RELAZIONE TECNICA LOTTO UNICO - vendite-giudiziarie.net TECNICA P.E. 94... · SOPRALLUOGHI c/o...

COPIA epurata delle generalità dei debitoriesecutati

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Consulente Tecnico d’Ufficio: ing. Donato AURELIO Via Ferrovia 9 – 71036 Lucera (fg) – tel./fax 0881/547416

TRIBUNALE DI FOGGIA - UFFICIO ESECUZIONI

- Articolazione Territoriale di Lucera -

Ill.mo g.e. dott. F. Mari

Procedura Esecutiva Immobiliare

n. 94/2013 R.G.E.

dicembre 2013

RELAZIONE TECNICA

LOTTO UNICO

Relazione tecnica LOTTO UNICO

Consulente Tecnico d’Ufficio: ing. Donato AURELIO Procedura Esecutiva n° 94/2013 R.G.E. _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 2/36

SOMMARIO

PREMESSA ..................................................................................................... 4

ELENCO ALLEGATI ......................................................................................... 4

CRONISTORIA OPERAZIONI PERITALI ......................................................... 6

RISPOSTE AI QUESITI ................................................................................... 7

1. IL COMPENDIO IMMOBILIARE PIGNORATO NELLA PROCEDURA ESECUTIVA n. 94/2013 R.G.E. .................................................................. 7

1.1 L’atto di pignoramento ........................................................................................ 7

1.2 La NOTA DI TRASCRIZIONE dell’atto di pignoramento. Dati catastali pregressi rilevati nella NOTA DI TRASCRIZIONE .................................................................................... 7

1.3 La documentazione ipocatastale prodotta dal creditore procedente. Verifiche ed integrazioni. Il titolo di acquisto del compendio immobiliare pignorato a favore del debitore esecutato e la relativa nota di trascrizione ......................................... 8

2. Formazione del LOTTO UNICO da sottoporre ad esecuzione forzata. Individuazione catastale attuale .............................................................. 9

3. DESCRIZIONE DELLE UNITÀ IMMOBILIARI COMPONENTI IL LOTTO UNICO: ubicazione, caratteristiche architettoniche e tecnico-costruttive dei corpi di fabbrica, composizione interna, finiture e stato di manutenzione ........................................................................... 10

A) Accessioni edilizie censite con categoria catastale D/1 “Opificio” (C.F. di Calsalvecchio di Puglia al foglio 28 p.lla 71 sub 5) ............................................... 13

- Capannone (indicato con la sigla “1” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4, v. pag. 12).......................................................................................... 13

- Sala esposizione e laboratorio; ufficio; deposito-sala imbottigliamento (indicati rispettivamente con le sigle “2”, “3” e “4” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4, v. pag. 12).......................................................................................... 13

- Piattaforma di pesatura per automezzi e box-pesa (indicati con la sigla “10” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4, v. pag. 12) .................................. 14

- Piazzale ed aree di manovra, strada di accesso, muretti di contenimento, recinzioni e cancelli. ......................................................................................................................... 15

B) Unità immobiliare dislocata al piano terra della palazzina indicata con la sigla “9” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12, C.F. di Casalvecchio di Puglia, foglio 28 p.lla 71 sub 3, cat. A/3 “Abitazione di tipo economico”) ..................................................................................................... 15

C) Unità immobiliare dislocata al piano primo della palazzina indicata con la sigla “9” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12, C.F. di Casalvecchio di Puglia, foglio 28 p.lla 71 sub 4, cat. A/3 “Abitazione di tipo economico”) .............................................................................................. 17


Procedura Esecutiva n° 94/2013 R.G.E. Consulente Tecnico d’Ufficio: ing. Donato AURELIO _____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 3/36

D) Tettoie metalliche indicate con le sigle “5” e “6” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12) ......................................... 19

E) Piccoli corpi di fabbrica indicati con le sigle “7”, “8” e “11” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12) ......................................... 19

F) Aree utilizzate con finalità agricole, orto e giardino ............................................. 21

4. DOTAZIONI IMPIANTISTICHE ............................................................... 22

5. CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE DELLE UNITÀ IMMOBILIARI COMPONENTI IL LOTTO UNICO ...................................... 23

6. TITOLARITA’ DEL DIRITTO DI PROPRIETA’ SULLE UNITÀ IMMOBILIARI COMPONENTI IL LOTTO UNICO. COMPROPRIETARI. STATO DI POSSESSO E D’USO ................................................................ 24

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SULLE UNITÀ IMMOBILIARI COMPONENTI IL LOTTO UNICO ...................................... 25

7.1 Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul compendio immobiliare ............................... 25

7.1.1 Domande giudiziali, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge. Necessità o meno di bonifica da eventuali rifiuti ovvero altri oneri, pesi o limitazioni d’uso ................. 25

7.1.2 Iscrizioni pregiudizievoli .................................................................................................. 26

7.1.3 Esistenza di usufrutto ..................................................................................................... 26

7.1.4 Verifica della regolarità urbanistica, edilizia e catastale delle unità immobiliari componenti il lotto unico. Verifica di eventuali opere abusive. ........................................... 27

8. PROCESSO DI VALUTAZIONE DEL LOTTO UNICO ................................... 30

8.1 Criteri estimativi e metodologia adottata: metodo sintetico-comparativo .............. 30

8.2 Fonti ed informazioni utilizzate per la stima ........................................................ 31

8.2.1 Osservatorio del Mercato Immobiliare (0.M.I.) ................................................................. 31

8.2.2 Agenzie locali del settore immobiliare .............................................................................. 33

8.3 Determinazione del “valore specifico unitario” (per metro quadro di superficie lorda) delle diverse consistenze immobiliari componenti il lotto unico ................... 33

CONCLUSIONI: IL VALORE DEL LOTTO UNICO ........................................... 35



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 4/36

RELAZIONE TECNICA - Il LOTTO UNICO da sottoporre ad esecuzione forzata -

-

PREMESSA

In data 24 luglio 2013, il sottoscritto ing. AURELIO Donato prestava il giuramento di rito quale Esperto per la stima nella PROCEDURA ESECUTIVA N. 94/2013 promossa da XXXXX Xxxxx c/ XXXXX Xxxxx (cfr. all. n. 1).

Attesi gli elementi acquisiti nell’ambito delle operazioni peritali espletate - così come riassunte nel rapporto cronologico che segue - ed i risultati delle indagini compiute per repe-rire ogni elemento utile alla formulazione delle risposte ai quesiti posti, lo scrivente, a com-pletamento dell’incarico conferito, ha ritenuto di poter serenamente depositare, c/o la cancel-leria dell’Esecuzione del Tribunale di Foggia, Articolazione Territoriale di Lucera, il presente elaborato peritale avente ad oggetto l’analisi e la stima del valore di mercato da porre come prezzo base d’asta del compendio immobiliare pignorato componente il LOTTO UNICO.

Come richiesto nel verbale di giuramento sono riportati di seguito: individuazione

dei beni pignorati componenti il lotto unico; ubicazione; accessi; confini; dati catastali;

pertinenze ed accessori; composizione interna; superficie netta; superficie commercia-

le; caratteristiche strutturali del beni; caratteristiche interne; stato di manutenzione;

rispondenza alla vigente normativa degli impianti; risultati delle verifiche di regolarità edili-

zia; titolarità del diritto di proprietà; stato di possesso ed utilizzo; vincoli ed oneri giuridi-

ci gravanti sul beni suddivisi in: a) vincoli che resteranno a carico dell’acquirente; b) vincoli che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spesa della procedu-ra e relativi costi.

Relativamente, poi, al processo di valutazione del lotto unico sono indicati: criteri di

stima utilizzati; fonti delle informazioni acquisite per la stima del valore unitario; adegua-

menti e correzioni apportate alla stima in considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni; la necessità o meno di bonifica da eventuali rifiuti ovvero altri even-

tuali oneri e pesi.

Di seguito si riporta l’elencazione degli allegati che completano il presente elaborato e cui si farà di volta in volta riferimento, completi di tutto quanto richiesto nel verbale di giu-ramento dell’esperto.

ELENCO ALLEGATI

A DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA delle unità immobiliari componenti il LOTTO UNICO.

B ELABORATI GRAFICI: Tavole grafiche n. 1 (“Planimetria di orientamento del LOTTO UNICO”), n. 2 (“Corpi di fabbrica nn. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 e 8”) e n. 3 (“Corpi di fabbrica nn. 9 e 10”).



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 5/36

C Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) relativo all’unità immobiliare al foglio 28 p.lla 71 sub 3, (cat. A/3 Abitazione di tipo economico, cl. 1, 5 vani, rd. € 309,87, p.t.);

D Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) relativo all’unità immobiliare al foglio 28 p.lla 71 sub 4 (cat. A/3 Abitazione di tipo economico, cl. 1, 5 vani, rd. € 309,87, p.1);

E Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) relativo all’unità immobiliare al foglio 28 p.lla 71 sub 5 (cat. D/1 Opificio, rd. € 4.491,80);

1 Verbale di giuramento del 24/07/2013. Decreto di fissazione di udienza ex art. 569 c.p.c. e nomina perito.

2 Convocazione delle parti alle operazioni di sopralluogo (racc.te a/r e fax).

3 Avvisi di ricevimento attestanti l’avvenuta trasmissione alla parti della copia degli elabora-ti peritali.

4 Atto di pignoramento immobiliare.

5 Nota di trascrizione dell'atto di pignoramento trascritto dal creditore procedente in data 03/07/2013 c/o la Conservatoria dei RR.II. di Lucera ai nn. 5389 r.g. e 4342 r.p..

