N°6 - 2007

NOVEMBRE | DICEMBRE 2007

BIMESTRALE DI ECONOMIA, CULTURA E POLITICA IMMOBILIARE

casaPOLITICA IN VACANZA

finanziariaIL MATTONE PESAPIÙ DI 3 MILIARDI

dossierSIIQ AL DEBUTTOTRA LUCI E OMBRE

unione europeaNO AL VALORE NORMALEI LIMITI DELLABERSANI-VISCOSULLA VENDITA DI BENI

intervistaIL VICEMINISTRO PINZASPIEGA LA RIFORMADEL CREDITO AL CONSUMO

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Francamente nessuno si aspettava che le discussioni tra il governo,i sindacati e le associazioni del Real Estate arrivassero nel suocomplesso ad un punto concreto già nella finanziaria che si appre-sta a votare in queste ore il Senato. L’approccio non era stato felicenell’ultima manovra, e nonostante i primi tentativi di chiarezza suobiettivi concreti posti all’attenzione di Governo e Parlamento daparte dell’intero comparto immobiliare al momento si registra unasostanziale delusione delle aspettative. I più avrebbero auspicato l’introduzione di una cedolare secca del20% sui canoni di affitto percepiti sia dai privati che dalle societàche hanno in locazione appartamenti ad uso abitativo. Ad oggi nonsi intravede però nessun segnale di tregua fiscale da parte del go-verno che ancora a fine novembre fatica a sopravvivere e non dache l’immagine di un cavallo sfiancato ormai non più in grado di ri-lanciare una seria politica di riforme per il Paese.Sorprende ancora una volta come una misura siffatta propugnatadalla coalizione di governo dell’Unione nel suo stesso programma

rimanga carta straccia. Una vero e proprio patto fiscale con il com-parto immobiliare, per nulla costoso per la finanza pubblica, che alcontempo spingerebbe all’emersione del sommerso ancora pre-sente tra i privati può essere ancora ipotizzata in Finanziaria comeuna misura bipartisan. Vedremo cosa succederà in Dicembre . Di questa misura è bene sapere che se ne parlava già da mesi inprogrammi di partiti e documenti di governo, ma l’impressione chesi ha oggi è che il Parlamento e l’Esecutivo non vogliano far nullaper arginare la crisi del mercato delle compravendite e per daresemplici segnali a un settore che viene visto solo come un limoneda spremere, tra balzelli e vessazioni fiscali indiscriminate.Qualcuno ormai si chiede se davvero i cinque ministri presenti al ta-volo delle politiche abitative nel quale si è parlato nei mesi scorsianche della flat tax al 20%, come risposta alla crisi del settore im-mobiliare, abbiano compreso davvero l’impatto della stessa misurasul Paese. Il caro-casa intanto pesa su 3,6 milioni di famiglie ita-liane, di cui 1,7 milioni è alle prese con l’affitto mentre i restanti 1,9milioni hanno a che fare con il pagamento della rata del mutuo.Nel quadro che ci si presenta a fine anno dobbiamo inoltre tenerconto di un dato allarmante: insieme alla diminuzione del potere diacquisto, aumentano del 23% i pignoramenti degli immobili in Italiadal momento che su 3 milioni di mutui concessi, circa 120.000 nonpossono essere più pagati dalle famiglie alle prese con gli aumentidei mutui e del caro-vita. Le rate per pagare i mutui, secondo le stime dei consumatori, sa-rebbero così aumentate del 40% e portano sempre più famiglie ita-liane a non poter onorare l’impegno con le banche. Almeno 1,9milioni di mutuatari sono quindi a rischio reale di insolvenza.Se si pensa al gesto del suicidio, l’unica via d’uscita di un padre difamiglia al dramma del caro casa, si comprende come sia neces-sario quanto prima trovare strumenti più adatti per le politiche dellacasa. Non bastano quindi da soli i Fondi di solidarietà nascenti inalcune Regioni. Forse al di là degli schieramenti in Parlamento sa-rebbe utile far nascere una commissione di indagine conoscitivasulla casa e su tutto il mondo immobiliare per capire e fotografare,almeno nella massima sede istituzionale rappresentativa del Paese,quali sono le reali difficoltà che l’intero comparto sta vivendo inquesti anni e i suoi riflessi sulla società . Solo così si sapranno daresoluzioni adeguate a queste annose problematiche.Se guardiamo, ad esempio, a quello che succede a Bruxelles laCommissione Europea ha appena nominato i membri del nuovogruppo di esperti sui fondi monetari di investimento previsti per ilsettore immobiliare.Il gruppo valuterà il mercato europeo in rela-zione ai nuovi fondi monetari di investimento in modo da poter darenuovi strumenti ai decisori politici. Conoscere per programmare edecidere nuove politiche abitative è o no interesse pubblico anchenel nostro Paese?

FINANZIARIAinevitabilela resa dei conticon il mondoimmobiliare

l’editoriale | di VINCENZO M. CAMPO


8 Economix a cura di Bruno Ceccarini

9 Foreing Press

19 L’analisi di Paolo Righi

29 Ufficio Studi di Armando Barsotti

33 Il Punto di Andrea Rubino

36 Real Estate News

40 Architettura e Ambiente di Federica Cerroni

43 Previdenza e Lavoro di Donato Menichella

44 Cultura e Formazione di Gianni Gusso

46 L’avvistatore Librario

53 Voci dal Mondo Immobiliare a cura di Emanuela Lancianese

55 Panorama Normativo a cura di Paola Del Gaudio

56 Dalle Istituzioni

59 Agenda

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rubriche

DIRETTORE RESPONSABILEVincenzo M. Campo06 4523.18.37 | [email protected]

HANNO COLLABORATO AL NUMERO:Armando Barsotti, Bruno Ceccarini, Federica Cerroni, Paola Del Gaudio,Rosamaria Freda, Gianni Gusso, Emanuela Lancianese, FrancescoLener, Carlos A. Mendes, Donato Menichella, Paolo Righi, Andrea Rubino,Stefano Scano, Mario Valeri

FOTOGRAFIEArchivio Fiaip | Foto ES Editoria & Formazione

DIRETTORE EDITORIALEFiorello Giacomello

PROGETTO GRAFICO ED IMPAGINAZIONE:Gianluca Potenziani | [email protected] De Simone

SEGRETERIA DI REDAZIONE:Stefania Ammendolia06.4523.18.26 | [email protected]

AMMINISTRAZIONEChiara Vespasiani06.4523.18.36 | [email protected]

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Autorizzazione del Tribunale di Roma - N°368/2006 del 29/09/2006Iscriz. ROC n° 14024 del 20 aprile 2006 - Tiratura: 40.000 copie.

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editoriale5 Finanziaria inevitabile la resa dei conti

con il mondo immobiliare

primo piano10 Finanziaria, il mattone pesa più di 3 miliardi13 Pacchetto casa. Non è tutto oro quel che luccica

attualità14 Nodo affitti. In 24 per la flat tax15 Flat tax in Stand by, aspettando la stagione buona16 Direttiva Zappalà. Quel pasticciaccio che piace

alle associazioni17 No al valore normale. L’Ance ricorre a Bruxelles

dossier20 Siiq al debutto

il personaggio24 Più trasparenza per i consumatori

e regole ferree per i mediatori

focus26 Mediatori creditizi. Ombre lunghe sulla riforma

new trend31 Nel 2007 salgono i prezzi, scendono le vendite

e i canoni di affitto

mondo34 Continua il calo dei volumi d’affari delle

più importanti aziende del real estate

case e territorio37 Trento, Libro Fondiario e sistema tavolare39 Decentramento Catasto, in 45 optano per il full optional39 Casa popolari, la giunta del Lazio blocca svendopoli

turismo41 Tra offerta da migliorare e confusione di competenze

mattone&finanza47 Allarme di Draghi su mutui: aumentano i rischi d’insolvenza48 Pirelli Re, siglato accordo commerciale conla

Hsh Nordbank. Così migliorano i profitti nei nove mesi49 Tempesta subprime. Italia tiene saldo il timone50 Quella quiete prima della tempesta52 Un investimento solido, investire nei fondi di investimento

sommario

CONFEDERAZIONE ITALIANA DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE50

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CAROVITA, TOLTE LE SPESEPER LA CASA, LA METÀ DEIMILANESI VIVE CON 20 EUROAL GIORNOI costi della casa, tra affitto, tasse, bollette, mutui e manu-tenzione, porta via ai milanesi più del 40% delle entratemensili. In base a uno studio elaborato dall’Organizzazioneservizi per il mercato immobiliare (Osmi), azienda specialedella Camera di commercio del capoluogo lombardo, unavolta affrontate le spese per l’alloggio, alla metà degli abi-tanti di Milano, quelli, cioè, che possono contare su un red-dito annuo inferiore ai 15mila euro, restano circa venti euroal giorno per tentare l’impossibile e cioè mangiare, vestirsi,spostarsi e, magari, divertirsi. Se calcolata sulla totalitàdegli abitanti, la media di spesa giornaliera per la casa salea 41 euro al giorno. Una delle possibilità indicate dall’Osmiper risparmiare è vivere in periferia, dove una casa costa“soltanto” 689 euro al mese contro i 1.013 del centro. Inogni caso, secondo lo studio dell’Organizzazione, chi gua-dagna circa 1.250 euro al mese deve cavarsela limitandol’onere casa a 499 euro in modo da far pesare l’abitazionesul budget familiare per il 42% dei consumi. Entrando nellospecifico delle diverse categorie, chi cerca di contenere lespese sono soprattutto i single (584 euro al mese) e gli an-ziani (628 euro).

CASSAZIONE, OCCUPAREABITAZIONI LIBERE È REATO, ANCHE SE SEI BISOGNOSOOccupare una casa quando si è in uno stato di assoluta in-digenza non è reato, anzi sì. Con una doppia sentenzaemessa sulla questione del diritto all’abitare la massimaCorte smentisce se stessa. A fine settembre, un pronuncia-mento che, a seconda dello schieramento politico, ha fattogridare allo scandalo o alla vittoria, legittimava le occupa-zioni abusive quando lo stato di indigenza era tale da nonpotersi permettere i prezzi del mercato immobiliare. A circaun mese di distanza il bisogno non giustifica più nulla. Unanuova sentenza, anche questa destinata a fare storia, af-ferma che chi occupa commette un reato e rischia una con-danna per invasione di edifici, anche se è una personabisognosa. Il punto, hanno stabilito i giudici accogliendo ilricorso della Procura di Napoli, è il rispetto delle graduatorie

dell’Istituto autonomocase popolari (Iacp). “Tuttala disciplina dell’ediliziapopolare (recita la sen-tenza 23139) poggia sul-l’inderogabile principio chel’assegnazione degli al-loggi deve avvenire se-condo criteri prefissatidagli organismi pubblici eda questi verificati attra-verso idonee procedure.Nessuna rilevanza, puòavere l’arbitrio del singolo,pur bisognoso”.

THE TIMESHouse price gloom as the wealthy turn away(Gabriel Rozenburg, James Rossiter and Suzy Jagger)Regno Unito – Nel mese di ottobre il prezzo delle case è diminuito per la prima voltanegli ultimi due anni facendo rabbrividire milioni di proprietari già colpiti dall’aumentodelle rate dei mutui e del costo del denaro. Il quotidiano inglese The Times ha pubbli-cato un articolo in cui fa previsioni ancora più critiche sul futuro del mattone, dovutealla perdita di fiducia dei consumatori verso il mercato immobiliare come forma di in-vestimento. Il Regno Unito, evidenzia infine il quotidiano, non sarà immune dalla crisidel settore immobiliare USA, la peggiore degli ultimi 16 anni.

LA TRIBUNELes prix de l'ancien vont baisser de 5%l'an prochain, selon le Crédit AgricoleFrancia – Un mercato sostanzialmente stabile. È questo il giudizio del rapporto Eco Im-mobilier del Crédit agricole sul settore immobiliare per il 2008. In particolare secondolo studio diminuirà del 5% il valore delle abitazioni vecchie, ossia quelle con più dicinque anni, mentre il prezzo di quelle nuove non dovrebbe subire variazioni. Lo sce-nario per il futuro è quindi quello di una dolce frenata per l’immobiliare con la stabiliz-zazione dei prezzi e ridotti effetti della crisi finanziaria dell’estate scorsa. Più prudentela previsione della Federazione nazionale dell’immobiliare (Fnaim) che in un rapportodell’ottobre scorso evidenzia, per la prima volta dal 2000, una diminuzione costantedei prezzi negli ultimi tre mesi, anche se la media annuale resta in crescita del 4,4%.

PÚBLICO IMOBILIÁRIO“APEMIP continua a pugnar pela auto-regulaçãoda actividade”Portogallo - “La mediazione immobiliare costituisce una garanzia e una sicurezza in-sostituibile”. È quanto sostiene il presidente dell’Associazione dei professionisti e delleaziende di mediazione immobiliare (Apemip) José Eduardo Macero in una intervistapubblicata sull’inserto dedicato al Real estate del quotidiano Público. Il rappresentantedegli agenti immobiliari lusitani affronta temi legati al rapporto tra intermediazione ban-caria e immobiliare ricordando che nella maggior parte dei casi le transazioni non sa-rebbero possibili se non ci fosse l’intervento dei mediatori. José Eduardo Macerosottolinea inoltre la necessità di una autoregolamentazione del settore per cercare dicolmare le lacune della legge portoghese sulla mediazione immobiliare.

CINCO DÌASEl freno inmobiliario modera el crecimiento del PIB hasta el 3,7%La crescita dell’economia spagnola inizia a rallentare e in gran parte lo si deve all’ar-resto del settore immobiliare. È quanto sostiene il Banco de España che precisa chein solo tre mesi il ritmo di crescita del Prodotto interno lordo (Pil) è passato dal 4% al3,7% rispetto allo stesso periodo del 2006. Un rallentamento dovuto, secondo labanca centrale spagnola, alla diminuzione della domanda interna, fortemente condi-zionata dall’andamento delle costruzioni. Il settore immobiliare è stato infatti caratte-rizzato da aumenti del prezzo delle abitazioni inferiori al 7%, nettamente più bassi diquelli a due cifra di qualche anno fa, da acquisti diminuiti del 12% e dal numero di ipo-teche iscritte scese del 4% su base annua.

AFFITTI IN AUMENTO ANCHEDELL’85% NEGLI ULTIMISETTE ANNI.LE STIME DI NOMISMANegli ultimi sette anni gli affitti in Italia sono cresciuti in modoesponenziale, con punte anche dell’85%. Questa la stimafatta da Nomisma, l’Istituto di studi economici, nel rapportosulla condizione abitativa in Italia, che fotografa le dinamichedel settore immobiliare degli ultimi anni. Il costo medio men-sile nel 2007 per accedere alla locazione di una casa di 90metri quadri a Roma è, rivela lo studio, di 1.523 euro(+84,8% rispetto al 2000), a Milano di 1.252 euro (+51,2%)e nelle altre 11 aree metropolitane, in media, di 805 euro(+46,4%). Esaurita la parentesi recessiva che aveva colpitoil settore tra il ‘92 e il ‘97, spiega Nomisma, il mercato immo-biliare italiano è entrato in una lunga e robusta fase espan-siva che solo oggi, a quasi 10 anni di distanza, mostra i primisegnali di attenuazione.

ADUSBEF, CRESCONOPIGNORAMENTI EDESECUZIONI IMMOBILIARINel 2007 in Italia, a causa delle difficoltà sempre maggioriche si incontrano nel saldare le rate dei mutui che salgonoper il rialzo dei tassi, i pignoramenti e le esecuzioni immo-biliari hanno registrato un incremento del 19%. È quantoevidenzia uno studio dell’Adusbef (Associazione difesautenti servizi bancari, finanziari, postali e assicurativi) chepunta il dito contro le banche che non rinegoziano gratuita-mente i mutui, né applicano in maniera corretta il decretoBersani sulla portabilità. Secondo l’associazione dei con-sumatori, per colpa delle banche il 91% dei mutui italiani èa tasso variabile. Secondo l’associazione, nel 2004, quandoi tassi erano ai minimi storici, gli istituti di credito hannospinto i consumatori a scegliere mutui a tasso variabile, conla prospettiva di garantire prestiti a lungo periodo (30-40anni) a costi apparentemente più bassi, ma che nel giro didue anni sono diventati insostenibili. Dall’analisi dell’Osser-vatorio immobiliare, il tasso di interesse iniziale medio èpassato dal 3,85% del 2004 al 4,47% del 2006, ossia è sa-lito di 0,62 punti percentuali (+16%). Ma non sono solo lefamiglie italiane a essere in difficoltà per il caro-mutui. I datidiffusi nel bollettino di ottobre 2007 della Banca centraleeuropea (Bce) mostrano come nel terzo trimestre di que-st’anno le richieste di finanziamenti per l’acquisto di unacasa sono scese del 15%. Per l’Adusbef, questo calo inparte è legato all’aumento dei tassi e alle maggiori garanzierichieste dopo la crisi dei mutui subprime statunitensi.

foreign press

economix economix

a cura diBruno Ceccarini


Detrazioni Ici e affitti, sconti per ristrutturazioniedilizie, agevolazioni energetiche:il confronto serrato sul “pacchetto casa”

diPaola Del Gaudio

PRIMOPIANO

FINANZIARIA 2008IL MATTONEPESA PIÙDI 3 MILIARDI

A partire dal 2008 i proprietari della primacasa potranno usufruire di un’ulteriore de-trazione Ici pari al 1,33 per mille della baseimponibile, e comunque non superiore a200 euro, indipendentemente dal proprioreddito, ma a condizione che l’immobilenon rientri nelle categorie catastali A1, A8 eA9 ovvero le abitazioni signorili, le ville dilusso e i castelli. E’ quanto prevede la ver-sione approvata dal Senato dell’articolo 2del disegno di legge Finanziaria 2008, che,nel momento in cui andiamo in stampa, staper approdare alla Camera per il secondopassaggio parlamentare. Grazie a questanorma, i proprietari della prima casa po-tranno ridurre l’importo dell’Ici dovuta per il2008 sino a un massimo di 303 euro, dalmomento che la nuova detrazione si som-merà a quella di circa 103 euro già prevista.Sempre l’articolo 2 del testo stabilisceanche le deduzioni sugli affitti: la disposi-zione, che non ha subìto modifiche rispettoa quella presentata dal governo il 29 set-

tembre scorso, riconosce a chi ha un rego-lare contratto di locazione per la casa prin-cipale e un reddito annuo fino a 15.493,71euro, uno sconto Irpef di 300 euro, chescende a 150 per chi guadagna fino a30.987,41 euro. Con il comma 3 dell’arti-colo 2 del ddl Finanziaria è poi introdottaun’agevolazione per i giovani di età com-presa tra i 20 e 30 anni che sottoscrivonocontratti di affitto per la loro prima abita-zione. La detrazione destinata a quelli che ilministro dell’Economia Tommaso PadoaSchioppa ha definito “bamboccioni”, è rico-nosciuta solo per i primi tre anni di loca-zione e ammonta a circa 1.000 euro per chiha un reddito fino a 15mila euro e si riducedella metà per chi ha un reddito tra i 15milae i 30mila euro. Entrambe le agevolazionisugli affitti decorreranno dal 2007: il chevuol dire che gli interessati ne potrannousufruire dalla dichiarazioni Irpef 2008.Ma quanto vale l’intero “pacchetto casa”della Finanziaria 2008? Gli sconti sull’Ici, in


