POLIS (in liquidazione)...POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione 5 Il mercato immobiliare...

POLIS

(in liquidazione) Fondo di investimento alternativo

immobiliare di tipo chiuso

RELAZIONE DI GESTIONE AL 30 GIUGNO 2019

POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione

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SOCIETÀ DI GESTIONE

Polis Fondi S.G.R. Via Solferino, n. 7 - MILANO Capitale sociale € 5.200.000 i.v. Cod. Fisc. e Partita IVA 12512480158

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Roberto Ruozi Presidente

Paolo Berlanda Amministratore Delegato

Franco Boni Consigliere

Claudio Devecchi Consigliere Indipendente

Tonino Fornari Roberto Frigerio Paolo Mazza

Consigliere Consigliere Indipendente Consigliere

Giorgio Pedrazzi Consigliere

Giorgio Ricchebuono Stefano Zorzoli

Consigliere Consigliere Indipendente

COLLEGIO SINDACALE

Angelo Faccioli Presidente

Sergio Brancato Sindaco Effettivo

Claudio Guagliani Pio Bersani Roberto Geronimi

Sindaco Effettivo Sindaco Supplente Sindaco Supplente

SOCIETÀ DI REVISIONE

KPMG S.p.A.


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INDICE

01. Nota illustrativa Pag. 4

02. Situazione patrimoniale Pag. 21

01. NOTA ILLUSTRATIVA


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Il mercato immobiliare italiano nel primo semestre

Premessa

Nel corso dei primi mesi del 2019 l’andamento dell’economia internazionale ha mostrato

segnali di incertezza dovuti, in particolare, alle politiche di protezionismo delle principali

economie mondiali.

Nel primo trimestre dell’anno l’andamento del PIL, a livello globale, ha registrato una ulteriore

crescita rispetto al precedente trimestre. Tutte le principali economie hanno fatto registrare

segnali di ripresa. Tale risultato è stato determinato, in particolare, dalla ripresa delle

economie sviluppate (crescita del PIL americano su tutti) e dalla stabilizzazione economica

della Cina.

Per contro, risulta sostanzialmente stabile l’andamento dell’economia nell’area Euro, nella

quale l’incremento del PIL si è collocato allo 0,50%.

Le stime più aggiornate elaborate dall’OCSE sull’andamento dell’economia mondiale nel

biennio 2019/2020 prevedono una crescita annua del PIL pari al 3,20% per il 2019 e al 3,40%

per il 2020. Con riferimento all’Europa si prevede una crescita dell’1,20% nel 2019 e dell’1,40%

nel 2020, in contrazione rispetto alle stime precedenti.

La stabilizzazione dal 2019 al 2020 è anche conseguenza delle attese di ulteriori stimoli

monetari da parte delle banche centrali finalizzate ad arrestare la deflazione e dare slancio

all’economia reale e che avevano comportato un forte aumento della liquidità. I suddetti

stimoli monetari dovrebbero produrre l’effetto di mantenere i tassi di interesse su livelli

minimi.

In Italia i leggeri segnali di miglioramento manifestatisi nella prima parte del 2019 non sono

sufficienti per poter affermare di essere in presenza di una stabile e sostenibile ripresa e le

incertezze politiche rischiano di minare sostanzialmente il futuro sviluppo del paese.

Secondo le previsioni dell’UE, l’Italia crescerà dello 0,10% nel 2019 e dello 0,70% nel 2020.

Per quanto concerne il settore immobiliare, le aspettative di una prosecuzione del trend

positivo manifestatosi nel 2018 - alimentate dalla crescita dell’interesse degli investitori esteri,

dal miglioramento delle condizioni di accesso al credito concesso dalle banche e dal

mantenimento dei tassi di interesse su livelli molto contenuti - sono state in parte confermate,

sia pure in misura diversa per i singoli comparti. Secondo l’indagine di Banca d’Italia i prezzi

degli immobili in termini reali si sono stabilizzati ma rimangono inferiori al potenziale di lungo

periodo.

Secondo i dati di Colliers International relativi al primo trimestre 2019, gli investimenti

immobiliari in Italia hanno raggiunto un importo complessivo di circa € 1,7 miliardi, in aumento

dell’8% rispetto all’analogo periodo del 2018, in linea con la media quinquennale, e superiori

del 35% circa rispetto la media decennale dei primi trimestri dell’anno. La gran parte degli

investimenti del primo trimestre (circa € 1,3 miliardi), pari ad oltre il 70% del totale, è stata

effettuata da investitori esteri sebbene prosegua la crescita della componente domestica del


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capitale investito (circa € 500 milioni). La crescita del volume degli investimenti del primo

trimestre è comunque stata influenzata da tre grandi transazioni che da sole hanno

rappresentato circa il 40% del volume investito.

La distribuzione degli investimenti immobiliari per destinazione d’uso mostra una

concentrazione sugli immobili a destinazione ufficio (60%) ed alberghiero (19%). In calo e

sottodimensionato rispetto al passato, è il settore retail (9%) che non ha visto nel periodo

realizzarsi alcuna operazione nel comparto dei Centri Commerciali. Al quarto posto si posiziona

il settore logistico (8%) mentre il settore degli investimenti alternativi (RSA, Student/Social

Housing e asset da riposizionare…) ha rappresentato circa il 3% del totale degli investimenti.

Dal punto di vista geografico Milano si è confermata la location più attraente per gli investitori

con circa il 54% del totale investito del trimestre. Roma in contropartita ha visto investimenti

pari a solo il 13% del totale e concentrati in prodotto direzionale.

Le location secondarie hanno contribuito per il restante 33% agli investimenti di periodo.

(fonte: Italia Investimenti – Colliers International).

Nel primo trimestre del 2019 si registra, tuttavia, un calo delle nuove richieste di mutui per

l’acquisto di immobili pari al 7,9% rispetto al 2018. In forte calo è il numero di erogazioni di

mutui con finalità di surroga mentre in crescita è il numero delle erogazioni con finalità di

acquisto prima casa. Il tasso medio sulle nuove operazioni per l’acquisto di abitazioni,

dall’ultima rilevazione disponibile (maggio 2018), si è confermato pari all’1,85%, tra i valori più

bassi dal settembre del 2010 (fonte: ABI).

Per quanto concerne l’andamento delle compravendite, nel primo trimestre del 2019 il

mercato immobiliare nazionale – sulla base dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare

(OMI) dell’Agenzia delle Entrate - ha registrato una crescita complessiva su tutti i comparti pari

al 7,92% rispetto allo stesso periodo del 2018, con un incremento dell’8,80% per il segmento

residenziale e del 5,90% per il commerciale. Il segmento produttivo registra la sostanziale

stabilità delle compravendite (+0,30%).

Particolarmente rilevante il trend di crescita degli investimenti del settore alberghiero che con

320 milioni/€ fa registrare il migliore trimestre degli ultimi dieci anni.

Nel primo trimestre dell’anno, le principali piazze di investimento rimangono Milano e Roma.

Gli investimenti concentrati a Milano hanno rappresentato oltre il 50% del totale degli

investimenti in Italia confermando Milano quale mercato più liquido italiano. La gran parte

degli investimenti a Milano ha riguardato il settore uffici. A Roma si sono concentrati

investimenti nel solo comparto direzionale, per un controvalore di € 225 milioni, pari a circa il

13% del totale degli investimenti del trimestre in Italia.

Con riferimento all’andamento dei fondi immobiliari le stime di Scenari Immobiliari prevedono

una crescita del NAV dell’aggregato dei fondi immobiliari italiani per il 2019 di circa Euro 67,0

miliardi (+11,7%). A fine 2019 il numero dei fondi dovrebbe superare quota 470 mentre la

dimensione media dei fondi italiani, anche in conseguenza dell’elevata numerosità di SGR, è

attesa in crescita a circa Euro 140 milioni.


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Mercato Terziario

Nel primo trimestre del 2019 il numero delle transazioni del settore terziario in Italia, secondo i

dati dell’OMI, ha registrato un incremento dell’8,8 % rispetto allo stesso periodo del 2018,

sebbene in calo del 24% rispetto al trimestre precedente. La crescita complessiva delle

transazioni, con particolare riferimento al terziario commerciale, continua ad essere

influenzata dalla performance positiva del Nord (+7,80%), che da solo rappresenta circa il 50%

del mercato, del Centro (+6,3%) e delle regioni del Sud (+2,8%).

I rendimenti sono stabili al 3,40% per Milano ed in calo al 3,75% per Roma.

A Milano il volume complessivo degli investimenti si è attestato a 757 mil/€, in incremento di

circa il 370% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

I rendimenti netti sono stabili rispetto a quelli del 2018 sia per gli immobili prime (3,40%), sia

per i good secondary assets (5,00%). I canoni prime nel Central Business District sono stabili nel

primo trimestre del 2019, attestandosi sui 550 €/mq/anno; il canone medio ponderato

registrato è pari a 290 €/mq/anno, in calo rispetto al canone dell’analogo trimestre precedente

(313 €/mq/anno).

L’assorbimento degli spazi ad uso ufficio nel primo trimestre del 2019 è stato pari a circa

121.000 mq, in aumento del 45% rispetto allo stesso periodo del 2018 ed in crescita (+62%)

anche rispetto al trimestre precedente. Il dato è influenzato da un contratto di pre-let in zona

Milanofiori da parte di Accenture ed ha riguardato circa 30.000 mq. Il settore più dinamico è

stato quello del Manufacturing & Energy seguito da quello del Business service. Circa il 50%

dell’assorbimento ha riguardato superfici medie (tra i 1.000 e i 5.000 mq).

Il tasso di spazi vacant a Milano registrato nel primo trimestre si è attestato al 10,50%, in

leggera diminuzione rispetto al trimestre precedente.

Con riferimento ai nuovi sviluppi, l’attività per il 2019 è in calo rispetto all’analogo periodo

dello scorso anno con 232.000 mq in costruzione e con consegna prevista nel 2021. Per oltre il

55% si tratta di operazioni di natura speculativa (fonte: CBRE, Milan Office Market Review).

Con riferimento al mercato immobiliare di Roma, l’attività di investimento nel settore

direzionale è in calo rispetto al trimestre precedente e in crescita di 4,5 volte rispetto

all’analogo periodo del 2018. Gli investimenti del primo trimestre sono stati pari a circa 308,5

mil/€, in calo del 60% rispetto all’analogo periodo dell’esercizio precedente. I canoni prime

sono risultati stabili a 420 €/mq/anno nel Central Business District e in leggero aumento a 350

€/mq/anno nella zona Eur. I rendimenti prime netti sono in calo rispetto al trimestre

precedente (3,75%).

Il vacancy rate è in crescita al 12,8% rispetto al trimestre precedente e l’assorbimento di spazi

ad uffici si è attestato nel primo trimestre 2019 a 82.695 mq, in crescita di circa il 53% rispetto

al trimestre precedente e del 358% rispetto al I° trimestre dell’anno precedente.

Il numero delle unità assorbite è stato pari a 40, in crescita rispetto alle 25 dell’analogo

periodo dell’esercizio precedente (fonte: CBRE, Rome Office Market Review).


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Mercato Commerciale

Gli investimenti nel settore retail in Italia nel primo trimestre del 2019 si sono collocati

all’ammontare di 176 mln/€, in significativo calo rispetto al trimestre precedente (-58%) ed in

calo di circa il 78% sul volume dello stesso periodo dello scorso anno. L’andamento delle

vendite si è rivelato debole con la quasi totale assenza di transazioni nel comparto dei

shopping center. Il primo trimestre dell’anno è stato prevalentemente guidato dall’high street.

In particolare gli investimenti sono stati concentrati per il 75% nel settore dell’high street, per

il 15% nei retail park e per il 10% nei centri commerciali.

Il settore retail ha assorbito nel trimestre circa il 10% del totale dei capitali complessivi investiti

nel nostro paese.

I rendimenti nel primo trimestre del 2019 sono rimasti sostanzialmente stabili rispetto al

trimestre precedente. In particolare, i rendimenti netti high street prime, high street secondary

sono stabili rispettivamente al 3,00%, al 4,50% mentre i rendimenti dei shopping center sono

in leggera crescita al 5,15% rispetto al trimestre precedente.

Nel dettaglio, i canoni prime di Milano e Roma sono stabili a 940 €/mq/anno. Prosegue la

crescita dei canoni del settore high street con Milano, che raggiunge i 10.300 €/mq/anno, e

Roma, che si attesta a 7.200 €/mq/anno.

La pipeline degli immobili in costruzione che potrebbe essere completata nel 2019 è molto

densa sebbene vi sia da parte dei committenti una maggiore selettività dei nuovi progetti

retail.

(fonte: CBRE – Italy, Retail Market view).

Mercato Logistico

Nel primo trimestre del 2019 gli investimenti nel comparto della logistica hanno raggiunto

l’ammontare di circa 87 mln/€, con una contrazione dell’83% rispetto al trimestre precedente,

e del 62% rispetto all’analogo periodo del 2018.

La pipeline è molto densa e ciò dovrebbe confermare la natura transitoria di questa

contrazione.

L’interesse degli investitori comprime ulteriormente i rendimenti che si attestano al 5,3%, in

calo con i rendimenti del trimestre precedente e rispetto al dato complessivo del 2018 (5,4%).

