TRIBUNALE ORDINARIO DI MANTOVA · di progetto reperiti sia durante l’accesso agli atti presso l...

G L A U C O Z U N I C A re laz ione_ pag. 1 geometra “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione”

46100 mantova - via valsesia, 59 p.iva: 02215990207 – c.f. zncglc74h20e897n tel. +39 0376 290238 fax +39 0376 292022 mail: [email protected]

TRIBUNALE ORDINARIO

DI MANTOVA

FALLIMENTO N. 73/2015 R.G. FALL.

“L.R. S.R.L. IN LIQUIDAZIONE” C.F. 01584500209

CON SEDE IN CURTATONE (MN) VIA CADUTI DEL LAVORO N. 11

GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA LAURA DE SIMONE

CURATORE FALLIMENTARE AVV. ALBERTO GANDOLFI

PERIZIA ESTIMATIVA DI BENI IMMOBILI

SOMMARIO:

• 01. OGGETTO DELL’INCARICO………………..……………….…………………...……........... pag. 03 • 02. PREMESSE ESTIMATIVE…….………………...…………………………………...………….... pag. 03 • 03. CRITERI DI STIMA BENI IMMOBILI...……………….…………….…………...………...…….. pag. 03 • 04. IDENTIFICAZIONE E CARATTERISTICHE GENERALI DEI BENI IMMOBILI...…….………... pag. 05 • 05. DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI

LOTTO 1 (Curtatone - fraz. di Buscoldo) -‐ identificazione catastale…....………...…………………..………....…….……….... pag. 07 -‐ intestatari…..………………......………...…………………..………....…….…………. pag. 07 -‐ confini…….…………………......………...………………...…………....…….………... pag. 07 -‐ inquadramento urbanistico.......……...………………...…………....…….………... pag. 08 -‐ descrizione…………....……......………...………………..…………....………...…….. pag. 10 -‐ trattamento fiscale alla vendita……..………………..…………....………...…….. pag. 12 -‐ certificazione energetica…….…..…...………………..…………....…….……….... pag. 12 -‐ posizione edilizia e urbanistica…..…...…………………..………....…….……..….. pag. 13 -‐ conformità progettuale e catastale......……………..…………....………...…….. pag. 14 -‐ relazione ventennale………….…..…...…………………..………....………...…….. pag. 15 -‐ trascrizioni pregiudizievoli…...…..…...…………………………......…….........…….. pag. 15 -‐ accertamento dello stato di possesso dei beni..……………......…….……..….. pag. 17 -‐ valore di mercato stimato...….…..…...…………………..................…….………... pag. 17

LOTTO 2 (Mantova) -‐ identificazione catastale…....………...…………………..………....…….……….... pag. 18 -‐ intestatari…..………………......………...…………………..………....…….…………. pag. 19

re laz ione_ pag. 2 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione”

-‐ confini…….…………………......………...………………...…………....…….………... pag. 20 -‐ inquadramento urbanistico.......……...………………...…………....…….………... pag. 20 -‐ descrizione…………....……......………...………………..…………....………...…….. pag. 21 -‐ trattamento fiscale alla vendita……..………………..…………....………...…….. pag. 23 -‐ certificazione energetica…….…..…...………………..…………....…….……….... pag. 23 -‐ posizione edilizia e urbanistica…..…...…………………..………....…….……..….. pag. 24 -‐ conformità progettuale e catastale......……………..…………....………...…….. pag. 25 -‐ relazione ventennale………….…..…...…………………..………....………...…….. pag. 27 -‐ trascrizioni pregiudizievoli…...…..…...…………………………......…….........…….. pag. 27 -‐ accertamento dello stato di possesso dei beni..……………......…….……..….. pag. 29 -‐ valore di mercato stimato...….…..…...…………………..................…….………... pag. 30

LOTTO 3 (Asola) -‐ identificazione catastale…....………...…………………..………....…….……….... pag. 31 -‐ intestatari…..………………......………...…………………..………....…….…………. pag. 32 -‐ confini…….…………………......………...………………...…………....…….………... pag. 32 -‐ inquadramento urbanistico.......……...………………...…………....…….………... pag. 32 -‐ descrizione…………....……......………...………………..…………....………...…….. pag. 33 -‐ trattamento fiscale alla vendita……..………………..…………....………...…….. pag. 34 -‐ relazione ventennale………….…..…...…………………..………....………...…….. pag. 34 -‐ trascrizioni pregiudizievoli…...…..…...…………………………......…….........…….. pag. 35 -‐ accertamento dello stato di possesso dei beni..……………......…….……..….. pag. 35 -‐ valore di mercato stimato...….…..…...…………………..................…….………... pag. 35

LOTTO 4 (Asola) -‐ identificazione catastale…....………...…………………..………....…….……….... pag. 36 -‐ intestatari…..………………......………...…………………..………....…….…………. pag. 39 -‐ confini…….…………………......………...………………...…………....…….………... pag. 39 -‐ inquadramento urbanistico.......……...………………...…………....…….………... pag. 39 -‐ descrizione…………....……......………...………………..…………....………...…….. pag. 43 -‐ trattamento fiscale alla vendita……..………………..…………....………...…….. pag. 45 -‐ certificazione energetica…….…..…...………………..…………....…….……….... pag. 45 -‐ posizione edilizia e urbanistica…..…...…………………..………....…….……..….. pag. 45 -‐ conformità progettuale e catastale......……………..…………....………...…….. pag. 46 -‐ relazione ventennale………….…..…...…………………..………....………...…….. pag. 47 -‐ trascrizioni pregiudizievoli…...…..…...…………………………......…….........…….. pag. 48 -‐ accertamento dello stato di possesso dei beni..……………......…….……..….. pag. 49 -‐ valore di mercato stimato...….…..…...…………………..................…….………... pag. 49

• 06. RIEPILOGO VALORI BENI IMMOBILI...………………………………………….….………... pag. 50 • ALLEGATI

-‐ Allegato 1/A – documentazione catastale LOTTO 1 -‐ Allegato 1/B – documentazione urbanistica LOTTO 1 -‐ Allegato 1/C – documentazione ipotecaria LOTTO 1 -‐ Allegato 1/D – documentazione fotografica LOTTO 1 -‐ Allegato 2/A – documentazione catastale LOTTO 2 -‐ Allegato 2/B – documentazione urbanistica LOTTO 2 -‐ Allegato 2/C – documentazione ipotecaria LOTTO 2 -‐ Allegato 2/D – documentazione fotografica LOTTO 2 -‐ Allegato 3/A – documentazione catastale LOTTO 3 -‐ Allegato 3/B – documentazione urbanistica LOTTO 3 -‐ Allegato 3/C – documentazione ipotecaria LOTTO 3 -‐ Allegato 3/D – documentazione fotografica LOTTO 3 -‐ Allegato 4/A – documentazione catastale LOTTO 4 -‐ Allegato 4/B – documentazione urbanistica LOTTO 4 -‐ Allegato 4/C – documentazione ipotecaria LOTTO 4 -‐ Allegato 4/D – documentazione fotografica LOTTO 4



01. OGGETTO DELL’INCARICO

Il sottoscritto Geom. Glauco Zunica, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di

Mantova al n. 2570 e all’albo dei consulenti Tecnici del Giudice del Tribunale di

Mantova, con studio in Mantova via Valsesia n. 59, è stato incaricato dal Curatore

Fallimentare Avv. Alberto Gandolfi quale Perito Stimatore che lo assista, per la

determinazione del valore dei beni immobili di proprietà della Società “L.R. S.R.L IN

LIQUIDAZIONE” con sede in Curtatone (Mn), via Caduti del Lavoro n. 11, c.f.

01584500209.

Assunte le opportune informazioni presso il Curatore Fallimentare, presso il Liquidatore

della Società fallita sig. Rossi Luca e presso terzi interessati, compiute le opportune

ispezioni catastali, ipotecarie ed amministrative, lo scrivente ha proceduto ad effettuare,

nella sua qualità di tecnico incaricato e nell’assolvimento dell’incarico assegnatogli, tutti

i sopralluoghi ritenuti necessari dei beni immobili oggetto di valutazione.

02. PREMESSE ESTIMATIVE

Nell’affrontare una valutazione di beni il perito è prioritariamente chiamato ad

individuare le finalità che tale stima deve perseguire; deve scegliere tra le diverse

soluzioni metodologiche, elaborate dalla dottrina e utilizzate nella prassi, quella che

meglio si adatta alla fattispecie oggetto dell’incarico e che più razionalmente consente

di raggiungere le finalità del processo di valutazione.

In linea teorica, la relazione di stima è volta a tutelare interessi diversi e spesso

contrapposti.

Secondo la prassi consolidata, il perito deve pervenire ad una valutazione dei beni in

oggetto che risulti quanto più possibile: astratta, ovvero non condizionata da interessi

particolari, razionale, ovvero costruita e ragionata attraverso un processo logico,

argomentabile e condivisibile, obiettiva, ovvero facilmente dimostrabile, stabile, ovvero

non influenzata da elementi rapidamente mutevoli.

Secondo la dottrina e la prassi professionale più consolidata, la scelta del metodo di

valutazione è funzione della finalità della stima della realtà dell’oggetto di valutazione,

della tipologia dei beni oggetto di valutazione.

Stanti le considerazioni esposte, il valore che verrà individuato nella relazione di stima

che segue deve essere considerato un valore attuale, ovvero un valore che nelle

presenti condizioni può essere ragionevolmente attribuito ai beni oggetto di stima.

03. CRITERI DI STIMA BENI IMMOBILI

La perizia esposta nel documento che segue è stata redatta conformemente ai

sottoesposti criteri al fine di poter procedere ad una corretta valutazione dei beni

immobili di proprietà della Società:

re laz ione_ pag. 4 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” I. in fase preliminare si sono reperiti tutti gli elementi che hanno dato origine alla

richiesta di valutazione e ne permettono l’esito risolutivo;

II. reperimento e successiva analisi di informazioni e di dati particolarmente

significativi, in applicazione a criteri economici e tecniche valutative;

III. effettuazione di tutti i sopralluoghi ed ispezioni necessarie alla costatazione dei

beni immobili oggetto di stima;

IV. reperimento, ove possibile, presso gli uffici di competenza, di ogni documento

ufficiale necessario per stilare il presente documento;

V. verifica della congruità tra i documenti e i beni oggetto di stima;

VI. disamina, ove possibile, di regolarità e conformità degli immobili ai documenti

depositati presso gli uffici competenti;

VII. determinazione del valore ordinario dei beni riferito all’attualità, previa

elaborazione dei dati raccolti, reperimento di prezzi di beni simili suffragati dalla

consultazione di operatori del settore ed adottando criteri analitici e sintetico –

comparativi; nel caso specifico la valutazione del più probabile valore di mercato

degli immobili è avvenuta, ove possibile, mediante stima sintetica applicando il

principio comparativo tra l’immobile oggetto di valutazione e immobili con

caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari, raffrontandoli, per una più

completa e puntuale valutazione, sia con i valori espressi dall’Osservatorio del

Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate al primo semestre 2015 per quanto

concerne i fabbricati, che con la valorizzazione delle aree edificabili ai fini

dell’imposta comunale sugli immobili per quanto concerne le aree edificabili, che

tuttavia sono stati considerati dallo scrivente come utile elemento di riferimento,

non rigidamente vincolante per la stima effettuata, proprio per la loro intrinseca

caratteristica di generalità quindi avulsa da aspetti specifici e caratteristici del

bene da stimare;

VIII. calcolo del valore reale mediante eventuali somme o detrazioni al valore ordinario

e considerazioni finali.

L’individuazione del valore unitario degli immobili è stato improntato su un principio di

prudenza, tendente ad assegnare ai beni un valore il più possibile aderente a quanto si

possa attendere dal mercato immobiliare odierno, tenuto conto della situazione di crisi

che ha caratterizzato negli ultimi anni, a partire dal 2008, il mercato immobiliare e del

conseguente eccesso di offerta rispetto alla domanda e di una spiccata stagnazione

delle compravendite.

La consistenza immobiliare è stata desunta, per quanto riguarda i terreni, dalle superfici

catastali riportate in visura, per quanto riguarda i fabbricati ove possibile dagli elaborati

di progetto reperiti sia durante l’accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Curtatone (Mn), Mantova e Asola (Mn); in mancanza di questi dalle planimetrie catastali



depositate presso il Catasto Fabbricati dell’Agenzia del Territorio della Provincia di

Mantova.

Si precisa che le valutazioni effettuate nella presente relazione sono da intendersi a

corpo e non a misura essendo il calcolo della consistenza immobiliare puramente

orientativo per l’individuazione di un corretto valore di stima.

04. IDENTIFICAZIONE E CARATTERISTICHE GENERALI DEI BENI IMMOBILI

Esaminati gli atti messi a disposizione dal Curatore Fallimentare ed eseguita ogni altra

operazione ritenuta necessaria, lo scrivente ha individuato i seguenti beni immobili di

proprietà della Società “L.R. S.r.l. in liquidazione”, suddivisi, per una miglior e più

immediata lettura della presente relazione, nei seguenti lotti:

LOTTO 1 (Curtatone -Mn- fraz. di Buscoldo):

area edificabile con sovrastanti fabbricati rurali dismessi, il tutto facente parte il Piano di

Recupero denominato “La Buscoldina”, ubicati a Curtatone (Mn) frazione di Buscoldo,

via Buscoldina n. 1 e 1/A, il tutto censito al Catasto Terreni e Fabbricati dell’Agenzia del

Territorio della Provincia di Mantova – Comune di Curtatone e più precisamente al fg. 52

mapp.le 5 sub. 1, mapp.le 5 sub. 2, mapp.le 6 e mapp.le 7 graffati fra loro e mapp.le 12.

LOTTO 2 (Mantova):

compendio immobiliare con destinazione per esercizi sportivi, già denominato Sport

Village, con annessa area di pertinenza, ubicato a Mantova via P. Nenni angolo via A.

Altobelli, il tutto censito al Catasto Terreni e Fabbricati dell’Agenzia del Territorio della

Provincia di Mantova e più precisamente al fg. 58 mapp.le 287 sub. 2, mapp.le 287 sub.

303, mapp.le 287 sub. 304 e mapp.le 378 graffati fra loro, mapp.le 287 sub. 305 e

mapp.le 379 graffati fra loro, mapp.le 287 sub. 306, mapp.le 287 sub. 307 (bene comune

non censibile) e mapp.le 368.

LOTTO 3 (Asola -Mn-):

area edificabile a destinazione residenziale, ubicata ad Asola (Mn) via Puglia

(catastalmente via Cremona), censita al Catasto Terreni dell’Agenzia del Territorio della

Provincia di Mantova – Comune di Asola e più precisamente al fg. 53 mapp.le 162 e

mapp.le 164.

LOTTO 4 (Asola -Mn-):

fabbricato in corso di costruzione di tipo a cortina, ubicato ad Asola (Mn) via Trento

angolo via Cantarane, il tutto censito al Catasto Fabbricati dell’Agenzia del Territorio

della Provincia di Mantova – Comune di Asola e più precisamente al fg. 29 mapp.le 292

sub. 305, mapp.le 293 sub. 301 e mapp.le 294 sub. 301 graffati fra loro, mapp.le 294 sub.

302 (bene comune non censibile).

re laz ione_ pag. 6 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” Giova inoltre precisare che dalle verifiche effettuate per l’accertamento delle proprietà

immobiliari intestate alla Società “L.R. S.r.l. in Liquidazione”, è stato possibile appurare

che la stessa risulta intestataria anche dei seguenti immobili:

Catasto Fabbricati del Comune di Mantova

fg. 51 mapp.le 69 sub. 43 – viale Asiago c.m. – p. 2 – Cat. in corso di definiz. (trattasi di

piccolo pianerottolo all’interno di un complesso immobiliare)

Catasto Fabbricati del Comune di Asola

fg. 53 mapp.le 181 sub. 2 - via Cremona c.m. – p. T – Cat. D/1 – Rend. € 34,00 (trattasi di

porzione di cabina elettrica).

Catasto Terreni del Comune di Asola

fg. 53 mapp.le 141 – Qual. Sem. – Cl. 2 – Sup. ha. 0.00.60 – R.D. € 0,59 R.A. € 0,50 (trattasi

di reliquato stradale).