6 Verbale di sopralluogo del 27.09.2013.

7 Stralcio del foglio di mappa catastale n. 28 del Comune di Casalvecchio di Puglia. Visure catastali delle unità immobiliari componenti il Lotto Unico.

8 Concessione edilizia n. 22 del 1982, “Lavori di costruzione di uno stabilimento vinicolo” e relativa documentazione tecnica-amministrativa.

9 Concessione edilizia n. 10 del 1984, “Lavori di sopraelevazione uffici di uno stabilimento” e relativa documentazione tecnica-amministrativa..

10 Concessione edilizia n. 11 del 1984, “Lavori di costruzione vasche, cabina, serbatoio, bili-co, muro di contenimento allo stabilimento vinicolo” e relativa documentazione tecnica-amministrativa..

11 Concessione edilizia n. 1 del 1986 “Deposito bottiglie ecc. ed imbottigliamento”.

12 Planimetrie catastali delle unità immobiliari componenti il lotto unico.

13 Titolo di provenienza degli immobili pignorati a favore del debitore esecutato e relativa nota di trascrizione (Decreto di trasferimento del Tribunale di Lucera-Cancelleria Falli-mentare in data 3 luglio 2003, Rep. N. 464, trascritto a Lucera in data 4/7/2003 ai nn. 6500 r.g./5398 r.p.).

14 Note di trascrizione dell’08/09/2004 ai nn. 8606 r.g./6579 r.p. e del 17/10/2012 ai nn. 7712 r.g./6316 r.p.. c/o la Conservatoria dei RR.II. di Lucera relative alla “Costituzione del diritto di abitazione” (rettificata in “Costituzione di diritti reali a titolo gratuito”) rogata dal notaio Cassano Lorenzo di San Severo.

15 Nota di iscrizione di ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo (iscritta sulla com-plessiva quota di proprietà di 1/1 sulle particelle pignorate individuate al Catasto Fabbri-cati al foglio 28 p.lle 71 subb 2, 3 e 4 e Catasto Terreni foglio 28 p.lla 71 ente urbano (di ha 00.46.19, ex p.lla 261) del 12/11/2012 c/o la Conservatoria dei RR.II. di Lucera ai nn. 8340 r.g./520 r.p. a favore del sig. XXXXX Xxxxxx (Pietramontecorvino, 17/09/1961) e contro XXXXX Xxxxx (San Severo, 11/02/1973).



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 6/36

Si allega, altresì, SUPPORTO INFORMATICO CD-ROM contenete: relazione tecnica

(con l’epurazione nell’intero testo delle generalità dei debitori); planimetrie ; documenta-

zione fotografica.

CRONISTORIA OPERAZIONI PERITALI

GIURAMENTO C.T.U. e QUESITI POSTI DAL Giudice dell’Esecuzione Prestato il giuramento di rito all’udienza del 24 luglio 2013, l’Ill.mo G.E. poneva al sotto-scritto i quesiti di cui al Verbale di giuramento dell’esperto allegato al n. 1 della presente Relazione peritale (cfr.).

SOPRALLUOGO c/o immobili pignorati siti alla periferia di Casalvecchio di Puglia (FG)

(27.09.2013) Dopo aver data regolare comunicazione alle parti del giorno, ora e luogo a mezzo racc.te a/r (cfr. All. n. 2), lo scrivente dava inizio alle operazioni peritali in data 27.09.2013 con il sopralluogo agli immobili pignorati in Casalvecchio di Puglia (cfr. All. n. 6 – Verbale di ini-zio operazioni peritali e sopralluogo).

SOPRALLUOGHI c/o Ufficio Tecnico del Comune di Casalvecchio di Puglia.

(date: 27.09.2013 – 03.10.2013) Il sottoscritto effettuava sopralluoghi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Casalvecchio di Puglia.

SOPRALLUOGHI c/o Ufficio Catasto e Conservatoria dei RR.II. di Lucera (date: 02.12.2013 – 06.12.2013) Il sottoscritto effettuava sopralluoghi presso l’Ufficio Catasto e la Conservatoria dei RR.II. di Lucera finalizzati agli accertamenti ipocatastali riguardanti il compendio immobiliare pi-gnorato.

SOPRALLUOGHI c/o Tribunale di Foggia - Articolazione Territoriale di Lucera - Sezione Fallimentare (data: 09.12.2013) Il sottoscritto effettuava sopralluogo presso la Sezione Fallimentare dell’Articolazione Ter-ritoriale di Lucera del Tribunale di Foggia finalizzata all’acquisizione del titolo di proprietà in favore del debitore esecutato (Decreto di trasferimento del Tribunale di Lucera-Cancelleria Fallimentare in data 3 luglio 2003, Rep. N. 464, trascritto a Lucera in data 4/7/2003 ai nn. 6500 r.g./5398 r.p.).



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 7/36

RISPOSTE AI QUESITI

1. IL COMPENDIO IMMOBILIARE PIGNORATO NELLA PROCEDURA ESE-CUTIVA n. 94/2013 R.G.E.

Di seguito è esaminato il compendio immobiliare pignorato nella procedura esecutiva di cui trattasi analizzando i contenuti di: atto di pignoramento; nota di trascrizione; do-

cumentazione ipotecaria prodotta dal creditore procedente. Sono, poi, analizzate le consi-stenze del lotto unico proposto in vendita.

1.1 L’atto di pignoramento

L’atto di pignoramento depositato in cancelleria il 06/06/2013 sottopone ad esecuzio-ne forzata per espropriazione i seguenti beni immobili (cfr. All. 4):

“Complesso vinicolo sito nell’abitato del comune di Casalvecchio di Puglia (FG) alla via Casalnuovo n. 61 costituito da capannoni, palazzina ad uso abitativo costituta da piano terra e primo piano, uffici, cabina elettrica, bilico, impianti generali e piazzale pertinen-ziale asfaltato e recintato di circa mq. 5.554, confinante con strada Casalvecchio di Pu-glia-Casalnuovo Monterotaro; strada di nuova formazione del PRG, condotta E.E.A.P. ed altri; censito al Catasto al foglio 28, particelle:

- 261 di mq. 5.554 ed attualmente, a seguito di variazione identificativa per allineamento mappe n. 604.1/2003 del 15/4/2003 in atti dal 16/4/2003, prot. n. 120728, la suddetta particella 261 è stata soppressa per ripristino della p.lla 71 del foglio 28, di mq. 5.584, ente urbano;

- 71 sub 2, cat D/1, via Casalnuovo P.T.;

- 71 sub 3, cat. A/3 di 1° classe, via Casalnuovo P.T.;

- 71 sub 4, cat. A/3 di 1° classe, via Casalnuovo P.1..”

1.2 La NOTA DI TRASCRIZIONE dell’atto di pignoramento. Dati catastali pre-gressi rilevati nella NOTA DI TRASCRIZIONE

La trascrizione dell’atto di pignoramento è stata effettuata presso la Conservatoria dei RR.II. di Lucera in data 03.07.2013 ai nn. 5389 r.g./4342 r.p., a favore di XXXXX Xxxxx e contro XXXXX Xxxxx, nato a San Severo l’11/02/1973 (cfr. All. n. 5).

L’individuazione catastale delle unità immobiliari pignorate (tutte ricadenti nel Comune di Casalvecchio di Puglia) riportata nel QUADRO B – IMMOBILI della NOTA DI TRASCRIZIONE dell’atto di pignoramento è:

- Catasto Terreni foglio 28 p.lla 71 “ente urbano”, indirizzo via Casalnuovo n. 61;



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 8/36

- Catasto Fabbricati foglio 28 p.lla 71 sub 3, cat. A/3 - Abitazione di tipo economico, 5 va-ni;

- Catasto Fabbricati foglio 28 p.lla 71 sub 4, cat. A/3 - Abitazione di tipo economico, 5 va-ni;

- Catasto Fabbricati foglio 28 p.lla 71 sub 2, cat D1 - Opifici.

Detta individuazione catastale (come pure quella indicata nell’atto di pignoramento di cui si è detto al precedente paragrafo) risulta ormai pregressa. Attualmente il compendio immobiliare pignorato è così censito:

- al Catasto Terreni del Comune di Casalvecchio di Puglia foglio 28 p.lla 71 (ente urbano,

ha 00.46.19), 262 (ente urbano, ha 00.05.74), 309 (ente urbano, ha 00.02.55) e 310 (ente urbano, ha

00.01.06). In tal senso si rimanda allo stralcio del foglio di mappa catastale n. 28 riportato all’immagine n. 3 del presente elaborato (v. pag. 11). Alle dette particelle corrisponde una superficie catastale pari a complessivi mq. 5.554 (e, dunque, pari a quella complessiva in-dicata nell’atto di pignoramento) originariamente individuata dalla sola p.lla 71 (cfr. all. n. 7, visure catastali);

- al Catasto Fabbricati del Comune di Casalvecchio di Puglia al foglio 28 p.lle 71 sub 3, (cat. A/3, cl. 1, 5 vani, rd. € 309,87, p.t.), sub 4 (cat. A/3, cl. 1, 5 vani, rd. € 309,87, p.1), sub 5 (cat.

D/1, rd. € 4.491,80). Con riferimento a quest’ultima (p.lla 71 sub 5) si evidenzia che nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione è riportata la p.lla 71 sub 2 che è stata soppressa e sostituita dalla p.lla 71 sub 5 giusta variazione catastale del 17/12/2012 n. 54007.1/2012 in atti dal 17/12/2012 (prot. FG0322257) per diversa distribuzione degli spazi interni - ristrutturazione - variazione di toponomastica (cfr. all n. 7).

