EDILIZIA REGIME IVA NOVITÀ - odceclatina.it ecc. Formia2012_2.pdf · EDILIZIA •Al fine di una...

EDILIZIA

REGIME IVA

NOVITÀ

EDILIZIA

• Al fine di una specifica trattazione del

settore dell’edilizia si devono distinguere

diverse nozioni:

- Nozione di area fabbricabile;

- Nozione di fabbricato;

- Fabbricati ad uso abitativo;

- Fabbricati strumentali;

- Pertinenze.

AREA FABBRICABILE

• L’art. 36, c. 2 del D.L. 223/06 specifica che a

decorrere dal 4 luglio 2006 è tale l’area

«utilizzabile a scopo edificatorio in base allo

strumento urbanistico generale adottato dal

comune, indipendentemente dall’approvazione

della regione e dall’adozione di strumenti

attuativi del medesimo»

• Viene quindi ad assumere rilievo «l’area

fabbricabile potenziale»

GENERALITÀ - FABBRICATO

• La Cir. Min. Lavori Pubblici 23.7.1960 n. 1820 e

la RIS. Min. 26.5.1998 n. 46/E specificano che

ai fini iva è considerato fabbricato

QUALSIASI COSTRUZIONE COPERTA,

isolata da vie o da spazi vuoti, oppure

separata da altra costruzione mediante muri

che si elevano, senza soluzione di

continuità, dalle fondamenta al tetto, che

disponga di uno o più liberi accessi sulla via e

possa avere una o più scale autonome.

GENERALITÀ

• Per un corretto inquadramento delle

disposizioni, la distinzione tra IMMOBILI

AD USO ABITATIVO e IMMOBILI

STRUMENTALI va operata sulla base

della CLASSIFICAZIONE CATASTALE, a

prescindere dall’effettivo utilizzo.

IMMOBILI AD USO

ABITATIVO IMMOBILI AD USO ABITATIVO

• La Cir. Min. 17.4.1981 n. 14 specifica che per

casa di abitazione deve intendersi «ogni

costruzione destinata alla dimora delle persone

e delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea

a essere utilizzata ad alloggio stabile di singole

persone o di nuclei familiari, a nulla rilevando la

circostanza che la stessa sia abitata in via

permanente o saltuaria»

IMMOBILI AD USO

ABITATIVO • Sono quelli classificati nelle categorie

catastali da A1 ad A9 e A11, inclusi gli

immobili censiti in un'altra categoria

catastale (ad esempio, box, cantina, ecc.) che

costituiscono pertinenze di un fabbricato

avente destinazione abitativa.

• Ai fini iva non rileva l’effettivo utilizzo ma la

categoria catastale.

IMMOBILI STRUMENTALI

• IMMOBILI STRUMENTALI sono quelli “che

per le loro caratteristiche non sono suscettibili

di diversa utilizzazione senza radicali

trasformazioni” classificati nelle categorie

catastali A10, B, C, D ed E.

• La Cir. Min. 1.3.2007 n. 12/E specifica che

rientrano tra i beni strumentali le aree

attrezzate con sovrastante impianto di

autolavaggio, classificate nella categoria D/7 o

C/3 se dotate di attrezzature semplici.


• La Ris. Min. 3.4.2008 n. 126/E specifica

che rientrano tra i beni strumentali le

aree attrezzate per campeggio

classificate nella categoria D/8.

IMPRESA DI COSTRUZIONE

• Si distinguono nella fattispecie

dell’impresa di costruzioni:

- Impresa di costruzioni;

- Impresa che esegue interventi di recupero;

- Impresa che ha fatto costruire l’immobile

ma normalmente svolge altra attività;

- Società cooperativa edilizia.

Impresa di costruzione

• È definita di “COSTRUZIONI” l'impresa che

provvede "DIRETTAMENTE" alla

realizzazione dell'immobile. La costruzione

può essere eventualmente appaltata in parte a

terzi.

• È considerata “IMPRESA DI COSTRUZIONI”

anche quella che NON dispone di personale

specializzato e appalta l'intera costruzione

dell'immobile a terzi (Cir. Min. 2.8-1973 n. 45

e Cir. Min. 4.8.2006, n. 27/E).


• Come specificato nella Circolare n. 182/E

dell’11.7.1996, per “IMPRESA DI

COSTRUZIONI” si intende anche quella

che: “occasionalmente realizza la

costruzione di immobili per la successiva

vendita, a nulla influendo che la materiale

esecuzione dei lavori sia eventualmente

da essa affidata, in tutto o in parte, ad

altre imprese”.


• È «IMPRESA CHE ESEGUE

INTERVENTI DI RECUPERO» quella

che, anche tramite appalto, esegue gli

interventi di recupero di cui alle lett. c),

d) ed f) dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001

definito Testo Unico dell’Edilizia.


• È «SOCIETÀ COOPERATIVA EDILIZIA»

quella che costruisce gli alloggi

direttamente o tramite imprese terze e

gli alloggi sono successivamente

ASSEGNATI AI SOCI.

Impresa di compravendita

immobiliare • È considerata “IMPRESA DI

COMPRAVENDITA” quella che ha per

oggetto esclusivo o principale la

RIVENDITA dei fabbricati.

Impresa di compravendita

immobiliare • Secondo quanto precisato nelle Cir. n. 182/E

11.7.1996 e Cir. n. 25 3.8.1979, per

individuare l’attività di compravendita

immobiliare è necessario verificare l’attività

effettivamente svolta dal soggetto, non

essendo sufficienti le generiche indicazioni

contenute nell’atto costitutivo/statuto, il

codice attività comunicato all'Agenzia delle

Entrate né l'indicazione in bilancio

(immobilizzazioni o rimanenze) degli immobili

(Cass. 12.1.1999 n.236).

IMPRESE DI MERO

GODIMENTO • Sono «IMPRESE DI MERO

GODIMENTO» quelle che acquistano gli

immobili e si limitano al mero godimento

degli stessi normalmente concedendoli in

locazione.

DISCIPLINA DELLE CESSIONI E

DELLE LOCAZIONI • Il regime di tassazione delle operazioni attive

ai fini IVA è contenuto nei nn. 8, 8-bis e 8-ter

dell’art. 10

• L’articolata disciplina può essere schematizzata

distinguendo il trattamento fiscale a

seconda che l’operazione abbia per oggetto:

- la cessione;

- la locazione

e in relazione alla tipologia di immobile, come

di seguito specificato.

