L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA - unipegaso.tv Focus... · 2013. 11. 9. · L’IMPOSTA MUNICIPALE...

L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA Con la Manovra Monti, cosidetto Decreto “Salva Italia” (DL n.121/2011) è stata anticipata l’applicazione dell’Imposta Municipale Unica (IMU) all’anno 2012, in via sperimentale fino al 2014, per poi entrare a regime dal 2015. L’art. 13 del citato Decreto ha solo accelerato i termini già previsti dal Decreto legislativo sul federalismo fiscale municipale (D. Lgs. n.23/2011) che ha introdotto l’Imposta (Imu) in sostituzione dell’Imposta comunale sugli immobili (Ici) sulla prima casa, da cui era esente dal 2008. Il nuovo tributo è stato, però, costruito su presupposti completamente diversi rispetto all’ICI. L’IMU poggia su un’aliquota di riferimento più alta della media ICI (7,6 per mille aumentabile fino al 10,6 per mille), mentre per la prima casa e le pertinenze (al massimo una per categoria) viene introdotta l’aliquota ridotta del 4 per mille. In entrambi i casi con possibilità di aumenti o di riduzioni disposte da parte dei comuni (in sede di versamento del saldo per l’anno 2012). L’IMU è un ‘imposta progressiva che si traduce in richieste di prelievo differenziate in base al valore dell’’immobile e alle condizioni soggettive di ogni contribuente, con l’applicazione di una detrazione base in misura fissa di 200 euro e un’ ulteriore detrazione, introdotta in sede di conversione della Manovra, pari a 50 euro per ogni figlio convivente di età non superiore a 26 anni. Il Decreto Semplificazioni (DL 16/2012, convertito in L. 44/2012 del 26 aprile 2012) ha apportate delle sostanziali modifiche al testo originario del Decreto Salva Italia introducendo delle riduzioni della base imponibile per alcuni immobili e delle aliquote ridotte per altri.

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L’IMPOSTA MUNICIPALE UNICA 2

Indice

1. Premessa pag. 3

2. L’introduzione dell’IMU pag. 3

2.1 Cos’è l’IMU? pag. 3

2.2. Soggetti passivi pag. 4

2.3 Oggetto dell’imposta pag.5

3. La base imponibile pag.5

3.1 La vecchia base imponibile (il confronto con i vecchi moltiplicatori) pag. 6

3.2 Determinazione della nuova base imponibile pag. 6

4. Le aliquote pag. 8

4.1 Aliquota per l’abitazione principale (aliquota ridotta) pag. 9

4.2 Aliquota per i fabbricati rurali pag. 9

4.3 Riduzione delle aliquote pag. 9

5. Il versamento dell’imposta pag.12

5.1 Disciplina transitoria per il 2012 pag.13

5.2 L’indicazione separata nell’F24 della quota che va alo stato pag.16

5.3 Immobili esenti da IMU pag.19

6. L’abitazione principale e pertinenze pag.20

6.1 Necessaria la residenza nella dimora abituale pag.20

6.2 Le pertinenze pag.25

6.3 Le detrazioni pag.27

6.4 Le detrazioni previste per i figli pag.27

7. Il funzionamento della nuova imposta pag.30

7.1 Abitazione principale pag.30

7.2 Abitazione diversa dall’abitazione principale pag.32

7.3 Abitazioni in affitto pag.33

7.4 Abitazioni rurali pag.34

7.5 Fabbricati rurali e terreni agricoli pag.34

7.6 Case senza rendita pag.38

7.7 Fabbricati invenduti pag.38

8. Immobili all’estero pag.40

8.1 Nessuna differenza con gli immobili scudati pag.42

8.2 Una norma non equa pag.43

8.3 Coinvolti tutti i residenti in Italia pag.43

8.4 Eventuali problemi per l’applicazione pag.43

8.5 Una patrimoniale autonoma pag.44

9.Dichiarazione IMU pag.46

10. Riepilogo della normativa pag.47

11. Casi e questioni pag.48

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1. Premessa

Il Decreto Legge “Salva Italia”, convertito in legge n. 214 del 22 dicembre 2011, ha anticipato

in via sperimentale l’applicazione di un nuovo tributo con decorrenza dall’anno 2012. L’ IMU

(Imposta Municipale Unica), viene anticipata al 2012, sostitutirà l’Imposta Comunale sugli

Immobili, (ICI), ed entrerà in vigore a regime, al termine della fase sperimentale, dal 1°

gennaio 2015.

Le nuove disposizioni sull’IMU sono state introdotte nello specifico dall’articolo 13 del DL n.

201/2011, (Anticipazione sperimentale dell’Imposta municipale Propria).

Il nuovo tributo ha come presupposto il possesso di immobili, di cui all’ articolo 2 del Decreto

legislativo 30 dicembre 1992 n. 504, ivi comprese l’abitazione principale e le pertinenze

della stessa.

Per abitazione principale si fa ora riferimento all’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto

edilizio urbano, come unità immobiliare, nel quale il possessore e il proprio nucleo familiare

dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Per pertinenza, invece, si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie

catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di una unità pertinenziale per ciscuna delle

sopra indicate categorie.

2. L’introduzione dell’IMU 2.1 Cos’è L’IMU L’IMU (Imposta Municipale Propria) è la nuova imposta anticipata al 2012 e applicata in via

sperimentale fino al 2014, in tutti i comuni del territorio nazionale, in base agli articoli 8 e 9 del

D.Lgs. del 14 marzo 2011 n. 23 (Decreto sul federalismo fiscale municipale).

L’IMU sostitutisce l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali dovute in

relazione ai redditi fondiari, relativi ai beni non locati, e l’imposta comunale sugli

immobili.

L’IMU sostituisce:

l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) sugli immobili non locati;

l’imposta comunale sugli immobili (ICI);

riguarda unicamente il possesso degli immobili e non invece le imposte sui trasferimenti

degli stessi.

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L’Imposta Municipale Unica si affianca, nel panorama della tassazione dei redditi fondiari, alla

cedolare secca.

Quest’ultima, introdotta ne 2011, è una tassazione delle rendite derivanti dalla locazione di

immobili, alternativa a quella ordinaria (che presuppone l’applicazione dell’aliquota

progressiva Irpef, delle addizionali e delle imposte indirette relative ai contratti di locazione) e

agevolativa per alcuni contribuenti (l’opzione permette l’applicazione dell’aliquota fissa del

21% o 19% sostituiva dell’Irpef, delle addizionali regionali e comunali e dell’ imposta di

registro e di bollo relative al contratto).

Pertanto, gli immobili locati possono essere sottoposti a cedolare secca, mentre quelli non

locati sono assoggettati solo all’IMU.

Esempio

Se un contribuente fosse proprietario di un immobile che concede in locazione a canone

concordato da gennaio 2012 potrà optare per la cedolare secca (19%) in alternativa alla

tassazione ordinaria (Irpef e addizionali progressive) ma sarà soggetto all’IMU con aliquota

ordinaria al 7,6 per mille.

L’IMU non assorbe né l’imposta di registro, né quella di bollo, né l’Irpef relativa gli immobili

locati, ma solo l’Irpef relativa a quelli non locati.

Un’altra imposta che si affianca dal 2012 alla nuova IMU è l’IVIE, imposta che tassa il

possesso di immobili detenuti all’estero da persone fisiche residenti in Italia.

Un apposito capitolo è stato dedicato alla nuova imposta.

2.2 Soggetti passivi

I soggetti passivi IMU, sono i proprietari di immobili, i titolari di diritti reali di godimento, gli

utilizzatori sulla base di contratti di leasing e i concessionari di beni demaniali. In presenza di

usufruttuario e nudo proprietario, l'imposta è dovuta solo dal primo.

Soggetti che pagano l’IMU

I proprietari dell’immobile;

I proprietari di terreni e aree edificabili;

I titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie);

Gli utilizzatori sulla base di un contratto di leasing finanziario;

I concessionari di beni demaniali.

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2.3 Oggetto dell’Imposta

Oggetto del tributo sono:

- i fabbricati, compresa l'abitazione principale;

- le aree fabbricabili e

- i terreni agricoli.

Dal 2012 saranno infatti soggetti a contribuzione anche i fabbricati rurali (in precedenza

esenti) sia abitativi che strumentali.

3. La base imponibile Le regole di determinazione del valore imponibile, sono dettate con richiamo alla disposizione

dell’ICI.

Per i fabbricati e i terreni si fa riferimento al valore catastale, per le aree fabbricabili al

valore di mercato.

Per gli immobili di categoria catastale A esclusi gli A/10 (uffici) e di categoria C/2 (Magazzini e

locali di deposito come cantine e soffitte disgiunte dall'abitazione e con rendita autonoma, C/6

(Box o posti auto pertinenziali, stalle, scuderie e simili) e C/7 (Tettoie chiuse o aperte), il

nuovo valore catastale deve essere individuato dall’ammontare delle rendite risultanti in

catasto vigenti dal 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5% e vanno poi

applicati i nuovi moltiplicatori previsti:

160 - per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2,

C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;

140 - per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3,

C/4 e C/5;

80 - per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;

80 - per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10;

60 - per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati

classificati nella categoria catastale D/5, tale moltiplicatore è elevato a 65 a

decorrere dal 1° gennaio 2013;

55 - per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1;

135 - per i terreni agricoli;

110 - per i terreni condotti da coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionisti

inscritti nella previdenza agricola

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3.1 La vecchia base imponibile (il confronto con i vecchi moltiplicatori)

La precedente base imponibile variava anche in funzione della tipologia di immobile. I

moltiplicatori da applicare erano i seguenti:

Confronto dei moltiplicatori

Categoria catastale ICI 2011 IMU dal 2012

A (diverso da A/10) C/2 - C/3 - C/7 100 160

B 140 140

C/3 – C/4 – C/5 100 140

A/10 e D/5 50 80

D(escluso D/5) 50 60 (65 dal 2013)

C/1 34 55

Terreni agricoli 75 135

Terreni agricoli condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli 75 110

3.2 Determinazione della nuova base imponibile

Le regole di determinazione del valore imponibile sono dettate con richiamo espresso alle

disposizione sull'Ici (articolo 5, commi 1,3,5,6 del D.Lgs. n. 504/1992):

per fabbricati e terreni si fa riferimento al valore catastale;

per le aree fabbricabili al valore di mercato al primo gennaio di ciascun anno.

La disciplina "sperimentale”, introdotta dalla manovra, interviene sui coefficienti moltiplicatori

delle rendite catastali, e pertanto per quantificare l'imponibile 2012 occorrerà rivalutare la

rendita catastale secondo il seguente schema:

Immobile Categoria catastale Base imponibile

Seconde case, box garage,

magazzini,tettoie Da A/1 a A/9, C/2,C/6,C/7

Rendita catastale

(+5% x 160)

Abitazione principale + garage +

magazzini più tettorie più pertinenze

(una per tipo max.)

Da A/1 a A/9, C/2,C/6,C/7 Rendita catastale

(+5% x 160)

Laboratori artigiani, palestre stabilimenti

balneari e termali senza fini di lucro C/3, C/4, C/5

Rendita catastale

(+5% x 140)

Collegi,scuole,caserme,ospedali pubblici,

prigioni Da B/1 B/8

Rendita catastale

(+5% x 140)

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Uffici A/10 Rendita catastale

(+5% x 80)

Capannoni industriali, fabbriche, centri

commerciali, alberghi, teatri, cinema

ospedali privati, palestre e stabilimenti

balneari e Termali a fine di lucro

Da D/1 a D/10

Escluso D/5

Rendita catastale

(+5% x 60)

(elevato a 65 dal 1°

gennaio 2013)

Istituti di credito e assicurazione D/5 Rendita catastale

(+5% x 80)

Negozi C/1 Rendita catastale

(+5% x 55)

Terreni agricoli - Rendita catastale

(+25% x 135)

Terreni posseduti da coltivatori diretti e

Imprenditori Agricoli Professionali -

Rendita catastale

(+25% x 110)

Fabbricati inagibili o inabitabili -

Rendita catastale

effettiva (+5% x il

coefficiente relativo)

Fabbricati di interesse

storico-artistico

(art.10 D.Lgs.42/2004)

-

Rendita catastale

effettiva (+5% x il

coefficiente relativo)

I predetti coefficienti trovano applicazione solo ai fini dell’individuazione della base imponibile

IMU, non si riflettono infatti ai fini delle imposte dirette e indirette.

Base imponibile:

per i fabbricati e i terreni, l’IMU si applica sul valore catastale, per le aree fabbricabili la base

imponibile è il valore di mercato al 1° gennaio di ogni anno.

Possesso:

Nei casi di trasferimento del possesso dell’immobile a metà mese, l’imposta municipale

prevede le stesse regole dell’ICI prevedendo che l’imposta relativa all’intero mese, debba

essere pagata dal soggetto che ha avuto il possesso dell’immobile per almeno 15 giorni.

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Si deve, infine, ricordare che l’art.5, co.4 del D.L. n.16/12 ha modificato il comma 3 dell’art.13

del D.L. n.201/11 stabilendo delle riduzioni dell’imposta per due categorie di fabbricati.

Riduzioni della base imponibile

È, infatti, previsto che la base imponibile sia ridotta al 50% per:

i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente

al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o

inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale ovvero tramite autocertificazione

del possessore dell’immobile. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della

base imponibile, i Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza

sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. Prima

dell’approvazione del D.L. n.16/12 tale riduzione era subordinata ad una specifica

deliberazione in tale senso da parte del Comune, oggi invece si tratta di una

riduzione obbligatoria;

i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all'art.10 del D.Lgs. n.42/04. Tale

previsione compensa il fatto che risulta essere stata eliminata l’agevolazione contenuta

nell’art.11, co.2 della L. n.413/91 che consentiva la tassazione sulla base della rendita

figurativa (ossia quella calcolata sulla minore delle tariffe d’estimo prevista per la zona

censuaria in cui è ubicato l’immobile).

A margine, si segnala che l’eliminazione della disposizione che recava il riferimento alla

rendita figurativa, fa perdere il sostanziale esonero da tassazione del canone di

locazione ai fini delle imposte dirette; l’art.4, co.5-sexies introduce una deduzione

forfettaria del 35% del canone di locazione derivante dagli immobili vincolati. Tale

disposizione, a norma del successivo comma 5-septies, ha decorrenza 2012, ma se ne

deve tenere già conto in sede di determinazione degli acconti per il periodo d’imposta

2012.