1.3 La documentazione ipocatastale prodotta dal creditore procedente. Verifiche ed integrazioni. Il titolo di acquisto del compendio immobi-liare pignorato a favore del debitore esecutato e la relativa nota di trascrizione

La documentazione prodotta dal creditore procedente relativa alle trascrizioni ed i-scrizioni attesta le risultanze dei registri immobiliari per l’intero ventennio anteriore alla data della trascrizione del pignoramento.

Lo scrivente ha provveduto a completare la detta documentazione con l’acquisizione del titolo di provenienza degli immobili pignorati a favore del debitore esecutato (Decreto di trasferimento del Tribunale di Lucera-Cancelleria Fallimentare in data 3 luglio 2003, Rep. N. 464, trascritto a Lucera in data 4/7/2003 ai nn. 6500 r.g./5398 r.p.) e della relativa nota di trascrizione. Detta documentazione è allegata al n. 13.

Nel merito si evidenzia che il compendio immobiliare acquistato dal debitore esecuta-to è così testualmente descritto nel detto titolo di provenienza:

“Complesso vinicolo costituito da capannoni, palazzina, uffici, cabina elettrica, bili-co, impianti generali e piazzale asfaltato e recintato: in carico alla partita 1 aree di Enti Pubblici e Promiscui del Catasto terreni del Comune di casalvecchio di Pu-

glia, foglio 28 p.lle: 261 di mq. 4619,310, di mq. 106,262, di mq.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 9/36

574,146, di mq. 44,309, di mq. 255 e complessivamente mq. 5.599 ed alla partita 1408 del N.C.E.U. del Comune medesimo, in ditta Vinicola “S. Maria delle

Grazie” snc di XXXXX e XXXXX, con i seguenti dati: foglio 28 p.lle: 71 sub 2 via Casalnuovo p.t. categoria D/1 R.C. £ 18.500.000; 71 sub 3 via Ca-

salnuovo p.t. categoria A/3 cl. I^, vani 5 R.C. £ 600.000; 71 sub 4 via Casal-nuovo, categoria A/3 classe I^, R.C. £ 600.000. Confini: Strada Casalvecchio di Puglia (Casalnuovo Monterotaro, proprietà eredi Venditti; proprietà Panichella Do-nato; proprietà Fratta Clotilde; proprietà De Vita Rosaria (ex eredi Capace); con-dotta E.A.A.P.; strada di nuova formazione del PRG.”

In conclusione l’intero compendio immobiliare pignorato appartiene al debitore e-secutato.

2. Formazione del LOTTO UNICO da sottoporre ad esecuzione forzata. Individuazione catastale attuale

Da quanto emerso dall’ispezione effettuata presso gli immobili sottoposti ad esecu-zione forzata risulta possibile ricomprendere l’intero compendio pignorato nel seguente lotto unico:

LOTTO UNICO costituito dalla piena proprietà (1/1) sul complesso vinicolo attual-mente non funzionante sito alla periferia del Comune di Casalvecchio di Puglia (FG), alla via Casalnuovo n. 61, costituito da: nr. 1 capannone prefabbricato in c.a.p. di circa mq. 430 lordi con sottostanti due cisterne interrate in c.a. per la raccolta del mosto; nr. 1 corpo di fabbricata adiacente al predetto capannone di complessivi circa mq. 146,40 lordi ove sono ricavati un locale per esposizione e laboratorio, un ufficio, un deposito e sala imbottigliamento; nr. 2 tettoie metalliche (entrambe aperte su tre lati) rispettiva-mente di circa mq. 78 coperti (quella adiacente al capannone) e circa mq. 48 (quella a-diacente il citato corpo di fabbrica); nr. 1 palazzina a due piani fuoriterra ove sono dislo-cate nr. 2 unità immobiliari indipendenti a destinazione catastale A/3 “Abitazione di tipo economico” (entrambe di circa mq. 138 di superficie commerciale lorda) di cui una al piano primo ed una al piano terra (si precisa che da quest’ultima è possibile accedere - attraverso una botola - ad un vano interrato non censito al catasto e non assentito ur-banisticamente di circa mq. 40 in cui è ubicata una vasca di accumulo idrico in muratura ed alcune componenti impiantistiche termoidrauliche a servizio dell’intera palazzina); nr. 1 piattaforma di pesatura per automezzi (marca A. Gomba & C., Napoli) e relativo box-pesa in muratura di circa mq. 12 lordi ove è, altresì, ubicata la centrale termica a servi-zio della palazzina innanzi citata; nr. 1 deposito in lamiera metallica leggera di circa mq. 42; aree pertinenziali recintate adibite a: piazzale e viabilità interna (asfaltato per com-plessivi circa mq. 2.350), ad aree giardino-verde agricolo (di circa mq. 1.315); a piazzo-le cementate (di complessivi circa mq. 480, in parte originariamente utilizzate come basi di appoggio dei silos dell’impianto vinicolo); nr. 2 piccoli corpi di fabbrica adibiti a depo-sito (circa mq. 12) e a ricovero animali da cortile (circa mq. 38); nr. 1 pozzo freatico; cancello metallico di accesso da via Casalnuovo. Confinante con strada Casalvecchio di Puglia-Casalnuovo Monterotaro; strada di nuova formazione del PRG, condotta E.E.A.P. ed altri. Attualmente censito al Catasto Fabbricati del Comune di Casalvecchio di Pu-



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 10/36

glia foglio 28 p.lle 71 sub 3, (cat. A/3, cl. 1, 5 vani, rd. € 309,87, p.t.), sub 4 (cat. A/3, cl. 1, 5

vani, rd. € 309,87, p.1), sub 5 (cat. D/1, rd. € 4.491,80) e Catasto Terreni del Comune di Ca-salvecchio di Puglia foglio 28 p.lla 71 (ente urbano, ha 00.46.19), 262 (ente urbano, ha

00.05.74), 309 (ente urbano, ha 00.02.55) e 310 (ente urbano, ha 00.01.06).

Le diverse accessioni edilizie innanzi citate risultano funzionali l’una all’altra ai fini del corretto svolgimento dell’attività di impresa vinicola che in passato veniva esercitata nel cen-tro aziendale pignorato. Per quanto riferito è da escludersi la possibilità di procedere ad una lottizzazione del centro aziendale (e, dunque, ad un frazionamento dello stesso) da cui ne de-riverebbe sia una maggiore difficoltà di vendita sia la riduzione del valore complessivo dell’intero compendio per la ridotta funzionalità e commerciabilità che ciò comporterebbe. Tutto quanto ciò anche con riferimento ad una possibile variazione di tipologia produttiva che il futuro acquirente del lotto unico intendesse insediarvi.

3. DESCRIZIONE DELLE UNITÀ IMMOBILIARI COMPONENTI IL LOTTO UNICO: ubicazione, caratteristiche architettoniche e tecnico-costruttive dei corpi di fabbrica, composizione interna, finiture e stato di manutenzione

Il complesso aziendale pignorato è posto alla periferia del Comune di Casalvecchio di Puglia, via Casalnuovo n. 61, ed insiste su un unico corpo fondiario di estensione complessiva pari a mq. 5.554,00 attualmente individuato al Catasto Terreni del detto comune al foglio 28 p.lle 71, 262, 309 e 310.

Le immagini nn. 1, 2, 3, 4 e 5 contestualizzano i luoghi.

1 - immagine

Casalvecchio di

Puglia centro

Opificio vinicolo

pignorato



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 11/36

2 - immagine. Perimetrazione puramente indicativa

3 - immagine. Corpo fondiario pignorato su cui insiste il complesso vinicolo.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 12/36

4 – immagine. Planimetria di orientamento.

5 – immagine. Legenda della planimetria di orientamento.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 13/36

Con riferimento alla planimetria di orientamento ed alla relativa legenda esplicativa ri-portata alle precedenti immagini nn. 4 e 5, il compendio immobiliare pignorato si compone delle seguenti accessioni edilizie di cui nel seguito si precisano i relativi dati catastali, compo-sizione interna, caratteristiche strutturali, finiture e stato di manutenzione:

A) Accessioni edilizie censite con categoria catastale D/1 “Opificio” (C.F. di Cal-salvecchio di Puglia al foglio 28 p.lla 71 sub 5)

- Capannone (indicato con la sigla “1” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4, v. pag. 12).

Dimensioni in pianta: mt. 17,50 x mt. 24 (420 mq); altezza alla gronda di mt. 7,00. Struttura portante in cemento armato prefabbricato; tompagnature in pannelli pre-fabbricati. Provvisto di finestrature laterali. La pavimentazione interna al capannone è in battuto di cemento in mediocre stato di conservazione. Impianti elettrico di tipo in-dustriale; idrico-fognario allacciato alle relative reti pubbliche urbane. Il capannone è ad un solo livello fuori terra ed è adibito alla lavorazione. Circa mq. 10,50 di superfi-cie interna al capannone è occupata da cisterne rivestite in muratura. Sottostanti al piano di calpestio del crisultano due vasche interrare in c.a. per la raccolta del mosto. All’interno del capannone è ricavato, altresì, un ripostiglio ed un w.c..

Per tutto quanto non specificato per forma e finiture si rimanda alla documentazione fotografica ed agli elaborati grafici di appendice allegata. Le seguenti immagini nn. 6 e 7 sono puramente indicative dello stato dei luoghi.

6 - immagine

7 - immagine

- Sala esposizione e laboratorio; ufficio; deposito-sala imbottigliamento (indicati rispet-tivamente con le sigle “2”, “3” e “4” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4, v. pag. 12).

