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Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobilirivista della

Bimestrale di informazione e aggiornamento professionaleANNO 2 | N. 4 / 2014

Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili

Quando l’amministratoreè obbligato alla formazione

LA DIAGNOSI ENERGETICAche cos’è ed a cosa serve

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Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’ImmobiliAssociazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili

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SOMMARIO

La Riforma del Condominio dopo un annodi Umberto Antinori

Condominio in Mostraa cura di Maria Sancilio

Quando l’amministratore è obbligato alla formazione a cura di Vittorio Fusco

Proenergy + Expoedil

Suprema Corte di Cassazione - sezione feriale, sentenza 26 settembre 2014, n. 39986 a cura di Emanuele Mascolo

Il 770 «chiama» il condominiodi Gianni Marchetti e Mirco Mion (Fonte: Il Sole 24 Ore)

Nel quadro AC le informazioni sui fornitori di Nicola Forte e Lina Iannotta (Fonte: Il Sole 24 Ore)

TASI: tutte le delibere di settembre a cura di AGEFIS

Prima battuta di arresto per il Fascicolo fabbricati della Regione Puglia a cura di G.A. Tarricone

La diagnosi energetica: che cos’è ed a cosa servedi Laurent Socal

Intervista all’ing. Laurent Socal, presidente dell’ANTA di Maria Sancilio

L’esperto risponde. Rubrica a cura del Centro Studi ANAPI

L’amministratore può affiggere all’interno del condominio l’elenco dei morosi rendendolo pubblico? di Emanuele Mascolo

L’amministratore di condominio “soggetto della sussidiarietà orizzontale” di Enzo Vitiello

La formazione e il catasto

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Anapi NewsOrgano Ufficiale di ANAPI

Anno 2 numero 4 / Novembre 2014

Registrazione Tribunale di Bari

Registro Periodici al numero 8307

Direttore responsabileAvv. Vincenzo Vitiello

Coordinamento,Consulenza editoriale

e RedazioneGESERCO

Hanno collaboratoUmberto Antinori, Nicola Forte,

Vittorio Fusco, Lina Iannotta,Gianni Marchetti, Emanuele Mascolo,

Mirco Mion, Maria Sancilio,Laurent Socal, G.A. Tarricone,

Enzo Vitiello

EditoreItalia Didacta

Impaginazione e graficaMarilisa Mincuzzi

Realizzato in Ottobre 2014

Ufficio Stampa ANAPIufficiostampanapi@gmail.com

Via Junipero Serra, 19 - 70100 BariTel. 080 564.08.67

info@anapi.itwww.anapi.it

© Anapi – Tutti i diritti riservati Vietata la riproduzione

anche parziale

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LA RIFORMA DEL CONDOMINIO DOPO UN ANNOdi Umberto ANTINORI

Il 18 giugno la riforma del condominio ha compiuto il primo anno dalla entrata in vigore. Sarebbe interessante conoscere i dati relativi alle vertenze di condominio per valutare se effettivamente ha portato una diminuzione delle vertenze o se inve-ce come affermano molti amministratori è causa di aumento di litigiosità.

Cerchiamo di fare il punto sulle novità introdotte dalla riforma.

Prima constatazione, si sperava che por-tasse ad una diminuzione dell’abusivismo tra gli amministratori, ma ci risulta che pochissimi amministratori “fai da te” si sia-no dimessi in quanto non in possesso dei requisiti previsti dalla legge, anche perché ancora non è stata emanata la legge che regola la formazione dell’amministratore, né al momento sono previste sanzioni per gli “abusivi”.

Le tanto pubblicizzate targhette con i recapiti dell’amministratore che dovrebbe-ro avere una funzione di pubblica utilità si sono viste apparire solo in una piccola par-te di condomini e solo nelle grandi città, mentre nei centri minori non sono apparse per nulla, anche in questo caso per man-canza di sanzioni.

Le innovazioni volte al conseguimento del risparmio energetico che hanno cono-sciuto una revisione delle maggioranze ed una proroga (ancora troppo breve per i tempi necessari al condominio per poter deliberare anche in considerazione della crisi e della stretta creditizia da parte delle banche) dei termini per le detrazioni fiscali nello scorso mese di dicembre non sembra-no ancora decollare.

Un buon numero di condomini, specie quelli molto numerosi ha adottato o lo sta facendo il sito condominiale, fenomeno positivo che facilita l’attività dell’ammini-stratore aumenta la trasparenza ma senza dubbio fa lievitare le spese.

Non si hanno notizie della polizza, pre-vista dal codice, per la garanzia legata ai capitali gestiti. In quanto le polizze profes-sionali tutelano per i danni causati quindi non in relazione ai capitali gestiti.

Ci risulta che la norma che prevede la raccolta preventiva delle somme necessarie per i lavori straordinari venga regolarmente disattesa, specie dopo le modifiche di di-cembre, anche in questo caso non essendo

previste sanzioni né per i condomini né per gli amministratori inadempienti; le impre-se pur di acquisire l’appalto non subordi-nano l’inizio dei lavori alla dichiarazione dell’amministratore circa la disponibilità delle somme. Sarebbe il caso che il legisla-tore completasse adeguatamente la norma prevedendo sanzioni per gli inadempienti dando anche indicazione su come si deb-ba agire nel caso che uno o più condomini non versando costringono l’amministratore a richiedere decreto ingiuntivo, i cui tem-pi di esecuzione risultano ancora piuttosto lunghi, causando parallelamente il fermo dei lavori o addirittura il mancato inizio e quindi danni per i condomini virtuosi.

L’unica modifica che sta riscontrando il favore dei condomini è quella riguardante la possibilità di staccarsi unilateralmente dall’impianto di riscaldamento centralizza-to, che crea ulteriore litigiosità interna tra condomini in quanto può essere causa di trattamenti differenti tra chi ha effettua-to il distacco prima della riforma e chi lo effettua successivamente. Comunque tale norma è in contrasto evidente con la di-sposizione che obbliga tutti i condomini ad installare anche sugli impianti esistenti il sistema di contabilizzazione del calore se-condo disposizioni di attuazione che ogni regione stabilisce autonomamente. Anche questa situazione è motivo di discussione e di contenzioso, perché potendo agire uni-lateralmente il condomino che si distacca di solito manda una comunicazione scritta all’amministratore e da quel momento co-mincia a disertare le assemblee condomi-niali per evitare spiacevoli discussioni.

In definitiva il legislatore è intervenuto sulla base delle sollecitazioni da parte della grande proprietà, facendo un grosso rega-lo alle banche (circa 500 mila nuovi conti correnti), senza tener conto delle effettive esigenze del settore, perdendo una ottima occasione per modernizzare l’istituto del condominio in Italia.

A cosa serve aumentare le sanzioni per le violazioni del regolamento se poi nella maggior parte dei casi tali violazioni sono segnalate all’amministratore da altri con-domini e quindi si ha lo scontro tra due versioni diverse?

A mio modesto parere si potevano intro-durre delle regole che realmente cambia-

vano il modo di condurre i condomini ne espongo alcune.

Prima e basilare per la vita del condomi-nio: togliere il diritto di voto ai condomini non in regola con i pagamenti.

Dare il potere all’amministratore di de-cidere in luogo dell’assemblea, quando questa non decide, in merito alle spese ri-guardanti adeguamenti di legge, in modo particolare quando si tratta di sicurezza.

Rendere obbligatoria l’apertura di un sito per i condomini con più di 30 condo-mini.

Sanzionare le violazioni alle disposizioni quali apertura del c/c o nomina di ammi-nistratore non in possesso dei requisiti, la mancata esposizione della targa con i reca-piti dell’amministratore.

Dare la possibilità al condominio di usu-fruire direttamente (agendo sulle ritenute IRPEF che lo stesso deve effettuare) delle detrazioni fiscali.

Abbassare ulteriormente i quorum deli-berativi per le delibere in merito ad adegua-menti legislativi e risparmio energetico.

Rendere obbligatoria la formazione spe-cifica anche per gli amministratori interni.

La speranza che sulla spinta di iniziative come questa manifestazione il legislatore possa anche con leggi speciali intervenire adeguando il condominio italiano a quello della maggior parte degli stati europei.

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CONDOMINIO IN MOSTRAcomunicare effi cacemente, presentare produttivamente, raggiungere un target selezionato e qualifi cato “Condominio in mostra” è il progetto di Anapi per mettere in contatto, con azioni diversificate e metodi efficaci, amministratori di condominio, aziende e organizzazioni che propongono soluzioni per la gestione immobiliare in ogni suo aspetto.

Anapi – Associazione Nazionale Ammini-stratori Professionisti d’Immobili – è una delle principali e più autorevoli realtà del settore condominio in Italia. Raccoglie oltre 2200 iscritti che operano per il 60% in Puglia. Riconosciuta dal Ministero per lo Sviluppo Economico tra le associazioni professionali che rilasciano l’attestato di qualità e certificata ISO 9001:2008 BV, si è sempre distinta nel panorama nazionale per l’attenzione riservata alla formazione e aggiornamento dei propri associati. Anapi è stata la prima struttura in Italia a certificare con BV Bureau Veritas sia i propri corsi per Amministratore di Condominio sia la qualifica di erogatore dell'esame di certificazione dell'Amministratore Condo-miniale e Immobiliare.All’avanguardia nelle metodologie formative Anapi opera dal 2005 con corsi in aula, e dal 2012 online con una sofisticata piattaforma e-learning multimediale in partnership con Italia Didacta, assicurando così la massima flessibilità ed efficacia didattica.Manifestazioni fieristiche e convegni, corsi di formazione e aggiornamento in aula e

online, una piattaforma web dedicata alla presentazione di soluzioni e allo scambio di esperienze, un approccio realmente multimediale sono i punti qualificanti di “Condominio in mostra”. Uno strumento assolutamente efficace per trasmettere la propria immagine aziendale, le proprie tecniche e i propri prodotti ad un pubblico selezionato e garantito di professionisti della gestione immobiliare alla ricerca di soluzioni per le innumerevoli problematiche del settore.

La fi eraPer sostenere e promuovere la formazione degli operatori e il processo di riqualifica-zione dell’universo condominiale, Expoedil, l’evento di informazione e formazione de-dicato alla costruzione di edifici sostenibili, che si terrà dal 27 al 29 novembre nel Nuo-vo Padiglione della Fiera del Levante di Bari, ospiterà l’iniziativa “Condominio in Mostra” realizzata da ANAPI – Associazione Nazio-nale Amministratori Professionisti d’Immo-bili –, in collaborazione con la Regione Pu-glia, la Provincia e il Comune di Bari.

“Condominio in mostra” guiderà gli asso-ciati ANAPI all’interno dei quartieri di Ex-poedil con un percorso tematico che per-metterà di conoscere le tecnologie presenti sul mercato (dalle soluzioni di isolamento termico e acustico all’involucro efficiente, dalla domotica alle pompe di calore, pas-sando per termoregolazione, fotovoltaico e minieolico) e informarsi sulle normative che regolano il settore. Protagoniste dell’inizia-tiva saranno le aziende espositrici chiamate a illustrare soluzioni e tecnologie per con-vertire gli edifici in immobili ecosostenibili.“Il progetto di ANAPI sarà una preziosa op-portunità non solo per gli amministratori, che avranno la possibilità di aggiornarsi su tutti gli elementi innovativi per l’efficienza, ma anche per le aziende espositrici che de-cideranno di contribuire attivamente all’ini-ziativa – dichiara Emilio Bianchi, Direttore di Senaf – Le imprese si troveranno, infat-ti, a presentare i propri prodotti e le best practice a una platea ampia e fortemente interessata a trovare le migliori soluzioni sul mercato e a investire in soluzioni per l’effi-cienza energetica”.

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Durante Expoedil, ANAPI organizzerà al-cuni convegni, presieduti da formatori specializzati, sui temi di maggior interesse per gli amministratori di condominio: la parteci-pazione darà diritto a crediti formativi. “La riforma del condominio richiede agli am-ministratori di essere costantemente pre-parati e aggiornati. Attualmente il livello informativo dei professionisti sulle materie condominiali è precario e si evidenziano ampie lacune per tutti quegli aspetti ine-renti all’efficienza energetica – afferma Vit-torio Fusco, Presidente Nazionale di ANAPI – La nostra partecipazione a Expoedil, con il progetto ‘Condominio in Mostra’, ha

dunque come obiettivo quello di formare e informare gli amministratori di condomi-nio, in modo tale che possano apprendere gli aspetti tecnici della riqualificazione degli edifici e sappiano proporre ai propri ammi-nistrati i corretti interventi per migliorare il comfort abitativo dell’edificio.”

La piattaforma e-learningItalia DidactaPartecipando a “Condominio in mostra” si ha l’opportunità di realizzare e diffondere dei video di presentazione delle proprie proposte aziendali.Metodologie, servizi e prodotti presenta-ti nel corso della manifestazione fieristica verranno inseriti nei percorsi multimediali di formazione e aggiornamento professio-nale di Italia Didacta (www.italiadidacta.it), riservati agli amministratori di condominio e ai gestori di immobili, divenendone parte integrante per il successivo anno.Ciascuno delle centinaia di professionisti che frequentano i corsi online potrà così conoscere il marchio e le soluzioni dell’a-zienda partecipante a “Condominio in mo-stra”, percependoli come concrete soluzio-ni proposte per le problematiche oggetto dei corsi.Presente su tutto il territorio nazionale, Italia Didacta si occupa di formazione e aggiornamento dei professionisti con l’o-biettivo di offrire conoscenze di base, in-formazioni e approfondimenti di carattere

tecnico e normativo. Realizza pubblicazioni e attività formative nei settori:

• amministrazione del condominio

• norme e sicurezza negli edifici condo-miniali

• impianti e tecnologie

• mediazione immobiliareDocenti qualificati direttamente impegnati nel mondo delle professioni e dell’attività imprenditoriale, tecnologie multimediali, metodologie didattiche attuali e contenuti sempre aggiornati alle ultime novità nor-mative e tecniche sono i punti qualificanti dell’offerta Italia Didacta.