Catasto Fabbricati del Comune di Rodigo

fg. 41 mapp.le 812 – Cat. ente urbano – Cons. 1.018 mq. (trattasi di opera di

urbanizzazione da cedere al Comune di Rodigo);

fg. 813 sub. 301 – via G. Arrivabene c.m. – p. T – Cat. D/1 – Rend. € 80,00 (trattasi di

porzione di cabina elettrica);

fg. 813 sub. 302 – via G. Arrivabene c.m. – p. T – Cat. D/1 – Rend. € 20,00 (trattasi di

porzione di cabina elettrica);

fg. 41 mapp.le 823 – Cat. ente urbano – Cons. 229 mq. (trattasi di opera di

urbanizzazione da cedere al Comune di Rodigo);

fg. 41 mapp.le 824 – Cat. ente urbano – Cons. 93 mq (trattasi di opera di urbanizzazione

da cedere al Comune di Rodigo).

Lo scrivente ritiene di non attribuire nessun valore ai sopra elencati beni, in

considerazione della loro natura e destinazione; infatti questi risultano essere o reliquati

stradali, o cabine per la distribuzione/trasformazione dell’energia elettrica o strade,

quindi beni che con tutta probabilità avrebbero dovuto già essere oggetto di cessione

agli enti comunali, da parte della Società fallita.



05. DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI

LOTTO 1 (Curtatone (Mn) fraz. di Buscoldo - strada Buscoldina)

Identificazione Catastale:

come già menzionato in precedenza i cespiti costituenti il LOTTO 1 risultano censiti al

Catasto Terreni e Fabbricati dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Mantova –

Comune di Curtatone e più precisamente (si veda allegato n. 1/A):

§ fg. 52 mapp.le 5 sub. 1 – strada Buscoldina n. 1/A – p. T-1 – Cat. A/5 – Cl. 2 – Cons. 4

vani – Rend. € 68,17;

§ fg. 52 mapp.le 5 sub. 2 – strada Buscoldina n. 1 – p. T-1 – Cat. A/5 – Cl. 2 – Cons. 3 vani

– Rend. € 51,13;

§ fg. 52 mapp.li 6 e 7 graffati – strada Buscoldina c.m. – p. T – Cat. D/8 – Rend. €

5.262,70;

§ fg. 52 mapp.le 12 – Qual. Sem. Arbor. – Cl. 3 – Sup. ha. 0.48.90 – R.D. € 42,21 R.A. €

36,62.

Intestatari:

dalla documentazione reperita presso l’Agenzia del territorio della Provincia di Mantova

– Servizio di Pubblicità Immobiliare, è possibile evincere che alla data attuale gli immobili

sopra descritti risultano intestati alla Società “L.R. S.r.l.” con sede in Curtatone (Mn) c.f.

01584500209 per la quota di 1/1.

Confini in senso N.E.S.O:

quanto ai mapp.li 5, 6, 7 e 12 in corpo unico con rag. mapp.le 226, rag. mapp.le 1, rag.

mapp.le 4, rag. mapp.le 11, rag. mapp.le 14, rag. mapp.le 143, fosso con al di là rag.

mapp.li 20, 443, 441, 440 e 439, strada Buscoldina.

Salvo come più esatti in mappa e di fatto.

Inquadramento Urbanistico:


dal punto di vista urbanistico, come riportato dallo Strumento Urbanistico vigente e

come attestato dal Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di

Curtatone (Mn) in data 29.09.2015 P.G. n. 21599 (si veda allegato n. 1/B), i fabbricati

sopra descritti sorgono in zona ZTR5 – tessuto prevalentemente residenziale a forte

specificità, da assoggettare a preventiva pianificazione attuativa secondo i parametri

riportati nella specifica scheda urbanistica del Piano Regolatore Generale, allegata in

copia, relativa all’area denominata “Buscoldina P.R. 705 a”, ora identificata con la sigla

ZTR (751), cosi regolamentata:

il tessuto urbano consolidato prevalentemente residenziale a forte specificità individua le

aree interessate da piani esecutivi approvati prima dell’entrata in vigore a tutti gli effetti

delle presenti Norme, che ricomprendono lotti parzialmente o totalmente liberi riservati

all’espansione degli insediamenti prevalentemente residenziali.

Il tessuto urbano consolidato prevalentemente residenziale a forte specificità è

caratterizzato da una espansione di tipo estensivo con, in genere, un U.t. ≤ 0,50 mq./mq.

Per i Piani Attuativi di nuova formazione e per i Piani di Recupero è previsto un valore

massimo U.t. ≤ 1,30 mq./.mq.

Destinazione d’uso prevalente: U1/1.

Destinazioni escluse: MSV+, GSV, U2b, U2g, U3b, U3c, U3d , U3e, U4, U5d, U5e, U5f.

Le destinazioni d’uso U3a, potranno essere ammesse, a giudizio della Amministrazione

Comunale, se dichiarate ambientalmente compatibili con la residenza (artigianato di

servizio, botteghe per arti e mestieri tradizionali, laboratori informatici e multimediali,

attività assimilabili).

Nelle zone di cui al presente articolo son previsti interventi diretti nel rispetto delle

prescrizioni dettate dalla Convenzione vigente del Piano Attuativo in essere.

Sono previsti interventi sul patrimonio edilizio esistente di manutenzione ordinaria e

straordinaria, ristrutturazione edilizia e interventi di nuova costruzione su residue aree

libere urbanizzate purché non asservite ad altre costruzioni.



Gli interventi di nuova costruzione sono ammissibili previa approvazione del Piano

Attuativo e la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria.

Tali piani potranno essere modificati secondo le procedure di legge e le presenti norme

su iniziativa dei privati interessati o dall’Amministrazione Comunale, purché non sia

aumentato l’indice di utilizzazione territoriale (U.t.).

Per i Piani Attuativi previsti nel precedente strumento urbanistico per i quali sia già stata

approvata la proposta di piano, nonché quelli per cui sia stata stipulata la relativa

convenzione urbanistica e per i quali non si sia ancora adempiuto ai relativi obblighi o

siano scaduti i termini di legge, e comunque per tutti i piani attuativi vigenti, possono

continuare ad applicarsi le norme e le disposizioni stabilite con l’atto di approvazione

e/o nella relativa convenzione fino alla definitiva chiusura degli stessi. È comunque

ammessa la predisposizione di una variante al piano attuativo per assumere i disposti del

P.G.T. con riferimento alle norme generali per gli ambiti di trasformazione.

Dopo il collaudo dei piani attuativi, soddisfatti tutti gli impegni previsti dalla convenzione,

e scaduti i termini di legge di validità del P.L., verrà predisposta apposita variante per

applicare le norme di zona relative al tessuto consolidato di riferimento.

Gli insediamenti di nuova edificazione da realizzare in tali zone dovranno essere

conformi al piano di lottizzazione esecutivo vigente e dovranno rispettare gli indici U.t. –

U.f. – H. max – R.c. in esso contenuti, congiuntamente alle prescrizioni specifiche del

comparto identificato negli elaborati della strumentazione urbanistica del Documento di

Piano, del Piano delle Regole e della pianificazione esecutiva e agli eventuali obiettivi

riportati nella scheda urbanistica.

Parametri urbanistici:

• U.t. = U.t. vigente

• U.f. = U.f. vigente

• H. max = 3 piani

• R.c. = R.c. vigente o 50%

• S.p.= S.p. vigente o ≥ 60%

Nelle aree del tessuto urbano consolidato prevalentemente residenziale a forte

specificità è prescritta:

-‐ l’adozione di soluzioni urbanistiche, architettoniche e tecniche imposte dal rispetto e

dalla valorizzazione dell’ambiente urbano;

-‐ continuità di disegno nelle recinzioni, in particolare quando abbiano a inserirsi entro

altre, simili fra di loro, o a sviluppo consistente nella zona;

-‐ sistemazione dell'area scoperta prevalentemente a manto erboso, ovvero atta a

favorire la funzione filtrante del terreno al fine di favorire il ravvenamento della falda;

-‐ scelta di essenze autoctone e compatibili con il profilo storico ambientale del

paesaggio mantovano;

-‐ ricerca di tipologie edilizie, materiali e tecniche costruttive contestualizzate con


l’identità architettonica mantovana;

-‐ in caso di costruzione a schiera, una articolazione armonica dei nuovi fabbricati da

sottoporre alla valutazione della Commissione Paesaggio.

Fanno inoltre parte degli ambiti del tessuto urbano consolidato prevalentemente

residenziale a forte specificità gli ambiti appositamente individuati negli elaborati grafici

del P.G.T. e riservati all’espansione degli insediamenti abitativi attuabili mediante

pianificazione esecutiva di iniziativa pubblica o privata e aree marginali, interne al

bordo di interesse urbano, parzialmente edificate in posizione strategica per gli obiettivi

generali dell’Amministrazione Comunale, di cui alcune richiedenti anche interventi di

risanamento attuabili prevalentemente tramite Piano di Recupero di iniziativa pubblica o

privata.

Gli interventi nei vari ambiti dovranno rispettare le indicazioni, prescrizioni e modalità

indicate nelle singole schede urbanistiche allegate nell'elaborato specifico "B.4 -

Quaderno delle zone di trasformazione a forte specificità - Individuazione e criteri di

attuazione" del P.G.T.

Inoltre i mapp.li costituenti il LOTTO 1 risultano ricompresi nell’”Area di inondazione per

piena catastrofica (fascia C – P.A.I.)”.

Descrizione:

trattasi di compendio immobiliare formato da un immobile a destinazione abitazione a

due piani fuori terra (mapp.le 5 subb. 1 e 2) e due immobili (mapp.li 6 e 7) in passato

adibiti al ricoveri di bovini attualmente dismessi; il compendio è inoltre composto da

terreno (mapp.le 12) con una superficie catastale pari a 4.890,00 mq.

L’immobile, nel suo complesso, ha forma irregolare con un fronte con affaccio su strada

Buscoldina e risulta parte integrante del Piano di Recupero denominato P.R. 705a “La

Buscoldina”; l’intera area risulta avere una superficie catastale pari a 11.070,00 mq.

Il Piano di Recupero prevede la rivalorizzazione dei fabbricati esistenti adibendoli a

destinazione ricettiva/alberghiera e la nuova edificazione di fabbricati con destinazione

residenziale.



La struttura ricettiva/alberghiera ad un piano fuori terra, corrispondente agli attuali

fabbricati contraddistinti con i mapp.li 5 subb. 1 e 2, 6 e 7, di progetto è formata da una

serie di mini alloggi (in totale quindici), una sala ristorante/bar, oltre a locali tecnici e di

servizio alla struttura stessa; l’edificio, così concepito, ha una superficie loda di

pavimento pari a 2.198,001.

La porzione di piano con destinazione residenziale, corrispondente all’attuale terreno

contraddistinto con il mapp.le 12, prevede, oltre ad aree adibite alla viabilità, parcheggi

e spazi a verde, una serie di fabbricati a due piani fuori terra, con destinazione

residenziale, con una superficie lorda di pavimento totale pari a 1.750,001.

Il Piano Attuativo P.R. 705a è caratterizzato dai seguenti obiettivi primari:

-‐ intervento di integrazione del tessuto urbano con attenzione alla ricucitura del centro

abitato e alla qualità distributiva edilizia;

-‐ è possibile l’attuazione mediante Permesso di Costruire Convenzionato data la

frammentazione della proprietà;

-‐ recupero ambientale con demolizione parziale e ristrutturazione degli elementi

architettonici di valore nell’ambito rurale;

-‐ monetizzazione degli standard secondo le tabelle indicate inderogabilmente dal

comune;

-‐ realizzazione e razionalizzazione del sistema di rete dei servizi urbani;

-‐ intervento finalizzato alla riqualificazione urbana dell’area degradata oltreché al

completamento dell’area;

-‐ aspetti geologici e idrogeologici secondo quanto disposto dal D.M. 11.03.88;

-‐ studio di compatibilità paesistica ambientale.

L’accessibilità all’interno del Piano Attuativo è garantita dalla viabilità principale (strada

Buscoldina) e da percorso privato di accessibilità interna di nuova realizzazione,

all’interno della superficie fondiaria, che porterà l’accesso sia alla zona residenziale che

alla struttura alberghiera.

Le opere di urbanizzazione primaria previste, da eseguirsi esternamente al comparto

lungo la strada Buscoldina, comprendono:

-‐ rete di smaltimento acque nere;

-‐ rete di smaltimento acque meteoriche;

-‐ rete Telecom e fibre ottiche;

-‐ rete Enel;

-‐ rete illuminazione pubblica;

-‐ rete gas metano;

-‐ rete acqua potabile.

1 Dati desunti dagli elaborati grafici di progetto reperiti durante l’accesso atti presso il Comune di Curatone (Mn)

re laz ione_ pag. 12 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” Attualmente i fabbricati esistenti, che risultano in uno stato di completo abbandono,

sono costituiti da un’abitazione a due piani fuori terra (mapp.le 5 subb. 1 e 2) con forma

ad “L” inscrivibile in rettangolo con lati pari a 20,20 ml. x 10,65 ml., con una superficie

lorda complessiva pari a 276,00 mq. circa; i due edifici ex rurali (mapp.li 6 e 7) sono

costituiti da due strutture pressoché identiche, ad un piano fuori terra, con base

rettangolare con lati pari a 72,09 ml. x 9,67 ml., con una superficie lorda complessiva pari

a 1.394,00 mq circa.

Dal punto di vista costruttivo si ipotizza che l’abitazione sia formato da struttura

composta da muratura perimetrale portante in laterizio, strutture orizzontali costituite da

solai risalenti all’epoca di costruzione del fabbricato (probabilmente lignei) e copertura

a falde con sovrastante manto di copertura in coppi di laterizio.

I due edifici ex rurali hanno struttura composta da muratura perimetrale portante in

laterizio e copertura a falde con struttura a “capanna” formata da orditura di elementi

prefabbricati e tavelloni in laterizio e sovrastante guaina impermeabilizzante (in larga

parte degradata). Al momento del sopralluogo è stato possibile appurare che sugli

immobili identificati ai mapp.li 6 e 7, sono state iniziate alcune opere come la formazione

di pareti interne in laterizio, il tamponamento di alcune aperture e la predisposizione

dell’impianto idrico-sanitario ed elettrico in alcune parti dell’immobile.

In merito al terreno questo risulta avere forma regolare atta all’edificazione con una

superficie totale pari a mq. 4.890,00; dal punto di vista orografico l’area ha un

andamento pianeggiante e al momento del sopralluogo si presentava in una situazione

di normale manutenzione, tenuto conto della natura del cespite.

Inoltre si precisa che al fine della presente valutazione non è stato possibile effettuare

nessun tipo di indagine del sottosuolo volta ad individuare le caratteristiche chimico-

fisiche del terreno, l’eventuale presenza di sostanze inquinanti e/o presenza di materiale

incompatibile con la destinazione urbanistica del suolo stesso.

Le condizioni di manutenzione dei fabbricati, al momento del sopralluogo, si possono

considerare pessime in quanto, come già indicato in precedenza, gli immobili risultano

essere in stato di completo abbandono; inoltre su parte dell’area di pertinenza degli

immobile è presente una folta vegetazione.

Trattamento fiscale alla vendita:

come indicato dal Curatore Fallimentare il trattamento fiscale del compendio

immobiliare sarà valutato al momento del trasferimento secondo le normative vigenti.

Certificazione energetica:

gli immobili costituenti il LOTTO 1 non necessitano di Attestati di Prestazione Energetica

come indicato dal D.G.R. 3868 del 17.07.2015, artt. 3.4 lettera e. – 3.2 lettera d. , in

quanto in corso di costruzione o privi di impianto in quanto l’utilizzo standard non

prevede l’installazione e l’impego di sistemi tecnici di climatizzazione.

L’unico immobile che necessita dell’Attestato di Prestazione Energetica risulta essere



l’edificio a destinazione abitazione, per cui sarà necessaria la sua predisposizione da

professionista abilitato e accreditato dalla Regione Lombardia, prima dell’alienazione

del compendio immobiliare, a cura e spese della curatela.

Posizione edilizia e urbanistica:

dall’esame della documentazione reperita presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Curtatone (Mn), con richiesta di accesso agli atti inviata a mezzo pec in data 16.09.2015,

si prende atto che gli immobili oggetto di stima sono stati edificati in forza delle seguenti

pratiche edilizie (si veda allegato n. 1/B):

• Licenza di Costruzione n. 89 del 07.07.1967 rilasciata al sig. Bassani Ugo e C. per

“costruzione stalla”; alla presente pratica sono allegati due elaborati grafici, uno “per

la costruzione di un capannone ad uso stalla per conto dei sig. Bandini Guerrino,

Bassani Ugo, Gandellini Umberto ed Orando – in località Buscoldo mapp. 6-7 foglio

52” privo di timbro di ricezione e uno “per la costruzione di due capannoni ad uso

stalla per conto dei sig. Bandini Guerrino, Bassani Ugo, Gandellini Umberto ed Orando

– in località Buscoldo mapp. 6-7 foglio 52” con timbro per ricevuta della Prefettura di

Mantova con prot. n. 5762 del 29.08.67;

• Licenza di Costruzione n. 61 del 23.05.1969 rilasciata a Bassani Ugo e C. per

“attraversamento strada Buscoldina con tubo in ferro”;

• Denuncia di Inizio Attività prot. n. 17190 del 27.06.2005 intestata a “L.R. S.r.l.” per

“sistemazioni, anche radicali in alcuni tratti di recinzioni, con rifacimento di murette di

base deteriorate in calcestruzzo o blocchi cassero riempiti in calcestruzzo e

sovrastante rete plastificata, in alcuni tratti riprese di murature e sostituzione rete.

