PERIZIA - Aste BresciaOnLine - Brescia On Line · unifamiliari di cui due con ampio giardino e due...
35
Arch. Letizia Boifava Via Bettolini ,9 Chiari (BS) 25032 Tel e fax 030 711580 studioboifava@libero.it [email protected] 1 TRIBUNALE DI BRESCIA Fallimento n°12/2017 Giudice Delegato: DOTT. STEFANO FRANCHIONI Curatore: DOTT.SSA CINZIA SIMIONI PERIZIA RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI RELATIVI ALLA PROCEDURA DI FALLIMENTO Perito : Dott. Arch. Letizia Boifava, libero professionista con studio in Chiari (BS) via Bettolini, 9, iscritta all’Ordine degli Architetti di Brescia al n° 1254, iscritta nell’Elenco dei CTU del Tribunale di Brescia al n° 990. SOMMARIO ▪ Premessa e quesito ▪ Operazioni peritali ▪ Beni immobili di proprietà della società e individuazione catastale ▪ Descrizione, stato di possesso dei beni ▪ Esistenza di formalità, vincoli, oneri e gravami ▪ Regolarità edilizia e urbanistica ▪ Calcolo della superficie commerciale e stima del valore di mercato ▪ Elenco allegati
Transcript of PERIZIA - Aste BresciaOnLine - Brescia On Line · unifamiliari di cui due con ampio giardino e due...
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
1
TRIBUNALE DI BRESCIA
Fallimento n°12/2017
Giudice Delegato: DOTT. STEFANO FRANCHIONI
Curatore: DOTT.SSA CINZIA SIMIONI
PERIZIA
RELAZIONE DI STIMA DEGLI IMMOBILI RELATIVI ALLA PROCEDURA DI
FALLIMENTO
Perito : Dott. Arch. Letizia Boifava, libero professionista con studio in Chiari (BS)
via Bettolini, 9, iscritta all’Ordine degli Architetti di Brescia al n° 1254,
iscritta nell’Elenco dei CTU del Tribunale di Brescia al n° 990.
SOMMARIO
▪ Premessa e quesito
▪ Operazioni peritali
▪ Beni immobili di proprietà della società e individuazione catastale
▪ Descrizione, stato di possesso dei beni
▪ Esistenza di formalità, vincoli, oneri e gravami
▪ Regolarità edilizia e urbanistica
▪ Calcolo della superficie commerciale e stima del valore di mercato
▪ Elenco allegati
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
2
PREMESSA E QUESITO
La Dott.ssa Cinzia Simioni, libero professionista con studio in Sirmione (BS), Via Cialdini, 13,
nominata Curatore del Fallimento in epigrafe dal Tribunale di Brescia, verificata l’esistenza di beni
immobili siti in Manerba del Garda (BS) intestati alla società fallita, con comunicazione del 23
febbraio 2017 trasmetteva al Giudice Delegato il nominativo del perito, e nella stessa data il
Giudice Dott. Stefano Franchioni conferiva alla sottoscritta l’incarico di Perito Estimatore per la
valutazione degli immobili, richiedendo lo svolgimento delle seguenti operazioni:
▪ effettuare la trascrizione del Fallimento sugli immobili di proprietà della Società fallita
▪ determinare il valore corrente di mercato di detti beni con riferimento alla vendita
▪ descrivere in ordine di successione cronologica tutte le iscrizioni e trascrizioni
pregiudizievoli, gravanti sui beni immobili di proprietà del Fallimento
▪ accertare lo stato degli immobili in relazione alla disciplina urbanistica vigente nel comune
ove si trovano gli immobili
▪ procurare la documentazione specifica necessaria per la vendita (documentazione
catastale, coerenze)
La sottoscritta Dott. Arch. Letizia Boifava, libero professionista con studio in Chiari (BS), Via
Bettolini, 9, iscritta all’Ordine degli Architetti di Brescia al n° 1254 e nell’Elenco dei CTU del
Tribunale di Brescia al n° 990, si impegnava nei confronti della Curatrice Dott.ssa Cinzia Simioni a
svolgere le operazioni sopra descritte e procedeva ad acquisire la documentazione necessaria di tipo
ipotecario-catastale e urbanistica presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, gli Uffici Comunali, i
notai roganti, ad effettuare sopralluogo per i rilievi di rito e si procurava inoltre gli elementi
documentali per la stima dei beni.
