NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A … · principali indicatori congiunturali. Il 2014 ha...

Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2015 Verona

Nomisma 191

VERONA

NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2015

1

Figura 1

Verona – Evoluzione delle compravendite

Settore residenziale Settore non residenziale(1)

(1)

Terziario + Commerciale + Produttivo

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate L’economia veronese appare in lenta ripresa, stando ai segnali che provengono dai principali indicatori congiunturali. Il 2014 ha confermato le previsioni positive relative ai livelli di produzione, i quali risultano in crescita dal terzo trimestre 2013. Anche la domanda interna ha fatto registrare un risultato decisamente confortante a consuntivo 2014, così come appaiono in netto miglioramento le indicazioni provenienti dagli ordini esteri. Il quadro appena tracciato, che mostra una generalizzata inversione di tendenza nell’economia veronese dopo un ciclo negativo lungo almeno sei anni, si è solo parzialmente tradotto in un miglioramento delle performance degli indicatori immobiliari. Il mercato delle compravendite ha fatto registrare movimenti al rialzo, con un numero di contratti conclusi lievemente superiore rispetto ai bassi livelli del 2012 e del 2013. La tendenziale ripresa delle contrattazioni sul mercato immobiliare veronese è stata favorita dall’ulteriore calo dei prezzi, che, rientrando nel range del 2-3%, risulta comunque al di sotto delle contrazioni subite lo scorso anno, se si esclude il comparto dei box/garage per il quale il deprezzamento ha subito una nuova accelerazione. Al generale calo dei prezzi si associa l’ulteriore incremento, sebbene inferiore alle variazioni dell’anno precedente, degli sconti praticati sul prezzo richiesto; tale aumento è stato registrato in tutti i comparti, escluso quello degli immobili ad uso residenziale, che mostrano in questo senso segnali di tenuta.

1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all’Appendice statistica.

060708091011121314

II sem.1.5961.4721.2981.1441.3021.5359491.0761.140

I sem.1.8961.5091.4801.3251.4061.3681.0099201.143

Var.% ann.-8,5-14,6-6,8-11,19,77,2-32,51,914,4

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I sem.

060708091011121314

II sem.20319123220215421912988146

I sem.2251951662021331451059585

Var.% ann.-12,6-9,93,01,4-28,926,6-35,6-21,826,1

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I sem.


Nomisma 191

V E R O N A

NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 20151

Figura 1 Verona – Evoluzione delle compravendite

Settore residenziale Settore non residenziale(1)

(1)

Terziario + Commerciale + Produttivo

Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate L’economia veronese appare in lenta ripresa, stando ai segnali che provengono dai principali indicatori congiunturali. Il 2014 ha confermato le previsioni positive relative ai livelli di produzione, i quali risultano in crescita dal terzo trimestre 2013. Anche la domanda interna ha fatto registrare un risultato decisamente confortante a consuntivo 2014, così come appaiono in netto miglioramento le indicazioni provenienti dagli ordini esteri. Il quadro appena tracciato, che mostra una generalizzata inversione di tendenza nell’economia veronese dopo un ciclo negativo lungo almeno sei anni, si è solo parzialmente tradotto in un miglioramento delle performance degli indicatori immobiliari. Il mercato delle compravendite ha fatto registrare movimenti al rialzo, con un numero di contratti conclusi lievemente superiore rispetto ai bassi livelli del 2012 e del 2013. La tendenziale ripresa delle contrattazioni sul mercato immobiliare veronese è stata favorita dall’ulteriore calo dei prezzi, che, rientrando nel range del 2-3%, risulta comunque al di sotto delle contrazioni subite lo scorso anno, se si esclude il comparto dei box/garage per il quale il deprezzamento ha subito una nuova accelerazione. Al generale calo dei prezzi si associa l’ulteriore incremento, sebbene inferiore alle variazioni dell’anno precedente, degli sconti praticati sul prezzo richiesto; tale aumento è stato registrato in tutti i comparti, escluso quello degli immobili ad uso residenziale, che mostrano in questo senso segnali di tenuta.

