REAM SGR

«La finanza immobiliare come strumento d’investimento nel comparto sanitario

Fondo GE.R.A.S.»dott. Oronzo Perrini – Direttore Generale

Trento, 15 marzo 2016

I prodotti alternativi per i portafogli degli investitori professionali

Agenda

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I Fondi comuni di investimento immobiliare sono strumenti collettivi di investimento, costituiti da un patrimonio autonomo,suddiviso in Quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito da una Società di Gestione del Risparmio (SGR), in cui ildiritto al rimborso delle Quote viene riconosciuto ai partecipanti a scadenze predefinite.

A partire dalla loro introduzione e regolamentazione i Fondi immobiliari hanno trovato, nel nostro Paese, crescente affermazionee successo grazie alle caratteristiche di trasparenza, flessibilità ed efficienza fiscale.

Nel Fondo ad apporto il patrimonio del Fondo è costituito prevalentemente attraverso il conferimento di una pluralità di beniimmobili. Nel Fondo a raccolta o Fondo ordinario, il patrimonio è costituito inizialmente da liquidità che viene successivamenteinvestita in beni immobili e/o progetti di sviluppo.

Il Fondo immobiliare rappresenta un prodotto alternativo d’investimento nel comparto RSA e nel corso della presentazioneverranno trattati i seguenti temi:

o Caratteristiche del comparto e struttura mercato asset class - RSA

o Driver principali dell’investimento

o Fondo GE.R.A.S. – Gestione Residenze Assistenziali e Sanità: struttura dell’operazione

o Track record REAM SGR

Il quadro della sanità in Italia

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Nei prossimi anni la domanda di servizi socio-sanitari e la relativa spesa pubblica e privata sono destinate adaumentare in modo considerevole, specie per quanto riguarda l’assistenza continuativa (long term care);conseguentemente il mercato immobiliare relativo al settore delle RSA risulta in crescita grazie al continuoincremento della domanda di assistenza socio-sanitaria e soprattutto di residenze extra ospedaliere.

Il settore rappresenta un’area di business con buona crescita potenziale anche in futuro; risulta inoltre aciclico (gli ultimidati disponibili riferiti all’arco temporale 2007 – 2015 confermano margini e fatturati in crescita, seppur in una fase dicrisi economica generalizzata), grazie ad una domanda in costante crescita. In Italia si stima la presenza di circa 4,1milioni i cittadini non autosufficienti, di cui circa 3,5 milioni sono anziani (CENSIS). Il peso dei soggetti ultra 80ennisulla popolazione complessiva passerà da circa il 6% attuale al 7,7% nel 2025 e al 15,5% nel 2060 (ISTAT). Nel nostroPaese il fabbisogno rilevato dalla Commissione nazionale viene stimato in di 496 mila posti ed i posti letto attualinon risultano sufficienti; l’assistenza domiciliare integrata viene invece erogata a circa 527 mila anziani, a fronte diun fabbisogno rilevato pari a circa 870.000 assistiti.

Nel settore operano pochi gruppi importanti ed emerge una concentrazione che supera altri settori / comparti. E’ inoltreimportante rilevare l’interesse manifestato sul mercato italiano da parte dei principali player francesi.

Gli operatori che hanno facilità di accesso a risorse finanziarie sono favoriti nei programmi di sviluppo in quanto ilsettore presenta barriere all’ingresso quali investimenti elevati ed autorizzazione per l’accreditamento dellestrutture.

Struttura del mercato italiano (Italia vs Europa)

Entro il 2040 in Italia il numero degli anziani crescerà del +129% (3,9 Mln di ultra 85enni);

L’attuale disponibilità di letti si attesta a 340.000 e non risulta sufficiente (ratio: 1 letto / 11 persone);

Le strutture private rappresentano il 18% del mercato italiano.

Fonte: Orpea Group - Mappa 2015

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Privato (non speculativo) Pubblico Privato (speculativo)

Incidenza anziani (2040)

Posti letto

Mercato RSA: caratteristiche del comparto (1/2)

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I principali operatori presenti oggi sul mercatooperano relativamente all’acquisto di servizisecondo modalità infra gruppo (integrazioneverticale nella filiera produttiva), occorre verificarel’efficacia e l’efficienza (nonché l’economicità) deicosti di gestione (e di quelli immobiliari) edeventualmente verificare la possibilità di strutturealternative, tra le quali ad esempio OpCo/PropCo -fondo/veicolo immobiliare specifico.

