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Procedimento esecutivo n. 241 del R. G. E. anno 2010

Dott. Arch. Michele D’Andrea * Via G. Amendola n° 53 * 71036 Lucera (Fg) * Tel. /fax 0881 547034*

Email: [email protected]

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TRIBUNALE DI LUCERA (FG)

G. E. Dott. S. ANTONUCCI

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Lucera: 20 dicembre 2011

Il C.T.U.

Dott. Arch. Michele D’Andrea

Procedura Esecutiva Immobiliare n. 241/10 R.G.E. Imm.

promossa dalla

“Banca nazionale del Lavoro S.p.a.”c/ “Vecera Alessandro”




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Prossima Udienza: 30.01.2012

******** TRIBUNALE DI LUCERA ********

Ill.mo G.E. Dott. S. Antonucci

RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA D’UFFICIO relativa al procedimento

esecutivo n. 241/10 R.G.E. promosso dalla “Banca Nazionale del Lavoro S.p.a.”

contro “Vecera Alessandro”.

INDICE DEI CAPITOLI

0 - Premessa.

1 – Controlli e verifiche del bene pignorato;

2 – Individuazione e regolarità del bene pignorato;

3 – Fascicolo dei beni pignorati e formazione dei lotti;

4 – Allegati;

5 – Deposito della perizia originale con allegati;

6 – Deposito supporti informatici;

7 – Verifica dell’inizio operazioni peritali nei 20 gg. dall’assunzione

dell’incarico;

8 – Verifica del deposito della perizia tecnica 45 gg. prima della udienza;

9 – Attestazione di invio perizia alle parti;

Atto di pignoramento.

L’Atto di pignoramento è stato trascritto presso l’Agenzia del Territorio -

Ufficio Provinciale di Foggia – Servizio di Pubblicità Immobiliare – Sezione

staccata di Lucera in data 29.12.2010, Reg. part. n. 7.845, Reg. gen. n. 10.735, a




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favore della “Banca Nazionale del Lavoro S.p.a.” per la quota di 1/1.

Giuramento.

Con nomina diretta del G. E. dott. S. Antonucci del 17.10.2011, il sottoscritto

Arch. Michele D’Andrea con studio professionale a Lucera in via G. Amendola

n. 53, veniva nominato C.T.U. per il procedimento in oggetto e convocato per il

giorno 24 ottobre 2011. In tale data, previo giuramento di rito, il sottoscritto

veniva nominato dal su citato Giudice C.T.U. per la Procedura in oggetto e gli

venivano affidati i quesiti

In tale data, previo giuramento di rito, il sottoscritto veniva nominato dal su

citato Giudice C.T.U. per la Procedura in oggetto e gli venivano affidati i quesiti

(all. “A”).

- Svolgimento delle operazioni peritali -

Il sottoscritto a seguito dell’incarico ricevuto, dopo aver esaminato gli atti,

eseguiva quanto di seguito:

Il giorno 25 ottobre c.a. si recava presso l’Ufficio Provinciale del

Territorio di Foggia (sez. staccata di Lucera), per effettuare la visura

catastale aggiornata (all. “D”) e per produrre la planimetria catastale

(all. “E”) dell’immobile oggetto di pignoramento .

Lo stesso giorno dopo aver visionato gli atti, fissava l'inizio delle

operazioni peritali per il giorno 11 novembre 2011, alle ore 10,30 presso

l’immobile oggetto di causa, sito nel Comune di Peschici (FG) alla via




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Tuppo delle Pile s.n.c. in località Malpasso e ne dava comunicazione a

mezzo di lettere raccomandate a.r. (all. “B”), alle seguenti parti interessate:

Sig. Vecera Alessandro residente a Peschici (FG) in via Tuppo

delle Pile s.n.c. - località Malpasso.

Avv. Massimo D’Arcangelo con studio a Foggia in piazza Umberto

Giordano n. 13/C.

Il giorno 26.10 c.a. inoltrava a mezzo fax la richiesta per il rilascio dei

documenti tecnici riguardanti l’immobile pignorato all’Ufficio Tecnico del

Comune di Peschici (all. “H”).

Il 03.11 c.a. si recava nuovamente presso l’Ufficio Provinciale del

Territorio di Foggia (sez. staccata di Lucera), per verificare la provenienza

ed i proprietari succedutivi nel ventennio anteriore la trascrizione del

pignoramento (all. “M”).

