Definizioni

Corso di Estimo

La Stima dei Frutteti e dei Vigneti

Luciano Gutierrez

Dipartimento di Agraria

Corso di Scienze e Tecnologie Agrarie

Luciano Gutierrez Dipartimento di Agraria

Corso di Estimo La Stima dei Frutteti e dei Vigneti

Definizioni

Problemi

La stima delle colture legnose pone dei problemi relativi alfatto che la struttura aziendale e peculiare alla situazione delfondo e, difficilmente, possiamo trovare due aziende simili perlivello di specializzazione ed eta dell’impianto, varietacolturale. Si ricordi che la produttivita del frutteto dipendedall’eta dello stesso e cio incide sui ricavi e i costi della coltura.

Luciano Gutierrez Dipartimento di Agraria

Corso di Estimo La Stima dei Frutteti e dei Vigneti

Definizioni

Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Dato che e difficile stimare il valore di mercato con leprocedure dirette si utilizzano quelle indirette percapitalizzazone dei redditi periodici.

La stima richiede due fasi separate:

a) la stima del suolo nudo

b) la stima del soprassuolo

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Dato che e difficile stimare il valore di mercato con leprocedure dirette si utilizzano quelle indirette percapitalizzazone dei redditi periodici.

La stima richiede due fasi separate:

a) la stima del suolo nudo

b) la stima del soprassuolo

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Dato che e difficile stimare il valore di mercato con leprocedure dirette si utilizzano quelle indirette percapitalizzazone dei redditi periodici.

La stima richiede due fasi separate:

a) la stima del suolo nudo

b) la stima del soprassuolo

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Dato che e difficile stimare il valore di mercato con leprocedure dirette si utilizzano quelle indirette percapitalizzazone dei redditi periodici.

La stima richiede due fasi separate:

a) la stima del suolo nudo

b) la stima del soprassuolo

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di unbilancio pluriennale, cioe bilanci relativi alle singole annateagrarie di produzione della coltura legnose.

Occorre distinguere 4 fasi:

1. Impianto

2. Accrescimento

3. Maturita

4. Senescenza

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di unbilancio pluriennale, cioe bilanci relativi alle singole annateagrarie di produzione della coltura legnose.

Occorre distinguere 4 fasi:

1. Impianto

2. Accrescimento

3. Maturita

4. Senescenza

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di unbilancio pluriennale, cioe bilanci relativi alle singole annateagrarie di produzione della coltura legnose.

Occorre distinguere 4 fasi:

1. Impianto

2. Accrescimento

3. Maturita

4. Senescenza

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di unbilancio pluriennale, cioe bilanci relativi alle singole annateagrarie di produzione della coltura legnose.

Occorre distinguere 4 fasi:

1. Impianto

2. Accrescimento

3. Maturita

4. Senescenza

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di unbilancio pluriennale, cioe bilanci relativi alle singole annateagrarie di produzione della coltura legnose.

Occorre distinguere 4 fasi:

1. Impianto

2. Accrescimento

3. Maturita

4. Senescenza

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

La stima del valore del suolo nudo comporta la relazione di unbilancio pluriennale, cioe bilanci relativi alle singole annateagrarie di produzione della coltura legnose.

Occorre distinguere 4 fasi:

1. Impianto

2. Accrescimento

3. Maturita

4. Senescenza

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Definizioni

Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Nella prima fase si sostengono i costi di impianto e i costi perle cure colturali ma non si hanno ricavi sino a quando lepiante non entrano in produzione.

Nella seconda fase l’impanto iniza a fornire i ricavi e laproduzione e crescente

Nella terza fase l’impianto e in piena produzione e i ricavi (maanche i costi) saranno costanti (nella valutazione dovremotener conto del concetto di ordinarieta)

Nell’ultima fase la produzione sara decrescente e si procederaall’espianto quando il frutteto/vigneto non e piu convenienteda mantenere.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Nella prima fase si sostengono i costi di impianto e i costi perle cure colturali ma non si hanno ricavi sino a quando lepiante non entrano in produzione.

Nella seconda fase l’impanto iniza a fornire i ricavi e laproduzione e crescente

Nella terza fase l’impianto e in piena produzione e i ricavi (maanche i costi) saranno costanti (nella valutazione dovremotener conto del concetto di ordinarieta)

Nell’ultima fase la produzione sara decrescente e si procederaall’espianto quando il frutteto/vigneto non e piu convenienteda mantenere.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Nella prima fase si sostengono i costi di impianto e i costi perle cure colturali ma non si hanno ricavi sino a quando lepiante non entrano in produzione.