NOVITÀ

• L’art. 9, DL n. 83/2012, c.d. “DECRETO

CRESCITA”, ha apportato dal 26 giugno 2012

rilevanti modifiche al trattamento IVA delle

locazioni e cessioni di fabbricati ad uso abitativo

e strumentale introducendo, in generale, un

ampliamento dei casi in cui è prevista, “per

norma” o “per opzione”, l’applicazione dell’IVA.

L’intervento legislativo è stato motivato dalla volontà

di non far perdere alle imprese del settore il

diritto alla detrazione dell’imposta relativa alla

costruzione/ristrutturazione e di evitare quindi alle

stesse l’aggravio, in termini di costi, a seguito

dell’indetraibilità dell’IVA.

DISCIPLINA DELLE

LOCAZIONI

• Normalmente vige il regime dell’esenzione

ma a seguito delle novità introdotte dal D.L. n.

83/2012 esistono TRE IPOTESI di locazione

in cui È CONSENTITO OPTARE per il

regime di imponibilità iva in luogo

dell’esenzione.

DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI

1) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI POSTE

IN ESSERE DALLE IMPRESE CHE LI

HANNO COSTRUITI O RISTRUTTURATI.

Deve essere esercitata l’opzione per

l’applicazione dell’iva relativamente alla

locazione degli immobili abitativi posti in essere

da parte delle imprese che li hanno costruiti o

che sugli stessi abbaino eseguito interventi di

ristrutturazione.

DISCIPLINA DELLE

LOCAZIONI 2) LOCAZIONE DI IMMOBILI ABITATIVI

DESTINATI AD «ALLOGGI SOCIALI»

Sono esenti ma è possibile optare per

l’imponibilità, per le locazioni di immobili

abitativi, poste in essere da qualsiasi tipo di

impresa destinati ad «alloggi sociali».

DISCIPLINA DELLE

LOCAZIONI Il D.M. 22 aprile 2008 ha individuato il termine «alloggio sociale»

definendolo come «l’unità immobiliare adibita a uso residenziale in

locazione permanente che svolge la funzione di interesse

generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il

disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non

sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero

mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale

del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme

dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze

primarie. Rientrano nella predetta definizione gli alloggi realizzati o

recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi

o agevolazioni pubbliche – quali esenzioni fiscali, assegnazione di

aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico

– destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni e

anche alla proprietà».

DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI

3) LOCAZIONE DI FABBRICATI

STRUMENTALI

A decorrere dal 26 giugno 2012 tutte le

locazioni SONO ESENTI

indipendentemente dalla qualifica o dalle

caratteristiche del locatario.

DISCIPLINA DELLE DELLE

LOCAZIONI

LOCAZIONI IMMOBILI USO ABITATIVO

(art. 10, n. 8)

• ESENTI IN VIA GENERALE

• POSSIBILITÀ DI OPTARE PER L’IMPONIBILITÀ

IVA 10% ma ciò solamente nelle seguenti ipotesi:

1) per le imprese costruttrici e per quelle che hanno

eseguito, anche tramite appalto, interventi di

recupero ex art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), DPR

n. 380/2001;

2) per i contratti aventi ad oggetto fabbricati destinati

ad alloggi sociali ex DM 22.4.2008.


LOCAZIONI IMMOBILI ABITATIVI

LOCATORE LOCATARIO REGIME IVA

Impresa

costruttrice o di

ristrutturazione

Chiunque Esente o imponibile

iva 10% per

opzione

Altra impresa Destinatario di

alloggi sociali

Esente o imponibile

iva 10% per

opzione

Altra impresa Chiunque ma

diverso dai

destinatari di alloggi

sociali

Esente


LOCAZIONI

• LOCAZIONI IMMOBILI STRUMENTALI

(n. 8)

• ESENTI, ma per opzione è possibile

derogare per L’IMPONIBILITÀ da parte

del locatore.


LOCAZIONI


LOCATORE LOCATARIO REGIME IVA

Qualsiasi impresa Chiunque Esente o imponibile

iva 21% per

opzione

TAVOLE DI CONFRONTO IVA TIPOLOGIA

IMMOBILE

LOCATORE

LOCATARIO

NORMATIVA

FINO AL

25/6/2012

NORMATIVA

DOPO IL

25/6/2012

FABBRICATO

ABITATIVO

Locatore impresa

costruttrice o

ristrutturatrice

Esente Esente salva

opzione per

l’imponibilità

ALLOGGI

SOCIALI

Locatore

qualunque

impresa

Esente salva

opzione per

l’imponibilità (dal

24.1.2012)

Esente salva

opzione per

l’imponibilità

FABBRICATO

STRUMENTALE

Locatario con pro-

rata di detrazione

pari o inferiore al

25% o non

soggetto iva

Imponibile iva Esente salva

opzione per

l’imponibilità

FABBRICATO

STRUMENTALE

Locatario con pro-

rata di detrazione

superiore al 25%

Esente salva

opzione per

l’imponibilità

Esente salva

opzione per

l’imponibilità

LOCAZIONI ESENTI

• A decorrere dal 12.8.2006, ai sensi del D.L. 4.7.2006, n. 223, convertito con modificazioni con la L. 4.8.2006, n. 248, che ha rinnovellato l'art. 10, co. 1, n. 8, D.P.R. 633/1972, sono ESENTI LE LOCAZIONI dei seguenti immobili:

- TERRENI, aziende agricole e aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, non suscettibili di destinazione edificatoria;

- FABBRICATI AD USO ABITATIVO comprese le pertinenze (garage, box, ecc.).

LOCAZIONI ESENTI

• Gli artt. 5, 17 e 40, co. 1 del D.P.R. 131/1986

stabiliscono che i contratti di locazione

RICADENTI NELL'AMBITO

DELL'ESENZIONE IVA ex art. 10, n. 8) del

D.P.R. 633/1972 sono soggetti ALL'OBBLIGO

DI REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO

(entro 30 giorni dalla data di stipula) e

scontano l'imposta di registro sul totale dei

canoni pattuiti con aliquota 2%.

IVA E REGISTRO TIPOLOGIA

IMMOBILE

LOCATORE IVA REGISTRO

FABBRICATO

ABITATIVO

Impresa

costruttrice o

ristrutturatrice

Imponibile iva

per opzione 10%

Imposta fissa €

168,00

FABBRICATO

ABITATIVO

Impresa

costruttrice o

ristrutturatrice

Esente

2%

FABBRICATO

ABITATIVO

Chiunque Esente 2%

ALLOGGI

SOCIALI

Chiunque Imponibile iva

per opzione 10%

Imposta fissa €

168,00

ALLOGGI

SOCIALI

Chiunque Esente 2%

FABBRICATO

STRUMENTALE

Chiunque Esente o

Imponibile iva

per opzione

1%

OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA

• Le novità in materia iva sulle locazioni

trovano applicazione a decorrere dal

26.6.2012, ossia dalla data di entrata in

vigore del DL n. 83/2012. Il Decreto non

prevede specifiche disposizioni

transitorie per le situazioni in essere a

tale data.

OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA

• L’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 4.1.2008, n. 2/E ha affrontato il caso di una società “subentrata” in alcuni contratti immobiliari stipulati da un soggetto privato. In tale situazione l’Agenzia ha riconosciuto alla società istante la possibilità di optare per l’imponibilità “mediante invio di raccomandata con ricevuta di ritorno all’Ufficio ... competente”.

OPZIONE IMPONIBILITÀ IVA • L’Agenzia nella Risoluzione 12.12.2007, n. 364/E ha

esaminato il caso di due contratti di leasing aventi ad oggetto

due immobili abitativi per i quali successivamente è stato

effettuato un cambio di destinazione d’uso (da abitazione ad

ufficio).

• L’Agenzia dopo aver rilevato il mutamento del regime IVA

applicabile alle locazioni in esame ha specificato che “tanto al

fine di esprimere validamente l'opzione per l'imponibilità ad Iva,

quanto allo scopo di fornire un adeguato supporto

documentale al cambio dell'aliquota di registro applicata,

entrambi i contratti di leasing in discorso debbano essere

integrati con un atto in cui venga evidenziata l'avvenuta

modifica catastale e VENGA MANIFESTATA L'OPZIONE

PER L'IMPONIBILITÀ AI FINI DELL'IVA”. Tali atti integrativi,

con allegato quelli originari, “dovranno essere registrati entro il

termine fisso di 30 giorni”.

DISCIPLINA DELLE CESSIONI


CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO

(art 10 n. 8-bis)

• ESENTI con alcune eccezioni per le imprese di costruzione/ristrutturazione.

• L’IMPONIBILITÀ IVA è OBBLIGATORIAMENTE prevista per l’impresa costruttrice/di ristrutturazione:

- “per norma”, per le cessioni effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione;

• “per opzione”, da esprimere nell’atto, per le cessioni effettuate trascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione.



ESENTI



IMPRESA COSTRUTTRICE

DI RISTRUTTURAZIONE

“PER NORMA”, PER LE

CESSIONI

EFFETTUATE ENTRO 5 ANNI

IMPONIBILITÀ IVA

OBBLIGATORIA

IMPRESA COSTRUTTRICE

DI RISTRUTTURAZIONE

“PER OPZIONE”, PER LE

CESSIONI

EFFETTUATE TRASCORSI 5 ANNI


• Ne consegue che:

- le imprese costruttrici/di ristrutturazione

hanno sempre la possibilità di

assoggettare ad IVA la cessione

dell’immobile abitativo, evitando così

l’indetraibilità dell’imposta relativa agli

acquisti di beni e servizi effettuati per la

realizzazione/ristrutturazione;


- per le cessioni di immobili abitativi poste in

essere dalle “ALTRE IMPRESE” trova

sempre applicazione il regime di

ESENZIONE IVA.

- Per le “altre imprese” viene meno la

possibilità di optate per l’imponibilità in

caso di cessione di immobili locati per

almeno 4 anni in attuazione di piani di

edilizia convenzionata o destinanti ad

alloggi sociali.


CESSIONI IMMOBILI ABITATIVI

CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA

Impresa costruttrice

o di ristrutturazione

entro 5 anni dalla

fine dei lavori

Chiunque Imponibile iva



oltre 5 anni dalla

fine dei lavori

Chiunque

Esente o imponibile

per opzione

Altra impresa Chiunque Esente


CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI

(Art. 10 n. 8-ter)

• Il regime obbligatorio prevede

L’IMPONIBILITÀ “per norma” delle cessioni

effettuate dall’impresa costruttrice/di

ristrutturazione poste in essere entro 5 anni

dalla data di ultimazione della

costruzione/ristrutturazione (in precedenza

l’imponibilità era prevista per le cessioni

effettuate nei primi 4 anni);



IMPONIBILITÀ IVA “PER NORMA”

DELLE CESSIONI EFFETTUATE

DALL’IMPRESA COSTRUTTRICE O

DI RISTRUTTURAZIONE

POSTE IN ESSERE ENTRO 5 ANNI


• È confermato, in generale, il regime di

esenzione IVA, al quale il cedente dopo 5

anni dalla fine dei lavori (impresa

costruttrice/di ristrutturazione o “ALTRA

IMPRESA”) può sempre “derogare”

esercitando l’opzione per l’imponibilità

nell’atto (come già in precedenza).

• Non è più prevista l’imponibilità “per norma”

delle cessioni effettuate a soggetti IVA con

diritto alla detrazione (pro-rata) non superiore

al 25% ovvero a soggetti “privati”.



ESENTE O IMPONIBILE PER OPZIONE

DELLE CESSIONI EFFETTUATE

DALL’IMPRESA COSTRUTTRICE O

DI RISTRUTTURAZIONE

POSTE IN ESSERE DOPO 5 ANNI

CIÒ VALE ANCHE PER LE ALTRE IMPRESE



CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA



entro 5 anni dalla

fine dei lavori

Chiunque imponibile iva



oltre 5 anni dalla

fine dei lavori

Chiunque

Esente o imponibile

per opzione

Altra impresa Chiunque Esente o imponibile

per opzione

MOMENTO DI ULTIMAZIONE DEI

LAVORI

INDIVIDUAZIONE DEL MOMENTO DI

ULTIMAZIONE DEI LAVORI

• L’Agenzia delle Entrate nella Circolare

1.3.2007, n. 12/E ha specificato che il

CONCETTO DI ULTIMAZIONE della

costruzione o dell’intervento di

recupero va “individuato con riferimento

al momento in cui l’immobile sia

IDONEO ad espletare la sua funzione

ovvero sia IDONEO AD ESSERE

DESTINATO AL CONSUMO”.



