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Valutazione del portafoglio immobiliare di

Fin Immobiliare 2004 S.r.l. in Liquidazione

Dott. Giacomo Morri

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Sommario 1. Premessa e finalità dell’incarico ................................................................................................................ 5

2. Ipotesi di lavoro e limitazioni .................................................................................................................... 5

a. Informazioni e documenti di riferimento .............................................................................................. 5

b. Definizioni .............................................................................................................................................. 6

c. Avvertenze e limiti del presente documento ........................................................................................ 6

3. Metodologie e criteri di valutazione immobiliare ..................................................................................... 7

a. Premesse metodologiche ...................................................................................................................... 7

b. Metodologia di Comparazione .............................................................................................................. 8

c. Metodologia Economica ........................................................................................................................ 8

Criterio Finanziario .................................................................................................................................... 9

Criterio Reddituale..................................................................................................................................... 9

4. Analisi di mercato .................................................................................................................................... 10

a. Andamento economico generale ........................................................................................................ 10

b. Andamento del mercato immobiliare italiano .................................................................................... 12

Prezzi Generali ......................................................................................................................................... 12

Mercato residenziale ............................................................................................................................... 13

Settore Commerciale ............................................................................................................................... 15

c. Il mercato immobiliare locale .............................................................................................................. 16

Il mercato immobiliare a Blevio (CO) ....................................................................................................... 16

Il mercato immobiliare a Segrate (MI) .................................................................................................... 17

Il mercato immobiliare a Vimodrone (MI) ............................................................................................... 17

Il mercato immobiliare a Pieve di Soligo (TV) .......................................................................................... 18

Il mercato immobiliare a Bracciano (RM) ................................................................................................ 18

5. Valutazione dell’immobile ubicato a Blevio (CO) .................................................................................... 18

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione ...................................................................................... 18

b. Ubicazione ........................................................................................................................................... 20

c. Documentazione fotografica ............................................................................................................... 21

d. Stima del valore di mercato ................................................................................................................. 22

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile .......................................................................... 23

6. Valutazione degli immobili ubicati a Segrate (MI) ................................................................................... 23

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione ...................................................................................... 23

b. Ubicazione ........................................................................................................................................... 23

c. Documentazione fotografica ............................................................................................................... 24

d. Stima del valore di mercato ................................................................................................................. 25

3

Metodologia comparativa ....................................................................................................................... 25

Metodologia economica con criterio reddituale ..................................................................................... 25

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile .......................................................................... 25

7. Valutazione degli immobili ubicati a Vimodrone (MI) ............................................................................. 26

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione ...................................................................................... 26

b. Ubicazione ........................................................................................................................................... 26

c. Documentazione fotografica ............................................................................................................... 27

d. Stima del valore di mercato ................................................................................................................. 28

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile .......................................................................... 28

8. Valutazione dell’immobile ubicato a Pieve di Soligo (TV) ....................................................................... 28

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione ...................................................................................... 28

b. Ubicazione ........................................................................................................................................... 29

c. Documentazione fotografica ............................................................................................................... 30

d. Stima del valore di mercato ................................................................................................................. 30

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile .......................................................................... 30

9. Valutazione dei terreni ubicati a Bracciano (RM) .................................................................................... 31

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione ...................................................................................... 31

b. Ubicazione ........................................................................................................................................... 32

c. Documentazione fotografica ............................................................................................................... 33

d. Stima del valore di mercato ................................................................................................................. 33

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile .......................................................................... 34

10. Conclusione ......................................................................................................................................... 34

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Indice delle Tabelle Tabella 4.1 – Numero di transazioni immobiliari 2009-2012 (fonte: Agenzia del Territorio).......................... 12

Tabella 4.2 – Prezzi immobiliari nelle 13 grandi città italiane (fonte: Banca d’Italia su dati Nomisma) ........ 13

Tabella 4.3 – Variazione dei canoni nelle 13 grandi città italiane 2008-2012 (fonte: Nomisma) ................... 13

Tabella 4.4 – Numero di transazioni immobiliari 2009-2012 – Comparto residenziale (fonte: elaborazioni

proprie su dati Agenzia del Territorio) ............................................................................................................. 13

Tabella 4.5 – Andamento dei prezzi di compravendita e dei canoni di locazione immobiliare nelle 13 grandi

città italiane (variazione semestrale) – Comparto residenziale 2006-2012 (fonte: Nomisma) ....................... 14

Tabella 4.6 – Prospettive del mercato immobiliare – Comparto residenziale – Ottobre 2012 (fonte: Banca

d’Italia) ............................................................................................................................................................ 14

Tabella 4.7 – Rapporto prezzo richiesto e prezzo pagato – Comparto residenziale – Ottobre 2012 (fonte:

Banca d’Italia) .................................................................................................................................................. 15

Tabella 4.8 – Numero di transazioni immobiliari 2009-2012 – Comparto commerciale (fonte: elaborazioni

proprie su dati Agenzia del Territorio) ............................................................................................................. 15

Tabella 4.9 – Andamento dei prezzi di compravendita immobiliare nelle 13 grandi città italiane (variazione

semestrale) – Comparto commerciale 2008-2012 (fonte: Nomisma) ............................................................. 16

Tabella 4.10 – Valori di mercato residenziale e box auto Blevio (CO) ............................................................. 17

Tabella 4.11 – Valori di mercato negozi Segrate (MI) ..................................................................................... 17

Tabella 4.12 – Canoni di mercato negozi Segrate (MI) [fonte: elaborazioni proprie su fonti varie] ............... 17

Tabella 4.13 – Valori di mercato box auto Vimodrone (MI) ............................................................................ 18

Tabella 4.14 – Valori di mercato residenziale Pieve di Soligo (TV) .................................................................. 18

Tabella 4.15 – Valori di mercato aree agricole seminative Bracciano (RM) ................................................... 18

Tabella 5.1 – Calcolo delle superfici commerciali ............................................................................................ 20

Tabella 10.1 – Valore di mercato degli immobili ............................................................................................. 34

Indice delle Figure Figura 5.1 a/b – Planimetrie catastali unità sub 27 e sub 29 .......................................................................... 19

Figura 5.2 – Ubicazione dell’immobile – Fraz. Girola, Blevio (CO) [fonte: Bing Maps] .................................... 20

Figura 5.3 a/b/c/d – Viste esterne del residence “La Cala” ............................................................................. 21

Figura 5.4 a/b/c/d – Viste interne ed esterne dell’appartamento sub 27 ...................................................... 22

Figura 6.1 – Ubicazione dell’immobile – Via Cassanese 200 – Segrate (MI) [fonte: Google Maps ................. 24

Figura 6.2 – Complesso immobiliare e relativo parcheggio antistante ........................................................... 24

Figura 6.3 a/b – Unità sub 2 e sub 701, vista fronte parcheggio .................................................................... 25

Figura 7.1 – Estratto di mappa catastale ......................................................................................................... 26

Figura 7.2 – Ubicazione dell’immobile – Via Olgettina, snc – Vimodrone (MI) [fonte: Google Maps] ........... 27

Figura 7.3 a/b – Viste della copertura dell’autorimessa interrata .................................................................. 27

Figura 8.1 – Planimetria catastale ................................................................................................................... 28

Figura 8.2 – Ubicazione dell’immobile – Via Mure, 17 – Pieve di Soligo (TV) [fonte: Google Maps] .............. 29

Figura 8.3 a/b – Vista fronte e retro dell’abitazione ....................................................................................... 30

Figura 9.1 – Estratto di mappa catastale ......................................................................................................... 31

Figura 9.2 – Estratto Tav. D, PRG Variante 2009 [fonte: Comune di Bracciano] ............................................. 32

Figura 9.3 – Ubicazione dei terreni – Bracciano (RM) ..................................................................................... 33

Figura 9.4 a/b/c – Viste dei terreni dalla via dei Lecci, dalla via Braccianese Claudia e dall’area ................... 33

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1. Premessa e finalità dell’incarico Il presente incarico di valutazione (nel seguito definito anche la “Perizia”) è stato conferito al Dott. Giacomo

Morri (nel seguito definito anche il “Professionista”) dal Collegio dei Curatori della Fin Immobiliare 2004

S.r.l. in liquidazione (nel seguito definito anche il “Committente”) a seguito della proposta di incarico inviata

in data 12 Settembre 2012.

L’incarico consiste nel servizio di stima del valore di mercato dei seguenti immobili (nel seguito definiti

congiuntamente anche il “Portafoglio” o singolarmente di volta in volta l’”Immobile”), come nel seguito

meglio descritti:

Blevio (CO) – residence “La Cala”, due appartamenti e due box auto

Segrate (MI) – due negozi

Vimodrone (MI) – box auto

Pieve di Soligo (TV) – appartamento

Bracciano (RM) – terreno edificabile

La valutazione è realizzata sulla base dei principali criteri proposti in letteratura, adeguatamente adattati

all’oggetto della valutazione. Il valore di mercato stimato nella presente relazione si riferisce al 31 dicembre

2012.

2. Ipotesi di lavoro e limitazioni

a. Informazioni e documenti di riferimento Il presente incarico non considera alcuna due diligence tecnica, legale e fiscale e si basa esclusivamente

sulla documentazione fornita dal Committente o reperita tramite indagini e analisi di mercato.

Il Professionista nello svolgimento del proprio incarico fa riferimento alla seguente documentazione.

