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C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. […] 15, 00124 ROMA, tel. 06–[…] pagina 1 di 76

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

SEZIONE 10

Giudice: Dr.ssa […]

RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

CAUSA N°: […] /[…] […] + 9 c/ […] S.r.l.

Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via […] 15, nominato C.T.U.

relativamente alla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del […] nel corso della

quale sono stati formulati i quesiti che si riportano di seguito:

“Letti gli atti processuali, eseguiti tutti gli accertamenti necessari, chiesti

chiarimenti alle parti e informazioni da terzi (di cui indicherà le generalità) ex art

184 c.p.c.:

1. descriva lo stato dei luoghi e accerti la ricorrenza dei vizi lamentati da parte

attrice e dalle parti intervenute nonché, in caso affermativo, quali siano le

cause degli stessi;

2. accerti se le opere siano conformi alle specifiche contrattuali dell’appalto e se

siano state eseguite secondo le regole dell’arte, con riferimento ai difetti

lamentati;

3. dica se gli eventuali vizi accertati possano qualificarsi “gravi difetti” ex art.

1669 c.c. ossia se comportino per quantità e qualità, un apprezzabile danno

alla complessiva funzionalità dell’immobile ovvero una sensibile diminuzione

del godimento del bene;

4. dica quali siano le opere necessarie per l’eliminazione dei vizi e quale sia il

costo di tali opere;

5. qualora i vizi non siano eliminabili dica quale sia il minor valore del bene in

conseguenza della presenza dei medesimi;

6. acquisisca tutti gli elementi tecnici utili per la decisione della controversia

avuto riguardo alle posizioni delle parti.”

Il termine entro il quale depositare in cancelleria la relazione è di 210 giorni dalla

data del primo accesso.

il C.T.U. ha ritenuto opportuno il primo accesso il giorno […] alle ore 17:00 in Roma,

via G. […] 35, luoghi di causa ed i successivi secondo il seguente calendario:

n° proprietà Data rilievo

prog. scala piano interno cognome nome accessi acustico

1 A S1 2 […] Davide 17-giu-10 non es.

2 A 1 7 […] Luca 23-giu-10 non es.

3 A 1 8 […] Renata 1-lug-10 non es.


n° proprietà Data rilievo

prog. scala piano interno cognome nome accessi acustico

4 A 2 10 […] Katia 22-lug-10 non es.

5 A 2 11 […] Fabrizio 15-lug-10 non es.

6 A 2 13 […] Nicola 1-lug-10 non es.

7 B S1 1 […] Enrico 22-lug-10 non es.

8 B 1 6 […] Gianluca 22-lug-10 non es.

9 B 2 12 […] Maria Pia 13-lug-10 13-lug-10

10 C S1 2 […] Lucia 5-mag-10 6-lug-10

11 Parti Comuni 22-lug-10 -

12 parti comuni 28-set-10 -

CIO' PREMESSO

il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta la:

RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Lo scrivente C.T.U., durante l'accesso presso l'immobile per cui è causa, alla

presenza delle parti, come precisato nel verbale di accesso, ha potuto prendere

visione dei luoghi, essere edotto sugli avvenimenti pertinenti la causa in oggetto

fino a tale data. Al termine di ciascun sopralluogo è stato redatto un verbale

sottoscritto dai presenti che si allega alla corrente relazione per farne parte

integrante e sostanziale. I presenti hanno chiesto di produrre al CTU una memoria

tecnica in merito al quesito posto dal Giudice. Quanto ricevuto è stato debitamente

in preso in esame ed è allegato alla presente relazione.

La corrente relazione esamina gli inconvenienti lamentati solamente come esposto

in atti, escludendo i danni ultronei rispetto alla domanda formulata ritualmente in

atti, eventualmente evidenziati durante i sopralluoghi ed eventualmente evidenziati

nelle memorie tecniche presentate dai CTP.

Pertanto vengono espressamente escluse le ulteriori doglianze lamentate dagli

attori / interventori, in quanto inammissibili al corrente procedimento.

Le operazioni peritali e la conseguente redazione del corrente documento si

attengono all’autorizzazione ricevuta dal Giudice a seguito della nota ex art. 92 att.

c.p.c. depositata dallo scrivente in data 27 maggio 2010.


I N D I C E

1.0 Descrizione dello stato dei luoghi. ..................................................................... 4

2.0 PARTI ESCLUSIVE – Sussistenza dei vizi lamentati. ............................................ 5

2.01 Appartamento Scala A, Piano S1, Interno 2, […] Davide. ................................. 6

2.02 Appartamento Scala A, Piano 1, Interno 7, […] Luca. ................................... 18

2.09 Appartamento Scala B, Piano 2, Interno 12, […] Maria Pia. .......................... 32

2.10 Appartamento Scala C, Piano S1, Interno 2, […] Lucia. .................................. 43

3.0 PARTI COMUNI – sussistenza dei vizi lamentati ............................................... 55

4.0 Cause degli inconvenienti accertati. ................................................................. 66

5.0 Conformità delle opere alle specifiche contrattuali. ....................................... 67

6.0 Conformità delle opere alla regola d’arte con riferimento ai difetti

lamentati. ........................................................................................................ 67

7.0 Sussistenza del requisito di “grave difetto” ex art. 1669 c.c. per i vizi

accertati (apprezzabile danno ovvero sensibile diminuzione del

godimento del bene). ...................................................................................... 67

8.0 Opere necessarie ad eliminare i vizi e stima dei relativi costi. ......................... 68

9.0 Minor valore del bene nel caso di vizi non eliminabili. .................................... 71

9.1 Conclusioni. ..................................................................................................... 74

9.2 Elenco degli allegati ......................................................................................... 75

Commento alle note CTP ....................................................................................... 72


1.0 Descrizione dello stato dei luoghi.

Il fabbricato in esame è un edificio esclusivamente residenziale ubicato in Roma, via

Giovanni […] n° 35. L’edificio è un unico corpo di fabbrica che dispone di 3 corpi scala che

consentono di accedere agli appartamenti.

Dalla pubblica via una rampa carrabile consente sia l’accesso all’autorimessa (livello S2), sia

permette di raggiungere uno spazio comune dove si trovano i portoni che danno accesso ai

3 vani scale.

L’orografia del terreno è degradante verso l’accesso carrabile (zona a quota inferiore) tale

che al piano S1 si trova il primo livello di appartamenti ([…] , […] e […] quelli di interesse),

sopra questi vi sono poi altri tre piani, sempre destinati ad abitazione.

L’edificio nel suo complesso sorge a breve distanza da una linea ferroviaria e dal raccordo

anulare, come dimostra la fotografia satellitare:

Lo spigolo più vicino del fabbricato (quest’ultimo individuato con la lettera A) misura circa

80 metri dalla linea ferroviaria a doppio binario e circa 220 metri dal Grande Raccordo

Anulare (autostrada A90). Tale immagine satellitare è stata acquisita il 29 luglio 2007 e la

viabilità di accesso al fabbricato di interesse è stata parzialmente modificata rispetto

all’esistente accertato in occasione del corrente procedimento. In particolare, all’attualità

non esiste la strada che da nord consente di raggiungere direttamente il fabbricato di

interesse. Tale accesso era previsto nella fase iniziale della progettazione, come risulta

anche dalla documentazione acquisita nel corso del corrente procedimento.

Lo stato dei luoghi relativo alle parti comuni e alle porzioni esclusive dell’attore e degli

interventori saranno rispettivamente descritte nei successivi paragrafi con riferimento ai


danni lamentati.

2.0 Sussistenza dei vizi lamentati dalla parte attrice e dagli intervenuti.

La parte attrice e le parti intervenute lamentano sostanzialmente tre categorie di vizi

meritevoli di analisi distinta:

1. mancato rispetto della regola d’arte nell’esecuzione di finiture interne degli

appartamenti e delle parti comuni;

2. mancato rispetto di normative afferenti alla costruzione degli edifici (sia per le parti

comuni sia per le parti esclusive, in questa categoria è compresa anche la lamentata

violazione della norma relativa ai “Requisiti acustici passivi degli edifici” ex DPCM

5.12.97 e alle conseguenti lamentate violazioni ex artt. 3 e 4 DPCM 14.11.97 sempre

in materia di rumore);

3. difformità di esecuzione di parti esclusive rispetto alle pattuizioni contrattuali.

Come vedremo nel prosieguo, per ciascun appartamento oggetto della corrente causa in

atti si trova una

perizia tecnica che

descrive alcuni

inconvenienti comuni

a tutti gli

appartamenti, e ne

aggiunge altri

specifici per una

particolare unità

immobiliare.

Nella corrente

relazione, saranno

quindi trattati

analiticamente i

singoli inconvenienti (distintamente tra parti comuni e parti esclusive).

L’impostazione della causa (n° 10 fascicoli ciascuno per un appartamento, oltre le parti

comuni) impone di articolare la corrente relazione in n° 10 paragrafi (ciascuno riferito al

rispettivo appartamento), oltre un paragrafo dedicato alle parti comuni, all’interno dei

quali sarà fornito il riscontro alle doglianze dell’attrice e degli intervenuti. Tale schema è

conseguente all’impostazione data dagli attori / interventori alla corrente causa e ha il

pregio di fornire un riscontro per ciascuno degli attori / interventori, nonché per le parti

comuni secondo i punti contestati a ciascuna delle proprietà esclusive (oltre le parti

condominiali) con l’inevitabile ricorso a frasi ripetitive per gli stessi argomenti relativi ad

appartamenti diversi.


2.1 APPARTAMENTO SCALA A, PIANO S1, INTERNO 2, […] DAVIDE.

I danni lamentati sono i seguenti:

n° rif. descrizione Norme indicate da

prog. CTP danni e difetti CTP attrice

1 p.7 manca termosifone in cucina contratto

2 p.8 isolamento termo acustico / accertamento L.10/91

3 p.8 isolamento acustico DPCM 5/12/97

4 p.9 valori limite assoluti di immissione art.3 DPCM 14/11/97

5 p.10 valori limite differenziali di immissioni art.4 DPCM 14/11/97

6 p.13 dichiarazione di conformità impianti art. 9 L. 10/91

7 p 14 imp. elettrico / placche e interruttori Master contratto

8 p.14 imp. elettrico / progetto L. 46/90

9 p.15 e 19 imp. gas / apertura ventilazione cucina UNI-CIG 7129 p.4.1.2

10 p.15 imp. gas / tubazioni esterne / interne dic. Conf. PIEMME

11 p.15 imp. termico / progetto e relaz. dic. Conf. PIEMME

12 p.15 porta di ingresso 3 punti chiusura invece di 4 contratto

13 p.16 avvolgibili infissi / leggeri e rumorosi contratto

14 p.16 pavimenti e riv. / tono colore, macchie, posa regola d'arte

15 p.18 imp.gas/ tubo nel muro UNI-CIG 7129 p. 3.3.1.4

16 p.20 cucina / canna di esalazione non sbocca sul tetto Reg.Ed.C.di Roma art. 58

17 p.21 balconi / parapetti altezza insufficiente DPR27/4/55 n.547 art.26

18 p.24 pavimenti bagni, cucina e terrazzo/ posa errata regola d'arte

19 p.24 muri interni / fuori piombo e fessure regola d'arte

20 p.24 terrazzo/manca giardino barbecue contratto

21 p.25 coperchi avvolgibili/ fissati male regola d'arte

22 p.25 coperchi avvolgibili/ privi di coibente regola d'arte

23 p.29 imp. Elettrico/altezza prese insufficiente CEI64-8 + DMLLPP14/6/89 p.8.1.5

24 p.29 barriere architettoniche DMLLPP 14/6/89 n.236 p.4.1.1

26 p.33 disimpegno/bagno porta montata errata regola d'arte

27 p.34 soggiorno / due punti luce comandati da un pulsante regola d'arte

Commentiamo ora le singole voci:

termosifone cucina

L’attrice lamenta la mancanza di un radiatore in alluminio pressofuso in cucina,

contrariamente a quanto promesso (vizio contrattuale).


Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo attrice e il

Capitolato delle rifiniture e caratteristiche costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP

ing. […] . In proposito

nessuno dei documenti

indicati fornisce

indicazioni in merito

all’installazione di un

termosifone nella zona

cucina.

Il sopralluogo eseguito

ha permesso di accertare

che la cucina

dell’appartamento in

questione è un open

space unito alla zona

pranzo (anche definito soggiorno con angolo cottura), dove si trovano i corpi scaldanti.

L’inconveniente lamentato non sussiste.

Non vi sono opere di ripristino.

Isolamento termoacustico

L’attrice lamenta la mancata conoscenza dell’isolamento termo acustico

dell’appartamento.

In contraddittorio, durante i sopralluoghi sono stati eseguiti dei saggi nei muri dove si

trova l’isolante considerati concordemente significativi per la totalità delle parti esclusive e

comuni interessate dal corrente procedimento.

Il risultato delle misurazioni dei rilievi ha permesso di accertare la presenza di un isolante

di 3 cm di spessore.


Rispetto dei requisiti passivi degli edifici ex DPCM 5.12.97 e

superamento valori limite ex artt. 3 e 4 DPCM 14.11.97.

L’attrice lamenta il mancato rispetto dei requisiti passivi degli edifici relativi alla normativa

indicata.

Per l’appartamento […] non si è proceduto all’accertamento acustico in conformità della

nota ex art. 92 att. c.p.c. come autorizzato dal Giudice.

Il risultato dei rilievi acustici (cfr. allegata relazione del prof. […] ausiliario autorizzato dello

scrivente CTU) ha permesso di accertare il superamento dei limiti di emissione acustica dei

servizi tecnologici, dei limiti del potere fonoisolante delle partizioni tra ambienti e dei limiti

del potere minimi dell’isolamento acustico standardizzato di facciata.

In considerazione delle omogeneità delle caratteristiche costruttive (edilizia e impianti) gli

accertamenti acustici eseguiti possono essere considerati rappresentativi anche per


l’appartamento in esame (come già indicato nella nota ex art. 92 att. C.p.c. del 27.5.2010).

Il CTP convenuta evidenzia che la normativa invocata dal CTP attrice/ interventori non si

applica in quanto l’art. 15 della L. 4 giugno 2010 n. 96, pubblicata (cfr. copia stralcio in

allegato) ha stabilito che “… la disciplina relativa ai requisiti acustici passivi degli edifici e

dei loro componenti non trova applicazione nei rapporti tra privati, nei rapporti costruttori

venditori e acquirenti di alloggi, fermi restando gli effetti derivanti da pronunce giudiziali

passate in giudicato e la corretta esecuzione a regola d’arte asseverata da un tecnico

abilitato.”

