Ing. Alberto Botti CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO DEL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

ISCRITTO AL Nº 17036 DELL' ALBO DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI ROMA 00124 Roma - via Giulio Bas 15 ; tel. 06 – 50.93.11.10 cell. 347 5474534 fax 06 233 232 515 E-mail: alberto.botti.roma @gmail.com

RELAZIONE TECNICA DI PARTE

Relativa all’immobile sito in Roma,

via [...] 95

1.0 Premessa.

L’amministratore pro tempore del condominio sito Roma, via [...] 95 ha incaricato lo scrivente ing. Alberto Botti di redigere una relazione tecnica in merito ai danni provocati dall’errata posa in opera dell’isolante termico, ovvero scarsa qualità del materiale, ovvero errata tipologia del materiale in occasione dei lavori di rifacimento del lastrico solare comune ubicato in sommità del fabbricato condominiale. In particolare, il committente ha chiesto allo scrivente di accertare se la posa in opera dell’isolante termico posato al disopra della guaina impermeabilizzante è corretta in relazione al tipo di materiale utilizzato, risponde alla regola d’arte, nonché di quantificare i costi di ripristino.

Lo scrivente ha eseguito un sopralluogo il giorno 26 marzo 2012

congiuntamente all’amministratore sig. Alessandro [...] e a un condomino sig. Servolini.

La presente relazione si basa sui documenti consegnati ed allegati alla

corrente relazione, sul sopralluogo eseguito sul posto, sulle informazioni fornite dal condominio e sullo studio del caso in esame.

2.0 Descrizione dei luoghi e del rapporto intercorso tra le parti. L’edificio in esame è un fabbricato residenziale multipiano con copertura a

terrazza praticabile in Roma, con accesso da via [...] n° 95. Il corpo scale è coperto da un torrino dove si trova una porta che permette di accedere al lastrico solare condominiale che funge da copertura a tutto il fabbricato.

Alla data dell’accesso di cui alla corrente analisi, i lavori del lastrico solare

condominiale si presentavano ultimati. Il condominio consegnava la documentazione contrattuale dei lavori affidati alla ditta [...] S.r.l. – Roma (partita IVA …) in cui vengono esplicitate le seguenti lavorazioni contrattuali (prezzi anno 2009 IVA esclusa):

DESCRIZIONE prezzo quantità prezzo %

unitario totale su totale 1 rifacimento pavimentazione lastrico(*) 95,00 110,0 10.450,00 31,2% 2 zoccolatura esterna 14,00 95,5 1.337,00 4,0% 3 pavimento locali tecnici 75,00 36,0 2.700,00 8,0% 4 zoccolatura interna 8,00 33,6 268,80 0,8% 5 tinteggiatura pareti locali tecnici 25,00 71,0 1.775,00 5,3%

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DESCRIZIONE prezzo quantità prezzo %

unitario totale su totale 6 ripristino soffitto locali tecnici 25,00 35,0 875,00 2,6% 7 ripristino intonaco e tinteggiatura 25,00 50,0 1.250,00 3,7% 8 cordolo perimetrale locali tecnici 4.950,00 14,8% 9 porte locali tecnici 250,00 2,0 500,00 1,5%

10 soglie locali tecnici 70,00 2,0 140,00 0,4% 11 sostituzione bocchettoni di scarico 500,00 2,0 1.000,00 3,0% 12 ringhiera zincata 85,00 50,0 4.250,00 12,7% 13 revisione copertine parapetti 10,00 30,0 300,00 0,9% 14 castelletto 3.750,00 11,2%

TOTALE € (**) 33.545,80 100,0% (*) escluse le piastrelle del pavimento fornite in opera dal condominio (€ 2.260,00); (**) piccoli errori aritmetici vengono rimossi nella tabella soprastante; a tale importo occorre

sommare il costo della Direzione Lavori (€ 1.500,00).

di cui: rifacimento pavimentazione lastrico € 17.927,00

ripristino locali tecnici € 11.068,80 parapetti € 4.550,00

TOTALE € € 33.545,80

Il contratto di appalto prevedeva l’inizio lavori il 15 maggio 2009 e la durata

di 80 giorni calendario. Il Capitolato Speciale di Appalto – Descrizione delle Opere prevedeva

esplicitamente la seguente sequenza operativa (cfr. punto A, pag. 10): “Si provvederà alla demolizione della pavimentazione esistente ...

Successivamente si provvederà al passaggio di una mano di primer ... si poserà lo strato impermeabile ... e al disopra di quest’ultimo verrà posato adeguato pannello termoisolante a norma di legge.

Infine si provvederà alla successiva posa in opera a mezzo di colla o con formazione di massetto di sabbia e cemento di nuova pavimentazione antigeliva ...”.

