Volume Unico TRIBUNALE di SIENA · tra le due vie. Il locale deposito è ubicato a pochi metri di...

Fallimento 54/2017 relazione valutativa del compendio immobiliare

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TRIBUNALE di SIENA SEZIONE PROCEDURE CONCORSUALI

FALLIMENTO 54/2017

C

VALUTATORE

DOTT. ANDREA PETRENI……….

Volume Unico R

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.Via dei Montanini n. 63

53100 Siena cell. 3395274210 tel. 0577282015 fax. 0577364795

P.I. 01335350524C.F.: PTRNDR74T14I726Y

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TRIBUNALE CIVILE DI SIENA PROCEDURA CONCORSUALE R.G.F. 54/2017

RELAZIONE DEL CONSULENTE ESTIMATORE GIUDIZIARIO

relativa alla determinazione valutativa del compendio immobiliare

riconducibile alla società in oggetto ed ai soci illimitatamente responsabili,

contraddistinto da:

Lotto 1) edificio produttivo artigianale

comune di Sinalunga (Si)

via Guido Rossa snc

Lotto 2) abitazione in villa

comune di Sinalunga (Si)

piazza della Repubblica n. 11

Lotto 3) appartamento con garage

comune di Torrita di Siena

via Francia n. 34

Lotto 4) appartamento con garage


via Grosseto n. 1

Lotto 5) terreni (ricadenti in area pubblica)


incrocio di via Grosseto e della S.P. 326

Quanto sopra delle seguenti proprietà1:


1 La quota di proprietà dei cespiti è indicata nelle successive schede immobiliari.

Giudice Delegato Cristia n Soscia

Curatore Fallimentare

Giovanni Nardi

F A L L I M E N T O


53048 Sinalunga (Si)

Via Guido Rossa n. 11

P.I.: 00374460525

Numero REA SI-81913


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53048 Sinalunga (Si)

Via Guido Rossa n. 11

P.I.: 00374460525

Numero REA SI-81913

residente in Torrita di Siena Via Francia n. 34

C.F.:

residente in Torrita di Siena Via Grosseto n.

1

C.F.:

Il sottoscritto dottor Andrea Petreni con studio in Siena via dei Montanini n.

63, consulente estimatore iscritto all’albo dei consulenti tecnici d’ufficio

presso il tribunale di Siena e alla camera di commercio industria artigianato

e agricoltura al ruolo dei periti e degli esperti (categoria: attività varie; sub-

categoria 010), veniva nominato consulente stimatore del tribunale di Siena

in data 5 settembre 2017 dal curatore fallimentare dottor Giovanni Nardi

nella procedura concorsuale (fallimento) rubricata al numero 54/2017 in

ordine alla valutazione del compendio immobiliare riconducibile alla società

fallita ed ai soci illimitatamente responsabili.

Il sottoscritto, ricevuto l’incarico e presa visione degli atti custoditi

all’interno del fascicolo, ha provveduto ad effettuare ricognizioni in loco ed

idonee visure presso gli uffici del catasto e della conservatoria dei RR.II. di

Siena, presso gli uffici del comune di Sinalunga e Torrita di Siena, presso gli

uffici dell’agenzia delle entrate di Siena, presso l’archivio distrettuale

notarile di Siena e presso la soprintendenza per i beni architettonici di Siena;

il tutto al fine di recepire notizie e dati necessari a rispondere compiutamente

al quesito posto.

Le risultanze ottenute, rispetto agli aspetti di competenza tecnica, sono state

ottenute con l’ausilio del geometra Alessandro Bensi.

Per quanto sopra, ritenuto di aver acquisito tutti gli elementi conoscitivi ed

assunto le informazioni necessarie per l’espletamento dell’incarico, lo scrivente

e s p o n e

come appresso le risultanze delle indagini svolte e le conseguenti valutazioni.


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LOTTO 4

FOGLIO 21 PARTICELLA 79 SUBALTERNO 20 e SUBALTERNO 12

FOGLIO 21 PARTICELLA 665 SUBALTERNO 2

(Usufrutto per 1/2)

APPARTAMENTO CON GARAGE

COMUNE DI TORRITA DI SIENA(SI)

VIA GROSSETO N. 1

1 - DATI IDENTIFICATIVI

1.1 - Ubicazione

L’immobile oggetto di perizia è situato nel comune di Torrita, nelle

immediate vicinanze del centro storico. In particolare è ubicato

nell’incrocio tra la Via Grosseto e Strada Provinciale 326, con

ingresso principale ubicato in Via Grosseto al numero civico 1. Il

compendio immobiliare è composto da un appartamento, un garage e

un locale deposito. L’appartamento, su due piani, fa parte di un più

ampio edificio, risalente alla seconda metà del ‘700, che si sviluppa

tra le due vie. Il locale deposito è ubicato a pochi metri di distanza, in

Via Grosseto, e fa parte di un altro edificio.

1.2 - Zona

Torrita di Siena è un antico comune della provincia di Siena situato su una collina (325 m s.l.m.) nella

parte occidentale della Valdichiana. Il suo territorio oltre il borgo e l’area più a valle, comprende

anche la bellissima frazione di Montefollonico, terrazza naturale sulla Valdichiana, bandiera

arancione, piccolo gioiello molto ben conservato.

Denominata il paese color terracotta per il colore delle sue case, è un borgo medievale dove al suo

interno si può respirare la storia attraverso i suoi borghi, le sue porte e le opere poste nelle bellissime

chiese di epoche diverse. Le prime notizie storiche sull’esistenza di Torrita risalgono al 1037 anche

se numerosi reperti archeologici rinvenuti in zona dimostrerebbero che essa fu abitata già in epoca

etrusco-romana. Lo sviluppo e il consolidamento del borgo di Torrita di Siena avvenne in epoca

medievale attorno a un castello locale, quando l’intero territorio si trovava sottoposto alla

giurisdizione della potente città di Siena.

Nel corso della dominazione senese il borgo venne fortificato mediante la costruzione di

un’imponente cinta muraria di forma ellittica, munita di torri d’avvistamento e con tre porte

d’accesso: Porta a Pago, Porta Gavina, Porta Nova e Porta a Sole.


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Tra il XIII e il XVI secolo, Torrita di Siena combatté al fianco di Siena per contrastare l’espansione

della Repubblica di Firenze, subendo anche numerose incursioni nemiche sul proprio territorio.

Nei primi anni del XVI secolo, la Repubblica di Siena si adoperò per un ammodernamento delle

antiche fortificazioni medievali, opera che tuttavia risultò vana dal momento che, nel 1557, Torrita di

Siena entrò a far parte del Granducato di Toscana in seguito a una precedente sconfitta inflittale da

parte delle truppe fiorentine, alleate per l’occasione con quelle imperiali.

A partire dagli inizi del novecento conobbe un grande sviluppo soprattutto per quanto riguarda le

attività artigianali e della lavorazione del legno.

1.3 - Collegamento viario

Torrita di Siena si trova al centro della Val di Chiana, ai margini sud-est della Provincia di Siena, a

34 km circa da Arezzo, 40 km da Siena, ed a circa 70 km da Grosseto e 80 da Firenze. Tutti i

collegamenti sono garantiti.