La rivista Anapi NewsL’aggiornamento e la formazione profes-sionale sono obiettivi centrali per il bime-strale Anapi News, organo di comunicazio-ne ufficiale dell’Associazione.Un supporto prezioso quindi per i par-tecipanti a “Condominio in mostra” per presentare il proprio marchio e le proprie soluzioni o prodotti, all’interno di articoli o redazionali appositamente realizzati.Con il contributo di professionisti ed esperti in materia condominiale, il magazine offre contenuti dedicati all’universo condominia-le e una vetrina promozionale per aziende private, enti pubblici e ordini professionali di tutta Italia. Il valore sempre aggiornato delle rubriche rende il giovane periodico un punto di riferimento per gli associati e non solo. Anapi news è anche strumento di lavoro e di ricerca distribuito ai soci Anapi e in occasione di eventi nazionali cui l’As-sociazione nazionale, in qualità di organiz-zatore o ospite, è costantemente presente.Anapi News è infine distribuito in Internet sulla piattaforma di digital publishing inter-nazionale Issuu.com.

www.expoedil.it

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Bimestrale di informazione e aggiornamento professionaleANNO 2 | N. 2 / 2014

Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili

RIFORMA DEL CONDOMINIOArt. 1122 bis c.c.

ANTENNE TELEVISIVEE IMPIANTI PER

ENERGIA RINNOVABILE

Chi è il vero amministratoredi condominio post-riforma

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Quando la formazione risulta essere il comparto più seguito dai professionisti, ecco che subentrano decreti e leggi speciali a formulare le direttive per una di qualità.

Qualità: un aggettivo spesso usato da una moltitudine di enti, associazioni e so-cietà ambigue che lasciano spazio alla fan-tasia di coloro che la colgono in un mo-mento storico economico non del tutto favorevole.

I “Professionisti” in ambito immobiliare/condominiale, subiscono l’intervento del legislatore per migliorare sia le possibilità di coloro che svolgono l’attività già da tempo, sia di coloro che approcciano ad una mate-ria così ricca di contenuti ma povera di pra-tica alla quale è stata destinata, dal decreto emanato, soltanto un quinto del monte ore di formazione resa obbligatoria nell’art. 71 bis della legge 220/2012.

Molto spesso, così come è accaduto per la già acclarata “Riforma del Condominio”, non si è dato spazio alla realtà. La “Vita in Condominio” ripercorre accenni storici

laddove molto spesso la figura dell’am-ministratore di condominio ha ricoperto un ruolo non del tutto rispettato. Ad oggi anche con la revisione degli articoli del co-dice civile in materia di condominio e con l’ultimo decreto del Ministero di Grazia e Giustizia rientrato nel decreto salva Italia, lo stesso amministratore si ritrova ad osserva-re quotidianamente leggi, decreti e disposi-tivi che nonostante tutto rincorrono la sua responsabilità sia civile che penale.

Anche qui, nel decreto sulla formazione che di seguito si riporta interamente per i nostri lettori, l’amministratore o il presunto tale, svolge un ruolo di assoluta incertezza e di un disincantato orientamento formati-vo, visto l’eccessiva offerta oltre al mancato controllo sulle attività dello stesso.

Per questo ci preoccupiamo di rispettare al massimo le indicazioni del Ministero sul decreto Formazione, ma ci permettiamo, autonomamente, di aggiungere un monte ore di pratica tenendo conto di poter con-dividere momenti formativi con la possibili-tà di toccare con mano le vicessitudini del-

la vita condominiale addirittura presso gli edifici esistenti e già amministrati da nostri Associati o da Amministratori che volessero anche loro condividere momenti di forma-zione.

Infine, l’ormai attuato decreto, avrà la possibilità di poter definire tutto ciò che servirà per approvvigionare gli esistenti Am-ministratori e saziare coloro che intendono districarsi in questo coloratissimo mondo condominiale. È evidente che si sarebbe potuto affidare alle Associazioni di catego-ria, la possibilità di essere certificatori dei propri alunni tenendo conto soprattuto di norme a livello europeo, vedi la norma UNI 10801, che avrebbe ulteriormente garan-tito la qualità dei professionisti. Tutto ciò ANAPI lo ha già fatto come prima realtà in Italia, diventando così, sia ente riconosciu-to da Bureau Veritas sia certificatore per le competenze dell’Amministratore di Condo-minio

Del resto sarà lo stesso mercato a trarre le dovute conclusioni.

Ministero delle Giustizia. Decreto n. 140 del 13 Agosto 2014 QUANDO L’AMMINISTRATORE È OBBLIGATO ALLA FORMAZIONE a cura di Vittorio FUSCO - Presidente ANAPI

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MINISTERO DELLA GIUSTIZIA, DECRETO del 13 agosto 2014, n. 140

Regolamento recante la determina-zione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.

IL MINISTRO DELLA GIUSTIZIAVista la legge 11 dicembre 2012, n. 220;Visto l'articolo 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie, per come modificato dall'articolo 25 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante "Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici";Visto l'articolo 1, comma 9, lettera a), del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge del 21 febbraio 2014, n. 9;Visto l'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400; Udito il parere del Consiglio di Stato, espresso dalla sezione consultiva per gli atti normativi nell'adunanza del 22 maggio 2014; Vista la comunicazione al Presidente del Consiglio dei ministri in data 13 giugno 2014;

Adottail seguente regolamento:

Art. 1. Oggetto e definizioni 1. Il presente decreto disciplina:a) i criteri, le modalità e i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori condominiali;b) i requisiti del formatore e del responsabile scientifico.

Art. 2. Finalità della formazione e dell'aggiornamento 1. Le attività di formazione ed aggiornamento devono perseguire i seguenti obiettivi:a) migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici;b) promuovere il più possibile l'aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell'evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell'innovazione tecnologica;c) accrescere lo studio e l'approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità.

Art. 3. Requisiti dei formatori 1. I formatori devono provare al responsabile scientifico, con apposita documentazione, il possesso dei seguenti requisiti di onorabilità e professionalità:a) il godimento dei diritti civili;b) di non essere stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro

delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;c) di non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) di non essere interdetti o inabilitati;d) di aver maturato una specifica competenza in materia di amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e di aver conseguito alternativamente uno dei seguenti titoli: laurea anche triennale; abilitazione alla libera professione; docenza in materie giuridiche, tecniche ed economiche presso università, istituti e scuole pubbliche o private riconosciute. Possono svolgere attività di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano elaborato almeno due pubblicazioni in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici, dotate di codice identificativo internazionale (ISBN) ai sensi dell'articolo 1, lettera t), del decreto ministeriale 7 giugno 2012, n. 76; coloro che hanno già svolto attività di formazione in materia di diritto condominiale o di sicurezza degli edifici in corsi della durata di almeno 40 ore ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata in vigore del presente regolamento.

Art. 4. Responsabile scientifico 1. La funzione di responsabile scientifico può essere svolta da un docente in materie giuridiche, tecniche o economiche (ricercatore universitario a tempo determinato o a tempo indeterminato, professore di prima o di seconda fascia, docente di scuole secondarie di secondo grado), un avvocato o un magistrato, un professionista dell'area tecnica. I soggetti appena individuati, che possono anche essere in trattamento di quiescenza, devono essere in possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità di cui all'articolo 3 del presente regolamento.2. Il responsabile scientifico verifica il possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori tramite riscontro documentale, e verifica il rispetto dei contenuti di cui al successivo articolo 5, comma 3, del presente regolamento, le modalità di partecipazione degli iscritti e di rilevamento delle presenze, anche in caso di svolgimento dei corsi in via telematica. Il responsabile scientifico attesta il superamento con profitto di un esame finale sui contenuti del corso di formazione e di aggiornamento seguito dai partecipanti.

Art. 5. Svolgimento e contenuti dell'attività di formazione e di aggiornamento 1. Il corso di formazione iniziale si svolge secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico in

base a quanto specificato al comma 3 del presente articolo. Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche.2. Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.3. I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell'amministratore, quali:a) l'amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell'amministratore;b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l'esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;f) i contratti, in particolare quello d'appalto ed il contratto di lavoro subordinato;g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;h) l'utilizzo degli strumenti informatici;i) la contabilità.4. L'inizio di ciascun corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero della giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all'indirizzo di posta elettronica che verrà tempestivamente indicato sul sito del Ministero della Giustizia.5. Il corso di formazione e di aggiornamento può essere svolto anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.

Roma, 13 agosto 2014.

Il Ministro: OrlandoVisto, il Guardasigilli: Orlando.

FOCUS: AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO

CERTIFICAZIONE DELLE COMPETENZE PER AMMINISTRATORI DI CONDOMINI E IMMOBILI

Servizi Bureau Veritas

L'Amministratore di Condominio rientra tra le professioni non regolamentate dalla legge attraverso uno specifico ordine professionale. Tra le varie innovazioni introdotte dal recente aggiornamento legislativo sulla disciplina del condominio, per la figura dell'Amministratore di Condominio è emersa la necessità di defini-rne il profilo quanto a capacità e competenze al fine di una migliore gestione condominiale.

La Certificazione delle Competenze è un valido strumento per gli Amministratori di Condominio che inten-dono attestare il possesso dei requisiti necessari e sufficienti per operare in un determinato settore di attività. Rilasciata da Organismi di Certificazione accreditati secondo la norma UNI EN ISO 17024, rispetta le fonda-mentali caratteristiche di ■ Indipendenza ■ Trasparenza ■ Imparzialità.

Bureau Veritas, impegnato su numerosi fronti inerenti la Certificazione del Personale e delle Imprese, propone servizi di Certificazione delle Competenze per gli Amministratori di Condominio in accordo con la norma UNI EN ISO 17024.

La Certificazione delle Competenze offre numerosi vantaggi:■ Per il Professionista, è un'attestazione di professionalità che arricchisce il curriculum, aprendo la strada a nuove opportunità lavorative.■ per le Organizzazioni, è garanzia della professionalità dei propri fornitori di servizi.

SCENARIOLa libera circolazione di prodotti e servizi e il mercato globa-lizzato riguardano anche le competenze professionali. Per quanto riguarda le professionalità, la coesistenza di sistemi scolastici e processi formativi anche molto diversi nei diversi Stati ha fatto sorgere l'esigenza di un sistema europeo condiviso di riconoscimento delle competenze e delle professionalità dei lavoratori.A partire da questa esigenza si è sviluppato in Europa un quadro normativo che disciplina, ad oggi, oltre 300 figure professionali. Tale numero è destinato ad aumentare, alla luce di un contesto socio-economico sempre più orientato ai servizi.Per i Professionisti è difficile riuscire a dimostrare ai propri Clienti il possesso dei requisiti professionali, per questo sono previsti percorsi di certificazione delle Competenze.

LA RIFORMA DEL CONDOMINIOL. 220 dell'11/12/2012 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, insieme allo standard UNI 10801 Servizi - Amministrazione condominiale e immobiliare - Funzioni e requisiti dell'Amministra-tore, disciplina un profilo più responsabile per i professionisti che operano in questo ambito.Attraverso la Certificazione delle proprie compe-tenze, l'Amministratore di Condominio è chiamato quindi ad attestare il possesso di requisiti specifici, un valore aggiunto importante che si aggiunge al principio legale del mandato e al postulato morale della fiducia, elementi su cui da sempre si fonda tale figura professionale.

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BUREAU VERITASCertification

LA NOSTRA METODOLOGIA

DOMANDE FREQUENTI

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Il percorso di Certificazione delle Competenze proposto da Bureau Veritas si struttura attraverso questi step:■ Domanda di Certificazione: compilata a cura delProfessionista ■ Analisi documentale: ai fini della verifica del possessodei Requisiti specifici■ Esame scritto ed orale da parte del Professionista■ Rilascio del certificato al Professionista da parte diBureau Veritas■ Inserimento nell'Albo di riferimento consultabile online sul sito www.bureauveritas.it.

La certificazione ha durata triennale e prevede un rinnovo annuale. In questo modo si assicura non solo che il Professionista possieda in un determinato periodo competenze adeguate, ma che le mantenga con conti-nuità.

PERCHE' BUREAU VERITAS■ Accreditamento: Bureau Veritas Italia è Organismo di Certificazione del Personale accreditato da Accre-dia secondo la norma UNI EN ISO 17024. Lo standard chiarisce nel dettaglio come devono essere definiti gli schemi di certificazione per ogni figura professionale, come deve essere costituito e come deve operare un Organismo di certificazione delle persone.■ Competenza: Bureau Veritas è impegnato su numerosi fronti inerenti la certificazione del Personale edelle Imprese controllo e certificazione a fronte di standard riconosciuti a livello internazionale. Bureau Veritas, inoltre, annovera nel proprio organico una struttura dedicata alla Certificazione del Perso-nale. ■ Copertura: Bureau Veritas in Italia è punto di riferimento per le attività di certificazione ed annovera unalista sempre crescente di Organismi di Valutazione, a copertura del territorio; ciò le consente di di proporsi come partner di eccellenza per i nuovi Organismi, garantendo professionalità e flessibilità negli aspetti relazionali e operativi e grande visibilità all'ottenimento della certificazione. Allo stesso tempo il Personale e le Aziende coinvolte trovano in Bureau Veritas un interlocutore affidabile e competente, che consenta loro di avere una panoramica degli Organismi e dei corsi, così da scegliere il Centro d'esame più vicino e limitare gli aggravi in termini di tempi e costi.