La legge citata è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale in data 25 giugno

2010. L’iscrizione della corrente causa risale al 2007.

Si evidenzia quanto sopra al Giudice affinché possa formare oggetto di valutazione.

L’inconveniente lamentato sussiste, con riferimento a quanto lamentato dagli attori /

interventori.

Il danno sarà comunque quantificato in uno specifico paragrafo nel prosieguo.

Dichiarazione di conformità impianti.

L’attrice lamenta la sola individuazione delle imprese esecutrici dell’impianto elettrico e del

gas, senza alcuna menzione degli altri impianti che sono in opera nell’immobile in esame.

Negli allegati 7 e 8 della perizia dell’ing. […] si trovano:

la dichiarazione di conformità dell’impianto a Regola d’arte della ditta […] S.r.l., in

merito all’impianto del gas;

la dichiarazione di conformità dell’impianto a regola d’arte della ditta […] S.r.l. per

l’impianto elettrico.

Limitatamente alle parti esclusive, il CTP fornisce delle critiche generiche e non

circostanziate, né indica quali parti sono mancanti di tali dichiarazioni, redatte su moduli

prestampati che riportano espressi riferimenti alla normativa applicabile.



Placche e interruttori Ticino / Modo Master.

L’attrice lamenta che erano stati “promessi” placche e interruttori Ticino e/o similari e

invece sono stati installati componenti di marca “Modo Master”.

Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato n. 6 al fascicolo […] e il

Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP

ing. […] . In proposito, il primo documento non fornisce indicazioni a riguardo, mentre il

Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “placche e interruttori della

Ticino e/o similari”.

L’accertamento eseguito sul posto ha permesso di rilevare che gli interruttori e le placche

sono di marca commerciale, come indicato dall’attrice. Non si rilevava il marchio Ticino su

tali componenti.

Nel complesso i componenti contestati erano funzionanti e idonei all’uso. Peraltro, il


documento citato indica componenti Ticino e/o similari, escludendo così qualsiasi vincolo

di esclusività del marchio indicato, da considerare a mero titolo esemplificativo.



Progetto impianto elettrico.

L’attrice lamenta che non è stato rilasciato agli acquirenti il progetto dell’impianto

elettrico.

Tale documento non risultava consegnato agli acquirenti fino alla data dell’ultimo

sopralluogo.

La progettazione dell’impianto elettrico è regolata dall’art. 4 comma 1 lettera a) del DPR

447/91 (regolamento attuazione ex art. 15 L. 46/90) che ne stabilisce l’obbligo – in campo

residenziale – solo “… per utenze domestiche di singole unità abitative di superficie

superiore a 400 mq.” Tale limite è stato confermato dall’art. 5 comma 2 lettera a) del D.

M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37.

L’appartamento in esame ha consistenza ben inferiore al limite indicato dalla norma.



Impianto gas

L’attrice lamenta il mancato rispetto della normativa UNI CIG 7129 in merito alla mancata

consegna dello schema dell’impianto, alla mancata esecuzione di un’apertura di 100 cmq

invece indicata dalla ditta Piemme Impianti (all. 7 alla relazione ing. […] ) alla presenza di

tubazioni di adduzione del gas sottotraccia invece che esterne come indicato nella

relazione della Piemme Impianti.

Peraltro – anche se non richiesto dall’attrice – occorre osservare che l’obbligo di

progettazione degli impianti di distribuzione e utilizzo di gas combustibile, sussiste oltre il

limite di portata termica 50,0 Kw ex art. 5 comma 2 lettera g) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n.

37, ben superiore alla portata termica installata (28 kW, come risulta dalla dichiarazione

dell’installatore) a servizio dei locali di interesse.

Pertanto, nel caso in esame non sussiste l’obbligo di progettazione.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che nella cucina non esiste alcuna

apertura di ventilazione, né risulta consegnato lo schema dell’impianto ed infine, la

tubazione di adduzione del gas si origina nel vano caldaia (vano ventilato posto all’esterno

dell’appartamento con accesso dal terrazzo esclusivo antistante la cucina) ed entra nel

muro sotto traccia, sino a collegarsi con la macchina del gas.

La macchina del gas indicata nella relazione di certificazione è del tipo a controllo della

mancanza di fiamma come indicato nella relazione dell’impresa installatrice.

La certificazione allegata peraltro non è barrata alla riga “Apertura di ventilazione” e la

nota esplicativa del documento contestato precisa “ventilazione naturale perché la caldaia

è posta all’esterno dell’appartamento”. Non si ravvisa pertanto alcuna contraddizione.


Il CTP lamenta la mancata osservanza della norma UNI CIG 7129 in merito

all’attraversamento dei muri perimetrali esterni (punto 3.3.1.4) e in merito alla posa in

opera di tubazioni sotto traccia (punto 3.3.3 e seguenti).

Su tale argomento l’attrice ha eseguito una demolizione nella zona cucina nel solo

appartamento […] (scala C interno 2), nella parete interna, che ha permesso di accertare la

presenza di un tubo in rame rivestito con materiale plastico corrugato di colore giallo, il

diametro di quest’ultimo è superiore di circa 2 ÷ 3 mm rispetto al diametro del tubo interno

di rame. L’esame del tubo esterno corrugato ha permesso di accertare l’assenza del

rivestimento in malta di cemento.

La demolizione eseguita a giudizio dello scrivente è rappresentativa dello stato dei luoghi in

considerazione della omogeneità del procedimento costruttivo per l’edificio in esame.

Peraltro, sul posto non si trovano gli elementi atti a individuare il percorso della tubazione

(previsti dal punto 3.3.3.1 della norma in commento) e quindi necessitano i disegni di cui si

lamenta la mancanza.

Inoltre, non risultava rispettata la norma relativa agli attraversamenti di intercapedini (tubo

guaina passante in acciaio con diametro superiore di almeno 10 mm a quello del tubo del

gas con l’estremità verso l’esterno aperta a quella verso l’interno sigillata).

Gli inconvenienti lamentati sussistono limitatamente al tipo e alla modalità di tubazione del

gas e alla mancanza di disegni che indichino la loro posizione.

Le opere di ripristino consistono nell’esecuzione di demolizioni e successiva ricostruzione

della linea di adduzione del gas in questione, applicando le norme poc’anzi citate, compresi

i lavori conseguenti e correlati. La quantificazione economica sarà trattata in uno specifico

successivo paragrafo.

Impianto termico

L’attrice lamenta per l’impianto termico la mancata allegazione del progetto e della

relazione che descrive i componenti e i materiali allegati alla dichiarazione di conformità

sottoscritta dalla Piemme Impianti (all. 10 relaz. Ing. […] ). Il CTP indica che il progetto è

dovuto in base all’art. 9 della L. 10/91, confondendola con la L. 46/90 (cfr. pag. 13 relaz.

CTP).

L’art. 6 della L. 46/90 limita l’obbligo della redazione del progetto ai casi stabiliti dal

regolamento di attuazione di cui all’art. 15 della medesima Legge. L’art. 5 comma 2 lettera

f) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37 (regolamento di attuazione L. 46/90 ex art. 15) prevede

l’obbligo della progettazione solamente per “per gli impianti dotati di canne fumarie

ramificate, nonché impianti di climatizzazione aventi potenzialità frigorifera pari o

superiore a 40.000 frigorie / ora.” entrambe fattispecie che non ricorrono nel caso in

esame.

In atti (cfr. all. 10 relazione ing. […] ) si trova la relazione di conformità dell’impianto

(prevista dall’art. 28 L. 10/91).

Quanto lamentato dall’attrice non sussiste.



Porta di ingresso con 3 punti di chiusura invece di 4.

L’attrice lamenta la difformità della porta di ingresso rispetto alle prescrizioni contrattuali

(3 punti di chiusura invece di 4), prive di adeguata blindatura, prive del compasso di

sicurezza e sprovviste di paraspifferi.

Il “contratto” prodotto in atti è il “depliant illustrativo” allegato al fascicolo di parte e il



Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica che “il portoncino di ingresso

sarà del tipo blindato con doppio pannello di acciaio, quattro chiusure più rostri e cerniere

regolabili. Il portoncino sarà dotato di spioncino, paraspifferi, serratura personalizzata e

compasso di sicurezza …”.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la presenza di un portoncino in acciaio

blindato con tre punti di chiusura, non sono stati notati paraspifferi, né si trovavano sistemi

di chiusura a “compasso di sicurezza” (un sistema meccanico che permette di aprire solo

parzialmente la porta per vedere la persona all’esterno e che impone di chiudere

completamente la porta per aprirla completamente e consentire l’accesso all’interno).

Nel complesso quanto presente in opera non corrisponde alla descrizione del Capitolato

delle Rifiniture.

Quanto lamentato dall’attrice sussiste.

Le opere di ripristino consistono nella sostituzione della porta attuale con altra conforme

alle specifiche indicate.

Avvolgibili infissi esterni leggeri e rumorosi

L’attrice lamenta avvolgibili molto leggeri e rumorosi in occasione di vento. Inoltre, l’attrice

fa rilevare che i medesimi avvolgibili non sono in PVC serie pesante 5,5 kg/mq, come

promesso. Infine, viene lamentato che nel soggiorno e nella camera da letto l’avvolgibile

non funziona più.




Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive indica “avvolgibili in PVC pesante

5,5 kg/mq).

Nel soggiorno e nella camera da letto non si notavano malfunzionamenti, né i diretti

interessati hanno fornito dimostrazioni a riguardo.

La rumorosità lamentata in occasione di vento è generica in quanto non viene indicata

alcuna misura della velocità del vento oltre la quale si verifica l’inconveniente, né vengono

indicate specifiche di prestazioni del componente (contrattuali, ovvero discendenti da

norme nazionali); in sintesi tale inconveniente così come lamentato è generico e va

respinto.


Il rilievo del peso è possibile solamente smontando il relativo avvolgibile. La parte onerata

della prova non ha proceduto allo smontaggio dell’avvolgibile, nè i CTP hanno concordato

sulla modalità della misura.

Quanto lamentato dall’attrice in parte non sussiste, in parte non è accertabile.


Pavimenti e rivestimenti.

L’attrice lamenta la qualità scadente delle piastrelle dei pavimenti (nel corpo del testo

vengono citati i soli pavimenti, mentre il titolo del paragrafo riporta anche i rivestimenti),

tono di colore differente l’una dall’altra, macchie circolari non rimovibili, posa non a regola

d’arte in quanto il sottofondo non è continuo (suonano “a vuoto” se battute) con la

conseguente frattura di alcune piastrelle. Inoltre viene lamentata l’errata posa in opera in

corrispondenza della soglia del bagno principale (con la porta del bagno chiusa, il diverso

pavimento del disimpegno è visibile dall’interno del bagno stesso).

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare:

le differenze del tono di colore di pavimenti e rivestimenti nel complesso è considerato

accettabile, le differenze cromatiche tra le piastrelle non evidenziavano differenze

significative;

le macchie circolari non pulibili non sono state evidenziate né rilevate;

la posa in opera evidenziava alla percussione qualche riscontro a “vuoto”, inoltre nel

terrazzo le fughe tra le piastrelle necessitavano della stuccatura, nel salone tre piastrelle

suonavano a vuoto, nella camera da letto due piastrelle presentavano difettosità, nel

bagno una piastrella in corrispondenza della porta era fratturata.

Il pavimento bagno / disimpegno evidenzia un errore di posa in opera, come lamentato.

Gli inconvenienti lamentati sono parzialmente riconosciuti.

Le opere di ripristino consistono in demolizioni locali e fornitura e posa in opera di

pavimenti e rivestimenti come esistenti.

impianto adduzione gas / tubo nel muro

L’attrice lamenta il mancato rispetto della norma UNI CIG 7129 punto 3.3.1.4 nel locale

cucina, in merito all’attraversamento dei tubi di adduzione del gas (argomento

parzialmente già compreso nei punti 9 e 10 precedenti).

Il sopralluogo ha permesso di accertare che dal contatore, il tubo dell’impianto privato di

distribuzione del gas è installato all’esterno del muro, nel vano tecnico esterno dove si

trova anche la caldaia murale. Da tale vano tecnico, si dirama la linea che alimenta la

macchina del gas, posta all’interno dell’appartamento; tale linea è sotto traccia a partire dal

muro esterno, fino all’angolo cottura, dove emerge dal muro per collegarsi alla macchina

del gas della cucina.

La norma UNI CIG 7129 - dicembre 2001, al punto 3.3.1.4 per l’attraversamento di muri

pieni, muri di mattoni forati e pannelli prefabbricati prevede la protezione del tubo senza

giunzioni o saldature con tubo guaina passante murato con malta di cemento. Quest’ultimo


può essere costituito da un tubo metallico o da un tubo in plastica non propagante fiamma

(classe 1) avente diametro interno maggiore di almeno 10 mm del diametro esterno della

tubazione gas.

L’accertamento eseguito sul posto ha permesso di accertare l’assenza del tubo prescritto

dalla norma poc’anzi citata.

Quanto lamentato sussiste.

Le opere di ripristino consistono nella demolizione e successiva ricostruzione sotto traccia

della linea di adduzione in modo conforme alla specifica tecnica dettata dalla norma citata.

Cucina – canna di esalazione in copertura

L’attrice lamenta la mancanza della canna di esalazione per l’espulsione al di sopra della

copertura dell’immobile i prodotti della combustione della cucina, in violazione dell’art 58

del regolamento edilizio del Comune di Roma.

Al fine di accertare quanto asserito, gli attor interventori hanno approntato a loro cura e

spese una prova con un automezzo appositamente noleggiato dotato di un cestello con

braccio oleodinamico al fine di raggiungere la copertura del fabbricato, far scendere

all’interno delle canne fumarie un grave vincolato da una corda, verificare il suo

comportamento e quindi desumere la sussistenza o meno del collegamento aeraulico tra

l’esterno e il foro presente nella cucina di ciascun appartamento in questione.

L’automezzo è stato posizionato sulla via Bo, in corrispondenza della rampa di accesso al

condominio. Durante la salita, il braccio meccanico non è riuscito a raggiungere il tetto del

fabbricato a causa dell’errata valutazione della distanza e dell’altezza della destinazione

(braccio meccanico troppo corto / destinazione troppo distante rispetto al punto di arrivo).