4. Le aliquote Il pagamento dell’IMU, a differenza della soppressa ICI, si applica sia alla casa di abitazione

principale che agli altri immobili. L’aliquota base dell’imposta è più elevata rispetto all’aliquota

Ici ordinaria ed è pari allo 0,76%.

Su tale aliquota i Comuni attraverso una delibera del Consiglio Comunale (adottata ai sensi

dell’articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446) da emanarsi entro il 30

settembre 2012 per il primo anno di applicazione dell’IMU, possono effettuare una modifica

in aumento o in diminuzione fino a 0,3 punti percentuali.

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4.1 Aliquota per l’abitazione principale (aliquota ridotta)

Per l’abitazione principale e per le relative pertinenze è stata prevista una aliquota ridotta dello

0,4%. In questo caso i Comuni possono modificare in aumento o in diminuzione la suddetta

aliquota fino a 0,2 punti percentuali.

In riferimento all’abitazione principale si dovrà tenere conto anche dell’ introduzione della

detrazione fissa di 200 euro, e della ulteriore detrazione previste per chi ha figli conviventi di

età inferiore ai 26 anni.

4.2 Aliquota per i fabbricati rurali

Per i fabbricati rurali ad uso strumentale di cui all’articolo 9 comma 3-bis, del D.L. 30

dicembre 1993 n. 557, l’aliquota è ridotta allo 0,2%. In questo caso i Comuni possono solo

ridurre la suddetta aliquota dello 0,1%. (art. 13 comma 8 DL 121/2011)

Per quanto attiene i fabbricati rurali questi sono classificati nella categoria A/6 se si tratta di

abitazioni e D/10 se si tratta di fabbricati strumentali, mentre per quelli iscritti nel catasto

terreni gli stessi devono essere dichiarati nel catasto urbano entro il 30 novembre 2012.

4.3 Riduzione delle aliquote Sulle aliquote, la legge fissa il limite minimo e massimo per ogni tipologia di immobile e i

Comuni non possono superarli (fissando, per esempio, un'aliquota dello 0,1% per l'abitazione

principale).

Con l'Ici, invece, l'autonomia regolamentare permetteva ai sindaci di fare scelte più generose

rispetto a quelle indicate dalla normativa di riferimento. All'interno di questi vincoli, però, le

amministrazioni locali possono esercitare al massimo la propria autonomia, anche

differenziando le aliquote per singola categoria catastale: si potrebbero introdurre, per

esempio, aliquote più alte per i negozi e i laboratori (categorie C/1 e C/3) rispetto a box auto e

magazzini (C/6 e C/7).

O magari far pagare di più le abitazioni di maggior pregio, anche se questa strada è resa

impervia dal fatto che assai raramente le categorie e i valori catastali riflettono le quotazioni di

mercato.

Il principio generale, se sarà confermato, supera la previsione del decreto sul federalismo

municipale (articolo 8, comma 7 del D.Lgs. 23/2011), secondo cui le differenziazioni erano

possibili solo per gli immobili strumentali.

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Anche sulla detrazione per l'abitazione principale (ma non su quella per i figli, fissa a 50 euro),

i Comuni possono introdurre differenziazioni per tutelare singole categorie di

contribuenti, purché la scelta sia “ragionevole” e “non discriminatoria”.

Lo stesso beneficio non si applicherà, tuttavia, agli immobili delle Onlus: se i Comuni li

vorranno esentare dall'Imu (come lo consente l'art. 21 del D.Lgs. 460/1997), la loro scelta

cancellerà solo la quota comunale, mantenendo invariata la quota erariale. Lo stesso accadrà

per negozi e botteghe artigiane situati in zone chiuse al traffico per lunghi cantieri (la

possibile esenzione è prevista dall'articolo 1, comma 86, legge 549/1995) e per le aziende di

servizi alla persona (articolo 4, comma 5 del D. Lgs. 207/2001).

I Comuni, nel caso di:

- immobili non produttivi di reddito fondiario, ai sensi dell’articolo 43 del Testo Unico

di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 917 del 1986;

- immobili posseduti da soggetti passivi all’imposta su reddito delle società;

- immobili locati

possono ridurre l’aliquota base fino allo 0,4%.

Nel caso di:

- immobili invenduti il Comune può disporre una riduzione per tre anni dell' aliquota sino

a un minimo del 3,8 per mille.

La circolare OMNIBUS, in corso di pubblicazione, ha poi sottolineato che l'Imu non permette,

in generale, di applicare agevolazioni Ici non espressamente richiamate dalle nuove

regole: gli immobili delle Camere di commercio dovranno probabilmente versare la nuova

imposta.

Riassumendo le aliquote dell’IMU sono così individuate:

Aliquote IMU

Aliquota

ordinaria

0.76%

Il Comune può deliberare:

aumento/diminuzione fino allo 0,3%;

riduzione fino allo 0,4% per gli immobili:

non produttivi di reddito fondiario, ex art. 43, TUIR;

posseduti da soggetti IRES locati.

Aliquota

ridotta 0.4%

- Abitazione principale e relative pertinenze (il Comune può

aumentare/diminuire fino al 0,2%); + le detrazioni

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- Abitazione principale e relative pertinenze per l’immobile posseduto dal

coniuge separato o divorziato, non assegnatario della casa

coniugale (art.6, co. 3-bis del D.Lgs. n.504/92)1.

- solo nel caso di previsione regolamentare in tale senso da parte

del Comune (in caso contrario trattasi di assimilazione non operante),

viene stabilita l’aliquota ridotta per l’abitazione principale e per le

relative pertinenze, per l’immobile i cui proprietari o usufruttuari

siano anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di

ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione

che la stessa non risulti locata (art.3, co. 56 della L. n.662/96).

- Fabbricato rurale abitazione del proprietario con relative detrazioni

0.2% Fabbricati rurali ad uso strumentale ex art. 9, comma 3-bis, DL n.

557/93 (il Comune può diminuire fino allo 0,1%).

Attenzione: L’applicazione della detrazione alle unità immobiliari di cui all’art.8, co.4 del D.Lgs. n.504/92: si

tratta delle unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa,

adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché agli alloggi regolarmente

assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) non significa che a tali immobili

venga applicata l’aliquota ridotta del 4 per mille, ma quella ordinaria. Oltretutto lo stato rinuncia

alla sua quota, dunque il 3,8 per mille sarà la vera imposizione per tali tipi di fabbricati.

Osserva: I Comuni secondo le previsioni della legge, hanno dei margini per variare in aumento o in

diminuzione le aliquote dell’IMU a seconda della tipologia di fabbricati.

Aliquote modificabili dai Comuni

Abitazione principale

Aliquota 0.4%

Variazione Minima Variazione Massima

- 0.2 + 0.2

1 Tale diritto spetta a condizione che il soggetto passivo non sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile

destinato ad abitazione situato nello stesso Comune ove è ubicata la casa coniugale;

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Immobili rurali strumentali

Aliquota 0.2%

Variazione Minima

- 0.1%

Altri fabbricati

Aliquota 0.76%

Variazione Minima Variazione Massima

- 0.3% + 0.3% 5. Il versamento dell’imposta Il versamento dell’Imu viene ordinariamente gestito (dal 2013, in quanto per il 2012 sono

transitoriamente stabilite disposizioni specifiche come si vedrà nel prosieguo) con le medesime

modalità applicate da tempo conosciute ai fini Ici.

L’art.9, co.3 del D.Lgs. n.23/11 dispone, infatti, che i soggetti passivi effettuano il versamento

dell'imposta dovuta al Comune per l'anno in corso in due rate di pari importo, scadenti la

prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre.

Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell'imposta

complessivamente dovuta in unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno.

Si ricorda che tale facoltà è preclusa per l’anno d’imposta 2012 in quanto l’acconto

viene versato applicando alla base imponibile le aliquote standard e a saldo quelle

deliberate dai Comuni e si rimanda al paragrafo successivo per l’approfondimento.

Sotto il profilo della gestione dei versamenti occorre ricordare che il D.L. n.201/11 ha

introdotto l’obbligo di utilizzo del modello F24: sul punto, la R.M. n.35/E del 12 aprile 2012

ha istituito i nuovi codici tributo (operativi a partire dallo scorso 18/04/12), dove per

ciascuna tipologia di immobile viene distinto il versamento a favore del Comune da quello

spettante all’erario, distinzione che ovviamente non interessa l’abitazione principale, le

pertinenze ed i fabbricati rurali (visto che per tali immobili il gettito è interamente a favore del

Comune).

Codici tributo utilizzabili dal 18 aprile 2012: “3912” - denominato: “IMU - imposta municipale propria su abitazione principale e relative

pertinenze - articolo 13, c. 7, d.l. 201/2011 – COMUNE”;

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“3913” - denominato “IMU - per fabbricati rurali ad uso strumentale - COMUNE”;

“3914” - denominato: “IMU - per i terreni – COMUNE”;

“3915” - denominato: “IMU - per i terreni – STATO”;

“3916” - denominato: “IMU - per le aree fabbricabili - COMUNE”;

“3917” - denominato: “IMU - per le aree fabbricabili - STATO”.

“3918” - denominato: “IMU - per gli altri fabbricati – COMUNE”;

“3919” - denominato “IMU - per gli altri fabbricati - STATO”;

“3923” - denominato “IMU – INTERESSI DA ACCERTAMENTO - COMUNE”;

“3924” - denominato “IMU – SANZIONI DA ACCERTAMENTO - COMUNE”.

Codici vecchia ICI ricodificati: “3940” denominato “IMU per l'abitazione principale”

“3941” denominato “IMU per i terreni agricoli

“3942” denominato “IMU per le aree fabbricabili”

“3943” denominato “IMU per gli altri fabbricati”

Per quanto riguarda gli interessi e le sanzioni relativi all’Ici restano validi, al contrario, i

codici 3906 e 3907, instituiti nel 2004 con la risoluzione n. 32/E.

5.1. La disciplina transitoria per il 2012 In tema di versamenti, l’intervento di certo più commentato è quello relativo alle modulazioni

dei versamenti relativi al periodo d’imposta 2012, dove si vengono a verificare più fattispecie

diverse di gestione transitoria dei versamenti.

Proroga generalizzata

Per tener conto del fatto che le aliquote con ogni probabilità arriveranno a ridosso della

scadenza del versamento dell’acconto (se non addirittura dopo, visto che il termine ultimo per

l’approvazione da parte dei Comuni è fissato al 30 giugno), è stata introdotta una previsione

generale applicabile a tutte le fattispecie: in deroga all’ordinario meccanismo di acconto/saldo,

il pagamento della prima rata dell’imposta municipale propria è effettuato, senza applicazione

di sanzioni ed interessi, in misura pari al 50% dell’importo ottenuto applicando le

aliquote di base e la detrazione ordinaria: quindi per la scadenza di giugno si tratterà di

utilizzare le aliquote standard:

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- 0,4% per abitazioni principali,

- 0,76% per gli altri immobili,

- 0,2% per i fabbricati rurali,

- le detrazioni relative all’abitazione principale (sia quella standard che la

maggiorazione prevista per i figli conviventi al ricorrere delle condizioni richieste dalla

norma).

Il tutto è valido, fatte salve le ulteriori deroghe previste per abitazioni principali e fabbricati

rurali.

La verifica delle aliquote e delle detrazioni effettivamente applicabili sarà quindi rinviata a

dicembre: la seconda rata sarà versata a saldo dell’imposta complessivamente dovuta per

l’intero anno con conguaglio sulla prima rata (quindi scomputando quanto già versato in

precedenza).

Si deve notare come, in base al tenore letterale del provvedimento, il meccanismo descritto

risulta essere obbligatorio e non una mera facoltà: ciò sta a significare che, nel caso in cui

il Comune avesse deliberato aliquote inferiori a quelle standard, comunque il contribuente sarà

chiamato al versamento in acconto in ragione delle aliquote di base, rinviando ogni eventuale

riduzione approvata dal Comune alla scadenza di dicembre.

Abitazione principale e pertinenze La Legge di conversione al D.L. n.16/12 contiene un’ulteriore previsione riguardante le

modalità di effettuazione dei versamenti riferibili ad abitazione principale ed alle relative

pertinenze: per il 2012, con riferimento a tali immobili, il pagamento dell’Imu potrà essere

effettuato in tre rate.

- La prima e la seconda rata, ciascuna pari ad un terzo dell’imposta calcolata utilizzando

le aliquote e le detrazioni standard, da corrispondere rispettivamente entro il 16 giugno

(18 giugno quest’anno) e il 16 settembre (17 settembre perché il 16 cade di domenica).

- Solo successivamente, entro il 16 dicembre (17 dicembre perché il 16 è domenica),

dovrà invece essere determinata l’imposta effettivamente dovuta a saldo

scomputando quanto già versato attraverso le prime due rate.

Tale soluzione, comunque, finirà necessariamente per creare complicazioni non trascurabili

visto che la ripartizione su tre rate riguarda solo abitazione principale e pertinenze e non gli

altri immobili.

Quindi, i contribuenti che hanno anche immobili diversi, si troveranno per alcuni una

ripartizione su tre rate e per altri una ripartizione su due rate.

Fiscal Focus


Fabbricati rurali

Il D.L. n.16/12 integra, inoltre, anche il comma 8 dell’art.13 del D.L. n. 201/11, relativo ai

fabbricati rurali strumentali, ai sensi dell’art.9, co. 3-bis del D.L. n.557/93, stabilendo una

doppia deroga alle generali modalità di pagamento per il 2012:

- la prima rata è versata nella misura del 30% dell'imposta dovuta applicando l'aliquota

di base e la seconda rata è versata a saldo dell'imposta complessivamente dovuta per

l'intero anno con conguaglio sulla prima rata.

- con riferimento ai fabbricati rurali di cui al comma 14-ter (ossia quelli iscritti al catasto

terreni e che si devono iscrivere al catasto dei fabbricati entro il prossimo 30 novembre)

il versamento 2012 va effettuato in un'unica soluzione entro il 18 dicembre.

È inoltre previsto che con apposito DPCM da emanare entro il 10 dicembre 2012, sulla base

dell'andamento del gettito derivante dal pagamento della prima rata dell'imposta sui fabbricati

rurali, potrà essere modificata l'aliquota da applicare ai medesimi fabbricati e ai

terreni.

La compilazione dell’F24:

Il contribuente deve, quindi, effettuare il versamento dell’acconto IMU, esclusivamente con

modello F24, entro il 18 giugno 2012.