Nella seconda fase l’impanto iniza a fornire i ricavi e laproduzione e crescente

Nella terza fase l’impianto e in piena produzione e i ricavi (maanche i costi) saranno costanti (nella valutazione dovremotener conto del concetto di ordinarieta)

Nell’ultima fase la produzione sara decrescente e si procederaall’espianto quando il frutteto/vigneto non e piu convenienteda mantenere.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Nella prima fase si sostengono i costi di impianto e i costi perle cure colturali ma non si hanno ricavi sino a quando lepiante non entrano in produzione.

Nella seconda fase l’impanto iniza a fornire i ricavi e laproduzione e crescente

Nella terza fase l’impianto e in piena produzione e i ricavi (maanche i costi) saranno costanti (nella valutazione dovremotener conto del concetto di ordinarieta)

Nell’ultima fase la produzione sara decrescente e si procederaall’espianto quando il frutteto/vigneto non e piu convenienteda mantenere.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Per quanto riguarda la stima del valore del suolo e delsoprassuolo, occorre definire il grado di specializzazioneaziendale. Nel caso l’investimento arboreo sia di tipoordinario, si puo pensare che il ciclo prima individuato si ripetadi continuo nel tempo. In pratica, un nuovo arboreto siipotizza venga reimpiantato sullo stesso terreno una volta siaddivenga all’espianto.

In questo caso avremo che il quesito di stima potra riguardarea) il valore del suolo prima dell’impianto dell’arboreto o b) inun periodo intermedio. In quest’ultimo caso dovremoconsiderare sia il valore del suolo sia il valore del soprassuoloin un periodo intermedio.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Per quanto riguarda la stima del valore del suolo e delsoprassuolo, occorre definire il grado di specializzazioneaziendale. Nel caso l’investimento arboreo sia di tipoordinario, si puo pensare che il ciclo prima individuato si ripetadi continuo nel tempo. In pratica, un nuovo arboreto siipotizza venga reimpiantato sullo stesso terreno una volta siaddivenga all’espianto.

In questo caso avremo che il quesito di stima potra riguardarea) il valore del suolo prima dell’impianto dell’arboreto o b) inun periodo intermedio. In quest’ultimo caso dovremoconsiderare sia il valore del suolo sia il valore del soprassuoloin un periodo intermedio.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Dal punto di vista del calcolo dei valori dovremmo tener contoche il problema, dato che la coltura si ripete indefinitavementenel tempo, puo essere inquadrata nell’ambito dellaaccumulazione di poliannualita costanti, posticipate eillimitate nel tempo:

A0 = P 1qn−1

In questo caso la poliannualita P e configurabilecome la somma (capitalizzata) di benefici accumulati nel cicloproduttivo dell’arboreto.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Dal punto di vista del calcolo dei valori dovremmo tener contoche il problema, dato che la coltura si ripete indefinitavementenel tempo, puo essere inquadrata nell’ambito dellaaccumulazione di poliannualita costanti, posticipate eillimitate nel tempo:

A0 = P 1qn−1

In questo caso la poliannualita P e configurabilecome la somma (capitalizzata) di benefici accumulati nel cicloproduttivo dell’arboreto.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Una volta giunti ad una configurazione temporale dei costi edei ricavi del frutteto il calcolo del valore nudo V0 del fruttetosi ottiene in due passi:a) accumulazione finale dei benefici periodici per ciascunaannata agraria.

Bfn =

t∑

i=1

Bfi(1 + r)t−i (1)

b) si calcola quindi il valore iniziale (all’inizio dell’anno in cuisi realizza l’impianto) come

V0 =Bfn

(1 + r)t − 1(2)

Il valore del suolo prima dell’impianto dell’arboreto sara quindidato dal valore V0.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Una volta giunti ad una configurazione temporale dei costi edei ricavi del frutteto il calcolo del valore nudo V0 del fruttetosi ottiene in due passi:a) accumulazione finale dei benefici periodici per ciascunaannata agraria.

Bfn =

t∑

i=1

Bfi(1 + r)t−i (1)

b) si calcola quindi il valore iniziale (all’inizio dell’anno in cuisi realizza l’impianto) come

V0 =Bfn

(1 + r)t − 1(2)

Il valore del suolo prima dell’impianto dell’arboreto sara quindidato dal valore V0.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Una volta giunti ad una configurazione temporale dei costi edei ricavi del frutteto il calcolo del valore nudo V0 del fruttetosi ottiene in due passi:a) accumulazione finale dei benefici periodici per ciascunaannata agraria.