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Che fine ha fatto la flat tax sugli affitti? E’questo il nodo principale su cui si concen-trano le critiche dell’Ance (Associazione na-zionale costruttori) e di Confedilizia,nell’analisi delle disposizioni inserite nel di-segno di legge finanziaria 2008 in corso didiscussione in Parlamento.“Con molta sorpresa” – ha sottolineatoGiorgio Spaziani Testa, direttore generaledi Confedilizia, l’8 ottobre scorso durante ilsuo intervento davanti alle commissioni Bi-lancio di Camera e Senato – non abbiamotrovato né nel disegno di legge finanziaria nénel decreto legge collegato” un’attenzioneseria e reale “al problema dell’affitto”. Il mer-cato delle locazioni, ha evidenziato SpazianiTesta, è ormai “asfittico” e “malato”. “Unavia d’uscita a questa situazione – ha prose-guito – è allargare il mercato” attraverso ladrastica riduzione della fiscalità sugli affittiin capo ai proprietari e l’adozione di una tas-sazione separata, la cosiddetta “cedolaresecca”. “Si è parlato di una cedolare seccaal 20% – ha ricordato – e se né parlatoanche al tavolo sulle politiche abitative alquale hanno partecipato ben cinque ministrioltre a molte organizzazioni del settore im-mobiliare”. Nonostante questo, ha incalzatoil numero uno della Confederazione, nella Fi-nanziaria questa misura non c’è. Sull’assenza nella manovra di un interventostrutturale sulle locazioni ha concentrato leproprie critiche anche Paolo Buzzetti, pre-sidente dell’Ance. “Avremmo apprezzatol’introduzione della tassa fissa al 20% sugliaffitti – ha spiegato – giacché avrebbe pro-

dotto una notevole emersione del nero eavrebbe rappresentato un grande aiuto sultema della casa”. Inoltre, ha aggiunto, la flattax sarebbe stata una risposta alla crisi inter-nazionale dell’immobiliare e dunque non sicapisce “perché non sia stata presa con co-raggio tale iniziativa”. La fiscalità sugli affittinon è però l’unica criticità evidenziata dalledue associazioni. Se da un lato l’Ance hapromosso la stabilizzazione sino al 2010delle agevolazioni sulle ristrutturazioni edili-zie, di quelle per la riduzione del consumoenergetico e il taglio dell’imposta di registro(dall’11 al 5%), ha anche espresso un giudi-zio negativo sul fronte dell’Ires con ri-guardo alla deducibilità fiscale degliinteressi passivi, “che determina – ha sot-tolineato Buzzetti – un grave danno per leimprese”. L’Ance trova poi del tutto incom-prensibile la soppressione dell’aliquota del20% sull’imposta sostitutiva dell’Irpef sulleplusvalenze realizzate nelle compravenditedi aree edificabili. Scelta che, secondo l’As-sociazione, “produrrà un fermo delle com-pravendite e causerà un aumento deifenomeni di evasione”. Negativa per Buzzetti anche la soppres-sione “tout court” dell’istituto dell’arbitratoper la soluzione delle controversie, che creauna “vacatio legis” e potrebbe determinareil fallimento di molte aziende. Nel mirino del-l’Ance finisce infine una norma contenuta inun articolo del decreto legge 159/2007 col-legato alla Finanziaria 2008: l’istituzione disocietà immobiliari pubbliche. “Non ca-piamo – ha spiegato il numero uno dell’As-

sociazione – perché creare dei soggetti im-mobiliari con denaro pubblico e interventodei privati per l’edilizia sociale e residen-ziale”, visto che l’attuale sistema di impresenon registra malfunzionamenti.Rispetto ai costruttori, le critiche di Confedi-liza sono state più ampie e hanno colpito al-cuni assi portanti della manovra. “Pocosignificative” sono state definite da SpazianiTesta le nuove detrazioni sull’Ici, se consi-derate alla luce della riforma patrimonialedel catasto e soprattutto dell’avvio del de-centramento delle funzioni catastali ai Co-muni. Una posizione, questa, ribadita a fineottobre anche dal presidente della Confe-derazione Corrado Sforza Fogliani che hainoltre evidenziato la superficialità dell’eli-minazione del tetto di reddito di 50mila europer le nuove agevolazioni Ici. Questo infattiè stato sostituito dall’esclusione delle cate-gorie catastali A1, A8 e A9, scelta che, se-condo Sforza Fogliani, colpisce molticontribuenti della fascia media. La categoria A1 comprende le case “signo-rili” e in un comune come Roma, ha fattonotare il presidente di Confediliza, sono in-serite in questa fascia anche “miniapparta-menti ricavati dal frazionamento di ville,qualora si trovino in posizioni di particolarepregio o prestigio”. L’intervento del governosull’Ici è quindi pura propaganda, perché, haconcluso Sforza Fogliani, “c’è da scommet-tere” che sarà promossa una grande cam-pagna di aggiornamento con ilricollocamento nella categoria A1 di unagran numero di immobili.

base a quanto calcolato dai tecnici del ministero dell’Economia, ri-durranno di quasi un miliardo (la stima esatta era di 823 milioni dieuro, ma prima della cancellazione del tetto di reddito fissato a50mila euro) il gettito annuo, che per le sole abitazioni principali èstimato in 2,7 miliardi. Mentre le agevolazioni sugli affitti, che inte-resseranno oltre 1,6 milioni di nuclei famigliari con meno di15.493,71 euro di reddito e 1,2 milioni con reddito sino a 30.987,41euro, determineranno una riduzione di entrate di circa 1,1 miliardidi euro. Infine le detrazioni previste per i giovani tra i 20 e i 30 anniprodurranno una contrazione di circa 1.302 milioni di euro. Com-plessivamente la riduzione del carico fiscale per la prima casa co-sterà all’erario oltre 2,5 miliardi di euro.Per quanto riguarda il mattone, però, la manovra 2008 riserva an-cora qualche sorpresa. Sempre l’articolo 2 del provvedimento sta-bilisce l’esclusione del reddito della casa principale ai fini delcalcolo degli assegni familiari. Questa norma comporterà una per-dita di gettito di circa 388 milioni di euro per il 2008. Il solito articolo2 prevede poi la proroga al 31 dicembre 2010 delle detrazioni inscadenza alla fine del 2007 delle spese sostenute per interventi direcupero del patrimonio edilizio, compresa la cessione di edifici ri-strutturati. Per questo tipo di lavori è fissato uno sconto Irpef del36% e l’Iva agevolata al 10%, con un tetto massimo di detrazionedi 48mila euro che sarà restituito dallo Stato in 10 rate annuali dipari importo, fatta eccezione per gli ultra 75enni che vedranno tor-nare nelle proprie tasche la detrazione in cinque anni (3 per chi hapiù di 80 anni). Non solo. Potranno beneficiare di queste agevola-zioni anche i privati che acquisteranno un immobile entro il 30 giu-gno 2011 dall’impresa che ha effettuato l’intervento complessivo direcupero di uno stabile. Queste disposizioni valgono una contra-zione del gettito di competenza di circa 300 milioni di euro l’anno,che però si riduce di circa la metà grazie a un effetto boomerang:alle agevolazioni corrisponde un aumento delle entrate Irpef, Irese Irap legato all’incremento di investimenti in ristrutturazioni. In pra-tica è una disposizione che in parte si autofinanzia, come accadeper gli incentivi auto, dove al costo delle agevolazioni corrispondeun aumento delle vendite e quindi del gettito relativo alla fiscalitàsulle autovetture.

A completare il quadro degli interventi nel mattone c’è poi l’au-mento del 10 per cento delle detrazioni sugli interessi applicati haimutui prima casa, la proroga al 31 dicembre 2010 delle detrazionidel 55% per lavori finalizzati alla riduzione del consumo energeticoda riscaldamento negli edifici, introdotto con la Finanziaria 2007, el’aliquota all’1% per l’imposta di registro da applicare sui trasferi-menti di immobili in aree destinate all’edilizia residenziale nell’am-bito di piani urbanistici definiti. Solo quest’ultima norma ha unimpatto negativo sull’erario di 55 milioni di euro. Alla luce di questoquadro il valore del “pacchetto casa” della Finanziaria 2008 superadi gran lunga i 3 miliardi di euro.

Rimane quindi da chiarire la tenuta della copertura prevista dal go-verno, che attinge in gran parte al maggior gettito fiscale messo inbilancio. Una copertura che ovviamente non convince molti, a partiredai Comuni il cui budget paga direttamente il costo delle riduzioni Icianche se a fronte di un complesso sistema di trasferimenti statali.

L’Anci, l’Associazione nazionale dei Comuni, nell’audizione prelimi-nare all’esame della manovra, ha definito farraginoso il sistema direstituzioni ai municipi del minor gettito, continuando a ribadire,come fatto prima dell’approvazione della Finanziaria, la necessitàdi distribuire ai contribuenti gli sconti Ici attraverso detrazioni Ipef.Non mancano ovviamente nemmeno le critiche dell’opposizione,che dando in fin di vita l’esecutivo di Romano Prodi, bollano l’interamanovra come pura propaganda pre-elettorale. Lo scontro è du-rissimo. E a spiegarlo bene è l’ex viceministro dell’Economia, oggisenatore di Alleanza nazionale Mario Baldassarri, che ha criticatol’impianto dell’emendamento approvato in commissione Bilancionella notte del 31 ottobre, grazie alla quale è stato eliminato il tettodi reddito di 50mila euro per l’accesso alle agevolazioni Ici. La re-lazione tecnica della modifica, ha fatto notare Baldassarri, mancadel visto della Ragioneria dello Stato “a conferma della presenza dievidenti problemi di copertura”.Dunque, in base alle osservazioni del senatore di An l’emenda-mento, che portava la firma del relatore Giovanni Legnini, senatoredell’Ulivo, non poteva essere votato. Non diversa la posizione diGiuseppe Vegas, esponente di Forza Italia e “uomo-Finanziaria”per i cinque anni di governo Berlusconi, che condividendo i rilievidi Baldassarri ha sottolineato come al di là delle questioni di meritosulla correttezza formale della copertura, l’atteggiamento dellamaggioranza ha “seriamente compromesso il principio che attieneal rispetto del ruolo del Parlamento e delle sue regole”. Nel com-mentare il testo della manovra presentata dall’esecutivo, Vegas hapoi rimarcato come la Finanziaria si muova nella direzione oppostachiesta da Bruxelles perché “non prosegue su un percorso di risa-namento finanziario e di riduzione del rapporto deficit- Pil”,aprendo invece i rubinetti della spesa. E per quanto riguarda le po-litiche per la casa, il senatore azzurro non ha risparmiato un af-fondo. Pur condividendo i meccanismi di diminuzione dell'Ici,Vegas ha sottolineato l'esigenza di “uno sforzo ulteriore anche invista della revisione degli estimi catastali”. Dunque condivisibilel’intervento, ma da ripensare alla luce sia del decentramento cata-stale in atto che della riforma in senso patrimoniale del catasto chesi è arenata a Montecitorio all’inizio dell’estate.Il dibattito si sposta ora a Montecitorio dove la maggioranza puòcontare su numeri più forti, ma dove il governo dovrà difendersidai tiri mancini della sinistra estrema. Del resto il 9 ottobre del 1998il primo governo Prodi cadde per un voto proprio per i contrasticon Rifondazione Comunista sui contenuti della Finanziaria.

Cresce di 200 euro la detrazione Icisulla prima casa.Sono però esclusele abitazioni signorili,le ville e i castelli.

Per i giovanitra i 20 e i 30 anni leagevolazioni sui contrattidi affitto vanno da 500a 1.000 euro ma solo peri primi tre anni e per redditisino a 30mila euro.

Per Ance e Confedilizia manca nella manovra un intervento coraggiosoper tagliare la tassazione sulle locazioni

PRIMOPIANO

La Finanziaria 2008 perde la cedolare secca sugli affitti

PACCHETTOCASAnon è tutt’oroquel che luccica


La proposta e le motivazioni alla base del-l’appello di Confedilizia, di Fiaip e della altreassociazioni, ma anche dell’Ance - Associa-zione Italiana Costruttori Edili”, non ha tro-vato per ora ascolto nella maggioranza digoverno, ma è stata “adottata” come ca-vallo di battaglia del centrodestra. Al Se-nato infatti, in commissione Bilancio e inAula, sono stati presentati numerosi emen-damenti firmati da autorevoli esponentidell’opposizione come Mario Baldassarridi Alleanza nazionale, Giuseppe Vegas diForza Italia, Maurizio Eufemi dell’Udc, tuttefinalizzate a introdurre nell’ordinamento,anche se con sfumature diverse, la cedolaresecca sulla locazione immobiliare. Modifi-che però respinte nelle votazioni e su cui ilgoverno e la maggioranza hanno espresso illoro parere contrario. Eppure la flat tax èstata al centro per molti mesi del “pacchettocasa” studiato e promosso dal vicepremierFrancesco Rutelli. Nella primavera scorsal’ex leader della Margherita in un’intervistaal quotidiano la Repubblica, in risposta ai“no” del premier Romano Prodi alle sue pro-poste sulla casa, si domandava il perché di

questo rifiuto e perché il capo del governosottovalutasse l’introduzione di un’aliquotasecca del 20 per cento sulle case date in af-fitto, quando su queste il contribuente arrivaa pagare sino al 50% del ricavo. Rutelli evi-denziava anche come un intervento di que-sto tipo non potesse essere bollato come“un regalo ai proprietari”, mentre in realtàpotrebbe essere uno strumento “per faremergere moltissime abitazioni in nero osfitte”. L’iniziativa del vicepremier è stata alcentro di un acceso dibattito politico tramaggio e luglio scorsi, che girava intornoall’utilizzo dell’extragettito fiscale (il famosotesoretto) realizzato dall’erario nel 2006 e nel2007. All’inizio di luglio il ministro dell’Eco-nomia Tommaso Padoa-Schioppa ha ten-tato la mediazione e il documento diProgrammazione economico-finanziaria2008-2010, tra gli interventi destinati allacasa, in linea con le agevolazioni Ici sottoli-neava l’esigenza di tutelare chi è in affitto“prevedendo un sistema di detrazioni in fun-zione delle aree geografiche” e “in questocontesto – proseguiva il Dpef – è anche ne-cessario considerare una revisione della tas-

sazione dei redditi da locazione”, rinviatiperò “all’attuazione dei più generali principidi delega per la riforma della tassazione deiredditi da capitale”. In altre parole ne ripar-leremo, quando e come si vedrà, anche per-ché a ben guardare nel programmaelettorale del 2006, nel capitolo dedicatoalle politiche abitative, gli alleati dell’Ulivo sisono detti convinti della necessità, nell’am-bito di una revisione della tassazione sugliaffitti privati, di provvedere, accanto all’in-cremento delle detrazioni per i locatari, alladefinizione di “un intervento sulla fiscalitàdella casa che penalizzi lo sfitto, anche ai finidi un vero contrasto al canone nero e di unadiversa modulazione dell'Ici”.La proposta della cedolare secca non si puòquindi dire archiviata. Tutto sta a capirequando e se il legislatore (di destra o di sini-stra che sia) deciderà di riprendere il di-scorso. (pdg)

Il 7 novembre scorso 24 organizzazioni delreal estate guidate da Confedilizia hanno fir-mato un appello rivolto alle forze politiche af-finché nella Finanziaria 2008 vengaintrodotta una nuova fiscalità sulle locazioni,con l’adozione di un’aliquota unica.Nel richiamo al governo e ai diversi schiera-menti, le 24 associazioni, sottolineando chenella manovra in discussione mancano effi-caci politiche per la casa e soprattutto pergli affitti, evidenziano come la questione lo-cazioni rappresenti una necessità per la mo-bilità sul territorio, un’opportunità per interecategorie (universitari e dipendenti delloStato, soprattutto), e una possibile via difuga in tempi in cui il caro mutui sta raggiun-gendo livelli insostenibili. “Perché ritorni l’af-fitto (con conseguente calmieramento deicanoni) deve – sottolineano le ventiquattroorganizzazioni – ritornare la redditività del-l’affitto, oggi azzerata dall’imposizione fi-scale, locale ed erariale. Ma la Finanziarianon prevede – neppure per i contratti calmie-rati – la cedolare secca sui redditi da loca-zione, l’unica misura in grado di coniugareemersione da contratti illegali e ripristinodella redditività”. Per le associazioni del realestate guidate da Confedilizia, “non coglierel’occasione della Finanziaria per ridare reddi-tività all’affitto sarebbe una scelta di una gra-vità enorme”.A sottoscrivere l’appello sono state, tra lealtre, l’Aici-Associazione italiana consulentie gestori immobiliari; Ampic-Associazionemultiproprietari italiani; Anama-Associazionenazionale agenti e mediatori d’affari; Appc-Associazione piccoli proprietari case;Aspesi-Associazione nazionale società im-mobiliari; Assotrusts-Coordinamento trustsimmobiliari; Cites-Coordinamento italiani al-l'estero; Cncc-Consiglio nazionale dei centri

commerciali; Cnr Casa -Coordinamento na-zionale case riscatto edilizia pubblica; Con-fcasalinghe - Confederazione nazionalecasalinghe; Fiabci-Federazione internazio-nale delle professioni immobiliari; Fimaa-Fe-derazione italiana mediatori agenti d’affari;Unioncasa-Associazione nazionale proprie-tari di casa e la Fiaip, la Federazione italianadegli agenti immobiliari professionali. Delresto la necessità di una nuova fiscalità sugliaffitti è stata sottolineata dal presidente dellaFiaip Franco Arosio in occasione dell’as-semblea di metà mandato che si è svolta aSorrento a metà ottobre. “Nonostante leprime proposte del governo sulla casa inse-rite nella Finanziaria 2008, dalla riduzionedell'Ici sulla prima casa per tutti i redditi, al-l'introduzione di incentivi fiscali per l'edilizia eil mondo delle costruzioni – ha evidenziatoArosio - non si sono ancora viste misure con-crete ed innovative che possano rilanciare difatto il mercato del real estate in Italia”. Per far fronte alla situazione attuale, ha pro-seguito Arosio, “Si deve ripensare alla flat taxal 20% per rilanciare il mercato degli affitti.In un momento di stasi dell'economia biso-gna infatti saper guardare verso lo sviluppodel nostro mercato con la consapevolezzache l'intero settore immobiliare rappresentain Italia circa il 15% del Pil nazionale. Solocosì si può dare un contributo importante al-l'interesse generale del Paese”. Per il presi-dente della Federazione sono perònecessarie “opportune nuove politiche fiscalidi medio e lungo termine che diano più cer-tezza ai proprietari di immobili, ai cittadiniconsumatori e a chi opera nel settore.Un quadro fiscale certo potrà senz'altro gio-vare ai consumatori, e il rilancio del mercatodegli affitti potrebbe davvero far bene al mer-cato nazionale”.

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ATTUALITÀ ATTUALITÀ

Non si sono ancoraviste misure

concrete perrilanciare di fatto

il mercato del realestate in Italia

NODO AFFITTIin 24 per la flat tax flat tax

in stand by,ASPETTANDO

LA STAGIONE BUONA Al Senato è il centrodestra a riproporre

la cedolare secca, già promossa da Rutellie finita tra le buoni intenzioni del Dpef

Confediliza guida la rivolta dell’immobiliare per l’introduzione dell’aliquota unica sulle locazionein Finanziaria. Arosio (Fiaip): serve un patto fiscale

Franco Arosio


“Una grave violazione dei principi di basedel libero mercato e della libertà di fare im-presa”. Sono questi i motivi che hannospinto l’Associazione nazionale costruttoriedili (Ance) a presentare a ottobre scorso unricorso alla Corte di giustizia delle comunitàeuropee contro le disposizioni contenutenella legge di conversione del decreto Ber-sani-Visco (L. 248/2006) che prevedono lapossibilità per l’amministrazione di rettifi-care ai fini Iva e delle imposte dirette il va-lore di vendita degli immobili sulla base delprezzo “normale”, ossia dei valori stabilitidall’Osservatorio del mercato immobiliare(Omi). Si tratta di una banca dati, aggiornataogni sei mesi, in cui sono rilevate le quota-zioni minime e massime attribuibili a un fab-bricato in base a precise coordinate spazialie temporali, così come stabilito dalla circo-lare dell’agenzia delle Entrate del 27 luglioscorso (Gazzetta ufficiale del 7 agosto, seriegenerale n. 182). In particolare, come haspiegato il presidente dell’associazione

Paolo Bozzetti, l’obiettivo è quello che siariconosciuta l’incompatibilità della leggecon la direttiva Ce 112/2006 che intervienesull’Iva stabilendo che il prezzo di venditadi un qualsiasi bene non possa essere de-terminato da un terzo, ma solo dalle particoinvolte nella transazione, e cioè dall’in-contro tra domanda e offerta. Il problema èquindi rappresentato dal fatto che alleaziende si contesta la sottofatturazione ri-spetto ai valori Omi pretendendo che sianoqueste a dimostrare la propria innocenza. Aquesto si aggiunge il fatto che l’amministra-zione ha stabilito la retroattività della normae sta procedendo a controlli e accertamentia tappeto su tutto il territorio nazionale, au-mentando la tensione e il malcontento deicontribuenti.L’Associazione dei costruttori edili per eli-minare l’applicazione del disposititivo anchealle transazioni passate e il riconoscimentodella sola valenza indiziaria del valore nor-male, assicura una battaglia serrata non

solo a livello comunitario ma anche in Par-lamento nell’ambito della discussione dellamanovra finanziaria 2008. Oltre ai costrut-tori, anche l’Associazione italiana dottoricommercialisti, in una denuncia ripresaanche da blasonati quotidiani economici,tra cui Il Sole 24 Ore, ha sottolineato comele nuove regole sono in contrasto con lenorme comunitarie e che una prova certa ediretta dell’evasione non può essere datada un valore stimato e presunto, come in-vece è quello normale calcolato dall’Osser-vatorio sul mercato immobiliare.

Presto le associazioni che riuniscono pro-fessionisti non soggetti all’iscrizione ad albie ordini saranno legittimate a garantire i pro-pri iscritti e la loro libera circolazione a livellocomunitario, grazie all’entrata in vigore deldecreto legislativo con cui il governo, il 23ottobre scorso, ha recepito la direttiva euro-pea 2005/36 (nota anche come direttivaZappalà dal nome dell’eurodeputato chel’ha promossa) sul riconoscimento dellequalifiche professionali in ambito Ue. Il testoaffida infatti a un decreto del ministero dellaGiustizia l’individuazione delle associazioniriconosciute, che potranno rilasciare agliiscritti un attestato di competenza. Un pas-saggio che assume un significato chiave neldibattito sulle professioni, perché, spiegaPierluigi Mantini, deputato dell’Ulivo e rela-tore in commissione Giustizia sia delloschema di dlgs (che al momento in cui an-diamo in stampa attende solo la pubblica-zione sulla Gazzetta ufficiale) sia deldisegno di legge di riforma delle professioni,anticipa il “sistema duale” promosso dalcentrosinistra mettendo sullo stesso pianogli ordini e le associazioni riconosciute. Sitratta di una novità che, se da un lato ha tro-vato il plauso delle professioni non regola-mentate, ha ovviamente fatto alzare gliscudi di chi fa gli interessi di albi e ordini.

