Alberto Botti MANUALE DEL CONSULENTE TECNICO DEL...

Alberto Botti

MANUALEDEL CONSULENTE TECNICODEL TRIBUNALE CIVILEGuida all’attività del Consulente Tecnicod’Ufficio e di Parte

7a Edizione - Novembre 2016

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Consilio melius vincas quam iracundia (È più facile che tu vinca con la prudenza che con la collera)

Publilio Siro (I secolo a.c.), aforista, drammaturgo e scrittore romano

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INDICE

PREFAZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

PREMESSA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Chi è il CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Cosa fa il CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Cosa non fa il CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

PARTE IREGOLE E PROCEDURE

1. LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

1.1 Articoli commentati del Codice di procedura civile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

1.1.1 Scelta del consulente tecnico, formazione dell’albo e sua attività e settori di competenza specialistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

1.1.2 Obbligo di assumere l’incarico e ricusazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32

1.1.3 Responsabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33

1.1.4 Le modifiche introdotte dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69 . . . . . . 34

1.1.5 Nomina del consulente tecnico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

1.1.6 Astensione e ricusazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

1.1.7 Giuramento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

1.1.8 Attività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

1.1.9 Verbale e relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

1.1.10 Rinnovazione delle indagini e sostituzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

1.1.11 Assistenza all’udienza e audizione in camera di consiglio . . . . . . . . 47

1.1.12 Questioni sorte durante le indagini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

1.1.13 Verbale di conciliazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1.1.14 Mancata conciliazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1.1.15 Consulente tecnico di parte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

1.1.16 Procedimenti di urgenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

1.1.17 Accertamento tecnico preventivo - ATP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

1.1.18 Procedimenti di ispezione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

1.1.19 Disciplina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

1.1.20 Sanzioni disciplinari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

1.1.21 Rotazione nella attribuzione degli incarichi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54

1.1.22 Trasparenza nell’assegnazione degli incarichi e limite di concentrazione 55

1.2 Compensi spettanti ai consulenti tecnici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

1.2.1 Domanda di liquidazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

1.2.2 Onorario a vacazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

1.2.3 Onorario a percentuale - Costruzioni edilizie, impianti industriali, ecc. 60

1.2.4 Onorario a corpo - Verifiche e collaudi, rilievi e misure . . . . . . . . . . 61

3


1.2.5 Onorario a percentuale - Estimo edilizio e fondiario . . . . . . . . . . . . . 61

1.2.6 Maggiorazioni per urgenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

1.2.7 Maggiorazioni per eccezionale importanza, complessità e difficoltàdella prestazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62

1.2.8 Indennità di trasferta e rimborsi spese per vitto e alloggio . . . . . . . 63

1.2.9 Collegio di Periti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64

1.2.10 Pagamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

1.3 Alcune sentenze della Suprema Corte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65

1.3.1 Nomina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

1.3.2 Attività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

1.3.3 Poteri e limiti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

1.3.4 Compenso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

2. LE ATTIVITÀ PROPEDEUTICHE ALLA REDAZIONE DELLA RELAZIONE . . . . . . . 71

2.1 La ricezione dell’incarico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

2.2 Il rifiuto per incompatibilità con le parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

2.3 L’udienza per il giuramento e per la formulazione dei quesiti . . . . . . . . . . . 72

2.4 La nomina dei consulenti tecnici di parte (CTP) e i rapporti tra il CTU ei CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

2.5 L’istanza per l’impiego di coadiutori del CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

2.6 L’istanza per l’utilizzo di laboratori esterni per l’espletamento di prove e di analisi specialistiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

2.7 Il ritiro dei fascicoli di parte e il loro esame . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

2.7.1 Un interessante Vademecum per CTU preparato da un Giudice specializzato in procedimenti cautelari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76

2.8 I sopralluoghi, la redazione dei verbali e dei rilievi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

2.9 Il CTU deducente e il CTU percipiente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80

2.10 I rapporti con i procuratori delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

2.11 Collegio di Periti: rapporti con gli altri membri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

2.12 Le memorie tecniche prodotte dalle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82

2.13 L’analisi delle prove testimoniali nella redazione dell’elaborato peritale . . . . 83

2.14 La conciliazione innanzi al CTU ex art. 696-bis nella consulenza tecnicapreventiva, al fine della composizione della lite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

3. LA REDAZIONE DELL’ELABORATO PERITALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

3.1 Il contenuto della relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

3.2 La forma della relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88

3.3 La raccolta e la presentazione degli allegati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

3.4 La consulenza tecnica per la Corte di appello . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

4


4. LA REDAZIONE DELL’ISTANZA DI LIQUIDAZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

4.1 Il contenuto dell’istanza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90

4.2 Attività riferite a più articoli del D.M. 30 maggio 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

4.2.1 Il decreto di liquidazione riferito a più articoli del D.M. 30 maggio 2002. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92

4.3 Le maggiorazioni previste dalla normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

4.4 Le indennità ed i rimborsi spese spettanti al CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

4.5 La certificazione energetica dell’unità immobiliare necessaria alla venditaforzosa (sezione Esecuzioni immobiliari) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94

4.6 Le spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95

4.6.1 Rimborso dell’uso dell’autovettura propria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

4.6.2 Fotografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98

4.6.3 Copie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99

4.6.4 Strumentazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100

4.6.5 Coadiutori del CTU autorizzati dal Giudice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

4.6.6 Spese generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

5. LA CONVOCAZIONE DEL CTU PER CHIARIMENTI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

5.1 L’udienza per fornire i chiarimenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

5.2 L’integrazione all’elaborato peritale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

5.3 Il supplemento all’elaborato peritale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

5.4 L’istanza di liquidazione relativa al supplemento dell’elaborato peritale . . . 106

6. L’IMPUGNAZIONE DELLA LIQUIDAZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

6.1 Contestazione del consulente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

6.2 Contestazione delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

7. NULLITÀ DELLA CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108

7.1 Nullità formali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

7.2 Nullità sostanziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

7.2.1 Violazione del principio del contraddittorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110

7.2.2 Omissione di avviso alle parti per l’inizio delle operazioni peritali. . 110

7.2.3 Valutazione di documenti non ritualmente prodotti in atti . . . . . . . . . 111

7.2.4 Esecuzione di indagini e compiti esorbitanti dai poteri affidatigli dal Giudice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

7.2.5 Omissione dell’esame dei luoghi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112

7.2.6 Valutazioni di tipo giuridico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

7.2.7 Accertamento dell’esistenza di norme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

5


8. L’ESECUZIONE DELLE PROVE E DELLE MISURE NEGLI ACCERTAMENTI CTU 115

9. IL PROCESSO CIVILE TELEMATICO (PCT) PER IL CTU NELLE CAUSE ISCRITTE AL RUOLO DEL CONTENZIOSO CIVILE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121

9.1 Principale normativa istitutiva del PCT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123

9.2 Il Processo Civile Telematico per il CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124

9.3 Operazioni eseguibili dal CTU nel PCT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

10. IL CONSULENTE TECNICO DI PARTE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

10.1 Il consulente tecnico di parte attrice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

10.1.1 Il CTP attrice nelle misure cautelari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133

10.1.2 Il CTP attrice nel giudizio di merito. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

10.1.3 Il CTP attrice nell’udienza innanzi al Giudice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

10.2 Il consulente tecnico di parte convenuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

10.2.1 Il CTP convenuta nelle misure cautelari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137

10.2.2 Il CTP convenuta nel giudizio di merito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

11. NORME RELATIVE AI COMPENSI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139

11.1 Decreto Ministro Giustizia 30 maggio 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139Adeguamento dei compensi spettanti ai periti, ai consulenti tecnici, interpretie traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziariain materia civile e penale.

11.2 Legge 8 luglio 1980, n. 319 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147Compensi spettanti ai periti, ai consulenti tecnici, interpreti e traduttori perle operazioni eseguite a richiesta dell’autorità giudiziaria. (Art. 4)

11.3 Decreto Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 . . . . . . . . . 148Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di spesedi giustizia. (Stralcio)

6


PARTE IISPECIFICHE AREE DI CONSULENZA

12. IL CTU/CTP NELLA SEZIONE FALLIMENTARE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

12.1 Il CTU e l’estimo finalizzato alla liquidazione dei creditori . . . . . . . . . . . . . . 155

12.2 La consulenza tecnica di parte in procedimenti civili in cui il fallimento è attore o convenuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156

12.3 La consulenza per la gestione dell’attivo nelle more della sua liquidazione 157

13. IL CTU NELLA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

13.1 Il CTU e l’estimo finalizzato alla liquidazione degli immobili per soddisfare i creditori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159

13.2 I compiti dell’esperto stimatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160

13.3 La liquidazione dei compensi dell’esperto stimatore ai sensi del D.L. 83/2015 convertito in L. 132/2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167

14. IL CALCOLO DEGLI INTERESSI LEGALI, DELLA RIVALUTAZIONE E DEGLI INTERESSI DI MORA CONSEGUENTI AI DEBITI DI VALUTA NELLE CAUSE CIVILI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

15. IL CALCOLO DELLE RISERVE NEGLI APPALTI PUBBLICI . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178

15.1 Calcolo spese generali non remunerate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180

15.2 Calcolo mancata formazione dell’utile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182

15.3 Calcolo interessi per spese generali ed utile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184

15.4 Calcolo sottoproduzione manodopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185

15.5 Mancato ammortamento mezzi e beni strumentali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186

15.5.1 Metodo sintetico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186

15.5.2 Metodo analitico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188

15.6 Maggiore incidenza personale di cantiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

15.7 Spese fisse di cantiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

15.8 Maggiori costi assicurazioni e fideiussioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193

15.9 Incremento costi per ritardata produzione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194

15.10 Calcolo maggiori oneri sicurezza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

16. IL CALCOLO DELL’INDENNITÀ DI SOPRAELEVAZIONE EX ART. 1127 C.C. IN UN EDIFICIO CONDOMINIALE RESIDENZIALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

17. LA VALUTAZIONE DELLE CONTRAFFAZIONI AI SENSI DEL CODICE DELLA PROPRIETÀ INDUSTRIALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203

17.1 La contraffazione di un modello di utilità nel settore meccanico la cui domanda di brevetto è stata già depositata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

7


17.2 Requisito di originalità e novità previsto dalla normativa . . . . . . . . . . . . . . . 206

17.3 Onere della prova nel processo civile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

PARTE IIIPROFESSIONE E PROFESSIONALITÀ

18. PRINCIPI DI ORGANIZZAZIONE DELLO STUDIO PROFESSIONALE . . . . . . . . . . 213

18.1 Raggiungere risultati di eccellenza/rifiutare incarichi poco remunerativi . . . 214

18.2 Evitare di perdere tempo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21418.2.1 Non rinviare le attività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21518.2.2 Analizzare prima del sopralluogo le cose oggetto di accertamento 21618.2.3 Mettere a punto documenti standard. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21618.2.4 Svolgere le sole attività necessarie per completare l’incarico

assegnato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21618.2.5 Organizzare preventivamente il lavoro dei propri collaboratori,

possibilmente per iscritto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

18.3 Trovare i documenti, anche a distanza di anni, in tempi brevi . . . . . . . . . . 21718.3.1 Procedura di assegnazione dei nomi ai file . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218

18.4 Gestire le priorità di esecuzione degli incarichi - Creare uno scadenziarioinformatico pluriennale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219

18.5 Adottare comportamenti di sicurezza informatica in linea con lo stato dell’arte della tecnica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

19. I COMPENSI PER INCARICHI PROFESSIONALI PRIVATI (ESCLUSI QUELLI RELATIVI A CTU) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

20. DEONTOLOGIA PROFESSIONALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226

21. PRIVACY E CONSULENTI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

21.1 Il trattamento dei dati personali, dei dati sensibili e dei dati giudiziari nellosvolgimento delle operazioni affidate al CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22921.1.1 Dati personali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22921.1.2 Dati sensibili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23021.1.3 Dati giudiziari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

21.2 Le novità introdotte per il CTU dalla Deliberazione n. 46 del 26 giugno2008 del Garante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231

21.3 Adozione di misure idonee e di misure minime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23521.3.1 Misure minime. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23621.3.2 Misure idonee e preventive. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238

21.4 Il Documento programmatico sulla sicurezza (DPS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

21.5 Privacy e CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

21.6 Il trattamento dei dati personali, dei dati sensibili e dei dati giudiziari nello svolgimento delle operazioni affidate al CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

21.7 Le novità introdotte per il CTP dalla Deliberazione n. 46 del 26 giugno 2008 del Garante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

8


21.8 Il consenso al trattamento dei dati personali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

21.9 Differenze nell’adozione delle misure idonee e delle misure minime tra CTU e CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

PARTE IVESEMPI E FORMULARIO

22. ESEMPI DI CONSULENZE DEL CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245

Elenco di tutte le consulenze suddivise per argomento, alcune delle quali consultabilisolo nell’Area download collegata al volume, identificate dal simbolo . Il numeroaccanto a ciascuna voce corrisponde al nome del file nella relativa cartellacontenuta nell’Area download. Per l’accesso si vedano le istruzioni riportate inseconda di copertina.

