NOVITÁ IN MATERIA DI FISCALITÁ DEGLI IMMOBILI · LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI (Art. 3 DLgs...

NOVITÁ IN MATERIA DI FISCALITÁ DEGLI IMMOBILI

Stefano SPINA – ODCEC Torino

IMPOSIZIONE INDIRETTA NEI LEASING IMMOBILIARI

IMPOSIZIONE INDIRETTA

NEI

LEASING IMMOBILIARI


RIFERIMENTI NORMATIVI E DI PRASSI

Circ. Agenzia delle Entrate 11.3.2011 n.12

Art. 35 DL 4.7.2006 n.223

• Registrazione obbligatoria del contratto

• Tassazione indiretta all’acquisto ed al riscatto

Art.1 co.15-16 L.13.12.2010 n.220Provv. 14.1.2011

• Registrazione volontaria del contratto

• Modifica alla tassazione indiretta (solo all’acquisto)

• Imposta sostitutiva per adeguare i contratti in essere

• Chiarimenti sulle nuove disposizioni


ESAME DELLE MODIFICHE

Riscatto dell’immobile e contratti risolti

Le imposte di registro ed ipo-catastali sono sempre fisse (anche per le cessioni di immobili abitativi)

Acquisto dell’immobileLe imposte ipocatastali sono dovute in misura intera (non più 50% subito e 50% al riscatto)

Registrazione del contratto

La registrazione del contratto èfacoltativa

CorresponsabilitàIl conduttore è solidalmente obbligato al pagamento delle imposte d’atto

Imposta sostitutiva, da pagare entro il 31.3.2011, per adeguare i contratti in essere


TASSAZIONE INDIRETTA ALL’ACQUISTO/RISCATTO

Contenuto

TIPOLOGIA DI IMMOBILE

ANTE 1.1.2011(DL 223/2006)

POST 1.1.2011 (L 220/2010)

IMMOBILE ABITATIVO ACQUISTATO DA IMPRESA NEI 5 ANNI

(SOGGETTO AD IVA)

ACQUISTO IVA 10/20 %Registro fissoIpocatastali fisse

IVA 10/20 %Registro fissoIpocatastali fisse

RISCATTO IVA esenteRegistro 3 – 7%Ipocat. 2+1% (fisse 1°casa)

IVA esenteRegistro fissoIpocatastali fisse

TOTALE 3 – 10 % Imposte fisse

1 – Acquisto da soggetto commerciale



Contenuto


ANTE 1.1.2011(DL 223/2006)

POST 1.1.2011 (L 220/2010)

IMMOBILE ABITATIVO

NON ACQUISTATO DA IMPRESA NEI 5 ANNI

ACQUISTO IVA esenteRegistro 7 %Ipocat. 2% + 1%

IVA esenteRegistro 7 %Ipocat. 2% + 1%

RISCATTO IVA esenteRegistro 7 %Ipocat. 2% + 1%

IVA esenteRegistro fissoIpocatastali fisse

TOTALE 20 % 10 %

Salvo le ipotesi di riscatto come prima casa



Contenuto


ANTE 1.1.2011(DL 223/2006)

POST 1.1.2011 (L 220/2010)

IMMOBILE STRUMENTALEASSOGGETTAT

O AD IVA

ACQUISTO IVA 20 %Registro fissoIpocat. 1,5+0,5%

IVA 20 %Registro fissoIpocat. 3 +1 %

RISCATTO IVA 20 %Registro fissoIpocat. 1,5+0,5%

IVA 20 %Registro fissoIpocatastali fisse

TOTALE 4 % 4 %

IMMOBILE STRUMENTALE ESENTE DA IVA

ACQUISTO IVA esenteRegistro fissoIpocat. 1,5+0,5%

IVA esenteRegistro fissoIpocat. 3 + 1 %

RISCATTO IVA 20 %Registro fissoIpocat. 1,5+0,5%


TOTALE 4 % 4 %



Contenuto

2 – Acquisto da soggetto non commerciale


ANTE 1.1.2011(DL 223/2006)

POST 1.1.2011 (L 220/2010)

IMMOBILE ABITATIVO

ACQUISTO Registro 7 %Ipocat. 2% + 1%

Registro 7 %Ipocat. 2% + 1%

RISCATTO Registro 7 %Ipocat. 2% + 1%

Registro fissoIpocatastali fisse

TOTALE 20 % 10 %

IMMOBILE STRUMENTALE

ACQUISTO Registro 7 %Ipocat. 2% + 1%

Registro 7 %Ipocat. 2% + 1%

RISCATTO IVA 20 %Registro fissoIpocat. fisse


TOTALE 10 % 10 %



Contenuto

3 – Acquisto di immobili provenienti da contratti di locazione finanziaria risolti in seguito all’inadempimento dell’utilizzatore


ANTE 1.1.2011(DL 223/2006)

POST 1.1.2011 (L 220/2010)

IMMOBILE ABITATIVO

RISCATTO Registro 7 %Ipocat. 2% + 1%

Registro fissoIpocatastali fisse

TOTALE 10 % 0 %

IMMOBILE STRUMENTALE

RISCATTO IVA 20 %Registro fissoIpocat. 3%+1%


TOTALE 4 % 0 %


REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO

Il contratto di locazione finanziaria non deve essere registrato in termine fisso salvo i seguenti casi:

contratto formato per atto pubblico,contratto formato per scrittura privata.