Sostituzione di alcuni tratti di canali di gronda e di faldali. Costruzione di nuovi

marciapiedi di contorno agli edifici in calcestruzzo nelle zone sprovviste. Sistemazione

delle spalle degli accessi ai capannoni sbrecciate, con riposa delle opportune

protezioni agli accessi, portoni”

• Ordinanza di demolizione e di ripristino dello stato dei luoghi per opere edilizie

eseguite in assenza di Permesso di Costruire reg. ord. n. 1081, prot. n. 19587, rif. prot. n.

10024/06 del 18.07.2006;

• Permesso di Costruire in sanatoria n. 52/06 prot. n. 22567 del 25.08.2006 rilasciato alla

ditta “L.R. S.r.l.” per “ristrutturazione di fabbricato da destinare ad attività

alberghiera”;

• Richiesta di Permesso di Costruire convenzionato in attuazione del Piano di Recupero

P.R. 705a “La Buscoldina” prot. n. 32211 depositata in data 22.12.2007 (si precisa che

alcune tavole riportano la tata del 27.02.2009, data in cui viene integrata la pratica

stessa con tavole revisionate);

• Verbale di Deliberazione n. 62 della Giunta comunale prot. 11885 del 04.05.09 relativo

al “P.R. 705/A denominato Buscoldina, contenete bozza di convenzione a corredo di

permesso di costruire convenzionato per “zone C3 – Zone di espansione di progetto”,


relativo alla ristrutturazione ed ampliamento di fabbricati esistenti, posti in località

Buscoldo di Curtatone , via Buscoldina”.

Conformità progettuale e catastale:

I. in merito alla conformità progettuale, presa in esame la documentazione reperita

nell’accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Curtatone (Mn) sopra

riportati (Permesso di Costruire in Sanatoria n. 52/06 prot. n. 22567 del 25.08.2006), lo

stato dei luoghi risulta essere difforme in quanto alcuni setti murari, che nelle tavole

di progetto sono stati rappresentati come demoliti, a tutti gli effetti risultano ancora

esistenti. Sarà quindi necessario, al fine di rendere conforme lo stato dei luoghi con

quanto previsto dal Permesso di Costruire in Sanatoria e tenuto conto della natura

stessa del titolo abilitativo, la demolizione di tali setti murari.

A titolo prudenziale, anche se giova precisare la modesta entità delle opere in

questione, verrà adottata una svalutazione del valore dell’immobile oggetto di stima

pari a € 1.000,00, a fronte dei costi di demolizione da sostenere.

Inoltre si precisa che il Permesso di Costruire in Sanatoria n. 52/06 prot. n. 22567 del

25.08.2006 è inerente a opere eseguite esclusivamente sugli immobili ex rurali (mapp.li 6

e 7), mentre nessuna opera è stata eseguita (come indicato nella relazione tecnica)

sull’abitazione di cui al mapp.le 5 subb. 1 e 2.

II. in merito alla conformità catastale, prese in esame le planimetrie depositate presso il

Catasto Fabbricati dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Mantova - Comune

di Curtatone (Mn) con data di presentazione del 04.06.1970 e 23.12.1939, lo stato dei

luoghi risulta essere difforme per i seguenti elementi:

a. i due edifici ex rurali risultano identificati graficamente come nella loro situazione

originale, motivo per cui è presumibile dedurre che dopo l’ottenimento del

Permesso di Costruire in Sanatoria sopra indicato, nessun aggiornamento delle

planimetrie sia stato effettuato;

b. l’abitazione risulta identificata graficamente con una sagoma diversa, in quanto

presente sul lato nord-est dell’edificio un volume oggi non più esistente; inoltre la

tettoia aperta rappresentata in planimetria oggi risulta completamente chiusa.

A seguito delle difformità catastali riscontrate, sarà necessario prima del trasferimento

dell’immobile oggetto di stima, procedere all’aggiornamento mediante la

predisposizione di nuove planimetrie, a cura e spese della curatela, in modo tale che le

stesse siano conformi a quanto previsto dalla normativa vigente in materia catastale; si

stima in € 1.000,00 il costo tecnico per la redazione delle nuove planimetria coltre a oneri

e imposte catastali.

Inoltre giova precisare che a giudizio dello scrivente, la corretta categoria catastale dei

beni identificati ai mapp.li 6 e 7 debba essere “F3 - in corso di costruzione” e non

l’attuale “D/1 – opifici”.



Relazione ventennale (a tutto il 17.09.2015):

i. sin da oltre il ventennio gli immobili di cui ai mapp.li 5 subb. 1 e 2 e mapp.li 6 e 7

graffati fra loro appartenevano, in regime di comunione legale dei beni, ai coniugi

Soldati Dino, nato a Curtatone (Mn) il 12.01.1950, c.f. SLD DNI 50A12 D227E e

Sacchetti Gina, nata a Castellucchio (Mn) il 12.10.1954, c.f. SCC GNI 54R52 C195I,

in forza dell'acquisto con atto in data 18.01.1979 a rogito del Notaio Dr. Natale

Bellutti, Rep. 9418, trascritto a Mantova il 06.02.1979 ai nn. 1108/825;

ii. in forza dell’atto di divisione per scrittura privata con sottoscrizioni autenticate in

data 28.04.1999 dal Notaio Dr. Luca Lubrano di Ricco, Rep. 33074, trascritto a

Mantova il 04.05.1999 ai nn. 4851/3351 gli immobili di cui ai mapp.li 5 subb. 1 e 2 e

mapp.li 6 e 7 graffati fra loro sono stati assegnati in piena ed esclusiva proprietà al

signor Soldati Dino, come sopra generalizzato;

iii. sin da oltre il ventennio l'immobile di cui al mapp.le 12 apparteneva alle signore

Giovanelli Maria Leda, nata a Curtatone (Mn) il 17.12.1940, c.f. GVN MLD 40T57

D227R e Giovanelli Bruna, nata a Curtatone (Mn) il 13.07.1935, c.f. GVN BRN 35L53

D227R, in forza di successione legittima apertasi il 30.11.1982 in morte del signor

Giovanelli Tranquillo; la relativa dichiarazione di successione è stata registrata a

Mantova il 23.05.1983 al n. 22, vol. 778 ed ivi trascritta, ai soli fini fiscali, il 19.09.1983

ai nn. 6922/4828;

iv. in forza dell'atto di compravendita in data 10.06.2005 a rogito del Notaio Dr.

Massimo Bertolucci, Rep. 54064, trascritto a Mantova il 15.06.2005 ai nn. 8925/5346

gli immobili di cui ai mapp.li 5 subb. 1 e 2 e mapp.li 6 e 7 graffati fra loro sono

pervenuti alla società "L.R. S.r.l", con sede legale in Curtatone (Mn), c.f.

01584500209;

v. in forza dell'atto di compravendita in data 09.09.2007 a rogito del Notaio Dr.

Massimo Bertolucci, Rep. 59786, trascritto a Mantova il 22.08.2007 ai nn. 14938/8147

l'immobile di cui al mapp.le 12 è pervenuto alla società "L.R. S.r.l." , con sede legale

in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209;

vi. con verbale in data 03.12.2010 del Notaio Dr. Massimo Bertolucci, Rep. 67223, non

trascritto nei Registri Immobiliari, la società "L.R. S.r.l " è stata posta in liquidazione.

Trascrizioni pregiudizievoli (a tutto il 17.09.2015):

i. domanda giudiziale per accertamento diritti reali trascritta a Mantova il 01.04.1998

ai nn. 2699/1888 a favore di Sacchetti Gina, nata a Castellucchio (Mn) il 12.10.1954

c.f. SCC GNI 54R52 C195I, contro Soldati Dino, nato a Curtatone (Mn) il 12.01.1950

c.f. SLD DNI 50A12 D227E, gravante, tra l’altro, gli immobili di cui al mapp.le 5 subb.

1 e 2 e mapp.li 6 e 7 graffati fra loro .

Si precisa che detta trascrizione è formalmente ancora valida, pur essendo nella

sostanza non pregiudizievole, poiché alla causa da cui è scaturita per separazione

personale è seguito l’atto di divisione fra i signori Sacchetti e Soldati.

re laz ione_ pag. 16 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” ii. ipoteca volontaria iscritta a Mantova il 15.06.2005 ai nn. 8936/2218 a favore di

“Banca Agricola Mantovana S.p.a.” con sede legale in Mantova c.f. 02017160207,

contro la Società "L.R. S.r.l." con sede legale in Curtatone (MN), c.f. 01584500209,

per € 450.000,00 a fronte di un finanziamento di € 250.000,00 concesso con atto in

data 10.06.2005 del Notaio Dr. Massimo Bertolucci, Rep. 54065, gravante gli

immobili di cui al mapp.le 5 subb. 1 e 2 e mapp.li 6 e 7 graffati fra loro.

Si precisa che detta iscrizione è stata annotata di modifica mutuo in data

31.05.2010 ai nn. 6950/1346 giusta atto in data 21.05.2010 del Notaio Dr. Massimo

Bertolucci Rep. 66153 (si vada Quado D dell’annotamento).

iii. ipoteca volontaria iscritta a Mantova il 29.01.2008 ai nn. 1179/294 a favore di

“Banca Agricola Mantovana S.p.a.” con sede legale in Mantova, c.f. 02017160207,

contro la Società "L.R. S.r.l.", con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209,

per € 1.800.000,00 a fronte di un finanziamento di € 1.000.000,00 concesso con atto

in data 16.01.2008 del Notaio Dr. Massimo Bertolucci, Rep. 60994, gravante tutti gli

immobili del LOTTO 1.

Si precisa che detta iscrizione è stata annotata di modifica mutuo in data

31.05.2010 ai nn. 6953/1349 giusto atto in data 21.05.2010 del Notaio Dr. Massimo

Bertolucci Rep. 66156 (si veda Quado D dell’annotamento).

iv. ipoteca giudiziale iscritta a Mantova il 23.07.2010 ai nn. 9662/2067 a favore dei

signori Squassabia Paolo, nato a Sustinente (Mn) il 02.10.1946, c.f. SQS PLA 46R02

L015J e Squassabia Pietro, nato a Mantova il 10.01.1948, c.f. SQS PTR 48A10 L015C

contro la Società "L.R. S.r.l.", con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209

per € 400.000,00 e gravante, tra l’altro, tutti gli immobili di cui al LOTTO 1;

v. ipoteca giudiziale iscritta a Mantova il 29.09.2010 ai nn. 12406/2587 a favore di

“Unicredit Corporate Banking S.p.a.”, con sede legale in Verona, c.f. 03656170960

contro la Società "L.R. S.R.L." , con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209

per € 200.000,00 e gravante, tra l’altro, tutti gli immobili di cui al LOTTO 1;

vi. decreto di ammissione a Concordato Preventivo trascritto a Mantova il 25.02.2011

ai nn. 2349/1377 a favore della Massa dei creditori del Concordato Preventivo “L.R.

S.r.l. in liquidazione” contro la società "L.R. S.r.l. in liquidazione”, con sede legale in

Mantova, c.f. 01584500209, relativo, tra l’altro, tutti gli immobili di cui al LOTTO 1.

Si precisa che in detta nota di trascrizione il mapp.le 7 (che catastalmente risulta

graffato al mapp.le 6) è stato indicata quale "identificativo precedente" del

mapp.le 6.

vii. sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Mantova il 27.07.2015 ai nn.

7109/5028 a favore della Massa dei creditori del fallimento “L.R. S.r.l. in liquidazione”

contro la Società "L.R. S.r.l. in liquidazione”, con sede legale in Curtatone (Mn), c.f.

01584500209, relativa, tra l’altro, tutti gli immobili di cui al LOTTO 1.



Giova inoltre precisare che nella relazione tecnica del Perito Stimatore della procedura

di Concordato Preventivo, veniva indicata la trascrizione di preliminare di

compravendita del 04.03.2010 trascritto a Mantova il 05.03.2010 ai nn. 1668/2745; lo

scrivente ha ritenuto di non evidenziarlo in quanto non più pregiudizievole, tenuto conto

che gli effetti di tale preliminare risultano cessati ai sensi dell'art. 2645 bis 3° com. del c.c.

Accertamento dello stato di possesso del bene:

dalle verifiche effettuate, dalle informazioni assunte durante i sopralluoghi e dall’esame

della documentazione fornite dalla curatela, si prende atto che il compendio

immobiliare oggetto della presente relazione di stima risulta in possesso della Società

“L.R. S.r.l.” con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209.

Valore di mercato stimato:

la stima del più probabile valore di mercato del compendio immobiliare viene eseguita

mediante descrizione della consistenza immobiliare, adottando come parametro la

superficie lorda commerciale, la quale è in ogni caso da ritenersi puramente orientativa.

Nel merito le superfici sono state arrotondate al metro quadrato e quantificate

mediante misure grafiche degli elaborati progettuali reperiti e allegati alla presente,

previo rilievo in sede di sopralluogo delle misure di controllo.

Per quanto concerne la stima dei beni, lo scrivente, valutato lo stato manutentivo e di

conservazione dei cespiti, l’epoca di costruzione, accertato il grado di finiture e

l’ubicazione rispetto al centro abitato, assunte altresì le necessarie informazioni presso

operatori del settore immobiliare e tenuto conto delle quotazioni fornite dall’Osservatorio

del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio OMI al primo semestre 2015 per

quanto concerne i fabbricati e con la valorizzazione delle aree edificabili ai fini

dell’imposta municipale unica relativa all’anno 2014 del Comune di Curtatone (Mn), che

tuttavia sono state considerate dallo scrivente come utile elemento di riferimento, non

rigidamente vincolante per la stima effettuata, proprio per la sua intrinseca caratteristica

di generalità quindi avulsa da aspetti specifici e caratteristici del bene da stimare, ha

individuato i valori di seguito esposti. Tali valutazioni sono state improntate su un principio

di prudenza, tendente ad assegnare al bene un valore il più possibile aderente a quanto

si possa attendere dal mercato immobiliare, tenendo conto delle indicazioni che

possono essere tratte dalla situazione economica odierna, attualmente caratterizzata

da una spiccata stagnazione del mercato stesso.


LOTTO 2 (Mantova) – via P. Nenni via A. Altobelli



Catasto Terreni e Fabbricati dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Mantova e più

precisamente (si veda allegato n. 2/A):

§ fg. 58 mapp.le 287 sub. 2 – viale Pietro Nenni n. cm – p. T – Cat. D/1 – Rend. € 549,00;

§ fg. 58 mapp.le 287 sub. 303 – viale Pietro Nenni n. cm – p. T-1-2 – Cat. D/6 – Rend. €

16.380,00;

04/02/16 Macintosh HD:Users:glauco:Dropbox:Glauco_Alessia:05_DA_METTERE_LR:00_Valutazioni:00_Valutazioni_LR.xlsx

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Terreno fg. 52 mapp.li 5, 6, 7 mq. 6.180,00

Valore stimato (arrotondato)

Fabbricatifg. 52 mapp.li 5, 6, 7 mq. 1.670,00


Terreno edificabilefg. 52 mapp.le 12 mq. 4.890,00


Detrazione per demolizioni

Valore stimato complessivo (arrotondato)(euro settecentoventimila/00)

mq. 6.180,00 x € 50,00 = € 309.000,00

€ 720.000,00

mq. 4.890,00 x € 50,00 = € 244.000,00

mq. 1.670,00 x € 100,00 = € 167.000,00

-€ 1.000,00



§ fg. 58 mapp.li 287 sub. 304 e 378 graffati – viale Pietro Nenni n. cm – p. S1-T-1-2 – Cat.

D/6 – Rend. € 63.777,00;

§ fg. 58 mapp.li 287 sub. 305 e 379 graffati – viale Pietro Nenni n. cm – p. S1-T-1-2 – Cat.