Strade e autostrade: Torrita di Siena si trova a pochi chilometri dall’innesto con una delle due

principali arterie di collegamento dal nord al sud dell’Italia, la A1 (denominata autostrada del sole),

e dal raccordo autostradale Siena-Bettolle. Entrambe le vie di comunicazioni sono raggiungibili

percorrendo da Torrita, Via Giuseppe Garibaldi e Via Traversa Val di Chiana Est, in direzione del

comune di Bettolle da dove e possibile immettersi in entrambe le autostrade. La città risulta quindi in

ottima posizione strategica viaria.

- Panoramica del compendio immobiliare rispetto alla città di Torrita di Sienaazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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Autolinee: la città è collegata con autobus di linea con Firenze, Siena e Arezzo, e numerosi sono le

corse giornaliere. Altri collegamenti con autobus di linea sono attivi da e per i comuni limitrofi,

Sinalunga, Lucignano, Cortona, Trequanda, Montepulciano. Vi sono inoltre collegamenti con le

maggiori località italiane (tra cui Roma, Milano Perugia, Puglia e la Sicilia).

Ferrovia: la stazione si trova al margine est della città, la linea ferroviaria collega la città di Torrita a

Chiusi, al capoluogo di provincia Siena e la città di Arezzo.

Scalo aereo: gli aeroporti più vicini sono quelli di Perugia, Firenze, Pisa e quello di Siena.

Torrita di Siena rispetto ad alcuni comuni limitrofi distanza

Sinalunga (SI) 5,6 km

Montepulciano (SI) 7,6 km

Trequanda (SI) 9,3 km

Pienza (SI) 13,2 km

Cortona (AR) 20,4 km

Foiano della Chiana (AR) 9,9 km

Chianciano Terme (SI) 14,3 km

Torrita di Siena rispetto ad alcune città italiane distanza dal bene

oggetto della

relazione di stima

Arezzo 34,4 km

Siena 39,8 km

Grosseto 70,4 km

Firenze 80,8 km

Roma 151 km

Bologna 152 km

- Panoramica del compendio immobiliare dall’incrocio di Via Grosseto e la S.P. 326 azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

http://www.comuni-italiani.it/052/016/index.html





http://www.tuttitalia.it/toscana/48-pisa/37-comuni-limitrofi/

http://www.tuttitalia.it/toscana/71-livorno/32-comuni-limitrofi/


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L’unità immobiliare in oggetto è rappresentata da un’abitazione posta su due piani, con accesso

indipendente affacciato su via Grosseto. L’edificio è inserito in contesto urbanizzato a destinazione

prevalentemente residenziale, in zona limitrofa al centro storico di Torrita, caratterizzata dalla

presenza di un denso tessuto urbano, e dalla vicinanza ai principali servizi.

1.4 - Fungibilità

Il compendio oggetto di valutazione fa parte di un edificio su due piani a destinazione

prevalentemente residenziale. Le destinazioni possibili sono quelle residenziale, direzionale, strutture

ricettive, commerciale di vicinato, artigianato di servizi, con le limitazioni previste dal regolamento

urbanistico.

1.5 - Consistenza e caratteristiche generali

Si tratta di un’abitazione su due piani facente parte di un complesso di edifici adiacenti tra loro, con

annesso garage ed un piccolo locale di deposito.

Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato sono le seguenti:

struttura portante: muratura in pietra e mattoni con paramenti intonacati;

copertura: in parte a padiglione ed in parte a falda con tegole in coppi ed embrici;

serramenti esterni: porte d’ingresso in alluminio, finestre in alluminio al piano terra, in legno con

persiane al piano primo;

serramenti interni: porte interne in legno massello;

utenze (allacciamenti alle reti tecnologiche): fornitura elettrica, idrica, gas metano e fognatura

pubblica;

Localizzazione del compendio rispetto al contesto urbano


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area esterna: area pubblica Via Grosseto e S.P. 326.

accessibilità: pedonale e carrabile da Via Grosseto.

1.6 - Descrizione

Oggetto della perizia è la stima di un’unità immobiliare, adibita ad appartamento con annesso garage,

facente parte di una più ampia costruzione, censita al catasto fabbricati del comune di Torrita Foglio

di mappa 21 particella 79 Subalterno 12 e subalterno 20 e contraddistinta al nc. 1 di Via Grosseto. È

inoltre presente un locale tecnico (Foglio di mappa 21 particella 665 subalterno 2), ubicato a pochi

metri di distanza, al piano terreno di un altro edificio. L’unità di cui trattasi, con ingresso

indipendente, si sviluppa al piano terra e primo di un fabbricato edificato orientativamente tra il

settecento e l’ottocento. L’edificio, in linea con altri palazzi storici, si sviluppa lungo una delle

principali vie di comunicazione del comune. L’appartamento è composto da un soggiorno cucina, una

lavanderia, un ripostiglio e un bagno al piano terreno, due camere da letto, uno studio, un secondo

- Panoramica soggiornoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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bagno e un piccolo ripostiglio al piano primo. Sono inoltre presenti un garage e un locale tecnico.

L’ingresso, direttamente dal marciapiede stradale, è definito da una apertura rettangolare, con portone

in legno massello e sovrastante pensilina, realizzata da struttura portante in legno e sovrastanti embrici

e coppi.

Dall’ingresso si accede quindi al vano scala (con pavimento in mattonelle in marmo, pareti tinteggiate

di colore bianco), che serve per il collegamento tra il piano terra e il piano superiore. La scala, ubicata

frontalmente, conduce alla zona giorno, che risulta essere posizionata leggermente al di sotto del

piano di calpestio stradale. Alla zona giorno si accede mediante un’apertura rettangolare, con

sovrastante arco in pietra, priva di serramento. Al piano terreno è presente un ampio locale, adibito a

soggiorno e cucina, oltre ad un bagno e una stanza adibita a lavanderia. L’ambiente è spazioso,

illuminato da due finestre, entrambe ubicate sulla medesima parete. Il pavimento è in monocottura

con mattonelle 40x40 cm, le pareti sono tinteggiate di bianco, il solaio è a volte a botte in mattoni,

con un arco centrale di sostegno che separa la zona cucina dalla zona soggiorno. Nella zona a destra

dell’ingresso è allestita la cucina, con la presenza di una piccola porta bianca, per l’accesso ad un

ripostiglio. Il soggiorno si sviluppa sulla sinistra, è illuminato dalle due finestre ed è caratterizzato da

una zona con soffitto a volte a crociera. Dalla zona bar si accede, mediante una porta in legno, alla

- Panoramica cucinaazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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lavanderia, con pavimento in monocottura, pareti tinteggiate di bianco, solaio piano. La stanza è

illuminata da un’ampia finestra esterna. Qui è presente una caldaia a metano per il riscaldamento

dell’appartamento. Sul lato opposto della zona bar è ubicata la porta di ingresso al bagno, anch’esso

dotato di finestra e caratterizzato da un solaio a volte in mattoni. Il pavimento e le pareti, fino ad

un’altezza di circa 150 cm, risultano rivestite da mattonelle in travertino. Il bagno è dotato di wc,

bidet, lavabo e box doccia. Tutti gli

ambienti risultano riscaldati mediante

termoarredi in alluminio di colore

bianco. Uscendo dal soggiorno, sulla

destra, è presente un piccolo sottoscala,

utilizzato per l’alloggiamento di

un’autoclave, addolcitore e deposito.