Parte della documentazione è stata fornita dal Committente:

Allegato 1 - Atto di compravendita unità fg. 3, mapp. 1053, sub. 29 - Blevio (CO) - 17 10 2007

Allegato 2 - Atto di compravendita unità fg. 3, mapp. 1053, sub. 27, 57 e 58 - Blevio (CO) - 13 12

2007

Allegato 3 - Atto di compravendita unità fg. 14, part. 41, sub. 31 - Vimodrone (MI) - 18 05 2005

Allegato 4 - Atto di compravendita unità fg. 16, mapp. 446, sub. 2, 6 e 7 - Segrate (MI) - 25 05 2005

Allegato 5 - Contratto di locazione Adecco - Segrate (MI) - 25 06 1999

Allegato 6 - Contratto di locazione studio medico Di Vona Dott. Luigi - Segrate (MI) - 26 09 2002

Allegato 7 - Perizie estimative unità uso negozio Arch. Magnaghi - Segrate (MI) - 12 05 2009

Allegato 8 - Atto di compravendita unità fg. 3, part. 322, sub. 5 - Pieve di Soligo (TV) - 18 05 2005

Allegato 9 - Atto di compravendita terreni fg. 23, mapp. 135, 225 e 226 - Bracciano (RM) - 10 01

2008

Allegato 10 - Stralcio della relaz. ex art. 172 c. 1 L.F. - C.P. 51/2010 FIN IMMOBILIARE 2004 SRL in

Liquidazione

Parte della documentazione è stata invece prodotta dal Professionista:

Planimetria catastale dell’appartamento di cui al foglio 3, particella 1053, sub. 29 del Catasto

Fabbricati del Comune di Blevio (CO) aggiornata a novembre 2013;

Planimetria catastale dell’appartamento di cui al foglio 3, particella 1053, sub. 27 del Catasto

Fabbricati del Comune di Blevio (CO) aggiornata a novembre 2013;

6

Visura catastale dell’unità a uso negozio di cui al foglio 16, mappale 446, sub 2 del Catasto

Fabbricati del Comune di Segrate (MI), aggiornata a novembre 2013;

Visura catastale dell’unità a uso negozio di cui al foglio 16, mappale 446, sub 701 del Catasto

Fabbricati del Comune di Segrate (MI), aggiornata a novembre 2013;

Estratto di mappa catastale relativo al foglio 14, particella 41 del Comune di Vimodrone (MI),

aggiornato a novembre 2013;

Planimetria catastale dell’appartamento di cui al foglio 3, particella 322, sub. 5 del Catasto

Fabbricati del Comune di Pieve di Soligo (TV) aggiornata a novembre 2013;

Estratto di mappa catastale relativo al foglio 23, particelle 317, 318, 319, 320 e 226 del Comune di

Bracciano (RM) aggiornato a novembre 2013;

Tavola D della variante 2009 al PRG del Comune di Bracciano (RM);

NTA della variante 2009 al PRG del Comune di Bracciano (RM).

Inoltre, il Professionista, per il tramite e/o con l’ausilio di un collaboratore di fiducia, ha condotto visite

sopralluogo sugli immobili nelle seguenti date:

Blevio (CO) – 14 novembre 2013

Segrate (MI) – 22 gennaio 2013

Vimodrone (MI) – 14 novembre 2013

Pieve di Soligo (TV) – 4 giugno 2013

Bracciano (RM) – 30 settembre 2012

b. Definizioni Nel presente documento, quando utilizzate, si fa riferimento alle definizioni di seguito descritte, salvo

diverse indicazioni riportate di volta in volta nel testo:

Valore di mercato: l’ammontare stimato cui un bene può essere ceduto e acquistato, alla data di

valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla

compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti

abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e senza coercizioni. Si tratta del prezzo che

si potrebbe ottenere in condizioni normali di mercato.

Condizioni normali di mercato: ci si riferisce a una situazione in cui la vendita è coadiuvata da

adeguata pubblicità (per consentire la diffusione e la conoscenza di tutte le informazioni disponibili)

e in cui un immobile è messo in vendita per un tempo ragionevole, in funzione del ciclo

immobiliare.

Valutazione: l’opinione in forma scritta circa il valore di mercato di una proprietà immobiliare alla

data di riferimento. Salvo limitazioni stabilite nei termini dell’incarico, l’opinione è fornita a seguito

di un sopralluogo e dopo aver eseguito le appropriate e opportune indagini e approfondimenti

eventualmente necessari, tenendo in considerazione la tipologia del bene immobile e lo scopo della

valutazione.

c. Avvertenze e limiti del presente documento La presente relazione di stima è stata redatta sulla base delle informazioni e della documentazione fornite

dal Committente. Queste sono state assunte come attendibili e accurate, salvo che non rientri

espressamente nell’oggetto dell’incarico la verifica di tali documenti e informazioni; tuttavia vi sono alcuni

limiti inerenti alla relazione stessa di seguito segnalati:

il Professionista:

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o non ha effettuato verifiche sui titoli di proprietà, servitù, vincoli, ipoteche o altro;

o non ha effettuato verifiche urbanistiche;

o non ha eseguito verifiche strutturali e ambientali sugli immobili oggetto della presente

valutazione. Per questa ragione non sono stati computati eventuali costi di bonifica degli

immobili oggetto della presente valutazione se non espressamente indicati dal

Committente;

le superfici, dove non specificamente indicato, sono state fornite dal Committente;

il Professionista non ha svolto alcuna verifica né sullo stato di funzionamento degli impianti

tecnologici, né sulla loro conformità alle norme vigenti ed è stata data per certa la presenza di tutte

le necessarie autorizzazioni amministrative;

il Professionista ha utilizzato indagini sul mercato locale svolte in prima persona e per il tramite dei

propri collaboratori, motivo per cui, è parere del Professionista che i risultati di tali indagini siano

da ritenersi rappresentativi della situazione di mercato; tuttavia il Professionista non può escludere

la presenza di ulteriori segmenti di domanda e/o offerta relativi agli immobili oggetto della

presente valutazione che potrebbero modificare, anche se non in maniera sostanziale, i driver

valutativi presi come riferimento.

3. Metodologie e criteri di valutazione immobiliare L’attività di valutazione è finalizzata alla determinazione del valore economico di un bene. Tuttavia poiché

tale caratterizzazione non è univoca nella teoria, si preferisce utilizzare la definizione di valore di mercato,

così come contenuta nella versione italiana del RICS Appraisal and Valuation Manual – “Red Book” – della

Royal Institution of Chartered Surveyors, ed. 6 del 01 marzo 2009 e precedentemente riportata nelle

Definizioni.

Per la determinazione del valore di mercato, teoria e prassi concordano nell’individuare tre principali filoni

metodologici per valutare i beni immobili: comparativo, di trasformazione (o estrazione) ed economico; da

un punto di vista applicativo, quest’ultima metodologia si basa sui criteri reddituale e finanziario. Nel

seguito si descriveranno le metodologie effettivamente utilizzate nel presente lavoro.

a. Premesse metodologiche La metodologia di valutazione si articola in diverse fasi finalizzate a raccogliere gli elementi necessari e a

elaborarli al fine di giungere a un giudizio di valore.

La valutazione può essere condotta mediante analisi desk, limitandosi alla sola verifica della

documentazione esistente sull’immobile e il mercato di riferimento, oppure può essere condotta mediante

un sopralluogo finalizzato a verificare le effettive condizioni del bene oggetto di valutazione e del contesto

economico e ambientale in cui è ubicato.

Si procede con un’analisi di mercato finalizzata a conoscere gli elementi di comparazione rilevanti (valori di

locazione e vendita, elementi di rischi, tassi di rendimento ecc.) necessari per applicare le metodologie di

valutazione.

Infine, si selezionano una o più metodologie di valutazione (nel seguito spiegate in maggior dettaglio) in

base alle caratteristiche dell’immobile, alla disponibilità di informazioni sul mercato e ai contenuti

dell’incarico.

In sintesi, la valutazione è svolta seguendo un percorso metodologico tipico della metodologia estimativa,

articolato per fasi consequenziali:

analisi desktop della documentazione disponibile;

sopralluogo degli immobili (quando specificatamente indicato);

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definizione della natura del bene e degli obiettivi della valutazione;

individuazione dei criteri applicabili;

raccolta dei parametri di mercato (comparable) dove esistenti;

calcolo del valore utilizzando la metodologia scelta;

verifica dei risultati.

b. Metodologia di Comparazione Il criterio comparativo di mercato utilizza i dati di immobili comparabili che siano stati oggetto di

transazioni recenti o per cui sia noto il prezzo richiesto per stimare il valore dell’immobile. In base ai prezzi

comparabili è possibile stimare il valore di un immobile mediante adeguamenti che tengano conto delle

specificità di ciascun bene. L’utilizzo di questo criterio si articola in tre passaggi.

1. Selezione degli immobili comparabili: la scelta di comparabilità si basa sulle caratteristiche fisiche

(età, stato di manutenzione ecc.) e sulla localizzazione degli immobili. È necessario che le

caratteristiche dei beni reputati comparabili siano il più possibile simili a quelle dell’immobile da

valutare e che i beni comparabili siano stati oggetto di recente transazione (generalmente negli

ultimi tre-sei mesi) a un prezzo di mercato. Oltre ai valori dei beni comparabili si possono utilizzare

anche i dati forniti dagli osservatori immobiliari.

2. Normalizzazione del prezzo di transazione dei beni comparabili mediante un’unità di confronto: per

la maggior parte degli immobili, l’unità considerata è la superficie, pertanto, salva diversa

indicazione, si utilizzano prezzi o canoni di locazione al metro quadrato. Il valore finale del bene è

ottenuto dalla moltiplicazione del prezzo medio dell’unità di misura estratto dal mercato per la

quantità espressa dal bene da valutare.

3. Adeguamenti: poiché due immobili non sono mai perfettamente identici ma solo simili (per

esempio a causa di differenze d’età, dello stato di manutenzione, dell’orientamento, del livello di

personalizzazione, della fungibilità o dell’accessibilità) occorre verificare le differenze tra le

informazioni ottenute e il bene specifico da valutare.