D/6 – Rend. € 33.219,00;

§ fg. 58 mapp.le 287 sub. 306 – viale Pietro Nenni n. cm – p. T – Cat. D/1 – Rend. €

174,00;

§ fg. 58 mapp.le 287 sub. 307 – viale Pietro Nenni n. cm – p. S1 – Cat. B.C.N.C.;

§ fg. 58 mapp.le 368 – viale Pietro Nenni – p. T – Cat. Area Urbana – Cons. 2.087.00 mq.

Precisazioni catastali:

-‐ i subb. 303, 304, 305, 306 e 307 del mapp.le 287 derivano da parte del sub. 302 ex

parte del sub. 301 ex sub. 1;

-‐ il mapp.le 368 di mq. 2.087 deriva da parte del mapp.le 287 sub. 301;

-‐ il mapp.le 287 di attuali mq. 4.186 deriva dal mapp.le 287 di mq. 6.968 (ex mapp.le

287 di mq. 13.103, comprendente il mapp.le 288, ex mapp.le 287 di mq. 10.286, ex

mapp.le 97 di mq. 14.511, comprendente i mapp.li 101, 102, 107, 108, 129, 132 e 136,

ex mapp.le 97 di mq. 4.435, ex mapp.le 18 di mq. 35.991);

-‐ il mapp.le 378 di mq. 462 e il mapp.le 379 di mq. 2.320 derivano dal mapp.le 287 di

mq. 6.968;

-‐ il mapp.le 288 di mq. 2.817 deriva dal mapp.le 97 di mq. 14.511;

-‐ il mapp.le 101 di mq. 2.646 e il mapp.le 102 di mq. 6.050 derivano dal mapp.le 18 di

mq. 35.991;

-‐ il mapp.le 107 di mq. 75 e il mapp.le 108 di mq. 50 derivano dal mapp.le 20 di mq.

1990;

-‐ il mapp.le 129 di mq. 590 deriva dal mapp.le 50 di mq. 2.770;

-‐ il mapp.le 132 di mq. 405 deriva dal mapp.le 51 di mq. 2.270;

-‐ il mapp.le 136 di mq. 260 deriva dal mapp.le 52 di mq. 2.220.

Intestatari:



di cui ai mapp.li 287, 378 e 379 sopra descritti (ad eccezione del sub. 307 in quanto

B.C.N.C.) risultano intestati alla Società “L.R. S.r.l.” con sede in Curtatone (Mn) c.f.

01584500209 per la quota di 1/1; per quanto concerne il mapp.le 368 (area urbana) lo

stesso risulta catastalmente intestato alla Società “Sofia S.r.l. in liquidazione” con sede in

Mantova c.f. 01874180209 per la quota di 1/1.

Da quanto sopra indicato ne deriva che risulta mancante l’allineamento catastale, sarà

quindi necessario, prima del trasferimento dell’immobile oggetto di stima, procedere

all’aggiornamento mediante voltura presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di

Mantova, a cura e spese della curatela, in modo tale che l’intestazione catastale sia

conforme a quanto previsto dalla normativa vigente in materia catastale.

re laz ione_ pag. 20 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” Confini in senso N.E.S.O:

quanto ai mapp.li 287, 378, 379 e 368 in corpo unico con via A. Altobelli, rag. mapp.le

387, rag. mapp.le 388, via P. Nenni, ancora via A. Altobelli.





Mantova (Mn) in data 05.10.2015 P.G. n. 43277/15 (si veda allegato n. 2/B), i fabbricati

sopra descritti sorgono in zona denominata “aree per attività economiche” - art. D20

delle N.T.A. del Piano delle Regole del P.G.T. così regolamentata:

- destinazione principale sono le attività economiche.

- funzioni incompatibili: residenza (R); commerciale (AE5) eccedente il vicinato; attività

agricole (AG). Le altre funzioni sono ammesse in via accessoria. Fermo restando quanto

disposto all’art. A6 delle N.T.A. di P.G.T., la residenza di custodia o dell’imprenditore,

quale uso complementare, è ammessa nel limite massimo di 150 mq. di S.l. rispetto ad

insediamenti per attività economiche aventi S.l. fino a 500 mq. e nel limite di 250 mq. di

S.l. rispetto ad insediamenti per attività economiche aventi S.l. superiore a 500 mq. In

entrambi, la funzione residenziale non può essere insediata sino al completamento delle

strutture destinate ad attività economiche.

Nelle zone edificate o edificabili per attività economiche sono ammissibili interventi di

manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione edilizia e urbanistica e nuova

costruzione.

Per gli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica dovranno osservarsi i

seguenti indici:

I.f. max: 1,10 mq./mq.;

R.c. max: 50%;

R.o. max: 60%.



Inoltre i mapp.li costituenti il LOTTO 2 risultano avere i seguenti vincoli:

§ classe di sensibilità paesaggistica alta: artt. D43 – D44 – D45 delle N.T.A. del Piano

delle Regole del P.G.T.

Il tutto come meglio specificato nelle Norme Tecniche di Piano dello Strumento

Urbanistico vigente e nel Certificato di Destinazione Urbanistica allegato alla presente

relazione

Descrizione:

trattasi di edificio a destinazione ricettivo/sportiva con servizi annessi, area di pertinenza

e parcheggio, già denominato Sport Village, sito in via P. Nenni angolo via A. Altobelli,

nel Comune di Mantova; l’immobile risulta ricompreso in un tessuto urbano con attività

prevalentemente economica/direzionale, in zona adiacente alla struttura ospedaliera

“Carlo Poma”, al margine del centro abitato della città di Mantova.

La costruzione del fabbricato risale all’anno 2001, in forza di regolare Concessione per

eseguire opere edilizie (n. 06/2001 prat. n. 16142/2000 prot. n. 11473/01 del 04.05.01),

come meglio sarà descritto in seguito.

L’immobile risulta edificato su un lotto di complessivi 9.055,00 mq.

Dal punto di vista costruttivo l’edificio risulta nel suo complesso costituito da una struttura

portante prefabbricata a tre piani fuori terra, costituita da pilastri e travi prefabbricate in

calcestruzzo armato poggianti su fondazioni costituite da plinti e travi continue in

calcestruzzo armato gettato in opera; le strutture orizzontali sono formate da solai con

elementi di tipo prefabbricato con elementi aventi sezione a “T” rovescia ed a “L” in

calcestruzzo armato precompresso, mentre il solaio del piano interrato risulta composto

da pannelli alveolati sempre in calcestruzzo armato precompresso.

All’interno della struttura principale trovano collocazione i nuclei vani scala/ascensori in

calcestruzzo armato.

La parte di copertura in legno è formata da struttura lamellare poggiante sulla predetta

struttura prefabbricata.

Le pareti esterne di tamponamento sono costituite da pannelli prefabbricati coibentati

con finitura superficiale “graffiata”.

re laz ione_ pag. 22 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” L’illuminazione naturale dell’edificio è garantita mediante finestrature continue sulle

pareti con serramenti metallici apribili.

Dal punto di vista distributivo l’immobile, a cui si accede mediante zona parcheggio

antistante l’ingresso principale formato da un portico a tutt’altezza, è formato dal piano

interrato, piano terra, piano primo e piano secondo, così composti:

piano terra (con una superficie lorda commerciale pari a 2.400,00 mq. circa):

-‐ zona ingresso/reception con locale deposito e ricevimento clienti;

-‐ zona ambulatori e fisioterapia con annessi locali di servizio;

-‐ zona idroterapia/relax con piscina di tipo a sfioro (con vasca in calcestruzzo armato

delle dimensioni 8,00 ml. x 16,00 ml.) con annessi locali di servizio;

-‐ zona fitness/palestra a doppia altezza e sale corsi vari con annessi locali di servizio;

piano primo (con una superficie lorda commerciale pari a 1.717,00 mq. circa):

-‐ zona benessere con annessi locali di servizio;

-‐ zona attualmente adibita ad attività commerciale di parrucchiera con annessi locali

di servizio;

-‐ sala convegni;

-‐ zona rieducativa con annessi locali di servizio;

-‐ sala aerobica:

-‐ zona fitness/palestra collegata alla zona fitness sottostante mediante scala

metallica e agli altri ambienti del primo piano mediante passerella con struttura in

legno lamellare;

piano secondo (con una superficie lorda commerciale pari a 702,00 mq. circa):

-‐ zona uffici con annessi locali tecnici;

-‐ zona spogliatoio maschili/femminili con servizi igienici adibiti al personale di servizio

alla struttura;

-‐ sala multifunzione;

-‐ due zone adibite a locali tecnici in prossimità del terrazzo con cavedio centrale;

-‐ terrazza;

piano interrato (con una superficie lorda commerciale pari a 643,00 mq. circa):

-‐ zona locale tecnico;

-‐ zona impianti piscina con vasca di compenso in calcestruzzo armato.

Tutti i piani sopra descritti sono collegati tra di loro mediante ascensore e vani scala di

servizio, ad eccezione del piano interrato che è collegato agli altri piani sempre

mediante ascensore, mentre risulta mancante la rampa di scale prevista dal progetto;

l’accesso al piano interrato è comunque garantito mediante rampa carrabile esterna

con accesso dalla zona cortiva.

Le altezze dei locali vanno da un minimo di circa 3,50 ml. per le zone controsoffittate con

pannelli in fibre minerali, ad un massimo di ml. 5,00.

L’edificio è inoltre dotato di due passi carrai, entrambi prospicenti via A. Altobelli, uno sul



lato nord dell’edificio e l’altro sul loto ovest.

Inoltre l’immobile così come sopra descritto, è asservito di una maggior capacità

edificatoria pari a 1.700,00 mq. di superficie lorda a pavimento, a favore dei mapp.li 287

e 368, in forza dell'atto di distribuzione di capacità edificatoria e permuta del 01.09.2008

a rogito del Notaio Dr. Massimo Bertolucci, Rep. 62382, trascritto a Mantova il 30.09.2008

ai nn. 14153/8341.

Per quanto concerne gli impianti, il riscaldamento ambiente e la produzione dell’acqua

calda sanitaria della struttura avviene mediante una sotto-stazione del

teleriscaldamento urbano, mentre l’acqua refrigerata viene prodotta mediante un

gruppo frigorifero posizionato sulla copertura (attualmente in disuso).

L’intero fabbricato è dotato di impianto elettrico di tipo industriale con distribuzione in

canaline in parte fuori traccia e in parte sotto traccia, mentre l’illuminazione è garantita

mediante corpi illuminanti con lampade fluorescenti; l’impianto prende origine da

apposita cabina elettrica di trasformazione presente all’interno della proprietà.

Per quanto concerne le finiture queste si possono considerare di buon livello in

considerazione della specifica destinazione d’uso del fabbricato, in quanto le

pavimentazioni sono in parte in gres porcellanato o materiale similare e in parte in legno,

i serramenti sono in alluminio con vetrocamera, tutti i locali igienici sono dotati di sanitari

in vetrochina di colore bianco.

L’immobile non risulta recintato verso la proprietà confinante di cui ai mapp.li 387 e 388.

Le condizioni di conservazione e manutenzione dell’immobile si possono considerare

scarse, in considerazione di quanto riscontrato durante il sopralluogo e di quanto

indicato dell’attuale conduttore dell’immobile; infatti è stato possibile appurare uno

stato di degrado, causato con tutta probabilità dalla mancanza nel tempo di una

manutenzione periodica e programmata necessaria su strutture di similari dimensioni, sia

dell’impianto di riscaldamento che quello di condizionamento, tanto da obbligare

l’attuale conduttore dell’edificio all’installazione di gruppi di condizionatori monosplit e

lampade elettriche ad infrarossi per il raffrescamento e il riscaldamento di alcuni

ambienti.

Inoltre si sono appurate alcune infiltrazioni d’acqua che stanno deteriorando alcune

finiture interne del fabbricato, come la pavimentazione in legno di alcuni ambienti.


come indicato dal Curatore Fallimentare il trattamento fiscale del cespite sarà valutato

al momento del trasferimento secondo le normative vigenti.


gli immobili costituenti il LOTTO 2 non risultano dotati di Attestati di Prestazione Energetica

come indicato dal D.G.R. 3868 del 17.07.2015, per cui sarà necessaria la loro

predisposizione da professionista abilitato e accreditato dalla Regione Lombardia, prima

dell’alienazione del compendio immobiliare, a cura e spese della curatela.

re laz ione_ pag. 24 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” Posizione edilizia e urbanistica:

dall’esame della documentazione reperita presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Mantova, con richiesta di accesso agli atti inviata a mezzo pec in data 16.09.2015, si

prende atto che gli immobili oggetto di stima sono stati edificati in forza delle seguenti

pratiche edilizie (si veda allegato n. 2/B):

• Denuncia di Inizio Attività Edilizia P.G. n. 990.990/01 del 16.01.01 per “intervento di

sistemazione dell’area scoperta (art.11 Reg. Edilizio) con lavori di scoticamento-

sbancamento, movimento terra e impianto cantiere con installazione di gru in

previsione di un futuro intervento” intestata al Rag. Giancarlo Riotta in qualità di

Legale Rappresentante della Società “Sport Village S.r.l.;

• Denuncia di Inizio Attività Edilizia P.G. n. 990.5651/01 del 07.03.01 per “recinzione

perimetrale dell’area con grigliati metallici e creazione di n. 2 passi carrai ed un

passo pedonale” intestata al Rag. Giancarlo Riotta in qualità di Legale

Rappresentante della Società “Sport Village S.r.l.”;

• Concessione per eseguire opere edilizie n. 06/2001 prat. n. 16142/2000 prot. n.

11473/01 del 04.05.01 per “costruzione di nuovo edificio con destinazione servizi

pubblici o di interesse comune” rilasciata alla Società “Sport Village S.r.l.”;

• Comunicazione di inizio lavori del 07.05.01;

• Denuncia di Inizio Attività Edilizia P.G. n. 990.24172/01 del 03.10.01 per “realizzazione

di un centro polivalente per la riabilitazione e attività sportiva da erigersi in via Nenni

a Mantova - variante alla Concessione Edilizia n. 6/2001” intestata al Rag. Giancarlo

Riotta in qualità di Legale Rappresentante della Società “Sport Village S.r.l.”;


di un centro polivalente per la riabilitazione e attività sportiva da erigersi in via Nenni

a Mantova – variante alla Concessione Edilizia n.6/2001 e alla D.I.A. del 03.10.01 prot.

n. 24172/01” intestata a Benedusi Alberto in qualità di Legale Rappresentante della

Società “Sport Village S.r.l.”;


di una piscina esterna relativa al centro polivalente per la riabilitazione e attività

sportiva da erigersi in via Nenni a Mantova” intestata a Benedusi Alberto in qualità di

Legale Rappresentante della Società “Sport Village S.r.l.”;

• Dichiarazione di fine lavori e richiesta di certificato di agibilità P.G. n. 3614/02 del

15.02.02 relative alla Concessione Edilizia n. 6/2001 P.G. n. 16142/2000 del 04.05.01 e

successive varianti D.I.A. prot. n. 24172/2001 del 03.10.01 e D.I.A. prot. n. 27816/2001

del 19.11.01 intestata a Benedusi Alberto in qualità di Legale Rappresentante della

Società “Sport Village S.r.l.”;

• Certificato di Agibilità P.G.E. n. 4695/02 del 27.02.02;

• Denuncia di Inizio Attività Edilizia P.G. n. 3614.5415/02 del 08.03.2002 per

“demolizione parziale dell’edificio sito in Mantova via Nenni di proprietà della



Società “Sport Village S.r.l.” intestata a Benedusi Alberto in qualità di Legale


• Denuncia di Inizio Attività Edilizia P.G. n. 3614.5626/02 del 12.03.02 per “modifiche

interne al centro polivalente per la riabilitazione e attività sportiva sito in via Nenni

n.12 a Mantova” intestata a Benedusi Alberto in qualità di Legale Rappresentante

della Società “Sport Village S.r.l.”;

• Denuncia di Inizio Attività Edilizia P.G. n. 3614.8155/02 del 10.04.02 per “la

realizzazione della piscina esterna dello Sport Village s.r.l. – variante alla D.I.A P.G. n.

990.29127/01 del 04.12.01” intestata a Benedusi Alberto in qualità di Legale


• Comunicazione di fine lavori P.G.E. n. 19942/02 del 09.09.02 relativa alla D.I.A. P.G. n.

8155/2002 del 10.04.02;

• Denuncia di Inizio Attività Edilizia P.G. n. 7169/03 del 28.03.03 per “realizzazione di un

chiosco bar, di cabine servizi e spogliatoi e di un campo da beach volley nell’area

esterna di proprietà allo Sport Village” intestata al Geom. Remigio Monfardini in

qualità di Legale Rappresentante della Società “Sport Village S.r.l.”.