Il mercato delle locazioni invece ha registrato un assorbimento di circa 382.458 mq, con un

calo del 44% rispetto al trimestre precedente e in crescita del 60% rispetto allo stesso periodo

dello scorso anno. Milano si conferma la città di maggiore interesse degli operatori con circa il

70% dei volumi assorbiti. Il Veneto e la macroarea di Bologna rappresentano le aree di

maggiore interesse dopo quella di Milano. Gli operatori più attivi nel settore si confermano

quelli del mercato del 3PL (Third Party Logistic), che hanno concorso per il 60%

all’assorbimento del trimestre. Il built to suit con circa 242.000 mq di take up guida

l’assorbimento del trimestre con circa il 63% dell’assorbito. Si rilevano tanti progetti in

costruzione compresi quelli di natura speculativa. Con riferimento alle superfici le transazioni

si sono distribuite in maniera omogenea.


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In generale i canoni prime sono in leggero aumento nel primo trimestre rispetto all’ultimo

trimestre del 2019. In particolare i canoni prime registrati a Milano e Roma sono attestati a

56€/mq/anno, mentre i canoni secondary medi sono anch'essi in leggero aumento a

46€/mq/anno. I rendimenti del trimestre sono in leggero calo al 5,3% rispetto al trimestre

precedente.

Il vacancy rate registrato nel periodo è stabile rispetto a quello del trimestre precedente ed è

pari al 2,6% attestandosi a livelli molto bassi.

(fonte: CBRE – Italy, Retail Market view).

Mercato Residenziale

Nel primo trimestre del 2019 il mercato residenziale ha mostrato un sostanziale aumento del

numero delle transazioni, pari a circa 138.525, in crescita dell’8,80% rispetto allo stesso

trimestre del 2018, in gran parte sostenuto dal livello dei tassi di interesse e dal permanere di

una situazione di facilità di accesso al credito. Le transazioni sono avvenute per circa il 53% al

Nord, per il 21% al Centro e per il 26% al Sud e Isole (fonte: Osservatorio mercato immobiliare

- Nomisma).

Secondo le previsioni elaborate da Nomisma, il 2019 sarà caratterizzato da un andamento

meno dinamico rispetto al 2018, con un numero delle compravendite atteso in crescita tra il

2% ed il 3% per il 2019 (contro il 6,5% del 2018), a livello nazionale, e una leggera contrazione

dei prezzi nell’intorno dello 0,90% per il 2019 con la sola eccezione delle grandi città (Milano la

più performante).

Le previsioni confermano che le maggiori transazioni saranno concentrate prevalentemente

sugli acquisti di abitazioni ad uso prima casa, mentre sono attesi su livelli meno sostenuti gli

investimenti finalizzati alla messa a reddito, per i quali permane il disincentivo dell’elevata

fiscalità che grava sugli immobili.

Il mercato residenziale a Milano, nel primo trimestre del 2019, ha riguardato 6.119 unità

abitative, in calo di circa il 13% rispetto al trimestre precedente, e in rialzo dell’11,3% rispetto

all’analogo trimestre dello scorso anno. L’attuale contesto permane caratterizzato da elevati

elementi di incertezza sia a livello nazionale sia internazionale con particolare riferimento alla

situazione politica italiana e agli esiti del referendum sulla permanenza dell’Inghilterra

nell’Aera Euro nonché alle decisioni della Banca Centrale Europea.

Anche il mercato residenziale a Roma – che ha riguardato nel primo trimestre del 2019 n.

7.921 unità abitative – ha denotato una riduzione del 15,0% rispetto al trimestre precedente e

una crescita del 12,0% rispetto all’analogo periodo dell’anno scorso. I tempi medi di vendita si

sono attestati sui 7 mesi.


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Il Fondo POLIS in liquidazione

L’attività di gestione del Fondo Polis ha preso avvio in data 18 giugno 2000 con un patrimonio

pari ad Euro 258.000.000 suddiviso in 129.000 quote del valore di Euro 2.000 ciascuna.

Si rammenta che il termine della durata del Fondo, originariamente stabilito al 31 dicembre

2012, era stato successivamente prorogato:

al 31 dicembre 2015 (la "Prima Proroga"), con delibera assunta dal Consiglio di

Amministrazione della Società in data 28 dicembre 2011, ai sensi di quanto previsto dall'art. 2,

par. 2, del Regolamento di gestione del Fondo. L’obiettivo del ricorso a tale proroga risiedeva

nello scopo di proseguire, nell’interesse dei partecipanti, nell’attività di valorizzazione di taluni

cespiti in portafoglio procedendo alla relativa dismissione a condizioni più vantaggiose rispetto

a quelle a suo tempo prefigurabili, stante la criticità della situazione di mercato determinatasi

a seguito della grave crisi economica generale;

al 31 dicembre 2018 (il "Periodo di Grazia"), con delibera assunta dal Consiglio di

Amministrazione della Società in data 23 settembre 2015, ai sensi di quanto previsto dall'art.

2, par. 3, del Regolamento del Fondo. La suddetta delibera è stata assunta ai fini del

completamento dello smobilizzo degli investimenti in portafoglio, tenuto conto delle oggettive

condizioni di mercato.

In data 25 ottobre 2018, preso atto della circostanza che l'attività di smobilizzo dei rimanenti

quattro cespiti non si sarebbe potuta proficuamente completare, a prezzi in linea con i valori

attesi, entro il termine di durata del Fondo, il Consiglio di Amministrazione della Società ha

deliberato, nell'esclusivo interesse dei partecipanti, una proroga straordinaria della durata del

Fondo non superiore a 2 anni per il completamento dello smobilizzo degli investimenti in

portafoglio (la "Proroga Straordinaria"), ai sensi di quanto previsto dall'art. 2-bis del

Regolamento del Fondo.

Il ricorso alla Proroga Straordinaria, a decorrere dal corrente esercizio, comporta quanto

segue:

la provvigione di gestione a favore della SGR è determinata nella misura di un terzo

rispetto all’importo previsto dal Regolamento (art. 9.1.1);

il divieto di prelevare dal Fondo le provvigioni di incentivo di cui all'art. 13.5 del

Regolamento;

la distribuzione ai partecipanti, con cadenza semestrale, del 100% dei proventi netti

realizzati nella gestione, fermo restando il rispetto delle obbligazioni assunte dal

Fondo.

Si rammenta, che in data 16 dicembre 2014 l’Assemblea dei Partecipanti del Fondo aveva

espresso voto favorevole alla proposta di modifica del Regolamento di gestione del Fondo

finalizzata a recepire, ai sensi dell’art. 22, commi 5-bis e seguenti del Decreto Legge 24 giugno

2014 n. 91 (convertito con modificazioni con Legge 11 agosto 2014, n. 116), la facoltà per la

SGR, prima dello scadere del “periodo di grazia” deliberato ai sensi e per gli effetti di cui all’art.

14, comma 6, del D.M. 228/1999 e dell’art. 2, paragrafo 3 del Regolamento stesso,

nell’esclusivo interesse dei partecipanti, di prorogare la durata del Fondo per un periodo non

superiore a due anni al solo fine di condurre a termine lo smobilizzo delle residue attività del

Fondo.

A fronte dei disinvestimenti finalizzati a far data dall’anno 2010, il Consiglio d’Amministrazione

della SGR ha provveduto a deliberare, nell’esclusivo interesse dei partecipanti, i seguenti


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rimborsi anticipati di capitale pro-quota:

Nel mese di agosto del 2010, a seguito dell’alienazione degli immobili a destinazione

turistico-alberghiera ubicati nel Comune di Sesto Fiorentino, la SGR ha effettuato un primo

rimborso di capitale, pro quota, per un ammontare complessivo di Euro 4.515.000,

corrispondente ad Euro 35 per ciascuna delle n. 129.000 quote.

Nel corso del 2015, a seguito della finalizzazione dello smobilizzo del cespite ad uso uffici

sito in Assago – Milanofiori Nord, denominato “U4”, ceduto ad un corrispettivo di Euro

38.530.760, il Consiglio d’Amministrazione di Polis Fondi SGR ha deliberato, in data 27 ottobre

2015, di procedere ad un rimborso di capitale anticipato di Euro 155 per ciascuna delle n.

129.000 quote del Fondo, pari ad un importo complessivo di Euro 19.995.000, ai sensi di

quanto previsto all’art. 8, comma 11 del Regolamento di gestione, con pagamento a favore

degli aventi diritto con valuta 25 novembre 2015.

In relazione alla liquidità generata dalle dismissioni finalizzate nel corso del 2016 aventi

ad oggetto i cespiti ubicati a Gorgonzola, Roma (via Costi) ed Assago (immobile U7), la SGR, a

seguito di apposita delibera da parte del proprio CdA, ha provveduto ad effettuare tre rimborsi

anticipati di capitale pro-quota, per un ammontare complessivo pari ad Euro 81.915.000. Più

precisamente: a) in data 14 settembre 2016 è stato corrisposto un rimborso anticipato

dell’importo di Euro 34.830.000, corrispondente ad Euro 270 per ciascuna delle n. 129.000

quote; b) in data 12 ottobre 2016 è stato corrisposto un rimborso anticipato dell’importo di

Euro 8.385.000, corrispondente ad Euro 65 per ciascuna delle n. 129.000 quote; c) in data 22

marzo 2017 è stato corrisposto un rimborso anticipato dell’importo di Euro 38.700.000,

corrispondente ad Euro 300 per ciascuna delle n. 129.000 quote.

A seguito delle dismissioni dei cespiti siti in Cagliari e Sassari, oltre all’incasso

dell’acconto del 25% per la vendita dei cespiti ubicati a Milano (via Romagnoli) e Cernusco sul

Naviglio (via Grandi), il Consiglio d’Amministrazione della Società ha deliberato, in data 25

ottobre 2018, la distribuzione di un rimborso di capitale pro quota pari ad Euro 125 per

ciascuna quota (ammontare complessivo pari ad Euro 16.125.000), corrisposto con valuta 14

novembre 2018.

A seguito delle dismissioni finalizzate in data successiva al 25 ottobre 2018 (relative agli

immobili di Catania, Crespellano e Santa Maria di Sala) e dell’incasso del saldo della vendita dei

due cespiti siti in Milano (via Romagnoli) e Cernusco sul Naviglio (via Grandi), pari al 75% del

corrispettivo, in data 31 gennaio 2019 il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato

di procedere ad un rimborso di capitale pro quota pari ad Euro 200,00 per ciascuna quota, per

un ammontare totale di Euro 25.800.000. Il suddetto importo è stato corrisposto ai

partecipanti con valuta al 13 febbraio 2019.

Per effetto delle citate distribuzioni, l’ammontare dei rimborsi di capitale corrisposti pro quota

a ciascun partecipante risulta complessivamente pari ad Euro 1.150. Il valore nominale di

ciascuna quota risulta pertanto ridotto, dall’importo originario di Euro 2.000, all’importo di

Euro 850.

L’ammontare dei proventi complessivamente corrisposti ai partecipanti alla data odierna

risulta invece pari ad Euro 735,90 per ciascuna delle n. 129.000 quote del Fondo, al lordo della

ritenuta di legge.


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Gestione immobiliare

Il portafoglio immobiliare del Fondo Polis in liquidazione, alla data del 30 giugno 2019, è

composto da quattro asset con destinazione d’uso direzionale, commerciale e logistica. Si

riporta la suddivisione dell’asset allocation del portafoglio suddiviso in base alla destinazione

d’uso, con riferimento al valore di mercato:

Terziario direzionale: 68,06%;

Logistico: 10,48%;

Commerciale: 21,46%.

In considerazione dello stato di liquidazione del Fondo, nel corso del semestre appena

concluso la SGR ha proseguito la propria attività volta allo smobilizzo degli asset in portafoglio

ed al rafforzamento della redditività dello stesso mediante la locazione di nuovi spazi sfitti,

coerentemente alle strategie di dismissione.

In relazione all’attività di dismissione, si segnala quanto segue:

a) Immobile in Trieste (via Pascoli 9) – Nel corso del primo semestre 2019 è stato

perfezionato un contratto preliminare di locazione avente ad oggetto gli spazi al piano

terra dell’edificio pari a circa 2.200 mq, ad un canone di Euro 171.000. Per i primi due

anni è prevista una riduzione ad Euro 161.000. Al riguardo, si conferma che nel corso

del mese di maggio sono stati avviati i necessari lavori di riqualificazione finalizzati al

cambio di destinazione d’uso, ai fini dell’utilizzo della porzione di immobile per lo

svolgimento dell’attività commerciale.

Nel corso del mese di maggio 2019 la società AL.PE INVEST SRL, in esito al

completamento della Due Diligence, ha formulato alla SGR un’offerta vincolante per

l’acquisizione dell’immobile ad un corrispettivo di Euro 6.100.000, subordinando

l’acquisizione alle seguenti garanzie: (a) completa e corretta esecuzione dei lavori, (b)

ottenimento del cambio di destinazione, (c) completo adempimento da parte del

Fondo degli impegni contrattuali assunti in relazione al preliminare di locazione del

piano terra, (d) garanzia di redditività del piano terra a partire dal mese di luglio 2019 e

sino alla data di effettiva decorrenza della locazione.

La predetta proposta è stata accettata dal Consiglio d’Amministrazione della SGR alla

fine del mese di maggio.

In relazione alla stipula del rogito di vendita si faccia riferimento al paragrafo “eventi

successivi alla chiusura dell’esercizio”.

b) Immobile in Bologna (via Aldo Moro n. 21) – Si rammenta preliminarmente che il

cespite è adibito ad uffici e risulta interamente locato alla Regione Emilia Romagna,

con contratto di locazione in scadenza nel mese di novembre 2019.

Si rammenta, inoltre, che nel corso del secondo semestre del 2018 il Conduttore ha

formalizzato la disdetta dal contratto di locazione, manifestando contestualmente alla

SGR la propria disponibilità a rinnovare il contratto a condizioni meno onerose,

specificando altresì che l’eventuale nuova proposta di canone di locazione avanzata


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dal Fondo sarebbe stata oggetto di preventivo parere di congruità da parte

dell’Agenzia del Demanio, conformemente a quanto previsto dal DPR 138/98.

