LA FISCALIT ÀDEGLI IMMOBILI - odceclatina.it leasing finanziario.pdf · • L'art. 5-ter del D.L....

LA FISCALITLA FISCALITÀÀ DEGLI DEGLI

IMMOBILIIMMOBILI

Il leasing finanziario

a cura di Roberto Protani

• Il leasing finanziario è un contratto atipico non disciplinato dal Codice civile che consente all'impresa o lavoratore autonomo:

• di ottenere la disponibilità di un bene strumentale per l'esercizio della propria attività imprenditoriale o professionale, in cambio del pagamento di canoniperiodici;

• di esercitare, alla scadenza del contratto, un'opzione diacquisto del bene stesso (riscatto) per una cifra pattuita, o in alternativa di restituire il bene alla società di leasing.

IL IL LEASINGLEASING FINANZIARIOFINANZIARIO

La riforma del diritto societario, attuata dal D.Lgs. 17 gennaio 2003, n. 6 ha aggiunto il punto n. 22 all'art. 2427 del Codice civile.

Il D.Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38 ha stabilito, tra l'altro,l'obbligatorietà dell'utilizzo degli IAS per la redazione del bilancio consolidato a partire dall'esercizio 2005 per alcuni tipi di società.

IL IL LEASINGLEASING FINANZIARIOFINANZIARIO

L'art. 11 del citato D.Lgs. 28 febbraio 2005, n. 38 ha apportato modifiche ad alcuni articoli del Tuir. In particolare, in virtù della modifica all'art. 109 del Tuir, è possibile dedurre, utilizzando il quadro EC, la differenza tra i canoni di locazione finanziaria e la somma degli ammortamenti dei beni acquisiti in locazione finanziaria e degli interessi passiviche derivano dai relativi contratti imputati a conto economico.

Fino al periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2007

IL QUADRO ECIL QUADRO EC

• L'art. 5-ter del D.L. n. 203/2005 ha stabilito, ai fini della deducibilità fiscale, nuovi limiti di durata per i contratti aventi ad oggetto beni immobili.

• La norma ha previsto che la deducibilità dei canoni di locazione finanziaria, per l'impresa utilizzatrice, è ammessa soltanto se la durata del contratto (al momento della stipula) non è inferiore alla metà del periodo d'ammortamento ricavabile dalle apposite tabelle previste dal D.M. 31 dicembre 1988 e comunque con un minimo di 8 anni ed un massimo di 15, nel senso che ove la metà della durata dell'ammortamento dovesse risultare superiore a 15 anni èpossibile comunque stipulare un contratto della durata di almeno 15 anni.

I CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007I CONTRATTI STIPULATI FINO AL 31 DICEMBRE 2007

• Pertanto, ai fini della deducibilità dei canoni di locazione finanziaria sui beni immobili la durata minima del relativo contratto non deve essere inferiore alla metà del periodo di ammortamentotenendo presente che:

• se tale arco temporale (la metà del periodo di ammortamento) è inferiore a otto anni, quest'ultima (otto anni) è la durata minima del contratto richiesta ai fini della deducibilità dei relativi canoni;


• se detto arco temporale è compreso tra otto e quindici anni (ad esempio dodici anni), la durata minima del contratto deve essere pari a tale valore (nell'esempio, 12 anni);

• se detto arco temporale è superiore a quindici anni, quest'ultima (quindici anni) è la durata contrattuale minima richiesta dalla norma.

• Resta inteso che nei casi descritti sono comunque deducibili, sulla base della durata contrattuale effettivamente prevista dalle parti, i canoni relativi a contratti con durata superiore ai predetti limiti minimi.


Ante Finanziaria per il 2008

50% del periodo di ammortamento

Minimo 8 anniMassimo 15 anni

Immobili

2/3 del periodo di ammortamento

Minimo 11 anniMassimo 18 anni

DecorrenzaContratti stipulati dal 1° gennaio 2008

Finanziaria per il 2008

LA FINANZIARIA PER IL 2008LA FINANZIARIA PER IL 2008

I METODI DI RILEVAZIONEI METODI DI RILEVAZIONE

Metodopatrimoniale

Metodofinanziario

Il leasing può essere rappresentato in bilancio secondodue modalità:

Metodopatrimoniale

Metodopatrimoniale

Metodopatrimoniale

Metodopatrimoniale

Utilizzo dei conti d'ordineUtilizzo dei conti d'ordine

Rilevazione del canoneRilevazione del canone

Contabilizzazione del cespite al riscattoContabilizzazione del cespite al riscatto