Pertanto non è stato possibile eseguire la prova approntata dagli attori / interventori.

Successivamente, gli attori / interventori hanno ipotizzato di eseguire una prova

dall’interno, con un fumogeno del tipo utilizzato nella nautica da diporto per segnalare la

posizione delle imbarcazioni in mare in situazioni di emergenza (l’acquisto di tale

attrezzatura, come appreso per le vie brevi in occasione degli accessi, necessita di una

particolare licenza ovvero del porto d’armi).

Fino alla data della corrente relazione gli attori / interventori non hanno dato seguito

all’approntamento della prova.

L’inconveniente lamentato non è accertabile.

Parapetti balconi

L’attrice lamenta la scarsa altezza dei parapetti dei balconi, non sempre superiore a cm 100

come prescritto dall’art. 26 del DPR 27.4.1955 e non rispettano quanto prescritto dal D.M.

LL. PP. 14.6.1989 n. 236 punto 8.1.10 (il parapetto non deve essere attraversato da una

sfera di diametro 10 cm).

Inoltre viene lamentato che la verniciatura del parapetto del balcone e del tubo del gas non

è coprente.

Il sopralluogo eseguito sul posto ha permesso di accertare l’altezza di cm 110 del parapetto


perimetrale a protezione del terrazzo, misurata tra il pavimento e la sommità del

mancorrente del parapetto medesimo. Lo spazio intercorrente tra i montanti del parapetto

è risultato superiore a 10 cm nella maggior parte dei casi, tale superamento del limite

avviene anche nella parte inferiore del parapetto dove risulta possibile il passaggio di una

sfera di 10 cm di diametro.

In merito alla verniciatura della ringhiera del terrazzo e del tubo del gas, non si notavano i

difetti lamentati alla verniciatura, quanto osservato consente di ritenere adeguata la

relativa opera di verniciatura.

L’inconveniente lamentato sussiste limitatamente a quanto prescritto dal D.M. LL. PP.

14.6.1989 n. 236 punto 8.1.10.

Le opere di ripristino consistono in economie di ferraioli e pittori, compresa la

somministrazione dei materiali, per ricondurre il parapetto in questione nei limiti dettati

dalla norma.

Pavimenti bagni e cucina / posa errata.

L’attrice lamenta l’imperizia e l’approssimazione della posa in opera del pavimento dei

bagni e della cucina. In particolare, viene lamentata la posa di piastrelle fuori-squadro, le

fughe tra le piastrelle di larghezza non costante, le piastrelle sul terrazzo con numerosi fori,

nel bagno il diverso pavimento del disimpegno si vede con la porta chiusa.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare una posa in opera dei pavimenti dei bagni

e della cucina compatibile con le regole di buona esecuzione delle opere, i difetti lamentati

(fuori squadro, fughe) non sono significativi e rientrano nelle tolleranze di esecuzione delle

opere. Nel terrazzo il pavimento – come già indicato in un precedente paragrafo –

necessita dell’opera di sigillatura delle fughe.

Nel bagno grande, la chiusura della porta consente di vedere il pavimento differente del

disimpegno, si ravvisa l’errata posa in opera del pavimento in tale zona. Tale inconveniente

è stato già indicato al precedente paragrafo ed è qui riportato solo per fornire il riscontro,

senza duplicazione di opere di ripristino.

Gli inconvenienti lamentati sussistono in parte.

Le opere di ripristino consistono in economie murarie per piccole demolizioni e successiva

fornitura e posa dei materiali conformi all’esistente, compresi i lavori conseguenti e

correlati.

Muri interni fuori piombo / una lesione capillare.

L’attrice lamenta la realizzazione di alcuni tramezzi con apprezzabili fuori piombo e una

lesione capillare sopra la porta tra camera da letto e bagno.

Il sopralluogo ha permesso di accertare la presenza di marginali fuori piombo delle pareti e

la presenza di una fessura, come lamentato e documentato dalle fotografie allegate.

L’inconveniente lamentato sussiste.

Le opere di ripristino consistono in economie murarie e di pittore per ricondurre i

componenti in questione alla regola d’arte.


Terrazzo al posto del giardino / barbecue.

L’attrice lamenta la presenza del terrazzo in luogo del giardino indicato nel compromesso

(non prodotto in atti), una presa di corrente priva di tensione elettrica e la mancanza del

barbecue pattuito.

L’accesso sul posto ha permesso di accertare l’esistenza di un terrazzo a livello difforme

non dal compromesso ma da quanto descritto nell’atto di compravendita (cfr. pag. 2 art. 2,

all. 1 fascicolo attrice) che prevedeva espressamente un giardino annesso all’abitazione.

Il barbecue non era presente alla data dell’accesso.



ing. […] . In proposito, il primo documento prodotto in atti indica “predisposizione

caminetto e barbecue”. Pertanto, nessun barbecue doveva essere fornito e posato in

opera.

Gli inconvenienti lamentati sussistono parzialmente.

Le opere di ripristino non sono possibili, il danno sarà quantificato in uno specifico

paragrafo nel prosieguo della corrente relazione.

Coperchi avvolgibili fissati male.

L’attrice lamenta la cattiva tenuta dei coperchi che chiudono il cassone avvolgibili, sopra i

serramenti, al punto che in alcuni casi il vento li ha fatti cadere.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che i coperchi in esame erano difficili da

rimuovere; è quindi da escludere che il vento abbia provocato la caduta di qualche

coperchio, circostanza priva di qualsiasi elemento probatorio a riguardo.



cassonetti avvolgibili privi di coibente e di scarsa tenuta all’aria.

L’attrice lamenta che i cassonetti copri avvolgibili dei serramenti sono privi del coibente e

hanno una scarsa tenuta all’aria.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la mancanza del coibente all’interno del

cassonetto. In merito alla tenuta all’aria, il sistema avvolgibile / cassonetto / coperchio si

presentava in condizioni normali, la chiusura all’aria del sistema era normale ed è possibile

ritenere che in condizioni di vento (parete esterna in pressione) le infiltrazioni di aria siano

nella norma per il tipo di chiusura adottata.



impianto elettrico / altezza prese.

L’attrice lamenta la non rispondenza alla regola d’arte dell’altezza delle prese elettriche e

dei dispositivi di comando, in violazione della norma CEI 64-8, della guida 64-50 e delle

prescrizioni del punto 8.1.5 del DM LL.PP. 14.6.1989 n. 236.

L’accertamento ha consentito di accertare l’integrale rifacimento dell’impianto elettrico,


come anche segnalato dal proprietario.

Quanto lamentato dall’attrice non è accertabile.


requisiti di accessibilità e visitabilità ex D.M. LL.PP. 14.6.1989 n. 236

L’attrice lamenta la non rispondenza dell’appartamento ai requisiti di accessibilità e

visitabilità descritti dal D.M. LL. PP. 14.6.1989 n. 236 (Prescrizioni tecniche necessarie a

garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia

residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e

dell'eliminazione delle barriere architettoniche) che rappresenta il regolamento tecnico

previsto dall’art. 1 comma 2 della Legge 9 gennaio 1989 n. 13.

Tale caratteristica era indicata anche nel depliant illustrativo del costruttore (tutti gli

accessi e gli impianti saranno privi di barriere architettoniche come previsto dalla L. 13/89)

e nel Capitolato delle Rifiniture al paragrafo Ascensore (“… conforme a quanto previsto

dalla legge 13/89 …”).

Per il caso in esame (appartamento inserito in un edificio residenziale costruito in regime

libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 3.4 lettera a) dell’art. 3 del DM 236/89

prevede che “… il requisito di visitabilità si intende soddisfatto se il soggiorno o il pranzo,

un servizio igienico ed i relativi percorsi di collegamento interni alle unità immobiliari sono

accessibili.”

A giudizio dello scrivente, il requisito di accessibilità (più oneroso) non si applica al caso in

esame.

Il successivo art. 5 (criteri di progettazione per la visitabilità) al punto 5.1 (residenza)

precisa “Nelle unità immobiliari visitabili di edilizia residenziale, di cui all'art. 3, deve essere

consentito l'accesso, da parte di persona su sedia a ruote, alla zona di soggiorno o di

pranzo, ad un servizio igienico e ai relativi percorsi di collegamento. A tal fine si deve

assicurare la rispondenza ai criteri di progettazione di cui ai punti 4.1 (unità ambientali e

loro componenti), 4.1.6 (servizi igienici), 4.1.9 (percorsi orizzontali), 4.2 (spazi esterni) e alle

relative specifiche dimensionali e/o soluzioni tecniche. In particolare per i percorsi

orizzontali si vedano anche le soluzioni tecniche di cui al punto 9.1.1 (percorsi orizzontali).”

Pertanto, in merito alla tipologia edilizia in esame, la norma in merito alle parti esclusive

prescrive solamente il requisito di visitabilità.

Nel caso in esame l’appartamento può essere considerato visitabile (in merito ai percorsi

per raggiungere la sala da pranzo / soggiorno e un bagno).

Per il locale bagno, sempre in merito agli appartamenti di edilizia residenziale (costruiti in

regime libero e non di edilizia sovvenzionata), il punto 8.1.6 del DM 236/89 indica che

“Negli alloggi di edilizia residenziale nei quali è previsto il requisito della visitabilità [come

quello in esame], il servizio igienico si intende accessibile se è consentito almeno il

raggiungimento di una tazza wc e di un lavabo, da parte di persona su sedia a ruote. Per

raggiungimento dell'apparecchio sanitario si intende la possibilità di arrivare sino alla


diretta prossimità di esso, anche senza l'accostamento laterale per la tazza w.c. e frontale

per il lavabo.”

A giudizio di questa analisi la norma sulla visitabilità negli appartamenti inseriti in edifici

“privati” impone solamente di rendere raggiungibile il w.c. di un bagno e il lavabo,

condizione che nel caso in esame risulta verificata.

Non risultano applicabili al caso in esame le prescrizioni più restrittive richiamate dal CTP

attrice afferenti al requisito di accessibilità, non pertinente al caso in esame limitatamente

alle parti esclusive.

Nel complesso quanto lamentato non sussiste.



2.2 APPARTAMENTO SCALA A, PIANO 1, INTERNO 7, […] LUCA.





2 p.8 Isolamento termo acustico / accertamento L.10/91
















18 p.24 pavimenti / posa errata regola d'arte

19 p.25 c. letto grande e terrazzo/ pareti fuori piombo regola d'arte


21 p.25 coperchi avvolgibili/ privi di coibente regola d'arte

22 p. 28e34 terrazzo/ barbecue contratto


24 p.30 barriere architettoniche/ visitabilità DMLLPP 14/6/89 n.236

25 p.33 disimpegno/bagno porta montata errata regola d'arte

26 p.34 soggiorno / due punti luce comandati da un pulsante regola d'arte

27 p.35 camera letto/ attacchi cdz regola d'arte

28 p.35 soggiorno / porta finestra non apre bene regola d'arte

29 p.35 infissi esterni / danneggiamenti regola d'arte

30 p.36 terrazzo / non è a piombo e lesionato regola d'arte

31 p.36 soggiorno / manca una porta regola d'arte

32 p.36 planimetria catastale difforme dal vero regola d'arte

33 p.36 rivestimento esterno / macchie umidità regola d'arte

Commentiamo ora le singole voci:


termosifone cucina





ing. […] . In proposito nessuno dei documenti indicati fornisce indicazioni in merito

all’installazione di un termosifone nella zona cucina.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che la cucina dell’appartamento in

questione è un locale separato rispetto alla zona pranzo, dove si trovano i corpi scaldanti.


Le opere di ripristino consistono nella fornitura e posa di un corpo scaldante idoneo, il

relativo collegamento idraulico alla caldaia, comprese le modifiche necessarie al sistema di

distribuzione dell’acqua calda, il tutto sotto traccia, compresa la demolizione e il successivo

rifacimento di pavimenti rivestimenti e quant’altro, compreso le necessarie autorizzazioni

amministrative e i lavori / opere conseguenti e correlate.










Rispetto dei requisiti passivi degli edifici ex DPCM 5.12.97 e superamento valori

limite ex artt. 3 e 4 DPCM 14.11.97.


indicata.

Per l’appartamento in esame non si è proceduto all’accertamento acustico in conformità

della nota ex art. 92 att. c.p.c. come autorizzato dal Giudice.















abilitato.”





interventori.


Non vi sono opere di ripristino, la quantificazione del danno sarà indicata in un successivo

paragrafo.
























tali componenti.









elettrico.


sopralluogo.





M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37.




Impianto gas



invece indicata dalla ditta Piemme

Impianti (all. 7 alla relazione ing.

[…] ) alla presenza di tubazioni di

adduzione del gas sottotraccia

invece che esterne come indicato

nella relazione della Piemme

Impianti.

Peraltro – anche se non richiesto

dall’attrice – occorre osservare che

l’obbligo di progettazione degli

impianti di distribuzione e utilizzo

di gas combustibile, sussiste oltre il limite di portata termica 50,0 Kw ex art. 5 comma 2

lettera g) del D. M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37, ben superiore alla portata termica installata (28

kW, come risulta dalla dichiarazione dell’installatore) a servizio dei locali di interesse.
































Le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate al precedente paragrafo in merito al

medesimo argomento.

Impianto termico





CTP).







esame.























delle Rifiniture.



medesimo argomento.





non funziona più.





5,5 kg/mq).








respinto.




Quanto lamentato dall’attrice non è accertabile.













significative;


la posa in opera evidenziava alla percussione qualche riscontro a “vuoto”, inoltre nel

terrazzo le fughe tra le piastrelle necessitavano della stuccatura, nel salone tre piastrelle

suonavano a vuoto, nella camera da letto due piastrelle presentavano difettosità, nel

bagno una piastrella in corrispondenza della porta era fratturata.



















tubazione gas.


dalla norma poc’anzi citata.



medesimo argomento.
























Parapetti balconi






è coprente.





è risultato superiore a 10 cm nella maggior parte dei casi, tale superamento del limite

avviene anche nella parte inferiore del parapetto dove risulta possibile il passaggio di una

sfera di 10 cm di diametro.




L’inconveniente lamentato sussiste limitatamente a quanto prescritto dal D.M. LL. PP.

