SEMINARIO DI AGGIORNAMENTO IN MATERIA IMMOBILIARE ATTUALITA’ DI DIRITTO IMMOBILIARE -

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SEMINARIO DI AGGIORNAMENTO IN MATERIA IMMOBILIARE - ATTUALITA’ DI DIRITTO IMMOBILIARE - 5 marzo 2008 - Milano - ASPESI - VALENTE & PARTNERS STUDIO LEGALE Dott. Stefano Daldosso - V&P Studio Legal

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SEMINARIO DI AGGIORNAMENTO

IN MATERIA IMMOBILIARE

- ATTUALITA’ DI DIRITTO IMMOBILIARE -

5 marzo 2008 - Milano -

ASPESI - VALENTE & PARTNERS STUDIO LEGALE

Dott. Stefano Daldosso - V&P Studio Legale

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Registrazione preliminari di vendita: obbligatoria la registrazione delle proposte accettate

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Istanza di interpello:

1. Incarico di vendita

2. Formulazione proposta di acquisto

3. Accettazione proposta

4. Preliminare

Tesi sostenuta: obbligo di registrazione per 4), non per 1), 2), 3)

RISOLUZIONE AG. ENTRATE 63/E, 25 Febbraio 2008

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IL PARERE DELL’AGENZIA ENTRATE

1) Il conferimento di incarico di vendita non rientra, pur rivestendo natura negoziale, nell’operatività ex art. 10, c.1 lettera d-bis TUR: nessun obbligo di registrazione

2) La proposta in quanto atto “prenegoziale” esula dall’obbligo di registrazione

3) Anche l’accettazione, come manifestazione unilaterale di volontà “prenegoziale” esula dall’obbligo di registrazione

4) La proposta accettata, essendo un contratto concluso a tutti gli effetti, deve obbligatoriamente essere registrata, indipendentemente dalla successiva stipula di contratto preliminare

RISOLUZIONE AG. ENTRATE 63/E, 25 Febbraio 2008

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IL PARERE DELL’AGENZIA ENTRATE

5) L’agenzia osserva che per consolidato orientamento della Suprema Corte, un contratto si conclude con l’accettazione della proposta, ancorché l’accordo stabilisse in un momento successivo la data per la stipula del preliminare (Cass. 25. 10. 2005, n. 20653, Cass. 4. 7. 2004, n. 13067).

6) “In conclusione per gli affari conclusi a seguito dell’attività svolta dagli agenti di affari in mediazione, l’obbligo posto a carico di questi ultimi dall’art. 10, c. 1 lett. d-bis di richiedere la registrazione sorge sia con riguardo ai contratti preliminari conclusi dalle parti convenute, per stipula nel medesimo tempo e luogo; sia per i contratti conclusi tramite proposta e successiva accettazione”

RISOLUZIONE AG. ENTRATE 63/E, 25 Febbraio 2008

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Comunicazione telematica cancellazione ipoteche: procedimento non applicabile ai frazionamenti ma esteso

all’estinzione di ipoteche derivanti da frazionamenti

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“[…] Sulla base delle complessive valutazioni svolte, pertanto, lo scrivente ritiene che, a normativa vigente, il procedimento di cancellazione disciplinato dal citato decreto legge n. 7/2007 non possa trovare applicazione nelle ipotesi di estinzione di obbligazioni derivanti da frazionamento”.

CIRCOLARE AGENZIA TERRITORIO 13/2007, 20 Novembre 2007

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Articolo 2

“[…] la comunicazione […] riguardante l’estinzione di una quota di mutuo accollata a seguito di frazionamento, deve contenere gli elementi identificativi della quota di mutuo estinta, desunti dall’atto di frazionamento e dalla relativa formalità di annotazione, nonché degli immobili cui la quota stessa si riferisce con l’indicazione, per ciascuno di essi, della natura, del comune in cui si trova, nonché dei dati di identificazione catastale.

PROVVEDIMENTO AG. TERRITORIO 25 Gennaio 2008

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Dlgs 20.6.05 n. 122 - Garanzia fidejussoria su acconti del promittente acquirente: interpretazioni

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1. Promissario acquirente o acquirente deve essere persona fisica

2. Promittente venditore o venditore deve essere costruttore (imprenditore o cooperativa)

3. Immobile da costruire: immobile per cui è stato richiesto il permesso di costruire, non ancora edificato o non ancora ultimato, in uno stadio tale da non permettere il rilascio del certificato di agibilità.

4. N.B. Vale anche per le ricostruzioni anche parziali (art. 24 T.U. Edilizia DPR 380/01)

FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05: AMBITO DI APPLICAZIONE - Art. 1

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La garanzia deve essere prestata prima o all’atto della stipula di:

Un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà (o altro diritto reale di godimento) o di ogni altro atto avente medesima finalità.