1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all’Appendice statistica.

06 07 08 09 10 11 12 13 14

II sem. 1.596 1.472 1.298 1.144 1.302 1.535 949 1.076 1.140

I sem. 1.896 1.509 1.480 1.325 1.406 1.368 1.009 920 1.143

Var.% ann. -8,5 -14,6 -6,8 -11,1 9,7 7,2 -32,5 1,9 14,4

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I sem.

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II sem. 203 191 232 202 154 219 129 88 146

I sem. 225 195 166 202 133 145 105 95 85

Var.% ann. -12,6 -9,9 3,0 1,4 -28,9 26,6 -35,6 -21,8 26,1

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I sem.

Verona Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2015

192 Nomisma

I tempi per concludere le trattative, dilatate e superiori all’annualità, nei comparti direzionale, commerciale e produttivo, si accorciano negli altri segmenti, in particolare in quello delle abitazioni nuove. In base alle indicazioni degli operatori locali, risulta lievemente attenuato il fenomeno dello spostamento della domanda di abitazioni dall’acquisto all’affitto, ad ulteriore conferma della ripresa delle compravendite residenziali sul mercato veronese. Il mercato delle locazioni sembra comunque rinnovare la sua dinamicità: all’ulteriore riduzione dei tempi medi necessari per locare un’abitazione, si accompagna quest’anno anche l’accorciarsi dei tempi di locazione per gli immobili ad uso direzionale e commerciale. A tale fenomeno si associa il calo, nell’ordine del 3-4%, dei canoni, esteso a tutti i comparti. La sostanziale omogeneità tra calo dei prezzi e dei canoni nei comparti dei box/garage, commerciale e direzionale, ha portato allo stabilizzarsi dei rendimenti annui lordi da locazione, che invece calano nei settori residenziale e produttivo. Le previsioni degli operatori immobiliari sono di sostanziale tenuta, sia sul fronte delle compravendite che su quello delle locazioni, per tutti i comparti eccetto quello degli immobili ad uso direzionale, che fatica ancora a riprendere. Segnali particolarmente positivi riguardano invece il settore residenziale, per il quale gli operatori prevedono una decisa e generale ripresa.

Figura 2 Verona – Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi

(numeri indice, 2002 = 100)

Prezzi Canoni

Fonte: Nomisma

Il Comune di Verona, attraverso il Contratto di Valorizzazione Urbana stipulato con il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, ha pianificato una serie di interventi per la riqualificazione del territorio urbano. Risale al 5 febbraio 2015 la notizia dell’arrivo di un flusso di capitali stranieri provenienti dell’azienda tedesca “Ece” della famiglia Otto, la quale ha intenzione di finanziare, con un investimento di 180 milioni di euro, il progetto denominato “Adige City” finalizzato al recupero delle ex Officine Adige. Si segnala anche l’inizio dei lavori stradali preliminari nel comparto A2 del Prusst di Verona, finalizzati alla realizzazione di un grande Parco urbano: 36 mila mq di verde,