Data la specificità dei beni immobiliari, il criterio comparativo di mercato risulta particolarmente

appropriato per la valutazione di immobili abbastanza omogenei o “standard” e per le tipologie in cui cioè

prevale un mercato della proprietà rispetto a un mercato dello spazio (tipicamente il segmento

residenziale).

c. Metodologia Economica La metodologia di valutazione economica ricerca il valore di un immobile stimando la sua capacità di

produrre benefici economici futuri; la denominazione deriva dall’utilizzo di metodologie e principi che sono

applicabili e applicati a tutte le altre tipologie di investimento in quanto permette di esprimere il valore di

un bene in funzione dei medesimi fattori che determinano il valore di un qualsiasi asset: il reddito atteso e il

rischio associato al suo conseguimento. Tale metodologia si basa sul fondamentale assunto che un

acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici economici

che il bene sarà in grado di produrre.

La metodologia di valutazione economica si articola in due differenti criteri applicativi che si basano su

diverse misure di reddito atteso, includendo diverse assunzioni riguardanti la relazione tra reddito e valore.

Criterio reddituale (direct capitalization): è utilizzato per convertire la previsione del reddito atteso

di un singolo periodo in un’indicazione di valore mediante un passaggio diretto, che si sostanzia

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nella divisione del reddito stimato per un appropriato tasso di capitalizzazione (un reddito e un

tasso).

Criterio finanziario (yield capitalization): è utilizzato per convertire tutti i flussi futuri in un valore

presente, attualizzando ogni beneficio atteso per un appropriato tasso di attualizzazione (pluralità

di flussi).

Nella valutazione di un immobile esistente locato, il beneficio economico è, principalmente, il canone di

locazione generabile al netto dei costi a carico del proprietario. È quindi necessario determinare la quantità

di canone di locazione che può generare analizzando i contratti di locazione esistenti e i canoni di mercato

derivanti da un campione di beni comparabili per cui esista un mercato dello spazio. In questo secondo

caso occorre quindi analizzare le transazioni di spazio per definire la quantità di canone potenzialmente

rinvenibile in maniera analoga a quanto si effettua nell’applicazione della metodologia di comparazione.

Criterio Finanziario

Secondo il criterio finanziario il valore di un asset corrisponde alla somma del valore attuale dei flussi futuri

che è in grado di generare, scontati a un tasso che considera il rischio di tali flussi.

Il criterio finanziario si basa sulla relazione esistente tra i redditi generati da un immobile e il suo valore ma,

diversamente dal criterio reddituale, prende in considerazione in maniera esplicita l’evoluzione temporale

dei flussi in entrata (e.g. canoni di locazione o ricavi da vendita) e dei flussi in uscita (e.g. spese operative o

costi di costruzione).

Il valore di mercato è pari alla sommatoria di tutti i flussi attualizzati:

1 )1(tt

t

i

FV

(V = valore dell’immobile; i = tasso di attualizzazione; Ft = flusso del periodo).

L’applicazione del criterio finanziario presenta criticità che devono essere supportate nella perizia di

valutazione:

la determinazione dei flussi di cassa quale sommatoria algebrica tra tutte le uscite e le entrate

attese generate dall’immobile a favore del proprietario;

la stima di un valore finale al momento della stabilizzazione dei flussi;

la scelta del tasso di attualizzazione in funzione del rischio dei flussi.

Il criterio finanziario si presta per valutare immobili il cui reddito non è stabilizzato o in cui ci sono

significative variazioni di reddito nel tempo dovute a situazioni contrattuali diverse dalle attuali condizioni

di mercato.

Criterio Reddituale

Il criterio reddituale fa riferimento a espressioni sintetiche basate sulla quantificazione di un reddito medio

annuo, evitando in tal modo la stima puntuale dei redditi attesi lungo l’intera vita economica del bene.

Teoria e prassi valutativa concordano nell’utilizzare principalmente l’espressione della rendita perpetua

illimitata: tale assunzione deriva dal fatto che il bene immobiliare ha un ciclo di vita estremamente lungo e

che la differenza tra il valore attuale di una rendita perpetua e il valore di una rendita limitata nel tempo

assume valori contenuti dopo pochi anni.

10

Il criterio reddituale si basa sulla capitalizzazione diretta e converte il canone di mercato annuale nel valore

di mercato dell’immobile stesso; il valore di un immobile è pari al rapporto tra l’importo del reddito e

l’adeguato tasso di capitalizzazione:

r

CV tt

(r = tasso di capitalizzazione; Ct = reddito)

L’applicazione del criterio reddituale presenta criticità che devono essere supportate nella perizia di

valutazione:

la determinazione del reddito normalizzato (generalmente si assume come base di calcolo il canone

di locazione lordo, perché presenta il vantaggio di essere noto e di comparire nel contratto di

locazione);

la scelta del tasso di capitalizzazione coerente con la definizione di reddito utilizzata.

Il criterio reddituale può essere utilizzato in situazioni di stabilità, quali un immobile locato in condizioni

normali oppure vuoto, per cui è quindi necessario e possibile stimare il canone normale di mercato (si stima

un canone potenziale). In tali circostanze è preferibile al criterio finanziario poiché non sono necessarie

ipotesi addizionali di più difficile stima quali i tassi di crescita attesi dei canoni e il tasso di capitalizzazione in

uscita (going out cap rate) per stimare il valore finale del bene.

4. Analisi di mercato

a. Andamento economico generale Secondo l’analisi del quadro macroeconomico mondiale condotta da Banca d’Italia1, alla fine del 2012

persiste la debolezza del contesto internazionale. Se infatti nel primo trimestre 2012 l’economia mondiale

aveva continuato a espandersi a ritmi contenuti, anche se frenata dalla stagnazione in Europa e dal

rallentamento negli Stati Uniti e nei paesi emergenti, nel secondo e nel terzo trimestre dell’anno

l’economia mondiale ha nuovamente rallentato, risentendo dell’indebolimento dell’attività sia nei paesi

avanzati sia in quelli emergenti e il commercio internazionale ha perso vigore.

Nell’area Euro l’attività economica ha continuato a contrarsi nell’ultimo trimestre del 2012. Le conseguenze

delle tensioni finanziarie che hanno colpito, nel corso dell’anno, alcuni paesi dell’area e gli effetti del

necessario consolidamento dei bilanci pubblici si sono trasmessi anche alle economie finora ritenute più

solide e l’Eurosistema ha rivisto significativamente al ribasso le previsioni di crescita per il 2013.

Sono molto migliorate tuttavia le condizioni dei mercati finanziari, il cui deterioramento aveva finora

rappresentato un ostacolo alla ripresa ciclica nell’Area. I rendimenti dei titoli di Stato sono scesi nei paesi

maggiormente interessati dalle tensioni e gli afflussi di capitali verso alcune delle economie più colpite dalla

crisi del debito sovrano sono ripresi. In novembre l’Eurogruppo ha rinnovato il sostegno alla Grecia e

l’operazione del governo greco di riacquisto di titoli del proprio debito in circolazione, terminata l’11

dicembre, ha implicato una riduzione del debito di circa dieci punti percentuali del prodotto. Inoltre, il

Consiglio dei ministri economici e finanziari dei paesi dell’Unione europea ha raggiunto un accordo

sull’istituzione di un meccanismo unico di vigilanza bancaria, volto a impedire il circolo vizioso tra debito

sovrano e condizioni del sistema bancario. Questi progressi sono stati resi possibili dalla credibilità acquisita

1 Bollettino Economico n. 69 – luglio 2012, n. 70 – ottobre 2012 e n. 71 – gennaio 2013

11

dall’azione dei governi nazionali. Le condizioni sui mercati restano però incerte e va confermato l’impegno

a proseguire nell’adozione delle misure necessarie a garantire la coesione dell’Unione.

Il miglioramento dei mercati del debito sovrano si è riflesso positivamente sulle condizioni monetarie e

finanziarie nei paesi interessati dalle tensioni. Persistono tuttavia divari nei tassi bancari attivi, che

riflettono sia i ritardi con cui le variazioni delle quotazioni dei titoli di Stato si trasmettono alle condizioni

del mercato del credito, sia l’effetto dello sfavorevole quadro congiunturale sul merito di credito della

clientela bancaria. In Italia e in Spagna il costo medio di finanziamento di famiglie, imprese e intermediari

finanziari ad ottobre 2012 era ancora superiore di circa 110 punti base a quello osservato nei paesi dell’area

meno colpiti dalla crisi.

In Italia le previsioni del Governo e dei principali analisti, pur prefigurando per l’Italia una crescita negativa

nella media del 2013, restano coerenti con un’uscita dalla recessione tra il 2013 e il 2014. A un più rapido

ritorno alla crescita può contribuire un miglioramento delle condizioni del credito e del clima di fiducia. A

fine 2012 la domanda interna non aveva ancora raggiunto un punto di svolta. Secondo gli indicatori

congiunturali la dinamica del PIL è stata negativa anche nel quarto trimestre dell’anno e rimarrà debole nel

primo trimestre 2013. Sono tuttavia emersi lievi segnali di stabilizzazione e si è arrestata la prolungata fase

di deterioramento dei giudizi delle imprese sulle prospettive dell’economia. Il PIL sarebbe sceso di poco più

del 2% nella media del 2012, sostanzialmente in linea con quanto previsto in luglio. La stima per il 2013 è

stata rivista al ribasso (da -0,2% a -1,0%), per effetto del peggioramento del contesto internazionale e del

protrarsi della debolezza dell’attività nei mesi più recenti.

L’occupazione si è mantenuta pressoché stabile nel secondo trimestre 2012, ma l’aumento dell’offerta di

lavoro – concentrato tra i giovani, le donne e nelle regioni meridionali – ha sospinto il tasso di

disoccupazione sopra il 10%. Le retribuzioni lorde si sono ridotte in termini reali. Le informazioni più recenti

e le inchieste qualitative presso le imprese prefigurano un quadro occupazionale ancora sfavorevole. Gli

effetti della recessione non si sono finora riflessi in una caduta dell’occupazione, ma hanno determinato

soprattutto un maggiore ricorso alla CIGS e un aumento delle persone in cerca di lavoro che ha spinto verso

l’alto il tasso di disoccupazione, in particolare quello giovanile. A fronte di un significativo aumento della

partecipazione al mercato del lavoro, già osservato nella prima parte del 2012, il tasso di disoccupazione si

porterebbe al di sopra dell’11% nel 2013.

