Procedimento di esecuzione immobiliare n. 825/2017 · Procedimento di esecuzione immobiliare n....

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TRIBUNALE DI TORINO

Sezione Esecuzioni Immobiliari

Procedimento di esecuzione immobiliare n. 825/2017

G. E. Dr.ssa Dughetti

BENE BANCA CREDITO COOPERATIVO DI BENE VAGIENNA S.C.

contro

“SOGGETTO A”

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Il C.T.U.

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INDICE

Premessa pag. 5

Risposte ai quesiti Immobili siti in Pinerolo pag. 6

Risposte ai quesiti Immobili siti in San Secondo di Pinerolo pag. 37

Schede riassuntive immobili pag. 63

ALLEGATI

IMMOBILI SITI IN PINEROLO

1) Rilievo grafico

Planimetria sub 5

Planimetria sub 7

Planimetria sub 30

Planimetria sub 17

Planimetria sub 18

2. Rilievo fotografico

Sub 5

Sub 7

Sub 30

Sub 17

Sub 18

3. Visure e Planimetrie catastali

Planimetria sub 5

Planimetria sub 7

Planimetria sub 30

Planimetria sub 17

Planimetria sub 18

Elaborato planimetrico

Elenco subalterni

Estratto di mappa

Visura storica sub 5

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Visura storica mappale 439

4. Regolamento di Condominio

5. Preliminare di compravendita Pinerolo

6. Atto di provenienza part. 229

7. Atto di provenienza part. 948-949

8. Atto di provenienza part. 439

9. Atto di impegno unilaterale Pinerolo

10. Contratto di locazione 10 bis) Scrittura privata

11. Permesso di costruire 101/2007 11 bis) Estratto urbanistico Pinerolo

12. Variante 3 a Permesso di costruire 101/2007

13. Collaudo opere di urbanizzazione

14. Agibilità Pinerolo

IMMOBILI SITI IN SAN SECONDO DI PINEROLO

15) Rilievo grafico

Veduta d’insieme

Planimetria piano terra sub 6 e 7

Planimetria piano primo sub 6 e 7

Planimetria piano interrato sub 6

Planimetria sub 9

Planimetria sub 10

16) Rilievo fotografico

17) Visure e Planimetrie catastali

Planimetria sub 6

Planimetria sub 7

Planimetria sub 9

Planimetria sub 10

Estratto di mappa part 69 e 70

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Elaborato planimetrico

Elenco subalterni

Estratto di mappa part 395









Visura storica mappale 8 soppresso



18) Preliminare di compravendita San Secondo di Pinerolo

19) Atto di provenienza Notaio Quaglia

20) Atto di provenienza Notaio Ortali

21) Concessione Edilizia 4/01



24) Permesso di Costruire 143/03

25) DIA 25/06




29) Visura storica proprietario ante 20

30) Ispezione ipotecaria proprietario ante 20

31) Estratto PRG San Secondo di Pinerolo

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

Ill.mo Sig. G.E. Dott.ssa Dughetti della Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Torino

Premessa

Tramite raccomandata A/R e deposito in Cancelleria, la CTU comunicava all’esecutato, sia presso la

residenza che presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Torino, data e luogo

del sopralluogo presso gli immobili oggetto di causa, fissato per il giorno 04/10/2017 ore 15,00.

Su richiesta dell’esecutato il sopralluogo è stato differito al 7/10/2017 e si è reso necessario effettuare

ulteriori sopralluoghi il 21/10/2017 e il 25/10/2017, in particolare per gli immobili siti in San Secondo

di Pinerolo.

A causa della tardiva comunicazione da parte della cancelleria della nomina del CTU, avvenuta il

21/08/2017 con udienza fissata per il 22/11/2017, e considerando la mole del compendio immobiliare

da valutare, e, soprattutto, le difficoltà relative alla valutazione della regolarità edilizia, il CTU ha

presentato istanza di proroga il 20/10/2017, che la SVI ha concesso sino al 12/12/2017.

Effettuato il sopralluogo ed espletati tutti i possibili accertamenti presso gli Uffici competenti, si

procede alla redazione della Perizia Immobiliare.

Gli immobili oggetto di pignoramento sono siti nei Comuni di Pinerolo e di San Secondo di Pinerolo.

I Gruppo - Comune di Pinerolo – Immobili siti in Località Abbadia Alpina, via Nazionale 98 e

98/A:

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983, Sub 5;




NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983, Sub 30.

II Gruppo - Comune di San Secondo di Pinerolo – Terreni e Fabbricati

Catasto Terreni di San Secondo di Pinerolo, Foglio 3, Particella 69;



NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 1;




NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 10.

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Risposte ai quesiti

I Gruppo – Immobili siti nel Comune di Pinerolo

L’esperto, in applicazione dell’art.173 bis disp. att. c.p.c., acquisito il titolo di acquisto del debitore,

tenuto conto dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. e svolte ulteriori ricerche nel caso in

cui gli elementi da essi forniti siano incompleti, con espressa autorizzazione ad acquisire, anche

presso pubblici uffici, tutti i documenti necessari al riguardo:

a) identifichi gli immobili pignorati, indicandone ubicazione, tipologia, consistenza, dati catastali e

confini, provvedendo altresì a presentare le denunce catastali eventualmente mancanti;

Dall’atto di pignoramento si rileva che sono oggetto di causa i seguenti immobili siti nel Comune di

Pinerolo – Località Abbadia Alpina, via Nazionale 98 e 98/A:

1. Alloggio posto al piano terra costituito da soggiorno, due camere, cucina, disimpegno, due bagni e

ampia corte esclusiva, con cantina di pertinenza al piano interrato. L’alloggio, individuato nelle

planimetrie allegate al Regolamento di Condominio con la sigla “A1”, confina con ingresso

pedonale comune, vano ascensore, vano scala comune, unità immobiliare subalterno 17, vuoto su

rampa, scala esterna per uscita di sicurezza e mappali 497-913-740-1025-949 tutti del Foglio 10.

La cantina, individuata nelle planimetrie allegate al Regolamento di Condominio con la sigla “C8”,

confina con terrapieno su due lati, cantina sub 10 e corridoio comune. L’immobile è identificato

con i seguenti dati catastali:

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983, Sub 5, Categoria A/2,

Classe 3, Consistenza 6,5 vani, Totale 133 m2, Totale escluse aree scoperte 116 m2, Euro

923,17, Via Nazionale n°98, piano S1-T.

2. Alloggio posto al primo piano costituito da soggiorno, disimpegno, camera, bagno e balcone con

annessa cantina di pertinenza al piano interrato. L’alloggio, individuato nelle planimetrie allegate al

Regolamento di Condominio con la sigla “A5”, confina con unità immobiliare sub 6 su due lati,

vano scala e soprasuolo corte sub 5. La cantina, individuato nelle planimetrie allegate al

Regolamento di Condominio con la sigla “C7”, confina con cantina sub 13 e corridoio comune su

tre lati. L’immobile è identificato con i seguenti dati catastali:

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983, Sub 7, Categoria A/2,

Classe 2, Consistenza 3 vani, Totale 47 m2, Totale escluse aree scoperte 43 m2, Euro

364,10, Via Nazionale n°98, piano S1-1.

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3. Locale di deposito posto al piano interrato con accesso dal civico 98/A. Il locale, individuato nelle

planimetrie allegate al Regolamento di Condominio con la sigla “C11”, confina con unità

immobiliare sub 8, u.i. sub 25, u.i. 26, rampa, vuoto, u.i. sub 5, vano scale, u.i. sub 4. L’immobile è

identificato con i seguenti dati catastali:

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983, Sub 17, Categoria C/2,

Classe 2, Consistenza 37 m2, Totale 40 m2, Euro 97,46, Via Nazionale n°98/A, piano S1.

4. Locale rimessa posto al piano interrato con accesso dal civico 98/A. Il locale, individuato nelle

planimetrie allegate al Regolamento di Condominio con la sigla “R1”, confina con terrapieno su

due lati, unità immobiliare sub 19, corsia di manovra sub 2 (bene comune non censibile).

L’immobile è identificato con i seguenti dati catastali:



5. Locale rimessa posto al piano interrato con accesso dal civico 98/A. Il locale, individuato nelle

planimetrie allegate al Regolamento di Condominio con la sigla “R13”, confina con terrapieno su

due lati, unità immobiliare sub 29, corsia di manovra sub 2 (bene comune non censibile).

L’immobile è identificato con i seguenti dati catastali:



Tutti gli immobili su indicati sono intestati per la piena ed intera proprietà al sig. “Soggetto A”, nato a -

-------------il -------------, CF-------------

b) indichi i proprietari dei beni alla data di trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari

nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al

suddetto ventennio;

PROPRIETARI ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO (25/05/2017)

Tutti gli immobili oggetto di pignoramento risultano per la piena ed intera proprietà intestati al sig.

“Soggetto A”, nato a ------------- il -------------, CF -------------.

• Per quanto concerne gli immobili in Pinerolo individuati al NCEU Foglio 10 particella 983 subb

5, 17 e 30 il 30/07/2015 è stato stipulato un contratto preliminare di compravendita a favore del

signor “Soggetto B”, di cui alla trascrizione 5292/4145 segnalata al punto c) (Allegato

5_Preliminare di compravendita Pinerolo).

CRONISTORIA NEL VENTENNIO E PRIMO TITOLO DI ACQUISTO PER ATTO TRA VIVI

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L’area su cui sono stati realizzati gli immobili oggetto di pignoramento è identificata al Catasto Terreni

del Comune di Pinerolo con i seguenti dati catastali: Sezione Abbadia Alpina, Foglio 10, Particella 983,

derivante dalla fusione dei mappali numeri 983 (già 229/A di mq 1089), 986 (già 439/A di mq 41), 987

(già 949/A di mq 5) et 948 di mq 590, tutti del Foglio AB/10.

PARTICELLA 229 del Foglio 10

Anteriormente al ventennio il mappale 229 era di proprietà della Cooperativa Edilizia Alpina – Società

cooperativa a responsabilità limitata – con sede in Pinerolo.

• Atto di compravendita del 02/04/1982 (PRIMO ATTO TRA VIVI ANTERIORE AL

VENTENNIO)

Con atto rogito Francesco Audano di Torino del 02/04/1982 repertorio 4094, trascritto il 28/04/1982

presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pinerolo ai numeri

2637 del Registro Generale e 2154 del Registro Particolare, la Cooperativa Edilizia Alpina – Società

cooperativa a responsabilità limitata – con sede in Pinerolo, vende in piena proprietà ai signori coniugi

“Soggetto C”, nato a ------------- il -------------, CF -------------, e “Soggetto D”, nata a ------------- il -----

--------, CF -------------, il terreno sito in Pinerolo Sezione Abbadia Alpina, identificato al Catasto

Terreni Foglio 10 particella 229, della superficie catastale di mq 1.327.

Successione testamentaria del 02/12/2000

La particella Foglio 10 particella 229, insieme ad atri beni, diviene di proprietà delle signore “Soggetto

E”, nata a ------------- il -------------, CF -------------, “Soggetto F”, nata a ------------- il -------------, CF --

-----------e “Soggetto G”, nata a ------------- il -------------, CF -------------, per la quota di 1/6 ciascuna,

per successione testamentaria del padre “Soggetto C”, nato a ------------- il -------------, CF -------------,

morto il 02/12/2000, trascritta presso la Conservatoria di Pinerolo, il 02/05/2003 ai numeri 3950/2935.

• Atto di compravendita del 30/08/2007 (Allegato 6_Atto di provenienza mappale 229 Pinerolo)

Con atto rogito Ortali Giancarlo di Pinerolo del 30/08/2007 repertorio 200143/35964, trascritto il

20/09/2007 presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pinerolo

ai numeri 9698 del Registro Generale e 6429 del Registro Particolare, il signor “Soggetto A”, su

generalizzato, acquista il terreno identificato al Foglio 10 particella 229, dalla signora “Soggetto D”,

nata a ------------- il -------------, CF -------------, per la quota di 3/6, e dalle signore “Soggetto E”,

“Soggetto F” e “Soggetto G”, su generalizzate per la quota di 1/6 ciascuna.

• Accettazione tacita di eredità del 30/08/2007

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Accettazione tacita di eredità atto rogito Ortali Giancarlo di Pinerolo del 30/08/2007 repertorio

200143/35964, trascritto il 20/09/2007 presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio, Servizio di

Pubblicità Immobiliare di Pinerolo ai numeri 9699 del Registro Generale e 6430 del Registro

Particolare, relativa alla particella Foglio 10 particella 229, a favore delle signore “Soggetto E”,

“Soggetto F”, e “Soggetto G”, su generalizzate, per la quota di 1/6 ciascuna, contro il di loro padre

“Soggetto C”, su generalizzato, morto il 02/12/2000.

PARTICELLE 948 e 949 del Foglio10

• Atto di compravendita del 14/10/2008 (Allegato 7_Atto di provenienza mappali 948 e 949

Pinerolo).

Con atto rogito Mascolo Federica di Torino del 14/10/2008 repertorio 1985/1760, trascritto il



generalizzato, quale unico titolare della ditta individuale ““Soggetto A”” con sede in Pinerolo P. IVA

05912170015, acquista i terreni identificati al Foglio 10 particelle 948 (ex 439/a di mq 590) e 949 (ex

439/b di 9 mq), dai signori “Soggetto H”, nato a-------------il -------------, CF -------------, e “Soggetto I”,

nata a -------------il -------------, CF -------------, coniugati tra loro in regime di comunione dei beni.

L’immobile è pervenuto a parte venditrice per acquisto fattone, in maggior consistenza, con atto di

compravendita a rogito Notaio Secondo Zoppi di Rivoli (PRIMO ATTO TRA VIVI ANTERIORE AL

VENTENNIO) DEL 7/5/1973, REPERTORIO 24510/3107, trascritto il 1/6/1973 presso l’Agenzia delle

Entrate – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pinerolo ai numeri 3954 del Registro

Generale e 3516 del Registro Particolare.

PARTICELLE 439 del Foglio10

• Atto di compravendita del 16/03/2011 (Allegato 8_Atto di provenienza mappale 439 Pinerolo).

Con atto rogito Mascolo Federica di Pinerolo del 16/03/2011 repertorio 5624/4725, trascritto il



generalizzato, quale unico titolare della ditta individuale ““Soggetto A”” con sede in Pinerolo P. IVA

05912170015, acquista dai signori “Soggetto H” e “Soggetto I”, su generalizzati, coniugati tra loro in

regime di comunione dei beni, i seguenti beni:

NCEU di Pinerolo Foglio 10 particella 439 sub 1;

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Catasto Terreni di Pinerolo Foglio 10 particella 439.