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Abitazioni Uffici Negozi

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192 Nomisma

I tempi per concludere le trattative, dilatate e superiori all’annualità, nei comparti direzionale, commerciale e produttivo, si accorciano negli altri segmenti, in particolare in quello delle abitazioni nuove. In base alle indicazioni degli operatori locali, risulta lievemente attenuato il fenomeno dello spostamento della domanda di abitazioni dall’acquisto all’affitto, ad ulteriore conferma della ripresa delle compravendite residenziali sul mercato veronese. Il mercato delle locazioni sembra comunque rinnovare la sua dinamicità: all’ulteriore riduzione dei tempi medi necessari per locare un’abitazione, si accompagna quest’anno anche l’accorciarsi dei tempi di locazione per gli immobili ad uso direzionale e commerciale. A tale fenomeno si associa il calo, nell’ordine del 3-4%, dei canoni, esteso a tutti i comparti. La sostanziale omogeneità tra calo dei prezzi e dei canoni nei comparti dei box/garage, commerciale e direzionale, ha portato allo stabilizzarsi dei rendimenti annui lordi da locazione, che invece calano nei settori residenziale e produttivo. Le previsioni degli operatori immobiliari sono di sostanziale tenuta, sia sul fronte delle compravendite che su quello delle locazioni, per tutti i comparti eccetto quello degli immobili ad uso direzionale, che fatica ancora a riprendere. Segnali particolarmente positivi riguardano invece il settore residenziale, per il quale gli operatori prevedono una decisa e generale ripresa.

Figura 2 Verona – Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi

(numeri indice, 2002 = 100)

Prezzi Canoni

Fonte: Nomisma

Il Comune di Verona, attraverso il Contratto di Valorizzazione Urbana stipulato con il Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, ha pianificato una serie di interventi per la riqualificazione del territorio urbano. Risale al 5 febbraio 2015 la notizia dell’arrivo di un flusso di capitali stranieri provenienti dell’azienda tedesca “Ece” della famiglia Otto, la quale ha intenzione di finanziare, con un investimento di 180 milioni di euro, il progetto denominato “Adige City” finalizzato al recupero delle ex Officine Adige. Si segnala anche l’inizio dei lavori stradali preliminari nel comparto A2 del Prusst di Verona, finalizzati alla realizzazione di un grande Parco urbano: 36 mila mq di verde,

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= 1

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Nomisma 193

a servizio non solo del quartiere di Borgo Roma, ma dell’intera città. L’intervento prevede un costo di 962 mila euro, con lavori che partiranno la prossima primavera. Infine, risale al 17 dicembre 2014 la firma presso UniCredit Tower a Milano dell’accordo per il restauro dell’Arena di Verona, che consentirà di realizzare opere di adeguamento impiantistico necessarie per la piena fruizione del sito. L’accordo prevede l’erogazione di 14 milioni di euro da Fondazione Cariverona e Unicredit.

Mercato delle abitazioni

Tavola 1 Verona – Abitazioni – Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2015)

ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE

Zone Prezzi (€/mq)

Variazioni annuali

prezzi (%)

Prezzi (€/mq)

Variazioni annuali

prezzi (%)

Canoni (€/mq/anno)

Variazioni annuali

canoni (%)

Rendimenti da locazione

(%)

Centro 4.046 -1,6 2.655 -1,7 118 -3,5 4,5

Periferia 1.884 -1,6 1.306 -1,6 74 -3,8 5,7

Media urbana 2.424 -1,6 1.643 -1,6 85 -3,7 5,2

Media 13 città 2.092 -2,5 1.506 -2,8 77 -2,1 5,1

Fonte: Nomisma

Figura 3

Verona – Abitazioni usate – Tempi medi di vendita e di locazione (mesi)

Figura 4 Verona – Abitazioni usate – Sconto medio

praticato sul prezzo (%)

Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma

Confermato anche a consuntivo 2014 il permanere della congiuntura negativa, seppur con tinte decisamente meno fosche rispetto allo scorso anno, con un’offerta ancora piuttosto elevata a fronte della persistente debolezza della domanda, sul versante delle compravendite, e una sostanziale stabilizzazione sul fronte delle locazioni. I prezzi medi proseguono il loro trend discendente, sebbene con variazioni di entità sensibilmente inferiore rispetto a quelle registrate nelle ultime due rilevazioni (-1,6% sul dato 2013, sia per il nuovo che per l’usato). Inoltre, dopo la brusca frenata dei livelli di attività del mercato delle abitazioni registrata nel 2012, e la ripresa molto timida rilevata nel 2013, l’anno appena

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Nomisma 193

a servizio non solo del quartiere di Borgo Roma, ma dell’intera città. L’intervento prevede un costo di 962 mila euro, con lavori che partiranno la prossima primavera. Infine, risale al 17 dicembre 2014 la firma presso UniCredit Tower a Milano dell’accordo per il restauro dell’Arena di Verona, che consentirà di realizzare opere di adeguamento impiantistico necessarie per la piena fruizione del sito. L’accordo prevede l’erogazione di 14 milioni di euro da Fondazione Cariverona e Unicredit.