Al piano primo si accede mediante una

scala in marmo, illuminata da una

finestra esterna, posizionata in

corrispondenza del pianerottolo. Nel

vano scala è ubicato il quadro elettrico generale dell’appartamento. Il piano primo si caratterizza da

un lungo corridoio frontale, con le aperture per l’accesso alle stanze. Sul lato sinistro, oltre ad un

radiatore, sono presenti tre porte in legno con maniglie di color acciaio, che conducono al bagno, ad

una camera e allo studio, attualmente adibito a camera; sulla destra, una porta in legno, con un

gradino, per l’accesso all’altra camera e una porta bianca che conduce ad un ripostiglio. Le stanze

ubicate sul lato sinistro del corridoio hanno tutte solaio di copertura in travi e travicelli, e una finestra

con affaccio esterno sulla Strada Provinciale 326.

- Panoramica ingresso al w.c.azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica studio (adibita a camera)azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica camera 2azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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La camera sul lato destro, con solaio di copertura piano, tinteggiato di bianco, ha una porta finestra

con un piccolo terrazzo che si affaccia sulla Via Grosseto. Tutte le camere hanno pavimento in

parquet, e pareti tinteggiate di bianco, ad eccezione di una che è tinteggiata di colore azzurro, con una

fascia alta perimetrale di colore bianco. Due camere hanno una cabina armadio, con sportelli

scorrevoli. Il bagno è dotato di wc,

bidet, lavabo e box doccia ad angolo. Il

pavimento e le pareti fino ad un’altezza

di circa un metro, sono rivestite con

mattonelle celesti 20x20 cm, è poi

presente una striscia ornamentale con

mattonelle bianche con disegno

celeste. Il rivestimento delle pareti

prosegue fino ad un’altezza di circa 2

metri, con mattonelle 20x20 cm di

colore bianco e termina con un torello

bianco.

Le stanze sono dotate di radiatori in alluminio, ubicati in adiacenza alle aperture esterne, il bagno è

riscaldato da un termoarredo bianco.

L’appartamento, dotato di prese e interruttori di corrente, risulta in buono stato conservativo ed è, in

generale, caratterizzato da finiture di buona qualità.

Il garage, ubicato sulla destra del portone d’ingresso, è dotato di un portone in pannelli sandwich con

apertura basculante e dispositivo elettronico di apertura. Il pavimento è costituito da mattonelle 40x40

cm di color crema, le pareti sono tinteggiate di bianco. Il locale tecnico, ubicato a pochi metri di

- Panoramica porta ingresso garage

- Panoramica del bagno azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica locale di depositoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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distanza su Via Grosseto, è situato al piano terreno, con porta di accesso direttamente dal marciapiede

della strada. Si tratta di un piccolo locale unico, adibito a ripostiglio, privo di finestra e con medesime

caratteristiche del garage, con soffitto realizzato con doge di legno sovrastanti a travi. Antistante al

locale tecnico è presente un piccolo resede di pertinenza non delimitato e ad uso pubblico.

Nel complesso l’appartamento, risulta essere in buono stato conservativo, grazie anche alla recente

ristrutturazione a cui è stato sottoposto. L’appartamento è allacciato alla rete di energia elettrica, alla

rete del metano, alla rete idrica del pubblico acquedotto e alla fognatura pubblica. Gli impianti

risultano in buono stato conservativo e manutentivo, attualmente utilizzati. Tutti gli ambienti risultano

riscaldati con radiatori in alluminio, mediante la caldaia a metano. L’illuminazione artificiale degli

ambienti è garantita da plafoniere e lampadari collocate sulle pareti.

Non sono state rinvenute le certificazioni dell’impianto elettrico, di riscaldamento e idrosanitario.

È stato predisposto l’attestato di prestazione energetica, con determinazione della classe “G”.

Il compendio immobiliare, come già detto in buono stato conservativo, ben si adatta alle attuali

richieste del mercato immobiliare. Pertanto, date le potenzialità e le soddisfacenti condizioni d’uso,

lo stesso potrà sicuramente risultare di interesse commerciale, stante anche alla strategica posizione

nel centro della città e vicino ai principali servizi.

DIMENSIONI20

NETTE (CALPESTABILI) GENERALI

Destinazione Complessiva Altezza mt.

PIANO TERRA

Particella 79 Subalterno 20

ingresso e scale mq 8,50

soggiorno cucina mq 43,00 altezza 3,00

bagno 21 mq 4,50 altezza 3,00

lavanderia mq 5,00 altezza 2,85

ripostiglio mq 2,30 altezza 2,50

ripostiglio sottoscala mq 1,80 altezza m. 1.50

PIANO PRIMO

disimpegno22 mq 7,50 altezza m. 2,40

camera 1 mq 17,00 altezza m. 2,40/3,20

camera 2 mq 9,50 altezza m. 2,40/3,20

bagno mq 5,50 altezza m. 2,40/3,20

studio mq 11,50 altezza m. 2,40

terrazzo mq 2,50


20 Dimensioni (arrotondate) desunte da misurazione effettuata in loco con raffronto della planimetria catastale 21 Superficie comprensiva dell’antibagno riportato nella planimetria di progetto


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Locale di deposito mq 8,00 altezza m. 2,70

resede mq 26,00


garage mq 11,00 altezza m. 2,00

Resede non computato ai fini della stima in quanto ricade in area di viabilità pubblica, porzione

di Via Grosseto

SUPERFICIE ABITAZIONE mq 116,10

SUPERFICIE GARAGE mq 11,00

SUPERFICIE TERRAZZO mq 2,50

SUPERFICIE LOCALE DI

DEPOSITO mq 8,00

RESEDE mq 26,00

- Stato autorizzato (DIA prat. 12030 del 09/09/2004)- Denominazione ed utilizzo dei vani


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2 - DATI CATASTALI

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito:

2.1 - Catasto Fabbricati

Foglio di mappa 21 del comune di Torrita di

Siena

-Particella 79, Subalterno 20, e Particella 665,

Subalterno 2, Categoria A/4, Classe 2,

Consistenza 7 vani, Superficie Catastale mq

162, escluse aree scoperte mq 159 Rendita euro

397,67

Dati derivati da:

- variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati

di superficie;

- variazione nel classamento del 07/12/2005 protocollo n.

si0115900 in atti dal 07/12/2005 variazione di

classamento (n. 36901.1/2005);

- fusione del 07/12/2004 protocollo n. si0110141 in atti dal

07/12/2004 fusione (n. 18359.1/2004);

- istrumento (atto pubblico) del 23/03/2012 nota presentata con modello unico in atti dal 29/03/2012 repertorio n.: 19997

registrazione: sede: compravendita (n. 806.1/2012);

- fusione del 07/12/2004 protocollo n. si0110141 in atti dal 07/12/2004 registrazione: fusione (n. 18359.1/2004).

- Panoramica dell’ingresso all’abitazione da Via Grosseto- Stato dei luoghi attuale (resede non computato ai fini

della stima in quanto ricadente nella viabilità pubblica)- Denominazione ed utilizzo dei vani

- Planimetria catastale (abitazione)


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-Particella 79, Subalterno 12, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza mq 12, Superficie catastale mq

14, Rendita euro 45,24

Dati derivati da:

- variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati di superficie;

- istrumento (atto pubblico) del 31/05/1995 in atti dal 05/07/1995 (n. 3702.1/1995);

- variazione del 01/01/1992 variazione del quadro tariffario;

- costituzione del 12/11/1987 in atti dal 03/05/1994 proveniente da catasto terreni -accertamento

e classamento (n. c6333.1/1987);

- istrumento (atto pubblico) del 23/03/2012 nota presentata con modello unico in atti dal 29/03/2012 repertorio n.: 19997

registrazione: sede: compravendita (n. 806.1/2012);

- istrumento (atto pubblico) del 31/05/1995 voltura in atti dal 05/07/1995 repertorio n.: 46376 registrazione: compravendita

(n.3702.1/1995);

- denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 19/06/1993 voltura in atti dal 03/05/1994 registrazione: ur sede: Genova volume:

5971 n: 11 del 24/11/1993 successione (n. 377.1/1994);

- denunzia (nei passaggi per causa di morte) del 20/12/1990 voltura in atti dal 03/05/1994 registrazione: riunione d`usufrutto (n.