14.6.1989 n. 236 punto 8.1.10.


medesimo argomento.




fughe tra le piastrelle di larghezza non costante, le piastrelle sul terrazzo con numerosi fori,

nel bagno il diverso pavimento del disimpegno si vede con la porta chiusa.




opere. Sul terrazzo il pavimento – come già indicato in un precedente paragrafo – necessita

dell’opera di sigillatura delle fughe.

Nel bagno grande, la chiusura della porta consente di vedere il pavimento differente del

disimpegno, si ravvisa l’errata posa in opera del pavimento in tale zona. Tale inconveniente

è stato già indicato al precedente paragrafo ed è qui riportato solo per fornire il riscontro,

senza duplicazione di opere di ripristino.



medesimo argomento.

Muri interni fuori piombo / una lesione capillare.

L’attrice lamenta la realizzazione di alcuni tramezzi con apprezzabili fuori piombo e una

lesione capillare sopra la porta tra camera da letto e bagno.

Il sopralluogo ha permesso di accertare la presenza di marginali fuori piombo delle pareti e

la presenza di una fessura, come lamentato e documentato dalle fotografie allegate.



medesimo argomento.

Terrazzo / barbecue.


L’attrice lamenta la mancanza del barbecue pattuito.

Il barbecue non era presente alla data dell’accesso e all’esterno dell’appartamento si

trovava un terrazzo a livello esclusivo.


“Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP



opera.

Gli inconvenienti lamentati non sussistono.
























La situazione accertata nei sopralluoghi è la seguente (misure in centimetri):

norma norma

descrizione CEI 64-8 L.13/89 situazione

537.5.2 DM236/89 accertata sussiste

prese – altezza >17,5 45/115 27 No

videocitofono – altezza 140 110/130 144 Si

comando punti luce - altezza 110/120 60/140 100 Si


Considerano i requisiti di sola visitabilità - già commentati nella corrente relazione – si

ritengono applicabili al caso in esame i soli requisiti della norma CEI, la cui sussistenza

viene indicata nell’ultima colonna.

Quanto lamentato dall’attrice sussiste parzialmente.

Le opere di ripristino consistono in economie da muratore e da elettricista, compresa la

fornitura del materiale per ricondurre altezza delle prese a quella indicata dalla norma.
















accessibili.”

Il requisito di accessibilità (più oneroso) non si applica al caso in esame.





















per il lavabo.”





attrice afferenti al requisito di accessibilità, non pertinente al caso in esame.



camera letto/ attacchi cdz.

L’attrice lamenta attacchi per il condizionatore nella camera da letto installati in modo

asimmetrico.

Alla data dell’accesso il condizionatore era installato a parete e nessun inconveniente

estetico nè di carattere tecnico veniva evidenziato nè era visibile.



soggiorno / porta finestra non apre bene

l’attrice lamenta l’apertura difettosa della porta finestra nella zona soggiorno, che tocca sul

pavimento in occasione del movimento di apertura.

L’inconveniente è stato riscontrato in occasione dell’accesso.


Le opere di ripristino consistono in economie per eliminare il difetto (piallatura /

apposizione di rondelle sulle cerniere), compresa la fornitura del materiale minuto e l’uso

di attrezzature.

infissi esterni / danneggiamenti

L’attrice lamenta dei danneggiamenti alla struttura dei montanti e dei traversi degli infissi

esterni.

Il sopralluogo ha permesso di accertare piccoli difetti della struttura del serramento,

peraltro di lieve entità.


Le opere di ripristino consistono in economie per eliminare il difetto (piallatura /

verniciatura / ecc.), compresa la fornitura del materiale minuto e l’uso di attrezzature.

terrazzo / non è a piombo e lesionato

La ricorrente lamenta l’imperfetta esecuzione delle rifiniture esterne nella zona del

terrazzo, nonché la presenza di fessure.

Quanto osservato in occasione dell’accesso è di lieve entità e rientra nelle tolleranze di

esecuzione delle opere.


Quanto lamentato non sussiste.


soggiorno / manca una porta

L’attrice lamenta la mancanza di una porta tra la zona giorno e il corridoio verso la zona

notte.

Il progetto architettonico (DIA del 10.11.2005 prot. 69129) non prevede la porta in

questione.

La porta è invece indicata nella planimetria allegata al preliminare di vendita (cfr. fascicolo

interventore).

A giudizio dello scrivente, le indicazioni riportate sul preliminare di vendita sono prevalenti

rispetto a quanto indicato nei documenti presentati alla pubblica amministrazione per

ottenere concessioni e autorizzazioni di carattere urbanistico.


Le opere di ripristino consistono nella fornitura e posa di una porta interna conforme alle

esistenti, comprese delle opere murarie, la tinteggiatura e quant’altro per dare il lavoro

finito a regola d’arte.

planimetria catastale difforme dal vero

L’attrice lamenta che la planimetria catastale è difforme dal vero.

Il sopralluogo ha permesso di accertare difformità sostanziali e gravi tra il vero e la

planimetria catastale che meritano la correzione da presentare al competente ufficio. In

particolare la planimetria catastale indica una camera da letto, mentre nel vero ci sono due

camere da letto, come indicato nella planimetria allegata al compromesso di vendita.


Le opere di ripristino consistono nel servizio di aggiornamento catastale da parte di un

professionista abilitato.

rivestimento esterno / macchie umidità

L’attrice lamenta macchie di umidità presenti sulla cortina esterna, nella zona del balcone.

In occasione del sopralluogo il rivestimento esterno non si presentava macchiato, nè era

possibile osservare apprezzabili alterazioni del tono di colore della cortina ascrivibili a

quanto lamentato.




2.3 APPARTAMENTO SCALA A, PIANO 1, INTERNO 8, […] RENATA.


2.9 APPARTAMENTO SCALA B, PIANO 2, INTERNO 12, […] MARIA PIA.
















13 p.15 porte interne in noce / impiallacciate noce contratto



16 p.19 cucina/ non c'è apertura 100 cmq UNI CIG 7129 p. 4.1.2



19 p.24 pavimenti bagni e cucina / posa errata regola d'arte

20 p.25 soggiorno disimpegno/ porta e pavimento posa errata regola d'arte

21 p.25 bagno / rivestimenti posati errati regola d'arte

22 p.25 sollevamento avvolgibili difettoso regola d'arte


24 p.16 infissi esterni / leggeri e rumorosi contratto


26 p.29 barriere architettoniche / h maniglie porte DMLLPP 14/6/89 n.236 p.4.1.1

27 p.34 bagno / vaso storto e bidet mancano borchie tubi regola d'arte

28 p.34 soggiorno / infisso / montante lesionato regola d'arte

29 p.34 bagno / disimpegno pavimento posa errata regola d'arte

30 p.34 terrazzo / manca il barbecue contratto

Commentiamo ora le singole voci (le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate ai

precedenti paragrafi in merito ai medesimi argomenti).


termosifone cucina





ing. […] .

In proposito nessuno dei documenti indicati fornisce indicazioni in merito all’installazione

di un termosifone nella zona cucina.


questione è un open space unito alla zona pranzo, privo della porta e del muro che separa

la cucina dalla zona pranzo / conversazione, dove si trovano i corpi scaldanti.













indicata.

Per l’appartamento In esame non si è proceduto all’accertamento acustico in conformità

della nota ex art. 92 att. c.p.c. come autorizzato dal Giudice.















abilitato.”





interventori.



paragrafo.























tali componenti.







elettrico.



sopralluogo.





M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37.



Impianto gas














































Impianto termico





CTP).







esame.






















delle Rifiniture.






non funziona più.





5,5 kg/mq).







respinto.










conseguente frattura di alcune piastrelle.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la sostanziale conformità di esecuzione


dei pavimenti e rivestimenti ad eccezione della decorazione perimetrale presente sul

rivestimento del bagno, che andava realizzata con il pezzo angolare in squadro anziché

stondato.














giunzioni o saldature con tubo guaina

passante murato con malta di

cemento. Quest’ultimo può essere

costituito da un tubo metallico o da

un tubo in plastica non propagante

fiamma (classe 1) avente diametro

interno maggiore di almeno 10 mm

del diametro esterno della tubazione

gas.

L’accertamento eseguito sul posto ha

permesso di accertare l’assenza del

tubo prescritto dalla norma poc’anzi citata.


























Parapetti balconi






è coprente.




è risultato nella maggior parte dei casi inferiore a 10 cm, né nella maggior parte dei casi

risulta possibile il passaggio di una sfera di 10 cm di diametro.

In merito alla verniciatura della ringhiera del terrazzo, non si notavano i difetti lamentati

alla verniciatura, quanto osservato consente di ritenere adeguata la relativa opera di

verniciatura.

L’inconveniente lamentato è parzialmente riconosciuto.




fughe tra le piastrelle di larghezza non costante, nel bagno il diverso pavimento del

disimpegno si vede con la porta chiusa.




opere. Non sono state notate differenze di tono di colore significative sui pavimenti e sui

rivestimenti.


Le decorazioni dei rivestimenti del bagno non possono considerasi eseguite e a regola

d’arte per la presenza della decorazione perimetrale arrotondata, che invece andava

posata a spigolo vivo.


Sollevamento avvolgibili difettoso.

L’attrice lamenta la difettosità del sollevamento di avvolgibili in plastica.

In questo caso non si notavano malfunzionamenti evidenti, né la diretta interessata ha

fornito dimostrazione di quanto lamentato.

















L’inconveniente lamentato sussiste parzialmente.






norma norma


























accessibili.”





















per il lavabo.”








Terrazzo / manca barbecue

L’attrice lamenta sul terrazzo la mancanza del barbecue pattuito.

Il barbecue non era presente alla data dell’accesso e l’appartamento è dotato di un

balcone.


“Capitolato delle Rifiniture e Caratteristiche Costruttive” allegato n° 1 della perizia del CTP



opera.


bagno / vaso storto e bidet mancano borchie tubi

l’attrice lamenta che nel bagno il WC non è installato in squadro alle pareti e che

l’installazione idraulica del

bidet non ha previsto le borchie

di copertura degli attacchi

emergenti dal muro.

L’installazione del WC, nel

complesso, era fuori asse

rispetto alle pareti e quindi non

conforme alle norme di buona

esecuzione delle opere; le

borchie si trovavano al loro

posto per coprire gli attacchi

idraulici del bidet come

dimostra la foto a fianco.

Quanto lamentato sussiste parzialmente.

soggiorno / infisso / montante lesionato

l’attrice lamenta che uno dei montanti della porta finestra del soggiorno è lesionato.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare quanto lamentato che si appalesava nel

difetto del materiale costituente il telaio del serramento.



2.10 APPARTAMENTO SCALA C, PIANO S1, INTERNO 2, […] LUCIA.












9 p.15/19 imp. gas / apertura ventilazione cucina UNI-CIG 7129 p.4.1.2








17 p.21 balconi / parapetti altezza insufficiente, ecc. DPR27/4/55 n.547 art.26

18 p.24 pavimenti bagni, cucina e terrazzo/ posa errata regola d'arte

19 p.24 muri interni / fuori piombo e fessure regola d'arte

20 p.24 terrazzo/manca giardino barbecue contratto


22 p.25 coperchi avvolgibili/ privi di coibente, tenuta regola d'arte


24 p.29 barriere architettoniche DMLLPP 14/6/89 n.236 p.4.1.1

25 p.32 box auto/porta basculante non funziona regola d'arte

Commentiamo ora le singole voci (le opere di ripristino sono conformi a quelle indicate ai

precedenti paragrafi in merito ai medesimi argomenti).

termosifone cucina





ing. […] . In proposito nessuno dei documenti indicati fornisce indicazioni in merito


all’installazione di un termosifone nella zona cucina.


questione è un locale separato rispetto alla zona pranzo, dove si trovano i corpi scaldanti.





In contraddittorio, durante i

sopralluoghi sono stati eseguiti dei

saggi nei muri dove si trova

l’isolante considerati

concordemente significativi per la

totalità delle parti esclusive e

comuni interessate dal corrente

procedimento.

Il risultato delle misurazioni dei

rilievi ha permesso di accertare la

presenza di un isolante di 3 cm di spessore.




indicata.

Per l’appartamento in esame è stata eseguita una specifica campagna di misure in

conformità della nota ex art. 92 att. c.p.c. come autorizzato dal Giudice.














abilitato.”






interventori.



paragrafo.























tali componenti.







elettrico.


sopralluogo.






M.I.S.E. 22.1.2008 n. 37.



Impianto gas














































Impianto termico





CTP).







esame.
















Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che la porta originaria era stata sostituita

con altra, più robusta. Il portone originario era custodito nell’autorimessa privata dell’avv.

[…] ed era conforme agli altri portoncini osservati negli altri appartamenti di cui alla

corrente causa (tre punti di chiusura, non sono stati notati paraspifferi, né si trovavano

sistemi di chiusura a “compasso di sicurezza”, un sistema meccanico che permette di aprire

solo parzialmente la porta per vedere la persona all’esterno e che impone di chiudere



porte interne in noce / impiallacciate noce

L’attrice lamenta la fornitura di porte con impiallacciature in noce anziché in noce massello.

Il depliant illustrativo fa riferimento genericamente a porte in noce.

Nel complesso, la generica descrizione fornita dal materiale illustrativo propedeutico alla

compravendita consente di ritenere che le porte dovessero avere semplicemente la finitura

in noce, non essendo specificato in legno massello, un componente di elevato pregio e di

rara installazione in una costruzione residenziale del tipo in esame.






non funziona più.





5,5 kg/mq).







respinto.

















significative;


la posa in opera non evidenziava alla percussione il riscontro a “vuoto” in quanto il

proprietari ha dichiarato che sono state eseguite riparazioni, inoltre nel terrazzo le fughe

tra le piastrelle necessitavano della stuccatura.


Sul terrazzo, alcune fughe necessitano della stuccatura; nella camera da letto, due

piastrelle presentano difetti; nel bagno si trova una piastrella rotta.





parzialmente già compreso nei

punti 9 e 10 precedenti).

Il sopralluogo ha permesso di

accertare che dal contatore, il

tubo dell’impianto privato di

distribuzione del gas è installato

all’esterno del muro, nel vano

tecnico esterno dove si trova

anche la caldaia murale. Da tale

vano tecnico, si dirama la linea

che alimenta la macchina del gas,

posta all’interno dell’appartamento; tale linea è sotto traccia a partire dal muro esterno,

fino all’angolo cottura, dove emerge dal muro per collegarsi alla macchina del gas della

cucina.







tubazione gas.


dalla norma poc’anzi citata. A tale scopo è stata eseguita una specifica demolizione del

rivestimento nella cucina […] , come indica la figura qui sopra.

