In Italia le condizioni del credito hanno beneficiato, nel corso dell’anno, della graduale rimozione dei vincoli

di liquidità che gravavano sulle banche italiane, anche grazie alle politiche attuate dall’Eurosistema.

L’offerta di finanziamenti è tuttavia ancora frenata dall’elevato rischio percepito dagli intermediari, in

relazione agli effetti della recessione sui bilanci delle imprese. I crediti deteriorati sono aumentati in misura

significativa. Con le operazioni di rifinanziamento a tre anni dell’Eurosistema sono stati rimossi i rischi che si

potessero verificare problemi nella liquidità delle banche e che questi potessero innescare una crisi

sistemica. Le tensioni sul debito sovrano continuano a influire negativamente sulla raccolta all’ingrosso

delle banche italiane, ancora in flessione; per contro, prosegue l’espansione della raccolta al dettaglio nelle

forme tradizionali presso i risparmiatori residenti. Alcune banche italiane sono tornate a emettere sui

mercati esteri. Le condizioni del credito bancario hanno beneficiato della riduzione dei tassi ufficiali di luglio

e, nel terzo trimestre dell’anno, del calo degli spread sovrani. I tassi sui prestiti a famiglie e imprese sono

scesi in agosto; i criteri di concessione dei finanziamenti sono divenuti più favorevoli rispetto a quelli assai

restrittivi di inizio anno. Restano tensioni che indicano una trasmissione ancora diseguale della politica

monetaria e il costo del credito rimane superiore alla media dell’Area. Emergono però segnali positivi: la

raccolta al dettaglio è in crescita, le condizioni di liquidità sono migliorate e alcuni intermediari sono tornati

a emettere sui mercati all’ingrosso. Il Core Tier 1 Capital Ratio dei principali gruppi bancari è ulteriormente

aumentato.

12

Lo scenario attuale prefigura un ritorno alla crescita nella seconda metà del 2013, sia pure su ritmi modesti

e con ampi margini di incertezza. La svolta ciclica sarebbe resa possibile dalla graduale ripresa degli

investimenti, a seguito della normalizzazione delle condizioni di finanziamento e del recupero della

domanda nell’Area dell’Euro, nonché del parziale miglioramento del clima di fiducia. In tale quadro la

dinamica del prodotto resterebbe comunque negativa nella media del 2013 e tornerebbe lievemente

positiva nel 2014.

I maggiori fattori di rischio al ribasso sono legati all’andamento della domanda interna e alle condizioni del

credito: il ritorno a tassi positivi di accumulazione potrebbe essere ritardato da un’evoluzione meno

favorevole delle aspettative delle imprese; gli effetti sull’attività delle banche del deterioramento dei

bilanci bancari e dell’accresciuta rischiosità della clientela potrebbero essere più persistenti. Un’evoluzione

più positiva potrebbe invece derivare da un ulteriore rafforzamento delle prospettive per l’Area dell’Euro.

b. Andamento del mercato immobiliare italiano Nel 2012 vi è stato un importante e progressivo rallentamento del mercato immobiliare, almeno per

quanto riguarda il numero di transazioni registrate, indice che ne rivela la dinamicità: andamento

fortemente negativo con una flessione del dato di variazione su base annua pari a -24% (primi 3 trimestri

2012 su primi 3 trimestri 2011). È la flessione più importante nell’ultimo triennio caratterizzato da una forte

alternanza che non aveva particolarmente pregiudicato il livello di transazioni immobiliari registrate

nell’arco del periodo (variazione 2009-2011: -2,1%).

Tabella 4.1 – Numero di transazioni immobiliari 2009-2012 (fonte: Agenzia del Territorio)

In linea con il calo delle transazioni, la cui maggiore componente è rappresentata dal segmento residenziale

(che rappresenta circa il 90% del volume totale), sono i segnali che arrivano dal monitoraggio degli

investimenti da parte degli investitori istituzionali. Nel 2012 il mercato italiano degli investimenti in

immobili non residenziali non ha raggiunto il livello del primo semestre dell’anno precedente, attestandosi

a € 1,7 miliardi circa. Nel quarto trimestre del 2012, soltanto € 458 milioni sono stati investiti. Questi dati

rappresentano il peggior livello registrato in Italia negli ultimi dieci anni2.

Prezzi Generali

A fine anno la forte flessione del numero di transazioni registrate nel 2012 non ha comportato effetti della

stessa importanza sull’andamento dei valori immobiliari di vendita. Dalle rilevazioni effettuate da Nomisma

emerge infatti che la tendenza registrata nell’ultimo semestre del 2011 risulta essenzialmente confermata.

Unico settore in cui, nel corso del primo semestre 2012, si registra una variazione del livello dei prezzi di

vendita di intensità maggiore rispetto al semestre precedente è il settore residenziale, il quale riporta un

calo del -1,77% contro il -0,71% (dato II semestre 2011).

2 BNP Paribas At a glance investimenti in Italia Q4 2012

SettoreTotale

2009

I trim

2010

II trim

2010

III trim

2010

IV trim

2010

Totale

2010

I trim

2011

II trim

2011

III trim

2011

IV trim

2011

Totale

2011

I trim

2012

II trim

2012

III trim

2012

Parziale

2012

Tutti 674.127 156.533 187.921 141.319 189.197 674.970 150.366 176.372 144.810 188.373 659.921 121.439 131.245 105.748 358.432

Variazione

annuale3,78% 3,42% -3,34% -3,16% 0,13% -3,94% -6,15% 2,47% -0,44% -2,23% -19,24% -25,59% -26,97% -23,99%

13

Tabella 4.2 – Prezzi immobiliari nelle 13 grandi città italiane (fonte: Banca d’Italia su dati Nomisma)

Il dato fornito dalla Banca d’Italia è la risultante di due forze opposte considerando la localizzazione dei beni

immobiliari: dati positivi sono stati registrati per gli immobili situati in localizzazioni primarie sia a livello

macro (Milano e Roma a livello nazionale) sia a livello micro (vicinanza al centro cittadino a livello locale),

mentre una perdita di valore è stata registrata per immobili di non elevata qualità e situati in posizioni

decentrate.

Focalizzando invece l’attenzione sui canoni di locazione, si osserva che continua a registrarsi una generale

riduzione in tutti i comparti; infatti dal 2009 ad oggi i diversi segmenti hanno visto un calo del valore medio

annuo delle locazioni compreso tra il -1,5% e il -1,9%.

Tabella 4.3 – Variazione dei canoni nelle 13 grandi città italiane 2008-2012 (fonte: Nomisma)

Mercato residenziale

Dopo quello industriale, il mercato residenziale è quello che, nel terzo trimestre del 2012, ha registrato il

minore rallentamento del numero delle compravendite, con un calo, sebbene importante, del 23,9%

rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Tabella 4.4 – Numero di transazioni immobiliari 2009-2012 – Comparto residenziale (fonte: elaborazioni

proprie su dati Agenzia del Territorio)

Il comparto residenziale registra una performance negativa anche se si considerano i livelli dei prezzi, la cui

variazione semestrale riferita al primo semestre 2012 ha fatto registrare una riduzione ancora maggiore

rispetto alla stessa rilevazione del periodo precedente.

2012

I II I II I II I II I

Abitazioni 2,10% -1,00% -2,50% -1,60% -1,00% -0,60% -0,53% -0,71% -1,77%

Uffici 3,70% 0,40% -1,70% -1,50% -0,80% -0,60% -0,86% -2,37% -2,15%

Negozi 3,00% 0,30% -2,30% -1,60% -1,20% -0,70% -0,71% -1,95% -1,61%

20112008 2009 2010

2012

I II I II I II I II I

Abitazioni 1,67% -0,84% -3,48% -2,68% -1,82% 0,00% 0,00% -2,80% -0,94%

Uffici 2,50% 0,00% -1,69% -1,72% -1,31% -1,78% -0,90% -2,29% -1,87%

Negozi 1,57% -0,79% -2,44% -2,50% -2,56% -0,86% -1,75% -2,70% -1,83%

2010 20112008 2009

SettoreTotale

2009

I trim

2010

II trim

2010

III trim

2010

IV trim

2010

Totale

2010

I trim

2011

II trim

2011

III trim

2011

IV trim

2011

Totale

2011

I trim

2012

II trim

2012

III trim

2012

Parziale

2012

Residenziale 609.145 141.917 171.405 129.240 169.243 611.805 136.718 160.073 131.125 170.181 598.097 110.021 119.673 95.951 325.645

Variazione

annuale4,26% 4,53% -2,69% -3,97% 0,44% -3,66% -6,61% 1,46% 0,55% -2,24% -19,53% -25,24% -26,82% -23,90%

14

Tabella 4.5 – Andamento dei prezzi di compravendita e dei canoni di locazione immobiliare nelle 13

grandi città italiane (variazione semestrale) – Comparto residenziale 2006-2012 (fonte: Nomisma)

Il dato qui rappresentato si riferisce a osservazioni generali e comunque relative a dati aggregati per macro

categorie. Nonostante ciò, se fino al 2011 il dato rifletteva maggiormente una dinamica a doppia velocità in

relazione alla qualità che il singolo immobile presenta in termini di localizzazione, caratteristiche

costruttive, fungibilità etc., oggi la decrescita dei valori è un carattere comune all’intero mercato,

riconducibile ad un eccesso di offerta diffuso in tutte le zone urbane. La differenziazione è nella “velocità”

con cui variano i prezzi, ridotta per gli immobili di fascia “alta”, i quali hanno minori tempi di permanenza

sul mercato, prolungata per gli asset secondari, che non trovano o faticano a trovare compratori e per i

quali pertanto i valori hanno subito sconti maggiori. Quest’osservazione, che può essere mossa per tutti i

comparti dell’immobiliare, in alcuni casi viene disattesa per le modalità intrinseche di utilizzo che ha

l’investimento nel settore residenziale ovvero del suo rispondere al fabbisogno abitativo dell’acquirente.