Gli investimenti rappresentano un elemento rilevante per poter operare nell’ambito RSA; all’interno del bilancio deiprincipali operatori del settore l’entità complessiva delle immobilizzazioni risulta mediamente pari al 70% dello statopatrimoniale attivo, mentre la quota di ammortamento annuale incide sul conto economico in una fascia compresa trail 3% ed il 5%.

A fine 2014 i fondi immobiliari italiani avevanoinvestito l’1,4% del loro patrimonio, pari a 530milioni di euro in RSA.

Gli economics delle operazioni fino ad oraeffettuate sul mercato evidenziano un canoneannuo a posto letto di ca 5.500/6.000 €/pl/annoed un valore unitario medio, rilevato dall’analisidelle principali transazioni degli ultimi 5 anni paria ca. 80.000 €/pl.

UFFICI

INDUST. LOGISTICA

COMMERCIALE

RESIDENZIALE

SVILUPPO AREE

ASSET ALLOCATION FONDI IMMOBILIARISCENARI IMMOBILIARI / ASSOGESTIONI

Mercato RSA: caratteristiche del comparto (2/2)

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L’investimento di un fondo immobiliare in RSA garantisce una redditivitàcostante nel tempo, con rendimenti compresi tra il 6 e 7% (locazioni), in lineacon il rischio maggiormente vincolato alla performance del gestore.

Secondo dati Assogestioni le SGR che investono in RSA sono 11: Investitori SGR;Aedes BPM RE; Vagagest Imm.; Fabrica imm.; Mediolanum G.F.; Castello SGR;Finanziaria Intern.; Idea Fimit SGR; BNP Paribas REIM; Prelios SGR; Sorgente SGR,oltre a CDPI SGR.

INCIDENZA INVESTIMENTO IN RSA/SANITA’ RISPETTO AL TOTALE AUM(%)

Fonte: REAG su dati Assogestioni

I driver dell’investimento

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Di seguito si riportano i principali driver che guidano gli investimenti nel comparto immobiliare RSA:

tipologia di investimento a reddito di medio-lungo periodo e caratterizzato da una redditività stabile e costante neltempo, relazionata dai canoni di locazione percepiti dai gestori specializzati in questo particolare mercato;

canone di locazione sostenibile per il gestore della struttura; presenza di un gestore/conduttore di primario standingcreditizio, in grado di fornire, da un lato, un’elevata efficienza nell’erogazione del servizio assistenziale e, dall’altro, lasicurezza nel pagamento del canone concordato;

contratto di locazione di lunga durata;

standard edilizi in linea con le moderne richieste del mercato e della domanda finale;

localizzazione all’interno o a ridosso di centri urbani connotati da una buona accessibilità;

verifica della regione di ubicazione in funzione della normativa vigente che regola gliaccreditamenti/convenzionamenti, al fine di poter valutare coerentemente il profilo rischio rendimento;l’accreditamento/convenzionamento risulta di estrema importanza in quanto il contributo ricavabile si può attestaremediamente tra il 40-50% del ricavo di gestione della struttura. Tale accreditamento deve essere verificato ed aggiornatoannualmente in base al rispetto di standard predefiniti sotto il profilo immobiliare e gestionale;

Il mercato immobiliare delle RSA sarà destinato inevitabilmente ad ampliarsi nei prossimi anni sia nei dati afferenti la suastruttura quantitativa (n. di residenze sul territorio, n. di unità abitative, n. di posti letto, ecc.), sia nei numeri caratterizzanti ilmercato di riferimento (n. di transazioni, dimensione media degli scambi coinvolti, ecc.). Le operazioni di successo dovrannonecessariamente tener conto dei fattori esposti, con focus particolare sul gestore (e/o eventualmente prevedendo nei contratti dilocazione tutele e clausole di sostituzione).