ACUSTICA

01 Tollerabilità del rumore prodotto da impianto di condizionamento . . . . . . . . . 246

02 Misura del rumore di calpestio relativo ai requisiti acustici passivi degli edifici . 259

APPALTI PRIVATI

01 Danni per mancato adempimento dell’appaltatore alle prescrizioni contrattualiper l’esecuzione di opere interne in un appartamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264

02 Accertamento della qualità di una tinteggiatura in opera e dell’operato delDirettore dei Lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274

03 Accertamento e quantificazione delle opere eseguite per la costruzione diuna cantina ecologica e un ristorante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .04 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .05 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06 Accertamento dello stato di avanzamento lavori di un appalto per l’esecuzione di due edifici residenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

07 Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) relativo alla costruzione di una casa di riposo per anziani «chiavi in mano» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08 Valutazione della difettosità della pavimentazione posta in opera sulla copertura di un edificio condominiale residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280

09 Accertamento tecnico contabile di un subappalto privato per la costruzionedi strade comunali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

APPALTI PUBBLICI

01 Danni per illegittima sospensione dei lavori e relativo calcolo della riserva (metodo analitico) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287

02 Danni per anomalo andamento dell’appalto compreso il calcolo degli interessi e della rivalutazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .03 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04 Calcolo delle riserve per anomalo andamento dell’appalto e dell’indennità per recesso del committente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

9


05 Accertamento del requisito di progettazione nell’appalto di servizi contrattualmente stabilito come «ausilio alla progettazione» e relativo calcolo della parcella . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .06 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

07 Danni per anomalo andamento dell’appalto nel settore del restauro e dell’archeologia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08 Valutazione della fondatezza delle riserve in conseguenza dell’adeguatezza della progettazione delle fondazioni di una scuola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293

09 Accertamento delle riserve in un appalto ferroviario . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ASCENSORI

01 Accertamento del pregiudizio alla sicurezza in conseguenza all’installazione di un ascensore nel vano scala condominiale di un edificio residenziale . .02 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CONDOMINIO

01 Calcolo delle tabelle millesimali di un condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301

02 Distribuzione delle spese di elettricità in un supercondominio . . . . . . . . . . .

03 Determinazione della quota spettante ad un condomino in casi di adesione alla comproprietà dell’ascensore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04 Calcolo dei maggiori oneri conseguenti al distacco dall’impianto di riscaldamentocomune dell’appartamento posto all’ultimo piano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312

05 Distacco da impianto di riscaldamento centralizzato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317

06 Parcheggi pertinenziali nei condomini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .07 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08 Scioglimento della comunione in supercondominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CONFINI E MURI

01 Accertamento dei confini, del pericolo di crollo del muro e determinazione della parte alla quale spetta la spesa del ripristino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32502 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330

CONTRAFFAZIONE E BREVETTI

01 Riconoscimento dei requisiti di brevettabilità e di interferenza per un modello di utilità oggetto di privativa industriale nel settore meccanico . . . . . . . . . . . 33202 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

03 Riconoscimento dei requisiti di brevettabilità e di interferenza perun’invenzione oggetto di privativa industriale nel settore meccanico . . . . . .

04 Riconoscimento dei requisiti di brevettabilità e di interferenza per un brevetto di processo oggetto di privativa industriale nel settore dell’edilizia . . . . . . .

DANNI AD IMMOBILI

01 Accertamento di danni provocati da mezzo d’opera (scavatore) . . . . . . . . .

02 Accertamento di danni provocati da mezzo d’opera (rullo compattatore) . .

10


DECORO ARCHITETTONICO

01 Accertamento e valutazione del danno al decoro architettonico in un condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

DISTANZE

01 Accertamento del mancato rispetto delle distanze tra i fabbricati . . . . . . . . 340

02 Accertamento del mancato rispetto tra vedute e fabbricati . . . . . . . . . . . . . . 345

03 Accertamento del mancato rispetto delle distanze delle canne fumarie dalle abitazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

EREDITÀ

01 Progetto di divisione ereditaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35502 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361

03 Divisione ereditaria di un appartamento con valutazione di frazionamento . 362

04 Stima del valore di mercato di un appartamento con violazioni edilizie e intrasferibilità al fine dello scioglimento della comunione . . . . . . . . . . . . . . . . 373

ESPROPRI

01 Calcolo dell’indennità conseguente la reiterazione del vincolo di esproprio per un periodo ben superiore a 5 anni e per il mancato avvio delle procedure di esproprio di un terreno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

02 Calcolo dell’indennità di esproprio di terreni industriali in conseguenza della costruzione di un’autostrada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384

03 Calcolo della revisione dei prezzi per l’esproprio di terreni destinati a opere idrauliche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391

ESTIMO

01 Estimo dei terreni e dei fabbricati finalizzato alla vendita forzosa (sezione Esecuzioni immobiliari) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401

02 Estimo della quota di 1/3 di un appartamento non divisibile . . . . . . . . . . . . 406

03 Stima di immobili caduti in successione e valutazione della regolarità urbanistica ai fini della loro trasferibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412

04 Estimo di macchine utensili (aventi valore commerciale) finalizzato alla vendita forzosa (sezione Esecuzioni mobiliari) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05 Estimo di un terreno finalizzato alla vendita forzosa (sezione Esecuzioni immobiliari) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06 Stima del ramo d’azienda di una società in fallimento (sezione Fallimentare)

07 Stima del valore della nuda proprietà di un negozio, in conseguenza della revocatoria dell’atto di trasferimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08 Stima del valore storico locativo dell’appartamento del portiere in un complesso residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421

09 Stima di un complesso industriale finalizzata alla vendita forzosa in capo alla curatela del fallimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11


10 Revocatoria della compravendita di un appartamento per difformità in zonavincolata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

IMPIANTISTICA

01 Verifica del livello di temperatura erogato in un appartamento da un impianto condominiale a pannelli radianti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42702 Richiesta di autorizzazione al Giudice ad eseguire prove e misure di cui

alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433

03 Verifica della corretta installazione di una canna fumaria a servizio di un ristorante e relativa stima dei danni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43604 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05 Verifica della capacità di funzionamento di un condizionatore d’aria e dell’adeguatezza della sua potenza agli ambienti a cui è a servizio . . . . . .

06 Accertamento tecnico preventivo in merito ad un impianto di pressurizzazione dell’acqua condotta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

07 Verifica dell’adeguatezza di un impianto elettrico di un’abitazione . . . . . . . .

08 Verifica di un impianto centralizzato di riscaldamento a causa della presenza di aria nei termosifoni a servizio dell’appartamento dell’ultimo piano . . . . . .

09 Verifica degli impianti elettrici e degli impianti del gas in un edificio residenziale di nuova costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

INCENDIO

01 Accertamento tecnico preventivo di danni provocati da un incendio . . . . . .

INFILTRAZIONI

01 Danni arrecati da infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare . . . . . 451

02 Danni arrecati da infiltrazioni provenienti dalla proprietà esclusiva e dalla proprietà comune con ripartizione dei costi di ripristino per ciascuna causa accertata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456

03 Danni arrecati da infiltrazioni di acqua in un laboratorio artigianale situato al piano stradale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04 Danni arrecati da infiltrazioni in un appartamento con pregiudizio dei requisiti igienici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .05 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

LOCAZIONE IMMOBILI COMMERCIALI

01 Accertamento dei requisiti al piano interrato di un negozio per lo svolgimento di attività commerciali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467

02 Mancanza del certificato di agibilità e idoneità della cosa locata all’uso convenuto (1575 c.c.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

LOCAZIONE IMMOBILI RESIDENZIALI

01 Attribuzione di categoria catastale e calcolo dell’equo canone . . . . . . . . . .

02 Accertamento dei danni conseguenti al rilascio di un immobile per finita locazione con analisi delle prove testimoniali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

12


PROPRIETÀ

01 Accertamento della proprietà di un terreno conteso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473

PUBBLICA AMMINISTRAZIONE

01 Danni conseguenti al mancato rilascio della concessione edilizia . . . . . . . .

SICUREZZA

01 Accertamento della cancerogenicità di materiali isolanti . . . . . . . . . . . . . . . .

STRUTTURE

01 Cedimento di un solaio a seguito dell’eliminazione di muri interni in un edificio residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 479

02 Sovraccarico di un terrazzo con terrapieno e altre installazioni . . . . . . . . . . 48403 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04 Crollo dell’intradosso di un solaio in un’abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492

05 Crollo dell’intonaco in un appartamento e verifica della capacità portantedel solaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06 Dissesto in un fabbricato residenziale a seguito dell’eliminazione di muri sostituiti con travi in acciaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

07 Sopraelevazione in un condominio residenziale, analisi della sicurezza e violazione del decoro architettonico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .08 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

09 ATP - Verifica della capacità portante di una muratura in conseguenza di superfetazioni accertate nel precedente procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501

10 ATP - Accertamento delle cause di una frana con conseguente pregiudizio alla viabilità e con indicazione delle relative opere di ripristino . . . . . . . . . .

URBANISTICA E REGOLAMENTI EDILIZI

01 Accertamento della rispondenza alla normativa urbanistica di due edifici realizzati su fondi confinanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512

02 Valutazione del danno provocato da una costruzione abusiva realizzata sul lastrico solare esclusivo di un attico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517

03 Accertamento della conformità della variazione della destinazione d’uso ai fini della vendita di un appartamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524

04 Accertamento della rispondenza alla normativa urbanistica di una tettoia realizzata presso il confine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05 Accertamento della presenza dell’alveo di un fiume nella zona in cui sorge una palazzina condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

06 Barriere architettoniche agibilità, impianti gas, elettrico, aspirazione fumi cucine, requisiti acustici passivi degli edifici, riconoscimento del grave difetto ex art. 1669 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .07 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

08 Accertamento della debenza della tassa COSAP per una rete urbana di fibre ottiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .09 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13


USUCAPIONE

01 Usucapione di una porzione di un fabbricato in un edificio prevalentemente residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 530

23. ESEMPI DI CONSULENZE DEL CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535

Elenco di tutte le consulenze suddivise per argomento, alcune delle quali consultabilisolo nell’Area download collegata al volume, identificate dal simbolo . Il numeroaccanto a ciascuna voce corrisponde al nome del file nella relativa cartellacontenuta nell’Area download. Per l’accesso si vedano le istruzioni riportate inseconda di copertina.

APPALTI PUBBLICI

01 Richiesta di danni per illegittima sospensione lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

02 Richiesta di danni per anomalo andamento dell’appalto . . . . . . . . . . . . . . . .

03 Requisito di regola d’arte per l’esecuzione di un binder stradale e calcolo di rivalutazione, interessi legali e interessi moratori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CONDOMINIO

01 Stima dei danni per l’errata scelta dell’isolante termico in una copertura condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536

02 Distacco di un appartamento residenziale dall’impianto di riscaldamento condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

03 Verifica del rispetto delle norme per la costruzione di edifici residenziali e relativa quantificazione dei danni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04 Distacco di un appartamento residenziale dall’impianto comune di riscaldamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

DECORO ARCHITETTONICO

01 Illegittimo ampliamento di un appartamento in un edificio condominiale residenziale e alterazione del decoro architettonico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543

DISTANZE

01 Distanze degli alberi dal confine (relazione CTP convenuta) . . . . . . . . . . . . . 547

EREDITÀ

01 Progetto di divisione ereditaria di una grande villa con terreno . . . . . . . . . .

ESTIMO

01 Stima del valore di un appartamento finalizzata all’acquisto da parte del conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551

02 Stima immobiliare finalizzata ad acquisto in asta giudiziaria . . . . . . . . . . . . . 554

03 Stima dei beni immobili finalizzata a donazione/redazione del testamento .

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IMPIANTI

01 Stima del maggior consumo di un impianto di riscaldamento condominiale in conseguenza del malfunzionamento della valvola di miscelazione principale . 557

INDENNITÀ DI SOPRAELEVAZIONE

01 Calcolo dell’indennità di sopraelevazione conseguente all’ampliamento di un attico in un edificio residenziale condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56102 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

INFILTRAZIONI

01 Danni arrecati da infiltrazioni e condense per un intero fabbricato residenziale

02 Stima dei danni arrecati da infiltrazioni in un appartamento con danni anche ai beni mobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

PARCELLE PROFESSIONALI

01 Opposizione a decreto ingiuntivo per somme pretese in conseguenza di prestazioni professionali (soggetto opposto diverso dall’erogatore della prestazione) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56502 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 572

REVOCATORIA COMPRAVENDITA APPARTAMENTO

01 Difformità urbanistiche ostative al trasferimento di un villino in Roma – Relazione preliminare CTP convenuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .02 Osservazioni autorizzate alla CTU di cui alla precedente relazione . . . .

STRUTTURE

01 Pericolo di crollo di un solaio (CTP convenuto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .02 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

03 Verifica della sollecitazione di un solaio conseguente all’errata redazione di una CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

04 Analisi dei luoghi e relative prescrizioni a seguito dello schianto di un controsoffitto in un antico appartamento residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

05 Danni conseguenti al cedimento di una trave principale di un solaio causati da opere interne all’appartamento sito al piano sottostante . . . . . . . . . . . . .