Con la collaborazione di una società di consulenza, incaricata ai fini del supporto nella

commercializzazione e ricontrattazione del canone di locazione, la SGR ha inviato al

Conduttore una proposta di locazione che prevedeva (i) la corresponsione di un

canone di locazione annuo pari ad Euro 1.950.000 oltre IVA, con riduzione di circa il

7,7% rispetto al canone di locazione vigente (Euro 2.112.284 oltre IVA), nonché (ii)

l’esecuzione da parte del Fondo di alcune attività di natura straordinaria, il cui costo a

carico del Fondo era stimato in circa Euro 100.000, derivanti da alcune necessità

rappresentate dal Conduttore in relazione alla sostituzione dei condizionatori posti

negli archivi al piano interrato dell’immobile.

Lo scorso 31 maggio la Regione Emilia Romagna ha comunicato alla SGR la contrarietà

da parte dell’Agenzia del Demanio al rilascio del nulla osta relativo alla proposta di

nuovo canone di locazione avanzata dalla SGR, in considerazione dell’applicazione di

criteri che rideterminano l’entità delle superfici locabili.

La SGR, tenendo in considerazione il fattore di superficie che l’Agenzia del Demanio

applicherebbe e, quale moltiplicatore, il valore OMI relativo ad uffici direzionali in

ottimo stato manutentivo, ha provveduto pertanto a rideterminare il canone di

locazione annuo dell'immobile in Euro 1.700.000 oltre IVA (con una riduzione pari a

circa il 20 % rispetto al canone di locazione vigente).

Nel corso del mese di giugno 2019, la SGR ha conseguentemente presentato una

nuova proposta di locazione alla Regione, recante le medesime condizioni contrattuali

di cui alla precedente proposta.

Alla data di approvazione della presente Relazione, la nuova proposta di locazione

presentata dalla SGR non è stata ancora oggetto del parere di congruità dell'Agenzia

del Demanio e, conseguentemente, non è ancora stato sottoscritto il nuovo contratto

di locazione con la Regione Emilia Romagna.

Per quanto attiene all'attività di commercializzazione del cespite, si evidenzia che, nel

corso del mese di marzo 2019, la Lepanto S.r.l., società integralmente partecipata da

Olympia Capital Management S.A., intermediario finanziario di diritto francese, ha

manifestato alla SGR il proprio interesse all’acquisizione dell’immobile.

Lo scorso 12 aprile è stato pertanto sottoscritto un contratto preliminare di

compravendita ad un corrispettivo di riferimento pari ad Euro 24.000.000, oltre tasse e

imposte di legge, con versamento, in data 14 maggio u.s., di una caparra pari ad Euro

3.500.000.

Nel corso del mese di giugno u.s. in esito alla ridefinizione della proposta di canone di

locazione alla Regione Emilia Romagna, le parti hanno quindi ridefinito il corrispettivo

per la cessione del cespite nell’importo di Euro 21.000.000 oltre tasse e imposte di

legge, in applicazione del medesimo yield negoziato in precedenza.

Si evidenzia, in ogni caso, che la cessione dell’immobile risulta subordinata al verificarsi

di alcune condizioni sospensive, tra le quali: (i) l'ottenimento di un finanziamento da

parte del promissario acquirente; (ii) il rilascio del parere di congruità del nuovo

canone di locazione da parte dell’Agenzia del Demanio (canone annuo pari a Euro


14

1.700.000); (iii) la sottoscrizione del nuovo contratto di locazione con la Regione Emilia

Romagna.

Per quanto concerne la gestione degli altri cespiti, in portafoglio alla data del 30 giugno 2019,

si riporta quanto segue:

b) Immobile in Domodossola – Nel corso del semestre appena concluso la SGR ha

finalizzato le proprie attività connesse alla valorizzazione della media superficie di

vendita, il cui iter autorizzativo, come riportato nella precedente Relazione, è stato

approvato nel corso del mese di novembre 2018.

A tal proposito, si segnala che è stato sottoscritto un contratto di locazione con la

società TEDÌ Commercio S.r.l. (marchio TEDì) con decorrenza 1 ottobre 2019. La data di

decorrenza contrattuale dell’affitto è stata definita sulla base della necessità di

eseguire preventivamente alcune opere edili ed impiantistiche atte a rendere l’attuale

superficie coerente con il progetto della media superficie di vendita autorizzato.

A tal proposito, si segnala che si è reso altresì necessario lo spostamento degli attuali

occupanti di parte della media superficie (nello specifico due conduttori) in altri spazi

liberi del Centro Commerciale.

Si rappresenta che la valorizzazione della media superficie ha la funzione, tra l’altro, di

costituire elemento di attrazione finalizzato all'incremento del flusso di visitatori su

tutto il Centro Commerciale.

Alla data di approvazione della presente Relazione è stato altresì concluso l’accordo

per la locazione di un ulteriore spazio a favore di un potenziale conduttore.

Alla luce dell’attività di valorizzazione di cui sopra, è stato prorogato – alla medesima

società - sino alla data del 31 dicembre 2019 l’incarico professionale di

commercializzazione dell’immobile, già assegnato nel corso dell’anno 2018.

In relazione alla commercializzazione del cespite, si segnala che l’offerta non

vincolante (NBO) ricevuta dalla SGR nel corso del mese di dicembre 2018, da parte di

un soggetto privato interessato all’acquisizione, non è stata confermata.

Nel corso del secondo trimestre 2019 la SGR, nell’ottica di valorizzare il cespite sia da

un punto di vista reddituale sia da quello puramente strutturale/immobiliare, ha

avviato una serie di attività tecniche finalizzate all’analisi e valutazione di rifacimento

completo della copertura del Centro Commerciale (circa 9.000 mq), stante anche la

necessità di intervenire ai vari solleciti e reclami operati da alcuni principali conduttori

(es. Carrefour).

Come rappresentato, la SGR si è attivata per porre in essere una serie di attività

finalizzate ad una preliminare valutazione, di carattere economico e, soprattutto, di

carattere tecnico/ingegneristico, che le consenta di poter appurare quale sia la

migliore soluzione adottabile per risolvere la problematica di cui sopra, tenuto altresì

conto che sulla copertura insistono tutti i macchinari relativi agli impianti di

climatizzazione in uso sia ai singoli conduttori che alle parti comuni.

In esito alla conclusione delle attività preliminari, la SGR valuterà, compatibilmente con

gli obiettivi di dismissione dell’immobile, l’opportunità di porre in essere l’attività di


15

rifacimento della copertura che potrebbe favorire la dismissione dell’immobile in

tempi più rapidi e con una migliore redditività.

c) Immobile in Trezzano sul Naviglio – In relazione al suddetto cespite, attualmente

utilizzato quale magazzino refrigerato ed interamente locato alla società Vercelli

S.p.A., la SGR ha avviato una serie di attività volte alla dismissione che hanno generato

interessi nel corso del semestre da parte di potenziali acquirenti i quali, peraltro,

ancorché non abbiano formalizzato offerte di acquisto, hanno richiesto una serie di

informazioni al fine di poter valutare la possibilità di avanzare una proposta di

acquisto.

Al fine di poter commercializzare l’immobile velocemente, la SGR ha affidato un

incarico ad una società di commercializzazione che, tuttavia, non ha sodisfatto gli

obiettivi richiesti dalla SGR. Pertanto, la SGR prevede di affidare nel corso del mese di

luglio l’attività di commercializzazione ad altro soggetto professionale che potrebbe

individuare un potenziale acquirente che soddisfi le esigenze rappresentate dalla SGR

in relazione alla dismissione dell’immobile di cui trattasi.

Per quanto concerne l’attività svolta dalla SGR in relazione agli accertamenti tributari, si

segnala quanto segue:

- per l’immobile di Trezzano sul Naviglio, l’avvenuta notifica alla SGR di accertamenti

catastali volti alla revisione delle rendite, con la conseguenza di rettifiche incrementative

delle imposte IMU e TASI.

In particolare, a seguito all’avviso di regolarizzazione catastale notificato alla SGR in data

8/06/2018, in data 5/07/2018, in contradditorio con il Funzionario Responsabile dell’Ufficio

Tributi del Comune di Trezzano S.N., è stato rappresentato, per tramite dello studio legale e

tributario incaricato, che non sono ancora terminati i lavori di ampliamento ad opera del

conduttore. Alla luce delle predette motivazioni, lo studio legale incaricato dalla SGR ha

avanzato al Responsabile dell’Ufficio la richiesta di revoca della procedura di cui trattasi, ai

sensi dell’art. 1, comma 366 della legge 311/2004. Il Funzionario Comunale, convenendo

sulle motivazioni della richiesta, ha previsto che fino al termine dei lavori di cui alla SCIA n.

8-17 prot. 2776 del 6 febbraio 2017, non sarà necessario procedere all’aggiornamento

catastale.

Pertanto, è stato redatto un apposito verbale in contraddittorio (Trezzano sul Naviglio,

5/07/2018- prot. 17592) da cui si attesta la chiusura del procedimento;

- per l’immobile di Assago edificio U7, in data 30 novembre 2018 la SGR ha ricevuto un

avviso di accertamento riferito alla compravendita dell’immobile, perfezionata nel

dicembre 2016, in cui il Fondo Polis, parte venditrice, risulta coobbligata in via solidale con

la parte acquirente, AXA REIM SGR, obbligato principale nei confronti del Fisco.

Oggetto dell’accertamento è in tale caso il valore di compravendita dell’immobile che è

stato rideterminato da parte dell’Ufficio Territoriale di Milano 6 sulla base della

documentazione acquisita (perizie di parte, valori OMI e del Borsino Immobiliare per la

superficie ragguagliata).


16

Fermo restando che le imposte richieste sono a carico di AXA, quale soggetto acquirente, e

che possedendo il medesimo un profilo istituzionale offre idonee garanzie di solvibilità nei

confronti dell’Ente, la SGR ha comunque affidato incarico ad uno studio tributario per: (i)

rappresentare la proprietà negli incontri e negli atti eventualmente ritenuti idonei da porre

in essere con l’Ufficio Territoriale, (ii) coordinarsi con i fiscalisti nominati da AXA, al fine di

indentificare il miglior approccio a tutela degli interessi del Fondo.

Infine, si riporta di seguito l’aggiornamento relativo all’attività di interlocuzione posta in essere

dalla SGR con la società AXA REIM SGR, acquirente degli immobili di Gorgonzola (MI) ed

Assago U7 (MI), al fine di poter addivenire in tempi ragionevolmente rapidi ad un accordo che

eviti l’insorgere di potenziali contenziosi.

Al riguardo si riporta che:

- Con riferimento all’immobile in Gorgonzola (MI), ceduto in data 19 maggio 2016 ad

AXA REIM SGR, si rammenta che in data 11 gennaio 2017 la parte acquirente ha

segnalato alla SGR che, a eseguito di un’indagine visiva sullo stato di conservazione

della copertura, si rendeva necessario eseguire degli approfondimenti su alcuni

componenti strutturali (elementi di copertura in calcestruzzo precompresso di circa 21

metri lineari) che presentavano deformazioni anomale.

In data 22 maggio 2017 AXA ha presentato ricorso presso il Tribunale di Milano per

accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c.. A seguito di quanto sopra, in data

30 maggio 2018 sono iniziate le attività di verifica peritale sui componenti della

copertura (prove di carico), a seguito delle quali si è evidenziata la staticità degli

elementi strutturali.

Le attività peritali si sono concluse nel corso del secondo semestre 2018 con la

trasmissione, nel corso del mese di gennaio 2019, alle parti della relazione di CTU

(Consulenza Tecnica d’Ufficio) e dalla quale emerge che all’esito delle prove eseguite,

peraltro condivise tra le parti, la verifica degli standard di sicurezza del tegolo

sottoposto a prova può ritenersi conclusa con esito positivo. Inoltre, i risultati della

prova di carico eseguita possono ritenersi estensibili ai tegoli deformati, già richiamati

nel ricorso.

- Con la cessione dell’immobile di Assago U7 (MI) alla società AXA REIM SGR, avvenuta

nel mese di dicembre 2016, le parti avevano altresì sottoscritto un “Indemnity

Agreement” che disciplinava una serie di obblighi reciproci a garanzia dell’operazione

e, tra questi, anche la garanzia di redditività dell’immobile, nel periodo compreso tra il

01/01/2017 al 31/03/2019, a fronte di un deposito fiduciario costituito presso il

Notaio rogante e il cui svincolo degli importi - a favore dell’acquirente o del Fondo

“Polis” - era subordinato al reale stato di occupancy dell’immobile.

Nello specifico, una delle condizioni previste nel richiamato “Indemnity Agreement”

prevede: “(..) che a fronte della stipula di contratti di locazione da parte

dell’Acquirente relativamente alle Porzioni Vacant la Venditrice avrà diritto di ottenere

la riduzione dell’Importo Vincolato”.

A tal proposito, nel corso del mesi di ottobre 2017 la società AXA ha sottoscritto un

contratto di locazione, con un soggetto terzo, avente ad oggetto l’occupazione degli


17

spazi vacant identificati come “L07”, pattuendo con il conduttore, tuttavia, un periodo

di “free rent” di circa 18 mesi ovvero sino al 31 marzo 2019.