• A tal fine l’Agenzia in tale Circolare richiama quanto già precisato nella Circolare 12.8.2005, n. 38/E, in materia di benefici “prima casa” e pertanto si deve considerare ULTIMATO sia l’immobile per il quale sia intervenuta, da parte del direttore dei lavori, L’ATTESTAZIONE DELL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI (di norma coincidente con la dichiarazione da rendere in Catasto ex artt. 23 e 24, DPR n. 380/2001), sia quello “concesso in uso a terzi, con fisiologici contratti relativi



all’utilizzo dell’immobile, poiché lo stesso,

PUR IN ASSENZA DELLA FORMALE

ATTESTAZIONE DI ULTIMAZIONE rilasciata

dal tecnico competente, si presume che,

ESSENDO IDONEO AD ESSERE IMMESSO

IN CONSUMO, presenti tutte le

caratteristiche fisiche idonee a far ritenere

l’opera di costruzione o di ristrutturazione

completata”.

CESSIONE DI FABBRICATI NON

ULTIMATI

• La disposizione in esame non fa alcun

riferimento AGLI IMMOBILI NON ULTIMATI,

ossia a quelli IN CORSO DI COSTRUZIONE

O DI RISTRUTTURAZIONE.

• Dopo aver rilevato tale “lacuna” l’Agenzia delle

Entrate nella citata Circolare n. 12/E/2007 ha

chiarito che la CESSIONE DI UN IMMOBILE

NON ULTIMATO VA ASSOGGETTATA AD

IVA.

CESSIONE DI FABBRICATI NON

ULTIMATI

• “La cessione di un fabbricato effettuata da

un SOGGETTO PASSIVO D’IMPOSTA in un

momento anteriore alla data di ultimazione

del medesimo È ESCLUSA dall’ambito

applicativo dei richiamati nn. 8-bis) e 8-ter)

dell’articolo 10 del DPR n. 633 del 1972

trattandosi di un bene ancora nel circuito

produttivo, la cui cessione, pertanto, DEVE

ESSERE IN OGNI CASO ASSOGGETTATA

AD IVA”.

IMMOBILI OGGETTO DI

RISTRUTTURAZIONE • Con specifico riferimento agli immobili oggetto

di RISTRUTTURAZIONE nella citata Circolare

n. 12/E/2007 è stato precisato che IL REGIME

DI IMPONIBILITÀ IVA è subordinato al fatto

“che i lavori edili SIANO STATI

EFFETTIVAMENTE REALIZZATI anche se in

misura parziale”.

• Non è sufficiente, a tal fine, che l’impresa

abbia richiesto le autorizzazioni

amministrative all’esecuzione dello

intervento.

IMMOBILI OGGETTO DI

RISTRUTTURAZIONE • Infatti, “se è stato richiesto o rilasciato il

permesso a costruire o è stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato NON PUÒ essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione” e QUINDI È ESENTE IVA.

• Recentemente la stessa Agenzia nella Circolare 13.3.2009, n. 8/E ha precisato con riferimento agli immobili oggetto di ristrutturazione che “la norma … non richiede

IMMOBILI OGGETTO DI

RISTRUTTURAZIONE

che gli interventi di recupero siano collegati

ad una condizione di degrado

dell’immobile”.

• Per effetto di tale chiarimento IL REGIME DI

IMPONIBILITÀ IVA è applicabile anche ai

casi di CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO

non collegati al degrado del bene (fermo

restando comunque l’effettiva realizzazione

dei lavori edili).

IMMOBILI OGGETTO DI

RISTRUTTURAZIONE

• Esaminando il caso della cessione di un

complesso immobiliare sul quale erano

iniziate opere di ristrutturazione (demolizioni,

consolidamenti, rifacimento dell’intonaco grezzo

esterno) l’Agenzia delle Entrate nella

Risoluzione 8.5.2007, n. 91/E sostiene

l’applicazione del regime di imponibilità

anche al caso in esame affermando che:

“Trattandosi di fabbricato non ultimato

l’assoggettamento ad IVA si rende applicabile

IMMOBILI OGGETTO DI

RISTRUTTURAZIONE a prescindere dalla destinazione catastale

dell’immobile. L’assoggettamento della

fattispecie in esame al regime di imponibilità

IVA è subordinato, naturalmente, alla

circostanza (da far constare anche in sede di

eventuale controllo) che l’immobile, … , al

momento della cessione sia effettivamente in

fase di ristrutturazione, nel senso che su di

esso siano stati concretamente eseguiti

interventi significativi, il cui completamento si

rende necessario per rendere il fabbricato idoneo

al suo materiale utilizzo.”

ALIQUOTA IVA APPLICABILE

• Dopo aver specificato che le cessioni di immobili oggetto di RISTRUTTURAZIONE SONO DA ASSOGGETTARE AD IVA l’Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n. 12/E/2007 sottolinea la possibilità di applicare alle stesse le previste ALIQUOTE AGEVOLATE.

• Sul punto, all’Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n. 8/E 13.3.2009 è stato posto il quesito se per l’applicazione dell’aliquota IVA del 10% sia necessario che i lavori di recupero siano ultimati o se è sufficiente che siano iniziati.


• Secondo l’Agenzia poiché il n. 127-quinquiesdecies) della Tabella A, parte III, DPR n. 633/72 “non tratta specificamente anche i fabbricati «non ultimati»“ la cessione di un immobile da parte di un’impresa “che ha realizzato l’intervento di ristrutturazione in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo è esclusa dall’ambito applicativo del citato n. 127-quinquiesdecies)”. Di conseguenza a tale cessione va applicata L’ALIQUOTA ORDINARIA DEL 21%.


• L’ALIQUOTA IVA RIDOTTA DEL 10% prevista

dal citato n. 127-quinquiesdecies), Tabella A,

parte III, DPR n. 633/72, potrà essere

applicata soltanto nel caso in cui la

cessione riguardi un fabbricato sul quale

sono stati effettuati (ULTIMATI) interventi di

recupero di cui all’art. 31, comma 1, lett. c), d)

ed e), Legge n. 457/78 ed il cedente sia

l’impresa che ha realizzato, anche mediante

appalto a terzi, tali interventi di recupero.