In data 11.11.2011 come da comunicazione inviata a mezzo raccomandata

a.r., il sottoscritto accompagnato dall’Arch. Raffaele D’Imperio in qualità di

aiuto e di testimone, dopo circa un’ora e mezza di ricerca del sito perché

trovasi in un luogo nascosto e difficoltoso nel raggiungimento, venivano

accompagnati dai Vigili Urbani del Comune di Peschici sul luogo stabilito

e precisamente in via Tuppo delle Pile – Loc. Malpasso, dove trovava i

coniugi Vecera Michelantonio e Di Milo Michela, rispettivamente padre e

madre del Sig. Vecera Alessandro, che autorizzati dal figlio permettevano

l’accesso all’immobile. Alle ore 11,00 dava inizio alle operazioni di




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sopralluogo (all. “C.”), che si svolsero in primo luogo informando i presenti

dei quesiti posti dal G. E. e successivamente eseguendo tutte le operazioni

di sopralluogo. A tal uopo si è proceduto ad effettuare l’ispezione del

compendio pignorato, le indagini e tutti i rilievi planimetrici e fotografici,

nonché ad acquisire tutte le informazioni ritenute necessarie per

l’espletamento dell’incarico ricevuto. In tale occasione come da verbale

allegato, il Sig. Vecera Michelantonio dichiarava: “il terreno o aia antistante

l’ingresso del fabbricato è di mia esclusiva proprietà”.

Il giorno 22.11.11 al fine di accertare la proprietà dell’immobile del piano

terra, sottostante l’immobile pignorato, si recava ancora una volta

all’Ufficio Provinciale del Territorio di Foggia (sez. staccata di Lucera), per

acquisire le informazioni e la planimetria catastale.

Il 24.11 c.a. dopo aver preso accordo telefonicamente con la persona

preposta, il sottoscritto andava nuovamente a Peschici per recarsi all’Ufficio

Tecnico Urbanistico, allo scopo di visionare e produrre la documentazione

tecnica riguardante l’immobile oggetto di pignoramento (all. “H”).

successivamente si recava all’Ufficio Anagrafe e di Stato Civile del Comune

per effettuare la ricerca anagrafica sul debitore.

Il 05.12.11 il sottoscritto dopo aver riscontrato delle anomalie tra lo stato

dei luoghi e quanto riportato in catasto ed autorizzato nella C.E. in

Sanatoria, presentava una nota informativa al G.E. Dott. Antonucci per

informarLo della situazione, in occasione della quale si richiedeva una

proroga per la consegna della relazione peritale, accordata verbalmente.

QUESITI E RISPOSTE




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1 - CONTROLLI la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al

debitore esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione

relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente e accerti

se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono

succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a

risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai

suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali carenze

riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti

quindi per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori

ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari.

Dopo aver analizzato la documentazione depositata negli atti, le visure catastali

ed i registri immobiliari, il sottoscritto verificava (all. “D-M”):

1.a – che c’è corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al debitore

esecutato;

2.b - che detta documentazione si riferisce a tutti i proprietari che si sono

succeduti nel ventennio anteriore all’atto di pignoramento;

3.b – che la proprietà degli immobili sottoposti a pignoramento, come si vedrà al

punto 2° formante un unico lotto, appartiene al Sig. Vecera Alessandro per la

quota di 1/1.

2 - PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra

operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo

raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al creditore procedente della




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data e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì accesso

all’immobile:

2.a – all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione di

uno o più LOTTI per la vendita, descrivendoli analiticamente e provvedendo,

previa autorizzazione del giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla

realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi

debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

Dalla documentazione depositata negli atti, dall'ispezione dell’immobile

effettuato in data 11.11.2011 (previo avviso con raccomandate a.r. datate

26.10.2011) e dalla verifica delle piante catastali, si riscontra che l’immobile

oggetto di pignoramento è costituito da:

N. 01 immobile per civile abitazione in Peschici (Fg) alla via Tuppo

delle Pile s.c. – Località Malpasso, in catasto al foglio 3, part. 821/3,

categoria A/3, classe 4, vani 6,5, piano T-1-2, rend. 755,32;

In considerazione che detto immobile è composto da un’unica unità abitativa, si

è inteso identificare il compendio pignorato come un unico lotto;