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■ CONTATTI DIRETTI:Bureau Veritas Italia SpADivisione CertificazioneVia Miramare, 15 - 20126 Milanotel. 02 27091.307-369 - fax 02 27006815info.certification@it.bureauveritas.comcertificazione.personale@it.bureauveritas.comwww.bureauveritas.it

I REQUISITI I Requisiti necessari per la Certificazione delle Competenze dell'Amministratore di Condominio riguardano: ■ titoli di studio■ esperienza■ formazioneI Corsi di Formazione richiesti come requisito per la Certificazione delle Competenze devono essere erogati da Centri di Formazione qualificati.In quest'ottica, Bureau Veritas ha qualificato Centri di Formazione che erogano tali corsi.Ogni Centro di Formazione pubblica un calendario con le sessioni formative e di esame.La lista dei Centri di Formazione qualificati da Bureau Veritas è accessibile sul sito www.bureauveritas.it

La formazione è un obbligo per gli Amministratori di Condominio?La partecipazione ad un corso di formazione è un obbligo di legge solo se l'Amministratore di Condominio non ha svolto l'attività per almeno un anno nei tre anni precedenti la data di entrata in vigore della riforma. In ogni caso, ai fini della Certificazione delle Competenze è uno strumento necessario a dimostrare in modo chiaro e sintetico il possesso dei diversi requisiti richiesti per operare come Amministratore di Condominio.

anno 2, n. 4/201412

Milano, ottobre 2014

Con un impiego di circa 47 milioni di tonnellate di petrolio, nel solo 2013, il settore civile si presenta come il più energivoro. I consumi di case, condomini, uffici e negozi raggiungono il 38% del totale nazionale e sono gli unici a non registrare un calo: nel periodo 2000-2013, sono infatti aumentati del 17% tanto da superare quelli dell’industria, che registrano un -30%. In questo contesto, secondo dati Cresme-Enea, giocano un ruolo importante gli ecobonus: grazie agli incentivi del Governo, tra il 2007 e il 2014, è stata generata una spesa per l’efficientamento degli edifici di 27,2 miliardi di euro, di cui 4,4 miliardi negli ultimi due anni, la quale ha portato ad un risparmio energetico effettivo di 7.529 GWh.

“Come si evince dai dati Cresme--Enea, il risparmio ottenibile in Italia grazie agli incentivi può essere di gran lunga superiore – spiega Emilio Bianchi, Direttore di Senaf – Quasi la totalità degli interventi è stata fatta su infissi, caldaie e solare termico, che sono più semplici da installare e meno costosi rispetto a quelli sugli involucri e che, da soli, assicurano un risparmio buono, ma che non si può paragonare a quello ottenibile da una riqualificazione più profonda, che coinvolga l'isolamento dei muri e delle coperture. La riqualificazione va pensata come un processo globale che coinvolge l’intero ‘sistema-edificio’, ed è perciò sempre più necessario che sia la filiera dell’efficienza a farsi portavoce di questo nuovo modo di intervento”.

L’integrazione tra tecnologie ad alta efficienza, impianti e involucro per la

realizzazione di edifici energeticamente efficienti sarà il tema cardine di Proenergy+Expoedil, l’appuntamento dedicato alla realizzazione di impianti ad alta efficienza e alla costruzione di edifici sostenibili (Fiera del Levante di Bari, 27 – 29 novembre), che affiancherà alla parte espositiva un’am-pia offerta formativa. All’interno dellePiazze dell’Eccellenza, infatti, nei tre giorni di manifestazione, si affronteranno numerose tematiche come la realizzazione di impianti all’interno degli ‘edifici a energia quasi zero’ che non solo consumano di meno, ma producono a loro volta energia. Non mancherà l’approfondimento sull’involucro intelligente, nel quale, oltre a delineare gli sviluppi legislativi sull'efficienza energetica degli edifici, verranno illustrate le soluzioni e le tecnologie per un involucro evoluto ed efficiente e quello sull’uso delle valvole termostatiche e del contabilizzazione del calore, con l’esemplificazione diinterventi effettuabili sul parco edili-zio esistente. Protagonisti anche pompe di calore, impianti geotermici, fotovoltaico, eolico e biomasse: oltre agli aggiornamenti sui nuovi scenari normativi e di mercato che si prospettano per queste tecnologie, si affronterà la loro integrazione in sistemi più complessi, per arrivare ad una gestione energetica "full electric" ad alta efficienza.

Accanto alle Piazze, cuore di Proener-gy+Expoedil, i visitatori troveranno numerose occasioni di aggiornamento sulle più recenti normative. Nella Piazza del Freddo, che vede la collaborazione tra gli altri di Assofrigoristi, si parlerà del libretto di climatizzazione, della

nuova certificazione F–GAS e delle norme per l'impiantistica del freddo. Nell’Unità Dimostrativa Impianti Gas, tra teoria e pratica, si affronteranno le implicazioni della nuova delibera 40–2014, in materia di accertamenti della sicurezza degli impianti a gas e quelle della norma 11528, che regolamenta la progettazione, l’installazione e la messa in servizio degli impianti alimentati a gas con portata termica superiore ai 35 kW.

Spazio anche alla formazione degli amministratori di condominio con l’iniziativa “Condominio in Mostra” realizzata da ANAPI – Associazione Nazionale Amministratori Professionisti d’Immobili. Gli associati verranno guidati all’interno dei quartieri della manifestazione con un percorso tematico che permetterà di conoscere le tecnologie presenti sul mercato (dalle soluzioni di isolamento termico e acustico all’involucro efficiente, dalla domotica alle pompe di calore, passando per termoregolazione, foto-voltaico e minieolico) e informarsi sulle normative che regolano il settore. ANAPI organizzerà alcuni convegni, presieduti da formatori specializzati, che daranno diritto a crediti formativi.

“Siamo convinti che Proenergy+ Expo-edil, attraverso le numerose sessioni formative, possa dare una risposta concreta ai tanti professionisti alla ricerca di un aggiornamento in tema di efficienza energetica. Gli incentivi del Governo, le tante normative esistenti e le nuove tecnologie richiedono in-fatti una costante preparazione per poter offrire ai clienti un servizio consulenziale e tecnico di alto livello – conclude Emilio Bianchi”.

A Bari dal 27 al 29 novembre 2014

PROENERGY+EXPOEDILl’effi cientamento energetico del patrimonio immobiliare passa dall’integrazione tra impianti effi cienti e involucro

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Progetto e direzione contatto direttoper maggiori informazioni:

condominioinmostra@senaf.it - Tel. 02 332039450www.proenergybari.it - www.expoedil.it

in collaborazione con

i visitatori progettisti, architetti, geometri, amministratori di condominio, energy manager, manutentori, distributori, ingegneri, costruttori edili,serramentisti, operatori macchine

Un evento patrocinato da: In contemporanea con l’iniziativa

IN CONTEMPORANEA CON: ROADSHOW

ASSOCIAZIONE NAZIONALETERMOTECNICI ED AEROTECNICI

27/29 novembre 2014, Fiera del Levante

Patrocinio dell’Assessore all’Assettodel Territorio della Regione Puglia

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Ritenuto in fatto

1. Con sentenza in data 15/11/2013, la Corte di appello di Catania confermava la sentenza del Tribunale di Catania sez. dist. di Giarre del 26/3/2012, che aveva condannato C.S. e M.F. alla pena di Euro 1000,00 di multa ciascuno per il reato di cui all’art. 595 cod. pen. oltre al risarcimento dei danni in favore delle costituite parti civili.1.1. La Corte territoriale respingeva le censure mosse con l’atto d’appello, in punto di riconosciuta responsabilità degli imputati in ordine al reato loro ascritto ed in punto di trattamento sanzionatorio con riferimento alla mancata concessione delle attenuanti generiche.2. Avverso tale sentenza propongono ricorso gli imputati per mezzo del loro difensore di fiducia, sollevando i seguenti motivi di gravame:2.1. manifesta illogicità della motivazione, ai sensi dell’art. 606 comma 1 lett. e) cod. proc. pen., in ordine alla riconducibilità agli imputati della commissione del fatto di

reato contestato. Con riferimento alla M. si evidenzia che le risultanze dibattimentali non hanno fornito alcuna prova che sia stata la stessa ad affiggere o a disporre l’affissione della missiva diffamatoria nei confronti delle parti civili; quanto poi al C. , si eccepisce che l’attribuzione del fatto allo stesso è stata fondata esclusivamente sulle dichiarazioni delle persone offese costituite parti civili.2.2. erronea interpretazione della legge penale, ai sensi dell’art. 606 comma 1 lett. b) cod. proc. pen., con riferimento alla configurabilità del reato di cui all’art. 595 cod. pen. per l’insussistenza dell’elemento oggettivo. Rappresentano, al riguardo, che la missiva in questione non contiene alcunepiteto ingiurioso o altre espressioni dalle quali possa desumersi l’offesa all’altrui reputazione; evidenziano poi che la dichiarazione di morosità, che si assume essere contraria al vero, era invece rispondente a verità, come le stesse parti civili hanno dichiarato; eccepiscono, poi, la carenza del requisito della comunicazione

con più persone, in quanto le persone offese hanno dichiarato di avere subito rimosso la missiva senza che nessuno ne potesse prendere visione. 2.3. erronea interpretazione della legge penale, ai sensi dell’art. 606 comma 1 lett. b) cod. proc. pen., con riferimento alla configurabilità del reato di cui all’art. 595 cod. pen., per l’insussistenza dell’elemento soggettivo e per la presenza della causa di giustificazione di cui all’art. 51 cod. pen.Si rappresenta, al riguardo, che la diffusione della nota in questione era volta solamente a sollecitare il pagamento di quanto dovuto, essendo carente negli imputati l’animus diffamarteli. Si sostiene poi che la punibilità del fatto era esclusa, in quanto i ricorrenti portavano a conoscenza degli interessati le decisione assunte, così soddisfacendo un oggettivo interesse alla comunicazione.2.4. mancanza di motivazione, ai sensi dell’art. 606 comma 1 lett. e) cod. proc. pen., in ordine alla richiesta di concessione delle attenuanti generiche.

Suprema Corte di Cassazionesezione ferialesentenza 26 settembre 2014, n. 39986 a cura dell’A.C. dott. Emanuele Mascolo

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2.5. violazione di legge, ai sensi dell’art. 606 comma 1 lett. b) cod. proc. pen., con riferimento al diniego della condanna dei querelanti P.A. e M.C. alla rifusione delle spese ed al risarcimento del danno ex art. 427 cod. proc. pen..2.6. si eccepisce, infine, l’estinzione del reato per intervenuta prescrizione.

Considerato in diritto

3. Il ricorso deve essere rigettato, per essere infondati tutti i motivi proposti.Quanto al primo motivo trattasi di questioni che attengono a valutazioni di merito che sono insindacabili nel giudizio di legittimità, quando il metodo di valutazione delle prove sia conforme ai principi giurisprudenziali e l’argomentare scevro da vizi logici, come nel caso di specie. (Sez. U., n. 24 del 24/11/1999, Rv. 214794; Sez. U., n. 12 del 31.5.2000, Rv. 216260; Sez. U. n. 47289 del 24.9.2003, Rv. 226074). E così segnatamente la Corte territoriale da atto, adeguatamente, degli elementi probatori in forza dei quali il fatto era stato attribuito agli attuali ricorrenti, facendo riferimento, per la M., alla circostanza che la comunicazione ritenuta diffamatoria era stata sottoscritta proprio dalla stessa e per il C. alle dichiarazioni rese da due testimoni che avevano riferito di avere visto lo stesso mentre affiggeva la comunicazione in questione al portone d’ingresso del condominio. Ed ancora la Corte territoriale ha dato atto del vaglio di credibilità al quale sono state sottoposte le deposizioni delle persone offese con motivazione immune da vizi di legittimità, evidenziando come non erano emersi motivi per ritenere che le stesse avessero riferito il falso. Ed il ragionamento seguito dalla Corte territoriale appare conforme al costante orientamento di questa Corte, condiviso dal Collegio, in base al quale, il convincimento sull’attendibilità della persona offesa, in quanto sostenuto da congrua e logica motivazione, non può soffrire censure di legittimità (sez. 2 n. 3438 del 11/6/1998, Rv. 210937). Inoltre, sulla base della costante giurisprudenza di questa Corte (sez. 4 n. 16860 del 13/11/2003, Rv. 227901; sez. 4 n. 44644 del 18/10/2011, Rv. 251661), avvalorata da un recente intervento delle sezioni unite (sez. U n. 41461 del 19/7/2012, Rv. 253214), le regole dettate dall’art. 192 comma 3 cod.proc. pen. non si applicanoalle dichiarazioni della persona offesa, le quali possono essere legittimamente poste da sole a fondamento dell’affermazione di penale responsabilità dell’imputato,

previa verifica, corredata da idonea motivazione, come avvenuto nel caso di specie, della credibilità soggettiva del dichiarante e dell’attendibilità intrinseca del suo racconto, verifica che, in tal caso, deve essere più penetrante e rigoroso rispetto a quello a cui vengono sottoposte le dichiarazioni di qualsiasi testimone. Ed a tali canoni di valutazione si è rifatta la Corte territoriale nel pervenire ad un giudizio di attendibilità di quanto riferito dalle persone offese.Ed anche con riferimento all’elemento oggettivo del reato di diffamazione, le doglianze compendiate nel secondo motivo proposto si rivelano infondate, avendo i giudici di merito fattocorretta applicazione dei principi di diritto costantemente affermati da questa Corte di legittimità e condivisi dal Collegio (sez. 5 n. 4562 del 2/4/1973, Rv. 124270; sez. 3 n. 35543 del 18/9/2007, Rv. 237728). In tal senso è stato, correttamente, dato atto che la comunicazione contenente i nominatividei condomini morosi affissa al portone condominiale, anche in presenza di un effettiva morosità degli stessi condomini, costituiva una condotta diffamante, non sussistendo alcun interesse da parte dei terzi alla conoscenza di quei fatti, anche se veri.Quanto, poi, all’elemento soggettivo del reato, di cui tratta il terzo motivo di ricorso, altrettanto correttamente la Corte territoriale ha evidenziato che, ai fini dell’integrazione del delitto di diffamazione è sufficiente il dolo generico, che può assumere anche la forma del dolo eventuale, ravvisabile laddove l’agente faccia consapevolmente uso di parole ed espressioni socialmente interpretabili come offensive (sez. 5 n. 4364 del 12/12/2012, Rv. 254390).Deve poi escludersi la ricorrenza, nel caso di specie, dell’esimente del diritto di cronaca e di critica invocato dai ricorrenti. Ora, premesso che la scriminante in parole è in astratto ipotizzabile non solo in relazione all’attività di giornalisti o scrittori, ma anche rispetto al comune cittadino, occorresempre valutare la rilevanza della diffusione della notizia che deve essere funzionale al corretto svolgimento delle relazioni interpersonali e dei rapporti sociali. In tale direzione, deve rilevarsi che la diffusione della comunicazione attraverso la sua affissione al portone d’ingresso, essendo potenzialmente conoscibile da un numero indeterminato di persone, integrava il delitto contestato, per essere carente, al di fuori del ristretto ambito condominiale, un qualsiasi interesse alla conoscenza della