924.1/1994);

- costituzione del 12/11/1987 in atti dal 03/05/1994 registrazione: proveniente da catasto terreni - accertamento e classamento (n.

c6333.1/1987).

Il compendio immobiliare risulta così (catastalmente) intestato a:

Biagi Michele nato a Torrita di Siena il 02/11/1972 BGIMHL72S02L303W - usufrutto per 1/2

Relativamente allo stato dei luoghi, il compendio immobiliare non risulta allineato alla planimetria

catastale. Le incongruenze riscontrate riguardano l’effettiva dimensione di alcuni ambienti rispetto a

quanto rappresentato in planimetria e alcune discrepanze sulle aperture, e distribuzione interna.

Per quanto concerne gli ambienti soggiorno cucina, lavanderia e vano scala al piano terreno risultano

di dimensioni ridotte rispetto alla rappresentazione grafica. Anche al piano primo il disimpegno, lo

studio il bagno e la camera presentano la stessa incongruenza dimensionale dei locali sottostanti.

Al piano terra la finestra nella lavanderia che si affaccia sulla S.S. 326 risulta internamente tamponata.

Le altezze degli ambienti al piano primo non risultano di 2,50 mt. come indicato nella planimetria. In

particolare, lo studio, il bagno e la camera hanno un’altezza che varia da 2,40 mt a 3,20 mt, il

disimpegno di 2,40 mt. e l’altra camera di 2,70 mt. Il bagno al piano terra non presenta l’antibagno

come rappresentato in planimetria. Tale incongruenza rispetto alla rappresentazione catastale non

dovrà essere oggetto di aggiornamento, ma di ripristino, mediante la ricostruzione dell’antibagno

come previsto negli elaborati di progetto in modo da rispettare i requisiti igienico sanitari previsti

dalla normativa. Sarà necessaria una pratica catastale che richiederà una spesa indicativa pari ad euro

1.500,oo da espletare da parte di tecnico abilitato.

3 - AGIBILITA’

Non è stata rinvenuto presso l’archivio del comune di Torrita di Siena il certificato di agibilità. Per

l’ottenimento del certificato di agibilità sarà necessaria una pratica redatta da tecnico abilitato, con

- Planimetria catastale (garage)


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relativa documentazione a corredo della domanda compreso le relative certificazioni degli impianti.

Per l’espetamento della procedura si prevede una spesa indicativa di euro 2.000,oo relativa alle sole

spese tecniche (restano da quantificare eventuali costi per opere edili e tecnologiche, qualora

necessarie, oltre alle spese inerenti la verifica e redazione delle relative certificazioni).

4 - SISTEMA DELLE CONFORMITA’

4.1 - Situazione urbanistica

La zona interessata ricade in parte:

- zona omogenea “B” parti del territorio totalmente

o parzialmente edificate, diverse dalle zone A sub

sistema insediativo ad assetto consolidato.

- zona “M” mobilità

All’interno della predetta zona di mobilità è

ricompreso il resede antistante il locale di deposito

identificato alla particella 665 subalterno 2. Esso

ricade sulla viabilità ad uso pubblico parte di Via

Grosseto.

Il tutto è analiticamente evidenziato nel certificato di destinazione urbanistica del 26/09/2017

allegato alla presente relazione di stima.

La normativa del RU fa riferimento all’art. 95 che recita quanto segue:

Art. 95 – Sub sistema insediativo ad assetto consolidato

1. Sono le parti del territorio urbanizzato nelle quali sono riconoscibili assetti insediativi da considerare consolidati nell’immagine urbana, pur

comprendenti tessuti urbanistici con caratteristiche discontinue.

2. Nell’ambito del sub sistema ad assetto consolidato, salvo le destinazioni d’uso specifiche eventualmente attribuite agli edifici dal presente RU, sono

in genere consentite le seguenti destinazioni:

a. residenziale: è la funzione da ritenersi prevalente nel sub sistema. In ogni fabbricato non si potranno realizzare nuove ed ulteriori unità immobiliari

della Superficie utile (Su) minore di mq. 50. Qualora esistano già unità di superficie utile inferiore, queste potranno essere ristrutturate singolarmente

o ampliate, ma non ulteriormente frazionate; la trasformazione alla destinazione residenziale di unità immobiliari non residenziali è consentita purché

le unità immobiliari risultanti abbiano superficie utile (Su) non inferiore a mq. 50; il passaggio alla funzione residenziale per la formazione di nuovi

alloggi non è comunque ammessa ai piani terra o ai piani seminterrati degli edifici che non avevano questa destinazione e che prospettano direttamente

su aree pubbliche, strade o piazze, o che comunque non siano di esclusiva pertinenza della relativa unità immobiliare;

b. artigianale tipica e di servizio: si intendono botteghe artigiane non inquinanti, compatibili con le vigenti norme in materia di emissione sonora e con

le attività inerenti e a servizio della residenza;

c. commerciale di vicinato: è sempre consentita ai piani terra nei limiti delle leggi e dei regolamenti vigenti, l'introduzione di attività commerciali e

pubblici esercizi (limitatamente a negozi, bar, ristoranti, artigianato di servizio). Tali attività possono essere consentite ai piani superiori solo se

ampliamenti di attività già esistenti al piano terra;

d. direzionali private: è ammessa la realizzazione di uffici privati, ambulatori e studi medici e professionali, strutture associative, ricreative e sportelli

bancari;

e. strutture ricettive: alberghiere ed extralberghiere; negli edifici esistenti è ammessa la realizzazione di ostelli, pensionati, attività di affittacamere,

case ed appartamenti per vacanze, residence, bed and breakfast;

f. pubbliche o di interesse pubblico: culturali e formative, di interesse generale, servizi per il culto e di assistenza sociale e sanitaria;

g. agricole, connesse ed integrative.

- Estratto RU comune di Torrita di Siena


103


3. Sono ammessi interventi di riorganizzazione delle pertinenze degli edifici, purché rivolti alla riqualificazione complessiva del tessuto edilizio ed al

superamento delle condizioni di degrado. Sui manufatti e sui volumi accessori presenti all’interno dell’area di pertinenza sono ammessi interventi di

ristrutturazione edilizia con demolizione e successiva ricostruzione, nel rispetto degli eventuali caratteri architettonici e tipologici di pregio.

All’interno del sub sistema, negli edifici esistenti, in caso di ristrutturazione:

- gli aggetti propri dell’organismo edilizio debbono essere mantenuti o ripristinati nel loro aspetto originario; è consentita la modifica degli aggetti

esistenti, compatibilmente con il tipo di intervento previsto; le tettoie di limitate dimensioni potranno essere ammesse nelle forme e nei materiali

appropriati all’edificio esistente, mentre i balconi sono consentiti sempre a condizione della loro compatibilità tecnica ed architettonica, ad esclusione

che nelle facciate prospicienti strade e spazi pubblici;

- sono consentiti gli interventi di recupero dei sottotetti degli edifici residenziali, come disciplinati dalla L.R. 5/2010 e s.m.i., come ampliamento delle

unità abitative esistenti, che non potranno essere oggetto di successivi frazionamenti.