Se il contratto è formato per scrittura privata non autenticata, esso saràassoggettato a registrazione solo nei seguenti casi:

in caso d’uso,registrazione volontaria.

In caso di registrazione torna applicabile il principio dell’alternativitàIVA – registro per cui, se il contratto è assoggettato ad IVA, dovràessere corrisposta esclusivamente l’imposta di registro in misura fissa.


Contratti in corso al 1.1.2011

Per i contratti in corso al 1.1.2011 non risulta più dovuta l’imposta di registro in misura proporzionale.

La Circ. 12/2011 precisa che l’imposta non deve esse-re più versata con riferimento a quelle annualitàin relazione alle quali i termini per il pagamento non siano scaduti al 1.1.2011.

L’imposta erroneamente versata:

non può essere chiesta a rimborsopuò essere dedotta in sede di determinazione dell’imposta sostitutiva

CESSIONI DI IMMOBILI ABITATIVI

CESSIONI

DI

IMMOBILI ABITATIVI


CESSIONI DI IMMOBILI ABITATIVI ASSOGGETTATE AD IVA

Fabbricato classificato o classificabile nella categoria catastale “A” con esclusione della categoria A/10A PRESCINDERE DALL’EFFETTIVO MODO DI UTILIZZO(Circ. Agenzia delle Entrate 27/2006)

Definizione di immobile abitativo

Nozione di impresa costruttrice

Impresa che, anche occasional-mente e tramite appaltatori, svolge attività di costruzione o di recupero di immobili (Circ.27/2006).Soggetto che ha fatto costruire l’immobile, indipendentemente dal-l’attività svolta (Circ. 93/2003)


MODALITA’ DI TASSAZIONE

Soggetto venditore Modalità di tassazione

Impresa di costruzione o ristrutturazione (art.3 lett. c) e d) DPR 380/2001)

se ceduti entro 5 anni (oppure oltre 5 anni ma post locazione in piani di edilizia convenzionata):‐ iva: imponibile (20% ‐ 10% ‐ 4%)‐ imposte d’atto: misura fissa

se ceduti oltre 5 anni :‐ iva: esente‐ registro: aliquote ordinarie ( 3% ‐ 7%)‐ ipo‐catastali: 2% + 1% (salvo prima casa)

Altro soggetto ‐ iva: esente‐ registro: aliquote ordinarie ( 3% ‐ 7%)‐ ipo‐catastali: 2% + 1% (salvo prima casa)


DATA DI ULTIMAZIONE DEI LAVORI

Circ. Agenzia delle Entrate 12/2007 (§ 10)

La data di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione

è da individuarsi in corrispondenza del rilascio dell’attestazione di ultimazione

lavori da parte del direttore dei lavorila quale coincide di norma con la dichiarazione

da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del dpr 380/2001

tuttaviaanche in mancanza di tale formale attestazione,

l’immobile si considera ultimatoqualora venga concesso in uso a terzi

FEDERALISMO FISCALE

CEDOLARE SECCA

SUGLI AFFITTI

FEDERALISMO FISCALE

LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI

(Art. 3 DLgs 14.3.2011 n.23)

Caratteristiche: regime opzionale

riferito alla tassazione del reddito fondiario ai

fini IRPEF

per le unità immobiliari abitative locate ad uso

abitativo e relative pertinenze

e per i redditi conseguiti a partire dal 2011

FEDERALISMO FISCALE

SOGGETTI

La cedolare secca sostituisce il regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche:Essa si applica pertanto a:

persone fisiche

società semplici

enti non commerciali

La cedolare secca non si applica alle locazioni di unità abitative effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni. Essa, quindi, non si applica neppure per gli immobili patrimonio di proprietà di soggetti commerciali.

FEDERALISMO FISCALE

OGGETTO

La cedolare secca si applica ai canoni di locazione relativi a:

unità immobiliari abitative,

locate ad uso abitativo,

e relative pertinenze purchè locate congiuntamente

all’abitazione.L’opzione è esercitata esclusivamente dal locatore (un successivo DM disciplinerà come e per quanto poter optare).In caso di opzione l’aggiornamento ISTAT del canone è sospeso per la durata dell’opzione,.L’opzione per la rinuncia agli aumenti ISTAT deve essere preventivamente comunicata al conduttore con lettera raccomandata.