La garanzia deve essere prestata per le somme che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere (esclusione somme istituti di credito).

Sanzione in caso di mancato rilascio della fidejussione: NULLITA’ del contratto (può essere fatta valere solo dall’acquirente)

FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05: GARANZIA FIDEJUSSORIA - Art. 2

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1. Rilasciata da una banca, assicurazione o società ex art. 107 TUB.

2. Garantisce la restituzione delle somme (o del valore di ogni altro compenso) percepiti dal costruttore in caso incorra in una situazione di “crisi”.

3. Crisi: a) trascrizione pignoramento sull’immobile oggetto del contratto; b) sentenza dichiarativa di fallimento, provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; c) presentazione domanda ammissione concordato preventivo; d) sentenza che dichiara lo stato di insolvenza, decreto che dispone liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

4. La fidejussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione dell’obbligato principale.

FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05: GARANZIA FIDEJUSSORIA - Art. 3

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A quali contratti si applica?

A tutti i contratti ad effetti reali differiti e ad effetti obbligatori immediati.

Contratto preliminare, Leasing, Vendita di cosa futura (Vendita sospensivamente condizionata, Vendita con riserva di proprietà), Permuta di terreno con abitazione futura, Vendita di terreno con divisione del futuro immobile…

FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05:

GARANZIA FIDEJUSSORIA

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Utilizzo di contratti con effetto traslativo immediato e ulteriori effetti obbligatori:

• Contratto di vendita di terreno + contratto di appalto

• Contratto misto vendita - appalto

• Vendita sotto condizione risolutiva

FIDEJUSSIONE EX DLGS 122/05: CONTRATTI CHE NON RIENTRANO NELLE PREVISIONI DELL’ART. 2

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LIMITE:

VENDITA DI COSA FUTURA

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Invece della vendita di immobile da costruire (vendita di cosa futura) è possibile stipulare un primo contratto con cui viene ceduto il terreno su cui dovrà sorgere l’immobile e successivamente stipulare con lo stesso cedente un contratto di appalto per la costruzione dell’immobile (si veda Cass.12-4-2001 n. 5494, Cass. 24-4-1984, n. 2626)

Effetti reali immediati (terreno)

Effetti obbligatori differiti (appalto)

La proprietà dell’immobile passa al proprietario del fondo per accessione

CONTRATTO DI VENDITA + CONTRATTO DI APPALTO

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Invece della vendita di immobile da costruire (vendita di cosa futura) è possibile stipulare un contratto misto con cui il cedente cede l’immobile nello stato di fatto in cui si trova (al rustico) e si obbliga, a seguito della cessione, ad effettuare le modifiche pattuite (ristrutturazione).

Effetti reali immediati (Immobile a rustico)

Effetti obbligatori differiti (appalto)

La proprietà dell’immobile passa al proprietario immediatamente.

N.B. il contratto sarà inquadrato come appalto o vendita secondo il principio della prevalenza. (Cass. 29-3-1982, n. 1951)

Potrebbe convenire l’utilizzo di un contratto di vendita + appalto

CONTRATTO MISTO DI VENDITA E APPALTO

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Nel caso di immobili esistenti, anche in caso di nuova costruzione, ma non totalmente ultimati si può ipotizzare di stipulare un contratto di vendita (ad effetti reali immediati) incassando anticipi sul prezzo. Tale contratto deve essere risolutivamente condizionato: se l’acquirente non salda quanto dovuto al rogito il contratto si risolve.

Evidentemente in questo caso non verrà stipulato alcun preliminare (che ricadrebbe nell’obbligo ex art. 2 Dlgs 122/05).

Si potrà utilizzare la proposta accettata, che in questo caso dovrà contenere tutti gli elementi necessari a disciplinare il rapporto tra le parti.

UNA POSSIBILE ALTERNATIVA: CONTRATTO DI VENDITA SOTTO CONDIZIONE RISOLUTIVA

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VALUTAZIONI NECESSARIE:• Limite è la vendita di cosa futura art. 1472 C.C.• La cosa venduta (per non incorrere in suddetto limite) deve

essere già venuta ad esistenza.

In merito la giurisprudenza sostiene che:

- Non sia sufficiente la realizzazione dello “scheletro in cemento armato” Cass.10 marzo 1997, n. 2126

- Perché la cosa si venuta ad esistenza è irrilevante la mancanza della licenza di abitabilità (oggi certificato di agibilità) Cass. 20 Luglio 1991, n. 8118

- È sufficiente che il processo produttivo abbia realizzato il bene nelle sue componenti essenziali, restando ininfluente la mancanza di alcune rifiniture o di alcuni accessori non indispensabili per la sua utilizzazione (Cass. 20. 7. 1991, n. 8118, Cass.10. 3. 1997, n. 2126, Cass. 8. 3. 1979,n. 1158, Cass. 7. 2. 1983, n. 1219, Cass. 5. 9. 1989, n. 3854).