Se il saldo del modello di versamento è pari a zero ma deriva da una compensazione con

crediti evidenziata nel modello F24, va comunque presentato il modello di versamento per

comunicare all’Amministrazione finanziaria l’ammontare del debito IMU e la natura e l’importo

del credito compensato.

Fiscal Focus


Se l’importo annuo dell’imposta da versare è inferiore a 12 euro, invece, il versamento

non è dovuto.

In caso contrario, se c’è la rateazione, l’importo deve essere versato. Quindi supponendo un

versamento di IMU totale di 36 euro riferito a un’abitazione principale si pagano le prime due

rate di acconto di 12 euro ciascuna o soltanto la prima di 18 euro.

Si ricorda inoltre che secondo quanto stabilito dall'articolo 1, comma 166 della Finanziaria 2007

(legge 296/2006), “il pagamento dei tributi locali deve essere effettuato con arrotondamento

all'euro per difetto se la frazione è inferiore a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a

detto importo”.

La bozza di circolare OMNIBUS in corso di pubblicazione precisa che l'arrotondamento va fatto

per righi e non per totale d'imposta (arrotondando ad esempio sia la quota dovuta allo

Stato che quella dovuta al Comune in caso di fabbricati diversi dall'abitazione principale).

5.2 L’indicazione separata nell’F24 della quota che va allo Stato A complicare il conteggio dell’imposta dovuta, sta il fatto che il gettito relativo all’ IMU, non è

interamente di competenza del Comune in quanto è prevista una compartecipazione dello

Stato relativamente ad una determinata quota.

Il comma 11 dell’art. 13 del Decreto Salva Italia dispone, infatti, che:

è riservata allo Stato la quota di imposta pari alla metà dell’importo calcolato applicando alla base

imponibile di tutti gli immobili, ad eccezione dell’abitazione principale e delle relative

pertinenze …, nonché dei fabbricati rurali ad uso strumentale …”.

Le detrazioni previste normativamente e le detrazioni e riduzioni d’imposta deliberate dal

Comune, non sono applicabili alla quota riservata allo Stato.

Il gettito IMU, derivante dall’abitazione principale, e relative pertinenze, nonché dei fabbricati

rurali strumentali, è interamente destinato al Comune, mentre quello derivante dagli altri

immobili spetta per metà allo Stato.

Se il Comune decide di intervenire a modificare l’aliquota dovrà considerare che allo Stato

spetta comunque lo 0,38% dell’imposta “teorica”.

Esempio

Fiscal Focus


Considerato un contribuente sposato con due figli conviventi, di età non superiore a 26 anni.

Supponiamo che possieda i seguenti immobili:

Abitazione principale con rendita catastale rivalutata di euro 800.

Pertinenza con rendita catastale rivalutata di euro 150.

Immobile a disposizione con rendita catastale rivalutata di euro 900.

Supposto che il testo definitivo della norma preveda l’applicazione per il versamento

dell’acconto delle aliquote ordinarie, le aliquote applicabili saranno lo 0,76% e lo 0,40%.

L’imposta dovuta sarà pari a:

Per l’abitazione principale (800 x 160 x 0,40%) = 512

detrazione (200+50+50) = 300

per la pertinenza (150 x 160 x 0,40%) = 96

per l’immobile a disposizione (900 x 160 x 0,76%) = 1.094

IMU totale 512 - 300 + 96 + 1.094 = 1.402

L’IMU destinata allo Stato è determinata da:

IMU immobile a disposizione (seconda casa) 1.094/2 = 547 euro

IMU totale = 1.402

La quota relativa all’immobile a disposizione, riservata allo Stato, con codice tributo “3919” e

la quota riservata al comune con codice tributo “3918”, mentre la quota riservata al comune

(100%) relativa all’abitazione principale e alle pertinenze con codice tributo “3912”:

Compilazione F24:

Quota riservata allo Stato = 547

Quota riservata al Comune = 855

3919 2012x 1ERARIO

H223 x 2 3912

3918

2012

2012H223 x 1

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L’ammontare dell’acconto dovuto è pari al 50% dell’imposta dovuta, con la possibilità di

versare l’imposta esclusivamente sulle abitazioni principale e pertinenze in n. 3

tranche (1/3 il 18.06.2012, 1/3 il 17.09 e 1/3 il 17.12), visti gli emendamenti presentati

da alcuni deputati per venire incontro alle esigenze finanziarie dei cittadini.

Per ciascuna tipologia di immobile riepiloghiamo i codici tributo utilizzabili e la percentuale

dell’acconto dovuto a giugno 2012:

Tipo immobile Quota comune

Quota erario*

Codice tributo (utilizzabili dal

18 aprile)

Acconto 18/06/2012

ABITAZIONE PRINCIPALE 100% 0% “3912”

50% dell’importo o in 3 tranche

(18.06 – 17.09 – 17.12)

PERTINENZE ALL’AB. PRINC. 100% 0% “3912”


(18.06 – 17.09 – 17.12)

CASE DI ANZIANI CON RESIDENZA

PRESSO ISTITUTI DI RICOVERO E CURE se

non locate

100% 0% “3912”


(18.06 – 17.09 – 17.12)

CASE DI ANZIANI CON RESIDENZA

PRESSO ISTITUTI DI RICOVERO E CURE se

locate

50% 0%

“3918” (comune) ; lo stato rinuncia alla sua quota e il

comune può stabilire

agevolazioni a saldo

50% dell’importo

PERTINENZE DIVERSE DALLE

PRECEDENTI 50% 50%

“3918” (comune) e

“3919” (stato) 50% dell’importo

FABBRICATI INAGIBILI O INABITABILI

50% 50% “3918” (comune)

e “3919” (stato)

50% dell’importo

FABBRICATI DI INTERESSE

STORICO-ARTISTICO 50% 50%



FABBRICATO RURALE ABITAZIONE DEL PROPRIETARIO

100% 0% “3912”

50% dell’importo se accatastati

NO ACCONTO Se da accatastare entro

il 30/11/2012 FABBRICATO

RURALE ABITAZIONE DELL’ AFFITTUARIO

CHE CONDUCE IL TERRENO

50% 50% “3918” (comune)

e “3919” (stato)

50% dell’importo

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FABBRICATO RURALE

STRUMENTALE 100% 0% “3913”

30% dell’importo se accatastati

NO ACCONTO Se da accatastare entro il

30/11/2012 ALLOGGI EX IACP O

DI COOP. A PROPRIETA’

INDIVISA (case popolari)

50% 0%

“3918” (se confermato dalla circolare OMNIBUS)

50% dell’importo

ALTRI FABBRICATI 50% 50% “3918” (comune)

e “3919” (stato)

50% dell’importo

TERRENI AGRICOLI POSSEDUTI E CONDOTTI DA COLTIVATORI

DIRETTI O IAP**

50% 50% “3914” (comune)

e “3915” (stato)

50% dell’importo

TERRENI DIVERSI DAI PRECEDENTI

ANCHE SE INCOLTI 50% 50%



AREE EDIFICABILI 50% 50% “3916” (comune)

e “3917” (stato)

50% dell’importo

5.3 Immobili esenti dall’IMU Non sono soggetti al pagamento dell’IMU:

Gli immobili dello Stato e degli altri Enti pubblici;

I fabbricati del gruppo catastale E (cimiteri, ponti, fari, stazioni, porti);

I fabbricati appartenenti a Stati esteri o organizzazioni internazionali;

Fabbricati destinati esclusivamente al culto e della Santa Sede;

Nota bene

Il versamento dell’imposta in deroga all’articolo 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997,

n. 446 è effettuato secondo le disposizioni di cui all’ articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio

1997, n, 241, con le modalità stabilite con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle

Entrate (art. 13 comma 12 Dl 201/2011)

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6.L’abitazione principale e le pertinenze

6.1 L’abitazione principale

L’abitazione principale dal 2012 torna ad essere tassata con un prelievo obbligatorio, seppur

con alcune agevolazioni.

La normativa dell'Imu contiene una espressa defìnizione di abitazione principale e

pertinenza.

DEFINIZIONE ABITAZIONE PRINCIPALE

IN SINTESI:

Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel Catasto edilizio urbano

come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano

abitualmente e risiedono anagraficamente (art.12 c.2 DL 201/2011).

La nozione è quindi diversa da quella prevista ai fini dell’ICI

Sulla base di quanto scritto ai fini dell’IMU si considera abitazione principale del contribuente

quella inderogabilmente caratterizzata dalla compresenza di due requisiti:

quello soggettivo (dimora abituale nel fabbricato)

e quello oggettivo (iscrizione residenza anagrafica).

Non è invece necessario che il fabbricato sia effettivamente accatastato, essendo sufficiente la

sua semplice iscrivibilità in Catasto.

Inoltre, a differenza di quanto stabilito per l’Ici fin dal 2008, l’assoggettamento al tributo non si

limiterà alle prime case di maggior prestigio, dato che saranno comunque assoggettati

all’IMU tutti gli immobili adibiti ad abitazione principale, e non solo quelli accatastati

come A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville), A/9 (castelli, abitazioni di eminente

pregio).

Altre precisazioni:

- il nucelo familiare: nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la

dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le

agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo

familiare si applicano per un solo immobile.

- l’abitazione principale non può che essere una sola unità immobiliare

(accatastamento unitario): se il contribuente dimora e risiede in una casa composta da più di

una unità immobiliari al catasto (es. piano sopra distinto da piano sotto), le singole unità

immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna con la propria rendita

rivalutata: per un’ unità viene applicata l’aliquota del 4 per mille in acconto e le agevolazioni

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dell’ abitazione principale, mentre l’altra è considerata altro fabbricato e sconta l’aliquota base

del 7,6% in acconto e l'aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati a saldo. Il

contribuente sceglie a quale delle due applicare l’aliquota agevolata (probabilmente nella

dichiarazione IMU).

- i coniugi: l’abitazione principale è l'unica unità immobiliare in cui il possessore e il suo nucleo

familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Se due coniugi dimorano e

risiedono in immobili diversi nello stesso comune, una sconta l’aliquota ordinaria dello 7,6% e

l’altra del 4%. Un solo immobile è considerato abitazione principale.

Se i due coniugi risiedono e dimorano in due immobili diversi in due comuni diversi, la legge

tace e la circolare OMNIBUS apre alla possibilità di riconoscere l’aliquota ridotta del 4 per mille e

le relative detrazioni a entrambi gli immobili, ma al fine di evitare comportamenti elusivi, i

coniugi per poter scontare l’aliquota del 4 per mille e le agevolazioni abitazione principale

devono stabilire la residenza e il domicilio negli immobili. Il Comune è l’ente che si occuperà dei

relativi controlli.

In quest’ultimo caso, infatti, spiega la circolare, il rischio di elusione della norma è bilanciato da

effettive necessità di dover trasferire la residenza anagrafica e la dimora abituale in un altro

comune, ad esempio, per esigenze lavorative.

Il coniuge che per motivi di lavoro risiede in un comune diverso da quello del proprio nucleo

familiare ha comunque diritto alle agevolazioni Imu per l'abitazione principale.

Dal 2012 ai fini Imu, le agevolazioni per abitazione principale sono, dunque, concesse al

verificarsi di un duplice requisito:

1) Prima di tutto è stabilito che “per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto

o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare”.

Conseguentemente, il contribuente che deciderà di utilizzare come unica abitazione

immobili che catastalmente sono separati, non potrà considerarli entrambi abitazione

principale ma, al contrario, solo per uno potrà invocare le agevolazioni (aliquota agevolata

e detrazioni), mentre per gli altri dovrà scontare l’imposta sulla base dell’aliquota ordinaria

stabilita dal Comune.

Non pare, invece, condivisibile la tesi per cui, siccome la norma fa riferimento ad un

immobile iscritto o “iscrivibile”, l’indicazione del Legislatore sia quella di verificare

l’effettivo utilizzo dell’immobile.

A parere di chi scrive il riferimento all’immobile “iscrivibile” deve essere relativo

all’immobile non ancora accatastato (ad esempio perché utilizzato per abitazione principale

prima che si sia provveduto all’accatastamento), per ammettere anche questo alle

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agevolazioni per abitazione principale qualora ne ricorrano i presupposti (formulazione

analoga a quelle già prevista ai fini Ici nell’art.2 del D.Lgs. n.504/92 “unità immobiliare

iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano”). Sul punto, comunque, si

attende conferma ufficiale.

2) Il secondo requisito richiesto è quello (duplice) della dimora abituale e della residenza

anagrafica nell’immobile per il quale si invocano le agevolazioni e per il quale

valgono le considerazioni appena fatte.

Il requisito della qualificazione dell’abitazione principale viene, quindi, subordinato alla

residenza ed alla dimora del nucleo familiare del contribuente; aspetto da valutare

attentamente perché il controllo della dimora dei familiari del contribuente (spesso dimenticati

in queste valutazioni, anche nel passato), in realtà, può comportare dei pensanti vincoli

nell’individuazione dell’abitazione principale del contribuente.

In questo modo si vuole porre un freno a quelle situazioni, in alcuni casi elusive, dove uno dei

coniugi ha trasferito la residenza in un immobile dove in realtà non abita, al fine di beneficiare

delle agevolazioni anche su quest’ultimo. Tale modifica, nei fatti, andrebbe a tradurre a livello

normativo un principio che aveva cercato di introdurre la Cassazione (sentenza n.14379/10)

con riferimento alla disciplina Ici.

Caso 1

Io e mia moglie abbiamo la residenza in due abitazioni differenti all'interno dello

stesso Comune. Pagheremo l'aliquota prima casa sui due immobili?

Il comma 2 dell'articolo 13 del Dl 201/2011, dopo le modifiche apportate da Dl 16/2012,

prevede che nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora

abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune, le

agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo

familiare si applicano per un solo immobile, mentre sull’altro si applica l’aliquota del

7,6%.

Se i due coniugi avessero stabilito la residenza e la dimora abituale in immobili

diversi non situati nello stesso Comune la legge non specifica nulla in merito, ma la

bozza di circolare apre all’assimilazione di entrambe come abitazioni principali

(aliquota ridotta e detrazioni), ma se non rispettano il duplice requisito dovranno

applicare il 7,6 per mille su entrambe.

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Caso 2

Coppia di contribuenti che vive a Modena (immobile cointestato ad entrambi). Il

marito acquista un’abitazione (100%) a Milano Marittima e vi porta la residenza,

mentre la moglie mantiene la residenza a Modena.