Per il Cup, il Coordinamento nazionale cheriunisce i professionisti regolamentati, il dlgscela un evidente eccesso di delega e il rico-noscimento surrettizio delle associazioni.Insomma con il testo il governo ha aggiratole lungaggini del dibattito parlamentare, le-gittimando le associazioni di professionisti,prima dell’approvazione della riforma cheavrebbe modificato l’ordinamento che at-tualmente non riconosce queste entità. Macosa cambia per l’agente immobiliare e pergli altri professionisti regolamentati?Con l’attuazione della direttiva Zappalà pra-ticamente nulla, eccetto la possibilità, unavolta attivati i tavoli in sede europea del ri-conoscimento e quindi della possibilità disvolgere la propria attività anche in altri Statidell’Unione. A confermarlo è il presidentenazionale della Fiaip Franco Arosio, chetorna anche sul nodo della riforma, ancoraferma nelle commissioni Giustizia e Attivitàproduttive di Montecitorio. La posizione diArosio è semplice: “Sì alla liberalizzazione,no alla deregolamentazione”. Per l’attivitàdi agente immobiliare quello che manca èun collocamento preciso: “Noi non siamoné albi né ordini, quindi dove ci collo-chiamo? Sicuramente non tra le associa-zioni non riconosciute”. E quindi? Il capoVI del testo base del disegno di legge sulla

riforma delle professioni (si veda anche p.29), evidenzia Arosio, disciplina le associa-zioni ma non colloca le attività di mediatore.“Credo – sottolinea quindi il presidente dellaFiaip – ci debba essere spazio per crearedei tavoli di lavoro e discussione. Altrimentinon saremo mai in grado di definire una ri-forma esaustiva”. L’obiettivo, conclude Aro-sio, è quello di salvaguardare “pezzi dilegge, come la 39/89 che regolamenta leattività di agente immobiliare, che sonogaranzia per i consumatori”.

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DIRETTIVA ZAPPALÀquel “pasticciaccio”che piace alle associazioniCon un eccesso di delega il governo nobilita i professionisti nonregolamentati. Arosio: “Bene la libera circolazione, no alla deregulation”

Il prezzo di venditadi un bene nonpuò esseredeterminatoda terzi, ma solodalle parti coinvolte

NO AL VALORE NORMALE

l’ance ricorre abruxelles

L’associazione dei costruttori punta il ditocontro le norme del Bersani-Visco

diCarlos Alberto Mendes

diPaola Del Gaudio

ATTUALITÀ ATTUALITÀ


Il calo del numero delle transazioni immobi-liari e la conseguente stagnazione dei mer-cati, deve fare riflettere la nostra categoria epiù in generale l’intero comparto del RealEstate.I fattori che hanno causato questo rallenta-mento sono molteplici; l’aumento dei tassidi interesse ha fatto crescere le difficoltàdelle famiglie italiane che devono accedereal credito per l’acquisto dell’abitazione, letasse che gravano sui proprietari di caseaumentate sempre più attraverso le impo-sizioni locali, hanno fatto il resto.Vi sono poi motivi strutturali: un mercato,che negli ultimi 10 anni è cresciuto in ma-niera esponenziale e che oggi ha bisogno diriposizionarsi.La proposta del Governo per il passaggioda un catasto reddituale a un catasto deivalori, ha creato poi un clima di incertezzanegli investitori e nelle famiglie che devono

centellinare i loro magri stipendi.Questa condizione di difficoltà deve spin-gere la nostra categoria a farsi parte attivanelle proposte che da più parti giungono almondo politico per superare questa crisi.Nel contempo aumenta la nostra responsa-bilità verso i consumatori, i quali affrontanoun mercato in cui, purtroppo, in questi annidi vacche grasse, si sono affacciati impren-ditori spregiudicati e poco professionali.Fino a poco tempo fa il nostro problema piùgrande era quello dell’acquisizione degli im-mobili, oggi è esattamente il contrario: il nu-mero degli immobili in vendita aumenta ognigiorno di più, mentre i tempi di vendita si al-lungano.In queste condizioni di mercato, la cartavincente è quella dei servizi da erogare alconsumatore; un mercato più trasparente evirtuoso, aiuterà il cittadino a dissipare i pro-pri dubbi e gli permetterà quindi di acqui-stare con coscienza e tranquillità.Ma come rendere più trasparente e virtuosoil mercato?In primis facendo un po’ di pulizia all’internodella nostra categoria e poi combattendoduramente l’abusivismo interno alle agenzieimmobiliari. Uno strumento che la Fiaip ri-tiene possa essere utile per il raggiungi-

mento di questo scopo è quello dell’intro-duzione del praticantato professionaliz-zante. Praticantato, quindi, ma oneroso eaccompagnato da corsi di formazione conesame finale. Il praticante dovrà dichiarare ilproprio status al consumatore e non potràintavolare trattative.Troppe volte abbiamo assistito a trasmis-sioni televisive in cui la nostra categoria èstata “messa all’indice”, per colpa di qual-che “ragazzino” che veniva sbattuto inprima linea senza la benché minima prepa-razione.Anche nel settore delle agenzie immobiliari,quindi, vi sono problemi di tutela dei lavora-tori e forti segnali di sfruttamento di queigiovani che vogliono avvicinarsi alla nostraprofessione.L’adozione della nostra proposta elimineràquesto problema e, voglio sperare, che haun tema così delicato il governo possa pre-stare un po’ di attenzione. La tutela del consumatore come bene pri-mario per il benessere dell’impresa è l’altragrande sfida che ci aspetta per i prossimianni. Tanto più la nostra categoria sarà ca-pace di innovarsi e di seguire le dinamichedel mercato tanto più acquisirà quella va-lenza sociale che le spetta di diritto.

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Per superare le incertezze del mercato servono trasparenza

e professionalità

La crisi imponedi innovare l’approccioal mercato

diPaolo Righivicepresidente vicario nazionale Fiaip

l’analisi

AGENTI IMMOBILIARINUOVE STRATEGIE NELLA

STAGIONE DELL’ORSO


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DOSSIER

Questoregolamentopermette all’Italiadi mettersi in linea,in termini di opportunità evarietà di strumentia disposizionedegli operatori,con altripaesi europei

A 10 mesi dalla Finanziaria che le ha introdotteè approdato in Gazzetta Ufficiale del 24 ottobrescorso (n 248) il regolamento attuativo delleSiiq, società di investimento immobiliari quo-tate, previsto dall’articolo 1 comma 141 dellalegge 296/2006, ovvero quelle società quotatein borsa che investono in immobili destinati invia prevalente alla locazione. La prossimamossa spetta all’Agenzia delle Entrate, cheentro la fine dell’anno dovrà istituire l’elencodelle società ammesse al regime speciale, daaggiornare con cadenza almeno annuale. Que-sto regolamento permette all’Italia di mettersi inlinea, in termini di opportunità e varietà di stru-menti a disposizione degli operatori, con altripaesi europei come Francia, Germania, Inghil-terra, Olanda e Spagna, in cui attualmente esi-ste un dibattito in corso. Il provvedimentoappena varato stabilisce per le Siiq alcuni requi-siti fondamentali che le società dovranno rispet-tare, tra cui la quotazione in Borsa, l’obbligo diinvestire l’80% dell’attivo in immobili da desti-

diEmanuela Lancianese

siiq al debuttoOPERATORI PERPLESSISU VIGILANZA E PLUSVALENZEDA TRADING


nare a locazione, la previsione che i ricavi da locazione coprano al-meno l’80% dei componenti postivi del conto economico, la distri-buzione annua di almeno l’85% degli utili realizzati. Inoltre, per stabilire un equilibrio a livello di governance, l’azionistadi controllo non potrà avere una quota superiore al 51% e almenoil 35% delle quote dovrà essere detenuto da singoli azionisti chenon totalizzino più dell’1% dei diritti di voto e di partecipazione agliutili. Proprio su questo requisito, che comporta un obbligo di vigi-lanza societaria non indifferente da parte della Consob, si adden-sano i dubbi degli operatori. Il regolamento non ha infatti sciolto unnodo sollevato anche dal Consiglio di Stato. Bankitalia controllasolo gli intrecci tra società e fondi immobiliari, di tutto il resto si oc-cupa l’Autorità di controllo della Borsa, la Consob appunto. Eppure,se il 35% delle quote sarà sparso tra azionisti con meno dell’1%del capitale, come farà la Commissione a vigilare se la soglia sen-sibile, oltre la quale scatta l’obbligo della comunicazione all’organodi Via Isonzo, è del 2%? E’ chiaro che per il monitoraggio di quoteinferiori si dovrà ricorrere a strumenti diversi.

A fronte dei requisiti che abbiamo elencato, le società potranno av-valersi, tra gli altri, del regime fiscale speciale previsto per quantoriguarda l'imposta sul reddito delle società e dall'imposta regionalesulle attività produttive (Irap). L’articolo 10 del nuovo regolamentoprevede infatti che non sia soggetta a Irap la quota del valore dellaproduzione proporzionalmente corrispondente al rapporto tra icomponenti positivi imputabili alla gestione esente rilevanti ai finidell'imposta e l'ammontare complessivo dei componenti positivirilevanti agli stessi effetti. Ma in caso di plusvalenze la musica cam-bia. “L’ingresso nel regime speciale”, recita il comma 126 dellalegge 296 del 2006 regolamento, “comporta per le società di inve-stimento quotate il realizzo a valore normale degli immobili nonchédei diritti reali su immobili destinati alla locazione posseduti dallasocietà alla data di chiusura dell'ultimo esercizio in regime ordina-rio. L'importo complessivo delle plusvalenze così realizzate, alnetto delle eventuali minusvalenze, è assoggettato a imposta so-stitutiva dell'imposta sul reddito delle società e dell'imposta regio-

nale sulle attività produttive con l'aliquota del 20 per cento”. Inoltre,l’articolo 4 del regolamento delle Siiq precisa che “ferma restandol'applicazione delle ordinarie regole previste dal decreto ai fini dellabase imponibile dell'imposta regionale sulle attività produttive, con-corrono anche le plusvalenze, al netto delle eventuali minusvalenze,relative agli immobili indicati nel comma 1”. L'eventuale decadenzadal regime speciale non fa venir meno gli effetti collegati alla inclu-sione nel reddito d'impresa delle plusvalenze al netto delle minu-svalenze”. Criteri che fanno vacillare la struttura fiscale agevolata del provve-dimento, provocando una simmetria dei comportamenti rispetto aquanto è attuato all’estero (dove si praticano esoneri anche per leplusvalenze sul trading reinvestite). Questo è uno dei tanti aspetticontroversi per gli operatori. Un altro è determinato dal fatto che ilregime fiscale agevolato riguarda solo le Spa residenti quotate in unmercato regolamentato italiano, discriminando così le societàestere e quelle quotate all’estero. Non mancano certo le professioni di ottimismo e le soddisfazioni

Le Siiq potranno avvalersidel regime speciale sull’Irapma la musica cambiain caso di plusvalenze

degli analisti. “Stiamo assistendo a un’evoluzione normativa nel-l’ambito della finanza immobiliare che permette di affrontare confiducia il futuro di questo mercato”, dice a l’Agente Immobiliare En-rico Cestari, analista di Raethia Real Estate. “Oltre ad affrontare te-matiche tecniche legate, ad esempio, alla quotazione in mercatiregolamentati, con un conseguente miglioramento delle informa-zioni a disposizione degli investitori - ha sottolineato Cestari - sicrea l’opportunità di affrontare nuove strategie finanziarie di valo-rizzazione, non solo a favore del settore privato, ma anche del pa-trimonio pubblico. In particolare mi riferisco alla politica della casa

e di sviluppo del territorio. La ratio con cui sono state create leSiiq nasce anche dall’esigenza di una maggiore offerta in terminidi immobili in affitto, sia per le imprese sia per i cittadini in cercadi un alloggio. Questo strumento potrebbe essere di aiuto in talsenso, producendo un’offerta in grado di migliorare la situazionedi mercato attuale, sentita in particolare nei grandi centri urbani”. In termini “strutturali”, l’analista sottolinea anche la complemen-tarietà delle Siiq con i fondi immobiliari, “una complementarietàche consente di migliorare l’attuale composizione della filiera pro-duttiva della moderna industria immobiliare.I fondi puntano principalmente su investimenti “rischiosi” che

producono rendimenti elevati, valorizzando gli immobili di pro-prietà che altrimenti non risulterebbero interessanti per le societàquotate. Un bacino dal quale le Siiq potranno pescare immobili

di qualità per creare valore a favore degli investitori”. Una qualità degli immobili, ovvero degli asset sottostanti alla quo-tazione, che è una componente fondamentale di questa creazionedi nuove e interessanti opportunità di allocazione del risparmio edella veicolazione dell’investimento. Netto il giudizio conclusivo diCestari “Le Siiq sono uno strumento che rappresenta sicuramenteuna grande opportunità di sviluppo del mercato immobiliare sia pergli operatori nazionali - ha già incontrato l'interesse di diverse so-cietà immobiliari, tra cui Beni Stabili, Aedes, Igd e Pirelli Re - cheper incrementare la presenza di investitori stranieri in Italia, met-tendo loro a disposizione un nuovo veicolo per poter investire nelnostro paese, chiaramente a condizione che la qualità dell’offerta,sia in termini di prodotto che di servizio, si mantenga alta ed in lineacon le esigenze di un mercato sempre più globale”. Ma le lenti del controllo delle autorità si dovranno esercitare so-prattutto su due requisiti di prevalenza nell’attività di locazione: gliimmobili devono pesare per almeno l’80% sull’attivo patrimoniale,e la stessa percentuale dovranno raggiungere i ricavi da locazionecalcolati sui risultati del conto economico. La decadenza dal re-gime di favore scatterà infatti se non sarà rispettato un parametroper due periodi d’imposta consecutivi o quando entrambi venganomancati per un periodo d’imposta. Per la verifica di questi criteri,il regolamento disegna con più precisione i contorni di riferimento:per misurare i patrimoni andranno esclusi gli immobili che ospitanosedi e uffici delle società, la liquidità e i finanziamenti interni algruppo, i crediti ricollegabili alla gestione esente. Dai ricavi invecesaranno esclusi gli incrementi relativi agli immobili in costruzioneche saranno destinati alla locazione. Con questo regolamento trovano così un riferimento i movimentidei grandi fondi, che stanno rimodulando la loro struttura ai canonirichiesti per le Siiq. Ma secondo molti operatori il 2008 sarà l’annodi avvio per queste società che si svilupperanno del tutto solo apartire dal 2009.

Stiamo assistendo a un’evoluzione normativanell’ambito della finanza immobiliare che permette diaffrontare con fiduciail futuro di questo mercato

Il 2008 sarà solo l’anno diavvio delle Siiq italiane.Nel 2009 è previstoil loro pieno sviluppo.


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diMario Valeri

Garantire le parti deboli e tutelare i consu-matori. Con questi obiettivi il viceministrodell’Economia, Roberto Pinza, difende aspada tratta il disegno di legge sul creditoal consumo da lui concepito.Un articolato ora all’esame delle Camereche ha raccolto plausi e critiche nel mondodell’intermediazione immobiliare. Avvocatocivilista, classe ’41, Pinza è entrato in Par-lamento nel ’92 nelle file della Democraziacristiana.Tra le sue esperienze più significative, è

stato presidente del Comitato strategicoper la Borsa italiana, della Camera di Com-mercio di Forlì e dell’Unioncamere dell’Emi-lia Romagna. E’ attualmente Tesorieredell’Agenzia di ricerche e legislazione(Arel).

Quali potranno essere gli effetti del ddlsul mercato, sull’attività dei mediatori cre-ditizi e sulle garanzie per i consumatori?Il mercato del credito al consumo è un im-portante volano per la nostra economia, cre-

sciuto in fretta e in maniera esponenziale manon sempre con un adeguato sistema di re-gole di riferimento. Una situazione che taloraha creato distorsioni che rischiano di met-tere in qualche difficoltà l’intero settore dan-neggiando la credibilità di tanti operatoriseri. Il nostro intervento punta quindi a intro-durre regole minime ma necessarie per unmercato ormai adulto che non può esserelasciato a se stesso. Si accrescono gli stru-menti di tutela dei consumatori anche anti-cipando previsioni contenute nel testo della

Direttiva Ue in fase di definitiva approva-zione. Più trasparenza nei costi, pubblicitàpiù chiara e vincolante, introduzione del di-ritto di recesso sono alcuni degli elementiche vogliamo introdurre per garantire laparte più debole, ovvero i consumatori. Perquanto riguarda i mediatori si è provvedutoa disciplinare con requisiti più stringenti chiopera in questo settore, visto che oggi citroviamo di fronte a una situazione dove ilcontrollo è difficile da esercitare. Avremo sulmercato operatori più qualificati: credo chei primi a beneficiare delle nuove regole sa-ranno proprio i più seri e il mercato in gene-rale. Gli effetti saranno benefici; le personenon solo non si allontaneranno dal credito alconsumo ma vi faranno ricorso in modo piùconsapevole proprio perché sapranno dipoter disporre di tutele adeguate. La fiduciaè l’elemento centrale di qualsiasi mercato. Idanni provocati alla crescita del mercato fi-nanziario italiano dalle vicende Cirio e Par-malat dimostrano chiaramente quanto siasempre più importante garantire e proteg-gere la fiducia dei consumatori.

Se da un lato la regolamentazione e lamaggior trasparenza per gli operatorisono un valore aggiunto, non crede che

la congruità dei requisiti patrimonialiprevisti dall'articolo 106 in funzionedella soglia di accesso che verrà stabi-lità da un regolamento del MEF po-trebbe penalizzare migliaia diintermediari creditizi professionali?In termini generali ritengo che avere impresecon requisiti patrimoniali più solidi contribui-sca a fare chiarezza sul mercato e soprat-tutto vada in direzione delle trasformazionidel settore che richiedono investimenti sem-pre crescenti per far fronte alla necessità dicontinua formazione, aggiornamento profes-sionale e modernizzazione della figura delmediatore. Nello specifico va peraltro precisato chel’iscrizione all’elenco previsto dall’art. 106 delT.U.B. sarà obbligatoria soltanto per le so-cietà di mediazione di grandi dimensioni: pergli altri rimane esclusivamente l’obbligo di

iscriversi all’elenco dei mediatori creditizi te-nuto dal costituendo organismo di rappre-sentanza dei mediatori stessi, delle banche,degli intermediari finanziari e delle associa-zioni dei consumatori.

Il divieto di parcella per il mediatore cre-ditizio può di fatto snaturare la sua fun-zione super partes e la sua terzietàomologando il mediatore a un qualsiasiagente di attività finanziaria?Con questa misura puntiamo a rafforzareuna prassi già esistente. La rinuncia a perce-pire compensi direttamente dal cliente èpratica già diffusa tra molte società di me-diazione creditizia operanti sul mercato.Resta evidente che al mediatore non saràvietato in assoluto percepire compensi dalconsumatore, ma potrà farlo soltanto a con-dizione che il contratto di finanziamento siaconcluso e che non percepisca denaro dalfinanziatore. Va ricordato inoltre che lanorma si applica solo per i contratti del cre-dito al consumo. Sul punto mi ricollego aitemi trattati in precedenza: sarà proprio ilrafforzamento della capacità patrimoniale edella professionalità dei mediatori a garan-tire loro la massima autonomia anche neiconfronti dei finanziatori.

Ritiene che la sola forma di società di ca-pitali con patrimoni versati alla stessastregua di una società per azioni quotatapotrebbe avere effetti devastanti su piùdi 78mila soggetti iscritti all'albo dei me-diatori presso l'UIC?Ogni anno che passa ci troviamo di fronte aun mercato sempre più complesso che ri-chiede standard professionali sempre piùelevati al pari dei costi da sostenere. Il futurodella figura del mediatore creditizio sarà le-gato, ritengo, in gran parte alla sua capacitàdi assumere nuove competenze. Standard che non sempre possono esseregarantiti da singoli soggetti. D’altro canto ilcosto di costituzione e di gestione di unasocietà di capitali è molto ridotto e il sistemaaumenta in trasparenza.

Pensa che questo provvedimento possaquindi fungere da deterrente all'infiltra-zione di organizzazioni malavitose chehanno a disposizione ingenti capitali dainvestire o così facendo si aprono in-vece maggiori opportunità per chi lucre-rebbe in futuro sull'indebitamento dinuovi grossi network?Non è questo lo scopo primario del disegnodi legge ma credo che esso giovi anchesotto tale profilo.

Ci sono nuove misure in Finanziaria peril rilancio del settore del mercato immo-biliare?In finanziaria ci sono circa 3,1 miliardi di euroa favore della casa: 823 milioni vanno per ledetrazioni Ici per la prima casa, 1 miliardo dieuro per le detrazioni Irpef a favore degli in-quilini, 300 milioni per le deduzioni Irpef perla prima casa, 150 milioni per le ristruttura-zioni edilizie, 100 milioni per la proroga delleagevolazioni del 55% per la riqualificazioneenergetica degli edifici. Inoltre, dopo oltreventi anni in cui si era completamente fer-mato qualsiasi piano di edilizia pubblicasono stati destinati 550 milioni per un pro-gramma straordinario di edilizia residenzialepubblica e ulteriori 150 milioni per l’incre-mento del patrimonio destinato alla loca-zione di edilizia abitativa con progettipubblico-privato. Non c’è dubbio quindi che il tema dellacasa, ingiustamente dimenticato per anni,sia ridiventato centrale. Credo inoltre che ilgoverno con questa Finanziaria abbia datoun segnale importante anche sul fronte fi-scale avviando una prima ma significativaopera di semplificazione e riducendo l’ali-quota base in materia di Ires.

