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DOTT. ARCH. FRANCO SILVA

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FALLIMENTO

ETA BOX di TEDESCHI BONFIGLIO &

PIETRANTONI ERMANNO s.n.c.

nonché dei soci

TEDESCHI BONFIGLIO

e PIETRANTONI ERMANNO in proprio

n. 16/2016 R.F.

STIMA COMPENDIO IMMOBILIARE

OGGETTO

APPARTAMENTO SITO IN COMUNE DI PARMA IN

VIA LA SPEZIA n. 151 (fg. 44 – part. 16 – sub. 2)

Il Tecnico Incaricato

Dott. Arch. Franco Silva

_______________

via IV Novembre n. 132 - 29122 PIACENZA -Tel. 0523.452092 - Fax. 0523.460105 - P. IVA 01023030339 – C.F. SLV FNC 62D19 G535L

email: [email protected] - pec: [email protected]


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PREMESSA

A seguito dell’istanza dell’Avv. Daniela Pagani, in qualità di curatore del Fallimento “ETA

BOX di Tedeschi Bonfiglio & Pietrantoni Ermanno s.n.c.” nonché dei soci TEDESCHI

BONFIGLIO e PIETRANTONI ERMANNO in proprio (n. 16/2016 R.F.), il Giudice

Delegato Dott. Antonino Fazio autorizzava la nomina del sottoscritto quale perito estimatore

dei beni di compendio del fallimento stesso.

Accettato l’incarico, lo scrivente perito:

- effettuava il sopralluogo all’immobile di cui trattasi, eseguendo gli opportuni accertamenti

circa le caratteristiche costruttive e distributive;

- in tale occasione effettuava il rilievo fotografico all’esterno ed all’interno dell’immobile in

oggetto;

- eseguiva le visure presso il Servizio Catastale dell’Agenzia del Territorio di Parma al fine

di verificare la posizione catastale dell’immobile oggetto di stima;

- eseguiva le visure presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare della Agenzia del Territorio

al fine di verificare la provenienza dell’immobile di cui trattasi e la sussistenza di

eventuali formalità pregiudizievoli gravanti sul bene;

- effettuava la verifica della classificazione urbanistica e della regolarità edilizia

dell’immobile oggetto di stima;

- effettuava infine indagini sulla commerciabilità del bene immobile oggetto di valutazione

al fine di determinarne il più probabile valore di mercato.

Pertanto il sottoscritto Dott. Arch. Franco Silva, con studio a Piacenza in via IV Novembre

132, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori; Paesaggisti e Conservatori della

Provincia di Piacenza al n. 189, nonché iscritto al Ruolo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del

Tribunale di Piacenza al n. 145, nella qualità di tecnico incaricato può relazionare come segue.

1) ANALISI DELL’INCARICO

L’incarico conferito al sottoscritto perito consiste nel determinare, in base a quanto verificato

e determinato con la presente perizia, il più probabile valore di mercato del bene immobile in

oggetto alla data odierna.

2) CRITERIO DI STIMA

Lo scrivente ritiene, per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene

immobile oggetto di stima che il procedimento più consono sia quello sintetico comparativo.

Si ritiene infatti che detto metodo sia il più obiettivo ed immediato in quanto consente,

attraverso la conoscenza dei prezzi recentemente realizzati per beni analoghi, un puntuale

riscontro con il mercato che, di fatto, è il punto di riferimento del valore di qualsiasi bene

immobile.

3) L’UNITA’ IMMOBILIARE OGGETTO DELLA VALUTAZIONE

Trattasi di un modesto fabbricato abitativo sito in Comune di Parma (PR), in via La Spezia n.

151.




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4) DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILE

Il fabbricato oggetto di stima si trova in una zona periferica del centro abitato del Comune di

Parma, in via La Spezia n. 151. Detto fabbricato è provvisto di accesso pedonale e carraio

dalla pubblica via attraverso l’area cortilizia di altro fabbricato (facente parte anch’esso del

compendio immobiliare del Fallimento in oggetto). Detto fabbricato si trova in confine e

condivide un muro portante con altro fabbricato adibito a locale di deposito, facente parte del

compendio immobiliare del Fallimento in oggetto, nonché oggetto di altra perizia.

L’unità immobiliare oggetto della presente perizia estimativa si sviluppa al piano terra e piano

primo. I due piani sono collegati da una scala interna.

