VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

STRUMENTALI

Definizione della metodologia di valutazione

DEFINIZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI

Valutazione degli immobili strumentali

Definizione della metodologia di valutazione

Sono immobili destinati unicamente all’attività d’impresa.

Si distinguono in:

• immobili strumentali per natura

non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicale ristrutturazione. Tale

categoria si basa esclusivamente sulle caratteristiche oggettive (categoria

catastale)

• immobili strumentali per destinazione

utilizzati in via esclusiva e diretta dall’imprenditore indipendentemente dalla

loro natura o dalla loro categoria catastale.

Gli immobili oggetto del contratto ricadono principalmente nella prima categoria ed

appartengono quasi esclusivamente alla categoria catastale “D” – Immobili a

destinazione speciale e nella maggior parte dei casi si tratta di fabbricati di tipo

industriale (opifici cat. D1)

DEFINIZIONE DI FABBRICATI E IMPIANTI INDUSTRIALI

Valutazione degli immobili strumentali

Definizione della metodologia di valutazione

Per fabbricato industriale si intende un edificio costruito in modo da servire

all’esercizio di un’industria o di un’ arte.

E’ generalmente costituito da: terreni, fabbricati, impianti, macchine e attrezzature.

Si distinguono in:

• capannoni industriali o artigianali generici

• fabbricati speciali

Gli impianti, macchine e attrezzature comprendono:

• gli impianti generici necessari al fabbricato per divenire operativo;

• i macchinari e le attrezzature che consentono di effettuare particolari lavorazioni;

• i mobili e i macchinari da ufficio;

• gli automezzi.

Valutazione degli immobili strumentali

Definizione della metodologia di valutazione

1. Scopo della stima• Determinazione del valore di ogni singolo impianto industriale

2. Conoscenza del bene da stimare

• Analisi della documentazione patrimoniale (titoli di proprietà ed edilizi, vincoli,

servitù, ecc…)

• Localizzazione ed accessibilità

• Consistenza e stato di manutenzione

• Dati urbanistici e catastali

Stima di fabbricati industriali

3. Criteri di stima possibili in base all’indicatore economico ricercato tra:

Valore di mercato (Vm)

Valore di costo (Vc)

Valore di surrogazione (Vs)

Valore di trasformazione (Vt)

Valutazione degli immobili strumentali

Definizione della metodologia di valutazione

Scopo della stima Aspetto economico Valore Criterio di stima

Valori principali

compravendite, divisioni

ereditarie, stime cauzionaliUtilità diretta V. di Mercato Vm = f (D; O)

Preventivi di opere, bilanci

aziendaliProducibilità V. di Costo Vc = somma Fp

Valori derivati

Stima di Vm o Vc di immobili

fuori mercatoSostituibilità V. di Surrogazione Vs = Vm (o Vc)

Aree edificabili, immobili

fuori mercato, giudizi di

convenienza, indennità di

esproprio

Utilità indiretta V. di Trasformazione Vt = Vm post – K trasf

Valori Principali e derivati

Valutazione degli immobili strumentali

Definizione della metodologia di valutazione

Valore di mercato / 1Procedimento sintetico comparativo

Permette di pervenire al più probabile valore di mercato del bene anche in assenza

di un campione di beni simili rigorosamente omogeneo.

Si basa su:

• Reperimento del prezzo noto di un bene simile a quello da stimare (fonti dirette ed

indirette)

• Analisi delle caratteristiche del bene da stimare e individuazione del coefficiente

di differenziazione K = Kpi * Kpe * Ki * Kp

Kpi = caratteristiche posizionali intrinseche

Kpe = caratteristiche posizionali estrinseche

Ki = caratteristiche intrinseche

Kp = caratteristiche produttive

Vmedio di stima = Vmedio * K

Valutazione degli immobili strumentali

Definizione della metodologia di valutazione

Procedimento analitico

Si basa sulla determinazione della capacità del fabbricato di produrre un reddito nel

futuro. Si risolve nella capitalizzazione, ad un opportuno saggio, dei redditi netti

ordinari futuri. Il valore del bene è uguale al flusso dei suoi redditi netti scontato

all’attualità. L’espressione analitica è la seguente

Vm = Rn / r

Dove il reddito netto è dato dal reddito lordo ordinario dell’immobile al netto di tutte

le spese a carico della proprietà

Rn = Rl – S

Ed il saggio r viene determinato dal rapporto tra i redditi netti o lordi di beni simili scelti

per confronto ed i prezzi di mercato degli stessi beni.

Sono condizioni per l’applicazione del procedimento:

– la possibilità di prevedere una serie continua di redditi futuri;

– la possibilità di determinare il saggio di capitalizzazione.

Valore di mercato / 2

Valutazione degli immobili strumentali

Definizione della metodologia di valutazione

Valore di costoIl valore di costo di un bene è costituito dall’insieme delle spese che vengono

sostenute da un imprenditore per produrlo.

Il valore di costo può essere espresso attraverso una funzione che esprime la

trasformazione di un insieme di beni economici (fattori di produzione) in un altro bene

economico.

Vk = f (V1, V2, V3,….., Vn)

Il valore di costo si può ottenere attraverso:

Il procedimento sintetico, ovvero la stima per parametri tecnici (mc, mq, vano

commerciale, ecc...) riferiti ai costi effettivamente sostenuti per produrre beni simili

a quello da stimare.

Il procedimento analitico che viene condotto attraverso l’analisi e la

quantificazione di tutti i fattori produttivi necessari per attuare la produzione o la

costruzione stessa. La stima analitica del costo di costruzione viene, di solito,

compiuta mediante il computo metrico estimativo, ovvero attraverso l’analisi

dettagliata delle qualità e quantità di tutte le categorie dei lavori occorrenti a

dare l’opera compiuta.

Valutazione degli immobili strumentali

Definizione della metodologia di valutazione

Valore di Surrogazione

Stima del Costo di Riproduzione Deprezzato

Per costo di riproduzione (Vr) deprezzato si intende la somma del valore del terreno e

del costo di ricostruzione del fabbricato, quest’ultimo deprezzato in funzione dell'età,

delle condizioni generali del bene, dell'obsolescenza funzionale, economica o

ambientale e di altri fattori considerati rilevanti.

Il valore di una costruzione (valore di surrogazione Vs) risulta pertanto uguale al

prodotto tra il costo di ricostruzione (Vr) ed un coefficiente di deprezzamento

(k<1):

Vs = Vr * K

Per ottenere il costo di riproduzione deprezzato, occorre aggiungere al costo di

ricostruzione deprezzato il valore del terreno su cui la costruzione insiste:

Vf = Va + Vr * K

Valutazione degli immobili strumentali

Definizione della metodologia di valutazione

Valore di trasformazione

Si applica questo criterio ogni qualvolta il bene immobile (terreno, fabbricato o

entrambi) si trova in condizioni non ordinarie.

Per Valore di trasformazione (Vt) di un bene si intende la differenza tra il valore di

mercato attribuibile al bene dopo la trasformazione (Vm) e il costo complessivo delle

opere necessarie alla trasformazione stessa (K).

Vt = Vm - Kt

Esigenze pratiche della stima:

– stima di aree edificabili

– stima di edifici da ristrutturare

– stima di fabbricati con particolari destinazioni d’uso (caserme, scuole, ospedali,

alberghi, ecc.)

– stima di edifici o opere non ultimate

– stima di complessi immobiliari dismessi