gravava quindi

una servitù di passaggio tuttora vigente anche se solo di diritto e non di fatto in quanto

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l’ingombro della scala interna riportata in catasto ora è adibito a ripostiglio (cieco) con

annessa nicchia sul fondo ricavata a circa 1,5 metri di altezza da terra: la servitù costituisce

tuttavia ancora un vincolo formale anche se non più di fatto sul cespite esecutato servente del

sub. 7 non esecutato e dominante, da rimuovere tramite rogito notarile). I manufatti non accatastati posti in corrispondenza dell’ingresso principale sono formati da una tettoia posta sul lato sinistro del prospetto principale, strutturata con tubolari rettangolari in acciaio, con appoggiata copertura tipo grecata e canale di gronda sul lato rivolto allo spigolo nord del fabbricato, sorretta da pilastrini sempre in acciaio e contornata da parapetto in cls di 1 metro di altezza e spessore 10 cm e da una scala esterna in fase di ultimazione che comunica con una soletta piena, la quale funge anche da copertura alla porzione destra dell’area comune di ingresso. Lo stato esterno delle finiture e degli intonaci dell’appartamento è normale nel lato notte + cucina + bagno e mediocre nel lato soggiorno e disimpegno laterale di cui al civico 77 (ingresso secondario con portone in alluminio anodizzato). L’appartamento di piano terra consiste complessivamente di doppio ingresso, letto

matrimoniale, ripostiglio con nicchia, soggiorno salone, cucina abitabile con camino

e w.c.. Il riscaldamento è assente , le rifiniture sono in normale stato di conservazione e manutenzione. Il pavimento della zona notte fino al soggiorno (compresa cucina e disimpegno del bagno) è in segato di marmo, il soggiorno e l’uscita laterale in mattonella simil cotto. Gli infissi sono in alluminio di recente istallazione con zanzariera e persiane esterne. La cucina è dotata di camino in spigolo nord-ovest, è rivestita a tutta altezza. Il bagno è in buono stato, con scalino nel tratto finale dove sono alloggiati gli elementi (wc+bidet+doccia), è rivestito fino all’altezza delle mostra superiore della porta (2,2 metri). Assente caldaia e presente scaldabagno esterno. Porte in legno tamburato di modesta qualità in mediocre stato manutentivo. Il soggiorno è rivestito fino a 1,6 metri con mattonelle 15x30 ed è utilizzato anche a ricovero di cella frigorifera. La porta di ingresso principale dal portico è in legno (non blindata) in mediocre stato di conservazione e manutenzione.

SEGUE DESCRIZIONE LOCALI PERTINENZIALI: →

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PERTINENZE

Il sub 3 esecutato comprende oltre all’appartamento sopra descritto, una serie di comodi rurali e pertinenze, di seguito elencate e descritte (da sud ovest a nord est):

� Tettoia in eternit con struttura in acciaio, adibita a parcheggio rimorchio e

trasporto cavalli con retrostante officina;

� Cantina in muratura portante e copertura in legno adibita al deposito per

la conservazione di vino e olio (di cui al civico 65);

� Area pertinenziale scoperta afferente esclusivamente al sub. 3 esecutato e

pertanto non rientrante nell’area comune di cui al sub.1 (ex tettoia come

da planimetria catastale);

� Deposito + parcheggio trattore (non intercluso, ma chiuso solo su tre lati).

Alle pertinenze si accede sempre dalla stessa area (sub.1 part.440) comune anche ad altre unità immobiliari non esecutate.

Seguono descrizioni di dettaglio delle singole pertinenze:

1) Tettoia in eternit con struttura in acciaio, adibita a parcheggio rimorchio e

trasporto cavalli con retrostante officina:

Locale chiuso su 4 lati, munito di saracinesca elettrica e con pavimentazione in soletta di cemento battuto fino all’area comune in brecciolino. È adibito a ricovero di materiale vario (furgone porta cavallo) e retrostante officina con altezza minore ed in aderenza alla pertinenza n.2 La struttura è in acciaio, la copertura è in eternit con tubolari rettangolari trasversali in ferro, la tettoia ad una falda con pendenza verso il lato retrostante sporge di circa 1 metro rispetto il profilo del locale sul lato anteriore (corte comune). La tompagnatura è in blocchetti di cemento. Lo stato rustico è discreto.

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2) Cantina in muratura portante e copertura in legno adibita al deposito per la

conservazione di vino e olio (di cui al civico 65):

Detto locale risulta distaccato di circa 50 cm sul lato sinistro dal locale pertinenziale 1) (adiacente tettoia) ed in aderenza sul lato posteriore con la contigua zona adibita a officina sempre della pertinenza sopra descritta in 1). Meno recente rispetto il locale 1), la cantina presenta una copertura a due falde e struttura lignea con manto di tegole di copertura. Alla cantina si accede tramite porta a due battenti di due metri per due, riportante il civico n.65. La pavimentazione è in soletta di cemento fino all’area comune in brecciolino. Allo stato attuale la cantina è adibita a deposito di vettovaglie, vino, salumi, ecc. Lo stato di conservazione è mediocre. 3) Area pertinenziale scoperta afferente al sub.3 (ex tettoia come da planimetria

catastale):

Visibile nella foto l’area posta tra i due corpi di fabbrica:

Trattasi di piccolo spiazzo a cielo aperto compreso tra i due locali pertinenziali cantina (descritta in precedenza) e successivo deposito trattore, adibito a deposito di materiale vario, la base è in brecciolino come l’area comune (sub.1) di accesso a tutto il comparto di case e pertinenze di cui alla part.440.

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4) Deposito + parcheggio trattore (non intercluso, ma chiuso solo su tre lati):

Unico locale separato dal sub 6 non esecutato, all’altezza della linea di colmo (parallela al lato aperto che affaccia sullo spiazzo) mediante una tramezzatura a tutta altezza formata da mattoni forati (inferiormente) e blocchetti di cemento superiormente. Risponde al civico n. 67, i due lati corti sono composti da blocchetti di cemento disposti a scacchiera (vuoti alternati a pieni). La soletta è in cemento battuto fino all’area comune in brecciolino. Lo stato è mediocre tendente a pessimo. Adibito a ricovero di materiale vario e trattore risulta aperto su un lato (lato sud est, dotato di telaio il cls armato, poggiante su tre ritti visibile nella foto). Il solaio è del tipo gettato in opera con pignatte in laterizio e travetti orditi su trave di bordo in cls .

Per altri Dettagli relativi ai Lotto si rimanda al Rilievo metrico in Allegati 9 e qui di

seguito riportato, nonché al rilievo fotografico in All.10 e nel CD a corredo della

relazione C.T.U.



SEGUE RILIEVO METRICO LOTTO: →

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RILIEVO METRICO FOTOGRAFICO LOTTO (c.f.r. Allegati 9 e 10 e Verb. Sopralluogo in All.8)


comodi rurali in tre locali poco distanti (tettoia, cantina, deposito) + area pertinenziale scoperta, il tutto sito in Via Sorvella o Via Consortile Matinella civico 77 località San Cesareo/La Pila (CAPACCIO (SA)).

Il sottoscritto C.T.U. dava inizio alle operazioni peritali di accesso ai Lotti esecutati, comunicando tramite Raccomandate A.R. in data 04/06/2011 (cfr. ricevute

in All.ti spese tecniche) alle Parti la data del primo ed unico accesso al Lotto, fissata per il 20.06.2011 (cfr. Verb. sopralluogo C.T.U. in Allegato n°8).