Mercato delle abitazioni

Tavola 1 Verona – Abitazioni – Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2015)

ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE


Variazioni annuali

prezzi (%)

Prezzi (€/mq)

Variazioni annuali

prezzi (%)


Variazioni annuali

canoni (%)

Rendimenti da locazione

(%)

Centro 4.046 -1,6 2.655 -1,7 118 -3,5 4,5

Periferia 1.884 -1,6 1.306 -1,6 74 -3,8 5,7

Media urbana 2.424 -1,6 1.643 -1,6 85 -3,7 5,2

Media 13 città 2.092 -2,5 1.506 -2,8 77 -2,1 5,1

Fonte: Nomisma

Figura 3

Verona – Abitazioni usate – Tempi medi di vendita e di locazione (mesi)

Figura 4 Verona – Abitazioni usate – Sconto medio



Confermato anche a consuntivo 2014 il permanere della congiuntura negativa, seppur con tinte decisamente meno fosche rispetto allo scorso anno, con un’offerta ancora piuttosto elevata a fronte della persistente debolezza della domanda, sul versante delle compravendite, e una sostanziale stabilizzazione sul fronte delle locazioni. I prezzi medi proseguono il loro trend discendente, sebbene con variazioni di entità sensibilmente inferiore rispetto a quelle registrate nelle ultime due rilevazioni (-1,6% sul dato 2013, sia per il nuovo che per l’usato). Inoltre, dopo la brusca frenata dei livelli di attività del mercato delle abitazioni registrata nel 2012, e la ripresa molto timida rilevata nel 2013, l’anno appena

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trascorso ha fatto registrare un rilancio più evidente delle contrattazioni, con circa 2.300 compravendite riconducibili al mercato veronese. Segnali di stabilizzazione del mercato residenziale si intravedono anche dai dati relativi allo sconto medio praticato sul prezzo richiesto, sceso al 12,5% per le abitazioni nuove e stabile al 18% per le abitazioni usate, dopo la brusca impennata dello scorso anno in entrambi i segmenti. Sembra inoltre attenuarsi il fenomeno dello spostamento della domanda dall’acquisto all’affitto. La rinnovata dinamicità del mercato della compravendita nel settore residenziale è indicata anche dalla riduzione dei tempi di acquisto, che tornano ad accorciarsi sia sul versante delle abitazioni nuove, sia su quello delle abitazioni usate. Rimangono stabili, invece, i tempi necessari per locare le abitazioni nuove, mentre si contraggono ulteriormente i tempi di locazione di quelle usate. Il rinnovato calo dei canoni di affitto (-3,7%), dopo il rallentamento registrato lo scorso anno, si è riflesso in una riduzione del rendimento lordo da locazione, assestatosi, sia in centro che in periferia, ai valori del 2013. L’acquirente veronese sembra meno propenso ad acquistare abitazioni finanziate da mutuo rispetto ai compratori delle altre 13 città: la quota di abitazioni finanziate da mutuo, infatti, è inferiore alla media, così come la quota del mutuo sul valore totale dell’abitazione.