TERRENI

01 Accesso a corte comune - Controdeduzioni a CTU da parte del CTP attrice

UMIDITÀ

01 Osservazioni a CTU - Verifica della conformità all’uso stabilito della cosalocata per un negozio asseritamente affetto da umidità . . . . . . . . . . . . . . . . 575

24. RACCOLTA DI FORMULARI DI USO FREQUENTE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 585

24.1 Istanza di liquidazione CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 586

24.1.a Onorario a vacazione ed a percentuale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 586

24.1.b Onorario solo a vacazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 588

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24.2 Istanza di maggiore fondo spese CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 589

24.3 Istanza di proroga del termine per il completamento della CTU . . . . . . . . 590

24.4 Comunicazione alle parti di nuovo accesso CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 591

24.5 Comunicazione di rinuncia all’incarico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 592

24.6 Nota informativa al Giudice a seguito di accordo intercorso tra le parti dopo il giuramento e la formulazione dei quesiti al CTU . . . . . . . . . . . . . . 593

24.7 Comunicazione al Giudice per impossibilità di accedere ai luoghi di causa 594

24.8 Comunicazione al Giudice di mancata ricezione di documentazione indispensabile allo svolgimento dell’incarico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 595

24.9 Comunicazione di incompatibilità per l’accettazione dell’incarico . . . . . . . . . 596

24.10 Comunicazione di presenza di pericolo imminente e prossimo . . . . . . . . . . 597

24.11 Richiesta al Giudice di correzione del Decreto di Liquidazione per disporre provvisoriamente a carico delle parti in solido il saldo della CTU . . . . . . . 598

24.12 Comunicazione di avviso di pagamento a saldo, indirizzata alla parte cui è stata posta a carico la CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 599

24.13 Comunicazione di messa in mora e termine per l’avvio delle procedure per il recupero forzoso del credito indirizzata alla parte che non provvede al pagamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600

24.14 Il Documento programmatico sulla sicurezza (DPS) per adempiere al trattamento dei dati personali (CTU e CTP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 601

24.15 Informativa ai sensi dell’art. 13 del Codice della Privacy . . . . . . . . . . . . . . 605

24.16 Istruzioni da impartire agli incaricati del trattamento dei dati amministrativi per il rispetto del Codice della Privacy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 608

24.17 Istruzioni da impartire agli incaricati dell’esecuzione di prove e misure nel corso della CTU per il rispetto del Codice della Privacy . . . . . . . . . . . . . . . 609

24.18 Lettera di incarico per coadiutore CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 611

24.19 Verbale di accesso CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613

24.20 Verbale di riunione CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 614

24.21 Richiesta saldo onorario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615

24.22 Schema preventivo contrattuale per incarichi privati . . . . . . . . . . . . . . . . . . 616

24.23 Aggiornamento preventivo contrattuale cliente privato . . . . . . . . . . . . . . . . . 618

25. FORMULARI PER L’ISCRIZIONE ALL’ALBO DEL TRIBUNALE DI ROMA . . . . . . . 620

25.1 Vademecum emesso dal Tribunale di Roma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 620

25.2 Istanza per l’iscrizione all’albo dei consulenti tecnici . . . . . . . . . . . . . . . . . . 622

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PREFAZIONE

Il Giudice civile ha necessità di essere supportato da professionisti esperti inparticolari materie tecniche nella formazione del proprio convincimento.Per questo motivo, il Giudice si avvale del Consulente Tecnico di Ufficio (CTU).La medesima circostanza avviene per il Consulente Tecnico di Parte (CTP), chesi trova a supportare il difensore legale quando l’oggetto della contesa contienespecifici argomenti tecnici.L’estrema complessità, dal punto di vista normativo e della evoluzione tecnologica,che sempre più caratterizza alcuni settori (come ad esempio l’edilizia, a sua voltaconnessa al regime giuridico di trasferimento degli immobili e foriera di un elevatonumero di controversie giudiziarie), impone in misura crescente la presenza,all’interno delle attività processuali, di esperienze e capacità altamente specialistiche. Questi aspetti trovano la loro principale e più rilevante espressione nella«consulenza tecnica», attività estremamente frequente nella pratica giudiziariaquotidiana, ed inevitabilmente destinata, specialmente se disposta d’ufficio dalGiudice («CTU»), ad assumere una importanza decisiva e ad incidere sull’esitodella controversia e sui diritti delle parti in essa coinvolte.

Ecco che emerge evidente la delicatezza del ruolo rivestito dall’ausiliario delGiudice, figura che deve non solo essere in possesso delle competenze tecnicherichieste ed esercitarle con la massima diligenza e perizia, ma anche improntarela propria azione ad una rigorosa imparzialità, per il peso che il suo parere puòavere sull’esito della controversia e poiché dunque su di lui si incentrano leaspettative e le tensioni delle parti in causa e dei loro difensori.Egli deve inoltre possedere spiccate doti di sensibilità, essendo spesso chiamatoa confrontarsi con situazioni estremamente delicate e caratterizzate da una elevatalitigiosità, senza dimenticare che sovente le risultanze della sua attività possonoessere a loro volta oggetto di contestazione e fonte di responsabilità morali,professionali ed in certi casi anche penali.L’obbligo di diligenza e perizia nell’espletamento dell’incarico del consulente è infattitutelato non solo sotto il profilo della responsabilità disciplinare e civile, ma ancheda una disposizione penale che ne incrimina la condotta se caratterizzata da colpagrave nell’esecuzione degli atti che gli sono richiesti, comminando sanzioni chepossono arrivare all’arresto fino ad un anno oltre che al risarcimento del danno.

Questo Manuale, mettendo a frutto la ventennale attività «sul campo» dell’Autore,costituisce una insostituibile guida all’attività di ausiliario del Giudice e fornisce,oltre che i necessari fondamenti normativi e le cognizioni tecniche e procedurali,anche preziosi consigli di buonsenso ed esperienza.Potranno beneficiarne sia i giovani professionisti, che vogliano avvicinarsi alleconsulenze tecniche svolte per il Tribunale civile, che i professionisti più esperti,i quali potranno rafforzare le proprie competenze e trovare un valido riscontro alproprio approccio metodologico.La sua lettura risulterà estremamente utile per svolgere in maniera serena econsapevole questa attività, non incorrere in problemi, consolidare il rapporto difiducia con i magistrati, presupposto indispensabile per lavorare con continuità,ed ottenere il giusto ed equo compenso per le attività svolte.

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Negli ultimi anni lo scenario delle professioni intellettuali, tra le quali si troval’Ingegneria forense oggetto del corrente testo, ha visto un crescente ingressodell’informatica nell’operatività quotidiana del professionista, anche perché lepubbliche amministrazioni hanno dato notevole impulso a tale metodo di dialogocon piattaforme informatiche dedicate il cui accesso avviene per mezzo di sistemidi riconoscimento digitale (carta CNS / identità digitale, ecc.) al fine di conseguireelevati livelli di sicurezza. Il professionista deve sviluppare l’adeguata sensibilitàverso le problematiche informatiche propedeutiche all’espletamento delle funzionia lui assegnate e deve orientarsi ad implementare software e hardware in lineacon lo stato dell’arte della tecnica, acquisendo competenze ora indispensabiliper operare correttamente in un mondo in continua evoluzione.

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PREMESSA

Il lavoro del CTU (Consulente Tecnico di Ufficio) e il lavoro del CTP (ConsulenteTecnico di Parte) rivestono una posizione molto importante nel processo civile.Le attività che il consulente tecnico deve svolgere sono estremamente variegate edalle molteplici sfaccettature.Per questi motivi, in questi paragrafi iniziali viene riportata in estrema sintesi ladefinizione della figura professionale del consulente tecnico di ufficio (CTU) e ilsuo ambito operativo, opinioni dell’Autore basate sulla pluridecennale esperienzamaturata nel Tribunale di Roma, su cogenti sentenze della Suprema Corte e sureali orientamenti assunti dai giudici ordinari sulle questioni in commento.L’ampia materia oggetto di commento rende vano qualsiasi tentativo di fornireuna esaustiva trattazione sull’argomento, pur tuttavia, proprio considerata la vastitàdel tema in esame è utile fornire un orientamento alle attività del CTU.Tali definizioni riferite al CTU sono utili anche al CTP, in quanto le due figureprofessionali operano in stretta dipendenza l’una dall’altra e, spesso, il professionistasvolge alternativamente l’uno o l’altro incarico.Nel prosieguo del corrente testo saranno affrontati dettagliatamente tutti gliargomenti correlati a tali figure professionali (CTU e CTP) a partire dal commentoalla pertinente normativa fino ai casi concreti realmente svolti e classificati perargomento proprio per fornire al lettore la maggiore casistica possibile delle attivitàche riguardano il CTU e il CTP.La maggior parte degli aspetti commentati per il CTU sono strettamente correlatialle attività relative al consulente tecnico di parte (CTP) che svolge la sua operain stretta correlazione con il CTU.

CHI È IL CTU

L’incarico affidato dal Giudice al professionista, normalmente iscritto all’albo,comporta un insieme di oneri deontologici e formali di estrema importanza. Laprincipale qualifica di cui viene investito il CTU dal momento di ricezionedell’incarico (coincidente con la data dell’udienza per il giuramento e per laformulazione dei quesiti innanzi al Giudice) fino al termine del mandato a luiassegnato dal Giudice (che, in termini prudenziali coincide con la data del depositodella sentenza da parte del Giudice) è quella di Ausiliario del Giudice e quindidi «Pubblico Ufficiale». Tale qualifica implica per il CTU l’importante compito di rappresentare il Giudice- limitatamente alle indagini di carattere tecnico affidategli - fuori dall’aula delTribunale, mantenendo così un comportamento equilibrato e imparziale con idifensori e con le parti in giudizio, per il periodo di svolgimento dell’incarico.Per quanto ovvio, è bene ricordare che il requisito di Pubblico Ufficiale non deveessere interpretato dal CTU come facoltà di prevaricare le parti, né di abusaredella propria posizione nel procedimento in cui è incaricato. Il compito di CTU deve invece essere interpretato come figura super partes checompare alle udienze (se e quando invitato dal Giudice) e agli accessi presso iluoghi per cui è causa (che il medesimo CTU ha stabilito, sentite le parti),consapevole di adempiere al compito fondamentale di rappresentare una parteimportante del processo.

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Un’altra qualifica fondamentale del CTU è quella di essere il soggetto che concorrealla formazione del giudizio, arricchendo il Giudice di quelle specifichecompetenze necessarie alla valutazione dell’oggetto della contesa.Tale qualifica non è di poco conto.Normalmente, è il CTU che definisce cosa occorre fare per eliminare la condizionedi pericolo accertata, è il CTU che indica qual è il giusto valore dei danni in unedificio (ovvero in altre circostanze) ed infine è sempre il CTU che stabilisce qualisono i lavori che devono essere eseguiti per eliminare la causa dei danni (soloper citare la fattispecie dell’edilizia, senza trascurare l’importanza dall’estimo difabbricati e terreni destinati alla vendita forzosa, la redazione di tabelle millesimaliper i condomini, le divisioni ereditarie, la validità di brevetti, e così via).Il compito del CTU si esaurisce con il deposito della sua relazione (eventualmenteintegrata da chiarimenti) e non è più informato di cosa accade «dopo» nel medesimoprocesso e in quelli collegati, anche se può essere chiamato dal Giudice a renderechiarimenti fino al momento della redazione della sentenza. Gli avvenimentiseguenti al deposito dell’elaborato peritale (lasciamo per ora la fase dei chiarimenti,che sarà ampiamente trattata nel prosieguo) comportano - nella maggior partedei casi - l’effettiva esecuzione materiale delle prescrizioni indicate dal CTU.Su tale aspetto occorre soffermarsi.Il bravo CTU tratta gli argomenti oggetto di accertamento con diligenza ben sapendoche, dopo il deposito dell’elaborato peritale in cancelleria, non potrà tornare suiluoghi per correggere o rettificare la propria tesi.

COSA FA IL CTU

Le attività svolte dal CTU sono quelle strettamente connesse all’incarico che haricevuto dal Giudice, formalmente indicate nei quesiti e non altre.Conoscere il confine all’interno del quale si deve svolgere l’attività del CTU èfondamentale perché, talvolta, la parte a cui conviene attribuisce al CTU poteriesorbitanti all’incarico ricevuto e che il medesimo CTU non deve svolgere.La qualifica di Ausiliario del Giudice «super partes» implica che l’attività del CTUdeve concretizzarsi nel valutare le prove offerte dalle parti (nel caso diprocedimenti di merito) ovvero di accertare la qualità, la condizione, la sussistenzadel pericolo (nei procedimenti cautelari/ante causam) sulla base di quanto indicail quesito formulato dal Giudice e sulla base delle modalità di accertamento indicatedalle parti ovvero dai loro CTP (dai quali eventualmente dovrà chiedere e ottenereprecise indicazioni).E non potrebbe essere altrimenti, in quanto nei procedimenti ordinari (ovvero dimerito, nei quali viene accertata la colpa e una o più parti vengono condannateal risarcimento del danno) le prove vengono acquisite ritualmente in atti e su quelledeve basarsi il CTU per rispondere ai quesiti posti dal Giudice.Nei procedimenti cautelari (quelli in cui deve essere accertata la qualità e lacondizione delle cose oggetto di causa, ovvero deve essere accertata la sussistenzadella turbativa indicata nel ricorso e i rimedi urgenti per la sua cessazione, amero titolo di esempio) il CTU deve orientarsi verso modalità di accertamentodei fatti che assecondino le indicazioni delle parti, cui consegue il costodell’accertamento. In altri termini, nei procedimenti cautelari il CTU deve accertarei fatti tenuto conto della modalità e del costo che la parte che ha interesse èdisposta ad affrontare.

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Nel Tribunale di Roma un Giudice specializzato in procedimenti cautelari ha messoa punto un’utile procedura per i CTU, in modo da acquisire preventivamente tuttigli elementi necessari al completamento delle indagini. In sintesi tale utile documento si riassume nei seguenti punti:

la ricorrente deve precisare analiticamente:1) i singoli vizi/danni lamentati;2) i relativi nessi causali;3) eventuali tecniche di indagine e relative modalità;4) i criteri di calcolo utilizzabili per la quantificazione dei danni e la lororelativa quantificazione;

la convenuta deve precisare analiticamente:5) le proprie eccezioni in merito ai vizi/danni;6) i diversi nessi causali asseriti (che escluderebbero responsabilità dellaconvenuta, ponendola invece a carico di terzi o dell’attore);

7) eventuali tecniche di indagine e relative modalità;8) i criteri di calcolo eventualmente utilizzati per la quantificazione dei danni.