Completate tutte le operazioni preliminari è ora in grado di relazionare quanto segue.
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
3
OPERAZIONI PERITALI
In data 23 marzo 2017, in presenza del Curatore si è effettuato il primo sopralluogo all’immobile
sito nel Comune di Manerba del Garda (BS), di proprietà della società fallita rilevandone
caratteristiche e consistenza, per darne qui ampia descrizione e giusta valutazione. La sottoscritta
procedeva alla ripresa di alcuni scatti fotografici, che qui si allegano.
Venivano in seguito esperite indagini presso i competenti uffici, in particolare:
- Comune di Manerba del Garda
- Agenzia delle Entrate - Ufficio del Territorio
- Conservatoria dei Registri Immobiliari
presso i quali si reperivano le visure ipotecarie e catastali, si verificava l’esistenza di autorizzazioni
edilizie, estraendo copia dei provvedimenti e l’esistenza di attività in corso.
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
4
BENI IMMOBILI DI PROPRIETA’ DELLA SOCIETA’
E INDIVIDUAZIONE CATASTALE
L’immobile della società fallita oggetto di perizia è ubicato nel territorio del Comune di Manerba
del Garda (25080 BS) in Via Papa Giovanni Paolo II, civico 22 in zona così censita dal PGT
comunale: Verde Urbano di Salvaguardia.
E’ identificato con i seguenti dati catastali:
NCT Foglio: 12 Particella: 12345 Sub: 3 Categoria: fabbricato in corso di costruzione
e gode della comunione del sub.1, particella 12345, fg. 12 BCNC, (corsia di manovra al piano
interrato, comune anche ai sub. 4-5-6 sempre dello stesso mappale).
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
5
Rispondenza catastale
Elenco documentazione visionata: Estratto mappa, elaborato planimetrico, elenco di
subalternazione, scheda e visure.
Data verifica catastale: 22/02/2017
L’immobile risulta accatastato come “Fabbricato in corso di costruzione”, Si sono pertanto
verificati i profili dell’edificio, così come inserito in mappa con le relative distanze dai confini.
Il tutto risulta conforme a quanto catastalmente presentato.
Una volta terminate le opere, si renderà necessario provvedere alla redazione delle planimetrie
catastali degli immobili. (abitazione ed autorimesse).
Si fa presente che nell’ultimo elenco subalterni del mappale 12345 alcuni subalterni risultano
accedere da via IV Novembre ed altri da via Papa Giovanni Paolo II; in realtà via IV Novembre
risulta essere la prima denominazione dell’attuale via Papa Giovanni Paolo II.
Si precisa che la villa unifamiliare oggetto di perizia è stata edificata sulla particella 12345 del
foglio logico 12, corrispondente alla particella 12345 del foglio fisico 9, di ha. 00.10.30, ente
urbano in forza di tipo mappale presentato all’Agenzia del Territorio di Brescia in data 20 ottobre
2010, prot. n. 337468. La particella 12345 del foglio fisico 9 deriva dalla soppressione della
particella 11832, sempre del foglio 9, di ha. 00.10.30, verificatasi per effetto del sopra citato tipo
mappale presentato all’Agenzia del Territorio di Brescia in data 20 ottobre 2010, prot. N. 337468; a
sua volta la particella 11832 deriva dalla particella 11072, di ha. 00.22.80, in forza di frazionamento
presentato all’Agenzia del Territorio di Brescia in data 18 ottobre 2007, prot. N. 448282
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
6
STATO DI POSSESSO E DESCRIZIONE DEI BENI
Proprietà per 1/1 (intero) della società fallita.