2.b - all'elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla verifica

della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il

profilo dell'agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito

col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di

opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul

condono edilizio (n. 47/85, n. 724/94 e segg.) e dell'art. 13 della legge n. 47/1985,




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nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici

comunali competenti;

Dalle indagini effettuate e dalla documentazione rilasciata dall’ufficio tecnico

del Comune di Peschici, si riscontra che:

L’immobile pignorato fa parte di un fabbricato di due piani fuori terra (P.T. e

1°), costruito nell’insieme delle opere dalla Sig.ra Di Milo Maria Michela in

assenza di Concessione Edilizia, su suolo di proprietà comunale, tenuto in

possesso dalla Sig. Di Milo Maria Michela e dai sui dante causa da oltre 70 anni.

Successivamente legittimato in virtù di affrancazione del Comune di Peschici, con

determina n. 01 del 20.09.2007, trascritta a Lucera il 27.09.2007, nonché in virtù

di atto di compravendita del Comune di Peschici del 15.10.2007, rep. n. 192, prot.

n. 45.835. Per detto fabbricato, ultimato nell’anno 1993, così come evince dalla

perizia giurata a firma del Geom. Matteo Mastromatteo (all. “H”), risulta

presentata l’istanza di sanatoria ai sensi della Legge n. 724/94, in data

28.02.1985, protocollata al n. 2.105, in virtù della quale è stato rilasciato dal

Comune di Peschici il Permesso di Costruire in Sanatoria n. 34 in data 22.08.2011

(all. ”H”).

Dalla documentazione acquisita non risulta il certificato di agibilità.

2.b.1 Abusivismo:

Per quanto si è potuto accertare dalla visione dell’immobile, dall’analisi della

concessione edilizia in sanatoria, dalle planimetrie catastali e dallo stato di fatto,

esiste un’importante discordanza riguardante l’ingresso dell’immobile oggetto di




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pignoramento. Infatti mentre dalla planimetria catastale si evince che l’ingresso

all’appartamento del 1° piano è garantito da una rampa di scale esterna al

fabbricato, che dal pianerottolo immette in un ingresso indipendente al piano terra

per poi proseguire con un’altra rampa di scale che arriva fino al primo piano,

nello stato di fatto la zona “ingresso” non esiste, in quanto la stessa rampa di

scale con pianerottolo immette direttamente nell’appartamento del piano terra di

proprietà della Sig.ra Di Milo Maria Michela. La predetta rampa prosegue fino al

1° piano, creando di fatto una fusione delle due unità immobiliari. Tutto ciò è in

contrasto con quanto riportato sulle planimetrie catastali. Dal punto di vista

urbanistico, la situazione in essere riguardante la mancata realizzazione

dell’ingresso, non contrasta con la Concessione Edilizia in Sanatoria rilasciata dal

Comune, poiché dalla planimetria allegata è uguale a quella presentata nel

progetto (all. “F”), la suddetta scalinata con il pianerottolo nella sua

conformazione immette direttamente nell’immobile a piano terra, con la differenza

però, che quest’ultimo nella C.E. ha la destinazione d’uso come deposito-

magazzino ed è integrato all’unità abitativa. Per quanto relazionato, il sottoscritto

ritiene che l’abusivismo commesso, sia da ricercarsi nell’omesso frazionamento

del piano terra, per la divisione dei due piani, indipendentemente dal cambio di

destinazione d’uso del piano terra, che non riguarda l’immobile pignorato e che

pertanto necessita di sanabilità.

Oltre ai predetti abusi urbanistici, l’immobile oggetto di pignoramento è stato

sottoposto a degli interventi di trasformazione, che riguardano la diversa




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distribuzione degli spazi interni e l’aumento di cubatura con modifiche di

prospetto. Più specificatamente dette opere abusive riguardano:

1) la demolizione di un tratto di parete divisoria allo scopo di unificare la

zona ingresso/corridoio/soggiorno;

2) la demolizione della parete di tompagno nel soggiorno a confine con il

terrazzo a piano, atto all’eliminazione dello stesso ed alla creazione del

cucinino o zona cottura, realizzato mediante la costruzione di copertura

in legno e chiusura della parete esterna con vetrate. Con il conseguente

aumento di superficie e di volume dell’appartamento.

Opere tutte, che a parere dello scrivente necessitano di sanabilità dal punto di

vista urbanistico.