Parapetti balconi






è coprente.





è risultato nella maggior parte dei casi inferiore a 10 cm nella maggior parte dei casi, in

qualche caso risulta possibile il passaggio di una sfera di 10 cm di diametro.








fughe tra le piastrelle di larghezza non costante, nel bagno il diverso pavimento del

disimpegno si vede con la porta chiusa, sigillatura nel bagno non a regola d’arte.




opere. Le decorazioni dei rivestimenti del bagno non possono considerasi eseguite e a

regola d’arte dovute al cambiamento del verso di posa delle piastrelle nella zona della

finestra.


Sollevamento avvolgibili difettoso.

L’attrice lamenta la difettosità del sollevamento di avvolgibili in plastica.

In alcuni casi è stato registrato un imperfetto funzionamento del sistema di sollevamento –

blocco – discesa dell’avvolgibile, dovuto alla cattiva qualità di alcune macchine avvolgibili

(quelle installate nel muro, dietro la placca).


Terrazzo manca / barbecue – manca giardino.

L’attrice lamenta la presenza del terrazzo in luogo del giardino indicato nel compromesso

(non prodotto in atti) e la mancanza del barbecue pattuito.

L’accesso sul posto ha permesso di accertare l’esistenza di un terrazzo a livello difforme

non solo dal compromesso ma anche da quanto descritto nell’atto di compravendita (cfr.

pag. 2 art. 2, all. 1 fascicolo attrice) che prevedeva espressamente un giardino annesso

all’abitazione.

Il barbecue non era presente alla data dell’accesso.





opera.

Gli inconvenienti lamentati sussistono parzialmente.























norma norma


























accessibili.”





















per il lavabo.”







Box auto / porta basculante non funziona

L’attrice lamenta il malfunzionamento della porta basculante a servizio dell’autorimessa

privata.

In occasione del sopralluogo l’autorimessa privata era servita da una porta ad ante,


sostituita rispetto a quella originaria.



3.0 PARTI COMUNI – sussistenza dei vizi lamentati

Gli inconvenienti lamentati per le parti comuni sono i seguenti:


prog

. CTP danni e difetti CTP attrice

1 p.2 certificato agibilità

2 p.3 fascicolo fabbricato

3 P.4 certificato prevenzione incendi incompleto DPR 12/1/98 N. 37

4 p.6 apertura aerazione vano scala DM Interno 16/5/87 n.246 p.2.4

5 p.7 apertura aerazione vano corsa ascensore DM Interno 15/9/05 p.5

6 p.7 imp. Gas / posa tubi gas senza guaina DM Interno 16/5/87 n.246 p.6

7 p.14 mancata comunicazione dichiarazioni conformità impianti art. 11 L. 10/91

8 p.18 imp. gas / tubo non protetto e senza guaina UNI-CIG 7129 p. 3.3.2.3+3.3.1.3

9 p.19 imp. gas / tubi verniciatura giallo DM Interno 12/4/96 p.5.4.3.2

10 p.20 bagni/ scarico non prolungato oltre la copertura Reg.Ed.C.di Roma art. 35

11 p.21 scale/ parapetti altezza insufficiente DPR27/4/55 n.547 art.26

12 p.22 scale / parapetti scarsa protezione DMLLPP 14/6/89 n.236 p.8.1.10

13 p.23 scale / vetri non sono di sicurezza D.Lgs 626/94 art.33 c.9 p.2

14 p.24 un gradino del vano scale è rotto

15 p.24 illuminazione scale senza pulsante/solo crepuscolare

16 p.23 scale / corrimano corto DMLLPP 14/6/89 n.236 p.8.1.10

17 p.24 verniciatura opere in ferro / carente regola d'arte

18 p.24 intonaci mal eseguiti regola d'arte

19 p.25 S1 autorimessa/infiltrazione scala B regola d'arte

20 p.25 autorimessa/pavimento lesionato regola d'arte

21 p.25

fogna/manca allaccio collettore

comunale/coperchi/tenuta regola d'arte

22 p.27 fogna/manca sifonatura pozzetti regola d'arte

23 p.27 fogna/ mancano pozzetti ispezione a piè colonna regola d'arte

24 p.29 imp. Elettrico autorimessa/altezza prese insufficiente CEI64-8 + DMLLPP14/6/89 p.8.1.5

Vengono ora commentate le singole voci.

3.1 Certificato di agibilità.

Alla data del corrente procedimento il certificato di agibilità non è stato prodotto. Gli

accertamenti eseguiti all’interno degli appartamenti hanno evidenziato violazioni dei

requisiti minimi previsti dal DM 5.7.1975 (come puntualmente già indicato), nonché nelle

zone comuni (come si dirà nel prosieguo), a giudizio dello scrivente ostativi al fine

dell’ottenimento di tale importante certificato.

La convenuta produce il “nulla osta” al rilascio del certificato di agibilità indicato in una


comunicazione del Comune di Roma – Dipartimento XVI – II U.O. (attuazione opere a

scomputo) del 24.10.2008 prot. 15299 avente per oggetto “realizzazione di opere di

urbanizzazione”.

Anche in assenza della documentazione richiamata nella lettera prodotta dalla convenuta si

comprende che tale comunicazione si riferisce alle opere di urbanizzazione e non ai

requisiti contestati di agibilità dell’edificio ex DM 5.7.1975, caratteristiche non accertate

dall’unità organizzativa mittente della lettera. Per questo motivo il documento prodotto

dalla convenuta è ritenuto dallo scrivente non pertinente all’oggetto della domanda,

permanendo all’attualità la mancanza del Certificato di Agibilità dell’edificio e avendo

accertato in questo procedimento la violazione di alcuni requisiti previsti dal DM 5.7.1975.

Tali violazioni comportano danni non eliminabili per le parti esclusive e quindi la

significativa decurtazione del valore degli appartamenti in cui sono state accertate tali

violazioni.

Tale circostanza può avere riflesso anche sulle altre unità immobiliari, in considerazione

che il certificato di agibilità è emesso per l’intero edificio per certificare il rispetto delle

norme igienico sanitarie che riguardano tutto l’edificio e non una parte di esso. Tale

circostanza (impossibilità di ottenere il certificato di agibilità) ha impatto anche sulle altre

unità immobiliari le quali, pur possedendo i minimi requisiti igienici oggetto di

accertamento (DM 5.7.1975), ricevono il nocumento della mancata emissione di tale

certificato.

Pertanto, a giudizio dello scrivente anche tale unità immobiliari devono essere risarcite

dalla mancanza del certificato, in misura minore rispetto alle altre dove sono stati accertati

i gravi difetti dell’argomento in esame.

In sintesi, ferma restando l’aliquota del 30% sul valore di acquisto dell’appartamento

(esclusi gli accessori quali posti auto, box e cantine) quale danno economico patito dagli

appartamenti all’interno dei quali sono stati accertate le violazioni del DM 5.7.1975, per gli

altri appartamenti appare equa una decurtazione del 5% sempre calcolata sul valore della

compravendita.

Il relativo computo è il seguente (il dettaglio si trova nella tabella allegata alla corrente

relazione):

proprietà danni

scala piano interno cognome nome abitabilità

A S1 2 […] Davide 7.875,00

A 1 7 […] Luca 57.750,00

A 1 8 […] Renata 9.525,00

A 2 10 […] Katia 63.750,00

A 2 11 […] Fabrizio 20.925,00

A 2 13 […] Nicola 47.475,00

B S1 1 […] Enrico 10.200,00


proprietà danni

scala piano interno cognome nome abitabilità

B 1 6 […] Gianluca 8.625,00

B 2 12 […] Maria Pia 45.750,00

C S1 2 […] Lucia 14.750,00

TOTALE € 286.625,00

Gli importi indicati sono stati calcolati sul valore dell’appartamento al netto dell’IVA.

3.2 Fascicolo fabbricato

Il Fascicolo del Fabbricato non è attualmente obbligatorio a seguito della sentenza del TAR

del Lazio 13 novembre 2006, n. 12320 che ha abolito l’obbligatorietà del “Fascicolo del

Fabbricato” annullando la delibera n. 27/2004 del Comune di Roma e la delibera n. 6/2005

della Regione Lazio che, in attuazione della Legge regionale n. 31/2002, avevano reso

operativo l’obbligo della redazione del “fascicolo del fabbricato” per tutti gli edifici. Le

ultime notizie raccolte alla data di redazione della corrente relazione indicano che è

pendente il ricorso al Consiglio di Stato.



3.3 Certificato Prevenzione Incendi incompleto.

Il CTP attori / interventori lamenta che la convenuta […] S.r.l. ha consegnato ai vari

acquirenti (attori / interventori) in data 5 ottobre 2006 (cfr. pag. 5 elaborato peritale in atti

del 26 ottobre 2006) il Certificato Prevenzione Incendi che riguarda solamente una parte

dell’autorimessa, in particolare quella ubicata al 1° piano interrato per n° 28 automezzi.

In realtà l’autorimessa si sviluppa su due piani per complessivi n° 62 automezzi.

Tale difformità comporta che l’esercizio dell’attività non è lecitamente consentito (cfr. pag.

5 doc. cit. CTP).

I documenti prodotti in atti a riguardo è solamente il Certificato Prevenzione Incendi del 5

ottobre 2006 prot. 251068 (cfr. all. 4 relazione CTP del 26.10.2006 in atti) relativo a n° 28

autoveicoli in n° 28 box, riferito all’autorimessa sita in Roma, via Giorgio Bo 35.

Conosciuto lo stato dei luoghi, il certificato citato deve necessariamente riferirsi al 2° piano

interrato, unico piano dove si trovano i box auto.

La planimetria di concessione edilizia di cui alla DIA del 10.11.2005 prot. 69129 indica n° 34

posti auto al piano seminterrato (ovvero 1° sottosuolo dal lato dei posti auto), cui si

aggiungono n° 28 autorimesse singole dotate di serranda (box auto) al piano interrato

(ovvero 2° sottosuolo).

Al 1° piano interratto (detto anche seminterrato nelle planimetrie di concessione edilizia)

non si trovano box auto, ma solamente posti auto (ovvero si tratta di un’autorimessa

privata coperta con posti auto assegnati).


Tenuto conto della mancanza di idonea documentazione a riguardo, più volte sollecitata

durante gli accessi e indicata a verbale, non si può non rilevare che l’autorimessa al piano

1° sottosuolo è totalmente sprovvista di autorizzazione al suo esercizio e, per questo

motivo non deve essere utilizzata fino all’emissione del relativo titolo abilitativo da parte

de competente Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco.


I lavori di ripristino consistono nel servizio di istruttoria della pratica presso i competenti

uffici dei VVFF e nelle eventuali modifiche da apportare a seguito delle eventuali

prescrizioni.

3.4 Apertura aerazione vano scala.

Il CTP attori / interventori lamenta che ciascuno dei tre vani scala è privo dell’apertura in

sommità prevista dal punto 2.4 del DM Interno 16/5/87 n. 246.

L’esame dello stato dei luoghi ha permesso di accertare che in ciascuno dei tre corpi scala è

presente una coppia di serramenti in alluminio dotati di vetro trasparente con partita

apribile.

Il DM Interno 16/5/87 n. 246 è applicabile ad edifici destinati a civile abitazione con altezza

antincendi uguale o superiore a 12 metri (cfr. punto 1.0 della norma).

Il DM 30.11.1983 indica al punto 1.1 che l’altezza ai fini antincendi degli edifici civili è

l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell'apertura più alta dell'ultimo piano

abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.

La norma vuole salvaguardare la facilità di accesso per raggiungere i piani più alti da parte

dei Vigili del Fuoco in caso di incendio, a partire dalla zona dell’edificio più bassa.

L’altezza misurata secondo tale criterio è pari a circa 14,10 metri (4 piani da 3 metri + 2,10

fino all’estradosso della finestra dell’ultimo piano, misurati a partire dalla zona più bassa),

ed è quindi ben superiore ai 12 metri previsti.

Alcune interpretazioni fanno riferimento “all’altezza di gronda” definita dal punto 2b),

penultimo comma, della Circolare Ministero dell'interno 2 giugno 1982, n. 25. tale circolare

precisa che “per altezza in gronda si intende l'altezza massima misurata dal piano esterno

accessibile ai mezzi di soccorso dei Vigili del Fuoco all'intradosso del soffitto del più elevato

locale abitabile.”

In questo caso, il piano accessibile ai mezzi di soccorso è quello individuato a quota +41,00

nella planimetria di concessione edilizia (DIA del 10.11.2005 prot. 69129), da tale quota

occorre calcolare la somma di metri 10,00 fino al piano innanzi ai portoni di ingresso (quota

+51,00), un piano da metri 3,00 e un piano da metri 2,70, raggiungendo così l’altezza

complessiva di metri 15,70.

Pertanto risulta applicabile il DM Interno 16/5/87 n. 246 citato.

Il punto 2.4 richiamato dal CTP indica che il vano scala deve avere un’area netta di 1mq di

aerazione permanente.


Nel caso in esame non è verificata la prescrizione di aerazione permanente.


Le opere di ripristino consistono in economie da serramentista per rendere gli infissi

conformi alla prescrizione della norma, compresa la somministrazione in opera dei

materiali e quant’altro per dare il lavoro finito a regola d’arte.

3.5 Apertura aerazione vano corsa ascensore.

Il CTP attori / interventori lamenta che ciascuno dei tre vani ascensore è privo dell’apertura

in sommità prevista dal punto 5 del DM Interno 15.9.2005.

Al fine di accertare tale condizione gli attori hanno attivato il servizio di manutenzione per

spostare la cabina e consentire l’accertamento dell’esistenza dell’apertura e della misura

delle sue dimensioni.

I presenti hanno convenuto di eseguire la verifica solamente nel vano ascensore della scala

A ipotizzando l’uniformità di esecuzione di tale particolare costruttivo, anche per economia

del procedimento.

L’accertamento eseguito ha permesso di verificare sul solaio in sommità al vano corsa

dell’ascensore la presenza di un’apertura di dimensioni 45 × 40 cm (= 0,18 mq). Il vano

corsa ha dimensioni 1,60 x 1,70 m (= 2,72 mq).

Il DM 15.9.2005 si applica agli edifici civili soggetti ai vani degli impianti di sollevamento

installati nelle nuove attività soggette ai controlli di prevenzione incendi.