In data sopralluogo dunque, identificati gli immobili oggetto di esecuzione, il C.T.U. contestualmente effettuava sulla base delle planimetrie catastali in scala 1:200 in Allegati 5f (cfr.) le necessarie misurazioni con l’ausilio di rollina metrica tradizionale (portata max 10 metri lineari)) e Distolaser Modello Leika 2 ed

effettuato relativo rilievo fotografico digitale (cfr. Allegato n° 9), il tutto avvalendosi dell’ausilio di un collaboratore tecnico di fiducia quale l’Ing. Modica Pasquale (iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno n° 4886) i cui dati

risiedono in All.13 (c.f.r.).

Il sopralluogo è stato eseguito dal C.T.U. alla presenza del Debitore Sig. Omissis che ha consentito l’accesso ai Luoghi. Contestualmente al rilievo metrico veniva effettuato anche il rilievo fotografico digitale del Lotto che trova spazio nell’Allegato 10. Relazione fotografica E.I. n°76/2006:

PREMESSA: Il rilievo fotografico è stato effettuato nella seguente data sopralluogo:

• 20 giugno 2011 dalle ore 16:30 alle ore 18:10

Detto rilievo è stato effettuato con macchina fotografica digitale Canon IXUS 70-7,1 megapixel.

Tutte le foto hanno le seguenti caratteristiche: 1. Formato JPEG 2. Dimensioni (LxH): 2592x1944 pixel 3. Risoluzione orizzontale e verticale: 180 dpi 4. Profondità in bit: 24

5. Rappresentazione del colore: sRGB 6. Distanza focale: 6 mm 7. Tempo d’esposizione F/3,1 8. Esposizione automatica: 1/125 sec 9. Velocità ISO: ISO-80 .

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La relazione fotografica in All.10, di 10 pagine. è stata redatta utilizzando 10 foto su un totale di 76 (in formato ORIGINALE in CD allegato) del completo rilievo fotografico effettuato nella data suddetta (20/06/2011).

Il rilievo metrico degli immobili è stato effettuato dal C.T.U. in data sopralluogo 20/06/2011, coadiuvato da collaboratore tecnico di fiducia quale l’ing. Pasquale Modica (iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno al n. 4886, nonché all’albo dei C.T.U. del Tribunale di Salerno), mediante puntatore laser (modello

LEICA DISTO D2), metro snodato tradizionale (portata max 2 metri lineari) e planimetria catastale riprodotta digitalmente dal C.T.U. in scala 1:100 come base di appoggio delle misure (cfr. Allegato 5f).

Detto rilievo metrico è stato successivamente elaborato in formato grafico (cfr.

Allegato 9) desumendo quindi il seguente:

COMPUTO DELLE SUPERFICI

LOTTO UNICO SUB 3 (Appartamento piano terra, h=2,85 m): N.C.E.U.; Comune di Capaccio; foglio 5; particella 440; subalterno 3; classe 4; categoria A/3; superficie 4 vani; rendita 173,53 euro;

- Disimpegno ingresso: 3,30 m2 - Disimpegno 2° ingresso: 4,84 m2 - Disimpegno interno: 2,39 m2 - Letto matrimoniale: 20,85 m2 - Cucina: 15,92 m2 - WC: 4,59 m2 - Soggiorno: 14,56 m2 - Ripostiglio: 6,03 m2 - Nicchia (non calpestabile): 3,21 m2 - Superficie utile netta APPARTAMENTO: 72,11 m

2

- Superficie lorda: 89,56 m2

LOTTO UNICO SUB 3 (Pertinenze): N.C.E.U.; Comune di Capaccio; foglio 5; particella 440; subalterno 3; classe 4; categoria A/3; superficie 4 vani; rendita 173,53 euro;

SUPERFICI UTILI PERTINENZE:

- Pertinenza A (parcheggio/deposito): 38,96 m2 - Pertinenza B (cantina/deposito, civico 65): 22,63 m2 - Pertinenza C (scoperta): 23,51 m2 - Pertinenza D (parcheggio/deposito civico 67): 39,09 m2

. - Superficie utile netta PERTINENZE: 124,19 m

2

SEGUONO Dettagli PLANIMETRIE di RILIEVO STATO dei LUOGHI (cfr. All.9) :→

17

Appartamento piano terra: SUB 3

Superficie utile 72,11 m²

Superficie lorda 89,56 m²

Tribunale di Salerno - E.I. 76/2006

Lotto Unico: via Consortile Matinella - Capaccio (SA)

N.C.E.U. FL. 5 - PART. 440 - SUB. 3

Appartamento Piano Terra: H = 2,85 m

scala 1:100 (quote in metri)

N ES

O

SUB. 4non esecutato

2.98

4.8

9

1.10

2.9

3

2.48

1.9

51

.31

3.50

5.13

3.2

0

1.97

3.0

7

4.324

.87

soggiorno14,56 m²

disimp.4,84 m²

nic

ch

ia3,2

1 m

²

letto matrim.20,85 m²

H = 2,85 m

cucina15,92 m²

disimp.3,33 m²

ripo

st.

6,0

3 m

²

wc4,59 m²

disimp.2,39 m²

tettoia nonaccatastata enon esecutatata

12.60

2.8

0

scala di acceso al

piano primo (sub 7)non accatastato e

non esecutato

1° ingresso

spazio comuneal sub 3 e 7 non

accatastato enon esecutato

2°

ing

resso

civ

. 7

7

SUB. 4non esecutato

ALLEGATO 9a): PLANIM. APPARTAMENTO (Stato dei Luoghi ATTUALE)

18

N ES

O

Trib

un

ale

di

Sa

lern

o -

E.I

. 76

/200

6

Lott

o U

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o:

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A)

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5 -

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. 440

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Locali

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3 (

Pia

no

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a)

scala

1:1

00 (

qu

ote

in

metr

i)

4.2

54.6

7.80

1.90

4.1

5.6

3.0

3.7

3.7

8.1

4.5

zo

na

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a

Hcolm

o =

2,8

5

SU

B 3

pa

rch

eg

gio

de

po

sito

38

,96

m²

SU

B 3

can

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epo

sito

22

,63

m²

SU

B 3

pe

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a

23,5

1 m

²

SU

B 3

pa

rch

egg

iod

ep

osito

39,0

9 m

²

SUB. 6non esecutato

pila

str

ini

in a

ccia

io

sa

racin

esca

ele

ttrica

2,0

2,0

SUB. 6non esecutato

SU

B.