• Nel caso in cui la cessione riguarda un

immobile in corso di costruzione o di

ristrutturazione

• se sussistono i requisiti “prima casa” (in

particolare si rammenta che l’immobile deve

presentare le caratteristiche di abitazione non

di lusso secondo quanto previsto dal DM

2.8.69)

• Aliquota IVA applicabile: 4%


• Nel caso in cui la cessione riguarda un

immobile in corso di costruzione o di

ristrutturazione

• se NON sussistono i requisiti “prima

casa”



• Nel caso in cui la cessione riguarda

immobili in corso di costruzione ed

sono situati in un edificio c.d. “Tupini” ex

art. 13, Legge n. 408/49 e il cedente è

l’impresa che sta costruendo il fabbricato



• Nel caso in cui la cessione riguarda immobili

in cui sono in corso INTERVENTI DI

RECUPERO e quindi i lavori non sono

terminati, di cui all’art. 31, comma 1, lett. c), d)

ed e), Legge n. 380/2001 (Testo Unico

dell’Edilizia) ed il cedente è l’impresa che sta

realizzando, anche mediante appalto a terzi,

tali interventi di recupero


CESSIONI IMMOBILI AD USO

ABITATIVO

• Imposta di registro, ipotecaria e catastale

• Le cessioni di immobili ad uso abitativo

scontano:

- le imposte in misura fissa per le cessioni

soggette a IVA (€ 168,00 x 3);

- le imposte in misura proporzionale in caso di

cessioni esenti IVA, applicando gli eventuali

benefici “prima casa”.

CESSIONI DI FABBRICATI

STRUMENTALI PER NATURA

FABBRICATI STRUMENTALI

PER NATURA

SOGGETTO VENDITORE

• Potrà essere:

- impresa costruttrice;

- impresa ristrutturatrice;

- altro soggetto IVA (rivenditore).

FABBRICATI STRUMENTALI

PER NATURA

ASPETTO TEMPORALE

• Il tempo intercorso tra la costruzione o

la ristrutturazione dell'immobile e la

vendita dello stesso

cessioni immobili strumentali

• Per quanto riguarda le cessioni di

immobili strumentali, il n. 8-ter prevede

in generale il REGIME DI ESENZIONE.

• Il regime di esenzione è derogato in

base alle quali le cessioni sono

imponibili iva:


APPLICABILITÀ DELL’IVA

- se effettuate, ENTRO 5 ANNI

DALL’ULTIMAZIONE DEI LAVORI, dalle

imprese di costruzione/ristrutturazione di

immobili.

- per opzione DEL CEDENTE, da esprimere

nell’atto, da parte delle imprese di

costruzione/ristrutturazione di immobili per

le cessioni effettuate TRASCORSI 5 ANNI

dalla costruzione/ristrutturazione.


APPLICABILITÀ DELL’IVA

- se effettuate DA ALTRE IMPRESE

L’OPERAZIONE SARÀ ESENTE salvo

opzione per l’imponibilità.


APPLICABILITÀ DELL’IVA PRIMA DEL

D.L.86/2012

- se effettuate (da chiunque) nei confronti

di soggetti passivi IVA il cui pro rata di

detraibilità sugli acquisti È PARI O

INFERIORE AL 25%; tale regime è

obbligatorio e DIPENDE DAL PRO RATA

DEL CESSIONARIO, così come

dichiarato dallo stesso nell’atto di

cessione.


APPLICABILITÀ DELL’IVA PRIMA DEL D.L.86/2012

• se effettuate (da chiunque) nei confronti di soggetti

che NON AGISCONO nell’esercizio dell’impresa o

di arti e professioni; tale regime è obbligatorio e

DIPENDE DALLA NATURA (privato, ente non

commerciale) DEL CESSIONARIO il quale è tenuto

a dichiarare tale circostanza nell’atto di

compravendita. Si tratta dei soggetti che

rimangono incisi dall'lva, in quanto consumatori

finali, senza poter dar luogo alla detrazione

dell'imposta assolta a monte

cessioni immobili strumentali APPLICABILITÀ DELL’IVA PRIMA DEL D.L.86/2012

- se viene ESERCITATA L’OPZIONE NELL’ATTO DI

COMPRAVENDITA. Tale caso riguarda le cessioni

effettuate nei confronti di soggetti passivi che non

subiscono limitazioni alla detrazione dell’IVA, se

non marginali (pro rata di detraibilità superiore al

25%). Nei confronti di tali soggetti IL REGIME

NATURALE È QUELLO DI ESENZIONE in quanto

l’assoggettamento dipende dalla manifestazione

dell’opzione. In questa ipotesi è operativa

l'inversione contabile, o reverse charge.

Imposta di registro, ipotecaria e

catastale

• Ai fini dell’imposta di registro è prevista

l’applicazione in MISURA FISSA PARI A

€ 168,00 sia per le cessioni soggette a

IVA, sia per quelle esenti.

• imposte ipotecaria e catastale in misura

pari al 4% su tutte le cessioni di

immobili strumentali.

Cessioni di immobili strumentali

• Le cessioni di fabbricati

strumentali (se non esenti)

scontano l'Iva in misura ordinaria

(21%).

AUTOCONSUMO

DELL’IMMOBILE STRUMENTALE

• L’art. 2, comma 2, n. 5), DPR n. 633/72 considera cessioni di beni “la destinazione di beni all'uso o al consumo personale o familiare dell'imprenditore o di coloro i quali esercitano un'arte o una professione o ad altre finalità estranee alla impresa o all'esercizio dell'arte o della professione, anche se determinata da cessazione dell'attività, con esclusione di quei beni per i quali non è stata operata, all'atto dell'acquisto, la detrazione dell'imposta di cui all'articolo 19”.

AUTOCONSUMO


• L’art. 13, comma 2, lett c.), DPR n. 633/72,

nella riformulazione disposta dalla c.d.

“Comunitaria 2008”, la base imponibile IVA in

presenza di autoconsumo è individuata:

- non più con riferimento al valore normale;

ma

- con riferimento al prezzo di acquisto o, in

mancanza, al prezzo di costo dei beni o di

beni simili, determinati nel momento in cui si

effettua l’operazione.

AUTOCONSUMO


• A seguito delle novità introdotte dal DL n.

83/2012, l’autoconsumo di un immobile

strumentale dà luogo ad un’operazione

esente IVA.

• La presenza di operazioni esenti determina

l’insorgere di due specifiche questioni:

- l’applicazione del pro-rata ex art. 19, comma 5,

DPR n. 633/72 di detraibilità dell’IVA a credito;

- la rettifica della detrazione ex art. 19-bis2, DPR

n. 633/72.

AUTOCONSUMO


• In merito all’applicazione del pro-rata si

potrebbe negare l’operatività del pro-rata in

quanto nel caso di specie la cessione configura

un’operazione occasionale.

• Relativamente alla rettifica della detrazione

ex art. 19-bis2, DPR n. 633/72 é necessario

operare la rettifica della detrazione dell’IVA

a credito, relativamente ai decimi mancanti al

compimento del decennio dall’acquisto/

ultimazione/trasformazione/ampliamento.