circostanza relativa alla morosità di alcuni condomini.Quanto poi alla mancata concessione delle attenuanti generiche, di cui al quarto motivo di ricorso, la sentenza impugnata fa riferimento all’assenza di elementi tali da imporre una mitigazione del trattamento sanzionatorio. E sul punto, conformemente all’orientamento espresso più volte da questa Corte, deve rilevarsi che la sussistenza di circostanze attenuanti rilevanti ai sensi dell’art. 62-bis cod.pen. è oggetto di un giudizio di fatto e può essere esclusa dal giudice con motivazione fondata sulle sole ragioni preponderanti della propria decisione, di talché la stessa motivazione, purché congrua e non contraddittoria, non può essere sindacata in Cassazione neppure quando difetti di uno specifico apprezzamento per ciascuno dei pretesi fattori attenuanti indicati nell’interesse dell’imputato (Sez. 6 n. 42688 del 24/9/2008, Rv. 242419; sez. 2 n. 3609 del 18/1/2011, Rv. 249163). Ed ancora, nel motivare il diniego della concessione delle attenuanti generiche non è necessario che il giudice prenda in considerazione tutti gli elementi favorevoli o sfavorevoli dedotti dalle parti o rilevabili dagli atti, ma è sufficiente che egli faccia riferimento a quelli ritenuti decisivi o comunque rilevanti, rimanendo disattesi o superati tutti gli altri da tale valutazione (Sez. 6 n. 34364 del 16/6/2010, Rv. 248244).Anche la censura relativa al diniego della condanna dei querelanti P.A. e Ma.Ca. alla rifusione delle spese ed al risarcimento del danno ex art. 427 cod. proc. pen., di cui al quinto motivo proposto, si rivela infondata, in quanto, prescindendo dalla motivazione resa sul punto nella sentenza impugnata, dal tenore complessivo della stessa, letto congiuntamente alla decisione di primo grado, si evince che i giudici di merito hanno, legittimamente, escluso qualsiasi ipotesi di colpa dei querelanti nell’avere esercitato il diritto di querela in considerazione della complessità della vicenda.Da ultimo rileva il Collegio che alla data odierna non è maturato il termine di prescrizione di cui agli artt. 157 e ss. cod. pen. del reato che risulta consumato il 23/2/2006, tenuto conto dei periodi di sospensione del giudizio di primo grado pari a mesi dieci e giorni cinque e del giudizio di appello per ulteriori mesi due e giorni uno.

P.Q.M.

Rigetta A ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese processuali.

anno 2, n. 4/201416

Scadenze fi scali. L’adempimento grava sull’amministratore: è possibile anche procedere da soli

IL 770 «CHIAMA» IL CONDOMINIOOBBLIGO DI PRESENTAZIONE DEL MODELLO ENTRO VENERDÌ 19 SETTEMBREGianni MARCHETTI - Mirco MION

Gli appuntamenti fiscali del condomi-nio si vanno facendo sempre più numero-si ma il modello 770 è certamente quello più importante, tanto che abitualmente gli amministratori lo affidano ai commer-cialisti. Ma in realtà la compilazione, da parte di un professionista con uno studio di amministrazione bene organizzato, non è certo impossibile. O quanto meno una verifica attenta del modello compi-lato resta un dovere dell’amministratore più diligente: le conseguenze degli errori sono sempre nefaste.

Nel concreto, si tratta della dichiara-zione dei sostituti di imposta, ossia dei datori di lavoro (come il condominio) che per legge sostituiscono il contribuente

nei rapporti con il fisco trattenendo le imposte relative a compensi, salari, pen-sioni. Va trasmesso all’agenzia delle En-trate con i dati delle ritenute operate.

Chi deve farloIn generale hanno l’obbligo di presen-

tare il modello 770 i sostituti d’imposta che hanno corrisposto somme o valori soggetti a ritenuta alla fonte su redditi di capitale, contributi previdenziali e assi-stenziali dovuti all’Inps e all’Inps gestione di pendenti pubblici e/o premi assicura-tivi dovuti all’Inail, somme e valori per i quali non è prevista l’applicazione delle ritenute alla fonte ma che sono assog-gettati alla contribuzione dovuta all’Inps (precedentemente obbligati alla presen-tazione del modello O1/M), compensi per avviamento commerciale. In partico-lar modo si tratta, per esempio, di:1- società di capitali ed enti commerciali

a esse equiparate (enti pubblici e pri-vati) che risiedono nel territorio dello Stato;

2- enti non commerciali, compresi gli enti pubblici e privati residenti in Ita-lia;

3- associazioni non riconosciute, consor-zi, aziende speciali;

4- trust;5- condomìni;6- società di persone e di fatto residenti

nel territorio dello Stato; 7- società o associazioni senza personali-

tà giuridica costituite fra persone fisi-che per l’esercizio in forma associata di arti o professioni residenti nel terri-torio dello Stato;

8- aziende coniugali, se l’attività è eser-citata in forma societaria tra coniugi residenti nel territorio dello Stato;

9- persone fisiche che esercitano arti e professioni, imprese commerciali e agricole.

Come si presenta Il modello 770, sia semplificato che

ordinario, si presenta esclusivamente in via telematica avvalendosi dei servizi del-le Entrate (Fisconline), per non oltre 20

soggetti, oppure presentando la dichia-razione tramite intermediario abilitato in base all’articolo 3, comma 3, del Dpr 22 luglio 1998 n. 322, e successi ve modifi-cazioni. La scadenza per la presentazio-ne 2014 il 19 settembre. Qualora non venga rispettata la nuova scadenza del 19 settembre, la violazione può essere regolarizzata avvalendosi del ravvedi-mento operoso presentando il Modello 770/2014 entro il 18 dicembre 2014.

La compilazioneIl modello semplificato (si veda l’e-

sempio di compilazione qui a fianco), che normalmente è quello che serve al condominio, è composto da:1- prospetto comunicazione dati certifi-

cazioni lavoro dipendente, assimilati e assistenza fiscale;

2- prospetto comunicazione dati certi-ficazioni lavoro autonomo, provvi-gioni e redditi diversi: devono essere dichiarati, anche se non assoggettati a ritenuta, i compensi erogati ai pro-fessionisti e ai percettori di provvi-gioni che si sono avvalsi del regime agevolato (articoli 13 e 14 della legge 388/2000);

3- prospetto con i dati relativi alle rite-nute alla fonte operate, alle trattenute di addizionali regionali all’Irpef, alle trattenute per assistenza fiscale e al-cune imposte sostitutive (quadro ST) con separata indicazione di quelle ef-fettuate a seguito di assistenza fiscale (quadro SV);

4- prospetto con i dati di riepilogo dei crediti e delle compensazioni, ivi com-prese quelle effettuate attraverso il modello F24 (quadro SX);

5- prospetto dati riassuntivi (quadro SS). L’esempio con tre soggetti a ritenuta

L’esempio con tre soggetti a ritenuta

Nell’esempio viene considerato un condominio senza dipendenti (altrimenti si dovevano compilare anche i quadri LD e SV e riportare i dati delle ritenute nel quadro ST)

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Qui vanno i dati anagrafici e fiscali dell’amministratore di condominio. Nella sezione I vengono indicati invece il nu-mero di comunicazioni relative a certifi-cazioni di lavoro autonomo e provvigioni e barrate le caselle compilate del model-lo.

Nel quadro LA è stato compilato per primo il quadro relativo alla comunica-zione dei dati certificazioni lavoro auto-nomo, provvigioni e redditi diversi rela-tivamente a un soggetto Ires (100 euro di giardinaggio). Poi è stato compilato il quadro relativo alla comunicazione dei dati certificazioni lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi relativamente ad un soggetto Irpef (società di persone) per 500 euro relative alla manutenzione dell’ascensore. Infine, è stato compila-to il quadro relativo alla comunicazione dei dati certificazioni lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi relativamente ad un soggetto Irpef (5mila euro come compenso allo stesso amministratore di condominio).

Nel quadro SS, al rigo SS3, si indicherà poi semplicemente il totale delle ritenute effettuate.

Qui si riepilogano i versamenti delle ritenute. Al rigo ST2 è stato indicato un versamento tardivo (con interessi) e al rigo ST5 uno in eccesso per 200 euro, per cui andrà compilato anche il quadro SX (cediti relativamente ai versamenti in eccesso)

Fonte: Il Sole 24 Ore, 16 settembre 2014

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L'esempio di compilazione della Sezione IIINella sezione I vanno i dati identificativi del condominio, nella II quelli catastali e nella III (qui sotto), alla Sezione III, per ciascun fornitore si indicano i dati identificativi e l'ammontare degli acquisti nell'anno solare. Per questi lavori di manutenzione la ritenuta d'acconto del 4% è stata trattenuta dalla banca, pertanto tale spesa deve essere riportata nel quadro AC e non nel modello 770.

L'amministratore deve poi compilare, a suo nome (e non per conto del condominio) uno speciale quadro, il quadro AC, che va inviato all'agenzia delle Entrate. Il modello (uno per ciascun condominio amministrato) si compone di tre sezioni. Nella sezione I devono essere indicati i dati identificativi del condominio. La Sezione II riporta i dati catastali qualora siano stati effettuati interventi sulle parti comuni condominiali, con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Nella Sezione III devono essere indicati i dati relativi ai fornitori di beni e servizi effettuati nel 2013.

Chi lo presentaIl quadro AC deve essere predisposto e presentato dagli amministratori di condominio negli edifici in carica al 31 dicembre dell'anno precedente alla presentazione della dichiarazione annuale dei redditi, quindi nell'anno cui si riferisce la comunicazione. Per la comunicazione relativa all'anno 2013 l'adempimento dovrà

essere eseguito dall'amministratore in carica al 31 dicembre 2013.La comunicazione non deve essere effettuata per:• i dati relativi alle forniture di acqua, gas, energia elettrica;• gli acquisti di beni e servizi effettuati nell'anno solare, di importo, al lordo dell’Iva, non superiori complessivamente a 258,23 euro per singolo fornitore;• le forniture di servizi che hanno dato luogo, da parte del condominio, al pagamento di somme soggette a ritenute alla fonte.Infatti, i predetti importi e le relative ritenute devono essere indicate nel modello 770/ 2014 che il condominio deve presentare.Pertanto risultano soddisfatte le esigenze di controllo.Un caso particolare riguarda il pagamento di compensi per prestazioni di servizi (da parte del condominio) non soggetti a ritenuta (regime delle nuove iniziative produttive, dei minimi, sportivi dilettanti). Le somme

così erogate devono essere certificate e devono essere incluse nel modello 770 (per esigenze di controllo). Pertanto, i dati delle predette prestazioni non devono essere comunicati nel quadro AC (anche se non sono state operate le ritenute).Attenzione: i bonifici relativi alle spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio sono soggetti ad una ritenuta del 4% che è effettuata dalla banca, che deve includere i dati di queste operazioni nel 770. Le operazioni non risultano quindi indicate nel 770 del condominio e i dati devono essere comunicati con il quadro AC.

La presentazioneI termini e le modalità di presentazione del quadro AC sono i medesimi previsti per la presentazione del modello730 (già scaduto) o del modello Unico 2014(30 settembre 2014) e va compreso nella dichiarazione fiscale dell'amministratore.

Fonte: Il Sole 24 Ore, 16 settembre 2014

L’altro invio. Allegato a «730» o Unico

NEL QUADRO AC LE INFORMAZIONI SUI FORNITORIOBBLIGO DI PRESENTAZIONE DEL MODELLO ENTRO VENERDÌ 19 SETTEMBRENicola FORTE - Lina IANNOTTA

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Nella notte di giovedì 18 settembre è stato pubblicato sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze il prospetto completo e definitivo dei comuni che hanno deliberato in merito alla TASI 2014.

È scaduto lo scorso 10 settembre il ter-mine, che interessa gli oltre ottomila co-muni italiani, per inserire nel portale del federalismo fiscale la delibera di approva-zione di aliquote e detrazioni per la Tassa sui servizi indivisibili dei comuni per il 2014.

Agefis, continua a fornire un servizio utile a professionisti e contribuenti, aggior-nando il documento già predisposto a fine maggio in occasione della prima scadenza Tasi, con tutti i comuni che hanno delibera-to. Il prospetto, con i comuni suddivisi per regione e, quindi, provincia di appartenen-za, riporta il link diretto alla delibera di rife-rimento di ogni comune, con l’indicazione del tributo a cui si riferisce (Tasi, Tari o Imu), il codice catastale e le date di delibera e pubblicazione sul sito del MEF.

