S.P.Im. S.p.a. Via di Francia, 1 16149 Genova

Tel. 010 5577902 Fax 010 6424051 www.spimgenova.it info@spimgenova.it

Socio Unico Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento del Comune di Genova

Capitale Sociale € 136.355.000,00 i.v. Iscr. al R. E. A. di Genova n° 332837 P. IVA 03288300100 C.F. e N.R.I. di Genova 08866890158 (già n° 56121 di R. I.)

STUDIO DI FATTIBILITA’ TENNIS GARDEN 

VIALE CATALDI BOMBRINI civ. 4 GENOVA 

  

2

1. PREMESSE

La presente Relazione Illustrativa descrive sinteticamente un’ipotesi di valorizzazione della Proprietà SPIM Spa. posta in Genova, Viale privato Cataldi Bombrini, 4 composta da due campi da tennis/calcetto con pavimentazione sintetica ed un complesso seminterrato (circa mq. 150 di SLP) per Bar, spogliatoi e servizi. Nel PUC vigente tale area è classificata come Servizi pubblici risulta interamente individuata nella cartografia del Sistema dei Servizi Pubblici (SIS-S) Municipio 8 del Medio Levante col numero 8039 Verde esistente - sigla C tipo “Campo tennis” L’area è individuata al Catasto Terreni – Comune di Genova Sez. 1 - Foglio 86 Come Particella 842 avente superficie mq. 2.160

2. DESCRIZIONE DELLO STATO DI FATTO L’impianto esistente, al momento inattivo, è composto da:

- Un campo da calcetto (m. 36,5 x 18,5) con fondo in “tappeto sintetico” posto nell’area verso mare;

- Una zona di ingresso e parcheggio (circa mq.378) con alberature importanti posta in mezzeria alla proprietà;

- Un campo da tennis con fondo in “tartan” (m.36,5 x 17,7) posto nell’area verso monte; Inoltre parte dell’area sottostante il campo da tennis, è presente un volume adibito a Bar e Spogliatoi (SLP di circa mq. 147) con altezza interna di m. 2,7; la Proprietà è completata da alcuni spazi irregolari sistemati parte a verde, e parte pavimentati in cls., posti in corrispondenza delle aree di bordo verso mare e verso monte.

3

3. IPOTESI PROGETTUALE L’ipotesi progettuale della quale verrà nel prosieguo fornita una sommaria descrizione, deve essere intesa come un semplice schema finalizzato ad ipotizzare un possibile sviluppo della potenzialità edificatoria del lotto in argomento. Lo studio sviluppato prevede di intervenire nel sito dell’attuale sistemazione del campo da tennis posto più a monte, e dell’area trapezia antistante, ricavando un’autorimessa interrata su due livelli (37 box totali); e ricostruendo il Complesso sportivo con Bar, già esistente, dandogli spazi e dotazioni più adeguate all’uso odierno.

4

Vista la destinazione a servizi individuata dal P.U.C., sarà necessario stipulare una Convenzione con il Comune di Genova, per regolamentare l’utilizzo pubblico del nuovo Complesso sportivo in certe fasce orarie, da parte di Scuole ed Associazioni presenti sul territorio. La quota di sistemazione del campo da tennis che sarà ricostruito sulla copertura deve rimanere uguale all’esistente. L’unica emergenza sopra le attuali quote di sistemazione sarà il torrino dell’ascensore, in carpenteria metallica e vetro, necessario per eliminare le barriere architettoniche nell’accesso all’Autorimessa. Per l’altro campo da tennis posto più a valle è prevista una completa riqualificazione (fondo, pavimentazione, recinzioni ed illuminazione artificiale). Per l’area compresa tra i due campi da tennis, che vede la presenza di alberature significative, è prevista una completa riqualificazione con la sistemazione di parcheggi per auto (num.8) e moto (num.9), ricavati su pavimentazioni permeabili in “green block”.