Inoltre si sono reperiti, nella documentazione messa a disposizione dello scrivente, i

seguenti documenti:

• Certificato di collaudo P.G. n. 990.28852/01 del 20.12.01 relativo alla “costruzione di

un fabbricato a struttura prefabbricata ed in opera in c.a. – c.a.p., di copertura in

legno e di completamento in acciaio per la realizzazione del centro polivalente per

la riabilitazione e attività sportiva da erigersi in via Nenni - Mantova” firmato dell’Ing.

Alberto Mani;

• Relazione di struttura ultimata P.G. n. 990/28863/01 del 20.12.01.


I. in merito alla conformità progettuale, presa in esame la documentazione reperita

nell’accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Curtatone (Mn) sopra

riportati (Concessione per eseguire opere edilizie n. 06/2001 prat. n. 16142/2000 prot.

n. 11473/01 del 04.05.01 e successive varianti), lo stato dei luoghi risulta essere

difforme per i seguenti elementi:

a. si è riscontrata la demolizione della bussola di forma circolare posizionata all’ingresso

in corrispondenza del portico;

b. si è riscontrata la presenza di una porta nella zona adiacente all’ingresso per

l’accesso diretto alla zona catastalmente identificata come solarium;

c. si è riscontrata una diversa distribuzione di alcune zone interne alla struttura (zona

reception p.t., zona fisioterapia p.t., zona sale squash p.t., zona idroterapia p.t., zona

benessere p.p., zona rieducativa p.p., zona spogliatoi p.s. e zona locali tecnici

p.int.);


d. si è riscontrata la mancanza della scala di collegamento tra il piano interrato e il

piano terra.

Inoltre si precisa che durante il sopralluogo è stato possibile appurare una diversa

destinazione d’uso di alcune zone interne alla struttura, così come previste dal progetto

approvato, probabilmente eseguite dall’attuale conduttore dell’immobile.

Lo scrivente ritiene che le difformità sopra descritta ai punto “a”, “b”, “c” e “d” siano

emendabili mediante richiesta di adeguato titolo abilitativo al Comune di Mantova,

previa la verifica di tutti i parametri urbanistici in vigore. A titolo prudenziale verrà

adottata una svalutazione del valore dell’immobile oggetto di stima pari ad € 25.000,00,

a fronte dei costi tecnico/amministrativi e oblativi da sostenere per emendare le sopra

citate difformità, fatto salvo maggiori oneri che l’Amministrazione Comunale potrebbe

richiedere, in sede di presentazione del titolo abilitativo, oggi non determinabili.

Si precisa che il sopra indicato importo, per emendare le difformità riscontrate, è stato

stimato tendendo conto di un ripristino delle destinazioni d’uso di progetto.

Nell’ipotesi di un cambio di destinazione d’uso degli spazi interni alla struttura, oggi non

ponderabile, sarà necessario procedere in primo luogo ad una puntuale verifica della

compatibilità di tali nuove destinazioni con lo strumento urbanistico vigente e in secondo

luogo ad un riscontro se tali variazioni possano incidere sul carico urbanistico della

struttura, con un eventuale conseguente esborso di oneri di urbanizzazione.

II. in merito alla conformità catastale, prese in esame le planimetrie depositate presso il

Catasto Fabbricati dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Mantova - Comune

di Curtatone (Mn) con dichiarazione di protocollo MN0096797 del 02.08.2010 e data

di presentazione del 10.12.2002, lo stato dei luoghi risulta essere difforme per i

seguenti elementi:

a. si è riscontrata la presenza di una porta nella zona adiacente all’ingresso per

l’accesso diretto alla zona catastalmente identificata come solarium;

b. si è riscontrata una diversa distribuzione di alcune zone interne alla struttura (zona

reception p.t., zona fisioterapia p.t., zona sale squash p.t., zona idroterapia p.t., zona

benessere p.p., zona rieducativa p.p., zona spogliatoi p.s. e zona locali tecnici

p.int.);

c. si è riscontrata la mancanza della scala di collegamento tra il piano interrato e il

piano terra.

E’ inoltre stato rilevato che nell’attuale estratto di mappa è ancora identificato un

piccolo manufatto in confine con i mapp.li 387 e 388, oggi non più presente in quanto

oggetto di demolizione; sarà quindi necessario, prima del trasferimento del bene,

procedere all’aggiornamento della stessa mediante la predisposizione di nuovo tipo

mappale.

A seguito delle difformità catastali riscontrate, sarà necessario prima del trasferimento

dell’immobile oggetto di stima, procedere all’aggiornamento mediante la



predisposizione di nuove planimetrie, a cura e spese della curatela, in modo tale che le

stesse siano conformi a quanto previsto dalla normativa vigente in materia catastale; si

stima in € 3.000,00 (comprensivi di redazione di nuovo tipo mappale) il costo tecnico per

per la redazione delle nuove planimetria oltre a oneri e imposte catastali.


i. sin da oltre il ventennio il terreno, in maggior superficie, apparteneva al Comune di

Mantova;

ii. in forza dell'atto di compravendita in data 21.09.2000 a rogito del Notaio Dr.

Giampaolo Fabbi, Rep. 44904, trascritto a Mantova il 28.09.2000 ai nn. 10438/6654

gli immobili di cui agli originari mapp.li 287 di mq. 10.286 e 288 di mq. 2.817 sono

pervenuti alla Società "Sport Village S.r.l." , con sede legale in Mantova, c.f.

01874180209;

iii. con atto in data 14.05.2004 a rogito del Notaio Dr. Fabio Vaini, Rep. 35251, trascritto

a Mantova il 31.05.2004 ai nn. 8208/5221 la predetta Società si è trasformata in

Società per Azioni;

iv. in forza dell'atto di permuta in data 01.09.2008 a rogito del Notaio Dr. Massimo

Bertolucci, Rep. 62382, trascritto a Mantova il 30.09.2008 ai nn. 14153/8341

l'originario immobile di cui al mapp.le 287 sub. 302 e gli immobili di cui al mapp.le

287 sub. 2 e 368 sono pervenuti alla Società "L.R. S.r.l." , con sede legale in

Curtatone (Mn), c.f. 01584500209;

v. con verbale in data 03.12.2010 del Notaio Dr. Massimo Bertolucci, Rep. 67223, non

trascritto nei RR.II., la Società "L.R. S.r.l." è stata posta in liquidazione.


i. ipoteca volontaria iscritta a Mantova il 17.12.2001 ai nn. 15467/3072 a favore di


contro la Società "Sport Village S.r.l.", con sede legale in Mantova, c.f. 01874180209,

per Lire 9.000.000.000 a fronte di un finanziamento di Lire 5.000.000.000 concesso

con atto in data 12.12.2001 del Notaio Dr. Fabio Vaini, Rep. 29572, gravante

l'immobile di cui all'originario mapp.le 287 di mq. 13.103, ed ora, a seguito di due

svincoli ipotecari, gli immobili di cui al LOTTO 2 ad eccezione del mapp.le 368.

Si precisa che detta iscrizione è stata annotata di modifica al mutuo in data

31.05.2010 ai nn. 6951/1347 giusta atto in data 21.05.2010 del Notaio Dr. Massimo

Bertolucci Rep. 66154 (si vede Quado D dell’annotamento).

Si precisa altresì che, come risulta dall'atto di permuta del Notaio Dr. Massimo

Bertolucci, Rep. 62382 del 01.09.2008, il residuo debito è stato accollato alla

Società “L.R. S.r.l.”.

ii. ipoteca volontaria iscritta a Mantova il 17.12.2001 ai nn. 15468/3073 a favore di

“Banca di Credito Cooperativo di Castel Goffredo S.c.r.l.” con sede legale in

Castel Goffredo (Mn), c.f. 00178120200, contro la Società "Sport Village S.r.l.", con


sede legale in Mantova, c.f. 01874180209, per Lire 9.000.000.000 a fronte di un

finanziamento di Lire 5.000.000.000 concesso con atto in data 12.12.2001 del Notaio

Dr. Fabio Vaini, Rep. 29573, gravante l'immobile di cui all'originario mapp.le 287 di

mq. 13.103 ed ora, a seguito di uno svincolo ipotecario, gli immobili di cui al LOTTO

2.

Si precisa che, come risulta dall'atto di permuta del Notaio Dr. Massimo Bertolucci,

rep. 62382 del 01.09.2008, il residuo debito è stato accollato alla Società “L.R. S.r.l.”.

iii. ipoteca volontaria iscritta a Mantova il 12.05.2005 ai nn. 6917/1683 a favore di


contro la Società "Sport Village S.r.l.", con sede legale in Mantova, c.f. 01874180209,

per € 3.240.000,00 a fronte di un finanziamento di € 1.800.000,00 concesso con atto

in data 02.05.2005 del Notaio Dr. Fabio Vaini, Rep. 37413, gravante l'immobile di cui

all'originario mapp.le 287 di mq. 13.103, nonché gli immobili di cui al mapp.le 287

subb. 2 e 301 ed ora, a seguito di due svincoli ipotecari, gli immobili di cui al LOTTO

2 ad eccezione del mapp.le 368.

Si precisa che detta iscrizione è stata annotata di modifica di mutuo in data

31.05.2010 ai nn.6952/1347 giusto atto in data 21.05.2010 del Notaio Dr. Massimo

Bertolucci Rep. 66155 (si veda Quado D dell’annotamento).

Si precisa altresì che, come risulta dall'atto di permuta del Notaio Dr. Massimo

Bertolucci, Rep. 62382 del 01.09.2008, il residuo debito è stato accollato alla

Società “L.R. S.r.l.”

iv. trascrizione di locazione ultranovennale del 02.12.2009 ai nn. 15160/8641

relativamente ai cespiti di cui al LOTTO 2, originariamente identificati con i mapp.li

287 subb. 2 e 302 e mapp.le 368, a favore della Società "Serena Real Estate &

Service S.r.l.”, con sede in Mantova, c.f. 01699170351, a carico della Società "L.R.

S.r.l.", con sede legale in Mantova, c.f. 01584500209, nascente dall'atto del Notaio

Bertolucci, Rep. 65071 del 25.11.2009;

v. ipoteca giudiziale iscritta a Mantova il 23.07.2010 ai nn. 9662/2067 a favore dei sigg.

Squassabia Paolo, nato a Sustinente (Mn) il 02.10.1946, c.f. SQS PLA 46R02 L015J e

Squassabia Pietro, nato a Mantova il 10.01.1948, c.f. SQS PTR 48A10 L015C, contro la

Società "L.R. S.r.l." , con sede legale in Curtatone (MN), c.f. 01584500209 per €

400.000,00 e gravante – tra l’altro – parte degli immobili di cui al LOTTO 2, ed in

particolar modo gli immobile di cui al mapp.le 287 sub. 2 e l'originario immobile di

cui al mapp.le 287 sub 302 (ora mapp.le 287 subb. 303, 304, 305, 306 e 307).

Si precisa che in detta nota di iscrizione il sub. 302 è stato indicato, probabilmente

per errore materiale, come sub. 382; rimane escluso da detta iscrizione il mapp.le

368 (esistente già dal 2008).

vi. ipoteca giudiziale iscritta a Mantova il 29.09.2010 ai nn. 12406/2587 a favore di

“Unicredit Corporate Banking S.p.a.”, con sede legale in Verona, c.f. 03656170960,



contro la Società "L.R. S.r.l.", con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209,

per € 200.000,00 e gravante – tra l’altro – parte degli immobili del LOTTO 2, ed in

particolar modo l'immobile di cui al mapp.le 287 sub. 2 e l'originario immobile di cui

al mapp.le 287 sub 302. (ora mapp.le 287 subb. 303, 304, 305, 306 e 307). Rimane

escluso da detta iscrizione il mapp.le 368 (esistente già dal 2008).

vii. decreto di ammissione al Concordato Preventivo trascritto a Mantova il 25.02.2011

ai nn. 2349/1377 a favore della “Massa dei creditori” del Concordato Preventivo

“L.R. S.r.l. in liquidazione”, contro la Società "L.R. S.r.l. in liquidazione", con sede

legale in Mantova, c.f. 01584500209, relativo – tra l’altro – tutti gli immobili di cui al

LOTTO 2, così come attualmente censiti ad eccezione del sub. 307 che non è stato

inserito in detta nota.

viii. sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Mantova il 27.07.2015 ai nn.

7109/5028 a favore della “Massa dei creditori” del Fallimento “L.R. S.r.l. in

liquidazione” contro la Società "L.R. S.r.l. in liquidazione”, con sede legale in

Curtatone (Mn), c.f. 01584500209, relativa – tra l’altro – tutti gli immobili di cui al

LOTTO 2 ad eccezione del sub. 307 che non è stato inserito in detta nota.

Si precisa inoltre quanto segue:

• che a favore degli immobili di cui al mapp.le 287 e 368 risulta trascritto a Mantova il

30.09.2008 ai nn. 14152/8340 la costituzione di un vincolo (aumento della capacità

edificatoria) nascente dall'atto del Notaio Bertolucci Rep. 62382 del 01.09.2008;

• che è stata costituita la servitù di posa e mantenimento di un manufatto sul

confine fra le proprietà della Società “Sport Village” e gli immobili di cui ai mapp.li

287 e 368 con atto del Notaio Bertolucci Rep. 62382 del 01.09.2008 (la servitù non è

trascritta autonomamente).



della documentazione fornita dalla curatela, si prende atto che il compendio

immobiliare costituente il LOTTO 2, risulta ad oggi occupato dalla Società “SaiseiLab

S.r.l.” con sede in Mantova via I. Alpi n. 4, c.f. 02393920208, in forza di scrittura privata del

30.09.2014 tra le Società “L.R. S.r.l. in liquidazione e concordato preventivo”, “Serena

Real Estate & Service S.p.a.” e “SaiseiLab S.r.l.” e successiva modifica del 25.08.2015, in

cui si conviene e si stipula quanto segue:

1. Il “Fallimento L.R.” e la Società “SaiseiLab S.r.l.”, con il consenso della Società “Serena

Real Estate & Service S.p.a.” convengono di prorogare fino al 31.06.2016 il termine

previsto dall’atto di transazione stipulato in data 30.09.2014, per il rilascio del

complesso immobiliare già denominato “Sport Village”, ubicato in Mantova via P.

Nenni angolo via A. Altobelli.

2. Conseguentemente alla scadenza del 31.07.2016 la Società “SaiseiLab S.r.l.”, rimossa

fin d’ora ogni eccezione e controversia, sarà obbligata a provvedere all’immediato


rilascio a favore del “Fallimento L.R.”, libero da persone e da cose, del complesso

immobiliare già denominato “Sport Village”, ubicato in Mantova via P. Nenni angolo

via A. Altobelli, identificato nel catasto al fg. 58, mapp.li 287/2, 287/303, 287/304-378,

287/305-379, 287/306, con relativa area di terreno annessa dell’estensione di mq.

2.087, identificata in catasto al fg. 58 mapp.le 368.

3. A titolo di indennizzo per ogni mese di occupazione del complesso immobiliare da

agosto 2015 a luglio 2016, entro il giorno cinque di ogni mese, la Società “SaiseiLab

S.r.l.” sarà obbligata a versare al “Fallimento S.r.l.” l’importo mensile di € 3.000,00

(tremila) oltre I.V.A di Legge; la Società “SaiseiLab S.r.l.” si impegna altresì a saldare le

indennità mensili di occupazione maturate fino a luglio 2015.

4. Le parti dichiarano di confermare ogni ulteriore pattuizione contenuta nell’atto di

transazione stipulato in data 30.09.2014, come sopra riprodotto, dovendosi soltanto

intendere sostituita la data del 31.07.2015 con la nuova data del 31.07.2016 quale

termine per il rilascio del complesso immobiliare già denominato “Sport Village”.

In merito ad un’eventuale svalutazione dell’immobile in considerazione del fatto che lo

stesso non risulta attualmente libero e nella piena disponibilità della curatela, lo

scrivente, valutando quanto sopra riportata e in particolar modo la data di rilascio

dell’immobile stesso prevista per 31.07.2016, ritiene di non applicare nessuna

svalutazione, in quanto si giudica che l’attuale stato di occupazione non possa

pregiudicare il valore stesso del cespite.




superficie lorda commerciale la quale è in ogni caso da ritenersi puramente orientativa.




Per quanto concerne la valutazione dei beni, lo scrivente, valutando lo stato

manutentivo e di conservazione dei cespiti, l’epoca di costruzione, accertato il grado di

finiture e l’ubicazione rispetto al centro abitato e l’accessibilità viaria, nonché la

particolare destinazione dell’immobile, ha individuato i valori di seguito esposti; tali

valutazioni sono state improntate su un principio di prudenza, tendente ad assegnare al

bene un valore il più possibile aderente a quanto si possa attendere dal mercato

immobiliare, tenendo conto delle indicazioni che possono essere tratte dalla situazione

economica odierna, attualmente caratterizzata da una spiccata stagnazione del

mercato stesso.



