Estimo Generale EstGen_ts1 Prof. Paolo Rosato1 Estimo generale Lestimo è: a.disciplina che insegna...

Estimo GeneraleEstGen_ts1

Prof. Paolo Rosato 1

Estimo generale

L’estimo è:a. disciplina che insegna ad attribuire un equivalente in

moneta a beni che mancando di precisi riferimenti di mercato a causa di spiccate caratteristiche individuali richiedono il giudizio di un esperto

b. disciplina che insegna ad attribuire somme di moneta a beni economici per esigenze pratiche

c. disciplina che insegna a risolvere quesiti di stima



Cosa non è una stima(da un trattato settencentesco)



Il giudizio di stima

Cos’è:

• Non è un’opinione sul valore

• Non è un prezzo

• E’ una previsione sul valore

Caratteristiche:

• E’ condizionata alla scopo pratico della stima

• E’ oggettiva

• E’ generalmente valida

• Ha carattere probabilistico

• E’ fondata sul mercato



Il metodo di stima

Cos’è:

Insieme delle procedure volte a giungere al valore di stima

Fasi :

• Ricognizione del quesito

• Scelta del momento di stima

• Scelta dell’aspetto economico

• Scelta della procedura più adatta



Cosa può riguardare il giudizio di stima?

Uno degli aspetti economici:

• Il valore di mercato

• Il costo di produzione o riproduzione

• Il valore di trasformazione

• Il valore di surrogazione

• Il valore complementare (migliorato, mancato)

• Il valore di capitalizzazione



Cosa può riguardare il giudizio di stima?

Altri valori….

• Il valore d’uso

• Il valore d’investimento

• Il valore speciale (fusione)

• Il valore cauzionale

• Il valore assicurabile

• Il valore di realizzo

• Il valore di liquidazione



Il più probabile valore di mercato

Il valore che con maggior probabilità si formerà in una libera

compravendita

Il valore di mercato dipende:

a. dalla forma di mercato (libera conc., monopolio, monopsonio, ecc.)

b. Dal tipo di mercato (dettaglio, ingrosso, franco azienda, ecc.)

Impiego:

a. Stime cauzionali

b. Aste pubbliche

c. Divisioni ereditarie riparti

d. Valutazioni fiscali

e. Ecc.



Il più probabile valore di costo

Il valore di mercato dei fattori della produzione necessari alla

produzione del bene

Il valore di costo comprende:

a. La reintegrazione dei capitali logorati o distrutti nel processo produttivo (Q+Sv)

b. La remunerazione dei servizi messi a disposizione dallo stato (Imp)

c. La retribuzione delle figure economiche che hanno partecipato alla produzione (Sa+St+Bf+I+/-T)

Impiego:

a. Stima preventiva e consuntiva dei costi

b. Redazione di bilanci

c. Stima dei danni

d. Ecc.



Il più probabile valore di trasformazione

E’ la differenza fra il valore di mercato del bene trasformato ed il costo

della trasformazione

La trasformazione deve essere:

a. Tecnicamente possibile

b. Economicamente conveniente

c. Legalmente ammissibile

Impiego:

a. Giudizi di convenienza

b. Stima del valore di mercato di aree fabbricabili

c. Stima del valore di mercato di edifici vetusti

d. Ecc.



Il più probabile valore (costo) di surrogazione

Il valore di mercato (costo di produzione) del bene capace di sostituire il

bene oggetto di stima

La surrogazione deve essere:

a. Tecnicamente possibile

b. Economicamente valutabile

Impiego:

a. Stime di beni privi di mercato (monopolio bilaterale)

b. Stima di aziende con profitti negativi

c. Stime di edifici e impianti industriali

d. Ecc.



Il più probabile valore complementare

La differenza fra il valore di mercato del bene intero ed il valore di

mercato della parte residua (bene oggetto di stima escluso)

La stima del valore complementare presuppone che:

a. Vi sia complementarietà fra la parte ed il tutto

b. La parte staccata non sia surrogabile

c. La parte residua abbia un mercato

Impiego:

a. Stime per espropriazioni parziali (servitù, ecc.)

b. Stima di danni per limitazioni autoritative (valore mancato)

c. Stime di miglioramenti (migliorato)

d. Stime di avviamenti commerciali

e. Ecc.



Il più probabile valore di capitalizzazione

Accumulazione al momento della stima di tutti redditi che il bene

oggetto di stima può dare

La stima del valore di capitalizzazione presuppone che:

a. Il bene sia capace di dare un reddito

b. Sia possibile prevedere i redditi futuri

c. Sia possibile individuare un saggio di capitalizzazione

Impiego:

a. Stime del valore di mercato

b. Stime cauzionali

c. Stime di aziende

d. Ecc.