PIÙ TRASPARENZAper i consumatori e regole ferree per i mediatori

il viceministro Pinza difendela riforma degli intermediari proposta nel disegno di leggesul credito al consumo

IL PERSONAGGIO

Roberto Pinza


Un’azione in chiaroscuro. L’inten-zione del Governo di dare una piùstringente regolamentazione al-l’accesso e all’esercizio della pro-fessione di mediatore creditiziotramite una nuova e puntualenormativa viene apprezzata dallaFiaip, ma contiene anche unaserie di elementi in grado di inci-dere negativamente su tutto ilsettore.Se da una parte, infatti, è giusta econdivisibile l’idea di costituire, insostituzione dell’albo dei media-tori creditizi tenuto dall’U.I.C., unelenco tenuto da un apposito or-ganismo costituito dalle associa-zioni di categoria, dalleorganizzazioni rappresentativedelle banche e degli intermediarifinanziari e dalle associazioni deiconsumatori, e se è pienamenteaccettabile la proposta che pre-vede il superamento da parte delcandidato all’iscrizione all’elencodi una prova valutativa, su altrifronti l’articolato fa suonare uncampanello d’allarme nel mondodegli intermediari immobiliari.Non convince, ad esempio, il di-vieto per il mediatore creditizio dipercepire un compenso dal pro-prio cliente qualora già lo si per-cepisca dall’istituto finanziatore:questo snaturerebbe la figurastessa del mediatore che, se pa-gato da una sola delle due parti,perderebbe la sua natura di sog-getto super-partes, venendo difatto omologato a un agente inattività finanziaria, attività tantodiversa da essere giustamente ri-tenuta incompatibile dalla norma.Non solo: il testo in esame im-pone anche a chi voglia eserci-tare l’attività di mediazionecreditizia la forma di società dicapitali con oltretutto un capitalesociale versato pari a quello diuna società per azioni. Una di-sposizione del genere sarebbe ingrado di causare effetti deva-stanti in un tessuto di impreseche conta ben 78.228 soggetti

iscritti all’albo dei mediatori cre-ditizi tenuto dall’U.I.C. come per-sone fisiche e solo 7.384 soggettiiscritti come persona giuridica.Sembra non reggere, peraltro, ilfondamento di queste disposi-zioni, né sotto il profilo delle ga-ranzie alla clientela che, se conmassimali adeguati, sarà copertadalla polizza assicurativa R.C.obbligatoria, né come deterrenteall’infiltrazione delle organizza-zioni malavitose che di tutto pos-sono mancare tranne che diingenti capitali. Ben più efficacepotrebbe essere invece una strin-gente sorveglianza e una conse-guente selezione attuate dagliorganismi di sorveglianza e, inprimis, dagli istituti che dei me-diatori creditizi si avvalgono.L’unico risultato che si sortirebbe,ove queste disposizioni restas-sero immutate, sarebbe quello difavorire indebitamente i grossinetwork di mediazione creditizianei quali confluirebbero quanti,pur volendo continuare a lavo-rare, non hanno le forze per co-stituire delle società con il livellodi capitalizzazione richiesto, spin-gendo il mercato verso una situa-zione di oligopolio che senz’altronon darebbe alcun beneficio né aquesti lavoratori, né al cittadinoconsumatore. E non convinceneanche l’entità eccessivamenteesigua delle sanzioni pecuniarieper l’esercizio abusivo dell’attivitàdi mediazione creditizia e per chiindirizzi il consumatore versosoggetti non abilitati all’eserciziodell’attività bancaria o finanziaria.Tutto ciò lascia le categorie eco-nomiche più rappresentative delsettore alquanto perplesse. Lemodifiche che saranno apportateal provvedimento, infatti po-tranno concorrere al varo di unariforma che preveda regole piùcerte ed innovative per l’interocomparto solo dopo una neces-saria ed auspicabile concerta-zione con le parti.

MEDIATORICREDITIZIombre lunghesulla riforma proposta dal governodiMario Valeri

Devastantigli effetti dell’obbligodi costituirsiin società di capitali.

FOCUS


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La riforma delle professioni entra nel vivo del dibattito parlamentare.Il 7 novembre scorso le commissioni Giustizia e Attività produttivedella Camera hanno iniziato la discussione di merito sul testo basescaturito da una serie di proposte di legge, tra cui quella del guar-dasigilli Clemente Mastella. E’ dunque tempo di emendamenti e vo-tazioni sul nuovo articolato, messo a punto dai relatori di

maggioranza Pierluigi Mantini e Giuseppe Chicchi, altermine di un lungo approfondimento e su cui non man-cano polemiche politiche. Armando Barsotti dell’UfficioStudi Fiaip ha fatto il punto sul provvedimento, metten-done a fuoco contenuti e criticità.Diverse le novità del nuovo testo. L’articolo 3 prevedeche i Consigli nazionali delle categorie professionali at-tualmente organizzate in ordini e collegi, sentiti gli orga-nismi territoriali, adottano con proprio regolamento,entro 12 mesi dall’entrata in vigore della legge, il nuovoordinamento di categoria, nel rispetto di alcuni principifondamentali. Tra questi l’organizzazione territoriale, l’in-dividuazione del ruolo degli ordini professionali a tuteladegli utenti anche attraverso forme di convenziona-mento con le associazioni dei consumatori, la creazionedi percorsi di formazione permanente con sistemi di

Il nuovo testo è composto da 37 articoli suddivisi in 8 Capi:

• Oggetto e principi • Trasformazione di Ordini e Collegi • Principi comuni organizzativi per gli ordinamenti di categoria • Disposizioni comuni all’esercizio delle professioni intellettuali • Codice deontologico e sanzioni • Riconoscimento delle associazioni professionali non regolamentate • Società e associazioni tra professionisti • Norme finali

PRONTA LA RIFORMASULLE PROFESSIONI

PRESENTATO IL NUOVODISEGNO DI LEGGE

COLLEGIO REGIONALE FIAIPABRUZZO - MOLISE VIA CARDUCCI, 97 - II° piano 65125 - PESCARA (PE) Tel: 0852056517 Fax: 0854228388 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipabruzzo.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP BASILICATA VIA PIERRE DE COUBERTIN,8 85100 - POTENZA (PZ) Tel: 0971650737 Fax: 0971440019 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipbasilicata.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP CALABRIA VIA ROMA,128 88900 - Crotone (KR) Tel: 0962665226 Fax: 0962665578 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipcalabria.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP CAMPANIA VIA CIMAROSA, 84 - 2° piano 80127 - NAPOLI (NA) Tel: 0815562829 Fax: 0812295252 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipcampania.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP EMILIA ROMAGNA PIAZZA DEI MARTIRI, 1 40121 - BOLOGNA (BO) Tel: 0516390572 Fax: 0514228455 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipemiliaromagna.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIPFRIULI VENEZIA GIULIA VIA TAVAGNACCO, 63 33100 - UDINE (UD) Tel: 043244178 Fax: 0432425057 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipfriuliveneziagiulia.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP LAZIO VIA G.CALDERINI,4 00196 - ROMA (RM) Tel: 0632111522 Fax: 063208837 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaiplazio.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP LIGURIA VIA DANTE, 2 16121 - GENOVA (GE) Tel: 0105761119 Fax: 0105305536 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipliguria.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIPLOMBARDIA VIALE SABOTINO,19/2 20135 - MILANO (MI) Tel: 0258431433 Fax: 0258431482 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaiplombardia.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP MARCHE LARGO SAN COSMA,2 60121 - ANCONA (AN) Tel: 0712071248 Fax: 071201234 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipmarche.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIPPIEMONTE - VALLE D'AOSTA CORSO PRINCIPE EUGENIO,42 10122 - TORINO (TO) Tel: 0114364560 Fax: 0114319156 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaippiemonte.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP PUGLIA VIA GUIDO DE RUGGIERO,50 70125 - BARI (BA) Tel: 0805561617 Fax: 0805571777 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaippuglia.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP SARDEGNA VIA ABBA,21 09100 - CAGLIARI (CA) Tel: 070666681 Fax: 0706401372 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipsardegna.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP SICILIA VIA MESSINA,15 90141 - PALERMO (PA) Tel: 064523181 Fax: 0696700020 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipsicilia.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIPTOSCANA VIA STRADIVARI,19 50127 - FIRENZE (FI) Tel: 055413649 Fax: 0554362523 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaiptoscana.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIPTRENTINO ALTO ADIGE VIA RODOLFO BELENZANI,37 38100 - TRENTO (TN) Tel: 0461260961 Fax: 0461260961 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaiptrentinoaltoadige.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP UMBRIA VIA SETTEVALLI, 133/c - III° PIANO 06100 - PERUGIA (PG) Tel: 0755058031 Fax: 0755058031 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipumbria.it

COLLEGIO REGIONALE FIAIP VENETO VIA CHIESANUOVA,127/A 35136 - PADOVA (PD) Tel: 0498722025 Fax: 0498711760 Email: [email protected] Sito Collegio: www.fiaipveneto.it

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diArmando BarsottiUfficio Studi Fiaip


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Prezzi in crescita, ma in misura minore rispetto agli ultimi mesi del2006, e numero delle vendite di case in diminuzione. È questo in sin-tesi l’andamento del mercato immobiliare nel primo semestre del2007 così come evidenziato dall’Osservatorio immobiliare dell’Agen-zia del Territorio. Nei primi sei mesi dell’anno il valore medio al metroquadro è arrivato 1.850 euro segnando un incremento del 2,8% ri-spetto allo scorso semestre e del 6,6% su base annua. Tuttavia, ilrapporto dell’Agenzia segnala un rallentamento dei prezzi degli im-mobili rispetto all’anno scorso quando si erano avuti incrementi del3,7% nel primo semestre e dell’8,8% su base annua. Da gennaio agiugno del 2007 si conferma però il rallentamento nei volumi di ven-dita, ossia del numero di transazioni normalizzate (Ntn) degli immobiligià evidenziato nell’ultimo semestre del 2006. Le transazioni sono

state 884.442 rispetto a 920.341 dello stesso periodo dell’annoscorso, che equivale a una riduzione del 3,9%. Un elemento da te-nere in considerazione è, come precisa lo studio, rappresentato dalfatto che il calo ha interessato tutti i settori: residenziale, terziario,commerciale, produttivo, magazzini e altro. Il residenziale, con412.774 transazioni rispetto alle 427.410 del primo semestre del2006, registra il calo minore con una riduzione del 3,4%.Il Terziario invece, con 10.074 Ntn, presenta una contrazione del7,8%, mentre quello commerciale con 25.003 Ntn si riduce del8,6%. La variazione negativa più marcata è però quella del settoreproduttivo che con 8.041 ha subito la variazione percentuale pari a-11,4%. Per l’Associazione nazionale dei costruttori edili (Ance) il 2007 si con-

NEWTREND

crediti e un monte ore non inferiore a 60 ore annuali, il riconosci-mento della pubblicità informativa sui requisiti soggettivi e i conte-nuti delle prestazioni professionali offerte. E ancora: l’obbligo diconcordare preventivamente con il cliente il prezzo delle prestazioni,il riconoscimento del diritto all’equo compenso dei praticanti, la ri-duzione del periodo di tirocinio e la semplificazione dell’esame diStato. Previsto anche l’obbligo di adeguata copertura assicurativaper i rischi professionali, l’attuazione del principio di separazioneorganica tra consigli dell’ordine e organi di disciplina. All’articolo 4 la bozza di legge prevede che i Consigli nazionali dellecategorie professionali attualmente organizzate in ordini e collegiadottino il nuovo ordinamento di categoria, nel rispetto degli stessiprincipi specifici previsti all’articolo 3.

Altra novità è nell’articolo 5 e riguarda l’isti-tuzione dell’Ordine dei tecnici laureati perl’ingegneria, nel quale sono iscritti i sog-getti in possesso di titoli di studio universi-tario triennale di matrice tecnica, nonché iprofessionisti attualmente iscritti agli albidei geometri, dei periti agrari e periti agrarilaureati e dei periti industriali e periti indu-striali laureati.La proposta di legge disciplina poi la com-posizione del Consiglio nazionale dell'Or-dine e degli Ordini territoriali e i rispettivicompiti.L’articolo 13 e seguenti dettano norme co-muni all’esercizio delle professioni. L'ac-cesso alla professione è libero e il suoesercizio è fondato e ordinato sull'autono-mia e sull'indipendenza di giudizio, intellet-tuale e tecnica, del professionista. L'esamedi Stato per l'esercizio di una professione

ordinistica non è soggetto a predeterminazione numerica, salvo ec-cezioni previste da leggi statali, ed è basato sulla verifica dell'effet-tività e dell’utilità del tirocinio. L’articolo 16 disciplina il tirocinio e l’esame di Stato, indicando prin-cipi e criteri direttivi, tra cui la durata del tirocinio che non può es-sere superiore a due anni, salvo casi speciali. Il tirocinio può ancheessere svolto in parte all’estero, attraverso corsi di formazione perla preparazione agli esami. Per il tirocinante deve essere inoltre sta-bilito un equo compenso.L’articolo 17 consente agli ordinamenti di categoria l’istituzione discuole di alta formazione per i professionisti e i tirocinanti e la fis-sazione dei criteri per la formazione ai fini del tirocinio e per l'aggior-namento professionale periodico degli iscritti. I corsi possono

essere promossi e organizzati, mediante ade-guate strutture, seminari e corsi di formazione.Seminari e programmi di aggiornamento po-tranno essere promossi anche da soggetti pri-vati, previa approvazione dell'Ordine cui sonorivolti.L’articolo 20 disciplina infine il regime tariffarioe prevede, tra le altre cose, livelli massimi e mi-nimi, negoziabili dal cliente in relazione alle mo-dalità, al tempo e ai risultati delle prestazioni.

Il testoMantini-Chicchi dà ampio spazio alla formazione, alla tuteladei praticantie alla disciplina delle associazioni

Tabella: NTN per settore e totale I 2007 e I 2006 e tasso tendenziale annuo.per settore e totaale I 2007 e I 20006 e tasso tendennziale annuo.Residenziale Terziario Commerciale Produttivo Magazzini Altro

I sem 2007 412.774 10.074 25.003 8.041 57.948 370.602

I sem 2006 427.410 10.924 27.360 9.073 60.558 385.016

var % -3,40% -7,80% -8,60% -11,40% -4,30% -3,70%

Totale884.442

920.341

-3,90%

2007salgonoi prezzi,

SCENDONOLE VENDITEE I CANONIDI AFFITTO

La crisi subprime rallenta il mercato, ma in calo è anche l’industria del mattone


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ferma per il nono anno consecutivo in cre-scita, il periodo di sviluppo più lungo dal1970 ad oggi, che corrisponde anche alpicco di investimenti realizzati negli ultimi 40anni, con oltre 150 miliardi di euro.Tuttavia esistono forti segnali di rallenta-mento dovuto al ridimensionamento delleopere pubbliche, al quale si aggiunge unafrenata degli investimenti in nuove abita-zioni. I dati del 2007 dimostrano infatti unsostanziale pareggio nel numero delle nuoveabitazioni rispetto a quelle costruite nel2006. Una riduzione che è confermataanche dalle stime che l’Ance fa per il 2008,anno in cui gli investimenti complessivi incostruzioni scenderanno dello 0,1%, con ilcomparto delle nuove abitazioni che farà se-gnare per la prima volta un calo dell’1%. Sul fronte degli affitti invece nei primi seimesi dell’anno in corso il mercato delle loca-zioni è risultato leggermente in crescita macon un calo nelle grandi città. In base aquanto rilevato dal Centro studi di Tecno-casa i canoni hanno subìto una crescita a li-vello nazionale dello 0,9% per i bilocali edello 0,7% per i trilocali mentre valori nega-

tivi si sono riscontrati nelle principali città afavore delle zone dell’hinterland. In partico-lare il volume degli affitti è sceso a Bologna(-3.3% e -2.9%), Roma (-0.1% e -0.1%),Genova (-1.5% e -2.6%), Milano (-0.8% e -1.1%) e Napoli (-0.6% e +0.9%). L’unica ec-

cezione è rappresentata da Palermo dove icanoni sono saliti per i bilocali del 3,8% eper i trilocali del 2,2%. La riduzione degli af-fitti dipende dall’aumento dell’offerta dicase, come conseguenza della corsa all’in-vestimento degli anni passati, e dalla vo-lontà dei proprietari di non lasciare sfitti gli

appartamenti. L’analisi Tecnocasa evidenzia poi come neiprimi sei mesi del 2007 chi ha preso in affittouna casa ha avuto una maggiore attenzionealla qualità dell’immobile, legata non soloallo stato di conservazione dell’apparta-mento ma anche ad altre variabili tra cui lacura dell’arredamento, la luminosità, la tran-quillità e la presenza dei servizi in zona.Il persistere anche a ottobre del rallenta-mento del mercato immobiliare a causadell’effetto negativo della crisi dei mutui sub-prime degli Stati uniti è quanto fa notareScenari immobiliari, l’istituto di ricerca spe-cializzato nelle tematiche legate al Realestate. L’effetto più marcato è quello psico-logico, ossia la maggior parte dei compratoriha deciso di rimandare l’acquisto a un pe-riodo migliore e più stabile, e una maggioredifficoltà nell’ottenere prestiti. Secondo quanto stimato dall’istituto, i piùcolpiti dall’aria di crisi sono coloro chehanno più bisogno di chiedere un mutuo perl’acquisto della casa di abitazione e il cuiprestito prima poteva coprire anche il 90%del valore dell’immobile.

Nel 2007si è verificatoun sostanzialepareggio nelnumero dellenuove abitazionirispetto a quellecostruite nel 2006

Da luglio 2006 la professione dell’agente im-mobiliare ha avuto repentini cambiamenti: igovernanti hanno inciso e non poco sullalegge professionale e sul settore immobiliarecon disposizioni che hanno portato e porte-ranno modifiche sostanziali sull’operativitàdell’agenzia immobiliare con la diretta con-seguenza per la categoria di essere statamessa alla gogna, maltrattata e discriminata.Le conseguenze sono sotto gli occhi di tutti:di fatto c’è una situazione da far west, diconcorrenza esasperata, di operatori senzaregole che genera ancora più confusione trale figure di agente immobiliare/affarista im-mobiliarista, fa tornare indietro la categoriadi oltre 30 anni vanificando i benefici, soprat-tutto per il mercato e per la clientela, dellalegge 39/89. Non si capisce a chi giovi que-sto stato di cose. In un mercato senza regolee di fatto senza controllori a discapito nonsolo della categoria interessata ma soprat-tutto dei consumatori, delle famiglie che de-siderano soddisfare uno dei bisogni primari,come quello dell’abitazione.Sono soprattutto loro che sentiranno gli effettidi queste liberalizzazioni selvagge e scrite-riate. Non essendo delle pecore nere ma deiprofessionisti riconosciuti nel mercato sa-rebbe altresì auspicabile attribuire dei compitimeno fiscali e più gratificanti a chi fa questaprofessione e perché no più produttivi.Non penso che gli agenti immobiliari sianomeno degni di altri operatori economici. Mivengono in mente le officine meccaniche chehanno avuto il potere delle revisioni sulle au-tomobili, o alle agenzie di pratiche auto ostudi di consulenza automobilistica con il po-

tere di autenticazione degli atti di compraven-dita di beni mobili o alle scuole guida con ilrecupero dei punti per la patente! Non vedo ilperché l’agente immobiliare non possa es-sere investito di compiti di pubblico ufficialeper l’autentica delle firme nei preliminari dicompravendita o nonpuò avere una fun-zione similare e più ri-levante nellaregistrazione dei con-tratti di locazione alle-viando i vari uffici ditante incombenze?Cosa impedisce oquali sono i motiviostativi affinché l’interacategoria faccia unsalto in avanti e sipossa una volta pertutte appuntare sulpetto quella dignitàprofessionale che a dirla verità molti agentihanno già conquistato operando con serietà,onestà e competenza?Oggi inoltre è quanto mai necessario farechiarezza sull’attività, senza alcun ombra divittimismo o inutili piagnistei cui la categorianon ha mai fatto ricorso, ma che ravvede lanecessità di far conoscere, di sottolinearequello che stiamo vivendo per ristabilire i giu-sti equilibri tra l’agente ed il Consumatore.Giusti equilibri che riprendendo la mia esor-tazione all’etica, che senza dubbio il profes-sionista immobiliare deve mettere al primoposto nel rapporto con il cliente, credo che

sia oltremodo importante e determinante cheanche il cittadino consumatore si approccialla categoria con maggiore correttezza, conmaggior fiducia e su questo ritengo che leassociazioni dei consumatori possano dareun contributo sostanziale e determinante,

purché meno politiciz-zate e strumentali, af-finché ci sia più dialogoe un confronto fra leparti, facendo sì chel’agente immobiliarepossa svolgere l’atti-vità nel migliore deimodi. Attività che, riba-disco, ha una delicataquanto importante fun-zione sociale e che nondeve essere privata diquelle norme e diquelle regole indispen-sabili in una società delterzo millennio.Per qualificare il rap-

porto tra professionista immobiliare e citta-dino consumatore, è necessario quindi chetutte le parti diano un contributo costruttivo.La FIAIP farà la Sua parte, continuando lasua azione iniziata 30 anni fa, dalla sua fon-dazione, all’interno verso i propri associatiproseguendo in quei programmi per elevarela preparazione professionale ed aumen-tando la qualità e la quantità dei servizi a fa-vore degli stessi associati e verso la clientelae soprattutto agirà sulla condotta, sul com-portamento degli iscritti con un codice de-ontologico più complesso e severo.