6n

on

ese

cu

tato

Hsp

alla

= 2

,40

Hsp

alla

= 4

,00

Hcolm

o =

4,8

0

Hcolmo = 2,8

Hspalla = 2,3

Hspalla = 2,3

Hco

lmo =

4,4

0

Hsp

alla

= 3

,18

civ

. 6

5civ

. 67

ALLEGATO 9b): PLANIM. PERTINENZE (Stato dei Luoghi ATTUALE)

SEGUONO DATI CATASTALI LOTTO :→

19

DATI CATASTALI LOTTO : (punto 1 - art. 173-bis, quesito 4 verbale di conf. Incarico in All.2) (c.f.r. Allegati da 5a) a 5g))

Come da indagini catastali effettuate dal sottoscritto C.T.U. presso l’U.T.E. Via

dei Principati Salerno, in date 31/05/2011 e seguenti (c.f.r. Cronologia operazioni

peritali), risulta una identificazione catastale del LOTTO nella seguente attuale configurazione:

� LOTTO UNICO(E.I. 76/06): (Comune di Capaccio (SA), N.C.E.U. Foglio n°5, Part. n°440 Sub.3): Appartamento Piano terra 3 vani e accessori, con annessi

comodi rurali in tre locali poco distanti (tettoia, cantina, deposito) + area pertinenziale scoperta, il tutto sito in Via Sorvella o Via Consortile Matinella civico 77 località San Cesareo/La Pila (CAPACCIO (SA)):

DATI CATASTALI: U.T.E. Nuovo Catasto Edilizio Urbano:

Comune: CAPACCIO (SA); Indirizzo: Via Sorvella Piano Terra; Foglio:5; Particella: 440; Subalterno: Sub.3 Piano Terra; Categoria: A/3 (Abitazioni di tipo

economico); Classe: 4; Consistenza Catastale: 4 vani catastali; Rendita Catastale: Euro 173,53; Intestatario catastale: Sig. Omissis(debitore);

_______________________________________________ NOTE CATASTALI C.T.U.:

� Il C.T.U. ha riscontrato una perfetta rispondenza tra i dati catastali U.T.E. e i dati catastali riportati sia in Atto per Notaio Raimondo Malinconico 18/09/2002 (titolo di proprietà Lotto in All.12a), sia in Atto di Pignoramento 06/02/2006

rep.270 (in All.4);

� Le visure attuale e storica in Allegati 5a e 5b, riportano correttamente sia gli estremi (data, numero di repertorio e trascrizione) del titolo di proprietà (Atto per Notaio Raimondo Malinconico del 18/09/2002 rep.52601 in All.12a) sia il titolo e il regime patrimoniale del Debitore Sig. Omissis (proprietà esclusiva del cespite

esecutato in regime di separazione dei beni, come riportato sia in Atto Malinconico e sia in

estratto di Matrimonio in Allegato 7b).

� La mappa catastale Wegis (scala 1:4.000 in All.5c) riporta correttamente la sagoma dell’intera particella 440 e dei fabbricati ad essa “graffati”;

� L’elenco subalterni (in All.5d) riporta al primo rigo il sub.3 esecutato;

� L’Elaborato planimetrico dei subalterni della particella 440 (scala 1:500 in

All.5e), pur privo di orientamento, permette un’agevole ricostruzione dei confini;

SEGUONO ULTERIORI NOTE CATASTALI sulla PLANIMETRIA:→

20

Continuaz. NOTE CATASTALI C.T.U.: � La planimetria catastale in scala 1:200 del sub.3 (cfr. All. 5f), (a firma del Perito

agrario Infante Pierino) risulta priva di orientamento e riporta ancora la scala di

accesso al sub 7 non esecutato del primo piano internamente all’appartamento sub. 3 esecutato (cfr. anche elaborato planimetrico in All.5e)), contrariamente allo stato dei luoghi attuale riscontrato dal C.T.U. in data sopralluogo 20/06/2011 (cfr. verb. In All.8): infatti detta scala interna è stata rimossa e posizionata all’esterno del fabbricato sul prospetto principale (cfr.

planimetria rilievo metrico stato luoghi attuale in all.9a) e riportato anche a pag 17). Si rende pertanto necessaria opportuna procedura Docfa di aggiornamento della planimetria catastale, ed altresì con opportuno rogito notarile va formalizzata

l’eliminazione della servitù di passaggio che gravava sul sub.3 (appartamento servente) esecutato in favore del sub.7 (appartamento dominante) non esecutato, in quanto allo stato attuale detti appartamenti risultano avere entrambi accessi indipendenti dall’area comune sub.1. Di tali oneri a carico dell’Acquirente il sottoscritto C.T.U. terrà comunque conto nella valutazione del Lotto.

Visibile chiaramente nella foto la scala spostata all’esterno e in fase di ultimazione Per altre note si rimanda ai paragrafi concernenti i titoli di proprietà e i confini del Lotto.



SEGUONO CONFINI LOTTO:→

21

CONFINI LOTTO: ( punto 1 - art. 173-bis; quesito 4 verbale di conf. Incarico in All.2): [c.f.r. Elaborato Planimetrico in All.5e ed Allegati 9) contenenti il rilievo metrico C.T.U.]:


comodi rurali in tre locali poco distanti (tettoia, cantina, deposito) + area

pertinenziale scoperta, il tutto sito in Via Sorvella o Via Consortile Matinella civico 77 località San Cesareo/La Pila (CAPACCIO (SA)).

Come desumibile dall’elaborato planimetrico in All.5e) e dalla planimetria di rilievo metrico C.T.U. in allegato 9a), l’APPARTAMENTO rientrante nel sub.3 confina:

� Sul Lato Nord-est : tramite tompagnature divisorie, con il sub.4 sempre part.440 (altro appartamento non esecutato);

� Sul Lato Sud-Est: tramite tompagnature perimetrali, con lo spiazzo comune di accesso (sub.2 sempre part.440);

� Sugli altri 2 Lati Sud-Est, Sud-Ovest, e Nord-Ovest: tramite tompagnature perimetrali e porte di ingresso, con lo spiazzo comune di accesso (sub.1 sempre part.440);

Come desumibile dall’elaborato planimetrico in All.5e) e dalla planimetria di rilievo metrico C.T.U. in allegato 9b), i LOCALI PERTINENZIALI rientranti nel sub.3 confinano nel loro complesso:

� Sul Lato Nord-Ovest : tramite tompagnature divisorie, con fabbricati afferenti alla Part. 439 (altro podere e altra proprietà non esecutata: cfr. Mappa Catastale Wegis in

All.5c);

� Sul Lato Sud-Est: tramite tompagnature perimetrali e ingressi, con lo spiazzo comune di accesso (sub.1 sempre part.440);

� Sugli altri 2 Lati, Sud-Ovest, e Nord-Est: tramite tompagnature perimetrali e divisorie, con i Locali pertinenziali afferenti al Sub. 6 sempre Part.440 ma non esecutato;

Tutti i confini del Lotto risultano nettamente individuabili e distinguibili in quanto associati ad elementi fisici quali muri perimetrali e divisori che lo separano dalle proprietà adiacenti. Inoltre a seguito della rimozione della scala interna, e del suo spostamento all’esterno, già ampiamente illustrata nei paragrafi precedenti, risulta netta anche la separazione tra l’Appartamento del sub.3 esecutato a piano terra e l’Appartamento del sub.7 a piano primo non esecutato. Per altri Dettagli relativi ai confini dei Lotto si rimanda ai Dati catastali e alle

Planimetrie negli Allegati 9, nonché al rilievo fotografico in All.10.

SEGUONO TITOLI di PROPRIETA’ LOTTO:→

22

TITOLI DI PROPRIETÀ LOTTO e ELENCO FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI (punto 3 - art. 173-bis; quesiti 5 e 11 verbale di conf. Incarico in All.2) (c.f.r. Allegati 6, 12a) e documentazione agli Atti del procedimento Esecutivo)



Il LOTTO (Comune di Capaccio (SA), N.C.E.U. Foglio n°5, Part. n°440 Sub.3) fu acquistato dal debitore Sig. Omissis, in regime patrimoniale di separazione dei beni) con Atto di compravendita del 18/09/2002 (cfr. All.12a), a rogito del Notaio

Raimondo Malinconico, rep. n°52601, racc. n°19160, registrato a Salerno l’08/10/2002, trascritto in data 30/09/2002, presso la Conservatoria RR.II. di Salerno ai ni. 35238/26573.

