LA CEDOLARE SECCA 1.Legge delega nr. 42 del 2009 2.D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 3)...
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LA CEDOLARE SECCA 1.Legge delega nr. 42 del 2009 2.D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 3) 3.Provvedimento La cedolare secca sostituisce con riguardo ai redditi da locazione l’irpef risultante dal 730 o modello unico e consente di evitare il pagamento di bollo e registro alla registrazione del contratto di locazione o alla sua proroga o risoluzione La cedolare secca
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LA CEDOLARE SECCA
1.Legge delega nr. 42 del 2009
2.D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 3)
3.Provvedimento
La cedolare secca sostituisce con riguardo ai redditi da locazione l’irpef risultante dal 730 o modello unico e consente di evitare il pagamento di bollo e registro alla registrazione del contratto di locazione o alla sua proroga o risoluzione
La cedolare secca
CHI PUO’ SCEGLIERRE LA CEDOLARE
Possono: persone fisiche (società semplice?)Non possono: soggetti Ires
Come il proprietario dell’immobile locato può scegliere la cedolare anche l’usufruttuario
Le proprietà condominiali dovrebbe dare la possibilità di optare per la cedolare. Da verificare come esercitare la scelta.
La cedolare secca
PER QUALI IMMOBILI SI PUO’ SCEGLIERE LA CEDOLARE
La cedolare si riferisce solo alle locazione di immobili ad uso abitativo (categorie da A1 a A11 esclusa l’A10) e deve essere locato per finalità abitative.
Sono esclusi gli immobili che rientrano nel reddito d’impresa o di lavoro autonomo del locatore.
Privato vs Privato SI
Impresa vs Privato NO
Privato vs Impresa SI (foresteria)
La cedolare secca
PER QUALI IMMOBILI SI PUO’ SCEGLIERE LA CEDOLARE
E’ applicabile alle locazioni delle pertinenze di immobili ad uso abitativo (locate congiuntamente)
E’ applicabile anche ai contratti per cui non vige un obbligo di registrazione (locazioni inferiore ai 30 giorni)
La cedolare secca
PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA CEDOLARE
Se alla data del 7 aprile 2011 il contratto è già:
•in corso e già registrato•prorogato•scaduto
chi vuole applicare la cedolare deve pagare l’acconto ed indicherà la scelta nel 730 o unico 2012
Non si rimborsano le imposte di bollo e registro eventualmente già pagate
La cedolare secca
PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA CEDOLARE
Se alla data del 7 aprile 2011 il contratto è:
•è stato prorogato ma non sono trascorsi i 30 giorni per il pagamento dell’imposta di registro
chi vuole applicare la cedolare deve (pagare l’acconto) presentare il modello 69 entro 30 giorni dalla risoluzione
Non si paga registro e bollo
La cedolare secca
PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA CEDOLARE
Se tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011:
•scade il termine di registrazione•scade il termine per pagare l’imposta di registro sulla proroga
chi vuole applicare la cedolare può scegliere entro il 6 giugno 2011
La cedolare secca
PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA CEDOLARE
Se alla data del 7 aprile 2011 il contratto è:
• in corso e viene risolto successivamente• è già stato risolto ma non sono trascorsi i 30 giorni per il pagamento dell’imposta di registro
chi vuole applicare la cedolare deve (pagare l’acconto) presentare il modello 69 entro 30 giorni dalla risoluzione
La cedolare secca
LA MISURA DELLA CEDOLARE
L’imposta da pagare dipende dal tipo di contratto di locazione ed è pari al:
• 21% del canone annuo per i contratti a canone libero • 19% del canone annuo per i contratti a canone concordato su abitazioni situate in Comuni con carenze di disponibilità abitative oppure in quelli ad alta tensione abitativa (ambedue le condizioni)
La cedolare secca
COSA SOSTITUISCE LA CEDOLARE
Sostituisce, per il periodo di validità dell’opzione:
• l’Irpef e le addizionali comunale e regionale. Il reddito tassato con la cedolare secca non può essere inferiore alla rendita catastale dell’abitazione
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
La cedolare secca
COSA SOSTITUISCE LA CEDOLARE
Sostituisce anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo anche:
• sulle risoluzioni anticipate se il contratto si risolve in un’annualità in cui il locatore ha scelto di applicare la cedolare
• sulle proroghe se alla proroga si opta per la cedolare.
Non si rimborsano le imposte di bollo e registro eventualmente già pagate
La cedolare secca
RILEVANZA DEL REDDITO ASSOGGETTATO ALLA CEDOLARE
Il reddito assoggettato a cedolare rileva ai fini delle deduzioni o detrazioni
Il reddito assoggettato a cedolare rileva anche ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.)