In adiacenza al lato nord del capannone innanzi descritto è posto un corpo di fabbrica ad un solo piano fuoriterra che ospita: una sala esposizione e laboratorio, un vano adibito ad ufficio ed un deposito utilizzato per l’imbottigliamento dei prodotti vinicoli. Ha complessivamente dimensioni in pianta di mt. 24,00 x 5,80 (mq. 139,20) ed al-tezza pari a mt. 3,40. Le strutture portanti sono costituite da telai multipli in calce-struzzo armato con pilastri spiccati da fondazioni a travi rovesce; le strutture orizzon-



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 14/36

tali sono in latero-cemento armato con travetti in c.a.p.. Le finiture sono quelle usuali dell’edilizia locale: pareti intonacate a civile e tinteggiate, pavimentazione in battuto di cemento (quella del deposito e sala imbottigliamento), piastrelle smaltate (quella dell’ufficio e del laboratorio). Lo stato di manutenzione è mediocre: necessitano in-terventi di riqualificazione delle superfici interne (specie con riferimento a quelle della sala per l’imbottigliamento) che sono affette da segni di umidità di infiltrazione d’acqua proveniente dalla copertura. L’impianto elettrico è per lo più fuoritraccia. Per tutto quanto non specificato per forma, dimensioni e finiture si rimanda alla do-cumentazione fotografica ed agli elaborati grafici di appendice. Le seguenti immagini nn. 8 e 9 sono puramente indicative dello stato dei luoghi.

8 - immagine

9 - immagine

- Piattaforma di pesatura per automezzi e box-pesa (indicati con la sigla “10” sulla pla-nimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4, v. pag. 12)

Il box-pesa è in muratura di dimensioni mt. 3,00 x 4,00 formata dal corpo bilancia e dal box di protezione delle apparecchiatura; piattaforma di pesatura di dimensioni mt. 14,00 x 3,00 e portata massima di kg 40.000 (v. immagini nn. 10 e 11).

10 - immagine

11 - immagine



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 15/36

- Piazzale ed aree di manovra, strada di accesso, muretti di contenimento, recinzioni e cancelli.

Il piazzale e le aree di manovra carrabili sono asfaltate in discreto-buono stato di conservazione. I muretti di contenimento perimetrali sono in calcestruzzo armato. Le recinzioni ed il cancello di ingresso sono metallici.

Per tutto quanto non specificato per forma, dimensioni e finiture si rimanda alla do-cumentazione fotografica ed agli elaborati grafici di appendice. Le seguenti immagini nn. 12 e 13 sono puramente indicative dello stato dei luoghi.

12 - immagine

13 - immagine

B) Unità immobiliare dislocata al piano terra della palazzina indicata con la sigla “9” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12, C.F. di Casalvecchio di Puglia, foglio 28 p.lla 71 sub 3, cat. A/3 “Abitazione di tipo economico”)

L’unità immobiliare in parola è dislocata al piano terra della palazzina ripresa alle succes-sive immagini n. 14 e 15. La palazzina in parola è in muratura portante. I solai sono a struttura mista di laterizi e calcestruzzo armato. L’intera palazzina necessita di interventi di riqualificazione/manutenzione delle superfici intradossali degli aggetti delle falde del tetto e della rampa scale esterna in c.a.. Detta palazzina è più esaustivamente documen-tata dalla produzione fotografica di appendice ad essa relativa (cfr.).

Le immagini nn. 16 e 17 sono solo rappresentative delle parti interne dell’unità immobi-liare al piano terra cui si accede direttamente dal marciapiedi perimetrale alla palazzina. Dall’ingresso dell’appartamento si accede ad una camera, un soggiorno ed un disimpe-gno; da quest’ultimo si accede ad un ambiente adibito a cucina, ad un bagno di servizio e ad un camera; da quest’ultima si accede ad un disimpegno che consente l’accesso ad un w.c. ed al ripostiglio; sul piano di calpestio di quest’ultimo è ricavata una botola che porta - mediante una scala metallica a pioli - al sottostante vano tecnico ove è ubicata una va-sca di accumulo idrico in muratura ed alcune componenti impiantistiche termoidrauliche a servizio dell’intera palazzina. Il tutto come risulta dalla planimetria redatta dallo scrivente (v. immagine n. 18).

Le pavimentazioni sono in grès e ceramica, le pareti sono intonacate e tinteggiate a civi-le. Infissi e porte in legno. Nel complesso le finiture ed il grado di manutenzione delle fi-



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 16/36

niture interne sono buoni. Si estende per complessivi mq. 145,45 circa di superficie commerciale lorda (cfr. paragrafo 5, pag. 23).

Il vano al piano interrato ha una superficie calpestabile di mq. 28,30 al lordo della vasca di accumulo idrico in muratura di mt. 1,15 x 1,80.

Per tutto quanto non menzionato nella presente per forma, dimensioni e finiture si rinvia alla documentazione fotografica ed agli elaborati grafici di appendice.

14 - immagine

15 - immagine

16 - immagine

17 - immagine



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 17/36

18 – immagine. Planimetria unità immobiliare al foglio 28 p.lla 71 sub 3, cat. A/3.

C) Unità immobiliare dislocata al piano primo della palazzina indicata con la sigla “9” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12, C.F. di Casalvecchio di Puglia, foglio 28 p.lla 71 sub 4, cat. A/3 “Abitazione di tipo economico”)

L’unità immobiliare in parola è dislocata al piano primo della palazzina di cui si è detto per la precedente unità immobiliare in piano terra.

La distribuzione degli spazi interni è del tutto simile a quella dell’unità immobiliare al pia-no terra. Le immagini nn. 19 e 20 sono solo rappresentative delle parti interne dell’unità immobiliare al piano terra cui si accede mediante due scale esterne di cui una in calce-struzzo armato ed una metallica.

Le pavimentazioni sono in grès e ceramica, le pareti sono intonacate e tinteggiate a civi-le. Infissi e porte in legno. Nel complesso le finiture ed il grado di manutenzione delle fi-niture interne sono buoni. Si estende per complessivi mq. 150,00 circa di superficie commerciale lorda (cfr. paragrafo 5, pag. 23). Il tutto come risulta dalla planimetria re-datta dallo scrivente (v. immagine n. 21).

Per tutto quanto non menzionato nella presente per forma, dimensioni e finiture si rinvia alla documentazione fotografica ed agli elaborati grafici di appendice.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 18/36

19 - immagine

20 - immagine

21 – immagine. Planimetria unità immobiliare al

foglio 28 p.lla 71 sub 4, cat. A/3.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 19/36

D) Tettoie metalliche indicate con le sigle “5” e “6” sulla planimetria di orienta-mento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12)

Tettoia metallica indicata con la sigla “5”: manufatto metallico, in elevazione, poggiante su fondazione in cls armato in opera di altezza alla gronda di m 5,00 e dimensioni di m 5,00x16,00. Arcarecci della campata centrale inflessi.

Tettoia metallica indicata con la sigla “6”: manufatto metallico, in elevazione, dimensioni di mt. 5,80 x 7,60. Quest’ultima non è censita al catasto.

22 – immagine. Tettoia metallica “5” della plani-

metria di orientamento dell’immagine n. 4 (v.

pag. 12).



pag. 12).



pag. 12).



pag. 12).

E) Piccoli corpi di fabbrica indicati con le sigle “7”, “8” e “11” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12)

I corpi di fabbrica in parola sono ripresi alle immagini nn. 26 e 27 (quello siglato “7” sulla planimetria di orientamento: di dimensioni mt. 3,70 x 3,30, altezza mt. 3,65; in blocchetti cementizi e copertura in lamiera metallica leggera), alle immagini nn. 28 e 29 (quello si-



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 20/36

glato “11” sulla planimetria di orientamento: di dimensioni circa mt. 3,50 x 12,00, altezza media mt. 3,00; in lamiera metallica leggera), all’immagine n. 30 (quello siglato “8” sulla planimetria di orientamento: di dimensioni circa mt. 7,00 x 5,50 utilizzato come deposito-ricovero animali da cortile). Detti manufatti non sono censiti al catasto.

26 – immagine. Volume “7” della pla-

nimetria di orientamento

dell’immagine n. 4 (v. pag. 12).

27 – immagine. Volume “7” della planimetria di

orientamento dell’immagine n. 4 (v. pag. 12).

28 – immagine. Deposito in lamiera leggera “ 11”

della planimetria di orientamento dell’immagine

n. 4 (v. pag. 12).

29 - immagine Deposito in lamiera leggera “ 11”

della planimetria di orientamento dell’immagine

n. 4 (v. pag. 12).



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 21/36

30 - immagine. Deposito-ricovero animali da cortile “8” della pla-

nimetria di orientamento dell’immagine n. 4 (v. pag. 12)

F) Aree utilizzate con finalità agricole, orto e giardino

Oltre alle superfici asfaltate e cementate di cui si è detto alla pagina 15, il corpo fondiario unico su cui insiste l’opificio presenta un’area su cui insistono alcuni alberi di ulivo (posta a sud del corpo fondiario, v. immagine n. 33) ed un’area stilizzata come orto-giardino (a-diacente alla corsia asfaltata di accesso ed alla palazzina su due livelli, perimetrata da cordoni in pietra e dalla recinzione esterna, v. immagine n. 32).

31 – immagine. Planimetria di orientamento.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 22/36

32 – immagine. Area orto-giardino adiacente la

corsia di accesso all’opificio.