Acquisto: Atto N. 1406 Rep. Gen. Not. – N. 6377 di raccolta del 22/02/2008 – Notaio Dott.sa
Camilla Barzellotti, registrato a Brescia 1 il 16/02/2008 N. 2292 Serie 1T e trascritto a Salò il
27/02/2008 N. 1530/1015.
Con il citato atto la società fallita acquista “l’area in Comune di Manerba del Garda (BS),
compresa in zona del territorio comunale con destinazione C1 residenziale di nuova espansione,
distinta a catasto terreni del detto Comune al foglio 9 con il mappale n. 11832” attualmente
identificata al foglio 12 mappale 12345.
Tale area faceva parte di comparto sottoposto a piano particolareggiato approvato con delibera del
Consiglio comunale di Manerba del Garda n. 68 del 07/11/2003.
Si precisa che l’area sulla quale insiste il fabbricato oggetto di perizia era interessata da
Convenzione Edilizia con il Comune di Manerba del Garda di cui all’atto del Segretario Comunale
di Manerba del Garda, dott. Ranieri Bruno, del 25 novembre 2004, erp. N. 1365/2004, trascritta a
Salò il 21 dicembre 2004 ai n.ri 8792/5409.
A seguito di Permesso di Costruire intestato ai precedenti proprietari e successivamente volturato
alla società fallita si è proceduto alla realizzazione di un complesso residenziale di quattro ville
unifamiliari di cui due con ampio giardino e due dotate di piscina privata.
L’immobile oggetto di perizia, ora in fase di ultimazione, di piena proprietà della società fallita,
sorge sul sopracitato originario mappale, e ora risulta catastalmente identificato al Sub. 3 del
mappale 12345 - fg. 12 (ottenuto per frazionamento dell’originario 11832).
Nell’atto di acquisto da parte della società, la parte venditrice garantisce che l’area in contratto non
è mai stata percorsa dal fuoco e non è in alcun modo contaminata, né in superficie né nel sottosuolo,
da sostanze inquinanti.
La zona urbanistica è semicentrale ed è raggiunta da tutti i servizi primari e secondari.
L’immobile, come da autorizzazioni edilizie, è realizzato nel rispetto delle distanze minime dai
confini, su due livelli fuori terra oltre ad piano interrato dove si trovano le autorimesse e gli spazi
accessori alla residenza (cantina, taverna ed un servizio igienico).
Vi si accede dal civico 22 di via Papa Giovanni Paolo II (ex via IV novembre) a mezzo di passaggio
pedonale al sub. 1 mapp. 12346 (comune a più subalterni del mapp. 12346) e corsello carraio al
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
7
sub. 1 del mappale 12346 (corsello carraio comune a più subalterni del mapp. 12346).
Nell’atto di acquisto non è esplicitamente scritto che l’accesso da pubblica via avviene passando su
proprietà di terzi, anche se è evidente che sia così, poiché non esiste altra possibilità.
L’edificio è stato realizzato con struttura portante in C.A., laterizio per tamponamenti e
tramezzature interne. L’intero involucro dell’edificio è realizzato in modo da garantire una buona
capacità di contenimento dei consumi energetici.
La copertura è per la parte a vista in legno e la restante parte in muricci e tavelloni, isolata con
pannelli coibentati, ha canali in lamiera preverniciata e manto di copertura in coppi. Alla data del
sopralluogo l’unità immobiliare si presentava priva di alcuni serramenti.