LOTTO 3 (Asola (Mn) – via Puglia)



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Piano interrato mq. 643,00 0,50 mq. 321,50

Piano terra mq. 2.150,00 1,00 mq. 2.150,00

Piano terra doppia altezza (palestra) mq. 250,00 1,20 mq. 300,00

Portico piano terra (ingresso) mq. 40,00 0,30 mq. 12,00

Primo piano mq. 1.717,00 1,00 mq. 1.717,00

Secondo piano mq. 546,00 1,00 mq. 546,00

Secondo piano - locali tecnici mq. 156,00 0,50 mq. 78,00

Terrazza solarium mq. 167,00 0,35 mq. 58,45

Terrazza di copertura mq. 398,00 0,10 mq. 39,80

Area esterna mq. 6.500,00 0,03 mq. 195,00

mq. 5.417,00


Valore S.L.P. mapp.le 368

Detrazioni per difformità progettuali

Valore stimato complessivo (arrotondato)(euro seimilionitrecentosessantamila/00)

sup. totale ragguagliata (arrotondata)

€ 6.360.000,00

mq. 5.417,00 x € 1.100,000 = € 5.959.000,00

mq. 1.700,00 x € 250,00 = € 425.000,00

-€ 25.000,00

re laz ione_ pag. 32 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” come già menzionato in precedenza i cespiti costituenti il LOTTO 3 risultano censiti al

Catasto Terreni dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Mantova – Comune di Asola

e più precisamente (si veda allegato n. 3/A):

§ fg. 53 mapp.le 162 – Qual. Sem. – Cl. 2 – Sup. ha. 0.13.50 – R.D. € 13,25 R.A. € 11,16;

§ fg. 53 mapp.le 164 – Qual. Sem. – Cl. 2 – Sup. ha. 0.04.34 – R.D. € 4,26 R.A. € 3,59.


-‐ il mapp.le 162 di mq. 1.350,00 deriva dal mapp.le 144 di mq. 2.216,00 (ex mapp.le 128

di mq. 2.820,00, ex mapp.le 126 di mq. 12.200,00, ex mapp.le 79 di mq. 16.630,00).

-‐ il mapp.le 164 di mq. 434,00 deriva dal mapp.le 147 di mq. 736,00 (ex mapp.le 127 di

mq. 9.380,00, ex mapp.le 126 di mq. 12.200,00).

Intestatari:



sopra descritti risultano intestati alla Società “L.R. S.r.l.” con sede in Curtatone (Mn) c.f.

01584500209 per la quota di 1/1.


quanto ai mapp.li 162 e 164 in corpo unico con rag. mapp.le 161, rag. mapp.le 204, rag.

mapp.le 148, rag. mapp.le 145 e via Puglia.





Asola (Mn) in data 20.10.2015 Prot. n. 14887/2015 (si veda allegato n. 3/B), i fabbricati

sopra descritti sorgono:

in zona denominata “ambiti di completamento a prevalente destinazione residenziale

semintensiva” così regolamentata:

Rapporto di copertura: 50% della superficie fondiaria;



Indice di densità fondiaria: 0,60 mq./mq.;

Distanza dai confini: H/2 e mai inferiore a 5,00 ml.;

Altezza massima: l’altezza massima dei nuovi edifici non può superare i tre piani fuori

terra;

Interventi ammessi: la ricostruzione, gli ampliamenti di edifici esistenti e le nuove

costruzioni in lotti inedificati, sono ammessi nel limite di densità fondiaria di 0,60 mq./mq.


§ classe di fattibilità geologica quarta;

§ corridoi verdi primari provinciali;

§ fascia “C” del Piano di assetto idrogeologico;

§ perimetro del centro edificato;

§ classe di sensibilità paesaggistica alta.



relazione.

Descrizione:

trattasi di area edificabile a destinazione residenziale sita in via Puglia, nel Comune di

Asola (Mn), ricompresa in un tessuto urbano pressoché consolidato, costituito in parte da

insediamenti di tipo residenziale e attività al servizio degli stessi e in parte da attività

produttive; il lotto risulta in parte prospiciente la via pubblica e in parte confinante con

proprietà di terzi.

Il terreno è stato individuato con Frazionamento del 20.06.1997 n. 10321.1/1997 in atti dal

25.06.1997.

L’area risulta avere forma irregolare con una superficie totale pari a mq. 1.784,00, atto

all’edificazione, con uno o più lati prospicienti la pubblica via.

In merito alle opere di urbanizzazione, queste risultano, dal sopralluogo effettuato, in

buona parte eseguite.

re laz ione_ pag. 34 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” Dal punto di vista orografico il terreno risulta avere un andamento pianeggiante; al

momento del sopralluogo il lotto si presentava in una situazione di scarsa manutenzione

con una folta vegetazione ricoprente una parte dello stesso. Inoltre è stato possibile

appurare la presenza, su buona parte della superficie edificabile, di una soletta in

calcestruzzo di cui non si conosce lo spessore.

Si precisa che al fine della presente valutazione non è stato possibile effettuare nessun

tipo di indagine del sottosuolo volta ad individuare le caratteristiche chimico- fisiche del

terreno, l’eventuale presenza di sostanze inquinanti e/o presenza di materiale

incompatibile con la destinazione urbanistica del suolo stesso.





i. sin da oltre il ventennio gli immobili di cui agli originari mapp.li 127 e 128 (da cui

sono derivati rispettivamente i mapp.li 164 e 162) appartenevano alla Società

"Sofia S.r.l." con sede legale in Desenzano del Garda (Bs), c.f. 01732850980 in forza

dell'atto di conferimento di immobili in data 16.02.1994 a rogito del Notaio Dr.

Antonio Ronchi, Rep. 32173, trascritto a Castiglione delle Stiviere (Bs) il 15.03.1994 ai

nn. 799/558;

ii. con atto in data 02.03.2000 a rogito del Notaio Dr. Giampaolo Fabbi, Rep. 43219,

trascritto a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 27.06.2000 ai nn. 3365/2226 la predetta

Società ha trasferito la sede legale in Mantova;

iii. con verbale non trascritto nei RR.II. la predetta Società ha trasferito la sede legale

in Milano;

iv. con atto di compravendita in data 23.12.2005 a rogito del Notaio Dr. Omero Araldi

Rep. 68937, trascritto a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 18.01.2006 ai nn. 395/234 gli

immobili di cui ai mapp.li 162 e 164 sono pervenuti alla Società "Zinetti Immobiliare

S.r.l." con sede legale in Milano, c.f. 01568580201;

v. con verbali non trascritti nei RR.II. la predetta Società ha trasferito la sede legale a

Roma, varia la denominazione in "Z Immobiliare S.r.l." e viene posta in liquidazione;

vi. con atto di compravendita in data 19.01.2007 a rogito del Notaio Dr. Ubaldo La

Porta, Rep. 22988, trascritto a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 23.01.2007 ai nn.

463/274 gli immobili di cui ai mapp.li 162 e 164 sono stati acquistati dalla Società

"Mavima S.r.l." con sede legale in Asola (Mn), c.f. 01632990204;

vii. in forza di atto di permuta in data 26.12.2008 a rogito del Notaio Dr. Massimo

Bertolucci, Rep. 63183, trascritto a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 14.01.2009 ai nn.

153/70 gli immobili di cui ai mapp.li 162 e 164, sono pervenuti alla società "L.R. S.r.l.",

con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209;



viii. con verbale in data 03.12.2010 del Notaio Dr. Massimo Bertolucci, Rep. 67223, non

trascritto nei RR.II., la Società "L.R. S.r.l." è stata posta in liquidazione.


i. ipoteca volontaria iscritta a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 04.08.2008 ai nn.

4083/895 per € 8.600.000,00 a favore di “B.C.C. del Garda - Banca di Credito

Cooperativo Colli Morenici del Garda Soc. Coop.” con sede legale in Montichiari

(Bs), c.f. 00285660171contro la Società "Mavima S.r.l." con sede legale in Asola (Mn),

c.f. 01632990204, gravante i mapp.li 162 e 164, giusto contratto di mutuo della

somma di € 4.300.000,00 concesso con atto del Notaio Dr. Massimo Bertolucci, Rep.

62075;

ii. ipoteca giudiziale iscritta a Castiglione delle Stiviere il 26.07.2010 ai nn. 3599/823 per

€ 400.000,00 a favore dei signori Squassabia Paolo, nato a Sustinente (Mn) il 02.10

1946, c.f. SQS PLA 46R02 L015J e Squassabia Pietro, nato a Mantova il 10.01.1948,

c.f. SQS PTR 48A10 L015C rispettivamente per le quote di 333/1000 e 334/1000

contro la società "L.R. S.r.l.", con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209,

gravante tra l’altro i mapp.li 162 e 164;

iii. decreto di ammissione a Concordato Preventivo trascritto a Castiglione delle

Stiviere (Mn) il 25.02.2011 ai nn. 816/517 a favore della Massa dei creditori del

Concordato Preventivo “L.R. S.r.l.” in liquidazione contro la società "L.R. S.r.l. in

liquidazione", con sede legale in Mantova (Mn), c.f. 01584500209;

iv. sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Castiglione delle Stiviere (Mn) il

28.07.2015 ai nn. 2922/2027 a favore della Massa dei creditori del fallimento “L.R. Srl

in liquidazione” contro la società "L.R. S.r.l. in liquidazione", con sede legale in

Curtatone (Mn), c.f. 01584500209.



della documentazione fornita dalla curatela, si prende atto che il compendio


“L.R. S.r.l.” con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209.


la stima del più probabile valore di mercato del terreno viene eseguita mediante

descrizione della consistenza immobiliare, adottando come parametro la superficie

catastale.


manutentivo e di conservazione dei cespiti, l’ubicazione rispetto al centro abitato ed il

contesto urbanistico, assunte altresì le necessarie informazioni presso operatori del

settore immobiliare e tenuto conto della valorizzazione delle aree edificabili al fine

dell’imposta municipale unica del Comune di Asola (Mn), che tuttavia è stata

considerata dallo scrivente come utile elemento di riferimento, non rigidamente

re laz ione_ pag. 36 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” vincolante per la stima effettuata, proprio per la sua intrinseca caratteristica di

generalità quindi avulsa da aspetti specifici e caratteristici del bene da stimare, ha

individuato il valore di seguito esposto; tale valutazione è stata improntata su un

principio di prudenza, tendente ad assegnare al bene un valore il più possibile aderente

a quanto si possa attendere dal mercato immobiliare, tenendo conto delle indicazioni

che possono essere tratte dalla situazione economica odierna, attualmente

caratterizzata da una spiccata stagnazione del mercato stesso.

LOTTO 4 (Asola (Mn) - via Trento angolo via Cantarane)



Catasto Fabbricati dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Mantova – Comune di

Asola e più precisamente (si veda allegato n. 4/A):

§ fg. 29 mapp.le 292 sub. 305 – via Trento c.m. – p. T – Cat. Area Urbana – Cons. 2 mq.;

§ fg. 29 mapp.li 293 sub. 301 e 294 sub. 301 graffati – via Trento n. 11 – p. T-1 – in corso di

cost.;

§ fg. 29 mapp.le 294 sub. 302 – via Trento n. 11 – p. T – B.C.N.C.



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Terreno edificabile fg. 52 mapp.li 162, 164 mq. 1.784,00

Valore stimato (arrotondato) mq. 1.784,00 x € 115,00 = € 205.000,00



-‐ l’immobile di cui al mapp.le 293 sub. 301 e 294 sub. 301 deriva da parte degli immobili

di cui al mapp.le 292 sub. 3, 293 sub. 1 e 294 sub. 4 graffati nonché da parte degli

immobili di cui al mapp.le 292 sub. 4, 294 sub. 5 e 294 sub. 6;

-‐ l’immobile di cui al mapp.le 292 sub. 305 deriva da parte dell’immobile di cui al

mapp.le 292 sub. 301;

-‐ con riferimento al mapp.le 292 risultano depositati presso il Catasto Fabbricati

dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Mantova, due elaborati planimetrici e più

precisamente:

elaborato prot. MN0188365 del 10.10.2007;

elaborato prot. MN0011746 del 01.02.2012;

-‐ non risultano depositati elaborati planimetrici inerenti i mapp.li 293 e 294;

-‐ con atto Notaio Ubaldo La Porta Rep. 22988 del 19.01.2007 la Società “Mavima S.r.l.”

acquista il complesso all’epoca censito con i mapp.li 292 sub. 3, 293 sub. 1 e 294 sub.

4 graffati fra loro e con i mapp.li 292 sub. 4, 294 sub. 5 e 294 sub. 6;

-‐ con atto in data 05.10.2007 Rep. 60194 del Notaio Bertolucci la Società “Mavima S.r.l.”

vende al sig. Chiesa Marco (al fine di accorpare l’unità acquistata con l’unità di cui ai

mapp.li 291 sub. 301 e 286 sub. 301 di cui era già proprietario) l’unità insistente sul

mapp.le 292 che si sviluppa sui piani terra e primo individuata con il colore giallo

nell’allegato “A” del sopra citato atto;

-‐ che successivamente all’atto di compravendita di cui sopra, viene depositato presso

il Catasto Fabbricati dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Mantova, l’elaborato

planimetrico dell’intero complesso immobiliare e che la porzione ceduta al signor

Chiesa Marco viene identificata con il mapp.le 292 sub. 301;

-‐ che con atto di permuta in data 26.12.2008 Rep. 63183 del Notaio Massimo Bertolucci

la Società “Mavima S.r.l.” cede alla Società “L.R. S.r.l.” “il complesso immobiliare in

corso di costruzione sito in Comune di Asola (Mn) con ingresso da Via Trento al civico

n. 9 il tutto censito al Catasto Fabbricati come di seguito indicato:

fg. 29 mapp.le 292 sub. 301 fabbricato in corso di costruzione;

fg. 29 mapp.le 293 sub. 301 fabbricato in corso di costruzione;

fg. 29 mapp.le 294 sub. 301;

si precisa che il mapp.le 293 sub. 301 risulta graffato con il mapp.le 294 sub. 301;

-‐ che in detto atto di permuta vengono indicati i seguenti confini “tutto attorno in senso

orario da nord: le ragioni del mappale 291, 293 sub. 301, 294 sub. 302, 294 sub. 301 e la

Via Trento” e che detti confini, identificando solo l’unità di cui al mapp.le 292 sub. 301

e non tutto quanto presumibilmente posto in vendita, non permettono di individuare

con esattezza se sia stato ceduto l’intero complesso e quindi anche il cortile interno di

cui al mapp.le 294 sub. 302;

-‐ che in detto atto di permuta nulla viene menzionato in merito al cortile interno

identificato nell’elaborato planimetrico all’epoca vigente (prot. MN0188365 del


10.10.2007) con il mapp.le 294 sub. 302 e classificato, nell’elenco subalterni allegato a

detto elaborato, come B.C.N.C. alle unità di cui ai mapp.li 293 sub. 301 e 294 sub. 301

graffati fra loro e all’unità di cui al mapp.le 292 sub. 301);

-‐ è possibile dedurre che, ricompreso fra i cespiti ceduti alla Società “L.R. S.r.l.”, sia

ricompreso anche il cortile comune, in quanto alla data della permuta (anno 2008)

era vigente l’elaborato planimetrico identificato con il prot. MN0188365 del 10.10.2007

che individuava, come precisato al precedente punto, a quali unità la corte stessa

fosse comune (unità cedute alla Società “L.R. S.r.l.”);

-‐ che l’elenco subalterni sopra menzionato risulta impreciso, in quanto l’unità

identificata al mapp.le 292 sub. 301 risulta essere stata alienata (quantomeno in

parte, come meglio specificato successivamente) al sig. Chiesa Marco;

-‐ che in data 01.02.2012 viene depositato presso il Catasto Fabbricati dell’Agenzia del

Territorio della Provincia di Mantova un nuovo elaborato planimetrico (prot.