Il punto 5 del DM Interno 15.9.2005 prevede che l'aerazione del vano di corsa … deve

essere permanente e realizzata mediante aperture, verso spazi scoperti, non inferiori al 3%

della superficie in pianta del vano di corsa e dei locali, con un minimo di 0,20 m2 per il vano

di corsa …

L’apertura accertata non rispetta la norma citata.


Le opere di ripristino consistono in economie murarie e da ascensorista per ampliare

l’apertura posta in sommità del vano corsa ascensore per i tre corpi scala.

3.6 Imp. Gas / posa tubi gas senza guaina.

Gli attori/interventori lamentano la marcata posa in opera della guaina metallica aperta

alle due estremità e comunicante con l’esterno e di diametro superiore a 2 cm rispetto al

diametro della tubazione interna per la tubazione di adduzione del gas metano passante

nei muri d’ambito nella zona autorimessa, come previsto dal DM Interno 16/5/87 n. 246

punto 6.

Da quanto è stato possibile osservare dall’esterno I tubi effettivamente non rispettano la

norma, in quanto non è visibile dall’esterno la zona di areazione che deve formare la guaina

metallica in corrispondenza dell’attraversamento dei muri.

Tali tratti di tubazione serve esclusivamente le unità immobiliari in esame e si trova a


monte dei contatori e a valle dello stacco su pubblica via dell’ente erogatore del servizio.

Salvo diverso avviso del Giudice, ovvero salvo convenzione tra le parti non prodotta in atti,

la proprietà delle condotte è dell’ente erogante fino alla consegna al contatore. Pertanto in

questo caso – a giudizio dello scrivente – il tratto di tubazione in questione non è del

condominio ma dell’ente erogante il servizio. Quanto lamentato sussiste sotto il profilo

strettamente tecnico, ma non è ascrivibile all’impresa convenuta (carenza di legittimazione

passiva).


3.7 Mancata comunicazione dichiarazioni conformità impianti.

Gli attori lamentano il mancato deposito presso il competente ufficio (IX Dipartimento del

Comune di Roma) delle dichiarazioni di conformità degli impianti ovvero i certificati di

collaudo, previsti dall’art. 11 della L. 10/91.

Il deposito di tali certificati o dichiarazione è propedeutica al rilascio del certificato di

abitabilità, all’attualità non ottenuto dai diretti interessati.

La circostanza che fino alla data della corrente relazione non sia stata rilasciato il certificato

di agibilità avvalora la tesi degli attori / interventori, anche considerato che la norma (art.

25 comma 1 c del DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia) prevede che “Entro quindici

giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto di cui all’articolo 24,

comma 3, è tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di

agibilità, corredata della ... dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la

conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui

agli articoli 113 e 127, nonché all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero

certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità

degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del presente testo unico.”

I documenti indicati non risultano presentati e alla data attuale non risulta rilasciato il

certificato di agibilità dell’edificio.


Non sussistono oneri di ripristino, in quanto tale inconveniente (mancanza del certificato di

agibilità / mancanza di alcuni requisiti) è già stato quantificato economicamente.

3.8 imp. gas / tubo non protetto e senza guaina.

Gli attori/interventori lamentano la marcata verniciatura in giallo dei tubi di adduzione del

gas, come previsto dalla norma UNI CIG 7129 punti 3.3.2.3 e punto 3.3.1.3.

Da quanto è stato possibile osservare dall’esterno I tubi effettivamente non sono verniciati

in giallo, come dimostra anche la documentazione fotografica allegata. Tale tratto di

tubazione serve esclusivamente le unità immobiliari in esame e si trova a monte dei

contatori e a valle dello stacco su pubblica via dell’ente erogatore del servizio.





condominio ma dell’ente erogante il servizio.



3.9 imp. gas / tubi verniciatura giallo.

Gli attori/interventori lamentano la marcata verniciatura in giallo dei tubi di adduzione del

gas, come previsto dal DM Interno 12/4/96 punto 5.4.3.2.

I tubi effettivamente non sono verniciati in giallo, come dimostra anche la documentazione

fotografica allegata. Tale tratto di tubazione serve esclusivamente le unità immobiliari in

esame e si trova a monte dei contatori e a valle dello stacco su pubblica via dell’ente

erogatore del servizio.




condominio ma dell’ente erogante il servizio.

Quanto lamentato sussiste sotto il profilo strettamente tecnico, ma non è ascrivibile

all’impresa convenuta (carenza di legittimazione passiva).


3.10 bagni/ scarico non prolungato oltre la copertura.

Non accertabile.

3.11 scale/ parapetti altezza insufficiente e scarsa protezione .

Gli attori/interventori lamentano l’altezza insufficienti dei parapetti delle zone comuni (i

corpi scala) e la scarsa protezione in base a quanto disposto dal DPR 27/4/55 n. 547 art. 26

e DMLLPP 14/6/89 n. 236 punto 8.1.10.

In particolare, l’attrice ritiene applicabile il DPR 547/55 in quanto le parti comuni devono

essere considerate “luogo di lavoro” per le varie attività di pulizia, manutenzione ecc. e

ritiene applicabile il DMLLPP 236/89 che riguarda la morfologia della scale negli edifici

residenziali.

Il sopralluogo sul posto ha permesso di accertare l’assenza della fascia fermapiede (DPR

547/55) che il parapetto ha un’altezza di 109 cm in corrispondenza dei pianerottoli e di 120

cm sulle rampe, conforme alla regola indicata dal comma 1 lettera b) dell’art. 26 del DPR

547/55. Il parapetto è realizzato con montanti rettilinei posti a distanza 102 / 103 cm nella

maggior parte delle rilevazioni, in difformità della regola indicata dal punto 8.1.10 del

DMLLPP 236/89. Inoltre, non viene rispettata la regola di cui al punto 8.1.10 del citato

DMLLPP 236/89 secondo cui “in corrispondenza delle interruzioni del corrimano, questo


deve essere prolungato di 30 cm oltre il primo e l'ultimo gradino”, nè viene rispettata la

norma di cui al DPR 547/55 che prevede il secondo corrimano sulle rampe delle scale.


Le opere di ripristino consistono in economie da fabbro e da pittore per rendere il

mancorrente conforme alle prescrizione della norma, come indicato, compresa la

somministrazione dei materiali e l’uso delle attrezzature, la ripresa della tinteggiatura per

dare il lavoro finito e a regola d’arte compresi pure i lavori conseguenti e correlati.

3.12 scale / vetri non sono di sicurezza.

Gli attori/interventori lamentano che i vetri installati nei serramenti delle zone comuni

(androne, scale, ecc.) non sono del tipo di “sicurezza” (vetro temperato a rottura

controllata).

La convenuta ha prodotto certificazioni (allegate al corrente documento) che indicano che i

vetri consegnati al cantiere sono di tipo temperato.

In base a tale documento, peraltro non contestato dagli attori / interventori quanto

lamentato non sussiste.


3.13 un gradino del vano scale è rotto.

Gli attori/interventori lamentano che un gradino del vano scale è rotto.

Durante i sopralluoghi, nonostante espressamente richiesto ai presenti, compreso

l’amministratore del condominio, non è stato mostrato il gradino rotto.

Quanto lamentato non è accertabile.


3.14 illuminazione scale senza pulsante/solo crepuscolare.

Gli attori/interventori lamentano che la luce di ciascun corpo scale non è comandabile da

alcun pulsante, ma si accende e si spegne solamente grazie alla presenza dell’interruttore

crepuscolare.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che in ciascun vano scale non esistono

pulsanti per l’accensione della luce. Tale inconveniente ha l’effetto di mantenere accese

tutte le luci delle scale durante il periodo notturno con inutile dispendio economico. La

limitazione dei consumi energetici è espressamente prevista dalle norme, che prescrivono

la temporizzazione dell’accensione della luce delle scale .


I lavori di ripristino consistono in economie da elettricista, compresa la fornitura dei

materiali necessari per dotare l’impianto luce comune di accensione con pulsante,

compresa l’osservanza delle norme vigenti e l’emissione delle relative certificazioni.


3.15 scale / corrimano corto.

Gli attori/interventori lamentano che il corrimano è corto in base alla regola indicata al

punto 8.1.10 del DMLLPP 14/6/89 n. 236.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che il corrimano in ciascun corpo scale

non è prolungato di 30 cm oltre il primo e l'ultimo gradino come prescrive la regola citata.


Le opere di ripristino consistono in economie da fabbro e da pittore per rendere il

mancorrente conforme alle prescrizione della gromma, come indicato, compresa la

somministrazione dei materiali e l’uso delle attrezzature, la ripresa della tinteggiatura per

dare il lavoro finito e a regola d’arte compresi pure i lavori conseguenti e correlati.

3.16 verniciatura opere in ferro / carente.

Gli attori/interventori lamentano la carenza qualitativa della verniciatura delle opere in

ferro delle parti comuni.

Il sopralluogo ha permesso di accertare che la verniciatura delle opere in ferro, nel

complesso, si presenta sufficientemente coprente e ancora idonea a rispettare il requisito

di regola d’arte.



3.17 intonaci mal eseguiti.

Gli attori/interventori lamentano la carenza qualitativa nell’esecuzione degli intonaci delle

parti comuni.

Il sopralluogo ha permesso di accertare che l’intonacatura, nel complesso, si presenta

sufficientemente compatta e ancora idonea a rispettare il requisito di regola d’arte.



3.18 S1 autorimessa/infiltrazione scala B.

Gli attori/interventori lamentano la sussistenza e l’attualità di un’infiltrazione al piano S1,

al soffitto dell’autorimessa.

I sopralluogo eseguito ha permesso

di accertare la sussistenza di

quanto lamentato in una porzione

significativa dell’intradosso del

solaio dell’autorimessa comune

dove si trovano i posti auto. In

particolare, la presenza di stalattiti

e di ampie macchie consentono di


riconoscere l’attualità dell’infiltrazione con presenza di stillicidio e la significatività degli

effetti dannosi che riguardano circa la metà di tale zona autorimessa, interessando anche

alcuni posti auto esclusivi.


Le opere di ripristino consistono nel rifacimento del manto impermeabile nella zona di

pertinenza, il successivo rifacimento dei materiali di rivestimento all’estradosso (pavimenti,

ecc.) e la tinteggiatura dell’intradosso del vano autorimessa danneggiato, il tutto dato in

opera finito a regola d’arte.

3.19 autorimessa/pavimento lesionato.

Gli attori/interventori lamentano che il pavimento dell’autorimessa al piano S2

(l’autorimessa dove si trovano i box auto) è lesionato.

Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare che nell’autorimessa al piano S2 il

pavimento è realizzato in cemento armato gettato in opera. All’interno, nello spazio di

manovra, in corrispondenza

dell’incrocio vicino al cancello di

ingresso, si trova una lesione di

ampiezza poco inferiore al

millimetro e lunga circa un metro e

mezzo. Altre cavillature si trovano in

altre zone del pavimento in esame.


Le opere di ripristino consistono in

economie da muratore per riparare

il pavimento così danneggiato,

compresa la fornitura del materiale.

3.20 fogna/manca allaccio collettore comunale/coperchi/tenuta.

La parte attrice lamenta il mancato allaccio dell’impianto fognario al collettore comunale, i

coperchi non sono a tenuta di odori, i pozzetti non sono ventilati nè sifonati a regola d’arte

ed infine i tubi di scarico pluviali sono sprovvisti del pozzetto di ispezione al piede della

colonna.

In merito al mancato allaccio dell’impianto fognario al collettore comunale la parte su cui

incombe l’onere della prova non ha posto in essere le attività necessarie a tale

accertamento; pertanto non è accertabile l’eventuale mancanza di collegamento della

conduttura di scarico privata al collettore comunale, anche tenuto conto dell’assenza in atti

dei relativi progetti.

In merito alle altre doglianze, sussiste la mancata applicazione di guarnizioni di tenuta dei

coperchi dei pozzetti, come accertato in occasione degli accessi e documentato dalle


fotografie allegate; sussiste l’assenza della canna di ventilazione a livello dei pozzetti

(invece presente nella parte alta della tubazione) ed infine sussiste la mancanza dei

pozzetti di ispezione al piede della colonna di scarico dei pluviali. Quest’ultima circostanza

è alquanto grave in quanto non consente la manutenzione delle condotte di scarico a meno

di eseguire costose demolizioni, in caso di guasti, nè consente l’ispezione al fine di eseguire

la preventiva manutenzione al fine di evitare disservizi.


Le opere di ripristino consistono nella fornitura e posa di pozzetti dotati di coperchio

carrabile di ispezione al piede di ciascuna colonna di scarico, previa demolizione locale del

pavimento, il relativo collegamento idraulico, le sigillature, i pezzi speciali e quant’altro per

dare il lavoro finito a regola d’arte, nell’osservanza delle leggi vigenti in materia.

3.21 fogna/manca sifonatura pozzetti.

Già indicato al punto precedente.

3.22 fogna/ mancano pozzetti ispezione a piè colonna.

Gli attori/interventori lamentano la mancanza di pozzetti ai piedi delle colonne di scarico.

Tale circostanza è visibile ed è stata documentata con fotografie al livello dello spazio di

manovra dell’autorimessa al piano S2. in tale zona si vedono chiaramente i tubi di scarico

che “scompaiono” all’interno del pavimento senza alcun pozzetto di ispezione.

Tale soluzione costruttiva è errata in quanto rende impossibili le operazioni di

manutenzione (si pensi alla disostruzione di un canale di scarico, senza i pozzetti di

ispezione tale operazione può avvenire solamente con la demolizione del tubo e con la

conseguente fuoriuscita incontrollata dei liquidi).

Quanto lamentato sussiste e l’attività di ripristino è già indicato al punto 3.20.

3.23 imp. Elettrico autorimessa/altezza prese insufficiente.

Gli attori/interventori lamentano il mancato rispetto dell’altezza dei pulsanti prescritta

dalla norma CEI64-8 e dal DMLLPP 14/6/89 n. 236 punto 8.1.5.

La norma CEI richiamata al punto 537.5.2 prescrive per il pulsante di comando dei punti

luce l’altezza di 110 / 120 cm.

Il DMLLPP 14/6/89 n. 236 al punto 8.1.5 prescrive l’altezza consigliata compresa tra 60 e

140 cm.

Alle parti comuni si applica il requisito di accessibilità indicato dal DMLLPP 14/6/89 n. 236

al punto 3.2 comma b).