Relativamente alle provenienze, come già riportato agli Atti del Procedimento il Venditore Sig. Omissis aveva acquisito l’immobile oggetto di E.I. 76/06 in virtù di Atto di divisione stipulato il 02/05/2002 (rep.51818 per Notaio Raimondo Malinconico e

trascritto ai RR.II. di Salerno il 13/05/2002 ai ni 17046/12619 ) con il sig. Omissis. Detto

Atto di Divisione era il perfezionamento di un precedente Atto di Divisione del podere 808 del 28/07/1993 (rep.32964 racc. 10958 per Notaio Raimondo Malinconico in

All.7c) in cui l’Appartamento attualm. rientrante nel sub.3 faceva parte del Fabbricato “A”).

Relativamente alle vicende catastali (cfr. Certificato storico agli Atti del Procedimento e

Visura storica in All.5b), la Particella 440 del Foglio 5 è stata costituita in data 09/06/1997, a seguito della soppressione della particella 519 del foglio 5, a sua volta costituita il 02/06/1992 in virtù del frazionamento della Particella 44 del foglio 5 (acquistata dai su indicati Omissis e trascritto il 31/01/1966).

La Particella 440 del Foglio 5 è poi divenuta di tipo urbano in data 06/09/2000, ed il sub.3 oggetto di E.I. 76/2006 è stato costituito l’ 08/03/2002.

Da una disamina congiunta del titolo di proprietà (in All.12a) e sua relativa trascrizione ai RR.II. di Salerno del 30/09/2002 ai ni 35238/26573 (agli atti del procedimento esecutivo), delle visure catastali (in All.ti 5a e 5b), nonché dell’ Atto di Pignoramento immobiliare del 09/02/2006 (cfr. All. 4 e Atti del Procedimento) e sua relativa nota di trascrizione del Pignoramento ai RR.II. di Salerno del 24/02/2006 ai n

i 11082/6504 (agli atti del procedimento esecutivo) il Sottoscritto C.T.U. non ha

riscontrato alcuna incongruenza. SEGUE elenco FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI:→

23

Relativamente all’elenco delle formalità pregiudizievoli (cfr.All.6), all’esito dell’ispezione effettuata dal collaboratore C.T.U. Ing. Modica in data 04/07/2011 (cfr. All.6), non risultano istruiti altri procedimenti esecutivi sul cespite esecutato (Fl.5 Part.440 sub.3). Si riportano quindi di seguito gli estremi delle sole formalità pregiudizievoli in ordine cronologico gravanti sul cespite esecutato (Fl.5 Part.440 sub.3):

� Iscrizione contro del 24/02/2005 (Reg. Part. 1640 / Reg. Gen. 9396) derivante da Ipoteca Legale a norma art.77 DPR 29/09/1973 num. 062 del Pubblico Ufficiale E.T.R. S.P.A. Rep.1193/100 del 03/11/2000 (iscrizione ipoteca sul cespite esecutato agli Atti di questo procedimento);

� Trascrizione contro del 24/02/2006 (Reg. Part. 6504 / Reg. Gen. 11082)

derivante da Atto Esecutivo (Verbale di pignoramento rep.270 del 09/02/2006) (trascrizione pignoramento sul cespite esecutato agli Atti di questo procedimento);

� Iscrizione contro del 30/03/2006 (Reg. Part. 5644 / Reg. Gen. 18249) derivante

da Ipoteca Giudiziale (Trib. Salerno Sez. Distaccata di Eboli) a seguito di Decreto ingiuntivo rep. n°407 del 22/03/2006 (Decreto ingiuntivo su istanza dell’ Omissis (Rappr. Legale Avv.to Girolamo

BARBATO) successivamente intervenuta nel presente procedimento con Atto di Intervento del 5-12/05/2006 agli Atti di questo procedimento);

Per altre note su titoli di proprietà e trascrizioni e per confronto si rimanda agli

allegati 12a) e 6 richiamati nel presente paragrafo.



SEGUE OCCUPAZ. IMMOBILE e REGIME PATRIMONIALE DEBITORE:→

24

REGIME PATRIMONIALE DEBITORE e INDICAZIONE DELL’ESSERE gli IMMOBILI LIBERI/OCCUPATI: (punto 3 art. 173-bis.; quesiti 7 e 8 verbale di conf. Incarico in All.2) (cfr. estratto di Matrimonio in All.7b e Contratto di locazione in All.12b)

Relativamente al regime patrimoniale, come si evince dall’estratto di Matrimonio

del 08/07/2011 (cfr.All.7b) acquisito dal sottoscritto C.T.U. presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Capaccio, il Debitore Sig. Omissis risulta essere coniugato in regime di separazione legale dei beni, Omissis, con Atto per Notaio Raimondo Malinconico.

Relativamente all’occupazione del LOTTO [(Comune di Capaccio (SA), N.C.E.U. Foglio n°5, Part. n°440 Sub.3): Appartamento Piano terra 3 vani e accessori, con annessi comodi rurali in tre locali poco distanti (tettoia, cantina, deposito) + area pertinenziale scoperta, il tutto sito in Via Sorvella o Via Consortile Matinella civico 77 località San Cesareo/La Pila (CAPACCIO (SA)] si precisa che detto Lotto è allo stato attuale non libero ma occupato da terzi in virtù di regolare contratto di locazione ad uso abitativo (cfr. all.12b), stipulato in data 06/01/2007 tramite scrittura privata registrata (il 02/02/2007 al n° 530) tra il Proprietario Locatore

Sig. Omissis (soggetto Debitore) e il Conduttore Sig. Omissis La durata della locazione è stata stabilita in anni 15 a decorrere dal 06/01/2007, fino al 04/01/2022. Il contratto prevede espressamente il divieto di subaffitto e il divieto di mutamento di destinazione dall’uso abitativo, e concerne sia l’appartamento che le pertinenze, anche se nel contratto non risulta espressamente indicato il sub.3 ma solo il foglio 5 la particella 440, tuttavia l’oggetto della locazione (“porzione di fabbricato con

annesso capannone”) è comunque verbalmente indicato unitamente alla piena ed esclusiva proprietà di Omissis, in maniera tale da poter essere ricondotto ai cespiti esecutati . L’importo del canone mensile pattuito tra le parti è pari ad € 150.00 (1800 € annui), al netto d’IVA e di eventuali aggiornamenti su base ISTAT. Allo stato attuale, essendo il padre del Debitore e conduttore sig. Omissis (coniugato

in regime di comunione legale dei beni) deceduto, il cespite esecutato sub. 3 è utilizzato dalla moglie di Omissis.

Per altre note relative alla locazione del cespite esecutato si rimanda direttamente alla copia del Contratto di Locazione in All.12b).