2.c - all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta

rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze

catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale

emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del

G.E. ed indicazione dei relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per

l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione

alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola

ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria

del bene, sempre previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi costi,

alla sua correzione o redazione;

1. Dopo aver effettuato la visura catastale aggiornata (all. “D”) e confrontato i




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dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento, ha verificato che c’è

corrispondenza.

2. Dopo aver effettuato il sopralluogo e riportato graficamente il rilievo così

come si evince dalle planimetrie e dalle fotografie (all. ”G”), il sottoscritto ha

constatato che lo stato dei luoghi è diverso dalle planimetrie catastali rinvenute,

a causa della:

a) mancata realizzazione del muro divisorio che divide l’ingresso al piano

terra con l’immobile dello stesso piano identificato con il subalterno 2,

così come relazionato precedentemente al punto 2.b1;

b) demolizione di un tratto di parete divisoria allo scopo di unificare la

zona ingresso/corridoio/soggiorno;

c) trasformazione del terrazzo a cucinino e fusione con il soggiorno.

3. Dalla visura catastale aggiornata, il sottoscritto C.T.U. ha riscontrato delle

anomalie circa l’intestazione della proprietà riportata nella visura, dove si

evince che l’immobile pignorato risulta di proprietà del Comune di

Peschici con il diritto del “Concedente” per 1/1 e del Sig. Vecera

Alessandro con il diritto di “Enfiteusi” per 1/1.

Dopo aver effettuato delle ricerche più approfondite, ha riscontrato, che il

Comune di Peschici con l’atto di compravendita del 15.10.2007, rep. n. 192

ha ceduto tutti i diritti sulla proprietà alla Sig.ra Di Milo Maria Michela, la

quale li ha ceduti successivamente al figlio Vecera Alessandro con atto di




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compravendita del 15.04.2008, acquisendone pertanto tutti i diritti.

Per quanto rinvenuto e relazionato, il sottoscritto ritiene che:

1) che le difformità planimetriche riscontrate, siano da denunciare in catasto

ai fini dell’aggiornamento dei dati, effettuando un nuovo accatastamento;

2) che l’intestazione degli immobili sia da modificarsi, effettuando una nuova

voltura;

3) che soprattutto quanto riportato al punto a) sia in concreto realizzato così

come riportato nella planimetria catastale, per poter effettuare la vendita ed

il trasferimento dell’immobile oggetto di pignoramento.

3 - REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto del

pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in

ciascuna di tali relazioni:

3.a - l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante

indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via,

numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei

dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di

parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione,

da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero

progressivo;

-- Formazione del lotto:

Trattandosi di un appartamento indipendente di modeste dimensioni, il

sottoscritto ritiene opportuno considerare il compendio oggetto del pignoramento




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come un unico lotto.

-- Individuazione del bene componenti il lotto:

Il lotto è costituito da un appartamento per civile abitazione, ubicato nel centro

abitato del Comune di Peschici (Fg), in via Tuppo delle Pile – Loc. Malpasso

s.n.c., posto al piano T. - 1° - 2°, con accesso dalla strada comunale Peschici – S.

Nicola, tramite una stradina interpoderale.

Immobile Piano Sup. Lorda Sup. Netta Sup. Balc. Sup. terrazz. Alt. vani

Appartamento terra mq. 16,00 mq. 14,00 -------------- -------------- mt. 2,70

primo mq. 116,00 mq. 92,00 mq. 16,00 -------------- mt. 2,70

terrazzo secondo -------------- -------------- -------------- mq. 95,00 --------------

pt + 1 + 2 mq. 132,00 mq. 106,00 mq. 16,00 mq. 95,00

RIEPILOGO DELLE CARATTERISTICHE DEL LOTTO

- Confini:

L’appartamento confina in senso orario: con proprietà del Comune di Peschici

per tre lati e con proprietà Di Milo Maria Michela al piano terra, salvo altri.

- Dati catastali (all. “D”):

L’immobile è censito nel Comune di Peschici (Fg), in ditta:

1. Comune di Peschici, con il diritto del “Concedente” per 1/1.

2. Vecera Alessandro nato a Foggia, il 11.10.1987 (cod. fisc. VCR LSN

87R11 D643Q) - con il diritto di “Enfiteusi” per 1/1.