Il sopralluogo ha permesso di misurare l’altezza del pulsante di comando dei punti luce nel

locale autorimessa comune, che si trovano a 104 cm dal piano di calpestio.

Tale quota è conforme al DMLLPP 14/6/89 n. 236 ed è difforme dalla norma CEI 64-8 punto

537.5.2.



Le opere di ripristino consistono in bonomie da elettricista per rendere l’altezza delle prese

/ pulsanti conformi alle norme poc’anzi citate, il tutto dato in opera compresa la

somministrazione dei materiali nel rispetto delle leggi vigenti.

4.0 Cause degli inconvenienti accertati.

Le cause degli inconvenienti accertati (parti comuni e parti esclusive) dipendono:

- dal mancato rispetto delle norme di buona esecuzione delle opere;

- dal mancato rispetto delle normative pertinenti alle costruzioni degli edifici

residenziali;

- da difformità di esecuzione rispetto alle pattuizioni contrattuali.

In particolare, la violazione delle norme e le specifiche contrattuali non rispettate sono

state puntualmente indicate nei rispettivi paragrafi dove sono stati esaminati e valutate le

rispettive posizioni delle parti.

Le cause degli inconvenienti gravi ex art. 1669 c.c. (acustica e igiene i quali rappresentano il

maggiore importo in valore in termini di danni economici, esaminati al successivo

paragrafo) sono le seguenti:

la causa del mancato rispetto dei requisiti acustici degli edifici ex D.P.C.M 5.12.1997,

requisito segnatamente reclamizzato nel depliant commerciale prodotto in atti e nel

capitolato prestazionale anch’esso prodotto in atti, è dovuta alla errata progettazione

dell’edificio sotto il profilo acustico, potendosi escludere l’eziologia relativa alla mera

esecuzione delle opere, in quanto – al fine di raggiungere i requisiti prestazionali in

esame – l’esecuzione delle opere deve attenersi a specifiche progettuali che si devono

tradurre in elaborati esecutivi ed elaborati costruttivi che devono lasciare

all’operatore minimi margini di interpretazione;

la causa del mancato rispetto dei requisiti di igiene ex Decreto Ministeriale Sanità 5

luglio 1975 è dovuta all’errore di progettazione e all’errore di esecuzione. L’esame dei

progetti architettonici prodotti dalla convenuta evidenziano che l’iniziale progetto

architettonico prevedeva un numero inferiore di alloggi rispetto alla modifica

apportata con la DIA del 10.11.2005 prot. 69129. Tale ultimo elaborato grafico,

compatibile con lo stato dei luoghi accertato durante i sopralluoghi, evidenzia che

- negli appartamenti più piccoli e dotati di una sola camera da letto (tutti

puntualmente indicati nel corrente documento e nelle tabelle allegate), la

consistenza del soggiorno è inferiore al minimo stabilito (14 mq) – errore di

progetto;

- le camere da letto la cui superficie di progetto è superiore a 14 mq (camera

destinata ad ospitare due persone) in realtà hanno una consistenza inferiore a

14 mq – errore di esecuzione.


5.0 Conformità delle opere alle specifiche contrattuali.

Per i motivi già esaminati, non è possibile esprimere un giudizio positivo di conformità

delle opere eseguite rispetto alle specifiche contrattuali delle parti esclusive per difetti,

omissioni e violazioni di aspetti che non possono essere considerati marginali al fine della

definizione del rapporto intercorso tra le parti in causa.

In particolare si segnala la violazione della realizzazione e della consegna del giardino agli

appartamenti al piano S1 ([…] , […] e […] ) espressamente previsto negli elaborati

progettuali architettonici dell’ultima variante (DIA del 10.11.2005 prot. 69129) ed

espressamente indicato in ciascun atto di compravendita (documenti prodotti ritualmente

in atti) e la violazione del requisito acustico passivo dell’edificio anch’esso espressamente

indicato nel materiale commerciale e indicato nelle specifiche tecniche degli appartamenti

(documenti ritualmente in atti), tutti requisiti di natura contrattuale.

Le violazioni alle pattuizioni contrattuali sono puntualmente indicate nelle rispettive

tabelle di riconoscimento dei danni per ciascun appartamento e per la parti comuni già

indicate precedentemente.

Per le parti comuni non si riconoscono violazioni di natura contrattuale.

In conclusione, le parti esclusive non rispondono alle specifiche contrattuali per elementi

essenziali al fine di qualificare il rapporto tra le parti.

6.0 Conformità delle opere alla regola d’arte con riferimento ai difetti lamentati.

I difetti accertati che afferiscono al mancato rispetto della regola d’arte sono – al pari della

violazione delle norme contrattuali – significativi per le relative categorie di opere come

classificato in precedenza, sia per le parti comuni, sia per le parti esclusive. Nel complesso

la qualità della costruzione (con riferimento alle finiture e alle doglianze lamentate dagli

attori / interventori) può essere definita inferiore alla sufficienza.

Tale giudizio emerge dall’esame dei particolari costruttivi oggetto di accertamento

puntualmente indicati e commentati nei paragrafi precedenti.

In conclusione, le parti esclusive e le parti comuni non rispondono alle regole di buona

esecuzione delle opere per elementi essenziali al fine di qualificare il rapporto tra le parti.

7.0 Sussistenza del requisito di “grave difetto” ex art. 1669 c.c. per i vizi accertati

(apprezzabile danno ovvero sensibile diminuzione del godimento del bene).

Il complesso dei vizi accertati evidenzia particolare gravità per il mancato rispetto dei

requisiti acustici passivi degli edifici (DPCM 5/12/97), per il mancato rispetto delle superfici

minime necessarie per assicurare i requisiti igienico – sanitari (D.M. sanità 5/7/1975) ed

infine per la mancata realizzazione del giardino (addirittura indicato nell’atto di

compravendita) sostituito con un terrazzo a livello, tutti danni afferenti alle parti esclusive.

Tali difetti (acustica, igiene e terrazzo in sostituzione del giardino) sono considerati gravi

ex art. 1669 c.c. perché impongono significativi danni ai relativi appartamenti, perché non è


possibile eseguire alcuna opera per la loro eliminazione (in altri termini, non sono

riparabili) ed infine perché colpiscono parti dell’immobile destinate per loro natura a lunga

durata, compromettendone in maniera certa e attuale l’agibilità nonché la qualità della

loro fruizione.

Tali gravi difetti comportano la significativa diminuzione del valore di ciascun

appartamento in cui sono stati accertati, come precisato nella tabella seguente.

Parimenti sussiste la diminuzione sensibile del godimento del bene per le porzioni

esclusive indicate appresso, in considerazione della circostanza che in tali appartamenti, già

di consistenza inferiore a quella prevista dalle norme igieniche, non si possono adottare

isolamenti acustici efficienti che andrebbero a decurtare la già ridotta superficie abitabile.

Il mancato rispetto dei requisiti ex DPCM 5/12/1997 previsti e pubblicizzati in occasione

della vendita (cfr. depliant illustrativo e capitolato finiture, prodotti in atti) è un requisito

prestazionale importante per l’edificio in esame che sorge, peraltro, in prossimità di una

linea ferroviaria e in prossimità del raccordo anulare.

La situazione accertata è la seguente:

scala piano interno cognome Nome difetto

grave

A S1 2 […] Davide Si

A 1 7 […] Luca Si

A 1 8 […] Renata

A 2 10 […] Katia Si

A 2 11 […] Fabrizio

A 2 13 […] Nicola Si

B S1 1 […] Enrico Si

B 1 6 […] Gianluca

B 2 12 […] Maria Pia si

C S1 2 […] Lucia Si

In merito alle parti comuni (esclusi i gravi difetti relativi all’agibilità e relativi ai requisiti

acustici dell’edificio, già riconosciuti, di cui si è parlato poc’anzi) non vi sono altri difetti

gravi ex art. 1669 c.c..

8.0 Opere necessarie ad eliminare i vizi e stima dei relativi costi.

Le opere di ripristino necessarie per eliminare i danni accertati sono già state descritte in

ciascuno dei paragrafi precedenti (da 2.1 in avanti) dove si è trattato dell’accertamento

della sussistenza dei danni, cui si rimanda.

PARTI ESCLUSIVE

I lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi all’interno degli appartamenti degli


attori / interventori per eliminare i danni edili consistono in opere di riparazione e

ripristino di finiture interne e di modifica degli impianti, così come analizzato puntualmente

nel paragrafo di accertamento della sussistenza dei vizi lamentati e indicato nelle tabelle

allegate alla corrente relazione.

Nonostante la complessità del caso, la valutazione è stata eseguita comunque in modo

analitico, e si riferisce ai lavori necessari per ricondurre i luoghi alla regola d’arte, ovvero a

consentire il rispetto delle norme e delle leggi vigenti nel periodo delle costruzione

dell’edificio, ovvero per sostituire parti difettose o mal eseguite di pavimenti, rivestimenti,

avvolgibili, impianti del gas e quant’altro è stato riconosciuto eseguito in difformità dalle

norme indicate ovvero in difformità dal requisito della regola d’arte.

I prezzi di seguito indicati si riferiscono a lavori compiuti, dati in opera a regola d’arte, ad

esclusione dell’IVA, ottenuti in base al prezzario DEI, Prezzi informativi dell’edilizia –

Tipografia del Genio Civile secondo l’edizione più recente, in quanto desumibili, oppure in

base ai prezzi medi di mercato (anche in base alla personale esperienza dello scrivente) per

quelle opere che esulano da una specifica classificazione. Il prezzo indicato include inoltre

le opere provvisionali, anche se non espressamente indicate, quali scale, trabattelli e altri

mezzi per raggiungere le quote di lavoro, il rispetto delle normative antiinfortunio e di

quelle concernenti la sicurezza sui luoghi di lavoro. Nei prezzi indicati è inoltre compreso il

disbrigo delle pratiche amministrative e l’eventuale sottoscrizione dei relativi documenti da

parte di professionisti abilitati secondo i limiti delle rispettive competenze per

l’ottenimento di concessioni ed autorizzazioni in materia urbanistica, sicurezza sui luoghi di

lavoro, compreso pure il pagamento di oneri, tasse e concessioni, il trasporto a discarica dei

materiali di risulta. Il costo orario della manodopera si riferisce al prezzo, comprensivo di

spese generali e utile dell'impresa pari complessivamente al 26%, di un operaio di IV livello.

I danni gravi (ex 1669 c.c.) non eliminabili per le parti esclusive sono quantificati in

rapporto al prezzo di compravendita dell’appartamento, mentre per le parti comuni la

relativa quantificazione economica deve essere distribuita come diminuzione del valore in

base alla tabella millesimale A proprietà generale, riparametrata secondo i soli

attori/interventori costituiti nel corrente procedimento (fino ad ora non si rilevano danni

gravi per le parti comuni).

Occorre osservare che tutti i danni stimati sono riferiti all’anno 2006 (data delle

compravendite dell’immobile), in quanto – come detto – i maggiori danni sotto il profilo

economico sono calcolati in percentuale rispetto al valore dell’immobile (tutti

compravenduti in un breve periodo di tempo a fine 2005 / inizio 2006).

In particolare, il criterio della quantificazione del danno per il mancato rispetto dei requisiti

acustici passivi degli edifici deve essere messo in relazione all’importo della compravendita

di ciascun appartamento, in quanto tale difetto deprime il suo valore e ne diminuisce

l’appetibilità sul mercato.


Tale stima è affetta da elevata soggettività, in tal modo il Giudice potrà – ovviamente –

adottare aliquote di maggiore o minore intensità a seconda del suo apprezzamento.

A giudizio dello scrivente il grave difetto dello scarso isolamento acustico ex DPCM 5/12/97

comporta il significativo deprezzamento dell’immobile.

Conseguentemente, l’aliquota di decurtazione da applicare è pari al 30% sul valore della

compravendita (dati al 2005/2006, anno in cui sono avvenuti i trasferimenti degli immobili

in esame).

Il criterio di quantificazione del danno per il mancato rispetto delle minime superfici al fine

di rispettare le norme di igiene (ex DM Sanità 5/7/1975) anch’esso deve seguire il criterio di

stabilire un’aliquota calcolata sul prezzo di compravendita per esprimere il maggiore o

minore impatto che tale difetto (non eliminabile) produce sul valore del bene.

Anche in questo caso la stima è affetta da elevata soggettività della valutazione.

A giudizio dello scrivente – per il caso in esame – il danno che subiscono gli appartamenti

con superfici inferiori ai minimi di legge è del 20% sul valore della compravendita. Tenuto

conto che il requisito di igiene non rispettato inficia l’emissione del relativo certificato di

agibilità, che rappresenta un requisito complessivo del fabbricato e non relativo a singole

porzioni di immobili. Per questo motivo – a giudizio dello scrivente – anche gli

appartamenti che risultano rispettare i minimi dimensionali ricevono un danno da tale

circostanza, quantificabile economicamente nel 5% del valore dell’appartamento.

Le differenti aliquote adottate rappresentano la maggiore gravità del difetto “igienico”

rispetto a quello “acustico”, in quanto quest’ultimo è di tipo saltuario (il danno si

concretizza quando sono provocati i rumori) mentre il primo è di tipo continuo ovvero non

dipende da una perturbazione esterna ma si concretizza in una caratteristica intrinseca

dell’appartamento (ovvero dell’edificio nel suo complesso, coinvolgendo anche le altre

unità immobiliari che invece rispetto i minimi requisiti dimensionali) che

permanentemente provoca il nocumento accertato.

