ITG A. POZZO

LEZIONI DI ESTIMO

Stima dell’usufrutto

Prof. Romano Oss

Elementi normativi

Costituzioneper volontà dell’uomo (testamento o contratto)

per legge (usufrutto legale)

per usucapione 30 anni per le persone giuridiche

L’usufrutto è un diritto personale e reale, regolato dal Codice Civile; è il diritto di godimento da parte di una persona detta usufruttuario di un bene di un’altra persona detto nudo proprietario.

Ha termineper prescrizione (non uso per 20 anni)

per riunione (nella stessa persona usufrutto e proprietà)

per perimento della cosa

beni mobili e immobili

La vita naturale per le persone fisicheprobabilità statistica della vita residua (tavole di mortalità per sesso, ISTAT)

30 anni per le persone giuridiche

oggetto

durata massima

L’usufruttuario deve rispettare la destinazione economica della cosa

obblighi

USUFRUTTO NELLE STIME IMMOBILIARI

Il calcolo del valore dell’usufrutto, a una certa data, diventa DETRAZIONE al Valore di un immobile gravato da tale diritto

Valore del diritto di usufrutto

È pari all’accumulazione all’attualità del reddito annuo dell’usufruttuario:

Pertanto è necessario determinare:

1) il reddito dell’usufruttuario (Ru)

2) la durata dell’usufrutto (n)

3) il saggio di capitalizzazione (commerciale corrente)

(1+r)n -1Vu = Ru

r (1+r)n

Il reddito dell’usufruttuario

Per un fabbricato si ottiene da un bilancio estimativo, detraendo dal reddito lordo (canone + interessi sulle rate) le spese a carico dell’usufruttuario:

Le Quote di manutenzione straordinaria, reintegrazione e assicurazione restano a carico del nudo proprietario. Su queste spese l’usufruttuario deve però pagare gli interessi legali . (nel caso di immobile locato le quote di manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino)

Ru = Rlt – (Amm + Sf e In + Tr + I)

In prima approssimazione si può considerare una percentuale del 30% sul canone ordinario annuo

VALUTAZIONE DELL’USUFRUTTO PER FINI FISCALI

Nel trasferimento di un immobile gravato da usufrutto la base imponibile per l’imposizione fiscale ai fini dell’imposta di registro, catastale, sulle successioni e donazioni, è costituita dalla nuda proprietà dell’immobile.

L’imponibile è costituito da:

Valore Fiscale dell’immobile

meno

Valore Fiscale dell’usufrutto

Tabella per il calcolo dell’età, coeff. tabellare c, nel caso di usufrutto ai fini fiscali.

Il Valore Fiscale dell’immobile si ottiene da:

Vf = (Reddito imponibile catastale + 5%) x 120

si intende valore automatico variabile con la finanziaria

dal Valore fiscale si ricava l’annualità (reddito annuo dell’usufruttuario per fini fiscali)

a = Vf x 2,5%

moltiplicando a per un coefficiente tabellare c che tiene conto della probabile vita residua dell’affittuario si ottiene il Valore Fiscale dell’usufrutto (tabelle ministero finanze)

Vu = a x cDetraendo il Valore fiscale dell’usufrutto al valore fiscale della nuda proprietà si ottiene il valore della nuda proprietà e imponibile

Vnp = Vf - Vu