AGENTE IMMOBILIARETRA REALTÀ QUOTIDIANAED IMMAGINARIO COLLETTIVO

diAndrea RubinoSegretario nazionale Fiaip

C’è una situazioneda far west,di concorrenzaesasperata, dioperatori senzaregole, che generanoconfusionevanificandoi benefici, dellalegge 39/89.

il punto


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stato una grande prudenza negli investimenti. Tutte queste ragioni,insieme all'aumento dei tassi d’interesse, hanno generato le basiper un ambiente di generale e crescente incertezza. La situazioneè comunque profondamente diversa da paese a paese, anche inconsiderazione di fattori esclusivamente nazionali come l’adozionedi efficaci politiche a favore delle famiglie e una grande trasparenzae concorrenza bancaria.In Irlanda lo sviluppo economico, il forte afflusso degli immigrati edi tassi d’interesse più bassi hanno calmierato i prezzi delle case,che ancor più che in Spagna erano aumentati durante l'ultimo de-cennio, e così i prezzi degli immobili in agosto erano 1,9% sotto illivello rispetto ai primi trimestri dell’anno. L’importante conse-guenza per l’economia irlandese e che grazie ai prezzi in calo, se-condo uno studio recente del ministero dell'ambiente, si prevede la

costruzione di circa 60.000 nuove unità nel 2008 ed entro que-st’anno l’immissione nel mercato di circa 90.000 nuove case. In Germania, per contro, la situazione abbastanza stabile è statagarantita dalla forte preferenza dei tedeschi per l’affitto che ha asua volta ingenerato un limitato aumento dei prezzi di vendita.Il portavoce del ministro delle finanze tedesche ha recentementeaffermato: “Se è possibile che a Londra e in altre capitali europeepossa verificarsi una bolla immobiliare tale rischio non toccherà mi-nimamente Berlino”. Concentrando, in particolare, la nostra atten-zione sul Belgio, quasi una mosca bianca rispetto agli altri paesidella zona euro, notiamo che la situazione è rimasta nelle previsionie così i belgi hanno continuato ad acquistare anche nel 2007, indi-pendentemente dagli aumenti visibili delle abitazioni residenziali,tanto in città quanto nei piccoli centri urbani.

Secondo i dati dell’ordine dei notai di Bruxelles, gli aumenti an-drebbero fino al 35% in alcuni comuni dell’area metropolitana,mentre nelle Fiandre (Anversa), l’aumento sarebbe in media del7,6% per le case unifamiliari e del 5,3% per gli appartamenti. Ivan Van di Cloot, economista presso l’ING-Belgio, prevede ancoradei leggeri rialzi di prezzo, ma afferma: “L'aumento non può conti-nuare a questo ritmo. Sarebbe insopportabile per il mercato”.Secondo la BNB - banca nazionale del Belgio - la relativa buonasalute del credito per l’alloggio si può sicuramente spiegare con ladebolezza dei tassi: la media dei tassi dei crediti nel 2005 è statapari al 3,72%, contro il 4% nel 2004.Nel futuro i tassi difficilmente potranno scendere ancora al di sottodella soglia attuale ma anche se gli acquisti “potrebbero esseretendenzialmente più difficili, è importante sottolineare che non sistanno configurando sopravalutazioni del settore immobiliare, perquesto uno scenario di crash risulta assolutamente improbabile”,come affermano gli economisti della ING. Le famiglie belghe hannonel 2006 superato i volumi di acquisto del 2005. I nuovi prestiti ipo-tecari, ad esempio, hanno rappresentato un volume di 17,2 miliardidi euro nel corso dei primi undici mesi dell'anno, contro 12,8 mi-

liardi per il periodo corrispondente nel 2004, secondo gli ultimi datidella banca nazionale del Belgio.Circa il 17% degli investitori belgi ha così intenzione di comprareuna casa o un appartamento nel 2007, secondo il barometro degliinvestitori di ING e grazie a una politica bancaria aperta e concor-renziale che, per permettere ai più giovani di accedere alla pro-prietà, ha diversificato l’offerta finanziaria rendendo molto piùappetibile, che nel resto d’Europa, l’acquisto immobiliare.Per concludere indichiamo un dato di enorme rilevanza: il 26%degli acquisti in Belgio è stato effettuato da giovani con meno di 35anni. Una tendenza che sarebbe auspicabile anche nel nostropaese dove invece la situazione economica generale da un decen-nio non consente ancora ai giovani di costruirsi tanto una casaquanto il proprio futuro.

Continuiamo la nostra analisi del mercato immobiliare europeoanche in considerazione dei primi studi consuntivi dell’anno in corsoda parte di federazioni im-mobiliari e grandi istituti dicredito europei.Il rallentamento immobi-liare che ha colpito gliStati Uniti nel 2007, stainevitabilmente esten-dendo i propri effettianche nel vecchio conti-nente. I prezzi interni in al-cuni dei più importantimercati sono calati visibil-mente dopo un lungo de-

cennio di continui e costanti rialzi, mentre in qualche mercato iprezzi resterebbero ancora stabili o manifesterebbero un limitatoma progressivo aumento. In generale dobbiamo tuttavia affermareche le più importanti aziende del settore immobiliare europeohanno visto, fin dall'inizio del 2007, i loro volumi d’affari modificarsiverso il basso. La prima ragione del calo può essere rinvenuta nellaforte crescita del mercato azionario immobiliare nel 2006, seguitapoi, nel 2007, da un naturale rallentamento del medesimo.La seconda causa è indiscutibilmente da ravvisarsi nel fatto chemolti investitori a medio termine (come i fondi monetari di barrieraad esempio) hanno deciso di realizzare un forte guadagno di capi-tale vendendo grandi quote dalla fine del 2006.La terza causa, infine, può essere individuata nell’incertezza deipiccoli investitori privati che, turbati dalle voci di mercato su unapossibile e imminente bolla del settore immobiliare, hanno manife-

diStefano Scano

CONTINUA IL CALO DEIVOLUMI D’AFFARIdelle più importantiaziende del real estate

Sulla crescitadel settorepesa l’incertezzadei piccoli investitori,condizionatidalle vocidi un’imminentebolla immobiliare

MONDO

In Belgio nuove politiche creditizie innovativerendono il mercato più appetibile agli under 35

Rispetto al trend europeo,in Belgio aumentanocompravendite,prezzi e prestiti ipotecari


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CASE ETERRITORIO

Basta un clic per correggere eventuali errorio incoerenze riscontrate nella situazioni ca-tastali di abitazioni e terreni dei comunidella provincia di Trento. E’ questa la pos-sibilità offerta, non solo ai professionisti maa tutti i cittadini, a partire dal 7 novembrescorso dal Servizio Catasto trentino. Obiet-tivo dell’iniziativa è semplificare la vita deicontribuenti: collegandosi al sito www.cata-sto.provincia.tn.it è possibile ottenere rispo-ste rapide alle istanze di rettifica dei daticatastali senza bisogno di andare fisica-mente negli uffici del Catasto. Basta infatticompilare due moduli disponibili sul portaleweb, indicando: i dati di chi chiede la varia-zione (con indirizzo di posta elettronica) e idati ritenuti non esatti. Le segnalazioni sonopoi prese in carico dal servizio totalmenteinformatizzato che invia all’utente un mes-saggio di “ricevuta” dell’istanza e i dati perulteriori contatti o comunicazioni, inoltrandocontemporaneamente la richiesta all’ufficiodel Catasto competente per territorio. L’avvio di questo servizio è il risultato delprogramma di informatizzazione del si-stema catastale trentino avviato dall’ammi-nistrazione tra il 1999 e il 2000. Un lavoromonumentale che sta per concludersi (aiprimi di novembre mancano solo i comunidi Trento e Rovereto a causa della mole didati da inserire manualmente) e che si è ba-

sato sulla digitalizzazione dei dati contenutinel Libro Fondiario-Tavolare, ovvero il cata-sto ereditato dal sistema asburgico e vi-gente in Trentino e in altri territori dell’Italianord orientale. Il lavoro di informatizzazioneè partito dall’ufficio catastale di Fondo, nellaVal di Non, che per primo ha messo online,per i professionisti (avvocati, notai e proget-tisti), l’archivio dei dati. Il progetto è poi pro-seguito nei comuni di Riva del Garda e Cles,fino a coprire tutti i comuni della provincia.“Attraverso il Libro fondiario – ha rilevato re-centemente l’assessore all’artigianato e aitrasporti di Trento Franco Panizza, che direcente ha anche assunto la delega per lequestioni catastali – abbiamo ereditato unpatrimonio che appartiene alla comunitàtrentina, un modello per regolare i rapportitra le persone, una tradizione positiva cherisale all’epoca asburgica. Coerenti con latradizione, abbiamo arricchito questo patri-monio con le tecnologie attuali, così da ren-dere più semplice ed efficace l’accesso alla

documentazione e finalizzare al meglio l’im-pegno di coloro che lavorano al manteni-mento del Libro fondiario”. Panizza hasottolineato anche come l’informatizzazionedel Libro fondiario e del Catasto ha determi-nato sostanziali modifiche organizzative,“con un ulteriore salto di qualità nel servizioal pubblico”. Grazie all’informatizzazione,infatti, i cittadini, ma soprattutto i liberi pro-fessionisti del settore, possono accederedirettamente e in tempo reale all’archiviostorico, utilizzando la rete Internet. L’ac-cesso ai dati è regolato da convenzioni giàattive e certificate con i Comuni, gli ordini ei collegi professionali. “Il sistema austro-un-garico del catasto e del libro fondiario tren-tino – ha continuato Panizza – offre, dasempre, una sicurezza e una certezza mag-giori che nel resto d’Italia” e grazie alla suadigitalizzazione è stato fatto un ulteriorepasso avanti, offrendo un sevizio immediatoe che permette un notevole risparmio dicosti. Nei Comuni della provincia di Trentol’impianto tavolare risale ai primi del XX se-colo e si sono quindi dovuti ricostruire moltidati catastali. E’ per questo motivo che l’in-formatizzazione è stata accompagnata dalripristino del Libro fondiario, corrispon-dendo in tal modo a un’esigenza molto sen-tita, rappresentata all’amministrazioneprovinciale dagli stessi Comuni.

Il vecchio sistemacreato dagliAsburgo è statodigitalizzato ed èora aggiornabileattraverso il web

LIBROFONDIARIOE SISTEMATAVOLAREa trento seisecoli dimappein un clic

RUSSIADONAL TRUMP INVESTE SU MOSCADonald Trump guarda con sempre maggiore interesse al mercato immobiliare russo. Secondoquanto pubblicato su Vademosti, quotidiano finanziario della capitale dell’ex Unione sovietica, loscorso agosto il magnate americano ha registrato il suo cognome come un marchio a Mosca peri settori design, costruzioni e immobili. Noto per il suo successo nel settore immobiliare dall’altraparte dell’Oceano, Trump, con tutta probabilità, ha fiutato una nuova possibile crescita del mercatorusso, che negli ultimi due anni ha registrato un vero boom dei prezzi al metro quadro, tanto cheMosca è ormai saldamente tra le capitali più care al mondo per il mattone.

BULGARIAMARGINI IN CALO PER SETTORE IMMOBILIARE Il settore immobiliare residenziale bulgaro, vero e proprio motore del sistema economico nazionale,a partire dall’inizio del 2007, genera entrate sempre più basse, che attualmente non arrivano al5% dell’investimento. Lo rivela uno studio, pubblicato ad ottobre, dell’osservatore Collier Interna-tional, in base al quale, rispetto a due anni fa si è verificata una riduzione dei 2/3 punti percentualidei profitto. Il dato riguarda in particolare il segmento abitativo, che, da una parte, presenta una so-vraofferta di abitazioni, ma, dall’altra, si svaluta in conseguenza dell’ingresso del Paese nella Ueche ha reso meno proficuo l’investimento. Entro un triennio, secondo Collier, i margini ottenibili inBulgaria, si ridurranno decisamente, allineandosi a quelli del resto dell’Europa centro orientale.

MERCATO USAAI MINIMI STORICI LE VENDITE DI CASE Non ha tregua la crisi del mattone USA. Il Dipartimento del Commercio e l’associazionedi immobiliaristi National Association of Realtors (NAR) hanno comunicato che, in agosto,le vendite di case nuove ed esistenti sono diminuite rispettivamente dell’8,3 e del 4,3%,superando di gran lunga le peggiori previsioni. La crisi del credito negli USA, che si èestesa dal settore dei subprime (i mutui erogati a clienti con basso merito creditizio) aiprestiti tradizionali e “jumbo” (concessi a clienti con alto merito creditizio), è anche lacausa principale della netta flessione delle vendite di immobili esistenti. Secondo gli ana-listi del Nar, infatti, la situazione fa sì che l’acquisto di abitazioni sia rimandato o addirit-tura evitato.

SPAGNANEL “PACCHETTO CASA” DI ZAPATERO UN BONUSPER I GIOVANI Un contributo pubblico di 210 euro al mese spetterà a tutti i giovani spagnoli tra i 22 e i30 anni per pagare l’affitto di casa, purché non dispongano di un reddito annuo lordo su-periore ai 22 mila euro. Lo hanno annunciato a fine settembre il primo ministro Jose LuisRodriguez Zapatero e il ministro della Casa, Carme Chacon. I giovani occupati con menodi 22mila euro di reddito annuo che decidono di rendersi indipendenti riceveranno ancheun prestito di 600 euro per pagare la caparra dell’abitazione. Nel “pacchetto casa” delleader spagnolo, finalizzato a risolvere il nodo del caro-prezzi immobiliare è prevista poiuna misura, non sottoposta a limiti di età, che permetterà a tutti gli spagnoli con redditoinferiore a 28mila euro all’anno, e che vivono in affitto, di ottenere sgravi fiscali pari al10,05%. Il piano, frutto della collaborazione interministeriale tra Chacon e il ministro del-l’Economia Pedro Solbes, prevede poi interventi per dare maggiori garanzie ai proprietariche affittano e risolvere così il problema delle numerose abitazioni sfitte presenti sul ter-ritorio nazionale. L’esecutivo spagnolo intende infatti fare da garante dei giovani che ac-cedono alla prima casa, stabilendo allo stesso tempo un’esenzione totale sulle renditeottenute per chi ha meno di 35 anni. Gli aiuti diretti riguarderanno 361mila giovani e co-steranno alle casse spagnole circa 436,5 milioni di euro l’anno, mentre gli sgravi fiscaliridurranno le entrate di 348 milioni di euro e riguarderanno 700mila famiglie.

real estatenews

diPaola Del Gaudio


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Sono in tutto 82 i capoluoghi di provinciache entro il 3 ottobre scorso hanno comuni-cato la decisione di assumere direttamentealcune funzioni catastali sinora svolte dal-l'Agenzia del territorio, e di questi 45 hannooptato per il pacchetto completo, che per-mette alle amministrazioni comunali di inter-venire sugli estimi catastali (opzione C), oltreal semplice aggiornamento della banca dati,alla riscossione dei tributi e all’accettazionedelle pratiche di correzione e revisione delleinformazioni (previste dalle opzioni A e B).Sono questi i dati di un'indagine condottadall'Ufficio studi della Confedilizia e diffusi ametà ottobre, che si mostrano in linea conquelli diffusi dall’Anci, l’Associazione nazio-nale dei comuni, all’indomani della chiusuradella prima fase dell’operazione. In base ainumeri forniti dall’Anci, sui 109 capoluoghi diprovincia delle 17 Regioni interessate dal-l’operazione (da cui sono escluse Friuli Vene-zia Giulia, Trentino Alto Adige e Valle d’Aosta)hanno deciso di usufruire del decentramento

(previsto dalla Finanziaria 2007 e regolamen-tato dal decreto del presidente del Consigliodei ministri del 14 giugno scorso) 66 città dicui 31 hanno optato per il pacchetto com-pleto.Secondo l’indagine di Confedilizia sulle 82grandi città che hanno deciso per il decen-tramento, 37 hanno scelto di svolgere solole funzioni relative al rilascio di documenti odi partecipazione alla determinazione degliestimi, lasciando all'Agenzia del territorio levalutazioni finali; mentre in 23 hanno lasciatoogni competenza all'Agenzia.Decisioni che potranno però essere ripensatenel 2009 quando sarà riaperta la possibilitàper i Comuni di passare al decentramento. Trai capoluoghi, ad avere optato per il passaggiopiù ampio di funzioni sono state le grandicittà come Roma, Milano, Bologna, Bari, To-rino, Firenze, Padova e Cagliari. Mentre man-cano all’appello importanti centri urbanicome Napoli e Venezia. Quest’ultima in par-ticolare ha ribadito la decisione di continuare

a usufruire dell’Agenzia del territorio per tuttele funzioni, rinunciando a qualsiasi forma digestione diretta. Un panorama più ampio sulle scelte fatte daicomuni delle 17 Regioni interessate al decen-tramento è stato disegnato dal sottosegreta-rio all’economia Alfiero Grandi. Secondo i datiforniti dal sottosegretario sono stati 4.364 imunicipi a decidere di assumere in tutto o inparte le funzioni catastali, un numero di granlunga superiore alle previsioni e che rappre-senta circa 25 milioni di italiani. Il passo successivo dell’operazione è attesoper il 2 dicembre prossimo, termine entro ilquale dovrà essere varato un decreto delpresidente del Consiglio dei ministri chedovrà individuare il personale da trasferirealle amministrazioni comunali per svolgerele nuovi funzioni. Entro il primo gennaio2008, invece, tutti gli enti interessati do-vranno aver concluso le convenzioni conl’Agenzia del territorio per rendere operativoil decentramento. (pdg)

Il presidente della giunta regionale del Lazio Piero Marrazzo ha pro-mosso, i primi di ottobre, la sospensione delle vendite delle casepopolari della Capitale. La decisione è stata presa dal governatorein accordo con l’assessore regionale alla casa Bruno Astorre e conil presidente dell’Ater, l'Azienda territoriale per l'edilizia residenzialedi Roma, Luca Petrucci, con l’obiettivo di verificare le possibilitàlegali per evitare che il diritto alla casa si tramuti in un privilegio. Lagiunta ha quindi approvato una direttiva per fermare la vendita delleabitazioni Ater nelle zone di pregio, bloccando così la cessione dicase popolari situate nei quartieri più belli della città a prezzi irrisori,pari a un sesto o addirittura a un decimo del loro valore reale. Conil provvedimento, varato il 13 ottobre, sono state congelate per 60giorni le vendite delle case popolari di pregio con alcune eccezioni.

La direttiva salvaguarda infatti le famiglie che abitano in questecase di pregio e hanno un reddito fino a 38mila euro, che potrannoacquistare l’immobile in base al valore catastale, mentre chi superail tetto di 38mila euro di reddito potrà acquistare la casa facendo ri-ferimento ai valori di mercato. Inoltre, saranno graduate le fasce direddito (da 0 a 42mila euro e da 42mila all’infinito) per applicare unprezzo diverso di vendita. Il puzzle delle case popolari svendute conta 906 appartamenti, si-tuati nei quartieri Prati, Flaminio, Garbatella, Montesacro, Testaccioe Appio Latino. Di queste solo 34 sono state cedute per più di100mila euro e solo cinque arrivano a mala pena a 150mila. Traqueste, le abitazioni di via Ansaldo, alla Garbatella, dove cinqueappartamenti sono stati venduti tra 38 e 59mila euro. (pdg)

DECENTRAMENTO CATASTO,IN 45 OPTANOPER IL FULL OPTIONALNon si ferma la contestata operazioneavviata dal governo con la Finanziaria 2007

CASE POPOLARI,LA GIUNTA DEL LAZIOBLOCCA “SVENDOPOLI”

In Italia coesistono due sistemi di pubblicità immobiliare: da unaparte la trascrizione nelle vecchie Province, improntata alla leggefrancese del 23 marzo 1855; dall’altra il sistema tavolare o Librofondiario, in vigore nelle province di Trento, Bolzano, Trieste, Goriziae in alcuni comuni delle province di Udine, Brescia, Belluno e Vi-cenza. Il sistema tavolare è un istituto derivato dalla legislazioneaustro-ungarica rimasto in vigore prima dell’unità d’Italia nelle zonedi confine con l’Austria e utilizzato in Boemia già nella metà del se-colo XIV. Il sistema è stato poi mantenuto dopo la prima guerramondiale quando c’è stata l’annessione di alcuni territori asburgicial nostro Paese.Quello tavolare è un sistema a base tipicamente reale, dal mo-mento che fa riferimento non ai proprietari o ai creditori, bensì sem-pre e unicamente all’immobile che forma oggetto dei diritti. Il corpo

tavolare, formato da una o più particelle, costituisce la base realedella partita tavolare. Questa si articola in tre fogli contraddistinti dauna lettera dell’alfabeto A, B e C.Tutte le partite tavolari di un comune catastale concorrono a costi-tuire il libro fondiario di quel comune, che deve tenere inoltre ancheil Registro reale che riporta, in due distinti elenchi, le particelle im-mobiliari e le particelle fondiarie con indicazione per ognuna dellasuperficie e del numero della partita tavolare in cui è contenuta.A questo punto la consultazione è semplice: per conoscere le vi-cende giuridiche di un immobile, risalendo a chi ne è o ne è statoil proprietario, se ci sono ipoteche o servitù o altro, basterà cono-scere il numero della relativa particella per risalire attraverso il Re-gistro reale alla partita tavolare che la contiene e da cui si accedeimmediatamente a tutte le iscrizioni che la riguardano.