MN0011746), funzionale all’atto di identificazione catastale del Notaio Massimo

Bertolucci Rep. 70258 del 24.05.2012, nel quale si evidenzia la soppressione dell’unità

identificata al mapp.le 292 sub. 301 e la costituzione delle unità identificate ai

mapp.li 292 sub. 304 e 292 sub. 305;

-‐ che nel succitato atto di identificazione catastale il Notaio Massimo Bertolucci:

• da atto della vendita al sig. Chiesa Marco di una porzione di fabbricato insistente

sul mapp.le 292, all’epoca non identificato catastalmente;

• da atto che si è proceduto nell’anno 2012 all’accatastamento dell’unità ceduta al

sig. Chiesa Marco e che detta unità risulta censita al mapp.le 292 sub. 304;

• identifica quindi l’immobile ceduto al sig. Chiesa Marco (mapp.le 292 sub. 304) e

l’immobile rimanente, nel 2007 al momento della vendita al sig. Chiesa Marco di

proprietà della Società “Mavima S.r.l.” (mapp.le 292 sub. 305 di 2 mq);

• nulla viene menzionato in merito se detta unità (mapp.le 292 sub. 305 di 2 mq) sia

da intendersi o meno ricompresa fra i cespiti ceduti nell’anno 2008 alla Società

“L.R. S.r.l.”;

• in considerazione del fatto che catastalmente il mapp.le 292 sub. 305 derivi da

parte del mapp.le 292 sub. 301 (si veda elaborati planimetrici) e in considerazione

del fatto che nell’atto di permuta del 2008 il Notaio Massimo Bertolucci indichi, fra i

cespiti ceduti, il mapp.le 292 sub. 301 (mapp.le che era in parte già stata alienato

al sig. Chiesa Marco come sopra specificato), non essendo nel caso di specie

risolutivi i confini al fine di individuare se sia stato o meno ceduto l’intero complesso,

è ragionevolmente plausibile dedurre, a giudizio dello scrivente, che anche il

mapp.le 292 sub. 305 sia stato ceduto alla Società “L.R. S.r.l.” analogamente al

cortile individuato al mapp.le 294 sub. 302 che risulta essere comune alle unità

stesse oggetto di cessione.



Intestatari:



sopra descritti risultano catastalmente intestati alla Società “Mavima S.r.l.” con sede in

Asola (Mn) c.f. 01632990204 per la quota di 1/1.

Da quanto sopra indicato ne deriva che risulta mancante l’allineamento catastale, per

cui sarà necessario, prima del trasferimento del bene, procedere ad effettuare la

necessaria voltura catastale presso Catasto Fabbricati dell’Agenzia del Territorio della

Provincia di Mantova; tali aggiornamenti dovranno essere effettuati a cura e spese della

curatela, in modo tale che, al momento dell’atto di trasferimento dell’immobile,

l’allineamento catastale del cespite costituente il LOTTO 4 sia conforme a quanto

previsto dalla normativa vigente in materia catastale.


quanto ai mapp.li 292 sub. 305, 293 sub. 301 e 294 sub. 301 graffati tra loro e 294 sub. 302

in corpo unico al piano terra con rag. mapp.le 292 sub. 301, rag. mapp.le 291, rag.

mapp.le 298, rag. di terzi, rag. di terzi con al di là mapp.li 304 e 299, via Cantarane e via

Trento; al primo piano con rag. mapp.le 292 sub. 301, rag. mapp.le 291, rag. mapp.le

298, rag. di terzi con al di là mapp.li 304 e 299, rag. di terzi, ancora rag. di terzi con al di là

mapp.li 304 e 299, vuoto su via Cantarane e vuoto su via Trento.





Asola (Mn) in data 20.10.2015 Prot. n. 14887/2015 (si veda allegato n. 4/B), i fabbricati

sopra descritti sorgono in zona denominata “ambiti di antica formazione” così

regolamentata:

il P.G.T. individua gli ambiti di antica formazione le zone che possiedono le seguenti

re laz ione_ pag. 40 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” caratteristiche: aree urbanizzate di interesse storico-artistico, storico-tipologico,

paesistico-ambientale di vecchia formazione entro il confine dei Centri Storici o

puntualmente perimetrate.

Norme generali per gli Ambiti di antica formazione

Vengono così classificate le aree urbanizzate del territorio Comunale, come perimetrate

negli elaborati di P.G.T., interessate da agglomerati urbani di carattere storico-artistico,

storico-tipologico e paesistico-ambientale. Comprendono le aree zonizzate di vecchia

formazione, o i complessi di edifici, o singoli edifici che presentano caratteristiche

anzidette esterni alle aree urbanizzate entro i confini del Comune di Asola, come

perimetrati o puntualmente individuati nelle tavole di P.G.T.

Per le nuove costruzioni, per gli interventi relativi agli edifici esistenti, comunque utilizzati,

sono ammesse destinazioni quali la residenza ed usi assimilabili, il commercio nei limiti

previsti dal piano di settore, l’artigianato di servizio, uffici pubblici e privati, attrezzature e

servizi di pubblico interesse.

Ogni intervento, entro i perimetri dei Centri Storici o riguardante edifici puntualmente

individuati per “Valenza” deve essere preventivamente valutato secondo i criteri per la

valutazione paesistica dei progetti di cui alla D.G.R. 15 marzo 2006 n° 8/2121 da esperto

in materia paesistico ambientale nominato secondo i criteri della L.R. 12/05 e s.m.i.

Per quanto riguarda interventi su edifici assoggettati a vincolo D.Lgs. 42/04 e s.m.i. il

parere dell’esperto in materia paesistico-ambientale è sottordinato a quello della

competente Soprintendenza.

Le parti di complesso immobiliare individuate nella cartografia di piano con “Vincolo di

Facciata”, indipendentemente dalla valenza assegnata all’edificio stesso, non potranno

subire alterazioni dell’aspetto tipologico e stilistico e dovranno essere trattate con la

metodologia del restauro.

Le parti individuate nella cartografia di piano che rilevano “muri di cortina”, forniscono

indicazione alla tutela e salvaguardia dei manufatti esistenti, ovvero suggeriscono la

realizzazione di nuovi muri in armonia con il dettato tipologico. Ogni intervento sui muri di

cortina esistenti dovrà mantenere e ripristinare le caratteristiche tipologiche intrinseche

nei manufatti anche attraverso il completamento di parti mancanti o ripristino di quelle

perse.

R.c. max = esistente (fatte salve le prescrizioni sugli ampliamenti negli ambiti di valenza 5

e 6).

I Piani Attuativi devono essere realizzati secondo i seguenti principali criteri generali:

a. verificare:

- la condizione igienica e sanitaria degli insediamenti;

- lo stato di conservazione degli edifici;

- la destinazione d’uso degli edifici.

b. effettuare le scelte:



- di assetto planivolumetrico, compatibilmente con la salvaguardia delle caratteristiche

storico ambientali e, comunque realizzando una densità fondiaria pari alla densità

media di zona e comunque non superiore a 5 mc./mq.;

- di destinazione funzionale degli insediamenti;

- di risanamento e recupero del patrimonio edilizio;

- di eventuali particolari standard urbanistici ed edilizi.

c. individuare:

- le aree sulle quali, ad avvenuta approvazione del Piano Attuativo, gli interventi siano

autorizzabili mediante provvedimento abilitativo singolo;

- le eventuali aree dove gli interventi siano autorizzabili previo progetto planivolumetrico

convenzionato redatto sulla base del Piano Attuativo generale;

- gli eventuali beni immobili da destinare ad attrezzature pubbliche;

- una eventuale particolare normativa di attuazione degli interventi previsti dal Piano

Attuativo.

Destinazioni

Negli ambiti di antica formazione non sono ammesse le seguenti destinazioni:

- depositi e magazzini di merce all’ingrosso;

- centri commerciali e le medie e grandi strutture di vendita oltre i limiti imposti dal Piano

del Commercio;

- industrie e artigianato produttivo;

- macelli, stalle, scuderie, nuove attività agricole, porcilaie, pollai ed ogni altra attività

che risulti in contrasto con il carattere prevalentemente residenziale della zona;

- attività moleste o inquinanti provenienti da ogni attività anche compatibile con la

zona.

Le superfici attualmente occupate da attività non ammesse, in caso di trasferimento

delle stesse, non potranno essere riutilizzate per le stesse destinazioni, ma soltanto da

quelle ammissibili per questo ambito.

Compatibilità della destinazione d’uso

Le destinazioni d’uso sono in funzione delle caratteristiche artistiche, architettoniche

stilistiche, tipologiche degli edifici, pertanto ogni nuova destinazione dovrà verificare la

compatibilità con le caratteristiche formali e stilistiche degli edifici.

Sono pertanto inattuabili interventi edilizi propedeutici a cambio d’uso che, a giudizio

dell’organo tecnico competente, alterano, o necessitano l’alterazione o la modifica

delle caratteristiche architettoniche tutelate e descritte nelle Valenze n. 1, 2 e 3.

Gradi di intervento su patrimonio costruito

Negli ambiti di antica formazione, nonché per gli edifici esterni a tali ambiti ma

puntualmente individuati nelle tavole di vincolo del P.G.T., i fabbricati possono essere

conservati, ristrutturati o abbattuti in riferimento al grado di valenza intrinseca che questi

esprimono, così come individuati graficamente nella tavola “P.D.R. 3”. Considerata la

re laz ione_ pag. 42 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” possibilità che nel corso di approfondite verifiche anche in loco, vi possano essere

valutazioni diverse da quelle adottate nel Piano, le valenze assegnate posseggono

valore indicativo e non vincolante, data la possibilità di richiedere, da parte degli

interessati per tutto o parti dell’oggetto di intervento, una valenza diversa da quella di

Piano. La richiesta di variazione deve essere effettuata da tecnico abilitato supportata

da una probante e certa documentazione, nonché da eventuali saggi di natura fisica e

comunque prima dell’inizio dei lavori. Le variazioni eventualmente richieste rientrano

nell’ambito dell’insindacabile giudizio della Giunta Comunale sulla legittimità delle stesse

variazioni, giudizio da effettuare sulla base del parere espresso dalla Commissione per il

Paesaggio.

Per tutti i gradi di intervento, in occasione di politiche attuative rivolte a fabbricati o loro

parti che dovessero interessare elementi costituiti, in tutto o in parte, con materiali di

carattere superfetativo ai luoghi e al sistema edilizio di matrice locale, sempre che tali

elementi contrastino con il paesaggio e l’ambiente circostante, i progetti di modifica o

trasformazione devono prevedere, a giudizio dell’ufficio comunale preposto, la

rimozione degli elementi o corpi estranei nonché la ricomposizione secondo dettami

tipologici locali.

Entro il perimetro degli ambiti di antica formazione, gli edifici, o parti di edificio, che non

sono stati classificati con alcuna puntuale valenza o la cui loro sagoma non compare

nella cartografia di Piano sono assoggettati, oltre alla normativa generale, alle

indicazioni di cui alla valenza n. 5 “ristrutturazione totale”. Per tali edifici è fatto obbligo ai

richiedenti, in caso di richiesta per interventi edilizi, di produrre documentazione

probante la liceità dell’edificio stesso. Gli elementi superfetativi dovranno essere

abbattuti. Qualora la Commissione per il Paesaggio riscontrasse la necessità di un grado

di valenza maggiormente vincolante, potrebbe essere richiesto un cambio di valenza di

appartenenza dell’edificio.

E’ ammessa l’installazione di impianti solari previo parere della Commissione per il

Paesaggio e con le seguenti norme:

- valenze 1 – 2 – 3: l’impianto deve essere a filo della copertura e non visibile da luogo

pubblico (nel caso di bene vincolato deve ottenere il parere della Sovrintendenza);

- valenza 4: l’impianto deve essere a filo della copertura ma può anche essere visibile da

luogo pubblico;

- valenze 5 e 6: consentiti interventi per adeguamento alle norme energetiche.


in merito al mapp.le 292

§ classe di fattibilità geologica seconda;

§ perimetro del centro storico;




§ edificio di Valenza 4 – edifici o parti del tessuto urbano e extraurbano di edilizia

minore o di recente ristrutturazione;

§ classe di sensibilità paesistica bassa;





§ edificio senza Valenza assegnata e quindi come previsto dall’art. 21 del Piano delle

Regole (PDR 0) sono assoggettati alle indicazioni di cui alla Valenza n. 5 –

ristrutturazione totale;

§ classe di sensibilità paesistica bassa;





§ in parte il mapp.le è un edificio di Valenza 4 – edifici o parti del tessuto urbano e

extraurbano di edilizia minore o di recente ristrutturazione, in parte è un edificio senza

Valenza assegnata e quindi come previsto dall’art. 21 del Piano delle Regole (PDR 0)

sono assoggettati alle indicazioni di cui alla Valenza n. 5 – ristrutturazione totale;

§ classe di sensibilità paesistica bassa.



relazione

Descrizione:

trattasi di edificio in corso di costruzione/ristrutturazione sito in via Cantarane angolo via

Trento, nel Comune di Asola (Mn); l’immobile risulta ricompreso in un tessuto urbano di

antica formazione.

Il progetto di ristrutturazione del fabbricato risale all’anno 2002, in forza di regolare

Permesso di Costruire (n. 31/2002 del 20.09.2002), come meglio sarà descritto in seguito.

re laz ione_ pag. 44 “ L .R . S . r . l . i n l iqu idaz ione” L’immobile oggetto di stima è ubicato in una via centrale del centro storico del Comune

di Asola (Mn), ed è formato da un edificio posto all’intersezione di via Cantarane con via

Trento, con tipologia a cortina e cortile interno; al momento del sopralluogo l’immobile si

presentava in uno stato avanzamento lavori che è possibile definire in corso di

costruzione/ristrutturazione.

Nel progetto sopra indicato e nelle successive varianti presentate al Comune di Asola

(Mn), la ristrutturazione dell’immobile avviene mediante l’individuazione di tre unità

distinte (una delle quali risulta venduta – si veda il paragrafo precisazioni catastali);

l’unità “1” collocata nella parte di edificio corrispondente all’intersezione delle due

pubbliche vie e l’unità “2” ricavata nella parte interna dell’immobile con affaccio sul

cortile interno.

Dal punto di vista costruttivo l’edificio nel suo complesso è formato da una struttura a

due piani fuori terra costituita da muratura portante in mattoni in laterizio e da strutture

orizzontali formate da solai lignei di recente rifacimento; la copertura a falde è formata

da struttura lignea di vecchia formazione per la parte di edificio corrispondente all’unità

“1”, mentre nell’unità “2” la copertura è stata oggetto di recente rifacimento.

Le facciate delle murature perimetrali sono state recentemente intonacate con finitura

a civile e tinteggiate con colore tenue e altro colore per la cornice di gronda, la cornice

delle aperture e il marcapiano, al fine di un’evidenziazione di questi elementi

architettonici; la lattoneria del fabbricato è costituita dai canali di gronda e pluviali in

lamiera di rame.

Dal punto di vista distributivo l’unità “1”, a cui si accede mediante ampio portone

pedonale posto su via Cantarane, è composta al piano terra da ingresso, salotto,

soggiorno, pranzo, cucina, lavanderia, bagno con antibagno e vano scala per il

collegamento al piano superiore (il tutto con una superficie lorda pari a 213,00 mq.

circa); al primo piano trovano collocazione un corridoio, tre camere, tre bagni (il tutto

con una superficie lorda pari a 193,00 mq. circa) e un ampio terrazzo con affaccio sul

cortile interno (con una superficie lorda pari a 79,00 mq.).

Le altezze utili di progetto dell’unità immobiliare sono pari a 4,22 ml. per il piano terra e

4,45 ml. per il primo piano.

Per quanto concerne l’unità “2”, a cui si accede tramite portone carraio e pedonale

posto su via Trento, è composta al piano terra da un unico ambiente in parte a doppia

altezza, con soggiorno e angolo cucina (il tutto con una superficie lorda pari a 48,00 mq.

circa); al primo piano (a cui si accede tramite scala a vista al momento del sopralluogo

non presente) trovano collocazione un lungo corridoio su cui sono distribuite due

camere, un bagno e un ripostiglio (il tutto con una superficie lorda pari a 67,00 mq.

circa).

Le altezze utili di progetto dell’unità immobiliare sono pari a 3,05 ml. per il piano terra e

da un minimo di 2,60 ml. ad un massimo di 3,15 ml. per il primo piano.



L’intero immobile è anche dotato di un ampio cortile interno con un ampio porticato in

corrispondenza del terrazzo dell’unità “1”, il tutto con una superficie pari a circa 295,00

mq.

Dal punto di vista dello stato avanzamento lavori, durante il sopralluogo, è stato possibile

verificare come nell’unità “1” siano state eseguite oltre alle opere di facciata sopra

descritte, il rifacimento del primo solaio con l’inserimento di alcune putrelle in acciaio, lo

scrostamento dell’intonaco interno, la predisposizione di alcuni impianti, la posa di

guaina sulla terrazza e la rimozione al primo piano di controsoffittatura in canniccio.