Verona – Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2015)

Caratteristiche Verona Media 13 città intermedie

Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 51,4 63,3

Quota del mutuo sul valore totale dell’abitazione (%) 67,9 72,0

Abitazioni: quota di domanda rivolta all’acquisto (%) 26,4 39,5

Abitazioni: quota di domanda rivolta all’affitto (%) 73,6 60,5

Fonte: Nomisma

Mercato dei box o garage

Tavola 2 Verona – Box o garage – Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2015)

Zone Prezzi

(€) Var. annuali

prezzi (%) Canoni

(€/anno) Var. annuali canoni (%)

Rendimenti da locazione (%)

Centro 72.995 -3,6 2.148 -3,6 2,9

Periferia 19.381 -3,3 912 -3,1 4,7

Media urbana 32.785 -3,5 1.221 -3,3 3,7

Media 13 città 24.134 -3,2 1.405 -2,5 5,8

Fonte: Nomisma


194 Nomisma

trascorso ha fatto registrare un rilancio più evidente delle contrattazioni, con circa 2.300 compravendite riconducibili al mercato veronese. Segnali di stabilizzazione del mercato residenziale si intravedono anche dai dati relativi allo sconto medio praticato sul prezzo richiesto, sceso al 12,5% per le abitazioni nuove e stabile al 18% per le abitazioni usate, dopo la brusca impennata dello scorso anno in entrambi i segmenti. Sembra inoltre attenuarsi il fenomeno dello spostamento della domanda dall’acquisto all’affitto. La rinnovata dinamicità del mercato della compravendita nel settore residenziale è indicata anche dalla riduzione dei tempi di acquisto, che tornano ad accorciarsi sia sul versante delle abitazioni nuove, sia su quello delle abitazioni usate. Rimangono stabili, invece, i tempi necessari per locare le abitazioni nuove, mentre si contraggono ulteriormente i tempi di locazione di quelle usate. Il rinnovato calo dei canoni di affitto (-3,7%), dopo il rallentamento registrato lo scorso anno, si è riflesso in una riduzione del rendimento lordo da locazione, assestatosi, sia in centro che in periferia, ai valori del 2013. L’acquirente veronese sembra meno propenso ad acquistare abitazioni finanziate da mutuo rispetto ai compratori delle altre 13 città: la quota di abitazioni finanziate da mutuo, infatti, è inferiore alla media, così come la quota del mutuo sul valore totale dell’abitazione.

Verona – Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2015)

Caratteristiche Verona Media 13 città intermedie

Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo (%) 51,4 63,3

Quota del mutuo sul valore totale dell’abitazione (%) 67,9 72,0

Abitazioni: quota di domanda rivolta all’acquisto (%) 26,4 39,5

Abitazioni: quota di domanda rivolta all’affitto (%) 73,6 60,5

Fonte: Nomisma

Mercato dei box o garage

Tavola 2 Verona – Box o garage – Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2015)

Zone Prezzi

(€) Var. annuali

prezzi (%) Canoni

(€/anno) Var. annuali canoni (%)


Centro 72.995 -3,6 2.148 -3,6 2,9

Periferia 19.381 -3,3 912 -3,1 4,7

Media urbana 32.785 -3,5 1.221 -3,3 3,7

Media 13 città 24.134 -3,2 1.405 -2,5 5,8

Fonte: Nomisma


Nomisma 195

Figura 5

Verona – Box o garage – Tempi medi

di vendita e di locazione (mesi)

Figura 6

Verona – Box o garage – Sconto medio



Dopo i forti ripiegamenti subiti nel 2012 e nel 2013, il mercato veronese dei box/garage non sembra mostrare significativi segnali di ripresa. Il deprezzamento, sia sul fronte dell’acquisto (-3,5%), che su quello della locazione (-3,3%), è cresciuto di intensità rispetto all’anno precedente, e nonostante ciò le transazioni hanno continuato a calare. Se i tempi medi di vendita restano stabili, si allungano ulteriormente i tempi di locazione, in conseguenza di una domanda che appare ancora molto rarefatta; la debolezza del mercato è indicata anche dall’ulteriore incremento dello sconto medio praticato sul prezzo di vendita. I rendimenti da locazione restano fermi ai valori del 2013.