Da un’analisi del documento, appa-re subito evidente come la maggioranza dei comuni abbia trasmesso le delibere. Se, infatti, alla scadenza del 31 maggio il Ministero dell’Economia e delle Finanze aveva pubblicato le delibere di poco meno di duemila comuni (più precisamente di 1.913), entro l’ultima scadenza del 10 set-tembre sono state validate e pubblicate dal MEF le delibere di 7.405 comuni in totale su 8.057, raggiungendo così il 92% del to-tale degli 8.057 comuni italiani. Solamente in poco più di 600 comuni, l’8% del totale, sarà quindi applicata l’aliquota base dell’1 per mille.

Per quanto riguarda la distribuzione geografica si è notato come al nord, su 4.515 comuni, abbiano deliberato in 4.230 (e quindi il 94%). Al centro la situazione è analoga, mancano infatti ancora 79 comu-ni su 1.363 (il 6% del totale). Infine, al sud, è stata pubblicata la delibera dell’87% dei comuni, e più precisamente di 1.891, men-tre sono ancora mancanti quelle di 288 comuni.

Nei capoluoghi di provincia, il quadro è decisamente positivo. Su 110 capoluoghi di provincia, infatti, hanno pubblicato le delibere la quasi totalità delle città: nello specifico mancano ancora all’appello sola-mente Crotone ed Enna.

Dall’osservazione di questi dati si nota come, in particolare negli ultimi giorni di-sponibili, le amministrazioni comunali si siano affrettate a trasmettere telematica-

mente, attraverso il portale per il federali-smo fiscale, le delibere contenenti le aliquo-te e le eventuali detrazioni per la Tasi 2014, al fine di scongiurare il rischio di vedersi applicata l’aliquota base dell’1 per mille e, quindi, avere un gettito minore nelle casse comunali. Stupisce, tuttavia, il numero di comuni che non ha ritenuto opportuno de-liberare in tempo per la scadenza settem-brina, che ricordiamo essere già la seconda, dopo la prima, fallimentare, di maggio. “La strada della TASI sembra essere stata, fin da subito, in salita” afferma Mirco Mion, pre-sidente dell’Associazione dei Geometri Fi-scalisti “le difficoltà dei comuni a deliberare in tempo per la prima scadenza di maggio e la generale poca chiarezza intorno a que-sta imposta hanno, infatti, esasperato i contribuenti, che spesso hanno avuto, ed ancora hanno, difficoltà a comprendere quanto, come e quando pagare”.

Per fugare eventuali dubbi e farsi elabo-rare il calcolo della TASI dovuta è possibile rivolgersi ai numerosi geometri che si occu-pano di fiscalità “Grazie alla loro capillare distribuzione sul territorio nazionale ed alle competenze trasversali, i geometri sono una delle categorie professionali più adat-

te ad occuparsi di fiscalità immobiliare e quindi, nel caso specifico della TASI, a fare chiarezza nella moltitudine di aliquote e detrazioni. Ogni amministrazione comuna-le ha, infatti, un’ampia discrezionalità per quanto riguarda l’applicazione di aliquote e detrazioni e la suddivisione del tributo fra inquilino e proprietario; discrezionalità, questa, che è causa di un enorme numero di casi particolari, che possono sicuramente disorientare il contribuente che si trova a dover versare il tributo” continua Mion.

Ma quando si deve pagare la TASI? In linea generale, senza considerare eventuali indicazioni diverse dei singoli comuni (che hanno libertà di scelta anche per quanto riguarda le scadenze):- Se il comune NON ha deliberato entro

il 10 settembre: versamento in un’unica soluzione entro il 16 dicembre.

- Se il comune ha deliberato entro il 10 settembre: versamento dell’acconto en-tro il 16 ottobre e del saldo entro il 16 dicembre.

- Se il comune aveva già deliberato prima del 31 maggio: versamento dell’acconto già effettuato, pagamento del saldo en-tro il 16 dicembre.

TASI: tutte le delibere di settembre a cura di AGEFIS

anno 2, n. 4/201420

Molti anni fa la Regione Lazio aveva ten-tato l’introduzione del fascicolo fabbricato emanando, in primis, la legge della Regio-ne Lazio n. 31/2002, seguita dalla successi-va delibera della Giunta regionale del Lazio n. 6/ 2005.

La legge fu sottoposta alla valutazione dei Giudici del T.A.R. (sentenza 13.11.2006 n° 12320) che accolse il ricorso statuendo che l’illegittimità dell’art. 2, c. 1, del D.R. Lazio n. 6/2005. Successivamente, con l’ulteriore intervento del Consiglio di Stato (Ordinanza n. 1580 del 27 marzo 2007), si chiuse de-finitivamente la questione del fascicolo del fabbricato istituito dal Comune di Roma.

Lo stesso esito ebbe l’iniziativa avviata dal-la Regione Campania, che per mezzo della Legge Regionale n. 27/2002 aveva istituito il libretto per la sicurezza della casa, dichia-rato illegittimo dalla Corte Costituzionale (sentenza del 15 ottobre 2003 n. 315).

Nonostante i due precedenti, terminati con esiti sfavorevoli, la Regione Puglia decide, con Legge Regionale n.27 del 20 maggio 2014, di istituire il fascicolo fabbricato per ogni nuova costruzione, l’intento è quello di realizzare una sorta di «cartella clinica» per conoscere lo stato di salute degli edifici.

Dalla lettura del testo legislativo emerge anche una gravosa responsabilità dell’am-ministratore di condominio in caso di inadempimento: “i comuni provvedono a comminare una sanzione pecuniaria da euro 5 mila a euro 50 mila ai soggetti inadempienti rispetto agli obblighi e ai re-lativi termini stabiliti dagli articoli 3 e 5 e dai commi 2 e 3 dell’articolo 6” (art. 10, comma 1).

Ma alla luce degli ultimi eventi, sembra che la legge regionale avrà vita breve, infatti, il Consiglio dei Ministri, in seguito alla riunio-ne tenutasi il 10 luglio 2014, ha deliberato l’impugnativa della legge Regione Puglia n. 27/2014 in quanto contiene disposizioni in contrasto con gli articoli 3, 117, secondo comma, lett. l) e 117, terzo comma, della Costituzione.

Vediamo quali sono le censure:

1. Concetto di fabbricato e proprietario

Le definizioni date dalla legge regionale del termine fabbricato e proprietario “con-trastano con quelle di «costruzione» e di «proprietario» racchiuse nella legislazione statale e che costituiscono il presupposto per l’applicazione di norme poste dal legi-slatore statale a tutela d’interessi unitari”. Viene quindi censurata la definizione di “proprietario” data dalla legge regionale, che “contrasta con quella data dalla legisla-zione statale, con violazione dell’art. 117,

co. 2, lett. 1), Cost. e dunque risulta irra-gionevole e in contrasto con principi fonda-mentali della legislazione statale in materia di governo del territorio”.

2. Obblighi irragionevoli a carico dei privati:

Secondo il Governo gli articoli 3, 4 e 5 e 6 presentano aspetti di illegittimità costitu-zionale queste norme “eccedono la com-petenza legislativa regionale e pongono obblighi irragionevoli a carico dei privati”.

In conclusioneSecondo il Consiglio dei Ministri si ritiene che “le norme regionali contenute negli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 contrastano con gli articoli 3 e 97 della Costituzione, in ragione dei principi di ragionevolezza, semplicità e proporzionalità, con l’art. 42, della Co-stituzione che tutela la proprietà privata, con l’articolo 117, comma 2, lettere l) ed m) della Costituzione, con riferimento alla competenza statale in materia di ordina-mento civile e livelli essenziali delle presta-zioni concernenti i diritti civili e sociali, oltre che con i principi fondamentali della nor-mativa statale in materia di “governo del territorio” (art. 117, co. 3, con riferimento agli artt. 11, 12, 20 ,22, 23, 23 bis , 25, 26 , 83 e ss. del D.P.R. n. 380 del 2001), e devono pertanto essere impugnate ai sensi dell’art. 127 della Costituzione”.

PRIMA BATTUTA DI ARRESTO PER IL FASCICOLO FABBRICATO DELLA REGIONE PUGLIAIl Consiglio dei Ministri delibera l’impugnativa del testoa cura del dott. G.A. Tarricone - associato ANAPI

foto: Roma - Palazzo Chigi (2006) by MarkusMark CC BY-SA 3.0 http://commons.wikimedia.org/wiki/File:107PalazzoChigi.jpg

anno 2, n.4/2014 21

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anno 2, n. 4/201422

LA DIAGNOSI ENERGETICACHE COS’È ED A COSA SERVE

ing. Laurent SOCAL - Presidente ANTA

Oggi è molto di moda parlare di efficienza energetica: “parlare”, perché di pratica non se ne vede altrettanta.Il Dlgs 192/05 ha messo in pratica in Italia la certificazione energetica. Come impatto comunicativo, l’ele-

mento più dirompente è stato sicuramente la “classificazione” degli edifici. Al punto che qualcuno è arrivato a pubblicizzare edifici in classe A prima ancora che fossero definite le classi… A livello regolamentare molte regioni si sono scatenate nel produrre modelli di certificazione energetica diversi, tutti immancabilmente con dati di edifici in classe A o A+ … ma il modello più gettonato dovrebbe essere G…

Fra i requisiti relativi agli impianti esi-stenti, ci sarebbe l’obbligo di produrre una “diagnosi energetica” ogni volta che si so-stituisce una caldaia avente potenza mag-giore di 100 kW, fatto assai comune per gli impianti centralizzati condominiali. Alzi la mano chi ha visto quel documento in occa-sione della sostituzione della caldaia.

La definizione della “diagnosi energe-tica” si trova nel Dlgs 115/05. Il suo suc-cessore recente, il Dlgs 102/14, rende la diagnosi energetica sistematicamente ob-bligatoria in tutte le attività produttive e punta molto su questo strumento per far realizzare consistenti risparmi energetici. Insomma la diagnosi energetica è davve-ro importante? Che faccia ha (o dovrebbe avere)? Come la si riconosce? In che rela-zione sta con la certificazione energetica?

Che cos’è una diagnosi energetica

La diagnosi energetica è definita nel Dlgs 115/2008. La riportiamo qui di segui-to perchè è un raro esempio di testo legi-slativo sintetico ed estremamente chiaro:

“Diagnosi energetica: procedura siste-matica volta …• … a fornire un’adeguata conoscenza

del profilo di consumo energetico di un edificio o gruppo di edifici, di una attività o impianto industriale o di servizi pubblici o privati

• … ad individuare e quantificare le opportunità di risparmio energeti-co sotto il profilo costi-benefici

• … e riferire in merito ai risultati.”La diagnosi energetica richiede come

primo passo l’identificazione del consumo energetico reale di un edificio, attività o processo industriale. Ciò significa partire dal consumo reale ed identificarne le ragio-ni. Nel caso di un edificio, vuol conosce-re le dispersioni termiche delle varie parti dell’involucro edilizio, gli apporti gratuiti, il rendimento delle varie parti dell’impianto.

Si conosce il profilo dei consumi per ri-scaldamento di un sistema edificio impian-to quando si sa se un eventuale consumo elevato è dovuto a scarsa coibentazione e/o mancanza di apporti gratuiti e/o inefficien-za delle singole parti degli impianti.

Una diagnosi energetica di un sistema edificio impianto deve riguardare anche altri servizi oltre al riscaldamento, come la produzione di acqua calda sanitaria, la ven-tilazione, la climatizzazione estiva. I con-cetti sono i medesimi, anche se in alcuni casi mancano ancora criteri standardizzati di valutazione energetica di questi aspetti.

Una volta nota e l’entità e le ragioni del consumo energetico, si devono ricercare e valutare possibili interventi che riducano i consumi energetici.

Attenzione che gli interventi proposti devono essere “individuati” e “quantifica-ti” sotto il profilo costi/benefici. Non basta individuare degli interventi che riducano il consumo di energia: occorre anche valutar-ne la convenienza economica. Si devono valutare il costo di realizzazione, le eventua-li variazioni nei costi di gestione (anche di natura diversa da quella energetica come, ad esempio, eventuali maggiori o minori costi di manutenzione) e la variazione dei costi di approvvigionamento dell’energia. Affinché una raccomandazione sia valida, occorre che faccia risparmiare non solo energia ma anche soldi. Con parole abusa-te si potrebbe dire che le raccomandazioni proposte devono essere economicamente sostenibili, evidente condizione di soprav-vivenza in un ambito di libero mercato. Il concetto di efficacia sotto il profilo dei costi è presente in tutta la legislazione europea in tema di efficienza energetica (ma non in quella ambientale).

Dopo aver individuato e quantificato le opportunità di risparmio energetico, oc-corre “riferire in merito ai risultati”, cioè rendere queste informazioni disponibili al committente della diagnosi, che deve esse-

re messo in condizioni di decidere se e quali raccomandazioni attuare.

La diagnosi è un servizio per il com-mittente che deve trovarvi le informazioni necessarie per poter decidere consapevol-mente se e quali provvedimenti di rispar-mio energetico mettere in atto.

L’elemento qualificante della diagnosi sono proprio le raccomandazioni per la ri-duzione dei consumi. L’identificazione del consumo e la sua modellizzazione sono solo degli strumenti. Se una diagnosi è di qualità:• sono individuate tutte le raccomanda-

zioni significative;• le opportunità sono qualificate e quan-

tificate correttamente dal punto di vista energetico ed economico (quanta ener-gia risparmio, quanti soldi risparmierò ogni anno, quanto mi costa l’interven-to);

• le opportunità di intervento e la loro va-lutazione sono espresse in maniera chia-ra e comprensibile al committente.Potrebbe non essere sufficiente fornire

una relazione scritta, che è un modo come un altro per “riferire”. Nel caso dei condo-mini, ove persone per loro natura inesperte dovranno decidere su argomenti tecnico economici, la presentazione della diagnosi in assemblea da parte del’autore è un ele-mento indispensabile alla sua comprensibi-lità ed utilità.