Nell’unità “2” i lavori risultano in una fase più avanzata, in quanto risultano mancanti le

opere inerenti i pavimenti e i rivestimenti, il completamento dell’impianto elettrico, il

completamento dell’impianto di riscaldamento e idrico sanitario (in considerazione che

la tipologia dell’impianto previsto è a pannelli radianti a pavimento), l’installazione della

scala interna, i serramenti interni ed esterni, tinteggiatura interna, eventuali opere da

fabbro, il ripristino/completamento dell’intonaco interno in alcune pareti non

completato e in alcune parti ammalorato e allacciamento utenza acqua, gas e

corrente elettrica.

Per quanto concerne l’area cortiva comune questa risulta in buona parte pavimentata,

ad eccezione di una corsia centrale in quanto probabilmente predisposta per un’aiuola

e di alcuni coperchi di pozzetti d’ispezione.

Le condizioni di conservazione e manutenzione dell’immobile, al momento del

sopralluogo, si possono considerare discrete, in considerazione dello stato di

avanzamento lavori in cui lo stesso versa; va precisato che durante il sopralluogo è stato

possibile appurare la presenza di materiale di scarto di vario genere accatastato nel

cortine interno.





gli immobili costituenti il LOTTO 4 non necessitano di Attestati di Prestazione Energetica

come indicato dal D.G.R. 3868 del 17.07.2015, art. 3.4 lettera e., in quanto in corso di

costruzione.

Posizione edilizia e urbanistica:

dall’esame della documentazione reperita presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Asola

(Mn), con richiesta di accesso agli atti inviata a mezzo pec in data 17.09.2015, si prende

atto che gli immobili oggetto di stima sono stati edificati in forza delle seguenti pratiche

edilizie (si veda allegato n. 4/B):

• Concessione Edilizia n. 38/93 prot. n. 1747/93 del 05.05.1993 rilasciata al sig. Ferrari

Edoardo per “ristrutturazione fabbricato esistente con recupero dell’esistente portico

(art. 31 lett. d L. 457/78)” – si precisa che la presente pratica edilizia risulta inerente


una piccola porzione del fabbricato oggetto della presente relazione;

• Permesso di abitabilità (per appartamento al P.T.) n. 12/94 relativo alla pratica edilizia

n. 38 del 1993;

• Concessione Edilizia n. 31/2002 del 20.09.2002 rilasciata alla ditta “Mavima S.r.l.” per

“restauro e risanamento conservativo di immobile esistente con ricavo di nuove unità

residenziali ai sensi dell’art. 31 lett. c) della Legge 457/78”;

• Richieste di voltura del 08.06.2007 della Concessione Edilizia n. 31/2002 da parte della

Società “L.R. S.r.l.”;

• Richieste di voltura del 12.06.2007 della Concessione Edilizia n. 31/2002 da parte della

Società “Mavima S.r.l.”;

• Permesso di Costruire n. 44/2007 del 20.07.2007 - variante alla Concessione Edilizia n.

31/2002 - rilasciato al sig. Rossi Luca per “restauro e risanamento conservativo edificio

via Trento”;

• Permesso di Costruire in Sanatoria n. 59/2007 del 19.12.2007 rilasciato al sig. Rossi Luca

in qualità di Legale Rappresentante della ditta “L.R. S.r.l.” per “modifica sagoma

depandance”.


i beni immobili oggetto della presente relazione risultano essere in corso di costruzione,

motivo per cui non è possibile fornire puntuali indicazioni circa la conformità progettuale

e catastale degli stessi.

Ciò premesso lo scrivente ritiene utile fornire alcune precisazioni:

I. In merito alla conformità progettuale giova precisare che durante le verifiche

svolte sugli elaborati di progetto sopra indicati, lo scrivente ha riscontrato alcune

difformità formali tra lo stato concessionato (C.E. n. 31/2002 e successiva variante

P.C. n. 44/200) e lo stato variato del P.C. in Sanatoria n. 59/2007, inerenti ad alcune

indicazioni sulla tipologia di serramento da utilizzare nell’unità 3 (unità che risulta

venduta), per le aperture con affaccio sul cortile interno e sul terrazzo

dell’immobile oggetto della presente relazione.

E’ necessario inoltre evidenziare che i sopra indicati titoli edilizi risultano scaduti,

sarà quindi necessario, al fine di portare a termine la ristrutturazione dell’immobile,

richiedere un nuovo titolo edilizio per le opere non ancora eseguite.

II. in merito alla conformità catastale si precisa che l’immobile risulta attualmente

accatastato nella categoria “F3 in corso di costruzione” in conformità alle vigenti

norme in materia catastale. E’ comunque necessario rilevare che nell’attuale

estratto di mappa è ancora identificata una porzione di fabbricato, all’interno del

cortile interno, oggi non più presente in quanto oggetto di demolizione (si veda

relazione tecnica allegata al Concessione Edilizia n. 31/2002 del 20.09.2002 e

successive varianti); sarà quindi necessario, prima del trasferimento del bene,

procedere all’aggiornamento della stessa mediante la predisposizione di nuovo



Tipo Mappale.

I sopra elencati aggiornamenti catastali dovranno essere effettuati a cura e spese della

curatela, in modo tale che, al momento dell’atto di trasferimento dell’immobile,

l’allineamento catastale del cespite costituente il LOTTO 4 sia conforme a quanto

previsto dalle norme vigenti in materia catastale; si stima in € 500,00 il costo per la

redazione di nuovo Tipo Mappale nuove planimetria oltre a oneri e imposte catastali.


i. sin da oltre il ventennio gli immobili di cui agli originari mapp.li 292 sub. 3, 293 sub. 1

e 294 sub. 4 graffati fra loro nonché gli immobili di cui ai mapp.li 292 sub. 4, 294 sub.

5 e 294 sub. 6 appartenevano alla Società "Mavima S.r.l." con sede legale in Asola

(Mn), c.f. 01632990204, in forza dell’acquisto con atto di compravendita mediante

scrittura privata con sottoscrizioni autenticate in data 28.12.1992 dal Notaio Dr.

Omero Araldi, Rep. 31462, trascritto a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 19.01.1993 ai

nn. 211/148;

ii. in forza dell’atto di compravendita in data 13.04.2005 a rogito del Notaio Dr.

Omero Araldi, Rep. 67724, trascritto a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 05.05.2005 ai

nn. 2382/1408 gli immobili di cui agli originari mapp.li 292 sub. 3, 293 sub. 1 e 294

sub. 4 graffati fra loro nonché gli immobili di cui ai mapp.li 292 sub. 4, 294 sub. 5 e

294 sub. 6 sono pervenuti alla Società “Tibre Point S.r.l.” con sede legale in Milano,

c.f. 01991750207;

iii. in forza dell’atto di permuta in data 13.04.2005 a rogito del Notaio Dr. Omero

Araldi, Rep. 67725, trascritto a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 05.05.2005 ai nn.

2383/1409 gli immobili di cui agli originari mapp.li 292 sub. 3, 293 sub. 1 e 294 sub. 4

graffati fra loro nonché gli immobili di cui ai mapp.li 292 sub. 4, 294 sub. 5 e 294 sub.

6 sono pervenuti alla Società “Zinetti Immobiliare S.r.l.” con sede legale in Milano,

c.f. 01568580201;

iv. con verbali non trascritti nei RR.II. la predetta Società trasferisce la sede legale a

Roma, varia la nominazione in "Z Immobiliare S.r.l." e viene posta in liquidazione;

v. in forza dell’atto di compravendita in data 19.01.2007 a rogito del Notaio Dr.

Ubaldo La Porta, Rep. 22988, trascritto a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 23.01.2007

ai nn. 461/272 gli immobili di cui agli originari mapp.li 292 sub. 3, 293 sub. 1 e 294

sub. 4 graffati fra loro nonché gli immobili di cui ai mapp.li 292 sub. 4, 294 sub. 5 e

294 sub. 6 sono pervenuti alla società "Mavima S.r.l." con sede legale in Asola (Mn),

c.f. 01632990204;

vi. in forza dell'atto di permuta in data 26.12.2008 a rogito del Notaio Dr. Massimo

Bertolucci, Rep. 63183, trascritto a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 14.01.2009 ai nn.

153/70 gli immobili di cui al mapp.le 292 sub. 301 e ai mapp.li 293 sub. 301 e 294

sub. 301 graffati fra loro (salvo quanto indicato nelle precisazioni catastali sopra

indicate, in merito alla corte comune di cui al mapp.le 294 sub. 302, alle unità


identificate al mapp.le 292 sub. 304 ceduta a Chiesa Marco e al mapp.le 292 sub.

305 entrambe derivanti dal mapp.le 292 sub. 301) sono pervenuti alla Società "L.R.

S.r.l", con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209;

vii. con verbale in data 03.12.2010 del Notaio Dr. Massimo Bertolucci, Rep. 67223, non

trascritto nei RR.II., la Società "L.R. S.r.l " è stata posta in liquidazione.


i. ipoteca volontaria iscritta a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 04.08.2008 ai nn.

4083/895 per € 8.600.000,00 a favore di “B.C.C. del Garda - Banca di Credito

Cooperativo Colli Morenici del Garda Soc. Coop.” con sede legale in Montichiari

(Bs), c.f. 00285660171 contro la Società "Mavima S.r.l." con sede legale in Asola

(Mn), c.f. 01632990204, gravante l’immobile di cui all’originario mapp.le 292 sub.

301 nonché gli immobili di cui ai mapp.li 293 sub. 301 e 294 sub. 301 graffati fra loro,

giusta contratto di mutuo della somma di € 4.300.000,00 concesso con atto del

Notaio Dr. Massimo Bertolucci, Rep. 62075 del 21.07.2008;

ii. ipoteca giudiziale iscritta a Castiglione delle Stiviere (Mn) il 26.07.2010 ai nn.

3599/823 per € 400.000,00 a favore dei sigg. Squassabia Paolo, nato a Sustinente

(Mn) il 02.10.1946, c.f. SQS PLA 46R02 L015J e Squassabia Pietro, nato a Mantova il

10.01.1948, c.f. SQS PTR 48A10 L015C rispettivamente per le quote di 333/1000 e

334/1000 contro la Società "L.R. S.r.l." , con sede legale in Curtatone (Mn), c.f.

01584500209 gravante l’immobile di cui all’originario mapp.le 292 sub. 301 nonché

gli immobili di cui ai mapp.li 293 sub. 301 e 294 sub. 301 graffati fra loro;

iii. decreto di ammissione al Concordato Preventivo trascritto a Castiglione delle

Stiviere (Mn) il 25.02.2011 ai nn. 816/517 a favore della Massa dei creditori del

Concordato Preventivo “L.R. S.r.l. in liquidazione” contro la Società "L.R. S.r.l. in

liquidazione", con sede legale in Mantova, c.f. 01584500209.


-‐ nella nota di trascrizione del sopra citato decreto sono stati indicati gli immobili di

cui ai mapp.li 293 sub. 301 e 294 sub. 301 e che detti mapp.li invece di essere

indicati come graffati sono stati indicati come se il mapp.le 294 sub. 301 fosse

l’identificativo precedente del mapp.le 293 sub. 301;

-‐ inoltre nella summenzionata nota non è stato indicato il mapp.le 292 sub. 305, in

quanto la nota stessa risulta antecedente all’atto di identificazione catastale del

Notaio Bertolucci del 24.05.2012 Rep. 70258 e il mapp.li 294 sub. 302 (cortile

comune).

iv. sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Castiglione delle Stiviere (Mn) il

28.10.2015 ai nn. 2922/2027 a favore della Massa dei creditori del fallimento ”L.R.

S.r.l. in liquidazione” contro la Società "L.R. S.r.l. in liquidazione", con sede legale in

Curtatone (MN), c.f. 01584500209.




-‐ nella nota di trascrizione della sopra citata sentenza sono stati indicati gli immobili

di cui ai mapp.li 293 sub. 301 e 294 sub. 301 nonché l’immobile di cui al mapp.le

292 sub. 305, mente non è stato indicato il cortile comune identificato al mapp.le

294 sub. 302.



della documentazione fornite dalla curatela, si prende atto che il compendio


“L.R. S.r.l.” con sede legale in Curtatone (Mn), c.f. 01584500209, fatte salve le precisazioni

di cui al paragrafo “identificazione catastale” in merito al cortile comune di cui al

mapp.le 294 sub. 302 e all’unità di cui al mapp.le 292 sub. 305 oggetto di cessione.




superficie lorda commerciale, la quale è in ogni caso da ritenersi puramente orientativa.





manutentivo e di conservazione dei cespiti, l’epoca di costruzione, accertato il grado di

finiture e l’ubicazione rispetto al centro abitato, assunte altresì le necessarie informazioni

presso operatori del settore immobiliare e tenuto conto delle quotazioni fornite

dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio OMI al primo

semestre 2015 (tenuto in debita considerazione lo stato di avanzamento lavori

dell’immobile), che tuttavia sono state considerate dallo scrivente come utile elemento

di riferimento, non rigidamente vincolante per la stima effettuata, proprio per la sua

intrinseca caratteristica di generalità quindi avulsa da aspetti specifici e caratteristici del

bene da stimare.

Ciò premesso lo scrivente ha individuato i valori di seguito esposti; tali valutazioni sono

state improntate su un principio di prudenza, tendente ad assegnare al bene un valore il

più possibile aderente a quanto si possa attendere dal mercato immobiliare, tenendo

conto delle indicazioni che possono essere tratte dalla situazione economica odierna,

attualmente caratterizzata da una spiccata stagnazione del mercato stesso.


06. RIEPILOGO VALORI BENI IMMOBILI

LOTTO 1 AREA EDIFICABILE E FABBRICATI RURALI DISMESSI € 720.000,00CURTATONE - MN - FRAZ. DI BUSCOLDO

LOTTO 2 IMMOBILE CON DESTINAZIONE PER ESERCIZI SPORTIVI € 6.360.000,00MANTOVA - VIA P. NENNI ANGOLO VIA A. ALTOBELLI

LOTTO 3 AREA EDIFICABILE A DESTINAZIONE RESIDENZIALE € 205.000,00ASOLA - MN - VIA PUGLIA

LOTTO 4 FABBRICATO IN CORSO DI COSTRUZIONE € 552.000,00ASOLA - MN - VIA CANTARANE ANGOLO VIA TRENTO

TOTALE € 7.837.000,00

FALLIMENTO "L.R. S.R.L. IN LIQUIDAZIONE"


Edifi

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Piano terra unità 1 mq. 213,00 1,00 mq. 213,00

Piano primo unità 1 mq. 193,00 1,00 mq. 193,00

Terrazza unità 1 mq. 79,00 0,35 mq. 27,65

mq. 434,00


Piano terra unità 2 mq. 48,00 1,00 mq. 48,00

Primo piano unità 2 mq. 67,00 1,00 mq. 67,00

mq. 115,00


Cortile interno mq. 295,00 1,00 mq. 295,00

mq. 295,00


Valore stimato complessivo (arrotondato)(euro cinquecentocinquantaduemila/00)


mq. 115,00 x € 1.400,00 = € 155.000,00

mq. 295,00 x € 100,00 = € 29.000,00

€ 552.000,00


mq. 434,00 x € 900,00 = € 368.000,00




Il presente documento si compone di cinquantuno pagine di relazione tecnica oltre

allegati.

Mantova, 05.02.2016 Il Perito Stimatore

ALLEGATI

-‐ Allegato 1/A – documentazione catastale LOTTO 1 -‐ Allegato 1/B – documentazione urbanistica LOTTO 1 -‐ Allegato 1/C – documentazione ipotecaria LOTTO 1 -‐ Allegato 1/D – documentazione fotografica LOTTO 1 -‐ Allegato 2/A – documentazione catastale LOTTO 2 -‐ Allegato 2/B – documentazione urbanistica LOTTO 2 -‐ Allegato 2/C – documentazione ipotecaria LOTTO 2 -‐ Allegato 2/D – documentazione fotografica LOTTO 2 -‐ Allegato 3/A – documentazione catastale LOTTO 3 -‐ Allegato 3/B – documentazione urbanistica LOTTO 3 -‐ Allegato 3/C – documentazione ipotecaria LOTTO 3 -‐ Allegato 3/D – documentazione fotografica LOTTO 3 -‐ Allegato 4/A – documentazione catastale LOTTO 4 -‐ Allegato 4/B – documentazione urbanistica LOTTO 4 -‐ Allegato 4/C – documentazione ipotecaria LOTTO 4 -‐ Allegato 4/D – documentazione fotografica LOTTO 4

TRIBUNALE ORDINARIO DI MANTOVA · di progetto reperiti sia durante l’accesso agli atti presso l...

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