33 – immagine. Area verde posta a sud delle ac-

cessioni edilizie.

4. DOTAZIONI IMPIANTISTICHE

L’intero complesso vinicolo è dotato di impianto elettrico ed illuminazione, impianto i-drico e fognante. Questi non necessitano di particolari interventi di riqualificazio-ne/manutenzione.

Con riferimento alle componenti impiantistiche si evidenzia che tra gli atti tecnico-amministrativi allegati ai nn. 8, 9, 10 ed 11 (acquisiti dallo scrivente presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Casalvecchio di Puglia) risulta una perizia stragiudiziale redatta dall’Ing. Mat-teo Salerno (asseverata con giuramento c/o la Pretura di Castelnuovo della Daunia) che atte-sta quanto segue:

- i liquami di fogna e cioè quelli provenienti dallo scarico dei bagni sistemati nella palazzina e dal w.c. che si trova nel capannone, tramite una condotta in P.V.C. pesante, vengono di-rettamente smaltiti nella fogna cittadina sulla Strada Provinciale;

- i liquami provenienti dal lavaggio dei contenitori, tramite canale grigliato in cui sono con-vogliate tutte le acque di lavaggio dei contenitori, macchine ed attrezzature poste sia all’interno che all’esterno, vengono immessi nel depuratore e qui dopo i trattamenti neces-sari, tramite condotta vengono inseriti nella rete pubblica;

- i pozzetti sono a tenuta stagna così come le due vasche interne per la conservazione del vino poste all’interno del capannone.

Non sono state rilevate informazioni sulla esistenza di successive Dichiarazioni di con-formità impiantistiche alla regola d’arte ai sensi dell’art. 9 L. n. 46/’90; del D.M. 20.02.1992 e del D.P.R. 18.04.1994 n. 392.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 23/36

5. CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE DELLE UNITÀ IMMOBI-LIARI COMPONENTI IL LOTTO UNICO

Nella tabella che segue è riportata la superficie netta (calcolata computando l’effettiva superficie di pavimento occupata dall’unità immobiliare) e la superficie lorda (calcolata com-putando l’effettiva superficie di pavimento con l’aggiunta dello spessore dei muri). Da quest’ultima è stata ricavata la superficie commerciale lorda mediante l’applicazione dei coef-ficienti di omogeneizzazione riportati di volta in volta nella tabella. Le dette operazioni (calco-lo della superficie commerciale e scelta dei coefficienti di omogeneizzazione) sono state effet-tuate secondo i dettami previsti dalle “Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare” (gestito dall’Agenzia del Territorio) allegate all’ultima versione disponibile del “Manuale della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare” (Versione 1.3 del 31/12/2008).

Destinazione Superficie netta (mq)

Superficie lorda (mq)

Coeff. Superficie Commer-

ciale Lorda

ABITAZIONE PIANO TERRA

Abitazione 110,35 145,45 1,00 145,45

Vano interrato 28,30 47,50 0.10 4,75

TOTALE superficie commerciale lorda ABITAZIONE PIANO TERRA: mq. 150,20

ABITAZIONE PIANO PRIMO

Abitazione 118,00 145,45 1,00 145,45

Scale e pianerottoli e-serni

25,40 25,40 0,15 3,80

Balcone 2,50 2,50 0.30 0,75

TOTALE superficie commerciale lorda ABITAZIONE PIANO PRIMO: mq. 150,00

OPIFICIO

Capannone (deposito e lavorazione vino)

398,50 420,00 1,00 420,00

Esposizione e laborato-rio “2”

29,40 30,20 1,00 30,20

Ufficio “3” 16,85 18,00 1,00 18,00

Deposito/sala imbotti-gliamento “4”

85,40 91,00 1,00 91,00

Tettoia “5” 80,00 80,00 1,00 80,00

Tettoia “6” 44,00 44,00 1,00 44,00

Box-pesa “10” 9,30 12,00 1,00 12,00

Deposito “7” 9,00 12,20 1,00 12,20

Deposito “8” 32,00 38,50 1,00 38,50

Deposito “11” 35,00 42,00 1,00 42,00

Aree “a verde agricolo” e “orto-giardino”

1.315,00 1.315,00 1,00 1.315,00

Piazzali e aree di ma-novra asfaltati e ce-mentati

2.830,00 2.830,00 1,00 2.830,00



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 24/36

6. TITOLARITA’ DEL DIRITTO DI PROPRIETA’ SULLE UNITÀ IMMOBILIA-RI COMPONENTI IL LOTTO UNICO. COMPROPRIETARI. STATO DI POSSESSO E D’USO

Per le unità immobiliari pignorate componenti il lotto unico sono riportate nel quadro sinottico che segue: la quota di proprietà da sottoporre ad esecuzione forzata; i titoli di

provenienza a favore del debitore esecutato; la quota di proprietà pignorata dal creditore

procedente; la quota di proprietà del debitori; i comproprietari; lo stato di possesso.

QUADRO SINOTTICO LOTTO UNICO

Quota di piena proprietà da sottoporre ad esecuzione forzata sulle unità immobiliari componenti il LOTTO UNICO, censite al Catasto Fabbricati del Comune di Casalvec-chio di Puglia foglio 28 p.lle 71 sub 3 (cat. A/3, cl. 1, 5 vani, rd. € 309,87, p.t.), sub 4 (cat. A/3, cl. 1, 5 vani, rd. € 309,87, p.1), sub 5 (cat. D/1, rd. € 4.491,80) e Catasto Terreni del Comune di Casalvecchio di Puglia al foglio 28 p.lla 71 (ente urbano, ha 00.46.19), 262 (ente urbano, ha 00.05.74), 309 (ente urbano, ha 00.02.55) e 310 (ente urbano, ha 00.01.06). ..... 1/1

NOTA:

L’intera (1/1) piena proprietà sulle unità immobiliari pignorate sopra citate è pervenuta al debitore ese-cutato, XXXXX Xxxxx, per acquisto fattone in virtù di Decreto di trasferimento di immobili del Tribunale di Lucera-Cancelleria Fallimentare in data 3 luglio 2003, Rep. N. 464, trascritto a Lucera in data 4/7/2003 ai nn. 6500 r.g./5398 r.p.. L’intero compendio immobiliare pignorato appartiene, dunque, al debitore ese-cutato.

COMPROPRIETARI:

Oltre al debitore esecutato non risultano altri comproprietari del compendio immobiliare pignorato.

STATO DI POSSESSO e D’USO:

Da quanto accertato nel corso del sopralluogo effettuato risulta che l’intero compendio immobiliare è nella disponibilità del debitore esecutato che ivi dimora. Tutto quanto ciò ad eccezione dell’unità immobiliare in piano terra della palazzina pluripiano la cui accessibilità è stata garantita dal rapp.te del creditore proce-dente, avv. Palmina BUONAPARTE (via F.lli Bandiera n. 74, Casalvecchio di Puglia, FG), dacché in posses-so della chiave di accesso fornitale dal creditore procedente, sig. XXXXX Xxxxx.

In tal senso si evidenzia che risulta trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Lucera il diritto di uso e di abitazione a titolo gratuito in favore del creditore procedente (sig. XXXXX Xxxxx) e della di lui moglie (sig.ra XXXXX Anna Maria, deceduta) sulle nr. 2 unità immobiliari dislocate al piano terra e piano primo della palazzina siglata con il numero “9” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12) e censite al Catasto Fabbricati al foglio 28 p.lle 71 subb 3 e 4. Specificatamente la trascri-zione è datata 08/09/2004 (nn. 8606 r.g. / 6579 r.p.). Detta trascrizione è stata, poi, rettificata con nuova trascrizione in data 17/10/2012 (nn. 7712 r.g. / 6316 r.p.) ove in particolare si legge nella sezione D della nota di trascrizione: “Il signor XXXXX Xxxxx ha costituito a titolo gratuito, in favore dei coniugi XXXXX Xxxxx e XXXXX Xxxxx. Il diritto di uso e di abitazione con diritto di accrescimento tra loro in caso di pre-morienza sugli immobili in oggetto, si precisa che la rettifica riguarda la errata indicazione del diritto costi-tuito, erroneamente “proprietà”.

Le citate note di trascrizione del diritto di uso e di abitazione a titolo gratuito sono allegate al n. 14 del presente elaborato (cfr.).



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 25/36

7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SULLE UNITÀ IMMOBILIA-RI COMPONENTI IL LOTTO UNICO

Di seguito si riportano i vincoli e gli oneri giuridici gravanti sulle unità immobiliari com-ponenti il lotto unico, distinguendo quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spesa della procedura. Per questi ultimi sono indicanti i relativi costi.

7.1 Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul compendio immobiliare

Nella tabella che segue è riportata la sussistenza o meno di vincoli ed oneri gravanti sugli immobili pignorati. Ai successivi paragrafi sono riportati i risultati delle indagini effettua-te in merito a ciascun vincolo ed onere riportato in tabella.

VINCOLI ED ONERI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI PIGNORATI SUSSISTENZA

SI NO

A. Domande giudiziali, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge. Altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominale

x

B. Iscrizioni x

C. Esistenza di usufrutto x

D. Difformità urbanistiche, catastali ed edilizie x

7.1.1 Domande giudiziali, pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli, con-venzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge. Necessità o meno di bonifica da eventuali rifiuti ovvero altri one-ri, pesi o limitazioni d’uso

Non risulta trascritta a carico delle unità immobiliari componenti il lotto unico alcuna domanda giudiziale proveniente da terzi che resterà a carico dell’acquirente del lotto unico.