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Con le seguenti indicazioni:

foglio 3, p.lla 821 , sub. 3 cat. A/3, cl. 4, cons. 6,5 vani, rend. E.

755,32, ubicazione Località Malpasso n. SN, piano: T-1-2;

3.b - la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo

per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato "DESCRIZIONE ANALITICA DEL"

(appartamento, capannone, ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel

paragrafo "Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del

bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato

tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della

determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima,

l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito

indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai,

copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell' edificio), nonché le

caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni,

tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso, scale interne, impianto

elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento

l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente

normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento);

3.b.1 descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto.

Il lotto in oggetto è composto dalla seguente unità immobiliare: (all. “F-G”):

- n. 01 appartamento per civile abitazione facente parte dello stabile in Peschici

alla via tuppo delle Pile, località Malpasso, privo di numerazione civica, tramite

stradina interpoderale che immette in un’area recintata antistante il fabbricato,




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dalla quale riceve accesso da una scalinata in parte esterna ed in parte interna al

fabbricato. L’unità immobiliare in oggetto è articolata su due livelli di piano (

piano terra o rialzato e primo piano) ed è composta di sei vani catastali, quali:

ingresso/cucina/soggiorno, ripostiglio, tre camere, corridoio e bagno, il tutto con

una superficie al lordo delle murature di pertinenza di circa mq. 116,00 e la

superficie utile di circa mq. 92,00, oltre alla scalinata ed al disimpegno al piano

terra o rialzato, riportato in catasto e non di fatto, della superficie lorda di mq.

16,00 e quella utile di mq. 14,00. L’altezza interna dei vani è di mt. 2,70.

All’appartamento è annesso un balcone della superficie di circa mq. 16,00 ed il

terrazzo al secondo piano della superficie di mq. 95,00, al quale si accede da una

scalinata esterna indipendente, posta lateralmente al fabbricato, realizzata in

cemento e di priva di rifiniture. L’appartamento è rifinito e completo in ogni

parte, con pavimenti in grès di cm. 40x40 e parquet nella zona cucinino, con

intonaco rifinito a civile e pitturato in tutti gli ambienti, ad eccezione delle pareti

del bagno che sono rivestite con piastrelle ceramiche e di alcuni tratti per circa

un metro di altezza nel cucinino. Gli infissi interni sono del tipo in legno laccato e

vetri, mentre quelli esterni sono in legno e alluminio completi di vetro-camera e di

persiane esterne in alluminio elettrocolorato, al momento del sopralluogo il bagno

era privo del water, del bidet e del lavabo. L’appartamento è dotato dell’impianto

di: gas, elettrico, televisivo, telefonico, idrico e fognante, realizzati sottotraccia ed

allacciati come segue, in comune con l’immobile del piano sottostante:

- l’impianto elettrico eseguito a norme ENPI è allacciato all’ENEL;




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- l’impianto idrico è allacciato all’E.A.A.P.;

- l’impianto fognario privo dell’allaccio alla rete cittadina, confluisce in una vasca

del tipo “Imhoff”;

- l’impianto di gas (G.P.L.) si avvale di un serbatoio posto all’esterno del

fabbricato.

Il tutto verte in buono stato di conservazione e di manutenzione (vedi foto all.

“G”).

RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DELL'APPARTAMENTO Superficie

Lorda Superficie

netta Superficie.

balcone Altezza

vani Manutenz-zione

Impianto Elettrico

Impianto Idrico/fogn.

Impianto Termico

mq. 116,00 mq. 92,00 mq. 16,00 mt. 2,70 buona Funzionante Funzionante

Non funzionante

3.b.2 caratteristiche strutturali del lotto:

Il fabbricato includente l’U I. in parola si sviluppa su due piani fuori terra .

L’intera compagine vanta strutture portanti in parte in c. a. ed in parte in

muratura di tufo, i solai sono in latero-cemento dello spessore di cm. 30, la

copertura è a terrazzo, privo di pavimentazione, la tompagnatura esterna

relativamente alla parte in cemento armato è del tipo a doppio forato di laterizio

dello spessore di cm. 30, i divisori sono in laterizio forato dello spessore di cm. 8.

Esternamente il fabbricato è intonacato e pitturato di colore bianco.

3.c -indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali;




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L’immobile in oggetto escludendo l’area antistante, che risulta essere di

proprietà comunale non ha altre dotazioni condominiali.