L’immobile è pervenuto a parte venditrice per acquisto fattone, in maggior consistenza, con atto di

compravendita a rogito Notaio Secondo Zoppi di Rivoli (PRIMO ATTO TRA VIVI ANTERIORE AL

VENTENNIO) DEL 7/5/1973, repertorio 24510/3107, trascritto il 1/6/1973 presso l’Agenzia delle


Generale e 3516 del Registro Particolare.

c) indichi l’esistenza delle formalità, dei vincoli, degli oneri e dei pesi di cui ai n. 4, 5 e 8 dell’art.

173 bis disp. att. c.p.c., specificando, per quelli che saranno cancellati, se colpiscano solo i beni

pignorati o anche altri beni e, quindi, se siano da cancellare totalmente o parzialmente;

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI

Come si rileva dal Certificato Ipotecario depositato in atti gli immobili oggetto di pignoramento sono

gravati dalle seguenti formalità:

Convenzione Edilizia del 30/07/2007

Convenzione Edilizia della durata di 5 anni stipulata con Atto Notaio Ortali Giancarlo di Pinerolo il

30/07/2007 trascritta il 03/08/2007 presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio, Servizio di Pubblicità

Immobiliare di Pinerolo ai numeri 8725 del Registro Generale e 5863 del Registro Particolare a favore

di COMUNE DI PINEROLO CF 01750860015, contro i signori “Soggetto A”, “Soggetto D”,

“Soggetto E”, “Soggetto F”, “Soggetto G”, su generalizzati, sui seguenti immobili:

Catasto Terreni di Pinerolo, Sezione Abbadia Alpina, Foglio 10, Particella 229 di proprietà

delle signore “Soggetto D” (quota 3/6), “Soggetto E” (quota 1/6), “Soggetto F” (quota 1/6),

“Soggetto G” (quota 1/6);

Catasto Terreni di Pinerolo, Sezione Abbadia Alpina, Foglio 10, Particelle 923, 925, 927, 929,

931, 949, di proprietà del signor “Soggetto A” (quota 1/1).

Oggetto della convenzione: la costruzione di un fabbricato a tre piani fuori terra a destinazione

residenziale con la realizzazione di una nuova viabilità prevista nel PRGC a parziale scomputo degli

oneri di urbanizzazione il tutto gravante sulle particelle F. 10 n°229 (superficie catastale 1327,00 mq) e

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mappali 923, 925, 929, 927, 931 e 943 (superficie catastale 222,00 mq), posto che il 10/08/2005 è stata

presentata richiesta di Permesso di costruire convenzionato.

Si sottolineano le presenti clausole della convenzione:

I soggetti attuatori si obbligano per loro e per gli eredi ed aventi causa a qualsiasi titolo a cedere

gratuitamente al Comune di Pinerolo in piena proprietà le aree (superficie complessiva di mq

1.222) necessarie per le opere di urbanizzazione primaria destinate alla pubblica viabilità. Le aree

da cedere sono descritte nella mappa del catasto terreni su parte dei mappali di cui al Foglio 10 con

i numeri 923, 925, 929, 927, 931, 943 (Frazionamento eseguito dal Geom. Luigi Giacone e Ing.

Roberto Bertolotto approvati dall’UTE rispettivamente il 31/07/2006 e 1/6/2007.

I soggetti attuatori si obbligano per loro e per gli eredi ed aventi causa a qualsiasi titolo ad

assoggettare gratuitamente ad uso pubblico le aree di urbanizzazione primaria (verde di quartiere e

parcheggi della superficie complessiva di mq 180). Le aree sono descritte nella mappa del catasto

terreni su parte del mappale di cui al Foglio 10 con il numero 229/P.

I soggetti attuatori si obbligano per loro e per gli eredi ed aventi causa e in particolare per i futuri

acquirenti delle aree o delle singole unità immobiliari alla manutenzione ordinaria e straordinaria

delle aree assoggettate ad uso pubblico e delle opere su esse insistenti.

In merito alla realizzazione di detta convenzione si veda il certificato di collaudo a firma dell’architetto

Renzo Bounous del 17 dicembre 2015 protocollo n°0061939 di cui al punto f).

LA FORMALITA’ NON SARA’ CANCELLATA E RIMANE VALIDA SOPRATTUTTO PER LE

OBBLIGAZIONI RELATIVE ALLA MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA DELLE AREE

ASSOGGETTATE AD USO PUBBLICO DI CUI SI FA MENZIONE ANCHE NEL REGOLAMENTO DI

CONDOMINIO.

Costituzione di diritti reali a titolo gratuito del 14/10/2008

Atto Notaio Mascolo Federica del 14/10/2008 repertorio 1985/1760 trascritto il 05/11/2008 presso

l’Agenzia delle Entrate – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pinerolo ai numeri 9817 del

Registro Generale e 6875 del Registro Particolare a favore del signor “Soggetto A”, su generalizzato, in

qualità di acquirente relativamente alla quota 1/1 per il diritto di SERVITU’ A NON EDIFICARE dei

Fondi Dominanti individuati al Catasto Terreni di Pinerolo Sezione Abbadia Alpina, Foglio 10

particelle 948 e 949, contro i signori “Soggetto H” e “Soggetto I”, su generalizzati, per la quota di ½

ciascuno per il diritto di SERVITU’ A NON EDIFICARE relativa al Fondo Servente individuato al

Catasto Terreni di Pinerolo Sezione Abbadia Alpina, Foglio 10, particella 439.

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I signori “Soggetto H” e “Soggetto I” costituiscono a carico del proprio fondo (Foglio 10 particella 439

di mq 160) ed a favore dei fondi venduti al signor “Soggetto A” (Foglio 10 particelle 948 e 949)

SERVITU’ DI NON EDIFICARE PER TUTTA LA CUBATURA DI SPETTANZA DEL TERRENO

ASSERVITO, prestando il consenso affinché il Comune di Pinerolo autorizzi il signor “Soggetto A” ad

utilizzare la volumetria afferente il fondo asservito.

Ipoteca Volontaria del 17/04/2009

Ipoteca Volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura di credito Atto Notaio Mascolo

Federica del 17/04/2009 repertorio 2774/2370 iscritta il 27/04/2009 presso l’Agenzia delle Entrate –

Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pinerolo ai numeri 3174 del Registro Generale e 520

del Registro Particolare, per un credito di 400.000,00 euro di capitale e 800.000,00 euro totali, a favore

di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BENE VAGIENNA – SOCIETA’ COOPERATIVA,

con sede in Bene Vagienna (CN), CF 00167340041, contro il signor “Soggetto A”, su generalizzato, in

qualità di debitore ipotecario, debitore non datore “Ditta individuale “Soggetto A”, con sede in Pinerolo

CF 05912170015, sui seguenti immobili:

Catasto Terreni del Comune di Pinerolo, Foglio 10, Particella 948;

Catasto Terreni del Comune di Pinerolo, Foglio 10, Particella 949;

Catasto Terreni del Comune di Pinerolo, Foglio 10, Particella 299 (in realtà dovrebbe essere la

229).

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 948 Natura: Area urbana;

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 949 Natura: Area urbana.

Sulle suddette particelle sono stati realizzati gli immobili oggetto di pignoramento.

La formalità presenta le seguenti annotazioni:

• Annotazione ad iscrizione del 09/09/2011 ai numeri 7236/913 – Restrizione di Beni relativi ad

alcune unità immobiliari realizzate sui terreni oggetto dell’Ipoteca volontaria e precisamente i beni

censiti con i seguenti dati catastali:

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983 subalterni 1, 2, 3 e 4 (Parti

comuni); sub 13 (porzione immobiliare e cantina) e sub 21 (autorimessa).




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NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983 subalterni 14 (porzione

immobiliare e cantina), sub 23 (autorimessa), sub 10 (porzione immobiliare e cantina), sub 28

(autorimessa); sub 29 (autorimessa); sub 11 (alloggio e cantina), sub 24 (autorimessa).




Catasto Terreni del Comune di Pinerolo, Foglio 10, Particella 984 (già 229/B di mq 207);

Catasto Terreni del Comune di Pinerolo, Foglio 10, Particella 985 (già 229/C di mq 31);

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983 subalterni 12 (alloggio e

cantina), sub 22 (autorimessa), sub 9 (alloggio e cantina), sub 26 (autorimessa); sub 6 (alloggio

e cantina), sub 27 (autorimessa), sub 7 (alloggio e cantina), sub 18 (autorimessa), sub 31

(autorimessa), sub 20 (autorimessa).

La presente annotazione libera da ipoteca i subb 7 e 18 oggetto di pignoramento.

• Annotazione ad iscrizione del 19/07/2013 ai numeri 5414/836 – Restrizione di Beni e contestuale

riduzione del limite di affidamento da euro 400.000,00 ad euro 200.000,00, relativi ad alcune unità

immobiliari realizzate sui terreni oggetto dell’Ipoteca volontaria e precisamente i beni censiti con i

seguenti dati catastali:

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983 subalterni 8 (alloggio e

cantina), sub 15 (locale di deposito), sub 16 (locale di deposito), sub 19 (autorimessa), sub 25

(autorimessa).

Atto unilaterale di obbligo edilizio del 08/09/2009 (Allegato 9_Atto di impegno unilaterale)

Atto unilaterale di obbligo edilizio (ai sensi dell’art. 49, commi 4 e 5 della Legge Regionale n. 56/77

per asservimento a pubblico uso di area destinata a parcheggio) del 08/09/2009 a rogito Notaio

Mascolo Federica repertorio 3355/2845 trascritto il 15/09/2009 presso l’Agenzia delle Entrate –


del Registro Particolare a favore del COMUNE DI PINEROLO CF 01750860015, contro il signor

“Soggetto A”, su generalizzato, quale unico titolare della ditta individuale ““Soggetto A””, sui seguenti

immobili:

Catasto Terreni del Comune di Pinerolo Sezione Abbadia Alpina, Foglio 10, Particella 229

Con il suddetto atto di impegno il sig. “Soggetto A” si impegna per sé e per i suoi successori o aventi

causa ad asservire un’area di mq 197,18 ed indicata in verde nell’elaborato grafico allegato al presente

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atto sotto la lettera “B” a pubblico uso destinata a parcheggio per un totale di n°3 posti auto. Le aree

assoggettate ad uso pubblico potranno essere acquistate, per esigenze di pubblica utilità in esecuzione

anche di opere diverse dall’uso originario, gratuitamente in ogni momento al patrimonio comunale,

trasferendo a carico del Comune anche l’opera di manutenzione ordinaria e straordinaria. In caso di

trasferimento di proprietà del fabbricato in oggetto o di parte di esso sarà riportato negli atti di

trasferimento il presente obbligo sotto forma di servitù passiva.

LA FORMALITA’ NON SARA’ CANCELLATA.

Ipoteca Giudiziale del 19/02/2015

Ipoteca Giudiziale derivante da decreto ingiuntivo iscritta il 19/02/2015 presso l’Agenzia delle Entrate

– Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pinerolo ai numeri 1110 del Registro Generale e 116

del Registro Particolare a favore di ABACO SOLUTIONS SRL con sede in Spresiano (TV) CF

04005320264, contro il signor “Soggetto A”, su generalizzato, sui seguenti immobili:






Catasto Terreni di San secondo di Pinerolo Foglio 3, Particella 69;


Catasto Terreni di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 243 (non oggetto di

pignoramento);


pignoramento).

LA FORMALITÀ COLPISCE ANCHE BENI NON OGGETTO DEL PRESENTE PIGNORAMENTO PERTANTO VERRÀ

SOLO PARZIALMENTE CANCELLATA. F

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Contratto preliminare di compravendita del 30/07/2015 (Allegato 5_Preliminare di compravendita

Pinerolo) – L’atto notarile di vendita si sarebbe dovuto stipulare entro il 15 ottobre 2015. Atto

risoluto.

Con atto rogito Audano Caterina di Pinerolo del 30/07/2015 repertorio 155/134, trascritto il 03/08/2015


5292 del Registro Generale e 4145 del Registro Particolare, il signor “Soggetto A”, su generalizzato,

stipula una promessa di vendita al signor “Soggetto B”, nato il -------------a -------------CF -------------,

relativamente ai seguenti beni immobili:




Il presente preliminare di vendita è sottoposto alla condizione risolutiva della mancata concessione alla

parte promissaria acquirente entro il termine convenuto per la stipulazione del contratto definitivo, da

parte di un Istituto di credito dalla stessa prescelto, di una somma a titolo di mutuo da impiegare per

l’acquisto dei beni oggetto della presente promessa di vendita.

All’articolo 10 si precisa che l’atto notarile di vendita si sarebbe dovuto stipulare entro il 15

ottobre 2015, pertanto, ai sensi del III comma dell’art. 2645 bis Cod. Civ. gli effetti della

trascrizione del suddetto contratto devono ritenersi cessati. Il promissario acquirente occupa

attualmente gli immobili sulla base del contratto di locazione di cui al punto d) e ha sottoscritto

una scrittura privata registrata a Pinerolo il 10/05/2016 al numero 1083/2016 serie 3 di cui al

punto d). Il promissario acquirente ha esercitato il diritto di recesso con lettera raccomandata del

4/12/2015.




del Registro Particolare a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BENE VAGIENNA –

SOCIETA’ COOPERATIVA, con sede in Bene Vagienna (CN), CF 00167340041, contro il signor

“Soggetto A”, su generalizzato, sui seguenti immobili:

Unità negoziale 1 per la quota di 1/1:

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 949 (non oggetto di

pignoramento);

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pignoramento);

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 8, Particella 439, Sub 5 (non oggetto di

pignoramento);


pignoramento);

Catasto Terreni di Porte (TO), Foglio 6, Particella 1253 (non oggetto di pignoramento);






NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 434;







Catasto Terreni di Porte (TO), Foglio 6, Particella 1255 (non oggetto di pignoramento).




Catasto Terreni di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 9, Particella 195 (non oggetto di

pignoramento);


pignoramento);

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pignoramento);


pignoramento);


pignoramento).


SOLO PARZIALMENTE CANCELLATA.




del Registro Particolare a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CHERASCO –

SOCIETA’ COOPERATIVA, con sede in Cherasco (CN), CF 00204710040, contro il signor “Soggetto

A”, su generalizzato, sui seguenti immobili:



pignoramento);


pignoramento);

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 8, Particella 600 (non oggetto di pignoramento);


pignoramento);


pignoramento);







NCEU di Porte (TO), Foglio 6, Particella 1256 (non oggetto di pignoramento);

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Catasto Terreni di Pinerolo, Abbadia Alpina, Foglio 8, Particella 324 (non oggetto di

pignoramento);


pignoramento);


pignoramento);


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pignoramento);










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del Registro Particolare a favore di GEO EDIL SRL con sede in Agliano Terme (AT), CF




pignoramento);















pignoramento);


pignoramento);

NCEU di Porte, Foglio 6, Particella 1256 (non oggetto di pignoramento);




pignoramento);



pignoramento);


pignoramento);

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pignoramento);



pignoramento);








Ipoteca Giudiziale derivante da sentenza di divorzio iscritta il 14/06/2016 presso l’Agenzia delle


Generale e 520 del Registro Particolare a favore di “Soggetto L”, su generalizzata, contro il signor









pignoramento).