La trascrizione che dovrà essere cancellata al momento della vendita a cura e spese della procedura (come da D.Lgs. n. 347/’90 e ss.mm.ii.) attiene all’atto di pignoramento rela-tivo alla procedura esecutiva di cui trattasi in questa sede (trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Lucera in data 03.07.2013, ai nn. 5389 r.g./4342 r.p., a favore di XXXXX Xxxxx, c.f. GRS FLC 29R27 L273W e contro XXXXX Xxxxx, nato a San Severo il 11/02/1973, cfr. All. n. 5).

Sulle unità immobiliari pignorate non esistono trascrizioni ai sensi dell’art. 2647 c.c. di Convenzioni matrimoniali né di provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge ex art. 155 quater c.c.. Dalle risultanze agli atti e dalle verifiche effettuate non risultano, al-



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 26/36

tresì, pesi o limitazioni d’uso quali oneri reali, obbligazioni propter rem, uso, assegnazione al coniuge e diritti reali spettanti a terzi in genere.

Tutto quanto ciò fatta eccezione per la:

a) “Costituzione del diritto di abitazione” trascritta c/o la Conservatoria dei RR.II. di Lucera l’08/09/2004 ai nn. 8606 r.g. / 6579 r.p. sulle nr. 2 unità immobiliari dislocate al piano terra e piano primo della palazzina (siglata con il numero “9” sulla planimetria di orienta-mento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12) e censite al Catasto fabbricati al foglio 28 p.lle 71 subb 3 e 4. Detto “diritto di abitazione” è trascritto a favore dei sigg. XXXXX Xxxxx (Torremaggiore, 07/10/1929, odierno creditore procedente) e XXXXX Anna Maria (Casalvecchio di Puglia, n. 05/11/1931, deceduta) e contro il debitore esecutato, XXXXX Xxxxx (San Severo, 11/02/1973). In particolare nella sezione D della nota di trascrizione si legge: “Il signor XXXXX Xxxxx con il trascrivendo atto intendeva costituire un diritto di uso e di abitazione a titolo gratuito, in favore dei coniugi signori XXXXX Xxxxx e XXXXX Anna Maria con diritto di accrescimento tra loro in caso di premorienza, sugli immobili in-dicati nel quadro B della nota di trascrizione, il tutto come più dettagliatamente riportato nel trascrivendo atto che qui abbiasi per integralmente riportato e trascritto.”

b) “Costituzione di diritti reali a titolo gratuito” trascritta c/o la Conservatoria dei RR.II. di Lucera il 17/10/2012 ai nn. 7712 r.g. / 6316 r.p.. sulle nr. 2 unità immobiliari dislocate al piano terra e piano primo della palazzina siglata con il numero “9” sulla planimetria di o-rientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12) e censite al Catasto fabbricati al fo-glio 28 p.lle 71 subb 3 e 4. In particolare nella sezione D della nota di trascrizione si leg-ge: “Il signor XXXXX Xxxxx ha costituito a titolo gratuito, in favore dei coniugi XXXXX Xxxxx e XXXXX Anna Maria. Il diritto di uso e di abitazione con diritto di accrescimento tra loro in caso di premorienza sugli immobili in oggetto, si precisa che la rettifica riguarda la errata indicazione del diritto costituito, erroneamente “proprietà”.

Le note di trascrizione subb a) e b) sono allegate al n. 14.

La palazzina ove sono dislocate le unità immobiliari componenti il lotto unico non pre-vede spese condominali ovvero di amministrazione.

7.1.2 Iscrizioni pregiudizievoli

Risulta iscritta la seguente formalità pregiudizievole:

ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo (iscritta sulla complessiva quota di proprietà di 1/1 sulle particelle pignorate individuate al Catasto Fabbricati al foglio 28 p.lle 71 subb 2, 3 e 4 e Catasto Terreni foglio 28 p.lla 71 ente urbano (di ha 00.46.19, ex p.lla 261) del 12/11/2012 c/o la Conservatoria dei RR.II. di Lucera ai nn. 8340 r.g./520 r.p. a favore del sig. XXXXX Xxxxxx(Pietramontecorvino, 17/09/1961) e contro XXXXX Xxxxx (San Severo, 11/02/1973) (cfr. all. n. 15).

7.1.3 Esistenza di usufrutto

Sugli immobili componenti il lotto unico non risultano attualmente trascritti usufrutti.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 27/36

7.1.4 Verifica della regolarità urbanistica, edilizia e catastale delle unità immobi-liari componenti il lotto unico. Verifica di eventuali opere abusive.

Sul corpo fondiario pignorato sono regolarmente assentite tutte le accessioni edilizie realizzate con:

Concessione edilizia n. 22 del 1982, “Lavori di costruzione di uno stabilimento vinicolo” (cfr. all. n. 8).

Concessione edilizia n. 10 del 1984, “Lavori di sopraelevazione uffici di uno stabilimento”. Autorizzazione di agibilità rilasciata il 27/11/1985. Autorizzione sanitaria provvisoria del 8/11/1986 prot. N. 3720

Concessione edilizia n. 11 del 1984, “Lavori di costruzione vasche, cabina, serbatoio, bilico, muro di contenimento allo stabilimento vinicolo”.

Concessione edilizia n. 1 del 1986 per la realizzazione dei manufatti adiacenti il capannone.

In data 27/11/1985 il Sindaco del Comune di Casalvecchio di Puglia rilasciò l’Autorizzazione di Agibilità per lo Stabilimento Vinicolo composto da n. 1 capannone, da n. 1 fabbricato composto di n. 4 vani e n. 2 accessori a piano terra; n. 3 vani e n. 3 accessori a primo piano.

In data 08/11/1986 risulta rilasciata l’Autorizzazione Sanitaria Provinciale per la tra-sformazione delle uve per la produzione di mosto e di vino da tavola bianco, rosato e rosso; in data 02/01/1987 tale Autorizzazione risulta rinnovata.

In data 01/02/1989 il Sindaco del Comune di Casalvecchio di Puglia rilasciò il Certifica-to di Agibilità a XXXXX Giovanni, nella qualità di legale rappresentante dell’opificio artigianale Santa Maria delle Grazie.

Per il rilascio delle concessioni edilizie di cui si è detto venne stipulato atto di asservi-mento a rogito Notaio Arturo Salerno (rep. 74197 e n. 3479 racc.) del distretto notarile di Foggia, reg.to a Foggia l’11/07/1984 al n. 899/2 e trascritto a Lucera in data 07/08/1984 ai nn. 6066/403416. Tale atto è allegato al n. 10 (cfr.).

Nello specifico la società in nome collettivo Vinicola S. Maria delle Grazie - S.N.C., il sig. XXXXX Xxxxx ed i coniugi XXXXX Xxxxx e XXXXX XXXXX Annamaria, ognuno per i rispet-tivi diritti, hanno asservito alla costruzione dell’opificio per la trasformazione dei prodotti agri-coli i terreni di loro proprietà in agro di Casalvecchio alla c.da Caprareccia della superficie di are 55.98 [1] ed il terreno in agro di Torremaggiore alla c.da Marchesa di ettari 5.98.28 [2]. Nell’atto si legge: “L’asservimento ha carattere definitivo e permanente, e viene fatto senza riserva od eccezione alcuna e non potrà essere eliminata o modificata se non vi è il nulla Osta dei competenti Organi del Comune di Casalvecchio di Puglia, sempre in osservanza della normativa vigente.”

[1] Censito - alla data dell’asservimento - in Catasto Terreni del Comune di Torremaggiore al foglio 28 p.lla

71 (ha 00.29.50), 145 (ha 00.26.04) e 146 (ha 00.00.44).

[2] Censito - alla data dell’asservimento - in Catasto Terreni del Comune di Torremaggiore al foglio 11 p.lle

23 (ha 03.09.44), 47 (ha 02.76.00) e 70 (ha 00.12.48) di proprietà dei coniugi XXXXX Xxxxx e XXXXX An-tonietta.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 28/36

Ai fini della regolarità urbanistica si evidenziano, dunque, le seguenti criticità:

a) le due unità immobiliari dislocate al piano terra e al piano primo della palazzina sono sta-te assentite urbanisticamente dal Comune di Casalvecchio di Puglia con destinazione uffi-ci e laboratori mentre ai registri censuari (catasto) risultano accatastate come “abitazioni di tipo economico” (categoria catastale A/3); destinazione d’uso, quest’ultima, corrispon-dente all’effettivo utilizzo riscontrato dello scrivente nel corso del sopralluogo effettuato;

b) non risultano assentiti da alcuna concessione edilizia: il vano interrato cui si accede

dall’unità immobiliare in piano terra della palazzina; la tettoia indicata con la sigla “6”

sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12); i piccoli corpi

di fabbrica indicati con le sigle “7”, “8”, “11”.