FEDERALISMO FISCALE

MODALITA’ DI CALCOLO

Contratti ordinari (4 + 4 anni)

Canone di locazione contrattuale (senza riduzioni)

x 21 % =

Contratti agevolati(3 + 2 anni) in comuni ad alta tensione abitativa (Art.2 co.3 L.431/98)

Canone di locazione contrattuale (senza riduzioni)

x 19 % =

Imposta dovuta

Imposta dovuta

FEDERALISMO FISCALE

TRIBUTI SOSTITUITI

La cedolare secca sostituisce i seguenti tributi:

Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF);

Addizionali comunali e regionali sul reddito delle

persone fisiche;

Imposta di registro sul contratto di locazione;

Imposta di bollo sul contratto di locazione.

La cedolare secca sostituisce anche l’imposta di registro (fissa pari ad € 67,00) e l’imposta di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.Da una lettura letterale della norma sembra che la cedolare non sostituisca l’imposta (fissa pari ad € 67,00) sulla cessione del contratto stesso.

FEDERALISMO FISCALE

ADEMPIMENTI

Il contratto deve essere in ogni caso registrato, in esenzione da imposta di registro e di bollo.

(La registrazione del contratto assolve anche gli obblighi di comuni-cazione della cessione del fabbricato - da effettuare altrimenti entro 48 ore dalla cessione stessa)

Il reddito deve essere indicato nella dichiarazione dei redditi e l’imposta è versata entro il termine stabilito per il versamento dell’IRPEF.

E’ previsto il pagamento del seguente acconto:85 % per l’anno 201195 % per l’anno 2012

FEDERALISMO FISCALE

SANZIONI

L’omessa registrazione del contratto per il quale si è optato per la cedolare secca sconta la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta non versata.

Per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso, si applicano le disposizioni stabilite per l’IRPEF.

Se nella dichiarazione il canone di locazione non è indicato o èindicato in misura inferiore si applica la sanzione da 200 % a 400 % dell’ammontare delle maggiori imposte dovute.

Sono previste ulteriori sanzioni per la mancata registrazione dei contratti di locazione non assoggettati a cedolare secca.

FEDERALISMO FISCALE

NORME TRANSITORIE

La cedolare secca si applica a partire dal 2011

Il DLgs 23/2011 è stato pubblicato in data 23.3.2011.

Entro 90 giorni dalla sua entrata in vigore deve essere emanato un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate per disciplinare le modalità di opzione e di versamento dell’acconto.

Non si da luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registroeventualmente già pagate.

Si ipotizza, per il 2011, una applicazione limitata, se non altro per il mancato risparmio di imposta di registro e di bollo.

ACCATASTAMENTO IMMOBILI FANTASMA

ACCATASTAMENTO

IMMOBILI FANTASMA


ANAGRAFE IMMOBILIARE INTEGRATA

E’ stata prevista la costituzione, a partire dal 1.1.2011, di una “Anagrafe

Immobiliare Integrata” avente la finalità di integrare, ai fini fiscali, le

banche dati dell’Agenzia del Territorio.

Essa deve individuare ai fini fiscali:

i singoli immobili

la base imponibile

il soggetto titolare dei diritti reali (che si configura come soggetto

passivo d’imposta)


OBBLIGO DI ACCATASTAMENTO

Immobili individuati nel comunicato del 29.9.2010

Entro 7 mesi dalla pubblicazione, ovvero entro il 29.4.2011

Immobili individuati nei precedenti comunicati (ante 31.12.2009)

Entro il 30.4.2011 (termine prorogato dal DL 29.12.2010 n. 225)

Si tratta di immobili:mai iscritti in catasto,oggetto di interventi edilizi che abbiano generato una variazione di consistenza,che hanno perduto i requisiti di ruralità.

Non sono previste sanatorie fiscali o urbanistiche


TERMINE DEL 29.4.2011

Se il contribuente adempie entro la data del 29.4.2011 dovrebbe essere obbligato a pagare una sanzione amministrativa di € 258,00

Se il contribuente non adempie:certamente paga la sanzione da € 258,00 ad € 2.066,00;l’ufficio procede, con oneri a carico dell’interessato, ad accatastare il fabbricato,la rendita viene notificata al contribuente.

La rendita ha effetto:dal 1.1 dell’anno successivo alla data in cui si riferisce la mancata presentazione della denuncia catastale,in assenza di tale indicazione, dal 1.1 dell’anno in cui il comunicato dell’Agenzia del Territorio è pubblicato sulla G.U.


TERMINE DEL 30.4.2011

Se il contribuente adempie entro la data del 30.4.2011 dovrebbe essere obbligato a pagare una sanzione amministrativa di € 258,00

Se il contribuente non adempie:certamente paga la sanzione da € 258,00 ad € 2.066,00;l’ufficio procede ad attribuire una rendita presunta con oneri a carico del contribuente;la rendita viene notificata mediante affissione all’albo pretorio del comune. Vi sono 120 giorni di tempo per ricorrere;successivamente l’ufficio procede ad accatastare il fabbricato.

La rendita, prima presunta e poi definitiva, ha effetto:dal 1.1.2007,salvo prova contraria volta a dimostrare una diversa successiva decorrenza

Le imposte sono dovute sulla rendita provvisoria salvo conguaglio con la rendita definitiva.

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