L’assegno di mantenimento è stato liquidato nella sentenza di divorzio numero 257/2015 pubblicata

l’8/10/2015. L’ipoteca viene iscritta sulla base dell’assegno liquidato nella sentenza di cui sopra

ammontante ad euro 350,00 mensili e rivalutato annualmente nella misura presumibile del 2% per un

periodo di 10 anni.

LA FORMALITÀ COLPISCE ANCHE BENI NON OGGETTO DEL PRESENTE PIGNORAMENTO

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Pignoramento Immobiliare

Pignoramento del Tribunale di Torino trascritto in data 25/05/2017 presso l’Agenzia delle Entrate –


del Registro Particolare a favore di BENE BANCA CREDITO COOPERATIVO DI BENE

VAGIENNA S.C. con sede in Bene Vagienna (CN), CF 00167340041, contro il signor “Soggetto A”,

su generalizzato relativamente ai seguenti beni:













Catasto Terreni di San secondo di Pinerolo Foglio 20, Particella 395.

VINCOLI DERIVANTI DA DISPOSIZIONI DI CARATTERE URBANISTICO EDILIZIO

Secondo le prescrizioni del Piano Regolatore Generale Comunale vigente l’immobile ricade in Area

Residenziale C 1.8.

Le aree C sono quelle parti di territorio quasi totalmente edificate e dotate delle opere di

urbanizzazione. In queste aree il tipo di intervento urbanistico è quello di completamento.

Nell’area C 1.8 in particolare il piano prevede:

densità edilizia fondiaria mq/mq: 0,45;

parametri caratteristici per l’edificazione:

numero max di piani fuori terra: 3

altezza massima: 10,50 mt

rapporto di copertura: 25%

parcheggi privati: 1 mq/3,3 mq SLP

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verde privato: 50% area libera

Interventi soggetti a SUE o a PdC convenzionato con cessione delle aree ad uso pubblico (Per

maggiori specificazioni vedere la scheda d’area).

Classe di pericolosità geomorfologica e di idoneità all’uso urbanistico: classe 1.

VINCOLI DERIVANTI DA DISPOSIZIONI DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Gli immobili sono sottoposti alle norme del Regolamento di Condominio depositato con atto a rogito

Mascolo Federica del 19/07/2011 trascritto il 26/07/2011 ai numeri 6152/4398 (Allegato

4_Regolamento del Condominio “Adelaide”).

All’art. 12) Contributo alle spese per le cose e per i servizi comuni - si precisa che tutti i Condomini

devono contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’area individuata a Catasto

Terreni al Comune di Pinerolo Censuario di Abbadia Alpina FG 10 n°984 la quale risulta essere

asservita ad uso pubblico per parcheggi ed area di manovra in base alla Convenzione Edilizia stipulata

con il Comune di Pinerolo in data 30/07/2007 a rogito Notaio Giancarlo Ortali di Pinerolo Repertorio

n°200118 raccolta 35951 registrato a Pinerolo il 02/08/2007 al n°3296, ed Atto di Impegno Unilaterale

in data 20/04/2011 a rogito Notaio Federica Mascolo in Torino repertorio 5777 raccolta 4849 registrato

a Pinerolo il 27/04/2011 al n°1499 Serie 1T.

All’art. 17) Condizioni particolari – al punto “cambi di destinazione d’uso” si legge che sono ammessi

cambi di destinazione d’uso delle unità immobiliari purché non arrechino danni o molestie ai

condomini. Sono ammessi in forma tacita tutti i cambi di destinazione d’uso rientranti nelle tipologie

esistenti all’epoca della stesura del presente regolamento, non sono ammessi in forma tacita i cambi da

residenziale a direzionale. Sono comunque vietate se non approvate a maggioranza dei 2/3

dell’assemblea tutte le attività rumorose, nocive, scuole di danza e ballo o attività con orari al di fuori

della fascia oraria 8,00-20,00.

TITOLI DI CENSO, LIVELLO O USO CIVICO

Dalle ricerche effettuate presso il Commissariato Usi Civici e presso il Sistema Piemonte – Usi Civici -

relativamente agli immobili appartenenti alla città di Pinerolo, non sono emersi titoli a carico degli

immobili oggetto di causa.

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d) accerti lo stato di possesso dei beni ai sensi del n. 3 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., indicando

anche, se occupati da terzi, la scadenza del titolo e il corrispettivo pattuito;

Le unità immobiliari identificate con i seguenti dati catastali risultano occupate dal signor Nicola

“Soggetto B”, nato a Borgosesia (VC) il 04/11/1978, con la sua famiglia in virtù di un contratto di

locazione di immobile ad uso abitativo ex Lege 431/98 registrato all’Agenzia delle Entrate Ufficio di

Pinerolo al n°2227/2016 Serie 3T (Allegato 10_Contratto di locazione Pinerolo).




Il contratto della durata di anni quattro decorrenti dal 10/05/2016 sino al 10/05/2020, con tacito

rinnovo, prevede un canone di locazione di 3.000,00 euro annui da pagarsi in dodici rate mensili

anticipate di 250,00 euro senza rivalutazione secondo gli indici Istat. Il canone, tuttavia, non verrà

materialmente corrisposto dal signor “Soggetto B” sino ad integrale compensazione del credito da

questi vantato nei confronti del signor “Soggetto A”, pari a 25.000,00 euro per le ragioni di cui alla

scrittura privata del 10/05/2016 intervenuta tra le parti (Atto registrato al n°183/2016 Serie 3).

Dal canone di locazione sono esclusi gli oneri accessori che saranno a carico del conduttore in

osservanza alla Tabella di ripartizione oneri accessori proprietario/conduttore predisposta dalla

Confedilizia e registrata a Roma – Atti privati al n° C 46286 in data 22/11/1994 nonché, per quanto

eventualmente non disciplinato nella predetta, in osservanza all’art. 9 della Legge 392/78.

I signori “Soggetto A” e “Soggetto B” in data 10/05/2016 hanno sottoscritto una scrittura privata

registrata a Pinerolo il 10/05/2016 al numero 1083/2016 serie 3 (Allegato 10 bis_Scrittura privata)

Con detta scrittura privata, premesso che

▪ a seguito della stipula del contratto preliminare di vendita del 30/07/2015 di cui sopra il sig.

“Soggetto B” il 9/11/2015 invitava parte promittente a comparire dinnanzi al Notaio Marinone

per il perfezionamento dell’atto definitivo di compravendita con immobile liberato dalle

ipoteche su di esso gravanti;

▪ la comunicazione rimaneva senza riscontro da parte del signor “Soggetto A” cosicché il sig.

“Soggetto B” con lettera r.r. del 4/11/2015 esercitava il diritto di recesso invitando alla

restituzione del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, euro 25.000,00, e

così euro 50.000,00;

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▪ il signor contestava la riconducibilità a suo carico del mancato perfezionamento del contratto

definitivo, contestando di conseguenza la restituzione del doppio di quanto versato;

le parti hanno stipulato il seguente accordo:

▪ risoluzione del contratto preliminare;

▪ riconoscimento della somma di euro 25.000,00 che il sig. “Soggetto A” deve restituire al signor

“Soggetto B”;

▪ in luogo del pagamento di detta somma contestualmente alla sottoscrizione del presente accordo

viene perfezionato un contratto di locazione della durata di anni quattro più quattro a decorrere

dal 10/05/2016 e con scadenza 10/05/2024 relativamente ai beni oggetto del preliminare;

▪ il canone di locazione non verrà materialmente corrisposto sino ad integrale compensazione del

credito di euro 25.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria e così

per anni otto;

▪ il signor “Soggetto A” si impegna a non inviare disdetta del contratto di locazione alla prima

scadenza;

Le parti inoltre concordano:

▪ qualora il contratto di locazione dovesse essere risolto o perdere efficacia prima del periodo

concordato il signor “Soggetto A” dovrà corrispondere quanto ancora dovuto al signor

“Soggetto B” entro dieci giorni:

▪ in caso di vendita dei beni a soggetto terzo il signor “Soggetto A” dovrà preventivamente

informare il signor “Soggetto B” per poter eventualmente esercitare entro 30 giorni il diritto

di prelazione; quanto ancora dovuto a titolo di restituzione sarà compensato sul prezzo

dell’immobile;

▪ qualora gli immobili dovessero essere alienati a soggetto terzo (anche a seguito di

esecuzione immobiliare), così in ogni caso da determinare la prosecuzione del rapporto di

locazione tra il signor “Soggetto B” e altro soggetto, al signor “Soggetto B” è riconosciuto il

diritto di esigere immediatamente dal signor “Soggetto A” quanto da questi a quel momento

ancora dovutogli a titolo di restituzione della somma di euro 25.000,00.

Le restanti unità immobiliari risultano libere:


NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983, Sub 7.

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e) descriva i beni pignorati, anche mediante planimetrie e fotografie;

Gli immobili fanno tutti parte dello stabile, denominato “Condominio Adelaide” (Foto 1-5), sito nel

Comune di Pinerolo – Località Abbadia Alpina, via Nazionale 98 e 98/A e precisamente:

1. NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983, Sub 5, Categoria A/2,

Classe 3, Consistenza 6,5 vani, Totale 133 m2, Totale escluse aree scoperte 116 m2, Euro

923,17, Via Nazionale n°98, piano S1-T.

Alloggio posto al piano terra costituito da ingresso su soggiorno (Allegato 2a - Foto 12-16), cucina

(Foto 17-21), disimpegno (Foto 22-23), due bagni (Foto 24-31), due camere (Foto 32-36) e ampia corte

esclusiva su tre lati (Foto 6-11), con cantina di pertinenza al piano interrato (Foto 37-39). Il fabbricato è

di recente realizzazione e l’alloggio si presenta in ottime condizioni manutentive con finiture di buon

livello qualitativo che consistono in:

- porta caposala blindata (Foto 15);

- infissi esterni in legno/PVC con vetro dello spessore di circa 2 cm e oscuranti con persiane a

scorrimento (Foto 8);

- infissi interni in legno verniciato bianco (Foto 22);

- pavimento in gres porcellanato effetto legno (Foto 16, 21, 34);

- pavimento e rivestimento in piastrelle di gres ceramico nei bagni (Foto 28-31);

- impianto TV satellitare centralizzato;

- impianto dell’acqua con misuratore derivato per ogni singola unità immobiliare;

- impianto a pannelli solari condominiale per la produzione dell’acqua calda sanitaria con

misuratori derivati nelle singole unità immobiliari;

- impianto di riscaldamento a gas metano di tipo centralizzato con conta termie derivate per ogni

singola unità immobiliare;

- cantina con finiture ad intonaco liscio e pavimentazione (Foto 38-39).

Consistenza dell’immobile

La *Superficie commerciale dell’immobile è di 112 mq a cui bisogna aggiungere la superficie delle

pertinenze (cantina e corte esclusiva).

Superficie commerciale coperta mq 112

Superficie virtuale pertinenze** mq 63

SUPERFICIE TOTALE MQ 175

*La Superficie commerciale è la superficie che si considera sia in commercio, sia in sede fiscale, che comprende, oltre alla

superficie utile netta – costituita dalla somma delle superfici calpestabili – anche tutti i muri interni, compresi i pilastri

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portanti e i vani delle condutture, l’intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà dello spessore dei muri in comune

con altre unità confinanti o con parti comuni condominiali

** La Superficie virtuale delle pertinenze è stata ottenuta moltiplicando la superficie reale delle stesse per un coefficiente di

differenziazione, onde correttamente valutare le differenze di valore esistenti tra unità principali e loro pertinenze; nella

fattispecie si è assunto un numero moltiplicatore pari a 0,20 per la cantina e 0,18 per la corte esclusiva;

Cantina: **Svp = Srp x Cd = 10 mq x 0,20 = 2 mq

Corte esclusiva: **Svp = Srp x Cd = 340 mq x 0,18 = 61 mq

2. NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983, Sub 7, Categoria A/2,

Classe 2, Consistenza 3 vani, Totale 47 m2, Totale escluse aree scoperte 43 m2, Euro 364,10,

Via Nazionale n°98, piano S1-1.

Alloggio posto al primo piano costituito da ingresso su soggiorno (Allegato 2b – Foto 10-11) con

balcone (Foto 12-13), disimpegno (Foto 14), camera (Foto 15-17) e bagno (Foto 21-23), con annessa

cantina di pertinenza al piano interrato (Foto 24-26). Il fabbricato è di recente realizzazione e l’alloggio

(non completamente ultimato) si presenta in ottime condizioni manutentive con finiture di buon livello

qualitativo che consistono in:

- porta caposala blindata (Foto 11);


scorrimento (Foto 18);

- infissi interni in legno (Foto 19);

- pavimento in parquet di legno (Foto 20);

- pavimento e rivestimento in lastre di marmo (Foto 22-23);

- in bagno non sono stati ancora installati i sanitari ad esclusione della vasca (Foto 21);

- impianto TV satellitare centralizzato;

- impianto dell’acqua con misuratore derivato per ogni singola unità immobiliare;

- impianto a pannelli solari condominiale per la produzione dell’acqua calda sanitaria con

misuratori derivati nelle singole unità immobiliari;

- impianto di riscaldamento a gas metano di tipo centralizzato con conta termie derivate per ogni

singola unità immobiliare ed installazione a pavimento;

- cantina con finiture ad intonaco liscio e pavimentazione (Foto 24-26).



pertinenze (cantina e balcone).



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fattispecie si è assunto un numero moltiplicatore pari a 0,20 per la cantina e 0,25 per il balcone;

Cantina: **Svp = Srp x Cd = 10 mq x 0,20 = 2 mq

Balcone: **Svp = Srp x Cd = 14 mq x 0,25 = 3,5 mq che si approssima a 3 mq.

3. NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983, Sub 30, Categoria C/6,


Locale rimessa doppia posto al piano interrato con accesso dal civico 98/A (Allegato 2c Foto 3-4). Il

locale si presenta in buone condizioni manutentive con finiture di discreto livello qualitativo che

consistono in:

- porta garage basculante in alluminio (Foto 4);

- pavimento in battuto di cemento industriale (Foto 4).


La *Superficie commerciale dell’immobile è di 42 mq.



Locale di deposito posto al piano interrato con accesso dal civico 98/A e direttamente collegato con la

corte privata annessa al sub 5 (Allegato 2d Foto 3-6).

Il deposito si presenta in buone condizioni manutentive con finiture di discreto livello qualitativo che

consistono in:

- porta caposala in PVC smaltata (Foto 4);

- pavimento in laminato a parquet (Foto 4);


scorrimento (Foto 13).