Pertanto, la previsione del capitolato prevede di posare l’isolante termico sopra la guaina impermeabile.

Tale soluzione è chiamata

tecnicamente “tetto rovescio” e la sua esecuzione implica l’utilizzo di materiale isolante idoneo a tale applicazione. Come si vede dalla figura qui a fianco, lo strato isolante 2 si trova sopra le due guaine impermeabili. Per evitare che l’acqua piovana degradi le proprietà termoisolanti dello strato coibente, quest’ultimo deve essere idrofobo, ovvero deve possedere una ridotta capacità di assorbimento dell’acqua. Per questa applicazione il materiale idoneo è il polistirene, un

1. Guaine impermeabili

2. Isolante termico polistirene

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prodotto simile al comune polistirolo.

3.0 Inconvenienti riscontrati. Gli isolanti termici da utilizzare sopra la guaina (“tetto rovescio”) devono

possedere – oltre le ovvie caratteristiche di ridotta conducibilità termica – anche il fondamentale requisito di anigroscopia (ovvero ridotta o nulla capacità di assorbire acqua).

Per questo motivo il materiale da utilizzare per eseguire l’isolamento a “tetto rovescio” è il polistirene.

In commercio esistono numerosi prodotti; quello che incontra il maggior favore nella scelta dei progettisti è prodotto dalla tedesca BASF con il nome commerciale STYRODUR (in allegato si trova la monografia tecnica), anche se vi sono altri produttori che commercializzano lastre di polistirene di buona qualità (ad esempio l’italiana STIFERITE ha in catalogo sia poliuretano sia polistirene), tutte destinate all’isolamento termico delle coperture piane calpestabili con stratigrafia a “tetto rovescio”.

Ciascun produttore, per ogni prodotto, emette una scheda tecnica con specifiche raccomandazioni per la posa in opera, in modo da mettere nelle condizioni il posatore di eseguire correttamente l’opera senza arrecare pregiudizio alla caratteristica di prestazione del lavoro (in questo caso l’isolamento termico della terrazza condominiale).

Nel caso in esame, l’isolante termico posto in opera sopra la guaina

impermeabile è lana di roccia di marca [...] modello [...] B [...] (388), come indicato dal condominio.

La scheda tecnica di tale materiale (cfr. allegato), alla voce posa in opera per isolamento all’estradosso di coperture piane indica che:

“Dopo aver opportunamente collocato su un piano di posa (privo di asperità

e sporgenze) un materiale idoneo a svolgere la funzione di barriera al vapore, posare con continuità pannelli ben accostati tra loro e a giunti sfalzati, con il lato di bitume rivolto verso l’alto.

Procedere al fissaggio meccanico dei pannelli al supporto mediante chiodi ad espansione o viti autofilettanti. Applicare sopra del materiale isolante lo strato

impermeabile costituito dalle membrane, facendo rinvenire a fiamma la superficie bitumata del pannello ed incollare in seguito la seconda membrana alla prima mediante sfiammatura.”

Lo stesso produttore [...] indica chiaramente nella propria documentazione tecnica la corretta sequenza di posa in opera di isolante / e guaine secondo la figura qui a fianco riportata, dove:

1 • strato di rivestimento, intonaco a base

cementizia con rasatura a gesso (corrispondente all’intradosso dei vani abitati dell’ultimo piano);

2 • elemento portante, solaio in

laterocemento;

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3 • strato di pendenza, massetto in calcestruzzo alleggerito; La pendenza dell’elemento, nelle condizioni di carico di progetto, deve

essere uguale o superiore al 1.5%, al fine di evitare ristagni di acqua. 4 • strato di barriera al vapore, foglio in polietilene; In genere è sufficiente uno spessore di pochi decimi di millimetro. È tuttavia

importante, in fase di progetto, indicare che i fogli debbano essere collegati con nastro biadesivo. È necessario valutare la resistenza al passaggio di vapore acqueo minima necessaria di questo strato, in base ad una verifica termoigrometrica, secondo la UNI EN ISO 13788. Tale strato non era previsto nel capitolato, nè è stato posto in opera dall’impresa.

5 • elemento termoisolante, pannello in lana di roccia; La scelta del materiale deve essere basata sulla resistenza termica, sulla

resistenza a compressione (tenendo in considerazione sia i carichi permanenti che quelli variabili, sia la loro distribuzione sulla superficie), sulla sua stabilità dimensionale (in quanto la membrana impermeabilizzante è posta in adesione sopra di esso) e su considerazioni legate al fonoisolamento ed al comportamento in caso di incendio. La resistenza termica dovrà essere determinata attraverso apposito calcolo. In relazione al fatto che, per questa specifica soluzione, l’elemento termoisolante svolge anche funzioni di tipo meccanico, è necessario verificare la sua deformabilità: il carico totale di progetto non deve trasmettere sul pannello isolante sollecitazioni superiori al 70% del valore della resistenza a compressione massima alla deformazione certificata del 10%.