A tal proposito la SGR ha formalmente contestato ad AXA le pattuizioni contrattuali

relative al periodo di “free rent”, sostenendo quanto segue:

(i) nell’Indemnity Agreement si riportavano valori minimi di riferimento del canone

escludendo, pertanto, concettualmente la possibilità che la garanzia potesse

coprire un’ipotesi di free rent,

(ii) è stato altresì contestato che il testo del contratto di locazione dalla stessa

fornito, recita che “a fronte dei lavori di cui al precedente art. 2.6 (…) la

locatrice riconosce alla locatrice un periodo di free rent”. In sostanza,

nonostante il tenore testuale della clausola, l’ipotesi ivi disciplinata non ha ad

oggetto un periodo di godimento gratuito, quanto piuttosto la compensazione

volontaria tra i canoni e l’importo per lavori.

Nel corso del secondo trimestre del 2019, la SGR ha incontrato i referenti di AXA, al fine di

poter addivenire ad un accordo comune evitando l’insorgere di azioni legali.

Al momento, tuttavia, le parti non hanno individuato un’intesa che possa soddisfare le

reciproche esigenze.

Valore di mercato e valore di borsa

Al 30 giugno 2019 il valore complessivo netto del Fondo è pari ad Euro 42.519.561 ed il valore

di ciascuna delle 129.000 quote è pari ad Euro 329,609 con un decremento di Euro 277,903 a

quota, di cui Euro 200,00 connesso al rimborso di capitale corrisposto in data 13 febbraio

2019, rispetto al valore al 31 dicembre 2018 di Euro 607,512.

La performance negativa del primo semestre è stata pari al 17,08%.

Il tasso interno di rendimento dall’inizio dell’attività, alla data del 30 giugno 2019 risulta

positivo e pari allo 0,76%.

Gli immobili di proprietà del Fondo sono stati oggetto di stima da parte dell’esperto

indipendente CBRE VALUATION S.p.A., che ha attribuito al portafoglio immobiliare del Fondo il

valore di Euro 41.940.000.

Il Consiglio di Amministrazione ha ritenuto di discostarsi dalle risultanze di tale stima alla data

del 30 giugno 2019, assumendo quale valore del portafoglio immobiliare del Fondo l’importo

di Euro 39.270.000 (scostamento di - Euro 2.670.000).

I motivi che hanno indotto la SGR ad attribuire tale diverso valore sono i seguenti:

al cespite sito in Bologna, in luogo del valore stimato dall’esperto indipendente pari ad

Euro 23.200.000, è stato attribuito il valore di Euro 21.000.000. Il motivo risiede nella

circostanza che per tale cespite risulta stipulato un contratto preliminare di

compravendita ad un corrispettivo originariamente fissato in Euro 24.000.000 e

successivamente ridefinito in Euro 21.000.000 in esito alla rideterminazione della

proposta di canone di locazione alla Regione Emilia Romagna, conduttrice

dell’immobile;


18

al cespite sito in Trieste (TS), Via G. Pascoli, è stato attribuito il valore di Euro

6.100.000 in luogo del valore stimato dall’esperto in Euro 6.570.000, in conseguenza

dell’accettazione della proposta d’acquisto per tale corrispettivo da parte della SGR e

della successiva stipula contratto di compravendita (si faccia riferimento a tal

proposito al paragrafo “Eventi successivi alla chiusura dell’esercizio”).

In conseguenza della valutazione del portafoglio immobiliare al 30 giugno 2019, si è proceduto

alla svalutazione degli immobili per complessivi Euro 10.751.692.

La gestione del primo semestre 2019 ha evidenziato un risultato negativo pari ad Euro

10.049.521, determinato dalla citata svalutazione del portafoglio immobiliare, dai costi relativi

alla gestione dei beni immobili (Euro 746.019), dalle imposte sugli immobili (Euro 272.961),

dagli oneri di gestione (Euro 347.369), e da altri oneri (Euro 4.277).

Per effetto della prevista riduzione delle commissioni di gestione a favore della SGR nella

misura di due terzi, i costi aventi tale natura di competenza del primo semestre 2019

ammontano ad Euro 106.565.

Tra i componenti positivi del risultato economico si rilevano i ricavi da locazione, comprensivi

degli oneri rivalsabili, pari ad Euro 1.989.505, in decremento rispetto ad analogo periodo del

precedente esercizio a fronte dell’avanzamento del processo di dismissione dei cespiti, ed altri

ricavi per Euro 83.292.

La liquidità disponibile alla fine del semestre ammonta ad Euro 8.863.010.

Alla data di chiusura della presente Relazione Semestrale non sussistono linee di

indebitamento bancario.

Al 30 giugno 2019 la quotazione delle quote del Fondo Polis sul Mercato Telematico Azionario

è pari ad Euro 309, con uno sconto del 6,26% rispetto al NAV.

La media degli scambi giornalieri è risultata pari a n. 129 quote, in forte incremento rispetto

alla media registrata nel corso del 2018 (48,30 quote).

Operazioni in strumenti finanziari

La politica di investimento della liquidità del Fondo resta caratterizzata da un approccio

prudenziale che prevede l’impiego delle risorse esclusivamente in operazioni di tesoreria con

scadenze differenziate tra brevissimo e breve termine, nel rispetto delle linee dettate dal

Consiglio di Amministrazione di Polis Fondi SGR.

I tassi di mercato vigenti nel corso del 2019 non hanno tuttavia consentito di cogliere

opportunità e pertanto non si sono registrate operazioni di tesoreria.

Operatività in strumenti derivati

Nel corso dell’esercizio appena concluso non sono state poste in essere operazioni in

strumenti derivati.


19

Operazioni in conflitto di interesse

Nel corso del periodo non si sono registrate operazioni in conflitto di interesse.

Evoluzione prevedibile della gestione

Come fatto cenno in precedenza, in considerazione della circostanza che l'attività di smobilizzo

dei rimanenti quattro cespiti non si sarebbe potuta proficuamente completare, a prezzi in linea

con i valori attesi, entro il termine di durata del Fondo, in data 25 ottobre 2018 il Consiglio di

Amministrazione della Società ha deliberato, nell'esclusivo interesse dei partecipanti, una

proroga straordinaria della durata del Fondo non superiore a 2 anni per il completamento

dello smobilizzo degli investimenti in portafoglio (la "Proroga Straordinaria"), ai sensi di quanto

previsto dall'art. 2-bis del Regolamento del Fondo.

Per effetto di tale delibera, il termine per la chiusura della liquidazione e della relativa

scadenza del Fondo è fissata al 31 dicembre 2020.

In considerazione della nuova scadenza del Fondo, a seguito della finalizzazione della cessione

dell’immobile in Trieste (si faccia riferimento al paragrafo “eventi successivi alla chiusura

dell’esercizio”) la SGR intende proseguire nell’attività volta alla completa alienazione del

portafoglio residuo che, confidando nel buon esito della cessione dell’immobile in Bologna,

può interessare i soli seguenti immobili:

Centro commerciale sito in Domodossola (VB);

Magazzino di logistica del freddo sito in Trezzano sul Naviglio (MI);

In relazione ai suddetti cespiti, la SGR considera le seguenti strategie alternative per

l’alienazione:

cessione "asset by asset";

cessione in blocco.

Più in particolare, la SGR ritiene opportuno perseguire nel corso del II° semestre 2019 una

strategia di vendita "asset by asset" volta a consentire, a fronte di un maggior impegno

gestorio, la possibilità di massimizzare il prezzo di cessione dei singoli cespiti, evitando la

componente di sconto tipicamente insita nelle cessioni in blocco.

La SGR valuterà, parallelamente, se procedere alla dismissione del portafoglio residuo del

Fondo avviando una o più procedure competitive per la cessione.

Parallelamente alla dismissione del patrimonio immobiliare residuo, la SGR sta procedendo

alla liquidazione di tutte le ulteriori poste attive del patrimonio del Fondo. Trattasi, in

particolare, del recupero dei crediti insoluti, maturati in relazione alla fatturazione dei canoni

previsti dai contratti di locazione dei cespiti del Fondo.

Mentre per alcune posizioni sono attualmente in corso procedure esecutive individuali, in altri

casi il recupero del credito è connesso alla definizione di procedure concorsuali la cui durata

non è di facile stima.


20

Eventi successivi alla data del 30 giugno 2019

In data 2 luglio 2019 è stato sottoscritto il rogito di vendita dell’immobile sito in Trieste

ad un corrispettivo di Euro 6.100.000. Contestualmente alla stipula del rogito è stato

altresì sottoscritto tra le parti un “Escrow Agreement”, in relazione al deposito della

somma pari a complessivi Euro 1.679.767 su un “Escrow Account”, che regolamenta

termini e condizioni relativi alle modalità di custodia e rilascio delle somme al

verificarsi dell’adempimento e/o esecuzione da parte del Fondo delle garanzie sopra

richiamate entro il termine del 31 dicembre 2019. In relazione alla cessione del

cespite, si segnala che la SGR si è avvalsa dell’operato di un mediatore immobiliare.

A seguito della dismissione immobiliare di cui sopra, in data 24 luglio 2019 il Consiglio

d’Amministrazione della SGR ha deliberato un rimborso anticipato di capitale, a favore

dei partecipanti, pari ad Euro 50,00 per ciascuna delle n. 129.000 quote, per un

controvalore complessivo di Euro 6.450.000. Il rimborso sarà messo in pagamento con

data di stacco al 5 agosto, record date 6 agosto e data valuta 7 agosto.

Il Consiglio di Amministrazione

Milano, 30 luglio 2019

02. SITUAZIONE PATRIMONIALE CONTABILI


22

ATTIVITA' Valore

complessivo

In percentuale

dell'attivo

Valore

complessivo

In percentuale

dell'attivo

A. STRUMENTI FINANZIARI

Strumenti finanziari non quotati

A1. Partecipazioni di controllo

A2. Partecipazioni non di controllo

A3. Altri titoli di capitale

A4. Titoli di debito

A5. Parti di O.I.C.R.

Strumenti finanziari quotati

A6. Titoli di capitale

A7. Titoli di debito

A8. Parti di O.I.C.R.

Strumenti finanziari derivati

A9. Margini presso organismi di compensazione e garanzia

A10. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati

A11. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati

B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI 39.270.000 79,73% 48.470.000 59,20%

B1. Immobili dati in locazione 39.270.000 79,73% 48.470.000 59,20%

B2. Immobili dati in locazione finanziaria

B3. Altri immobili

B4. Diritti reali immobiliari

C. CREDITI

C1. Crediti acquistati per operazioni di cartolarizzazione

C2. Altri crediti

D. DEPOSITI BANCARI

D1. A vista

D2. Altri

E. ALTRI BENI

(da specificare)

F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITA' 8.863.010 18,00% 30.854.826 37,69%

F1. Liquidità disponibile 8.863.010 18,00% 30.854.826 37,69%

F2. Liquidità da ricevere per operazioni da regolare

F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare

G. ALTRE ATTIVITA' 1.117.776 2,27% 2.546.238 3,11%

G1. Crediti per p.c.t. attivi e operazioni assimilate

G2. Ratei e risconti attivi 50.178 0,10% 31.048 0,04%

G3. Risparmi di imposta

G4. Altre 1.067.598 2,17% 2.414.268 2,95%

G5. Credito Iva 100.922 0,12%

TOTALE ATTIVITA' 49.250.786 100,00% 81.871.064 100,00%

PASSIVITA' E NETTO

H. FINANZIAMENTI RICEVUTI

H1. Finanziamenti ipotecari

H2. Pronti contro termine passivi e operazioni assimilate

H3. Altri

I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI

I1. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati quotati

I2. Opzioni, premi o altri strumenti finanziari derivati non quotati

L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI

L1. Proventi da distribuire

L2. Altri debiti verso i partecipanti

M. ALTRE PASSIVITA' 6.731.225 3.501.982

M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati

M2. Debiti di imposta

M3. Ratei e risconti passivi 139.386 790.163

M4. Altre 6.550.564 2.705.560

M5. Debiti per cauzioni ricevute 41.275 6.259

TOTALE PASSIVITA' 6.731.225 3.501.982

VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO

Numero complessivo delle quote in circolazione

Valore unitario delle quote

Proventi distribuiti per quota

Rimborsi distribuiti per quota

Situazione a fine esercizio precedenteSituazione al 30 giugno 2019

129.000

42.519.561

200,000 125,000

RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO POLIS (in liquidazione) AL 30 GIUGNO 2019

gestito da Polis Fondi S.G.R.p.A.

SITUAZIONE PATRIMONIALE (in Euro)

129.000

78.369.082

Situazione a fine esercizio precedente

607,512329,609

Situazione al 30 giugno 2019


23

TAVOLA B

PROSPETTO DEI CESPITI DISINVESTITI DAL FONDO

(dall’avvio operativo alla data della Relazione semestrale al 30 giugno 2019)

Come previsto nel Provvedimento Banca di Italia del 19 gennaio 2015 e successive modifiche (in

particolare quelle dettate dal Provvedimento del 23 dicembre 2016), Istruzioni di Compilazione

Tavola B di cui in prosieguo, nel “costo di acquisto” sono inclusi il prezzo e tutti gli oneri e le

spese incrementative patrimonializzate; nei “proventi generati” tutti i proventi netti generati

dalle attività disinvestite nel corso del periodo di detenzione del Fondo; tra gli “oneri sostenuti”

tutte le spese di pertinenza diretta dei cespiti.

Il “risultato dell’investimento” è quindi da considerarsi al lordo delle commissioni di gestione e

delle commissioni del Depositario.


24


25

(*) trattasi di vendite frazionate


20

n. Ubicazione immobileDestinazione

d'uso

Anno

costruzione

S.L.P.