Al piano terra sono presenti: soggiorno, cucina, bagno e ripostiglio nel sottoscala; al piano

primo sono presenti due camere la letto (una matrimoniale ed una cameretta). La distribuzione

degli spazi è molto datata e assolutamente non rispondente alle odierne esigenze abitative.

Come si può vedere dalla planimetria allegata (redatta dal sottoscritto professionista) l’unico

bagno si colloca nella zona giorno con accesso diretto (senza disimpegno) dal vano di cucina.

Inoltre la seconda cameretta non è disimpegnata, ma ha accesso diretto solo dalla camera

matrimoniale, risultando così di fatto un vano ad uso cabina armadi.

La struttura portante verticale è in muratura mentre quella orizzontale è in legno. Le finiture

dell’appartamento sono mediocri e risalenti all’epoca della esecuzione di opere di

manutenzione del fabbricato. In particolare si sono rilevati: pavimenti in piastrelle di

ceramica, rivestimenti bagno e cucina in piastrelle di ceramica, finestre in alluminio

preverniciato con vetri termophane e antoni esterni in legno verniciato, porte interne in legno

verniciato.

Nel bagno, aeroilluminato attraverso una botola vetrata in copertura, sono presenti: vasca,

vaso, bidet e lavabo. Presente anche la lavatrice con relativo scarico e attacco elettrico.

L’altezza interna dell’abitazione al piano terra è di ml. 2,96, mentre al piano primo è di ml.

2,91. E’ presente un impianto di riscaldamento autonomo, con caldaia pensile con produzione

di acqua calda sanitaria collocata nel vano cucina e termosifoni i ghisa verniciata. Tutti gli

impianti (elettrici, di riscaldamento ed idro-sanitari) non sono probabilmente a norma.

Lo stato di manutenzione generale è discreto.

All’abitazione è annessa un’area cortilizia pertinenziale che si sviluppa a “u” lungo i due lati

liberi dell’edificio e in adiacenza ad altra unità immobiliare adibita a deposito. Da questa si

accede ad un’ampia area pertinenziale adibita ad orto.

Nell’area cortilizia predetta, come evidenziato dall’elaborato grafico allegato, sono stati

realizzati senza il necessario titolo edilizio una tettoia ed un porticato, entrambi con struttura

in ferro verniciato e copertura in pannelli di alluminio preverniciato coibentati.

Nella parte in aderenza al predetto deposito è stato inoltre realizzato un pollaio con basamento

in cemento e struttura parte in muratura e parte in struttura metallica.




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5) UBICAZIONE

Il fabbricato oggetto di perizia è ubicato, come detto, in una zona periferica della città di

Parma, a circa tre chilometri dal centro cittadino (Palazzo della Pilotta).

Nelle vicinanze sono presenti tutti i principali servizi. La posizione è quindi da ritenersi

discreta.

6) DATI CATASTALI

L’unità immobiliare abitativa oggetto della presente perizia risulta così censita:

Catasto Fabbricati del Comune di PARMA (PR)

Intestati:

TEDESCHI BONFIGLIO nato a Parma (PR) il 10/12/1963 – C.F.: TDSBFG63T10G337M

Piena Proprietà per 1/9

TEDESCHI LUISA nata a Parma (PR) il 28/06/1956 – C.F.: TDSLSU56H68G337K


ORZI ANNA nata a San Pancrazio Parmense (PR) il 06/06/1933 – C.F.:

RZONNA33H46I068B


IASCHI SILVIA nata a Parma (PR) il 05/10/1953 – C.F.: SCHSLV53R45G337S


TEDESCHI ANGIOLINO, FU BONFIGLIO


Dati identificativi e di classamento:

Foglio 44 – Particella 16 – Sub. 2 – Cat. A/3 – Cl. 2 – Consistenza vani 5 – Superficie

Catastale Totale escluse aree scoperte: mq. 84 – Rendita € 271,14 –Via La Spezia n. 151 –

Piano: T - 1

7) SITUAZIONE EDILIZIA

Dalle verifiche effettuate dallo scrivente perito presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Parma,

ho potuto verificare quanto segue:

- il fabbricato in oggetto è stato costruito in data antecedente alla Legge 17 agosto 1942, n.