4. Per ogni fabbricato di nuova costruzione, ad esclusione degli interventi messi in atto dagli enti pubblici, la dimensione minima dell’alloggio non

può essere inferiore a 50 mq di superficie utile.

5. Nel sub sistema sono ammessi interventi di riorganizzazione del tessuto urbano (se e ristrutturazione urbanistica), purché rivolti a conferire maggiore

razionalità all'impianto urbanistico ed al superamento di condizioni di degrado. Tali interventi possono essere proposti attraverso Piano Attuativo,

secondo le procedure previste per i Piani di Recupero. Il progetto unitario potrà essere articolato in unità minime di intervento (UMI). Negli elaborati

del Piano Attuativo devono essere individuate le aree per il soddisfacimento degli standard urbanistici in coerenza con gli obiettivi di riqualificazione

del tessuto.

L’unità è urbanisticamente allineata con le prescrizioni di RU (regolamento urbanistico).

4.2 - Situazione edilizia

Il compendio immobiliare non risulta allineato ai titoli abilitativi rinvenuti presso l’ufficio tecnico del

comune di Torrita di Siena.

Il fabbricato oggetto della presente relazione valutativa (costruito antecedentemente al 1 settembre

1967), è stato interessato dai seguenti titoli rinvenuti presso l’archivio del comune:

- concessione edilizia n. 80 del 20/10/1999 (opere di ristrutturazione dell’unità

immobiliare e parziale cambio d’uso di locali al piano terra);

- autorizzazione 88/A del 03/07/1998 (opere di manutenzione straordinaria del tetto,

ripresa intonaco e tinteggiatura della facciata);

- dia pratica n. 12030 del 09/09/2004 (opere di adeguamento funzionale dell’unità

immobiliare);

- dia pratica n. 15405 del 16/11/2004 (opere di manutenzione straordinaria).

Le incongruenze riscontrate rispetto ai titoli abilitativi rinvenuti presso l’archivio del comune di

Torrita di Siena, seppur di lieve entità, dovranno essere oggetto di un iter procedurale per rendere

l’immobile conforme sotto il profilo urbanistico. I disallineamenti riguardano opere interne all’unità

immobiliare ed in particolare si è rilevato che alcuni ambienti al piano terra e primo sono di

dimensioni diverse rispetto a quanto rappresentato nelle tavole di progetto. Attualmente il soggiorno,

la lavanderia al piano terra e il vano scala, il disimpegno, lo studio, il bagno e la camera ad esso

adiacente, posti al piano primo, risultano di dimensioni ridotte a quanto rappresentato. Si evidenzia

che negli elaborati progettuali della DIA prot. 12030 del 09/09/2004 si richiedeva l’esecuzione di

ispessimento di alcune delle pareti per risanarle dall’umidità. Tali interventi presumibilmente hanno

interessato anche altre porzioni di muratura, non dichiarati nelle opere da eseguire, comportando il


104


ridimensionamento dei locali che ad oggi è stato rilevato. Nel locale lavanderia la piccola finestra che

si affaccia nella Strada Provinciale 326 rappresentata negli elaborati, risulta internamente tamponata,

mentre sulla facciata esterna, in corrispondenza ad essa, è presente una nicchia con persiana. Si

evidenzia che il locale lavanderia risulta collegato attraverso una porta al soggiorno cucina, non

autorizzato in progetto. Nel bagno al piano terreno non è presente l’antibagno, che dovrà essere

oggetto di ripristino, ricostruendo tale spazio in quanto indispensabile per il rispetto dei requisiti

igienico sanitari secondo la normativa vigente.

Per la conformità urbanistica dell’unità immobiliare sarà pertanto necessaria una pratica in sanatoria

per le difformità riscontrate, riguardante il dimensionamento dei locali, la porta di collegamento e la

finestra nella lavanderia. Inoltre saranno necessari lavori di rimessa in pristino dell’antibagno al piano

terra (realizzazione di pareti, installazione dell’infisso, eventuale adeguamento dell’impianto elettrico

ed ogni lavoro necessario al compimento delle opere) prevedendo una spesa indicativa, relativa ai

soli costi edili ed impiantistici di euro 3.000,oo. Per il compimento dell’attività tecnica relativa alla

pratica edilizia in sanatoria si prevede una spesa indicativa di euro 4.000,oo, oltre le sanzioni

riguardanti l’accertamento di conformità ed eventuali interventi edilizi ed impiantistici.

4.3 - Conformità impianti

L’unità immobiliare oggetto di relazione di stima è dotata dei seguenti impianti:

✓ elettrico;

✓ idrico sanitario;

✓ riscaldamento

Relativamente agli impianti dell’unità in oggetto non sono state rintracciate le certificazioni.

Tutti gli impianti risultano funzionanti ed in buono stato manutentivo.

- Panoramica del compendio immobiliare visto dall’incrocio della S.P 326 e di Via Grossetoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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5 - REPERTAZIONE FOTOGRAFICA

- Panoramica ufficio 3

- Panoramica bagno - Panoramica scala - Panoramica del terrazzo

- Panoramica sala d’attesa

- Panoramica della facciata del fabbricatoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica ingresso locale tecnicoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica portone d’ingresso all’abitazioneazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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- Panoramica ingressoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica cucina soggiornoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica del soggiornoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica del w.c. azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica locale lavanderiaazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica del disimpegno P.1 azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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- Panoramica studio (adibito a camera)azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica del bagno azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica camera 2azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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6 - CONVENZIONI E VINCOLI

6.1 - Convenzioni Urbanistiche

Non sono state reperite convenzioni urbanistiche.

6.2 - Vincoli

L’area risulta assoggettata ai seguenti vincoli:

- Vicolo sismico: zona 3S - zona con pericolosità sismica bassa, che può essere soggetta a

scuotimenti modesti (Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274/2003, aggiornata

con la deliberazione della Giunta Regionale Toscana n. 421 del 26 maggio 2014).

Gli immobili non risultano dichiarati di interesse storico artistico, come da “certificazione di vincolo”

rilasciata dal Ministero dei Beni e delle Attività Culturali e del Territorio con nota prot.26.862 del 25

settembre 2017.

- Panoramica corridoio di ingresso

- Panoramica soppalco - Panoramica camera 1azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica del garage azione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica del garageazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore

- Panoramica locale di depositoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


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7 - PREGIUDIZI

7.1 - Provenienza/Storico

Il compendio sopra identificato risulta per il diritto di usufrutto, per la quota di 1/2, di Biagi

Michele per essere pervenuto allo stesso giusto i seguenti atti:

- con atto di compravendita a rogito Notaio Baldesi data 23.3.2012, repertorio 19997 e trascritto a

Montepulciano al n. 806 registro particolare del 29.32012, il sig. Biagi Michele, riservandosene

l'usufrutto per tutta la durata della propria vita, ha venduto alla signora Bracciali Isabella la quota

indivisa di 1/2 (un mezzo), in nuda proprietà;

- a Biagi Michele e Bracciali Isabella con atto di compravendita per acquisto da Paolucci Viviana, in

forza dell'atto di compravendita a rogito Notaio Previti in data 31.5.1995, repertorio 46376 e trascritto

a Montepulciano al n. 1320 registro particolare del 9.6.1995.