VENDITA-APPALTO e VENDITA SOTTO CONDIZIONE RISOLUTIVA

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Valore “normale” e accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate

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Il concetto di “valore normale” in seguito alle modifiche normative introdotte dal DL 223/06, dalle Leggi Finanziarie 2007 e 2008 ha assunto ruolo centrale in merito al giudizio di congruità delle dichiarazione del contribuente, all’ammontare delle relative sanzioni, nonché ai soggetti obbligati al pagamento dell’imposta eventualmente evasa.

L’Agenzia del territorio, con il provvedimento n. 2007/120811 ha previsto i criteri per la determinazione univoca di tale “valore normale” ai fini dell’accertamento in materia di imposte dirette, IVA, e registro (escluso il sistema del prezzo valore).

VALORE NORMALE QUALE NUOVO “PARAMETRO” DI CONGRUITA’

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VALORE NORMALE QUALE NUOVO “PARAMETRO” DI CONGRUITA’

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DEFINIZIONE Art. 14 DPR n. 633/72Necessità criteri di calcolo uniformi Finanziaria 2007, C. 307Criteri di calcolo Provvedimento 27 luglio 2007 Ag. Terr.Ampliamento poteri di rettiifica in campo IVA e imposte dirette DL 223 /06

Valore normale da presunzione semplice diventa presunzione legale relativa (ammette prova contraria)

DL 223 /06

Accertamento ai fini imposta registro sulla base del valore normale (esclusa ipotesi del "prezzo valore")

DL 223 /06Solidarità in campo IVA tra acquirente privato e impresa per il versamento dell'imposta dovuta Finanziaria 2008 C. 164

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Valore normale = Valore normale unitario x Superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale.

Se mancante superficie calcolata ai sensi dell’All. C al DPR 23 marzo 98, n. 138

Valore normale unitario =

Val OMImin + (Val OMImax - Val OMImin) x K

K = (K1 + 3xK2) / 4

CALCOLO DEL VALORE NORMALE - RESIDENZIALE -

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K 1 (taglio superficie) K2 ( Livello di piano)Seminterrato 0

fino a 45 mq 1 Terra 0,2da 45mq a 70mq 0,8 Primo 0,4da 70mq a 120mq 0,5 Intermedio 0,5da 120mq a 150mq 0,3 Ultimo 0,8oltre 150mq 0 Attico 1

- Zona omogenea, zona limitrofa, zona analoga censita

- Periodo dell’atto, o precedente in cui è pattuito il prezzo, risultante da atto avente data certa

- Stato conservativo “NORMALE”

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Immobili ultimati o ristrutturati da meno di quattro anni:

• Stato conservativo OMI “OTTIMO”

• In mancanza, moltiplicando il valore OMI per il coefficiente 1,3

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CALCOLO DEL VALORE NORMALE - RESIDENZIALE -

- Zona omogenea, zona limitrofa, zona analoga censita

- Periodo dell’atto, o precdedente in cui è pattuito il prezzo, risultante da atto avente data certa

- Stato conservativo “NORMALE”

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1. Valore del mutuo per gli atti soggetti ad IVA

2. Prezzi praticati emergenti da compravendite tra privati per la stessa zona nello stesso periodo.

3. Prezzi che emergono dalla ricostruzione dei ricavi, in base all’osservazione diretta dei costi sostenuti, da altre prove certe e, in particolare alle risultanze delle indagini finanziarie.

4. Prezzi che emergono dalle offerte di vendita del soggetto controllato

5. Prezzi che emergono dalle offerte di vendita al pubblico tramite i media

6. Prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato

7. Ricostruzioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. trasmesse ai comuni, alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio

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CORRETTIVI

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1) Finanziamento > valore normale al fine di sostenere spese di ristrutturazione ecc. Non è sufficiente la motivazione nel rogito. Necessaria documentazione che provi effettuazione dei lavori. Risoluzione 122/2007 Agenzia delle Entrate

2), 4), 5), 6) Prezzo praticato < valore normale per le particolari caratteristiche dell’immobile o particolari esigenze dell’impresa. Consigliabile motivare dettagliatamente nel rogito. Tuttavia potrebbe non essere sufficiente.

3), 7) Evasione

CASI DI POSSIBILE ACCERTAMENTO DA PARTE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

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Accertamento

su “comportamenti”

LECITI

Accertamento

su “comportamenti”

ILLECITI

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STRUMENTI DI ACCERTAMENTO AGENZIA DEL TERRITORIO

DATA BASE AGENZIA TERRITORIO

INT

ER

RO

GA

ZIO

NE

INDIRIZZO

NOTAIO

PARTIZONA

DATA

… ….