I locali con solaio orizzontale hanno altezza pari a ml 2,70, per quelli con solaio inclinato (tetto a
vista), è garantita comunque l’altezza media di ml 2,70 così come previsto dal titolo III° del
Regolamento Locale di Igiene Tipo della Regione Lombardia ai fini dell’abitabilità dei locali
residenziali. Le pareti presentano finiture con intonaco al civile, tinteggiate a tempera in buono stato
di conservazione. I pavimenti dei locali sono in legno di rovere (in parte da trattare). Le pareti dei
bagni sono rasate, ma solo le zone doccia hanno già posato il rivestimento (tipo mosaico). I sanitari
non sono presenti (ad esclusione dei piatti doccia). Due scale, una interna e una con accesso dal
portico, collegano la zona residenziale agli accessori del piano interrato dove l’altezza è pari a ml
2,40. Per gli spazi accessori alla residenza, le finiture sono come quelle delle superfici residenziali
ai piani superiori (con esclusione dei serramenti realizzati in ferro); nella zona delle autorimesse i
solai prefabbricati sono lasciati a vista, i muri sono realizzati in prismi REI ed il pavimento è in
cemento industriale. Sull’autorimessa posta in diretto collegamento con l’abitazione risultano già
messe in opera due basculanti, mentre ne è sprovvista l’autorimessa posta in fondo al corsello. Nella
corte di pertinenza dell’edificio è situata, anch’essa in fase di realizzazione, una piscina ad uso
privato.
L’immobile oggetto di perizia non è dotato dell’attestato di certificazione energetica; si precisa che
non sussiste l’obbligo di tale certificazione trattandosi di unità non ultimata; non è pertanto stato per
ora rilasciato neanche il certificato di abitabilità.
Confini
Da nord in senso orario:
Mappale 12345 Sub. 6, Mappale 12346, Mappali 12805 e 12703 e Mappale 11699
Consistenza
Nel corso del sopralluogo è stata verificata la generale congruenza tra lo stato dei luoghi, la
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
8
documentazione catastale e gli elaborati grafici allegati ai documenti autorizzativi del Comune. Le
difformità rilevate sono evidenziate (giallo opere non realizzate e rosso opere diverse per posizione
o dimensione), negli elaborati grafici allegati.
Calcolo superfici
Piano Interrato Piano Terra
Taverna 33,60 mq
Soggiorno/Cucina
45,00 mq
Bagno 4,73 mq
Studio
12,00 mq
Disimpegno 1,50 mq
Bagno
3,50 mq
Vano tecnico 20,70 mq 20%
Disimpegno
2,80 mq
TOTALE 43,97 mq
Scale
4,94 mq
Posti Auto (n.2) 25,00 mq Portico
21,87 mq 20%
Autorimessa 41,80 mq Portichetto
9,45 mq 20%
TOTALE 66,80 mq TOTALE
74,50 mq
Piano Primo
Terrazza
4,80 mq 20%
Bagno
6,25 mq
Camera
10,22 mq
Camera T
14,98 mq
Disimpegno
4,60 mq
TOTALE 37,01 mq
Totale Sup. Residenziale = mq 155,48
Totale Sup. Autorimesse = mq 66,88
L’incremento della metratura della camera e la diminuzione della metratura accessoria della
terrazza comportano un aumento complessivo della superficie residenziale pari a circa mq 2,50.
Si precisa che i calcoli delle superfici sono relativi ai mq. netti.