Bfn =

t∑

i=1

Bfi(1 + r)t−i (1)

b) si calcola quindi il valore iniziale (all’inizio dell’anno in cuisi realizza l’impianto) come

V0 =Bfn

(1 + r)t − 1(2)

Il valore del suolo prima dell’impianto dell’arboreto sara quindidato dal valore V0.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Una volta giunti ad una configurazione temporale dei costi edei ricavi del frutteto il calcolo del valore nudo V0 del fruttetosi ottiene in due passi:a) accumulazione finale dei benefici periodici per ciascunaannata agraria.

Bfn =

t∑

i=1

Bfi(1 + r)t−i (1)

b) si calcola quindi il valore iniziale (all’inizio dell’anno in cuisi realizza l’impianto) come

V0 =Bfn

(1 + r)t − 1(2)

Il valore del suolo prima dell’impianto dell’arboreto sara quindidato dal valore V0.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

La stima precedente e valida, come gia detto, solo se citroviamo a stimare il suolo prima dell’impianto. Nel caso sidebba stimare durante una fase intermedia sono stati propostii seguenti criteri, denominati rispettivamente: il metodo deiredditi futuri, il metodo dei redditi (o costi) passati e ilmetodo del ciclo fittizio.

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

E interessante notare che l’utilizzo dei tre metodi porterasempre alla stessa valutazione del suolo e soprassuolo.Assumendo m come l’anno intermedio di stima, avremo che leformule saranno date da:

Vm =

t∑

i=m+1

Bfi−m

qi−m+

V0

qt−mRedditi Futuri

Vm = V0qm−

m∑

i=0

Bfi Costi Passati

Vm =

∑t+mi=m+1 Bft+m−i

(1 + r)t − 1Ciclo fittizio

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Stima del frutteto/vigneto: stima indiretta

Potrebbe essere necessario stimare anche il soprassuolo, adesempio quando il frutteto sia stato distrutto. Il valore delsoprassuolo sara dato da:

Vs = Vm − V0 (3)

in cui Vm e il valore del suolo e soprassuolo e V0 e il valore delsuolo nudo (prima dell’impianto dell’arboreto).

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Stima del frutteto/vigneto: Il ciclo economico non sirinnova

In questo il caso l’arboreto non si rinnova e viene sostituitocon un’altra coltura, ad esempio un seminativo.

In questo caso si suggerisce di stimare il valore del suolo nudoV0 con riferimento alla normale destinazione a seminativo.

Nel caso si debba stimare anche il soprassuolo in un periodointermedio m, si procedera stimando i benefici forndiari relativiai rimanenti anni di produzione della coltura arborea e siattualizzera il risultato per i t −m anni di produzione. Ossia:

Vm =t∑

i=m+1

Bfi−m

qi−m+

V0

qt−m(4)

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Stima del frutteto/vigneto: Il ciclo economico non sirinnova

In questo il caso l’arboreto non si rinnova e viene sostituitocon un’altra coltura, ad esempio un seminativo.

In questo caso si suggerisce di stimare il valore del suolo nudoV0 con riferimento alla normale destinazione a seminativo.

Nel caso si debba stimare anche il soprassuolo in un periodointermedio m, si procedera stimando i benefici forndiari relativiai rimanenti anni di produzione della coltura arborea e siattualizzera il risultato per i t −m anni di produzione. Ossia:

Vm =t∑

i=m+1

Bfi−m

qi−m+

V0

qt−m(4)

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Stima del frutteto/vigneto: Il ciclo economico non sirinnova

In questo il caso l’arboreto non si rinnova e viene sostituitocon un’altra coltura, ad esempio un seminativo.

In questo caso si suggerisce di stimare il valore del suolo nudoV0 con riferimento alla normale destinazione a seminativo.

Nel caso si debba stimare anche il soprassuolo in un periodointermedio m, si procedera stimando i benefici forndiari relativiai rimanenti anni di produzione della coltura arborea e siattualizzera il risultato per i t −m anni di produzione. Ossia:

Vm =t∑

i=m+1

Bfi−m

qi−m+

V0

qt−m(4)

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Stima del frutteto/vigneto: Coltura promiscua

Nel caso di coltura promiscua, con piante di diversa specie edisetanee si procede alla stima dell’azienda agraria utilizzandometodi di stima analitici o comparativi

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