IL SISTEMATAVOLARE

CASE ETERRITORIO


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TURISMO

Nel 1927 all’esposizione del Werkbund diStoccarda Bruno Taut, Mies Van der Rohe,Le Corbusier e i maggiori architetti del mo-mento esponevano, e mettevano in opera,costruzioni esemplari con le più modernetecnologie dell’epoca in un’area sperimen-tale dove i prototipi degli anni ‘30 testavanonuovi modelli abitativi e materiali da costru-zione. Oggi l’innovazione va in scena in Inghilterradove il British Research Establishement(BRE) con la sponsorizzazione del Depar-tment for Communities & Local Gover-nment (DCLG) e del Department of Tradeand Industry (DTI) ha costruito ed esposto,in occasione dell’Offsite 2007 del giugnoscorso, una serie di edifici sostenibili ade-guati alle nuove linee di indirizzo sul rispar-mio energetico prescritte dal Code forSustainable Homes. Codice il cui obiettivo èil taglio delle emissioni di diossido di carbo-nio del 60% entro il 2050 e la riduzionecomplessiva degli impatti ambientali dellecostruzioni sulle risorse primarie e, più ingenerale, degli sprechi che comportano la

produzione dei materiali di cui sono costi-tuiti e loro messa in opera.La scelta del nome Offsite non è casuale esta ad indicare il fatto che le case-prototipoprogettate da grandi firme sono essenzial-mente dei “kit-houses” prefabbricati e mon-tati a secco minimizzando i tempi direalizzazione e massimizzando il controllodel comportamento dei componenti tecno-logici e le tolleranze dei materiali una voltamessi in opera. Gli edifici, visitabili fino alla prossima edi-zione dell’esposizione del 2009, rappresen-tano ad oggi il passo più avanzato nellacostruzione di manufatti carbon neutral,vale a dire autosufficienti dal punto di vistaenergetico, e tendono al raggiungimentodel rating di certificazione più alto (il livello 6)previsto dal regolamento inglese.Tra gli edifici costruiti spiccano quello delgruppo di architetti PRP che ha proposto,in collaborazione con Steward Milne Group,l’abitazione “Sigma home”, e “Hanson 2” diTP Bennett prodotta dalla Hanson BuildingProduct, progetti in cui i sistemi di risparmio

energetico e un’accurata scelta dei mate-riali hanno fatto raggiungere la classe 5della certificazione energetica. La prima abitazione impiega un’avanzatastruttura in legno di 140 mm organizzatacon i più innovativi sistemi di isolamento, gliEnergian phase change panel della Duponted è sostenuta energeticamente da pannellifotovoltaici, collettori solari e turbine eolichemontate in copertura.Hanson 2, alloggio che rivisita in forma mo-derna la tradizionale costruzione in mura-tura portante con partizioni interneanch’esse prefabbricate ad alto isolamentoacustico, dimostra come i vantaggi dellaprefabbricazione associati all’uso di mate-riali ad alta inerzia termica e dello sfrutta-mento della ventilazione naturaleconsentano il raggiungimento della zerocarbon home. “Esempi del futuro di oggi”, ha detto il capoesecutivo della BRE, commentando i pro-getti, esempi soprattutto di un’organica estrutturata politica ambientale cui anche ilsettore italiano deve guardare.

All’Offsite 2007case sostenibili nel segnodel risparmio energetico

ABITAZIONI DEL FUTURO ESPOSTE ININGHILTERRA TRA OFFERTA DA MIGLIORARE

E CONFUSIONE DI COMPETENZE

turismo

Le misure dedicate al settore turi-stico inserite nella Finanziaria2008, l’analisi, le necessità e leprospettive di sviluppo del com-parto, l’esigenza di avere una or-ganizzazione unitaria, la tassa sulsoggiorno e il futuro del portalewww.italia.it. Sono questi alcunidei temi affrontati durante l’incon-tro organizzato dall’Osservatorioparlamentare per il turismo alquale hanno partecipato, oltreche il ministro dei Beni culturaliFrancesco Rutelli, i deputati e isenatori che fanno parte delgruppo di lavoro bicamerale e irappresentanti delle principali as-sociazioni di categoria. Unanimeda parte di tutti i relatori interve-nuti la bocciatura della tassa sulsoggiorno e sulla necessità di in-dividuare un interlocutore unico alivello istituzionale sulle questioniche riguardano il turismo, fa-cendo ordine sull’attuale confu-sione di competenze e ruoli chedomina la questione.

architettura eambiente

diFederica Cerroni

diCarlos A. Mendes


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Con l’entrata in vigore della Legge 123/2007 la normativa sull’appa-rato sanzionatorio in materia di contrasto al lavoro nero, viene inte-grata con un ulteriore strumento di contravvenzione per i casi dilavoro sommerso, le cui reali potenzialità, per quanto ancora non im-mediatamente visibili, appaiono da subito impressionanti.Il disposto degli articoli 5 e 6 della Legge in questione, infatti, va va-lutato nel più ampio contesto delle nuove disposizioni introdotte adecorrere dal 12 agosto 2006 dal cosiddetto "Decreto Bersani", cheha integralmente sostituito la previgente normativa di contrasto al la-voro nero, anche in risposta alla pronuncia di illegittimità costituzio-nale di una parte del testo di legge precedente, estendendoneperaltro l’effettività a tutti i settori economici.In sintesi, la normativa prevede la facoltà per il Servizio Ispettivo (Mi-nistero del lavoro) presso la Direzione provinciale del lavoro compe-tente per territorio, una volta rilevato l’eventuale impiego pressol’azienda di lavoratori di cui non si sia data alcuna comunicazioned’assunzione agli enti competenti (Centro Impiego, Inail ed INPS) ei cui dati non siano stati riportati nei libri di legge (Paga e Matricola),di comminare una sanzione amministrativa a titolo specifico, “da unminimo di Euro 1.500,00 ad un massimo di Euro 12.000,00, mag-giorata di Euro 150,00 per ciascun lavoratore per ciascuna gior-nata di lavoro effettivo” cui deve essere automaticamente aggiuntala sanzione civile connessa all’omesso versamento dei contributi chenon può essere inferiore ad Euro 3.000,00 . La sanzione è comunquepagabile in misura ridotta, a norma dell’Art. 16 L. 689/1981, pari aldoppio del minimo: 3mila euro maggiorato di 150 euro (non riduci-bile) per ciascun lavoratore per ciascuna giornata di lavoro effettivo.L’eventuale comminazione della sanzione inoltre non esime chi ha ri-

cevuto la multa dalle restanti penalizzazioni che derivano dall’ap-parato normativo in materia di lavoro nero e conseguenti omissionidi adempimenti di legge ed evasione dei versamenti di trattenute eritenute di legge, sommariamente riportati nei box in basso.Possono inoltre aggiungere eventuali sanzioni amministrative e/o ci-vili per evasione fiscale, cui devono inoltre assommarsi tutte le ulte-riori sanzioni emesse da altri enti e le eventuali azioni giudiziarie pereventuali fatti e/o atti penalmente rilevanti.All’insieme di ammende sopra descritte si aggiunge ora la possibilitàper il personale ispettivo del ministero del Lavoro, anche su segna-lazione di altre amministrazioni pubbliche, di adottare provvedimentidi sospensione dell’attività imprenditoriale oltre che, in caso direiterate violazioni della disciplina in materia di superamento deitempi di lavoro, di riposo giornaliero e settimanale, di cui agli articoli4, 7 e 9 del decreto legislativo 8 aprile 2003, n. 66, o di gravi e reiterateviolazioni della disciplina in materia di tutela della salute e della sicu-rezza sul lavoro, anche nel caso di riscontro dell'impiego di personalenon risultante dalle scritture o da altra documentazione obbligatoriain misura pari o superiore al 20% del totale dei lavoratori rego-larmente occupati.Il provvedimento di sospensione può essere revocato solo a seguito di:

In conclusione, appare evidente che le inizia-tive di contrasto del lavoro nero hanno as-sunto nel panorama delle imprese del terziarioavanzato una dimensione tale da essere real-mente una potenziale causa di cessazionedell’attività, specie prendendo in considera-zione la consueta dimensione aziendale nelsettore dei servizi, dove in media l’impresanon va oltre la presenza di 2/3 persone inforza, e dove quindi un’eventuale rilievo dellapresenza di almeno un lavoratore non risul-tante dalle scritture e dalle comunicazioni dilegge, darebbe luogo contemporaneamentesia all’erogazione della maxi sanzione per la-voro nero sia al provvedimento di sospen-sione dell’attività d’impresa con conseguentesanzione accessoria pari al 20% del valore ditutte le sanzioni potenzialmente erogabili.

MAXI SANZIONI IN ARRIVOPER CHI VIOLA LE NORME

PREVISTE DAL CCNL

diDonato Menichella

• Omessa istituzione dei libri di legge(: Paga e Matricola): sanzione amministrativa da

Euro 4.000,00 ad Euro 12.000,00

• Omessa registrazione sui libri di legge (Paga e Matricola): Euro 25,00 ad Euro 154,00;

• Omessa comunicazione dell’Assunzione al CpI: sanzione amministrativa da Euro

100,00 ad Euro 500,00 per ciascun lavoratore (pagabile in misura ridotta Euro 50,00

procapite);

• Evasione contributiva: contributi a carico del Datore di lavoro – pagamento degli stessi

con interessi maturati in ragione d’anno;

• Evasione contributiva: contributi a carico del lavoratore – pagamento degli stessi con

interessi maturati in ragione d’anno, oltre a potenziale denuncia penale per la specifica

fattispecie di reato di cui al punto 6;

• Evasione contributiva: sanzione civile dal 30% al 60% da calcolare sul complessivo

importo dei contributi;

• Omesso versamento delle ritenute previdenziali a carico del lavoratore: reclusione

sino a 3 anni e multa sino ad Euro 1.032,00.

• regolarizzazione dei lavoratori non risultanti dalle scritture o da

altra documentazione obbligatoria;

• pagamento di una sanzione amministrativa aggiuntiva pari ad un

quinto delle sanzioni amministrative complessivamente irrogate.

Non sono inoltre mancati riferi-menti alla qualità e alle tipologiedi offerte turistiche del Paese. Inparticolare Nardo Filippetti, pre-sidente del Consorzio associa-zione tour operator italiani (AstoiIncoming), Roberto Corbella, se-gretario generale del Centro turi-stico studentesco (Cts), MaurizioDiavolio, presidente dell’associa-zione nazionale cooperative turi-smo, hanno puntato l’attenzionesulle tipologie di offerta turisticadel Belpaese e sul rapporto qua-lità/prezzo sottolineando la ne-cessità di avviare un processoche porti a un miglioramentoqualitativo dei servizi e delle in-frastrutture ricettive, avendoanche una maggiore attenzioneper fasce d’utenza diverse (comead esempio i giovani) rispetto aquelle su cui attualmente si con-centrano gli operatori italiani.Ha concluso l’incontro il vicepre-mier Francesco Rutelli che ha an-nunciato l'apertura di un'indagineper individuare le responsabilitàdei ritardi e del mancato rispettodegli obblighi da parte delle im-prese coinvolte nel progetto delportale www.italia.it. Il ministrodei Beni culturali ha quindi tenutoa precisare di aver fatto di tuttoper mantenere in vita e salvare ilsito web il cui debutto era statoannunciato dallo stesso Rutelli loscorso febbraio durante la Borsa

internazionale del turismo (Bit)con un finanziamento di 45 mi-lioni di euro. Tra le misure annunciate dal mi-nistro c’è lo stanziamento di 60milioni di euro per le città d'arte aforte vocazione turistica che ne-cessitano di risorse per la manu-tenzione.Rutelli ha quindi precisato che ifondi non andranno solo allegrandi realtà che già di per se at-traggono un forte afflusso di turi-sti ma anche a località piùpiccole come Capri e San Gimi-gnano.Per quel che riguarda l’attribu-zione delle politiche relative al tu-rismo, il vicepremier ha ribadito,come già fatto durante l’audi-zione in commissione Attivitàproduttiva della Camera, la ne-cessità che il Parlamento decidadi affidare la strategia nazionaledel turismo allo Stato.“Il sistema non funziona, è indi-spensabile trovare un coordina-mento tra le diverse politicheregionali”, ha affermato Rutelliaggiungendo che la gestionedeve essere regionale ma la stra-tegia deve essere nazionale edunque coordinata dallo Stato.A metà ottobre, però, il Tar delLazio ha accolto il ricorso dellaToscana, riconoscendo alle Re-gioni la competenza a gestire lerisorse agrituristiche.

Presto un’indagine perindividuare le responsabilità

dei ritardi e del mancatorispetto degli obblighi nella

realizzazione del progettowww.italia.it

previdenzae lavoro

Francesco Rutelli


I programmi di formazionesono frutto di una continua

collaborazione tra i varisettori della Federazione

comportamento.Tutti i programmi formativi FIAIP sono finalizzati a rispondere alleesigenze dei propri associati, valorizzando le conoscenze e leesperienze, con l’ausilio dei migliori docenti e di tutte le innovazionitecnologiche, in quanto applicabili, per l’apprendimento e l’aggior-namento.Nulla è stato lasciato al caso ma è tutto frutto di una continua eproficua collaborazione tra i vari settori della nostra Federazionedove ognuno, sinergicamente, ha fatto e fa la sua parte.Il nostro attivo programma della formazione continua FIAIP si rea-lizza e si avvale di un ricco catalogo di corsi che spaziano su tuttigli ambiti del sapere correlato al mondo dell’immobiliare.Esso, infatti, contempla l’affinamento di valide strategie comuni-cative, l’applicazione delle conoscenze riferite all’economia, allascienza e alla tecnica dell’immobiliare, l’approfondimento in ma-teria di normative, l’aggiornamento informatico e lo sviluppo di me-todi operativi in linea con le richieste di mercato. Le lezioni sono affidate a professionisti altamente qualificati, checontinueranno poi a dare la loro disponibilità anche successiva-mente, rispondendo ai quesiti che verranno loro posti dagli asso-ciati on line attraverso l’e-mail [email protected], e hanno unastruttura modulare, modellata sulle esigenze dell’associato FIAIP,il quale egli stesso sarà l’artefice del suo volontario piano formativoche gli sarà poi riconosciuto con il conseguimento del sempre mi-glior livello di preparazione certificato dai conseguiti crediti forma-tivi professionali.I corsi a disposizione degli associati hanno durata variabile, a se-conda dell’argomento trattato e del tempo a disposizione, e la lorosostenibilità economica sarà continuamente monitorata dalla FIAIP. Le dispense prodotte dai docenti, sono rese disponibili sul sito webdella FIAIP. Al fine di migliorare e innovare continuamente l’offertadi formazione, la verifica del soddisfacimento del fabbisogno for-mativo sarà attuata con l’analisi dei “questionari di gradimento”che ogni partecipante compilerà in forma anonima, al termine di

ogni corso seguito.I risultati dei questionari saranno trasmessi, in copia, ai delegatialla formazione provinciali e regionali interessati al buon esito diquesto grande percorso formativo della Federazione..La FIAIP propone ai propri associati la frequenza ai corsi a condi-zioni economiche esclusive e vantaggiose; e per soddisfare le mol-teplici esigenze delle diverse realtà territoriali; nonchè garantirel’attuazione dei programmi formativi su tutto il territorio italiano,oltre ai corsi il cui svolgimento è programmato, verranno comun-que istituite, ove ve ne fosse la necessità, ulteriori sessioni di for-mazione quando il numero di richiedenti sia tale da giustificarne larichiesta.Per una migliore informazione e fruizione del piano formativo FIAIP,sono state rese disponibili due caselle di posta elettronica :• [email protected]: a disposizione degli associati per richie-dere ogni informazione sui corsi o per rappresentare altre esigenzelegate alla formazione;• [email protected]: a disposizione dei delegati alla for-mazione, regionali e provinciali, per ogni necessità relativa alla ri-chiesta, organizzazione e gestione dei corsi.Pur avvalendosi di consulenti tecnici per la pianificazione, attua-zione e organizzazione del programma formativo nazionale, l’interaarchitettura del programma formativo è nell’esclusivo controllo (siadecisionale che operativo) del settore Cultura e Formazione FIAIP,che in questo modo arricchisce le proprie potenzialità per proporsicome Ente attuatore di progetti formativi, sia con lo sviluppo diprofessionalità interne, che con la creazione di una banca dati deidocenti dei corsi programmati e seguiti.Ogni altra attività e ogni ulteriore informazione in merito alla for-mazione è riscontrabile e usufruibile accedendo all’area Cultura eFormazione dal nostro sito “www.fiaip.it”.Quello che abbiamo raggiunto è un ulteriore tassello per l’edifica-zione di una professionalità vera e riconosciuta: ne siamo consa-pevoli e orgogliosi!

In questi giorni è d’attualità parlare della riforma delleprofessioni che è pendente presso il Governo per unadefinitiva soluzione che crei finalmente il presupposto diun riordino delle attività professionali.In particolare, stiamo registrando il recepimento, per de-creto legislativo, della direttiva europea qualifiche(2005/36/Ce).Da parte nostra, dobbiamo precisare che gli agenti im-mobiliari godono di una condizione privilegiata perché,diversamente da altre professioni, hanno una loro ap-propriata legge che li tutela e li regola.E’ una legge datata, frutto dell’azione politica dei nostri primi diri-genti che hanno saputo coordinare al meglio gli alquanto stringatidettami in materia previsti dal Codice Civile, e che è stata, neltempo, modificata e implementata per adeguarsi alle nuove esi-genze della categoria.La necessità di una sua ulteriore modifica nasce, oltre che da unanostra richiesta di riordino, sia per la lotta all’abusivismo che per ilriconoscimento dell’attività del praticantato professionalizzante,dall’eliminazione dei Ruoli presso le Camere di Commercio in com-pleta discrasia con le ultime disposizioni legislative in materia di li-beralizzazioni.Comunque si valutino gli aspetti normativi, attuali e previsti, non sipuò disconoscere quanta importanza viene data alla formazione

permanente, cui le Associazioni sono demandate pergarantire una sempre maggiore qualità professionale.Infatti, prerogativa indispensabile per il riconoscimentodelle Associazioni professionali è la previsione di formespecifiche di formazione permanente.Per questa fattispecie, la Fiaip ha l’orgoglio di essereall’avanguardia, essendo stata la prima delle Associa-zioni di settore a dotarsi di una così importante strutturadi formazione.La FORMAZIONE FIAIP è già, quindi, una risorsa e unostrumento imprescindibili per la crescita professionale

dei propri associati.In maniera sempre più innovativa e aggiornata, questo strumentoprivilegiato costituisce il volano per un futuro sempre più qualificatoe riconosciuto della nostra professione perseguendo il precisoobiettivo di dare formazione per accrescere la cultura della qualitàprofessionale.A fronte della richiesta di formazione e aggiornamento per affron-tare al meglio le difficoltà che il mondo dell’immobiliare, che con lesue leggi di mercato e disposizioni normative non sempre appro-priate ci prospetta un impegno cui siamo già preparati e pronti asupportare efficacemente ogni nostro agente associato, abbiamocreato un modello formativo scientifico che risponde unicamentea criteri di competenza, professionalità, sostenibilità e univocità di

PROGRAMMA FIAIPFORMAZIONE EAGGIORNAMENTO PERIL RICONOSCIMENTO PROFESSIONALE

diGianni Gusso vicepresidente nazionale Fiaip, cultura e formazione

cultura&formazione


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MATTONE&FINANZA

IL DIRITTO, LA PROPRIETA’,LA BANCAdi Corrado Sforza Fogliani | ed. Spirali | pp. 275 | € 25,00

Il volume è il risultato della due giorni, del 14 e 15 luglio scorso, chesi è tenuta a villa San Carlo Borromeo di Senago, in provincia di Mi-lano, in occasione del laboratorio editoriale dell’Università interna-zionale del secondo rinascimento.L’incontro ha avuto come tema centrale quello dell’evoluzione del di-ritto, e in particolare di quello alla proprietà in stretta connessione conla natura delle banche attraverso l’esperienza di Corrado Sforza Fo-gliani presidente di Confedilizia e della Banca di Piacenza, direttoredell’Archivio delle locazioni e del condominio e autore di numerosepubblicazioni giuridiche come Il codice della banca, Il nuovissimo co-dice delle locazioni e Il codice del condominio.Nella prima parte del volume Sforza Fogliani risponde alle domandedello psicanalista, imprenditore, scienziato e scrittore Armando Verdi-glione, spaziando dalla propria vita personale a quella professionale,ripercorrendo tutta la sua storia e affrontando temi di stretta attualitàcome la riforma del catasto o l’attività ed evoluzione degli istituti dicredito e dei servizi bancari.Il volume prosegue con una appendice in cui sono raccolti gli articoliscritti da Corrado Sforza Fogliani e apparsi su diverse riviste e giornalitra il 1981 e il 2007.

IL NUOVO MANUALEPROFESSIONALEDELL’AGENTE IMMOBILIARE 2007di Natale Callipari | ed. EUROCONFERENCE | pp. 347 | € 35,00

Il Nuovo manuale professionale dell’Agente immobiliare 2007 è il testofirmato da Natale Callipari sugli aspetti teorici e operativi, sulle caratte-ristiche e sulle responsabilità legate alla professione dell’agente immo-biliare. Il volume affronta in particolare i molti aspetti di questaprofessione alle luce degli aggiornamenti contenuti nella legge Finan-ziaria 2007 (L. n. 296 del 27 dicembre 2006), nel decreto legislativo n.122 del 20 giugno 2005 (Tutela dell’acquirente di immobile da costruire)e nel decreto ministeriale n. 143 del 2006 che fissa le norme di contrastoal riciclaggio di proventi illeciti. Alla base del testo c’è un’analisi detta-gliata del ruolo del mediatore e delle caratteristiche della sua attivitàalla luce delle responsabilità che non solo la normativa, ma anche ilmercato esigono. L’autore mette quindi a disposizione tutte le cono-scenze che un moderno mediatore deve possedere per evitare di in-correre nell’errore. Suddiviso in nove capitoli e corredato di un’ampia eapprofondita casistica giurisprudenziale, il volume traccia le origini dellafigura del mediatore, partendo dall’antica Roma e passando in rassegnagli elementi del contratto di mediazione, gli aspetti del diritto di provvi-gione e della sicurezza dell’affare, per poi soffermarsi sulle parti del con-tratto, sulla rappresentanza legale e sulle caratteristiche per l’esattaindividuazione del bene. Obiettivo finale del volume è di contribuire allaformazione del moderno agente immobiliare che mantenga la peculia-rità tutta italiana di autonomia rispetto alla figura del mandatario.