In sintesi la diagnosi energetica è quindi un documento che deve essere disponibi-le prima di fare qualsiasi intervento sull’e-dificio o sugli impianti. Dovrebbe essere il documento utilizzato in assemblea per presentare i possibili interventi e deciderne l’esecuzione.

L’analogia col medicoDal medico

È possibile fare un parallelo con la dia-gnosi medica, per capire meglio cosa do-vrebbe essere una diagnosi ben fatta.

anno 2, n.4/2014 23

Innanzitutto non andiamo dal medico tutti i giorni. Facciamo controlli periodici di routine ma ci rivolgeremo più decisamente al medico quando compaia qualche sin-tomo della presenza di una malattia. Per esempio se ci viene la febbre e questa non passa andremo certamente dal medico.

Ci rivolgiamo quindi al medico quan-do “suona un campanello di allarme”, per esempio perché abbiamo la febbre.

Giunti dal medico, questo inizia con l’analisi dei nostri sintomi e solo quando avrà capito da quale malattia siamo affetti emetterà la sua diagnosi, cioè ci dirà per-ché siamo ammalati e ci proporrà le medi-cine e le terapie che ritiene appropriate per eliminare la nostra malattia.

Su questo punto, la legislazione vigente ha messo l’accento sul consenso informato. Il medico ci deve dire che cosa intende fare, quali sono gli effetti collaterali e quali sono le probabilità di guarigione e recupero del-lo stato di salute. Rimane nostra esclusiva responsabilità decidere di sottoporci alla terapia suggerita dal medico.

L’ultimo passo è la verifica dell’avvenuta guarigione. Noi stessi ci preoccuperemo di verificare se siamo guariti, in caso contra-rio torneremo certamente dal medico. Un buon medico si preoccuperà lui stesso di sapere se siamo guariti o meno. Solo que-sta informazione gli può confermare che la sua diagnosi era corretta e quindi gli con-sente di accumulare esperienza. Spesso si usa il criterio “niente nuove, buone nuove” ma è certamente meglio una conferma po-sitiva.

Per gli edificiQuando fare la diagnosi

Far fare sistematicamente la diagnosi energetica a tutti gli edifici sarebbe tem-po sprecato e persino impossibile: se tutti i proprietari di immobili, presi da improvvi-sa folgorazione leggendo questo articolo, decidessero di far fare subito una diagnosi energetica al loro sistema edificio/impianto non troverebbero abbastanza esperti cui affidare questo compito.

La diagnosi energetica dell’edificio, così come quella medica, va fatta quando un sintomo ci metta in allarme. Nel caso del sistema edificio/impianto il sintomo scate-nante dovrebbe essere il consumo energe-tico elevato. • Se un edifico consuma poca energia…

c’è poco da risparmiare e sarà impro-babile trovare interventi immediati che siano efficaci sotto il profilo dei costi.

• Se invece consuma tanta energia, sarà bene cercare subito le cause del consu-

mo elevato e soprattutto le opportunità per ridurli. Se i consumi sono elevati, sarà più probabile trovare interventi che generino risparmi consistenti e quindi consentano di finanziare interventi im-mediati. C’è un caso in cui è opportuno procede-

re ad una diagnosi anche se i consumi non sono particolarmente elevati: quando siano necessari interventi a causa dell’obsole-scenza di qualche componente impiantisti-co importante (ad esempio la caldaia ormai vecchia e da sostituire) oppure in caso di in-terventi edilizi (ad esempio, il rifacimento di una facciata o del tetto, …) sarà importan-te fare una diagnosi energetica per ottimiz-zare l’intervento ed essere sicuri di cogliere le opportunità di risparmio energetico che sono tali solo “in caso di intervento”.

Capire se i consumi sono elevati o ra-gionevoli sarebbe la principale funzione dei cosiddetti “esami di routine”, che in campo energetico dovrebbero essere i “controlli di efficienza energetica” a suo tempo in-trodotti dal DPR 412/93. Purtroppo questi controlli tutto sono tranne che controlli di efficienza energetica e di consumi. Non si guardano affatto i consumi ma solo se l’im-pianto è pericoloso: il punto critico sono le eventuali “prescrizioni”. È anche facile con-statare che la pagina più desolatamente vuota del libretto di centrale o di impianto è proprio quella più utile: quella delle regi-strazioni dei consumi!

Come si fa a capire se i consumi sono elevati? Tutti abbiamo in testa un “costo probabile del servizio riscaldamento”. Se riscontriamo costi annui anomali, sopra la media, un tecnico con esperienza è in gra-do di valutare in pochi minuti se i consumi sono plausibili, se c’è qualche problema e se vale la pena di indagare ed effettuare una diagnosi.La presentazione delle raccomandazioni

Se si decide di procedere con la diagno-si, questa si deve concludere col riferire le possibili opportunità di risparmio energe-tico ed economico all’assemblea. Un servizio di diagnosi energetica completo dovrà quindi prevedere non solo la con-segna del documento finale ma anche una sessione per la sua illustra-

zione in assemblea. Esattamente come il medico spiega la sua diagnosi al pazien-te, anche il tecnico che ha individuato e raccomandato degli interventi sul sistema edificio/impianto del committente li deve illustrare al committente stesso (assieme al costo della cura ed ai suoi eventuali ef-fetti collaterali!) affinchè possa prendere una decisione consapevole. Il tecnico do-vrà quindi mettere in conto la presenza in assemblea per illustrare le raccomanda-zioni proposte.Dopo la diagnosi

La diagnosi non è un progetto esecu-tivo: deve contenere solo le informazioni necessarie perchè il committente possa prendere una decisione consapevole.

Se la diagnosi ha successo ed il commit-tente decide di mettere in pratica una o più raccomandazioni, ne farà fare il progetto esecutivo degli interventi decisi da parte di un tecnico. Ottenuto il progetto, il com-mittente si rivolgerà ad un installatore e si farà fare un’offerta sulla base del progetto esecutivo dell’intervento.

Durante l’intervento, il committente do-vrà pretendere che chi ha progettato l’in-tervento controlli che venga correttamente eseguito, cioè faccia anche da direttore lavori, e curi la prima messa in servizio di quanto installato. Meglio di tutto se questi compiti sono affidati a chi ha effettuato la diagnosi, in modo che non ci siano discus-sioni: hai suggerito gli interventi, li hai pro-gettati, ne hai seguito la realizzazione? Se i consumi non calcano come previsto, si sa a chi rivolgersi….

Tutta questa procedura (necessaria se ci si rivolge a fornitori diversi per i servizi di diagnosi, progettazione, installazione, con-duzione e manutenzione) si semplifica note-volmente se si chiede ad uno dei forni-tori di fare da capo commessa o se si stipula un con-tratto di servizio energia.

anno 2, n. 4/201424

Siamo guariti?Dopo aver fatto gli interventi, il tecnico

coscienzioso si informerà sul risultato ot-tenuto, per cumulare esperienza e validare le decisioni prese o suggerite. In merito a quest’ultimo punto, nel progetto di nor-ma europea sulle diagnosi energetiche si stabilisce che ogni raccomandazione per la riduzione dei consumi energetici deve essere corredata, fra le altre cose, di una proposta di metodologia per verificarne l’efficacia.

Una diagnosi energetica correttamente redatta deve quindi contenere per ogni rac-comandazione:• una previsione di risparmio energetico;• una previsione di risparmio economico;• una metodologia di verifica del rispar-

mio energetico conseguito. L’ultimo punto è sicuramente quello

più qualificante, meglio ancora se corre-dato da una garanzia di risultato da parte dell’autore della diagnosi (cioè una pena-le, anche modesta, in caso di mancato ot-tenimento dei risparmi previsti). Nel caso degli interventi sugli impianti di riscalda-mento si tratta di verificare se i consumi (ed i costi!) sono davvero diminuiti dopo l’intervento. Esistono semplici metodo-logie di verifica che depurano i risultati dall’andamento climatico, come la firma energetica.

Si noti che gli aspetti comportamentali fanno parte delle diagnosi. Alcuni interven-ti potrebbero essere mirati ad indurre com-portamenti corretti degli utenti che portino ad una riduzione dei consumi: è il caso del-la contabilizzazione. In sostanza, se dopo aver messo in pratica le raccomandazioni i consumi non diminuiscono come previsto o addirittura aumentano, a parte questioni climatiche, non ci possono essere scuse: la diagnosi era sbagliata o qualcosa è andato storto in fase di progettazione, installazio-ne e messa in servizio delle raccomanda-zioni.

La diagnosi e la certificazione energetica

In che relazione stanno diagnosi e certi-ficazione energetica, due documenti distin-ti definiti dalla legislazione vigente?

Se confrontiamo questi due documenti:• la certificazione energetica e molto nota

al grande pubblico;• la diagnosi energetica è praticamente

sconosciuta;• per la certificazione energetica esistono

modelli imposti dalla legislazione;• per la diagnosi energetica non esiste

nessun modello standardizzato;

• l’obbligo di certificazione energetica scatta per i nuovi edifici ed in caso di compravendita;

• l’obbligo di diagnosi energetica scatta per la sostituzione di generatori di po-tenza superiore a 100 kW.A ben guardare, uno degli elementi

essenziali di una certificazione energetica sono le raccomandazioni per il migliora-mento della prestazione energetica. Il cer-tificato energetico non dovrebbe esser solo la fotografia più o meno formale ed uffi-ciale dello status quo, ma dovrebbe conte-nere anche indicazioni su come migliorare la prestazione energetica del sistema edi-ficio/impianto. Leggendo la nuova diretti-va 2010/31/CE, ci si accorge che i requisiti relativi alle raccomandazioni sono stati resi più stringenti:• devono contenere ovviamente una valu-

tazione del risparmio energetico;• devono contenere una valutazione costi

benefici che comprenda il tempo di ri-torno semplice dell’investimento;

• devono individuare sia gli interventi im-mediati sia quelli in caso di grandi inter-venti;

• devono contenere indicazioni su dove trovare le informazioni per mettere in atto le raccomandazioni stesse.Se ne trae la conclusione che ogni certi-

ficato energetico ben fatto dovrebbe con-tenere al suo interno una diagnosi energe-tica. È in questo senso che l’articolo 18, 3° comma del decreto 115/08, che ricalca alla lettera la direttiva madre, dice: “La certifi-cazione energetica di cui al decreto legisla-tivo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, si considera equivalente ad una diagnosi energetica che risponda ai re-quisiti di cui ai commi 1 e 2” ed i commi 1 e 2 parlano di disponibilità di diagnosi energetiche di alta qualità. Proprio perchè un certificato energetico deve avere alla sua base una diagnosi energetica ed avere i medesimi contenuti informativi.

La diagnosi come strumento di amministrazione

Riassumendo, la diagnosi energetica è quel documento che fornisce al responsabile di un sistema edificio/impianto le necessarie indicazioni tecniche ed economiche necessarie per poter valutare e decidere interventi che portino risparmio energetico e convenienza economica.

Si tratta quindi di un documento mol-to utile per la corretta amministrazione del bene edificio/impianto.

Purtroppo la diagnosi energetica viene percepita solo come un fastidioso adempi-

mento formale nel caso di sostituzione di un generatore avente potenza maggiore di 100 kW. Questa interpretazione sbagliata continua la tradizione tutta italiana del-la post-gettazione degli impianti: “prima si fanno i lavori poi si mettono a posto le carte”, che equivale a “prima fare poi pen-sare”.

La diagnosi dovrebbe invece precedere qualsiasi intervento sull’edificio e sull’im-pianto, proprio perché è quel documento che deve contenere gli elementi necessari per poter decidere a ragion veduta il da farsi.

Fare la diagnosi, anche fatta bene, dopo l’intervento:• nell’improbabile caso l’intervento che

sia stato efficace, è inutile;• se l’intervento non è riuscito, come mol-

to più spesso accade, è troppo tardi.Un buon amministratore, in qualità di

responsabile dell’esercizio e manutenzione, fa fare almeno un volta una valutazione dei consumi dell’edificio. Se del caso, farà fare una diagnosi energetica ed infine l’assem-blea valuterà quali interventi proposti met-tere in atto.

È esattamente come dire che una per-sona avveduta prima riflette e poi agisce.

Come riconoscere una diagnosi

Da ultimo proviamo a rispondere ad una semplice domanda. Per qualche motivo è stata commissionata una diagnosi ed un tecnico vi consegna un fascicolo intitolato “diagnosi energetica”: come potete ricono-scere se si tratta davvero di una diagnosi, anche perché non esiste un modello pre-definito.

Siccome è un documento destinato al committente, che di regola non è un tec-nico, basta aprire la diagnosi e provare a rispondere alle seguenti domande:• sono indicati i consumi reali attuali di

combustibile ed il relativo costo e corri-spondono agli storici in vostro possesso?

• c’è un elenco di raccomandazioni ovve-ro di azioni di miglioramento suggerite?

• per ciascuna delle raccomandazioni (o blocco di raccomandazioni) proposte:• c’è una stima del costo dell’interven-to?• c’è una stima del risparmio energetico o di combustibile?• c’è una stima del risparmio economi-co?Se riuscite a rispondere positivamente a

tutte queste domande allora avete di fronte a voi un documento che si chiama diagnosi energetica. In caso contrario…

anno 2, n.4/2014 25

Quali sono le principali raccomanda-zioni che lei fa agli amministratori di condominio per attuare le politiche energetiche ai condomini, al fine di poter ottenere una migliore efficienza?

Si deve mettere a conoscenza l’assem-blea di quali siano gli interventi di rispar-mio energetico possibili ed economica-mente convenienti, in modo che possa decidere a ragion veduta. La procedura che fornisce queste informazioni è la diagnosi energetica. Il ruolo dell’ammini-stratore deve essere quello di riconoscere gli indizi che una diagnosi energetica è utile e proporla all’assemblea. Alcuni di questi indizi sono: consumo energeti-co più alto di altri edifici simili fra quelli amministrati, impianto centralizzato a colonne montanti senza valvole termo-statiche, strutture facilmente accessibili non coibentate e così via. Una diagnosi va richiesta ad un professionista esperto in termotecnica. Una diagnosi energetica è obbligatoria anche quando si sostitui-sce una caldaia e se ne installa una nuova avente potenza maggiore di 100 kW: in questo caso la diagnosi va fatta prima e non dopo aver cambiato la caldaia.