AUTOCONSUMO


• L’autoconsumo di un immobile acquistato da un soggetto privato costituisce un’operazione esclusa dal campo di applicazione dell’IVA, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 17.6.2002, n. 194/E.

• Deve comunque essere effettuata la rettifica della detrazione dell’IVA a credito relativamente ai lavori di trasformazione/ampliamento eseguiti sull’immobile stesso.

CESSIONI DI IMMOBILI ED

APPLICAZIONE DELL’IVA

Cessionario non soggetto

passivo d'imposta

• Una IPOTESI di APPLICAZIONE

OBBLIGATORIA DELL'IVA si ha quando il

CESSIONARIO NON È UN SOGGETTO

PASSIVO IVA, in quanto non agisce

nell'esercizio di un'impresa, di un'arte o di

una professione, e risulta pertanto un

«consumatore finale», che non ha diritto a

detrarre l'imposta addebitatagli a titolo di rivalsa

(C.M. 4.8.2006, n. 27/E).


passivo d'imposta

• L'ipotesi ricorre quando in veste di

cessionario ci sia:

• un privato;

• una società semplice;

• un soggetto non residente privo di una

stabile organizzazione nel territorio dello

Stato;

• un ente non commerciale.


passivo d'imposta

• In questa fattispecie l'Iva viene applicata

tassativamente e quindi non per

opzione degli interessati. A tal fine, il

cessionario deve dichiarare nell'atto di

compravendita di non agire

nell'esercizio di impresa, arte o

professione.

REVERSE CHARGE

REVERSE CHARGE

• Con il meccanismo del reverse charge Legislatore ha voluto arginare i fenomeni di evasione dell'imposta derivanti dal seguente comportamento:

• l'appaltatore subappalta in tutto o in parte i lavori di costruzione e ristrutturazione dell'immobile;

• il subappaltatore esegue i lavori, addebitando al proprio committente i corrispettivi con applicazione dell'Iva nei modi ordinari (l'aliquota dipende dalla tipologia di lavori eseguiti);

REVERSE CHARGE

• il committente del subappaltatore riceve tale

fattura, paga il corrispettivo e l'imposta, e

procede alla detrazione dell'imposta ai sensi

dell'art. 19 del D.P.R. 633/1972;

• il subappaltatore, indipendentemente dalla

«complicità» del committente non procede al

versamento dell'imposta all'Erario, e dopo

un certo periodo procede alla cessazione

dell'attività, scomparendo dalla circolazione.

REVERSE CHARGE • A seguito di tale comportamento:

• resta fermo il diritto alla detrazione dell'imposta in

capo al committente, in quanto tale diritto prescinde

dall'effettuazione dell'imposta da parte del

subappaltatore;

• l'Erario subisce un danno, in quanto a fronte della

detrazione del committente, non incassa l'imposta

a debito del subappaltatore, e si trova costretto ad

eseguire una procedura di recupero particolarmente

difficoltosa, sia per la irreperibilità del soggetto, sia per

la probabile (anzi quasi certa) inconsistenza

patrimoniale dello stesso

REVERSE CHARGE

• Con il meccanismo del reverse charge, il danno evidenziato viene evitato, in quanto:

• il subappaltatore procede all'addebito del corrispettivo per la prestazione eseguita, senza addebito dell'imposta (emissione di fattura con aliquota zero);

• il committente procede all'autofatturazione, applicando «virtualmente» l'imposta, in quanto procede alla doppia annotazione nel registro acquisti ed in quello delle fatture emesse, rendendo così neutro l'impatto.

REVERSE CHARGE

• In altre parole, con il meccanismo

dell'inversione contabile, non si ha

esborso finanziario dell'imposta tra le parti,

con la conseguenza che il committente

procederà al pagamento della fattura

del subappaltatore senza esborso

d'imposta, in quanto l'Iva non è contenuta

nel documento stesso.

REVERSE CHARGE

Presupposti applicativi

• L'applicazione concreta della disposizioni di cui

all'art. 17, co. 6, del D.P.R. 633/1972, dipende

dal verificarsi simultaneamente di tutta una

serie di condizioni. A tale proposito, la C.M.

37/E/2006, ha fornito delle indicazioni,

individuando una serie di requisiti

consecutivi, la cui verifica positiva

determina l'obbligo di applicazione del

regime di inversione contabile. In particolare:

REVERSE CHARGE

• PRIMO REQUISITO: è necessario verificare l'aspetto «soggettivo», ossia la presenza di almeno tre soggetti coinvolti, in quanto la presenza di un subappaltatore richiede necessariamente la contemporanea presenza di almeno altri due soggetti, il committente (titolare della licenza edilizia) ed un appaltatore. In assenza di una «catena» di almeno tre soggetti, è necessario interrompere il percorso e procedere all'applicazione dell'Iva nei modi ordinari;

REVERSE CHARGE • SECONDO REQUISITO: è indispensabile

verificare che l'operazione sia stata poste in essere nel settore edile, nel senso che la prestazione eseguita deve rientrare in quelle previste dal gruppo «F» (Costruzioni) dei «vecchi» codici di attività desumibile alle tabelle Atecofin 2004 (contraddistinte dalle prime due cifre)

• Se la prestazione eseguita non rientra tra quelle contemplate nel citato gruppo «F», si deve procedere anche in questo caso all'applicazione dell'imposta nei modi ordinari;

REVERSE CHARGE • La circolare n. 37/E del 29.12.2006, punto 2,

specifica che i settori edili a cui è applicabile il reverse charge sono i seguenti:

- i nuovi lavori;

- le riparazioni;

- i rinnovo e restauri;

- le aggiunte e le alterazioni;

- la costruzione di edifici;

- la costruzione di strutture prefabbricate in cantiere;

- le costruzioni temporanee.

REVERSE CHARGE

• L’Agenzia delle Entrate con Circolare 37/E/2006 specifica, inoltre, che sono tenuti all’applicazione del “reverse charge”:

• I subappaltatori che svolgono attività identificate dai codici ATECOFIN nella SEZIONE F;

• I subappaltatori che svolgono attività identificate dai codici ATECOFIN nella SEZIONE F “anche se in via non esclusiva o prevalente”;

• I subappaltatori che potrebbero avere un codice ATECOFIN diverso da quelli compresi nella SEZIONE F (Costruzioni).

REVERSE CHARGE

• In via generale non rientrano nel sistema del reverse charge le prestazioni rese da subappaltatori svolgenti attività comprese nella SEZIONE F – ATECOFIN 2007 - ad appaltatori che non svolgono tali attività.