Metodopatrimoniale

Metodopatrimoniale

Metodofinanziario

Metodofinanziario

Iscrizione del cespiteIscrizione del cespite

Rilevazione del debito verso la società di leasingRilevazione del debito verso la società di leasing

Contabilizzazione nel conto economico degli interessiContabilizzazione nel conto economico degli interessi

Imputazione nel conto economico degli ammortamentiImputazione nel conto economico degli ammortamenti


Il metodo patrimoniale, prevede l'iscrizione:• nei conti d'ordine dell'impegno relativo agli importi

ancora da corrispondere alla società di leasing o ilvalore complessivo dei beni presso l'azienda;

• dei canoni passivi di leasing in conto economico tra i costi per il godimento di beni di terzi.

• Al termine del contratto di leasing, in caso di eserciziodel riscatto, il bene viene iscritto tra le immobilizzazioni ad un valore pari al prezzo pagatoper il riscatto.

IL METODO PATRIMONIALEIL METODO PATRIMONIALE

Iscrizione nei conti d'ordine del valore complessivo dei beni pressol'azienda

_________________ _________________

Beni in leasing a Fornitori beni in leasing

Accertamento periodico dei canoni di leasing

_________________ _________________

Diversi a Debiti verso società

Spese per canoni di leasing (D.5)

di leasing (B.8)

IVA a credito (C.II.4-bis)


Rilevazione dei canoni di leasing di competenza

_________________ _________________

Risconti attivi (D) a Spese per canoni

di leasing (B.8)

Riscatto del bene in leasing al termine del contratto e iscrizione tra le immobilizzazioni ad un valore pari al prezzo di riscatto

_________________ _________________

Diversi a Debiti verso fornitori (D.7)

Impianto e macchinario

(B.II.2)

IVA a credito (C.II.4-bis)


Ammortamento sistematico del bene

________________________ _________________

Ammortamento Impianto e a Fondo ammortamento Impianto

macchinario in leasing e macchinario in leasing

(B.10.b) (B.II.2)

IL METODO FINANZIARIOIL METODO FINANZIARIO

• L'art. 2427, n. 22 richiede che in caso di operazioni dilocazione finanziaria che comportano il trasferimento al locatario della parte prevalente dei rischi e dei beneficiinerenti ai beni che ne costituiscono oggetto debbaessere redatto un prospetto dal quale risulti:

• il valore attuale delle rate di canone non scadutequale determinato utilizzando tassi di interesse pariall'onere finanziario effettivo inerenti i singoli contratti;

LA NOTA INTEGRATIVALA NOTA INTEGRATIVA

• l'onere finanziario effettivo attribuibile ad essi e riferibile all'esercizio;

• l'ammontare complessivo al quale i beni oggetto dilocazione sarebbero stati iscritti alla data dichiusura dell'esercizio qualora fossero staticonsiderati immobilizzazioni, con separataindicazione di ammortamenti, rettifiche e riprese divalore che sarebbero stati inerenti all'esercizio.

LA NOTA INTEGRATIVALA NOTA INTEGRATIVA

• Il D.L. 2 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni dalla L. 24 novembre 2006, n. 286 ha riformulato i commi 7 ed 8 dell'art. 36 del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, introducendo altresì il comma 7-bis all'interno del medesimo art. 36. Il nuovo comma 7 dell'art. 36 del suddetto D.L. stabilisce che, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali deve essere

assunto al netto del costo delle aree occupate dalla

costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza.

IL IL LEASINGLEASING IMMOBILIAREIMMOBILIARE

• Il comma 7-bis dell'art. 36 del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, con riferimento ai fabbricati strumentali acquisiti in locazione finanziaria, prevede in modo speculare l'indeducibilità della quota capitale dei canoni riferibile alle medesime aree.