Quale valore?

a. Il valore attuale (attualisti)

b. Il valore potenziale - highest and best value (suscettivisti)

c. Il valore ordinario (più probabile)

La stima di un bene deve far riferimento non alle condizioni attuali e nemmeno a quelle potenziali, ma soltanto a quelle

condizioni che, a giudizio della maggioranza degli esperti si ritengono normali e continuative (Michieli, 1993)



Alcuni semplici indicatori statistici

n

VM

n

ii

s

1Media semplice

Moda (valore normale): Valore più frequente

Mediana (valore mediano): Valore centrale di una graduatoria (ordinamento)

n

ii

n

iii

s

w

VwM

1

1

Media ponderata



Alcuni semplici indicatori statistici di dispersione

Scostamento quadratico medio

n

MVS

n

ii

mq

2

1

1

2

12

n

MVn

ii

Varianza

1

2

1

n

MVn

ii

Deviazione standard

Coefficiente di variazione

Mn

MVn

ii

1

2

1



Un esempio di semplici indicatori statistici

Valori (V i ) Pesi (w i )

2 13 13 13 14 24 15 25 16 16 27 1

Indicatore ValoreMedia semplice 4,40Media ponderata 4,54Moda 3,00Mediana 4,50Scostamento medio 1,40Scost. quadratico medio 2,44Varianza 2,71Deviazione standard 1,65Coefficiente di variazione 0,37



La distribuzione normale (gaussiana)

x

y

eventodellàprobabilitp

osservatifenomenin

pnph

con

eh

y xh

'

12

1

22

- +



La distribuzione simmetrica dei valori

F(V)

VVme = Vmo

F(Vme)



La distribuzione asimmetrica dei valori

F(V)

VVmeVmo

F(Vmo)

F(Vme)



L’ordinarietà sul mercato

Abilità del venditore

Frequenza V

Abilità del compratore

Frequenza

Prezzo ordinario



Il principio di comparazione

Definizione: raffronto, diretto o indiretto, reale o simulato, tra il bene oggetto di stima e i beni simili.

Principio di indifferenza (Jevons):

beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso valore.

‘…quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di un’altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto’. Jevons H.A., ‘Theory of Political Economy’, Londra, 1871.



Le fasi del raffronto

1. Raccolta di valori di beni simili di valore noto

2. Ordinamento dei beni rispetto al valore (scala del

valore)

3. Collocazione del bene da valutare sul più opportuno

gradino della scala



Il principio di comparazione

Il principio di comparazione può seguire due vie alternative:

– confronto sulla base di prezzi o valori correnti (confronto attuale);

– confronto sulla base di ricavi, costi, redditi o valori passati o futuri (confronto intertemporale).



Procedimenti di raffronto attuale I

1. Euristico: stima vista

2. Con l’aiuto di calcoli matematico-statistici:

a. stima per comparazione diretta

monoparametrica;

b. stima per comparazione diretta pluriparametrica.



La stima per comparazione diretta mono-parametrica

Valutazione che si avvale di un algoritmo che esprime il valore stima rispetto ai valori di beni simili.

Fasi:

1. Individuazione di beni il più possibile simili a quello di stima e dei quali sia noto l’aspetto economico oggetto di valutazione;

2. individuazione di un parametro di comparazione comune ai beni confrontati e fortemente correlato con il valore degli stessi;

3. esecuzione dei calcoli.



Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica

DApp

VV x

ii

ii

x

La proporzione

dove:

Vi è il valore dei beni i presi a confronto;

pi è l’ammontare del parametro di confronto nei beni i;

Vx è il valore del bene da stimare;

px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare;

A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.



Gli algoritmi di calcolo nella stima mono-parametrica

La regressione semplice

dove:

a è la costante del modello di regressione semplice;

b è il coefficiente del paramertro;

Vx è il valore del bene da stimare;

px è l’ammontare del parametro di confronto nel bene da stimare;

A/D sono le eventuali aggiunte e detrazioni.

DAbpaV xx

DAbpV xx



Un esempio numerico di stima per comparazione diretta

Valore stimato Quadrato degli errori

Caso p i V i Proporzione Regr. (k) Regr.(0) Proporzione Regr. (k) Regr.(0)

0 0 97 01 120 228 218 215 216 92 159 1432 130 250 236 225 234 195 639 2723 124 185 225 219 223 1612 1144 14244 100 201 182 195 180 377 33 4575 124 215 225 219 223 103 15 606 152 240 276 246 273 1295 40 10917 98 185 178 193 176 50 68 808 86 180 156 181 154 569 2 6519 107 205 194 202 192 115 8 16410 123 225 223 218 221 3 51 17Totale 1164 2113,5 2114 2210 2091 4411 2160 4358