Il quadro appena descritto va completato con i risultati dell’indagine riportata nel “Sondaggio congiunturale

sul mercato delle abitazioni in Italia” (Banca d’Italia, ottobre 2012) relativa alle aspettative di breve periodo

degli operatori immobiliari del comparto residenziale.

Tabella 4.6 – Prospettive del mercato immobiliare – Comparto residenziale – Ottobre 2012 (fonte: Banca

d’Italia)

Dall’analisi dei dati pubblicati da Banca d’Italia la riduzione delle transazioni potrebbe essere ancora

ricondotta alla viscosità dei prezzi di vendita, la cui riduzione non ha tuttora raggiunto il livello di

disponibilità a pagare della domanda corrente. Il motivo per il quale invece gli operatori si attendono un

aumento del numero di nuovi incarichi a vendere è rinvenibile nell’aumento delle aliquote di tassazione

delle proprietà immobiliari.

2012

I II I II I II I II I II I II I

Prezzi 3,70% 2,60% 3,00% 2,00% 2,10% -1,00% -2,50% -1,60% -1,00% -0,60% -0,53% -0,71% -1,77%

Delta annuale -0,70% -0,60% -0,90% -3,00% -4,60% -0,60% 1,50% 1,00% 0,47% -0,11% -1,24%

Canoni 0,00% 1,67% -0,84% -3,48% -2,68% -1,82% 0,00% 0,00% -2,80% -0,94%

Delta annuale 1,67% -0,84% -5,14% -1,84% 1,66% 2,68% 1,82% -2,80% -0,94%

2010 2011Abitazioni

2006 2007 2008 2009

sfavorevoli normali favorevoli inferiore uguale superiore inferiore uguale superiore

Terzo trimestre 2012 49,0 43,6 7,4 13,0 55,5 31,6 70,6 29,4 0,1

Secondo trimestre 2012 58,5 36,5 5,0 19,9 49,9 30,1 71,2 28,6 0,2

Primo trimestre 2012 48,8 42,3 9,0 13,1 50,7 36,2 66,6 32,0 1,4

Quarto trimestre 2011 55,0 35,7 9,3 18,8 51,2 30,0 68,0 31,1 0,9

Terzo trimestre 2011 36,8 48,6 14,5 14,9 53,6 31,5 50,8 47,4 1,8

Secondo trimestre 2011 34,9 52,7 12,4 21,8 52,5 25,7 43,0 55,1 1,9

Primo trimestre 2011 20,1 55,8 24,1 12,4 55,0 32,6 35,3 61,2 3,6

Quarto trimestre 2010 18,2 57,3 24,5 11,5 52,3 36,2 32,7 64,7 2,6

Terzo trimestre 2010 16,5 56,3 27,2 10,5 56,7 32,8 28,9 67,1 4,0

Secondo trimestre 2010 30,3 54,5 15,2 23,1 51,7 25,2 32,0 65,8 2,3

Primo trimestre 2010 16,8 58,4 24,8 14,8 57,3 27,8 35,2 62,6 2,2

PeriodoCondizioni del mercato

Numero atteso di nuovi incarichi a

vendere nel trimestre in corso

rispetto a quello di

riferimento

Livello atteso dei prezzi nel

trimestre in

corso rispetto

a quello di riferimento

15

Dallo stesso rapporto si evince come nel terzo trimestre dell’anno corrente le transazioni abbiano registrato

uno sconto medio del 15,4% tra la richiesta iniziale dei venditori e il prezzo effettivamente pagato al

momento del rogito, mentre la massima frequenza viene osservata nella forchetta di sconto 10-20%.

Tabella 4.7 – Rapporto prezzo richiesto e prezzo pagato – Comparto residenziale – Ottobre 2012 (fonte:

Banca d’Italia)

Settore Commerciale

Il comparto commerciale è tra tutti il più eterogeneo nei suoi diversi segmenti: negozi, centri commerciali,

retail box.

Il terzo semestre dell’anno 2012 ha fatto registrare una consistente diminuzione del numero delle

transazioni rispetto allo stesso periodo dell’anno 2011 pari al -29,6%, valore questo mitigato se si considera

il dato aggregato osservato nei primi nove mesi dell’anno 2012.

Tabella 4.8 – Numero di transazioni immobiliari 2009-2012 – Comparto commerciale (fonte: elaborazioni

proprie su dati Agenzia del Territorio)

Nell’economia italiana il commercio, così come il settore terziario, è quello che presenta le maggiori

difficoltà e di conseguenza il mercato immobiliare, nel suo segmento retail, è quello che ha incrementato la

propria “rischiosità” locativa determinando un allontanamento degli investitori non solo istituzionali.

Il crescente rischio legato al comparto commerciale nell’ultimo semestre ha prodotto riduzioni dei valori di

vendita e dei canoni di locazione sostanzialmente allineate tra di loro; questo determina che il rendimento

offerto da questa tipologia di investimenti resta sostanzialmente allineato a quanto osservato nel semestre

precedente; dall’altra parte questo livello di rendimento non è pienamente condiviso dagli investitori

istituzionali i quali attribuiscono all’investimento in immobili a destinazione commerciale un profilo di

rischio più elevato con la diretta conseguenza che le loro scelte di impiego di capitali ricadono su altre

tipologie di investimento.

Rapporto tra prezzo pagato

all’acquisto e prezzo

inizialmente richiesto dal

venditore

Uguale

superiore

Inferiore

meno del

5%

Inferiore

tra il 5 e il

10%

Inferiore

tra il 10 e

il 20%

Inferiore

tra il 20 e

il 30%

Inferiore

di oltre il

30%

Riduzione

media

Terzo trimestre 2012 1,9 5,3 21,5 45,7 21,8 3,7 15,4

Secondo trimestre 2012 1,5 4,3 22,3 47,1 20,8 4,0 15,4

Primo trimestre 2012 1,4 5,8 26,5 47,1 15,8 3,4 14,3

Quarto trimestre 2011 1,1 7,8 25,3 50,7 13,0 2,0 13,7

Terzo trimestre 2011 2,9 11,1 32,7 37,7 13,9 1,7 12,5

Secondo trimestre 2011 2,7 8,5 38,5 36,9 11,7 1,7 12,1

Primo trimestre 2011 2,8 9,2 36,9 39,3 9,9 1,9 12,0

SettoreTotale

2009

I trim

2010

II trim

2010

III trim

2010

IV trim

2010

Totale

2010

I trim

2011

II trim

2011

III trim

2011

IV trim

2011

Totale

2011

I trim

2012

II trim

2012

III trim

2012

Parziale

2012

Commerciale 36.880 8.682 9.741 6.892 10.755 36.070 7.916 9.202 7.708 10.064 34.890 6.521 6.583 5.420 18.524

Variazione

annuale-0,55% -4,68% -10,07% 4,75% -2,20% -8,82% -5,53% 11,84% -6,42% -3,27% -17,62% -28,46% -29,68% -25,38%

16

Tabella 4.9 – Andamento dei prezzi di compravendita immobiliare nelle 13 grandi città italiane

(variazione semestrale) – Comparto commerciale 2008-2012 (fonte: Nomisma)

Nel segmento negozi si continua inoltre a registrare un’importante forbice tra i valori di locazione prime

(zone centrali e di passaggio) e location secondarie. Nel primo caso le richieste permangono a livelli

importanti con una conseguente stabilizzazione degli yield (dove i massimi rincari si attestano a 25bp). Nella

seconda fattispecie, dove il livello di vacancy resta importante, corrisponde un calo – anche importante –

dei canoni di locazione delineando conseguentemente un ulteriore innalzamento dei rendimenti.

Così come avviene per il comparto residenziale, bisogna analizzare la composizione dei dati di sintesi

appena rappresentati facendo preciso riferimento alla localizzazione degli immobili, la quale costituisce una

variabile di importanza tale da causare un disallineamento delle tendenze di mercato appena

rappresentate. Se infatti per le High Street si registrano rendimenti leggermente in salita sempre compresi

tra il 5% e il 6% con massima frequenza che si attesta al 5,6%, per le location meno prestigiose i rendimenti

possono essere superiori all’8%.

Forze di natura diversa agiscono invece sugli altri due segmenti del comparto commerciale: centri

commerciali e retail box; in questi segmenti, infatti, oltre alla localizzazione, che deve poter garantire

determinati livelli di bacini di utenza, diventa centrale l’affidabilità dei singoli conduttori e il “track record”

della struttura; per questo motivo nella scelta dell’investimento vengono preferiti immobili a reddito con

flussi consolidati rispetto a nuove aperture che presentano maggior incertezza.

Per lo stesso motivo al momento i progetti di sviluppo in questo ambito destano scarso interesse negli

investitori istituzionali che preferiscono strategie più conservative di tipo core.

La principale transazione avvenuta nel corso dei primi nove mesi del 2012 riguarda la nuova sede de “la

Rinascente” di Roma, un immobile da ristrutturare e per la quale la commercializzazione dei nuovi spazi è

ancora in corso, motivo per cui i numeri di questa operazione non riescono a fornirci un benchmark

aggiornato dei valori di questo comparto. Per quanto riguarda le strutture di vendita di grande superficie

localizzate a ridosso delle due più grandi città italiane si registrano yield tra il 6,75% e il 7%.