(mq)Tipo contratto

Scadenza

contratto Locatario Costo storico Ipoteche

Ulteriori

informazioni

1BOLOGNA,

Viale Aldo Moro n. 21Uffici 2001 21.992 96,09

Locazione non

finanziaria30/11/2025 Regione Emilia Romagna 29.943.209 Nessuna

Ricevuta

disdetta con

decorrenza 30

novembre 2019

2TRIESTE,

Via Pascoli, 9Uffici 1968 14.625 31,26

(1) Locazione non

finanziaria31/08/2033 Telecom Italia S.p.A. 16.506.827 Nessuna -

3

DOMODOSSOLA (VB),

Regione delle Nosere, C.C.

"Sempione"

Commerciale 1983 14.753 38,28

(1)Locazione non

finanziaria

Scadenza

media

2021

S.S.C. srl (Carrefour) + 11

Conduttori + 3 locazione

temporanea

16.110.578 Nessuna -

4TREZZANO SUL NAVIGLIO (MI),

Via Cellini, 4/6/8Logistico 1975 13.560 24,12

Locazione non

finanziaria31/03/2026 Vercelli SpA 12.074.460 Nessuna -

Nota (1) Immobile parzialmente locato

REDDITIVITA' DEI BENI LOCATI

Tavola C - ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI IMMOBILIARI DETENUTI DAL FONDO

Canone mq

POLIS FONDI SGR.p.A.

Via Solferino, 7 20121 Milano t. +39 02 3206001 f. +39 02 32060033

[email protected] www.polisfondi.it

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Relativo a:

Determinazione del Valore di mercato degli immobili facenti parte del Fondo in liquidazione denominato “Polis”

Per conto di: Polis Fondi SGR.p.A. | CBRE Project Reference 19-64VAL-0072

Data di Valutazione: 30 giugno 2019

C CBRE VALUATION S.p.A.

Piazza degli Affari 2 20121 Milano

Centralino +39 02 9974 6000 Fax +39 02 9974 6950

www.cbre.it

CBRE VALUATION S.p.A. piazza degli Affari 2 20123 Milano C.F./P. I.V.A. n. 04319600153 - cap. soc. € 500.000 i.v.

Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento da parte della Società CBRE Ltd Regulated by RICS

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Data del Rapporto 11 luglio 2019

Destinatario (o Cliente) Polis Fondi SGR.p.A.

Via Solferino, 7

20121 Milano (MI) – Italia

quale società di gestione del Fondo immobiliare in liquidazione denominato

“Polis”

Alla cortese attenzione del: Dott. Pasquale Maranò

Le Proprietà Proprietà immobiliari a destinazione mista poste in Italia.

Descrizione della Proprietà

Oggetto della presente valutazione sono n.4 immobili cielo terra a destinazione

mista (direzionale, commerciale e logistica) ubicati nel nord Italia.

Scopo della Titolarità Investimento.

Incarico Valutare sulla base del Valore di Mercato la piena titolarità delle Proprietà,

interamente alienabili e libere da qualsiasi onerosa o limitante restrizione o

condizione, alla Data di Valutazione e conformemente ai termini di incarico

sottoscritti tra CBRE e il Destinatario in data 01 febbraio 2019.

Data di Valutazione 30 giugno 2019

Capacità del Valutatore Valutatore Indipendente, come definito nel nostro incarico.

Scopo della Valutazione Prima stima.

Valore di Mercato Valore di Mercato al 30 giugno 2019:

€41.940.000,00 (EURO QUARANTUNOMILIONINOVECENTOQUARANTA

MILA/00) al netto di I.V.A.

Contratto di Servizio La nostra opinione di valore è basata sugli Ambiti della Valutazione e le Assunzioni

di Stima allegate.

Tuttavia, per chiarezza, confermiamo che le nostre valutazioni sono state redatte

in conformità ai criteri indicati al Titolo V, Capitolo IV, alla Sezione II, Paragrafi

2.4.5, 2.4.6, e 2.5 del Provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015

[il "Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio"], e a quanto indicato nelle

Linee Guida di Assogestioni e nella comunicazione congiunta Banca d’Italia –

Consob del 29 luglio 2010 relativa al processo di valutazione dei beni immobili

POLIS FONDI SGR.P.A. | CBRE PROJECT REFERENCE 19-64VAL-0072 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI FACENTI PARTE DEL FONDO IN LIQUIDAZIONE DENOMINATO “POLIS” DATA DI VALUTAZIONE: 30 GIUGNO 2019

RAPPORTO DI VALUTAZIONE 5 C

dei Fondi Comuni di Investimento, nonché in applicazione al DM 30/2015 del 05

marzo 2015.

Assunzioni Speciali Il Valore di Mercato da noi definito per l’immobile di Bologna è stato determinato

con l’assunzione speciale che il contratto di locazione, attualmente disdettato,

venga rinnovato per un periodo di 6+6 anni a un canone minimo di euro

1.700.000 e che la Proprietà eseguirà opere di ristrutturazione e restyling per un

importo pari a €150.000 (di cui €63.000 già spesati alla data di stima).

Conformità agli Standard Valutativi

La valutazione è stata redatta in accordo con il RICS Valuation – Global Standards

2017 che incorpora gli International Valuation Standards (“il Red Book”).

Si dichiara che possediamo una sufficiente conoscenza, nazionale e locale,

dell’attuale e specifico mercato in questione, inoltre, possediamo le capacità e le

conoscenze necessarie per poter effettuare l’analisi in modo competente.

Dove i requisiti di conoscenza e capacità richiesti dal Red Book siano stati

soddisfatti complessivamente da più di un Valutatore in CBRE, Vi confermiamo

che un elenco dei soggetti coinvolti è stato indicato nel presente documento di

lavoro e che ciascuno di essi risponde ai requisiti richiesti dal Red Book.

La presente Valutazione è un parere professionale ed è espressamente non

destinata a servire come garanzia, assicurazione o a garantire qualsiasi

particolare valore della proprietà in esame. Altri periti potrebbero giungere a

conclusioni diverse riguardo al valore di detta Proprietà. La presente Valutazione

ha il solo scopo di fornire al Destinatario un parere professionale indipendente

circa il valore della proprietà in oggetto alla Data di Valutazione.

Assunzioni Le specificità delle Proprietà considerate, utilizzate come base di ogni valutazione,

sono quelle indicate nel presente Rapporto. Come indicato a seguire, abbiamo

utilizzato diverse assunzioni riguardanti la titolarità, lo stato locativo, la tassazione,

l'urbanistica, nonché le condizioni e lo stato manutentivo degli edifici e delle aree

- tra cui lo stato dei suoli e dei sottosuoli -.

Nel caso in cui, una o più, delle informazioni ricevute o delle assunzioni fatte, su

cui si è basata ogni valutazione, non sia corretta, i valori finali potrebbero essere

di conseguenza non corretti e potrebbero richiedere di essere rivisti.

Deroghe dalle Assunzioni Standard

Nessuna.

Attività Commerciale La definizione di ‘Valore di Mercato’, oltre che i nostri commenti e le assunzioni

adottate per la stima – incluse le valutazioni relative alla commerciabilità – sono

dettagliate nelle Assunzioni di Stima a seguire.

Nel fornire valutazioni di Proprietà adibite ad attività commerciali, il RICS

Valuation – Professional Standards [in Italia Standard professionali di valutazione

– RICS] richiede al valutatore di fornire una indicazione degli effetti della chiusura

dell’attività commerciale sulla Proprietà. Nel caso in cui la Proprietà a cui si

riferisce il Rapporto risultasse chiusa e le autorizzazioni commerciali non

risultassero presenti, il valore si baserebbe sulle proiezioni che un potenziale

acquirente del settore commerciale potrebbe ottenere. Tali aspettative potrebbero

differire sostanzialmente rispetto alle aspettative correnti del mercato o dal valore



derivante da un uso alternativo della Proprietà. Conseguentemente, ci potrebbe

essere una differenza sostanziale tra i valori espressi nel Rapporto e quelli che si

avrebbero in caso di fallimento dell’attività commerciale.

Valutatore Le Proprietà sono state valutate da tecnici qualificati ai fini della valutazione in

accordo con il Red Book. Vi confermiamo che la stessa è stata redatta in

conformità ai criteri indicati al Titolo V, Capitolo IV, alla Sezione II, Paragrafi

2.4.5, 2.4.6, e 2.5 del Provvedimento della Banca d’Italia del 19 gennaio 2015

[il "Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio"], e a quanto indicato nelle

Linee Guida di Assogestioni e nella comunicazione congiunta Banca d’Italia –

Consob del 29 luglio 2010 relativa al processo di valutazione dei beni immobili

dei Fondi Comuni di Investimento, nonché in applicazione al DM 30/2015 del 05

marzo 2015.

Conflitto di Interesse Vi confermiamo che non abbiamo avuto alcun coinvolgimento passato con alcuna

delle Proprietà e che copia della nostra verifica circa i conflitti d’interesse è

conservata tra la documentazione in nostro possesso.

Reliance Questo Rapporto è a uso esclusivo della parte a cui è indirizzato per lo specifico

scopo indicato nel medesimo Rapporto. Alcuna responsabilità viene da noi

accettata nei confronti di terzi in relazione a tutto o a parte dei suoi contenuti.



Pubblicazione Il Rapporto non può essere citato, pubblicato o riprodotto in qualsiasi modo né

integralmente né in parte, senza la nostra approvazione scritta del contesto e delle

modalità relative; il medesimo trattamento andrà applicato per qualsiasi

riferimento al Rapporto stesso.

In fede In fede

Laura Mauri MRICS Consigliere RICS Registered Valuer

In nome e per conto di

CBRE Valuation S.p.A.

Manuel Messaggi Executive Director

In nome e per conto di


+39 02 9974 6928

[email protected]

+39 02 9974 6907

[email protected]


Valuation & Advisory Services

Piazza degli Affari, 2

20123 Milano

Project reference: 19-64VAL-0072

CBRE – Valuation & Advisory Services

T: +39 02 9974 6000

F: +39 02 9974 6950

W: www.cbre.it


RIEPILOGO DEI VALORI 8 C

RIEPILOGO DEI VALORI

Proprietà detenute in via di dismissione

Indirizzo Piena titolarità * Diritto di proprietà

Totale (€)

Bologna (BO) via Aldo Moro, 21 X 23.200.000

Trieste (TS) via Giovanni Pascoli, 9 X 6.570.000

Domodossola (VB) Regione alle Nosere, 31/33 X 7.740.000

Trezzano sul Naviglio (MI) via Cellini, 4-6-8 X 4.430.000

Totale 41.940.000

* Eventuale diritto di superficie / usufrutto / nuda proprietà / sale & lease back


FONTI E AMBITI DELLA VALUTAZIONE 9 C

FONTI E AMBITI DELLA VALUTAZIONE

Fonti Abbiamo eseguito l’Incarico sulla base della documentazione fornitaci dal Cliente

che, nei limiti evidenziati nel presente Rapporto, abbiamo assunto essere completa

e corretta.

• Superfici suddivise per piano e destinazione d’uso;

• Dati Catastali;

• Tenancy schedule aggiornata alla data di stima;

• Planimetrie in formato elettronico;

• Contratti di locazione in essere;

• Morosità;

• Costi a carico della Proprietà (I.M.U., TA.S.I., TA.RI., Assicurazione fabbricati,

Assicurazione per danni ambientali).

La Proprietà Il nostro Rapporto contiene un breve riassunto delle caratteristiche della proprietà sui

cui si basa la nostra valutazione.

Sopralluogo Le Proprietà sono state oggetto di un sopralluogo interno da parte di:

Giorgio Gamna MRICS, RICS Registered Valuer (Bologna)

Mirko Giustizieri (Trieste)

Luca Minola (Domodossola)

Francesco Porro (Trezzano sul Naviglio)

Consistenze Non abbiamo misurato la Proprietà ma abbiamo fatto affidamento sulla superficie

fornitaci dal Cliente, come indicato [in questo Rapporto], che abbiamo assunto

essere completa e corretta. Ci è stato, inoltre, comunicato che la superficie è stata

calcolata utilizzando le più comuni prassi del mercato italiano i cui metodi di

misurazione sono indicati a seguire.

In Italia il mercato esprime valori riferibili alla Superficie Commerciale [o GLA].

La Superficie Commerciale [o GLA] è l’area, tipicamente non pesata, calcolata

sottraendo alla Superficie Lorda tutte le parti della Proprietà che non concorrono

direttamente a determinare alcun valore/canone, con esclusione delle superfici a

parcheggio. A esempio, per gli uffici le seguenti superfici vengono di solito sottratte:

il blocco di risalita verticale [scale, ascensori e loro sbarchi], i vani tecnologici, i

cavedi, le aree comuni [hall d’ingresso, sale riunioni]. In casi di locazione secondo

la logica monotenant è possibile conteggiare la superficie avente destinazione

comune ma effettivamente utilizzate esclusivamente dall’unico Conduttore presente.

Le superfici a parcheggio, escluse dalla GLA, concorrono invece alla determinazione

del canone/valore [numero totale di posti auto coperti e/o scoperti].

Aspetti Ambientali Non abbiamo svolto, ne siamo a conoscenza del contenuto di qualsiasi analisi

ambientale, o altre indagini ambientali o del terreno, che possano essere state svolte

sulle Proprietà e che possano contenere riferimenti a eventuali e/o accertate

contaminazioni.


FONTI E AMBITI DELLA VALUTAZIONE 10 C

Non abbiamo svolto alcuna indagine circa gli usi passati o presenti delle Proprietà,

né dei terreni limitrofi, al fine di stabilire se vi siano potenziali passività ambientali e,

pertanto, si è assunto che non ve ne siano.