Ai fini della regolarità catastale si evidenziano, poi, le seguenti criticità:

c) non risultano censiti al catasto: il vano interrato cui si accede dall’unità immobiliare in

piano terra della palazzina; la tettoia indicata con la sigla “6” sulla planimetria di orien-

tamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12); i piccoli corpi di fabbrica indicati con le

sigle “7”, “8”, “11”;

d) le planimetrie catastali dei corpi di fabbrica censiti risultano conformi allo stato dei luoghi rilevato; in particolare, però, la distribuzione degli spazi interni (rilevata dallo scrivente) delle due unità immobiliare dislocate al piano terra e primo della palazzina sono legger-mente difformi da quelle rappresentate nelle planimetrie catastali. Quanto appena riferito può essere apprezzato:

- dalla comparazione delle successive immagini nn. 34 e 35, entrambe relative all’unità immobiliare al piano terra. Nello specifico l’immagine n. 34 rappresenta la planimetria redatta dallo scrivente sulla base del rilevo effettuato direttamente sui luoghi, mentre l’immagine n. 35 rappresenta la planimetria catastale agli atti dell’Agenzia del Territo-rio (Ufficio Catasto) acquisita dallo scrivente ed allegata in copia al n. 12 (cfr.). Si può notare come, oltre a non essere censito il vano al piano interrato, la distribuzione in-terna del piano terra sia difforme da quella risultante dalla planimetria catastale per la presenza di ulteriori tramezzature divisionali interne;

- dalla comparazione delle successive immagini nn. 36 e 37, entrambe relative all’unità immobiliare al piano primo. Nello specifico l’immagine n. 36 rappresenta la planimetria redatta dallo scrivente sulla base del rilevo effettuato direttamente sui luoghi, mentre l’immagine n. 37 rappresenta la planimetria catastale agli atti dell’Agenzia del Territo-rio (Ufficio Catasto) acquisita dallo scrivente ed allegata in copia al n. 12 (cfr.). Si può notare come la distribuzione interna del piano primo sia difforme da quella risultante dalla planimetria catastale per la presenza di ulteriori tramezzature divisionali interne.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 29/36

34 – immagine. Planimetria redatta dallo scrivente ctu

(u.i. al foglio 28 p.lla 71 sub 3, cat. A/3) 35 – immagine. Planimetria catastale (u.i.

al foglio 28 p.lla 71 sub 3, cat. A/3)

36 – immagine. Planimetria redatta dallo scriven-

te ctu (u.i. al foglio 28 p.lla 71 sub 4, cat. A/3)

37 – immagine. Planimetria catastale (u.i.

al foglio 28 p.lla 71 sub 4, cat. A/3)

In conclusione:

premesso che:

- le irregolarità urbanistiche di cui si è detto subb a) e b) possono ritenersi tutte sanabili a mentre degli artt. 36 e 37 del vigente Testo unico per l’edilizia (DPR n. 380/2001) per cui il futuro acquirente del lotto unico dovrà procedere alla regolarizzazione urbanistica del bene mediante richiesta di permesso di costruire in sanatoria ex art. 46 comma 5 del D.P.R. 380/2001 e ss.mm.ii. da presentare al Comune di Lucera entro 120 giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria;



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 30/36

evidenziato che:

- è fatta salva la possibilità che il futuro acquirente del lotto possa non trovare interesse a sanare i piccoli corpi di fabbrica in ragione delle loro marginali consistenze e valenza ai fini dell’attività produttiva potendo, dunque, ovviare alla loro sanatoria urbanistica mediante demolizione (intervento quest’ultimo che dovrà comunque essere comunicato al Comune di Casalvecchio nei modi di legge);

- tale eventualità (tutt’altro che remota) escluderebbe la necessità di procedere all’accatastamento di tali manufatti;

tanto premesso ed evidenziato lo scrivente ritiene opportuno non procedere all’accatastamento e ad ogni ulteriore rettifica catastale al fine di evitare ulteriori aggravi di spese a carico del creditore procedente.

In tale senso i costi di regolarizzazione urbanistica e catastale - quantificabili in via equitativa in € 7.150,00 per spese tecniche, oneri di leggi e di urbanizzazione ed eventuali costi di de-molizione delle sopracitate opere urbanisticamente e catastalmente irregolari - sono posti a carico del futuro acquirente del lotto unico. Detto importo (€ 7.150,00) sarà, pertanto, decur-tato dal valore venale stimato del lotto unico (cfr. parte finale del paragrafo 8.3, v. pag. 33).

Ad ogni buon conto lo scrivente dichiara sin d’ora la propria disponibilità a precedere a tali regolarizzazioni distinguendo le competenze professionali in € 2.500,00 per regolarizzazioni urbanistiche ed € 3.000,00 per rettifiche catastali (iva a cassa esclusi).

8. PROCESSO DI VALUTAZIONE DEL LOTTO UNICO

Si procede, ora, alla determinazione del più probabile valore di mercato del lotto unico (V LOTTO UNICO ) da porre come prezzo base d’asta nell’ambito della procedura esecutiva di cui trattasi.

8.1 Criteri estimativi e metodologia adottata: metodo sintetico-comparativo

Poiché lo scopo della valutazione è la determinazione del più probabile valore di mer-cato del lotto unico, lo scrivente ha seguito - per la stima - il procedimento sintetico-comparativo.

In base a parametri tecnici che, nel caso di specie, consistono principalmente nel me-tro quadro di superficie commerciale lorda, e mediante la comparazione con valori noti di be-ni similari (rilevati dalle diverse fonti di cui ai successivi paragrafi) confrontati opportunamen-te con le caratteristiche estrinseche ed intrinseche proprie delle unità immobiliari componenti il lotto unico precedentemente analizzate, è stato ricavato quello dei beni pignorati da valuta-re.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 31/36

8.2 Fonti ed informazioni utilizzate per la stima

Considerando, dunque, la destinazione d’uso e l’effettivo utilizzo degli immobili (ca-pannoni per opifici industriali ed abitazione) e si è fatto riferimento alle quotazioni al metro quadro di superficie commerciale lorda di immobili similari. I prezzi praticati nella zona sono stati ricercati ricorrendo a più fonti di informazione quali:

a) Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) gestito dalla Agenzia del Territorio;

b) Indagini effettuate presso le Agenzie del Settore Immobiliare della zona.

8.2.1 Osservatorio del Mercato Immobiliare (0.M.I.)

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare fornisce informazioni relative al valore unitario di mercato per metro quadro di superficie commerciale lorda, per immobili a destinazione produttiva e residenziale, e, dunque, della stessa tipologia delle unità immobiliari componenti il lotto unico oggetto di stima.

Nel Comune di Casalvecchio di Puglia, secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, i valori unitari sono:

per capannoni produttivi in normale stato di conservazione (v. immagine n. 38):

Valore di Mercato min ........................... € 250,00/mq. di superficie commerciale lorda;

Valore di Mercato max ......................... € 350,00/mq. di superficie commerciale lorda;

per le abitazioni nella zona suburbana Lucera-Casalnuovo M.ro in normale stato di con-servazione sono (v. immagine n. 39):


Valore di Mercato max ......................... € 710,00/mq. di superficie commerciale lorda;

per le abitazioni nella zona di nuova espansione residenziale in normale stato di conser-vazione sono (v. immagine n. 40):


Valore di Mercato max .......................... € 570,00/mq. di superficie commerciale lorda.



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 32/36

38 - immagine

39 - immagine



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 33/36

40 - immagine

8.2.2 Agenzie locali del settore immobiliare

Dalle indagini effettuate presso le Agenzie Immobiliari della zona è risultato che i valori unitari di mercato per metro quadro di superficie commerciale lorda, per capannoni produttivi e per immobili a destinazione residenziale in normale stato di conservazione sono:

per capannoni produttivi:

Valore di Mercato medio ....................... € 300,00/mq. di superficie commerciale lorda;

per le abitazioni:

Valore di Mercato medio ....................... € 550,00/mq. di superficie commerciale lorda;

8.3 Determinazione del “valore specifico unitario” (per metro quadro di superficie lorda) delle diverse consistenze immobiliari componenti il lotto unico

Capannone (indicato con la sigla “1” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4, v. pag. 12). Dall’ispezione conoscitiva eseguita presso gli immobili pi-gnorati è emerso che il capannone industriale si presenta in discreto stato di manuten-zione; è stato costruito con struttura portante in elementi di cls prefabbricati in stabili-mento; le murature di tompagno sono in pannelli cementizi prefabbricati; non si sono e-



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 34/36

vinti elementi apparenti di chiaro significato, che possano destare il minimo sospetto in merito ad una eventuale sofferenza statica delle strutture edilizie ispezionate con osser-vazione ravvicinata. Dalla consultazione delle riviste specialistiche emerge che il più pro-babile valore riferito a capannoni industriali chiusi, compresi le opere fondali in c.a, il tra-sporto e il montaggio in sito, eseguito secondo le buone regole dell’arte, risulta quantifi-cabile nell’ordine di €./mq. 300,00, corrispondente al valore medio fornito dall’OMI e dalle agenzie del settore immobiliare della zona. Tale “valore specifico unitario” va, però, de-curtato in ragione del grado di usura (con riferimento, ad esempio, ad degrado che pavi-mentazione industriale) e nella necessità di interventi di manutenzioni (riqualificazione delle superfici delle pareti). In tal senso è da ritenersi congrua una decurtazione del 15% (coefficiente 0,85) del “valore specifico unitario” sopra riferito.

Sala esposizione e laboratorio; Ufficio; Deposito-sala imbottigliamento (indicati rispetti-vamente con le sigle “2”, “3” e “4” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4, v. pag. 12). Per quel che concerne in genere i fabbricati aziendali di ta-le tipologia il valore si commisura praticamente intorno al costo di costruzione di circa €. 350/mq., poiché i manufatti in esame non sono suscettibili, sul mercato di interesse ai fi-ni residenziali o/e abitativi. Tale “valore specifico unitario” va, però, decurtato in ragione del grado di usura e nella necessità di interventi di manutenzioni (degrado da umidità di infiltrazione d’acqua proveniente dalla copertura). In tal senso è da ritenersi congrua una decurtazione del 15 % (coefficiente 0,85) del “valore specifico unitario” sopra riferito.