Nella sua descrizione, ben completa ed approfondita, non fa riferimento all’e-nergy management. Si tratta di una figura professione a valore aggiunto e quindi con più requisiti o cos’altro intende?

L’energy management è un metodo di lavoro, che può (e deve) essere applicato anche senza formalità. Nelle attività di maggiore rilevanza e dimensioni la legge impone adempimenti e figure professio-nali specifiche quali l’energy manager. Non è il caso degli edifici ad uso residen-ziale.

In tema di agevolazioni fiscali, ritiene che gli impianti ammissibili, debbano avere dei limiti di potenza?

La concessione o meno di agevolazio-ni fiscali dovrebbe essere basata su criteri

pertinenti. Credo che quello più impor-tante sia il tempo di ritorno dell’investi-mento: a prescindere da altre considera-zioni, che senso ha incentivare interventi che siano di per se convenienti (tempi di ritorno fino a 5 anni) oppure, all’oppo-sto, fallimentari (tempi di ritorno oltre 20 anni)? Rimangono da incentivare gli interventi “in bilico”, con tempi di ritorno dell’ordine dei 10 anni.

Il ruolo appropriato dello stato non dovrebbe essere quello di concedere in-centivi: chiedere soldi ad un soggetto in situazione fallimentare non mi sem-bra logico. L’ostacolo più frequente alla realizzazione di interventi di risparmio energetico in condominio sono le garan-zie richieste dalle banche ed i condòmini cattivi pagatori. Il ruolo appropriato dello stato dovrebbe essere quello di garante a fronte di una diagnosi sottoscritta da un tecnico con assunzione di responsabilità.

Lei dice che molto spesso negli edi-fici di nuova costruzione sono pubbli-cizzate classi, prima ancora di definire le stesse classi energetiche. Come si calcola la classe energetica di un ap-partamento?

La classe energetica di un apparta-mento risulta dal confronto fra il con-sumo standardizzato di energia per il riscaldamento (il consumo calcolato ipotizzando una stagione standard ed un uso standard dell’edificio, 20 °C per tutto l’inverno) con una scala di classifi-cazione. Il consumo standardizzato è lo stesso che deve essere confrontato con un valore limite massimo per essere au-torizzati a costruire un nuovo edificio. In parole povere, è lo stesso calcolo, oggi un po’ affinato, che si fa dal 1993 per le famose “pratiche legge 10”. Esiste una scala di classificazione nazionale valida nella maggior parte dell’Italia. Quindi la classe è nota fin dall’inizio purché le promesse progettuali vengano mante-nute. Purtroppo, le Regioni hanno titolo a legiferare e in questa materia le loro leggi prevalgono su quella nazionale. In regione Lombardia il metodo di calcolo

è stato cambiato più volte generando confusione e cambi di classe improvvisi. Nel resto dell’Italia si usa il metodo di calcolo nazionale ma molte regioni (Pie-monte, Emilia Romagna, Liguria) hanno utilizzato ciascuna una scala diversa per la classificazione. La Valle d’Aosta si è fat-ta sia un metodo di calcolo sia una clas-sificazione propri. Le classificazioni delle diverse regioni non sono confrontabili fra loro. Infine occorre ricordarsi che la classe energetica si riferisce al consumo di ener-gia non rinnovabile per il riscaldamento invernale e la produzione di acqua calda sanitaria: è un buon indizio ma non è la garanzia assoluta che i costi di gestione saranno minimi.

In quest’ultimo periodo si parla mol-to spesso di formazione. Ritiene sia al-trettanto importante disporre per un manager immobiliare, la formazione ambientale obbligatoria ed aggiorna-ta?

È sicuramente necessario che un ma-nager immobiliare abbia anche cono-scenze in materia energetica, ambientale e, non dimentichiamolo, di confort abi-tativo.

Personalmente non sono favorevole alla formazione obbligatoria. Si sta esa-gerando con questa mania della forma-zione obbligatoria anche per fare le cose più semplici. Sta diventando come per la salute: se uno dovesse fare davvero tutte le visite periodiche previste dai vari spe-cialisti sarebbe sempre in fila dal dottore. L’obbligatorietà e la quantità eccessiva vanno a detrimento della qualità della formazione stessa. Preferirei di molto un sistema di valutazione pubblico da parte dei committenti, come si fa nei vari siti che propongono servizi su internet. La formazione vera sono migliaia di ore di lavoro all’anno col cervello inserito. Qual-che decina di ore in aula possono solo essere validi spunti di riflessione.

Maria SancilioUfficio Stampa ANAPI

Intervista all’ing. Laurent Socal,presidente dell’Associazione Nazionale Termotecnici

ed Aerotecnici (ANTA)

anno 2, n. 4/201426

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anno 2, n.4/2014 27

Salve, vorrei sapere, sulla base del contratto di manutenzione e della let-tera di revisione allegati, se il canone aggiornato è corretto e se sono legit-timi gli importi extra richiesti per le operazioni di verifi ca indicate nelle fatture (allegate).

Geom. Biagio PassaroLe somme aggiornate evidentemente fanno riferimento a condizioni con-trattuali e molto spesso anche sulla scorta di indici ISTAT. Purtroppo po-trebbero essere richieste spiegazioni direttamente all’azienda fornitrice a mezzo raccomandata.

Centro Studi ANAPI

Salve, sono un vostro associato della provincia di Viterbo. Volevo sapere quali fossero i passaggi sia burocra-tici che tecnici, sulla messa a norma e in sicurezza di un impianto idrauli-co condominiale. Grazie per la cor-tese attenzione. Cordiali saluti.

Corrado BassanelliI procedimenti sono semplici. Sarebbe opportuno interpellare un tecnico per un capitolato dei lavori da eseguire e per avere, certamente, la sicurezza di sapere quali sono i lavori necessari per la messa in sicurezza del medesimo impianto. Una volta realizzato l’elabo-rato tecnico, potrà inviare copia a tutti i condomini per agevolare gli stessi a richiedere preventivi sulla base di un parere tecnico e garantendo una linea di guida univoca per tutti i condomi-ni. Per poter deliberare tali lavori, sarà suffi ciente la maggioranza qualifi cata (maggioranza degli intervenuti e al-meno la metà del valore dell’edifi cio).Una volta reperiti i preventivi, basterà convocare assemblea con all’ordine del giorno la manutenzione del predet-to impianto. Infi ne le spese dei predetti lavori dovranno essere ripartiti con la

tabella della stessa autoclave (laddove presente). Diversamente dovrà essere ripartito tutto con la tabella A.

Centro Studi ANAPI

Stimata associazione,sono vostra associata da circa un anno (Mastroianni Carmela tesse-ra num:Z1775) ed ho avviato la mia attività di amministratore da qualche mese ed ho in problema che non ri-esco a risolvere in maniera soddisfa-cente anche per i miei condomini. È quasi un anno che nel mio paese ė iniziata la differenziata porta a porta ma non tutti riescono ad essere pre-cisi creando diffi coltà a tutto il bloc-co...il problema fondamentalmente non ė questo quanto il fatto che non accettano i carrellati in nessun an-golo in quanto ovunque da fastidio dato il cattivo odore emanato.Ora,l a soluzione ci sarebbe: una pedana a qualche metro dall’immobile....... di proprietà catastale appartenente alla ditta costruttrice, fallita già da anni...ora per spostare li i bidoni a chi devo chiedere autorizzazione?? come devo comportarmi? ovviamente i condomi-ni pretendono la pulizia ed il limitato fastidio... come devo comportarmi an-che con loro???

Carmela MastroianniPer fare questo dovrebbe fare richie-sta al comune oppure all’azienda che si occupa della raccolta se in appalto al comune.

Centro Studi ANAPI

Buongiorno, avrei un dubbio su come intendere la copertura di alcune au-torimesse interrate. Un condominio presenta una stecca di autorimesse se-parate dall’edifi cio con copertura im-permeabilizzata. In una parte limitata il condominio si presenta a ponte sul corsello e parte dei balconi del piano terra coincidono con la copertura dei box in corrispondenza. Il balcone in oggetto presenta delle fessure nella pavimentazione che provocano infi l-trazioni ai sottostanti box con sfalda-mento della pittura. Volevo chiedere come intendere tale pavimentazione se come un balcone normale o come una coperture ed in particolare come suddividere le spese di ripristino (ri-parazione fessure e pavimentazione).Vale anche nel caso di rifacimento to-tale della pavimentazione ? nel caso si

volesse aggiungere un’ulteriore guai-na impermeabilizzante la suddivisio-ne è la medesima anche se si portano dei miglioramenti? Ringrazio e porgo cordiali saluti

Marco Galli ANAPI n. Z 2092Sicuramente la pavimentazione del balcone serve anche come copertura dell’autorimessa.A tal proposito il proprietario del bal-cone, essendo lo stesso di proprietà individuale, dovrà sopportare le spese di ripristino del suo pavimento per ga-rantire il buon uso dei garage che lo stesso balcone copre. Quella porzione è destinata al doppio uso sia di copertura dei box che di cal-pestio del medesimo proprietario del balcone.

Centro Studi ANAPI

Buongiorno, con la speranza che pos-siate essermi di aiuto, sono a chiede-re risposta ad alcuni quesiti relativi a quanto accaduto al condominio nel quale sono proprietario di un appar-tamento e di un garage.Il condominio, costituitosi circa 20 anni fa a seguito di nuova costruzio-ne eseguita da cooperativa di soci, fu affi dato fi no dall’inizio ad un Ammini-stratore con il quale quest’anno sono stati interrotti i rapporti a seguito di dissapori nati con i condomini. Dai vari controlli eseguiti dal nuovo Amministratore è emerso che nell’in-tero periodo trascorso il primo Ammi-nistratore non aveva mai provveduto a richiedere il Certifi cato Prevenzione Incendi per i circa 40 garages situati al piano interrato. Il nuovo Amministratore ci ha eviden-ziato come questa mancanza possa avere risvolti di carattere penale per lo stesso Amministratore che gestisce il condominio e che, pertanto, a bre-ve provvederà ad inviare una comu-nicazione formale ai proprietari dei garage interessati evidenziando come negli stessi non sia possibile parcheg-giare le auto fi no a che non sia sta-to richiesto ed ottenuto il Certifi cato Prevenzione Incendi. A tale proposito ci è anche stato fatto presente che gli impianti in essere (es. manichette, impianto idrico, impianto elettrico ecc) potrebbero non essere più in regola con le attuali normative e che la richiesta del Certifi cato Pre-venzione Incendi potrebbe essere su-bordinata alla realizzazione di lavori

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L'Esperto

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di aggiornamento. Sempre sullo stesso argomento il nuovo Amministratore ci ha evidenziato che le spese relative a tali lavori dovrebbero essere sostenute dai soli proprietari dei 40 garages pre-senti al piano interrato.A seguito di quanto sopra evidenziato i quesiti per i quali sono a chiedere i vostro aiuto sono i seguenti:1) È vero che gli eventuali lavori di aggiornamento agli impianti in essere relativi alla prevenzione incendi (es. manichette, impianto idrico, impianto elettrico ecc) dovrebbero essere soste-nute dai soli proprietari dei garages interessati oppure le stesse dovrebbero essere ripartite, con le opportune quo-te, fra tutto il condominio?2) Dato che la destinazione dei gara-ges posti al piano interrato è per l’ap-punto quella di autorimessa è ammis-sibile che, come evidenziato dal nuovo Amministratore, la maggioranza dei proprietari dei garages interrati possa decidere di non sostenere le necessarie spese di adeguamento degli impianti in essere relativi alla prevenzione incen-di e quindi di far decadere la destina-zione d’uso di autorimessa defi nita sul contratto di compravendita? I proprie-tari dei garages che invece vorrebbe-

ro continuare ad utilizzare tali locali come autorimessa avrebbero la possi-bilità di vedere tutelati i propri diritti in forza del contratto di compravendita?3) Se, come ci è stato evidenziato dal nuovo Amministratore, l’esistenza del Certifi cato Prevenzione Incendi è una delle competenze inderogabili dell’Am-ministratore (tanto da prevedere ri-svolti penali in caso di inadempimento) al precedente Amministratore potrebbe essere avanzata la richiesta dei danni per il maggior costo che dovremmo sostenere per la messa a norma degli impianti che a suo tempo invece erano stati a regola d’arte per le normative in vigore e che avrebbero consentito l’ot-tenimento del CPI?4) Nel caso evidenziato il precedente Amministratore potrebbe essere de-nunciato alle Autorità Competenti?Vi ringrazio fi n da ora per tutto l’aiuto che potrete darmi compreso, nel caso in cui non possiate rispondere diretta-mente ai quesiti di cui sopra, quello di indicarmi a chi rivolgere gli stessi.Cordiali saluti.

Massimo PapiniPer il primo quesito, i lavori e quindi le spese, sono a carico di tutti i condo-

mini, in quanto se dovesse accadere un incidente nei garage piuttosto che nel corridoio di manovra, i danni coinvol-gerebbero tutto l’edifi cio. Pertanto la divisione delle spese di adeguamento di tali impianti dovrà essere fatto con la tabella di proprietà (A).Punto 2: IMPOSSIBILE. La destina-zione d’uso non può decadere. Le leggi si rispettano ed è dovere dell’ammini-stratore porle in essere!!!Punto 3: Crediamo sia poco convenien-te sobbarcarsi di ulteriori spese legali per rifarsi nei confronti del precedente Amministratore anche perché gli im-pianti sono, è vero gestiti dall’ammi-nistratore, ma sono principalmente di proprietà dei condomini pertanto sa-ranno sempre loro a risponderne.Punto 4: Si potrebbe attivare una azione di responsabilità civile con-siderando i tempi burocratici che questo comporterebbe. Unitamente anche una azione penale per incuria. Ma tutto ciò ha sicuramente un costo non trascurabile. È meglio spendere del denaro per sistemare gli impianti e certificare il tutto per assicurare la vita dei condomini.