Il progetto di costituzione di Fondo Immobiliare dedicato

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L’operazione proposta consiste nella strutturazione di un Fondo Immobiliare destinato ad Investitori Istituzionaliattraverso l’individuazione di un portafoglio di immobili di proprietà di differenti gruppi operanti nel settore della sanità edelle residenze sociosanitarie (target individuato: €125 Mln);

Il perimetro è attualmente oggetto di definizione e sarà prevalentemente a destinazione RSA e cliniche private;

Il Portafoglio sarà concesso in locazione sulla base di un contratto «tipo» di durata pari almeno a 9+9 anni;

Il Fondo (chiuso, ordinario con finalità di valorizzazione e dismissione graduale del patrimonio immobiliare conferito), avràuna durata pari a 15 anni;

Pertanto, alla luce delle caratteristiche del Portafoglio e del Fondo sopra esposte, l’investimento nel Fondo saràcaratterizzato da una cedola fissa e stabile per un periodo non inferiore a 13 anni e da un rischio equity contenuto;

Il livello di indebitamento ipotizzato sarà circa del 50-55% del valore di acquisto degli immobili;

È stato considerato come obiettivo a vita intera del Fondo (Internal Rate of Return), il ritorno atteso di Investitori Qualificatiche investono in prodotti simili (Fondi Immobiliari riservati di tipo Core). Riteniamo che tale rendimento debba esserealmeno pari all’ 8,00% (irr levered) o superiore;

I sottoscrittori potenziali individuati sono rappresentati principalmente da Fondi di previdenza, casse, assicurazioni einvestitori privati che presentino le caratteristiche di investitori professionali, Società proprietarie delle strutture qualorainteressate;

Il Fondo si pone inoltre l’obiettivo di fornire un servizio di alta qualità ed il progetto potrà prevedere per i partecipantil’eventuale convenzionamento nella rete di strutture afferenti al Fondo.

Struttura dell’operazione

Il processo di acquisizione:

Il fondo si configura come fondo a raccolta («commitment fund»);

In caso di raccolta positiva la SGR, per conto del fondo, prevede di investire il capitale raccolto (commitment) entro i primi 3 anni divita del fondo;

Rispetto alla previsione iniziale di business plan gli immobili che andranno a costituire il fondo dovranno avere i seguenti requisiti:

Il business plan preliminare è stato strutturato sulla base di un portafoglio di strutture attualmente oggetto di analisi, in grado digarantire ritorni in linea con il mercato ed acquisite al corretto valore rispetto al market benchmark (range: €60.000 - €90.000 cad.).

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Immobile tipo

CARATTERISTICHE DEL PRODOTTO IMMOBILIARE PORTAFOGLIO

LOCATION DIMENSIONE CONTRATTO LOCAZIONE

Nord e Centro Italia

Contesto urbanizzato e facilmente raggiungibile

Bacino potenziale superiore a 100.000 ab.

Min. 100 camere, oltre servizi accessori

Rendimento in ingresso superiore al 6% - 7% che potrà ulteriormente crescere in caso di eventuale sconto d’apporto / negoziazione

La durata prevista del fondo è pari a 15 anni

Conseguentemente i contratti di locazione dovranno preferibilmente avere una durata di lungo periodo (9+9 anni/ 18+6 anni) ed una struttura c.d. double net (manutenzioni in capo al conduttore)

Saranno previste garanzie a copertura del pagamento del canone (fideiussioni)

Caratteristiche generali del Fondo

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Patrimonio Immobiliare

Acquisto di immobili fino a €125 mln in 3 anni. I valori saranno sottoposti a conferma a seguito divalutazione dell’Esperto Indipendente del Fondo

Durata 15 anni (possibile estensione +3 anni)

Finanziamento

50% - 55% di leva finanziaria sul valore del patrimonio immobiliare (compresi closing costs). Sullabase dell’attuale durata del Fondo e delle caratteristiche del portafoglio immobiliare abbiamoipotizzato un finanziamento bullet (amortizing 2% annuo) della durata di 15 anni, da rinnovarsiperiodicamente

Di seguito le principali caratteristiche del Fondo come inserite nell’attuale business plan:

Tipologia Fondo

Fondo investimento alternativo d’investimento di tipo immobiliare “chiuso” riservato a investitori professionali, con finalità di valorizzazione e dismissione graduale del patrimonio immobiliare