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Locale rimessa singola posto al piano interrato con accesso dal civico 98/A (Allegato 2e Foto 3-4). Il

locale si presenta in sufficienti condizioni manutentive con finiture di discreto livello qualitativo che

consistono in:

- porta garage basculante in alluminio (Foto 3);

- pavimento in battuto di cemento industriale (Foto 4);

- sulla parete esterna sono presenti tracce di infiltrazioni d’acqua.



f) verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni nonché l’esistenza della dichiarazione di

agibilità degli stessi ai sensi del n. 6 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., fornendo, in caso di opere

abusive, le informazioni di cui al n. 7;

Lo stabile in cui sono inseriti gli immobili oggetto di pignoramento è stato costruito con Permesso di

Costruire convenzionato n°101/2007.

Soggetti attuatori di detto permesso e relativa convenzione edilizia a rogito Notaio Giancarlo Ortali,

trascritta il 03/08/2007 ai numeri 8725/5863, sono i signori “Soggetto A”, “Soggetto D”, “Soggetto E”,

“Soggetto F”, “Soggetto G”, su generalizzati.

Il progetto originale allegato alla Convenzione edilizia prevedeva la realizzazione di un fabbricato a tre

piani fuori terra a destinazione residenziale e la realizzazione di una nuova viabilità prevista nel PRGC,

in prosecuzione di via Bertairone in Abbadia Alpina, a parziale scomputo degli oneri di urbanizzazione.

Il soggetto attuatore si impegnava a cedere gratuitamente al Comune di Pinerolo un’area di 1.220,00

mq per la pubblica viabilità, in conformità al frazionamento eseguito a cura del Geom. Luigi Giacone e

dell’Ing. Roberto Bertolotto, approvati dall’UTE rispettivamente il 31/7/2006 e il 1/6/2007.

Il soggetto attuatore si impegnava, inoltre, ad assoggettare gratuitamente ad uso pubblico le aree

destinate a verde e a parcheggi per una superficie complessiva di 180 mq.

Le opere furono autorizzate dalla Città di Pinerolo con PdC n°101/2007 del 3/10/2007 (Allegato

11_Permesso di Costruire 101 del 2007).

Con Atto Unilaterale del 8/9/2009 veniva modificata l’area a parcheggio assoggettata a pubblico uso.

I lavori iniziarono il 5/5/2008 e furono affidati all’impresa “Soggetto A” con sede in Pinerolo via

Buniva n°66.

L’intervento fu oggetto di diverse varianti:

DIA 212/2008 presentata il 27/2/2008 – variante 1 al PdC 101/2007;

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PdC di variante n°2 al PdC 101/2007 rilasciato il 29/9/2009;

PdC di variante n°3 al PdC 101/2007 rilasciato il 20/05/2011 (Allegato 12_Variante 3 a PdC

101 del 2007);

SCIA 70/2011 di variante n°4 al PdC 101/2007 presentata il 10/05/2011.

SCIA 96/2012 di variante n°5 al PdC 101/2007 respinta il 24/4/2013 per mancanza delle

integrazioni richieste;

PdC in sanatoria n°27/2014.

PdC in sanatoria per le opere di urbanizzazione n°25 del 27/5/2015 rilasciato il 27/5/2015.

Le modifiche comportarono variazioni al computo metrico estimativo con importi di poco superiori a

quelli originari di cui il Soggetto Attuatore si accollò l’onere della differenza.

Il Soggetto Attuatore dichiarava ultimati i lavori relativi alle opere di urbanizzazione primaria in data

22/6/2015.

Le opere di urbanizzazione venivano collaudate dall’arch. Renzo Bounous il 17 dicembre 2015

(Allegato 13_Collaudo opere di urbanizzazione).

Il fabbricato ha ottenuto il certificato di agibilità del 15/2/2016 (Allegato 14_Agibilità).

Per quanto concerne le unità immobiliari oggetto di pignoramento essere risultano conformi al PdC di

variante n°3 al PdC 101/2007 rilasciato il 20/05/2011 e alle planimetrie catastali depositate il 8/4/2011.

g) dica se gli immobili pignorati siano dotati dell’Attestato di Prestazione Energetica;

Sebbene l’esecutato abbia affermato che per l’unità immobiliare contraddistinta con il subalterno n°5

sia stato redatto l’Attestato di prestazione energetica, dalle indagini effettuate presso il SIPEE Sistema

Informativo Prestazione Energetica Edifici non è stato possibile reperire alcun attestato.

h) verifichi le spese e i procedimenti giudiziari di cui al n. 9 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.;

L’Amministratore del Condominio ha inoltrato alla CTU copia delle tabelle di ripartizione delle spese

condominiali relative agli anni 2016 e 2017 dalle quali emerge la suddetta situazione debitoria:

Sub 5 -

Subalterni Anno 2016-2017 Anno 2017-2018

+ integrazione

Totale al 01/11/2017

“Sub 5” (Alloggio A1 e

cantina C8); “Sub 17”

(Deposito C11) e “Sub 30”

(autorimessa R13) a carico

della proprietà

1.447,75 € (di cui

492,09 per spese

personali a carico del

sig. “Soggetto A”)

299,88 € +438,40 € 2.186,03 €

che si possono

approssimativamente

suddividere in:

Alloggio e cantina C8:

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1.850,00

Deposito sub 17:

120,00

Autorimessa sub 30:

210,00


cantina C8); “Sub 17”

(Deposito C11) e “Sub 30”

(autorimessa R13) a carico

dell’inquilino

NON CONTEGGIATE

TRA LE SPESE A CARICO

DELL’AGGIUDICATARIO

931,97 € 1779,56 € + 219,20 € 2.930,73 €


cantina C7)

448,24 € 393,64 € + 201,00 € 1.042,88 €

“Sub 18” (Autorimessa R1) 99,55 € 38,62 € + 28,20 € 166,37 €

i) determini il valore di mercato dei beni, specificando le voci di cui all’art. 568, comma 2, c.p.c.

Il criterio di stima

Si seguirà il metodo di stima “sintetico-comparativo” per confronto di valori unitari, che consiste nello

stabilire il valore di un immobile attraverso la preventiva conoscenza del maggior numero di valori

unitari di beni simili a quello oggetto di stima.

Gli immobili, come meglio descritto precedentemente, si trovano nell’area della città denominata

“Abbadia Alpina” caratterizzata da un discreto interesse immobiliare.

Sulla scorta di informazioni assunte presso diverse agenzie immobiliari della zona (Tecnocasa, Gabetti,

Tecnorete, ecc.), presso la Federazione italiana agenti immobiliari professionali e presso la banca dati

dell’Agenzia del territorio è emerso che in questa zona il valore di mercato di immobili residenziali

nuovi o ristrutturati si è attestato nell’ultimo anno sui 1.850,00 €/mq per gli alloggi e 750,00 €/mq per i

box auto. Per quanto riguarda il locale di deposito si considererà un coefficiente di differenziazione pari

a 0,45 (locale seminterrato accessibile solo da scale) che determina quindi un valore di mercato pari a

830,00 €/mq. F

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Coefficienti di differenziazione Sub 5

Tabella dei coefficienti di differenziazione per la correzione delle quotazioni medie al fine di ottenere il

valore di mercato unitario per l’immobile oggetto di stima che tenga conto delle caratteristiche che si

discostano da quelle tipiche della media:

Oggetto Descrizione Coefficiente

moltiplicatore

Localizzazione del fabbricato Il fabbricato è collocato nell’area centrale della zona

“Abbadia Alpina”. 1,00

Stato di manutenzione parti comuni Le parti comuni dell’edificio presentano un ottimo

stato di conservazione e un alto livello qualitativo.

1.10

Coefficiente di livello del piano per

edificio con ascensore

L’alloggio è posto al piano terra 0,90

Stato di manutenzione dell’alloggio Le condizioni interne sono ottime 1,00

Rapporto tra superficie coperta e

scoperta

L’alloggio presenta un’ampia superficie scoperta

(corte di pertinenza) pari ad 1/3 di quella totale 0,90

Stato d’uso e di possesso L’immobile è occupato con contratto di locazione

regolarmente registrato della durata di anni quattro

decorrenti dal 10/05/2016 sino al 10/05/2020, con

tacito rinnovo, che prevede un canone di locazione di

3.000,00 euro annui.

0,75

Coefficiente globale unico* 1,00 x1,10x 0,90x1,00x0,90x0,75 0,61

*Il coefficiente globale unico viene stabilito quando è necessario applicare più di un coefficiente di differenziazione e viene

calcolato moltiplicando tra loro tutti i coefficienti.

Valore di mercato dell’alloggio Sub 5

Valore di mercato medio unitario x Coefficiente globale unico: 1.850,00 €/m2 x 0,61 = 1.129,00 €/m2.

Superficie commerciale: 175 m2.

Quotazione di mercato alloggio Sub 5: 1.129,00 €/m2 x 175 m2 = 198.575,00 €

Valore dell’alloggio sub 5 detratte le spese

Valore alloggio 198.575,00 €

Spese condominiali insolute -1.850,00 €

Valore detratte le spese 195.725,00 €

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moltiplicatore





1.10

Coefficiente di livello del piano per

edificio con ascensore

L’alloggio è posto al piano primo 0,94

Stato di manutenzione dell’alloggio Le condizioni interne sono ottime anche se non sono

ancora stati installati i sanitari

0,95

Grado di fruibilità L’alloggio presenta una metratura ridotta con

accorpamento del soggiorno con angolo cottura il

tutto di dimensioni ridotte

0,90

Stato d’uso e di possesso L’immobile è libero 1,00

Coefficiente globale unico* 1,00 x1,10x 0,94x0,95x0,90x1,00 0,88



Valore di mercato dell’alloggio Sub 7

Valore di mercato medio unitario x Coefficiente globale unico: 1.850,00 €/m2 x 0,88 = 1.628,00 €/m2.


Quotazione di mercato alloggio: 1.628,00 €/m2 x 45 m2 = 73.260,00 €

Valore dell’alloggio detratte le spese

Valore alloggio 73.260,00 €

Spese condominiali insolute -1.042,88 €


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moltiplicatore





1.10

Indicatori difficoltà di parcheggio su

suolo pubblico

Zona ad alta difficoltà di parcheggio su suolo

pubblico

1,10

Tipologia box Box doppio ma con ingresso singolo 0,90






0,75

Coefficiente globale unico* 1,00 x1,10x 1,10x0,90x0,75 0,82



Valore di mercato dell’autorimessa Sub 30

Valore di mercato medio unitario x Coefficiente globale unico: 750,00 €/m2 x 0,82 = 615,00 €/m2.


Quotazione di mercato autorimessa: 615,00 €/m2 x 42 m2 = 25.830,00 €

Valore dell’autorimessa detratte le spese

Valore autorimessa 25.830,00 €

Spese condominiali insolute -210,00 €


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moltiplicatore





1.10






0,75

Coefficiente globale unico* 1,00 x1,10x0,75 0,83



Valore di mercato del locale deposito Sub 17



Quotazione di mercato alloggio: 689,00 €/m2 x 42 m2 = 28.938,00 €

Valore del deposito detratte le spese

Valore deposito 28.938,00 €

Spese condominiali insolute -120,00 €


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moltiplicatore





1.10

Indicatori difficoltà di parcheggio su

suolo pubblico

Zona ad alta difficoltà di parcheggio su suolo

pubblico

1,10

Tipologia box Box singolo 1,00





Valore di mercato dell’autorimessa Sub 18



Quotazione di mercato alloggio: 908,00 €/m2 x 24 m2 = 21.792,00 €

Valore dell’autorimessa detratte le spese

Valore autorimessa 21.792,00 €

Spese condominiali insolute -166.37 €


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j) individui, per gli immobili siti fuori Torino, i giornali di informazione locali aventi maggiore

diffusione nella zona interessata, quotidiani, multi settimanali o settimanali, editi da soggetti

iscritti al Registro operatori della comunicazione.

Oltre alle testate nazionali come “Il Corriere della sera”, “La Repubblica”, “La Stampa”, “Il Sole 24

Ore”, “Il Giornale”, “Il Messaggero”, sono stati individuati i seguenti giornali di informazione locale:

L’Eco del Chisone (settimanale)

Cooperativa Cultura e Comunicazioni Sociali, viale I Maggio, 7 – zona industriale – La Porporata

10064 Pinerolo (TO), Tel: 0121 392.711 centralino; Fax: 0121 323.444, P.I. 02084040019, N.

iscrizione registro imprese: Torino – 1142, Email: [email protected]

Il Monviso (settimanale)

Editore: Associazione Millepagine – Direzione e redazione: Via Chiampo, 48 - 10064 Pinerolo (TO),

Tel: 0121 70400 Fax: 0121 397623 Email: [email protected]

Iscrizione agli Operatori della Comunicazione n°23420 del 8/4/2013.

La Voce del Pinerolese

Editrice Edizioni Libere Via Trento 69 - 10064 - Pinerolo (TO) - Tel. 3333442601

[email protected] - Pubblicità [email protected]

Registrazione Tribunale Pinerolo n-3 del 31-01-2006 - P.Iva 08197180014

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mailto:[email protected]




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Risposte ai quesiti

II Gruppo – Immobili siti nel Comune di San Secondo di Pinerolo

L’esperto, in applicazione dell’art.173 bis disp. att. c.p.c., acquisito il titolo di acquisto del debitore,

tenuto conto dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. e svolte ulteriori ricerche nel caso in

cui gli elementi da essi forniti siano incompleti, con espressa autorizzazione ad acquisire, anche

presso pubblici uffici, tutti i documenti necessari al riguardo:

k) identifichi gli immobili pignorati, indicandone ubicazione, tipologia, consistenza, dati catastali e

confini, provvedendo altresì a presentare le denunce catastali eventualmente mancanti;

Dall’atto di pignoramento si rileva che sono oggetto di causa i seguenti immobili:

• Terreni siti in via Fossat

1. . Il terreno è identificato con i seguenti dati catastali:

CT di San Secondo di Pinerolo, Foglio 3, Particella 69, Qualità Bosco Ceduo, Classe 4,

Superficie 10 are e 78 ca, Reddito Dominicale euro 0,45, Reddito agrario euro 0,17.

2. Terreno agricolo coerente con mappali 69 e 71 dello stesso foglio 3, via Fossat. Il terreno è

identificato con i seguenti dati catastali:

a. CT di San Secondo di Pinerolo, Foglio 3, Particella 70, Qualità Pascolo, Classe U,


• Fabbricati siti in via San Rocco

3. Area in parte destinata a verde ed in parte a corte all’interno della quale insistono i fabbricati di cui

segue la descrizione. L’area confina con Via San Rocco, Strada comunale, mappali 494, 506, 434 e

433 del Foglio 20. Identificata al CT come Ente Urbano e al Catasto Fabbricati come BENE

COMUNE NON CENSIBILE con i seguenti identificativi:

a. Catasto Terreni di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Qualità Ente

Urbano, Superficie 25 are e 72 ca.

b. NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 1 – BENE COMUNE

NON CENSIBILE.