SEGUONO DATI URBANISTICI LOTTO:→

25

DATI URBANISTICI LOTTO, VINCOLI e REGOLARITA’ EDILIZIA LOTTO: (punti 4,5,6 - art. 173-bis; quesiti 9, 10, 12 verbale di conf. Incarico in All.2) (c.f.r. Certificato di dest. Urb.i in all. 7a) e Allegati 7c))


comodi rurali in tre locali poco distanti (tettoia, cantina, deposito) + area pertinenziale scoperta, il tutto sito in Via Sorvella o Via Consortile Matinella

civico 77 località San Cesareo/La Pila (CAPACCIO (SA)):

Il Lotto ricade per intero ai sensi del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Capaccio (SA), approvato con Decreto del Presidente della Provincia di Salerno pubblicato sul B.U.R.C. n°2 del 13/01/1992, in Zona Agricola E1 di

pianura. Per quanto concerne gli indici metrici urbanistici e le Norme tecniche di Attuazione relativi a tale zona omogenea si rimanda a quanto riportato nel Certificato di destinazione urbanistica del 12/07/2011 in All.7a) (cfr.), qui di seguito si riassumono brevemente solo i principali indici metrici e urbanistici peraltro contenuti già nel certificato stesso (cfr. All.7a):

PER ABITAZIONI:

� Indice di fabbricabilità fondiario per aree a seminativo e frutteto: 0,03 m3/m

2;

� Indice di fabbr. fondiario per aree irrigue con colture pregiate: 0,05 m3/m

2;

� Altezza Massima consentita: 7,5 m;

� Distanza minima dagli edifici: 10,00 m;

� Distanza minima dalle strade e confini: 5 m;

PER ATTREZZATURE NON ABITATIVE:

� Indice di fabbricabilità fondiario: 0,10 m3/m

2;

� Altezza Massima consentita: 7,5 m;

� Distanza minima dalle strade e confini: 10 m;

PER ALLEVAMENTI ZOOTECNICI:

� Indice di fabbricabilità fondiario: 0,05 m3/m

2;

� Distanza minima confini: 20 m;

SEGUONO VINCOLI:→

26

Relativamente ai vincoli, sempre dal certificato di destinazione urbanistica in Allegato 7a, si evincono le seguenti quattro tipologie di vincolo ricadenti sul Lotto:

� Zona classificata sismica S = 6 (D.M. 03/06/1981 e delibera di giunta Regionale 07/11/2002 n. 5447);

� Fasce di rispetto stradale (D.L.G.S. 30/04/1992 n. 285 e s.m. e i.); � Tutela dei corpi idrici (Art. 96 lettera F del R.D. 25/07/1904 n. 523 e Art. 41 del D.lgs. n.

152 del 11/05/1999) e delle opere di bonifica (Artt. 133 e 134 del R.D. 08/05/1904 n. 368); � Fasce di rispetto degli acquedotti (Allegato 4 delibera comitato ministri del 04/02/1977

e D.lgs. n. 152 del 11/05/1999); Per quanto attiene alla regolarità edilizia del Lotto ai sensi delle Leggi 47/85,

112/89 165/90, 353/2000 e successive integrazioni e modifiche, come si evince anche dal Titolo di proprietà (Atto Malinconico 18/09/2002 in All.12a) il Fabbricato di cui

fa parte l’appartamento rientrante nel sub.3 è stato edificato anteriormente al 1 settembre del 1967, e dunque non suscettibile di richiesta di concessione edilizia o permesso a costruire ab origine, mentre i comodi rurali (indicati come fabbricato “D”

nella documentazione concessoria: cfr. All.7c) sono stati realizzati con regolare Concessione Edilizia n°44 rilasciata dal Sindaco del Comune di Capaccio in data 07/04/1983 (cfr. All.7c)e successiva Variante n°50 del 29/04/1985. Relativamente alla recente realizzazione della scala esterna sul prospetto principale non risulta presentata alcuna D.I.A. presso l’U.T.C. del Comune di Capaccio. Degli eventuali oneri connessi alla regolarizzazione di tale pratica, a carico dell’Acquirente, il Sottoscritto C.T.U. terrà comunque conto nella valutazione del Lotto. Da ricerche effettuate dai responsabili U.T.C. presso l’archivio comunale del Comune di Capaccio, non è stata rinvenuta alcuna richiesta di agibilità, né rilasciata autorizzazione di agibilità dell’immobile. Per ulteriori dati urbanistici e concessori si rimanda agli Allegati 7a) e 7c) (c.f.r.).



SEGUONO CRITERI ESTIMATIVI LOTTO →

27

CRITERI ESTIMATIVI ADOTTATI E STIMA LOTTO : (quesito 13 verbale di conf. Incarico in All.2)



Valutata la consistenza dell’immobile ed esaminato lo stato dei luoghi, per il caso in oggetto, non pervenendo al C.T.U. da entrambe le parti in fase istruttoria indicazioni e informazioni relative a compravendite inerenti quella stessa tipologia di immobili, onde pervenire ad un plausibile valore di mercato dei beni pignorati si è preferito nella fattispecie:

1) mediare le valutazioni sintetiche comparative dirette dell’immobile stesso (e non di analoghi) fatte dalle Agenzie Immobiliari della zona di Capaccio Scalo

in cui ricadono i beni pignorati; 2) controllare tale risultato per via indiretta con una stima per valori unitari fatta

a partire dai dati dell’Osservatorio dei beni immobiliari. 3) Controllare ulteriormente i due risultati precedenti con una terza valutazione

dell’immobile ottenuta per via analitica (sulla base dei canoni di locazione di beni analoghi rilevati dal C.T.U., canoni ritenuti medi, ordinari e diffusi, dunque attendibili e utilizzabili come confermato anche da indagini di mercato).

Con la prima metodologia è stato possibile “svincolarsi” virtualmente dal parere unico del C.T.U., conoscere meglio alcune caratteristiche del territorio dialogando con gli operatori immobiliari e chiedendo loro una motivazione ed una giustificazione del loro giudizio estimativo, e quindi portare in conto molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritale superficiale ed eccessivamente standardizzata, quali ad es.:

� Scarsità di richieste di acquisto di appartamenti in Capaccio Scalo nella stessa zona e

nello stesso comparto tipologico come l’appartamento oggetto di E.I. 76/2006;

� Scarsa tendenza all’acquisto, come fonte di investimento, di immobili con

caratteristiche analoghe al Lotto in oggetto;

� Assenza di servizi nella zona di ubicazione dell’appartamento in oggetto;

� Riluttanza degli acquirenti a considerare immobili con consistenti lavori da effettuare se possono disporre di appartamenti nuovi;

� Stato conservativo mediocre e condizioni di esposizione medie dell’appartamento e degli annessi comodi rurali;

� Tendenza ad un generale ribasso/stagnazione dei prezzi e dei valori immobiliari date le minori capacità e disponibilità finanziarie possedute dalla popolazione nel periodo

corrente di crisi economica.

28

Con la seconda metodologia è stato possibile di contro svincolarsi dai pareri del mercato locale e controllare (attraverso una tendenza più generale frutto di una più estesa indagine (non solo locale) implementata da un modello statistico risultante dalle analisi ufficiali dell’Agenzia del Territorio) eventuali sbilanciamenti in eccesso o in difetto del primo risultato, collegando la reale consistenza metrica del bene ad un valore unitario interpolato nell’intervallo di confidenza dei dati dell’Osservatorio, in base alle caratteristiche possedute dal cespite da stimare. Con la terza metodologia è stato possibile collegare il valore dell’immobile alla sua redditività considerandone l’accumulazione iniziale dei redditi.