Asset Allocation Immobili con destinazione d’uso socio-assistenziale

Contratto di locazione: principali caratteristiche

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I conduttori degli immobili si configurano quali primarie società di gestione di RSA e locheranno gli immobili sulla base di uncontratto di locazione standardizzato da sottoscriversi con il Fondo. Di seguito le principali caratteristiche del contratto cheriteniamo essenziali per l’efficiente gestione dei rapporti tra il Fondo ed il conduttore, anche a salvaguardia dei diritti delconduttore stesso sia nella fase di gestione che di dismissione del portafoglio immobiliare:

durata del Contratto di locazione: minimo 9 anni + 9 anni, con eventuale possibilità di estensione di un ulteriore novennio odi rinnovo dello stesso alla scadenza, a nuovi termini e condizioni che saranno negoziati tra le parti e comunque ad uncanone pari al più alto tra (i) l’ultimo canone corrisposto e (ii) una percentuale sul fatturato annuo del conduttore noninferiore a quella iniziale (ad oggi stimata nell’intorno del 13-16% del fatturato);

manutenzione: ordinaria e straordinaria a carico del conduttore, ad eccezione della manutenzione straordinaria di tipostrutturale e di adeguamento degli impianti (diversi da quelli necessari all’attività socio-sanitaria) alla normativa pro temporevigente che sarà a carico del locatore: necessità di revisione condivisa della clausola di ripartizione;

penali: penale superiore agli interessi legali in caso di mancato pagamento di una rata;

garanzie: garanzia del canone solo con fideiussione bancaria e non con polizza fideiussoria e riformulazione condivisa deicasi di escussione.

Risultati e rendimenti attesi

Rendimenti Attesi

I rendimenti attesi ipotizzati sono:

IRR Levered: superiore all’ 8% (indicatore di rendimento a vita intera);

Dividend Yield medio della gestione ordinaria: circa il 7%

ProventiDistribuzione dei proventi derivanti dalla gestione ordinaria e dalla dismissione graduale del portafoglio immobiliare

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‐30000

0

30000

60000

90000

EQUITY DIVIDENDI RIMBORSO EQUITY (€/000)

Investimenti (3 anni)

Dividendi dall’anno 1 costanti ed in crescita

Dismissione del portafoglio e rimborso equity

Perimetro potenziale

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LOCALIZZAZIONE

DIMENSIONE

TIPOLOGIA

La SGR: overview di REAM SGR

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È l’unica SGR italiana nel cui azionariato sonopresenti esclusivamente fondazioni bancarie. Taleassetto istituzionale consente di definire le strategied’investimento con un orizzonte temporale dimedio periodo, in linea con il ciclo di vita checaratterizza gli investimenti immobiliari.

La presenza delle Fondazioni si riflette in manierapositiva sia sulla origination delle opportunitàimmobiliari, che nel processo di valorizzazione degliassets grazie allo svolgimento della propria attivitàistituzionale.

REAM SGR ha costituito una struttura di gestionesnella e specializzata nel settore finanziario ed inquello immobiliare che assicura processidecisionali e di controllo rapidi ed efficienti ingrado di sviluppare nel tempo un portafoglio diprodotti ampio e variegato differenziato in terminidi rischio, rendimento e oggetto dell'investimento.

Real Estate Asset Management SGR S.p.A. (di seguito “REAM SGR”) è una Società di Gestione del Risparmio specializzatanell’istituzione e gestione di Fondi comuni d’Investimento Immobiliari, iscritta all’albo della Banca d’Italia alla Sezione gestori diFIA al n. 76 di cui all’art. 35, 1 comma del D.Lgs n. 58 del 24 febbraio 1998 e successive modifiche.

Background

Ingresso nuovoazionista FCRT

20092008

1 Fondo 2 Fondo

2010

3 e 4 Fondo

Incremento del management

2011

5 Fondo

2012

6 e 7 Fondo

Crisi economica

Nuovi progetti in analisi

20152013

8 Fondo

Internalizzazioneattività Risk

Management e Antiriciclaggio

Ingresso nuovoazionista

(Fondazione bancaria

piemontese)

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