Relazione Tecnico Estimativa

OGGETTO: relazione tecnico estimativa relativa alla proprieta' sita in Genova ViaSant'Ilario civ.***********************

SCOPO DELLA PERIZIA:determinazione del valore in regime di libero mercato alla dataattuale del bene in oggetto.Per quanto attiene la metodologia estimale, si fara' ricorso al metodo sinteticocomparativo.

RICHIEDENTE***********************************************

La sottoscritta Geom. Claudia Bortolotti con studio per la carica medesima in GenovaP.zza della Meridiana civ.2 int.15 , Iscritta all’Albo dei Geometri Liberi Professionisti dellaProvinciali Latina al nr.2344, a seguito di gentile incarico conferitomi dal Sig.*************************, redige la seguente relazione finalizzata alla determinazione delvalore venale dell'immobile.Al fine di espletare l'incarico affidato, la sottoscritta ha proceduta, previo sopralluogo, ainecessari accertamenti ed a taluni riscontri diretti tendenti ad acquisire tutti gli elementiconoscitivi ed informativi, esplicitamente utili per verificare l'ubicazione del plessoimmobiliare in esame, la sua consistenza, posizione e tutte le altre caratteristicheintrinseche ed estrinseche da porre eventualmente a confronto con quelle di analoghi beniubicati nella stessa zona.Sono state, inoltre, svolte le opportune indagini di natura tecnica ed economica anchepresso operatori ed agenzie specializzate nel settore immobiliare, allo scopo di raccoglieregli elementi necessari alla determinazione del piu' probabile valore di mercato da attribuireal complesso in questione.In base agli elementi raccolti, e' stata redatta la seguente relazione tecnico-economicacosi' articolata:- prima parte descrittiva concernente le caratteristiche generali, identificativi censuari, datimetrici, notizie sullo stato di occupazione del plesso.- una seconda parte che riporta, in particolare, le verifiche urbanistiche, le indagini e lericerche di mercato effettuate, la valutazione ed infine le conclusioni.Si precisa, inoltre, che la presente stima e' stata redatta sulla base della documentazionefornita in parte dalla committenza ed in parte prodotta per completezza informativa dallasottoscritta (certificazioni energetiche, estratti reperiti presso l'Agenzia del Territorio diGenova ). Esulano dal presente incarico accertamenti ipotecari e controlli presso la PubblicaAmministrazione, non essendo richiesti dalla committenza.

PRIMA PARTE

UBICAZIONERegione Provincia ComuneLiguria Genova Genova – Via Sant'Ilario civv.106/106a/106b/106c

DATI CATASTALI catasto urbano Sez Fg Mapp. Sub z.c Cat. Cla

sseCons. Rendita Rendita riv.€

Cat. € (x105,5)

C.U. *** ***** **** 4 € 573,27 – 60.479,99€

DATI CATASTALI catasto terreni Sez Fg Mapp. Sub. z.c Cat. Classe Cons. Rendita

Cat. €C.T. 6 206 - - Uliveto 2 2.480 mq RD € 14,09

RA € 8,33

Il complesso ubicato in Sant'Ilario fa parte di un quartiere di buon livello socio-economico,situato alle spalle di Nervi, collocato nella Riviera di Levante, alle pendici dell'Appennino Ligure.Come la maggior parte dei rilievi liguri, il versante presenta la tipica conformazione a “fasce” conmuri di sostegno di pietra posata “a secco” e dalle tipiche “creuze” di crinale in ciottoli e mattoniche tagliano la collina, inerpicandosi verso l'alto.Situato su terreno su terreno di conformazione collinare a ridosso del mare, presenta unavegetazione prevalentemente di tipo mediterraneo, dove la coltura maggiore nella zona è quelladi alberature di ulivo, cipressi e palme.L'abitato circostante è caratterizzato da ville, villette o comunque da fabbricati di tiporesidenziale composti da unità abitative limitate, contraddistinte dagli inconfondibili coloripastello e dai consueti tetti in ardesia o cotto.Salendo per Via Sant'Ilario, dalla strada carrabile il luogo dell'oggetto rimane prospicente allastrada a lato sinistro della stessa, immediatamente dopo l'edificio “Società operaia”.L'ubicazione e' periferica rispetto alla citta' e raggiungibile dall'asse viario principale con proprimezzi e automezzi di trasporto pubblico in misura ridotta.I rapporti con la citta' considerato il grado di insufficienza nei collegamenti con il centro urbano,presentano aspetti critici.La connotazione tipologica residenziale presente nelle aree limitrofe e' residenziale, secondotipologie edilizie diverse variabili a seconda del periodo edificatorio, con rifiniture ed accessoridi media qualita'.L'edificio principale e' stato edificato in epoca anteriore al 1938 cosi' come le sistemazioni delgiardino annesso.L'edificio principale e' suddiviso internamente da 4 unità inscindibili con unico impianto diriscaldamento.Le due restati abitazioni sono state realizzate, la prima in epoca anteriore al 1938 e la secondain forza di una trasformazione d'uso da ex pollaio ad abitazione (di modeste dimensioni ecaratteristiche - categoria A/5).Lo stato di conservazione e manutentivo nel suo complesso e' buono ad eccezionedell'impiantistica elettrica ed idraulica risalente, solo per una parte dell'edificio principale esecondario, all'ultima ristrutturazione ultimata del 1965.Pertinenza della stessa è anche l'appezzamento di terreno adibito in parte a uliveto e in partead area gerbida, il tutto in buono stato di conservazione.La superficie aeroilluminante dei locali consente una buona luminosità ed un buon ricambiod'aria all'interno degli stessi. L'affaccio dei vani principali è sul giardino annesso alla proprietà.L'altezza interna dei locali varia tra m 2,70 e m 3,00: le pareti sono tinteggiate, i pavimenti sonoin moquette, pietra e moquette, i bagni sono rivestiti in piastrelle smaltate; i serramenti, sono inlegno con persiane tipiche del luogo.