- Disciplina Ici: la nuova definizione di abitazione principale introdotta ai fini Imu da D.L.

n.16/12 risulta ben più restrittiva di quanto già previsto sino al 2011 ai fini Ici poiché unico

parametro da verificare era la dimora abituale. Se entrambi i coniugi dimoravano a Modena,

sino al 2011 a Modena spettava l’esenzione.

- Disciplina Imu prima del D.L. n.16/12: Nella versione ante D.L. n.16/12 ciascun

contribuente avrebbe avuto l’onere di verificare unicamente la propria posizione,

indipendentemente dal resto del nucleo familiare: quindi, la moglie avrebbe avuto diritto alle

agevolazioni sulla propria quota di titolarità dell’immobile di Modena e il marito, se anche

dimorante oltre che residente a Milano Marittima, avrebbe beneficiato delle agevolazioni su

quest’ultimo immobile.

- Disciplina Imu dopo il D.L. n.16/12: Viene persa da parte di entrambi la possibilità di

beneficiare delle agevolazioni per abitazione principale su entrambi gli immobili, e questo

indipendentemente da dove i due coniugi abbiano la propria dimora abituale (quindi anche se

dimorano entrambi a Modena). Il fatto che il marito abbia trasferito la residenza a Milano

Marittima, fa venir meno uno dei requisiti per considerare abitazione principale l’immobile di

Modena, sia in capo al marito che in capo alla moglie (anche se lei rispetta il requisito

soggettivo e oggettivo, ossia dimora e risiede a Modena perché in tale immobile non dimora

e risiede l’altro componente del suo nucleo familiare).

- Disciplina Imu dopo la circolare OMNIBUS: Se i due coniugi risiedono e dimorano in due

immobili diversi in due comuni diversi, la legge tace e la circolare OMNIBUS apre alla

possibilità di riconoscere l’aliquota ridotta del 4 per mille e le relative detrazioni a entrambi gli

immobili, ma al fine di evitare comportamenti elusivi, i coniugi per poter scontare l’aliquota del

4 per mille e le agevolazioni abitazione principale devono stabilire la residenza e il domicilio

negli immobili. Il Comune è l’ente che si occuperà dei relativi controlli.

Assimilazioni all’abitazione principale

Anche ai fini Imu sono stabilite alcune assimilazioni all’abitazione principale, fattispecie che

sono state riprese da analoghe previsioni già conosciute in ambito Ici. Il comma 10 dell’art.13

del D.L. n.201/11 prevede:

l’applicazione della sola detrazione alle unità immobiliari di cui all’art.8, co.4 del D.Lgs.

n.504/92: si tratta delle unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a

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proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari, nonché agli

alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP);

l’aliquota ridotta per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, nonché la

detrazione in ragione della quota di possesso per l’immobile posseduto dal coniuge

separato o divorziato, non assegnatario della casa coniugale (art.6, co.3-bis del

D.Lgs. n.504/92). Tale diritto spetta a condizione che il soggetto passivo non sia

titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su un immobile destinato ad

abitazione situato nello stesso Comune ove è ubicata la casa coniugale;

inoltre, solo nel caso di previsione regolamentare in tale senso da parte del

Comune (in caso contrario trattasi di assimilazione non operante), viene stabilita

l’aliquota ridotta per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, nonché la

detrazione, per l’immobile i cui proprietari o usufruttuari siano anziani o disabili che

acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero

permanente, a condizione che la stessa non risulti locata (art.3, co.56 della L.

n.662/96).

Non è invece espressamente prevista un’altra forma di assimilazione che i Comuni con grande

frequenza hanno introdotto ai fini Ici: si tratta della concessione in uso gratuito ai familiari.

L’aliquota ridotta per la casa di abitazione si applica anche a quelle concesse in uso o

comodato gratuito a genitori, figli e parenti?

La manovra ha soppresso la normativa previgente che consentiva di equiparare all’abitazione

principale le case concesse gratuitamente in uso a parenti. Pertanto, a tali case si applica

l’aliquota dello 0,76 per cento anche se si tratti dell’unica casa di cui dispone il proprietario

che l’ha concessa in uso a parenti.

Caso: genitore e figlio proprietari di un immobile (casa civile abitazione) ciascuno che, per

ragioni di opportunità, se lo scambiano a titolo gratuito (comodato) e vi stabiliscono la propria

residenza (nel medesimo comune).

In tal caso ciascun immobile non viene considerato prima casa e per assurdo se di prima casa si

tratta nella sostanza non lo è per il Fisco.

Non si tratta di una dimenticanza, ma di un’esplicita eliminazione di tale disposizione: il co.14,

lett.b) dell’art.13, D.L. n.201/11 va ad abrogare anche la lett. e) del co.1 dell’art.59 del D.Lgs.

n.446/97.

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Secondo taluni, i Comuni la potrebbero comunque introdurre in forza della generale

potestà regolamentare di cui all’art.52, D.Lgs. n.446/97, anche se si nutrono forti dubbi

in tal senso.

6.2 Le pertinenze

Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle

categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per

ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad

uso abitativo.

DEFINIZIONE DI PERTINENZA DELL’ ABITAZIONE PRINCIPALE Per pertinenze dell’abitazione principale s’intendono quelle classificate nelle categorie

catastali C/2, C/6 e C/7 (quali magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, rimesse,

autorimesse e tettoie) nella misura massima di un’unità per ciascuna categoria, anche

se risultano iscritte in Catasto unitamente all’immobile a uso abitativo (art.13 c.2 DL

201/2011).

Sulla base di quanto sopra per effetto delle disposizioni del D.L. n. 201/2011, il trattamento

riservato dai Comuni alla prima casa si estende dal 1° gennaio 2012, inderogabilmente, anche

alle pertinenze dell’abitazione principale, ma solo se esse sono accatastate nelle

categorie C/2, C/6 e C/7 (magazzini e locali di deposito, stalle, scuderie, rimesse e

autorimesse, tettoie, posti auto coperti o scoperti) e, comunque, limitatamente a una per

ciascuna delle citate categorie.

Caso

Una casa bifamiliare è composta da due abitazioni principali, con intestatari diversi:

A per una e B per l'altra. Poi ci sono due pertinenze, un C/6 e un C/2, intestate

entrambe ad A+B, al 50% ciascuno. Come si devono regolare i proprietari nel

computo dell'Imu circa le pertinenze? Poiché è possibile inserire solo una pertinenza

nell'ambito dell'abitazione principale, la scelta di quale considerare è lasciata al

contribuente, che agirà secondo la propria convenienza?

Nel caso di specie, entrambe le pertinenze possono essere computate al 50% fra i due

proprietari. La disciplina dell'Imu ammette al beneficio non una sola pertinenza, ma una

pertinenza per ogni tipologia, cioè per ogni unità censita nelle categoria catastali C/2, C/6 e

C/7.

La bozza della circolare OMNIBUS in merito alle pertinenze delle abitazioni principali, che per

definizione sono quelle classificate esclusivamente nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7,

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nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali e massimo

in numero di 3 per abitazione, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo,

possono essere individuate dal contribuente.

Entro i limiti quantitativi e per tipologia il contribuente ha, quindi, la facoltà di individuare le

pertinenze per le quali applicare il regime agevolato, essendo preclusa ai comuni la

possibilità di regolamentare, in qualsiasi modo, la fattispecie in questione.

Il DL n. 201/2011 ha abrogato la previsione secondo cui i Comuni possono intervenire sulla

nozione di pertinenza contenuta nell’ articolo 59, lett. c) del D. Lgs. n. 446/1997.

Ne deriva che tutti i regolamenti comunali in materia dovranno ritenersi

automaticamente decaduti.

Nell’ ipotesi che in una casa vi siano un magazzino e due box auto, il secondo box sarà tassato

come un qualsiasi fabbricato non abitativo.

6.3 Le detrazioni Dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto

passivo e per le relative pertinenze, si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare, 200

euro rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale destinazione.

La detrazione può anche azzerare l’imposta, ma non può portare ad un credito.

A favore degli immobili destinati ad abitazione principale vengono concesse le seguenti

agevolazioni, di seguito riepilogate:

Aliquota agevolata

Viene stabilità un’aliquota base ridotta allo 0,4%, applicabile tanto all’abitazione quanto alle

relative pertinenze. I Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, la suddetta

aliquota sino a 0,2 punti percentuali: quindi l’aliquota sarà caratterizzata da un range entro il

quale potrà muoversi il Comune, compreso tra lo 0,2% e lo 0,6%.

Detrazione base

All’abitazione principale viene riconosciuta una detrazione pari ad € 200 da ripartire in parti

uguali tra gli aventi diritto se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più

soggetti passivi. La detrazione eventualmente eccedente può essere utilizzata per abbattere

l’imposta dovuta con riferimento alle pertinenze.

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Caso: Nel caso di abitazione principale posseduta al 66,67%, si può detrarre l'importo

totale di 200 euro dal valore Imu calcolato allo 0,4% sulla quota di possesso del

66,67%? Sulla restante quota del 33,33%, di proprietà dei figli non residenti

nell'immobile e con età maggiore di 26 anni, l'Imu è a carico dei figli con importo

dello 0,76%?

Sì, la detrazione spetta per intero al soggetto passivo in possesso dei requisiti (residenza

anagrafica e dimora abituale).

Detrazione aggiuntiva

per il 2012 ed il 2013 spetta una detrazione aggiuntiva pari ad € 50 per ciascun figlio di età

non superiore a ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente

nell'unità immobiliare adibita ad abitazione principale. La detrazione aggiuntiva può arrivare al

massimo ad € 400. È richiesto che i figli siano conviventi ed abbiano la residenza nell’immobile,

ma non è richiesto che siano fiscalmente a carico del contribuente.

Le detrazioni, con la stessa modalità con cui è riconosciuto il periodo di possesso dell’immobile

(art.9, co.2, D.Lgs. n.23/11), analogamente a quanto avveniva in precedenza ai fini Ici,

dovrebbero essere computate per mesi interi, con riferimento ai mesi dove le condizioni

richieste sono soddisfatte per almeno 15 giorni.

6.4 Le detrazioni previste per i figli Alla detrazione base di 200 euro prevista dal comma 10 del articolo 13, per gli anni 2012 e

2013, è prevista una maggiorazione di 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a

ventisei anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità

immobiliare adibita ad abitazione principale.

L'importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base, non può

superare l'importo massimo di euro 400.

Nota bene

Per le maggiorazioni relative ai figlio, è richiesto che gli stessi siano conviventi, ed abbiano la

residenza nell’immobile, tuttavia non è richiesto che siano fiscalmente a carico del

contribuente.

I Comuni (in sede di versamento del saldo) possono disporre l'elevazione dell’importo della

detrazione, fino a concorrenza dell'imposta dovuta, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio.

Fiscal Focus


In tal caso il comune che ha adottato detta deliberazione, non può stabilire un'aliquota

superiore a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute a disposizione. La suddetta

detrazione si applica alle unità immobiliari di cui all'articolo 8, comma 4, del decreto legislativo

30 dicembre 1992, n. 504.

N.B. Per la detrazione sul figlio criterio pro quota per mesi

Caso: Vorrei sapere se nel conteggio dell’Imu in acconto posso o sono tenuta a

considerare anche mio figlio che nascerà a giugno?


prevede che per gli anni 2012 e 2013 la detrazione unica per tutti di 200 euro è maggiorata di

50 euro per ciascun figlio di età non superiore a ventisei anni, purché dimorante

abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione

principale. Da un'interpretazione letterale della norma, la maggiorazione di 50 euro, a

differenza della detrazione di base di 200 euro, non sembrava rapportata al periodo dell'anno.

La bozza di circolare ministeriale, tuttavia, chiarisce il criterio pro quota per mesi: per

calcolare il mese occorre la presenza del figlio per almeno 15 giorni.

Vediamo nella seguente tabella altri casi pratici legati alla detrazione di 50 euro per ciascun

figli under 26:

n. SITUAZIONE REQUISITO RESIDENZA

E DIMORA

REQUSIITO

ANAGRAFICO

DETRAZIONE

SPETTANTE

1

Coniugi proprietari al

50% dell’abitazione

principale

Figli risiedono anagrafica

mente e dimorano

abitualmente presso

l’abitazione

Età non

superiore ai 26

anni

A ciascun coniuge

spetta la detrazione

di 50 euro

2

Proprietario al 25%

dell’ab. princ. in cui

risiede e dimora con la

moglie, non proprietaria

Figlio di entrambi risiede e

dimora nell’ab. princip.

Età non

superiore ai 26

anni

Al proprietario spetta

la detrazione di 50

euro, a prescindere

dalla quota

3 Proprietario al 100%

dell’ab. princ.

Figlio della convivente

risiede e dimora nell’ab.

princ.

Età non

superiore ai 26

anni

Non spetta

4

Proprietario al 100%

dell’ab. princ. che

dimora e risiede con la

convivente

Due figli, di cui uno di

entrambi e l’altro solo

della convivente

Età non

superiore ai 26

anni


la detrazione di 50

euro, limitatamente

al figlio di entrambi

Fiscal Focus


5

Proprietario al 50%

dell’ab. princ. e

convivente proprietaria

del restante 50% vi

dimorano e risiedono

Figlio della convivente

risiede e dimora nell’ab.

princ.

Età non

superiore ai 26

anni

Solo alla convivente


di 50 euro

6

Proprietaria al 100%

dell’ab. princ.

Figlia risiede e dimora

nell’ab. princ. anni 23 e la

figli della figlia di anni 2

Entrambe

hanno età non

superiore ai 26

anni

Alla proprietaria


di 50 euro,

limitatamente alla

figlia non anche

relativamente alla

nipote

7

Proprietaria al 75%

dell’ab. princ.

Figlia risiede e dimora

nell’ab. princ. proprietaria

al 25% dell’ab. anni 23 e

la figli della figlia di anni 2

Entrambe

hanno età non

superiore ai 26

anni

A entrambe le

proprietarie spetta la

detrazione di 50

euro, relativamente

alla propria figlia

8

Proprietaria al 100%

dell’ab. princ.

Convivente e 3 figli, (di cui

1 solo di entrambi e 1 solo

del proprietario) risiedono

e dimorano nell’ab. princ.

Tutti e 3

hanno età non

superiore ai 26

anni


la detrazione di 100

euro, limitatamente

al figlio di entrambi e

al proprio

9

Proprietaria al 75%

dell’ab. princ.