Sono state dunque seguite dal C.T.U. metodologie quanto più impersonali ed

oggettive possibili, compatibilmente col grado di informazione e cognizione

raggiungibile nei limitati giorni di indagine.

I dettagli di calcolo dei 3 procedimenti trovano spazio nei paragrafi seguenti,

mentre la media dei tre risultati fornirà alfine l’esito della stima.

__________________________________________

N.B.:A corredo del giudizio di stima del C.T.U. sono riportati i seguenti Allegati:

� Allegati 8: Verbale Sopralluogo C.T.U. 20/06/2011;

� Allegati 9: Rilievo metrico Lotto (All.9a Appartam., All.9b Pertinenze);

� Allegato 10: Rilievo Fotografico Digitale Lotto;

� Allegati 11: Dati Osservatorio Nazionale Beni Immobiliari;



SEGUE dettaglio STIMA LOTTO TRAMITE AGENZIE IMM. Di ZONA →

29

STIMA SINTETICA DEL LOTTO (ATTRAVERSO LE VALUTAZIONI FATTE DALLE AGENZIE IMMOBILIARI DI ZONA)



Di seguito si riportano le valutazioni dirette dell’immobile esecutato oggetto di stima fatte

dalle principali Agenzie Immobiliari operanti nel centro urbano di Capaccio Scalo: dette Agenzie (in numero di 5), molto prossime all’immobile sono state oggetto di una ricognizione diretta da parte del C.T.U. al fine di ottenere le valutazioni di mercato dell’immobile oggetto di stima. Peraltro quasi tutti gli operatori interpellati hanno dichiarato al C.T.U. di conoscere già sia la zona,

sia l’immobile oggetto di esecuzione.

A ciascuna delle Agenzie consultate sono state sottoposte:

� Le foto del rilievo fotografico sullo stato dei luoghi dell’immobile oggetto di stima;

� La planimetria toponomastica di Capaccio e la zonizzazione del P.R.G. vigente, con

l’indicazione dell’ubicazione dell’immobile oggetto di stima;

� La piantina di rilievo dell’immobile ;

� I dati sulla superficie utile e coperta delle varie parti costitutive del bene immobiliare

da valutare.

� L’indicazione che l’immobile è occupato e le sue principali caratteristiche (numero di vani, esposizione, etc.).

Le valutazioni fatte dalle agenzie sono da intendersi già al netto delle provvigioni spettanti all’agente immobiliare e dunque più vicine alla libera contrattazione di mercato. Per ciascuno degli operatori immobiliari è stata indicata la tecnica di valutazione adoperata, e a tutte le valutazioni è stato attribuito lo stesso peso, nessuna delle valutazioni effettuate è stata considerata dato eccezionale da escludere dalla media, per cui delle 4 valutazioni ricavate dalla ricognizione è stata effettuata una media equiponderale puramente aritmetica. Per le valutazioni effettuate a corpo o a valore unitario con intervallo di confidenza è stato considerato il valore medio dell’intervallo.

I risultati della ricognizione delle 5 Agenzie è riportata nei prospetti seguenti: →

30

QUADRO descrittivo n°5 Ag. Immobiliari contattate su Capaccio Scalo

Omissis

Dai prospetti sopra riportati è stato dedotto il valore medio in cifra tonda di seguito riportato:

CALCOLO VALOR MEDIO STIME AGENZIE IMMOBILIARI

1 127.000 € 2 143.000 € 3 130.000 €

4 150.000 €

5 135.000 €

TOTALE 685.000 €

Media 137.000 €

VALORE LOTTO = 137.000 €



Segue stima con Dati Osservatorio:→

STIMA SINTETICA LOTTO (PER VALORI UNITARI ATTRAVERSO I DATI DELL’OSSERVATORIO DEI BENI IMMOBILIARI)

(c.f.r. all. 11)



Un ulteriore valutazione indiretta del cespite è stata effettuata dal C.T.U. tenendo conto

dei dati dell’Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio

accessibili tramite il sito Internet www.agenziaterritorio.it, la cui fonte di rilevazione è

rappresentata da agenti immobiliari, stime interne di atti di compravendita indicanti un valore

significativamente diverso dal valore catastale, nonché offerte pubblicitarie.

31

I valori unitari rilevati dall’Osservatorio dei beni Immobiliari, sono riferiti al metro quadrato di

superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile (netta) per il mercato delle compravendite

e delle locazioni.

La superficie commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali

(superficie coperta).

I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero, sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm., mentre i muri in comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino a uno spessore massimo di cm. 25. La superficie viene arrotondata al metro quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98).

La rilevazione diretta viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità con destinazione residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato. Esse sono suddivise in varie parti che riguardano:

- la tipologia dell’immobile o dell’unità immobiliare;

- la fonte della rilevazione;

- la identificazione dell’immobile rilevato,

- la destinazione prevalente di zona;

- le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata l’unità immobiliare;

- le caratteristiche intrinseche del fabbricato;

- le caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare ;

- la consistenza dell’unità immobiliare

- la consistenza delle pertinenze

- la consistenza totale dell’unità immobiliare e delle pertinenze

- il prezzo/valore I dati rilevati una volta elaborati tramite la funzione probabilistica T di Student, sono valutati dall’Ufficio di Agenzia del Territorio che, una volta sentiti i pareri del Comitato consultivo e della Commissione di validazione che ha la responsabilità di accertare la correttezza dei procedimenti seguiti, decide le quotazioni da considerare valide e quindi oggetto di pubblicazione sul sito.

I valori unitari di mercato sono espressi in euro/mq, è possono far riferimento alla superficie

netta (N) ovvero Lorda (L) e ad uno stato di conservazione e manutenzione dell’immobile

Ottimo, Normale, o Scadente.

Orbene, consultando i dati dell’Osservatorio riferiti al 2° semestre anno 2010 risulta (c.f.r.

All.11) che il valore di mercato in €/mq per un’unità immobiliare rientrante nella tipologia

prevalente di Abitazioni civili (come è il Lotto oggetto di E.I.76/2006), ubicata nel Comune di

Capaccio in stato Normale ,in zona periferica di Capaccio Scalo oscilla tra un valore

min di 1.300 €/mq ed un valore max di 1.900 €/mq con riferimento alla Superficie

(coperta) Lorda (L) dell’appartamento.

� Considerando dunque il valore minimo di tale intervallo di confidenza, e ciò per tener

conto,sia dello stato di conservazione e manutenzione dell’immobile e sia della flessione

32

subita dai valori di mercato attuali rispetto a quelli riferiti al 2° semestre 2010 per effetto

della crisi economica, si ha:

VALORE UNITARIO MEDIO = 1300 €/m2. di sup. lorda

Questo è il dato che il C.T.U. ha estrapolato dal sito dell’Osservatorio.

Ciò precisato, procedendo al calcolo, moltiplicando tale valore per la somma della superficie

(Lorda) coperta dell’appartamento pari a 89,56 mq ed il 30% delle superfici pertinenziali (c.f.r. rilievo in All.ti 9a-9b)), si ottiene il seguente:

Valore commerciale LOTTO:

(89,56 m2 +0,30x100,68 m

2)x 1300 €/m

2 = 155.693 ≈= 155.000 € in cifra tonda

valore quest’ultimo peraltro abbastanza prossimo al valore (137.000 €) ottenuto dalla ricognizione delle agenzie immobiliari, già illustrata nel paragrafo precedente (cfr.).