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Catasto Fabbricati – Immobili siti in via San Rocco n°11

4. Alloggio su due piani piano costituito da ingresso, soggiorno, cucina, due disimpegni, bagno e

portico al piano terreno e disimpegno, due camere, bagno, e tre balconi al piano primo. Al piano

interrato sono di pertinenza dell’alloggio un ampio locale sgombero/cantina, un disimpegno, una

seconda cantina e la centrale termica. L’immobile al piano terra confina con corte comune su tre

lati e u.i. sub 7; al piano primo con soprasuolo corte comune su tre lati, e u.i. sub 7 e al piano

interrato con terrapieno su quattro lati. L’immobile è identificato con i seguenti dati catastali:

• NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 6, Categoria A/2,

Classe 2, Consistenza 11 vani, Totale 311 m2, Totale escluse aree scoperte 301 m2, Euro

965,77, Via San Rocco n°11, piano S1-T-1.

5. Alloggio su due piani piano costituito da cucina e camera al piano terreno, disimpegno, camera e

bagno al piano primo. L’immobile al piano terra confina con corte comune su tre lati e u.i. sub 6; al

piano primo con soprasuolo corte comune su tre lati, e u.i. sub 6. L’immobile è identificato con i

seguenti dati catastali:

• NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 7, Categoria A/2,

Classe 1, Consistenza 4,5 vani, Totale 123 m2, Totale escluse aree scoperte 123 m2,

Euro 336,99, Via San Rocco n°11, piano T-1.

6. Autorimessa posta al piano terreno confinante con corte comune su tre lati e particella 433 del

Foglio 20. L’immobile è identificato con i seguenti dati catastali:

• NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 9, Categoria C/6,

Classe 1, Consistenza 76 m2, Totale 93 m2, Euro 168,78, Via San Rocco n°11, piano T.

7. Autorimessa posta al piano interrato confinante con corte comune su tre lati e particella 433 del

Foglio 20. L’immobile è identificato con i seguenti dati catastali:

• NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 10, Categoria C/6,

Classe 1, Consistenza 108 m2, Totale 121 m2, Euro 239,84, Via San Rocco n°11, piano

S1.

Tutti gli immobili su indicati sono intestati per la piena ed intera proprietà al sig. “Soggetto A”, nato a -

------------ il -------------, CF -------------.

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l) indichi i proprietari dei beni alla data di trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari

nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al

suddetto ventennio;

PROPRIETARI ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO (25/05/2017)

Tutti gli immobili oggetto di pignoramento risultano per la piena ed intera proprietà intestati al sig.

“Soggetto A”, nato a ------------- il -------------, CF -------------.

Per quanto concerne gli immobili posti in San Secondo di Pinerolo alla via San Rocco n°11 il

01/12/2014 è stato stipulato un contratto preliminare di compravendita a favore della signora “Soggetto

T” di cui alla trascrizione 7756/6252 segnalata al punto m) (Allegato 18_Contratto preliminare di

compravendita).

CRONISTORIA NEL VENTENNIO E PRIMO TITOLO DI ACQUISTO PER ATTO TRA VIVI

Atto di compravendita del 12/03/2007 (Allegato 19_ Atto di provenienza ½ quota Notaio Quaglia)

Con atto rogito Quaglia Elio di Saluzzo del 12/03/2007 repertorio 41424/8325, trascritto il 22/03/2007



acquista dalla signora “Soggetto L”, su generalizzata, la quota di ½ dei seguenti immobili:

NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 1 – BENE COMUNE NON

CENSIBILE.

NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 6, Categoria A/2, Classe 2,

Consistenza 11 vani, Totale 311 m2, Totale escluse aree scoperte 301 m2, Euro 965,77, Via San

Rocco n°11, piano S1-T-1.


Consistenza 4,5 vani, Totale 123 m2, Totale escluse aree scoperte 123 m2, Euro 336,99, Via San

Rocco n°11, piano T-1.

NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 9, Categoria C/6, Classe 1,

Consistenza 76 m2, Totale 93 m2, Euro 168,78, Via San Rocco n°11, piano T.


Consistenza 108 m2, Totale 121 m2, Euro 239,84, Via San Rocco n°11, piano S1.

CT di San Secondo di Pinerolo, Foglio 3, Particella 69, Qualità Bosco Ceduo, Classe 4, Superficie

10 are e 78 ca, Reddito Dominicale euro 0,45, Reddito agrario euro 0,17.

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CT di San Secondo di Pinerolo, Foglio 3, Particella 70, Qualità Pascolo, Classe U, Superficie 2 are

e 72 ca, Reddito Dominicale euro 0,14, Reddito agrario euro 0,03.

Oltre i seguenti beni non oggetto di pignoramento:

NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 434, Terreno.

Catasto Terreni di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 243, Terreno.


Atto di compravendita del 26/09/2000 (Allegato 20_ Atto di provenienza ½ quota Notaio Ortali)

Con atto rogito Ortali Giancarlo di Pinerolo del 26/09/2000 repertorio 147292/27337, trascritto il


ai numeri 7284 del Registro Generale e 5370 del Registro Particolare, i signori “Soggetto A”, su

generalizzato, e la signora “Soggetto L”, nata a -------------il -------------, CF -------------, acquistano, per

la quota di ½ ciascuno in regime di separazione dei beni, dalle signore “Soggetto M”, nata a San --------

-----il -------------, CF -------------, e “Soggetto N”, nata a -------------il -------------, CF -------------, le

seguenti unità immobiliari e terreni siti in San Secondo di Pinerolo:

NCEU di San secondo di Pinerolo Foglio 20, Particella 395, Sub 2 – Unità immobiliare

soppressa dal 13/3/2006 che ha originato e/o variato le seguenti unità immobiliari: Foglio 20,

particella 395 Sub 3 (soppressa), Sub 6 (oggetto di pignoramento) e Sub 7 (oggetto di

pignoramento).

NCEU di San secondo di Pinerolo Foglio 20, Particella 395, Sub 3 – Unità immobiliare


particella 395 Sub 2 (soppressa), Sub 6 (oggetto di pignoramento) e Sub 7 (oggetto di

pignoramento).

NCEU di San secondo di Pinerolo Foglio 20, Particella 395, Sub 4 - Unità immobiliare


particella 395 Sub 5 (soppressa).

NCEU di San secondo di Pinerolo Foglio 20, Particella 395, Sub 5 - Unità immobiliare


particella 395 Sub 4 (soppressa).

CT di San secondo di Pinerolo Foglio 20, Particella 13 – Particella soppressa che ha originato

e/o variato le seguenti particelle: Foglio 20, Particella 432 (soppressa che ha originato e/o

variato la particella 395 oggetto di pignoramento), 433, 395 (oggetto di pignoramento), 434.

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CT di San secondo di Pinerolo Foglio 20, Particella 243.

CT di San secondo di Pinerolo Foglio 3, Particella 69 (Oggetto di pignoramento).

CT di San secondo di Pinerolo Foglio 3, Particella 70 (Oggetto di pignoramento).

Successione del 5/1/1986

Gli immobili di cui alla formalità precedente sono pervenuti alle signore “Soggetto M” e “Soggetto N”,

su generalizzate, per successione del signor “Soggetto O” deceduto in Pinerolo il 5/1/1986. Denuncia di

successione presentata all’Ufficio del Registro di Pinerolo in data 3/7/1986 e registrata al n°79 del

volume 631.

Atto di divisione del 19/10/1951 (Primo atto tra vivi ante ventennio)

Con Atto di divisione Notaio Aldo Occelli di Cavour del 19/10/1951, repertorio 4554, trascritto il


ai numeri 3345 del Registro Generale e 3101 del Registro Particolare, gli immobili da cui derivano

quelli oggetto di pignoramento divengono di proprietà esclusiva del signor “Soggetto O”.

In particolare si precisa che:

▪ Il giorno 11/9/1935 morì a San Secondo di Pinerolo la signora “Soggetto P”, fu Giovanni in

Griglio che, con testamento pubblico Notaio Occelli del 14/5/1935 pubblicato il 22/12/1935 e

registrato a Pinerolo il 2/1/1936 al n°728, lasciando come erede universale il figlio “Soggetto

O” e per la porzione legittima i rappresentanti della figlia ------------- predefunta “Soggetto Q”,

“Soggetto R” ed “Soggetto S”, sui seguenti beni siti in San Secondo di Pinerolo Foglio 18

particella 29 e Foglio 21 particella 18 (non oggetto della presente causa).

▪ Il giorno 4/6/1949 morì a San Secondo di Pinerolo il signor Griglio Giovanni fu Giacomo che,

con testamento pubblico Notaio Occelli del 14/5/1936 pubblicato il 23/7/1949 e registrato a

Cavour il 2/8/1949 al n°21, lasciando come erede universale il figlio “Soggetto O” e per la

porzione legittima i rappresentanti della figlia ------------- predefunta “Soggetto Q”, “Soggetto

R” ed “Soggetto S”, sui seguenti beni siti in San Secondo di Pinerolo Foglio 3 particelle 69 e 70

(oggetto della presente causa), Foglio 19 particelle 35, 36 e 32 (non oggetto della presente

causa), Foglio 20 particelle 10, 11, 12, 13, 219, 231, 243 e 17 (in parte oggetto della presente

causa).

Viene assegnato a “Soggetto O” la piena proprietà sui seguenti immobili oggetto di causa (oltre altri):

▪ Foglio 3 particelle 69 e 70

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▪ Foglio 20 particelle 10, 11, 12, 13, 231.

m) indichi l’esistenza delle formalità, dei vincoli, degli oneri e dei pesi di cui ai n. 4, 5 e 8 dell’art.

173 bis disp. att. c.p.c., specificando, per quelli che saranno cancellati, se colpiscano solo i beni

pignorati o anche altri beni e, quindi, se siano da cancellare totalmente o parzialmente;

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI

Come si rileva dal Certificato Ipotecario depositato in atti gli immobili oggetto di pignoramento sono

gravati dalle seguenti formalità:

• Costituzione vincolo di indivisibilità del 17/09/2003

Scrittura privata con sottoscrizione autenticata Notaio Ortali Giancarlo di Pinerolo del 17/09/2003

repertorio n°174534, trascritta il 10/10/2003 presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio, Servizio di

Pubblicità Immobiliare di Pinerolo ai numeri 8567 del Registro Generale e 6228 del Registro

Particolare a favore di COMUNE DI SAN SECONDO DI PINEROLO, CF 02039660010, contro i

signori “Soggetto A” e “Soggetto L”, su generalizzati, relativamente all’unità immobiliare censita al

NCEU del Comune di San Secondo di Pinerolo Foglio 20, particella 395, Subalterno 2 - Unità

immobiliare soppressa dal 13/3/2006 che ha originato e/o variato le seguenti unità immobiliari: Foglio

20, particella 395 Sub 3 (soppressa), Sub 6 (oggetto di pignoramento) e Sub 7 (oggetto di

pignoramento).

Con la suddetta scrittura privata i signori “Soggetto A” e “Soggetto L”, su generalizzati, si obbligano

per sé, loro successori ed aventi causa a qualunque titolo, ad adibire a pertinenza dell’unità immobiliare

la sola autorimessa posta al piano interrato del basso fabbricato censita attualmente con i seguenti dati

catastali: NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 10, Categoria C/6, Classe

1, Consistenza 108 m2, Totale 121 m2, Euro 239,84, Via San Rocco n°11, piano S1.

LA SUDDETTA FORMALITÀ NON SARÀ OGGETTO DI CANCELLAZIONE


Ipoteca Volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario iscritta il 01/06/2006 presso

l’Agenzia delle Entrate – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di Pinerolo ai numeri 5561 del

Registro Generale e 1131 del Registro Particolare a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO

DI BENE VAGIENNA – SOCIETA’ COOPERATIVA, con sede in Bene Vagienna (CN), CF

00167340041, contro i signori “Soggetto A” e “Soggetto L”, su generalizzati, in dipendenza di mutuo

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concesso con atto rogito Quaglia Elio di Saluzzo del 29/05/2006 repertorio 39969/7495, mutuo di

originari euro 250.000,00 ammortizzabile in anni 10, totale 500.000,00 euro, sui seguenti immobili:

NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 1 – BENE COMUNE NON

CENSIBILE.







NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 8 – Immobile soppresso che

ha originato i sub 9 e 10.

Atto preliminare di vendita del 01/12/2014 (Allegato 18_ Contratto Preliminare di vendita San

Secondo). L’atto definitivo dovrebbe essere stipulato entro il 30 novembre 2017.

Con atto rogito Audano Caterina di Pinerolo del 01/12/2014 repertorio 155/134, trascritto il 02/12/2014



stipula una promessa di vendita alla signora “Soggetto T”, nata a -------------il -------------, CF -----------

--, relativamente ai seguenti beni immobili:








Consistenza 76 m2, Totale 93 m2, Euro 168,78, Via San Rocco n°11, piano T.


Consistenza 108 m2, Totale 121 m2, Euro 239,84, Via San Rocco n°11, piano S1.

Oltre i seguenti beni non oggetto di pignoramento:

NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 434, Terreno.

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È altresì compresa nella promessa di vendita il terreno di sedime e cortilivo su cui insistono i fabbricati

oggetto dell’atto censito al catasto dei terreni del comune di San Secondo di Pinerolo al Foglio 20

mappale 395, ente urbano di totali are 25,72 che costituisce nell’elaborato planimetrico il subalterno 1

– Bene comune non censibile ai subalterni 6, 7, 9 e 10 del Foglio 20 particella 395.

Forma altresì oggetto del contratto preliminare di compravendita il diritto al pozzo censito al catasto

dei terreni del Comune di San Secondo di Pinerolo al Foglio 20 mappale 8 di centiare 9 come fin ora

sempre esercitato dalla parte promittente venditrice.

Ai sensi del III comma dell’art. 2645 bis Cod. Civ. gli effetti della trascrizione del suddetto

contratto devono ritenersi ancora in atto in quanto non è trascorso un anno dalla data convenuta

tra le parti per la conclusione del contratto definitivo (30/11/2017), né sono trascorsi tre anni

dalla trascrizione del preliminare (2/12/2014).




del Registro Particolare a favore di ABACO SOLUTIONS SRL con sede in Spresiano (TV) CF










pignoramento);


pignoramento).

La formalità colpisce anche beni non oggetto del presente pignoramento pertanto verrà solo

parzialmente cancellata.