Dotazioni e Servizi Abbiamo inteso che le Proprietà sono servite dalle abituali reti e sottoservizi, quali a

esempio le reti elettriche, del gas, di adduzione e scarico dell’acqua e fognaria.

Nessuno degli impianti è stato da noi verificato.

Condizioni e Stato Manutentivo

Non abbiamo condotto indagini strutturali, edilizie, verifiche sugli impianti presenti,

o eseguito indagini autonome sul sito, rilievi su parti esposte della struttura, che siano

state coperte o rese inaccessibili, né istruito indagini volte a individuare la presenza

e l’utilizzo di materiali e tecniche costruttive pericolose in alcuna parte delle Proprietà.

Non siamo in grado, quindi, di dare alcuna garanzia che le Proprietà siano esenti

da difetti.

Urbanistica Abbiamo svolto indagini, presso la Pubblica Amministrazione, in merito allo stato

urbanistico della Proprietà. Le informazioni riportate nel presente Rapporto sono

riconducibili agli atti resi disponibili dalla stessa sul suo sito internet istituzionale. Non

ci riteniamo pertanto responsabili di eventuali conseguenze derivanti da informazioni

scorrette e/o omissioni.

Titolarità e Stato Locativo

Dettagli del diritto reale, con cui sono detenute le Proprietà, e dell’eventuale

situazione locativa ci sono stati forniti dal Cliente. In generale non abbiamo

analizzato né avuto copia di tutti gli atti recanti i diritti di proprietà, i contratti di

locazione o gli altri documenti relativi alle Proprietà. Informazioni da atti, contratti o

altri documenti riportati nel Rapporto derivano dalla nostra comprensione dei

documenti pertinenti visionati. Sottolineiamo in ogni caso che l’interpretazione dei

documenti riguardanti il titolo di proprietà/possesso [inclusi i pertinenti atti, contratti

e autorizzazioni] è responsabilità del Vostro consulente legale. Non sono state

condotte indagini sullo stato patrimoniale di alcun eventuale conduttore. La

valutazione, in ogni caso, riflette la nostra comprensione generale di come potenziali

acquirenti potrebbero percepire lo stato finanziario dei conduttori.


ASSUNZIONI DI STIMA 11 C

ASSUNZIONI DI STIMA

Base del Valore La valutazione è stata eseguita sulla base del "Valore di Mercato”, che è definito nel

Red Book come:

"L’ammontare stimato a cui un’attività o una passività dovrebbe essere ceduta e

acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami

particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo

un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo

informato, consapevole e senza coercizioni.”

La valutazione rappresenta il valore che sarebbe espresso da un ipotetico contratto

di vendita alla Data di Valutazione. Nessun ulteriore deduzione o aggiustamento è

richiesto per le spese di realizzazione o acquisizione - né per tassazioni che

potrebbero sorgere nel caso di vendita.

Non sono stati considerati eventuali contratti, accordi inter-company, finanziamenti,

obbligazioni, altri eventuali diritti sulla Proprietà da parte di terzi.

Non è stata considerata la disponibilità o meno di accesso a sovvenzioni statali o

della Comunità Europea.



Valutazioni di Proprietà Adibite ad Attività Commerciale

Abbiamo tenuto in considerazione le Linee Guida Applicative [VPGA] 4 di RICS

relative alla valutazione di singole proprietà adibite ad attività commerciali. Le

principali considerazioni sono riportate a seguire.

La caratteristica fondamentale di questo tipo di proprietà consiste nel fatto di essere

stata progettata o adattata per un uso specifico, e la conseguente mancanza di

flessibilità comporta che il valore della proprietà sia di norma intrinsecamente

correlato ai profitti che il proprietario può conseguire da tale uso. Il valore riflette

quindi il potenziale commerciale della proprietà.

La valutazione dell’entità operativa solitamente include:

[a] il diritto/titolo reale di godimento del terreno e dei fabbricati;

[b] l’inventario, solitamente costituito dagli impianti specifici, gli arredi, i mobili e le

attrezzature, e

[c] la percezione del mercato riguardo al potenziale commerciale, insieme alla

presunta capacità di ottenere/rinnovare le licenze esistenti, le concessioni, i certificati

e i permessi.

Sono esclusi dalla valutazione i beni di consumo, le scorte di magazzino e gli

eventuali oggetti d’antiquariato e/o artistici.

Sono inclusi nella valutazione i beni di consumo le attrezzature e i macchinari

essenziali per il funzionamento dell’entità operativa, ma che sono di proprietà di un

soggetto differente rispetto al proprietario del terreno e dell’edificio o sono in

locazione/leasing/ecc.... – vedere quanto compreso sotto l’intestazione Proprietà

Adibite ad Attività Commerciale a seguire.

Salvo diversa indicazione, la nostra valutazione si basa su una stima del livello di

attività commerciale sostenibile [volume d’affari sostenibile] e della redditività futura

[utile operativo sostenibile] che un operatore competente si aspetterebbe di

conseguire, dall’attività commerciale svolta all’interno dei locali, a fronte di una sua

conduzione efficiente.

Tutto questo si differenzia dall’avviamento personale, che è generato direttamente

dall’operatore attuale ed è un profitto che va oltre le aspettative del mercato, e che

si perderebbe con la cessione della proprietà ad attività commerciale insieme agli

aspetti finanziari legati allo specifico operatore dell’attività commerciale in essere.

L’avviamento personale non dovrebbe essere considerato nell’attività commerciale

nel caso in cui la proprietà sia ceduta, ma si dovrebbe estinguere nel momento della

vendita. L’avviamento personale è escluso dalla nostra valutazione della Proprietà.

Un nuovo proprietario si aspetta di assumere il beneficio dei ricavi derivanti dagli

attuali titolari della proprietà commerciale e dalle prenotazioni future, che sono una

parte importante dell’attività commerciale in corso. In generale, l’acquirente sarà

obbligato a mantenere il personale esistente, i cui diritti di legge saranno mantenuti.

Alcune attività possono essere svolte solo in presenza di licenze commerciali o altri

consensi di legge, approvazioni o certificati, e la loro esistenza, mantenimento o

rinnovo alla data della cessione della proprietà è un presupposto esplicito della

nostra valutazione.

Le valutazioni delle proprietà che si riferiscono alla loro potenziale attività

commerciale sono esposte a influenze esterne e a variazioni dello scenario

competitivo. La valutazione legata all’attività commerciale è indissolubilmente legata

agli andamenti dell’economia nazionale.



Se non diversamente specificato nel presente Rapporto, la nostra stima assume che

alla Data di Valutazione la Proprietà sia attiva e operativa. La valutazione della

Proprietà è stata eseguita considerando l’entità operativa completamente attrezzata,

ponendo particolare attenzione al suo potenziale commerciale presupponendone la

continuità. Nel caso in cui la Proprietà sia vuota, per cessazione dell’attività

insediatavi o perché sia una nuova proprietà ancora priva di un’attività da trasferire

e/o non vi sia alcun magazzino commerciale, verranno utilizzate assunzioni differenti

e/o Assunzioni Speciali come indicato nel presente Rapporto. La valutazione sarà

quindi svolta relativamente alla Proprietà vuota ponendo particolare attenzione al

suo potenziale commerciale, ferme restando queste assunzioni/assunzioni Speciali.

Salvo quanto specificatamente indicato nel presente Rapporto, ove previsto, le

valutazioni di Proprietà libere e disponibili [‘vacant possession’] si basano

sull’assunto che vi sia continuità dell’attività commerciale, fatto salvo che l’attuale

operatore non sia più coinvolto.

Valori Locativi Salvo diversa indicazione, i valori locativi, eventualmente indicati nel Rapporto, sono

quelli che sono stati da noi ritenuti appropriati per determinare i relativi valori di

vendita e non sono necessariamente appropriati ad altri fini né essi necessariamente

corrispondono alla definizione di Canone di Mercato [Market Rent] indicata nel Red

Book, che è la seguente:

"L’ammontare stimato a cui una proprietà dovrebbe essere locata, alla data di

valutazione, da un locatore a un conduttore privi di legami particolari, entrambi

interessati alla transazione, sulla base di termini contrattuali adeguati e a condizioni

concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito

entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni".

Proprietà Adibite ad Attività Commerciale

Gli impianti e i macchinari quali gli ascensori, le scale mobili, l’impianto dell’aria

condizionata, la centrale termica e gli altri tradizionali impianti di servizio,

usualmente installati dal proprietario, sono stati considerati come facenti parte del

bene immobiliare e dunque inclusi nella nostra valutazione.

Inoltre, alcuni elementi che normalmente potrebbero essere considerati specifici dei

conduttori - come a esempio gli impianti commerciali, gli arredi e le attrezzature -

così come i beni merce ritenuti necessari per generare il fatturato e l’utile dell’attività

commerciale, sono inclusi nella nostra valutazione della Proprietà. La valutazione

della Proprietà come libera e disponibile assume che la stessa, inclusi gli arredi e le

attrezzature, possa essere disponibile per la vendita. Abbiamo compreso che gli

impianti commerciali, gli arredi e le attrezzature sono in piena proprietà,

locazione/leasing o oggetto di separato contratto.

Non abbiamo fatto alcun aggiustamento in modo da riflettere il valore netto attuale

[net present value] derivante da eventuali contratti di locazione in essere e relativi

alle apparecchiature. Se non diversamente indicato nel presente Rapporto, abbiamo

assunto che tali costi di locazione sono considerati nei dati commerciali che ci sono

stati forniti e che tutti gli impianti commerciali, gli arredi, le attrezzature e le eventuali

autorizzazioni ottenute da terzi, essenziali per il funzionamento della Proprietà come

una entità operativa, possano essere trasferiti come parte della vendita del bene

immobiliare.

Nel caso di Valutazioni con finalità di investimento queste non includono arredi e

corredi e i beni inventariati anche qualora il conduttore le possegga.

Tutti i riferimenti dimensionali e le citazioni dell’epoca costruttiva/d’installazione

definiti nel Rapporto sono approssimati.



La Proprietà Dove appropriato, abbiamo considerato le vetrine commerciali delle unità retail e gli

spazi espositivi come parte integrante della Proprietà.

Gli impianti e i macchinari quali gli ascensori, le scale mobili, l’impianto dell’aria

condizionata, la centrale termica e gli altri tradizionali impianti di servizio,

usualmente installati dal proprietario, sono stati considerati come facenti parte del

bene immobiliare e dunque inclusi nella nostra valutazione.

Gli impianti e i macchinari industriali, le attrezzature del conduttore e le finiture

commerciali personalizzate sono state escluse dalla nostra valutazione.

Tutti i riferimenti dimensionali e le citazioni dell’epoca costruttiva/d’installazione

presenti nel Rapporto sono approssimati.

Aspetti Ambientali In assenza di alcuna informazione contraria, abbiamo assunto che:

[a] le Proprietà non siano contaminate e non siano soggette a leggi ambientali, o

proposte di legge, che possano influenzarle negativamente;

[b] le Proprietà e le attività in esse svolte siano allineate alle vigenti normative in

campo ambientale;

[c] le Proprietà posseggano o possiederanno, conformemente alle diposizioni

nazionali in materia di trasferimento e locazione immobiliare, l’Attestato di

Prestazione Energetica (A.P.E.) o equivalente;

[d] le Proprietà non siano soggette ad alcun rischio di inondazione o, se lo siano,

posseggano delle difese adeguate. Inoltre, un’appropriata polizza assicurativa

potrebbe essere ottenuta senza che questa influenzi effettivamente la base del valore

utilizzata nel presente Rapporto;

[e] le Proprietà non siano soggette ad alcun rischio sismico o, se lo siano,

posseggano delle caratteristiche costruttive in linea con la normativa di riferimento.

Inoltre, un’appropriata polizza assicurativa potrebbe essere ottenuta senza che

questa influenzi effettivamente la Base del Valore utilizzata nel presente Rapporto.

Condizioni e Stato Manutentivo

In assenza di alcuna informazione contraria, abbiamo assunto che:

[a] non siano presenti condizioni anomale del terreno o reperti archeologici che

possano influire negativamente sulla presente o futura occupazione, sviluppo o

valore delle Proprietà;

[b] le Proprietà non siano in uno stato di decadimento, infestate o abbiano difetti

strutturali latenti;

[c] non siano stati usati durante la costruzione, o per le eventuali successive addizioni

o migliorie, delle Proprietà materiali, che ad oggi siano riconosciuti come dannosi o

pericolosi o tecniche sospette, inclusi ma non limitati a materiali compositi; e

[d] i servizi, tutti i controlli e gli impianti ad essi associati, siano funzionanti e senza

difetti.

Abbiamo altrimenti tenuto conto dell’età e delle apparenti condizioni generali delle

Proprietà. I commenti fatti sui dettagli delle stesse non hanno lo scopo di esprimere

opinioni o di dare suggerimenti sulle condizioni di parti non ispezionate e non

devono essere interpretate, nemmeno implicitamente, con valenza certificativa.



