STR- STUDIO TECNICO ROSSI & PARTNERS

Davide p.i. Rossi www.strossi.it

STR- STUDIO TECNICO ROSSI &

PARTNERS

Corso formazione ANACI

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LA POLIZZA CONDOMINIALE

• Garanzie basi

• Garanzie aggiuntive

• Spese di Demolizione e Sgombero

• Maggiori costi di restauro per immobili di interesse storico e/o artistico

• Tutela legale

• Spese peritali


COSA FARE IN CASO DI SINISTRO

• Dare immediatamente avviso alla compagnia, non entrando troppo nel dettaglio del danno se non si è certi della causa.

• Fare tutto quanto il possibile per limitare il danno (spese di salvataggio) art. 1914 del c.c.

• In caso di intervento urgente documentare il più possibile tali interventi anche fotograficamente.


IN CASO DI SINISTRO

• L’amministratore è tenuto a concordare con il perito o con il liquidatore solo quanto concerne le parti condominiali, prima di assumersi responsabilità per conto dei condomini farsi autorizzare.

• In caso di danni a terzi demandare a questi ultimi il rapporto con l’assicuratrice ed eventualmente tutelarsi con una perizia di parte.


IL PERITO DI PARTE

• Il 95% dei contratti assicurativi odierni prevede il perito di parte, è nel nostro interesse nominarlo per danni di una certa entità, per danni particolari, per danni in cui esistano dubbi circa la risarcibilità del sinistro.

• La nomina del perito di parte va sempre comunicata alla compagnia che provvederà a saldarne la parcella.


LA PERIZIA PREVENTIVA

• La perizia redatta da perito assicurativo prima di stipulare una polizza o prima di riformare il contratto in essere fotografa il condominio in tutti gli aspetti tecnici che identificano il rischio per l’assicuratore.

• La perizia preventiva individua le caratteristiche costruttive, le unità, la loro ripartizione tra abitazioni e altre attività.


LA PERIZIA PREVENTIVA

• La perizia preventiva indica il valore del costo di ricostruzione calcolato in base ai parametri ANIA e all’esperienza del perito.


VANTAGGI DELLA PERIZIA PREVENTIVA

• Il rischio viene individuato e ben definito da subito, il broker o l’intermediario la deve allegare alla proposta di assicurazione in modo da eliminare eventuali contestazioni sul rischio in caso di sinistro.

• Il valore correttamente calcolato evita una sotto assicurazione con decurtazione proporzionale dell’indennizzo.


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• Il giusto valore evita una sovra assicurazione con una spesa maggiore di premio non corrisposta da indennizzi maggiori.

• Le note tecniche del perito forniscono una prima informazione all’amministratore sullo stato del fabbricato.


RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE

• In caso di crollo di parti di intonaco o coppi/tegole o altri parti condominiali soggette a manutenzione, in assenza di delibera assembleare, esiste responsabilità dell’amministratore sia civile che penale.

• Responsabilità ascrivibile in caso di comportamento omissivo alla presenza di necessaria manutenzione su parti comuni.


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• 1170c.c. il mandatario (amministratore in questo caso) è tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

• L’amministratore è quindi responsabile , in via generale, penalmente e civilmente per l’inosservanza di tutte le norme del c.c. attinenti alla vita di condominio che gli impongono precisi obblighi e doveri.


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• Art. 40. II co. C.p. “non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo”

• In base all’art 677 c.p. l’amministratore è responsabile per l’omissione di lavori di manutenzione al fine di scongiurare pericoli derivanti dalle parti comuni.


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• La giurisprudenza ha precisato come l’obbligo che grava sull’amministratore impone, oltre al dovere di erogazione delle spese attinenti alla ordinaria manutenzione, l’obbligo di ordinare lavori di straordinaria manutenzione che rivestano carattere urgente con l’obbligo di riferire nella prima assemblea (cass. 9027/03, cass. Pen. 16 maggio 1960).


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• E’ opportuno pertanto che l’amministratore, anche in caso di mancata delibera assembleare, non rimanga inerme ma si attivi il prima possibile e faccia quanto necessario per rimuovere il pericolo, anche nominando un perito che relazioni con perizia (eventualmente giurata) gli interventi e i pericoli.


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• La Cassazione ha spiegato che l’amministratore di condominio è titolare dei poteri relativi alla gestione ed alla conservazione della cosa comune e dei servizi comuni, comprendendosi in tale accezione anche l’obbligo di attivarsi al fine di eliminare situazioni di pericolo che possano comportare violazione dell’obbligo giuridico del neminem laedere.


SICUREZZA E CONDOMINIO

• Il nuovo testo unico sulla sicurezza D.gls 81/08 ha sostituito la legge 626/94, aggiungendo e rafforzando le sanzioni civili e penali a carico di chi contravviene all’applicazione dei vari disposti contenuti nel decreto legge.

• Le ammende civili possono arrivare fino a € 15.000,00 le penali prevedono l’arresto fino a 3 anni.


SICUREZZA E CONDOMINIO

• L’Autorità per la vigilanza sui contratti pubblici di lavori, servizi e forniture ha diffuso un’importante delibera riguardante la predisposizione del Documento Unico di Valutazione dei rischi e costi della sicurezza (DUVRI). Sarà necessario allegare questo documento di valutazione d’obbligo al contratto d’opera o d’appalto anche se non ci sono dipendenti stabili.

• Più in generale, l’articolo 26 del nuovo Testo unico sulla sicurezza (dpr 81/08), oltre a specificare l’obbligo per il datore di lavoro che affida l’opera a un’impresa appaltatrice o a lavoratori autonomi di verificare l’idoneità tecnico professionale delle imprese, dovrà fornire informazioni dettagliate sui rischi esistenti sul posto di lavoro e sulle misure di prevenzione e di emergenza da adottare in relazione alla propria attività.