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del Registro Particolare a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI BENE VAGIENNA –

SOCIETA’ COOPERATIVA, con sede in Bene Vagienna (CN), CF 00167340041, contro il signor




pignoramento);







pignoramento);


pignoramento);


pignoramento);












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pignoramento);


pignoramento);


pignoramento);


pignoramento);


pignoramento).






del Registro Particolare a favore di BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI CHERASCO –

SOCIETA’ COOPERATIVA, con sede in Cherasco (CN), CF 00204710040, contro il signor “Soggetto

A”, su generalizzato, sui seguenti immobili:



pignoramento);


pignoramento);

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 8, Particella 600 (non oggetto di pignoramento);

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pignoramento);


pignoramento);







NCEU di Porte (TO), Foglio 6, Particella 1256 (non oggetto di pignoramento);














pignoramento);


pignoramento);


pignoramento);


pignoramento);

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del Registro Particolare a favore di GEO EDIL SRL con sede in Agliano Terme (AT), CF




pignoramento);















pignoramento);

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pignoramento);

NCEU di Porte, Foglio 6, Particella 1256 (non oggetto di pignoramento);




pignoramento);



pignoramento);


pignoramento);


pignoramento);



pignoramento);








Ipoteca Giudiziale derivante da sentenza di divorzio iscritta il 14/06/2016 presso l’Agenzia delle


Generale e 520 del Registro Particolare a favore di “Soggetto L”, su generalizzata, contro il signor





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pignoramento).

L’assegno di mantenimento è stato liquidato nella sentenza di divorzio numero 257/2015 pubblicata

l’8/10/2015. L’ipoteca viene iscritta sulla base dell’assegno liquidato nella sentenza di cui sopra

ammontante ad euro 350,00 mensili e rivalutato annualmente nella misura presumibile del 2% per un

periodo di 10 anni.

LA FORMALITÀ COLPISCE ANCHE BENI NON OGGETTO DEL PRESENTE PIGNORAMENTO.

Pignoramento Immobiliare

Pignoramento del Tribunale di Torino trascritto in data 25/05/2017 presso l’Agenzia delle Entrate –


del Registro Particolare a favore di BENE BANCA CREDITO COOPERATIVO DI BENE

VAGIENNA S.C. con sede in Bene Vagienna (CN), CF 00167340041, contro il signor “Soggetto A”,

su generalizzato relativamente ai seguenti beni:













Catasto Terreni di San secondo di Pinerolo Foglio 20, Particella 395.

VINCOLI DERIVANTI DA DISPOSIZIONI DI CARATTERE URBANISTICO EDILIZIO

Immobili via San Rocco

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Secondo le prescrizioni del Piano Regolatore Generale Comunale vigente e sue varianti i terreni

individuati al Foglio 20 particella 395 ricadono in zona “A” – area agricola (classe I) parte in fascia di

rispetto stradale.

Nelle aree agricole “A” sono consentite solo le destinazioni d’uso agricole connesse con l’agricoltura o

al servizio della stessa (vedere art. 29.1 NTA). […]

Negli edifici esistenti in area agricola “A” e destinati alla residenza, ad attività produttive e

commerciali o ad altre destinazioni, è consentito il mantenimento della destinazione d’uso in atto; […]

Per gli edifici residenziali sono consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione

straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.

Per gli edifici uni e bifamiliari è altresì consentito effettuare una volta tanto ampliamenti non superiori

al 20% del volume esistente già a destinazione residenziale di ogni singola unità immobiliare, con un

minimo comunque consentito di mc 100, previo atto di vincolo, registrato e trascritto, onde evitare, nel

tempo, di fruire ulteriormente di tale diritto e nel rispetto delle seguenti prescrizioni:

Superficie coperta massima 1/3

Altezza massima delle costruzioni m. 8

Distanza minima dai confini m. 5

Distanza minima tra fabbricati m. 10

[…]

Terreni via Fossat

Secondo le prescrizioni del Piano Regolatore Generale Comunale vigente e sue varianti i terreni

individuati al Foglio 3 particelle 69 e 70 ricadono in zona “AM” – area agricola montana (classe IIIA)

in area soggetta a vincolo idrogeologico e parte in fascia di rispetto stradale.

Nelle aree agricole “AM” sono consentite esclusivamente le destinazioni d’uso culturali agricole

(vedere scheda 30 NTA). […] I terreni sono inedificabili e l’indice di volumetria fabbricabile a loro

attribuito (area agricola A) non potrà essere utilizzato in sito, ma dovrà all’occorrenza essere trasferito

nelle aree agricole A3. […]

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VINCOLI DERIVANTI DA DISPOSIZIONI DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Gli immobili non sono sottoposti a Regolamento di Condominio.

TITOLI DI CENSO, LIVELLO O USO CIVICO

Dalle ricerche effettuate presso il Commissariato Usi Civici e presso il Sistema Piemonte – Usi Civici -

relativamente agli immobili appartenenti alla città di San Secondo di Pinerolo, non sono emersi titoli a

carico dell’immobile oggetto di causa.

n) accerti lo stato di possesso dei beni ai sensi del n. 3 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., indicando

anche, se occupati da terzi, la scadenza del titolo e il corrispettivo pattuito;

Le unità immobiliari risultano libere e, per quanto riguarda gli immobili siti in via San Rocco, i lavori

di ristrutturazione non sono stati ancora completati e, quindi, le unità immobiliari non sono abitabili.

o) descriva i beni pignorati, anche mediante planimetrie e fotografie;

Terreni via Fossat

Si tratta di un terreno inedificabile sito nel Comune di San Secondo di Pinerolo costituito da due

mappali (69 e 70) formante una striscia rettangolare con sviluppo collinare (Allegato 16°_Rilievo

Fotografico).

I terreni, il cui accesso avviene da via Fossat nelle adiacenze della Bocciofila del Gruppo ANA di San

Secondo, è in parte bosco ceduo (superficie catastale di 1078 mq - particella 69) e in parte pascolo

(superficie catastale di 272 mq - particella 70).

Superficie catastale particella 69: 1078 mq.

Superficie catastale particella 70: 272 mq.

Immobili via San Rocco

Gli immobili oggetto di pignoramento (Allegato 16b_ Rilievo Fotografico) consistono in un fabbricato

di civile abitazione (Foto 1-79) costituito dal punto di vista catastale da due unità abitative, nella realtà

una sola, sito in San Secondo di Pinerolo (TO), via San Rocco 11, elevato a due piani fuori terra oltre

piano interrato con basso fabbricato nel cortile ad uso autorimessa privata elevato ad un piano fuori

terra oltre a piano interrato (Foto 80-90). Il tutto insistente su terreno sedime e cortilivo di 2.572 mq

catastali (49-53).

Il terreno identificato con il n°395 di particella non è separato dalle particelle 434 e 433 che non

sono oggetto di pignoramento.

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Il fabbricato è oggetto di ristrutturazione edilizia e alcune finiture non sono ancora completate

(pavimenti, infissi interni, sanitari).

Il fabbricato di civile abitazione è composto catastalmente da due unità abitative:

Prima unità abitativa (Sub 6) con scala interna di collegamento tra i piani (Foto 32-33) e

predisposizione di un vano per l’ascensore (Foto 9):

Piano terra: ingresso (Foto 14), soggiorno (Foto 15-16), cucina (Foto 17-20), due disimpegni (Foto

21-22), bagno (Foto 23-26), vano per ascensore (Foto 44 - non installato) e portico (Foto 8).

Piano primo: due camere di cui una con balcone (Foto 46-48) e l’altra con bagno interno (59-62),

bagno (Foto 54-56), porzione di sottotetto non accessibile (in realtà il tetto è stato realizzato in

modo difforme rispetto al permesso di costruire, pertanto tale area non è delimitata) (Foto 34-38) e

due disimpegni (Foto 39 e 41), vano con affaccio sul soggiorno (Foto 40-42).

Piano interrato: cantina, locale di sgombero/cantina, centrale termica e disimpegno (Foto 68-79).

Seconda unità abitativa (Sub 7), la scala di collegamento tra i piani non è stata realizzata (Foto 27)

e non è presente un ingresso indipendente dal cortile pertanto l’accesso, attualmente, avviene dai

disimpegni presenti ad ogni piano dell’unità abitativa adiacente:

Piano terra: una camera (Foto 29-31) e cucina (Foto 27-28).

Piano primo: una camera (Foto 63-66), bagno (Foto 67) e disimpegno.

Le finiture del fabbricato non sono complete. Quelle in opera sono in condizioni di manutenzione

buone/ottime e consistono in:

- porta caposala blindata;

- scala con decorazione a mosaico (Foto 33), gli scalini non sono ancora rivestiti (Foto 32);

- massetto nel soggiorno con pavimento da mettere in opera (Foto 16);

- pavimento in gres porcellanato a motivi floreali in cucina (Foto 20);

- pavimento e rivestimento in gres porcellanato nei bagni (Foto 25-26, 54-56, 62, 67); sanitari

non installati;

- infissi esterni in legno con oscurante a battente (Foto 15, 31, 45);

- infissi interni non messi in opera;

- impianto elettrico di recente installazione ma non completo di frutti;

- predisposizione di canna fumaria per camino/stufa;

- cantina con finiture in gres porcellanato (Foto 76-79).

Poco distante dall’edificio di civile abitazione è presente un basso fabbricato composto da due unità

destinate ad autorimessa (Foto 80-90). Quella posta al piano interrato è vincolata a pertinenza del

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fabbricato per civile abitazione (Foto 81-83). Il fabbricato non è ancora ultimato, mancano gli infissi,

gli impianti e alcune opere di finitura.

I fabbricati su descritti insistono su un’area di pertinenza esclusiva di ampie dimensioni in parte

destinata a viabilità carraia (Foto 80), in parte a vialetti pedonali (Foto 3-4, 80, 85) ed in parte a verde

(Foto 49-53). Le opere non sono complete, ma le parti già realizzate si connotano per la qualità del

disegno architettonico e delle finiture. In quest’area, inoltre, è stata realizzata una piscina scoperta,

pertinenziale rispetto al fabbricato, ma priva di permesso di costruire (Foto 52-53). L’opera anch’essa

incompleta deve essere regolarizzata.

Consistenza dell’immobile sub 6

La *Superficie commerciale coperta dell’immobile è di 263 mq (123 PT e 140 PI) a cui bisogna

aggiungere la superficie delle pertinenze (piano cantina, balconi e portici).











Piano Cantina: **Svp = Srp x Cd = 183 mq x 0,20 = 36 mq

Balconi e portici: **Svp = Srp x Cd = 48 mq x 0,25 = 12 mq









pertinenze (portici).




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Portici: **Svp = Srp x Cd = 37 mq x 0,25 = 9 mq


La *Superficie commerciale dell’immobile è di 91 mq (area escluso cavedio) a cui non si aggiungerà la

rampa di accesso conteggiata nella superficie della corte esterna di pertinenza esclusiva.






Consistenza area esterna (Sub 1)

Si terrà conto della superficie catastale detratto l’ingombro degli immobili su di essa ricadenti in quanto

non sono stati effettuati rilievi topografici che avrebbero aggravato le spese di CTU.

La Superficie catastale è di 2572 mq a cui bisogna detrarre la superficie degli edifici pari a totali 370

mq.

Superficie catastale mq 2.572

Superficie edifici mq 370

SUPERFICIE TOTALE MQ 2.202

Di quest’area una parte è destinata a viabilità interna (circa 500 mq), una parte a piscina (circa 200 mq)

e la restante parte a giardino privato con vialetti e aiuole.

Per la valutazione si procederà alla determinazione della cosiddetta Superficie virtuale**

Superficie virtuale** area a giardino con piscina (1702 mq) mq 85


differenziazione, onde correttamente valutare le differenze di valore esistenti tra unità principali e loro pertinenze.

Giardino privato: **Svp = Srp x Cd = 1702 mq x 0,05 = 85 mq

Viabilità: area necessaria alla fruibilità degli immobili il cui valore risulta incorporato in quello dei fabbricati stessi

p) verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni nonché l’esistenza della dichiarazione di

agibilità degli stessi ai sensi del n. 6 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., fornendo, in caso di opere

abusive, le informazioni di cui al n. 7;

Concessione edilizia n°4/2001

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Con Concessione edilizia n°4/2001 del 4/6/2001 viene autorizzata la ristrutturazione del fabbricato

esistente realizzato prima del 1 settembre 1967.

L’intervento prevede il recupero ai fini abitativi dei volumi esistenti consistenti in cantina, locale

sgombero e tettoia al piano terreno e fienile al primo piano, oltre la realizzazione di un piano interrato

da destinare a locale sgombero e due cantine.

Concessione Edilizia n°52/2001

Con Concessione Edilizia n°52/2001 del 13/11/2001 vengono approvate opere in variante alla CE

4/2001 consistenti in ampliamento del corpo di fabbrica al piano terra con la realizzazione della cucina

e del portico, al piano interrato con la realizzazione di un ampio locale sgombero, centrale termica e

cantina e al piano primo con la realizzazione di un vano per l’installazione dell’ascensore e di un

terrazzo, oltre a differente distribuzione degli spazi interni. Concessione edilizia in variante n°13/2002

Con Concessione edilizia n°13/2002 del 6 maggio 2002 vengono approvate opere in variante (seconda)

alla CE 4/2001 consistenti in:

Piano terra: riduzione della sezione dei muri perimetrali, frazionamento immobiliare con realizzazione

di due unità al piano terra collegate entrambe con scala interna indipendente al piano superiore. Nella

realtà il muro divisorio non è stato realizzato e nemmeno la scala interna dell’alloggio più piccolo.

Piano primo: tramezzo divisorio tra le due unità immobiliari costituite (non realizzato) e ampliamento

per realizzazione vano scala.

Permesso di costruire n°143/2003

Con Permesso di costruire n°143/2003 del 27 novembre 2003 viene concessa la ristrutturazione del

fabbricato ad uso abitativo con demolizione di altro fabbricato attiguo. Data inizio 27/11/04 data fine

27/11/07. I lavori consistono prevalentemente nell’ampliamento del primo piano mediante la

realizzazione di un sottotetto in parte non accessibile e con la chiusura di un terrazzo trasformato in

camera con balcone.

Comunicazione di inizio attività PE n°25/2006

Con Comunicazione di inizio attività PE n°25/2006 sono state realizzate le seguenti modifiche al

fabbricato di civile abitazione:

Piano interrato: modifiche interne consistenti nella costruzione di alcuni tramezzi, aumento di spessore

di murature esistenti mediante posa in opera di nuovo paramento; formazione di tre finestre con relative

“bocca di lupo”.

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Piano terreno: modifiche consistenti nello spostamento di tramezzatura esistente, lieve modifica della

scala interna, nuova porta interna.

Primo piano: modifiche consistenti nella formazione di nuova muratura per formazione disimpegno,

modifiche alla scala interna.

Prospetti esterni: modifiche consistenti in una nuova finestra lato nord, trasformazione da porta a

finestra lato ovest, lievi modifiche delle aperture lato est.

La pratica risulta priva di efficacia in quanto non è stata depositata la comunicazione di fine lavori, né

il certificato di collaudo finale del progettista abilitato che attesti la conformità dell’opera al progetto

presentato.