7.2 - Iscrizioni, trascrizioni, patti vincoli e servitù

Sui beni oggetto di relazione tecnica di stima insistono le seguenti iscrizioni, trascrizione, patti e

vincoli:

- TRASCRIZIONE A FAVORE E CONTRO del 26/03/2012 - Registro Particolare 770

Registro Generale 1055

Pubblico ufficiale BALDESI ALESSANDRO Repertorio 19980/8540 del 20/03/2012

ATTO TRA VIVI - CONVENZIONE MATRIMONIALE DI SEPARAZIONE DEI BENI

- ISCRIZIONE CONTRO del 01/12/2016 - Registro Particolare 658 Registro Generale 4456

Pubblico ufficiale TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE - SEZIONE LAVORO Repertorio

1203/2016 del

26/10/2016

- IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Importo totale € 80.000,00 - a favore di CASSA EDILE REGIONALE TOSCANA (C.E.R.T.)

Grava solo sulle particelle 1052, 1053, 1054 e 286

- ISCRIZIONE CONTRO del 06/03/2017 - Registro Particolare 126 Registro Generale 924

Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI SIENA Repertorio 244 del 14/02/2017

IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO

Importo totale € 110.000,00 - a favore di FINANZIARIA SENESE DI SVILUPPO S.P.A.

Grava su Foglio 21 Particella 79 Subalterno 12, Foglio 21 Particella 79 Subalterno 20, Foglio 21


- TRASCRIZIONE CONTRO del 5.10.2017 - Registro Particolare 2787 Registro Generale

3919 Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI SIENA Repertorio 54/2017 del 31/07/2017

ATTO GIUDIZIARIO - SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO


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7.3 - Situazione locativa

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta attualmente occupato (quali

residenti) oltre che dal signor Biagi Michele nato a Torrita di Siena (SI) il 02/11/1972, dalla

coniuge signora Bracciali Isabella nata a Torrita di Siena (SI) il 04/08/1973, dai figli Biagi

Damiano nato a Chiusi il 06/09/1993 e Biagi Francesco nato a Montepulciano il 21/02/1996.

7.4 - Situazione condominiale

L’unità immobiliare oggetto di valutazione non risulta inserita all’interno di un condominio

8 - DIVISIBILITA’

In base alle considerazioni di cui sopra, anche alla stregua dello stato morfologico del bene, si ritiene

che non vi siano i presupposti per dividere il compendio oggetto di indagine valutativa.

9 - VALUTAZIONE ESTIMATIVA

Come si calcola il valore degli immobili è tema indubbiamente difficile. Tema difficile per il presente

(valore attuale) ed ancor di più difficile per il passato (valore iniziale, riferito ad anni). Gli studi

anteriori in materia, prevalentemente teorici, consistono in poco accessibili trattati di estimo, i quali

insegnano che la stima di un immobile può avvenire coi metodi di capitalizzazione del reddito o della

stima diretta del valore dell’area e del costo di costruzione. Tuttavia non trovandomi d’accordo sulla

terminologia da attribuire ai citati metodi di stima (analitica e sintetica) né sull’ammissibilità di

utilizzazione contemporanea dei due suddetti metodi, lo scrivente utilizzerà il metodo di stima

analogico-comparativo basato sulla ricerca di valori di mercato noti per immobili analoghi per qualità

e posizione rispetto a quello oggetto di stima; su tale metodo si basa sia il sistema fiscale attuale, sia

tutto lo sviluppo delle regole estimative elaborate nei testi di estimo (vedere “Rivista del consulente

tecnico” Maggioli editore - “Lezioni di estimo civile e rurale” edizioni Italiane - “Come si stima il

valore degli immobili” Marina Tamborrino - “ Note introduttive allo studio del campo di variabilità

della stima” Rivista genio rurale), nonché i valori indicati dall’osservatorio del mercato immobiliare

presso l’agenzia del territorio.


111


Tuttavia, a fronte delle particolari caratterizzazioni geografico-funzionali del compendio in oggetto,

è indiscutibile e necessario, al fine di ottenere una valutazione il più possibile aderente agli attuali

volumi finanziari delle compravendite immobiliari, considerare anche la complessa ed ormai

consolidata situazione economica italiana. La crisi economico finanziaria attuale, accompagnata da

una incisiva tassazione sugli immobili ha inciso profondamente sul mercato immobiliare. Secondo i

dati diffusi dai principali osservatori immobiliari le compravendite di immobili sono scese nel primo

trimestre 2014 del 7,8% (con una ulteriore caduta rispetto al pessimo analogo periodo del 2012/13)

ed il trend, è indubbio che proseguirà per tutto il 2017/8 (il 2015/2016 ha registrato compravendite in

crescita di circa 50mila unità, verso quota 470mila, ma con prezzi ancora in calo del 3% circa. Nel

dettaglio il calo delle quotazioni, comunque inferiore rispetto agli anni passati, è stimato in -2,9% per

le abitazioni, -3,1% per gli uffici e -2,6% per i negozi.).

- Panoramica cucina soggiornoazione del compendio immobiliare rispetto alla citta di Abbadia San Salvatore


112


La previsione per il 2017/823 riguarda la prosecuzione della flessione dei prezzi ma su ritmi meno

intensi rispetto agli ultimi anni. Anche rispetto alle locazioni gli osservatori stimano un leggero

miglioramento sia per quanto riguarda i contratti conclusi che per la prosecuzione della tendenza alla

stabilizzazione dei canoni.

Per la stima del bene ci siamo avvalsi del contributo di operatori della piazza, dell’analisi degli

annunci economici della zona e della consultazione dell’osservatorio dell’agenzia del territorio.

In pratica riteniamo che il compito del consulente estimatore giudiziario, ed è il procedimento che

seguiamo, sia quello di documentarsi il più possibile sui prezzi praticati in zona attraverso stampa,

contatti con operatori, osservatori specializzati, ma di attuare poi una mediazione personale fondata

sulla propria esperienza e sul proprio buon senso, relativamente allo specifico immobile oggetto di

valutazione.

Solo l’esperto valutatore saprà, in piena coscienza e con l’ausilio della propria esperienza, attribuire

un giusto ed equo valore al bene tenendo conto di una serie di fattori che sono peculiari e caratteristici

del bene in questione come ad esempio la situazione alla data del sopralluogo.

E non si può non tenere conto della dimensione e pezzatura del bene, delle sue dotazioni; della

ubicazione intesa, sia come zona in rapporto all’abitato, sia come posizione particolare dell’immobile;

degli affacci e dei confini; dell’epoca di costruzione; dello stato di conservazione e manutenzione;

delle destinazioni d’uso attuali ed eventuali; della situazione amministrativo/urbanistica; dei

collegamenti e degli accessi; dello stato di fatto e di diritto del bene, della situazione dei servizi e

23 Negli ultimi mesi si sono rafforzati i segnali di vitalità del mercato immobiliare che si erano iniziati a manifestare a

partire dalla metà dello scorso anno.

Il miglioramento della situazione macroeconomica, associato all’eccezionalità delle misure di politica monetaria

adottate dalla Banca centrale europea, hanno avuto un effetto positivo sulla fiducia delle famiglie e sul sistema

bancario.