Infine, relativamente ai canoni di locazione, lo stesso periodo ha visto una revisione dei canoni di locazione

per il comparto retail, con una riduzione fino al -25% per strutture di recente apertura situate in location

secondarie.

c. Il mercato immobiliare locale Il mercato immobiliare a Blevio (CO)

Dall’analisi del mercato immobiliare locale sono stati reperiti tramite fonti secondarie i seguenti valori di

mercato relativi al comparto residenziale:

2012

I II I II I II I II II

Negozi 3,00% 0,30% -2,30% -1,60% -1,20% -0,70% -0,71% -1,95% -1,61%

201120102008 2009

17

Tabella 4.10 – Valori di mercato residenziale e box auto Blevio (CO)

Dall’analisi dell’offerta di immobili in zona, sono stati inoltre identificati alcuni annunci relativi ad

appartamenti facenti parte del medesimo complesso immobiliare del bene oggetto di valutazione e così

definiti:

appartamento di 98mq con vista lago composto da ingresso, soggiorno con terrazzo e accesso

diretto alla piscina, cucina, due camere, due bagni, posto auto in box, giardino e patio privati: la

richiesta è di €395.000;

appartamento di 116mq con vista lago posto al primo piano composto da soggiorno, cucina, due

camere, doppi servizi, terrazzo di 116mq sopra l’appartamento comprensivo di serra, doppio box,

giardino e due posti auto: la richiesta è di €500.000;

appartamento di 120mq con vista lago, parzialmente arredato, composto da ingresso, salone con

terrazzo coperto, cucina già arredata, camera matrimoniale con armadi a muro e bagno padronale,

cameretta con armadi a muro, secondo bagno, terrazzo di 120mq sopra l’appartamento, giardino

esclusivo di 150mq e box: la richiesta è di €500.000;

appartamento bilocale di 60mq comprensivo di box auto: la richiesta è di €240.000.

Il mercato immobiliare a Segrate (MI)

Dall’analisi del mercato immobiliare locale sono stati reperiti tramite fonti secondarie i seguenti valori di

mercato relativi al comparto commerciale (negozi):

Tabella 4.11 – Valori di mercato negozi Segrate (MI)

Risulta inoltre in corso una trattativa per la compravendita di un’unità ad uso negozio / ufficio di 100mq

all’interno dello stesso complesso immobiliare del bene oggetto di valutazione e per la quale la richiesta è

pari a €175.000.

Sono stati inoltre identificati i canoni di locazione di mercato in zona:

Tabella 4.12 – Canoni di mercato negozi Segrate (MI) [fonte: elaborazioni proprie su fonti varie]

Il mercato immobiliare a Vimodrone (MI)

Dall’analisi del mercato immobiliare locale sono stati reperiti tramite fonti secondarie i seguenti valori di

mercato relativi ai box auto:

min max vmf

Abitazioni civili OMI - Agenzia del Territorio Centrale di pregio sotto la SS Normale 1.400 2.100

Abitazioni Scenari Immobiliari Centro - 2.200 5.000 3.700

Abitazioni Gabetti Usato - Nuovo/Ristrut. 2.200 2.700

Box OMI - Agenzia del Territorio Centrale di pregio sotto la SS Normale 1.100 1.300

Box Scenari Immobiliari Centro - 10.800 43.000 28.400

Tipologia Fonte Stato conservativoValore mercato (€/mq)

Valore mercato (€/corpo)

Fascia / Zona

min max vmf

Negozi OMI - Agenzia del Territorio Semicentrale Normale 1.650 1.750

Negozi Scenari Immobiliari Via Cassanese - 2.300 3.050 2.850

Tipologia Fonte Fascia / Zona Stato conservativoValore mercato (€/mq)

min max vmf

Negozi OMI - Agenzia del Territorio Semicentrale Normale 89 98

Negozi Scenari Immobiliari Via Cassanese - 160 240 220

Tipologia Fonte Fascia / Zona Stato conservativoCanoni mercato (€/mq/anno)

18

Tabella 4.13 – Valori di mercato box auto Vimodrone (MI)

All’interno della stessa autorimessa interrata risultano inoltre in vendita 3 box auto similari a quello in

oggetto ad un valore richiesto di €15.000/box.

Il mercato immobiliare a Pieve di Soligo (TV)

Dall’analisi del mercato immobiliare locale sono stati reperiti tramite fonti secondarie i seguenti valori di

mercato relativi al comparto residenziale:

Tabella 4.14 – Valori di mercato residenziale Pieve di Soligo (TV)

Dall’analisi degli annunci immobiliari risultano inoltre in vendita altri appartamenti in zona ad un valore

medio di circa €1.600/mq.

Il mercato immobiliare a Bracciano (RM)

Dall’analisi del mercato immobiliare locale sono stati reperiti tramite fonti secondarie i seguenti valori di

mercato relativi ai terreni di tipo seminativo:

Tabella 4.15 – Valori di mercato aree agricole seminative Bracciano (RM)

Si segnala che, fatta eccezione per i dati dell’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell’Agenzia del

Territorio, aggiornati al II semestre 2012, gli altri valori di mercato fanno riferimento a dati relativi al primo

semestre 2013. Ai fini valutativi non si ritiene tuttavia che vi siano state significative variazioni nei valori

rilevati in tale intervallo temporale.

5. Valutazione dell’immobile ubicato a Blevio (CO)

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione Trattasi di 2 appartamenti e di 2 box auto facenti parte del residence “La Cala” e così censite al Catasto

Fabbricati del Comune di Blevio:

Appartamento sub 29: foglio 3, particella 1053, sub. 29, cat. A/2, classe 2, vani 4,5;

Appartamento sub 27: foglio 3, particella 1053, sub. 27, cat. A/2, classe 2, vani 4,5;

Box auto sub 57: foglio 3, particella 1053, sub. 57, cat. C/6, superficie 12mq;

Box auto sub 58: 3, particella 1053, sub. 58, cat. C/6, superficie 12mq.

min max vmf

Box OMI - Agenzia del Territorio Periferia Normale 780 1.100

Box Scenari Immobiliari Altre zone - 7.600 17.500 14.400

Valore mercato (€/corpo)

Tipologia Fonte Fascia / Zona Stato conservativoValore mercato (€/mq)

min max vmf

Abitazioni civili OMI - Agenzia del Territorio Centrale Ottimo 1.200 1.450

Abitazioni di tipo economico OMI - Agenzia del Territorio Centrale Ottimo 1.150 1.400

Abitazioni Scenari Immobiliari Centro - 1.500 2.450 1.750

Tipologia Fonte Fascia / Zona Stato conservativoValore mercato (€/mq)

min max vm

Seminativo OMI - Agenzia del Territorio Regione Agraria n. 3 - Prov. RM - 4,2

Tipologia Fonte Fascia / Zona Stato conservativoValore mercato (€/mq)

19

Figura 5.1 a/b – Planimetrie catastali unità sub 27 e sub 29

Le 2 unità ad uso abitativo, delle quali è stato possibile accedere internamente solo all’unità sub 27, non

risultano mai essere state abitate e versano da tempo in uno stato fatiscente di abbandono (come

evidenziato dalle immagini riportate nel seguito):

l’unità sub 27 risulta composta da un ampio soggiorno, una cucina, 2 camere da letto, 2 bagni, oltre

ad alcuni spazi a uso ripostiglio. Completano l’appartamento un’area a verde in uso esclusivo oltre

a 2 terrazzi allo stesso livello del giardino e il portico di ingresso;

l’unità sub 29 risulta invece composta da un soggiorno, una cucina, 2 camere da letto, 1 bagno,

oltre ad uno spazio a uso ripostiglio. Completano l’appartamento un’area a verde in uso esclusivo

oltre a 1 terrazzo allo stesso livello del giardino e il portico di ingresso.

Non disponendo di planimetrie progettuali, ai fini della stima della superficie delle unità residenziali è stata

utilizzata la planimetria catastale così come sopra riportata. Alle superfici lorde stimate sono quindi stati

applicati dei parametri di ponderazione (stimati sulla base dell’esperienza del Professionista e delle prassi di

mercato) ai fini della stima delle relative superfici commerciali:

20

Tabella 5.1 – Calcolo delle superfici commerciali

b. Ubicazione L’immobile è ubicato in Frazione Girola a Blevio sulla sponda est del ramo lariano del lago di Como. Vi si

accede tramite una strada a senso unico, via Frazione Girola, che conduce dalla Strada Statale 583 Lariana

al lago stesso. L’ingresso alle unità a uso abitativo avviene dalla sommità dell’immobile, scendendo tramite

ascensore o scale dal piano 2 al piano 0 (5° piano sottostrada secondo quanto riportato dal Catasto

Fabbricati). Ai box è invece possibile accedere internamente, sempre tramite ascensore o scale, oppure

tramite l’ingresso carrabile che si trova più in basso, quasi al livello del lago.

In zona sono presenti alcuni piccoli servizi di vicinato (bar, edicola etc.), mentre lungo il lago si trovano

alcune attività di tipo ristorativo o sportivo. Il centro di Blevio si trova a ridosso della stessa frazione,

mentre il centro di Como dista circa 5km.

Figura 5.2 – Ubicazione dell’immobile – Fraz. Girola, Blevio (CO) [fonte: Bing Maps]

Appartamento 85,5 100% 85,5

Portico 24,2 50% 12,1

Terrazzo 13,8 30% 4,1

Giardino di pertinenza esclusiva 61,4 10% 6,1

tot. 185 108

Appartamento 45,7 100% 45,7

Portico 14,0 50% 7,0

Terrazzo 6,8 30% 2,0

Giardino di pertinenza esclusiva 46,7 10% 4,7

tot. 113 59

Sub 27Sup. lorda

stimata (mq)

fatt. di

ponderazione

Sup. comm.

stimata (mq)

Sub. 29Sup. lorda

stimata (mq)

fatt. di

ponderazione

Sup. comm.

stimata (mq)

21

c. Documentazione fotografica

Figura 5.3 a/b/c/d – Viste esterne del residence “La Cala”

22

Figura 5.4 a/b/c/d – Viste interne ed esterne dell’appartamento sub 27

d. Stima del valore di mercato Ai fini della stima del valore di mercato delle unità immobiliari in oggetto, è stata applicata la metodologia

di comparazione, ritenendola la più idonea in quanto tale tipologia di immobile è in genere acquistata per

uso diretto, e non principalmente per investimento, e quindi i valori di vendita sono più significativi rispetto

ai valori di locazione e rendimento.