Convivente proprietaria al

25% e 3 figli, (di cui 1

solo di entrambi e 1 solo

del proprietario) risiedono

e dimorano nell’ab. princ.

Tutti e 3

hanno età non

superiore ai 26

anni

A ogni proprietario


di 50 euro,

limitatamente al

proprio figlio e una

di 25 per il figlio di

entrambi (75 totale)

10

Proprietaria al 50%

dell’ab. princ.

Figlio di 38 anni risiede e

dimora nell’ab. princ. ed è

proprietario al 50%

dell’ab. ; la moglie del

figlio e il figlio di entrambi

Età superiore

ai 26 anni

La maggiorazione

spetta solo al figlio

della proprietaria,

mentre a

quest’ultima non

spetta perché non

rispettato il requisito

anagrafico.

Fiscal Focus


7. Il funzionamento della nuova imposta 7.1 Abitazione principale Come già ribadito, l’IMU colpirà dal 2012 l’abitazione principale. L’aliquota esatta, sarà

stabilita nei prossimi mesi dai singoli Comuni che coma già detto potranno anche ridurre

l’aliquota fino ad azzerare l’imposta con la detrazione spettante.

Aliquota per l’abitazione principale

Minima Ordinaria Massima

0.2% 0.4% 0.6% La detrazione

È prevista una detrazione fissa di 200 euro per ogni abitazione principale. La detrazione è

maggiorata di 50 euro per ogni figlio di età non superiore a 26 anni, che abbia residenza e

dimora nell’abitazione principale. Tale maggiorazione (per il figli) può arrivare fino a 400

euro.

Il calcolo dell’imposta I passi per il calcolo dell’imposta, consistono nell’individuare la rendita catastale, rivalutare la

rendita, calcolare il valore catastale, calcolare l’imposta lorda, applicare la detrazione.

Individuazione della rendita catastale

La rendita può essere recuperata dall’atto di acquisto, dai vecchi bollettini ici, e dal sito

dell’ Agenzia del Territorio.

Rivalutazione della rendita

Si deve moltiplicare la rendita per 1.05, ovvero la rivalutazione del 5% prevista dalla

legge.

Cosa si considera per abitazione principale?

Per l’IMU l’abitazione principale è una casa iscritta o iscrivibile in catasto come unica unità

immobiliare, nelle categorie da A/1 ad A11 (esclusa l’A/10) nella quale il contribuente e il suo

nucleo familiare abbiano la dimora abituale e la residenza.

Fiscal Focus


Calcolo del valore catastale

Bisogna moltiplicare il risultato della rivalutazione per 160, ovvero il coefficiente

maggiorato previsto dal decreto 201/2011 con cui si ottiene il valore catastale.

Calcolo dell’imposta lorda

Dividere il risultato per 100 e moltiplicarlo per l’aliquota standard (acconto 2012) e per

l’aliquota fissata dal comune a regime, il risultato dà l’imposta lorda.

Applicazione della detrazione

Per l’applicazione della detrazione bisogna sottrarre il risultato di 200 euro, più 50 euro

per ogni figlio non superiore a 26 anni fino ad un massimo di 400 euro, il risultato è

l’imposta dovuta annua.

Esempio (famiglia con tre figli inferiori a 26 anni)

Rendita: 1.500

Calcolo della base imponibile

Con l’applicazione dei nuovi moltiplicatori il calcolo della base imponibile sarà:

1.500 * 5% * 160 = 252.000 euro

Detrazione fissa

200,00 Euro

Detrazione per il figli

50,00* 3= 150 Euro

L’IMU che si dovrà pagare dipende anche dalle aliquote che il Comune potrebbe deliberare.

aliquota minima 252.000 * 0.2% = 504.00 – 350 = 154.00

aliquota ordinaria 252.000 * 0.4% = 1.008.00 – 350 = 658.00

aliquota massima 252.000 * 0.6% = 1.512.00 – 350 = 1.162.00

Esempio (persona che vive in un mini appartamento)

Rendita: 400.00

Calcolo della base imponibile

Con l’applicazione dei nuovi moltiplicatori il calcolo della base imponibile sarà:

400 * 5% * 160 = 67.200 euro

Fiscal Focus


Detrazione fissa

200.00 Euro

L’IMU che si dovrà pagare dipende anche dalle aliquote che il Comune potrebbe deliberare.

aliquota minima 67.200 * 0.2%= 134.00 – 200 = 0

aliquota ordinaria 67.200 * 0.4%= 268.00 – 200 = 68.80

aliquota massima 67.200 * 0.6%= 403.20 - 200 = 203,20

7.2 Abitazione diversa dall’abitazione principale Le case diverse dall’abitazione principale, pagano l’Imposta Municipale Unica con l’aliquota

ordinaria dello 0.76%, che il Comune può variare fino a 0.3 punti percentuali in aumento o in

diminuzione.

È da considerare che i Comuni possono ridurre l’aliquota di base fino allo 0.4% per i seguenti

immobili:

immobili non produttivi di reddito fondiario ai sensi dell’articolo43 del TUIR;

Immobili posseduti da soggetti Ires;

Immobili locati.

Aliquota per la seconda casa Minima Ordinaria Massima

0.46% 0.76% 1.06% Procedimento per il calcolo dell’imposta:

Individuazione della rendita catastale;

Moltiplicare la rendita per 1,05;

Moltiplicare il risultato per 160;

Dividere il risultato per 100 e moltiplicarlo per l’aliquota IMU fissata dal Comune, ciò

che si ottiene è l’imposta dovuta.

Ci può essere differenza tra abitazione principale e prima casa?

Il concetto di abitazione principale, non deve essere confuso con il concetto di prima casa,

infatti una abitazione acquistata con l’imposta di registro al 3% e le ipocatastali in somma

fissa a 168 euro, può non essere abitazione principale ai fini IMU.

Fiscal Focus


Nota bene: L’IMU assorbe l’IRPEF sui redditi fondiari, quindi non si dovranno più pagare le

imposte ad aliquota marginale sulla rendita catastale rivalutata del 5% maggiorata

di un terzo.

Confini tra abitazione principale e seconda casa

Abitazione affittata a canone

concordato

Non è abitazione principale, rientra nell’aliquota ordinaria

IMU per le case in affitto.

Ex casa coniugale assegnata

al

coniuge separato o divorziato

È abitazione principale, a patto che il coniuge non sia

titolare di diritti reali su altri immobili situati nello stesso

Comune.

Abitazione costituita da due

unità immobiliari accatastate

separatamente

Solo una sarà abitazione principale, a meno che il

contribuente non attesti tramite l’Agenzia del Territorio che

le due Unità sono accatastabili separatamente.

Abitazione sfitta di anziani

residenti in istituti di ricovero

Può essere considerata abitazione principale in seguito a

delibera comunale, altrimenti è considerata casa a

disposizione.

Abitazione degli IACP e delle

cooperative e proprietà

indivisa usati dai soci come

prima casa

Si ha diritto alla detrazione di 200 euro dell’ abitazione

principale, ma l’aliquota è quella ordinaria (0.76%)

Abitazione concessa in uso

gratuito a parenti Non è abitazione principale, l’IMU si paga ad aliquota piena.

7.3 Abitazioni in affitto Le case in affitto pagano l’IMU con l’aliquota ordinaria dello 0,76% variabile di 0,3 punti,

anche se il Comune può deliberare una riduzione fino allo 0,4%.

Procedimento per il calcolo dell’Imposta:

Individuazione della rendita catastale;

Moltiplicare la rendita per 1.05;

Moltiplicare il risultato per 160;

Dividere il risultato per 100 e moltiplicarlo per l’aliquota IMU fissata dal Comune, (dallo

0.4% allo 1.06%) ciò che si ottiene è l’imposta dovuta.

Fiscal Focus


7.4 Abitazioni rurali

La nuova imposta colpisce diversamente dall’ICI anche le abitazioni rurali, ossia quei

fabbricati asserviti all’attività agricola: il decreto Monti infatti va ad abrogare “il c.1-bis

dell’art.23 del D.L. 30 dicembre 2008, n. 207, convertito, con modificazioni, dalla L. n.14 del

27 febbraio 2009”, ossia la disposizione che aveva introdotto l’esenzione Ici per i fabbricati

rurali.

Per quelle già iscritte nel catasto fabbricati, a destinazione abitativa, e quindi dotate di rendita

catastale, si applicano le stesse regole previste per l’abitazione principale, la seconda casa o la

casa affittata.

Ai fini dell’IMU per i fabbricati strumentali all’ attività agricola viene prevista una aliquota

ridotta dello 0,2%, con facoltà per i Comuni di ridurre la misura per il prelievo fino allo 0,1%.

Immobili rurali strumentali

Aliquota 0,2% Aliquota Minima

- 0.1%

7.5 Fabbricati rurali e terreni agricoli Quando parliamo di fabbricati rurali strumentali ci si riferisce a ricoveri animali, protezione

delle piante, magazzini, depositi eccetera, di cui all’art.9 c.3-bis del DL 557/93; se ubicati nei

comuni classificati montani o parzialmente montani sono esenti da IMU.

Abitazioni locate

In caso di abitazioni locate, sui proventi dell’affitto, dovranno essere versate le imposte in

base all’IRPEF ed aliquota marginale dal 23% al 43%, o per chi sceglie la cedolare secca

(aliquota del 21% o al 19%) per i canoni concordati che assorbe le addizionali Irpef, l’imposta

di registro e l’imposta di Bollo.

La base imponibile

Per le abitazioni rurali iscritte nel catasto dei fabbricati, la base imponibile è il valore

catastale calcolato con le normali regole per l’IMU.

Fiscal Focus


All’interno del D.L. n.16/12 constano anche alcune disposizioni che impattano sul mondo

agricolo: oltre ad una diversa modulazione dei versamenti, il comma 1-ter dell’art.4 del D.L.

n.16/12 modifica l’art.9, co.8 del D.L. n.23/11, stabilendo l’esenzione per i fabbricati rurali

ad uso strumentale ubicati nei Comuni classificati montani o parzialmente montani di

cui all'elenco dei Comuni italiani predisposto dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), con

eccezione delle provincie autonome di Trento e Bolzano che possono comunque stabilirne

l’imponibilità, seppur con agevolazioni specifiche.

I Comuni parzialmente montani sono individuati dalla legge 142/1990 in quelli la cui

popolazione sia residente nei territori montani in misura inferiore al 15% della popolazione.

Attenzione:

Sul fronte dei rurali, oltre a riprendere le novità inserite con il Dl 16/2012, la bozza di circolare

ministeriale che sta per essere pubblicata in tema di IMU, spiega che per ottenere il requisito di

ruralità, e quindi l'aliquota Imu allo 0,2%, “non ha rilevanza” la classificazione catastale.

Questo perché, spiega il ministero, il Salva - Italia prevede la fissazione dei requisiti in un

decreto ministeriale di prossima pubblicazione (articolo 13, comma 14 bis, Dl 201/2011): se il

provvedimento non sarà emanato in fretta, però, rischia di riaprirsi il contenzioso infinito con i

Comuni, che già si era registrato al tempo dell'Ici.

Riepilogando in una tabella quanto detto:

TIPO IMMOBILE BASE IMPONIBILE RIDUZIONI ALIQUOTA QUOTA

COMUNE QUOTA STATO

FABBRICATO RURALE

ABITAZIONE DEL

PROPRIETARIO

RENDITA CATASTALE *5%*160

(se non accatastato entro il 30/11/2012

l’acconto non è dovuto)

200 euro + 50 euro a

figlio under 26 (solo per 2012 e 2013 e con max 8

figli)

0,4% 100% 0%

FABBRICATO RURALE

ABITAZIONE DELL’

AFFITTUARIO CHE CONDUCE IL TERRENO


(se non accatastato entro il 30/11/2012

l’acconto non è dovuto)

----- 0,76% 50% 50%

FABBRICATO RURALE

STRUMENTALE


----- 0,2% 100% 0%

Fiscal Focus


FABBRICATO STRUMENTALE

RURALE IN COMUNE

MONTANO O PARZIALMENTE

MONTANO

ESENTE ----- ----- ----- -----

Per i terreni a destinazione agricola, la base imponibile è determinata utilizzando il reddito

dominicale rivalutato del 25%, a cui applicare il moltiplicatore specifico, che risulta

differenziato a seconda del soggetto possessore:

sarà pari a 110 per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP)

iscritti alla previdenza agricola;

sarà invece pari a 135 (misura incrementata dal D.L. n.16/12 in quanto in precedenza

era stabilita a 130) per tutti gli altri contribuenti titolari di diritti reali su di un terreno

agricolo.

Ricapitolando la tassazione IMU dei terreni:

TIPO IMMOBILE O

TERRENO

BASE IMPONIBILE RIDUZIONI ALIQUOTA QUOTA

COMUNE QUOTA STATO

TERRENI AGRICOLI

POSSEDUTI E CONDOTTI DA COLTIVATORI

DIRETTI O IAP*, anche se

incolti

REDDITO DOMINICALE*25%*110

RIDUZIONE D’IMPOSTA

PER SCAGLIONI

0,76% 50% 50%

TERRENI MONTANI** ESENTI ---- ---- ---- ----

TERRENI DIVERSI DAI PRECEDENTI

ANCHE SE INCOLTI

REDDITO DOMINICALE*25%*135 ---- 0,76% 50% 50%

* L’agevolazione relativa alla riduzione d’imposta per scaglioni (riduzione della base

imponibile fino a 32.000 euro) spetta a coloro che conducono direttamente i terreni e

possiedono le qualifiche richieste (non l’iscrizione negli elenchi previdenziali) - solo persone

fisiche, no società.

Fiscal Focus


Valore fino a 6.000 euro > esenzione IMU

Valore da 6.000 a 15.500 euro > riduzione del 70% della base imponibile



Il coefficiente agevolato pari a 110 (in luogo di 135) spetta, invece, ai soggetti (coltivatori

diretti e IAP) iscritti alla gestione previdenziale agricola, a prescindere dalla conduzione diretta

del terreno. Quindi il coefficiente ridotto è applicabile anche alle società agricole. Es.

spetta anche a un coadiuvante agricolo purché iscritto all’Inps. Al fine di considerare agricola

un'area edificabile vale il precedente requisito previsto ai fini dell'Ici e quindi il proprietario

deve essere il conduttore del fondo ed essere iscritto negli elenchi previdenziali ai fini

pensionistici; sono quindi escluse le società.