3.d - lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo,

ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o

locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di

scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della

causa eventualmente in corso per il rilascio;

Allo stato attuale l’immobile non risulta abitato dal Sig. Vecera Alessandro, il

quale da informazione avute all’ufficio di Stato Civile del Comune di Peschici è

residente a Vico del Gargano, e poiché l’immobile oggetto di pignoramento è

comunicante con l’appartamento del piano inferiore, di proprietà dei Sigg. Vecera

Michelantonio e Di Milo Maria Michela (genitori del debitore) è custodito dagli

stessi.

3.e - i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene:

- per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente:

domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato)

ed altre trascrizioni;

Dalle ispezioni ipotecarie allegate agli atti (all. “M”) e dalle indagini svolte, si

evince che oltre al pignoramento è gravato dalla seguente formalità:

1. Ipoteca Volontaria del 24.04.2008 reg. part. n. 498, reg. gen. n. 3.708, a

favore della Banca Nazionale del Lavoro Spa, con sede in Roma e contro

Vecera Alessandro per la piena proprietà.




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atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

Dalla documentazione messa a disposizione dall’Ufficio Tecnico/Urbanistico

del Comune di Peschici non risultano atti di asservimento o di cessioni di

cubatura.

convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale

al Coniuge;

Dalle indagini effettuate presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Peschici,

il Sig. Vecera Alessandro non risulta coniugato, pertanto non risultano

convenzioni matrimoniali, né provvedimenti di assegnazione al coniuge.

altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri reali,

obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.);

Dalle informazioni acquisite non risultano esservi limitazioni d’uso.

- per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento

della vendita a cura e spese della procedura:

iscrizioni;

Dall’analisi delle ispezioni ipotecarie allegate agli atti, oltre all’iscrizione

riportate al punto 3e, non risultano altre iscrizioni.

pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;

Dall’analisi della documentazione ipocatastale allegata agli atti, oltre al

pignoramento dell’attuale procedura, non risultano altri pignoramenti e/o

trascrizioni pregiudizievoli.




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Difformità:

Urbanistico-edilizie;

Dopo aver effettuato il sopralluogo, il rilievo dell’immobile pignorato e le

ricerche presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Peschici, il sottoscritto come

già relazionato precedentemente al punto 2.b.1, ha constatato che l’immobile

oggetto di pignoramento presenta le difformità urbanistico-edilizie riguardanti

una diversa distribuzione degli spazi interni, con aumento di cubatura e

modifiche di prospetto (all. “F ”).

Più specificatamente le opere abusive riguardano:

1) la demolizione di un tratto di parete divisoria allo scopo di unificare la zona

ingresso/corridoio/soggiorno;

2) la demolizione della parete di tompagno nel soggiorno a confine con il

terrazzo a piano, atto all’eliminazione dello stesso ed alla creazione del

cucinino o zona cottura, ottenuto mediante la costruzione di una copertura

in legno e la chiusura della parete esterna con vetrate. Opere queste che

hanno portato ad un aumento di superficie e di volume dell’appartamento

ed alla variazione del prospetto.

Opere tutte, che a parere dello scrivente, necessitano di sanabilità dal

punto di vista urbanistico.

Catastali;

Confrontato la visura e le planimetrie catastali (all. “D-E”) con il rilievo




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dell’immobile pignorato (all. “F”), il sottoscritto così come relazionato ai punti

2b1 - 2c, ha avuto modo di accertare le seguenti difformità catastali, che

riguardano principalmente:

a) la mancata realizzazione del muro divisionale al piano terra, che divide

l’immobile oggetto di pignoramento, con l’immobile dello stesso piano

identificato con il subalterno 2;

b) la non conformità della planimetria catastale rispetto allo stato di fatto, a

causa della diversa distribuzione degli spazi interni e dell’aumento di

superficie;

c) errata intestazione dei diritti e oneri reali, riportati nella visura catastale,

poiché l’immobile non risulta intestato al Sig. Vecera Alessandro per la

piena proprietà come da atto di compravendita del 15.04.2008, bensì al

Comune di Peschici con il diritto del “Concedente” per 1/1 e del Sig.