GROSVENOR CONCLUDEIL PRIMO CONTRATTOIN DERIVATIIMMOBILIARI IN ITALIA

Grasvenor, gruppo internazionale che si oc-cupa di investimento e gestione di fondi im-mobiliari con 16,3 miliardi di attività gestite intutto il mondo, ha concluso la prima opera-zione in derivati immobiliari in Italia. Il con-tratto immobiliare, basato sull’Indiceimmobiliare italiano (Ipd), consente alla so-cietà di prendere posizione sul mercato fon-diario senza effettuare investimenti diretti. Iderivati immobiliari permettono agli investitoridi acquistare o vendere rapidamente esposi-zioni al mercato fondiario. Offrono un modoeconomico di ottenere l’esposizione sotto-stante all’immobiliare, perché i partecipantievitano i costi elevati delle transazioni corre-lati all’acquisizione e alla vendita di immobili,quali commissioni e imposte.

ALLARME DI DRAGHI SUIMUTUI: AUMENTANOI RISCHI D’INSOLVENZA

L'incidenza delle sofferenze sui prestiti per acquisto diabitazioni, anche se ancora bassa, inizia a mostrare se-gnali di deterioramento, tanto da indurre Bankitalia a sen-sibilizzare il sistema creditizio su eventuali rischi specifici.A lanciare l’allarme è stato il governatore Draghi il 31 ot-tobre scorso, in occasione della 83^ Giornata mondialedel risparmio. Il fenomeno è legato all'aumento del costodei prestiti a tasso variabile, che sono i tre quarti del totalea medio e lungo termine. “Se le tensioni sui mercati do-vessero prolungarsi - ha spiegato Draghi - gli oneri per idebitori potrebbero diventare significativi. Per le famiglieche hanno un finanziamento indicizzato al tasso Euribora tre o sei mesi, un rialzo permanente di mezzo punto (50punti base) comporterebbe mediamente un aggravio delservizio del debito dello 0,6% del reddito disponibile”. Nelsuo intervento il governatore è tornato anche sulla que-stione dei subprime (i muti USA ad alto rischio), riba-dendo che il sistema bancario italiano, grazie anche alrapporto di trasparenza con i consumatori, è meno espo-sto rispetto ad altri sistemi. La crisi di questa estate, haperò osservato Draghi, ha dato avvio a “uno stato deimercati in cui la liquidità non sarà più così ampia comenel recente passato, né la volatilità così bassa”.

l’avvistatorelibrario


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Potrebbe essere superata a breve la tempe-sta dei mutui subprime, almeno quella che siè abbattuta sull’Europa. Se ne è parlato alloEuropean Property Italian Conference,(Epic), che, giunto alla nona edizione, hatrattato anche temi come la spinta all’inter-nazionalizzazione, il know how locale, le al-leanze strategiche per sviluppare nuovimodelli di business, il segmento leisure eparchi tematici, il social housing. Un appun-tamento per fare il punto sulle strategie dimercato sempre più alla ricerca non solo dioccasioni di investimento e sviluppo ma dialleanze capaci di garantire economie discala e rendimenti costanti. Un appunta-mento per dare qualche risposta in più sulleconseguenze della crisi americana dei mutuisubprime e per fare luce sul ruolo delle ban-che, delle società di gestione di risparmio edegli organismi di controllo. I mercati più grandi e quindi a maggiore sta-bilità, Italia Francia, Germania Gran Breta-gna, Spagna, avendo un buon sistema di“regolamentazione delle transazioni”, haspiegato Steve Williams, presidente dellaRoyal Institution Chartered Surveyors (Rics)

e di Appraiser Qualifications Board (oltre cheambasciatore per Real capital Analytics,azienda di consulenza su mercati e capitaliinternazionali) “hanno una buona base dipartenza per favorire gli investimenti immo-biliari”. Ma la fiducia è “una percezioneumana”. Questa crisi ha infatti messo in evi-denza “le differenze culturali fra le modalitàin cui ciascun Paese europeo ha saputo ge-stire l’emozione della fiducia. Con un elevatogrado di paternalismo ancora evidente neiPaesi di ispirazione socialista che hanno di-rottato i fondi pubblici su soggetti non po-tenzialmente sicuri.Curiosamente i mercati emergenti dell’Eu-ropa dell’Est hanno mostrato una resistenzaforte alla crisi. Prevedendo un livello di fidu-cia più basso e forse una più alta percezionedel rischio, hanno registrato solo lievi turbo-lenze. Una volta che gli scossoni iniziali sisaranno assestati, le economie più pro-spere, grazie alle valute più forti e agli alti vo-lumi di produzione ed esportazione, avrannouna maggiore abilità nel tornare alla stabilità.Sotto questo aspetto Italia, Germania, GranBretagna, Scandinavia, Francia dovrebberocontinuare a crescere”.Per gli analisti meglio tuttavia non generaliz-zare. Ancora Steve Williams “preferisco ana-lizzare al microscopio le singole proprietàimmobiliari nelle singole città: alcuni seg-

menti come il residenziale a Firenze o l’al-berghiero a Roma potrebbero ancora an-dare bene mentre altri, come gli uffici aMilano, potrebbero rallentare”. Un mercato, quello degli uffici, che continuatuttavia ad attrarre il 40% degli investimentiesteri in Italia, diretti per lo più al centroNord, con prevalenza il capoluogo lombardoe Roma. Flussi superati solo da quelli direttisui centri commerciali (45%), hotel (10%),logistica (5%). Per un totale di 10,5 miliardidi euro investiti da società estere quotate efondi immobiliari negli ultimi 5 anni. Il mer-cato degli uffici a Milano, in particolare se-condo Fabrizio Spaziani, analista di JonesLang La Salle, si stima in crescita per untrend dell’8%, come prezzi e valori. Non è iltop come Zurigo (che intravede una crescitapotenziale del 20%) ma è pur sempre unmercato importante.Sono invece pari a 8,2 miliardi di euro gli in-vestimenti dei fondi e delle holding italianeall’estero, realizzati soprattutto nell’ultimobiennio, con Germania (4 mld) e Francia (1,3mld) in testa. Beni Stabili (con Foncier desRegions) in Francia e Pirelli in Germania (conDGAG) sono i due big più noti che si sonomossi su queste piattaforme internazionalima c’è anche chi si è spinto, e con suc-cesso, oltreoceano, come Sorgente negliUsa e Aedes in Medio Oriente.

tempesta subprimeITALIA TIENE SALDO IL TIMONE

diEmanuela Lancianese

Il nostro paese è tra quelli che si stabilizzerà e torneràa crescere nell’immobiliare

Il mercato europeonon teme frenatenei prossimi mesi

PIRELLI RESIGLATO ACCORDO COMMERCIALECON LA HSH NORDBANK

Raggiungere una posizione di leadership nell’asset manage-ment in Germania. È questo il motivo che ha spinto Pirelli Re asiglare una partnership con Hsh Nordbank, una delle principalibanche tedesche attive nel settore immobiliare attraverso HshReal Estate, il “braccio” dell’istituto di credito nel settore. L’at-tività di gestione dei beni, ha annunciato la società guidata daCarlo Puri Negri, comprenderà l’individuazione delle opportu-nità di investimento nei diversi prodotti immobiliari e la gestionestrategica e operativa dei portafogli acquisiti ai fini della lorovalorizzazione e successiva dismissione. Recentemente la HshReal Estate ha rilevato per 14 milioni di euro il 20% della filialetedesca di Pirelli Re nel cui portafoglio figurano i mandati perla gestione del patrimonio di Dgag e Baubecon, le due societàacquisite nei mesi scorsi dalla stessa Pirelli Re in Germania.Grazie a questa operazione, secondo quanto è emerso dai datidi bilancio resi noti a novembre dal cda, nei primi nove mesi del2007 la posizione finanziaria netta di Pirelli Re è risultata nega-tiva per 337,4 milioni di euro, in netta diminuzione rispetto alpassivo di 1.094,8 milioni di euro del 30 giugno scorso. Un mo-mento positivo, dunque, per la management company che ge-stisce fondi e società immobiliari. Nei primi tre trimestri del2007, infatti, Pirelli Real Estate ha registrato una crescita del-l’utile netto del 14%, passando dagli 84 milioni di euro del 30settembre 2006 a 95,8 milioni di euro. Inoltre, visto l’attualescenario economico finanziario, la società ha precisato che,per l’intero anno, è presumibile una crescita in linea con gliobiettivi del piano triennale 2006/2008, che prevedeva un tasso

di crescita tra il 10 e il 15%. Entrando nel merito dei dati fornitidal board di Pirelli Re, i ricavi aggregati pro quota sono stati paria 1.071,9 milioni di euro, in crescita del 17% rispetto allo stessoperiodo dello scorso anno (915,1 milioni). I ricavi consolidati, in-vece, sono cresciuti di 148 milioni, passando dai 464,4 milioni dieuro dei primi nove mesi del 2006 a 612,5 milioni. In lieve dimi-nuzione, infine, il patrimonio netto di competenza che, al 30 set-tembre 2007, ammonta a 684,6 milioni rispetto ai 700,3 di fine2006. La variazione è attribuibile al risultato del periodo (+95,8milioni), alla distribuzione dei dividendi (-87 milioni) e ad altre mo-vimentazioni di patrimonio (-24,5 milioni), utilizzate in gran parteper l’acquisto di azioni proprie.

BANCA FINNAT“SCARICA” PIRELLI RE E BNL

Il Fip, Fondo immobili pubblici del Tesoro (circa 400 immobili condestinazione a uso ufficio tutti affittati alla pubblica amministra-zione), sarà gestito esclusivamente da Investire Immobiliare, lasocietà di gestione del risparmio (sgr) della Banca Finnat. Ad an-nunciarlo è stato, a fine ottobre, Arturo Nattino, direttore generaledell’istituto di credito. Sono state dunque ritirate le deleghe allaBnl Fondi immobiliari e alla Pirelli Re sgr, le due società che nel2004 avevano affiancato la Finnat nella gara per aggiudicarsil’amministrazione del Fondo. Nattino ha spiegato che il nuovobusiness plan del Fip prevede vendite annuali di pacchetti di im-mobili con asta competitiva. Un’attività per la quale è sufficienteun gestore unico. Le vendite degli immobili di Stato, ha precisatoinoltre Nattino, non saranno accelerate ma proseguiranno conregolarità fino alla scadenza del Fip nel 2019.

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Stampa italiana alla sbarra. Bechis (Italia Oggi) fa autocritica, Tamburini (Radiocor) contrattacca

nuti del gruppo Sole24 Ore: “Per una volta prendo le difese dellastampa italiana. Si tratta di un fenomeno sostanzialmente ame-ricano poi esportato in alcuni paesi europei, soprattutto la Ger-mania. La crisi riguarda scarsamente il nostro Paese. Eccoperché ci sarebbe stato da aspettarsi che la tanto osannatastampa anglosassone fosse in prima fila nel denunciare pertempo il fenomeno. È sotto gli occhi di tutti che così non èstato: gli è passato davanti un elefante e loro non l'hanno visto”.E l’alibi dello scarso coinvolgimento dell’Italia nella frittata “mutuisubprime” è un po’ il leit motiv dell’analisi a ritroso dei giornalistinostrani. “Lo stesso governatore della Banca d’Italia, MarioDraghi – spiega Giovanni Lombardo, che cura le pagine econo-miche per Il Tempo – continua a sostenere che su queste formedi cartolarizzazione di crediti concessi a persone a particolarerischio insolvenza le banche italiane sono scarsamente espo-ste. Non è strano, dunque, che non ci sia stata da subito la mas-

sima attenzione su quel problema. E poi c’è una questione piùprofonda, legata all’impostazione dei giornali italiani: basta sfo-gliarli e ci rendiamo conto che le prime dieci, a volte quindicipagine, sono quasi sempre rivolte alla politica interna, per cuiil risalto maggiore è dato costantemente alle beghe di palazzo”.Se per le banche italiane il problema sembra marginale, le riper-cussioni della crisi dei mutui potranno però riverberarsi anche sulnostro mercato immobiliare. “I tassi in Europa sono cresciuti negliultimi tempi – chiarisce Lombardo - In considerazione proprio dellacrisi dei mutui statunitensi, la Bce ha dato un freno a questa politicarialzista dei tassi, ma è un fatto che le famiglie italiane sono co-strette a pagare rate più elevate anche di cento e più euro rispettoa qualche tempo fa. E i dati sui pignoramenti parlano chiaro: aRoma si segna un +10% a metà del 2007 e a Milano la tendenza èla stessa”. Sarà il caso di tenere gli occhi aperti per evitare nuovesgradite sorprese di Ferragosto.

Un anno fa, di questi tempi, la crisi dei mutui subprime americaniera già aperta e palese, le sue conseguenze sul mercato immobi-liare e, in parte, sugli assetti di istituti di credito di dimensioni mon-diali erano già chiare agli addetti ai lavori.Eppure sulla stampa europea e in particolare su quella italiana l’ar-gomento non destava grande interesse: se qualche eco arrivava,era confinata in piccoli trafiletti troppo generici o ultratecnici, senzache si sentisse il bisogno di lanciare inchieste e approfondimentiche illuminassero l’opinione pubblica.Poi, quando i primi tepori dell’estate 2007 lasciavano spazio all’afadi agosto, la bolla globale è scoppiata e tutti i media si sono gettatia capofitto su un fenomeno solo in apparenza improvviso, quasi sitrattasse di un ciclone atlantico arrivato, chissà come, a lambireanche le coste del Mediterraneo.Intervistati da L’Agente Immobiliare, alcuni dei più prestigiosi gior-nalisti economici italiani cercano di ricostruire i motivi di un “buco”

informativo così evidente. “Prima dello scoppio della crisi - am-mette Franco Bechis, direttore di Italia Oggi - nessuno in Italiaaveva parlato del rischio derivante dai mutui subprime, trannerari casi. Mi ricordo che tra i pochi che avevano messo in guar-dia rispetto al problema legato a questi strumenti c’era l’ex go-vernatore della Banca d’Italia Fazio in una delle sue ultimerelazioni annuali. Poi non se n’era più parlato né si conoscevaa fondo il tipo di effetti che avrebbero potuto scaturire. E’ unbene, però, che la bolla sia scoppiata appena prima che pren-desse piede qui questo tipo di mercato. Qualche istituto, infatti,aveva cominciato a dare “mutui giovani” facendo le stesse con-siderazioni che avevano favorito la proliferazione dei subprime.Non era un mercato grande in Italia, ma lo sarebbe diventato”.Ben più deciso a evitare qualsiasi forma di “mea culpa” e, anzi, apassare al contrattacco è Fabio Tamburini, direttore dell'agenziadi stampa Radiocor e del quotidiano a distribuzione gratuita 24 Mi-

diFrancesco Lener

MUTUI SUBPRIMEquella quieteprima della tempesta

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Fondo Tipologia IRR 2005 IRR 2006 Quota 01 Gen 2007 Quota 30 Set 2007 Picco scambi Scost. %

1 Alpha Immobiliare Apporto 22,13% 19,37% 3.090,0 3.501,0 939,0 13,30%2 Atlantic 1 Apporto 498,5 519,0 702,0 4,11%3 Beta Apporto 5,67% 8,16% 1.078,0 1.200,0 560,0 11,32%4 Berenice fondo uffici Apporto 31,64% 482,0 670,0 10.887,0 39,00%5 BNL Portfolio Immobiliare Raccolta 5,51% 5,62% 2.224,0 2.400,0 137,0 7,91%6 BNL Portfolio Immobiliare crescita Raccolta 7,23% 7,61% 3.001,0 3.280,0 100,0 9,30%7 Caravaggio Raccolta 7,81% 8,07% 2.750,0 2.456,0 15,0 -10,69%8 Delta Raccolta9 Dolomit Raccolta 1,43%

10 Estense Grande Distribuzione Raccolta 5,48% 5,66% 2.470,0 2.285,0 57,0 -7,49%11 Europa Immobiliare Uno Raccolta 0,51% 7,09% 2.510,0 2.285,0 132,0 -8,96%12 Immobiliare dinamico Raccolta 3,94%13 Immobilium 2001 Raccolta 5,78% 5,63% 3.530,0 4.910,0 92,0 39,09%14 Invest Real Security Raccolta 4,05% 4,36% 1.780,0 2.055,0 61,0 15,45%15 Investietico Raccolta 5,45% 5,43% 1.970,0 2.220,0 97,0 12,69%16 Mediolanum RE Raccolta17 Nextra Immobiliare Europa Raccolta 2,27% 4,25% 1.499,0 1.852,0 2.591,0 23,55%18 Nextra sviluppo Immobiliare Raccolta 7,49% 7,46% 2.067,0 2.220,0 421,0 7,40%19 Olinda fondo Shops Apporto 38,21% 21,45% 475,0 609,9 3.781,0 28,40%20 Obelisco Raccolta 15,98% 2.165,0 2.246,0 151,0 3,74%21 Piramide globale Raccolta 4,56% 4,70% 1.552,0 1.985,0 537,0 27,90%22 Polis Raccolta 6,37% 6,06% 1.843,0 1.815,0 155,0 -1,52%23 Risparmio immobiliare uno energia Raccolta24 Securfondo Raccolta 7,80% 7,46% 2.510,0 2.470,0 94,0 -1,59%25 Tecla Apporto 32,41% 23,09% 531,2 695,1 9.331,0 30,85%26 Unicedito Immobiliare Uno Raccolta 5,56% 6,51% 2.225,0 2.470,0 289,0 11,01%27 Valore Immobiliare Globale Raccolta 4,20% 4,03% 3.883,0 4.455,0 66,0 15%

Media 12,25%

Media senza fondi Opa 9,98%

Con oltre 150 fondi collocati e circa 30 miliardidi euro di patrimonio complessivo - superiore alpatrimonio immobiliare di assicurazioni e banche- l’industria dei fondi immobiliari è ormai unacomponente stabile del risparmio gestito in Ita-lia.Ad oggi sono sostanzialmente due le tipologie difondi disponibili:• I fondi immobiliari chiusi quotati che si collo-cano principalmente nella fascia dei prodotti abasso rischio/rendimento e sono caratterizzatida un comportamento mediamente prevedibile:l’andamento dei dividendi è infatti fortemente le-gato agli affitti degli immobili che sono, ovvia-mente, contrattualizzati nel medio periodo.• I fondi immobiliari chiusi riservati, al contrario,che sono strumenti impostati con una maggiorepropensione al rischio - e una conseguenteaspettativa di maggiori rendimenti - e sono statiper tale motivo riservati dal legislatore ad investi-tori qualificati. Questi strumenti non possono es-sere oggetto di offerta ad sottoscrittori non qualificati e non sono quindi quotabili.Sebbene le politiche di investimento dei fondiimmobiliari si affaccino ancora poco sul seg-mento residenziale, a causa della legislazioneitaliana che è particolarmente garantista nella lo-cazione abitativa e della possibile incertezza nei

flussi reddituali da locazione (condizione non op-portuna per qualsiasi gestore di investimenti im-mobiliari), dal 2001 ad oggi questi strumentihanno registrato un rapido sviluppo e sono oggiuno dei più importanti player del mercato immo-biliare.L’investimento in fondi immobiliari rappresentainfatti un’ ottima possibilità per chi non disponedi capitale sufficiente a realizzare un investi-mento immobiliare diretto (acquisto di un immo-bile) o per chi potrebbe comprarne solo uno,rinunciando agli indubbi vantaggi della diversifi-cazione, sia in termini di rivalutazione degli im-mobili che di portafoglio contratti di locazione.Anche il mercato ha registrato negli ultimi tempiun rinnovato interesse verso questi strumenti, inparticolare quelli quotati, complici le recenti ope-razioni di offerta pubblica di acquisto (OPA) chehanno contribuito a far percepire l’idea cheanche i fondi immobiliari sono veicoli contendibilie in determinate condizioni di mercato, investi-menti interessanti. Per questa ragione può essere utile un’analisidelle performance dei fondi immobiliari italiani(quotati o anche non quotati – negli ultimi novemesi – vedi tabella), tenendo conto del fatto cheil comportamento economico è spiccatamentedifferenziato tra i fondi ad apporto (ovvero i fondi

in cui i sottoscrittori iniziali apportano beni im-mobili e non denaro liquido) e i fondi a raccolta(dove invece i sottoscrittori versano denaro peracquistare le quote del fondo). Nel primo caso, ilvalore di apporto può essere prudenziale equindi soggetto poi di rapida rivalutazione, men-tre i fondi a raccolta, che realizzano i propri inve-stimenti in immobili dopo aver raccolto ilcapitale, hanno un comportamento sostanzial-mente omogeneo nel lungo periodo. Nel breve periodo i fondi di investimento italianisono soggetti a dinamiche legate anche al por-tafoglio investimenti che, data la relativa am-piezza dei fondi italiani, è spesso reattivo anchesu singole transazioni. L’ andamento delle quote,come si evince dalla tabella, ha subito un nettoincremento nell’ultimo periodo presumibilmentedovuto alle prime Opa effettuate sui fondi immo-biliari. Anche grazie a queste offerte, infatti, ilmercato ha cominciato a percepire i fondi comeuno strumento contendibile e più liquido. Il mer-cato, inoltre, ha probabilmente avuto un riscon-tro diretto sul valore NAV (valore del patrimonioimmobiliare) rispetto al quale le quotazioni sonostate sempre storicamente a “sconto”.Il fenomeno è infatti visibile anche escludendodall’analisi i fondi Tecla, Beta e Berenice (oggettodi recenti Opa).

un’investimentosolido

a cura di

CONTRATTI CON GLISTRANIERI, MEGLIOSCRIVERLI IN DUE LINGUEL’alto livello di immigrazione che ha caratterizzato questi ultimi tempi, e che con ogni probabilitàcaratterizzerà anche i prossimi anni, ha avuto, fra le molte conseguenze, anche quella per cuil’agente immobiliare viene a trovarsi sempre più spesso di fronte ad acquirenti stranieri. AlessioZaccaria, professore di diritto civile all’Università di Verona, consulente dell’Ufficio Studi FIAIPconsiglia pertanto, quando la contrattazione si svolga in lingua italiana e parte della stessa sia unostraniero, di accertarsi bene della reale capacità del medesimo di comprendere la lingua italianaal momento della conclusione dell’affare. In questo senso sarà anche opportuno fargli sottoscri-vere una dichiarazione nella sua lingua e, nel caso, richiedere l’assistenza di un interprete, per evi-tare possibili tentativi di impugnazione del contratto successivamente alla sua conclusione.