Stato di fatto:

Le unità immobiliari formano un sol corpo e non possono essere considerate distinte, così come invece

risulta dall’accatastamento. Sussistono due possibilità entrambe perseguibili: realizzazione della scala

di collegamento tra i due piani dell’unità sub 7, del tramezzo di separazione posto nei disimpegni al

piano terra e al piano primo e della porta caposala dell’alloggio sub 7 oppure fusione catastale delle due

unità immobiliari così come previste dal punto di vista edilizio nella Comunicazione di inizio attività

PE n°25/2006.

In parziale difformità rispetto ai permessi concessi, inoltre, è stato realizzato un ampliamento

dell’abbaino posto nel sottotetto e non sono state delimitate le aree di sottotetto non accessibile.

Premesso che l’Organo competente per il rilascio dei permessi di costruire è il Comune, considerato

che l’opera si trova in area agricola “A” del PRG dove “per gli edifici uni e bifamiliari è altresì

consentito effettuare una volta tanto ampliamenti non superiori al 20% del volume esistente già a

destinazione residenziale di ogni singola unità immobiliare, con un minimo comunque consentito di mc

100, previo atto di vincolo, registrato e trascritto, onde evitare, nel tempo, di fruire ulteriormente di tale

diritto; visto che agli atti non risultano trascritti atti di vincolo per l’utilizzo di detto aumento;

considerato che si tratta di un aumento modesto rispetto all’intero lotto e che la demolizione delle opere

risulterebbe alquanto gravosa; fatti salvi i diritti di terzi che, tuttavia, sino ad ora non risulta agli atti

abbiano posto opposizione; si ritiene che le opere possano essere regolarizzate dall’aggiudicatario, a

propria cura e spese, entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di aggiudicazione emesso dalla

autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 46 del DPR 380 del 2001, presentando un’istanza ai sensi dell’art.

37 del DPR 380 del 2001 comma 4 versando la somma, non superiore a 5.164,00 euro e non inferiore a

516,00 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore

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dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio. Dovrà inoltre essere effettuato l’aggiornamento della

planimetria catastale e la richiesta di rilascio dell’Agibilità.

Le spese necessarie a completare tale operazione possono essere quantificate, in via puramente

indicativa e non vincolante per la scrivente, in circa 8.000,00 euro, tra tasse e more, escluso l’onorario

del tecnico abilitato alla predisposizione delle pratiche edilizie e catastali e della certificazione relativa

agli impianti necessaria per ottenere l’agibilità.

BASSO FABBRICATO


Con Permesso di costruire n°105/2003 del 8 ottobre 2003 è stata autorizzata la realizzazione di un

basso fabbricato con sottostante locale ad uso autorimessa di pertinenza residenziale.

Permesso di costruire in variante n°72/2004

Con Permesso di costruire n°72/2004 del 7 luglio 2004 in variante al PdC n°105/2003 si registra la

realizzazione del basso fabbricato in posizione lievemente diversa e in particolare ad una distanza dal

confine di 12,60 m. anziché 13,60. Non è stata depositata la comunicazione di fine lavori, né il

certificato di collaudo statico. Il permesso, pertanto, risulta decaduto per la parte non eseguita.

Stato di fatto:

Il fabbricato risulta ad oggi ancora incompleto. Le opere ancora da realizzare consistono nella

tramezzatura con formazione di cavedio in corrispondenza del piano interrato e nella posa in opera

delle finiture quali serramenti e degli impianti. Al piano terreno, inoltre deve essere rimosso il tramezzo

posto a chiusura della quarta campata realizzato in pannelli di legno/cartongesso.

I lavori possono essere ultimati dall’aggiudicatario, a propria cura e spese, entro centoventi giorni dalla

notifica del decreto di aggiudicazione emesso dalla autorità giudiziaria, ai sensi dell’art. 46 del DPR

380 del 2001, presentando una SCIA per le opere ancora da ultimare e per ottenere il rilascio

dell’agibilità. A tal fine si rende necessario corredare la pratica del certificato di collaudo statico e dei

certificati di conformità.


indicativa e non vincolante per la scrivente, in circa 5.000,00 euro, tra opere murarie, tasse e more,

escluso l’onorario del tecnico abilitato.

AREA ESTERNA


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Con Permesso di costruire n°89/2004 del 19 novembre 2004 viene realizzato un muro di sostegno e

modifiche all’accesso carraio.

Stato di fatto:

Nell’area cortilizia è stata realizzata una piscina delle dimensioni di 5m x 13m. L’opera è stata

realizzata senza permesso di costruire. Essendo l’opera configurabile come pertinenza del fabbricato

per civile abitazione e non ancora ultimata è necessario presentare, con le modalità sopra descritte, una

SCIA in sanatoria.


indicativa e non vincolante per la scrivente, in circa 5.000,00 euro, tra completamento, tasse e more,


Tabella riassuntiva delle spese di regolarizzazione

Unità immobiliari Conformità urbanistico edilizia

e catastale

Spese di regolarizzazione (in via

del tutto ipotetica e non

vincolante per la scrivente)

Fabbricato di civile abitazione Assente 8.000,00 € escluso l’onorario

del tecnico.

Basso fabbricato Assente 5.000,00 € escluso l’onorario

del tecnico.

Area esterna Assente 5.000,00 € escluso l’onorario

del tecnico.

q) dica se gli immobili pignorati siano dotati dell’Attestato di Prestazione Energetica;

Non è stato reperito alcun Certificato di prestazione energetica.

r) verifichi le spese e i procedimenti giudiziari di cui al n. 9 dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.;

Non vi sono spese condominiali insolute.

s) determini il valore di mercato dei beni, specificando le voci di cui all’art. 568, comma 2, c.p.c.

TERRENI





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I terreni oggetto di stima sono catastalmente identificati con i seguenti dati:

CT di San Secondo di Pinerolo, Foglio 3, Particella 69, Qualità Bosco Ceduo, Classe 4,


CT di San Secondo di Pinerolo, Foglio 3, Particella 70, Qualità Pascolo, Classe U,


Sulla scorta di informazioni assunte presso la banca dati dell’Agenzia del territorio è emerso che in

questa zona, “Regione agraria 11” Colline di Pinerolo, il valore medio di mercato di terreni agricoli si è

attestato nell’ultimo anno sui seguenti valori:

• Bosco ceduo: 4.456,00 €/Ha da cui deriverebbe un valore della particella 69 di 480,36 euro

• Pascolo: 1.910,00 €/Ha da cui deriverebbe un valore della particella 70 di 51,95 euro

Questi valori generalmente utilizzati per gli espropri appaiono decisamente più bassi rispetto ai valori

ricavati presso diverse agenzie immobiliari della zona e poco allineati anche rispetto al prezzo di

acquisto degli stessi da parte dell’esecutato (lire 7.000.000.000 nel 2000).

Nel presente caso la metodologia ritenuta più idonea è risultata la comparazione dei valori correnti di

mercato (oscillanti tra i 2,5 e i 3,0 €/mq, nel caso specifico data la conformazione dei luoghi si ritiene

vada applicato il valore minimo), reperiti attraverso la consultazione di operatori specializzati del

settore e delle più recenti compravendite di beni assimilabili da cui deriva il seguente valore di

mercato:

• Particella 69 di 10 are e 78 ca - 2.695,00 €

• Particella 70 di 2 are e 72 ca – 680,00 €

• Totale: 3.375,00 €





L’immobile, come meglio descritto precedentemente, si trova in un’area periferica del Comune di San

Secondo di Pinerolo a prevalenza agricola. Gli immobili formano attualmente una unità abitativa unica

con giardino e fabbricato per autorimesse di pertinenza. Con opportune opere edilizie le unità abitative

possono diventare due venendo così a costituire una villa bifamiliare.

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Sulla scorta di informazioni assunte presso diverse agenzie immobiliari della zona (Tecnocasa, Gabetti,

Tecnorete, Immobiliare.it, ecc.), presso la Federazione italiana agenti immobiliari professionali e

presso la banca dati dell’Agenzia del territorio è emerso che in questa zona il valore medio di mercato

di immobili residenziali nuovi o completamente ristrutturati si è attestato nell’ultimo anno sui 1.200,00

€/mq.

Coefficienti di differenziazione





moltiplicatore

Localizzazione del fabbricato Il fabbricato è collocato in un’area periferica a

prevalente destinazione agricola 0,85

Stato di realizzazione Il fabbricato non è ancora completato per quanto

concerne gli impianti e le finiture 0.75

Livello qualitativo opere realizzate

(materiali e decoro architettonico)

Buono 1,10


Regolarità edilizia Gli immobili presentano diverse difformità edilizie

che l’aggiudicatario dovrà regolarizzare. Per il

rischio connesso a tali operazioni (l’Ente preposto al

rilascio dei permessi non può garantire

l’accoglimento delle istanze prima che esse vengano

presentate) si considera un coefficiente di

svalutazione aggiuntivo

0,90




Valore di mercato del fabbricato per civile abitazione

Valore di mercato medio unitario x Coefficiente globale unico: 1.200,00 €/m2 x 0,63 = 756,00 €/m2.

Valore di mercato del fabbricato per autorimessa


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TABELLA DEI VALORI

Immobile Superficie

commerciale

Valore

unitario

corretto

Valore di

mercato

Spese di

regolarizzazione

Valore di

mercato

detratte le

spese

Sub 6 311 mq 756,00 €/m2 235.000,00 € 8.000,00 €

Sub 7 123 mq 756,00 €/m2 93.000,00 €

Sub 9 101 mq 409,00 €/m2 41.000,00 € 5.000,00 €

Sub 10 91 mq 409,00 €/m2 37.000,00 €

Sub 1

Area esterna

85 mq 756,00 €/m2 64.000,00 € 5.000,00 €

VALORE

TOTALE

470.000,00 € 18.000,00 € 452.000,00 €

t) individui, per gli immobili siti fuori Torino, i giornali di informazione locali aventi maggiore

diffusione nella zona interessata, quotidiani, multi settimanali o settimanali, editi da soggetti

iscritti al Registro operatori della comunicazione.

Oltre alle testate nazionali come “Il Corriere della sera”, “La Repubblica”, “La Stampa”, “Il Sole 24

Ore”, “Il Giornale”, “Il Messaggero”, sono stati individuati i seguenti giornali di informazione locale:

L’Eco del Chisone (settimanale)

Cooperativa Cultura e Comunicazioni Sociali, viale I Maggio, 7 – zona industriale – La Porporata

10064 Pinerolo (TO), Tel: 0121 392.711 centralino; Fax: 0121 323.444, P.I. 02084040019, N.

iscrizione registro imprese: Torino – 1142, Email: [email protected]

Il Monviso (settimanale)

Editore: Associazione Millepagine – Direzione e redazione: Via Chiampo, 48 - 10064 Pinerolo (TO),

Tel: 0121 70400 Fax: 0121 397623 Email: [email protected]

Iscrizione agli Operatori della Comunicazione n°23420 del 8/4/2013.

La Voce del Pinerolese

Editrice Edizioni Libere Via Trento 69 - 10064 - Pinerolo (TO) - Tel. 3333442601

[email protected] - Pubblicità [email protected]

Registrazione Tribunale Pinerolo n-3 del 31-01-2006 - P.Iva 08197180014

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SCHEDA RIASSUNTIVA

IMMOBILI SITI IN PINEROLO VIA NAZIONALE 98 IMMOBILE 1

SUB 5

BREVE

DESCRIZIONE

Alloggio posto al piano terra costituito da soggiorno, due camere,

cucina, disimpegno, due bagni e ampia corte esclusiva, con cantina

di pertinenza al piano interrato. L’alloggio, individuato nelle

planimetrie allegate al Regolamento di Condominio con la sigla

“A1”, confina con ingresso pedonale comune, vano ascensore, vano

scala comune, unità immobiliare subalterno 17, vuoto su rampa,

scala esterna per uscita di sicurezza e mappali 497-913-740-1025-

949 tutti del Foglio 10.

La cantina, individuata nelle planimetrie allegate al Regolamento di

Condominio con la sigla “C8”, confina con terrapieno su due lati,

cantina sub 10 e corridoio comune.

DATI

CATASTALI

NCEU di Pinerolo, Sezione Urbana AB, Foglio 10, Particella 983,

Sub 5, Categoria A/2, Classe 3, Consistenza 6,5 vani, Totale 133

m2, Totale escluse aree scoperte 116 m2, Euro 923,17, Via

Nazionale n°98, piano S1-T.

PROPRIETARI Tutti gli immobili oggetto di pignoramento risultano per la piena ed

intera proprietà intestati al sig. “Soggetto A”, nato a ------------- il

-------------, CF -------------.

FORMALITA’ DI

CUI AL PUNTO

C) DEL QUESITO




Atto unilaterale di obbligo edilizio del 08/09/2009 (Allegato

9_Atto di impegno unilaterale)


Contratto preliminare di compravendita del 30/07/2015

(risoluto)





Pignoramento Immobiliare del 25/05/2017

PRG e

REGOLAMENTO

DI CONDOMINIO

Non si rilevano particolari vincoli legati alle prescrizioni di PRG o

Regolamento di Condominio.

USI CIVICI… Dalle ricerche effettuate presso il Commissariato Usi Civici

relativamente agli immobili appartenenti alla città di Pinerolo, non

sono emersi titoli di censo, livello o uso civico a carico

dell’immobile oggetto di causa.

STATO DI

POSSESSO

Contratto di locazione 4+4 dal 10/05/2016 al 10/05/2024 canone

annuale euro 3.000,00 comprendente i subb 5, 17 e 30.

SI VEDA ANCHE LA SCRITTURA PRIVATA DEL 10/05/2016

ALLEGATO 10 BIS.

CONSISTENZA Superficie commerciale: 175 mq

CONFORMITA’

URBANISTICO

EDILIZIA E

CATASTALE

L’unità immobiliare risulta conforme al PdC di variante n°3 al PdC

101/2007 rilasciato il 20/05/2011 e alle planimetrie catastali

depositate il 8/4/2011.

SPESE

CONDOMINIALI

INSOLUTE

1.850,00 €

VALORE DI 198.575,00 €

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64

MERCATO

DELL’IMMOBILE

VALORE

DELL’IMMOBILE

DETRATTE LE

SPESE

195.725,00 €

IMMOBILE 2

SUB 7

BREVE

DESCRIZIONE

Alloggio posto al primo piano costituito da soggiorno, disimpegno,

camera, bagno e balcone con annessa cantina di pertinenza al piano

interrato. L’alloggio, individuato nelle planimetrie allegate al

Regolamento di Condominio con la sigla “A5”, confina con unità

immobiliare sub 6 su due lati, vano scala e soprasuolo corte sub 5.

La cantina, individuato nelle planimetrie allegate al Regolamento di

Condominio con la sigla “C7”, confina con cantina sub 13 e

corridoio comune su tre lati.

DATI

CATASTALI


Sub 7, Categoria A/2, Classe 2, Consistenza 3 vani, Totale 47 m2,

Totale escluse aree scoperte 43 m2, Euro 364,10, Via Nazionale

n°98, piano S1-1.