Viene meno l’Irpef da cui detrarre gli oneri (esempio: 36% o 55%)
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
La scelta è esercitata in sede di registrazione utilizzando:• Il modello Siria o• il modello 69.
Siria si presenta telematicamente e si può utilizzare se:• i locatori non sono più di 3 e tutti scelgono la
cedolare;• i locatari non sono più di 3 • è locata una sola abitazione e non più di 3 pertinenze• abitazione e pertinenze sono iscritte in catasto e
hanno la rendita catastale• il contratto contiene solo la disciplina del rapporto di
locazione senza altre pattuizioni.
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
Chi sceglie la cedolare secca deve prima comunicare, con raccomandata, al locatore la rinuncia, per il periodo di validità dell’opzione, alla facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto, inclusa la “variazione Istat” •Se non è previsto alcun aumento la raccomandata è necessaria? •Gli aumenti relativi ad anni precedenti ma pagati dopo la scelta sono validi?•La raccomandata può essere sostituita da una clausola contrattuale?
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
E’ possibile:•scegliere la cedolare in sede di registrazione e mantenerla negli anni successivi di contratto•scegliere la cedolare in sede di registrazione e revocarla per anni successivi di contratto adempimenti ancora da individuarsi)•non scegliere la cedolare in sede di registrazione e farlo negli anni successivi di contratto•entrare e uscire dalla cedolare secca
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
Se la locazione si riferisce a più abitazioni si può scegliere la cedolare per una sola abitazione:
•si deve pagare l’imposta di bollo;•il registro è pagato in base al canone. Se il canone è unico il registro è calcolato in proporzione alla rendita.
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
Se i locatori sono più di uno ognuno può scegliere la cedolare:
• si deve pagare l’imposta di bollo;• i locatori che non scelgono la cedolare pagano il registro in base alla propria quota di canone.
La cedolare secca
COME SI VERSA LA CEDOLARE
Si versa come l’Irpef in saldo e acconto ed alle stesse scadenze dell’Irpef. Stessa misura sanzionatoria (30%) e possibile il ravvedimento operoso.
2011: l’acconto è fissato nella misura dell’85%
Dal 2012: l’acconto è fissato nella misura del 95%
Nel 2011 metodo previsionale (dal 2012 anche metodo storico)
La cedolare secca
ACCONTO 2011
1. Si versa se la cedolare supera € 51,65 (85%)
2. Se è inferiore a € 257,52 si versa per intero entro il 30 novembre 2011
3. Se è uguale o superiore a € 257,52:• 40% entro il 16 giugno (18 luglio con 0,40). E’
possibile rateizzare l’acconto fino a novembre• 60% entro il 30 novembre
Contratti post 31 maggio: acconto dovuto a novembre
Contratti post 31 ottobre: nessun acconto
La cedolare secca
ACCONTO 2011
Ricalcolo dell’acconto Irpef per evitare un doppio pagamento (Irpef e cedolare). E’ applicazione del metodo previsionale o storico? Conseguenze sanzionatorie.
Nel modello 730 devo indicare nel rigo F6 di volere versare un acconto in misura inferiore (posso farlo anche entro il 30 settembre con riduzione del secondo acconto)
La cedolare secca
OBBLIGHI DI DICHIARAZIONE
Obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Obbligo di registrazione del contratto.
Viene meno l’obbligo di comunicazione all’autorità di Pubblica Sicurezza.
La cedolare secca
REGIME SANZIONATORIO
1 raddoppio sanzione omessa/infedele dichiarazione• omessa: senza imposte da € 516 a € 2.064, con imposte
da 240% a 480% • infedele: da 200% al 400%)
Colpisce tutte le locazioni abitative (anche quelle che non possono accedere alla cedolare)
2 NO riduzione sanzioni in caso di adesione o rinuncia all’impugnazione
La cedolare secca
REGIME SANZIONATORIO
3 contrapposizione di interessi nel caso di mancata o errata registrazione. In caso di registrazione il contratto dura 4 anni con canone pari a 3 volte la rendita catastale
Es: immobile rendita € 1.000, canone di locazione annuo € 12.000 derivante da un contratto inizialmente non registrato
Il locatore rischia una perdita di € 36.000 (9.000 * 4 anni)
4 prevista possibilità di regolarizzare entro il 06.06.2011
La cedolare secca
Cedolare secca sugli affitti3
Ambito soggettivo
Conseguenze dell’inapplicabilità della cedolare per imprese, professionisti, enti non commerciali
Imprese: articolo 65Per individuare la
relativitàdell’immobile all’impresa
problema maggiore per
imprese individuali in
semplificata
Professionisti:previsione
normativa èpleonastica poiché
immobile locato non può
essere relativo all’attività
professionale
Enti non commerciali:esclusione soggettiva
quindi anche per immobili
gestiti nella sferaistituzionale