GLI AGENTI IMMOBILIARIALLA CROISETTE PER ILMEETING INTERNAZIONALENella prestigiosa cornice dell’Hotel Croisette di Cannes (Francia) si è svolto venerdì 9 novembreil secondo incontro de "L'immobiliare internazionale", la grande manifestazione annualmenteorganizzata dai colleghi francesi della FNAIM con la finalità di ampliare gli orizzonti operativi, pro-iettandosi verso il resto del mondo. All’interno del meeting, Fiaip, anche grazie all’appoggiodella sede ligure, ha svolto un ruolo di raccordo e promozione per la condivisione, tra agenti ita-liani e francesi, di comuni finalità ed interessi, in vista tra l’altro della ratifica di un accordo di in-terscambio tra gli associati delle due Federazioni.

A NOVARA CORSODI AGGIORNAMENTOSULLA CERTIFICAZIONEENERGETICA Si è tenuto mercoledì 7 novembre a Briga Novarese il terzo incontro di aggiornamento per gliagenti Fiaip dedicato alla certificazione energetica e ai problemi derivati dall’applicazione dellalegge alle compravendite immobiliari. Il corso è stato tenuto dal notaio Rosana Lenzi e dai peritiindustriali Giorgio Finotti e Roberto Neretti, già docenti di un apposito corso seguito dai notaidi Novara. La legge prevede dal gennaio 2009 l’obbligo di fornire all’atto della vendita dell’im-mobile, la certificazione energetica sia degli immobili nuovi che dei vecchi appartamenti.

MATTONE&FINANZA

voci dal mondoimmobiliare

Andamento dei fondi immobiliari quotati

fonte Pioneer Investments


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La sessione di bilancio, il periodo in cui leCamere esaminano la Finanziaria e i provve-dimenti collegati, ha paralizzato, come tuttigli anni, i lavori del Parlamento. Al Senato lacommissione Attività produttive dalla fine disettembre e almeno sino a metà novembrenon ha proseguito le votazioni sulla cosid-detta terza lenzuolata di liberalizzazioni, il di-segno di legge del ministro dello SviluppoEconomico Pierluigi Bersani che contiene,tra l’altro, la discussa riforma delle attività dimediatori d’affari, compresa quella di agenteimmobiliare. Alla Camera, l’arrivo a fine otto-bre, dopo il via libera del Senato, del dise-gno di legge di conversione del decreto159/2007 (C. 3194) collegato alla manovra2008, sta rallentando nelle commissioni Giu-stizia e Attività produttive la discussionesulla riforma delle professioni, i cui relatoriPierluigi Mantini e Giuseppe Chicchi hannofatto appena in tempo a presentare il testobase. Fermo alle attività produttive di Mon-tecitorio c’è anche un altro testo governa-tivo, quello sul credito al consumo (C. 3015),

in cui sono previste alcune novità per i me-diatori creditizi (si veda anche p. 27). Sulprovvedimento a fine ottobre è stata svoltala relazione introduttiva dalla relatrice MariaLeddi Maiola dell’Ulivo, poi il testo, almenosino a metà di novembre, è scomparsodall’ordine del giorno del gruppo di lavoro.Langue ormai da mesi in commissione Giu-stizia della Camera anche il provvedimentosull’introduzione nell’ordinamento delleclass action (l’azione collettiva a risarci-mento di un danno), che alcuni esponentidel centrosinistra vorrebbero inserire neltesto della Finanziaria in discussione.Degli interventi sul mattone nei provvedi-menti di bilancio abbiamo trattato amplia-mente, mentre merita un breve riepilogoquanto previsto dal decreto 159/2007 colle-gato. L’articolo 21 del testo autorizza laspesa di 500 milioni di euro per il 2007 per fi-nanziare nei comuni ad alta tensione abita-tiva e nei capoluoghi di provincia, unprogramma straordinario di edilizia residen-ziale pubblica, anche attraverso il recupero

di alloggi liberi di proprietà degli ex Iacp.L’articolo 41 stanzia 100 milioni di euro perla creazione attraverso l’agenzia del dema-nio di una società il cui obiettivo è la promo-zione di strumenti finanziari immobiliari atotale o parziale partecipazione pubblica,per il recupero di edifici a uso abitativo,anche con l’utilizzo di beni di proprietà delloStato. In fatto di catasto il testo prevede poialcune novità per l’aggiornamento di quellodei terreni e del riclassamento dei fabbricatirurali (art. 26-bis). Con l’articolo 39 il go-verno ha semplificato le procedure relativeall’obbligo, introdotto dalla Finanziaria 2007(commi 101-104 dell’articolo unico dellalegge 296/2007), di indicare nella dichiara-zione Irpef i dati relativi all’Ici. Allo stesso ar-ticolo è stato poi introdotto al senato unamodifica per prolungare di mezzora l’orariodi apertura delle conservatorie dei registriimmobiliari che dovranno rimanere apertedalle ore 8 alle 12.30 nei giorni feriali esclusiil sabato, e dalle 8 alle 11 nell’ultimo giornolavorativo del mese.

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la manovra economicaINGOLFAIL PARLAMENTO

CONOSCERCIPER COLLABORARE.UN APPUNTAMENTOSULLA NEVESarà un incontro tra amici, senza nessuna formalità, dove lo scopo principale dovrà essere,come negli anni passati, la reciproca conoscenza, al fine di attivare le tanto sospirate "collabo-razioni" professionali nell’ ambito del mondo immobiliare. Con queste premesse l’appuntamentoè sulle piste di Bardonecchia dall’1 al 3 febbraio per uno slalom gigante organizzato da Fiaip Pie-monte, aperto a tutti gli agenti Fiaip e non. (Per informazioni www.fiaippiemonte.it).

CINQUANTOTTO PAESI AL NAR,AL VIA LA CONVENTIONDI LAS VEGAS Un vertice internazionale con 58 paesi ha dato vita al National Association of Realtors. L’asso-ciazione statunitense, cui aderisce anche FIAIP, ha festeggiato i suoi 100 anni dal 12 al 16 no-vembre con una kermesse internazionale a Las Vegas, dove si è svolta la Convention & Expo.La più importante manifestazione mondiale del settore ha visto la partecipazione di tutte le na-zioni aderenti a NAR. Il programma completo è stato pubblicato su “L’agente Immobiliare” esul sito FIAIP alla pagina del Settore estero.

FIAIP ALLAFIERA DEL LEVANTE.DIBATTITO SU CASA,RIFORMA E TUTELEDEL CONSUMATORE Si è svolto alla Fiera del Levante di Bari, lo scorso 14 settembre, il convegno organizzato da Fiaipper dibattere il tema del rapporto qualificato tra il mercato della casa e il cittadino consumatore.Il convegno, che ha avuto come relatori l’europarlamentare, Marcello Vergola, e il vice presidentedella Regione Puglia, Sandro Frisullo, ha messo in luce le attenzioni che gli operatori devonoavere nei confronti di tutto il comparto immobiliare, sia sugli sviluppi futuri sia sulle garanzie chesarebbe opportuno fornire per fare in modo che l’investimento immobiliare continui ad esserequello preferito dalla maggior parte delle famiglie pugliesi e dia nel lungo periodo i rendimenti e lesoddisfazioni che gli investitori si aspettano. Tenendo in considerazione che le dinamiche immo-biliari negli ultimi tempi si sono notevolmente modificate ed il mercato sta diventando sempre piùselettivo, questo convegno è stato un momento importante per tutti gli operatori dell’immobiliareper comprendere i processi e le nuove normative che muoveranno il settore nel prossimo futuro.

panoramanormativo


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lancio in sede referente. Il testo intervienesulla dismissione del patrimonio degli entipubblici, sanando la situazione di chi ha oc-cupato appartamenti sfitti entro la data dientrata in vigore del decreto legge 351/2001relativo alla privatizzazione e valorizzazionedel patrimonio immobiliare pubblico e di svi-luppo dei fondi comuni di investimento im-mobiliare. Esame non ancora iniziato.E’ stata assegnata il 5 ottobre all’esame insede referente della commissione Finanze diMontecitorio la proposta di legge di MaurizioAcerbo di Rifondazione comunista che sta-bilisce l’esenzione dal pagamento dell’Iciper gli immobili destinati ad edilizia residen-ziale pubblica. Il provvedimento punta a tra-sferire le risorse attualmente utilizzate daglienti che gestiscono le case popolari (Iacp)per il pagamento dell’Ici, a interventi di ri-strutturazione e incremento degli alloggipubblici. Esame non ancora iniziato.

Il 18 ottobre la commissione Giustizia diMontecitorio ha dato il primo via libera alleproposte di legge sull’ampliamento delle ca-tegorie di persone che possono accedere alFondo di solidarietà per gli acquirenti di im-mobili da costruire, istituito dal decreto legi-slativo 112/2005. Il testo stabilisce la tutela,attraverso il Fondo di solidarietà, anche perchi ha subito una perdita economica senzaconseguire il diritto di proprietà o altro dirittoreale di godimento su immobili, a patto chela situazione di crisi per il costruttore si siamanifestata nell'intervallo di tempo che vadal primo gennaio 1994 alla data di applica-bilità della disciplina in tema di garanzia fide-iussoria. Il testo estende inoltre l’accesso alFondo di solidarietà anche a coloro che, acausa di crisi del costruttore, si sono trovatia pagare a terzi somme ulteriori (rispetto alprezzo pattuito) per ottenere la liberazionedell'immobile da ipoteca o da altro vincolopregiudizievole. Per l’acceso al Fondo la do-manda dovrà essere presentata entro tremesi dall’entrata in vigore della legge. Ilprovvedimento è stato inviato al parere dellecommissioni in sede consultiva.

senato della REPUBBLICA E’ stato assegnato il 25 settembre scorso al-l’esame della commissione Giustizia in sedereferente il disegno di legge (C. 1491) d’ini-ziativa di Giuseppe Scalera dell’Ulivo chedetta norme per tutelare i cittadini nell’ac-quisto della prima casa. Il ddl aumenta legaranzie e la protezione a favore dei cittadiniacquirenti o promissari acquirenti (ovvero idestinatari di una promessa di acquisto) diun immobile da destinare a prima abita-zione. Esame non ancora avviato.

camera dei DEPUTATIDar vita a una nuova figura professionaleche faccia da “cuscinetto” tra i venditori egli acquirenti di immobili e assuma il com-pito di “moralizzare” il mercato immobiliare“pesantemente inquinato dalla diffidenza,spesso non infondata, diffusa nei confrontidei mediatori immobiliari”. È questo l’obiet-tivo della proposta di legge che istituiscee disciplina la professione di perito im-mobiliare (C. 3038), firmata da Enzo Raisidi Alleanza nazionale e assegnata all’esamedella commissione Attività produttive della

Camera il 15 ottobre scorso. Il testo mira aridurre i contenziosi spesso causati propriodall’intermediario. Il perito immobiliare avràil compito di valutare lo stato di fatto dell'im-mobile oggetto della transazione redigendouna relazione di cui sarà responsabile, manon potrà effettuare la stima del valore com-merciale e le valutazioni tecniche di compe-tenza di ingegneri e geometri. Esame nonancora iniziato

Esonerare i possessori di immobili adibiti adabitazione principale dal versamento del-l'Imposta comunale sugli immobili (Ici). Èquesto il contenuto della proposta di legge(C. 3063) presentata dai deputati di Alle-

anza nazionale Carmine Patarino, Anto-nio Pepe e da Guglielmo Rositani, asse-gnata all’esame della commissione Finanzedi Montecitorio in sede referente. Esamenon avviato

“Modifica all’articolo 7-bis del decreto-legge203/2005, convertito, con modificazioni,dalla legge 248/2005, per l’estensione deidiritti di opzione e di prelazione agli oc-cupanti delle unità immobiliari ad uso re-sidenziale degli enti previdenzialipubblici”. E’ questo il titolo del progetto dilegge presentato dal deputato di Rifonda-zione comunista Massimiliano Smeriglioe assegnato l’8 ottobre alla commissione Bi-

dalleistituzioni

agenzia del TERRITORIO Lo scorso 5 novembre è iniziata la spe-rimentazione della trasmissione via tele-matica delle comunicazioni sullecancellazioni delle ipoteche (art. 13 deldecreto-legge 7/2007). Lo ha stabilitoun provvedimento dell’Agenzia pubbli-cato sulla Gazzetta ufficiale di sabato13 ottobre 2007.Il testo, precisa che la trasmissionedelle informazione potrà avvenire, oltreche attraverso la presentazione di unsupporto informatico, anche via inter-net, mentre dal primo marzo 2008 que-st’ultima modalità sarà unica eobbligatoria.

gazzettaUFFICIALE E’ stato pubblicato sulla Gazzetta uffi-

ciale di martedì 16 ottobre, ma entreràin vigore solo dal primo gennaio 2008, ildecreto legislativo che corregge lenuove norme sulle procedure fallimen-tari stabilite dal decreto legge 35/2005(cosiddetto dl competitività, convertitonella legge 80/2005) e dal successivodecreto legislativo di attuazione 5/2006.Il provvedimento rivede in parte la disci-plina del fallimento, del concordato edella liquidazione preventiva.Per quanto riguarda il settore immobi-liare il testo modifica i casi di fallimentodel venditore e i contratti relativi a im-mobili da costruire, sopprimendo lanorma sul fallimento del venditore, per-ché considerata superflua, dal mo-mento che la nuova formulazione dellalegge fallimentare, elimina la norma sulprivilegio del “promissorio acquirente”.Il decreto interviene anche sulle loca-zioni finanziarie, precisando che in casodi scioglimento del contratto di leasingl’impresa locataria possa far valere ipropri diritti nel fallimento purché abbiautilizzato il bene recuperato rispettandoi valori di mercato. Inoltre per quel che riguarda sempre ilfallimento del locatore nel contratto dileasing immobiliare, il curatore suben-

trate ha la possibilità di recedere il con-tratto purché questo sia superiore aquattro anni (dalla dichiarazione del fal-limento). In questo caso a favore delconduttore dell’immobile è previsto ilversamento di un “equo indennizzo”.

gazzettaUFFICIALE Il decreto legislativo di attuazione dellacosiddetta direttiva MiFid, ovvero la di-rettiva europea 2004/39 sulla regola-mentazione del mercato degli strumentifinanziari, è stato pubblicato sul supple-mento ordinario alla Gazzetta ufficiale n.234 dell’8 ottobre 2007.Il provvedimento modifica la disciplinadi vigilanza sugli intermediari finanziari,sui servizi e le attività di investimento,sull’operatività transfrontaliera e sullagestione collettiva del risparmio, fis-sando le procedure per l’adozione diprovvedimenti ingiuntivi e le modalità digestione accentrata di strumenti finan-ziari ed amministrativi.Il dlgs, entrerà in vigore il 23 ottobre2007 ma le disposizioni saranno piena-mente operative solo dal primo novem-bre 2007.

agenzia del TERRITORIO“Notizie allarmistiche e prive di fonda-mento”. E’ così che l’Agenzia ha bollatoil 19 ottobre scorso le informazioni cheun’associazione di contribuenti conti-nua a mettere in giro periodicamentesul presunto riclassamento degli estimidegli immobili e sui relativi ricorsi chevengono puntualmente riprese da al-cuni organi di stampa. L’associazione in questione è Contri-buenti.it, mentre il numero di azioni av-viate sarebbero, secondo quantoriportato da alcuni quotidiani, circa80mila che sia aggiungerebbero allealtre 60mila già avviate e di cui 9milasarebbero state accolte dalle commis-sioni Tributarie provinciali.

NORMATIVA

PROVVEDIMENTIIN PARLAMENTO


Scarica il Prontuario dei servizi FIAIP all’indirizzo: www.fiaip.it (servizi)Domanda di adesione a pag. 61

La forza ed i servizidella più grande associazione

europea del settoreRESTRUCTURA EXTRA, COSTRUIREFUORI DAI LUOGHI COMUNI.XX SALONE DELLA COSTRUZIONE ERISTRUTTURAZIONE EDILIZIA Restructura, XX Salone dell’edilizia, torna al Lingotto di Torinodal 29 novembre al 2 dicembre 2007. La manifestazione di altolivello qualitativo, è una vetrina nazionale delle migliori professio-nalità nel campo dell’edilizia e della ristrutturazione. Rinnovatanei contenuti e nella filosofia, la ventesima edizione di Restruc-tura si apre a nuove merceologie per un nuovo modo di pensarel’edilizia, in linea con la crescente sensibilità dell’opinione pub-blica e degli operatori ai problemi energetici e ambientali e conil percorso indicato dagli organismi internazionali per uno svi-luppo armonico, che tuteli risorse sempre più scarse e per que-sto preziose.

Torino, 29 novembre- 2 dicembre 2007 Info: www.restructura.com

EXPO EDILIZIA, LA FIERAPROFESSIONALE PER L’EDILIZIAE L’ARCHITETTURA E’ in programma nel quartiere fieristico della Capitale, dal28 novembre al primo dicembre, la prima edizione dellafiera Expo edilizia, organizzata da Senaf. Obiettivo dellamanifestazione è capire e interpretare le esigenze dei visi-tatori in modo da diventare in futuro il luogo privilegiatoper offrire una vetrina completa del settore.

Roma. 28 novembre – 1 dicembre 2007 Info: www.senaf.it

BALLO DEL MATTONE.A MILANO LA II EDIZIONEDEL GRAN GALÀ IMMOBILIARELa seconda edizione del “Ballo del Mattone” è previstaper il 28 febbraio 2008 a Milano, al palazzo del Ghiac-cio. Il bis seguirà il fortunato esordio milanese del 15febbraio scorso al Palazzo della Borsa di Piazza Affari,dove si è tenuta la serata di gala di beneficenza delreal estate con la consegna dei primi “Mattoni d'oro”ai principali progetti di sviluppo immobiliare, alleaziende più innovative, alle banche più sensibili al realestate e agli architetti più creativi. I “Mattoni d'oro” diquest’anno saranno consegnati alle imprese di costru-zione, ai grandi lavori all'estero, al project financing, aimigliori progetti pubblici e alle più interessanti colla-borazioni pubblico-privato.

Milano, 28 febbraio Info: Thorsten Herbert;[email protected]; +39 06 32110476

EDILIZIA SOSTENIBILE. KLIMAHOUSE.SOLUZIONI E TECNOLOGIEPER IL RISPARMIO ENERGETICO. Klimahouse 2008 è la Fiera internazionale specializzata per l’effi-cienza energetica e l’edilizia sostenibile. La manifestazione, in pro-gramma a Bolzano dal 17 al 20 gennaio 2008, cercherà di metterea fuoco le possibili alternative tecniche ed economiche per il ri-sparmio energetico e per la protezione dell’ambiente. Nel corsodell’evento sarà presentato “CasaClima: costruire il futuro”, il pro-getto sviluppato in Alto Adige che si propone di approfondire levarie problematiche relative alla ristrutturazione degli edifici esi-stenti nell’ottica del risparmio energetico.

Bolzano, 17-20 gennaio 2008Info: www.klimahouse.it

IL FUTURO DELLE COSTRUZIONI. II CONGRESSONAZIONALE DELLA FILIERA DELLE COSTRUZIONIAppuntamento il 30 novembre al Hilton Rome Airport di Fiumicino (Roma) per il secondoCongresso nazionale della filiera delle costruzioni, organizzato dal gruppo Tecniche nuovespa e patrocinato, tra gli altri, dall’Ance, l’Associazione nazionale dei costruttori. Nel corsodell’evento saranno affrontate varie tematiche: dalle strategie per risolvere il problemadel disagio urbano e aumentare la qualità della vita nelle grandi città italiane, al raggiun-gimento degli obiettivi di Kyoto attraverso un utilizzo razionale ed efficiente dell’energianegli immobili.

Fiumicino (Roma), 30 novembre 2007 Info: http//congressi.tecnichenuove.com/futuro07/

agenda


N°6 - 2007

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