Per le parti esclusive la stima economica alla data della corrente relazione (2011) delle

opere necessarie ad eliminare i vizi accertati è la seguente (importi IVA esclusa):

n° proprietà danni

prog. scala piano interno cognome nome edili

1 A S1 2 […] Davide 5.942,00

2 A 1 7 […] Luca 12.140,00

3 A 1 8 […] Renata 8.328,00

4 A 2 10 […] Katia 9.762,41

5 A 2 11 […] Fabrizio 9.000,00

6 A 2 13 […] Nicola 6.932,00

7 B S1 1 […] Enrico 7.276,00


n° proprietà danni

prog. scala piano interno cognome nome edili

8 B 1 6 […] Gianluca 7.148,00

9 B 2 12 […] Maria Pia 7.652,00

10 C S1 2 […] Lucia 9.228,00

TOTALE € 83.408,41

PARTI COMUNI

n° rif. descrizione totale

prog. CTP danni e difetti

1 p.2 certificato agibilità Già indicato

2 p.3 fascicolo fabbricato Non pertinente

3 P.4 certificato prevenzione incendi incompleto 2.500,00

4 p.6 apertura aerazione vano scala 3.996,00

5 p.7 apertura aerazione vano corsa ascensore 1.448,00

6 p.7 imp. Gas / posa tubi gas senza guaina Non pertinente

7 p.14 mancata comunicazione dichiarazioni conformità impianti

8 p.18 imp. gas / tubo non protetto e senza guaina Non pertinente

9 p.19 imp. gas / tubi verniciatura giallo Non pertinente

10 p.20 bagni/ scarico non prolungato oltre la copertura Non accertabile

11 p.21 scale/ parapetti altezza insufficiente no

12 p.22 scale / parapetti scarsa protezione 9.860,00

13 p.23 scale / vetri non sono di sicurezza no

14 p.24 un gradino del vano scale è rotto Non accertabile

15 p.24 illuminazione scale senza pulsante/solo crepuscolare 4.432,00

16 p.23 scale / corrimano corto quantificato al 12

17 p.24 verniciatura opere in ferro / carente no

18 p.24 intonaci mal eseguiti no

19 p.25 S1 autorimessa/infiltrazione scala B 30.480,00

20 p.25 autorimessa/pavimento lesionato 982,00

21 p.25 fogna/manca allaccio collettore comunale/coperchi/tenuta 6.100,00

22 p.27 fogna/manca sifonatura pozzetti quantificato al 22

23 p.27 fogna/ mancano pozzetti ispezione a piè colonna quantificato al 22

24 p.29 imp. Elettrico autorimessa/altezza prese insufficiente 566,00

TOTALE 60.364,00

9.0 Minor valore del bene nel caso di vizi non eliminabili.


I vizi accertati di maggiore valore economico sono quelli dovuti al mancato rispetto delle

norme sui requisiti acustici passivi degli edifici (ex DPCM 5.12.1997) e al mancato rispetto

delle norme igieniche finalizzate al rispetto dei requisito di agibilità dell’edificio (ex DM

5.7.1975 e art. 24 DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia), nonché alla mancata

realizzazione dei giardini, sostituiti da una terrazza a livello esclusiva.

Tutti tali gravi vizi non sono eliminabili.

Il minor valore conseguente a tali danni accertati è stato già indicato nelle tabelle

precedenti per ciascun appartamento oggetto del corrente procedimento, qui riportate per

comodità di consultazione:

n° proprietà danni danni danni

prog. scala piano interno cognome nome abitabilità dif. Acustica dif. Giardino

1 A S1 2 […] Davide 7.875,00 31.500,00 7.875,00

2 A 1 7 […] Luca 57.750,00 38.500,00

3 A 1 8 […] Renata 9.525,00 38.100,00

4 A 2 10 […] Katia 63.750,00 42.500,00

5 A 2 11 […] Fabrizio 20.925,00 83.700,00

6 A 2 13 […] Nicola 47.475,00 31.650,00

7 B S1 1 […] Enrico 10.200,00 40.800,00 10.200,00

8 B 1 6 […] Gianluca 8.625,00 34.500,00

9 B 2 12 […] Maria Pia 45.750,00 30.500,00

10 C S1 2 […] Lucia 14.750,00 59.000,00 14.750,00

TOTALI € 286.625,00 430.750,00 € 32.825,00

Pertanto, i gravi difetti non eliminabili ex art. 1669 c.c. comportano la diminuzione del

valore delle proprietà esclusive per complessive € 750.200,00 valore IVA esclusa e da

considerare al 2006, anno del perfezionamento degli atti di compravendita.

10.0 Commento alle note CTP.

L’ing. […] (CTP attori / interventori) nella seconda relazione continua ad elencare le asserite

difformità di quanto realizzato (sia per le parti comuni, sia per le parti esclusive del

fabbricato) con riserva di ulteriori argomentazioni e continua a lamentare l’assenza di

documentazione tecnica che avrebbe dovuto produrre la parte convenuta. Alcuni degli

inconvenienti lamentati dal CTP attori / interventori non sono indicati nella relazione

tecnica in atti, cui il corrente documento si riferisce [a mero titolo esemplificativo: (pag. 7)

non è possibile individuare le superfici destinate e parcheggio di consistenza 852,26 mq

indicato negli elaborati; (pag. 8) rampe dalla pendenza eccessiva in violazione delle norme

antincendio; (pag. 12) non si sa dove sia il collettore di terra, (pag. 13) consistenza di prese

e punti luce inferiore alla dotazione minima; (pag. 13) mancato collegamento all’impianto


di terra delle tubazioni dell’acqua e delle tubazioni del gas]. Tutte le doglianze in questione

sono ultronee rispetto alla domanda in atti e per questo motivo devono essere rigettate.

Tale relazione del CTP continua a non quantificare economicamente il danno lamentato

dagli attori / interventori; su tale argomento l’unico riferimento rimane quello indicato

nella relazione tecnica versata ritualmente in atti, qui di seguito riportata per comodità di

consultazione in termini comparativi con il risultato della stima eseguita dallo scrivente:

n° proprietà danni p.esclusive danni p.comuni Totale danni danni CTP

prog. cognome nome CTU CTU CTU citazione

1 […] Davide 53.192,00 60.000,00

2 […] Luca 108.390,00 80.000,00

3 […] Renata 55.953,00 70.000,00

4 […] Katia 116.012,41 100.000,00

5 […] Fabrizio 113.625,00 90.000,00

6 […] Nicola 86.057,00 60.000,00

7 […] Enrico 68.476,00 80.000,00

8 […] Gianluca 50.273,00 60.000,00

9 […] Maria Pia 83.902,00 60.000,00

10 […] Lucia 97.728,00 100.000,00

TOTALI € 833.608,41 € 60.364,00 € 893.972,41 € 760.000,00

L’importo relativo ai danni stimati per le parti comuni va distribuito ai soli

attori/interventori presenti nel corrente giudizio in base ai valori dei millesimi indicati nella

tabella A di proprietà generale, eventualmente allegata al regolamento di condominio (non

prodotto in atti).

L’ing. […] (CTP resistente) contesta la maggior parte degli addebiti mossi dalla controparte.

In particolare, al solo fine di commentare i principali argomenti indicati nel documento del

CTP, occorre precisare che:

(pag. 4) l’art. 15 della L. 4 giugno 2010 n. 96 indica che la disciplina relativa ai requisiti

acustici passivi degli edifici non si applica nei rapporti tra privati, né nei rapporti tra

costruttori- venditori e acquirenti di alloggi. La legge è entrata in vigore nel 2010, mentre la

corrente causa è stata iscritta a ruolo nel 2007. La questione se sia applicabile o meno la

norma in questione al procedimento già in corso è di natura prettamente giuridica, le

valutazioni tecnico economiche eseguite dal CTU a riguardo vengono rese al solo fine di

fornire il compiuto riscontro al Giudice in merito ai quesiti posti.

(pag. 9) il DPR 547/55 è pertinente le zone comuni del condominio in quanto è luogo di

lavoro per gli addetti alle pulizie, a mero titolo esemplificativo;

(pag. 10) la circostanza che i “giardini sono pavimentati” e che non si è potuto garantire

uno spessore di 50 cm per mettere a dimora piante ordinarie non è pertinente, essendosi


l’impresa impegnata a fornire il giardino quale accessorio del relativo appartamento, senza

riguardo alla profondità del terreno, requisito ascrivibile alla minore o maggiore altezza del

tipo di piante da mettere a dimora;

(pag. 10) le infiltrazioni accertate sono attuali come dimostrano le stalattiti sull’intradosso

del solaio, le macchie sul pavimento e i lamentati danni alla carrozzeria delle vetture, non è

credibile che tali fenomeni si siano arrestati al termine della realizzazione del tappetino di

usura relativo alla pavimentazione dei parcheggi (come indicato dal CTP) in quanto

l’impresa (in tale denegata ipotesi) avrebbe dovuto ripristinare la finitura dell’estradosso

del solaio, attività non eseguita e che comunque non emerge dagli atti;

(pag. 11) in merito alla completezza del certificato antincendio per le autorimesse si

ribadisce quanto indicato al paragrafo 3.3 della corrente relazione, la documentazione

prodotta in atti non comprende l’autorimessa al piano 1° sottosuolo, per questo motivo

sprovvista di autorizzazione al suo esercizio;

(pag. 14) in merito al requisito di agibilità la resistente produce il nulla osta alla richiesta di

agibilità prot. 15299, vale la pena di ribadire che tale documento non è pertinente

all’oggetto di accertamento e comunque è del tutto inefficace ai fini del corrente

procedimento, in quanto – come accertato in contraddittorio con i presenti – la consistenza

di alcuni ambienti puntualmente indicati nella corrente relazione è risultata inferiore al

minimo di legge ([…] , […] , […] , […] ), in merito alla asserita ammissione della […] di opere

interne il cui risultato sarebbe l’ottenimento di vani inferiori ai minimi di legge, occorre

osservare che la camera in questione (8,5 mq) è quella che confina con la parete della

cucina dove si trovano gli impianti, rimasta al suo posto rispetto alle planimetrie di

concessione edilizia e che dall’altra parte esiste un’altra stanza da letto le cui dimensioni

(14,3 mq) sono appena superiori al minimo di legge, ne consegue che l’asserita situazione

ex ante avrebbe comunque evidenziato una camera inferiore al minimo di legge.

Per quanto riguarda tutti gli altri argomenti contenuti nelle relazioni dei CTP si rimanda a

quanto indicato nei rispettivi paragrafi, fermo restando – come già detto – che i danni

ultronei rispetto alla domanda formulata dagli attori/interventori sono considerati

inammissibili e per questo non vengono trattati.

11.0 Conclusioni.

La visita effettuata presso i luoghi oggetto di causa e il conseguente studio del caso in

esame ha permesso di rispondere ai quesiti posti che sinteticamente si riportano di

seguito:

11.1 la maggior parte dei vizi lamentati sussistono, come analiticamente indicato nella

corrente relazione;

11.2 le cause dei vizi accertati sono ascrivibili al mancato rispetto delle norme di buona

esecuzione delle opere, al mancato rispetto delle normative pertinenti alle

costruzioni degli edifici residenziali e a difformità di esecuzione rispetto alle


pattuizioni contrattuali;

11.3 la maggior parte delle opere non sono conformi alle specifiche contrattuali

dell’appalto e non sono state eseguite secondo le regole dell’arte, con riferimento ai

difetti lamentati;

11.4 sussistono “gravi difetti” ex art. 1669 c.c. che comportano per quantità e qualità,

l’apprezzabile danno alla complessiva funzionalità dell’immobile e la sensibile

diminuzione del godimento del bene;

11.5 le opere necessarie per l’eliminazione dei vizi sono indicate nella corrente relazione

comportano un costo stimato per complessive € 83.408,41 (IVA esclusa) per le parti

esclusive, cui si aggiungono € 60.364,00 (IVA esclusa) per le parti comuni.

11.6 Il minor valore del bene ascrivibile ai vizi non eliminabili comporta il minor valore del

bene per complessivi € 286.625,00 relativi ai difetti di abitabilità, cui si aggiungono €

430.750,00 relativi all’acustica, cui si aggiungono € 32.825,00 relativi agli

appartamenti cui è stato sostituito il giardino con il terrazzo;

11.7 l’addizione degli importi citati fornisce il seguente risultato:

danni abitabilità € 286.625,00

danni acustica € 430.750,00

danni giardino / terrazzo € 32.825,00

danni edili € 83.408,41

totale parti esclusive € 833.608,41

danni p. comuni € 60.364,00

totale danni CTU € 893.972,41

Tale importo totale può essere messo a confronto con quello indicato dagli attori /

interventori (cfr. relazione ing. […] in atti ) che stima i danni in complessivi €

760.000,00.

11.8 l’art. 15 della L. 4 giugno 2010 n. 96 indica che la disciplina relativa ai requisiti

acustici passivi degli edifici non si applica nei rapporti tra privati, né nei rapporti tra

costruttori- venditori e acquirenti di alloggi. La legge è entrata in vigore nel 2010,

mentre la corrente causa è stata iscritta a ruolo nel 2007. La questione se sia

applicabile o meno la norma in questione al procedimento già in corso è di natura

prettamente giuridica, le valutazioni tecnico economiche eseguite dal CTU a riguardo

vengono rese al solo fine di fornire il compiuto riscontro al Giudice in merito ai

quesiti posti.

12.0 Elenco degli allegati

Al solo fine di renderne più comoda la consultazione, viene riportata anche una selezione

normativa pertinente agli argomenti oggetto di esame.

TOMO n° 1 – fascicolo corrente

12.1 Allegato 1 - Tabelle di calcolo CTU


12.2 Allegato 2 - Verbali di accesso

12.3 Allegato 3 - Fotografie

12.4 Allegato 4 - Relazione prof. […] – accertamento acustico e relativa lettera

di incarico

12.5 Allegato 5 - Principale normativa di riferimento:

o D.P.R. n° 447 del 06/12/1991

o D. M.I.S.E. n° 37 del 22/1/2008

o D.M. n° 236 del 14 giugno 1989

o Decreto Ministeriale Sanità 5 luglio 1975

o Stralcio norma UNI-CIG 7129

o Stralcio Legge 4 giugno 2010 n. 96 art. 15

TOMO n° 2 – fuori fascicolo

12.6 Allegato 6 - Documenti prodotti dalle parti, compreso progetto di

concessione edilizia e n° 2 successive varianti

Il sottoscritto CTU deposita tutta la documentazione consegnata in sede di conferimento

d’incarico congiuntamente a quella eventualmente raccolta o consegnata dalle parti nel

corso delle attività relative all’incarico assegnato, unitamente alla presente relazione, ai

relativi allegati e ai fascicoli delle parti eventualmente prelevati dal fascicolo d’ufficio,

come risulta dal verbale dell’ultima udienza citata in epigrafe.

Con la presente relazione, costituita da 76 pagine dattiloscritte e 6 allegati, lo scrivente

C.T.U. ritiene di avere assolto completamente il mandato assegnatogli e rimane a

disposizione per ogni ulteriore chiarimento.

Roma, 1 dicembre 2010.

Il C.T.U.

Ing. Alberto Botti

Iscritto al n° 17036 dell’albo degli Ingegneri della provincia di Roma

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