Titolarità, Stato Locativo, Titoli Edilizi/Pianificazione Urbanistica, Fiscalità, Requisiti di Legge e delle Autorità Locali

Se non diversamente indicato nel Rapporto, e in assenza d’informazioni contrarie,

abbiamo considerato che:

[a] le Proprietà siano pienamente alienabili e libere da qualsiasi onerosa o limitante

restrizione o condizione;

[b] i beni immobiliari siano stati costruiti prima dell’entrata in vigore o in conformità

alle disposizioni urbanistiche vigenti, ovvero saranno costruiti in conformità ai

disposti urbanistici ed edilizi vigenti alla Data di Valutazione, e siano oggetto di

permessi permanenti che ne consentano l’uso attuale/considerato;

[c] le Proprietà non siano influenzate negativamente dallo strumento urbanistico

vigente o da proposte di nuove infrastrutture;

[d] i beni immobiliari siano conformi, ovvero saranno pienamente conformi, a tutti i

requisiti generali e/o dettati dalle autorità locali concernenti costruzione, prevenzione

incendi, sanità e sicurezza e sia pertanto pienamente agibile;

[e] sia possibile, qualora si rendessero necessarie modifiche per rispettare le

disposizioni relative al superamento delle barriere architettoniche, effettuare

interventi sulle Proprietà solo attraverso costi marginali e occasionali;

[f] non ci siano miglioramenti contrattuali, ottenibili in sede di revisione o rinnovo,

che avranno un impatto diretto sulla nostra opinione dei canoni di mercato;

[g] gli eventuali inquilini presenti adempiano, ovvero gli eventuali inquilini futuri

adempieranno, ai loro obblighi nel quadro dei contratti di locazione considerati;

[h] non esistano restrizioni o limitazioni all’uso che possano influire negativamente

sul valore espresso;

[i] ove pertinente, il proprietario, qualora richiesto, non negherà il permesso

all’alienazione delle Proprietà;

[j] è concessa la piena e libera disponibilità di quegli spazi sfitti oppure utilizzati a

fini strumentali; e

[k] in Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente vantaggioso, che

trasferimenti di immobili avvengano tramite cessioni del capitale di società

immobiliari: pertanto, in sede di valutazioni immobiliari, non è definibile a priori il

livello di tassazione applicato per il trasferimento. Per definire il prezzo di

transazione, se richiesto, saranno da aggiungere i costi professionali di acquisto,

quali a esempio le consulenze tecniche e legali, e le più appropriate imposte in vigore

per il suo trasferimento alla Data di Valutazione. Tutti gli importi relativi ai costi e/o

ai ricavi espressi nel presente Rapporto, così come i valori da essi derivanti, sono da

considerarsi al netto di I.V.A.


RAPPORTO DESCRITTIVO 19 C

QUADRO SINTETICO DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE

TIPOLOGIA E UBICAZIONE

Schede descrittive di valutazione dei singoli asset, costituenti il portafoglio immobiliare, sono riportate

nell’Allegato [B].

Il Fondo Immobiliare in oggetto è costituito da n.4 immobili cielo terra a destinazione mista (direzionale,

commerciale e logistica) ubicati nel nord Italia.



VALUTAZIONE

INTRODUZIONE

Riassumiamo a seguire l’approccio che abbiamo utilizzato nell’intraprendere le valutazioni. Le valutazioni sono

state redatte sulla base del ‘Valore di Mercato’ che è definito come:

“L’ammontare stimato a cui un’attività o una passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di

valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla

compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo un’adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito

entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni”.

METODO DI VALUTAZIONE

In sede di stima ci siamo attenuti a metodologie e principi valutativi di generale accettazione.

Considerata la finalità della perizia e le specificità del portafoglio immobiliare, le metodologie valutative da noi

ritenute più appropriate, anche combinate tra loro, sono state individuate nell’applicazione del Metodo

Comparativo e del Metodo Reddituale dei “Flussi di Cassa Scontati” (o Discounted Cash Flow).

Metodo Comparativo o del Mercato

Il metodo comparativo (o del mercato) è basato sul confronto fra il bene in esame e altri simili recentemente

oggetto di compravendita, o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali.

Il suddetto criterio si basa sulla comparazione con proprietà che siano state vendute od offerte di recente sul

libero mercato e, possibilmente, aventi le medesime caratteristiche. In mancanza di osservazioni direttamente

riferibili alla proprietà in esame si ricorre a casistiche il più possibile assimilabili alla stessa, apportando le

necessarie correzioni.

I valori ricavati sono stati modificati per tener conto di parametri quali: l'età, l'usura, lo stato di manutenzione e

l'ubicazione, in rapporto alle esperienze di mercato recepite.

Inoltre, nello stabilire i valori unitari finali, abbiamo considerato altri fattori che potevano influire sui valori stessi

e in modo particolare:

¾ la distribuzione delle superfici;

¾ la consistenza edilizia;

¾ il tipo di costruzione;

¾ la prevedibile durata;

¾ le caratteristiche particolari nella sua attuale destinazione.

Tale metodologia, utilizzata nella valutazione di porzioni immobiliari e cespiti cielo terra immediatamente liberi

e disponibili, usa lo strumento del DCF per l’attualizzazione dei ricavi da vendita (desunti attraverso opportune

indagini di mercato) per il periodo necessario all’alienazione del bene presupponendo l’applicazione di un

tasso di interesse sufficiente ad esprimere il rischio commerciale del bene.

Metodo Reddituale – Finanziario (o dei Flussi di Cassa Attualizzati)

Il metodo reddituale – finanziario (o dei flussi di cassa attualizzati) è basato sull’attualizzazione (per un periodo

variabile in riferimento all’operazione immobiliare sottostante) dei futuri ricavi netti derivanti della proprietà; al

termine degli eventuali contratti in essere, o tempi di locazione contrattuali, si è previsto, dove necessario, di

intervenire con opere di ristrutturazione per riconvertire l’immobile o rinnovarlo, al fine di poterlo ottimizzare e

locare o vendere, successivamente, a valori di mercato congrui; il reddito così ottimizzato e normalizzato è stato

capitalizzato.



Dove opportuno, si considera la rilocazione all’attuale Conduttore applicando condizioni di mercato standard,

utilizzando gli incentivi del caso che, tra l’altro, possono prevedere l’esecuzione delle capex direttamente dal

Conduttore.

Sia i costi di riconversione che il valore finale sono stati attualizzati a tassi che considerino i rischi derivanti dalla

specifica casistica esaminata.

In particolare gli elementi considerati sono, tutti o in parte, quelli riportati a seguire:

¾ reddito lordo annuo derivante dai contratti di locazione in essere;

¾ ricavi da vendite;

¾ indicizzazione dei canoni attuali;

¾ tempi di occupazione degli spazi previsti dal contratto di locazione (piano di utilizzo);

¾ costi di gestione degli immobili locati (IMU, amministrazione, assicurazione, riserve per manutenzione

straordinaria, tassa di registro);

¾ uso alternativo ottimale (Highest & Best Use);

¾ eventuali investimenti necessari all’ottimizzazione d’uso;

¾ tempi di ottimizzazione e di messa a reddito, considerando, dove necessario, le situazioni urbanistiche

attuali ed i relativi vincoli;

¾ previsione di rivalutazione dei valori immobiliari (Capital Gain);

¾ canoni di locazione di mercato;

¾ tassi di attualizzazione e capitalizzazione.

METODOLOGIE OPERATIVE

Consistenze

Non abbiamo eseguito alcuna misurazione della Proprietà, in conformità all’Incarico ricevuto, ma abbiamo

fatto affidamento sulla superficie fornitaci dal Cliente, che abbiamo assunto essere completa e corretta, e che

ci è stato comunicato essere stata calcolata in accordo con le più comuni prassi del mercato italiano i cui metodi

di misurazione sono indicati a seguire.

In Italia il mercato esprime valori riferibili alla Superficie Commerciale (o GLA).

La Superficie Commerciale (o GLA) è l’area, tipicamente non pesata, calcolata sottraendo alla Superficie Lorda

tutte le parti della Proprietà che non concorrono direttamente a determinare alcun valore/canone, con

esclusione delle superfici a parcheggio. Ad esempio, le seguenti superfici vengono di solito sottratte: il blocco

di risalita verticale (scale, ascensori e loro sbarchi), i vani tecnologici, i cavedi, le aree comuni (hall d’ingresso,

sale riunioni). In casi di locazione secondo la logica monotenant è possibile conteggiare la superficie avente

destinazione comune ma effettivamente utilizzate esclusivamente dall’unico Conduttore presente.

Le superfici a parcheggio, escluse dalla GLA, concorrono invece alla determinazione del canone/valore (numero

totale di posti auto coperti e/o scoperti).]

Il dettaglio della superficie delle Proprietà è riportato nelle singole schede valutative.

Stato Locativo

Abbiamo recepito quanto indicato dal Cliente.



Stato Manutentivo

CBRE non ha svolto alcuna indagine, né di tipo strutturale né sugli impianti presenti. Non ci è stata fornita

alcuna relazione preparata da terzi. Abbiamo effettuato esclusivamente una limitata indagine visiva ai fini

valutativi.

Nei casi in cui avessimo riscontrato carenze nello stato manutentivo degli immobili, nel formare la nostra

opinione di valore, abbiamo considerati opportuni costi (capex) in linea con gli usi e consuetudini del mercato

immobiliare di riferimento.

Verifiche Normative

Abbiamo effettuato la valutazione sull’assunto che tutti gli immobili (edificati o in via di costruzione) siano

perfettamente rispondenti ed in linea con le normative vigenti per l’uso cui gli immobili stessi sono destinati alla

data della valutazione. Nessuna verifica di rispondenza urbanistica ed amministrativa è stata da noi fatta.

Informazioni

Abbiamo fatto affidamento sui dati fornitici dal Cliente, relativamente alle Proprietà valutate. Abbiamo pertanto

dato per scontato che tutte le informazioni forniteci siano esatte e complete in ogni aspetto.

Valutazione di Portafoglio, Cessioni di Società, Pagamenti Differiti

Ogni immobile è stato valutato individualmente e non come facente parte di un portafoglio immobiliare.

In Italia non è infrequente, in quanto spesso fiscalmente vantaggioso, che trasferimenti di immobili avvengano

tramite cessione del capitale di società immobiliari. Le nostre valutazioni non tengono conto di tale possibilità,

ove questa esista.

È spesso riscontrato nella pratica che si verifichino pagamenti differiti nel tempo, con evidenti effetti sull’effettivo prezzo di cessione. La nostra valutazione dà per assunto il pagamento completo per contanti, o equivalente, alla data della valutazione.

Pertanto, anche nei casi in cui è stato da noi ipotizzato il frazionamento quale migliore metodologia di vendita, non si è tenuto conto dell’effetto finanziario derivante dai pagamenti dei prezzi delle singole unità.

Ipoteche, Servitù, Gravami

Non abbiamo preso in considerazione l’eventuale esistenza di ipoteche od altri gravami di qualsiasi natura che

possano essere collegate agli immobili e generare limitazioni per l’effettivo trasferimento degli stessi.

COMMENTO ALLA VALUTAZIONE

In accordo con il Cliente, al fine di accertare il valore, CBRE ha effettuato un sopralluogo ai cespiti della Proprietà

per meglio comprendere, oltre alle informazioni ricevute (consistenze, destinazioni d’uso), la situazione

immobiliare alla data attuale (qualità, condizioni, caratteristiche, ecc.).

Le proprietà immobiliari oggetto di sopralluogo sono le seguenti.

ID CITTÀ INDIRIZZO DATA DEL

SOPRALLUOGO TIPO DI

SOPRALLUOGO

01 Bologna Via Aldo Moro, 21 02 luglio 2019 Interno

02 Trieste Via Giovanni Pascoli, 9 24 giugno 2019 Interno

03 Domodossola Regione alle Nosere, 31/33 04 luglio 2019 Interno

04 Trezzano sul Naviglio Via Cellini, 4-6-8 24 maggio 2019 Interno

Contestualmente, per tutti gli asset, si è provveduto a rilevare informazioni sul mercato locale per poter

determinare i dati (canone locativo e prezzi correnti, livelli di domanda e offerta, attese degli operatori) necessari

per lo sviluppo della stima e delle relative considerazioni.



Tali dati sono stati riferiti alle diverse destinazioni funzionali degli immobili, sia attuali, per determinarne un

congruo canone/prezzo, sia future, per redigere la massima valorizzazione degli asset sulla base del massimo

e miglior utilizzo.

Uso Ottimale (Highest & Best Use)

Il massimo e migliore utilizzo viene definito come la condizione che, tra tutti gli usi ragionevoli, probabili e

legali, fisicamente possibili e finanziariamente fattibili, è in grado di conferire il massimo valore alla proprietà.

Indicatori Monetari

Gli indicatori monetari utilizzati (prezzi, costi, canoni) derivano dalle indagini di mercato effettuate sia

direttamente in loco, sia con il supporto della nostra banca dati che di pubblicazioni del settore, e sono riferibili

alla data della presente valutazione.

Si tenga conto che le considerazioni sopra riportate sviluppano ipotesi di flussi (costi-ricavi) computati, a seconda

del metodo di valutazione adottato, a valore corrente (o nominale) o a valore costante (o reale).

Tempi

Nello sviluppo delle considerazioni valutative, oltre al periodo di reddito garantito dagli eventuali contratti di

locazione vigenti alla Data di Valutazione, si sono considerati i tempi di ristrutturazione, se necessari, rimessa a

reddito e alienazione, ipotizzando l’intervento di soggetti operatori, finalizzato alla ricerca della massima

valorizzazione delle Proprietà

Dove applicabile abbiamo anche considerato lo stato dei luoghi e del cantiere, in funzione dei tempi

ragionevolmente ipotizzabili per il completamento dell’iter urbanistico (laddove esso non risultasse ancora

ultimato).

Ne discende, conseguentemente, che ogni singolo intervento presenta un diverso periodo di messa a regime.

Costi

Le seguenti macro voci di tipologia di costo sono state adottate, completamente o solo parzialmente, asset by

asset in funzione della relativa tipologia immobiliare.

Costi Preliminari

Dove pertinente, come costi preliminari vengono considerati i costi preparatori dell’area all’operazione di

sviluppo vera e propria come, per esempio, lo smaltimento di MCA, la demolizione dell’esistente, la bonifica

del terreno, ecc.