-------------, CF -------------.

FORMALITA’ DI

CUI AL PUNTO

C) DEL QUESITO











PRG e

REGOLAMENTO

DI CONDOMINIO







STATO DI

POSSESSO

Libero


CONFORMITA’

URBANISTICO

EDILIZIA E

CATASTALE




SPESE

CONDOMINIALI

INSOLUTE

1.042,88

VALORE DI

MERCATO

DELL’IMMOBILE

73.260,00 €

VALORE

DELL’IMMOBILE

DETRATTE LE

72.217,12 €

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SPESE

Firm

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IMMOBILE 3

SUB 17

BREVE

DESCRIZIONE

Locale di deposito posto al piano interrato con accesso dal civico

98/A. Il locale, individuato nelle planimetrie allegate al

Regolamento di Condominio con la sigla “C11”, confina con unità

immobiliare sub 8, u.i. sub 25, u.i. 26, rampa, vuoto, u.i. sub 5,

vano scale, u.i. sub 4.

DATI

CATASTALI


Sub 17, Categoria C/2, Classe 2, Consistenza 37 m2, Totale 40 m2,

Euro 97,46, Via Nazionale n°98/A, piano S1.



-------------, CF -------------.

FORMALITA’ DI

CUI AL PUNTO

C) DEL QUESITO








(risoluto)






PRG e

REGOLAMENTO

DI CONDOMINIO







STATO DI

POSSESSO




ALLEGATO 10 BIS.


CONFORMITA’

URBANISTICO

EDILIZIA E

CATASTALE




SPESE

CONDOMINIALI

INSOLUTE

120,00 €

VALORE DI

MERCATO

DELL’IMMOBILE

28.938,00 €

VALORE

DELL’IMMOBILE

DETRATTE LE

SPESE

28.818,00 €

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IMMOBILE 4

SUB 18

BREVE

DESCRIZIONE

Locale rimessa posto al piano interrato con accesso dal civico 98/A.

Il locale, individuato nelle planimetrie allegate al Regolamento di

Condominio con la sigla “R1”, confina con terrapieno su due lati,

unità immobiliare sub 19, corsia di manovra sub 2 (bene comune

non censibile).

DATI

CATASTALI






-------------, CF -------------.

FORMALITA’ DI

CUI AL PUNTO

C) DEL QUESITO











PRG e

REGOLAMENTO

DI CONDOMINIO







STATO DI

POSSESSO

Libero


CONFORMITA’

URBANISTICO

EDILIZIA E

CATASTALE




SPESE

CONDOMINIALI

INSOLUTE

166.37 €

VALORE DI

MERCATO

DELL’IMMOBILE

21.792,00 €

VALORE

DELL’IMMOBILE

DETRATTE LE

SPESE

21.625,63 €

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IMMOBILE 5

SUB 30

BREVE

DESCRIZIONE

Locale rimessa posto al piano interrato con accesso dal civico 98/A.

Il locale, individuato nelle planimetrie allegate al Regolamento di

Condominio con la sigla “R13”, confina con terrapieno su due lati,

unità immobiliare sub 29, corsia di manovra sub 2 (bene comune

non censibile).

DATI

CATASTALI






-------------, CF -------------.

FORMALITA’ DI

CUI AL PUNTO

C) DEL QUESITO








(risoluto)






PRG e

REGOLAMENTO

DI CONDOMINIO







STATO DI

POSSESSO




ALLEGATO 10 BIS.


CONFORMITA’

URBANISTICO

EDILIZIA E

CATASTALE




SPESE

CONDOMINIALI

INSOLUTE

210,00 €

VALORE DI

MERCATO

DELL’IMMOBILE

25.830,00 €

VALORE

DELL’IMMOBILE

DETRATTE LE

SPESE

25.620,00 €

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Da:

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SCHEDA RIASSUNTIVA

IMMOBILI SITI IN SAN SECONDO DI PINEROLO IMMOBILE 1

PARTICELLE 69 e 70

BREVE

DESCRIZIONE

Terreno agricolo (MAPPALE 69) coerente con mappali 68, 72 e 70

dello stesso foglio 3.

Terreno agricolo (MAPPALE 70) coerente con mappali 69 e 71

dello stesso foglio 3, via Fossat.

DATI

CATASTALI

CT di San Secondo di Pinerolo, Foglio 3, Particella 69,

Qualità Bosco Ceduo, Classe 4, Superficie 10 are e 78 ca,

Reddito Dominicale euro 0,45, Reddito agrario euro 0,17.

CT di San Secondo di Pinerolo, Foglio 3, Particella 70,

Qualità Pascolo, Classe U, Superficie 2 are e 72 ca, Reddito

Dominicale euro 0,14, Reddito agrario euro 0,03.



-------------, CF -------------.

FORMALITA’ DI

CUI AL PUNTO

C) DEL QUESITO






PRG Area agricola Montana


relativamente agli immobili appartenenti alla città di San Secondo

di Pinerolo, non sono emersi titoli di censo, livello o uso civico a


STATO DI

POSSESSO

Dalle indagini effettuate presso l’Agenzia delle Entrate non sono

emersi contratti di locazione

CONSISTENZA Si fa riferimento alla superficie catastale

Sub 69: 1.078 mq

Sub 70: 272 mq

CONFORMITA’

URBANISTICO

EDILIZIA E

CATASTALE

Non vi sono immobili

VALORE DI

MERCATO DEL

TERRENO SUBB

69+70

3.375,00 €

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70

IMMOBILI SITI IN SAN SECONDO DI PINEROLO VIA SAN ROCCO 11

Gli immobili formano un solo corpo costituito da villa uni/bifamiliare con basso fabbricato

ad uso autorimesse e ampio giardino privato con piscina. SUB 1 area di

pertinenza

BREVE

DESCRIZIONE

Area in parte destinata a verde ed in parte a corte all’interno della

quale insistono i fabbricati di cui segue la descrizione. L’area

confina con Via San Rocco, Strada comunale, mappali 494, 506,

434 e 433 del Foglio 20. Identificata al CT come Ente Urbano e al

Catasto Fabbricati come BENE COMUNE NON CENSIBILE

DATI

CATASTALI

Catasto Terreni di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella

395, Qualità Ente Urbano, Superficie 25 are e 72 ca.

NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub 1

– BENE COMUNE NON CENSIBILE.

SUB 6 BREVE

DESCRIZIONE

Alloggio su due piani piano costituito da ingresso, soggiorno,

cucina, due disimpegni, bagno e portico al piano terreno e

disimpegno, due camere, bagno, e tre balconi al piano primo. Al

piano interrato sono di pertinenza dell’alloggio un ampio locale

sgombero/cantina, un disimpegno, una seconda cantina e la centrale

termica. L’immobile al piano terra confina con corte comune su tre

lati e u.i. sub 7; al piano primo con soprasuolo corte comune su tre

lati, e u.i. sub 7 e al piano interrato con terrapieno su quattro lati.

DATI

CATASTALI

NCEU di San Secondo di Pinerolo, Foglio 20, Particella 395, Sub

6, Categoria A/2, Classe 2, Consistenza 11 vani, Totale 311 m2,

Totale escluse aree scoperte 301 m2, Euro 965,77, Via San Rocco

n°11, piano S1-T-1.

SUB 7 BREVE

DESCRIZIONE

Alloggio su due piani piano costituito da cucina e camera al piano

terreno, disimpegno, camera e bagno al piano primo. L’immobile al

piano terra confina con corte comune su tre lati e u.i. sub 6; al

piano primo con soprasuolo corte comune su tre lati, e u.i. sub 6.

DATI

CATASTALI


7, Categoria A/2, Classe 1, Consistenza 4,5 vani, Totale 123 m2,

Totale escluse aree scoperte 123 m2, Euro 336,99, Via San Rocco

n°11, piano T-1.

SUB 9 BREVE

DESCRIZIONE

Autorimessa posta al piano terreno confinante con corte comune su

tre lati e particella 433 del Foglio 20.

DATI

CATASTALI


9, Categoria C/6, Classe 1, Consistenza 76 m2, Totale 93 m2, Euro

168,78, Via San Rocco n°11, piano T.

SUB 10 BREVE

DESCRIZIONE

Autorimessa posta al piano interrato confinante con corte comune

su tre lati e particella 433 del Foglio 20.

DATI

CATASTALI


10, Categoria C/6, Classe 1, Consistenza 108 m2, Totale 121 m2,

Euro 239,84, Via San Rocco n°11, piano S1.

TUTTI GLI

IMMOBILI



-------------, CF -------------.

CONTRATTO

PRELIMINARE

DI VENDITA

Il 01/12/2014 è stato stipulato un contratto preliminare di

compravendita a favore della signora “Soggetto T”di cui alla

trascrizione 7756/6252 segnalata al punto m) (Allegato

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18_Contratto preliminare di compravendita).

FORMALITA’ DI

CUI AL PUNTO

C) DEL QUESITO

Costituzione di vincolo di indivisibilità tra la particella Sub 10

e le particelle Sub 6 e Sub 7 (la particella Sub 10 è autorimessa

di pertinenza del fabbricato di civile abitazione)


Contratto preliminare di compravendita del 01/12/2014 di cui

al punto precedente




Ipoteca Giudiziale del 14/06/2016 (solo su sub 6 e 7)


PRG L’immobile ricade in area agricola


relativamente agli immobili appartenenti alla città di San Secondo

di Pinerolo, non sono emersi titoli di censo, livello o uso civico a


STATO DI

POSSESSO

Libero ma si noti il contratto preliminare di vendita su descritto

SUB 1 area di

pertinenza

CONFORMITA’

URBANISTICO

EDILIZIA E

CATASTALE

Nell’area cortilizia è stata realizzata una piscina delle dimensioni di

5m x 13m. L’opera è stata realizzata senza permesso di costruire.

Essendo l’opera configurabile come pertinenza del fabbricato per

civile abitazione e non ancora ultimata è necessario presentare, con

le modalità sopra descritte, una SCIA in sanatoria.

Le spese necessarie a completare tale operazione possono essere

quantificate, in via puramente indicativa e non vincolante per la

scrivente, in circa 5.000,00 euro, tra completamento, tasse e more,


SUB 6 e 7 CONFORMITA’

URBANISTICO

EDILIZIA E

CATASTALE

Le unità immobiliari formano un sol corpo e non possono essere

considerate distinte, così come invece risulta dall’accatastamento.

Sussistono due possibilità entrambe perseguibili: realizzazione

della scala di collegamento tra i due piani dell’unità sub 7, del

tramezzo di separazione posto nei disimpegni al piano terra e al

piano primo e della porta caposala dell’alloggio sub 7 oppure

fusione catastale delle due unità immobiliari così come previste dal

punto di vista edilizio nella Comunicazione di inizio attività PE

n°25/2006.

In parziale difformità rispetto ai permessi concessi, inoltre, è stato

realizzato un ampliamento dell’abbaino posto nel sottotetto e non

sono state delimitate le aree di sottotetto non accessibile.

Premesso che l’Organo competente per il rilascio dei permessi di

costruire è il Comune, considerato che l’opera si trova in area

agricola “A” del PRG dove “per gli edifici uni e bifamiliari è altresì

consentito effettuare una volta tanto ampliamenti non superiori al

20% del volume esistente già a destinazione residenziale di ogni

singola unità immobiliare, con un minimo comunque consentito di

mc 100, previo atto di vincolo, registrato e trascritto, onde evitare,

nel tempo, di fruire ulteriormente di tale diritto; visto che agli atti

non risultano trascritti atti di vincolo per l’utilizzo di detto

aumento; considerato che si tratta di un aumento modesto rispetto

all’intero lotto e che la demolizione delle opere risulterebbe

alquanto gravosa; fatti salvi i diritti di terzi che, tuttavia, sino ad ora

non risulta agli atti abbiano posto opposizione; si ritiene che le

opere possano essere regolarizzate dall’aggiudicatario, a propria

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cura e spese, entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di

aggiudicazione emesso dalla autorità giudiziaria, ai sensi dell’art.

46 del DPR 380 del 2001, presentando un’istanza ai sensi dell’art.

37 del DPR 380 del 2001 comma 4 versando la somma, non

superiore a 5.164,00 euro e non inferiore a 516,00 euro, stabilita dal

responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore

dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio. Dovrà inoltre

essere effettuato l’aggiornamento della planimetria catastale e la

richiesta di rilascio dell’Agibilità.



scrivente, in circa 8.000,00 euro, tra tasse e more, escluso

l’onorario del tecnico abilitato alla predisposizione delle pratiche

edilizie e catastali e della certificazione relativa agli impianti

necessaria per ottenere l’agibilità.

SUB 9 e 10 CONFORMITA’

URBANISTICO

EDILIZIA E

CATASTALE

Il fabbricato risulta ad oggi ancora incompleto. Le opere ancora da

realizzare consistono nella tramezzatura con formazione di cavedio

in corrispondenza del piano interrato e nella posa in opera delle

finiture quali serramenti e degli impianti. Al piano terreno, inoltre

deve essere rimosso il tramezzo posto a chiusura della quarta

campata realizzato in pannelli di legno/cartongesso.

I lavori possono essere ultimati dall’aggiudicatario, a propria cura e

spese, entro centoventi giorni dalla notifica del decreto di

aggiudicazione emesso dalla autorità giudiziaria, ai sensi dell’art.

46 del DPR 380 del 2001, presentando una SCIA per le opere

ancora da ultimare e per ottenere il rilascio dell’agibilità. A tal fine

si rende necessario corredare la pratica del certificato di collaudo

statico e dei certificati di conformità.



scrivente, in circa 5.000,00 euro, tra opere murarie, tasse e more,


Immobile Superficie

commerciale

Valore unitario

corretto

Valore di

mercato

Spese di

regolarizzazione

Valore di mercato

detratte le spese

Sub 6 311 mq 756,00 €/m2 235.000,00 € 8.000,00 €

Sub 7 123 mq 756,00 €/m2 93.000,00 €

Sub 9 101 mq 409,00 €/m2 41.000,00 € 5.000,00 €

Sub 10 91 mq 409,00 €/m2 37.000,00 €

Sub 1

Area esterna

85 mq 756,00 €/m2 64.000,00 € 5.000,00 €

VALORE

TOTALE

470.000,00 € 18.000,00 € 452.000,00 €

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La presente relazione viene depositata, in via telematica presso la Cancelleria del Tribunale di Torino -

Sezione Civile Espropriazioni.

Con quanto sopra si ritiene di aver assolto al mandato conferitomi e si rimane a disposizione del G.E.

per i chiarimenti che si rendessero, eventualmente, necessari.

Torino, 28/11/2017 In Fede

Il C.T.U.

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Procedimento di esecuzione immobiliare n. 825/2017 · Procedimento di esecuzione immobiliare n....

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