1150 (Legge Urbanistica che istituiva l’obbligo della presentazione della richiesta della

Licenza Edilizia per la realizzazione di fabbricati all’interno dei centri abitati);




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- per l’unità immobiliare in oggetto non sono mai stati rilasciati titoli abilitativi e pertanto

non è mai stato rilasciato il Certificato di Abitabilità;

Non essendo mai stata presentata alcuna pratica edilizia ed essendo l’unità immobiliare da

considerare costruita ante 1942, si ritiene di considerare come stato legittimo quello

rappresentato dalla planimetria catastale di primo impianto.

In data 28/12/1939 è stata presentata al Catasto di Parma la Scheda n. 14078464 (n. 488

progressivo per zona o comune) per dichiarazione di unità urbana in via Spezia n. 2 – Comune

di S. Pancrazio – Loc. Cavagnari (il Comune di S. Pancrazio è stato poi assorbito da quello di

Parma). In tale occasione l’unità abitativa in oggetto veniva presentata come un’unica unità

immobiliare con il magazzino adiacente.

A seguito di accertamento eseguito il 20/05/1943 il Catasto riteneva di dividere in due unità

immobiliari distinte:

- l’appartamento (oggetto della presente) classificato come A/4, classe 2 – vani 5,00,

identificato con il subalterno 2

- il deposito classificato come come C/2 – classe 4, mq. 41,00, con il subalterno 1 (ora 3).

Non sono state presentate planimetrie aggiornate, ma è stata modificata a mano a matita quella

unica presentata. Detta planimetria risulta di difficile lettura e pertanto non è possibile con

certezza stabilire la reale consistenza del bene in oggetto nella planimetria di primo impianto.

Si farà pertanto riferimento alla planimetria catastale presentata successivamente e tutt’ora

l’ultima presente in catasto (Protocollo n. PR0180884 del 15/07/2009.

Rispetto a detta planimetria sono state riscontate le seguenti difformità:

- realizzazione di tettoia in corrispondenza dell’ingresso;

- realizzazione di tettoia sul retro;

- realizzazione di pollaio.

Tutte dette opere, descritte in precedenza all’art. 4 della presente relazione, sono state

realizzate senza il necessario titolo abilitativo.

8) DESTINAZIONE URBANISTICA

Dalle verifiche effettuate della strumentazione urbanistica vigente del Comune di PARMA

(PR), risulta che il terreno sul quale sorge l’edificio nel quale risulta collocata l’unità

immobiliare in oggetto è così classificato:

ZONE RESIDENZIALI CONSOLIDATE (ZB1)

Art. 3.2.33 delle Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) del Regolamento Urbanistico

Edilizio (R.U.E.).




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Si allegano gli estratti della strumentazione urbanistica vigente del Comune di Parma per

completezza.

9) PROVENIENZA, FORMALITA’, SERVITU’ E VINCOLI

L’immobile in oggetto risulta di piena proprietà per 1/9 del socio illimitatamente responsabile

in proprio

TEDESCHI BONFIGLIO nato a Parma (PR) il 10/12/1963 – C.F.: TDSBFG63T10G337M


L’immobile pervenne per 1/9 al soggetto fallito in proprio di cui sopra in forza del seguente

titolo di provenienza:

DENUNCIA DI SUCCESSIONE legittima in morte di Tedeschi Pierino, deceduto il 24 aprile

2010, registrata a Parma al n. 1056 vol. 99990/11; trascritta 1l 25 marzo 2013 ai nn.

5797/3778.

Formalità pregiudizievoli

IPOTECA GIUDIZIALE di € 30.000,00 in forza di DECRETO INGIUNTIVO di € 19.053,62

emesso dal Tribunale di Reggio Emilia in data 17 novembre 2014 rep. 7351; iscritta il 7

gennaio 2015 ai nn. 226/15 a favore di Carboni Spa con sede in Correggio (RE).

IPOTECA GIUDIZIALE di € 130.000,00 in forza di DECRETO INGIUNTIVO di €

115.697,63 emesso dal Tribunale di Piacenza in data 17 aprile 2014 rep. 4969/2014; iscritta il

2 dicembre 2015 ai nn. 23434/2849 a favore di Fincave srl con sede in Milano (MI).

NOTA DI TRASCRIZIONE – Registro generale n. 12604 – Registro particolare n. 9317 –

Presentazione n. 08 del 30/06/2016

Descrizione: ATTO GIUDIZIARIO – Data: 06/04/2016 – Autorità emittente: TRIBUNALE

DI PIACENZA – Sede: Piacenza (PC)

Specie: ATTO GIUDIZIARIO

Derivante da: 617 SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO

10) VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA

A seguito delle citate ispezioni presso l’Archivio delle pratiche edilizie dell’Ufficio Tecnico

del Comune di Parma, del confronto con le citate planimetrie catastali (in mancanza di titoli

abilitativi) nonché del sopralluogo effettuato, ho potuto verificare che l’immobile in oggetto

risulta NON CONFORME ai titoli abilitativi rilasciati.