Tali argomenti, spesso, non si trovano nei ricorsi e nelle comparse dei procedimenticautelari e il CTU legittimato dal Giudice ad ottenere tali informazioni dalle partiin causa risulta agevolato nello svolgimento del suo compito.In conclusione:

— nelle procedure cautelari il CTU deve preliminarmente valutare le modalitàdi accertamento delle cose oggetto di causa che gli vengono indicate dalleparti. Ove sussista disaccordo decide in autonomia, oppure ricorre al Giudicea seconda dell’importanza della questione e nei casi in cui le modalità diaccertamento sono eccessivamente gravose. Conseguentemente, il CTUriconosce o meno lo stato di pericolo, l’urgenza o il pregiudizio imminentee prossimo alle cose oggetto di accertamento come dispone il quesito delGiudice;

— nei procedimenti di merito il CTU procede a rispondere ai quesiti postidal Giudice sulla base delle prove offerte dalle parti, sulla base delsopralluogo (o dei sopralluoghi a sua discrezione) e infine sulla base dieventuali prove specialistiche per la cui esecuzione chiederà la preventivaautorizzazione al Giudice, sentite le parti.

In sintesi, il profilo del CTU nel procedimento civile è quello di «Giudice tecnico»,al di sopra delle parti, che valuta gli argomenti oggetto dell’incarico affidatogli dalGiudice, così come offerto dalle parti, e in questo modo concorre alla formazionedel giudizio.Un’ulteriore definizione di «cosa fa» il CTU nel processo civile è quella importantedi svolgere una parte del processo fuori dal Tribunale.Questa definizione dell’attività del CTU è certamente illuminante, in quantoevidenzia l’autonomia (parziale) dell’Ausiliario del magistrato nel gestire il processoper il tempo e per le attività a lui affidate dal Giudice.

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COSA NON FA IL CTU

In una causa civile gli elementi probatori a suffragio della tesi di ciascuna delleparti sono prodotti in atti nei termini previsti dal Codice di procedura civile (benconosciuto dai difensori delle parti, per quanto ovvio).La qualifica di Ausiliario del Giudice comporta per il CTU l’assenza di oneri diricerca delle prove (qui facciamo riferimento ai procedimenti di merito). Né il CTU stesso può essere usato dalle parti per provare fatti e circostanze utilialle proprie domande formulate in atti, né le parti possono chiedere che la CTUsia esplorativa in merito all’accertamento di luoghi e circostanze genericamentedescritte negli atti.Ma indaghiamo meglio tali aspetti, già ribaditi più volte dalla Suprema Corte,cosa comportano concretamente per il CTU e quali sono le circostanze in cui piùfrequentemente si appalesano.Sul CTU non incombe l’onere della prova. Tale affermazione trova semprel’assenso della parte cui nuoce e deve essere applicata dal CTU non certo come«scarica barile», ma bensì come elemento di analisi essenziale quando gli elementinecessari per rispondere al quesito posto dal Giudice sono carenti e necessitanodi ulteriori precisazioni rispetto alle prove ritualmente prodotte dalle parti, ulterioriprecisazioni (rispetto a quelle ritualmente prodotte) da acquisire sempre con ilconsenso scritto delle parti.Il dispositivo dell’art. 2697 del Codice civile chiaramente stabilisce che:

Chi vuol far valere un diritto in giudizio (c.p.c. 99, 100) deve provare i fatti che necostituiscono il fondamento (c.p.c. 115). Chi eccepisce l’inefficacia di tali fatti ovveroeccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l’eccezionesi fonda.

In tale contesto, il CTU opera sempre come «Giudice Tecnico» per valutare le tesidi ciascuna delle parti sugli argomenti oggetto del suo incarico e per valutare lerelative argomentazioni (prove) che sono a sostegno delle rispettive tesi. Solo inquesto modo l’attività del CTU è conforme al dettato del Codice di proceduracivile, evita al CTU la responsabilità di dover procedere ad acquisire elementi chenon gli competono e consente di integrare il contraddittorio (eventualmentericevendo il consenso delle parti per ricevere ulteriore documentazione).Il CTU non è un mezzo di prova. Tale affermazione implica che la parte sucui incombe l’onere della prova non può chiedere al Giudice che il CTU forniscaprove utili per dimostrare la propria tesi. Tale circostanza è una diretta conseguenzadella prima affermazione indicata al precedente capoverso. Né la parte che ha interesse, anche a mezzo del proprio difensore, può chiedere alCTU di eseguire indagini e/o di produrre documenti che non sono stati prodottinegli atti di causa, a vantaggio della propria tesi. La documentazione a corredo delfascicolo di ufficio, necessaria a rispondere ai quesiti posti dal Giudice, può esserearricchita dalla parte solo con il consenso delle parti avversarie, alle quali dovràessere consegnata tale medesima documentazione al fine di poter esprimere rilievie contestazioni, così da attivare il contraddittorio tra le parti, uno dei principifondamentali cui si ispira il nostro ordinamento.In concreto il CTU deve limitarsi a valutare le prove offerte dalle parti, eseguitii sopralluoghi sul posto ed eseguite le eventuali prove e analisi espressamenteautorizzate dal Giudice, sentite le parti. Le parti non possono chiedere al CTU diprodurre documenti, attività che compete alle parti (per il tramite dei loro difensori

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legali) nella fase di istruzione probatoria del procedimento regolata dalle pertinentinorme del Codice di procedura civile.La CTU non può essere esplorativa. Al pari di quanto indicato in merito alleprove documentali, la parte cui interessa ha l’onere di indicare quali sono i luoghidi accertamento e quali sono in dettaglio i motivi della turbativa giuridicamenterilevante. Senza tali indispensabili indicazioni la domanda formulata al Tribunaleattraverso la citazione e le eventuali memorie ex art. 183 c.p.c. può essereconsiderata generica. Occorre osservare che il Giudice nella formulazione dei quesitial CTU ha già valutato la consistenza della domanda e quindi il CTU trova agevoleil suo campo d’azione rimanendo all’interno del perimetro disegnato dal Giudicecon la formulazione dei quesiti medesimi.Può accadere (peraltro non raramente) che l’attrice (o la ricorrente) non avendoaccesso ai luoghi esclusivi della convenuta chieda al CTU - in sede di sopralluogo- di accedere a luoghi ovvero di accertare circostanze che non sono indicate negliatti. Il bravo CTU, deve aver studiato gli atti di causa prima del sopralluogo, deveportare con sé i fascicoli delle parti in occasione dell’accesso e deve saper discernerele richieste palesemente estranee alla domanda, da quelle che meritano il positivoaccoglimento, da quelle che necessitano il consenso della parte che avversaria, ovveroda quelle che necessitano del consenso della parte che ha la disponibilità del bene.Come è possibile riconoscere la casistica è alquanto variegata quando ci si trova«soli» a decidere istantaneamente sul da farsi a fronte della richiesta esposta dauna delle parti.Il CTU che ha già studiato gli atti non ha dubbi: qualora ritenga possibile accertareluoghi o cose che hanno pertinenza sull’oggetto della contesa procede senza indugio,qualora tali attività siano palesemente estranee alla causa esprime le sue perplessitàfornendo alle parti il suo punto di vista basato necessariamente sugli atti; qualoratali spiegazioni risultino inefficaci per la parte che ha interesse, il CTU ricorreall’autorizzazione del Giudice ai sensi dell’art. 92 delle disposizioni di attuazionedel Codice di procedura civile, di cui vedremo concreta applicazione nelsottoparagrafo 1.1.12 del corrente testo, negli esempi e nell’Area download collegataal volume.In conclusione, il CTU non può accedere a luoghi estranei a quelli indicati negliatti (tale eventualità ha rilievo anche per le recenti norme sulla privacy commentatein un apposito capitolo nel corrente testo) se non al fine di prendere visione eaccertare fatti accessori a quelli oggetto di domanda, attività queste ultime daeseguire con il consenso della parte che ha disponibilità del bene o del luogo esolamente in casi di comprovata necessita; in caso di disaccordo tra le parti ilCTU ricorre al Giudice per chiedere l’eventuale autorizzazione.

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PARTE IREGOLE E PROCEDURE


1LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO

L’approccio di chi si accosta alle consulenze tecniche di ufficio (CTU) e alle con-sulenze tecniche di parte (CTP) deve necessariamente prevedere l’esame della nor-mativa, l’osservanza dei pertinenti articoli del Codice di procedura civile e devetenere conto della prassi utilizzata in Tribunale. Ignorare la normativa di riferimentoprovoca gravi errori da parte del consulente e lo espone a critiche e biasimi sulsuo operato professionale.La conoscenza della normativa e, in particolare, dei pertinenti articoli del Codicedi procedura civile consente al «tecnico» di destreggiarsi nelle varie situazioni enei casi particolari con estrema disinvoltura, ma soprattutto permette al consulentedi motivare le decisioni (quando necessario) con la opportuna autorevolezza.Questo essenzialmente per due ragioni:

— la prima è che il «cliente» del consulente tecnico di ufficio è il Giudice, ilquale ovviamente conosce il procedimento che conduce la causa dall’iscri-zione a ruolo alla sentenza e quindi «apprezza» il consulente tecnico checonosce almeno i rudimenti della procedura civile. A tale scopo infatti gliordini professionali periodicamente promuovono presso le loro sedi incontricon i magistrati proprio allo scopo di illustrare i principali aspetti proce-durali del supporto tecnico al Giudice civile;

— la seconda ragione per cui il consulente tecnico di ufficio deve conoscerela procedura civile è di tipo deontologico, per salvaguardare la propria pro-fessionalità; inoltre occorre osservare che il CTU svolge l’importante attivitàpreparatoria della decisione del Giudice, ovvero in altri termini, il CTUconcorre alla formazione del giudizio.

Queste ultime definizioni racchiudono gran parte della rilevanza del ruolo del CTUche opera - è bene sottolinearlo - nell’ambito dell’amministrazione della giustiziaed è normalmente l’unico soggetto di tale apparato amministrativo «visibile» alcittadino che chiede giustizia al Tribunale civile. Occorre quindi orientare l’approccio del bravo CTU alla professionalità, alla paca-tezza e all’autorevolezza, consapevole di esprimere valutazioni importanti in meritoalla vertenza sollevata dalle parti interessate.In particolare, il requisito di autorevolezza raggiunge il massimo livello di espres-sione quando la parte cui l’elaborato peritale nuoce riconosce l’inopponibilità delleargomentazioni del CTU. Pur tuttavia, tale riconoscimento è successivo al depositodella relazione CTU, in quanto il CTU non esprime valutazioni di merito in occa-sione del sopralluogo, come diremo più in dettaglio nel prosieguo del testo.È palese che la competenza del consulente nel merito della procedura civile è indi-spensabile anche e soprattutto quando il consulente si trova fuori dall’aula del Tri-bunale, lontano dall’«aiuto» del Giudice, e deve fronteggiare i procuratori legalidelle parti, i consulenti tecnici di parte e situazioni di carattere straordinario cherichiedono la conoscenza delle norme di procedura.Quindi, il consulente tecnico di ufficio del Tribunale non può ignorare la gravitàdelle sanzioni a proprio carico e il ruolo che ricopre nello svolgimento delle impor-tanti funzioni a lui affidate dal Giudice.

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1.1. ARTICOLI COMMENTATI DEL CODICE DI PROCEDURA CIVILE

Il Codice di procedura civile (Regio Decreto 28 ottobre 1940, n. 1443) è una raccoltadi norme che regolano l’attività istruttoria e disciplinano lo svolgimento del processocivile. Nel presente testo si trattano solamente quegli articoli di interesse delconsulente tecnico.Tale approccio, anche se spesso causa una reazione di repulsione del tecnico, appareil migliore, in quanto la conoscenza della procedura (civile) consente di attuarecorrettamente le attività affidate al consulente. Il rispetto del Codice di procedura civile è una prerogativa del rapporto tra ilGiudice, gli Avvocati, i consulenti tecnici delle parti (CTP) e il consulente tecnicodi ufficio (CTU). Nei rari ma possibili casi in cui si solleva un contenzioso pro-cedurale a riguardo, tale situazione sfocia con tutta probabilità nel ricorso dellaparte lesa alle altre fasi del giudizio (Corte d’Appello, Suprema Corte di Cassazione).Ad esempio, mi è capitato di assistere il Giudice di Appello per un ricorso in cuinel giudizio di primo grado il Giudice aveva negato la consulenza tecnica di ufficio,invece accolta dal Giudice della Corte d’Appello. Devo riconoscere che la periziatecnica svolta nella fase di Appello ha permesso di fare luce sui fatti (vedi nelcapitolo dedicato alle consulenze svolte).

1.1.1. Scelta del consulente tecnico, formazione dell’albo e sua attività(artt. 61 e 62), e settori di competenza specialistica

Art. 61. (Consulente tecnico)Quando è necessario, il Giudice può farsi assistere, per il compimento di singoli attio per tutto il processo, da uno o più consulenti di particolare competenza tecnica.La scelta dei consulenti tecnici deve essere normalmente fatta tra le persone iscrittein albi speciali formati a norma delle disposizioni di attuazione del presente Codice.

Art. 62. (Attività del consulente)Il consulente compie le indagini che gli sono commesse dal Giudice e fornisce, inudienza e in camera di consiglio, i chiarimenti che il Giudice gli richiede a norma degliartt. 194 ss. e degli artt. 441 e 463.