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FONTE: Atti convegno “Dal valore di mercato al valore normale” 1 febbraio 2008

Intervento Martino Brambilla - AG. Territorio

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FONTE: Atti convegno “Dal valore di mercato al valore normale” 1 febbraio 2008

Intervento Martino Brambilla - AG. Territorio

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FONTE: Atti convegno “Dal valore di mercato al valore normale” 1 febbraio 2008

Intervento Martino Brambilla - AG. Territorio

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FONTE: Atti convegno “Dal valore di mercato al valore normale” 1 febbraio 2008

Intervento Martino Brambilla - AG. Territorio

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Il “mercato NPL” e le alte performances degli asset-backed credits

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N.P.L., Non Performing Loans sono crediti in sofferenza, assistiti o meno da garanzia ipotecaria.

Il mercato degli NPL si sviluppa in Italia verso la fine degli anni ‘90, in particolare con la legge 130/99 che disciplina le operazioni di cartolarizzazione (securitization).

La presenza di soggetti che negoziano tali crediti è appunto conseguenza diretta delle operazioni di cartolarizzazione che si sono susseguite negli ultimi anni tramite le quali le banche italiane, ma non solo, hanno ceduto a soggetti terzi ingenti portafogli di crediti al fine di mantenere o migliorare i ratios imposti da Banca d’Italia.

IL MERCATO NPL

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OPERAZIONI DI CARTOLARIZZAZIONE

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ORIGINATOR SPV MKTCREDITI

PREZZO

ABS / MBS

PREZZO

Servizio del debito

ARRANGER

BANCHE D’AFFARI

AGENZIA RATINGSERVICER

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SPV, RATING E SERVIZIO DEL DEBITO

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CREDITI

DIVERSAMENTE

GARANTITI CON

DIVERSO

RISCHIO

OBBLIGAZIONI

DIVERSO

RATING

A+

.. ..

B

.. ..

.. ..

D

RATE MUTUI

RATE PRESTITI

RATE PRESTITI

RECUPERI GIUD.

CESSIONE CREDITI

SERVIZIO

DEBITO

SPV

NPL

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DIFFERENTI TIPOLOGIE DI NPL

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GARANZIA

IPOTECARIA

IPOTECARI I

IPOTECARI II

IPOTECARIPROBLEMATICI

CHIROGRAFO INCAGLI

CHIROGRAFOSOFFERENZA

RESIDUAL FONDIARI

NPLValutazione tecnico commerciale del

sottostante immobiliare + valutazione legale

Valutazione tecnico commerciale del sottostante immobiliare + valutazione

legale (preponderante)

Valutazione legale + valutazione “statistica”

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…differenti margini…

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GARANZIA

IPOTECARIA

NPL

Prezzo di acquisto

IPOTECARI I

IPOTECARI II

IPOTECARIPROBLEMATICI

CHIROGRAFO INCAGLI

CHIROGRAFOSOFFERENZA

RESIDUAL FONDIARI

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ORIGINATION

CREDIT SERVICING

CASH + ASSETS

Procedure giudiziali

e stragiudiziali

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CASH

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1. Comunicazione parametri “input” investitore

2. Analisi posizioni proposte in funzione di:

a) Valutazione tecnico-commerciale sottostante immobiliare

b) Valutazione legale contenziosi

c) Analisi spread gross book value vs recovery value atteso

3. Estrapolazione posizioni e costituzione portafoglio

4. Offerta acquisto portafoglio

5. Negoziazione

6. CLOSING

COSTRUZIONE PORTAFOGLIO:

DU

E D

ILIGE

NC

E

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CREDIT SERVICING

PORTAFOGLIO

CREDITI

SOSTITUZIONE LEGALI

ESTERNI - ACCENTRAMENTO

LEGAL SERVICES

Abbattimento

costi gestione

portafoglio

1. Recupero giudiziale

2. Accordi stragiudiziali

3. Credito problematico

4. Cessione credito a terzi

mix 1,2,3,4 in

funzione esigenze

Investitore ed evoluzione

delle posizioni in corso.

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3. CREDITO PROBLEMATICO: OPERATIVITA’ REO

- offerte della concorrenza non adeguate al valore di realizzo -

IMMOBILE

IN ASTASPV

Aggiudicazione immobile

Asta deserta ocon offerte

non soddisfacenti

Immobile in portafoglio

a reddito

Immobile vendutosul mercato

Cash flow

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ACQUISTA

SOSTIENE PREZZO

Incassoricavato

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• L’operatività nel mercato NPL permette di realizzare margini notevoli, purché associata ad un elevato grado di specializzazione;

• E’ una modalità “alternativa” di investimento nel settore immobiliare;

• Sfrutta molte delle competenze proprie degli operatori immobiliari;

• Non è correlata, se non in minima parte, all’andamento del settore immobiliare;

…IN CONCLUSIONE…

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