Al valore medio delle richieste per altre unità immobiliari rilevate dall’analisi del mercato immobiliare

locale, così come sopra riportato, e quantificato in €3.750/mq, tenuto conto del fatto che vi sono numerose

unità invendute nel complesso, sono stati applicati dei coefficienti di riduzione così determinati:

15% per lo sconto mediamente praticato tra richiesta e offerta;

10% per il pessimo stato manutentivo e conservativo delle unità;

10% per l’assenza della vista lago diretta o dell’accesso alla piscina condominiale.

Dall’applicazione di tali coefficienti di sconto si ottiene un valore di mercato stimato per le unità abitative

pari a circa €2.450/mq, valore che risulta allineato all’analisi del mercato immobiliare rilevata dalle fonti

secondarie.

Per quanto riguarda i box auto, si ritiene che il valore di mercato a corpo degli stessi possa essere

quantificato in €17.000 (uno sconto del 15% sul valore di richiesta ipotizzato di €20.000).

23

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile Alla luce di quanto sopra esposto, si ritiene che il valore di mercato alla data di riferimento delle unità

immobiliari facenti parte del residence “La Cala” e ubicate a Blevio (CO), in Frazione Girola, possa essere

così ragionevolmente stimato:

Appartamento sub 29: €145.000;

Appartamento sub 27: €265.000;

Box auto sub 57: €17.000;

Box auto sub 58: €17.000.

6. Valutazione degli immobili ubicati a Segrate (MI)

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione Trattasi di 2 negozi ubicati al pianto terra di una palazzina di 10 piani a destinazione residenziale. Le 2 unità

risultano così censite al Catasto Fabbricati del Comune di Segrate:

Negozio sub 2: foglio 16, mappale 446, sub 2, cat. C/1, classe 6, consistenza 93mq;

Negozio sub 701: foglio 16, mappale 446, sub 701, cat. C/1, classe 6, consistenza 136mq.

Le unità, per le quali non è stato possibile effettuare un sopralluogo interno, risultano così caratterizzate3:

l’unità sub 2 è un negozio a piano terra a quattro luci su fronte strada di 155mq con doppi servizi

igienici ed ingresso secondario da cortile comune. Secondo quanto riportato nella documentazione

in possesso, risulta attualmente locato ad uno studio medico polifunzionale (Dott. Luigi Di Vona),

con un contratto di locazione con decorrenza 1 ottobre 2002, prima scadenza 30 settembre 2008 e

seconda scadenza 30 settembre 2014. Il canone di locazione, pari ad €18.454,8 annui alla data di

decorrenza, è soggetto ad aggiornamento nella misura del 75% del tasso di inflazione ISTAT;

l’unità sub 701, nata dalla fusione delle unità sub 6 e sub 7, è un negozio a piano terra a quattro luci

su fronte strada di 144mq con doppi servizi igienici ed ingresso secondario da cortile comune.

Secondo quanto riportato nella documentazione in possesso, risulta attualmente locato alla società

Adecco Italia S.p.A., con un contratto di locazione con decorrenza 21 luglio 1999, prima scadenza

21 luglio 2005 e seconda scadenza 21 luglio 2011. Il canone di locazione, pari a Lire 26.000.000

annui alla data di decorrenza, è soggetto ad aggiornamento nella misura del 75% del tasso di

inflazione ISTAT. Nonostante il contratto di locazione sia scaduto in data 21 luglio 2011, non avendo

evidenza di nuovi contratti di locazione e tenuto conto del fatto che il conduttore risulta a tutt’oggi

condurre la propria attività nell’unità in oggetto, si ritiene che a tale scadenza il contratto di

locazione sia stato automaticamente rinnovato per un altro sessennio.

b. Ubicazione L’immobile di cui fanno parte le 2 unità in oggetto si trova al civico 200 della via Cassanese, a circa 1 km dal

centro del Comune di Segrate, lungo la strada provinciale 103 che conduce dall’uscita 8 – Lambrate della

tangenziale est di Milano verso Melzo. Si tratta di un asse viario di collegamento importante, e per questo

3 La descrizione interna delle unità e le superfici sono tratte dalle perizie estimative di cui al 12 maggio 2009 redatte dall’Arch. Maria Margherita

Magnaghi, così come riportate nell’Allegato 7. I dettagli dei contratti di locazione sono invece stati desunti dai rispettivi contratti così come riportati all’Allegato 5 e all’Allegato 6.

24

solitamente caratterizzato da un intenso traffico tra il capoluogo lombardo e alcuni comuni dell’hinterland.

Il complesso in oggetto è raggiungibile tramite il controviale, con un ampio parcheggio antistante.

Si tratta di una zona semicentrale a prevalente destinazione residenziale, con negozi e uffici al piano terra,

di cui il complesso residenziale in oggetto rappresenta quello di maggiori dimensioni tra le sei palazzine

ricomprese tra la via Cassanese, la via Morandi e la via Cesare Battisti, che rappresentano anche uno degli

ultimi sviluppi residenziali del Comune di Segrate, prima di lasciare spazio alle aree artigianali-industriali e a

quelle agricole.

Figura 6.1 – Ubicazione dell’immobile – Via Cassanese 200 – Segrate (MI) [fonte: Google Maps

c. Documentazione fotografica

Figura 6.2 – Complesso immobiliare e relativo parcheggio antistante

25

Figura 6.3 a/b – Unità sub 2 e sub 701, vista fronte parcheggio

d. Stima del valore di mercato Tale tipologia di immobile viene acquistata sia per uso diretto dagli utilizzatori, sia anche per investimento;

conseguentemente sono significativi sia i valori di vendita, sia i valori di locazione e rendimento. Ai fini della

stima del valore di mercato, si è pertanto ritenuto opportuno utilizzare congiuntamente sia la metodologia

comparativa che la metodologia economica con criterio reddituale.

Metodologia comparativa

Sulla base dell’analisi del mercato immobiliare locale, così come precedentemente riportata, si ritiene che il

valore di mercato dei 2 negozi possa essere stimato in €1.700/mq.

Metodologia economica con criterio reddituale

Non è stato possibile avere informazioni aggiornate sui canoni effettivi attuali. I canoni stimati, inoltre, si

basano su contratti firmati in condizioni di mercato diverse da quelle della data di riferimento e risalgono a

molti anni prima, conseguentemente il valore non è rappresentativo delle condizioni di mercato attuali.

Nell’applicazione del criterio reddituale si è ritenuto opportuno non applicare i canoni effettivi, ma

procedere con un’analisi di mercato per stimare il canone di mercato potenziale.

Dall’analisi del mercato immobiliare locale non sono stati identificati negozi attualmente offerti in locazione

nell’area di interesse. Sulla base tuttavia dei valori riportati dalle fonti secondarie e dalle interviste con

operatori locali, si ritiene che il canone di mercato possa essere stimato in €130/mq/anno che, capitalizzato

ad un tasso di capitalizzazione del 7,5% (in linea con l’analisi del mercato retail precedentemente riportata),

conduce a una valutazione dei negozi di €1.730/mq, valore allineato al criterio di comparazione.

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile Alla luce di quanto sopra esposto, si ritiene che il valore di mercato alla data di riferimento delle unità

immobiliari a uso negozio ubicate a Segrate (MI), in via Cassanese 200, possa essere ragionevolmente

stimato, come media delle due metodologie sopra riportate, in €1.715/mq, da cui derivano i seguenti valori

di mercato per le singole unità:

Negozio sub 2: €266.000 (valore opportunamente arrotondato alla più prossima migliaia di euro);

Negozio sub 701: €247.000 (valore opportunamente arrotondato alla più prossima migliaia di euro).

26

7. Valutazione degli immobili ubicati a Vimodrone (MI)

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione Trattasi di 1 box auto di 15mq (così come riportato nella visura catastale) facente parte di un’autorimessa

interrata. Vi si accede tramite rampa direttamente dalla via Olgettina, sul lato della strada in direzione

nord.

L’immobile risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Vimodrone al foglio 14, particella 41, sub. 31,

cat. C/6, classe 3.

Figura 7.1 – Estratto di mappa catastale

Si segnala che, nonostante le richieste effettuate, non è stato possibile accedere internamente

all’immobile.

b. Ubicazione L’immobile è ubicato in Via Olgettina a Vimodrone (MI), lungo la strada che collega l’uscita 10 – V.le

Palmanova della tangenziale est di Milano all’Ospedale San Raffaele, in una zona periferica rispetto al

centro di Vimodrone e confinante con i comuni di Milano e Segrate.

27

Figura 7.2 – Ubicazione dell’immobile – Via Olgettina, snc – Vimodrone (MI) [fonte: Google Maps]

c. Documentazione fotografica

Figura 7.3 a/b – Viste della copertura dell’autorimessa interrata

28

d. Stima del valore di mercato Tenuto conto della tipologia del bene oggetto di valutazione, la metodologia comparativa è stata ritenuta la

più idonea ai fini della stima del valore di mercato. Dall’analisi del mercato immobiliare locale, così come

precedentemente riportata, si rilevano valori compresi tra €14.100 (valore medio riportato dall’OMI –

Agenzia del Territorio per la superficie di 15mq del box auto) ed €15.000 (richiesta per altri box similari in

vendita), con un valore di media frequenza riportato da Scenari Immobiliari pari ad €14.400. Tenuto anche

conto dello sconto solitamente concesso in fase negoziale nel corso di una trattativa di compravendita, si

ritiene che il valore a corpo del bene in oggetto possa essere stimato in €14.000.