Le distinte unita' immobiliari caratterizzanti nel loro complesso l'intera proprieta' hanno accessocarrabile da Via Sant'Ilario, strada in pendenza che si dirama da Via Donato Somma.L'intero complesso risulta in parte abitato dalla proprieta' ed in parte locato a terzi con regolarecontratto di affitto. La determinazione delle consistenza e' stata esperita verificando le dimensioni delle unita'immobiliari, e relative pertinenze esterne, tramite l'analisi a campione delle misure reperitedagli elaborati grafici rilasciati dall'Agenzia del Territorio di Genova. Le unita' abitative presenta le caratteristiche dell'abitazione a uso civile così come definita dalD.M. Del ministero dei L.L.P.P. Del 02 agosto 1969.

SECONDA PARTE

Secondo il piano urbanistico attualmente in vigore i mappali: 206-848-849-850-851-852-853-854 sono classificabili in zona A (tessuto storico), sottozona AE, con aderenza alla zona Xsottozona (infrastrutture), sottozona XV per il solo mappale *****************Il terreno annesso non presenta indice edificatorio. L'epoca di ultimazione delle opere di costruzione e' risalente alla fine del 1938.Per lo stesso immobile sono state presentate presso il Comune di Genova, Servizio EdiliziaPrivata, le seguenti istanze atte a regolarizzare alcune difformita' edilizie:

a) domanda in sanatoria n. 3001 richiesta dal Signor ***************** in data ****************indipendenza del quale è stato rilasciato da parte del Comune di Genova in data ************relativo provvedimento N.C***************** ai sensi del capo IV della legge 28 febbraio 1985 n.47 in particolare all'art. 35 della medesima.

b) domanda di condono edilizio nr. ************** richiesta dal Signor *******************n data 29*************, provvedimento N. ************* rilasciato da parte del Comune di Genova in data 13******************** ai sensi dell'articolo 32 del D.L. 269/2003 come convertito legge 24.11.2003n. 326 e modificato dalla L. 24.12.2003 n. 350 e dalla L.R. N. 5/2004 con il quale è stato chiestoil: cambio di destinazione d'uso da deposito attrezzi ad abitazione e realizzazione di opereinterne.Indagine dirette Le indagini sono state articolate su due distinte ricerche: l'una incentrata su alcune qualificatepubblicazioni nel settore immobiliare, l'altra su una disamina dei prezzi e dei valori di immobilisimilari a quello in esame considerato il momento di mercato all'attualità di edifici e/o complessicon caratteristiche similari a quello in esame. Le indagini effettuate nel mercato della zona in cui ricade il complesso immobiliare in esame,hanno rilevato che per una vendita aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari aquella in esame vengono attribuiti per superficie lorda vendibile i seguenti valori medi unitari: € 3.800,00 per la residenza secondaria e € 4.200,00 per la residenza principale.Nell'Osservatorio dei Valori Immobiliari del Comune di Genova nella zona in cui e' ubicato ilcomplesso, vengono attribuiti per la destinazione residenziale riferita alle singole tipologie iseguenti valori medi unitari:€ 3.850,00 per la residenza secondaria e € 4.950,00 per la residenza principale.A seguito degli accertamenti esperiti la casa di abitazione non presenta caratteristichedi lusso, infatti i simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguerele abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastaleproporzionata al tipo di abitazione. (Corte di Cassazione sentenza 26 marzo 1988, n.2595).

Si e' quindi proceduto al reperimento di valutazioni, inerenti terreni di caratteristiche diPRG piu' prossime a quella in esame, sia per la destinazione urbanistica che perconsistenza.

Indagini di mercato effettuate nell'abitato hanno evidenziato limitate offerte essendo ilterreno in questione privo di indice edificatorio.

Altra indagine ricognitiva, tramite la quale è comunque possibile addivenire allaformulazione del valore unitario da attribuire all'area in esame, può essererappresentata dalla quantificazione dell'incidenza dell'area a mq in superficie vendibile.

In merito si rammenta che la prassi estimativa e la consolidata esperienza di accreditatiindicatori del settore immobiliare specificano che la quantificazione dell'incidenzadell'area per mq di superficie lorda vendibile configura un valore riferito all'area prontaper l'edificazione.

Pertanto il valore di stima risulta non proporzionato alla superficie dell'area destinata agiardino annessa alle distinte unità immobiliari, ribadendo nuovamente che la stessa èpriva di edificabilità.

Il giudizio estimativo emergerà, quindi, dall'esecuzione dei calcoli utilizzando dati reali edati ipotetici, consentendo alla determinazione del tipo economico ricercato.

Il procedimento sintetico si basa sulla comparazione, grazie al ricorso a dati pubblici edi mercato.

VALUTAZIONEPertanto la sottoscritta esprime il parere che al compendio immobiliare in essere, ubicato inGenova, Via Sant'Ilario civv. **********************, possa essere attribuito il valore di mercato paria € ***************** (diconsi € *********************) nella condizioni in cui il complesso si trova allostato occupato e che vengano effettuate a cura e spesa della proprietà le opere dimanutenzione necessarie al mantenimento del compendio in condizioni di normaleconservazione e fruibilità, essendo lo stesso soggetto a disposizioni manutentive determinatedal vincolo ambientale e paesaggistico.

Dopo quanto espresso, si addiviene al più probabile valore medio di mercato

DATA ULTIMO AGGIORNAMENTOGenova 30 Luglio 2010 Il Tecnico relatore

Alla presente si allega:

− Estratto di mappa− Visure catastali.