• Sono quindi escluse le attività:

- fabbricazione dei materiali di costruzione (codice 16.22);

- gestione dei progetti di costruzione (codice 71.1);

- lottizzazione non connessa con l’urbanizzazione (codice 68.1);

REVERSE CHARGE

- servizi di supporto a sondaggi e trivellazioni per

l’estrazione di altri minerali (codice 09.9);

- installazione di macchine ed attrezzature industriali

(codice 33.2);

- trivellazione di pozzi di produzione di petrolio e gas

(codici 06.1 – 06.2);

- esplorazione di giacimenti di petrolio e gas;

- prospezioni geofisiche, geologiche e sismiche (codice

71.1);

- costruzioni di linee di comunicazione e di linee

elettriche (codice 42.22);

REVERSE CHARGE

- il monitoraggio ed il controllo a distanza di sistemi

elettronici di sicurezza come i sistemi di allarme

antifurto e antincendio (codice 80.2);

- installazione di impianti luci, audio e di amplificazione

per manifestazioni, concerti, ecc. (codice 90.02);

- consulenza e design per decorazione di interni

(codice 74.10);

- pulizie all’interno di immobili ed altre strutture (codici

81.21 - 81.22);

- trasporto con betoniera (codice 49.41);

REVERSE CHARGE

- noleggio di macchine e attrezzature per costruzione senza operatore c.d. nolo a freddo (codice 77.32);

- noleggio di ponteggi senza montaggio e smontaggio (codice 77.32);

- installazione e manutenzione di impianti di irrigazione per prati e giardini (codice 43.22.05);

- studi di architettura, ingegneria ed altri studi tecnici (divisione 71.1);

- realizzazione di impianti industriali.

• Viene specificatamente esclusa l’applicazione del reverse charge alle prestazioni d’opera intellettuale rese da professionisti in quanto non possono essere definite prestazioni di manodopera.

REVERSE CHARGE • TERZO REQUISITO: l'ultimo passaggio è quello

relativo al contenuto giuridico dell'accordo che

lega il subappaltatore con l'appaltatore

principale, in quanto l'Agenzia delle Entrate, sul

presupposto che la norma SI RENDE

APPLICABILE ALLE SOLE PRESTAZIONI DI

SERVIZI, ha precisato che l'accordo

contrattuale deve rientrare nelle fattispecie del

contratto d'opera o nella prestazione d'opera,

restando invece sempre escluse le cessioni di

beni con posa in opera, in quanto tale ultima

operazione costituisce ai fini Iva una cessione di

beni e non una prestazione di servizi.

REVERSE CHARGE

• L’Agenzia delle Entrate con le risoluzioni n.148/E, n. 164/E e n. 220/E del 2007 in merito alla configurazione delle ipotesi di fornitura con posa in opera o di prestazione di servizi ha precisato che si tratta di fornitura con posa in opera se “il programma negoziale posto in essere tra le parti ha quale scopo principale la cessione di un bene e l’esecuzione dell’opera sia esclusivamente diretta ad adattare il bene alle esigenze del cliente, senza modificarne la natura”

REVERSE CHARGE • Si tratta, invece, di una prestazione di servizi

se “la volontà contrattuale è quella di ottenere un risultato diverso e nuovo rispetto al complesso di beni utilizzati per l’esecuzione dell’opera”

• In ogni caso si deve sempre fare riferimento alla specifica volontà delle parti e agli effetti prodotti dal contratto quando sussistano contemporaneamente cessioni di beni e prestazioni di servizi al fine di individuare l’obbligazione prevalente (di dare o di fare) e non al nomen iuris.

REVERSE CHARGE

• Una volta verificati tutti i suddetti requisiti:

• il subappaltatore emette fattura senza addebito d'imposta ai sensi dell'art. 17, co. 6, del D.P.R. 633/1972;

• l'appaltatore integra la fattura con l'indicazione dell'aliquota e della relative imposta, annotandola, nei termini ordinari, sia nel registro degli acquisti di cui all'art. 25, sia nel registro delle fatture emesse di cui all'art. 23 o nel registro dei corrispettivi di cui all'art. 24, così da «neutralizzare» l'imposta in sede di liquidazione periodica.

REVERSE CHARGE

APPLICAZIONE IMPROPRIA DEL

MECCANISMO DEL REVERSE CHARGE O

DEL REGIME DI IMPONIBILITÀ

A) L’emissione di fatture da parte del cedente

o prestatore con iva per operazioni soggette

al reverse charge e il mancato versamento

dell’imposta viene punito con la sanzione

amministrativa compresa fra il 100% e il 200%

dell’imposta regolarmente addebitata con un

minimo di €. 258,00.

REVERSE CHARGE

B) L’emissione di fatture da parte del cedente

o prestatore con iva per operazioni soggette

al reverse charge é punita con la sanzione

amministrativa pari al 3% dell’imposta

irregolarmente addebitata con un minimo di €.

258,00 e comunque non oltre €. 10.000,00.

• In via generale é prevista la solidarietà di

entrambi i soggetti obbligati all’applicazione

del reverse charge per l’imposta e le sanzioni

REVERSE CHARGE

• Il D.L. n. 83/2012, c.d. “Decreto Crescita”, ha

modificato la disciplina in materia di

responsabilità nell’ambito dei contratti di

appalto e subappalto di opere e servizi.

• L’art. 13 del citato Decreto in vigore dal

12.8.2012, ha sostituito il comma 28 dell’art. 35,

DL n. 223/2006 e introdotto i nuovi commi 28-

bis e 28-ter che riguardano, rispettivamente, la

responsabilità dell’appaltatore, quella del

committente ed il profilo oggettivo e soggettivo

della nuova disciplina.

RESPONSABILITÀ

• Il citato nuovo comma 28-ter prevede che la

disciplina relativa alla responsabilità nei contratti

di appalto / subappalto:

• È applicabile ai contratti di appalto / subappalto di

opere, forniture e servizi conclusi da:

- soggetti che pongono in essere operazioni rilevanti ai

fini IVA;

- soggetti ex artt. 73 e 74, TUIR (società di capitali,

cooperative, Enti pubblici, ecc.);

• Non è applicabile alle “stazioni appaltanti” ex art.

3, commi 32 e 33, D.Lgs. n. 163/2006

RESPONSABILITÀ

• Il citato nuovo comma 28 prevede che, in caso

di appalto di opere o servizi, l’appaltatore, nel

limite del corrispettivo dovuto, è

solidalmente responsabile con il

subappaltatore dei versamenti, a carico di

quest’ultimo per le prestazioni effettuate

nell’ambito del contratto, relativi:

- alle ritenute sui redditi di lavoro dipendente;

- all’IVA.