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile Alla luce di quanto sopra esposto, si ritiene che il valore di mercato alla data di riferimento del box auto in

oggetto sito in via Olgettina a Vimodrone (MI) possa essere ragionevolmente stimato in €14.000.

8. Valutazione dell’immobile ubicato a Pieve di Soligo (TV)

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione Trattasi di un appartamento a uso abitativo, rappresentato da una porzione di unità immobiliare del tipo a

corte con accesso diretto su strada (via Mure 17) e ulteriore accesso interno da corte alla quale si accede

dal civico 8 di via Mure. L’edificio ha accesso a piano terra e si sviluppa presumibilmente al piano primo in

quanto l’adiacente vetrina al piano terra è contrassegnata con il civico 19 e pertanto non appartiene

all’unità immobiliare in oggetto. L’edificio è di tipo economico e di scarso pregio sia per le caratteristiche

architettoniche che per la tipologia.

L’appartamento risulta essere censito al Catasto Fabbricati del Comune di Pieve di Soligo al foglio 3,

particella 322, sub. 5, cat. A/2, vani 6,5.

Figura 8.1 – Planimetria catastale

Non disponendo di planimetrie progettuali, ai fini della stima della superficie dell’appartamento è stata

utilizzata la planimetria catastale così come sopra riportata. La superficie così stimata, pari a 103mq, risulta

coerente con quanto riportato nel documento di cui all’Allegato 10, che menziona una superficie di “circa

mq. 100”.

Si segnala che, nonostante le richieste effettuate, non è stato possibile accedere internamente

all’immobile.

29

b. Ubicazione L’immobile è ubicato in via Mure 17 a Pieve di Soligo (TV), nella zona centrale del paese, in un’area a

vocazione prettamente residenziale, con unità immobiliari perlopiù indipendenti e dotate di giardini privati.

La piazza Vittorio Emanuele, attorno alla quale si trovano i principali negozi e servizi, dista meno di 500

metri.

Il principale centro cittadino limitrofo a Pieve di Soligo è Conegliano Veneto, dove si trova la stazione

ferroviaria più vicina raggiungibile tramite servizio autobus e da cui dista circa 13km. Il capoluogo di

provincia, Treviso, si trova invece a circa 31km.

Figura 8.2 – Ubicazione dell’immobile – Via Mure, 17 – Pieve di Soligo (TV) [fonte: Google Maps]

30

c. Documentazione fotografica

Figura 8.3 a/b – Vista fronte e retro dell’abitazione

d. Stima del valore di mercato Tenuto conto della tipologia del bene oggetto di valutazione, la metodologia comparativa è stata ritenuta la

più idonea ai fini della stima del valore di mercato in quanto tale tipologia di immobile è in genere

acquistata per uso diretto, e non principalmente per investimento, e quindi i valori di vendita sono più

significativi rispetto ai valori di locazione e rendimento. Dall’analisi del mercato immobiliare locale, così

come precedentemente riportata, tenuto conto dello sconto solitamente concesso in fase negoziale nel

corso delle trattative di compravendita e dello stato conservativo dell’unità oggetto di valutazione, si ritiene

che il valore di mercato del bene in oggetto possa essere stimato in €1.200/mq.

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile Alla luce di quanto sopra esposto, si ritiene che il valore di mercato alla data di riferimento

dell’appartamento sito in Via Mure 17 a Pieve di Soligo (TV) possa essere ragionevolmente stimato in

€124.000 (valore opportunamente arrotondato alla più prossima migliaia di euro).

31

9. Valutazione dei terreni ubicati a Bracciano (RM)

a. Descrizione del bene oggetto di valutazione Trattasi di lotti di terreno a destinazione “Parco Pubblico – Verde Attrezzato” secondo quanto riportato dal

PRG del Comune di Bracciano attualmente vigente. I lotti, censiti all’atto della compravendita del 10

gennaio 2008, al foglio 23, particelle 135, 225 e 226, in seguito ad atto di frazionamento del 6 luglio 2009,

risultano oggi così censiti al Catasto Terreni del Comune di Bracciano:

Foglio 23, particella 317, qualità seminativo, classe 2, superficie 2.900mq;

Foglio 23, particella 318, qualità seminativo, classe 2, superficie 205mq;

Foglio 23, particella 319, qualità seminativo, classe 2, superficie 1.468mq;

Foglio 23, particella 320, qualità seminativo, classe 2, superficie 2mq;

Foglio 23, particella 226, qualità seminativo, classe 2, superficie 611mq.

I terreni risultano pertanto complessivamente avere una superficie fondiaria di 5.186mq. Alla data del

sopralluogo l’intera area risultava in stato di abbandono.

Figura 9.1 – Estratto di mappa catastale

I lotti, che alla data della compravendita risultavano rientrare in un’area a destinazione residenziale di

espansione, sottozona territoriale omogenea C1, per la quale le NTA del PRG all’epoca vigente prevedevano

un indice di edificabilità di 0,15 mq/mq, in seguito all’approvazione del nuovo PRG, divenuto efficace in

data 7 dicembre 2009, risultano oggi classificati come area di tipo “F1V – Parco Pubblico – Verde

Attrezzato”.

32

Figura 9.2 – Estratto Tav. D, PRG Variante 2009 [fonte: Comune di Bracciano]

Secondo quanto riportato all’art. 63 delle NTA della variante al PRG del 7 dicembre 2009, le “zone per spazi

pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport F1V”, sono “destinate alla conservazione ed alla creazione

dei parchi urbani e dei parchi di quartiere ed alla realizzazione delle relative attrezzature. In queste zone

sono consentite unicamente le costruzioni che integrano la destinazione della zona e cioè attrezzature per il

gioco dei bambini, chioschi, servizi igienici.

Tali costruzioni possono essere eseguite e gestite da privati mediante concessioni temporanee, con l’obbligo

di sistemazione a parco, conservando il verde eventualmente esistente, delle aree di pertinenza delle

costruzioni stesse, aree che dovranno comunque essere di uso pubblico.

In tali zone il piano si attua per intervento diretto applicando i seguenti indici:

a) Uf (indice di utilizzazione fondiaria) = 0,02 mq/mq;

per gli impianti sportivi coperti e scoperti = 0,30 mq/mq

per campo di calcio = 0,60 mq/mq;

b) parcheggi inerenti alle costruzioni = 10 mq/100 mc;

parcheggi di urbanizzazione primaria = 2,5 mq/100 mq di St;

c) H (altezza massima) = 10,50 ml”.

b. Ubicazione I terreni sono ubicati tra la SS493 – via Braccianese Claudia e la via dei Lecci, che costeggia lo sviluppo noto

come “Bracciano 2”, all’estremità ovest dell’abitato di Bracciano, sulla strada che conduce a Manziana.

33

Figura 9.3 – Ubicazione dei terreni – Bracciano (RM)

c. Documentazione fotografica

Figura 9.4 a/b/c – Viste dei terreni dalla via dei Lecci, dalla via Braccianese Claudia e dall’area

d. Stima del valore di mercato Ai fini della stima del valore di mercato dei lotti di terreno in oggetto, si è tenuto conto del fatto che:

la minima capacità edificatoria degli stessi è legata alla possibilità di sviluppare attrezzature o

costruzioni che possono essere gestite da privati solo mediante concessioni temporanee e che sono

funzionali alla destinazione di parchi urbani e parchi di quartiere. Considerata la localizzazione dei

terreni e i costi di manutenzione dell’area, si ritiene che tali attività non risulterebbero

economicamente sostenibili;

34

nel Comune di Bracciano non sono ancora stati adottati strumenti urbanistici quali la perequazione

delle volumetrie o la monetizzazione degli standard, per cui si esclude la possibilità di poter

eventualmente trasferire tali volumetrie su altre aree o di cedere gli stessi lotti come aree a

standard nell’ambito di altri progetti di sviluppo.

Si ritiene pertanto che l’unico valore a oggi attribuibile a tali lotti sia quello agricolo, stimato in €4,2/mq,

come riportato nell’analisi di mercato precedentemente descritta.

e. Conclusione e valore di mercato del bene immobile Alla luce di quanto sopra esposto, si ritiene che il valore di mercato alla data di riferimento dei terreni

ubicati a Bracciano (RM) possa essere ragionevolmente stimato in €21.781,20, così suddivisi:

Particella 317: €12.180;

Particella 318: €861;

Particella 319: €6.165,60;

Particella 320: €8,40;

Particella 226: €2.566,20.

10. Conclusione Il presente documento, realizzato a seguito dell’incarico di valutazione conferito al dott. Giacomo Morri dal

Collegio dei Curatori della Fin Immobiliare 2004 S.r.l., è relativo alla stima del valore di mercato dei seguenti

immobili:

Blevio (CO) – residence “La Cala”, due appartamenti e due box auto

Segrate (MI) – due negozi

Vimodrone (MI) – 1 box auto

Pieve di Soligo (TV) – 1 appartamento

Bracciano (RM) – terreni edificabili

La valutazione è stata realizzata sulla base dei principali criteri proposti in letteratura e precedentemente

riportati, adeguatamente adattati all’oggetto della valutazione. Sulla base di quanto sopra esposto, si

ritiene che il valore di mercato al 31 dicembre 2012 degli immobili possa essere così ragionevolmente

stimato:

Tabella 10.1 – Valore di mercato degli immobili

Milano, 15 novembre 2013 Dott. Giacomo Morri

Immobile Valore mercato stimato (€)

Blevio (CO) 444.000

Segrate (MI) 513.000

Vimodrone (MI) 14.000

Pieve di Soligo (TV) 124.000

Bracciano (RM) 21.781