Mercato degli uffici

Tavola 3 Verona – Uffici – Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2015)


Var. annuali prezzi (%)


Var. annuali canoni (%)


Centro 3.348 -2,4 118 -1,0 3,5

Periferia terziaria 1.954 -1,8 95 -1,3 4,9

Periferia 1.540 -1,5 73 -2,3 4,7

Media urbana 1.916 -1,8 86 -1,7 4,5

Media 13 città 1.673 -2,8 82 -2,3 4,9

Fonte: Nomisma

Le percezioni degli operatori continuano ad essere negative per quanto riguarda il comparto direzionale veronese, con una domanda che continua ad essere percepita in riduzione, a fronte di un’offerta che appare invece ancora in sostanziale crescita, sebbene il 2014 abbia fatto registrare una lieve ripresa dell’attività transattiva, dopo il brusco calo dell’anno precedente.

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Figura 5

Verona – Box o garage – Tempi medi


Figura 6

Verona – Box o garage – Sconto medio



Dopo i forti ripiegamenti subiti nel 2012 e nel 2013, il mercato veronese dei box/garage non sembra mostrare significativi segnali di ripresa. Il deprezzamento, sia sul fronte dell’acquisto (-3,5%), che su quello della locazione (-3,3%), è cresciuto di intensità rispetto all’anno precedente, e nonostante ciò le transazioni hanno continuato a calare. Se i tempi medi di vendita restano stabili, si allungano ulteriormente i tempi di locazione, in conseguenza di una domanda che appare ancora molto rarefatta; la debolezza del mercato è indicata anche dall’ulteriore incremento dello sconto medio praticato sul prezzo di vendita. I rendimenti da locazione restano fermi ai valori del 2013.

Mercato degli uffici

Tavola 3 Verona – Uffici – Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2015)






Centro 3.348 -2,4 118 -1,0 3,5

Periferia terziaria 1.954 -1,8 95 -1,3 4,9

Periferia 1.540 -1,5 73 -2,3 4,7

Media urbana 1.916 -1,8 86 -1,7 4,5

Media 13 città 1.673 -2,8 82 -2,3 4,9

Fonte: Nomisma

Le percezioni degli operatori continuano ad essere negative per quanto riguarda il comparto direzionale veronese, con una domanda che continua ad essere percepita in riduzione, a fronte di un’offerta che appare invece ancora in sostanziale crescita, sebbene il 2014 abbia fatto registrare una lieve ripresa dell’attività transattiva, dopo il brusco calo dell’anno precedente.

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Figura 7 Verona – Uffici – Tempi medi


Figura 8 Verona – Uffici – Sconto medio



I prezzi di vendita si sono attestati al valore medio di 1.916 euro al mq, subendo un calo dell’1,8% rispetto alla passata rilevazione, con il picco massimo toccato in centro (-2,4%), riduzioni che sono comunque sensibilmente inferiori rispetto a quelle rilevate lo scorso anno. Diminuiscono anche i canoni di locazione, (-1,7% il dato medio cittadino), in particolare nelle zone periferiche, dove la contrazione rispetto allo scorso anno è del 2,3%. I tempi medi di vendita fanno registrare un ulteriore e non trascurabile aumento, raggiungendo i 15 mesi per la finalizzazione di un contratto di vendita, mentre si accorciano lievemente i tempi di locazione. La debolezza dell’attività transattiva è mostrata anche dall’ulteriore incremento dello sconto medio praticato all’atto di acquisto, che raggiunge il 19%. La sostanziale omogeneità del rallentamento subito da prezzi e canoni, ha come conseguenza la stabilizzazione dei rendimenti medi da locazione al 4,5%.

Mercato dei negozi

Tavola 4 Verona – Negozi – Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2015)






Centro 5.270 -0,6 340 -2,2 6,5

Periferia 2.123 -2,7 157 -4,4 7,4

Media urbana 2.909 -1,7 203 -3,5 7,0

Media 13 città 2.269 -2,8 163 -2,6 7,2

Fonte: Nomisma

Seppur in lieve ripresa, il mercato veronese dei negozi, che ha fatto registrare nel 2014 circa 120 compravendite, risulta ancora molto ridotto se confrontato con le dimensioni che aveva assunto nel periodo precedente l’attuale ciclo negativo.