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
9
ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI, ONERI E GRAVAMI
Si precisa che sono state effettuate le seguenti ricerche ipo-catastali:
- visure ipotecarie sugli archivi informatizzati presso l’Agenzia delle Entrate- Direzione provinciale
di Brescia – Servizio di Pubblicità immobiliare di Salò,
- visure catastali presso i Servizi Catastali dell’Agenzia delle Entrate -di Brescia – Territorio,
dalle quali si evincono le seguenti formalità :
- Sentenza dichiarativa di fallimento in data 18/01/2017 n.28 del Tribunale Ordinario di Brescia
n.28 trascritta a Salò il 14/04/2017 n.2423/1686
a favore della Massa dei Creditori del fallimento OMISSIS
e contro la società OMISSIS
Manerba del Garda
fg.12 mapp.12345/3
Il mappale 12345/3 fg.12 di Manerba del Garda è gravato dalle seguenti ipoteche:
iscrizione 27/02/2008 n.1532/269
atto in data 22/02/2008 n.6379/1407 rep. Notaio Camilla Barzellotti
a favore della Banca di Bedizzole Turano Valvestino-Credito Cooperativo Società Cooperativa sede
Bedizzole
capitale € 800.000,00
concorrenza € 1.600.000,00
durata anni 20
Manerba del Garda
fg.9 mappale 11832 di ha 010.30
annotamento 28/06/2012 n.3748/489 restrizione beni mappale 12345/2
iscrizione in data 24/02/2015 n.1029/130
atto in data 16/02/2015 n.6562/4305 rep. Notaio Diego Ferrario
a favore della Banca di Bedizzole Turano Valvestino-Credito Cooperativo Società Cooperativa sede
Bedizzole
capitale € 170.000,00
concorrenza € 340.000,00
durata anni 29
Manerba del Garda
fg.12 mappale 12345/3
(l’ipoteca colpisce anche altri beni di proprietà di OMISSIS)
Aggiornamento ipotecario al 13/04/2017
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
10
Si precisa che l’immobile è stato edificato in forza di piano attuativo per il quale era stata
sottoscritta apposita Convenzione edilizia con il Comune di Manerba del Garda di cui all’atto del
Segretario Comunale di Manerba del Garda, dott. Ranieri Bruno, del 25 novembre 2004, erp. N.
1365/2004, trascritto a Salò il 21 dicembre 2004 ai n.ri 8792/5409.
REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA
Titoli autorizzativi esaminati
All’atto dell’acquisto, l’immobile era compreso in zona del territorio comunale con destinazione
“C1 residenziale di nuova espansione”.
Il complesso residenziale, all’interno del quale si trova l’edificio stimato, è costituito da 4 ville
unifamiliari di cui due dotate di piscina privata ed è stato edificato in forza dei seguenti titoli
autorizzativi:
• Piano particolareggiato approvato con delibera del Consiglio Comunale di Manerba del
Garda n. 68 del 7 novembre 2003.
• Convenzione edilizia con il Comune di Manerba del Garda di cui all’atto del Segretario
Comunale di Manerba del Garda, dott. Ranieri Bruno, del 25 novembre 2004, rep. N.
1365/2004, trascritto a Salò il 21 dicembre 2004 ai n.ri 8792/5409.
• Permesso di Costruire N.176/2008 del 17/07/08 – Realizzazione 4 edifici unifamiliari
Proroga P.C. Prot. N. 10551 del 01/08/11 – Termine ultimo per la fine dei lavori 17/07/2012
Voltura Parziale P.C. Prot. N. 18778 del 10/12/08 – limitata all’ex mapp. 11832 ora
mapp. 12345
• Permesso di Costruire N.525/2008 del 26/02/09
• Variante P.C. N.176/08 per realizzazione piscina
• P.E. 56/2015 Comunicazione modifica distributivo interno piano interrato
Si precisa che il Comune di Manerba del Garda aveva precedentemente rilasciato il permesso di
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
11
costruire con contributo n. 342/2007 del 23 ottobre 2007, prot. 10080, pratica edilizia n. 342/2007,
ma che i lavori per i quali detto provvedimento è stato emesso non sono mai stati eseguiti, essendosi
successivamente provveduto, sempre per l’esecuzione delle medesime opere, al rilascio del
sopracitato permesso di costruire n. 176/2008 del 17 luglio 2008.
Situazione urbanistica
Le difformità riscontrate, peraltro di lieve entità, evidenziate negli allegati, riguardano in sintesi:
• un pilastro esterno del portico che risulta in diversa posizione rispetto al progetto;
• all’interno dell’unità, a piano terra, si evidenzia una leggera variazione del distributivo nella
zona del disimpegno dove è stata anche ricavata un’apertura verso il retrostante portichetto;
• al piano superiore una camera sporge in aggetto su una rampa delle scale aumentando così la
sua superficie;
• è stato anche leggermente modificato il profilo del disimpegno della zona notte;
• nel bagno del primo piano è stata spostata sul lato nord la finestra situata da progetto nel lato
ovest;
• il terrazzino, cui si accede dalla camera più grande, è stato ridotto di dimensione.