Segue la stima analitica dell’immobile in base ai canoni di locazione :→

33

STIMA ANALITICA LOTTO (ATTRAVERSO I CANONI di LOCAZIONE)

Una terza valutazione del bene pignorato è stata eseguita dal C.T.U. per via analitica indiretta sulla base delle redditività mensili (canoni di locazione) di beni analoghi al bene esecutato, capitalizzando per accumulazione iniziale tali redditività con gli strumenti della matematica finanziaria. A tal uopo, il C.T.U. dalle indagini ricognitive effettuate presso le 5 agenzie immobiliari ,ha rilevato che il fitto nella zona di ricaduta dell’immobile è libero e diffuso,e ha desunto i seguenti dati utili per la stima analitica:

• fitto mensile : Rm lordo = 300 Euro/mese;

• oneri fiscali : 20%;

• saggio annuo di capitalizzazione : r = 2,5% ( considerata la necessità di piccoli lavori di manutenzione come già specificato nella

descrizione dello stato dei luoghi (cfr.)) Si ha per capitalizzazione del reddito annuo netto, il seguente: Valor Capitale LOTTO UNICO:

V = 025,0

€00,880.2

025,0

12/€30080,0=

××=

mesimese

r

Rnetto

annuo = 115.200 €



Seguono dunque le conclusioni del processo estimativo: →

34

CONCLUSIONI DEL PROCESSO ESTIMATIVO

VALORE IMMOBILI OGGETO Dell’ESECUZIONE 76/2006

Riepilogando i 3 risultati dei 3 criteri estimativi adottati che peraltro presentano valori numerici non molto distanti tra loro si ha: LOTTO UNICO(E.I. 76/06): (Comune di Capaccio (SA), N.C.E.U. Foglio n°5, Part. n°440 Sub.3): Appartamento Piano terra 3 vani e accessori, con annessi


� Valore risultante dalla stima sintetica dell’immobile attraverso la media delle

valutazioni fatte dalle Agenzie Immobiliari della zona: 137.000 €; � Valore risultante dalla stima per valori unitari dell’immobile attraverso i dati desunti

dall’Osservatorio Nazionale dei Beni immobiliari: 155.000 €

� Valore risultante dalla stima analitica dell’immobile attraverso la capitalizzazione dei

redditi meritati valutati attraverso le Agenzie Immobiliari della zona: 115.200 €;

da cui eseguendo la media aritmetica dei 3 valori risulta:

Valore medio: V =3

200.115000.155000.137 ++ = 135.733 ≈ 135.000 € in cifra tonda

A giudizio del C.T.U.,a tale valore medio vanno detratti oneri pari ad € 3.000 pendenti a carico dell’acquirente, in quanto si rende necessaria opportuna procedura Docfa di aggiornamento della planimetria catastale (previsione di spesa € 1.000), ed altresì per la regolarizzazione a mezzo D.I.A. della scala esterna già realizzata e per la formalizzazione con opportuno rogito notarile dell’eliminazione della servitù di passaggio che gravava sul sub.3 (appartamento servente) esecutato in favore del sub.7 (appartamento dominante) non esecutato (previsione di spesa al

50 % con il proprietario del sub 7 , € 2.000 ciascuno)

ottenendo dunque:

35

VALORE LOTTO (in cifra tonda): LOTTO UNICO(E.I. 76/06): (Comune di Capaccio (SA), N.C.E.U. Foglio n°5, Part. n°440 Sub.3): Appartamento Piano terra 3 vani e accessori, con annessi


V = 135.000 - 3000 ≈ 132.000 €

che, a giudizio del C.T.U. è da considerarsi il valore a base d’asta

dell’immobile oggetto di esecuzione.



SEGUE dunque RIEPILOGO e DESCRIZIONE FINALE →

36

ESECUZIONE IMMOBILIARE n°76/2006

CONCLUSIONI

All’ Ill.mo

Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Salerno

III Sezione Civile - Ufficio Esecuzioni Immobiliari -

RIEPILOGO e DESCRIZIONE FINALE (Quesito 14 Verb. Conf. Inc. in All.2)

Espedito e concluso il processo di indagine se ne riepilogano per maggiore comodità

e facilità di lettura i risultati salienti nelle righe seguenti in cui si fornisce alfine, la

configurazione del lotto nonché il risultato conclusivo della stima così come

estrapolato dalla presente relazione peritale e appresso riportato:

37


comodi rurali in tre locali poco distanti (tettoia, cantina, deposito) + area

pertinenziale scoperta, il tutto sito in Via Sorvella o Via Consortile Matinella civico 77 località San Cesareo/La Pila (CAPACCIO (SA)):

� Superficie utile appartamento: 72,11 mq.

� Superficie utile comodi rurali pertinenziali: 100,68 mq.

� Superficie area pertinenziale scoperta: 23,51 mq.

DATI CATASTALI: U.T.E. Nuovo Catasto Edilizio Urbano:

Comune: CAPACCIO (SA); Indirizzo: Via Sorvella Piano Terra; Foglio:5; Particella: 440; Subalterno: Sub.3 Piano Terra; Categoria: A/3 (Abitazioni di tipo

economico); Classe: 4; Consistenza Catastale: 4 vani catastali; Rendita Catastale: Euro 173,53; Intestatario catastale: Sig. Omissis(debitore);

CONFINI LOTTO: L’APPARTAMENTO rientrante nel sub.3 confina:

� Sul Lato Nord-est : tramite tompagnature divisorie, con il sub.4 sempre part.440 (altro appartamento non esecutato);

� Sul Lato Sud-Est: tramite tompagnature perimetrali, con lo spiazzo comune di accesso (sub.2 sempre part.440);

� Sugli altri 2 Lati Sud-Est, Sud-Ovest, e Nord-Ovest: tramite tompagnature perimetrali e porte di ingresso, con lo spiazzo comune di accesso (sub.1 sempre part.440);

LOCALI PERTINENZIALI rientranti nel sub.3 confinano:

� Sul Lato Nord-Ovest : tramite tompagnature divisorie, con fabbricati afferenti alla Part. 439 (altro podere e altra proprietà non esecutata: cfr. Mappa Catastale Wegis in

All.5c); � Sul Lato Sud-Est: tramite tompagnature perimetrali e ingressi, con lo spiazzo

comune di accesso (sub.1 sempre part.440); � Sugli altri 2 Lati, Sud-Ovest, e Nord-Est: tramite tompagnature perimetrali e

divisorie, con i Locali pertinenziali afferenti al Sub. 6 sempre Part.440 ma non esecutato;

Tutti i confini del Lotto risultano nettamente individuabili e distinguibili in quanto associati ad elementi fisici quali muri perimetrali e divisori che lo separano dalle proprietà adiacenti.

38

ATTUALE PROPRIETARIO DEL BENE:

Sig. Omissis TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE: Il LOTTO (Comune di Capaccio (SA), N.C.E.U. Foglio n°5, Part. n°440 Sub.3) fu acquistato dal debitore Sig. Omissis, coniugato in regime patrimoniale di separazione

dei beni) con Atto di compravendita del 18/09/2002 , a rogito del Notaio Raimondo

Malinconico, rep. n°52601, racc. n°19160, registrato a Salerno l’08/10/2002, trascritto in data 30/09/2002, presso la Conservatoria RR.II. di Salerno ai n

i.