6 • elemento di tenuta, doppia membrana flessibile bituminosa; L’elemento di tenuta deve essere progettato secondo la UNI 9307-1. In

particolare le caratteristiche più importanti sono carico di rottura (UNI EN 12311-1), allungamento a rottura (UNI EN 12311-1), punzonamento statico (UNI EN 12730) e dina-mico (UNI EN 12691). Un indice di qualità è costituito dalla differenza tra la flessibilità a freddo prima e dopo l’invecchiamento termico (UNI EN1296), che può variare per le membrane BPP da 10 °C a 25 °C. Al valore minimo di tale differenza corrisponde una migliore qualità. La membrana deve essere del tipo autoprotetto con granuli, scaglie minerali o simili. Il numero di fissaggi meccanici e il relativo schema di posa devono essere determinati in fase di progetto in funzione del carico di vento, dei pesi permanenti e variabili, delle caratteristiche tecniche dei fissaggi del supporto e dell’elemento di tenuta. Tale strato è stato posto erroneamente sotto l’isolante termico in lana di roccia.

La fotografia qui a fianco dimostra che sotto il pavimento non c’è la guaina, ma si trova subito erroneamente l’isolante in lana di roccia, che ha assunto una colorazione più scura a causa del dannoso assorbimento di acqua.

Inoltre, nel corso della riparazione eseguita dall’impresa in corrispondenza della soglia del vano condominiale, l’isolante termico veniva sostituito con un riempimento in mattoni forati in laterizio, creando così un dannoso ponte termico,

Inidoneo isolante termico in lana di roccia posato sopra la guaina.

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come dimostra la fotografia qui sotto. In conclusione, è

possibile affermare che l’isolante termico posato in opera è difforme dalla specifica indicata dal produttore ed è di tipo errato per l’applicazione richiesta.

Tale circostanza

comporta che l’isolante termico erroneamente posato in opera non assolve alla

funzione di isolamento cui è preposto, in quanto le sue proprietà isolanti vengono rapidamente degradate dall’imbibizione di acqua che, il medesimo materiale, non deve ricevere.

4.0 Sussistenza dei danni.

Come dimostrato ai paragrafi precedenti, sussistono i danni in conseguenza dell’errato materiale isolante posato in opera. Infatti, la lana di roccia [...] modello “[...] B [...] (388)” posata sopra le guaine impermeabili comporta il grave inconveniente di assorbire l’acqua piovana e, conseguentemente, deteriorare le sue capacità termo isolanti, vanificando così il costoso lavoro eseguito.

Peraltro, la difformità dell’isolante termico posato in opera rispetto a quello contrattualmente previsto non sono state segnalate dal Direttore dei Lavori espressamente incaricato dal condominio e interamente pagato.

Inoltre, l’errata riparazione eseguita in corrispondenza della porta di accesso di uno dei locali condominiali comporta un dannoso ponte termico.

5.0 Quantificazione economica dei costi di ripristino. Le opere di ripristino consistono nella demolizione del pavimento, dello

zoccolino perimetrale (quest’ultimo necessario per posare correttamente l’isolante e per evitare dannosi ponti termici), dell’isolante in lana di roccia, nella successiva fornitura e posa in opera di pannelli termoisolanti in polistirene (secondo le modalità conformi alle prescrizioni del produttore) e nella fornitura e posa di pavimento previa esecuzione di idoneo allettamento cementizio.

A tale importo va sommato l’inutile lavoro di fornitura e posa in opera dell’isolante e del pavimento (compresi i lavori conseguenti e correlati) come appresso specificato.

Fino a questo momento il condominio non lamenta infiltrazioni e per questa ragione non si appalesa l’esigenza di sostituire la guaina impermeabile, sebbene alcune riparazioni si sono rese necessarie in conseguenza di significative infiltrazioni che hanno danneggiato gli appartamenti sottostanti, come riferito dai diretti interessati.

Tali danni non sono stati comunicati allo scrivente e, per questo motivo non sono compresi nella corrente relazione.

Riparazione errata eseguita senza ripristinare l’isolante termico, creando così un dannoso ponte termico.

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Lo scrivente, a fronte di una specifica richiesta del condominio, si riserva di valutare tali danni.