L’articolo 61 fornisce la motivazione all’utilizzo del consulente del Giudice, quandoquest’ultimo necessiti di assistenza in particolari materie, come ad esempio quelletecniche, per istruire la pratica di contenzioso, un procedimento cautelare ovveroun procedimento di ricognizione. L’ambito di attività del consulente, necessario aintegrare le competenze del Giudice, deve essere sempre tenuto presente da chisvolge l’incarico per non travalicare il perimetro del mandato assegnato e, al tempostesso fornire gli elementi utili al giudicante per la stesura della sentenza. Questi primi articoli riguardano la modalità di nomina da effettuarsi - di norma- all’interno di appositi albi professionali suddivisi per competenze dei consulenti.Così, ad esempio, il Tribunale di Roma accoglie circa 6.000 consulenti tecnici diufficio (dati 2007, stima ufficiosa) tra cui Ingegneri, Medici, Architetti, Geometri,Periti Industriali, Periti Edili, ecc. competenti in materie di edilizia, medicina legale,impianti, estimo, ed altro ancora. Per accedere all’albo occorre presentare domandaal Tribunale competente che delibera l’immissione negli elenchi tenuto anche contodelle particolari competenze del candidato. I requisiti richiesti, tra l’altro, com-portano l’iscrizione all’albo professionale per i laureati o i diplomati in professioni

Capitolo 1 - La normativa di riferimento

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4.3. LE MAGGIORAZIONI PREVISTE DALLA NORMATIVA

La normativa prevede due maggiorazioni: — la prima si riferisce all’urgenza e comporta l’aumento degli onorari fino al

20% (art. 51 del D.P.R. 115/2002); — la seconda si riferisce alla prestazione di eccezionale importanza e complessità

e comporta l’aumento degli onorari fino al 100% (art. 52 del D.P.R. 115/2002).È possibile chiedere l’applicazione del criterio dell’urgenza quando si è chiamatiad espletare accertamenti relativi all’art. 700 c.p.c., e quando viene chiesto un ter-mine breve per la consegna dell’elaborato peritale (normalmente, inferiore ai 30giorni). Quando ricorrono entrambe le condizioni indicate è plausibile chiederel’applicazione della maggiorazione nella misura massima. Attenzione però ad accet-tare incarichi di accertamento (criterio delle vacazioni) con termini eccessivamentebrevi, in quanto il computo delle vacazioni produrrà un importo certamente esiguo(non è possibile superare le quattro vacazioni giornaliere) e la maggiorazione pre-vista dalla normativa spesso non consente un’adeguata remunerazione del lavoro. L’applicazione della maggiorazione per prestazioni di eccezionale importanza e com-plessità è un aspetto più delicato, cui concorrono diversi fattori:

— la corposità degli atti di causa, da esaminare attentamente; — il termine assegnato per il deposito dell’elaborato peritale, che comporta intrin-

secamente un impegno più o meno gravoso; — la corposità della relazione CTU; — l’importo oggetto di contesa.

Anche in questo caso, la richiesta dell’applicazione della maggiorazione nella quan-tità «giusta» è demandata alla sensibilità e all’equilibrio dell’Ausiliario. Appare plau-sibile chiedere la maggiorazione nella misura massima quando ricorrono tutte lecondizioni poc’anzi elencate e, segnatamente, l’oggetto della contesa è significati-vamente superiore all’ultimo scaglione (€ 516.456,00). Ovviamente al Giudice spettala decisione finale, contro la quale è ammesso ricorso - da depositare prudenzial-mente entro 20 giorni dall’avvenuta comunicazione (tenuto conto che l’art. 170del D.P.R. 115/2002 è stato parzialmente abrogato e che dovrebbero applicarsi icomuni termini di 30 giorni, la decisione del termine da utilizzare a pena di deca-denza deve essere identificato segnatamente dal difensore legale che il tecnico uti-lizza per praticare tale procedura di ricorso avverso il decreto di liquidazione) -eventualità da valutare con estrema attenzione, come già detto nel presente testo.

4.4. LE INDENNITÀ ED I RIMBORSI SPESE SPETTANTI AL CTU

Abbiamo già esaminato quali sono le indennità e i rimborsi spese che spettanoal CTU quando deve recarsi al di fuori del comune di residenza:

rif. norma n. Euro/cadindennità trasferta (per giorno) L. 836/1973 1 24,12rimborso spese vitto (per pasto) D.P.C.M. 16/03/1990 1 30,55

Il presente testo vuole fornire un approccio personale e di semplice applicazionealla casistica più ricorrente che può capitare al CTU che deve recarsi in missioneper un sopralluogo «lontano» dal proprio studio.Tale semplificazione non incorpora la complessa normativa generale sulle diariee sui terzi di diaria che, a giudizio di questo Autore, troverebbe un’applicazionepratica residuale.

Capitolo 4 - La redazione dell’istanza di liquidazione

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Appare utile fornire un esempio, puramente orientativo, con la relativa propostadi liquidazione delle indennità e dei rimborsi spese:

giorno descrizione orario indennità indennitàmissione pasto

1 partenza da Roma (sede dello studio) 9.00 AM1 arrivo a Bologna 2.00 PM 24,12 30,551 pernottamento a Bologna2 partenza da Bologna 8.30 AM2 arrivo a Roma 1.30 PM 8,04 30,55

totale 32,16 61,10

Quindi il giorno 1 è possibile chiedere al Giudice la liquidazione dell’intera indennitàdi missione e del rimborso spese relativo a due pasti; per il giorno 2, il terminedella missione alle 13.30 comporta la possibilità di chiedere al Giudice la liqui-dazione di 1/3 della diaria giornaliera e del rimborso di 1 pasto.A tali importi occorre poi aggiungere il costo del pernottamento.La norma (D.P.C.M. 16 marzo 1990) prevede di usufruire di una camera singoladi hotel a quattro stelle.Quindi, per l’esempio in esame, ipotizzato il prezzo dell’hotel pari a Euro 150,00si ha la seguente situazione:

32,16 + 91,65 + 150,00 = Euro 273,81

Nell’esemplificazione che precede è ragionevole sostituire l’importo del rimborsospese «pasto» con l’importo effettivamente sostenuto per il vitto (allegando le relativefatture/ricevute), anche se quest’ultimo importo è superiore alla medesima indennitàpasto.A tale riguardo occorre che il CTU impronti la scelta dell’hotel su criteri di «ragio-nevolezza» del relativo costo e, in caso di città dove tali servizi sono costosi èbuona norma chiedere al Giudice l’autorizzazione al pernottamento in hotel.La norma (D.P.C.M. 16 marzo 1990) indica che in caso di rimborso delle spesedi alloggio o di vitto, oppure di entrambe, l’indennità di trasferta oraria o giornalieraè ridotta, rispettivamente, di un terzo (richiesta del rimborso delle sole spese dialloggio) o della metà o di due terzi (ai sensi dell’art. 9, comma terzo, della L.18 dicembre 1973, n. 836).In ogni caso, il buon CTU impronta tali spese a criteri di ragionevolezza e dinecessità, ben sapendo di dover superare il vaglio del Giudice e della parte (odelle parti cui vengono poste a carico le spese) che hanno la facoltà di promuoverericorso avverso il decreto di liquidazione.

4.5. LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DELL’UNITÀ IMMOBILIARE NECESSARIA ALLAVENDITA FORZOSA (SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI)

La normativa (D. Leg.vo 19 agosto 2005, n. 192, come recentemente modificatoed integrato), seppure non prevedendolo esplicitamente, viene in alcuni casi inter-pretata nel senso di prevedere l’acquisizione dell’Attestato di Prestazione Energetica(APE) anche nei trasferimenti delle unità immobiliari oggetto delle vendite giudi-ziali.In tal senso, alcuni Tribunali, sezioni Esecuzioni immobiliari, hanno emanato cir-colari e direttive per regolamentare la materia, sia per quanto riguarda il contenuto


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dell’elaborato peritale (conforme a quanto indicato dalla norma), sia per le com-petenze economiche spettanti all’esperto stimatore.La normativa sulle spese di Giustizia (D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 e D.M. 30maggio 2002) non prevede esplicitamente tale tipo di prestazione. Conseguente-mente, ciascun Tribunale sezione Esecuzioni immobiliari adotta criteri differentibasati sui livelli dei prezzi e delle parcelle relative alla zona in cui insiste (perquanto ovvio, a titolo di esempio, la situazione dei prezzi di Milano è differentedalla situazione dei prezzi di una piccola provincia).In una recente Circolare (settembre 2013), il Tribunale di Firenze (sezione Ese-cuzioni immobiliari) quantifica in Euro 300,00 l’ulteriore compenso, se richiesto,da liquidare al CTU in merito alla certificazione APE.Ad opinione dell’Autore tale quantificazione appare alquanto semplicistica ed èapplicabile solo a casi relativamente «semplici», come ad esempio quello del singoloappartamento residenziale posto in vendita.Infatti, il caso «semplice» è quello in cui le indagini necessarie per redigere l’APEsono limitate, il sopralluogo eseguito è il medesimo di quello necessario per visio-nare l’immobile (nel caso in cui sia possibile accedere al suo interno) e la conoscenzadella struttura sotto il profilo termico non presuppone saggi, né piccole demoli-zioni.Casi più complessi sono rappresentati da compendi immobiliari di grandi dimen-sioni, in cui il CTU dovrà eseguire valutazioni ai fini APE di tipo prudenziale,contemperando la necessità di fornire una risposta tecnicamente corretta con laesigenza di raggiungere una produttività della prestazione professionale economi-camente valida.In ogni caso, le attestazioni di prestazione energetica (APE) di complessi immo-biliari rilevanti è bene che siano segnalate al Giudice al momento del conferimentodell’incarico.

4.6. LE SPESE

Le spese da indicare nell’istanza di liquidazione sono quelle che il CTU ha sostenutoper l’espletamento dell’incarico e sono quelle per le quali, eventualmente, il CTUha ottenuto la specifica autorizzazione da parte del Giudice nel corso dell’udienzaper la nomina e per la formulazione dei quesiti ovvero a seguito della specificaistanza presentata dal CTU al Giudice successivamente la sua nomina.Con il termine «spese» qui intendiamo i costi accessori che il CTU ha dovutosostenere per l’espletamento dell’incarico, che non rappresentano l’onorario del CTU,né le indennità eventualmente spettanti.Tale argomento ha come principale fonte normativa l’art. 55 (indennità e spesedi viaggio) e l’art. 56 (spese per l’adempimento dell’incarico) del D.P.R. 115/2002.L’art. 55 tratta (qui non si commentano le indennità, argomento svolto nel pre-cedente paragrafo) delle spese di viaggio che sono liquidate - anche in mancanzadi relativa documentazione - in base a tariffe di 1° classe sui servizi di lineaesclusi quelli aerei. Le spese di viaggio con mezzi aerei o con mezzi straordinarisono rimborsate se preventivamente autorizzate dal magistrato.Questo comporta che il sopralluogo che necessiti di recarsi in un comune distantedalla propria residenza, raggiungibile con un volo di linea (caso non infrequente)necessita della preventiva autorizzazione del Giudice.Tale autorizzazione può essere chiesta dal CTU già nell’udienza di nomina e for-mulazione dei quesiti.


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mercato captive solo a certe condizioni (ad esempio si veda il valore di trasferimentodi un appartamento facente parte di un programma di cartolarizzazione riservatoagli inquilini di un ente pubblico; il valore delle unità immobiliari è notevolmenteinferiore a quello di appartamenti simili). Tale circostanza (alquanto ovvia) hacome effetto che il valore monetario effettivamente scambiato si origina dal prezzodell’offerta al netto dello sconto che risulta dalla trattativa.In via generale, l’esperto stimatore che opera nella procedura immobiliare devetenere conto di tale decurtazione del prezzo qualora parta dai prezzi rivenientidal mercato osservato dal lato dell’offerta (ad esempio, la stima si origini dai prezziesposti dalle agenzie immobiliari per immobili simili per qualità e consistenzarispetto all’immobile oggetto di stima).Non si vuole qui proporre un trattato di estimo, lungi dalle finalità di questocapitolo, pur tuttavia si vuole sensibilizzare l’esperto stimatore per giungere adun valore economico equilibrato che consenta alla procedura esecutiva di liquidarel’unità immobiliare nei tempi tecnici, limitando oppure evitando l’eccessivo ricorsoal meccanismo dei ribassi.

13.2 I COMPITI DELL’ESPERTO STIMATORE

Veniamo ora a commentare i compiti normalmente assegnati all’esperto stimatorenel Tribunale di Roma (è bene verificare l’ultima versione in uso sul relativo sitointernet del Tribunale di Roma, ovvero verificare se il Tribunale di interesse abbiaun sito internet con tali indicazioni per la sezione Esecuzioni immobiliari) in baseal quesito/mansionario stilato dal Presidente della sezione Esecuzioni immobiliaridel Tribunale di Roma.Alla data della corrente edizione, il vademecum contiene ben 11 punti numericiche rappresentano sostanzialmente il quesito rivolto all’esperto stimatore (ovveroal CTU) e 8 punti alfabetici (da A ad H) che rappresentano adempimenti a caricodel medesimo esperto stimatore.È bene segnalare che tale vademecum mutua la sua origine dall’art. 173-bis delledisposizioni di attuazione del Codice di procedura civile, entrato in vigore a partiredal 1.3.2006 anche per le procedure in corso per le quali non sia stata ordinatala vendita, cui sono stati aggiunti rilevanti argomenti oggetto di incarico del CTUdelle esecuzioni.Di seguito viene riprodotto il documento più aggiornato (alla data di stampa delcorrente volume) «Compiti dell’Esperto Stimatore» reso disponibile dal sito ufficialedel Tribunale Ordinario di Roma - Sezione Esecuzioni immobiliari, analizzato indettaglio e corredato di brevi commenti con l’opinione dell’Autore:

1. Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cuiall’art. 567, 2° comma c.p.c., mediante l’esame degli atti (estratto del catasto e certificatidelle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni ante-riori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanzedelle visure catastali e dei registri immobiliari); accertare la conformità tra la descrizioneattuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) equella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non con-sentono la sua univoca identificazione;

b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione delbene;

Capitolo 13 - Il CTU nella sezione Esecuzioni immobiliari

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c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hannoin precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastaledel compendio pignorato (link «dati catastali» - sezione «corrispondenza catastale»).