5

6

a. AUTORIMESSA Il progetto prevede di intervenire sul sedime dell’attuale Campo da tennis, posto nella zona verso monte della proprietà. Lo scavo da realizzare ha un’altezza di circa m. 6 dall’attuale terreno di gioco, e comprende la demolizione dell’attuale volume seminterrato di Bar /Spogliatoi. Nell’area trapezoidale esistente sul fronte verso monte del campo da tennis, il progetto prevede di realizzare il sistema di accesso (discesa) all’Autorimessa, composto da Rampa veicolare a doppio senso di marcia (larghezza m. 4,5) due scale (larghezza netta cm. 70) ed un ascensore idoneo per l’uso da parte di persone disabili. L’accesso all’Autorimessa è previsto con un cancello metallico ad azionamento elettrico e provvisto di telecomando, posto lungo il Viale privato Cataldi Bombrini. La piccola area che distribuisce agli accessi sopraelencati, è prevista recintata con cancellate metalliche integrate nelle sistemazioni a verde, ed accoglie 2 posti auto e 4 posti moto all’aperto. La rampa veicolare con andamento semicircolare, scende al primo livello interrato, dove sono previsti 16 Box e 4 posti moto. Nella parte del primo livello interrato, che prospetta sulla zona di ingresso al Complesso sportivo, è prevista la realizzazione del nuovo volume per il Bar/Ristoro e Spogliatoi (circa mq. 90), che avrà così un comodo affaccio sull’esterno identico all’attuale. Una seconda rampa prosegue, sottostante alla prima, scendendo al secondo livello interrato dove sono previsti 21 Box e 2 posti moto. Il totale delle superfici vendibili individuate ai due livelli dell’Autorimessa assomma a circa mq. 650 (37 Box di cui due doppi, e 6 posti moto). Le altezze interne previste per i due livelli sono m. 2,70 il primo, e m. 2,40 il secondo. Entrambi i livelli dell’Autorimessa di progetto, sono serviti dall’ascensore idoneo per l’uso da parte di persone disabili; e da due vie di fuga pedonali contrapposte ed indipendenti tra i due piani. La rampa veicolare a doppio senso di marcia ha dimensioni e caratteristiche necessarie per rispettare le Normative vigenti. Le superfici di areazione naturale, necessarie per l’Autorimessa, ed indipendenti per i due livelli, sono individuate sui due fronti lunghi del volume interrato, e fuoriescono in corrispondenza dei bordi del campo da tennis, che sarà sistemato in copertura. L’intera Autorimessa è prevista realizzata con materiali, dimensioni, spazi di circolazione e ventilazione, idonei a rispettare pienamente le vigenti Normative di Sicurezza antincendio.

b. COMPLESSO SPORTIVO CON BAR / RISTORO Grazie all’orografia del sito, i locali del Bar/Ristoro con Spogliatoi posti al primo livello interrato dell’Autorimessa, risultano in realtà a piano terra rispetto all’area centrale di ingresso all’Impianto sportivo. Il nuovo nucleo previsto è suddiviso tra:

- Area del Bar/Ristoro con una SLP di circa mq. 62 articolata a sua volta in, due salette per Bar e Ristoro, un piccolo locale cucina, un servizio igienico per gli addetti ed un servizio igienico per i clienti;

- Un locale spogliatoio uomini, con 1 servizio igienico e 4 docce;

7

- Un locale spogliatoio donne con 1 servizio igienico e 2 docce. Tutti questi locali hanno altezza netta m. 2,70 , areazione ed illuminazione naturale provenienti da finestre e portefinestre, ricavate sul fronte affacciato verso l’area di ingresso all’impianto sportivo. Questa zona di ingresso è arricchita da una decina di alberature significative che sono mantenute nel progetto. Nell’attuale assetto dell’Impianto costituisce una zona utilizzata come parcheggio e parzialmente pavimentata. Si tratta comunque di una risorsa preziosa a servizio degli impianti sportivi, di cui consente l’utilizzo ottimale, per cui il progetto ne prevede una migliore sistemazione Per aumentare la permeabilità dell’insieme è prevista la regolarizzazione dell’area con superfici parte a verde naturale, parte pavimentate in “green block” e parte in lastricato di pietra. In quest’area si ricavano otto posti auto e nove posti moto all’aperto, che consideriamo siano il servizio ottimale per l’Impianto sportivo con Bar/Ristoro. I due campi di gioco sono confermati come caratteristiche e localizzazione nella Proprietà, ma è necessario il loro completo rifacimento. Per il campo da tennis posto a monte è ovvio, in quanto risulta interamente compreso nel cantiere di costruzione dell’Autorimessa. Per il campo da Tennis/Calcetto posto verso mare, non interessato dal cantiere dell’Autorimessa, si tratta di un necessario radicale intervento di rifacimento, a seguito degli ultimi anni di non utilizzo. Oltre alle pavimentazioni previste in resine sportive o gomma sintetica, sono da rifare integralmente le recinzioni metalliche e gli impianti di illuminazione con tecnologia a LED, sia per le aree esterne che per i campi di gioco.

c. SISTEMAZIONI ESTERNE La localizzazione del complesso in un qualificato contesto ambientale, richiede particolare cura nelle finiture delle sistemazioni esterne, sia per le presenze naturalistiche che per i manufatti. Aspetti che andranno puntualmente definiti in sede di definizione progettuale, in accordo con l’Unità Operativa Complessa “Tutela del Paesaggio” del Comune di Genova.

4. INQUADRAMENTO NORMATIVO

I parcheggi privati (secondo l’art. 16.1.B.3 delle Norme Generali del PUC) possono essere realizzati solo interrati e contestualmente all’attuazione del servizio pubblico o di uso pubblico soprastante; qualora il servizio pubblico o di uso pubblico sia già esistente, è consentita la realizzazione di parcheggi privati interrati a condizione che sia previsto, in alternativa:

- il potenziamento del servizio esistente; - la demolizione e ricostruzione del servizio esistente.