Le difformità riscontrate sono state individuate all’art. 7 della presente relazione.




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Per quanto riguarda la tettoia posta in corrispondenza dell’ingresso si ritiene che possa essere

mantenuta e pertanto regolarizzata mediante la presentazione di SEGNALAZIONE

CERTIFICATA DI INIZIO DELLA ATTIVITA’ EDILIZIA (S.C.I.A.) in SANATORIA, ai

sensi dell’art. 17 della Legge Regionale Emilia Romagna 21 ottobre 2004, n. 23, che comporta

il pagamento al Comune di una sanzione di € 1.000,00.

In costi previsti sono quindi di massima i seguenti:

- presentazione della pratica di cui sopra a firma di tecnico abilitato: € 2.000,00 (oltre a C.P.

ed IVA nei termini di legge)

- pagamento della sanzione al Comune, ipotizzabile in: € 1.000,00

- pagamento dei diritti di segreteria comunale: da verificare all’atto della presentazione.

Per un totale prudenziale di circa. € 4.000,00.

Per quanto riguarda la tettoia realizzata sul retro ed il pollaio, si ritiene che dette opere abusive

non siano sanabili, in quanto comunque realizzate in confine o a distanza inferiore a quella

legale rispetto alle proprietà confinanti.

Si ritiene che pertanto debbano essere demolite. Per la loro demolizione si stimano i seguenti

costi:

- demolizione tettoia sul retro, compreso smaltimento macerie e ripristino pavimentazione e

muratura: € 2.000,00;

- demolizione pollaio , compreso smaltimento macerie e ripristino pavimentazione e

muratura: € 3.000,00;

- assistenza tecnica alle opere di demolizione: € 1.000,00;

per un totale di € 6.000,00.

11) VERIFICA DELLA REGOLARITA’ CATASTALE

A seguito delle citate ispezioni presso il Servizio Catastale dell’Agenzia del Territorio di

Parma, nonché del sopralluogo effettuato, ho potuto verificare che l’immobile in oggetto

risulta NON CONFORME alle planimetrie catastali depositate, in quanto non risulta

rappresentata la tettoia realizzata in corrispondenza dell’ingresso, che potrebbe essere oggetto

di sanatoria edilizia (come detto al punto precedente della presente relazione).

Per regolarizzare occorre presentare e quindi allegare alla pratica di sanatoria edilizia di cui

sopra la VARIAZIONE CATASTALE per diversa distribuzione interna.

Per l’incombente di cui sopra di prevedono i seguenti costi:

- presentazione pratica catastale di variazione a firma di tecnico abilitato: € 500,00 (oltre a

C.P ed IVA nei termini di legge);

- pagamento diritti catastali (ai valori attuali): € 50,00

per un totale prudenziale di circa € 750,00.




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Dovrà inoltre essere presentato il TIPO MAPPALE per l’inserimento in mappa

dell’ampliamento di modesta entità del fabbricato (tettoia oggetto di sanatoria edilzia).

Per l’incombente di cui sopra di prevedono i seguenti costi:

- presentazione Tipo Mappale per ampliamento di modesta entità a firma di tecnico abilitato:

€ 600,00 (oltre a C.P ed IVA nei termini di legge);

- pagamento diritti catastali (ai valori attuali): € 109,00;

per un totale prudenziale di circa € 900,00.

12) RAPPORTI DI LOCAZIONE

L’immobile oggetto di stima risulta attualmente affittato alla Signora Bernuzi Paolina, nata a

Felino (PR) il 25/01/1945, C.F.: BRNPLN45A65D526G, residente a Parma in via La Spezia

n. 151, con CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA (Legge 9

dicembre 1998, n. 431, art. 2, comma 3) in data 07/03/2017.

Il contratto ha una durata di anni cinque, dal 1° marzo 2017 al 28 febbraio 2022, prorogabile

di due anni. Il canone annuo è di € 5.460,00, aggiornabile ogni anno nella misura del 75%

della variazione ISTAT.

Si fa presente che detto contratto risulta stipulato dopo la sentenza dichiarativa di fallimento:

pertanto non si terrà conto dello stesso nella valutazione del valore di stima di cui alla presente

perizia.