Dove non espressamente comunicatici dalla Committente, tali costi, sono stati da noi stimati sulla base delle

indagini visive svolte, in relazione all’esperienza da noi maturata in contesti simili e con quanto indicato nei più

diffusi manuali del settore (quali ad esempio i prezziari per tipologie edilizie editi dalle varie Camere di

Commercio).

Nella determinazione dei costi preliminari residui alla data di stima, abbiamo tenuto in considerazione lo Stato

Avanzamento Lavori, comunicatoci dal Cliente alla Data di Valutazione.

Costi Diretti

Dove pertinente, per costi diretti sono definiti i puri costi di costruzione: laddove non fossero presenti contratti

validi tra la Committente e ditte appaltanti per la realizzazione delle opere edilizie (anche come general

contractor), abbiamo applicato costi di costruzione unitari ripartiti per destinazione d’uso. Tali costi sono frutto

dell’esperienza maturata e di quanto indicato nei più diffusi manuali del settore (quali ad esempio i prezziari

per tipologie edilizie editi dalle varie Camere di Commercio). Nella determinazione dei costi diretti residui alla

data di stima, abbiamo tenuto in considerazione lo Stato Avanzamento Lavori, comunicatoci dal Cliente alla

Data di Valutazione.



Costi Indiretti

Dove pertinente, come costi indiretti vengono definiti tutti quei costi non ricompresi nella sola attività di

costruzione, ma che concorrono alla riuscita del cantiere, quali ad esempio progettazione, direzione lavori,

sicurezza, ecc.

Nella determinazione dei costi indiretti residui alla data di stima, abbiamo tenuto in considerazione lo Stato

Avanzamento Lavori, comunicatoci dal Cliente alla Data di Valutazione, scontando di fatto quanto già

effettivamente sostenuto a tale data.

Costi di Gestione

Dove pertinente, i costi a carico del Proprietario considerati sono i seguenti:

¾ Spese di Amministrazione: stimate da CBRE come incidenza percentuale del monte canoni. Tale percentuale varia da asset ad asset in relazione alle caratteristiche locative (monotenant o multitenant)];

¾ Riserve per manutenzione straordinaria: stimate da CBRE come incidenza del Costo di Ricostruzione a Nuovo (CRN) dell’immobile. Tale percentuale varia da asset ad asset in relazione alle caratteristiche tipologiche

dell’asset e al suo stato manutentivo;

¾ Assicurazione: comunicata dal Cliente;

¾ Tassa di Proprietà: Imposta Municipale Unica Comunale (I.M.U.), Tassa sui Servizi Indivisibili (TA.S.I.), ecc. comunicata dal Cliente;

¾ Imposta di Registro: pari allo 0,50%, o 1,00% per le residenze, dei canoni percepiti;

¾ Agency / Letting fees: stimate da CBRE come incidenza percentuale del valore di vendita o dei canoni di mercato.

Spese in Conto Capitale

Diversamente dalle Riserve per manutenzione straordinaria le Spese in Conto Capitale (“Capital Expenditure”

o “CapEx”) sono costi puntuali che si rendono necessarie per ottimizzare e/o riconvertire le Proprietà prima di

re-immetterle sul mercato.

Gli importi indicati nel report sono riferiti alla Data di Valutazione e vengono inflazionati a seconda del modello

valutativo adottato (ossia se esso sia a moneta corrente o costante).

Redditi Lordi da Locazione

Canoni di Locazione

I dati locativi necessari allo svolgimento della stima (individuati per Conduttore, canone aggiornato e scadenza

contrattuale) ci sono stati forniti dal Cliente.

Nelle schede valutative, dove pertinente, viene riportato il canone base alla Data di Valutazione, le relative

scalettature sino alla sua messa a regime.

Canoni di Mercato

I canoni di mercato, da assumersi al termine delle locazioni in corso o da imputare alle parti sfitte, sono stati

determinati in base ai dati di mercato rilevati.

Ricavi da Vendita

Ricavi da Preliminari

I ricavi da preliminari si riferiscono a quelle unità immobiliari oggetto di compromesso d’acquisto e recepiscono

quanto in esso indicato, così come comunicatoci dal Cliente, alla Data di Valutazione.



Ricavi di Mercato

I ricavi di mercato si riferiscono alle unità immobiliari invendute e sono stati determinati in base ai dati di

mercato rilevati.

Inflazione Attesa

Se pertinente, si è ipotizzata un’inflazione tendenziale annua pari al 1,47% per tutto il flusso temporale

considerato.

Il dato relativo all’inflazione tendenziale corrisponde alla media degli ultimi tre mesi di osservazione. Il dato

considera, per ogni mese di analisi, la media mobile a 10 anni che comprende per i primi 2 anni, 2017-2018,

il dato storico fornito da ISTAT1, mentre, per i restanti 8 anni, 2019-2026, le relative previsioni dell’andamento

dell’indice dei prezzi al consumo elaborate da Oxford Economics2. Si è deciso di considerare una media degli

ultimi tre mesi del dato così costruito per poter meglio circostanziare eventuali elementi di volatilità contingenti

ma non strutturali nel medio/lungo periodo, mentre, il periodo ‘finestra’ di osservazione del dato è stato definito

in coerenza con le tempistiche medie di durata di un investimento immobiliare da parte di operatori qualificati.

Crescita del Mercato

Se pertinente, è stata assunta una crescita di mercato pari al 1,47% (ossia in linea con l’inflazione tendenziale)

per tutti i flussi temporali considerati.

Tassi e Rendimenti

I tassi e/rendimenti presi a base delle valutazioni, a seconda del modello utilizzato, sono i seguenti:

¾ tasso di attualizzazione del canone percepito;

¾ tasso di attualizzazione della rimessa a reddito;

¾ tasso di capitalizzazione del reddito netto finale dopo la messa a regime;

¾ profitto sui costi dello sviluppatore e rendimento equivalente.

Tasso di attualizzazione (discount rate)

Il parametro utilizzato per ricondurre all’attualità i flussi di cassa attesi è stato definito attraverso il Costo Medio

Ponderato del Capitale d’impresa (WACC o Weighted Average Cost of Capital).

Il costo medio ponderato del capitale di un’impresa è il tasso di rendimento minimo che un fornitore di risorse

richiede come compensazione per il proprio contributo di capitale. I pesi della formula del WACC sono relativi

all’incidenza delle singole fonti di finanziamento sul capitale totale investito nell’impresa, ovvero dipendono dal

rapporto d’indebitamento e dall’incidenza del capitale proprio sul capitale totale. La struttura finanziaria

dell’impresa incide fortemente sul calcolo del costo del capitale.3

Per la stima del costo del capitale proprio (mezzi propri o equity) abbiamo considerato quanto segue.

1 http://www4.istat.it/it/congiuntura

2 https://www.oxfordeconomics.com/my-oxford/country-economic-forecasts/europe/italy

3 Fonte: Borsaitaliana



¾ Risk free: tasso d'interesse proprio di un'attività priva di rischio da noi considerato pari all’Indice Rendistato4

(fonte: Banca d’Italia).

¾ Illiquidità: parametro che esprime la difficoltà di convertire in tempi brevi il valore di un investimento

immobiliare in denaro, legato sia ai tempi di transazione che alle caratteristiche dell’asset in oggetto.

¾ Rischio Urbanistico: elemento specifico per attività di sviluppo immobiliare. Riflette la difficoltà e/o

l’incertezza temporale per l’ottenimento dei titoli concessori necessari ad intraprendere l’operazione

immobiliare che si sta esaminando.

¾ Rischio Settore: rischio strettamente legato alle caratteristiche specifiche dell’investimento immobiliare;

maggiore è la possibilità che un risultato atteso non venga conseguito, maggiore è il rischio di

quell’investimento.

L’indebitamento (capitale di terzi o debt) è stato definito sulla base di quanto segue.

¾ Interest Rate Swap (I.R.S.): è il tasso di riferimento, calcolato dalla European Banking Federation, che indica

il tasso di interesse medio al quale i principali istituti di credito europei stipulano swap a copertura del rischio

di interesse. L’I.R.S. viene utilizzato come parametro di indicizzazione nei mercati finanziari e per la stipula

di finanziamenti bancari (fonte: CBRE EMEA Research su dati Macrobond).

¾ Estimated Spread: delta aggiuntivo che le banche sommano all’indice sopra definito per determinare il tasso

a cui concedono dei prestiti. Questo parametro dipende dalle garanzie che l’investitore può fornite e dal

rischio specifico dell’investimento.

Il tasso di attualizzazione utilizzato è da noi ritenuto congruo con gli attuali tassi di mercato e con le prospettive

sia inflazionistiche che del mercato immobiliare. Il WACC è stato determinato presupponendo una struttura

finanziaria che, con riferimento all’operazione economica a esse legata, faccia riferimento a un operatore

“ordinario”.

Tasso di capitalizzazione netto

Il tasso di capitalizzazione rappresenta il fattore “sintetico” che permette di convertire una indicazione di reddito

atteso in una indicazione di valore attuale: è un tasso che viene dedotto dal mercato in quanto rappresenta il

rapporto tra canone netto e valore netto riscontrabile, utilizzato come base per la definizione del prezzo nelle

transazioni immobiliari.

Nel dettaglio il tasso di capitalizzazione netto utilizzato in sede di stima riflette i seguenti parametri.

¾ Canone stabilizzato: canone percepibile all’anno successivo dalla vendita dell’asset in oggetto.

¾ Costi non recuperabili: costi di amministrazione per i contratti attivi, assicurazione, tasse di proprietà e

imposta di registro.

¾ Riserve per accantonamento: somme accantonate per manutenzione straordinaria.

Per un maggior confronto con il mercato si è definito ex-post anche un tasso c.d. ‘property investment yield’.

Questo tasso a differenza di quanto sopra mette a confronto il canone netto direttamente con il prezzo

riscontrabile nelle transazioni immobiliari.

¾ Canone stabilizzato: canone percepibile all’anno successivo della vendita dell’asset.

4 L’Indice Rendistato indica il rendimento annuo lordo di un paniere di titoli di stato calcolato mensilmente dalla Banca

d’Italia e usato come indice di referenza per numerosi calcoli attuariali.



¾ Costi non recuperabili: amministrazione dei contratti attivi, assicurazione, tasse di proprietà e imposta di

registro.

¾ Prezzo di acquisto: composto dal valore netto atteso a cui sono stati sommati i costi di acquisizione e le

relative tasse.

Dati Fondamentali dei Tassi Utilizzati

Al fine di epurare i valori dalle fluttuazioni di breve periodo, nell’acquisizione dei dati fondamentali (Indice

Rendistato lordo e tasso IRS), si sono considerate, in luogo dei dati puntuali, le relative medie mobili riferite ai

12 mesi precedenti la data di stima. Alla Data di Valutazione i dati fondamentali considerati sono stati i seguenti:

¾ Mezzi propri (equity): 50% del capitale investito

¾ Mezzi propri - Media mobile su 12 mesi Rendistato lordo: 2,19%

¾ Mezzi di terzi (debt): 50% del capitale investito

¾ Mezzi di terzi - Media mobile su 12 mesi I.R.S. a 15 anni: 1,13%

VARIAZIONI RISPETTO ALLA SCORSA VALUTAZIONE

ID CITTÀ INDIRIZZO

* VALORE DI MERCATO

@ 31-12-2018

VALORE DI MERCATO

@ 30-06-2019

DIFFERENZA

%

01 Bologna Via Aldo Moro, 21 26.250.000 23.200.000 -11,62%

02 Trieste Via Giovanni Pascoli, 9 6.960.000 6.570.000 -5,6%

03 Domodossola Regione alle Nosere, 31/33 10.400.000 7.740.000 -25,28%

04 Trezzano sul Naviglio Via Cellini, 4-6-8 5.260.000 4.430.000 -15,78%

TOTALE 48.870.000 41.940.000 -14,18%

* Valori forniti dalla Proprietà e determinati dal precedente esperto indipendente.



ASPETTI LEGALI

TITOLARITÀ

Abbiamo inteso che le Proprietà sono nella titolarità di Polis Fondi Immobiliari S.G.R.p.A. secondo un diritto di

proprietà per tutti gli immobili.

TASSE E ALTRI COSTI DI TRANSAZIONE

Il Valore di Mercato rappresenta l’importo che comparirebbe in ipotetico contratto di compravendita, o

documento giuridico equivalente, alla Data di Valutazione (Red Book VPS4.1.2.2). Nella nostra valutazione i

costi di acquisizione (professionali e tasse) sono già stati presi in considerazione, sia in maniera esplicita che

implicita, e quindi in tal senso nessuna ulteriore deduzione o aggiustamento è richiesto.

Per definire il prezzo di transazione, se richiesto, saranno da aggiungere al Valore di Mercato della Proprietà, i

costi professionali di acquisto, quali a esempio le consulenze tecniche e legali, e le più appropriate imposte in

vigore per il suo trasferimento alla Data di Valutazione. Si ricorda che in Italia non è definibile a priori il livello

di tassazione applicato per il trasferimento di beni immobiliari.

I.V.A.

Non siamo a conoscenza se la Proprietà sia soggetta a I.V.A.

Tutti gli importi relativi ai costi e/o ai ricavi espressi nel Rapporto, così come i valori da essi derivanti, sono da

considerarsi al netto di I.V.A.


LETTERA DI INCARICO 42 C

LETTERA DI INCARICO

POLIS (in liquidazione)...POLIS FONDI SGR.P.A Fondo Polis in liquidazione 5 Il mercato immobiliare...

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