8

Le Norme di conformità del PUC ammettono per le aree SIS-S le seguenti funzioni:

- Principali: Servizi pubblici, parcheggi pubblici.

- Complementari: Servizi di uso pubblico, servizi privati, connettivo urbano, esercizi di vicinato funzionali al servizio o compatibili con lo stesso.

- Parcheggi privati: Parcheggi pertinenziali e parcheggi liberi da asservimento. Devono inoltre essere rispettate le seguenti Norme progettuali di livello puntuale

- Gli interventi di ricostruzione e nuova costruzione devono contribuire alla qualificazione ambientale dell’intorno …..:

- Gli edifici devono essere realizzati con caratteristiche architettoniche, tipologiche e formali congruenti con il contesto circostante…….,

- Agli interventi deve essere correlata la riqualificazione delle aree di pertinenza, nell’obiettivo di una progettazione organica del verde…..,

Negli interventi di sistemazione degli spazi liberi tra edifici o derivanti da interventi di demolizione:

- Gli spazi liberi destinati a giardini e a spazi gioco devono essere realizzati con pavimentazioni permeabili e arredati con verde naturale piantumato;

- Gli interventi devono prevedere la conservazione degli spazi liberi esistenti adibiti a parchi o giardini e delle sistemazioni strutturate……;

- Gli impianti sportivi scoperti e i parcheggi a raso devono essere progettati con riguardo ai valori ambientali dell’intorno, muniti di pavimentazione drenante e le strutture accessorie devono garantire la massima fruibilità pubblica del servizio e rispettare le distanze minime prescritte per i nuovi edifici;

- La realizzazione di impianti sportivi scoperti deve assicurare la dotazione di spazi verdi a libero accesso in misura, ove possibile equivalente ……..;

- Le essenze ad alto fusto di pregio e le sistemazioni vegetali strutturate, devono essere mantenute o migliorate, fatta salva la possibilità di sostituzione in caso di accertato stato di esaurimento del ciclo vitale delle piante…..;

- Nella sistemazione delle aree per servizi o parcheggi deve essere privilegiato l’andamento naturale del terreno……;

9

- Le aree già attrezzate a giardino o nelle quali sia presente una sistemazione vegetale strutturata, quali uliveti o boschi, devono essere mantenute allo stato attuale, gli eventuali interventi devono tendere ad una rinaturalizzazione dei luoghi …..,

- Le volumetrie degli impianti tecnologici a rete devono, di preferenza, essere collocate all’interno degli edifici o interrate.

A titolo esemplificativo si allegano le tavole del P.U.C.

10

11

5. CARATTERISTICHE GEOLOGICHE Dalle indagini geologiche si evince che, l’area è compresa nel Piano di Bacino Stralcio Ambito 14 in classe P1, suscettività bassa; ed in classe P2 suscettività media nella Carta della suscettività al dissesto. E’ posta ad una distanza maggiore di m. 40 da qualunque rivo, non è compresa in alcuna fascia esondabile e non è compresa in aree sottoposte a vincolo idrogeologico; ed è posta in zona sismica 4, ai sensi del DGR num. 1362/2010 Il substrato roccioso dell’area è costituito dalla formazione geologica dei Calacari del Monte Antola e nell’area, a seguito dell’esecuzione di due prospezioni sismiche, si può ritenere: la presenza di una copertura detritica incoerente costituita da coltre pluvio colluviale o da un deposito marino terrazzato, in superficie parzialmente rimaneggiata e talora frammista a terreni di riporto, di spessore complessivo circa m. 6,0 / 7,0; inoltre si rileva l’assenza di falda idrica superficiale e l’assenza di movimenti di massa in atto o potenziali.

6. RAPPORTO DI PERMEABILITA’

La superficie permeabile equivalente allo stato attuale, corrisponde a circa il 28% dell’area catastale. Il Progetto prevede di aumentarla per arrivare a circa il 45% dell’area catastale, ma sarà necessario realizzare una vasca di laminazione con volumetria utile di circa mc. 30, prevista nell’area tra i due campi di gioco.

7. DISTANZE DAGLI EDIFICI Relativamente alle volumetrie interrate previste dal progetto, le distanze dagli edifici esistenti sono sempre maggiori dell’altezza dei fronti di scavo. In corrispondenza del confine dell’area sul fronte ovest del campo da tennis, la distanza dal volume in elevazione esistente, del civico 1 di Viale privato Cataldi Bombrini, è inferiore ai m.10 prescritti. In conseguenza di ciò, il cantiere dovrà svilupparsi mantenendo in sito il muro esistente per una lunghezza di circa m. 30, facendosi carico di opere provvisionali, esecuzione per fasi successive e sottomurazioni. Il Progetto non varia l’altimetria dello stato attuale e la presenza di volumetrie fuori terra.