13) RESIDUA POTENZIALITA’ EDIFICATORIA

L’unità immobiliare in oggetto non risulta dotata di residua potenzialità edificatoria.

14) CONSISTENZA

La consistenza commerciale della unità immobiliare in oggetto è stata verificata dal

sottoscritto perito tramite rilievo geometrico completo.

Dal citato rilievo geometrico risultano le seguenti superfici commerciali:

ABITAZIONE

- abitazione (coefficiene 1,00) mq. 84,00

- porticato (coefficiente 0,25) mq. 1,50

- area pertinenziale (coefficiente 0,10) mq. 3,00

- orto pertinenziale (coefficiente 0,05) mq. 5,50

______

Totale superficie abitazione mq. 94,00




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15) VALORE DI STIMA

Per la determinazione del valore di stima del bene immobile oggetto di perizia si è tenuto

conto di tutto quanto esposto in precedenza, dell’andamento commerciale attuale con

riferimento a transazioni avvenute di recente per beni aventi caratteristiche analoghe ed in

particolare dei seguenti elementi di calcolo:

- destinazione d’uso dell’unità immobiliare e suo stato di manutenzione e vetustà;

- consistenza commerciale del bene;

- ubicazione dell’immobile, da considerarsi discreta;

- andamento attuale del mercato immobiliare che ormai da anni sta attraversando una fase di

crisi e stagnazione, con conseguenti ripercussioni negative sulla commerciabilità dei beni

immobili, anche nel settore residenziale.

In seguito alle considerazioni sopra esposte lo scrivente perito attribuisce ai beni immobili in

oggetto il seguente valore di stima:

APPARTAMENTO

Mq.94,00 x € 1.200,00 al mq. = € 112.800,00

Occorre però dedurre i costi derivanti dalle opere di demolizione e di sanatoria elencate all’art.

10, e di variazione catastale di cui all’art. 11, per un totale indicativo di € 11.650,00,

arrotondati in via prudenziale ad € 12.000,00.

Pertanto il valore di stima ammonterà a: € 100.800,00

Tenendo però conto:

- della natura non contrattuale della vendita;

- della assenza di garanzia per vizi occulti;

- della particolare situazione economica che sta vivendo il settore dell’edilizia che sta

attraversando un periodo di forte stagnazione;

lo scrivente perito ritiene opportuno di fornire alla procedura, in linea con le procedure

normalmente applicate nelle esecuzioni immobiliari, una valutazione cautelativa di realizzo,

ottenuta con l’abbattimento del 20% del valore di stima di cui sopra.

Si avrà pertanto:

€ 100.800,00 x 80% = € 80.640,00

Pertanto il valore cautelativo di stima della quota di 1/9 dell’immobile in oggetto di piena

proprietà per 1/9 di TEDESCHI BONFIGLIO, fallito in proprio, sito in Comune di Parma, è

quindi pari a:

€ 80.640,00 x 1/9 = € 8.960,00

arrotondati a € 9.000,00




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16) CONCLUSIONI

Il valore complessivo cautelativo di stima della quota di 1/9 dell’ appartamento oggetto

di perizia di piena proprietà per 1/9 di TEDESCHI BONFIGLIO, fallito in proprio, sito

in Comune di Parma, è pari a: € 9.000,00 (diconsi euro novemila/00).

Chiusa la presente perizia estimativa in Piacenza in data 16 ottobre 2017.

Il Tecnico Incaricato

Dott. Arch. Franco Silva

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ALLEGATI:

1) Planimetria

2) Documentazione fotografica

3) Documentazione catastale

4) Documentazione urbanistica

4) Iscrizioni e trascrizioni



DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

Vista del fabbricato

Particolare vista del fabbricato

Vista dell’orto

Particolare vista del pollaio abusivo

Vista del cortiletto di accesso al fabbricato

Particolare dell’accesso al fabbricato e del porticato sull’ingresso

Vista dell’ingresso del fabbricato

Vista del locale soggiorno

Particolare del solaio del locale soggiorno

Vista del locale soggiorno

Vista del vano di cucina

Vista del bagno

Vista della scala che porta al piano primo

Vista della camera matrimoniale

Vista dell’ingresso alla cameretta dalla camera matrimoniale

Vista della cameretta

Vista della tettoia abusiva sul retro

Vista della tettoia abusiva sul retro

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