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• Tale adempimento include la figura degli amministratori di condominio in qualità di committenti.

• Circolari esplicative del ministero per lo Sviluppo economico e il nuovo Testo unico sulla sicurezza all’articolo 3 comma primo estendono l’applicabilità a tutti i settori pubblici e privati e a tutte le tipologie di rischi, inclusi il condominio.


COSA FARE PER OTTEMPERARE AGLI

ADEMPIMENTI?• Procedere all’analisi e valutazione dei

rischi presenti nel condominio e fare redigere da tecnico qualificato il DVR (documento di valutazione dei rischi).

• Prevedere un programma di attuazione delle misure migliorative indicate nel DVR e provvedere immediatamente all’eliminazione dei rischi gravi riscontrati.


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• Procedere alla redazione del DUVRI (documento valutazione rischi interferenziali) da consegnare alle ditte che operano nel condominio.

• Far analizzare da tecnico competente se le ditte che operano nel condominio sono in regola con il D.gls 81/08, ed diffidare dal lavorare chi non lo è.


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• Nel caso il condominio abbia un dipendente fisso (portiere, bagnino, impresa di pulizie), va nominato un medico competente, un rspp, va formato ed informato il dipendente che deve frequentare corsi antincendio e primo soccorso.


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• Il DVR va aggiornato con cadenza periodica così come i DUVRI vanno “tarati” in caso di cambio di fornitori.

• Consiglio DVR aggiornamento completo biennale mentre annualmente il tecnico competente farà sopral. presso il condominio con redazione di verbale da allegare al DVR in corso.


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• DUVRI standard per tipologia di attività (elettricista, idraulico, ascensorista…) che va rivisto in caso di lavori di straordinaria manutenzione e/o lavori di particolare pericolosità.


DVR VANTAGGIO PER L’AMMINISTRATORE

• Nella filosofia del Risk Management la redazione del DVR è un’ottima soluzione per identificare tutti i rischi, eliminare quelli presenti e prevenire situazioni di pericolo future.

• Nella filosofia della salvaguardia dell’amministratore il DVR consente di dare all’assemblea una certificazione dello stato dell’edificio e degli interventi da


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• eseguire al fine di mettere a norma l’edificio, oltre alla possibilità di eliminare le responsabilità civili e penali ricadenti sull’amministratore.


RISCHIO ELETTRICO

• Con l’entrata in vigore del DM 37/08 , che sostituisce in pratica la 46/90 legge sugli impianti, di particolare importanza diventa l’analisi e la prevenzione del rischio elettrico.


DM. 37/08

• Documentazione obbligatoria che l’amministratore deve possedere o reperire

• Gli impianti elettrici e speciali sono correttamente supportati da idonea documentazione progettuale (tavola planimetriche, relazioni tecniche, schemi unifilari quadri elettrici, ecc…) e da relative dichiarazioni di conformità?


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• Per gli impianti elettrici e speciali esistenti prima dell’entrata in vigore del DM 37/08, esiste una dichiarazione di rispondenza ai sensi del DM 37/08 da tecnico abilitato?

• Esiste o si rende necessario la presenza di un impianto contro i fulmini?

• Esiste documentazione circa la denuncia di omologazione all'ISPESL dell'impianto di terra?


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• Sono presenti luci di emergenza e di sicurezza? • Esiste un manuale d’uso e manutenzione

correttamente aggiornato del sistema di illuminazione di emergenza e sicurezza conforme alla norma UNI 11222?

• Esiste un programma di verifica e manutenzione periodica degli impianti elettrici e speciali secondo DM 37/08 e Dlgs 81/08?


QUANDO SERVE IL PIANO DI SICUREZZA

• Nei cantieri in cui è prevista la presenza, anche non contemporanea, di due o più imprese, se l’entità del cantiere è pari ad almeno 200uomini/giorno o se l’importo dei lavori è superiore a € 150.000,00.

• Nei cantieri in cui i lavoratori sono esposti a rischio di seppellimento con profondità di almeno 1,5 m o di caduta dall’alto con altezza minima di 2 metri.


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• Nei lavori in prossimità di linee elettriche in tensione, rischio annegamento, lavori in pozzi, sterri, gallerie ecc…


NOMINA DL

• Il direttore lavori va nominato ogni volta che il lavoro da eseguire richieda una pratica edilizia (solitamente DIA), solitamente il progettista viene anche nominato DL.


NOMINA COORDINATORE PER LA SICUREZZA

• La nuova normativa è più ingarbugliata rispetto alla vecchia 494.

• Secondo il T.U. Art. 90 - comma 3 3. Nei cantieri in cui e' prevista la presenza di piu' imprese, anche non contemporanea, il committente, anche nei casi di coincidenza con l'impresa esecutrice, o il responsabile dei lavori, contestualmente all'affidamento dell'incarico di progettazione, designa il coordinatore per la progettazione


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• Art. 90 - comma 11

• In caso di lavori privati, la disposizione di cui al comma 3 non si applica ai lavori non soggetti a permesso di costruire. Si applica in ogni caso quanto disposto dall'articolo 92, comma 2.


In sintesi

• Si farà la nomina nel caso di presenza di due o più imprese, nel caso di lavori superiore ai 200 uomini/giorni e non obbligatorio, nel caso in cui il pericolo potenziale che espone il condominio a responsabilità ci si voglia tutelate con un tecnico di fiducia.


FINE

• SULLA SICUREZZA E SULLE RESPONSABILITA’ CHE GRAVANO SULL’AMMINISTRATORE NON FACCIAMOCI COMANDARE DALL’ASSEMBLEA.

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