Unità immobiliari dislocate al piano terra e primo della palazzina indicata con la sigla “9” sulla planimetria di orientamento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12) e catastalmente censita come “Abitazione di tipo econimico – categoria A/3”: Per quel che concerne in genere i fabbricati aziendali afferenti agli uffici, all’alloggio custode, ai volumi tecnici ed ai servizi operai, il valore si commisura praticamente intorno a circa €. 550/mq., corrispon-dente al valore medio fornito dall’OMI e dalle agenzie del settore immobiliare della zona. Anche in questo caso è da ritenersi congrua una decurtazione del 15 % (coefficiente 0,85) del “valore specifico unitario” sopra riferito in ragione del grado di usura e nella ne-cessità di interventi di manutenzioni (ad esempio delle superfici esterne).

Piazzali, recinzioni, sistemazioni esterne. Per le opere eseguite sui piazzali di manovra (con pavimento bituminati) si tiene conto del livellamento, del rullaggio del terreno e del-la posa in opera di massetto in battuto di cemento e/o bituminoso su preventiva prepara-zione del sottofondo, da stimare mediamente in € 18,00/mq. Si evidenzia che tale “valore specifico unitario” ricomprende anche i costi per le recinzioni e tutte le sistemazioni e-sterne quali muretti controterra, cordonature di perimetrazione delle aree verdi; ecc..

Tettoie metalliche (indicate con le sigle “5” e “6” sulla planimetria di orientamento ripor-tata all’immagine n. 4, v. pag. 12). Le tettoie sono state costruite con struttura in carpen-teria metallica; considerata la peculiarità specifica funzionale di tali manufatti sostanzial-mente identificata nella loro precarietà é giusto identificare il loro valore con quello di co-struzione che può essere quantificato mediamente nell’ordine di € 100,00/mq per la tet-toia “5” (di maggiore altezza) ed € 70,00 per la tettoia “6” (di minore altezza), ivi com-prese le opere fondali per l’ancoraggio al piede delle strutture di elevazione. Anche in questo caso è da ritenersi congrua una decurtazione del 15 % (coefficiente 0,85) del “va-lore specifico unitario” sopra riferito in ragione della nella necessità di interventi di manu-tenzioni (sostituzione degli arcarecci inflessi della tettoia “5” e protezioni antiruggine).



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

.. p. 35/36

Aree utilizzate con finalità agricole, orto e giardino. Per quanto riguarda il valore specifico unitario di tali aree, l’ordine di grandezza ragionevolmente attendibile acquisito attraverso la consultazione dei “Valori Agricoli Medi” dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare a cu-ra dell’Agenzia del Territorio, determinati dalla Commissione Provinciale di Foggia, e dalle informazioni assunte nella zona è di € 15.000/Ha, pari a € 1,5/mq.

Piccoli corpi di fabbrica indicati con le sigle “7”, “8” e “11” sulla planimetria di orienta-mento riportata all’immagine n. 4 (v. pag. 12). Per tali manufatti è da ritenersi congruo considerare dei “valori specifici unitari” pari al loro costo di realizzazione da cui detrarre i costi per le necessarie manutenzioni. Complessivamente sono da ritenersi congrui i se-guenti valori: € 100/mq per i corpi di fabbrica “7” e “8” ed € 30/mq per il volume “11”.

Alla luce della argomentazioni ed analisi estimative innanzi esposte possiamo, in e-strema sintesi, assumere le seguenti determinazioni estimative:

Unità immobiliare piano terra ed interrato

della palazzina: ....................................... 150,20 mq. x € 550/mq. x 0,85 = € 70.218,50

Unità immobiliare piano primo della pa-

lazzina: ................................................... 150,00 mq. x € 550/mq. x 0,85 = € 70.125,00

Capannone .............................................. 420,00 mq. x € 300/mq. x 0,85 = € 107.100,00

Corpo di fabbrica adibito a locale per e-

sposizione e laboratorio “2”; ufficio “3”;

deposito e sala imbottigliamento “4” ......... 139,20 mq. x € 350/mq. x 0,85 = € 41.412,00

Tettoia “5” ................................................ 80,00 mq. x € 100/mq. x 0,85 = € 6.800,00

Tettoia “6” ................................................ 44,00 mq. x € 70/mq. x 0,85 = € 2.618,00

Box pesa “10” ............................................ 12,00 mq. x € 300/mq. x 1,00 = € 3.600,00

Piattaforma di pesatura per automezzi (a

corpo) .............................................................................................................. € 7.000,00

Volume tecnico “11” cin lamiera metallica .... 42,00 mq. x € 30/mq. x 0,85 = € 1.071,00

Volume tecnico “7” in muratura ................... 12,20 mq. x € 100/mq. x 0,85 = € 1.037,00

Volume tecnico “8” in muratura ................... 38,50 mq. x € 100/mq. x 0,85 = € 3.272,50

Aree pertinenziali recintate adibite a:

- Uliveto ed area orto-giardino ............ 1.315,00 mq. x € 1,5/mq. x 1,00 = € 1.972,50

- piazzale e viabilità interna asfaltate

e cementate ................................... 2.830,00 mq. x € 18/mq. x 1,00 = € 50.940,00

Totale in cifra tonda ......................... € 367.150,00

A detrarre costi a carico dell’acquirente per la regolarizzazione delle

difformità urbanistiche-catastali di cui al precedente parag. 7.1.4 (v.

pag. 27) ........................................................................................................... € 7.150,00 (-)

Totale in cifra tonda ...................... € 360.000,00



_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

p. 36/36

CONCLUSIONI: IL VALORE DEL LOTTO UNICO

Il LOTTO UNICO è costituito da:

LOTTO UNICO costituito dalla piena proprietà (1/1) sul complesso vinicolo at-tualmente non funzionante sito alla periferia del Comune di Casalvecchio di Puglia (FG), alla via Casalnuovo n. 61, costituito da: nr. 1 capannone prefabbricato in c.a.p. di circa mq. 430 lordi con sottostanti due cisterne interrate in c.a. per la raccolta del mosto; nr. 1 corpo di fabbricata adiacente al predetto capannone di complessivi circa mq. 146,40 lordi ove sono ricavati un locale per esposizione e laboratorio, un ufficio, un deposito e sala imbottigliamento; nr. 2 tettoie metalliche (entrambe aperte su tre lati) rispettivamente di circa mq. 78 coperti (quella adiacente al capannone) e circa mq. 48 (quella adiacente il citato corpo di fabbrica); nr. 1 palazzina a due piani fuori-terra ove sono dislocate nr. 2 unità immobiliari indipendenti a destinazione catastale A/3 “Abitazione di tipo economico” (entrambe di circa mq. 138 di superficie commer-ciale lorda) di cui una al piano primo ed una al piano terra (si precisa che da quest’ultima è possibile accedere - attraverso una botola - ad un vano interrato non censito al catasto e non assentito urbanisticamente di circa mq. 40 in cui è ubicata una vasca di accumulo idrico in muratura ed alcune componenti impiantistiche termoidrau-liche a servizio dell’intera palazzina); nr. 1 piattaforma di pesatura per automezzi (marca A. Gomba & C., Napoli) e relativo box-pesa in muratura di circa mq. 12 lordi ove è, altresì, ubicata la centrale termica a servizio della palazzina innanzi citata; nr. 1 deposito in lamiera metallica leggera di circa mq. 42; aree pertinenziali recintate adibi-te a: piazzale e viabilità interna (asfaltato per complessivi circa mq. 2.350), ad aree giardino-verde agricolo (di circa mq. 1.315); a piazzole cementate (di complessivi circa mq. 480, in parte originariamente utilizzate come basi di appoggio dei silos dell’impianto vinicolo); nr. 2 piccoli corpi di fabbrica adibiti a deposito (circa mq. 12) e a ricovero animali da cortile (circa mq. 38); nr. 1 pozzo freatico; cancello metallico di accesso da via Casalnuovo. Confinante con strada Casalvecchio di Puglia-Casalnuovo Monterotaro; strada di nuova formazione del PRG, condotta E.E.A.P. ed altri. Attual-mente censito al Catasto Fabbricati del Comune di Casalvecchio di Puglia foglio 28 p.lle 71 sub 3, (cat. A/3, cl. 1, 5 vani, rd. € 309,87, p.t.), sub 4 (cat. A/3, cl. 1, 5 vani, rd. €

309,87, p.1), sub 5 (cat. D/1, rd. € 4.491,80) e Catasto Terreni del Comune di Casalvec-chio di Puglia foglio 28 p.lla 71 (ente urbano, ha 00.46.19), 262 (ente urbano, ha 00.05.74), 309 (ente urbano, ha 00.02.55) e 310 (ente urbano, ha 00.01.06).

Prezzo base d’asta: € 360.000,00 (euro trecentosessantamila/00).

Si evidenzia che il prezzo posto a base d’asta (€ 360.000,00) è relativo all’attuale valore del bene considerato al netto dei costi posti a carico dell’acquirente per la regolarizzazione delle difformità urbanistiche-catastali rilevate di cui si è detto al parag. 7.1.4, pag. 27 (€ 367.150,00 cfr. parag. 8.3, pag. 33 € 7.150,00 cfr. parag. 7.1.4, pag. 27).

Lucera, dicembre 2013

il Consulente Tecnico d’Ufficio ing. Donato AURELIO

RELAZIONE TECNICA LOTTO UNICO - vendite-giudiziarie.net TECNICA P.E. 94... · SOPRALLUOGHI c/o...

Documents

Transcript of RELAZIONE TECNICA LOTTO UNICO - vendite-giudiziarie.net TECNICA P.E. 94... · SOPRALLUOGHI c/o...