La verifica da parte del CTU - esperto stimatore nominato dal Giudice - della com-pletezza della documentazione prodotta dal creditore istante ex art. 567 c.p.c. comma2, è un’attività delicata i cui risvolti di responsabilità possono essere rilevanti.Il CTU trova tali documenti già nel fascicolo e beneficia dell’implicita verificadelle parti presenti nel procedimento.Appare a questa analisi che il CTU sia chiamato a dare un parere tecnico, ovverola verifica di coerenza mediante il solo esame degli atti, senza svolgere oneroseattività di indagini presso i competenti uffici, al fine di accertare la conformitàdei dati dell’immobile indicati nel pignoramento, con quelli catastali e con quelliaccertati sul posto, anche con riferimento alla toponomastica comunale.

2. Segnalare tempestivamente al Giudice dell’Esecuzione ed ai creditori istanti eventualicarenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo eacquisire l’atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalladocumentazione in atti).

In questo punto viene affidato al CTU l’onere di segnalare le carenze nella docu-mentazione presentata dai creditori ex art. 567 comma 2 c.p.c. e segnalarlo tem-pestivamente al Giudice e al creditore medesimo.Anche in questo caso, appare che il controllo debba essere necessariamente formalee basato sulle previsioni dell’articolo citato del Codice, che pone a carico del soggettoistante di produrre entro 120 giorni dal ricorso:

a) l’estratto del catasto;b) i certificati di trascrizioni e iscrizioni relative all’immobile pignorato effettuatenei venti anni anteriori alla data di trascrizione del pignoramento, ovvero:

c) in alternativa ai due precedenti punti, certificato notarile attestante le risul-tanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Appare che il corrente punto sia limitato alla verifica e tempestiva comunicazionedi completezza di documentazione il cui onere di produzione incombe sulla partecreditrice.Al fine di limitare la responsabilità su tale importante argomento, è bene che ilCTU precisi nell’elaborato peritale tali circostanze (ad esempio: «… la verifica dellacompletezza dei documenti è stata eseguita esclusivamente in base a quanto dispostodell’art. 567 comma 2 cpc e in nessun caso il CTU si è recato presso gli uffici pereseguire verifiche su tale documentazione …»).

3. Effettuare visure aggiornate presso l’Ufficio del Catasto accertando gli attuali datiidentificativi dell’immobile oggetto di pignoramento (link «cronistoria catastale»); se l’im-mobile non risultasse accatastato, procedere all’accatastamento, ovvero eseguire le varia-zioni necessarie per l’aggiornamento del catasto, provvedere, in caso di difformità omancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione. Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolodi provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale,nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi, descrivere il tipo e l’ubicazione delleeventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sulla esclusiva proprietà debitoria sot-toposta ad esecuzione, evidenziare le soluzioni tecniche che possano rendere autonomie funzionali siffatte porzioni in esproprio, segnalare anche i lavori ed i costi di separazionee/o di ripristino dello status quo ante (link «dati catastali» - sezione «corrispondenzacatastale»).


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Segnalare se l’identificativo catastale eventualmente includa («infra») anche porzionialiene, comuni o comunque non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), pro-cedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evi-denziare le ragioni di tale impossibilità.Segnalare, per converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultinoeventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomiidentificativi catastali (link «parti comuni»).Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamentodel catasto. Provvedere in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria delbene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari nonregolarmente accatastate; tali attività dovranno essere effettuate previa richiesta al Giu-dice dell’Esecuzione e solo in caso non siano necessari titoli abilitativi (Iink «regolaritàedilizia»).Provvedere in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla suacorrezione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmenteaccatastate.Tali attività dovranno essere effettuate previa richiesta al Giudice dell’Esecuzione e soloin caso non siano necessari titoli abilitativi (link «regolarità edilizia»).

In questo punto il CTU deve eseguire - se necessario - la pratica di accatastamentoex novo, ovvero procedere alla correzione dell’accatastamento esistente in caso didifformità.Le attività richieste devono essere effettuate solo previa richiesta al Giudice e soloin caso non siano necessari titoli abilitativi. Quest’ultima condizione (titoli abili-tativi) deve essere letta in modo esteso, dovendo comunque il tecnico incaricatoriferirsi al Giudice prima di procedere a qualsiasi attività che implichi modifichecatastali all’immobile pignorato.Tale compito non è di poco conto, e deve essere valutato anche in relazione all’im-pegno necessario e alla relativa documentazione da produrre presso il competenteufficio al fine di perfezionare la produzione/variazione della situazione in essere. Pertanto, prima di accettare l’incarico occorre verificare se tali argomenti rientranonelle competenze professionali del proprio studio, ovvero chiedere ed ottenere l’au-torizzazione dal Giudice ad utilizzare un ausiliario specializzato (di cui si presenteràla relativa parcella, avendone prima concordato la spesa).

4. Predisporre l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pigno-ramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento) link «formalitàpregiudizievoli»).

L’attività di predisposizione delle iscrizioni e trascrizioni può essere agevolmenteeseguita dall’esame delle certificazioni prodotte dal creditore.

5. Acquisire, ove non depositati, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la correttaidentificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni)di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancatorilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativarichiesta (link «normativa urbanistica»).Indicare l’utilizzazione (abitativa, commerciale...) prevista dallo strumento urbanisticocomunale (link «normativa urbanistica»).Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni ammi-nistrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione rea-lizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descrivere det-tagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato osia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del D.P.R.6 giugno


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CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI DI UN CONDOMINIO

TRIBUNALE CIVILE DI ROMASEZIONE [...]Giudice: [...]

CAUSA n.: [...]

il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via [...], nominato C.T.U. relativamentealla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del [...] alla presenza delle parti, per il giuramentodi rito e la formulazione dei quesiti che si riportano di seguito:

«letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa, corredata la relazione di documentazionefotografica eventualmente utile per la descrizione degli immobili per cui è causa:

1. accerti il CTU l’eventuale esistenza di beni e servizi nel godimento comune alleunità immobiliari ubicate nello stabile di p.za [...] ed ai negozi, ovvero a tutte leunità immobiliari ubicate nello stabile di via [...];

2. in caso di accertamento affermativo determini il CTU i valori da attribuirsi nellerelative tabelle millesimali alle unità immobiliari eventualmente non ricomprese inquelle allegate al regolamento di condominio in atti.»

Le operazioni peritali sono iniziate in data [...], ma sono state sospese con istanza del [...] a causa delmancato pagamento dell’anticipo spese.Il termine stabilito in occasione dell’udienza del [...] è di 180 giorni a partire da tale data.Il C.T.U. ha ritenuto opportuno eseguire più accessi secondo la tempistica indicata nei verbali di volta involta redatti e sottoscritti dai presenti, oltre numerosi accessi presso l’ufficio tecnico del Comune di Roma,l’Ufficio Tecnico Erariale, il consorzio di bonifica [...] per acquisire documentazione idonea per rispondereai quesiti posti.

CIÒ PREMESSO

il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta la

RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Lo scrivente C.T.U., durante gli accessi presso gli immobili di cui è causa, alla presenza delleparti come meglio precisato nei verbali di accesso, ha potuto prendere visione dei luoghi, essereedotto sugli avvenimenti pertinenti la causa in oggetto fino a tale data. Al termine di ciascunsopralluogo è stato redatto un verbale sottoscritto dai presenti che si allega alla corrente relazioneper farne parte integrante e sostanziale.

1.0 Descrizione dello stato dei luoghi

L’immobile di interesse consiste in un edificio di cinque piani, oltre un piano interrato, nelquale si trovano unità immobiliari con differente destinazione d’uso, come dettagliatamente spie-gato in seguito. Al piano terreno si trovano i tre portoni di accesso ai rispettivi vani scale dei complessivi 29appartamenti destinati ad abitazione, con accesso rispettivamente da piazza [...] (scala A), (scalaB), (scala C).Al piano terra vi sono inoltre 13 negozi con accesso da piazza [...] civici da [...] (di cui quellicon accesso dal civico [...] al civico [...] insistono su lastrico solare di proprietà condominiale)e un lastrico solare di proprietà comune.

Consulenze del CTU - Condominio

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Al piano interrato vi è un’autorimessa per 32 posti auto di proprietà esclusiva (ingresso piazza[...] 32); 24 cantine (con ingresso dagli ascensori dei civici [...] di piazza [...] e dall’autorimessa);4 magazzini accessori di altrettanti soprastanti negozi (con ingresso dai rispettivi negozi); 5 localidestinati ad autorimessa, attività commerciali ed artigianali (con ingresso da piazza [...]); vanitecnici che alloggiano impianti di uso comune (locale caldaia per riscaldamento, locale autoclave,locale stenditoio).Il tutto è meglio dettagliato in seguito e nelle tabelle allegate.La copertura dell’edificio è realizzata con 3 tetti a piani inclinati soprastanti i rispettivi appar-tamenti, negozi e altre pertinenze di ciascuna scala e con una terrazza a livello in parte di usoesclusivo di alcuni appartamenti ubicati al primo piano, in parte a servizio delle sole unitàimmobiliari sottostanti.Il rilevo sul posto ha evidenziato che l’immobile è ubicato completamente ed esclusivamente inpiazza [...], pertanto è da escludere qualsiasi bene e/o servizio in comune con l’altro immobilecostruito in aderenza dalla parte di via [...] (Cfr. fotografia dalla quale si può vedere anche latabella toponomastica, oltre gli immobili di interesse). In altre parole le unità immobiliari sitenell’edificio di via [...] sono autonome rispetto alle unità immobiliari relative allo stabile di piazza[...].In merito ai dubbi avanzati per le vie brevi sull’eventuale appartenenza al condominio dei negozie dei magazzini con ingresso dai civici [...] di piazza [...], occorre osservare che tutte questeunità immobiliari sono unite strutturalmente a tutte le unità immobiliari della scala A (civico[...]) presenti nel fabbricato di cui sono parte (Cfr. Allegati: fotografie, planimetrie); in altre parolela struttura portante (travi e pilastri) è comune al maggior complesso di cui sono parte. A lorovolta le unità immobiliari della scala A hanno in comune con le unità immobiliari della scalaB e della scala C (le quali sono tra loro strutturalmente divise da un giunto di dilatazione) impiantidi servizio (riscaldamento, autoclave, scarico acque nere) e locali comuni (lavatoio, stenditoio,lastrico solare di piazza [...]). Questi motivi - a mio avviso - sono necessari e sufficienti peraffermare che tali unità immobiliari (p.za [...]) non sono autonome e fanno tutte parte del «con-dominio di piazza [...]» nella misura rispettivamente indicata nelle allegate tabelle.Inoltre lo studio del caso in esame ha permesso di accertare che le medesime unità immobiliarisono comprese nel progetto originario dell’edificio (quindi insistono sulla medesima area di sedimedel maggior complesso di cui sono parte), sono censite catastalmente alla stessa partita dellealtre unità immobiliari appartenenti al condominio medesimo (appartamenti, cantine, posti auto,ecc.), sono comprese nell’estratto di planimetria catastale allegato, le caratteristiche tipologichee architettoniche della facciata dell’edificio le assimila al complesso immobiliare in esame (sievidenzia la medesima tipologia di rivestimento esterno rispetto al resto dell’edificio) ed infinesono tutte comprese e distintamente indicate nel certificato di abitabilità rilasciato dal Sindacodi Roma in data 2.12.1977 e riferito al progetto di cui all’autorizzazione n. 37407/70 (Cfr. Allegato6). Gli impianti di servizio comune di cui godono, alla data della presente relazione, anche leunità immobiliari in questione (quelle con accesso dal civico [...] di p.za [...]) sono: l’autoclave(ferme restando le precisazioni indicate al paragrafo 2.1.11); l’impianto di smaltimento delleacque nere (ferme restando le precisazioni indicate al paragrafo 1.1).