Centro Studi ANAPI

L’amministratore può affi ggere all’interno del condominio l’elenco dei morosi rendendolo pubblico?Con l’entrata in vigore della Legge nu-mero 220/2012, l’amministratore di condomino, ha l’obbligo di comunicare l’elenco dei condomini morosi ai credi-tori e ciò, per permettere ai creditori di recuperare il credito.Infatti, l’articolo 18 della Legge numero 220/2012, che ha modificato l’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, ha previsto che l’amministratore “è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.”Per questioni logiche di privacy da più parti sollevate il Garante Per la Protezio-ne dei Dati Personali, chiarisce che bon possono essere trasmessi i dati ecceden-ti la gestione dell’amministrazione e che l’attività di amministratore i condomi-nio deve conciliarsi con la tutela dei dati sensibili dei singoli condominiIn particolare è previsto che le bacheche condominiali vengano utilizzate per le comunicazioni di carattere generale e

non per comunicazioni che contengano dati personali dei singoli condomini.Per fare un esempio è possibile che l’amministratore utilizzi la bacheca per comunicare ai condomini il malfunzio-namento degli impianti, ma non può servirsi della bacheca per segnalare, ( tra l’altro con espressa indicazione di nomi e cognomi), ai condomini X e Y di re-carsi presso il proprio studio per corri-spondere le quote ad esso dovute per l’amministrazione del condominio.Alla luce di ciò vi segnaliamo una recen-te sentenza della Corte di Cassazione del 26 settembre 2014, numero 39986, secondo la quale “la comunicazione contenente i nominativi dei condomini morosi affissa al portone condominiale, anche in presenza di un effettiva mo-rosità degli stessi condomini, costituiva una condotta diffamante, non sussi-stendo alcun interesse da parte dei terzi alla conoscenza di quei fatti, anche se veri.”Precisa poi la Suprema Corte, rifacen-dosi anche a decisioni precedenti, che

“ai fini dell’integrazione del delitto di diffamazione è sufficiente il dolo gene-rico, che può assumere anche la forma del dolo eventuale, ravvisabile laddove l’agente faccia consapevolmente uso di parole ed espressioni socialmente inter-pretabili come offensive (sez. 5 n. 4364 del 12/12/2012, Rv. 254390).” Ciò perché “occorre sempre valutare la rilevanza della diffusione della notizia che deve essere funzionale al corretto svolgimento delle relazioni interperso-nali e dei rapporti sociali. In tale direzio-ne, deve rilevarsi che la diffusione della comunicazione attraverso la sua affissio-ne al portone d’ingresso, essendo po-tenzialmente conoscibile da un numero indeterminato di persone, integrava il delitto contestato, per essere carente, al di fuori del ristretto ambito condominia-le, un qualsiasi interesse alla conoscenza della circostanza relativa alla morosità di alcuni condomini.”

Dott. Emanuele MASCOLOAssociato ANAPI n. Z2065

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L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO “SOGGETTO DELLA SUSSIDIARIETÀ ORIZZONTALE”

a cura di Enzo VITIELLO – Sede Regionale ANAPI Campania

L’Amministratore di Condominio è “Sog-getto della Sussidiarietà Orizzontale”, ai sensi della Legge Regione Campania n.12 del 01 luglio 2011 “Autorizzazione del comma 4 dell’art. 118 della Costitu-zione sulla Sussidiarietà Orizzontale”, che si propone la finalità di promuovere l’attuazione del principio di sussidiarietà orizzontale che è prioritariamente diretta al miglioramento del livello dei servizi, al superamento delle disuguaglianze econo-miche e sociali e alla promozione della Cit-tadinanza Attiva Umanitaria, intesa come effettiva partecipazione dell’Amministrato-re di Condominio e dei condòmini-cittadini alla organizzazione solidale della comunità, prendendo attivo interesse al bene civico, culturale e morale della stessa comunità e favorendo la collaborazione dei cittadini alla amministrazione paritetica della cosa pubblica.

La Legge regionale considera attività di interesse generale, svolte dai cittadini, so-prattutto a causa della inerzia delle istitu-zioni rappresentative, quelle inerenti i servi-zi pubblici sociali, i servizi culturali, i servizi per la valorizzazione del lavoro e dell’inizia-tiva economica sociale volti al rafforzamen-to dei sistemi produttivi locali, i servizi alla persona e i servizi di utilità alla generalità dei cittadini e alle categorie svantaggiate, con particolare riferimento a forme di ero-gazione e svolgimento di servizi che privile-giano la libera scelta e l’autorientamento in una logica di collaborazione e di coammi-nistrazione.

Gli Amministratori di Condominio “Soggetti della Sussidiarietà Orizzontale” aderiscono al “Manifesto dell’Ammini-stratore di Condominio Soggetto del-la Cittadinanza Attiva Umanitaria nel Condominio” con il quale, durante il loro incarico, si obbligano a rispettare e si im-pegnano a far rispettare ai condòmini che amministrano: • la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, in particola-re, gli articoli 1129 e 1130 sugli Obblighi e le Attribuzioni dell’Amministratore; • la Legge Regione Campania n. 12 del 01 luglio 2011 “Autorizzazione del comma 4 dell’art. 118 della Costituzio-ne sulla Sussidiarietà Orizzontale” per attuare la Sussidiarietà Orizzontale e pro-muovere la Cittadinanza Attiva Umanitaria; • il codice del Consumo nelle contro-

versie tra il Condominio, che è un grup-po di condòmini - persone fisiche intese come consumatori ed utenti, e le imprese di manutenzione di ascensori, le imprese di pulizia, le imprese addette alla raccolta dei rifiuti, le imprese alla disinfestazione, le imprese che curano la manutenzione o la realizzazione di impianti dell’edificio, le imprese edili che assumano appalti di con-servazione e ristrutturazione dello stabile, le aziende municipalizzate che svolgono servizi pubblici di erogazione d’acqua, elet-tricità, gas o raccolta rifiuti, le Compagnie Assicuratrici per le polizze riguardanti la sicurezza dello stabile, gli Istituti di credi-to presso i quali è normalmente acceso il conto corrente del Condominio.

Anapi Campania promuove “Condominio Consumatore” che difende i diritti dei condòmini come consumatori ed utenti

CondominioConsumatore ha come sco-po esclusivo la tutela dei diritti e degli inte-ressi dei condòmini come consumatori ed utenti e in particolare:• il diritto alla salute• il diritto alla sicurezza ed alla qualità dei

prodotti• il diritto ad una informazione adeguata

e ad una pubblicità corretta• il diritto alla correttezza, trasparenza ed

equità dei rapporti contrattuali concer-nenti beni e servizi,

• il diritto alla erogazione dei servizi pub-blici secondo standard di qualità ed effi-cienza

• il diritto a ricevere assistenza e sostegno per la stipula di mutui con banche ed enti finanziatori

• il diritto a ricevere assistenza per i diritti relativi a tutti i rapporti economici sulla casa di abitazione.

I Servizi di CondominioConsumatore

Ufficio Legale Anapi Campania L’Ufficio Legale Anapi Campania svolge

l’attività di consulenza ed assistenza legale gratuita: - consulenza informativa legale sui diritti

dei condòmini come consumatori-utenti in caso di controversie che riguardano: • le telecomunicazioni

• i trasporti• le banche, le assicurazioni, le Poste, le finanziarie• la vendita e le garanzie• i prodotti difettosi• le utenze domestiche• i contratti e recesso• le clausole vessatorie• le vacanze rovinate• la tutela del risparmiatore• le opposizioni alle multe stradali• le opposizioni alle cartelle esattoriali di Equitalia

- consulenza informativa legale sui diritti dei condòmini-proprietari immobiliari in caso di controversie che riguardano: • legge n. 431/98 con indicazioni sulla convenienza della scelta da effettuare tra canale libero e canale convenzionato• calcolo del canone convenzionato se-condo la tariffa annualmente stabilita• guida alla compilazione del contratto di locazione• sfratto per finita locazione• sfratto per morosità

Banca dei Consumatorila Banca che ti difende dalla tua Banca contro anatocismo, usura, mutui e conti correnti

La Banca dei Consumatori svolge l’atti-vità di assistenza informativa legale e tribu-taria gratuita in materia bancaria, assicu-rativa e finanziaria diretta ad assicurare ai consumatori l’effettiva possibilità di difesa in via stragiudiziale o giudiziale, sia come singoli che come gruppi, dei rispettivi di-ritti ed interessi individuali e collettivi, e di ottenere inoltre declaratorie di responsabi-lità dei soggetti produttori e/o erogatori di beni e servizi, in relazione alle modalità ed alle condizioni della produzione ed eroga-zione stessa.

La Banca dei Consumatori ha il chiaro intento di tutelare il consumatore riequi-librando sulla base del dettato normativo in vigore, il giusto equilibrio di rapporti tra cliente ed istituto finanziario.

La Banca dei Consumatori affianca dunque il consumatore nel dialogo con gli istituti bancari, ponendosi come punto di riferimento per la tutela dell’utente sia in sede negoziale che in ambito stragiudizia-le e giudiziale, attraverso la rete di profes-sionisti di riferimento che lavorano gra-tuitamente per l’Associazione e la Banca.

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LA FORMAZIONE E IL CATASTOFormazione per crescere professionalmentee garantire assistenza personalizzata e multidisciplinareai propri clienti in vista della prossima revisione del catasto

Ivrea, 15 ottobre 2014. Nel 2015 partirà il nuovo Regolamento sulla formazione continua per tutti i pro-fessionisti, in base a quanto stabilito dall’art.7 DPR 137/2012, infatti, non è più possibile eludere l’importanza che la formazione continua dovrà avere nel prossimo futuro. In quest’ottica si è mosso anche il Consiglio Naziona-le dei Geometri e Geometri Laureati, proponendo al Ministero della Giusti-zia il nuovo Regolamento, che ha avu-to l’approvazione con la pubblicazio-ne nel Bollettino del 15 agosto 2014.

Per questa ragione anche AGEFIS, per prepararsi e preparare i professio-nisti, ha ritenuto necessario compren-dere quanto gli stessi siano informati su questo nuovo Regolamento. Ha, quindi, predisposto un’indagine sul proprio sito, per poter avere un chiaro quadro della situazione al fine di rac-cogliere opinioni e suggerimenti diret-tamente dai geometri, attori principali di questa novità che richiederà la loro massima partecipazione e coinvolgi-mento.

Ogni iscritto all’albo dei Geometri, infatti, avrà l’obbligo di conseguire nel triennio almeno 60 crediti formativi professionali. Il Presidente Mion sot-

tolinea, a questo proposito, che “tutti i corsi Agefis sono stati accreditati dal Consiglio Nazionale dei Geometri, e quindi, garantiscono l’acquisizione di crediti formativi professionali ai geo-metri che li frequentino, rispondendo così all’obbligo della formazione pro-fessionale continua”.

Proprio perché AGEFIS è sempre at-tenta alle esigenze formative dei pro-fessionisti tecnici in chiave di creazione di nuove opportunità di sbocchi pro-fessionali e all’evoluzione normati-va ha, ancora prima del nuovo anno, ampliato la sua offerta su un tema di assoluta novità: la riforma del Cata-sto. Con l’entrata in vigore della De-lega Fiscale (legge n. 23 del 11 marzo 2014) per i professionisti è diventato, infatti, fondamentale approfondire e studiare questo tema. Il nuovo corso “Dal Catasto al fisco” ha lo scopo di fornire, partendo da un’analisi del-la situazione attuale, le competenze per una corretta assegnazione, ai fini fiscali, della rendita alle unità immobi-liari, ed esaminare come la stessa in-fluisca sul calcolo delle imposte e sulla tassazione immobiliare. Un’altra no-vità, il corso “Trasferimenti immo-biliari”, si propone di fornire le co-

noscenze necessarie per rispettare gli adempimenti formali e fiscali connessi ai trasferimenti immobiliari, siano essi a titolo gratuito o a titolo oneroso, con un’impostazione prevalentemen-te pratica. Queste due novità si sono quindi affiancate all’offerta formativa ormai consolidata (corsi sulle Succes-sioni, sulla Fiscalità dello studio professionale e sulle Agevolazio-ni fiscali in edilizia), così da offrire una panoramica quanto più completa possibile sui temi della fiscalità immo-biliare. Si è conclusa, inoltre, la fase di progettazione ed è in corso di piani-ficazione in calendario, il nuovissimo Geometra Fiscalista: un percorso formativo completo, propedeutico all’acquisizione delle competenze ne-cessarie al geometra per operare nel comparto della fiscalità immobiliare e reddituale.

“Il nuovo calendario formativo AGEFIS trae origine dal contesto di radicale trasformazione che sta attra-versando il comparto edilizio in Italia. Il ruolo che può ricoprire il professio-nista tecnico, in questo panorama, è di assoluta rilevanza: è, infatti, assai stretta la coesione fra l’assistenza tecnica ed immobiliare e quella fisca-

le, che questi esperti possono assicurare ai propri clienti. Tutti gli eventi formativi pro-gettati e proposti da Agefis vogliono muo-versi in questo senso”, afferma il Presidente dell’Associazione dei Geometri Fiscalisti, Mirco Mion, “ovvero ampliare le competen-ze in merito alla fisca-lità immobiliare, reddi-tuale e professionale, così da renderle più spendibili in un merca-to del lavoro in conti-nuo mutamento”.

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www.anapi.it

Associazione NazionaleAmministratori Professionistid’Immobili