35238/26573. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL BENE: Si riportano di seguito gli estremi delle sole formalità pregiudizievoli in ordine cronologico gravanti sul cespite esecutato (Fl.5 Part.440 sub.3):

� Iscrizione contro del 24/02/2005 (Reg. Part. 1640 / Reg. Gen. 9396) derivante da Ipoteca Legale a norma art.77 DPR 29/09/1973 num. 062 del Pubblico Ufficiale E.T.R. S.P.A. Rep.1193/100 del 03/11/2000 (iscrizione ipoteca sul cespite esecutato agli Atti di questo procedimento);

� Trascrizione contro del 24/02/2006 (Reg. Part. 6504 / Reg. Gen. 11082) derivante da Atto Esecutivo (Verbale di pignoramento rep.270 del 09/02/2006) (trascrizione pignoramento sul cespite esecutato agli Atti di questo procedimento);

� Iscrizione contro del 30/03/2006 (Reg. Part. 5644 / Reg. Gen. 18249) derivante da Ipoteca Giudiziale (Trib. Salerno Sez. Distaccata di Eboli) a seguito di Decreto ingiuntivo rep. n°407 del 22/03/2006 (Decreto ingiuntivo su istanza dell’ Omissis (Rappr. Legale Avv.to Girolamo

BARBATO) successivamente intervenuta nel presente procedimento con Atto di Intervento del 5-12/05/2006 agli Atti di questo procedimento);

STATO DI OCCUPAZIONE DEL BENE: Il Lotto esecutato è allo stato attuale non libero ma occupato da terzi in virtù di regolare contratto di locazione ad uso abitativo (cfr. all.12b), stipulato in data 06/01/2007 tramite scrittura privata registrata (il 02/02/2007 al n° 530) tra il Proprietario

Locatore SigOmissis e il Conduttore Sig. Omissis). La durata della locazione è stata stabilita in anni 15 a decorrere dal 06/01/2007, fino al 04/01/2022. L’importo del canone mensile pattuito tra le parti è pari ad € 150.00 (1800 € annui), al netto d’IVA e di eventuali aggiornamenti su base ISTAT. Allo stato attuale, essendo Omissis e conduttore sig. Omissis (coniugato in regime di

comunione legale dei beni) deceduto, il cespite esecutato sub. 3 è utilizzato dalla moglie di Omissis.

39

Per altre note relative alla locazione del cespite esecutato si rimanda direttamente alla copia del Contratto di Locazione in All.12b). REGOLARITA’ EDILIZIO-URBANISTICA,ABITABILITA’ E AGIBILITA’

LOTTO: Il Lotto ricade per intero ai sensi del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Capaccio (SA), approvato con Decreto del Presidente della Provincia di Salerno pubblicato sul B.U.R.C. n°2 del 13/01/1992, in Zona Agricola E1 di pianura. Per quanto attiene alla regolarità edilizia del Lotto ai sensi delle Leggi 47/85, 112/89 165/90, 353/2000 e successive integrazioni e modifiche, come si evince anche dal Titolo di proprietà (Atto Malinconico 18/09/2002 in All.12a) il Fabbricato di cui

fa parte l’appartamento rientrante nel sub.3 è stato edificato anteriormente al 1 settembre del 1967, e dunque non suscettibile di richiesta di concessione edilizia o permesso a costruire ab origine, mentre i comodi rurali (indicati come fabbricato “D”

nella documentazione concessoria: cfr. All.7c) sono stati realizzati con regolare Concessione Edilizia n°44 rilasciata dal Sindaco del Comune di Capaccio in data 07/04/1983 (cfr. All.7c)e successiva Variante n°50 del 29/04/1985. Relativamente alla recente realizzazione della scala esterna sul prospetto principale non risulta presentata alcuna D.I.A. presso l’U.T.C. del Comune di Capaccio. Da ricerche effettuate dai responsabili U.T.C. presso l’archivio comunale del Comune di Capaccio, non è stata rinvenuta alcuna richiesta di agibilità, né rilasciata autorizzazione di agibilità/abitabilità dell’immobile.

VALORE DI MERCATO LOTTO : 132.000 €

PREZZO BASE D’ASTA;

40

CONGEDO C.T.U.

Fermo restando dunque a giudizio del sottoscritto C.T.U. il valore del lotto così

come espresso nel riepilogo precedente, si rimane a disposizione per ulteriori

chiarimenti, delucidazioni, osservazioni e accertamenti tecnici che il Giudice

dell’Esecuzione Presidente del Tribunale stesso e/o le parti chiamate in giudizio

ritenessero opportuni

Con osservanza

Salerno, 26/08/2011



Nota conclusiva:

La Presente relazione si compone di n°41 pagine complessive intestazione compresa.

Segue in Appendice elenco Allegati: →

41

APPENDICE Gli allegati peritali e l’istanza di liquidazione dell’Esecuzione Immobiliare n°76/2006 sono stati, per renderne più agevole la consultazione, fascicolati separatamente dalla presente relazione peritale, all’attenzione del Giudice

dell’Esecuzione Dott. Alessandro BRANCACCIO.

E.I. 76/2006: ELENCO ALLEGATI

� Allegato 1: Provvedimento G.E. 15/03/2011 di nomina Esperto C.T.U. (Ing.

Lembo Giuseppe) per la stima dei beni pignorati e contestuale fissazione udienza modalità di vendita.(udienza 29/09/2011);

� Allegato 2: Verbale G.E. 19/04/2011: Conferimento Incarico di stima C.T.U. al Sottoscritto Ing. Lembo Giuseppe e Quesiti Posti al C.T.U.;

� Allegato 3: Raccomandazioni Generali Per L’Attività di Esperto per la Stima degli Immobili (contenente i Quesiti Posti al C.T.U.);

� Allegati 4: copie Atti Procedura E.I. 76/2006: Atto di Pignoramento del 06-09/02/2006 e Istanza di vendita 10/05/2006;

� Allegati 5: Dati catatali Lotto (All.5a (visura attuale), All.5b (visura storica), All.5c (mappa catastale), All. 5d (elenco subalterni), 5e (elaborato planimetrico), 5f (planimetria catastale), 5g (Visura per soggetto: soggetto debitore));

� Allegati 6: Elenco sintetico in ordine cronologico Trascrizioni e Formalità a favore e contro il soggetto debitore Sig. Omissis;

� Allegati 7: Dati Urbanistico-Edilizio-Anagrafici (FONTE : Comune di

Capaccio: 7a) certificato di destinazione urbanistica, 7b) certificato di matrimonio con

indicazione regime patrimoniale, 7c) Titoli di proprietà e concessioni edilizie);

� Allegati 8: Comunicazione data e Verbale Sopralluogo C.T.U. 20/06/2011;

� Allegati 9: Rilievo metrico Lotto (All.9a Appartam., All.9b Pertinenze);

� Allegato 10: Rilievo Fotografico Digitale Lotto;

� Allegati 11: Dati Osservatorio Nazionale Beni Immobiliari;

� Allegati 12: Titolo di Proprietà Lotto (All.12a: Atto per Notaio Malinconico del 18/09/2002 Rep.52601), e Contratto di Locazione su Lotto (All.12b: Scrittura privata del 06/01/2007);

E. 76 2006 TESTO PERIZIA CTU -...

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