Si tratta di elementi centrali nell’orientamento delle dinamiche del settore immobiliare, specie in una fase in cui la

precarietà delle condizioni reddituali di molti nuclei familiari non può considerarsi esaurita.

Tuttavia, in un contesto fortemente segnato dagli effetti della crisi, il processo di risalita del mercato, sia in termini

di compravendita sia in termini di prezzi, non potrà che essere graduale.

È bene, al proposito, non farsi illusioni: nessuna crescita travolgente è alle viste, niente di riconducibile alla

prepotente ascesa che ha caratterizzato buona parte dello scorso decennio, il cui lascito rappresenta ancora oggi un

problema destinato ad influenzare in misura rilevante l’operatività dei prossimi anni.

L’eccesso di credito che ha alimentato il mercato immobiliare trova, infatti, fedele rappresentazione alla voce incagli

e sofferenze che le banche sono costrette a fronteggiare mediante robusti accantonamenti.

Il difficile smaltimento delle scorie accumulate finisce inevitabilmente per ridurre il sostegno al comparto

immobiliare, anche se non mancano istituti che, stimolati dalla rilevante redditività garantita dagli attuali spread,

sono finalmente tornati su posizioni espansive.

È, dunque, in questa situazione ancora critica che si inserisce la prospettiva di risalita delle transazioni immobiliari,

la cui intensità non sarà tale da impedire, almeno nell’immediato, ulteriori arretramenti dei valori. L’assenza di

prospettive di rivalutazione, associata alla debolezza reddituale degli immobili in locazione e all’accresciuta

gravosità del carico fiscale, finiscono inevitabilmente per accentuare le difficoltà del settore.

Se non vi sono dubbi che per l’immobiliare si sia aperta una nuova fase, pare altrettanto evidente che il percorso di

risalita di preannuncia lungo e a tratti tortuoso.

Luca Dondi

Direttore commerciale di Nomisma


113


della qualità della vita nella zona in cui il bene è situato; della potenzialità del bene in rapporto alla

situazione urbanistica del singolo lotto e dell’area circostante.

Non ultima poi, la situazione contingente del mercato24, assume una valenza fondamentale,

particolarmente all'attualità.

Si tratta di tutti fattori che devono essere tenuti in conto e che sono stati anche in questo caso tenuti

in conto. Questi fattori però non sono riconducibili ad una formula matematica e pertanto la

componente soggettiva di valutazione resta ineliminabile.

24In Italia la ripresa delle compravendite immobiliari residenziali nel corso del 2016 è andata consolidandosi,

prendendo avvio dai comuni capoluogo di provincia per poi propagarsi alle aree limitrofe. Secondo i dati Nomisma,

complessivamente le compravendite di abitazioni registrate in Italia nel corso del 2016 sono state 528.865, con un

incremento del 18,9% rispetto al 2015, tornando su livelli di poco inferiori rispetto a quelli del 2011. Sul fronte degli

immobili per le imprese (uffici, laboratori e capannoni), il 2016 ha rappresentato, per l’intero mercato italiano,

l’anno di inversione del trend, con un aumento significativo annuo dei contratti pari al 17% a/a. L’inversione di

tendenza è stata alimentata dai segmenti terziario e industriale, con un aumento dei contratti nell’ultimo anno che

contrasta il calo registrato nel 2015, mentre, in analogia con quanto rilevato per il segmento residenziale, procede

al ripresa del mercato delle compravendite dei negozi, con tassi che tendono di anno in anno ad irrobustirsi.

Sul fronte dei prezzi, invece, le aspettative di stabilizzazione non si sono concretizzate, evidenziando ancora una

flessione media dei prezzi del 2% nel 2016. Percentuale che va ad aggiungersi al crollo di oltre il 20% accumulato a

partire dal 2008. Secondo Nomisma, le cause sono da ricercarsi soprattutto nel perdurante eccesso di offerta, oltre

che nella debolezze della domanda. Quest’ultima, infatti, è legata per il 60% al credito bancario e potrebbe di

conseguenza subire il contraccolpo di eventuali crisi nel settore, in questo momento molto esposto all’andamento dei

mercati. Inoltre, manca ancora, soprattutto in provincia, la componente di acquisto per investimento.

Per quanto riguarda il comparto residenziale, le transazioni stanno crescendo anche nei primi mesi del 2017 e

Nomisma si attende che le compravendite proseguano anche nei prossimi mesi, anche se è ancora difficile capire con

quale intensità. La società ha fissato per fine anno una stima pari a 565 mila scambi. Segnali confortanti arrivano

comunque dalla riduzione dei tempi medi di vendita – che registrano un moderato miglioramento nella velocità di

assorbimento delle abitazioni in vendita – e da una lieve contrazione dello sconto medio praticato. A titolo

esemplificativo, per le abitazioni usate la media è scesa a poco più di 8 mesi contro gli 8,7 del 2016 e i 10 raggiunti

all’apice della crisi, ma sono ancora lontani i 5 mesi del 2008. Discorso analogo per gli sconti effettuati in fase

trattativa: la differenza tra prezzo richiesto e prezzo finale si riduce infatti dal 17,6% al 16,2% medio nell’ultimo

anno, ma era pari al 10,7% nel 2008.

Il riflesso delle dinamiche del mercato immobiliare può essere desunto anche dall’analogia dell’andamento delle

compravendite con l’aumentata incidenza della componente sostenuta da credito sul totale delle transazioni, che,

come citato prima, è arrivata ad attestarsi su valori prossimi al 60%. Il balzo in avanti delle transazioni rilevato nel

2016 è stato di gran lunga superiore alle attese e ha interessato in maniera diffusa l’intero territorio nazionale e la

totalità dei comparti immobiliari.

Se sul fronte delle quantità si è registrato il terzo anno consecutivo di crescita, con riferimento ai prezzi, invece, non

si è ancora manifestata l’inversione del ciclo deflattivo: la relazione tra valori e quantità registrata nei precedenti

cicli immobiliari, quando la ripresa dei prezzi seguiva di 1 o al massimo 2 anni la risalita delle compravendite, non

trova riscontro nel contesto attuale. Tale andamento anomalo del ciclo immobiliare può essere spiegato da

un’eccessiva rigidità dell’offerta, che per lungo tempo ha mantenuto prezzi elevati che non incontravano le possibilità

di spesa dal lato della domanda. Al dimezzamento del numero di compravendite non è, infatti, corrisposto un coerente

aggiustamento dei valori e, ciò ha creato le premesse, di fatto, per una prolungata fase di contrazione dei prezzi.

Alla luce di tali considerazioni, le attese per il 20172018 di Nomisma si riassumono in un’ulteriore diminuzione dei

valori, che dovrebbe essere più marcata per gli uffici (-1,5%) rispetto ad abitazioni e negozi (-0,9%). L’intensità del

calo dovrebbe mostrarsi più contenuta nel 2018, con arretramenti inferiori al punto percentuale in tutti i comparti,

per poi progressivamente esaurirsi nel 2019, almeno per i settori residenziale e commerciale, mentre il comparto

direzionale è atteso scontare un’ulteriore flessione.


114


Le stime che seguono tengono pertanto conto di tutti questi fattori per poi giungere a conclusioni

adattabili solo al bene oggetto di stima.

Le stime che seguono devono in ogni caso intendersi a corpo e non a misura. I calcoli effettuati in

base alla superficie del bene servono a stabilire l’ordine di grandezza della valutazione ma non la

stima definitiva che, ripetiamo, deve considerarsi a corpo e non a misura.