Per la regolarizzazione delle difformità si rende necessaria la presentazione di nuova pratica
edilizia; si ritiene di prevedere un costo di € 2.500,00 comprensivo dei costi tecnici e di quanto
dovuto al comune.
La verifica è stata espletata sulla base della documentazione fornita dal Comune; ne deriva che
l’attendibilità del risultato finale del processo di verifica è strettamente legata alla veridicità e
completezza dei dati messi a disposizione del perito. Il valutatore non si assume responsabilità su
eventuali errori derivanti da documentazione incompleta, o non aggiornata.
Limitazioni urbanistiche:
L’edifico si trova oggi in zona definita dal vigente PGT “Verde Urbano di Salvaguardia” e la norma
urbanistica prevede la possibilità dell’incremento volumetrico pari al 20% dell’esistente.
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
12
CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE
E STIMA DEL VALORE DI MERCATO
Ai fini della determinazione delle superfici commerciali si sono utilizzati appositi coefficienti
correttivi da applicare alle superfici effettive, secondo gli standard estimativi scelti tra quelli attuali
ed in particolare:
- Indicazioni fornite dalla Norma UNI 10750 -2005 (D.P.R. 138/98), secondo la
pubblicazione “istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili per la
rilevazione dei dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare” allegata al “Manuale della
Banca Dati” pubblicato da “O.M.I. Osservatorio del Mercato Immobiliare” della “Agenzia
delle Entrate”;
- Indicazioni fornite dalla pubblicazione “Consulente immobiliare” de “Il Sole 24 ore”
nell’articolo “Appendice per le stime – Valori proporzionali e coefficienti di
differenziazione” pubblicato nel numero 908 – 2012;
- Indicazioni fornite dalla pubblicazione “Guida” allegata al “Borsino Immobiliare”
pubblicato dalla “F.I.M.A.A. Federazione Italiana Mediatori Agenti Affari” nella Sezione
relativa al Comparto degli Agenti Immobiliari.
Inoltre, rilevate le caratteristiche degli immobili, considerati:
- le superfici commerciali ed i volumi;
- la posizione;
- la destinazione d’uso delle superfici;
- le diverse finiture;
- la luminosità degli ambienti;
- la situazione edilizio-urbanistica come regolare;
- la documentazione catastale;
- gli impianti fissi quali illuminazione, forza motrice, riscaldamento, compresi nella
presente valutazione;
- la normativa urbanistica locale vigente;
- le circostanze che possono comunque influire sul merito o demerito, come la
cospicua offerta attuale sul mercato e la flessione della domanda;
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
13
- il regime degli scambi immobiliari del mercato e la domanda per unità analoghe
(metodo comparativo);
prescindendo:
- da eventuali pesi ipotecari;
- da eventuali trascrizioni pregiudizievoli;
si procede alla valutazione del più probabile valore di mercato del bene in oggetto, comprensivo
delle pertinenze.
Si precisa che le seguenti stime sono da considerarsi cautelative ai fini della presente consulenza.
Ai fini estimativi si è applicato il metodo di confronto, attingendo a fonti in loco ed alla
pubblicistica di settore, in particolare alle seguenti fonti:
- Osservatorio Immobiliare OMI dell’Agenzia del Territorio, 2/2016 – Manerba del
Garda, fascia semicentrale, codice di zona C1, microzona catastate n.1 Stato
conservativo normale.
Ville e Villini
Valore di mercato minimo €/mq 2.450,00-Valore di mercato massimo €/mq.
2.900,00
Autorimessa
Valore di mercato minimo €/mq 1.200,00-Valore di mercato massimo €/mq.