Vecera Alessandro con il diritto di “Enfiteusi” per 1/1,

Per quanto rinvenuto e relazionato, il sottoscritto ritiene che per poter

effettuare la vendita ed il trasferimento dell’immobile oggetto di pignoramento sia

necessario effettuare le seguenti variazioni catastali:

1) presentazione di un nuovo accatastamento, per l’aggiornamento dei dati e

della planimetria;

2) presentazione di una nuova voltura, per modificare i diritti sulla proprietà ;

3) che soprattutto per quanto riportato al punto a), sia in concreto realizzato, il




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muro che rende indipendente la due unità immobiliari a piano terra, così

come riportato nella planimetria catastale, per poter effettuare la vendita ed

il trasferimento dell’immobile oggetto di pignoramento.

altre informazioni per l'acquirente, concernenti:

1. l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie);

2. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia.

Trattandosi di un fabbricato bifamiliare, dove tutto si svolge in economia, non ci

sono spese di gestione e di manutenzione, né ci sono spese straordinarie da

sostenere.

eventuali cause in corso;

Da quanto affermato dal padre del debitore, non ci sono cause in corso che

riguardano l’immobile in oggetto.

3.f - la valutazione separata di ciascun lotto, il valore finale del bene (lotto), al netto

di tali decurtazioni e correzioni, prefigurando le tre diverse ipotesi:

a) in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la boni-

fica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;

b) ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione




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urbanistico - catastale;

c) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;

- Valutazione del lotto:

Il valore di mercato dell'immobile è stato calcolato tenendo presente nella

giusta misura la legge della domanda e dell'offerta, la quale costituisce una

norma basilare ai fini di una corretta ed esatta valutazione. Pertanto, allo scopo

di dare una giusta valutazione oggettiva ed appropriata, si sono espletate

indagini circa il mercato edilizio della città di Peschici, al fine di comparare il

bene in oggetto ad altri aventi caratteristiche, tipologia e ubicazione analoghe a

quello di stima, che sono stati compravenduti negli ultimi sei mesi, per

individuare il reale prezzo di vendita. Dalle indagini e ricerche svolte

interpellando colleghi, imprenditori ed agenti immobiliari del posto è emerso che

per immobili analoghi a quelli oggetto di stima, posti nel centro abitato, salvo

modesti scarti e limitate oscillazioni, i prezzi di mercato sulla scorta delle

vendite effettuate, calcolati al lordo delle murature di pertinenza, variano da un

minimo di Euro 1.000,00 ad un massimo di Euro 1.500,00 al mq. per le

superfici dell’appartamento, mentre per gli accessori quali: balcone,

ingresso/scala al p.T. e terrazzo, così come d’uso comune si ritengono

rispettivamente congrui i valori di coefficiente rispettivamente pari a 0,50, 0,50 e

0,15 di quello dell’appartamento. Tutto ciò premesso, dagli accertamenti ed

indagini espletate fatte le opportune considerazioni circa l’ubicazione, l’epoca di

costruzione, la tipologia, la destinazione d’uso, lo stato di conservazione e di




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manutenzione, il grado di rifinitura e delle caratteristiche tipologiche, il corredo

impiantistico, l’esistenza di licenze o autorizzazioni edilizie, ecc., ne consegue

che il prezzi unitari di mercato per gli immobili in oggetto calcolati al lordo delle

murature di pertinenza e sulla media dei prezzi rilevati siano per l’appartamento

di E/mq. 1.200,00.

Da tanto ne consegue che la superficie commerciale del lotto in oggetto sia:

Consistenza del lotto (abitazione + accessori):

Descrizione: Sup.

mq.

Coeff. Descrizione: Sup.

mq.

Coeff. Descrizione Sup.

mq

Coeff.

Abitazione 116,00 1,00 Balcone +

Vano scala

16,00 +

16,00

0,50 terrazzo 95 ,00 0,15

Superficie Totale Commerciale del lotto Mq. 146,25

Per cui il più probabile valore di mercato per il lotto in oggetto calcolato

all’attualità (dicembre 2011) sia:

superficie commerciale mq. 146,25 x E./mq. 1.200,00 = E. 175.500,00

Valore del lotto………………………………………. Euro 175.500,00

(Euro centosettantacinquemilacinquecento/00)…………………………….