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12

16

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

Mes

i


4

8

12

16

20

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

%


196 Nomisma

Figura 7 Verona – Uffici – Tempi medi


Figura 8 Verona – Uffici – Sconto medio



I prezzi di vendita si sono attestati al valore medio di 1.916 euro al mq, subendo un calo dell’1,8% rispetto alla passata rilevazione, con il picco massimo toccato in centro (-2,4%), riduzioni che sono comunque sensibilmente inferiori rispetto a quelle rilevate lo scorso anno. Diminuiscono anche i canoni di locazione, (-1,7% il dato medio cittadino), in particolare nelle zone periferiche, dove la contrazione rispetto allo scorso anno è del 2,3%. I tempi medi di vendita fanno registrare un ulteriore e non trascurabile aumento, raggiungendo i 15 mesi per la finalizzazione di un contratto di vendita, mentre si accorciano lievemente i tempi di locazione. La debolezza dell’attività transattiva è mostrata anche dall’ulteriore incremento dello sconto medio praticato all’atto di acquisto, che raggiunge il 19%. La sostanziale omogeneità del rallentamento subito da prezzi e canoni, ha come conseguenza la stabilizzazione dei rendimenti medi da locazione al 4,5%.

Mercato dei negozi

Tavola 4 Verona – Negozi – Prezzi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2015)






Centro 5.270 -0,6 340 -2,2 6,5

Periferia 2.123 -2,7 157 -4,4 7,4

Media urbana 2.909 -1,7 203 -3,5 7,0

Media 13 città 2.269 -2,8 163 -2,6 7,2

Fonte: Nomisma

Seppur in lieve ripresa, il mercato veronese dei negozi, che ha fatto registrare nel 2014 circa 120 compravendite, risulta ancora molto ridotto se confrontato con le dimensioni che aveva assunto nel periodo precedente l’attuale ciclo negativo.

13,515,0

8,58,0

0

4

8

12

16

06070809101112131415

Mesi


4

8

12

16

20

06070809101112131415

%


Nomisma 197

Continuano a flettere i prezzi (-1,7%), seppur in misura molto minore rispetto alla passata rilevazione; la contrazione media è in effetti ascrivibile in gran parte al calo dei prezzi nelle zone periferiche.

Figura 9 Verona – Negozi – Tempi medi di vendita e di locazione (mesi)

Figura 10 Verona – Negozi – Sconto medio



La difficoltà che si registra in questo segmento è ben visibile se si guarda al dato relativo ai tempi di vendita, che si allungano di altri due mesi rispetto alla passata rilevazione, raggiungendo l’annualità, nonché dall’ulteriore significativo incremento dello sconto medio praticato sul prezzo. Sul fronte delle locazioni, si assiste ad un calo dei canoni di affitto maggiore rispetto a quello rilevato lo scorso anno (-3,5%); tuttavia, anche in questo caso, l’effetto complessivo è conseguenza della brusca flessione registrata nelle zone periferiche, dove i canoni hanno subito una contrazione del 4,4%. Forse unico segnale positivo registrato nel comparto commerciale, è l’accorciamento dei tempi medi di locazione, scesi a cinque mesi. Rimangono ancora stabili attorno al 7% i rendimenti da locazione.