IL IL LEASINGLEASING IMMOBILIAREIMMOBILIARE

Contratto stipulato in data 01/01/2006Scadenza 31/12/2015a) Costo sostenuto dalla società di leasing 100.000,00b) Giorni di durata del contratto 3.650c) Giorni del periodo d'imposta 365d) Prezzo di riscatto 2.500,00e) Quota capitale annua dei canoni [(a-d)/b)*c] 9.750,00Totale canoni (incluso maxicanone) 136.868,90

ESEMPIO ESEMPIO -- AGENZIA DELLE ENTRATEAGENZIA DELLE ENTRATE

• Anno Canoni Quota Quota Quota Quota

• capitale interessi terreno fabbricato

• 2006 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2007 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2008 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2009 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2010 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2011 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2012 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2013 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2014 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2015 13.686,89 9.750,00 3.936,89 2.925,00 6.825,00

• 2016 (Riscatto) 2.500,00 - 750,00 1.750,00

• TOTALE 136.868,90 100.000,00 39.368,90 30.000,00 70.000,00

ESEMPIO ESEMPIO -- AGENZIA DELLE ENTRATEAGENZIA DELLE ENTRATE

NORMA DI INTERPRETAZIONE AUTENTICA

Per ciascun immobile strumentale le quote di ammortamento dedotte nei periodi di imposta precedenti al periodo di imposta in corso al 4 luglio 2006 calcolate sul costo complessivo sono riferite proporzionalmente al costo dell'area e al costo del fabbricato.

Sono fatti salvi gli effetti prodotti dall'applicazione dell'art. 1 del D.L. 3 agosto 2007, n. 118, decaduto a seguito della mancata conversione in legge, che conteneva la medesima interpretazione.


NORMA DI INTERPRETAZIONE AUTENTICA

Si tratta di una norma interpretativa applicabile con effetto retroattivo fin dall'esercizio 2006

La suddetta norma produce i suoi effetti anche con riferimento ai fabbricati condotti in leasing.


Non è necessario che l'impresa utilizzatrice conduca in locazione il bene per l'intera durata del contratto, ben potendo, successivamente alla stipula:- riscattare anticipatamente il bene ovvero,- cedere il contratto (Risoluzione 4 dicembre 2000, n. 183).È sufficiente che il contratto preveda alla sua stipula una durata non inferiore a quella fissata nell'art. 102, comma 7, del Tuir.

LE IPOTESI PARTICOLARILE IPOTESI PARTICOLARI

IL RISCATTO ANTICIPATOIL RISCATTO ANTICIPATO

In caso di riscatto anticipato, l'utilizzatore acquisirà il bene ad un costo superiore a quello originariamente stabilito per il riscatto (la società di leasing addebiteràoltre al prezzo di riscatto anche i canoni residui al netto degli interessi impliciti, e presumibilmente anche oneri aggiuntivi), con conseguente applicazione, sul costo cosìdeterminato, di ammortamenti calcolati in conformità al D.M. 31 dicembre 1988.

Quando l'impresa cede a terzi il contratto di locazione finanziaria o meglio consente ad un terzo soggetto di subentrare (con l'assenso della società di leasing) nel contratto stesso, tale cessione genera (rectius, potrebbe generare), in base a quanto disposto dall'ultimo comma dell'art. 88 del Tuir, un componente positivo di reddito.

LA CESSIONE DEL CONTRATTOLA CESSIONE DEL CONTRATTO

+ Valore normale

– Canoni residui attualizzati

– Prezzo di riscatto attualizzato

= Valore normale netto

Tale componente positivo di reddito si determina in base al valore normale del cespite ridotto dei canoni a scadere attualizzati in base al tasso d'interesse previsto dal contratto nonché del prezzo di riscatto (C.M. 3 marzo 1996, n. 108/E).


• Per ottenere l'attualizzazione dei canoni a

scadere nonché del prezzo di riscatto si può

utilizzare la formula VAN di Excel

• VAN(tasso;importo rata …; importo rata …;

importo rata …; importo riscatto)


Risoluzione

8 agosto 2007

n. 212/E

Risoluzione

8 agosto 2007

n. 212/E

VALORE

NORMALE

NETTO

VALORE

NORMALE

NETTO

ECCEDENZAECCEDENZA

+ Corrispettivo pagato

- Valore normale netto

+ Corrispettivo pagato

- Valore normale netto

CEDENTECEDENTE ACQUIRENTEACQUIRENTE

Sopravvenienza attiva

Costo sospeso nell'attivo dello stato patrimoniale (in ammortamento con il riscatto)

RicavoSpesa relativaa più esercizi


LA FISCALIT ÀDEGLI IMMOBILI - odceclatina.it leasing finanziario.pdf · • L'art. 5-ter del D.L....

Documents

Transcript of LA FISCALIT ÀDEGLI IMMOBILI - odceclatina.it leasing finanziario.pdf · • L'art. 5-ter del D.L....