- Decurtazioni: tali decurtazioni e correzioni

Come già evidenziato nei punti precedenti, le spese da decurtarsi sul valore del




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lotto in oggetto, salvo quelle riguardanti eventuali vizi occulti, riguardano le spese

necessarie per:

la sanabilità della opere eseguite senza autorizzazione, ai sensi e per gli

effetti del D.P.R. 380/10, computabili in euro 2.000,00 per oneri di

urbanizzazione, costi costruzione, diritti e spese tecniche;

le pratiche catastali per il nuovo accatastamento dell’immobile e voltura,

calcolate in Euro 800, 00;

costo per la realizzazione del muro di divisione delle unità immobiliari al

piano terra, opportunamente rifinito e completo in ogni parte, computabili in

Euro 1.700, 00;

Il tutto per la somma di E. 4.500,00 da decurtarsi sul valore dell’immobile. Da

tanto torna che il valore di mercato del lotto in oggetto, decurtato delle suddette

spese sia di:

- Valore del lotto ………………… …………… E. 175.500,00

- Decurtazioni …….. ……… ………………… E. 4.500,00

Valore del lotto al netto delle decurtazioni .…E. 171.000,00

(euro centosettantunomila/00) ………………..…………………

3.g - nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota,

tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi

infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso

affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura;




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L’immobile oggetto della presente procedura è stato pignorato per l’intera

proprietà, di possesso del debitore “Vecera Alessandro" che è pari a 1/1 della

quota indivisa, pertanto non ricorre nei casi previsti dal presente quesito,

dovendo procedere alla determinazione del valore totale per intero.

4 – Allegati alla Consulenza Tecnica D’Ufficio:

“A” – Nomina + Verbale di Giuramento C.T.U.

“B” – Avviso inizio operazioni peritali:

n. 02 raccomandate a.r. avviso di sopralluogo.

“C” – Verbali di sopralluogo in originale:

n. 01 del 11 novembre 2011;

“D” – Visure catastali;

“E” – Stralcio planimetrico + Planimetrie catastali dell’immobile ;

“F” – Planimetrie del lotto “stato attuale” + Planimetrie con indicazione

delle opere abusive;

“G” – Rilievo fotografico composto da 11 fotografie;

“H” – Documentazione Tecnica prodotta dal C.T.U.:

- Richiesta documenti all’Uff. Tec. del Comune di Peschici;

- Permesso a Costruire in sanatoria;

“I” – Documentazione Ipocatastale:

Ispezioni Ipotecaria aggiornata –Certificato notarile;

“L” – Documenti di proprietà prodotti dal C.T.U.:




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- Atto di compravendita inviato dal Notaio De Candia;

“M” - Attestazione C.T.U. invio relazione peritale alle parti.

5 – Data di deposito della perizia originale in Cancelleria;

La presente relazione di Perizia Tecnica d’Ufficio in originale è stata

depositata in Cancelleria in data 20 dicembre 2011.

6 – Deposito floppy disk;

File distinti con la Consulenza Tecnica d’Ufficio decurtata nel testo delle

generalità del debitore insieme a quelli contenenti le foto e le piante, sono stati

riportati su supporto informatico (CD) ed in triplice copia, unitamente alla

presente, vengono depositati in Cancelleria;

7 – Verifica di inizio operazioni peritali entro 20. gg. dall’assunzione dell’incarico;

Poiché l’affidamento dell’incarico è stato fatto in data 24 ottobre 2011

(All. “A”), e le operazioni peritali sono iniziate in data 25 ottobre 2011 (All.

“B”), il presente quesito è stato rispettato.

8 – Verifica del deposito 45 gg. prima della udienza.

Poiché l’Udienza è stata fissata dal G.E. per il giorno 30.01.2012 ed il

sottoscritto ha depositato la Consulenza Tecnica in data 20 dicembre 2011, il

presente quesito è stato rispettato.

9 – Attestazione di invio perizia alle parti;

Il sottoscritto C.T.U. in ottemperanza al quesito posto attesta di aver




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provveduto ad inviare una copia della presente relazione peritale alle parti

interessate, contestualmente all’avvenuto deposito della presente in Cancelleria

delle Esecuzioni Immobiliari.

Il Consulente Tecnico d'Ufficio ritiene, con la presente relazione che si

compone di n. 27 pagine dattiloscritte e di n. 11 allegati, di aver assolto l'incarico

ricevuto.

Ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordatami e rimane a disposizione per

qualsiasi ulteriore chiarimento.

Firma del C.T.U.

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