1.1 Impianti a servizio dell’intero fabbricato ovvero di una porzione di questo

Nel condominio in esame sono presenti e funzionanti i seguenti impianti tecnici comuni a serviziodelle seguenti unità immobiliari:

1.1.1 un impianto di riscaldamento (a servizio degli appartamenti e del negozio di proprietàAstuti al civico [...] di piazza [...]);

1.1.2 un impianto di pressurizzazione dell’acqua condotta - autoclave (a servizio delle utenzeriportate nella pertinente tabella allegata; alcuni negozi hanno chiesto, ottenuto e rea-lizzato il distacco dall’impianto, altri hanno chiesto ma non ancora ottenuto o realizzatol’autonoma somministrazione dall’azienda che eroga il servizio - ACEA), compreso ilrelativo impianto elettrico ed idraulico necessari al suo funzionamento;

1.1.3 un impianto antincendio (a servizio dei soli posti auto);1.1.4 tre impianti ascensore (a servizio degli appartamenti e delle cantine delle scale A, B

e C rispettivamente);


302


1.1.5 tre impianti per la ricezione delle trasmissioni televisive (a servizio dei soli appartamentidelle scale A, B e C rispettivamente, attualmente abbandonati dalla maggior parte deicondomini che hanno provveduto con impianti singoli; al fine del computo delle tabellemillesimali tale impianto viene comunque considerato in quanto non vi è alcuna deliberacondominiale di dismissione e perché alcuni condomini utilizzano ancora tale impian-to);

1.1.6 tre impianti parla ascolta - citofoni (a servizio dei soli appartamenti delle scale A, Be C rispettivamente);

1.1.7 impianti di scarico delle acque nere (colonne di scarico verticali e tratti orizzontali aservizio degli appartamenti delle scale A, B e C rispettivamente, dei negozi e dei localial piano interrato con accesso al civico [...] di piazza [...]) e di scarico delle acquemeteoriche;

Per un elenco completo ed esaustivo si rimanda alle allegate tabelle millesimali che peraltroindicano la quota di spesa pertinente a ciascuna unità immobiliare cui gli impianti sono rispet-tivamente a servizio.In merito all’impianto di scarico delle acque nere, sebbene non è stato tecnicamente possibilemettere a nudo l’impianto (si sarebbero dovute eseguire gravose demolizioni) la posizione dellecolonne di scarico dei bagni è vicina ai servizi igienici dei locali commerciali ubicati al pianoterra e al piano interrato. Si presume quindi che sussista un collegamento idraulico degli esercizicommerciali con l’impianto di scarico degli appartamenti, prima della connessione con il collettorecomunale ubicato presso la pubblica via. Tali deduzioni, basate sull’osservazione della reciprocaposizione degli scarichi, potranno essere confermate dalla messa a nudo degli impianti soloprevia demolizione parziale di muri e pavimenti comuni e non comuni. Inoltre va pure consideratoche il citato certificato di abitabilità del 2.12.1977, nelle osservazioni riportate in calce, indicache «… si tollera lo smaltimento delle acque di rifiuto avvertendo che l’impianto stesso e relativicollegamenti non debbono essere modificati senza il parere preventivo dell’Ufficio d’Igiene.» Quinditutte le unità immobiliari comprese nel certificato di abitabilità (nell’attualità quelle indicatenelle tabelle millesimali redatte con il presente studio) avevano ed hanno tuttora un comuneimpianto di smaltimento delle acque di rifiuto, stante l’assenza di lavori che hanno modificatolo stato dell’impianto rispetto alla costruzione originarie (almeno sulla base delle ricerche eseguitee delle conoscenze a mia disposizione alla data attuale). La mole di dette operazioni e l’entitàdella demolizione ha suggerito di applicare un processo deduttivo, ferma restando la disponibilitàdello scrivente a sovrintendere le effettive attività di demolizione qualora le esigenze del presentegiudizio lo richiedano espressamente.

2.0 In merito alle unità immobiliari non ricomprese nelle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio

L’esame delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio del 19.6.1973 (Notaio [...]in Roma, repertorio n. [...], raccolta n. [...]) ha evidenziato alcune omissioni sia in relazione alnumero di unità immobiliari (art. 1118 c.c. e art. 1123 c.c. 1° comma) indicate nella tabella Arelativa alla proprietà generale, sia in relazione alle tabelle di divisione delle spese relative agli impiantie cose comuni (art. 1123 c.c. 2° e 3° comma) per la divisione delle spese inerenti ai concetti diproprietà separata e utilizzo differenziato. Inoltre si rilevano numerosi errori ed incongruenze, dellequali la più eclatante è che la somma dei millesimi della tabella A non dà 1000 come risultato.

2.1 Calcolo delle tabelle millesimali

Per il calcolo delle tabelle di ripartizione delle spese si è fatto riferimento ai pertinenti articolidel Codice Civile. Si riportano di seguito i più importanti:

art. 1118: Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è pro-porzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non disponealtrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nellespese per la loro conservazione [c.c. 1104, 1121, 1123].


303



$ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

DANNI ARRECATI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA PROVENIENTI DAL LASTRICO SOLARE


CAUSA n.: [...]

Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via [...], nominato C.T.U. relativamentealla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del [...], per il giuramento di rito e la formulazionedei quesiti che si riportano di seguito:

«esaminati gli atti e previo accesso sui luoghi di causa accerti la sussistenza e l’attualitàdi quanto lamentato nel ricorso. Nell’affermativa, determini le cause degli inconvenienti,le opere per la riduzione in pristino e le opere per la rimozione delle cause, in ogni casostimando i relativi costi.»

Il termine entro il quale esperire l’incarico è di 60 giorni dalla data del primo accesso.Il C.T.U. ha eseguito un accesso secondo la seguente tempistica:

— il giorno [...] alle ore [...] in Roma,[...], luoghi di causa;

CIÒ PREMESSO

il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta la:


Lo scrivente C.T.U., durante l’accesso presso l’immobile di cui è causa ha potuto prendere visionedei luoghi, essere edotto sugli avvenimenti pertinenti la causa in oggetto fino a tale data. Al termine del sopralluogo è stato redatto un verbale sottoscritto dai presenti che si allega allacorrente relazione per farne parte integrante e sostanziale.


L’appartamento [...] si trova all’ultimo piano di un edificio residenziale in Roma, con accessoda via [...]. L’appartamento si compone di due camere da letto, una cucina, un bagno, unaveranda chiusa, oltre il corridoio e il disimpegno. Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la presenza di macchie di colore scuro di con-sistenza ed entità rilevante al soffitto della cucina, del salone, della camera da letto matrimonialee della cameretta. Nella cameretta e nella camera da letto matrimoniale è significativamente danneggiato anche ilrivestimento in carta da parati delle pareti.Nel bagno si nota una macchia di colore scuro solamente sulla parete, in prossimità della cassettadello sciacquone del water.La veranda non presenta alcuna macchia. L’esame al tatto delle macchie ha rivelato la sensazione di «bagnato».Sopra l’appartamento [...] si trova il lastrico solare condominiale, realizzato da una terrazza pia-neggiante, praticabile solo per manutenzione. L’impermeabilizzazione del lastrico solare condominiale è direttamente ispezionabile in quanto fungeanche da piano di calpestio. L’accertamento eseguito ha permesso di appurare lo stato vetusto dellaguaina impermeabilizzante e l’inadeguatezza dello strato di «resina» applicata successivamente. Numerose fratture dello strato superficiale di resina e della sottostante guaina evidenziavanoun’impermeabilizzazione inidonea a garantire l’indispensabile isolamento dall’acqua, che passain maniera consistente all’interno dell’appartamento [...] bagnando zone estese della camera daletto matrimoniale, della cameretta, della cucina e del salone.

Consulenze del CTU - Infiltrazioni

451


2.0 Sussistenza e attualità di quanto lamentato nel ricorso

Durante il sopralluogo è stata svolta una specifica indagine per accertare l’attualità delle infil-trazioni lamentate. Al tatto, le macchie di colore scuro hanno fornito una evidente sensazionedi «bagnato». Tale aspetto è particolarmente intenso negli ambienti destinati alla permanenzacontinuativa delle persone quali le camere da letto (i coniugi [...] dormono nella camera matri-moniale, nella cameretta dorme il figliolo) e può alterare i valori termoigrometrici «normali»per garantire il necessario comfort ambientale.In definitiva, quanto lamentato nel ricorso è attuale ed arreca pregiudizio alle condizioni ter-moigrometriche di salubrità degli ambienti destinati alla permanenza continuativa delle persone,tale situazione è particolarmente grave nelle due camere da letto.

3.0 Cause degli inconvenienti accertati

La causa degli inconvenienti accertati nelle camere da letto, nella cucina e nel salone è l’inidoneitàdello strato impermeabile presente sul lastrico solare condominiale.La macchia a parete presente nel bagno è causata da una condensa in corrispondenza dellacassetta dello sciacquone. Infatti, la macchia è presente solo a parete, si presenta di colorescuro, tipica della muffa che si forma a causa del vapore che condensa sulla superficie fredda,come quella del muro a contatto con la cassetta di scarico riempita con l’acqua fredda dellarete. Tale condensa è poi favorita dall’umidità specifica elevata, presente bagno quando si utilizzala doccia. Pertanto, la macchia presente nel bagno non ha nulla a che vedere con l’inidoneitàaccertata dell’impermeabilizzazione del lastrico solare condominiale.Invece, nelle due camere da letto, nella cucina e nel salone, le macchie osservate si presentanoin corrispondenza delle zone dove sono state osservate le fratture nella guaina e nel soprastantestrato di resina, entrambi assolutamente inadeguati a garantire la necessaria impermeabilità dellacopertura dell’appartamento [...].

4.0 Opere necessarie alla riduzione in pristino e relativa stima della spesa

Le opere necessarie alla riduzione in pristino dei locali dell’appartamento [...] consistono nelrifacimento delle finiture interne del soffitto del salone e della cucina e del rifacimento dellefiniture interne del soffitto e delle pareti della camera da letto e della cameretta.In particolare, le opere necessarie sono le seguenti:

235001

185013

CAP23OC

235007235007a

SOFFITTOopere provvisionalicarteggiatura e abrasivatura per uniformare i fondi compresa la stuccaturapreparazione del fondo di superfici murarie interne con applicazione diisolante acrilico all’acqua rasatura di superfici rustiche già predisposte, con intonaco per internicostituito da gesso scagliola e calce, nelle proporzioni di 40 parti di calcein polvere e 60 parti di gesso, perfettamente levigato, dello spessore noninferiore a 5 mm; su pareti verticali ed orizzontalitinteggiatura con idropittura di superfici a tre mani a coprire, esclusa la preparazione delle stesse:su superfici interne:con idropittura traspiranteTOTALE SOFFITTO

totale€ 1.000,00€ 128,13

€ 76,03

€ 348,48

€ 321,73€ 1.674,37


452


I prezzi esposti si riferiscono ai lavori compiuti, dati in opera a regola d’arte, ad esclusionedell’IVA, ottenuti in base al prezzario, in quanto desumibili, oppure in base ai prezzi medi dimercato (anche in base alla personale esperienza dello scrivente) per quelle opere che esulanoda una specifica classificazione. I prezzi indicati includono, se non compreso in quanto indicatonella voce opere provvisionali, inoltre gli oneri relativi all’organizzazione del cantiere e all’utilizzodi scale, trabattelli e altri mezzi per raggiungere le quote di lavoro, al facchinaggio di mobilie suppellettili, il loro riposizionamento al termine dei lavori, l’eventuale trasporto e deposito inmagazzino di mobili e suppellettili, la pulizia finale, il rispetto delle normative antinfortunio edi quelle concernenti la sicurezza sui luoghi di lavoro. Nei prezzi indicati - se non incluso inquanto descritto nella voce relativa alle opere provvisionali - è inoltre compreso il disbrigo dellepratiche amministrative e l’eventuale sottoscrizione dei relativi documenti da parte di professionistiabilitati secondo i limiti delle rispettive competenze per l’ottenimento di concessioni ed autoriz-zazioni in materia urbanistica, sicurezza sui luoghi di lavoro, il trasporto a discarica dei materialidi risulta o il conferimento a soggetto autorizzato e abilitato nel caso di rifiuti speciali o tos-sico-nocivi, le relative pratiche amministrative, compreso pure il pagamento di oneri, tasse econcessioni. Il costo orario della manodopera si riferisce al prezzo, comprensivo di spese generalie utile dell’impresa pari complessivamente al 26%, di un operaio di IV livello. I prezzi dei materialiin fornitura comprendono le spese generali e l’utile dell’impresa, nella stessa misura indicataper la manodopera.

5.0 Opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati e relativa stimadella spesa

Le opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati consistono nel rifa-cimento del manto impermeabile previa demolizione di quello esistente, compresi i lavori con-seguenti e correlati. La consistenza dell’intervento è delimitata per tre lati dal perimetro dellastrico solare condominiale, e per un lato dal cordolo e dal muro del vano extracorsa ascen-sore.

185013

235001

CAP23OC

235007235007a235001

235025

CAP23OC235026235026a235026c

PARETIcarteggiatura e abrasivatura per uniformare i fondi compresa lastuccaturarasatura di superfici rustiche già predisposte, con intonaco per internicostituito da gesso scagliola e calce, nelle proporzioni di 40 partidi calce in polvere e 60 parti di gesso, perfettamente levigato, dellospessore non inferiore a 5 mm; su pareti verticali ed orizzontalipreparazione del fondo di superfici murarie interne con applicazionedi isolante acrilico all’acquatinteggiatura con idropittura di superfici a tre mani a coprire, esclusala preparazione delle stesse:su superfici interne:con idropittura traspirantepreparazione del fondo di superfici murarie interne con applicazionedi isolante acrilico all’acquapreparazione di parete per l’applicazione di tappezzeria con una manodi fissativo a base di resine acrilicheapplicazione di parati con incollaggio su pareti previamente preparate:carta in rolli da 10x0,53 m: foderaa stampa tradizionaleTOTALE PARETITOTALE PARETI + SOFFITTO

€ 96,10

€ 261,36

€ 57,02

€ 241,30

€ 316,80

€ 208,04

€ 338,98€ 1.411,88€ 2.931,48€ 4.800,85


453



$ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITÀ DELLA VARIAZIONE DELLA DESTINAZIONED’USO AI FINI DELLA VENDITA DI UN APPARTAMENTO


CAUSA n.: [...]

Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via [...], nominato C.T.U. relativamentealla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del [...] nel corso della quale sono stati formulatii quesiti che si riportano di seguito:

«accerti il CTU con riferimento all’art. 17 della L. 47/85 e al regolamento edilizio delComune di Roma se la pregressa divisione e destinazione a studio professionaledell’immobile oggetto della compravendita del 19.9.2005 notaio [...] rep. [...] richiedessela concessione ad edificare o la concessione in sanatoria ai sensi dell’art. 13 della L.47/85.»