1.500,00
Posti auto coperti
Valore di mercato minimo €/mq 920,00 -Valore di mercato massimo €/mq. 1.100,00
- Borsino immobiliare – Manerba del Garda, fascia semicentrale, stato conservativo
normale.
Ville e villini valore medio €/mq 2.522,00
Autorimesse valore medio €/mq 1.293,00
Posti auto coperti valore medio €/mq 875,00
- Fonti dirette in loco
- Confronto con compravendite di immobili ultimati di pari caratteristiche che
riportano un valore medio di circa €/mq 2.450,00.
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
14
Il sottoscritto Perito ritiene detti listini elementi di riferimento non vincolanti per le proprie
determinazioni per le intrinseche caratteristiche di genericità; il limite dei dati medi ricade proprio
nella loro impossibilità di cogliere gli aspetti specifici e caratteristici del bene da stimare, lontano da
considerazioni di carattere edilizio-urbanistico, dei relativi vincoli, dell’ubicazione, del contesto e
della consistenza.
I diversi aspetti trattati evidenziano la specificità del bene in oggetto e quindi sanciscono gli
incrementi o decrementi di valore che il mercato è disposto a riconoscere rispetto ai valori medi e
generali di cui ai listini sopra richiamati.
A scopo prudenziale il sottoscritto perito applica un ulteriore coefficiente decrementativo con
riferimento al particolare momento di recessione economica, flessione delle compravendite e alla
condizione di vendita forzata, legata cioè all’importo che si può ragionevolmente ricavare dalla
vendita di un bene, entro un intervallo troppo breve perché rispetti i tempi di commercializzazione
richiesti dalla definizione del valore di mercato.
Considerato tutto quanto premesso e lo stato d’avanzamento dei lavori, si attribuisce all’immobile
oggetto di perizia un valore commerciale pari a €/mq 2.300,00 per la superficie residenziale e di
€/mq 1.000,00 per la superficie adibita a posto auto.
VALORE IMMOBILE
mq 155,48 X €/mq 2.300,00 = circa € 357.604,00
mq 66,80 X €/mq 1.000,00 = € 66.800,00
TOTALE (non regolarizzato) = € 424.404,00
A dedurre € 2.500,00 per regolarizzazione edilizia.
TOTALE (con regolarizzazione) = € 421.904,00
In sintesi, si può ritenere che il più probabile valore di mercato a corpo dell’immobile, comprensivo
delle parti comuni, pari ad € 421.904,00 possa ridursi in condizioni di vendita forzata ad
€ 400.000,00.
Chiari 19/05/2017 Il perito
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
15
ELENCO ALLEGATI
1) NOMINA PERITO ESTIMATORE
2) RILIEVO FOTOGRAFICO
3) AGENZIA DELLE ENTRATE - TERRITORIO: VISURA CATASTALE, ESTRATTO
MAPPA, ELABORATO PLANIMETRICO, ELENCO DEI SUBALTERNI
4) ESTRATTI AUTORIZZAZIONI EDILIZIE
5) DIFFORMITA’ TITOLI AUTORIZZATIVI
6) AGENZIA DELLE ENTRATE – CONSERVATORIA: ISPEZIONE IPOTECARIA E
TRASCRIZIONE SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
16
NOMINA PERITO ESTIMATORE
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
17
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
18
RILIEVO FOTOGRAFICO
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
19
VISURA CATASTALE
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
20
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
21
ESTRATTO MAPPA
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
22
ELABORATO PLANIMETRICO
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
23
ELENCO DEI SUBALTERNI
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
24
ESTRATTI AUTORIZZAZIONI EDILIZIE
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
25
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
26
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
27
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
28
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
29
DIFFORMITA’ TITOLI AUTORIZZATIVI
PIANTO TERRA
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
30
PIANO PRIMO
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
31
ISPEZIONE IPOTECARIA
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
32
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
33
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
34
Arch. Letizia Boifava
Via Bettolini ,9
Chiari (BS) 25032
Tel e fax 030 711580
35