** In ordine all'esenzione dall'Imu per i terreni montani, in base all'articolo 7 del D. Lgs.

504/92 (Ici), l'emendamento presentato alla legge demanda a un DM l'individuazione dei

comuni nei quali spetta l'esenzione, sulla base della altitudine riportata negli elenchi Istat

e tenendo conto anche della redditività. Quindi è possibile ed auspicabile che l'individuazione

dei terreni montani esenti da imposta abbia la medesima regolamentazione prevista per i

fabbricati rurali strumentali.

Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza

agricola, il comma 5 dell’art.4 del D.L. n.16/12, attraverso la riformulazione dell’art.13, co.2

del D.L. n.201/11, ha confermato la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti

coltivano il terreno pagheranno in ogni caso l’IMU come fosse un terreno agricolo

(quindi sul reddito dominicale e non sul valore venale), anche se gli strumenti

urbanistici, PRG o altro, lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria.

In forza dell’art.4, co. 5, lett. e) del D.L. n.16/12 che ha introdotto il comma 8-bis all’art.13 del

D.L. n.201/11, i coltivatori diretti e gli IAP iscritti alla previdenza agricola potranno beneficiare

di ulteriori sconti sul calcolo dell’imposta relativa ai terreni agricoli da essi condotti:

una franchigia sino ad € 6.000 di valore imponibile;

una riduzione del 70% dell'imposta gravante sulla parte di valore eccedente € 6.000

e fino ad € 15.500;


e fino ad € 25.500;


e fino ad €32.000.

Fiscal Focus


7.6 Case senza rendita

La nuova imposizione dal 2012 sui fabbricati rurali fa sì che debba essere valutata l’attuale

disciplina catastale di tali immobili che oggi, al rispetto di determinate condizioni, possono

rimanere iscritti al Catasto dei Terreni (quindi senza attribuzione di rendita).

Per equiparare tutti i fabbricati rurali (per quelli non censiti al Catasto dei Fabbricati non

sarebbe infatti stato possibile calcolare l’imposta) il Decreto “Salva Italia” ha disposto

l’obbligatoria iscrizione al Catasto dei Fabbricati: entro il 30 novembre 2012 i

possessori di tali immobili dovranno quindi presentare richiesta di accatastamento

tramite Doc.Fa.

Il versamento dell'imposta per questi fabbricati potrà essere effettuata in un'unica soluzione

al 17 dicembre, ovviamente in base alla rendita e alla categoria catastale assegnata con la

procedura di accatastamento.

La bozza di circolare ministeriale del ministero dell'Economia, infatti, supera la disposizione del

decreto Salva-Italia secondo cui il pagamento doveva essere effettuato sulla base della rendita

catastale delle unità similari.

7.7 Fabbricati invenduti Con il D.L. 1/2012, c.d. “Decreto Liberalizzazioni”, è prevista la possibilità per i Comuni di

ridurre l’aliquota fino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita da parte

dell’impresa costruttrice. Tale agevolazione sembra difficile da attuare visto che il 3,8 per mille

dell'imponibile deve essere comunque versato allo Stato e al Comune non rimarrebbe

alcuna risorsa.

L'Imu si applica anche sugli “immobili-merce” delle imprese edili, cioè sui fabbricati

costruiti per la successiva vendita, che, in tal modo, continuano a scontare una tassazione di

natura patrimoniale ancor prima di essere immessi sul mercato. Si tratta di un'imposizione

particolarmente penalizzante in un contesto di mercato difficile come quello attuale. Tanto più

che in altri casi, come ad esempio la tassazione sui mezzi di trasporto di lusso prevista

dall'articolo 16 del Dl 201/2011 vengono esclusi “gli aeromobili immatricolati a nome dei

costruttori e in attesa di vendita”.

L’articolo 56 del Decreto Legge sulle liberalizzazioni pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 19 del

24 gennaio 2012, con una specifica disposizione consente, però, ai Comuni di dimezzare già

da quest’anno la tassazione standard sui magazzini delle imprese di costruzione. In

pratica per tali immobili, si avrà la possibilità di avere un’ IMU ridotta fino al 3,8 per mille.

Fiscal Focus


I Comuni possono ridurre l'aliquota fino allo 0,38% per i fabbricati "merce" relativamente ai

primi tre anni dall'ultimazione (articolo 56 Dl 1/2012), quindi occorre verificare la delibera

comunale.

Si tratta comunque di un'opzione penalizzante per gli enti locali a causa della quota statale

(0,38%) che deve comunque essere garantita.

Più complessa è invece la questione riguardante l'immobile in corso di costruzione, per il

quale è prevista una categoria catastale fittizia, denominata F/3, alla quale non viene

associata alcuna rendita catastale. La circostanza che l'F/3 sia sfornito di rendita potrebbe far

propendere per la non assoggettabilità a Imu del fabbricato in costruzione. D'altra parte però si

sostiene che l'Imu va pagata sull'area fabbricabile, dal momento che la stessa esprime

comunque una potenzialità edificatoria, seppure residuale: in tal caso la superficie dell'area alla

quale applicare l'imposta va ridotta in base al rapporto tra la volumetria complessiva del

fabbricato già ultimato e la volumetria prevista per l'unità in corso di realizzazione (soluzione

praticata da diversi Comuni).

Fabbricati destinati alla vendita

I fabbricati oggetto della riduzione dell’aliquota IMU, devono essere destinanti alla vendita e

comunque la loro costruzione o il loro recupero deve risultare completato.

Le condizioni - Una prima condizione per poter usufruire della riduzione dell’aliquota, è che il

contribuente che paga l’IMU si deve qualificare come un’impresa di costruzione. Ciò significa

che può anche svolgere occasionalmente (come cita una Circolare ministeriale del 2 agosto del

1973) attività di produzione di immobili per la successiva vendita, non influendo che la

materiale esecuzione sia affidata in tutto o in parte ad altre imprese.

Limiti temporali – L’utilizzo dell’aliquota ridotta ha dei limiti temporali, il limite generale è di

tre anni, infatti trascorsi 36 mesi dall’ultimazione dei lavori si tornerà a subire il carico

tributario pieno (questo escluderà immediatamente o in breve tempo buona parte degli

immobili che sono a oggi invenduti).

L’agevolazione cesserà, inoltre, nel momento in cui il cespite viene qualificato come

immobilizzazione (ad esempio per destinarlo ad uffici aziendali), oppure nell’ipotesi della sua

locazione (anche se mantenuto in bilancio perché comunque disponibile nella vendita

nell’ambito dell’attivo circolante).

Delibera del comune – L’aliquota ridotta dovrà essere deliberata dal comune. Si tratta di una

delibera che molto difficilmente verrà attuata (si può dire quasi “impossibile”) perché il 3,8 per

mille dell'imponibile deve essere comunque versato allo Stato, senza tener conto delle riduzioni

deliberate a livello locale. Ne deriva, per esempio, che se il comune decidesse di applicare la

Fiscal Focus


riduzione massima consentita per le imprese di costruzioni tutto il gettito finirebbe nelle casse

erariali, considerando che l'aliquota di base per i beni d'impresa è il 7,6 per mille.

8. Immobili all’estero

Dal 2011, le persone fisiche residenti in Italia, che possiedono immobili situati all’estero,

dovranno versare una imposta erariale dello 0,76%. (in questo caso non si tratta di IMU, ma

di IVIE, un tributo diverso).

Per le società, gli immobili ovunque detenuti, partecipano alla determinazione del reddito

d’impresa secondo le regole ordinarie e non sono soggetti ad IVIE che incide solamente

sulle persone fisiche.

La normativa relativa all’IVIE è la seguente:

• DL 201/2011 (Salva Italia) art. 19 c.13-17

• DL 16/2012 (Semplificazione fiscali - L. 44/2012 del 26.04.2012) art. 8 comma 16

lett. e), f), g)

Il Decreto Salva Italia, così come aggiornato dal Decreto semplificazioni riporta quindi al:

comma13: A decorrere dal 2011 è istituita un'imposta sul valore degli immobili

situati all'estero, a qualsiasi uso destinati dalle persone fisiche residenti nel territorio

dello Stato.

comma 14 Soggetto passivo dell'imposta di cui al comma 13 è il proprietario

dell'immobile ovvero il titolare di altro diritto reale sullo stesso. L'imposta è

dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell'anno nei quali si è

protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per

almeno 15 gg. è computato per intero.

comma 15: L'imposta di cui al comma 13 e' stabilita nella misura dello 0,76 per cento

del valore degli immobili. L'imposta non e' dovuta se l'importo, come determinato

ai sensi del presente comma, non supera euro 200. Il valore e' costituito dal

costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, secondo il

valore di mercato rilevabile nel luogo in cui e' situato l'immobile. Per gli immobili

situati in Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio

economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore e'

quello catastale come determinato e rivalutato nel Paese in cui l’immobile è

situato ai fini dell’assolvimento di imposte di natura patrimoniale o reddituale

o, in mancanza, quello di cui al periodo precedente.

comma 15 bis : Per i soggetti che prestano lavoro all'estero per lo Stato italiano, per

una sua suddivisione politica o amministrativa o per un suo ente locale e le persone

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fisiche che lavorano all'estero presso organizzazioni internazionali cui aderisce l'Italia la

cui residenza fiscale in Italia sia determinata, in deroga agli ordinari criteri previsti dal

TUIR, in base ad accordi internazionali ratificati, l'imposta di cui al comma 13 e' stabilita

nella misura ridotta dello 0,4 per cento per l'immobile adibito ad abitazione

principale e per le relative pertinenze.

L'aliquota ridotta si applica limitatamente al periodo di tempo in cui l'attività'

lavorativa e' svolta all'estero.

Dall'imposta dovuta per l'unita' immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto

passivo e per le relative pertinenze si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare,

euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae tale

destinazione; se l'unita' immobiliare e' adibita ad abitazione principale da più

soggetti passivi la detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota per la

quale la destinazione medesima si verifica.

Per gli anni 2012 e 2013 la detrazione prevista dal comma precedente e' maggiorata di


abitualmente e residente anagraficamente nell'unita' immobiliare adibita ad abitazione

principale. L'importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base,

non può superare l'importo massimo di 400 euro.

Disapplicazione dell’art 70 c.2 per gli immobili primo periodo. – TALI IMMOBILI

ALL’ESTERO NON PAGANO IRPEF IN ITALIA

comma 16 Dall'imposta di cui al comma 13 si deduce, fino a concorrenza del suo

ammontare, un credito d'imposta pari all'ammontare dell'eventuale imposta

patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l'immobile. Per gli immobili situati in

Paesi appartenenti alla Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio economico

europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, dalla predetta imposta

si deduce un credito d'imposta pari alle eventuali imposte di natura patrimoniale

e reddituale gravanti sullo stesso immobile, non già detratte ai sensi dell'articolo

165 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

comma 17 Per il versamento, la liquidazione, l'accertamento, la riscossione, le sanzioni

e i rimborsi nonché per il contenzioso, relativamente all'imposta di cui al comma 13 si

applicano le disposizioni previste per l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF).

L'imposta sul valore degli immobili posseduti all’estero è stata quindi fissata nella misura

dello 0,76% e si applica anche a chi ha legittimamente acquistato gli stessi in paesi stranieri,

rispettando la normativa in materia di tracciabilità, e adempiendo alla compilazione del quadro

RW di Unico.

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*Dove lo SEE è il c.d. Spazio Economico europeo costituito da tutti i 27 paesi dell’UE e da

Norvegia, Islanda e Liechtenstein (esclusa Svizzera).

Dubbi permangono in merito al concetto di “valore degli immobili” riportato nella norma.

Non è chiaro se per immobili situati non in UE o nello SEE, l’atto di acquisto cui fare

riferimento sia quello dell’attuale proprietario (oppure ad esempio l’atto di acquisto del

precedente proprietario di cui l’attuale è erede) né se dovendo derivare il costo dall’atto di

acquisto si debba trattare di un acquisto a titolo oneroso (e quindi non si possa trattare ad

esempio di una donazione).

8.1 Nessuna differenza con gli immobili scudati Sull’applicazione del tributo, non vi sarà nessuna differenza rispetto agli immobili scudati, in

quanto tutti pagheranno gli stessi importi, e saranno coinvolti anche i cittadini stranieri

residenti in Italia.

Vi saranno cosi immobili non imponibili redditualmente, che invece dovranno scontare la nuova

imposta, mentre nel caso di immobili locati o a tassazione catastale all'estero, sarà necessario

dichiarare anche il reddito e procedere al calcolo del credito d'imposta in base all'articolo 165

del Tuir.

Ovviamente sono da escludere coloro che hanno scudato l’immobile facendo ricorso al

“rimpatrio giuridico” mediante una fiduciaria: in tal caso, infatti, l’immobile si considera

giuridicamente in Italia e non più all’estero, non essendo pertanto sottoposto alla

nuova imposta.

La base imponibile

In questo caso la base imponibile si applica sul valore degli immobili, facendo riferimento al

costo riportato nell’atto di acquisto o, in mancanza, al valore di mercato della zona in

cui è situato l’immobile.

Una doppia imposizione

Per evitare che sullo stesso immobile vengano pagate le imposte due volte, al contribuente

italiano verrà riconosciuto un credito d’imposta pari a eventuali prelievi patrimoniali applicati

nello stato in cui è sito l’immobile.

Se l’immobile è situato in UE o nello SEE* la base imponibile è costituita dal valore

catastale così come determinato e rivalutato nel Paese estero ai fini dell'assolvimento di

imposte di natura patrimoniale o reddituale o, in mancanza, quello di cui al periodo

precedente.

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8.2 Una norma non equa

Tale norma è destinata a creare non poche polemiche per una serie di aspetti che forse

dovrebbero essere meglio coordinati. In particolare non avviene nessuna distinzione tra

immobili “legittimamente” acquistati o detenuti all'estero sin dall'origine, e immobili che

invece sono stati “legittimati” solo a seguito dello scudo fiscale.

Se già in riferimento ai soggetti che hanno fruito della sanatoria, la richiesta di nuovi importi

stride chiaramente con la normativa precedente, “tradendo” la fiducia di chi vi ha fatto ricorso,

occorre precisare come per coloro che non hanno mai avuto problemi con i beni detenuti

all'estero, l'introduzione della nuova patrimoniale sembra presentarsi come una norma davvero

iniqua.