Tre modelli monoparametrici a confronto

La proporzione:V = 1,82*p

La regressione semplice (0):V = 1,80*p

La regressione semplice (k):V = 96,95 + 0,98*p



Il risultato grafico

0

50

100

150

200

250

300

0 20 40 60 80 100 120 140 160

mq

Mig

lia

ia d

i E

uro



La stima per comparazione diretta pluri-parametrica

Valutazione che si avvale di algoritmi che esprimono il valore rispetto a più variabili indipendenti

Procedure:

1. Stima econometrica (ARM);

2. Market Comparison Approach

3. Stima per coefficienti di merito.

4. Stima per valori tipici (elementi costitutivi);



La stima econometrica (ARM)

E’ una generalizzazione della stima per valori tipici

DApbaVj

jj

dove:a = costante;pj = stato della caratteristica j nel bene;bj = coefficiente che misura il contributo unitario della caratteristica j al valore del bene.



Un esempio numerico di stima econometrica

Caso p i q i V i Regr. Sem. (k) Regr. Mult. (k) Regr. Sem. (k) Regr. Mult. (k)

0 0 0 97 631 120 0 228 215 206 159 4532 130 1 250 225 237 639 1693 124 0 185 219 211 1144 6754 100 1 201 195 201 33 05 124 0 215 219 211 15 166 152 0 240 246 244 40 197 98 0 185 193 180 68 258 86 1 180 181 185 2 219 107 1 205 202 210 8 2110 123 1 225 218 229 51 13Totale 1164 2114 2114 2114 2160 1413

Valore stimato Quadrato degli errori



Il confronto fra modelli di stima mono e pluriparametrici

La regressione semplice (k):V = 96,95 + 0,98*p

La regressione multipla (k):V = 63,15 + 1,19*p + 18,87q



Il risultato grafico

0

50

100

150

200

250

300

80 90 100 110 120 130 140 150 160

mq

Mig

liaia

di E

uro

Regressione semplice

Regressione multipla

Prezzi osservati



Il Market Comparison Approach (MCA)

E’ una procedura utile quando non si hanno sufficienti dati per usare l’approccio econometrico (spesso)

Fasi:

1. Raccolta sul mercato di compravendite di beni simili;

2. Individuazione delle caratteristiche differenziali;

3. Stima dei prezzi marginali delle caratteristiche differenziali;

4. Stima dei valori “corretti”;

5. Stima del valore del bene.



Un esempio di MCA

Tabella dei datiX 1 2 3 4 5 6 7

Prezzo ? 260.000,00 280.000,00 270.000,00 230.000,00 270.000,00 220.000,00 290.000,00Superficie equivalente 80 90 105 85 70 85 70 93Scoperto esclusivo 40 0 100 0 20 10 50 70Garage si no no si no si no siStato di manutenzione buono buono mediocre ottimo buono ottimo mediocre buonoRiscaldamento autonomo si, 10 anni si, 20 anni no no si, 15 anni no si, 10 anni noCondizionatore no no si, 5 anni no si, 3 anni no si, 1 anni si, nuovo



Un esempio di MCA

Prezzi marginali

Superficie equivalente:< 50 mq 2500 E/mq50 - 100 mq 2250 E/mq>100 mq 2000 E/mq

Scoperto esclusivo 100 E/mqGarage 20.000 EStato di manutenzione:da mediocre a buono 200 E/mqda buono ad ottimo 100 E/mqRiscaldamento autonomo 15.000 E nuovo Durata, 30 anniCondizionatore 5000 E nuovo Durata 15 anni



Un esempio di MCA

Tabella di valutazione1 2 3 4 5 6 7

Prezzo 260.000,00 280.000,00 270.000,00 230.000,00 270.000,00 220.000,00 290.000,00Superficie equivalente -22.500,00 -56.250,00 -11.250,00 22.500,00 -11.250,00 22.500,00 -29.250,00Scoperto esclusivo 4.000,00 -6.000,00 4.000,00 -2.000,00 3.000,00 -1.000,00 -3.000,00Garage 20.000,00 20.000,00 0,00 20.000,00 0,00 20.000,00 0,00Stato di manutenzione 0,00 16.000,00 -8.000,00 0,00 8.000,00 16.000,00 0,00Riscaldamento autonomo 5.000,00 10.000,00 10.000,00 2.500,00 5.000,00 0,00 10.000,00Condizionatore 0,00 -2.000,00 0,00 -4.000,00 0,00 -4.666,67 -5.000,00Prezzo corretto 266.501,00 261.752,00 264.753,00 269.004,00 274.755,00 272.839,33 262.757,00

Valore di stima 267.480,19



La stima per punti di merito

E’ una procedura utile quando si hanno pochi dati

Fasi:

1. Raccolta sul mercato di compravendite di beni simili o di un valore di riferimento “normale”;

2. Individuazione delle caratteristiche influenti sul valore;

3. Attribuzione di un punteggio (coefficiente) a ciascun stato delle caratteristiche;

4. Calcolo del coefficiente globale;

5. Stima del valore del bene.



La stima per punti di merito

rj

jVcV

dove:cj = coefficienti di merito associati alle caratteristiche del bene;Vr = valore di riferimento;Pi = Prezzi dei beni simili;ci = coefficienti di merito dei beni simili.

i

c

PVr

ii

i

i



Esempio di stima per coefficienti di merito

Tipo Superficie Coefficiente Superficie ponderataResidenziale 100 1,00 100Veranda 20 0,60 12Terrazza 10 0,40 4Balcone 0 0,30 0Cantina 0 0,50 0Soffitta 0 0,50 0Garage 30 0,30 9Scoperto esclusivo 0 0,10 0

Superficie convenzionale 125Coefficiente globale 1,06Valore di riferimento 2.000Valore totale 264.855



CARATTERISTICA MODALITA' COEFFICIENTE

TIPOLOGIA Plurifamiliare 1Casa a schiera 1,02Casa singola 1,04

VETUSTA' Meno di 5 anni 1,1Da 5 a 10 anni 1,05Da 10 a 20 anni 1Da 20 a 40 anni 0,9Più di 40 anni 0,8

FINITURE Storiche 1,1Signorili 1,05Civili 1Economiche 0,9

MANUTENZIONE Ottima 1,05Buona 1,03Normale 1Scadente 0,95

ASCENSORE Presente o inutile 1Assente 2° piano 0,95Assente 3° piano 0,88Assente 4° piano 0,8Assente 5° piano 0,7

SERVIZI IGIENICI Doppio 1Singolo 0,95

RISCALDAMENTO Autonomo 1,05Centrale 1

CONDIZIONATORE Centrale 1,04Autonomo totale 1,02Autonomo parziale 1,01Assente 1

INFISSI ESTERNI Balconi o scuri 1,03Tapparelle 1Assenti 0,96

FINESTRATURE Termo-acustiche 1,03Doppi vetri 1Vetro singolo 0,98

SPAZI COMUNI Assenti 1Cortile 1,02Giardino 1,04Parco 1,06

PARCHEGGIO COMUNE Assente 1Posto auto per UI 1,04

ESPOSIZIONE Panoramica/attico 1,05Doppia/ordinaria 1Strada pubblica 0,95Cortile interno 0,9

Coefficiente globale 1,14

Esempio di stima per coefficienti di merito



La stima per valori tipici

Fasi:

• disaggregazione del bene complesso in tante parti omogenee;

• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di transazioni recentemente avvenute sul mercato;

• individuazione, per ciascuna parte omogenea, di un opportuno parametro di comparazione;

• stima del valore di ciascuna parte;

• determinazione del valore totale del bene complesso.



L’algoritmo per la stima per valori tipici

DApp

VV

jxj

iij

iij

x

dove:i = beni di mercato assunti a confronto;j = parti omogenee in cui il bene può essere suddiviso.



Procedimenti di raffronto intertemporale II

a. Stima storica;

b. stima per capitalizzazione dei redditi;

c. stima per valore di trasformazione.



La stima storica

Valutazione basata sui prezzi di mercato del bene registrati nel passato.

V0 = kPn + A - D con k = g(xi)

dove:

V0 è il valore di stima ricercato;

k è il fattore di attualizzazione dei dati storici;

xi sono i fattori che influenzano il valore nel tempo;

Pn è il prezzo verificatosi un passato.



La stima per capitalizzazione del redditoPremesse:

a) Vi sia una tendenziale coincidenza tra il valore del bene da stimare e la somma (finanziaria) dei redditi futuri;

b) vi sia la capacità di prevedere redditi futuri (Ri) e saggio di sconto r (capitalizzazione)

ii

ix

r

RV

1

n

n

x rq

qRV

1

r

RVx

Redditi costanti e limitati

Redditi costanti e illimitati



Le relazioni fra la stima per comparazione diretta monoparametrica e la stima per

capitalizzazione del reddito

x

ii

ii

x RR

VV

ii

ii

c V

Rr

c

xx r

RV Se Si ha:

La stima per capitalizzazione del reddito è una stima per comparazione diretta monoparametrica dove il criterio è il

reddito



La stima per valore di trasformazione

n

iitrimi

trmr

CVVV

0 1dove:

Vm/tr = valore di mercato (trasformazione) del bene;

Vmi = valore di mercato (ricavo) realizzabile nell’anno i;

Ctri = costo di trasformazione da sostenere (esborso) nell’anno i;

r = saggio di sconto.

Tempo0 1 2 n

Il valore di mercato del bene si allinea sul valore di trasformazione (ordinaria)

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