Mercato dei capannoni industriali

Figura 11 Verona – Capannoni industriali – Tempi medi


Tavola 5 Verona – Capannoni industriali – Prezzi medi e

rendimenti medi lordi (febbraio 2015)

Capannoni nuovi

Prezzo medio (€/mq) 1.118

Variazione annuale (%) -1,4

Rendimento da locazione (%) 6,7

Capannoni usati

Prezzo medio (€/mq) 783




10,0

12,0

6,05,0

0

2

4

6

8

10

12

14

06070809101112131415

Mesi


3

6

9

12

15

18

06070809101112131415

%

16,518,0

10,5

12,5

0

4

8

12

16

20

06070809101112131415M

esi

Tempo di vendita Tempo di locazione


Nomisma 197

Continuano a flettere i prezzi (-1,7%), seppur in misura molto minore rispetto alla passata rilevazione; la contrazione media è in effetti ascrivibile in gran parte al calo dei prezzi nelle zone periferiche.

Figura 9 Verona – Negozi – Tempi medi di vendita e di locazione (mesi)

Figura 10 Verona – Negozi – Sconto medio



La difficoltà che si registra in questo segmento è ben visibile se si guarda al dato relativo ai tempi di vendita, che si allungano di altri due mesi rispetto alla passata rilevazione, raggiungendo l’annualità, nonché dall’ulteriore significativo incremento dello sconto medio praticato sul prezzo. Sul fronte delle locazioni, si assiste ad un calo dei canoni di affitto maggiore rispetto a quello rilevato lo scorso anno (-3,5%); tuttavia, anche in questo caso, l’effetto complessivo è conseguenza della brusca flessione registrata nelle zone periferiche, dove i canoni hanno subito una contrazione del 4,4%. Forse unico segnale positivo registrato nel comparto commerciale, è l’accorciamento dei tempi medi di locazione, scesi a cinque mesi. Rimangono ancora stabili attorno al 7% i rendimenti da locazione.

Mercato dei capannoni industriali

Figura 11 Verona – Capannoni industriali – Tempi medi


Tavola 5 Verona – Capannoni industriali – Prezzi medi e

rendimenti medi lordi (febbraio 2015)

Capannoni nuovi

Prezzo medio (€/mq) 1.118



Capannoni usati

Prezzo medio (€/mq) 783




10,0

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6,05,0

0

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Mes

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3

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12

15

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%

16,518,0

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06 07 08 09 10 11 12 13 14 15

Mes

i

Tempo di vendita Tempo di locazione


198 Nomisma

In lievissima ripresa anche l’attività transattiva nel comparto dei capannoni industriali, sebbene le compravendite risultino ancora esigue rispetto ai livelli raggiunti prima della crisi economica. Gli immobili ad uso produttivo subiscono ulteriori deprezzamenti, sia nel comparto del nuovo che dell’usato, sebbene di entità molto inferiore rispetto alle passate rilevazioni, mentre si mantiene sui livelli dello scorso anno il calo dei canoni. Si allungano di circa due mesi sia i tempi di vendita che quelli di locazione (che quest’anno superano l’annualità), così come cresce lo sconto medio praticato sul prezzo di vendita. Il rallentamento del calo dei prezzi rispetto alla passata rilevazione, si è riflesso in una riduzione del rendimento lordo da locazione, sia per i capannoni nuovi che per quelli usati.


198 Nomisma

In lievissima ripresa anche l’attività transattiva nel comparto dei capannoni industriali, sebbene le compravendite risultino ancora esigue rispetto ai livelli raggiunti prima della crisi economica. Gli immobili ad uso produttivo subiscono ulteriori deprezzamenti, sia nel comparto del nuovo che dell’usato, sebbene di entità molto inferiore rispetto alle passate rilevazioni, mentre si mantiene sui livelli dello scorso anno il calo dei canoni. Si allungano di circa due mesi sia i tempi di vendita che quelli di locazione (che quest’anno superano l’annualità), così come cresce lo sconto medio praticato sul prezzo di vendita. Il rallentamento del calo dei prezzi rispetto alla passata rilevazione, si è riflesso in una riduzione del rendimento lordo da locazione, sia per i capannoni nuovi che per quelli usati.

NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A … · principali indicatori congiunturali. Il 2014 ha...

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