Il termine entro il quale esperire l’incarico è di 90 giorni dalla data del primo accesso.Il C.T.U. ha ritenuto opportuno eseguire un accesso secondo la seguente tempistica:

— il giorno [...] alle ore [...] in Roma, via [...], luoghi di causa;

CIÒ PREMESSO

il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta la:


Lo scrivente C.T.U., durante l’accesso presso l’immobile per cui è causa, alla presenza delle parti,come precisato nel verbale di accesso, ha potuto prendere visione dei luoghi, essere edotto sugliavvenimenti pertinenti la causa in oggetto fino a tale data. Al termine del sopralluogo è statoredatto un verbale sottoscritto dai presenti che si allega alla corrente relazione per farne parteintegrante e sostanziale. I presenti hanno chiesto di produrre al CTU una memoria tecnica inmerito al quesito posto dal Giudice e relative controdeduzioni alle memorie avversarie. Quantoricevuto è stato preso debitamente in preso in esame ed è allegato alla presente relazione.


L’edificio sito in via [...] è un condominio prevalentemente residenziale con accesso dalla pubblicavia che conta cinque piani in elevazione, oltre il piano terra dove si trovano negozi per il commercioal dettaglio e oltre eventuali piani attici/volumi tecnici non visibili dalla pubblica via. Il portonedi ingresso immette nell’androne comune quindi un vano scale dotato anche di ascensore permettedi raggiungere i vari piani dove si trovano le porte di ingresso ai rispettivi appartamenti. Al terzo piano (quarto piano secondo i documenti catastali), sul pianerottolo comune si trovanotre porte:

— una porta consente di accedere all’appartamento condotto in locazione dalla convenuta([...]), distinto al catasto con il sub 13, oggetto del contratto di compravendita del 19.9.2005,destinato ad ufficio, oggetto della presente contesa;

— una porta consente di accedere all’appartamento dell’attrice ([...]), distinto al catasto conil sub 13, distinto con l’interno 3 ai fini condominiali, oggetto del contratto di compra-vendita del 19.9.2005, destinato ad abitazione ed oggetto della presente contesa;

— una porta consente di accedere all’appartamento [...], distinto al catasto con il sub 14,oggetto del contratto di compravendita del 12.2.2004 (Cfr. doc. 7 fascicolo convenuta),destinato ad ufficio, estraneo alla presente contesa.

Consulenze del CTU - Urbanistica e regolamenti edilizi

524


Originariamente, l’appartamento interno 3 (di consistenza pari alla somma delle due unitàimmobiliari in esame) era dotato di un solo ingresso, come si desume dalla planimetria catastaleprodotta nel corso del sopralluogo.La costruzione del fabbricato risale a circa il 1911, come appreso in occasione dell’accesso,periodo di costruzione della maggior parte degli edifici presenti nella zona. Tale periodo dicostruzione è credibile sia in relazione alla morfologia del fabbricato, sia in considerazione dellesue caratteristiche costruttive tipiche degli edifici dei primi decenni del 1900.Alla data dell’accesso, l’appartamento condotto in locazione dalla convenuta ([...]) era utilizzatocome studio legale e consisteva in due stanze, un bagno e un corridoio ed era privo del localecucina. L’appartamento dell’attrice ([...]) era utilizzato come abitazione e consisteva in un ingresso, trecamere un bagno, una cucina e un corridoio.Alla data del sopralluogo, come dichiarato in contraddittorio dai presenti, la somministrazionedell’energia elettrica avveniva con un unico contatore (punto di consegna dell’ente erogante) chesi trova nella porzione [...] (ovvero quella non locata alla [...]) e che serve entrambe le porzioni(quella locata alla [...] e quella non locata alla [...]). Un contatore a defalco si trova nella porzionelocata alla [...].Alla data del sopralluogo, come dichiarato in contraddittorio dai presenti, la somministrazionedell’acqua potabile avveniva con un unico contatore (punto di consegna dell’ente erogante) ubicatonel bagno relativo alla porzione locata alla [...] che serve la porzione dell’appartamento locatoalla [...] e la porzione dell’appartamento non locato alla [...].Infine, come dichiarato in contraddittorio dai presenti, l’impianto di riscaldamento è di tipocondominiale e la distribuzione delle relative spese è attribuita a un’unica unità immobiliaresomma delle due porzioni in esame.L’analisi della porzione dell’appartamento non locata alla [...] ha permesso di accertare la presenzadi una soluzione di continuità nella finitura della parete che divide la parte locata alla [...] daquella non locata alla [...] nella stanza verso via [...]. In particolare, come dimostra la fotografiaallegata si notava una fessura compatibile all’apertura della porta pre-esistente ora rimossa esostituita con una muratura. Stessa cosa avveniva nel corridoio, tenuto anche conto dellaplanimetria catastale consegnata in occasione dell’accesso: una muratura realizzava una chiusurainterna che divideva il corridoio.La situazione poc’anzi descritta ed accertata in contraddittorio permette di affermare che leopere edilizie interne consistite nella demolizione di una porta interna, nell’esecuzione di unamuratura per la chiusura dell’apertura relativa alla porta demolita e nell’esecuzione di unamuratura per la chiusura del corridoio hanno realizzato l’aumento del numero di unità immobiliari(da uno a due) il cui accesso avviene ora con le due porte di cui era già dotato l’unico precedenteappartamento. Inoltre, la planimetria catastale del 1939 evidenzia l’assenza del secondo ingresso,quindi a tali opere occorre aggiungere l’apertura di un vano porta sul pianerottolo delle scalecomuni che fornisce ora accesso indipendente all’unità immobiliare ora destinata ad ufficio.In atti vengono prodotti due atti di compravendita:

— 12.2.2004 (doc. 7 conv.) si riferisce all’appartamento uso ufficio categoria A/10 di duevani e mezzo catastali confinante con vano scala, proprietà [...] (dante causa anche dellacompravendita del 14.9.2005) e distacco su cortile condominiale, identificato catastalmenteal sub 14 ed estraneo alla presente contesa;

— 14.9.2005 (cfr. doc. 1 fascicolo convenuta) riferito all’appartamento categoria A/2 (abitazionedi tipo civile) composto da cinque camere ed accessori, 8 vani catastali, confinante convano scala, con proprietà [...] (relativa alla compravendita del 12.2.2004) e con via [...],identificato catastalmente al sub 13 ed oggetto del presente accertamento.

2.0 Necessità della concessione ad edificare ovvero della concessione in sanatoria

La parte attrice ([...]) sostiene principalmente (Cfr. pag. 4 e 5 della memoria costituzione nuovoprocuratore) che l’atto di compravendita non è nullo per il comminato dall’art. 17 della L. 47/85,in quanto tale articolo riguarda solamente gli immobili costruiti successivamente l’ 1.9.1967 ecomunque tale nullità riguarda le costruzioni iniziate dopo l’entrata in vigore della Legge 47/1985(pubblicata nella Gazz. Uff. 2 marzo 1985, n. 53, S.O.).


525


Tale circostanza risulta provata dall’atto di provenienza indicato nell’atto di compravendita, doveviene dichiarato che l’immobile è pervenuto alla venditrice per successione del coniuge(dichiarazione di successione trascritta a Roma il 20 maggio 1961 al n. 21132 di formalità).Inoltre durante le operazioni peritali veniva prodotta una planimetria relativa al primoaccatastamento del 1939.Parte attrice sostiene che (pag. 6 doc. cit.) non sono state aumentate le unità immobiliari, néè stato eseguito un cambio di destinazione d’uso, ma solamente una variazione d’uso meramentefunzionale (Cfr. pag. 7 dove viene riportata la massima del Consiglio di Stato n. 2199/2002).Inoltre, l’attrice sostiene che le destinazioni d’uso in atto prima del 1° settembre 1967 sono daconsiderarsi legittime in base alla direttiva prot. n. 26337 del 1999 emanata dal DipartimentoIX (Ufficio Concessioni Edilizie) del Comune di Roma. La medesima attrice fa notare che talela porzione attualmente locata uso ufficio era già destinata a tale uso dall’avv. [...] (decedutonel 1960), marito della dante causa dei due contratti di compravendita, il quale aveva giàprovveduto ad eseguire le opere interne accertate e una nuova porta di accesso a tale porzioneimmobiliare.La parte convenuta ([...] + 1) sostiene principalmente che (Cfr. secondo capoverso, pag. 2della comparsa) l’oggetto del contratto di compravendita del 14.9.2005 è l’intero (interno 3, sub13 catastale), costituito sia dalla porzione locata, sia da quella rimasta nel possesso della venditrice. Inoltre, parte convenuta ([...] + 1) sostiene (cfr. pag. 2, 3° capoverso) la nullità degli atti traslativiaventi oggetto immobili carenti di regolarità urbanistica, motivo di carenza della legittimazioneattiva in capo all’intimante la licenza per finita locazione.La norma nazionale indica:

— Le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazionifisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, subordinare a concessione, e quali mutamenti,connessi e non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti sianosubordinati ad autorizzazione. (Cfr. ultimo capoverso, art. 25, Legge 28 febbraio 1985 n. 47)

— Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono qualisiano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorreesclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni: a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal

decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile1968;... (Cfr. art. 32 comma 1, DPR 380 2001, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 245del 20 ottobre 2001 - Supplemento Ordinario n. 239)

La norma regionale indica:

Le modifiche di destinazione d’uso con o senza opere a ciò preordinate, quando hanno peroggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale, sono subordinate al rilasciodi apposita concessione edilizia, mentre quando riguardano gli ambiti di una stessa categoriasono soggette ad autorizzazione da parte del sindaco.» (Cfr. 3° capoverso, art. 7, LeggeRegione Lazio n. 36 del 02-07-1987, pubblicata Bollettino Ufficiale della Regione Lazio N.20 del 20 luglio 1987)

La norma comunale vigente alla data del contratto di compravendita del 19.9.2005 indica:

— ... il cambiamento di destinazione d’uso che comporta opere edilizie o aumento delladotazione di parcheggi, ai sensi del successivo art. 7, è soggetto a Permesso di costruire;negli altri casi, il cambiamento di destinazione d’uso è soggetto a DIA. In ogni caso, il cam-biamento di destinazione d’uso è soggetto a comunicazione all’Ufficio del catasto. (cfr. art.6, punto 4, delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG adottato con delibera del consigliocomunale n. 33 del 19 e 20 marzo 2003, il cui stralcio è allegato alla presente relazione)

— ... 3) Nella zona B, gli interventi di cui alle categorie a), b), c), d) e g) [cambiamento didestinazione d’uso, n.d.r.] del precedente punto 2) si attuano mediante concessione edilizia oaltri atti abilitativi previsti dalle leggi vigenti.» (Cfr. punto 3, art. 5, delle Norme Tecniche diAttuazione del PRG aggiornate al 31.3.2005, il cui stralcio è allegato alla presente relazione)


526



$ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

24.1 ISTANZA DI LIQUIDAZIONE CTU

24.1.a Onorario a vacazione ed a percentuale

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA[...] SEZIONEGiudice: Dr.ssa [...]

CAUSA n.: [...]/[...] [...] S.r.l. c/[...]

Il sottoscritto Ing. [...] con studio in Roma, via [...], nominato C.T.U. relativamente alla causain epigrafe, è comparso all’udienza [...] nel corso della quale sono stati formulati i quesiti chesi riportano di seguito:

1. «previa descrizione dei luoghi indichi il CTU quali siano i lavori eseguiti dalla [...]presso l’abitazione [...];

2. indichi inoltre il CTU quale sia il valore di mercato di tali lavori con riferimentoall’epoca in cui sono stati eseguiti e li raffronti con i prezzi del preventivo e conquelli del consuntivo in atti;

3. dica inoltre il CTU se vi siano nei lavori eseguiti dalla [...] dei vizi ovvero incompletezzee quantifichi il costo dell’eliminazione di tali vizi o incompletezze con riferimento aiprezzi di mercato attuali;

4. in caso negativo, ove non riscontri vizi o incompletezze, dica il CTU sulla base delladocumentazione prodotta dalle parti se gli interventi per la eliminazione dei vizi ocompletamento dei lavori eseguiti da imprese diverse dalla [...] e riscontrati da fatturee relativi pagamenti trovino corrispondenza nella realtà dei luoghi e valuti la congruitàdelle spese effettuate rispetto al costo dei lavori all’epoca di emissione delle fattu-re.»

Il termine entro il quale esperire l’incarico è di 120 giorni dalla data del primo accesso.Il C.T.U.ritenuto opportuno eseguire più accessi secondo la seguente tempistica:

— il giorno [...] alle ore [...] in Roma, via [...], luoghi di causa;— il giorno [...] alle ore [...] in Roma, via [...], luoghi di causa.

TENUTO CONTO

che i lavori oggetto di accertamento ammontano complessivamente a:— consuntivo [...] € 65.593,27— opere di ripristino € 3.393,00— opere ditta [...] € 6.510,00— opere [...] € 4.710,00— TOTALE € 80.206,27

e che le attività svolte sono state particolarmente onerose, a causa della necessità di verificare puntualmente- tra l’altro - ben 27 inconvenienti lamentati a cui si aggiungono altre 32 lavorazioni indicate nelle fatturepresentate dalla convenuta, per cui si configura la maggiore difficoltà per l’espletamento dell’incarico;

FA ISTANZA

di liquidazione dell’onorario e delle spese sostenute in applicazione dell’art. 11 del D.M. Giustizia 30 maggio2002 e in applicazione dell’art. 4 della Legge 319/80 come modificato dal D.M. Giustizia 30 maggio 2002(G.U. n. 182 del 5 agosto 2002, art. 1), in ciascun caso con la maggiorazione prevista dall’art. 52 (incaricodi particolare difficoltà) nella misura del 25%, di cui si riporta appresso il dettaglio:

Raccolta di formulari di uso frequente

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