In particolare è bene sottolineare positivamente le potenzialità utili a dimostrare la validità

dell’investimento. Invero è, come già evidenziato, che il compendio immobiliare risulta

morfologicamente funzionale ed in buono stato manutentivo; inoltre, lo stesso, per dimensioni e

funzionalità, ben si adatta alle esigenze di soggetti alla ricerca di opportunità immobiliari, anche come

investimento da porre a reddito, data l’ubicazione strategica vicino al raccordo autostradale A1, alla

Siena-Bettolle ed anche alla vicinanza al centro storico ed ai principali servizi.

Alla stregua di quanto sopra, presi in considerazione i valori medi risultanti da compravendite similari

ed in assenza di effettive similitudini dedotti i previsionali valori economici, si ottengono le seguenti

valutazioni riferite alla piena proprietà dell’unità immobiliare posta nel comune di Torrita di Siena

Ai fini della stima del valore dell’immobile ci si avvale del calcolo della superficie commerciale

vendibile, che rappresenta il parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni

patrimoniali degli immobili. Tale parametro è calcolato dalla somma delle singole superfici che

- Panoramica soggiorno cucina


115


compongono l’unità immobiliare, ognuna delle quali ponderata ed eventualmente ricalcolata, tramite

apposito coefficiente di riduzione, in25 funzione della oggettiva destinazione.

Destinazione Condizione

Superficie

utile netta

mq.

Superficie

utile lorda

mq. Coefficiente

Superficie

Commerciale

superficie abitazione buone 116,10 133,52 1 133,52

superficie garage buone 11,00 12,65 0,5 6,33

superficie terrazzo buone 2,50 2,50 0,35 0,88

superficie locale di deposito buone 8,00 9,20 0,35 3,22

Totale 137,60 157,87 143,95

SUPERFICIE UTILE NETTA mq 137,60

SUPERFICIE UTILE LORDA mq 157,87

SUPERFICIE COMMERCIALE mq 143,95

APPARTAMENTO mq 143,95 x €/mq 700,oo tot € 100.765,oo

ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 100.000,oo (centomila/oo)

Alla risultanza ottenuta è stato applicato un coefficiente di apprezzamento stante la buona

localizzazione geografica e due coefficienti di deprezzamento per le particolari condizioni

economiche nazionali e soprattutto del territorio comunale del capoluogo ed in generale di tutta la

zona del senese.

Conseguentemente, determinato il valore della piena proprietà, si ritiene comunque necessario

applicare un abbattimento (complessivo) forfettario pari al 24%.

L’applicazione di tale coefficiente decurtativo risulta necessaria per equilibrare alcuni aspetti nocivi,

alla veloce e redditizia alienazione del bene, ovvero:

- (10%) abbattimento forfettario inerente l’assenza di garanzia per vizi occulti stante la natura

della vendita giudiziaria e la consolidata consapevolezza liquidatoria che evidenzia marcate

flessioni economiche dei beni alienati per mezzo di procedure coattive

(giudiziarie/fallimentari) rispetto a beni compravenduti nel libero mercato;

25 La superficie utile lorda comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli perimetrali viene individuata

moltiplicando la superficie utile netta (esclusa la superficie del terrazzo) di mq. 135.10 un coefficiente orientativo pari

al 15%. In tal modo si ottiene la superficie lorda che comprende anche la superficie dei muri interni e di quelli

perimetrali.


116


- (12%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per le pratica edilizia in

sanatoria, l’agibilità, oltre alle spese edili ed impiantistiche necessarie per il ripristino

dell’antibagno;

- (2%) abbattimento forfettario inerente gli oneri da sostenere per l’aggiornamento della

planimetria catastale, oltre alle spese da sostenere per la messa in ripristino degli ambienti.

Alla stregua di quanto sopra, otterremo la seguente determinazione finale:

€. 100.000,oo - 24% tot. €. 76.000,oo

Tale valore sopra indicato è riferito alla piena

proprietà dell’unità immobiliare, mentre quello

che dovremo ricercare è riferito ad 1/2 usufrutto

del sig. Biagi Michele. Per determinare il

valore 1/2 di usufrutto abbiamo moltiplicato

l’importo riferito alla piana proprietà di euro

76.000 per il tasso legale dello 0.1% per il

coefficiente di 800 (riferimento all’età

dell’usufruttuario) diviso la quota di 1/2

usufrutto del sig. Biagi Michele Con Decreto interdirigenziale in data 23 dicembre

2016 (in G.U. n. 305 del 31.12.2015) è stata

approvata la nuova tabella dei coefficienti per

l’adeguamento delle modalità di calcolo dei diritti

di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni in

materia di imposta di registro e di imposta sulle

successioni e donazioni, al nuovo saggio legale

dello 0,10% (come fissato dal D.M. 7 dicembre

2016, in G.U. n. 291 del 14.12.2016), in vigore dal 1° gennaio 2017.

Valore quota di 1/2 €. 76.000,oo x 0.1% x 800 x 1/2 tot. €. 30.400,oo

(VALORE 1/2 USUFRUTTO) ARROTONDATO PER DIFETTO

TOTALE EURO 30.000,oo

(trentamila/oo)


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10 - DESCRIZIONE ai FINI DELLA VENDITA

1/2 della quota di usufrutto di un’unità immobiliare, adibita a civile abitazione, situata nel comune di

Torrita di Siena in Via Grosseto n. 1. L’unità immobiliare, che si sviluppa su due piani, con annesso

garage ed un piccolo locale ad uso deposito, facente parte di un più ampio corpo di fabbrica di antica

realizzazione a prevalente destinazione residenziale.

Il compendio immobiliare oggetto di relazione di stima risulta così censito:

Foglio di mappa 21 del comune di Torrita di Siena

-Particella 79, Subalterno 20, e Particella 665, Subalterno 2, Categoria A/4, Classe 2, Consistenza 7

vani, Superficie Catastale mq 162, escluse aree scoperte mq 159 Rendita euro 397,67

-Particella 79, Subalterno 12, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza mq 12, Superficie catastale mq

14, Rendita euro 45,24

L’abitazione si compone di: un soggiorno cucina, un locale adibito a lavanderia, un bagno e due

ripostigli al piano terreno un vano scala di collegamento al piano primo suddiviso in un disimpegno

due camere uno studio ed un bagno ed un piccolo terrazzo per una superficie totale di 116 mq oltre a

2,50 mq di terrazzo. Inoltre al piano terra è presente un garage di 11 mq con accesso da via Grosseto

ed un piccolo locale di deposito di superficie 8 mq.

Il compendio immobiliare non risulta conforme sia alla planimetria catastale, che ai titoli abilitativi

rinvenuti presso il comune di Torrita di Siena.

L’attestato di prestazione energetica indica che l’appartamento è in classe “G”.

Si dà atto che il bene in oggetto viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con ogni

accessione, accessorio, pertinenza e dipendenza, con usi, azioni, ragioni, diritti, servitù attive e

passive, opere installazioni, manufatti di qualsiasi genere, parti di comproprietà comune per la quota

proporzionale di spettanza, individuate come per legge, consuetudini e destinazioni, come meglio

individuato negli allegati titoli di provenienza.

Prezzo base asta €.30.000,oo

Volume Unico TRIBUNALE di SIENA · tra le due vie. Il locale deposito è ubicato a pochi metri di...

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