RESPONSABILITÀ

• La responsabilità è esclusa qualora i

versamenti, scaduti alla data di pagamento

del corrispettivo, siano stati regolarmente

effettuati.

• A tal fine l’appaltatore deve acquisire, prima

del pagamento del corrispettivo, la

documentazione comprovante che il

subappaltatore ha effettuato regolarmente i

suddetti versamenti.

RESPONSABILITÀ

• La documentazione può essere rilasciata

“anche” tramite un’asseverazione resa da un:

- CAF Imprese;

- professionista abilitato, ex art. 3, comma 3,

lett. a), DPR n. 322/98 (dottore commercialista,

ragioniere e perito commerciale, consulente del

lavoro).

• L’appaltatore può sospendere il pagamento

del corrispettivo fino all’esibizione della

suddetta documentazione.

RESPONSABILITÀ • Il comma 28-bis prevede che il COMMITTENTE

deve acquisire, prima del pagamento del

corrispettivo dovuto all’appaltatore, la

documentazione da quest’ultimo resa,

comprovante che i suddetti versamenti, scaduti

alla data del pagamento, sono stati

regolarmente effettuati dall’appaltatore e dagli

eventuali subappaltatori.

• Anche il committente può sospendere il

pagamento del corrispettivo fino all’esibizione

della suddetta documentazione.

RESPONSABILITÀ

• Il comma 28-bis prevede che “L’inosservanza

delle modalità di pagamento previste a

carico del committente è punita con la

sanzione amministrativa pecuniaria da euro

5.000 a euro 200.000 se gli adempimenti di cui

al comma 28 non sono stati correttamente

eseguiti dall’appaltatore e dal

subappaltatore. Ai fini della predetta sanzione

si applicano le disposizioni previste per la

violazione commessa dall’appaltatore”.

RESPONSABILITÀ

• L’Agenzia delle Entrate, a seguito di una serie di

problematiche sorte tra gli operatori del settore in

merito all’interpretazione della disciplina che hanno

comportato anche una temporanea sospensione dei

pagamenti, ha fornito, con la Circolare 8.10.2012, n.

40/E, alcuni chiarimenti relativamente:

- all’entrata in vigore della nuova disciplina;

- alla modalità di acquisizione della

documentazione attestante la regolarità dei

versamenti da parte dell’appaltatore /

subappaltatore.

RESPONSABILITÀ

• La Circolare n. 40/E in merito all’entrata in

vigore della disciplina precisa che il

committente / appaltatore deve richiedere, a

partire dall’11.10.2012, la documentazione

attestante la regolarità dei versamenti

effettuati, rispettivamente, dall’appaltatore /

subappaltatore con riferimento soltanto alle

prestazioni rese nell’ambito di contratti

stipulati dal 12.8.2012 (data di entrata in

vigore della legge di conversione del DL n.

83/2012).

RESPONSABILITÀ

• La data dell’11.10.2012 è stata individuata

facendo riferimento all’art. 3, comma 2,

Legge n. 212/2000 (“Statuto del

contribuente”). Infatti, poiché l’art. 13-ter

ha “natura tributaria”, lo stesso entra in

vigore “a partire dal sessantesimo

giorno successivo a quello di entrata in

vigore della norma” .

RESPONSABILITÀ

• La Cir. 40/E specifica inoltre che la

certificazione di regolarità dei versamenti

effettuati dall’appaltatore / subappaltatore

può essere rilasciata oltre che tramite

un’asseverazione resa dal responsabile di un

CAF Imprese / professionista abilitato

(dottore commercialista, ragioniere e perito

commerciale, consulente del lavoro) anche

tramite una DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA

resa direttamente dall’appaltatore /

subappaltatore ai sensi del DPR n. 445/2000.

RESPONSABILITÀ

• Ciò perché il comma 28 dispone

espressamente che “l’attestazione

dell’avvenuto adempimento degli obblighi …

può essere rilasciata anche attraverso

un’asseverazione” dei soggetti ex artt. 35,

comma 1, D.Lgs. n. 241/97 e 3, comma 3, lett.

a), DPR n. 322/98.

RESPONSABILITÀ

• La dichiarazione sostitutiva deve contenere:

- l’indicazione del periodo di liquidazione

dell’IVA relativa alle fatture emesse

dall’appaltatore / subappaltatore con riferimento

alle prestazioni effettuate nell’ambito del

contratto di appalto /subappalto. In particolare è

necessario specificare se:

- per le suddette operazioni è stato applicato il

reverse charge o il regime “IVA per cassa”, ex

art. 7, DL n. 185/2008;

RESPONSABILITÀ

- la liquidazione IVA ha comportato un versamento

d’imposta. In tal caso vanno riportati gli estremi del

relativo mod. F24;

- l’indicazione del periodo nel quale le ritenute

sui redditi di lavoro dipendente sono state

versate, mediante scomputo totale / parziale. In tal

caso vanno riportati gli estremi del relativo mod. F24;

- l’attestazione che i versamenti effettuati

includono l’IVA e le ritenute riferibili al contratto di

appalto / subappalto per il quale la dichiarazione

viene resa.

REVERSE CHARGE

• Il reverse charge riguarda alcune

fattispecie come previsto dall’art. 17,c. 6,

lett. a bis):

- Cessione di fabbricati strumentali ed

abitativi;

- Reverse charge applicabile in caso di

opzione.

REVERSE CHARGE

Cessione di fabbricati strumentali ed abitativi

• Rientrano nell’ambito del reverse charge oltre

alle cessioni dei fabbricati strumentali anche le

cessioni di fabbricati abitativi nel caso in cui tali

cessioni rientrino nel campo iva.

REVERSE CHARGE

REVERSE CHARGE APPLICABILE IN CASO DI

OPZIONE

• Il reverse charge si applica solamente alle cessioni

con iva a seguito di opzione e non a quelle per le quali

il cedente è tenuto ad applicare l’iva nei modi

tradizionali con l’esercizio della rivalsa. Ne consegue

che:

A) l’impresa costruttrice o ristrutturatrice di fabbricati

abitativi o strumentali che cede gli immobili entro i 5

anni dal completamento dei lavori essendo tenuta ad

applicare l’iva dovrà esporla nel documento,

incassarla dal cessionario e versarla.

REVERSE CHARGE

b) La cessione in iva per opzione

comporta l’applicazione del reverse

charge in tutte le situazioni

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