Tali soggetti sono coloro che nel tempo hanno dichiarato i redditi percepiti in Italia e li hanno

sottoposti a tassazione, li hanno inviati con il canale bancario all'estero, si sono preoccupati di

rispettare in toto la normativa di riferimento in materia di tracciabilità, soprattutto

riscontrando, se era necessario compilare il quadro RW sia per gli invii monetari (III sezione)

sia per le consistenze (II sezione) e hanno sempre ottemperato alla dichiarazione dei redditi al

ricorrere dei presupposti di cui all'articolo 67, comma 1, lett f) del Tuir.

Tali contribuenti sono cosi parificati a chi ha fatto ricorso allo scudo, essendo tenuti allo

stesso modo a versare l'imposta dello 0,76%.

8.3 Coinvolti tutti i residenti in Italia

La disposizione, è rivolta non solo agli italiani, bensì a tutti coloro che sono residenti in Italia,

da ciò deriva che, tutti gli stranieri che nel frattempo si sono stabilizzati nel nostro paese,

magari conservando gli immobili di famiglia in quello di origine (nella stragrande maggioranza

dei casi acquistati o ricevuti in forza di capitali realizzati all'estero e dunque non derivanti da

presunta evasione in Italia), dovrebbero sottostare al nuovo prelievo.

8.4 Eventuali problemi per l’applicazione

Problemi sull’applicazione della disposizione, vi potranno essere soprattutto nei confronti degli

stranieri provenienti da paesi non evoluti, con non chiara documentazione catastale e per i

quali è già stato improbabile, compilare il quadro RW di Unico, in forza delle recenti

precisazioni dell'Amministrazione Finanziaria in base alle quali per gli immobili l'indicazione in

dichiarazione deve essere sempre fatta, a differenza del passato (fino a tutto il 2008) laddove

tale obbligo esisteva solo se gli immobili erano produttivi di reddito all'estero (reddito catastale

o locazione).

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8.5 Una patrimoniale autonoma

Sul fronte reddituale la norma prevede che dalla patrimoniale dello 0,76% è scomputabile un

credito d'imposta pari all'eventuale patrimoniale pagata nello stato estero e inoltre, l'imposta è

dovuta a prescindere dalla destinazione dell'immobile. Dunque, la patrimoniale sugli immobili

all'estero rappresenta una sorta di “sistema autonomo”, rispetto a quello che accade sul

fronte reddituale. Se in sede di dichiarazione, nel compilare il quadro RL sulla base di quanto

previsto dal citato articolo 67, comma 1, lett. f) del Tuir, deve osservarsi se l'immobile produce

o meno un reddito all'estero, sul fronte della patrimoniale lo 0,76% ancorato al valore

dell'immobile deve essere sempre pagato.

Caso immobile in USA: soggetto che acquista la proprietà di un immobile negli Stati Uniti nel

dicembre 2009. In Unico PF 2010 ha indicato l’equivalente in euro al momento dell’acquisto

(70.000 euro).

Il valore catastale (assessment) è di 102.300 dollari.

Il soggetto non paga IMU ma l’IVIE (imposta erariale patrimoniale) pari al 7,6 per mille del

prezzo di acquisto (70.000 euro).

Dall’imposta dovuta in Italia si possono dedurre (credito d’imposta direttamente nel rigo RM33)

le imposte patrimoniali pagate all’estero sull’immobile.

Caso immobile in Francia- In Francia la casa, i terreni e gli altri immobili sono assoggettati a

due distinte imposte:

Taxe Foncière: l’ Imposta sulla Proprietà francese colpisce solo la proprietà di immobili

siano essi case, terreni, edifici, fabbriche, campagne, lande, strade ecc..situati in

Francia. In caso di trasferimento della proprietà viene pagata in dodicesimi dai

contraenti del contratto di compravendita, ha delle esenzioni di carattere soggettivo e

geografico, si paga in misura differenziata in modo geografico, molto particolare l’

esenzione per i terreni che vengono ricoltivati che godono di una esenzione di diversi

anni per questo motivo. Se esiste un modello di imposta patrimoniale pura allora è la

Taxe Foncière francese;

Taxe d'habitation: a differenza della prima la tassa sulla abitazione francese viene

pagata solo sulle abitazioni in Francia, non su opifici e terreni, è dovuta da chi abita

l''edificio di civile abitazione, tiene conto del nucleo familiare, un po’ come Imu, è

graduata per prima e seconda casa, non può essere assolutamente definita

Imposta Patrimoniale.

Quella cui far riferimento per la determinazione del credito d’imposta da inserire nei righi RM

33 e RM 34 di Unico PF 2012 sarà quindi la Taxe Foncière.

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Immobile a disposizione

Considerato un immobile tenuto a disposizione, e sito in un paese dove non vi è un'imposizione

catastale, lo stesso non deve essere indicato nel rigo RL12 e non è tassato in Italia, ma deve

essere riportato nella sezione II di RW e già per il 2011 è sottoposto al prelievo della

patrimoniale nella misura dello 0,76% rapportata al relativo valore.

Immobile locato

Sul fronte della patrimoniale, se l'immobile è locato, il reddito percepito dalla locazione, non

influenza la patrimoniale, che sarà comunque calcolata sul valore dell'immobile, ma

influenzerà il fronte reddituale, l'immobile oltre a essere indicato in RW deve anche essere

indicato in RL12 e sottoposto a tassazione, con eventuale riconoscimento del credito d'imposta

di cui all'articolo 165 del Tuir.

In materia di credito d'imposta, si nota l'ultima differenza tra il sistema reddituale e quello

patrimoniale:

nel primo caso bisogna fare riferimento alle convenzioni contro le doppie

imposizioni ed eventualmente alle aliquote convenzionali;

sul fronte della patrimoniale il meccanismo previsto dal legislatore appare abbastanza

diretto, dovendosi pagare comunque in Italia e potendosi solo scomputare l'eventuale

patrimoniale pagata all'estero.

Da ciò deriva che dovrà anche analizzarsi la tipologia di imposta pagata all'estero

sull'immobile, in quanto, se trattasi di imposte sul reddito, con un sistema analogo all'italiano,

tali imposte non saranno scomputabili dalla patrimoniale, ma dovranno essere “trattate” con il

meccanismo del credito d'imposta di cui all'articolo 165 del Tuir.

Nuove disposizioni, introdotte dal DL Semplificazioni Fiscali (L.44/2012 del

26.04.2012):

viene introdotta una franchigia per cui al di sotto dei 26.500 euro non è dovuta l’imposta;

nel dettaglio, qualora il prelievo non sia almeno pari a 201 euro per effetto dell’applicazione

dell’aliquota dello 0,76%, non deve essere versata l’imposta;

viene introdotto, inoltre, un nuovo comma 15-bis nell'art. 19 del DL 201/11 in base al quale

l'immobile all'estero viene trattato di fatto come la prima casa in Italia, in considerazione del

fatto che questi connazionali hanno l'obbligo di essere all'estero per motivi di lavoro.

Il trattamento dell'immobile è speculare a quanto previsto in materia di Imu

nazionale in caso di abitazione principale, per i soggetti:

che prestano lavoro all'estero per lo Stato italiano, per una sua suddivisione politica o

amministrativa o per un suo ente locale;

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In entrambi i casi l'imposta IVIE è stabilita nella misura ridotta dello 0,4% per

l'immobile adibito ad abitazione principale e per le relative pertinenze.

L'aliquota ridotta si applica limitatamente al periodo di tempo in cui l'attività lavorativa

è svolta all'estero.

Dall'imposta dovuta per l'unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto

passivo e per le relative pertinenze si detraggono, fino a concorrenza del suo

ammontare, euro 200 rapportati al periodo dell'anno durante il quale si protrae

tale destinazione e 50 per figlio (2012-2013).

I righi da RM33 a RM34 devono essere compilati tenendo presente che:

in colonna 1, il valore dell’immobile situato all’estero;

in colonna 3 la quota di possesso dell’immobile o delle attività finanziarie

detenute all’estero;

in colonna 4 il periodo di possesso;

in colonna 5 l’imposta calcolata proporzionalmente alla quota e al periodo di

possesso nella misura dello 0,76 per cento di colonna 1 nel caso di immobile

situato all’estero ovvero dell’1 per mille nel caso di attività finanziarie detenute

all’estero;

in colonna 6 il credito d’imposta pari al valore dell’imposta patrimoniale versata

nello Stato in cui è detenuto l’immobile o l’attività finanziaria; tale credito

d’imposta è deducibile sino a concorrenza dell’ammontare dell’imposta stessa;

in colonna 7 l’imposta da versare.

9. La dichiarazione IMU

La circolare Omnibus di prossima pubblicazione anticipa che il DPCM, che verrà emanato da

parte del Consiglio dei Ministri, dovrà individuare i casi di presentazione della

dichiarazione, riproporrà le semplificazioni già vigenti in tema di Ici con conseguente obbligo

dichiarativo nei soli casi in cui gli elementi rilevanti ai fini dell’Imu dipendano da atti per i quali

per le persone fisiche che lavorano all'estero presso organizzazioni internazionali cui

aderisce l'Italia la cui residenza fiscale in Italia sia determinata, in deroga agli ordinari

criteri previsti dal Testo unico delle imposte sui redditi, in base ad accordi internazionali

ratificati.

Fiscal Focus


non sono applicabili le procedure telematiche dell’art. 3-bis del D.Lgs. n. 463/1997 (sistema

MUI).

L’obbligo della dichiarazione IMU all'ente locale impositore, quindi, in analogia a quanto

stabilito in tema di Ici dall'art. 37, co. 53, del Dl 223/2006, non sussiste al verificarsi di ogni

mutamento nella soggettività passiva del tributo ovvero nella struttura o nella destinazione

dell'immobile, ma solo nelle ipotesi in cui le modificazioni non siano disponibili da parte dei

comuni attraverso la consultazione della banca dati catastale.

La semplificazione è solo parziale. L'obbligo dichiarativo permane come permaneva ai

fini Ici in due ipotesi:

1) quando il contribuente vuole fruire di una riduzione dell'imposta (si pensi al caso degli

immobili inagibili, oppure alle situazioni specificamente introdotte dal Comune che richiedono

anche la presentazione di una particolare modulistica);

2) quando gli elementi rilevanti del tributo dipendono da atti per i quali non viene presentato il

Modello unico informatico (MUI).

Nell'Imu è previsto l'obbligo di presentazione della dichiarazione entro 90 giorni dalla data in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Per il 2012 è previsto, tuttavia, un regime transitorio, che impone di presentare la dichiarazione, relativa agli immobili per i quali l'obbligo dichiarativo è sorto dal 1º gennaio 2012, entro il 30 settembre 2012. 10. Riepilogo della normativa Queste le leggi, i decreti e i documenti di prassi che si sono susseguite fino a oggi in tema di

IMU:

l’art.13 del D.L. n.201/11;

gli articoli 8 e 9 del D.Lgs. n.23/11 (le disposizioni che hanno di fatto istituito l’Imu) per

quanto compatibili con le previsioni del decreto Monti;

gli articoli 2 (fattispecie imponibili), 5 (co.1,3,5,6 con riferimento alla base imponibile) 7

(lett.b, c, d, e, f, h, i per le esenzioni), 10, co.6 (versamento per gli immobili di soggetti

interessati da procedure concorsuali), 11 (co.3, 4 e 5, per la liquidazione dell’imposta),

12 (rimborsi), 14 (sanzioni) e 15 (contenzioso) del D.Lgs. n.504/92;

i commi da 161 a 170 dell’art.1 della L. n.296/06, in tema di accertamento dei tributi

locali (ma vi sono anche previsioni sui versamenti minimi, sugli interessi, ecc.).

Nel corso del 2012:

D.L. n.1/12 per modificare l’esenzione a favore degli enti non commerciali, che si

sostanzia in una conferma normativa di quanto già a livello di prassi era stato affermato

con la circolare 2/DF/09;

D.L. n.16/12, prevalentemente in sede di conversione, avvenuta con la L. n.44 del

26/04/12;

Fiscal Focus


Circolare omnibus di prossima pubblicazione

11. Casi e questioni

Dichiarazione Imu per le variazioni del 2012

In caso di variazione avvenuta nel 2011 deve essere inviata la dichiarazione Ici entro

la scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi 2012, e, per i casi

previsti, la dichiarazione Imu dovrà essere spedita per le variazioni dal 1º gennaio

2012 entro settembre 2012? Può quindi accadere che debbano essere inviate due

dichiarazioni con la stessa scadenza?

Nel 2012 occorrerà presentare la dichiarazione relativa alle variazioni intervenute nel 2011.

Tali dichiarazioni restano valide «in quanto compatibili» ai fini Imu. Il decreto di

approvazione della dichiarazione Imu prevederà i casi in cui c'è l'obbligo di presentazione

della dichiarazione. Nell'Imu è previsto l'obbligo di presentazione della dichiarazione entro 90

giorni dalla data in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni

rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta. Per il 2012 è previsto un regime transitorio,

che impone di presentare la dichiarazione, relativa agli immobili per i quali l'obbligo

dichiarativo è sorto dal 1º gennaio 2012, entro il 30 settembre 2012.

Niente sconto per inagibilità se l'immobile non è fatiscente

Ho ereditato dai miei genitori una casa vecchia dove fino a cinque anni fa viveva mia

madre in uso gratuito. Ora, siccome mia madre è venuta ad abitare da me, la casa è

sfitta non essendo affittabile in quanto non ha gli impianti a norma e i servizi igienici

idonei. Posso richiedere la riduzione del 50% della base imponibile e considerarla

fabbricato inagibile? Attualmente la casa ha gli allacci per Enel e acqua.

Non può richiedere la riduzione del 50 per cento. La domanda per il riconoscimento

dell'inagibilità deve essere inoltrata all'ufficio tecnico comunale. L'inagibilità o inabitabilità deve

essere accertata dall'ufficio tecnico comunale, con spese di perizia a carico del proprietario, il

quale è tenuto ad allegare alla domanda di inagibilità un'idonea documentazione. Per il

riconoscimento dell'inagibilità occorre che la fatiscenza dell'immobile non sia superabile con

interventi di manutenzione.

Tuttavia è prevista la possibilità di autocertificare l’inagibilità ma il controllo viene comunque

effettuato dal comune, il quale può disconoscere successivamente la condizione di inagibilità.

Fiscal Focus


Per la detrazione sul figlio criterio pro quota per mesi

Vorrei sapere se nel conteggio della mia Imu posso (o devo) conteggiare anche mio

figlio che nascerà a giugno.


prevede che per gli anni 2012 e 2013 la detrazione unica per tutti di 200 euro è maggiorata di


abitualmente e residente anagraficamente nell'unità immobiliare adibita ad abitazione

principale. Da un'interpretazione letterale della norma, la maggiorazione di 50 euro, a

differenza della detrazione di base di 200 euro, non sembrava rapportata al periodo dell'anno.