La quantificazione economica degli interventi di ripristino può essere

oggettivamente calcolata a partire dai prezzi contrattuali (anno 2009) relativi al rifacimento del lastrico solare condominiale, compreso il relativo isolamento termico, aggiungendo quelle voci di spesa necessarie all’intervento.

Quindi, è possibile aggiornare tali importi con i consueti indici IFO pubblicati dall’ISTAT.

Pertanto, la quantificazione economica all’attualità è la seguente (importi IVA esclusa), in base alle specifiche indicate nel capitolato:

DESCRIZIONE prezzo quantità prezzo opere di unitario totale ripristino 1 rifacimento pavimentazione lastrico 95,00 110,0 10.450,00 10.450,00

2 zoccolatura esterna 14,00 95,5 1.337,00 1.337,00

3 pavimento locali tecnici 75,00 36,0 2.700,00

4 zoccolatura interna 8,00 33,6 268,80 5 tinteggiatura pareti locali tecnici 25,00 71,0 1.775,00 6 ripristino soffitto locali tecnici 25,00 35,0 875,00 7 ripristino intonaco e tinteggiatura 25,00 50,0 1.250,00 1.250,00 8 cordolo perimetrale locali tecnici 4.950,00 9 porte locali tecnici 250,00 2,0 500,00 10 soglie locali tecnici 70,00 2,0 140,00 11 sostituzione bocchettoni di scarico 500,00 2,0 1.000,00 12 ringhiera zincata 85,00 50,0 4.250,00 13 revisione copertine parapetti 10,00 30,0 300,00 14 castelletto 3.750,00 3.750,00 15 fornitura pavimento in opera 2.260,00 16 direzione lavori 1.500,00 TOTALE 33.545,80 20.547,00

indice ISTAT mag-09 135,100 coefficiente di raccordo 1,373 indice ISTAT feb-12 104,800 variazione 6,51%

Totale aggiornato al feb-12 21.884,61 A tale importo occorre sommare il valore delle opere già erroneamente

eseguite che si sono rivelate inutili e dannose per l’importo contrattuale di € 17.927,00 (IVA esclusa).

L’amministrazione del condominio ha segnalato che sono state versate all’impresa tutti gli importi contrattualmente previsti.

In conclusione, all’attualità, la spesa per eliminare gli inconvenienti

riscontrati ammonta complessivamente a € 39.811,61 (= 21.884,61 + 17.927,00 IVA esclusa).

Sull’importo di € 17.927,00 si applicano interessi e rivalutazioni a decorrere dal settembre 2009 (data contrattuale di conclusione dei lavori) al soddisfo.

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6.0 Conclusioni.

Lo studio del caso in esame e il sopralluogo eseguito permettono di riassumere le seguenti conclusioni:

6.1 l’isolante termico posato in opera è difforme dalla specifica indicata dal

produttore ed è di tipo errato per l’applicazione richiesta; 6.2 l’isolante termico erroneamente posato in opera non assolve alla funzione di

isolamento cui è preposto, in quanto le sue proprietà isolanti vengono rapidamente degradate dall’imbibizione di acqua che, il medesimo materiale, non deve ricevere;

6.3 sussistono i danni in conseguenza: dell’errato materiale isolante posato in opera. Infatti, la lana di roccia [...]

modello “[...] B [...] (388)” posata sopra le guaine impermeabili comporta il grave inconveniente di assorbire l’acqua piovana e, conseguentemente, deteriorare le sue capacità termo isolanti, vanificando così il costoso lavoro eseguito;

dell’errata riparazione eseguita in corrispondenza della porta di accesso di uno dei locali condominiali comporta un dannoso ponte termico;

6.4 le opere di ripristino consistono nella demolizione del pavimento, dell’isolante in lana di roccia, dello zoccolino perimetrale, nella successiva fornitura e posa in opera di pannelli termoisolanti in polistirene (secondo le modalità conformi alle prescrizioni del produttore) e nella fornitura e posa di pavimento e zoccolino previa esecuzione di idoneo allettamento cementizio;

6.5 all’attualità, la spesa per eliminare gli inconvenienti riscontrati ammonta complessivamente a € 39.811,61 (IVA esclusa, oltre interessi e rivalutazioni).

Con espressa riserva di ulteriori precisazioni quantificazioni ed accertamenti

anche all’esito di eventuali aggiuntive attività transattive ovvero disposte dall’autorità giudiziaria. Allegati:

1. Richiesta di offerta contrattuale e capitolato speciale di appalto; 2. Scheda tecnica del prodotto [...] modello “[...] B [...] (388), conforme a

quello posato in opera; 3. Monografia tecnica pannello termoisolante in polistirene [...][...].

Roma, [...]. Ing. Alberto Botti