La bozza di circolare ministeriale, tuttavia, chiarisce il criterio pro quota per mesi:

per calcolare il mese occorre la presenza del figlio per almeno 15 giorni.

Una sola agevolazione per due case nel Comune

Io e mia moglie abbiamo la residenza in due abitazioni differenti all'interno dello

stesso Comune. Pagheremo l'aliquota prima casa sui due immobili?


prevede che nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora

abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune, le

agevolazioni per l'abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo

familiare si applicano per un solo immobile, mentre sull’altro si applica l’aliquota del

7,6%.

Se i due coniugi avessero stabilito la residenza e la dimora abituale in immobili diversi non

situati nello stesso Comune la legge non specifica nulla in merito, ma la bozza di circolare apre

all’assimilazione di entrambe come abitazioni principali (aliquota ridotta e detrazioni), ma se

non rispettano il duplice requisito probabilmente dovranno applicare il 7,6 per mille su

entrambe.

IVIE, basi imponibili catastali nei Paesi «trasparenti»

Come viene calcolata l'imposta sugli immobili detenuti all'estero? L'aliquota si applica sul prezzo di acquisto o sul valore catastale previsto dallo Stato in cui si trova l'immobile?

Fiscal Focus


L'imposta sugli immobili situati all'estero (IVIE) è calcolata applicando l'aliquota dello 0,76 per

cento al valore costituito dal costo risultante dall'atto di acquisto o dai contratti e, in

mancanza, secondo il valore di mercato rilevabile nel luogo in cui è situato l'immobile. Per gli

immobili situati in Paesi appartenenti all'Unione europea o in Paesi aderenti allo Spazio

economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni, il valore è quello

catastale utilizzato nel Paese estero ai fini dell'assolvimento di imposte sul patrimonio o sui

trasferimenti. In mancanza, si utilizzano i valori citati sopra.

La casa in comodato paga l'aliquota piena

Vivo con mio marito nella sua prima casa. Nella mia unica casa di proprietà abita mia

madre pensionata, a cui l'immobile è concesso in uso gratuito. L'Imu va calcolata

come se si trattasse di seconda casa?


definisce, come abitazione principale, l'immobile nel quale il possessore e il suo nucleo

familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Pertanto, l'immobile concesso

in uso gratuito a un familiare non può considerarsi abitazione principale del

possessore. Per questo motivo, nel caso illustrato sarà applicata l'aliquota relativa agli

immobili diversi dall'abitazione principale (7,6%).

Chi paga in tre rate divide anche le detrazioni I coniugi comproprietari residenti e conviventi versano pro quota l'Imu ognuno per

proprio conto? La detrazione di 200 euro e quella ulteriore da 50 euro per il figlio si

divide al 50% tra i due proprietari? Se si fanno tre versamenti con F24, sulla casella

detrazioni va scritto l'importo totale delle detrazioni diviso per tre? Se l'acconto è in

due rate, alla casella «Rate» va indicato 0102 oppure 0103?

L'imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all'articolo 2 del

decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, comprese l'abitazione principale e le sue

pertinenze. Se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti passivi, la

detrazione spetta a ciascuno di essi proporzionalmente alla quota di possesso (nel caso

specifico 50%). Lo stesso criterio di ripartizione delle detrazioni si applica anche per quelle

previste per ogni figlio dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell'unità

immobiliare adibita ad abitazione principale. Nello spazio «Detrazione» va iscritto l'importo

Fiscal Focus


relativo alla detrazione usufruita rapportato al numero di rate prescelto (ad esempio: in

caso di versamento in tre rate da parte di coniugi comproprietari, in sede di versamento della

prima rata la detrazione da indicare nel rigo sarà pari al 50% di 1/3 di 200 euro, cioè 33,34

euro). Per quanto concerne il versamento dell'acconto in due rate (18 giugno - 17 settembre)

non vi sono a oggi chiarimenti da parte dell'agenzia delle Entrate in merito alla compilazione

della casella «Rate».

Il nudo proprietario non versa l'imposta

Ho la nuda proprietà di un appartamento nel quale vivo (dimostrabile da residenza e

utenze), e sul mio appartamento vi è il diritto di usufrutto da parte di mio padre. Mio

padre non vive con me ma nel suo appartamento, posto al piano sotto il mio. Ai fini

Imu, mio padre pagherà come abitazione principale sull'appartamento nel quale vive,

mentre sul mio appartamento pagherà come seconda casa?

La normativa sull'Imu (analogamente a quella sull'Ici) non prende in considerazione il nudo

proprietario – che resta estraneo al rapporto d'imposta – ma il possessore dell'immobile

oppure il titolare di altro diritto reale, tra cui l'usufruttuario. Occorre inoltre considerare che il

passaggio dall'Ici all'Imu ha visto restringersi la nozione di abitazione principale: in particolare,

la «dimora» e la «residenza anagrafica» del contribuente devono ora coesistere (mentre con

l'Ici le risultanze anagrafiche costituivano una semplice presunzione); deve peraltro trattarsi di

«unica unità immobiliare», quindi non è più possibile applicare il regime agevolato in caso di

unità immobiliari contigue, censite in catasto separatamente. Ne consegue che l'agevolazione

per l'abitazione principale potrà essere applicata solo per l'abitazione nella quale l'usufruttuario

vive, mentre per l'altro appartamento va pagata l'imposta come seconda casa.

I comproprietari si dividono le pertinenze

La casa bifamiliare è composta da due abitazioni principali, con intestatari diversi: A

per una e B per l'altra. Poi ci sono due pertinenze, un C/6 e un C/2, intestate

entrambe ad A+B, al 50% ciascuno. Come si devono regolare i proprietari nel

computo dell'Imu circa le pertinenze? Poiché è possibile inserire solo una pertinenza

nell'ambito dell'abitazione principale, la scelta di quale considerare è lasciata al

contribuente, che agirà secondo la propria convenienza?

Fiscal Focus


Nel caso di specie, entrambe le pertinenze possono essere computate al 50% fra i due

proprietari. La disciplina dell'Imu ammette al beneficio non una sola pertinenza, ma una

pertinenza per ogni tipologia, cioè per ogni unità censita nelle categoria catastali C/2, C/6 e

C/7.

L'imposta non si paga se l'importo non arriva a 12 euro

Se dal calcolo dell'Imu risulta un valore di zero, non devo fare niente, o devo

presentare ugualmente F24 con il valore zero? Se invece dai calcoli risulta un'Imu di

pochi centesimi o di 1-2 euro, tutta la procedura per il pagamento non risulta troppo

onerosa rispetto alla cifra da pagare

Se l'importo annuo da versare è inferiore a 12 euro, il versamento non è dovuto. In

caso contrario, anche se c'è la rateazione, l'importo deve essere versato. Tale disposizione vale

anche se il versamento è riferito a più comproprietari. Quindi, supponendo un versamento Imu

complessivo annuo di 36 euro riferito a un'abitazione principale, si pagano le prime due rate di

acconto di 12 euro ciascuna o soltanto la prima di 18 euro. Si ricorda, inoltre, che il

versamento dell'Imu può essere compensato con crediti Irpef spettanti al contribuente,

scaturenti dal modello 730/2012 o dal modello Unico/2012 Persone Fisiche per l'anno

d'imposta 2011. Se l'imposta non è dovuta, non va presentato il modello F24.

Comodatari e conduttori evitano il pagamento

Possiedo un undicesimo di un fabbricato dove alcuni parenti, senza corrispondermi nessun affitto, esercitano un'attività commerciale. Vi è stata una causa in cui il giudice ha sentenziato che entro l'estate dovranno liberare la mia parte dell'immobile. Gli occupanti non hanno mai pagato la mia parte di Ici, che infatti sto pagando con tanto di mora. Devo pagare anche l'Imu, nonostante gli occupanti godano del bene? Sì. L'Imu colpisce i proprietari dei beni immobili (fabbricati, terreni agricoli e aree fabbricabili)

e non anche i comodatari o i conduttori degli stessi, come nel caso prospettato.

Anche la detrazione segue il calendario dei versamenti

Nella sezione «Imu Detrazioni», a giugno, bisogna indicare il 50% o 100 per cento.

Ad esempio, con due figli bisogna indicare 150 o 300 euro?

A giugno verrà indicato il 50 per cento. Quindi nel caso posto indicherà 150 euro, a meno che

non venga scelta il versamento in tre rate: in questo caso andrà indicato 100.

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Con ristrutturazione totale si paga come area fabbricabile

Sono proprietaria di un immobile avuto in donazione da mio padre, con usufruttuaria

mia madre. L'immobile è in fase di ristrutturazione, ferma per la crisi. Come mi verrà

calcolata l'Imu, visto che non ci abito e non è finita la casa?

Il soggetto passivo nei confronti dell'Imu è la madre in quanto titolare del diritto reale

(presumo al 100%). Per quanto riguarda gli immobili oggetto di ristrutturazione, è possibile

agire in due modi:

1) se la ristrutturazione è totale si dovrà calcolare l'Imu sul valore dell'area fabbricabile

determinata secondo criteri di mercato fino alla data di ultimazione lavori. In questo caso

sarebbe opportuno eseguire una variazione catastale attribuendo al fabbricato la categoria F3

(unità immobiliare in corso di costruzione);

2) se la ristrutturazione è parziale ma causa l'inagibilità o l'inabitabilità del fabbricato, si potrà

calcolare l'Imu sulla base imponibile scontata del 50 per cento.

Il comproprietario può avere la detrazione integrale

Nel caso di abitazione principale posseduta al 66,67%, si può detrarre l'importo totale

di 200 euro dal valore Imu calcolato allo 0,4% sulla quota di possesso del 66,67%?

Sulla restante quota del 33,33%, di proprietà dei figli non residenti nell'immobile e

con età maggiore di 26 anni, l'Imu è a carico dei figli con importo dello 0,76%?

Sì, la detrazione spetta per intero al soggetto passivo in possesso dei requisiti (residenza

anagrafica e dimora abituale).

Nuova casa: solo la residenza fa partire l'aliquota leggera

Io e la mia compagna abbiamo acquistato la prima casa in ottobre 2011, e ho

trasferito la mia residenza a far data 10 gennaio 2012 mentre la mia compagna ha

fatto la richiesta con data 14 aprile 2012. Vorrei sapere se l'Imu deve essere calcolata

come prima casa per l'intero periodo, anche se non avevamo la residenza, o per il

periodo scoperto si deve pagare come seconda casa. La detrazione di 200 euro si può

applicare tutta o è in proporzione al periodo?

Fiscal Focus


L'applicazione dell'aliquota agevolata con le relative detrazioni decorre dal momento in cui si

verifica la presenza contemporanea delle condizioni previste: «residenza anagrafica» e

«dimora abituale». Per il periodo scoperto, si dovrà calcolare l'Imu applicando l'aliquota

ordinaria, mentre la detrazione va rapportata al periodo dell'anno in cui sono stati presenti

entrambi i requisiti. Tale periodo si esprime in dodicesimi. Il mese scatta quando si superano i

15 giorni.

L'Imu segue il titolare del diritto di abitazione

Nel caso di una madre che cede al figlio solo il diritto di abitazione, chi paga l'Imu?

Il diritto di abitazione fa ricadere l'obbligo di pagamento dell'Imu su chi detiene tale diritto.

Pertanto, nel caso descritto, l'Imu andrà pagata per intero dal figlio.

Sull'area edificabile valori aggiornati al 1° gennaio

Possiedo un appezzamento di terreno su cui ho costruito una casa, ancora a rustico

non abitabile. Ho chiesto una visura in Comune, e alla voce rendita risulta scritto «in

fase di definizione». Dovrò pagare l'Imu? E come, se non ho rendita?

Per quanto riguarda i fabbricati in corso di costruzione, l'Imu va calcolata sul valore dell'area

edificabile determinata secondo i criteri di mercato al 1° gennaio di ciascun anno.

La casa in costruzione ai fini IMU

Un'impresa di costruzioni che ha appena ultimato tre villette realizzate per la vendita,

come dovrà pagare l'Imu? Due di queste sono già accatastate in categoria A/7. La

terza figura ancora in catasto come immobile in corso di costruzione.

I Comuni possono ridurre l'aliquota fino allo 0,38% per i fabbricati "merce" relativamente ai

primi tre anni dall'ultimazione (articolo 56 Dl 1/2012), quindi occorre verificare la delibera

comunale. Si tratta comunque di un'opzione penalizzante per gli enti locali a causa della quota

statale (0,38%) che deve comunque essere garantita. Più complessa è invece la questione

riguardante l'immobile in corso di costruzione, per il quale è prevista una categoria catastale

fittizia, denominata F/3, alla quale non viene associata alcuna rendita catastale. La circostanza

che l'F/3 sia sfornito di rendita potrebbe far propendere per la non assoggettabilità a Imu del

fabbricato in costruzione. D'altra parte però si sostiene che l'Imu va pagata sull'area

fabbricabile, dal momento che la stessa esprime comunque una potenzialità edificatoria,

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seppure residuale: in tal caso la superficie dell'area alla quale applicare l'imposta va ridotta in

base al rapporto tra la volumetria complessiva del fabbricato già ultimato e la volumetria

prevista per l'unità in corso di realizzazione (soluzione praticata da diversi Comuni).

Per la stalla aliquota dello 0,2% 131-l'imu si calcola sul valore catastale

Sono coltivatore diretto e proprietario di un fabbricato rurale strumentale (una stalla,

accatastamento in D/10). Come devo calcolare l'acconto dell'Imu?

L'Imu va calcolata partendo dalla rendita catastale del fabbricato, rivalutata del 5%, applicando

il moltiplicatore di 60 e calcolando – sul valore catastale così ottenuto – l'aliquota dello 0,2 per

cento. Per questi fabbricati, l'acconto è pari al 30% dell'imposta annua risultante

dall'applicazione di questa aliquota. I Comuni, al momento della definizione delle aliquote (che

comunque saranno utilizzate solo al momento del saldo) potranno eventualmente ridurla a

0,1%, ma non aumentarla. In pratica, per calcolare l'importo da versare in acconto si dovrà

utilizzare la seguente formula: rendita catastale x 1,05 x 60 x 0,2 x 30/100.

Dispensa aggiornata alla data del 16.05.2012

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